empirica - MBWSV NRW
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aus einem Neubau nach eigenen Vorstellungen und sie werden sich diesen nach Möglichkeit<br />
erfüllen.<br />
• Auch bei Mehrfamilienhäusern wird es in einem gesättigten Markt immer eine gewisse<br />
Mindestbautätigkeit geben, die zu marktfähigen Neubauwohnungen führt. Denn es werden<br />
sich immer Haushalte finden, die aus ihrer bisherigen - gebrauchten - Wohnung in eine<br />
moderne Neubauwohnung umziehen möchten, weil sie den Qualitätsgewinn schätzen (und<br />
auch finanzieren können).<br />
• Wohnungen kann man nicht einfach „ersetzen“, wie man etwa einen defekten<br />
Gebrauchtgegenstand ersetzt: Abgesehen von der langen Bauzeit, die ein „Warten“ auf die<br />
neue Wohnung unmöglicht macht, ist der Wohnungsmarkt dafür auch zu diffus. Wenn jemand<br />
seine bisherige Wohnung nicht mehr „gut genug“ findet, wird er einfach in eine andere,<br />
höherwertigere Wohnung umziehen - und die bisherige Wohnung leer zurücklassen ohne über<br />
ihre weitere Verwendung nachzudenken.<br />
• Auch in Zukunft wird die Marktentwicklung dadurch geprägt sein, dass vor allem Haushalte<br />
mit höheren Ansprüchen Neubau finanzieren, wenn sie im vorhandenen Bestand nicht die<br />
Wohnformen vorfinden, die ihren Anforderungen entsprechen. Dort aber, wo die Zahl der<br />
Haushalte inzwischen stagniert oder schrumpft, entsteht dadurch ein Überangebot, das sich<br />
zunächst fast ausschließlich in Form von Leerwohnungen ausdrückt. Es handelt sich aber<br />
nicht um Ersatzbedarf, sondern der Leerstand entsteht, weil niemand in den freigesetzten<br />
Wohnungen wohnen möchte.<br />
Bei diesen Wohnungen handelt es sich um ein Überschussangebot, das keine Nachfrager findet, weil<br />
die Wohnungen nicht mehr den Anforderungen der Nachfrager entsprechen. Zu den klassischen<br />
Wohnungsabgängen (bisher „Ersatzquote“), die von der Angebotsseite her entstehen, müssen sie also<br />
noch hinzugerechnet werden. Sie alle entstehen durch den Abgleich der gewünschten Qualitäten<br />
zwischen Angebot und Nachfrage. Dieser Abgleich erfolgt über zusätzlichen Neubau, der - wegen des<br />
eigentlich ja ausreichenden quantitativen Angebots - ansonsten nicht zu begründen wäre.<br />
Infolge dieser Überlegungen schlagen wir vor, einen eindeutigen Sprachgebrauch zu entwickeln, der<br />
den realen Marktverhältnissen entspricht.<br />
• Die Wohnungsnachfrage entspricht der Gesamtzahl aller Haushalte, die eine Wohnung<br />
nachfragen (d.h. bewohnen oder bewohnen möchten).<br />
• Demografisch bedingte Neubaunachfrage: Wenn die Wohnungsnachfrage über den<br />
vorhandenen Wohnungsbestand (das Wohnungsangebot) hinausgeht, entsteht<br />
Neubaunachfrage. Sie entsteht, wenn die Zahl der Haushalte (Wohnungsnachfrager) wächst,<br />
ist also demografisch bedingt. Die demografisch bedingte Neubaunachfrage sagt nur etwas<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -18 - <strong>empirica</strong>