empirica - MBWSV NRW

1.2 Neuer Forschungsansatz und neue Begrifflichkeit
1.2.1 Historie der Wohnungsmarktprognosen
Die Entwicklung der Wohnungsmarktprognosen hat sich in mehreren Stufen zu den heutigen
Fragestellungen weiterentwickelt. Dabei wurden jeweils spezifische Methoden bezogen auf die
aktuelle Marktsituation und die aktuellen politischen Aufgaben eingesetzt. Traditionelle
Wohnungsmarktprognosen waren Wachstumsprognosen: Sie sollten in Zeiten des allgemeinen
Wachstums den Baulandbedarf in den Kommunen abschätzen und räumlich sowie zeitlich präzisieren.
Mit zunehmender Konkurrenz um junge Familien ging es dabei in den letzten Jahren verstärkt auch
schon um eine qualitativ richtige und zielgruppenspezifische Ausgestaltung des Baulandangebots (z.B.
in familiengerechte Quartiere), aber es ging immer noch um Wachstum. Der sog. „Ersatzbedarf“, der
über den eigentlichen demografisch bedingten Neubau hinausging, wurde in den Prognosen eher
stiefmütterlich behandelt – meist als pauschale Setzung in Prozent vom Wohnungsbestand. Er machte
ohnehin nur einen kleinen Teil der gesamten Neubaunachfrage aus.
Die ersten Prognosen in den 60er Jahren 7
wurden noch in der Phase eines ausgesprochenen
Wohnungsmangels formuliert. Damals ging es darum, allen Haushalten eine Wohnung zu verschaffen.
Später wurden die Ziele ehrgeiziger formuliert. Die Zahl der Zimmer sollte der Zahl der Personen
entsprechen. Hinzu kam ein Raum für die Küche. Die Wohnungsbedarfsprognosen waren im
Wesentlichen Haushaltsprognosen, die nur rudimentäre langfristige Trends einer geringen
Haushaltsverkleinerung unterstellten, in denen Wohlstandseffekte zum Ausdruck kamen. Neben den
Wohnungen für Haushalte wurde eine geringe Fluktuationsreserve unterstellt. Auf der Angebotsseite
wurden üblicherweise folgende Veränderungen eingerechnet: Der Ersatzbedarf setzte sich zusammen
aus physisch technischem Abgang, etwa durch Abriss wegen Infrastrukturbauten oder Abriss mit dem
Ziel besserer Ausschöpfung der Grundstückspotenziale. Hinzu kamen Zweckentfremdungen durch
Umwidmung anderer Nutzungen oder Zusammenlegungen, etwa durch Umwandlung von
Zweifamilienhäusern in Einfamilienhäuser. Diese überwiegend autonomen Veränderungen auf der
Angebotsseite verminderten den Bestand und erhöhten damit den Baubedarf.
Die Prognosen waren politisch normativ. Jedem Haushalt wurde eine Wohnung zugeordnet. Aus
dieser definierten „Norm“ heraus entstanden die Begriffe des Wohnungsbedarfs und des
Neubaubedarfs. Er impliziert stillschweigend, dass der Markt alleine diesen Bedarf nicht decken kann,
sondern dass die öffentliche Hand die Aufgabe hat, für eine Bedarfsdeckung zu sorgen. In den meisten
Prognosen wurde unterstellt, dass die Zahl der Untermiethaushalte im Trend im Zeitablauf
zurückgehen würde. In einer späteren Variante wurde neben dem Ziel der Versorgung aller Haushalte
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -14 - empirica