empirica - MBWSV NRW
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Ergebnisse für einzelne Regionen<br />
In wachsenden Regionen wie z.B. Köln ist die demografisch bedingte Neubaunachfrage hoch und die<br />
qualitätsbedingte Neubaunachfrage niedrig. In schrumpfenden Regionen wie z.B. Recklinghausen ist<br />
es genau umgekehrt (vgl. Abbildung 3 links). In der Summe ergibt sich für alle Regionen eine ähnlich<br />
hohe Neubaunachfrage. Dies führt zu einem auf den ersten Blick erstaunlichen Ergebnis: In<br />
schrumpfenden Regionen ist die Neubaunachfrage gar nicht deutlich schwächer als in wachsenden<br />
Regionen! Darin spiegelt sich gerade die Erfahrung wider, dass auch in schrumpfenden Regionen der<br />
Neubau nicht ganz zum Erliegen kommt.<br />
Die eigentlichen Unterschiede werden auf der Kehrseite des Marktes sichtbar: Je höher der<br />
qualitätsbedingte Neubau ausfällt, desto höher wird auch der Zuwachs der Wohnungsüberhänge und<br />
damit der potenziellen Wohnungsleerstände sein. Regionen mit einer hohen qualitätsbedingten<br />
Neubaunachfrage werden entsprechend hohe qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge haben. Zusätzlich<br />
werden in schrumpfenden Regionen die demografisch bedingten Wohnungsüberhänge höher ausfallen,<br />
so dass sich hier eine extreme Verteilung ergibt: In wachsenden Regionen wie z.B. Köln spielen<br />
Wohnungsüberhänge weiterhin kaum eine Rolle. In schrumpfenden Regionen wie z.B.<br />
Recklinghausen hingegen werden demografisch bedingt und qualitätsbedingt Wohnungsüberhänge<br />
entstehen (vgl. Abbildung 3 rechts).<br />
Die demografische Divergenz der Regionen wird sich in Zukunft also nicht mehr nur durch<br />
unterschiedlich starke Neubaunachfrage und Bautätigkeit ausdrücken, sondern vor allem durch eine<br />
drastische Veränderung der Leerstandsverteilung: Wachsende Regionen werden weiterhin kaum<br />
Wohnungsleerstände vorfinden. In schrumpfenden Regionen wachsen die Leerstände hingegen umso<br />
stärker, weil zu dem Rückgang der Haushaltszahlen (demografisch bedingte Wohnungsüberhänge)<br />
auch noch die Leerstände hinzukommen, die entstehen, weil die vorhandenen Wohnungen nicht mehr<br />
den Anforderungen der Nachfrager entsprechen. In schrumpfenden Regionen wird daher das Potenzial<br />
für Wohnungsleerstände dramatisch ansteigen.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -8 - <strong>empirica</strong>