empirica - MBWSV NRW

3.4.5 Zukünftige Handlungsfelder – Eckpunkte für regional differenzierte Strategien von
Kommunen – Empfehlungen für wachsende Regionen
• Wachsende Regionen mit attraktivem Wohnungsbestand haben die besten Voraussetzungen,
um die Herauforderungen der Zukunft zu bewältigen. Im Sinne einer räumlichen Optimierung
sollte innerhalb einer Wohnungsmarktregion zusammengearbeitet werden. Kirchturmpolitik kann
die Potenziale einer Region nicht gut genug in Wert setzen. Vielmehr kommt es darauf an, die
Vorteile verschiedener Standorte für die unterschiedlichen Nachfragegruppen zu erkennen und die
Verortung neuer Baugebiete innerhalb der gesamten Region räumlich zu optimieren. Die
Mobilisierung vorhandener Bauflächen sollte durch geeignete Instrumente noch intensiviert
werden (z.B. über die Grundsteuer). Vom erfolgreichen und nachfragegerechten Neubau in einer
Kommune profitieren langfristig alle Kommunen der Region. Gerade bei zunehmender
Konkurrenz der Regionen werden die Regionen langfristig Gewinner sein, die sich am besten als
Ganzes für die Zukunft gut aufgestellt haben.
• In wachsenden Regionen mit weniger attraktivem Wohnungsbestand ist zusätzlich die
Sanierung der Bestände eine sinnvolle Alternative zu qualitätsbedingtem Neubau. Dies gilt aber
nur unter der Voraussetzung, dass die Sanierung dazu führt, dass die Wohnung anschließend in
der Bewertung der Nachfrager (im Preis-Leistungs-Verhältnis) Neubauqualitäten hat. Alternativ
können auch in Einzelfällen Abrisse mit anschließendem Neubau auf gleicher Fläche sinnvoll
sein. Beide Maßnahmen reduzieren den qualitativen Neubau und den qualitativen Leerstand in
einer ansonsten wachsenden Region. Der Marktdruck mit entsprechend hohen Mieten und
Verkaufspreisen hilft dabei: Er führt zu einer höheren Rentabilität der Maßnahmen als in anderen
Märkten.
• Die relativ hohen Preise in wachsenden Regionen können es für einzelne Zielgruppen schwierig
machen, sich angemessen selbst mit Wohnraum zu versorgen. Der Zukauf von Belegungsrechten
in einfachen unsanierten Beständen ist u.U. günstiger für die öffentliche Hand als der Neubau von
Sozialwohnungen. Denn er erspart die Sanierung und lässt gleichzeitig die vorhandenen
Flächenreserven für hochwertige private Investitionen, ohne dass eine weitere Flächennachfrage
erzeugt wird. Verknappungen, die zu weiteren Preissteigerungen führen, sind zu vermeiden.
Diesem Ziel dient auch jede Art der Flächenmobilisierung innerhalb der vorhandenen
Siedlungsfläche.
3.4.6 Zukünftige Handlungsfelder – Eckpunkte für regional differenzierte Strategien von
Kommunen – Empfehlungen für schrumpfende Regionen
• In schrumpfenden Regionen sind demografisch bedingte Wohnungsüberhänge ein Faktum, zu
dem auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen keine Lösung darstellen (es bleiben zu
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -104 - empirica