empirica - MBWSV NRW

aus einem Neubau nach eigenen Vorstellungen und sie werden sich diesen nach Möglichkeit
erfüllen.
• Auch bei Mehrfamilienhäusern wird es in einem gesättigten Markt immer eine gewisse
Mindestbautätigkeit geben, die zu marktfähigen Neubauwohnungen führt. Denn es werden
sich immer Haushalte finden, die aus ihrer bisherigen - gebrauchten - Wohnung in eine
moderne Neubauwohnung umziehen möchten, weil sie den Qualitätsgewinn schätzen (und
auch finanzieren können).
• Wohnungen kann man nicht einfach „ersetzen“, wie man etwa einen defekten
Gebrauchtgegenstand ersetzt: Abgesehen von der langen Bauzeit, die ein „Warten“ auf die
neue Wohnung unmöglicht macht, ist der Wohnungsmarkt dafür auch zu diffus. Wenn jemand
seine bisherige Wohnung nicht mehr „gut genug“ findet, wird er einfach in eine andere,
höherwertigere Wohnung umziehen - und die bisherige Wohnung leer zurücklassen ohne über
ihre weitere Verwendung nachzudenken.
• Auch in Zukunft wird die Marktentwicklung dadurch geprägt sein, dass vor allem Haushalte
mit höheren Ansprüchen Neubau finanzieren, wenn sie im vorhandenen Bestand nicht die
Wohnformen vorfinden, die ihren Anforderungen entsprechen. Dort aber, wo die Zahl der
Haushalte inzwischen stagniert oder schrumpft, entsteht dadurch ein Überangebot, das sich
zunächst fast ausschließlich in Form von Leerwohnungen ausdrückt. Es handelt sich aber
nicht um Ersatzbedarf, sondern der Leerstand entsteht, weil niemand in den freigesetzten
Wohnungen wohnen möchte.
Bei diesen Wohnungen handelt es sich um ein Überschussangebot, das keine Nachfrager findet, weil
die Wohnungen nicht mehr den Anforderungen der Nachfrager entsprechen. Zu den klassischen
Wohnungsabgängen (bisher „Ersatzquote“), die von der Angebotsseite her entstehen, müssen sie also
noch hinzugerechnet werden. Sie alle entstehen durch den Abgleich der gewünschten Qualitäten
zwischen Angebot und Nachfrage. Dieser Abgleich erfolgt über zusätzlichen Neubau, der - wegen des
eigentlich ja ausreichenden quantitativen Angebots - ansonsten nicht zu begründen wäre.
Infolge dieser Überlegungen schlagen wir vor, einen eindeutigen Sprachgebrauch zu entwickeln, der
den realen Marktverhältnissen entspricht.
• Die Wohnungsnachfrage entspricht der Gesamtzahl aller Haushalte, die eine Wohnung
nachfragen (d.h. bewohnen oder bewohnen möchten).
• Demografisch bedingte Neubaunachfrage: Wenn die Wohnungsnachfrage über den
vorhandenen Wohnungsbestand (das Wohnungsangebot) hinausgeht, entsteht
Neubaunachfrage. Sie entsteht, wenn die Zahl der Haushalte (Wohnungsnachfrager) wächst,
ist also demografisch bedingt. Die demografisch bedingte Neubaunachfrage sagt nur etwas
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -18 - empirica