empirica - MBWSV NRW

eduzieren, wenn es sich um qualitätsbedingte Überhänge handelt und die Sanierung „gut genug“
ist, so dass die sanierte Wohnung in den Augen der Nachfrager attraktiver ist als eine alternative
Neubauwohnung. Mit jeder in diesem Sinne „erfolgreichen“ Sanierung sinkt die qualitative
Neubaunachfrage. Dies spricht für eine Subventionierung.
• Die Entscheidung, welche Gebäude vorrangig saniert werden sollten, hängt daher nicht nur vom
Gebäudezustand ab (z.B. Energieverbrauch), sondern ganz entscheidend auch von den Präferenzen
der Nutzer. Niedrigere Heizkosten können das Manko zu kleiner Grundrisse oder fehlender
Barrierefreiheit nicht kompensieren.
• In Regionen mit demografisch bedingtem Leerstand hat die Sanierung eines Gebäudes
möglicherweise keinen oder nur einen räumlich begrenzten Effekt auf die qualitative
Neubaunachfrage und Vermeidung von Wohnungsüberhängen. Denn wenn sich für diese sanierten
Gebäude Nachfrager finden, dann lassen sie dafür ihre bisherige Wohnung leer zurück. Angesichts
dieser (fehlenden) Wirkungen sollten öffentliche Mittel für diesen Zweck nicht in Regionen mit
demografisch bedingtem Leerstand investiert werden. Ob eine Sanierung „gut genug“ ist, hängt
also auch von den Perspektiven der Region ab.
• Das Regressionsmodell baut auf vergangenen Werten auf. Die berechneten Zusammenhänge
gelten insbesondere nur vor dem Hintergrund der damaligen Rahmenbedingungen. Das Modell
geht stillschweigend davon aus, dass diese, z.B. die bisherigen Fördermaßnahmen, auch in
Zukunft konstant bleiben. Ein Teil der Sanierungen hat aber nur stattgefunden, weil es dafür
staatliche Förderungen gab. Wenn diese in Zukunft zurückgefahren werden, wird vermutlich auch
die Zahl der Sanierungen in Zukunft sinken und entsprechend die qualitative Neubaunachfrage
noch höher ausfallen als bisher im Modell berechnet.
Umnutzung
Wenn Wohnungen nicht mehr als Wohnungen gebraucht werden, so stellt sich die Frage, ob sie sich
z.B. als Büros oder Ferienwohnungen eignen. Welche Umnutzungen im konkreten Fall möglich
wären, hängt natürlich von vielen Faktoren ab, insbesondere auch vom Baurecht ab, das wiederum in
der Hand der Kommunen liegt.
• Die öffentliche Hand hat ein großes Interesse daran, dass sich Wohnungsüberhänge nicht in
dauerhaften Leerständen niederschlagen. Vor diesem Hintergrund sollten Beschränkungen, die
eine Umnutzung und damit verbundene Umbaumaßnahmen behindern, auch kritisch überprüft und
reduziert werden.
• Aus wohnungspolitischer Sicht ist eine Umnutzung nicht anders zu werten als ein Abriss: Auch
hier wird eine „Wohnung“ vom Markt entfernt und passt damit das Wohnungsangebot besser an
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -97 - empirica