empirica - MBWSV NRW

Ergebnisse für einzelne Regionen
In wachsenden Regionen wie z.B. Köln ist die demografisch bedingte Neubaunachfrage hoch und die
qualitätsbedingte Neubaunachfrage niedrig. In schrumpfenden Regionen wie z.B. Recklinghausen ist
es genau umgekehrt (vgl. Abbildung 3 links). In der Summe ergibt sich für alle Regionen eine ähnlich
hohe Neubaunachfrage. Dies führt zu einem auf den ersten Blick erstaunlichen Ergebnis: In
schrumpfenden Regionen ist die Neubaunachfrage gar nicht deutlich schwächer als in wachsenden
Regionen! Darin spiegelt sich gerade die Erfahrung wider, dass auch in schrumpfenden Regionen der
Neubau nicht ganz zum Erliegen kommt.
Die eigentlichen Unterschiede werden auf der Kehrseite des Marktes sichtbar: Je höher der
qualitätsbedingte Neubau ausfällt, desto höher wird auch der Zuwachs der Wohnungsüberhänge und
damit der potenziellen Wohnungsleerstände sein. Regionen mit einer hohen qualitätsbedingten
Neubaunachfrage werden entsprechend hohe qualitätsbedingte Wohnungsüberhänge haben. Zusätzlich
werden in schrumpfenden Regionen die demografisch bedingten Wohnungsüberhänge höher ausfallen,
so dass sich hier eine extreme Verteilung ergibt: In wachsenden Regionen wie z.B. Köln spielen
Wohnungsüberhänge weiterhin kaum eine Rolle. In schrumpfenden Regionen wie z.B.
Recklinghausen hingegen werden demografisch bedingt und qualitätsbedingt Wohnungsüberhänge
entstehen (vgl. Abbildung 3 rechts).
Die demografische Divergenz der Regionen wird sich in Zukunft also nicht mehr nur durch
unterschiedlich starke Neubaunachfrage und Bautätigkeit ausdrücken, sondern vor allem durch eine
drastische Veränderung der Leerstandsverteilung: Wachsende Regionen werden weiterhin kaum
Wohnungsleerstände vorfinden. In schrumpfenden Regionen wachsen die Leerstände hingegen umso
stärker, weil zu dem Rückgang der Haushaltszahlen (demografisch bedingte Wohnungsüberhänge)
auch noch die Leerstände hinzukommen, die entstehen, weil die vorhandenen Wohnungen nicht mehr
den Anforderungen der Nachfrager entsprechen. In schrumpfenden Regionen wird daher das Potenzial
für Wohnungsleerstände dramatisch ansteigen.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -8 - empirica