empirica - MBWSV NRW

Wohnungszusammenlegungen und bauliche Abgänge (Abrisse) womöglich auch verringern könnte,
wurde mit einer einfachen Setzung der sog. „Ersatzquote“ beschrieben, die allenfalls für EZFH und
MFH unterschiedlich hoch ausfiel, aber sich weder regional noch zeitlich veränderte. empirica hat
später zusätzlich eine exogene „Erneuerungsbautätigkeit“ unterstellt, die abbilden sollte, dass sich
nicht nur auf der Angebotsseite über Wohnungsabgänge, sondern auch auf der Nachfrageseite, z.B.
durch gestiegene Ansprüche, eine zusätzliche, nicht demografisch zu erklärende Neubaunachfrage
ergeben konnte. Weder die Ersatzquote noch die Erneuerungsbautätigkeit gingen in ihrer
Modellierung aber über den Status einer plausiblen Setzung hinaus. In der letzten
Wohnungsnachfrageprognose für NRW 8 von 2006 wurde erstmals ein Prognosemodell mit räumlich
differenzierten Ersatzquoten entwickelt, das für verschiedene Regionen unterschiedlich hohe Quoten
ansetzte.
In den wachsenden Märkten der Vergangenheit spielte der „Ersatz“ von Wohnungen vom Volumen
her noch kaum eine Rolle. Denn die ohnehin hohen Neubauzahlen führten automatisch immer auch zu
einer ständigen „Erneuerung“ des Wohnungsbestandes und so zu - der Nachfrage besser angepassten -
Qualitätsstandards. Eine empirische Überprüfung der tatsächlichen Höhe sowie ihrer räumlichen und
zeitlichen Differenzierung hat es bisher aber noch nicht gegeben. Man darf vermuten, dass in den
schrumpfenden Märkten der Zukunft keine automatische „Erneuerung“ des Wohnungsbestandes mehr
stattfindet. Wenn die demografisch bedingte Neubaunachfrage praktisch gegen Null sinkt, stellt der
Wunsch nach neueren und anderen Wohnungen den einzig verbliebenen Grund für
Neubauinvestitionen dar. Dieses neue Gewicht der Erneuerungsbautätigkeit führt dazu, dass auch die
Prognosemodelle hinsichtlich der Abschätzung der Höhe der zukünftigen Neubautätigkeit präziser
werden müssen.
Vor diesem Hintergrund ist zu erklären, warum erstmals gerade jetzt, mit dem Auftreten auch
schrumpfender Märkte, eine neue Prognosemethodik zur Abschätzung der zukünftigen
Neubaunachfrage erforderlich wird, die ihren Fokus auf die nicht demografisch zu erklärende
Neubaunachfrage richtet. Die vorliegende Studie zeigt die Ergebnisse dieses neuen, differenzierten
Forschungsansatzes.
1.2.2 Neue Begrifflichkeiten: qualitative Neubaunachfrage statt Ersatzquote
Die punktuellen Hinweise auf die Geschichte der Wohnungsmarktanalysen und -prognosen machen
deutlich, dass jeweils bezogen auf die gegebene Situation, die politischen Aufgaben und die
marktwirtschaftlichen Vorgänge andere Schwerpunkte und Fragestellungen in den Vordergrund
8 Pestel (2006): Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen bis 2025.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -16 - empirica