empirica - MBWSV NRW
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evorzugten Neubaualternativen? (Lage, Ausstattung, Größe, Preis, fehlender Aufzug, keine<br />
familienadäquaten Freiflächen in Hausnähe, hohe Nebenkosten, Umfeld, schlechte Bausubstanz...?)<br />
Welche Wohnungen genau stehen leer und werden anscheinend nicht mehr nachgefragt? 56 In einem<br />
zweiten Schritt kann systematisch nach Möglichkeiten gesucht werden, diese Mängel zu beheben.<br />
Modernisierungsmaßnahmen führen nur dann zum Erfolg, wenn im Ergebnis die modernisierte<br />
Wohnung auch in den Augen der Nachfrager attraktiver ist als eine vorhandene Neubauwohnung.<br />
Das gilt auch für die Mieterhöhung nach Sanierung.<br />
Bei der Beurteilung der Machbarkeit geht es also nicht nur um die technischen Möglichkeiten, sondern<br />
auch um die „gefühlten Erfolgschancen“ aus Sicht der Nachfrager (z.B. Berücksichtigung der Lage).<br />
Dazu zählt letztlich natürlich auch die Frage nach der Rentabilität und Finanzierbarkeit. Hier stellt sich<br />
unmittelbar die Frage nach den Fördermöglichkeiten: Wenn allein die fehlende Rentabilität das<br />
Problem wird, dann können staatliche Finanzhilfen theoretisch helfen, dass der Einzug in die<br />
modernisierte Wohnung für den Nachfrager doch günstiger ist als ein Neubau. Wenn aber andere<br />
Hinderungsgründe vorliegen, etwa weil sich Grundrisse nicht anpassen lassen oder weil das Quartier<br />
für bestimmte Nachfragergruppen nicht attraktiv genug ist, dann helfen staatliche Unterstützungen bei<br />
der Modernisierung nicht.<br />
Schon diese wenigen Beispiele machen deutlich, dass die Rahmenbedingungen für Fördermaßnahmen<br />
in Zukunft viel genauer untersucht werden müssen, um die Wirkung, Anreizverträglichkeit und<br />
Effizienz der Subventionen beurteilen zu können. Hier geht es nicht mehr nur darum, das<br />
Gießkannenprinzip durch punktgenaue Steuerung zu ersetzen, wie dies in der heutigen Förderpraxis<br />
inzwischen versucht wird. Zukünftig geht es zusätzlich darum, die Marktreaktionen unter den<br />
jeweiligen Rahmenbedingungen im Voraus abzuschätzen. Diesen differenzierten Blick muss sich die<br />
Politik angewöhnen – und dafür erkennen lernen, worauf es ankommt.<br />
3.4.3 Subventionierungen für Sanierung, Umnutzung, Abriss und Leerstand<br />
Sanierung<br />
Wie erläutert kann Sanierung dazu führen, dass der qualitative Neubau mit seinen negativen Folgen<br />
doch niedriger ausfällt als ursprünglich errechnet. Dabei müssen folgende Dinge beachtet werden:<br />
• Unter bestimmten Bedingungen kann Sanierung helfen, Leerstände und qualitätsbedingten<br />
Neubau zu verhindern: Sanierung kann die Zahl der Wohnungsüberhänge (Leerstände) dann<br />
56 Genau zu dieser Frage erarbeitet <strong>empirica</strong> gerade eine Studie, die auf Basis von Leerstandsdaten (<strong>empirica</strong>-Leerstandsindex) empirisch<br />
untersucht, welche Merkmale bei leer stehenden Wohnungen besonders häufig zusammen auftreten und welche regionalen Unterschiede<br />
es dabei gibt.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -96 - <strong>empirica</strong>