empirica - MBWSV NRW
empirica - MBWSV NRW
empirica - MBWSV NRW
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
1.2 Neuer Forschungsansatz und neue Begrifflichkeit<br />
1.2.1 Historie der Wohnungsmarktprognosen<br />
Die Entwicklung der Wohnungsmarktprognosen hat sich in mehreren Stufen zu den heutigen<br />
Fragestellungen weiterentwickelt. Dabei wurden jeweils spezifische Methoden bezogen auf die<br />
aktuelle Marktsituation und die aktuellen politischen Aufgaben eingesetzt. Traditionelle<br />
Wohnungsmarktprognosen waren Wachstumsprognosen: Sie sollten in Zeiten des allgemeinen<br />
Wachstums den Baulandbedarf in den Kommunen abschätzen und räumlich sowie zeitlich präzisieren.<br />
Mit zunehmender Konkurrenz um junge Familien ging es dabei in den letzten Jahren verstärkt auch<br />
schon um eine qualitativ richtige und zielgruppenspezifische Ausgestaltung des Baulandangebots (z.B.<br />
in familiengerechte Quartiere), aber es ging immer noch um Wachstum. Der sog. „Ersatzbedarf“, der<br />
über den eigentlichen demografisch bedingten Neubau hinausging, wurde in den Prognosen eher<br />
stiefmütterlich behandelt – meist als pauschale Setzung in Prozent vom Wohnungsbestand. Er machte<br />
ohnehin nur einen kleinen Teil der gesamten Neubaunachfrage aus.<br />
Die ersten Prognosen in den 60er Jahren 7<br />
wurden noch in der Phase eines ausgesprochenen<br />
Wohnungsmangels formuliert. Damals ging es darum, allen Haushalten eine Wohnung zu verschaffen.<br />
Später wurden die Ziele ehrgeiziger formuliert. Die Zahl der Zimmer sollte der Zahl der Personen<br />
entsprechen. Hinzu kam ein Raum für die Küche. Die Wohnungsbedarfsprognosen waren im<br />
Wesentlichen Haushaltsprognosen, die nur rudimentäre langfristige Trends einer geringen<br />
Haushaltsverkleinerung unterstellten, in denen Wohlstandseffekte zum Ausdruck kamen. Neben den<br />
Wohnungen für Haushalte wurde eine geringe Fluktuationsreserve unterstellt. Auf der Angebotsseite<br />
wurden üblicherweise folgende Veränderungen eingerechnet: Der Ersatzbedarf setzte sich zusammen<br />
aus physisch technischem Abgang, etwa durch Abriss wegen Infrastrukturbauten oder Abriss mit dem<br />
Ziel besserer Ausschöpfung der Grundstückspotenziale. Hinzu kamen Zweckentfremdungen durch<br />
Umwidmung anderer Nutzungen oder Zusammenlegungen, etwa durch Umwandlung von<br />
Zweifamilienhäusern in Einfamilienhäuser. Diese überwiegend autonomen Veränderungen auf der<br />
Angebotsseite verminderten den Bestand und erhöhten damit den Baubedarf.<br />
Die Prognosen waren politisch normativ. Jedem Haushalt wurde eine Wohnung zugeordnet. Aus<br />
dieser definierten „Norm“ heraus entstanden die Begriffe des Wohnungsbedarfs und des<br />
Neubaubedarfs. Er impliziert stillschweigend, dass der Markt alleine diesen Bedarf nicht decken kann,<br />
sondern dass die öffentliche Hand die Aufgabe hat, für eine Bedarfsdeckung zu sorgen. In den meisten<br />
Prognosen wurde unterstellt, dass die Zahl der Untermiethaushalte im Trend im Zeitablauf<br />
zurückgehen würde. In einer späteren Variante wurde neben dem Ziel der Versorgung aller Haushalte<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -14 - <strong>empirica</strong>