Exposé Teil B als PDF - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

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Inhalt
Das Angebot im Überblick 4
Außenanlagenplan 6
Wohnungsgrundrisse 1. Bauabschnitt 8
Wohnungsgrundrisse 2. Bauabschnitt 16
Wohnungsliste 34
Vor- und Nachteile 36
Baubegleitende Qualitätskontrolle 47
Bauleistung und Ausstattung 48
Konzeptionelle Gestaltung 56
Steuerliche Gestaltung 62
Haftungsausschluss 68
Bestätigung und Empfangsquittung 71
Anlagen
Muster Kaufvertragsangebot
Teilungserklärung
Grundbuchauszug
Verwaltervertrag (WEG-/SE-Verwaltung)

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Das Angebot im Überblick
Inhalt dieses Prospektes ist ein Angebot der GGH GmbH & Co Erste Charlottenburg
KG als Verkäuferin und Prospektherausgeberin der Liegenschaft und Bauträgerin
für die erforderlichen Baumaßnahmen (Modernisierungs- und Instandsetzung). Die
in drei Ausbaustufen (1939-1942, 1951/1952 und 1955/1956) errichtete dreistöckige
Wohnanlage im Heinickeweg 15 in 13627 Berlin steht zum Erwerb von insgesamt
50 Eigentumswohnungen unter der Maßgabe der entsprechenden Genehmigung nach
Denkmalschutzrecht zur Verfügung.
Zielgruppe des Angebotes sind Investoren, die diese Eigentumswohnungen entweder
zum Zwecke der dauerhaften Vermietung oder zur Eigennutzung erwerben wollen.
Dabei sollte sich der Investor darüber im Klaren sein, dass die im Prospekt aufgezeigten
Chancen dann in Betracht kommen, wenn die Eigentumswohnung im Rahmen der
individuellen Lebensplanung der Zukunfts- und Altersversorgung dienen soll. Er muss
dabei aber berücksichtigen, dass er aufgrund der auch im Prospekt aufgezeigten Risiken
willens und wirtschaftlich in der Lage sein muss, selbige auch tragen zu können,
insbesondere eventuelle Unterdeckungen zwischen Mieteinnahmen und Fremdfinanzierung
durch andere Vermögenswerte auszugleichen.
Sollte der Investor hingegen beabsichtigen, durch diesen Ankauf in den Genuss eines
Steuerstundungsmodells mit kurzfristigen steuerlichen Verrechnungsmöglichkeiten
zu kommen oder eine garantierte Kapitalverzinsung während einer kurzfristig fest
vereinbarten Laufzeit und einem vorab vereinbarten konkreten Rückzahlungstermin zu
erwarten, so kommt dieses Immobilieninvestment aufgrund seiner im Prospekt erläuterten
Risiken nicht in Betracht.

Das Angebot im Überblick | 5
Heinickeweg 15 in 13627 Berlin
Produktpartner:
Produkt:
GGH GmbH & Co. Erste Charlottenburg KG
Denkmal-Sanierungsobjekt (Baudenkmal)
Baujahr: Errichtung in drei Ausbaustufen 1939-1942, 1951/1952
und 1955/1956
Anzahl der Wohnungen:
50 Wohneinheiten
Wohnfläche: ca. 3.897 m²
Grundstücksfläche:
Wohnungsgrößen:
Kaufpreis Wohneigentum:
Bauleistung:
Fertigstellung:
Erwerbsnebenkosten:
Mieterwartung:
Mietnebenkosten:
Instandhaltungsrücklage:
Hausverwaltung:
ca. 5.873 m² (nach Teilung)
ca. 31 m² bis 180 m² – mit 1– 5 Räumen
3.550 €/m² bis 3.850 €/m²
Kaufpreis pro Wohneinheit ca. 109.000 € bis ca. 690.100 €
Revitalisierung - Sanierung und Modernisierung im Außen- und
Innenbereich, entsprechende Angaben sind dem Abschnitt
Bauleistung und Ausstattung zu entnehmen
entsprechende Angaben sind dem notariellen Kaufvertrag
zu entnehmen
ca. 7,5 % des Kaufpreises zzgl. Bauzeitzinsen (derzeit 5 % Grunderwerbssteuer,
ca. 2,5 % Notar- und Gerichtskosten,
Kosten für die Finanzierungsgrundschuld)
ca. 8,50 €/m² bis ca. 10,00 €/m²
WEG Verwaltung derzeit mtl. brutto 22,61 € pro Wohneinheit
SE Verwaltung derzeit mtl. brutto 19,04 € pro Wohneinheit
Wohneinheit - mtl. 0,30 €/m²
Hausverwaltung N. Offizier,
Hohenzollerndamm 89, 14199 Berlin
Lineare Abschreibung: Lineare Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG, 2,0 %
linear über 50 Jahre der Anschaffungskosten (Altbausubstanzanteil
beträgt geschätzt 20 % vom Kaufpreis), entsprechende Angaben sind
dem Abschnitt Steuerliche Gestaltung zu entnehmen
Denkmalabschreibung:
erhöhte AfA gem. § 7 i EStG (der Sanierungsaufwand beträgt geschätzt
ca. 60 % vom Kaufpreis), entsprechende Angaben sind dem
Abschnitt Steuerliche Gestaltung zu entnehmen,
Dachgeschoss ohne Denkmalabschreibung

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Wohnungsliste
Haus
WE-Nr.
TE
Lage
Wohnfläche 1
m² Räume
Balkon 1
Loggia
Wintergarten
SNR 2
Garten
Terrasse
Bauabschnitt I Heckerdamm
Treppenhaus 1 1 HP 32,28 1 ohne
2 HP 62,24 2 Balkon/Terrasse SNR
3 HP 80,08 3 Balkon/Terrasse SNR
4 1.OG 104,28 4 Balkon
5 1.OG 75,39 3 Balkon
6 2.OG 104,28 4 Balkon
7 2.OG 74,82 3 Balkon
Treppenhaus 2 8* HP 113,64 4 Balkon/Terrasse SNR
9* HP 71,58 3 Balkon/Terrasse SNR
10* HP 103,90 4 Balkon/Terrasse SNR
11* 1.OG 108,79 4 Balkon
12* 1.OG 57,98 3 Balkon
13* 1.OG 99,40 4 Balkon
14* 2.OG 108,79 4 Balkon
15* 2.OG 52,86 3 ohne
16* 2.OG 99,40 4 Balkon
Bauabschnitt II Heinickeweg
Treppenhaus 3 17 HP 85,87 3 Balkon/Terrasse SNR
18 HP 30,74 1 ohne
19 HP 82,73 3 Loggia
20 1.OG 81,37 3 Balkon
21 1.OG 30,74 1 ohne
22 1.OG 34,98 1 ohne
23 1.OG 59,73 2 Loggia
24 2.OG 81,37 3 Balkon
25 2.OG/DG 179,24 5 Loggia
26 2.OG 83,71 3 Loggia
Treppenhaus 4 27 HP 80,44 3 Balkon/Terrasse SNR
28 HP 66,23 2 Balkon/Terrasse SNR
29 1.OG 76,82 3 Balkon
30 1.OG 62,37 2 Balkon
31 2.OG 76,81 3 Balkon
32 2.OG 62,76 2 Balkon
33 DG 84,43 3 Loggia
34 DG 107,74 4 Loggia
Treppenhaus 5 35* HP 68,73 3 Balkon/Terrasse SNR
36* HP 66,49 2 Balkon/Terrasse SNR
37* 1.OG 64,27 3 Balkon
38* 1.OG 39,34 1 franz. Balkon
39* 1.OG 37,27 1 Balkon
40* 2.OG 64,28 3 Balkon
41* 2.OG 39,34 1 franz. Balkon
42* 2.OG 37,27 1 Balkon
Treppenhaus 6 43 HP 83,62 3 Balkon/Terrasse SNR
44 HP 112,27 4 Balkon/Terrasse SNR
45 1.OG 78,51 3 Balkon
46 1.OG 108,38 4 Balkon
47 2.OG 79,25 3 Balkon
48 2.OG 109,13 4 Balkon
49 DG 116,84 4 Loggia
50 DG 74,21 2 Loggia
Abkürzungen/Erläuterungen
1 ca. Wohnflächen, wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenberechnung
berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone und Terrassen bei den m 2 nur zur Hälfte
(50 %) mit eingerechnet wurden
2 zugewiesenes Sondernutzungsrecht (SNR) am Garten
3 Miteigentumsanteile – bezogen auf das Gemeinschaftseigentum am Gesamtobjekt
Heinickeweg 15/Heckerdamm; entsprechende Angaben sind der Teilungserklärung zu
entnehmen
* barrierefrei

Wohnungsliste | 35
MEAT 3
1000
Kaufpreis 4
WE
EUR
Anteil 5
Grund/Boden
EUR
Anteil 5 Altbausubstanz
EUR
Sanierungsanteil
5
EUR
Gesamtkaufpreis
EUR
8 114.594,00 22.918,80 22.918,80 68.756,40 114.594,00
16 220.952,00 44.190,40 44.190,40 132.571,20 220.952,00
20 284.284,00 56.856,80 56.856,80 170.570,40 284.284,00
27 370.194,00 74.038,80 74.038,80 222.116,40 370.194,00
19 267.634,50 53.526,90 53.526,90 160.580,70 267.634,50
27 370.194,00 74.038,80 74.038,80 222.116,40 370.194,00
19 265.611,00 53.122,20 53.122,20 159.366,60 265.611,00
29 403.422,00 80.684,40 80.684,40 242.053,20 403.422,00
18 254.109,00 50.821,80 50.821,80 152.465,40 254.109,00
27 368.845,00 73.769,00 73.769,00 221.307,00 368.845,00
28 386.204,50 77.240,90 77.240,90 231.722,70 386.204,50
15 205.829,00 41.165,80 41.165,80 123.497,40 205.829,00
26 352.870,00 70.574,00 70.574,00 211.722,00 352.870,00
28 386.204,50 77.240,90 77.240,90 231.722,70 386.204,50
13 187.653,00 37.530,60 37.530,60 112.591,80 187.653,00
25 352.870,00 70.574,00 70.574,00 211.722,00 352.870,00
22 304.838,50 60.967,70 60.967,70 182.903,10 304.838,50
8 109.127,00 21.825,40 21.825,40 65.476,20 109.127,00
21 293.691,50 58.738,30 58.738,30 176.214,90 293.691,50
21 288.863,50 57.772,70 57.772,70 173.318,10 288.863,50
8 109.127,00 21.825,40 21.825,40 65.476,20 109.127,00
9 124.179,00 24.835,80 24.835,80 74.507,40 124.179,00
15 212.041,50 42.408,30 42.408,30 127.224,90 212.041,50
21 288.863,50 57.772,70 57.772,70 173.318,10 288.863,50
45 690.074,00 138.014,80 138.014,80 414.044,40 690.074,00
22 297.170,50 59.434,10 59.434,10 178.302,30 297.170,50
21 285.562,00 57.112,40 57.112,40 171.337,20 285.562,00
17 235.116,50 47.023,30 47.023,30 141.069,90 235.116,50
20 272.711,00 54.542,20 54.542,20 163.626,60 272.711,00
16 221.413,50 44.282,70 44.282,70 132.848,10 221.413,50
20 272.675,50 54.535,10 54.535,10 163.605,30 272.675,50
16 222.798,00 44.559,60 44.559,60 133.678,80 222.798,00
22 325.055,50 65.011,10 65.011,10 195.033,30 325.055,50
28 414.799,00 82.959,80 82.959,80 248.879,40 414.799,00
18 243.991,50 48.798,30 48.798,30 146.394,90 243.991,50
17 236.039,50 47.207,90 47.207,90 141.623,70 236.039,50
17 228.158,50 45.631,70 45.631,70 136.895,10 228.158,50
10 139.657,00 27.931,40 27.931,40 83.794,20 139.657,00
9 132.308,50 26.461,70 26.461,70 79.385,10 132.308,50
17 228.194,00 45.638,80 45.638,80 136.916,40 228.194,00
10 139.657,00 27.931,40 27.931,40 83.794,20 139.657,00
9 132.308,50 26.461,70 26.461,70 79.385,10 132.308,50
22 296.851,00 59.370,20 59.370,20 178.110,60 296.851,00
29 398.558,50 79.711,70 79.711,70 239.135,10 398.558,50
20 278.710,50 55.742,10 55.742,10 167.226,30 278.710,50
28 384.749,00 76.949,80 76.949,80 230.849,40 384.749,00
20 281.337,50 56.267,50 56.267,50 168.802,50 281.337,50
28 387.411,50 77.482,30 77.482,30 232.446,90 387.411,50
30 449.834,00 89.966,80 89.966,80 269.900,40 449.834,00
19 285.708,50 57.141,70 57.141,70 171.425,10 285.708,50
4 zzgl. Erwerbsnebenksoten – ca. 7,5 % des Kaufpreises (derzeit 5 % Grunderwerbsteuer,
ca. 2,5 % Notar- und Gerichtskosten, Kosten für Finanzierungsgrundschuld),
zzgl. Bauzeitzinsen – entsprechende Angaben sind dem Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung
zu entnehmen, darüber hinaus aus den Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag
5 Die Kaufpreisaufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Sanierungs- und Grundstückskostenanteils
sowie der Altbausubstanz erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten
und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung
der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommen werden.
Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten, Stand Juni 2013

36
Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaften
Einleitung
Aufgrund der Wirtschaftskrise suchen zurzeit viele durch die
Entwicklung an den Aktienmärkten verunsicherte Anleger
nach wirtschaftlich sinnvollen Alternativen. In den Fokus der
Betrachtung sind deshalb wieder verstärkt wohnwirtschaftliche
Immobilieninvestments gerückt.
Eine wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie in Deutschland
kann, im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen (z.B. Aktien),
aufgrund der kontinuierlichen Entwicklung des Immobilienmarktes
in Deutschland als wertbeständig und relativ krisensicher
eingestuft werden. Über einen längerfristigen Zeitraum
betrachtet ist zwar auch der Immobilienmarkt Schwankungen
unterworfen, in der Regel steigen aber auch die Preise wieder, so
dass eine gute Chance zur Realisierung des Wachstumspotentials
besteht.
Dabei ist auch das positive rechtliche Umfeld zu berücksichtigen,
da das Eigentum aufgrund der Verankerung in der
Verfassung (Art. 14 GG) besonderen Schutz genießt und eine
Enteignung grundsätzlich nicht möglich ist.
1. kompetente und verlässliche Geschäftspartner
2. ein der aktuellen Rechtslage entsprechendes Vertragswerk
3. eine gute und nachgefragte Lage
4. Zustand der Liegenschaft
5. ein wirtschaftlich sinnvolles Eigen- oder Fremdnutzungskonzept
6. ein kompetentes Immobilienmanagement
7. eine langfristige Planung zur Erhaltung des Immobilienwertes
durch Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
8. langfristig durchdachte Finanzierungsstruktur
9. Optimierung von steuerlichen Vorteilen für den Käufer
Allerdings ist immer zu beachten, dass diese Betrachtungen
vom Status quo zum Zeitpunkt der Beurteilung ausgehen und
zukünftige Entwicklungen und Tendenzen nur im Wege der
Prognoseentscheidung mit aufgenommen werden und daher
keine zwangsläufige Verbindlichkeit beinhalten. Es darf ferner
nicht vergessen werden, dass Chancen und Risiken nicht
zwingend immer einzeln auftreten, sondern in der Regel in
unterschiedlichen Konstellationen und gegebenenfalls auch
kumulativ entstehen.
Durch die räumlichen Gegebenheiten in Deutschland ist Grund
und Boden nicht unbegrenzt verfügbar und somit eine beliebige
Neuerrichtung von Immobilien nicht möglich. Dies hat zur Folge,
dass die Neubautätigkeit durch das Bauordnungs- und das
Bauplanungsrecht gesetzlich limitiert wird. Preisverfallrisiken
durch massiven Neubau von Immobilien sind daher im Gegensatz
zu den Inflationsrisiken, wie sie aufgrund der aktuellen
Wirtschaftslage drohen können, nicht zu erwarten, so dass
unter dem Gesichtspunkt der langfristigen Kapitalanlage eine
gute Chance zur Wertsteigerung besteht.
Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass dieses langfristige
Engagement aufgrund seiner Laufzeit das Risiko in sich trägt,
dass sich durch heute noch nicht abzusehende Unwägbarkeiten
das Risiko von Wertverlusten realisieren könnte. Die Kapitalanlage
in wohnwirtschaftliche Immobilien ist daher wie jede
andere Kapitalanlageform auch nicht nur einseitig mit Vorteilen,
sondern auch mit möglichen Nachteilen behaftet. Durch die
vorliegende Darstellung will die Verkäuferin dem Erwerber
diesen Umstand vor Abschluss einer vertraglichen Bindung vor
Augen führen und möglichst umfassend über potenzielle Risiken
aufklären.
Die Vor- und Nachteile eines Immobilieninvestments lassen sich
am besten durch die nachfolgend neun Kriterien zur besseren
Beurteilung darstellen:
Für den einzelnen Investor kann dies bedeuten, dass durch die
Verknüpfung mehrerer Einzelrisiken (z.B. Verschlechterung der
persönlichen Einkommensverhältnisse durch Krankheit und/
oder Unfall, Mietausfall, größere Modernisierungsmaßnahmen
sowie zu hohe Fremdfinanzierung) die Immobilieneinnahme
nicht mehr alleine ausreichend ist, die Bedienung von Zins und
Tilgung abzudecken und die Unterdeckung dann nicht mehr
aus dem Einkommen oder dem Vermögen ausgeglichen werden
kann mit der Folge, dass es erst zu einer Liquiditätskrise kommt
und im schlimmsten Fall sogar zum persönlichen Vermögensverfall.
1. Geschäftspartner
Eine finanzielle Transaktion und damit auch eine Immobilieninvestition
leben davon, dass sich kompetente und zuverlässige
Partner zusammenfinden, um im beiderseitigen Interesse ein
bestmögliches Ergebnis zu erzielen. Somit ist die Auswahl
des richtigen Partners der Schlüssel für einen erfolgreichen
Vertragsabschluss. Erst wenn Verkäufer und Käufer eine
gemeinsame, offene und konstruktive Gesprächs- und Verhandlungsgrundlage
gefunden haben, besteht das erforderliche
Miteinander der Geschäftspartner.
Verkäuferin und Prospektherausgeberin ist im vorliegenden
Fall die Firma GGH GmbH & Co Erste Charlottenburg KG
mit Sitz Karl-Tauchnitz-Straße 2 in 04107 Leipzig. Die GGH

Vor- und Nachteile | 37
GmbH & Co Erste Charlottenburg KG bzw. deren Gesellschafter
haben in der jüngeren Vergangenheit alleine oder mit Kooperationspartnern
diverse gleichgelagerte Projekte umgesetzt, von
denen einige als Referenzen im Prospektteil A dokumentiert
sind. Von daher kann sich der Käufer von der erforderlichen
Kompetenz und Leistungsfähigkeit seines Geschäftspartners ein
deutliches Bild machen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass
sich trotz Referenzen und des Nachweises des Stammkapitals
und bei rechtlich ordnungsgemäßen vertraglichen Vereinbarungen
die durch die generelle Tätigkeit im Markt bestehenden
Risiken bei der Verkäuferin verwirklichen können. Sollten daher
diese Risiken durchschlagen, so besteht die Gefahr, dass die
Verkäuferin in Insolvenz geraten kann.
Umgekehrt offenbart der Käufer der GGH GmbH & Co Erste
Charlottenburg KG seine wirtschaftlichen Verhältnisse, so
dass davon auszugehen ist, dass das erforderliche Eigenkapital
vorhanden ist und Fremdkapital zu marktüblichen Konditionen
dem Käufer gewährt werden würde. Damit ist die Annahme einer
in sich stimmigen Finanzierung sachlich gerechtfertigt und
die erforderliche wechselseitige Transparenz gegeben.
2. Vertragswerk
Grundlage des vorliegenden Prospektes ist der Erwerb einer
noch zu sanierenden Eigentumswohnung in der eingangs bezeichneten
Liegenschaft Heinickeweg 15 in 13627 Berlin-Charlottenburg.
Der Käufer erhält eine schlüsselfertig hergestellte
Wohnung, im Wege eines notariellen Bauträgerkaufvertrages,
mit Festpreiszusage. Da es sich um einen Festpreis handelt,
trägt die Verkäuferin in diesem Fall das Risiko von nach Vertragsabschluss
entstehenden Kostensteigerungen (z.B. Material
und/oder Lohn) und eventuell erst nachträglich auftretenden
Baurisiken.
Der vorliegende Prospekt hat den Kauf von Teil- und Wohnungseigentum
nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum
Inhalt. Des Weiteren gibt es einen Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum,
in welchen der Käufer eintritt (vgl. „Ziffer
6. Immobilienverwaltung“). Ferner wird dem Käufer, falls er
die Wohnung nicht zur Eigennutzung erwirbt, die Möglichkeit
eingeräumt, mit der Hausverwaltung einen Mietverwaltervertrag
(vgl. „Ziffer 5. Eigen-/Fremdnutzungskonzept“ und „ Ziffer
6. Immobilienverwaltung“) zu schließen.
a) Regelung durch die Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV)
Für das Rechtsverhältnis zwischen den Geschäftspartnern sind
die Regelungen der sog. Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV) in der jeweils aktuellen Fassung maßgebend, die ihren
Eingang in den konkreten Bauträgerkaufvertrag finden. Dies
bedeutet, dass der Käufer vertragsgemäß nur in der Höhe Zahlungen
zu erbringen hat, als diesen Zahlungen zuvor festgelegte
Bauleistungen durch die Verkäuferin gegenüber stehen. Da diese
Sätze pauschalisiert sind, entspricht der gezahlte Kaufpreisanteil
nicht unbedingt dem Wert der Bauleistungen. Ferner muss die
Verkäuferin dafür Sorge tragen, dass die konkrete schlüsselfertige
Wohnung (=Sondereigentum) bis zum vertragsgemäß
vereinbarten Termin bezugsfertig ist.
b) Einbehalt oder Sicherheitsleistung
Sollte es sich bei dem Käufer um einen klassischen Verbraucher
handeln, so hat dieser kraft Gesetzes (§ 632a Abs. 3 BGB) die
Möglichkeit eingeräumt bekommen, einen Einbehalt von 5 %
des Kaufpreises bei der ersten Abschlagszahlung vornehmen zu
können oder sich von der Verkäuferin eine Sicherheit stellen zu
lassen (z.B. selbstschuldnerische Bürgschaft), damit die Verkäuferin
sicherstellt, dass der Kaufgegenstand rechtzeitig und ohne
wesentliche Mängel an den Käufer übergeben wird, da sie sonst
Gefahr läuft, den Einbehalt nicht ausgezahlt zu bekommen
bzw. die Sicherheit in Anspruch genommen wird. Allerdings
ist zu beachten, dass weder der Einbehalt noch die Sicherheit
als solche verhindern kann, dass es zu Leistungsstörungen im
Vertragsverhältnis kommt, denn es handelt sich hier nur um
spezielle Formen von Sicherheiten.
c) Verjährung der Ansprüche
Nach erfolgter Abnahme der Liegenschaft gilt die gesetzliche
Verjährungsvorschrift des § 634a Abs.1 Ziffer 2 BGB mit einer
fünf Jahre dauernden Mängelbeseitigungsverpflichtung für die
am Gebäude erbrachten Bauleistungen. Wirtschaftlich besteht
allerdings das Risiko, dass dieser Mängelbeseitigungsanspruch
nur eingeschränkt oder gar nicht durchgesetzt werden kann,
wenn die Verkäuferin innerhalb des 5-Jahreszeitraums in Vermögensverfall
gerät und damit ihre Leistungsverpflichtung auch
nur noch teilweise oder gar nicht mehr erfüllen kann.
d) Weitergehende Schadensersatzansprüche
Sollte der Kaufpreis zwischenzeitlich vollständig vom Käufer
bezahlt sein, er auch die Sicherheit wegen Erledigung zurückgegeben
hat und es sich im Nachhinein ergeben, dass weitergehende
Schadensersatzansprüche gegen die Verkäuferin bestehen
könnten (z.B. Transaktionsnebenkosten, Verspätungsschäden,
Vertragsstrafen, verzögerte Vermietungsmöglichkeit und damit
einhergehender Mietausfall, entgangene Steuervorteile als Teil
des Verspätungsschadens oder zusätzliche Finanzierungskosten
bei kompletter Rückabwicklung des Kaufvertrages), so bleibt das
tatsächliche und rechtliche Risiko der Leistungsfähigkeit der
Verkäuferin beim Käufer.

38
e) Insolvenz der Verkäuferin
Trotz rechtlich ordnungsgemäßer vertraglicher Vereinbarungen
können sich die durch die generelle Tätigkeit im Markt
bestehenden Risiken bei der Verkäuferin verwirklichen, die
im schlimmsten Fall sogar zur Insolvenz führen und damit die
Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag
verhindern.
Sollte dieser Fall eintreten, so muss zwischen dem Eigentumserwerb
und der Er-/Fertigstellung des Bauwerkes unterschieden
werden. Sobald das Wohn- und Teileigentum gebildet sowie zu
Gunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen wurde, hat der Käufer gegenüber dem Insolvenzverwalter
eine gesicherte Rechtsposition auf Übertragung
des erworbenen Objektes.
Der dinglich gesicherte Anspruch auf Eigentumsverschaffung
begründet jedoch keinen Anspruch auf Fertigstellung der
Baumaßnahmen. Da in der Regel in der Liegenschaft mehrere
einzelne Wohnungen vorhanden sind, bedeutet dies, dass
sich der Käufer überlegen muss, ob er sich nicht mit anderen
Miteigentümern/Käufern, die das gleiche Schicksal der
Insolvenz ihrer Verkäuferin verbindet, vereinbart, um nicht
fertiggestellte Baumaßnahmen (Ausbau, Modernisierung etc.)
in gemeinsamer Verantwortung fortzuführen und ein drittes
Unternehmen mit der Fertigstellung zu beauftragen, wenn sich
der Insolvenzverwalter dazu nicht mehr in der Lage sieht. Dies
ist allerdings nur dann möglich, wenn auch alle Eigentümer
bereit sind, sich an den dadurch bedingten (Mehr-) Kosten
finanziell zu beteiligen.
Grundsätzlich ist nämlich davon auszugehen, dass in diesen
Fällen zusätzliche (Mehr-) Kosten entstehen werden, da die
ursprüngliche Pauschalpreisvereinbarung nicht mehr greift und
die Gewerke neu einzeln vergeben werden müssen. Die anfallenden
Kosten kann der Käufer im Wege des Schadenersatzes
oder der Kaufpreisminderung verlangen und mit dem Kaufpreiszahlungsanspruch
verrechnen.
Letztlich muss sich der Käufer darüber im Klaren sein, dass
trotz dieser Bemühungen das Risiko besteht, dass die Baumaßnahme
nicht oder nur teilweise durchgeführt wird. Da der Käufer
zu diesem Zeitpunkt gegebenenfalls eine Fremdfinanzierung
für den Kaufpreis abgeschlossen hat, laufen Zins- und Tilgung
immer weiter, ohne dass die erhofften Mieteinnahmen kommen.
Kommt die Insolvenz der Verkäuferin nach Fertigstellung des
Bauwerkes und Übergabe, so muss berücksichtigt werden, dass
eventuelle Gewährleistungsansprüche bereits vor Ablauf der
5-jährigen Verjährungsfrist verloren gehen, da die Verkäuferin
selbige nicht mehr erfüllen kann.
f) Rücktritt vom Vertrag
Ein Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag kommt nur dann in
Betracht, wenn dieser ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde
oder ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht. Nur falls sich die
Verkäuferin vertragswidrig verhält, hat der Käufer das Recht,
die Aufhebung des Grundstückskaufvertrages zu verlangen oder
den Rücktritt vom Vertrag zu erklären. Sollte sich hingegen der
Käufer im Nachgang zu seiner Kaufentscheidung doch nicht in
der Lage sehen, die Finanzierung zeitnah zu bekommen oder
Gründe auftreten, die in seiner (der) Person begründet sind
(Änderung der persönlichen Lebensplanung o.ä.), so stellt dies
keinen Rücktrittsgrund dar und der Käufer muss sich am Vertrag
festhalten lassen.
g) Zusätzliche Unwägbarkeiten/Risiken
Ohne dass diese Aufzählung den Anspruch auf Vollständigkeit
in sich birgt, so darf der Käufer nicht vergessen, dass es trotz
ordnungsgemäßem Vertragswesen und leistungsfähiger und
williger Verkäuferin Fallkonstellationen gibt, bei denen beide
Seiten keine Einflussmöglichkeiten haben. Durch Unwetter
oder ähnliche Naturgewalten (Höhere Gewalt) verzögert sich
die Fertigstellung des Bauvorhabens, durch Streik steht das
Personal nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung bzw.
Subunternehmer sind nicht arbeitsfähig, (nachträgliche) Sonderwünsche
der Käufer, aufgrund öffentlich-rechtlicher oder
gerichtlicher Entscheidungen kommt es zur Baueinstellung etc.
Damit entfallen die zunächst eingeplanten Mieteinnahmen und
die beabsichtigte Realisierung von Steuervorteilen.
Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung liegt noch keine schriftliche
Baugenehmigung vor. Die Verkäuferin geht aufgrund der
Vorplanung davon aus, dass das Projekt wie im Prospekt beschrieben
unter der Maßgabe eventuell geringfügiger Auflagen
der zuständigen Behörden gebaut werden kann.
3. Lage
Von entscheidender Bedeutung für den Wert einer Immobilie
ist immer ihre Lage. Dabei kommt es sowohl auf die Makro- als
auch die Mikrolage an. Der Käufer muss daher, bevor er seine
Kaufentscheidung trifft, prüfen, wo sich die Liegenschaft befindet.
Nur in einer ökonomisch und ökologisch gesunden Umgebung
ist mit einer stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes
zu rechnen. Dabei kommt es auch immer darauf an, in welchem
Stadtviertel sich die Liegenschaft befindet, denn auch innerhalb
der gleichen Stadt gibt es aufgrund der unterschiedlichen Nach-

Vor- und Nachteile | 39
frage erhebliche Differenzen beim Immobilienwert. Gleiche
Entwicklungen gibt es dann auch innerhalb des gleichen Stadtviertels.
Des Weiteren ist immer zu berücksichtigen, dass die
Prüfung immer nur den aktuellen Zustand widerspiegelt. Künftige
städtebauliche Entwicklungen, Wohntrends oder geänderte
wirtschaftliche Rahmenbedingungen können dazu führen, dass
sich die Standortattraktivität ändert und damit der Immobilienwert
aufgrund der geänderten Nachfrage steigt oder fällt.
Das Objekt befindet sich im Berliner Stadtteil Charlottenburg.
Aufgrund des städtebaulichen Trends gehört der Stadtteil
Charlottenburg zu den Bereichen, wo eine stetige Nachfrage
nach Wohnraum vorhanden ist. Dieser Bereich ist auch durch
eine große Anzahl von heute unter Denkmalschutz stehender
Liegenschaften gekennzeichnet. Dies führt dazu, dass das Interesse
nach Schaffung neuen Wohnraums mit der Möglichkeit der
Nutzung der Sonder-AfA für Investoren verbunden wird. Die
Liegenschaft ist in einem gewachsenen Umfeld gelegen. Geschäfte
des täglichen Bedarfs befinden sich im direkten Umfeld
und mittels PKW sowie U- und S-Bahn besteht eine gute verkehrstechnische
Anbindung an das Berliner Zentrum. Aufgrund
der überdurchschnittlichen Kaufpreisentwicklung im Berliner
Stadtgebiet ist ein klarer Trend der Investoren zu erkennen, sich
nach geeigneten Objekten umzusehen und in diese zu investieren.
Genau in diesem Kontext ist daher auch die Liegenschaft
zu sehen und sie wird im Prospekt angemessen beschrieben. Es
gilt aber auch hier, dass das Umfeld der Liegenschaft sowie die
Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise Schwankungen
unterworfen sind, die einerseits dem Käufer zum Vorteil, aber
auch zum Nachteil gereichen können, was in jedem Fall erhebliche
Auswirkungen auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung
haben kann. Der Käufer muss allerdings berücksichtigen,
dass sich der Immobilienwert niemals linear entwickelt.
4. Zustand der Liegenschaft
Maßgebend für den Immobilienkäufer ist neben den zuvor
beschriebenen Kriterien, dass es sich um eine zeitgemäße und
zweckmäßige Bauausführung handelt. Dies bedeutet, dass
Raumaufteilung, Pläne/Grundriss und Ausstattung sowie die
verwendeten Materialen und die Abnahme durch einen Sachverständen
den Wünschen der heutigen Käuferschaft entsprechen,
da nur dann sichergestellt werden kann, dass auch ein adäquater
Immobilienwert geschaffen wird.
Der Prospekt beinhaltet im Kapitel „Bauleistung und Ausstattung“
umfangreiche Informationen und Beschreibungen, so dass
sich der Käufer ein Bild von der beabsichtigten Baumaßnahme
machen kann. Gleichzeitig finden diese Informationen Eingang
in den notariellen Kaufvertrag. Ferner gibt es ein baubegleitendes
Qualitätscontrolling durch den TÜV Süd.
Der Käufer erwirbt im vorliegenden Fall eine Bestandsimmobilie,
das bedeutet, dass das Gebäude bereits vor geraumer Zeit
errichtet wurde (Baujahre: Fertigstellung in drei Ausbaustufen
1993-1942, 1951/1952 und 1955/1956). Bedingt durch die
vorhandene Altbausubstanz kann es im Einzelfall im Rahmen
der Modernisierung/Erstellung des Bauwerks zu Abweichungen
von den heute gültigen Regelungen der Technik („state of art“)
kommen und die DIN-Soll-Normen können nicht oder nicht
vollständig eingehalten/umgesetzt werden (z.B. Wärme- und
Schallschutz). Der Käufer kann dadurch keine Ansprüche gegen
die Verkäuferin geltend machen.
Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (+/- 3 %) und
der Raumaufteilung sind durch den Käufer hinzunehmen und
berechtigen nicht zur Kaufpreisminderung, der Kaufvertrag ist
entsprechend ausgestaltet. Die Berechnung der Wohnflächen
erfolgt nach der sog. Wohnflächenverordnung. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass Balkone und Loggia- und Terrassenflächen
bei der Planung mit der Hälfte ihrer Grundfläche angesetzt
werden. Diese Berechnung unterscheidet sich von der Regelung
bei preisgebundenem Wohnraum, wo diese Flächen nur mit
¼ ihrer Grundfläche angesetzt werden. Sollte der Käufer die
Räumlichkeit vermieten wollen, so muss er sich bewusst sein,
dass die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
für die Wohnungsgröße und die Nebenkostenabrechnung maßgebend
sind und er dadurch gebunden sein kann.
Gleichwohl trägt der Käufer das Risiko, dass sich während der
Bauphase aufgrund der öffentlich rechtlichen Vorgaben Änderungen
hinsichtlich der Baubeschreibung und der Grundrissplanung
ergeben können.
5. Eigen- oder Fremdnutzungskonzept
Wenn der Käufer alle zuvor genannten Punkte berücksichtigt
hat, stellt sich dann für ihn Frage, ob er die Eigentumswohnung
selber bewohnen möchte (sog. „Eigennutzungskonzept“) oder sie
an einen Dritten vermieten will (sog. „Fremdnutzungskonzept“),
da beides möglich ist.
Sollte sich der Käufer für die Vermietung entscheiden, so muss
er sich aber darüber im Klaren sein, dass vermietete Eigentumswohnungen
im Fall der Weiterveräußerung den Nachteil haben,
dass sie für einen Eigennutzer grundsätzlich eher nicht in Betracht
kommen. Diese Käuferklientel ist an einer rentablen Kapitalanlagemöglichkeit
interessiert, bei der der wirtschaftliche

40
Vorteil sich erst aufgrund einer längeren Haltedauer verwirklichen
kann, da die Transaktionskosten (Kaufpreis einschließlich
Vertriebs- und Marketingkosten, Nebenkosten, wie Notarkosten
und Grundsteuer, Finanzierungskosten und Spekulationssteuer)
zuvor erst erwirtschaftet werden müssen.
wesentlich auf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung an.
Für die Vermietbarkeit sind die Lage, der Wohnungsschnitt und
die Ausstattung maßgebend. Die Prospektherstellerin/Verkäuferin
geht aufgrund ihrer vorherigen Studien zur Vermietbarkeit
von einer Eigentumswohnung mit Vermietungspotential aus.
Der Käufer muss dabei auch berücksichtigen, dass die Vertriebskosten
üblicherweise höher als zu erwartende Maklerprovisionen
sind. Was die Vertriebskosten angeht, so kann der Käufer
diese bei Interesse bei der Verkäuferin im konkreten Einzelfall
erfragen, da diese je nach Vertriebspartner und Vertriebsstand
unterschiedlich hoch sind.
Andernfalls würde eine kurzfristige Weiterveräußerung saldiert
betrachtet eine nachteilige Kaufpreisentwicklung beinhalten.
Des Weiteren ist zu beachten, dass die steuerlichen Vorteile der
Denkmal-AfA bei einer Weiterveräußerung für den Zweiterwerber
entfallen, so dass der dann zu erzielende Verkaufspreis
bei einer raschen Weiterveräußerung (Notveräußerung) in der
Regel niedriger ist, als der hier vorliegende Kaufpreis.
a) Eigennutzung
Der klassische Eigennutzer ist bestrebt, die Wohnung nach
seinen Wünschen und Vorstellungen entstehen zu lassen. Durch
die vorliegende Altbausubstanz ist er allerdings in bestimmten
Bereichen an den Bestand gebunden und dies bedeutet meist,
dass Sonderwünsche zu Umbaumaßnahmen führen, damit dies
der Wohnung eine weitergehende individuelle Note gibt. Sollte
die Wohnung bei Verkauf ausnahmsweise leer stehen, ist dies
ohne größere Schwierigkeit aber im Auftrag und auf Kosten des
Käufers vorstellbar.
Allerdings muss der Käufer immer berücksichtigen, dass
geänderte Ausstattungsmerkmale (z.B. Marmorfußboden,
Whirlpool o.ä.) sowie dadurch gegebenenfalls erforderliche
Änderungen der Raumaufteilung der Wohnung grundsätzlich
vorstellbar sind. Sie bedürfen aber, damit es zu keinen unnötigen
Bauverzögerungen kommt, der mit erheblichem Vorlauf zu
bewerkstelligenden genauen Abstimmung mit der Verkäuferin/
Bauträgerin. Sonderwünsche werden je nach Art und Umfang
erfahrungsgemäß zu Kostenerhöhungen und einer (teilweisen)
Bauzeitverlängerung führen, für die der Käufer das Risiko trägt.
Ein einklagbarer Anspruch des Käufers auf die Einbeziehung
von Sonderwünschen ist nicht gegeben, es bedarf stattdessen der
Abstimmung mit der Verkäuferin im jeweiligen Einzelfall.
b) Fremdnutzung
Die Alternative zur Eigennutzung ist die Fremdnutzung.
Entscheidet sich der Käufer für die Vermietung kommt es
Bei den Angaben im Prospekt zu Mieterwartungen oder den
Berechnungsbeispielen handelt es sich um die Ergebnisse von
Recherchen zu ortsüblichen Mieten und nachhaltig zu erzielenden
Mieten. Alle diese Angaben sind Momentaufnahmen der
Marktsituation, die einem teilweise raschen Wandel unterworfen
sind. Seitens der Verkäuferin kann für diese Angaben keine
Gewähr übernommen werden.
Was Mieterhöhungen angeht, so ist der Käufer an die gesetzlichen
Vorgaben zu Mieterhöhungsverlangen gebunden. Eine
Ausnahme gilt nur im Fall eines Staffelmietvertrages, der
automatische Mieterhöhungen innerhalb bestimmter Zeiträume
vorsieht. Inwieweit hier signifikante Erhöhungen möglich
sind, ist nicht zu erkennen, da die Anpassung nach der letzten
Mietanpassung zeitlich binnen 3 Jahren nur bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete möglich ist und die Erhöhung insgesamt auch
nicht über 15 % (sog. „Kappungsgrenze“) hinausgehen darf. Der
guten Ordnung halber ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen
des aktuellen Gesetzgebungsverfahrens ein entsprechender Gesetzesentwurf
beschlossen wurde, der u.a. die Kappungsgrenze
auf 15 % reduziert und zum 01.05.2013 in Kraft getreten ist, so,
dass die Mieterhöhungsmöglichkeit noch weiter eingeschränkt
wird. Das Land Berlin hat nun durch Rechtsbeschluss davon
Gebrauch gemacht. Es ist daher insgesamt festzuhalten, dass der
Käufer die Miete nur unter bestimmten gesetzlich normierten
Voraussetzungen und somit nur eingeschränkt erhöhen kann.
Was die Bonität des Mieters betrifft, so wird diese anhand
marktgängiger Vorgaben überprüft (sog. Selbstauskunftsformular
mit Gehaltsnachweisen etc.). Dabei ist zu berücksichtigen,
dass diese Kriterien sich im Laufe der Zeit (z.B. Arbeitsplatzverlust,
Ehescheidung) negativ verändern können. Ferner dauert
es, bis der Käufer einen neuen Mieter findet, denn auch der
Vermietungsmakler braucht ab Bezugsfertigkeit eine gewisse
Zeit, um einen geeigneten Mieter zu finden. Diese Suche kann
sich unter Umständen über mehrere Monate hinziehen. Der
Käufer muss dann sicherstellen, dass die nötigen finanziellen
Mittel vorhanden sind, um diesen Zeitraum zu überbrücken.
Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass es in
Berlin übliche Praxis ist, dass der Mieter hier die Kosten des
eingeschalteten Maklers trägt und nicht wie andernorts (z.B.
Sachsen) der Vermieter.

Vor- und Nachteile | 41
6. Immobilienmanagement
Eine Immobilie muss bewirtschaftet werden. Die Qualität des
Immobilienmanagements ist über die Jahre hinweg maßgeblich
für die Bestandssicherung einer Immobilie und Grundlage
für eine potentielle Wertsteigerung. Immobilienmanagement
umfasst entsprechend der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen
die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des
Sondereigentums.
a) Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Durch den Erwerb der Eigentumswohnung und spätestens
mit der Grundbucheintragung wird der Käufer Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft (gesetzliche
Regelung im sog. Wohnungseigentumsgesetz - WEG).
Diese Gemeinschaft trägt zusammen die anfallenden Kosten
des gesamten Objektes. Dies bedeutet konkret, dass im Fall
der fehlenden Leistungsfähigkeit von einzelnen Eigentümern
die anderen Eigentümer diese Kosten mit schultern müssen, zu
ihren eigenen Verpflichtungen aus den Miteigentumsanteilen
somit hinzuzurechnen sind. Des Weiteren muss der Käufer sich
darüber im Klaren sein, dass innerhalb der WEG Mehrheitsentscheidungen
getroffen werden und er diese gegebenenfalls gegen
sich gelten lassen muss, was ein gewisses Konfliktpotential in
sich birgt. Sollte der Käufer der Auffassung sein, dass bestimmte
Maßnahmen zum Wohl der Liegenschaft erforderlich sind
(z.B. eine Dachreparatur, Fahrstuhleinbau), so werden diese
nur umgesetzt, wenn die Mehrheit der Miteigentümer sich
diesem Vorschlag im Rahmen einer Eigentümerversammlung
anschließt und ein entsprechender Beschluss gefasst wird,
sodass dann der WEG-Verwalter mit der Umsetzung beauftragt
werden kann.
b) WEG-Verwalter
Bei der Liegenschaftsverwaltung des Gemeinschaftseigentums
ergeben sich die Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach
dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Davon zu unterscheiden
ist der für das Sondereigentum zuständige Mietverwalter,
dessen Tätigkeit im Abschnitt „Konzeptionelle Gestaltung“
näher beschrieben wird.
Eine Liegenschaft muss erkennbar in einem geordneten und
funktionsfähigen Zustand sein. Dies beginnt bereits mit der
regelmäßigen Prüfung des baulichen Zustandes durch die Hausverwaltung
und dem damit verbundenen Erfordernis von Verbesserungs-
und Instandhaltungsvorschlägen und deren Umsetzung.
Gleiches gilt für die Hege und Pflege der Außenanlagen.
Die WEG-Verwaltung kümmert sich sofern nötig auch mittels
anwaltlicher Unterstützung darum, dass die erforderlichen
Hausgelder durch die Eigentümer gezahlt werden, damit dann
die Versorger und anderen Kostenpositionen gezahlt werden
können. Sie sorgt dafür, dass die organisatorischen Rahmenbedingungen
für die Eigentümerversammlungen gegeben sind,
bereitet Beschlüsse vor, erstellt Wirtschaftspläne für die Verwaltung
und rechnet die Mittelverwendung ab. Dabei ist es seine
Aufgabe als effizienter WEG-Verwalter für eine einheitliche
Beschlussfassung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft
zu sorgen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der
Gesamtzustand der Liegenschaft wesentlich durch die Tätigkeit
des WEG-Verwalters geprägt wird und ohne funktionierende
Verwaltung die Gefahr besteht, dass es zur Wertminderung
kommen kann.
Bei der Liegenschaft Heinickeweg 15 in 13627 Berlin, wurde
die Hausverwaltung N. Offizier (geschäftsansässig: Hohenzollerndamm
89, 14199 Berlin) zum ersten WEG-Verwalter
bestellt. Die monatliche Vergütung des WEG-Verwalters beträgt
19,- € je Wohnungseigentum zzgl. der jeweils gesetzlichen
Mehrwertsteuer pro Monat. Diese Kosten muss der Käufer in
seine Rentabilitätsvorschau aufnehmen, da die WEG-Verwaltungskosten
grundsätzlich auch nicht auf die Mieter umgelegt
werden können. Weitere Ausführungen zu den Verwaltungskosten
befinden sich auch im Abschnitt konzeptionelle Gestaltung.
c) Sondereigentumsverwaltung
Die Verkäuferin offeriert dem Käufer auch die Möglichkeit,
die Verwaltung des Sondereigentums auf die Hausverwaltung
N. Offizier zu übertragen. Dies setzt allerdings eine konkrete
individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien voraus. Dies
beinhaltet dann die Erfassung der Zahlungsvorgänge, die
Erstellung der Nebenkostenabrechnung usw. entsprechend der
Regelung der Grunddienstleistungen im Verwaltervertrag. Die
Mietersuche/Mieterauswahl, im Rahmen der Anschlussvermietung
der Abschluss des Mietvertrages, das Mietinkasso (Mietzahlung-,
Nebenkostenzahlung- und Räumungsklagen) sowie
die Erstellung der Mieterhöhungsverlangen und die Anpassung
der Vorauszahlungen können zusätzlich zu dieser Grundpauschale
als entgeltliche Sonderleistung individuell vereinbart werden.
Ferner werden im Rahmen der Eigentümerversammlungen
die Interessen gegenüber den Miteigentümern vertreten.
Dem Käufer steht es frei, dieses kostenpflichtige Angebot anzunehmen
oder sich eines Dritten als Sondereigentumsverwalter
zu bedienen oder selber die Verwaltung seiner Eigentumswohnung
zu übernehmen. Falls er sich für die Sondereigentumsverwaltung
entschließt, muss er die dabei entstehenden nicht
umlagefähigen Kosten in seine Finanzplanung einbeziehen.

42
Unter dem Gesichtspunkt der sorgfältigen Prüfung des Sachverhaltes
muss der Käufer das Mietausfall- und Leerstandsrisiko
bei seiner Planung mit berücksichtigen, denn ohne Abschluss
eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages muss er sich um
das Mietinkasso kümmern, die Angemessenheit der Mietnebenkostenvoraus-
und Nachzahlungen prüfen und die Durchsetzung
der Nachforderungen in die Wege leiten, erforderliche
Neuvermietungsaktivitäten starten oder die Kosten für Inserate/
Internetwerbung oder gegebenenfalls eines externen Maklers
eventuell tragen und den Rechtsweg beschreiten, wenn der
Mieter nicht zahlt, um mittels Zahlungs- und Räumungsklage
seine Rechte zu wahren. Die für die Vollstreckung entstehenden
Kosten und die Risiken obliegen zunächst ihm.
Aufgrund der unterschiedlichen Wohnungen innerhalb der Immobilie
können auch die tatsächlichen Mietverträge variieren.
In jedem Fall hat der Käufer bereits ab Nutzen-/Lastenwechsel
der Wohnung die Bewirtschaftungskosten zu tragen und damit
insbesondere auch die Hausgelder zu zahlen, auch wenn zu
dieser Zeit aufgrund Leerstandes noch keine Mieteinnahmen
vorhanden sein können.
7. Erhaltung des Immobilienwertes
Auch für jede Immobilie gilt der Grundsatz der regelmäßigen
Wartung und Instandhaltung. Der Käufer muss daher bei seiner
Planung berücksichtigen, dass finanzielle Vorsorge für zukünftig
notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen
durch Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschaft
erfolgen muss.
Die diesem Angebot zugrunde liegende Teilungserklärung beinhaltet
die regelmäßige monatliche Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird
dabei durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen
der Eigentümerversammlung festgelegt und kann sich jährlich
ändern (Erhöhung aber auch Ermäßigung). Die ausreichende
Festlegung obliegt daher ausschließlich den Eigentümern (Käufern)
und ist nicht im Verantwortungsbereich der Verkäuferin
angesiedelt.
Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, zukünftig anfallende
Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z.B.: Dach,
Außenfassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) durch die
angesparten Gelder der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.
Aufgrund der Neuerrichtung der Eigentumswohnungen fallen
in den Anfangsjahren üblicherweise geringere Ausgaben an, so
dass die vorgesehene Instandhaltungsrücklage zunächst nicht
angegriffen werden muss und ein sukzessiver Aufbau erfolgt.
Damit wird eine Reserve geschaffen, die zur Finanzierung
später anfallender Instandhaltungsaufwendungen dient. Die
verzinsliche Anlage dieser Gelder bis zum Zeitpunkt der Verwendung
unterliegt der Zinsabschlagssteuer.
Als Kalkulationsbasis sind im vorliegenden Angebot anfängliche
monatliche Einzahlungen der Käufer in die Instandhaltungsrücklage
mit monatlich pauschal 0,30 €/m² Wohnungseigentum
vorgesehen.
Ob diese Beträge zukünftig ausreichend sein werden, kann nicht
abschließend quantitativ oder qualitativ beurteilt werden, da es
bei einzelnen Gewerken unterschiedlich lange Verschleißzeiten
gibt und die vorliegende Berechnung der Instandhaltungsrücklagenhöhe
nicht auf der Basis der Restnutzungsdauer der
Verschleißteile erstellt wurde. Insoweit muss gegebenenfalls
eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage beschlossen werden
oder diese zusätzlichen Kosten werden im Wege der Sonderumlage
an die einzelnen Wohnungseigentümer weitergegeben.
Erfahrungsgemäß ist davon auszugehen, dass innerhalb eines
Zyklus von 15 bis 40 Jahren ab Errichtung eine grundlegende
Modernisierung/Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich
werden wird. Es kann daher passieren, dass bereits ab dem 15.
Jahr bzw. früher nicht unerhebliche zusätzliche finanzielle Mittel
für die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie
und der technischen Anlagen zur Verfügung gestellt werden
müssen. Gleiches gilt auch, wenn durch Gesetzesänderungen
neue Vorgaben für die Technik umzusetzen sind.
Auch weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und
Wünsche der Mieter im Rahmen des Sondereigentums können
Modernisierungsmaßnahmen nach sich ziehen (zum Beispiel
bezüglich höherwertiger Ausstattung, verbesserte Wohnungsgrundrisse,
Multimediatechnik für die gesamte Wohnung).
Diese Kosten sowie Reparaturkosten können grundsätzlich
nicht zu Lasten der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden,
sondern müssen vom Käufer im Rahmen seiner Finanzplanung
berücksichtigt werden. Insofern kann es dem Käufer zum Vorteil
gereichen, wenn er auch bezüglich seines Sondereigentums
Rücklagen bildet.
8. Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung erfolgt, wenn keine öffentliche
Förderung besteht, aus zwei Finanzierungsbausteinen, nämlich
dem Eigenkapital und dem Fremdkapital. Dabei sind als wesentliche
Kosten neben dem Kaufpreis (einschließlich Projektierungs-,
Marketing- und Vertriebskosten) die Erwerbsnebenkosten
(Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer)

Vor- und Nachteile | 43
sowie erforderliche Zwischenfinanzierungskosten (z.B. für die
Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb bis hin zur Neuvermietung)
im Gesamtinvestitionsvolumen zu berücksichtigen.
a) Fremdfinanzierung
Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes sind aus Sicht des
kreditgebenden Institutes mehrere Faktoren wichtig. Zum einen
kommt es auf die Werthaltigkeit des Beleihungsobjektes an, da
die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dienen soll. Dazu
kommt dann das erforderliche Eigenkapital, welches der Käufer
im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung darstellen kann. Die
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich dabei nach
den Vermögensverhältnissen des Käufers, die er gegenüber der
Bank offenlegen muss (Bonität).
Die erforderliche Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs
erhöht die Investitionskosten. Der Käufer muss ab einem im
Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen
zahlen (bis das gesamte Darlehen ausgezahlt wurde), die monatlich
anfallenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der
Bank, ggf. das Disagio, eventuell Lebensversicherungen und/
oder Bausparverträge als Möglichkeit der Darlehenstilgung und
eventuell Gebühren für die eingebundenen Finanzierungsvermittler
tragen. Die Summe dieser Finanzierungskosten können
dazu führen, dass die vom Käufer erwarteten steuerlichen Vorteile
ganz oder teilweise aufgebraucht werden und die laufenden
Mieteinnahmen nicht oder nur zum Teil ausreichen, so dass der
Käufer das Risiko einer zu hohen Belastung aus der Fremdfinanzierung
trägt.
die persönlichen Lebensumstände mit geprägt wird und dies im
Rahmen einer zukünftig erforderlichen Anschlussfinanzierung
zum Tragen kommen kann. Sowohl das Alter des Käufers, sein
Arbeitsverhältnis, die Laufzeit der Finanzierung als auch die
Nachhaltigkeit der Vermietungsphase oder die Eigennutzung
spielen dabei einzeln und/oder kombiniert eine Rolle. Soweit
der Käufer seine Eigentumswohnung durch ein Bankdarlehen
finanziert hat, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung
von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig
vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.
c) Kreditzusage
Für die Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs bedarf der
Käufer einer Kreditzusage eines Kreditinstitutes. Sollte der
Käufer vor verbindlichem Abschluss einer solchen Finanzierung
den Kaufvertrag unterzeichnen, so besteht das Risiko, dass er
nicht über die notwendigen Mittel verfügt, um den Grundstückskaufpreis
zu bezahlen. Damit kann es dazu kommen, dass
die Verkäuferin auf Grund der Kaufpreisfälligkeit die Bezahlung
verlangt und sie im Fall der Nichterfüllung in das sonstige
Vermögen des Käufers vollstreckt, was zu dessen Vermögensverfall
führen kann.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass jede Finanzierung der
individuellen Anpassung an die persönlichen Möglichkeiten des
Käufers bedarf, damit Chancen und Risiken adäquat abgebildet
werden. Dem Käufer wird daher seitens der Verkäuferin empfohlen,
sich mehrere Finanzierungsangebote einzuholen.
9. Steuerliche Aspekte
b) Anschlussfinanzierung
Aufgrund des Umstandes, dass die Finanzierungen grundsätzlich
zeitlich befristet sind, sind damit auch die einzelnen Konditionen
(Zins und Tilgung) zeitlich befristet. Nach Fristablauf muss sich
der Käufer um eine Anschluss-/Neufinanzierung bemühen. Da
die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen von den heutigen
Konditionen sowohl positiv als auch negativ abweichen können,
muss sich der Käufer dieses Risikos bewusst sein. Dazu kommen
neuerliche Vertragsabschlusskosten (z.B. Bearbeitungsgebühren
etc.). Summiert betrachtet kann dies bedeuten, dass sich die Liquiditätsplanung
in jedem Fall verändern wird und dies kann eine
Verbesserung aber auch Verschlechterung im Verhältnis zu den
vorhanden Mieteinnahmen darstellen. Bei zu geringer Tilgung
kann es sein, dass die Bewertung der Immobilie niedriger ausfällt
als der Valutenstand. In diesem Falle ist bei unzureichender Bonität
Eigenkapital nachzuschießen.
Ferner muss sich der Käufer darüber bewusst sein, dass das Immobilieninvestment
aufgrund seiner Langfristigkeit auch durch
Die Verkäuferin ist in eigenem Namen und auf eigene Rechnung
tätig und es erfolgt keine steuerliche Geltendmachung von
Abschreibungen für den Kaufgegenstand durch die Verkäuferin.
Gleichwohl hat sich die Verkäuferin – ohne rechtliche Gewähr
für den Erfolg – bereit erklärt, den Käufer bei der Beschaffung
der für die steuerliche Anerkennung erforderlichen Unterlagen
zu unterstützen.
Bei der Wertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien
wird unterschieden zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien
(gebrauchte Objekte) und Immobilien mit potentiellen
Sonderabschreibungsmöglichkeiten (Sanierungsobjekte).
a) Sonderabschreibung Denkmal-AfA
Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein denkmalgeschütztes
Gebäude handelt, besteht die Möglichkeit, dass die Kosten der
Sanierungsmaßnahme zur Erhaltung des Denkmals unter der
Maßgabe der Regelung des § 7 i EStG (sog. Denkmal-AfA)
erhöht abgeschrieben werden können.

44
Es muss allerdings klar darauf hingewiesen werden, dass es sich
hier um eine Entscheidung der zuständigen Behörden handelt,
und die Verkäuferin übernimmt keine Gewähr dafür, dass es
letztlich zur Anerkennung kommt. Ferner handelt es sich hier
um einen Prüfungsprozess bei dem die Denkmalschutzbehörde
und das zuständige Finanzamt involviert sind. Dies kann dazu
führen, dass erfahrungsgemäß ein Zeitraum von mindestens
1–2 Jahren vergehen kann, bis die abschließende Genehmigung
vorliegt. In der Zwischenzeit kann der Käufer versuchen, von
seinem Finanzamt eine vorläufige Anerkennung zu erwirken.
Da bei der vorliegenden Eigentumswohnung potentielle Sonderabschreibungsmöglichkeiten
bestehen (Denkmal-AfA), wird ihr
Marktwert durch die steuerliche Gestaltungsmöglichkeit mitbestimmt.
Dies setzt aber voraus, dass der Kaufvertrag vor der
Durchführung der Sanierungsleistungen abgeschlossen wurde.
Sollte die Immobilie nach erfolgter Sanierung erneut veräußert
werden, so kann der neue Käufer (sog. „Zweiterwerb“) die
ursprünglichen steuerlichen Vorteile nicht für sich verwenden.
Damit entfällt dieses positive Vermarktungsmerkmal und der
Marktwert der Immobilie sinkt.
Dem Käufer ist generell zu empfehlen, die gekaufte Eigentumswohnung
längerfristig zu halten, andernfalls besteht das Risiko,
dass der Marktwert unter den Erwerbskosten liegen könnte.
Wegen der Einzelheiten wird auch auf den Abschnitt zu den
steuerlichen Konsequenzen in diesem Prospekt verwiesen.
b) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Bei einer Vermietung des Sondereigentums durch den Käufer
erzielt dieser steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Aufgrund der getätigten Investitionen kann der Käufer
diese verauslagten Gelder als Sonderabschreibungen geltend
machen. Dies führt grundsätzlich zu einer Senkung des zu
versteuernden Einkommens. Eine Eintragung der Sonder-AfA
auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im Jahr nach der
Bezugsfertigkeit erfolgen. Dies würde allerdings voraussetzen,
dass das Finanzamt eine vorläufige Anerkennung vornimmt,
denn je nach Bundesland und Bearbeitung beim zuständigen
Finanzamt des Käufers kann es bis zur endgültigen Anerkennung
der zuständigen Bescheinigungsbehörde zwischen 3 bis 5
Jahre dauern. Ein Immobilieninvestment darf nicht unter der
Maßgabe der Umsetzung steuerlicher Vorteile erfolgen und die
Liquiditätsplanung darf nicht auf der Ziehung selbiger beruhen,
sondern muss berücksichtigen, dass auch entsprechende Einkommensverhältnisse
gegeben sein müssen, um überhaupt die
steuerlichen Vorteile realisieren zu können.
c) Wandel der Steuergesetzgebung
Wie die gesamte Gesetzgebung und Rechtsprechung einem
ständigen Wandel und Anpassungen unterliegt, so gilt dies auch
für die Steuergesetze und Rechtsverordnungen sowie die Rechtsprechung
der Finanzgerichtsbarkeit und die Ausführungspraxis
der Finanzämter. Dies bedeutet, dass die zum Zeitpunkt der
Prospektherausgabe geltenden Regelungen sich jederzeit ändern
können und es keine Gewähr dafür gibt, dass sie in unveränderter
Form fortbestehen bleiben. Es ist daher zu beachten, dass
sich die Anerkennung des in den Bauträgerverträgen angegebenen
Herstellungs-/Sanierungsaufwands bei dem Denkmal
dadurch ändern kann, dass die zu Grunde liegenden gesetzlichen
Regelungen geändert werden (Änderungen der Laufzeit,
Höhe der Abschreibung etc.) und daher in der dort angegebenen
Höhe von den zuständigen Behörden nicht mehr als begünstigt
betrachtet werden würden.
Der Kaufvertrag beruht insoweit auf Prognosen, was die angegebenen
Werte betrifft, die nicht zwingend deckungsgleich
mit den Wertungen der Finanzbehörden sein müssen. Die
Verkäuferin hat aber ihre Vertragsgestaltung nach der jeweils
zum Zeitpunkt des Abschlusses geltenden Praxis der Finanzbehörden
ausgerichtet. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen,
dass erhöhte Abschreibungen in der Regel beim Weiterverkauf
entfallen, was sich auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises
negativ auswirken kann.
Der Prospekt wurde mit Unterstützung von Fachleuten erstellt,
die die zum Zeitpunkt der Herstellung bestehende Rechtslage
und deren Auswirkungen auf die steuerliche Seite der Immobilientransaktion
beurteilten. Diese Einschätzungen können
aber nicht die abschließende Beurteilung durch das Finanzamt
ersetzen. Unterschiedliche Interpretationen des gleichen Sachverhaltes
sind daher möglich. Die in diesem Prospekt unter dem
Abschnitt „Steuerliche Gestaltung“ enthaltenen Angaben zu
den steuerlichen Auswirkungen erläutern nur die grundsätzlich
denkbaren Rahmenbedingungen und stellen auch keinen Fall
der steuerlichen Beratung dar. Der Käufer sollte in jedem Fall
vor Kaufvertragsabschluss mit seinem Steuerberater seine persönliche
Besteuerungssituation und die daraus resultierenden
Vor- und Nachteile des Immobilienengagements erörtern.
Weder die Verkäuferin als Prospektherausgeberin noch ein involvierter
Vermittler können daher eine Haftung für vom Käufer
möglicherweise mit dieser Transaktion verfolgten steuerlichen
Ziele übernehmen.

Vor- und Nachteile | 45
Kombination von Vor- und Nachteilen
Grundsätzlich stellt der vorliegende Prospekt die Vor- aber auch
Nachteile eines wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestments
dar. Es ist aber erforderlich, dass sich der Käufer mit beiden
Aspekten angemessen auseinandersetzt und nicht nur einseitig
die Vorteile sieht und die Nachteile ignoriert.
Da sich Lebenssachverhalte unterschiedlich entwickeln können,
kann es zu Ausnahmesituationen kommen, bei denen verschiedenartige
Risiken auch in Kombination auftreten (z.B. Arbeitslosigkeit,
längerer Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau,
Sonderumlagen wegen säumiger Miteigentümer und teure
Instandhaltungsmaßnahmen ohne ausreichende Rücklagen,
Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung). Sollten sich
diese Risiken ganz oder teilweise realisieren und die sonstige
Vermögenslage bietet keine ausreichenden Reserven, so kann
dies über Vermögensverluste bis im schlimmsten Fall hin zum
Vermögensverfall beim Käufer führen.
Details nicht erfasst werden, die aber für die Anlageentscheidung
des Käufers und seine Abwägung aller Vor- und Nachteile
maßgebend sind. Soweit weitere Fragen auftauchen, steht die
Verkäuferin dem Käufer gerne, soweit ihr möglich, zur gewissenhaften
Beantwortung zur Verfügung.
Unabhängig von dem offenen und transparenten Umgang miteinander,
der durch diesen Prospekt gefördert wird, entbindet
dies daher nicht von der individuellen Beratung, Prüfung,
Information, Aufklärung und Empfehlung durch eine fachkundige
Person Ihres Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt oder
Steuerberater) vor Vertragsabschluss.
Des Weiteren ist anzumerken, dass es auch Fälle des sog.
„Totalverlustes“ geben kann, wenn der Käufer den Kaufpreis
vor lastenfreier Eigentumsverschaffung bereits an die Verkäuferin
gezahlt hat und dann Gläubiger der Verkäuferin das
Wohnungseigentum versteigern könnten. Ein weiterer Fall wäre
dann gegeben, wenn der Kaufpreis ohne vorherige ranggerechte
Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers
ausgezahlt werden würde. Beide Fallkonstellationen setzen
ferner voraus, dass dann der zuständige Notar bzw. weitere
Verfahrensbeteiligte nicht in Regress genommen werden können
und damit der Käufer dann den Verlust tragen müsste. Eine
andere Konstellation wäre die Zwangsversteigerung im Fall der
Fremdfinanzierung mit einem merkantilen Mindererlös, so dass
der Käufer schlimmstenfalls sogar noch für die Differenz haftet.
Ein Totalverlust könnte auch eintreten, wenn die Liegenschaft
durch Feuer o.ä. zerstört werden würde und keine entsprechende
Versicherungsleistung zum Ausgleich zur Verfügung stünde.
Ferner ist immer zu bedenken, dass die vorstehenden Ausführungen
zu Vor- und Nachteilen nicht abschließend sein
können und lediglich die am häufigsten nach Einschätzung
der Verkäuferin/Prospektherausgeberin auftretenden Aspekte
berücksichtigen. Alles andere würde den Rahmen der gebotenen
Information sprengen.
Da im vorliegenden Prospekt sowohl tatsächlich als auch
rechtlich komplexe Lebenssachverhalte erörtert werden, die
auch nicht statisch, sondern einem kontinuierlichen Wandel
unterworfen sind, kann es immer wieder passieren, dass einzelne

Baubegleitende Qualitätskontrolle | 47
Baubegleitende Qualitätskontrolle
Die Verkäuferin beabsichtigt, mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH- TÜV SÜD
Gruppe, Bautechnik, Wiesenring 2 in 04159 Leipzig einen Vertrag über Baubegleitendes
Qualitätscontrolling abzuschließen. Inhalt des Vertrages ist u.a., ob die Bauausführung
den nachfolgend genannten Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiert der
Käufer jedoch, dass durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus
im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende Normen
bzw. der heutige Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können.
Der TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauausführung
• mit den Plänen und Unterlagen und
• mit den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen)
überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durch
einen Sachverständigen in Abstimmung mit dem AG gemäß dem Begehungsplan statt.
Nach der Begehung wird vom TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; er enthält
die gutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch
dokumentiert. Die festgestellten Mängel werden in einer Liste dargestellt.
Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der vom TÜV SÜD festgestellten
Mängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert.
Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik
durchgeführt.

48
Bauleistung und Ausstattung
1. Allgemeine Angaben
1.1 Angaben zum Gebäudetyp
Der Gebäudekomplex besteht aus einem Nord- und Ostflügel,
und steht unter Denkmalschutz.
Das Gebäude ist in massiver Ziegelbauweise errichtet (Baujahre:
Fertigstellung in drei Ausbaustufen 1993-1942, 1951/1952
und 1955/1956). Es handelt sich um ein mehrgeschossiges
Wohngebäude mit Dachgeschoss. Das Gebäude ist vollständig
unterkellert.
1.3 Gutachten
1.3.1 TÜV – Baubegleitendes Qualitätscontrolling
Der TÜV SÜD führt während der Sanierung ein “Baubegleitendes
Qualitätscontrolling“ durch.
Auftrag der Baustellenkontrollen ist es, die Bauleistung der
jeweils wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte und deren
Grundlagen zu überprüfen und das Ergebnis zu dokumentieren.
Die wesentlichen bautechnischen Schwerpunkte der Baumaßnahme
sind im Baustellenkontrollplan des BC-Vertrages
festgelegt.
Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung bzw. Renovierung
sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik,
die behördlichen Bestimmungen der Verwaltungs- und Bauaufsichtsbehörden,
die einschlägigen Gesetze sowie die für das
Bauvorhaben maßgeblichen Bauvorschriften und Verordnungen.
Soweit die gültigen DIN-Normen oder die anerkannten Regeln
der Technik aufgrund der Besonderheiten des historischen Bauwerks
(insbesondere der denkmalschutzrechtlichen Auflagen)
nicht eingehalten werden können, stellt dies keinen Mangel dar.
Die Bauausführungen haben allerdings so zu erfolgen, dass sie
den vorstehend genannten Regelungen möglichst nahe kommen.
Grundsätzlich gilt, dass “Sollbruchrisse“ zwischen Trockenbau
und massiven Bauteilen keine Mängel darstellen, da sie nicht
vermeidbar sind, es sei denn, der Riss wird im Einzelfall als
Mangel bestätigt.
In Folge der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
kann es durch Lastumverteilungen am Bauwerk zu nachträglichen
Setzungserscheinungen und Rissbildungen kommen, diese
stellen keinen Bauwerksmangel dar.
Der Bauträger kann die Baubeschreibung ohne Zustimmung
des Käufers ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher oder
rechtlicher Gegebenheiten insbesondere behördlicher Auflagen
notwendig wird und sich für den Käufer keine den Wert oder
die Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende
Abweichung ergibt.
1.2 Flächenberechnungen
Nach jeder Begehung wird vom TÜV ein schriftlicher Bericht
erstellt; sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung
der vom TÜV festgestellten Mängel im Zuge der nächsten
Begehung kontrolliert und dokumentiert.
TÜV – Technische Abnahme
Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt
durch den TÜV SÜD die technische Abnahme der Wohneinheiten
(Sondereigentum).
1.3.2 Holzschutzgutachten
Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung zur Ermittlung
von biotischen Schäden durch holzzerstörende Pilze und
Insekten durchgeführt. Die Untersuchung erfolgt durch einen
geprüften Fachmann (Sachverständiger) für Holzschutz, Pilzund
Insektenschäden verbauter Hölzer im Hochbau auf der
Grundlage der DIN 68 800, Teil 2-4, welcher die fachgerechte
Sanierung überwacht und die Abnahme dieser Sanierungsarbeiten
durchführt. Bei längerer Zeit leerstehenden Gebäuden kann
ein Hausschwammbefall nicht ausgeschlossen werden. Sollte
dieser festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte Beseitigung
nach den Vorgaben und unter Überwachung des Sachverständigen
für Holzschutz.
1.3.3 Bewertung von Schadstoffbelastungen
Durch ein Sachverständigenbüro für Umweltschutz wurde eine
gutachterliche Prüfung der Gebäudeteile/Dachgeschoss vorgenommen.
Die bei der Untersuchung vom 01.11.2012, aufgrund
der altersbedingt verwendeten Baumaterialien und Methoden,
festgestellten üblichen Belastungen/geringfügigen Kontaminierungen
stellen sich wie folgt dar:
Die Flächenberechnung für Wohnungen wird nach der Betriebskosten-
und Wohnflächenverordnung auf der Grundlage
eines digital erstellten Aufmaßes mittels CAD- Programm
erstellt.
• im Bereich des Kellers (Austausch der Leitungsummantelungen
und einiger Bodenfliesen erforderlich)
• im Bereich der Dachstühle (Austausch der vorhandenen Holzdachstühle
und Erneuerung erforderlich)
• im Bereich des Erdgeschosses (Ausbau der vorhandenen

Bauleistung und Ausstattung | 49
Unterhangdecken und des Gussasphaltes als Unterbau der
bisherigen Fußbodenbeläge)
sowie Unterhangdecken (unter Berücksichtigung der notwendigen
Raumhöhen) erbracht.
Alle diese bekannten Belastungen werden im Rahmen der
vorliegenden Instandsetzung bzw. der Renovierung der Gebäudeteile
sowie des Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken fachgerecht
beseitigt und nach den Vorgaben des Sachverständigen
für Umweltschutz saniert. Eine Bestätigung über die erfolgte
fachmännische Sanierung wird auf Wunsch dem Erwerber zur
Verfügung gestellt.
Vorhandene Innenwände, die nach Planung jetzt Wohnungstrennwände
darstellen, erhalten falls notwendig entsprechende
Trockenbauvorsatzschalen zur Verbesserung ihrer Schallschutzeigenschaften.
Sämtliche Fenster werden entsprechend eines
Schallschutzgutachtens bemessen und erneuert.
2.Technische Anlagen
1.3.4 Denkmalempfehlungen
Entsprechend den Sanierungsempfehlungen aus dem Untersuchungsbericht
vom 24.11.10 des Forschungs- und Entwicklungslabors
für Altbausanierung und Denkmalpflege werden
die erforderlichen Maßnahmen geprüft und entsprechend
umgesetzt.
1.3.5 Gutachten durch vereidigten Sachverständigen für
Brandschutz, Standsicherheit und Wärmeschutz
Der jeweils erforderliche Nachweis über Standsicherheit, einschließlich
der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile,
Schall-, Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutz,
werden von einem Fachplaner erstellt. Diese Unterlagen für
Brandschutz und Standsicherheit werden durch staatlich anerkannte
Sachverständige oder eine sachverständige Stelle geprüft.
Die ergangenen Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt
vorgelegt.
1.3.56 Wärmeschutznachweis für Gebäude
Die genehmigungsfähigen Bauausführungen erfolgen, soweit
dies möglich ist, nach den gültigen DIN-Normen sowie der
Energieeinsparverordnung nach Maßgabe der behördlichen
Auflagen (Denkmalschutz). Zu den genehmigungsfähigen Bauausführungen
gehören z.B. der Einbau von neuen Holzfenstern
mit Isolierverglasung, der Einbau von Fußbodendämmungen
(EG) sowie der Einbau von Dämmung im Dachbereich.
Die historischen Fassaden straßen- und hofseitig stehen in
ihrer Gliederung und Putzausführung unter Denkmalschutz,
das Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems ist aus
denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht möglich. Hier wird
als Kompensationsmaßnahme für alle Außenwände eine Innendämmung
vorgesehen.
Hausanschluss und Haustechnik
2.1 Hausanschlüsse
Heizungsanlage
Das Gebäude wird an das vorhandene Fernwärmenetz oder
Gasnetz angeschlossen. Die neu zu errichtenden Heizzentralen
befinden sich im Keller. Die geplante Gesamtbaumaßnahme
erfolgt in zwei Bauabschnitten. Geplant ist nach heutigen Stand
mind. eine Zentralheizung pro Bauabschnitt.
Contracting
Sowohl die Heizungsanlage als auch die Warmwasseraufbereitung
werden über einen gewerblichen Betreiber angemietet.
Dieser Betreiber errichtet und wartet die gesamte Anlage über
die vereinbarte Mietzeit.
Wasseranschluss und -aufbereitung
Das Warmwasser wird zentral in den vorab beschriebenen Heizzentralen
je Bauabschnitt aufbereitet, die Größe des Warmwasserbehälters
ergibt sich aus den Berechnungen des Fachingenieurs.
Die Verteilungsleitungen für Kalt- und Warmwasserleitungen
sowie die Zirkulationsleitungen werden aus Edelstahlrohren oder
modernen Metallverbundrohrsystemen hergestellt und in den dafür
vorgesehenen Installationsschächten verlegt. Gleiches gilt für Leitungen
der Wohnungsinstallation.
Die Trinkwasserversorgung erfolgt über das vorhandene
Trinkwassernetz der Stadt Berlin. Der vorhandene Trinkwasseranschluss
wird überprüft und ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen
werden demontiert und entsorgt. Es wird ein zentraler
Trinkwasserfilter installiert, der rückspülbar ist.
1.3.7 Schallschutzmaßnahmen
Das gesamte Gebäude bleibt im Bestand erhalten. Maßnahmen
zur Verbesserung des Schallschutzes werden im Bereich der
vorhandenen Decken durch Einbringung neuer Fußbodenkonstruktionen
(schwimmender Estrich mit Trittschalldämmung)
Wärmemengen- und Wasserzähler
Wärmemengen- und Wasserzähler werden bei einer entsprechenden
Fachfirma über die Hausverwaltung gemietet.

50
Regenwasser
Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.
Die Entwässerung der Dachrinne erfolgt über die außenliegenden
Fallrohre mit Einbindung über Standrohre in die vorhandene
Grundleitung.
Die Entwässerung der Loggien und Balkone erfolgt durch Einbindung
an die Grundleitungen. Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre
und Verkleidungen im Dachbereich sowie die Verkleidung
sämtlicher Fensterbänke, Gurtgesimse und Bekrönungen der
Fassade werden mit Titanzinkblech ausgeführt, unter Berücksichtigung
der denkmalrechtlichen Vorgaben.
Abwasser- und Grundleitungen
Alte Entwässerungsleitungen werden demontiert und entsorgt.
Die Grundleitungen werden geprüft und ggf. fachgerecht erneuert.
Der Anschluss erfolgt an das öffentliche Abwassernetz.
Strom/Telefon
Die Elektroanlage wird gemäß den Richtlinien von Vattenfall
zentralisiert. In diesen E-Räumen werden die zentralen Zähleranlagen
angelegt.
Jede Wohnung, das Treppenhaus und die Außenanlagen erhalten
jeweils einen Stromzähler. Weiterhin wird zur separaten
Erfassung ein Stromzähler für den Aufzug sowie die Heizungsanlage
installiert.
Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung des
Versorgungsträgers der Stadtwerke entsprechend der geltenden
Nutzungsverordnung erneuert. Alle Wohnungen werden zum
Anschluss von Telefon und Kabelfernsehen vorbereitet und mit
entsprechenden Anschlussdosen ausgestattet (Kabel Deutschland
und Deutsche Telekom o.ä).
Die Leitungsführung erfolgt unter Putz bis zur zentralen Übergabe
(Verteilerschrank) im Keller. Die Nutzung erfolgt über
Einzelverträge der Nutzer (Mieter) mit den Versorgern.
2.2 Heizungsanlage/Fußbodenheizung
Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über eine Warmwasserfußbodenheizung.
Die Anbindung der Wohnungen erfolgt über
verdeckt geführte Steigstränge zu den einzelnen Verteilerkästen
in den Wohnungen.
Die Bäder erhalten falls notwendig (entsprechend der Wärmebedarfsberechnung)
einen zusätzlichen Handtuchheizkörper
(Sprossenheizkörper).
Rohrleitungen Heizung
Die Steigleitungen bestehen aus modernen Metallverbundrohrsystemen
oder gleichwertigen. Die Verteilungsleitungen in den
Wohnungen bestehen aus entsprechend auf das verwendete System
der Fußbodenheizung abgestimmtem Kunststoffmaterial.
2.3 Sanitär
Frischwasserleitungen
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. Es
werden neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen
aus Edelstahl o.ä. hergestellt.
Abwasserleitungen
Neue Abwasserleitungen werden aus heißwasserbeständigen,
schallgedämmten Abwasserrohren in erforderlicher Größe installiert,
die waagerechten Abflussleitungen in den Wohnungen
bestehen aus HT-Rohren.
Sanitärobjekte, Armaturen
Küche:
Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss für den Anschluss der
Spüle, 2 Eckventile (1 Doppeleckventil für Spülmaschine). Die
Montage der Zu- und Abflussleitung erfolgt im Aufstellungsbereich
der Spüle unter Putz bzw. auf der Wand.
Bad:
Kalt- und Warmwasseranschluss für die Badewanne, Dusche
und Waschbecken. Das Toilettenbecken erhält einen Kaltwasseranschluss.
Grundsätzlich kommen in der Bad- und Sanitärausstattung
deutsche Markenfabrikate zum Einsatz.
Badewannenanlage bestehend aus:
• einer Stahl- Emaille- Badewanne (Fa. Kaldewei o.ä., ca. 75 cm
x 170 cm)
• Wannenab- und Überlaufgarnitur mit Drehgriff und Siphon
• Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie in verchromter Ausführung,
mit Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf (Fa.
Grohe- Eurosmart o.ä.)
• Halterung zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch
Länge ca. 1.600 mm
Duschwannenanlage bestehend aus:
• einer Acryl-Duschwanne in superflacher Form oder je nach
baulicher Gegebenheit gefließte Duschtasse, inkl. Ablaufgarnitur
(Fa. Kaldewei o.ä.)
• Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie mit Handbrause in
verchromter Ausführung (Fa. Grohe- Eurosmart o.ä.)
• Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes, Metallschlauch
Länge ca. 1.600 mm
• ESG Klarglas Duschtrennwand (Fa. HSK o.ä.) mit umlaufenden
Rahmen in Edelstahloptik

Bauleistung und Ausstattung | 51
WC-Anlage bestehend aus:
• Tiefspülklosett aus Porzellan, wandhängend mit eingebautem
Spülkasten, Sparspülung (Fa. Ideal Standard- Connect Cube
o.ä.)
• WC-Sitz weiß, aus Kunststoff, mit Deckel
• Papierhalter verchromt
Waschtischanlage:
• Waschtisch (Breite ca. 60 cm, Fa. Ideal Standard- Connect
Cube o.ä.)
• Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur verchromt
(Fa. Grohe- Eurosmart o.ä.), großzügiger Wandspiegel, in
Anpassung an die Badgröße
• Handtuchhalter 2-armig in Edelstahloptik
• Ablagen im Bad aus satiniertem Glas
Anschluss für Spüle und Waschmaschine
Jede Wohnung erhält einen Wasch- und Spülmaschinenanschluss.
Der Anschluss der Spüle und Spülmaschine erfolgt in
der Küche über Eckventil mit Schubrosette. Der Anschluss der
Waschmaschine erfolgt im Bad bzw. in den Abstellräumen/
Hauswirtschaftsräumen.
Lüftung Innenbäder/Innen-WC/Wohnräume
Die Raumentlüftung der innenliegenden Bäder, WC´s sowie der
Hauswirtschafträume erfolgt über Einzellüfter. Die Schaltung
ist mit dem Lichtschalter zeitverzögert kombiniert. Die Entlüftung
erfolgt verdeckt in entsprechenden Versorgungsschächten
über das Dach.
Bei Aufenthaltsräumen/Wohnräumen, bei denen aus brandschutztechnischen
Auflagen keine natürliche Belüftung über die
vorh. Fenster möglich ist, wird eine Belüftungsanlage eingesetzt
(gilt nur für WE 44, 46, 48, 50). Als Alternative zur Sicherstellung
der natürlichen Belüftung über die Fenster kommen hier
sogenannte Feuervorhänge zum Einsatz.
2.4 Elektroinstallation
Ausstattung nach DIN 18015/VDE Bestimmungen
Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche Markenfabrikate
(z.B. Busch-Jäger oder gleichwertiges). Sie werden in Unterputzausführung
einschließlich der Verdrahtung gemäß den
entsprechenden Richtlinien und Verordnungen geliefert und
eingebaut. Der Sicherungskasten/Unterverteilung wird jeweils
im Flur installiert. Der Ausstattungsgrad erfolgt gem. DIN
18015. Im Einzelnen erfolgt die Bestückung wie nachfolgend
beschrieben.
Anforderungen für die Ausstattung
Es erfolgt eine komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in
den Wohnungen, im Treppenhaus und in den Kellern.
Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen
Wohnung. Die Gemeinschaftsanlage (Beleuchtung, Heizung,
Außenanlagen etc.) sowie die Zugänge zu den Mieterkellerräumen
erhalten eine Neuinstallation. Die Kellerräume, die
den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden, erhalten jeweils
einen Beleuchtungskörper. Kellerflure, Allgemeinräume sowie
Außen- und Treppenhausbeleuchtung werden vom Gemeinschaftszähler
versorgt. Die Heizungsanlage sowie der Personenaufzug
bekommen einen separaten Zähler.
Die Zählermontage erfolgt ausschließlich durch die Energieversorger.
Wenn bei der Wohnungsabnahme der Nutzer noch nicht
bekannt ist, erfolgt die Übergabe der Wohnung an den Käufer
ohne Zähleinrichtung. Ferner wird ein zentraler Zählerplatz
und ein zentraler Potentialausgleich geschaffen.
Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage mit Videoüberwachung
in jeder Wohneinheit inkl. elektrischer Türöffnung der
Hauseingangstür eingebaut.
Die Treppenhausbeleuchtung erhält eine Zeitschaltautomatik
mit Warnfunktion.
Weiterhin wird ein zentraler Anschluss für alle Wohneinheiten
für Telekom und TV-Anlage geschaffen. Diese Leitungen
werden in einem Leerrohr vom Anschlusspunkt (Hausübergabepunkt)
bis zur ersten Verteilerdose der Wohnungen
geführt. Der Internetanschluss ist über die Telekom bzw. TV-
Anschlussdose (z.B. Deutsche Telekom, Kabel Deutschland
o.ä.) gewährleistet.
Bäder
1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich Spiegel/Waschbecken,
1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst an die
Raumgröße), 1 Badeinbauradio, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschine
und Trockner (falls Aufstellfläche in der Küche nicht
gegeben ist bzw. kein Hauswirtschafsraum vorhanden ist)
WC
1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich Spiegel-Waschbecken,
1 schaltbarer Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst an die
Raumgröße)

52
Küchen
4 Doppel-Steckdosen (im Bereich der Küchenarbeitsfläche),
1 Herdanschlussdose, 1 Steckdose für Dunstumlufthaube, 1
Steckdose für Einbauküche (Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdose
für Spülmaschine, 1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und
Trockner (falls Aufstellfläche im Bad nicht gegeben), 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst
an die Raumgröße), 1 Antennen-/Kabelanschlussdose
3. Bauwerk
3.1 Dach
Dachausbau
Der Ausbau des Dachgeschosses erfolgt in Trockenbauweise
gemäß den Anforderungen an den Brand- und Schallschutz.
Dies betrifft sämtliche Wände, Decken, Stützen und Verbände sowie
die Dachschrägen. Die vorhandene Dachform bleibt erhalten.
Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:
1-2 Lichtschalter als Kombination mit Steckdose, 1-2 Deckenauslässe,
2 Doppelsteckdosen, 1 Vierfachsteckdose, 1 Antennen-/
Kabelanschlussdose, 1 Telefonanschlussdose (angepasst an
die Raumgröße)
Bei Ausbau des Dachgeschosses werden die sich aus der Planung
ergebenden statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen
Anforderungen berücksichtigt und umgesetzt. Stützen,
Kehlbalken und andere statische Bauteile werden nach Möglichkeit
in den Ausbau integriert.
Flur
2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose
kombiniert mit Einfachsteckdose, 1 Deckenauslass
bzw. Deckenstrahler in ausreichender Menge (angepasst
an die Raumgröße)
Hauswirtschaftraum
1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass,
1 Steckdose jeweils für Waschmaschine und Trockner
Abstellraum
1 Lichtschalter in Kombination mit 1 Steckdose, 1 Deckenauslass
Keller
Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen in den Kellern.
Die Stromversorgung erfolgt über den Stromkreis der einzelnen
Wohnung. Die Kellerräume, die den einzelnen Wohnungen
zugeordnet werden, erhalten jeweils einen Beleuchtungskörper
(Schiffsarmaturen mit Schalter und 1 Steckdose).
Balkon/Terrasse/Loggia
1 Steckdose, 1 Außenleuchte (jeweils schaltbar von innen)
Treppenhaus/Außenanlagen
Die Beleuchtung erfolgt über Wand- bzw. Deckenleuchten in Stil
und Farbe dem Treppenhaus angepasst. An einer Stelle wird eine
abschaltbare Steckdose für die Treppenreinigung angebracht. Die
Treppenhausbeleuchtung wird über ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung
geregelt. Jede Etage, ebenso der Kellerzugang,
der Eingangsbereich sowie der Hof (1 Außenleuchte mit Dämmerungsschalter
und Bewegungsmelder) erhalten eine Leuchte.
Mülltonnenstellplätze erhalten eine Leuchte.
Die Fallstränge der Entwässerungsleitungen erhalten eine durch
das Dach nach außen geführte Entlüftung. Vorhandene Schornsteine
werden teilweise bis unter die Kellerdecke abgebrochen.
Um den erforderlichen Wärmeschutz im Dachgeschoss zu
gewährleisten, ist der Einbau einer Wärmedämmung (Sparrenzwischendämmung)
entsprechend der geltenden Energieeinsparverordnung
(EnEV) vorgesehen.
Die Innenverkleidung des Dachraumes erfolgt in Trockenbauweise
(Gipskarton). Zur Belichtung werden Dachflächenfenster
in ausreichender Größe eingebaut.
Die Dacheindeckung (keramische Ziegel, ziegelrot, Biberschwanz,
Doppeldecker) erfolgt in Abstimmung mit dem
Denkmalschutz. Flachdachbereiche erhalten eine bituminöse
Abdichtung.
Dachklempnerarbeiten
Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre, Standrohr (mit Reinigungsöffnung),
Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,
Schneefanggitter etc. werden mit Titanzinkblech
ausgeführt.
3.2 Straßen- und Hoffassade
Die Sanierung der historischen Fassade und Sockel erfolgt unter
Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Lose
und verwitterte Putz- und Fassadenteile werden entfernt und
dem historischen Bestand angepasst erneuert. In Abstimmung
mit dem Denkmalamt erhält die Fassade einen entsprechenden
hellen Anstrich, voraussichtlich sandsteinfarben.
3.3 Fenster- und Balkontüren
Sämtliche vorhandenen Fenster werden demontiert und durch
neue Holzfenster mit Isolierverglasung nach Maßgabe der

Bauleistung und Ausstattung | 53
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung ersetzt, nach Befunduntersuchung
voraussichtlich 1 oder 2 farbig, innen weiß, außen
in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Fensterbänke
innen: Fensterbänke aus Möbelbauplatte weiß oder Naturstein
Jura. Im Bad aus satiniertem Glas.
außen: Fensterbänke außen, Titanzink- Verblechung (nach
Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung)
3.4 Hauseingangstüren
Die vorhandenen historischen Hauseingangstüren (straßen- und
hofseitig) werden fachgerecht aufgearbeitet oder durch neue
Holztüren nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung
ersetzt.
3.5 Balkone
Die Ausführung der neu zu errichtenden Balkone erfolgt nach
Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.
3.6 Treppenhaus
Das vorhandene historische Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung
durch einen Restaurator sowie nach Maßgaben
der denkmalschutzrechtlichen Auflagen komplett saniert.
Die Treppenstufen, Handläufe, Geländer etc. werden entsprechend
überarbeitet und wenn erforderlich ergänzt.
Die Wände werden vollflächig gespachtelt und verschliffen. Die
Wände, Türen sowie die Treppenanlage erhalten einen Anstrich
entsprechend der Befunduntersuchung des Restaurators in Abstimmung
mit dem Denkmalschutz. Vorhandene Fliesen- und
Terrazzobeläge werden erhalten und/oder ergänzt.
Neu zu errichtende Treppenhäuser werden entsprechend der
Planung in Massivbauweise errichtet.
3.7 Keller
Grundsätzlich wird der Keller einer untergeordneten und nicht
für Wohnzwecke gedachten Nutzung zugeführt, entsprechend
werden hierfür die Sanierungsmaßnahmen angesetzt.
Unter Berücksichtigung der historischen Bausubstanz muss
immer mit einer bauphysikalisch bedingten und erhöhten Luftfeuchtigkeit
gerechnet werden. Bei der Einlagerung jeglicher
Gegenstände kann es somit immer zu Beschädigungen aus
vorgenannten Gründen kommen.
Die einzelnen Kellerabteile werden aus einer luftzirkulationsfördernden,
offenen und verzinkten Metallkonstruktion
ausgeführt.
Der Einbau von Türen (T30) erfolgt nach den Erfordernissen
der derzeit geltenden Brandschutzbestimmungen.
Kellerfußboden
Der vorhandene Kellerfußboden (Zementestrich, Zementestrich
mit Fliesenbelägen) wird auf Schäden untersucht und falls notwendig
repariert.
Kellerwände
Kellerwände werden von losem und schadhaftem Putz befreit,
sandgestrahlt und als sichtbares Mauerwerk belassen, feste
Putzflächen und Wandflächen mit Fliesenbelägen werden
erhalten und gesäubert. Größere Fehlstellen im Mauerwerk
werden mit gleichem Material ausgebessert.
Es erfolgt eine Überprüfung des Bauzustandes hinsichtlich
auftretender Mauerwerksfeuchtigkeit und schädigender Salze
im Mauerwerk. Im Ergebnis dieser Untersuchungen werden erforderliche
Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Grundsätzlich
erfolgt eine horizontale und vertikale Abdichtung der
zugänglichen Kelleraußenwände.
3.8 Wohneinheiten
Wohnungstrennwände
Bestand: Massive Wohnungstrennwände in Stärken von 15-
24 cm. Bei zu geringen Wandstärken werden die Wohnungstrennwände
brand- und schallschutztechnisch
ertüchtigt (Gipskarton-Vorsatzschale).
neu: Soweit Wände in den Wohnungen neu hinzukommen
oder erneuert werden müssen, werden diese Wände
als Trockenbauwände gemäß den Anforderungen an
den Brand- und Schallschutz errichtet (beidseitige
Doppelbeplankung). Neue tragende Wände werden in
Ziegelbauweise bzw. Bundwandbauweise erstellt und
beidseitig verputzt bzw. verkleidet.
Wand- und Deckenbeläge
An allen Innenwänden und Decken wird die alte Tapete entfernt.
Schadhafte Putzstellen werden ausgebessert. Soweit keine
Neuaufteilung der Wohnungen erfolgt, unterliegen alle Wände
dem Bestandsschutz. Sämtliche Räume erhalten zur Verbesserung
des Schallschutzes eine Trockenbau-Unterhangdecke.
Wände und Decken werden glatt gespachtelt und mit einem
zweifachen Dispersionsfarbanstrich in leicht abgetöntem Elfenbeinton
gestrichen. In Abstimmung mit dem Innenarchitekten
erhält der Flur eine farbig gestaltete Effektwand.

54
Die Wände der Bäder erhalten einen zeitgemäßen, modernen,
hochwertigen Fliesenbelag Programm Mosa Tiles, Größe 15 x
30 cm, hellgrau/weiß, Abschluß mit Edelstahlprofil Quadec,
Fa. Schlüter.
Die exakte Höhe des Fliesenbelages ergibt sich aus der Höhe
der vorhandenen Gegebenheiten, z.B. Vorwandkonstruktion
sowie den Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen werden
im Dünnbettverfahren inkl. erforderlicher Abdichtungen im
Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb der Fliesen werden die
Wände glatt gespachtelt und deckend gestrichen.
Fußbodenaufbau/Bodenbelag
Die Böden in den Wohnungen erhalten einen Zementestrich
inklusive einer Trittschalldämmung. Die Türbereiche innerhalb
der Wohnungen werden nach Möglichkeit schwellenlos ausgeführt.
Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:
Die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie der Flur erhalten
ein Zweischicht Fertigparkett, Eiche hell, (Verlegart: Schiffsboden,
Materialpreis 30 €/m²/brutto) mit umlaufenden Sockelleisten,
Eiche hell, 32 mm.
Küche:
Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis 30 €/m² brutto)
vorgesehen. Optional kann bei Einigung vor Baubeginn kostenneutral
auch hier die Verlegung von Parkett vereinbart werden.
Bad:
Die Böden im Bad erhalten einen großformatigen Fliesenbelag,
Programm Princes Keramik, Größe 45 x 45 cm, steingrau (Materialpreis
30 €/m² brutto) inkl. der erforderlichen Abdichtung.
Bei gefliester Duschtasse Fliesengröße 10 x 10 cm, steingrau.
(Materialpreisangaben sind empfohlene Einzelhandelspreise als
Abverkaufspreise der Materiallieferanten inkl. Mehrwehrsteuer)
Wohnungsinnentüren
Innentüren der Firma Prüm o.ä. in weiß, endlackiert, in Anlehnung
an die 30er Jahre, mit Edelstahlbeschlägen.
Schließanlage in der Wohnungseingangstür
Es wird eine Schließanlage mit Haupt- und Gruppensperre
GPI, serienmäßig mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut.
Die Übergabe erfolgt inklusive eines Schließplanes an die Hausverwaltung.
4. Sonstige Ausstattung
Aufzug
Das Haus erhält einen 4-Personenaufzug (Nutzlast ca. 360 kg)
mit Haltestellen von Kellergeschoss bis Dachgeschoss. Die
Ausführung erfolgt nach Planung und den Angaben des Aufzugsherstellers.
Außenanlagengestaltung
Pflasterbelag in Abstimmung mit dem Denkmalschutz im Bereich
der Gehwege, Zuwegung der Mülltonnenaufstellplätze.
Sichtschutzanlage mit Pergola im Bereich der Mülltonnenaufstellplätze.
Terrassen mit Sondernutzungsrechten im Außenbereich erhalten
einen Terrassenbelag aus Stein sowie eine Einfassung mit Sträuchern
und einem frostsicheren Außenwasserhahn.
Die Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern lt. Planungsunterlagen
begrünt.
5. Planungsänderungen
Änderungen in der Planung, an vorgesehenen Materialien und
bei Einrichtungsgegenständen sind vorbehalten, soweit sie aus
technischen Gründen oder aus Gründen der Materialbeschaffung
zweckmäßig sind und den geschilderten Standard nicht
mindern. Änderungen in der Baugenehmigung oder aufgrund
behördlicher Auflagen oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen
können zu Planungsänderungen führen und bleiben
vorbehalten.
6. Sonderwünsche
Änderungswünsche (Planung, Ausstattung) eines Käufers
bezüglich des Sondereigentums sind möglich, soweit es der Bautenstand
zulässt, sie technisch durchführbar sind und diese Änderungswünsche
nicht gegen die Interessen der Gemeinschaft
gerichtet sind. Die Änderungen sind mit dem Bauherrn bzw.
Bauträger (Grundstücksverkäufer) im Einzelnen vorab zu besprechen.
Dieser untersucht die Durchführungsmöglichkeit und
veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation durch den Generalunternehmer
bzw. die Handwerksfirmen. Auf Grundlage dieser Kostenkalkulation
wird ein Zusatzvertrag zwischen dem Käufer und
dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen über den
Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen. Die Leistungen sind direkt
mit dem Generalunternehmer bzw. den Handwerksfirmen
abzurechnen. Dasselbe Prinzip gilt auch bei der Abwahl einer
Leistung. Mündliche Auskünfte bedürfen zu ihrer Gültigkeit
immer der Schriftform. Des Weiteren berechnet der Verkäufer

56
Konzeptionelle Gestaltung
Der vorliegende Prospekt beinhaltet das notarielle Angebot zum
Erwerb von Teil- und Wohnungseigentum nach Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG). Zu diesem Zweck ist der Abschluss
mehrerer Verträge vorgesehen. Zunächst wird der notarielle
Kaufvertrag nebst „Verweisungsurkunde“ mittels Angebot und
Annahme abgeschlossen. Während der notarielle Kaufvertrag
die konkreten Vertragskonditionen beinhaltet, befinden sich in
Anlage zum Kaufvertrag (Verweisungsurkunde) die generellen
Erläuterungen zu der Eigentumswohnung (Teilungserklärung
nach § 8 WEG nebst Gemeinschaftsordnung, die Baubeschreibung
sowie Planungs- und Änderungsvollmachten). Des Weiteren
gibt es einen bereits unterschriebenen Verwaltervertrag
mit der Hausverwaltung N. Offizier für das Gemeinschaftseigentum,
in welchen der Käufer eintritt. Ferner wird dem
Käufer, falls er die Wohnung nicht zur Eigennutzung erwirbt,
die Möglichkeit eingeräumt, mit der Hausverwaltung einen
Mietverwaltervertrag für sein Sondereigentum abzuschließen.
Im Anschluss erfolgt eine summarische Darstellung der wesentlichen
Vertragsinhalte. Die auf den jeweiligen einzelnen Käufer
angepassten Verträge werden dem Kaufinteressenten mit ausreichender
Prüfungszeit vor dem Beurkundungstermin überlassen.
1. Notarielles Angebot zum Abschluss eines
Kaufvertrages
Im Rahmen der konzeptionellen Gestaltung unterbreitet der
Käufer der Verkäuferin, der Firma GGH GmbH & Co. Erste
Charlottenburg KG, Karl-Tauchnitz-Straße 2, 04107 Leipzig,
ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages
über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in der Liegenschaft
Heinickeweg 15 in 13627 Berlin-Charlottenburg.
Der Käufer ist an dieses zeitlich befristete Angebot bis zu dem
vereinbarten Termin unwiderruflich gebunden. Nach Ablauf
dieses Termins erlischt das Angebot, ohne dass es einer weiteren
Erklärung bedarf. Die Annahme erfolgt durch eine notarielle
Erklärung der Verkäuferin.
2. Vertragsinhalt
a) Grundstück
Die Verkäuferin hat das Eigentum an einer Fläche von ca.
7.741 m² des im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg
von Charlottenburg, Blatt 11519, Flur 10, Flurstücke 31/4 und
425, verzeichneten Grundbesitzes, gelegen im Heinickeweg 15
in 13627 Berlin-Charlottenburg mittels notariellem Kaufvertrag
vom 03.12.2012 UR.-Nr.: 377/2012 des Notars Johann Görl
(dienstansässig: Schlüterstraße 37, 10629 Berlin) erworben. Die
Eigentumsumschreibung muss noch erfolgen. Das Grundstück
wird zur Bildung von Wohnungseigentum entsprechend der
Teilungserklärung aufgeteilt. Das Eigentum ist zum Verkaufstag
wie folgt belastet:
Abt. II lfd. Nr.: lastenfrei
Abt. III lfd. Nr.: lastenfrei
Die Verkäuferin behält sich vor, sofern zur Durchführung des
Bauvorhabens erforderlich, Grundpfandrechte und Grunddienstbarkeiten
eintragen zu lassen. Die Verkäuferin wird
dafür Sorge tragen, dass die Lastenfreistellung hinsichtlich der
grundpfandrechtlichen Belastungen in Abteilung III im Zuge
des Kaufvertragsvollzugs erfolgt. Die gegebenenfalls in Abt. II
einzutragenen Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht etc.)
werden allerdings vom Käufer als nicht wertmindernd übernommen.
b) Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Die Verkäuferin wird das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile
nach § 8 WEG teilen. Dies bedeutet, dass das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und einem zugeordneten
Kellerraum in der Liegenschaft mit einem konkreten
Miteigentumsanteil verbunden ist. Die konkrete Zuordnung
ergibt sich aus der Teilungserklärung, die sämtliche Wohnungseigentumseinheiten
nummerisch auflistet und Bestandteil der
Grundlagenurkunde ist. Einzelne Wohnungen haben zusätzlich
Sondernutzungsrechte an Gartenflächen.
Die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung (Erklärung
der Bauaufsichtsbehörde, dass die Räumlichkeiten entsprechend
dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, d.h.
baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt
sind.) liegt noch nicht vor, wurde aber seitens der Verkäuferin
schon beantragt und wird alsbald vorliegen. Die Erstellung
separater einzelner Wohnungsgrundbücher für das jeweilige
Teileigentum hat noch nicht stattgefunden. Der Kaufgegenstand
wird im Kaufvertrag exakt bezeichnet.
c) Baugenehmigung und Denkmalschutz
Die vorbezeichnete Fläche ist mit einem unter Denkmalschutz
stehenden unsanierten und leerstehenden Gebäude bebaut,
welches ursprünglich als Altenwohnheim diente und nun saniert
sowie modernisiert werden soll. Die Verkäuferin hat sich im
Rahmen der Grundlagenurkunde verpflichtet, die jeweilige
Eigentumswohnung entsprechend der Baubeschreibung zu
sanieren/erstellen.

Konzeptionelle Gestaltung | 57
Da das auf dem Grundstück stehende Gebäude nach dem
Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) ein Baudenkmal
ist, greifen die Regelungen dieses Gesetzes. Dies bedeutet, dass
sämtliche Veränderungen, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
am und im Objekt der denkmalschutzrechtlichen
Genehmigung bedürfen (§ 11DSchG Bln). Da die geplante
Maßnahme eine Baugenehmigung voraussetzt, bedarf es im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einer Mitwirkung des
Denkmalsschutzes. Diese Behörde wird dann eine behördeninterne
Stellungnahme (Zustimmung, Zustimmung mit Auflagen
oder Versagung) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgeben.
Bei Prospekterstellung lagen die erforderlichen behördlichen
Genehmigungen noch nicht vor. Die Verkäuferin als Prospektherstellerin
geht aufgrund ihrer Vorplanung und den Erfahrungen
mit den Behörden davon aus, dass das Bauvorhaben wie
im Prospekt dargestellt, allenfalls mit erfüllbaren kleineren
Auflagen und Änderungen realisiert werden kann. Gründe
für eine Versagung hingegen sind bei Prospekterstellung nicht
ersichtlich.
d) Kaufpreisgestaltung
Das Angebot zum Abschlusses des Bauträgervertrages bezüglich
der Eigentumswohnung beinhaltet einen Festpreis mit anschließender
Kaufpreisaufteilung auf Grundstück, Altbausubstanz
und Bauleistung/nachträgliche Sanierungsleistung. Ohne
diese Aufteilung bereits im Kaufvertrag wäre eine steuerliche
Geltendmachung grundsätzlich nicht möglich. Da es sich um
eine Parteivereinbarung handelt, die auf Erfahrungswerten
und Schätzungen beruht, kann das für die Beurteilung später
zuständige Finanzamt eine davon abweichende Aufteilung vornehmen.
Insoweit übernehmen weder Verkäuferin (Bauträgerin)
noch ihre Erfüllungsgehilfen eine Haftung für die steuerliche
Anerkennung der Aufteilung.
In diesem Kaufpreis sind diverse Kostenpositionen enthalten,
die die Verkäuferin im Vorfeld bereits verauslagt hat. Dazu
gehören die Kosten der Projektierung, des Marketings und des
Vertriebes des Gesamtobjektes. Des Weiteren gehören dazu
auch die Innenprovisionen an den Kapitalanlagevertrieb, die
ggf. über dem Niveau einer marktüblichen Maklercourtage
liegen können. Aufgrund der konkreten Wohnung, dem
eingebundenen Vertriebspartner und dem aktuellen Stand der
Vertriebsaktivitäten kann die Höhe variieren und bei Interesse
bei der Verkäuferin erfragt werden.
Der Kaufpreis beinhaltet mangels Vereinbarung keine Kosten
für eventuelle Sonderwünsche des Käufers, keine anfallenden
Vertragsnebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren,
Kosten des Vertragsvollzuges), keine vom Käufer eventuell zu
tragende Außenprovision des Vermittlers, keine Kosten für die
Eintragung von Grundpfandrechten für die Finanzierung des
Käufers, keine Beiträge zur Haftpflicht- und Feuerversicherung
(Absicherung Risiken ab Deckungszusage der Versicherung),
die anfallenden öffentlichen Lasten wie Steuern (z.B. Grunderwerbsteuer,
Grundsteuer), Gebühren (z.B. Abfallgebühren)
und sonstige Beiträge nach Besitzübergang (Übergang Nutzen/
Lasten).
Als Faustformel für die zusätzlich anfallenden Nebenkosten ist
ein Betrag von ca. 7,5 % des Kaufpreises (5,0 % Grunderwerbsteuer
in Berlin und ca. 2,5 % Notar-, Gerichtskosten sowie
Kosten der Finanzierungsgrundschuld) anzusetzen. Da zu
diesem Zeitpunkt die Möglichkeit besteht, dass keine Mieteinnahmen
vorhanden sind, muss der Käufer diese Kosten in
seinen Liquiditätsbedarf mit einbeziehen. Gleiches gilt für noch
anfallende Bereitstellungszinsen sowie Bearbeitungsentgelte
(Zwischenfinanzierungskosten). Für die ausreichende Finanzierung
ist ausschließlich der Käufer verantwortlich.
Sollte sich die gesetzliche Mehrwertsteuer gegenüber dem
derzeitigen Stand von 19 % bis zur Zahlung des gesamten
Kaufpreises erhöhen, erhöht sich der Kaufpreis für diejenigen
Raten, die nach Erhöhung der Mehrwertsteuer fällig werden,
dergestalt, dass jede Veränderung des Umsatzsteuersatzes um
1 Prozentpunkt nur eine Anpassung der nachfolgenden Raten
um 0,85 % auslöst. Diese Erhöhung kann frühestens für Raten
geltend gemacht werden, die nach Ablauf von vier Monaten seit
Inkrafttreten der Gesetzesänderung fällig werden.
e) Zahlung nach Baufortschritt
Alle Bauträgerkaufverträge orientieren sich bei der Kaufpreisfälligkeit
an den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV). Der Kaufpreis ist dabei nach Baufortschritt
in Raten zu zahlen. Die Details zur Höhe der einzelnen Raten
bezogen auf die jeweiligen Gewerke ergeben sich aus den Vereinbarungen
im konkreten Kaufvertrag. Grundvoraussetzung
für die Fälligkeit sämtlicher Kaufpreiszahlungen ist gemäß Bauträgervertrag
die Bestätigung durch den vollzugsbeauftragten
Notar, dass
aa) die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Range nur
nach den zuvor dargestellten Belastungen und eventuell solchen
weiteren Belastungen, die vom Käufer zu übernehmen
sind (z.B.: Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte, etwaige
Dienstbarkeiten) am Vertragsgegenstand eingetragen ist

58
bb) Die Rechtswirksamkeit des Vertrages aufgrund der Erteilung
der zum Verkauf notwendigen öffentlich-rechtlichen
Genehmigungen, soweit zum grundbuchamtlichen Vollzug
erforderlich, insbesondere das Negativattest nach § 17
SächsDSchG, mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes, gegeben ist.
cc) Die Sicherstellung der Lastenfreistellung im Sinne des § 3
Abs.1 Nr. 3 MaBV gewährleistet ist, d.h. die Freistellung
von allen vom Käufer nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten
mit aus dem Kaufpreis erfüllbaren Zahlungsauflagen
gewährleistet ist, es sei denn, das Grundstück ist frei von
Grundpfandrechten der Verkäuferin im Grundbuch vorgetragen.
Hierzu genügt das Vorliegen der Freistellungsverpflichtungserklärung
der Gläubiger beim Notar.
dem Bauträgervertrag mit Wege einer Weitergabeverpflichtung
aufzuerlegen und sicherzustellen, dass der Sonderrechtsnachfolger
die in dem Bauträgervertrag vorgesehenen Vollmachten
ebenfalls erteilt.
e) Wohnflächenberechnung
Die Berechnung der Wohnflächen im Bauträgervertrag erfolgt
nach der sog. Wohnflächenverordnung (WoFIV). Dabei ist
zu berücksichtigen, dass Balkone und Loggia- und Terrassenflächen
bei der Planung mit der Hälfte ihrer Grundfläche
angesetzt werden. Eine Haftung der Verkäuferin für Flächenabweichungen
kommt nur dann in Betracht, wenn sie nicht auf
Sonderwünschen des Käufers beruhen und soweit sie um mehr
als 3 % nach unten abweichen. Im Fall der Unterschreitung ist
der 3 % überschreitende Wert ersatzpflichtig.
dd) Sofern im Vertrag vorgesehen, ist bei der Anforderung der
einzelnen Raten jeweils eine Bautenstandsbescheinigung des
Bauleiters zum Nachweis des Baufortschrittes vorzulegen.
In der Zahlungsaufforderung ist ferner anzugeben, aus
welchem Teil des Ratenplans der MaBV sich die jeweils
eingeforderte Rate zusammensetzt.
Zahlungen haben schuldbefreiend auf das vom Gläubiger der
nicht übernommenen Grundpfandrechte im Zusammenhang
mit der Lastenfreistellungserklärung benannte Konto in dem
insoweit benannten Umfang zu erfolgen, ansonsten auf das von
der Verkäuferin benannte Objektkonto Bausonderkonto. Die
Verkäuferin hat ihren Kaufpreiszahlungsanspruch an diesen
Gläubiger abgetreten und der Käufer hat diese Abtretung
ausdrücklich zur Kenntnis genommen. Zahlt der Käufer bei
Fälligkeit (der einzelnen Rate) nicht, kommt er ohne Mahnung
in Verzug (§ 286 Abs.2 Nr. 2 BGB) und muss dann die jeweilige
Rate zzgl. dem gesetzlichen Verzugszinssatz (5 Prozentpunkte
über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a.) bis zum Zeitpunkt
der Zahlung entrichten. Eine Aufrechnung des Käufers mit
Kaufpreiszahlungsansprüchen ist nur mit unbestrittenen oder
rechtskräftigen Forderungen möglich.
Der Käufer erhält eine Sicherheitsleistung für die rechtzeitige
Herstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel in
Höhe von 5 % des Kaufpreises. Die Sicherheitsleistung ist durch
Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Käufer von der ersten
Kaufpreisrate den Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit
zurückhält.
Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Weiterveräußerung
seiner Wohnung seinem Rechtsnachfolger (seinem Käufer) im
Sondereigentum alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen aus
f) Finanzierungsmitwirkung
Im Interesse des Vertragsvollzugs erklärt die Verkäuferin ihre
Bereitschaft bei Bestellung von Grundpfandrechten zu Gunsten
der finanzierenden Bank mitzuwirken. Die Grundschuldbestellungsurkunde
muss die im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungszweckvereinbarungen
widerspiegeln und darf zunächst
der vollständigen Kaufpreisfinanzierung dienen. Durch die
Grundschuldbestellung übernimmt die Verkäuferin keinerlei
persönliche Haftung und die Kosten der Bestellung und
Grundbucheintragung trägt der Käufer. Die Verkäuferin schafft
lediglich die Rahmenbedingungen, damit der Käufer auf diese
Art und Weise seine Finanzierung besichern lassen kann. Es ist
alleinige Aufgabe des Käufers, dafür Sorge zu tragen, dass bis
zur Kaufpreisfälligkeit alle Auszahlungsvoraussetzungen seiner
Finanzierung vorliegen.
g) Baubeschreibung
Die Verweisungsurkunde enthält eine konkrete Baubeschreibung
des Wohngebäudes. Daraus ergeben sich konkrete Sanierungs-
und Modernisierungsverpflichtungen der Verkäuferin,
die in diesem Prospekt unter der Rubrik „Bauleistung und
Ausstattung“ abgedruckt sind, und den Anforderungen aus den
Bauplänen, die unter „Wohnraumgestaltung im Überblick“ im
Prospekt dargestellt werden und den Vorgaben im Aufteilungsplan
entsprechen. Bei Auslegungsfragen über Art und Umfang
der zu erbringenden Bauleistungen ist die Baubeschreibung
maßgebend und nicht die Baupläne. Sollten einzelne Leistungen
nicht detailliert in der Baubeschreibung beschrieben worden
sein, ist die Verkäuferin berechtigt, den Leistungsinhalt nach
billigem Ermessen zu bestimmen, sofern dies nicht zu einer
Verteuerung der Maßnahme führt.

Konzeptionelle Gestaltung | 59
Sollte sich im Nachgang zum Vertragsabschluss ergeben, dass
aufgrund behördlicher Auflagen, Änderungen der Rechtslage
oder aus technischen und/oder wirtschaftlichen Gründen
Abweichungen zu der ursprünglichen Baubeschreibung und
Bauleistungen notwendig werden, so muss der Käufer diese
gegen sich geltend lassen, es sei denn, die Grenze der Zumutbarkeit
würde im Einzelfall überschritten werden. Solche
Änderungen können nicht nur das Sondereigentum bzw.
Sondernutzungsrecht des Käufers betreffen, sondern auch das
Gemeinschaftseigentum. Auch diese Änderungen sind zulässig,
soweit dadurch keine unzumutbare Beeinträchtigung des vertragsgemäßen
Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums entsteht.
Generell wird die Verkäuferin dafür Sorge tragen, dass Abweichungen
weder die Qualität der Bauleistung noch den Wert
oder die Gebrauchsfähigkeit des einzelnen Wohnungs- oder des
Gemeinschaftseigentums mindern. Da es sich um eine unter
Denkmalschutz stehende vorhandene Gebäudesubstanz und
Gebäudeausstattung handelt, soll so viel wie möglich erhalten
werden und Eingriffe so schonend wie möglich erfolgen, damit
der Gesamteindruck gewahrt bleibt. Damit einhergehend muss
der Käufer immer berücksichtigen, dass er es hier nicht mit
einem Neubau zu tun hat, der den heutigen Anforderungen der
Technik entspricht (Wärme- und Schallschutz) und auch gegebenenfalls
aufgrund der Altbausubstanz trotz vorsichtiger und
zeitgemäßer Sanierung Abstriche bei Komfort, Qualität und
Funktionalität im Vergleich zu einem Neubau erforderlich sind.
Des Weiteren sei darauf hingewiesen, dass es keinen Anspruch
des Käufers auf Übernahme von Sonderwünschen gibt.
h) Bezugsfertigkeit
Die Bezugsfertigkeit ergibt sich zunächst aus dem zwischen
den Vertragsparteien vereinbarten Fertigstellungstermin.
Hier ist allerdings zwischen der Bezugsfertigkeit des Sondereigentums
und der vollständigen Fertigstellung auch des
Gemeinschaftseigentums zu differenzieren. Die Verkäuferin
strebt an, die Bezugsfertigkeit bis zu den im Bauträgervertrag
niedergelegten Terminen zu erreichen und verpflichtet sich,
den Vertragsgegenstand bis zu den im Grundstückskaufvertrag
niedergelegten Terminen bezugsfertig zu übergeben. Die Verkäuferin
verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand 6 Monate
nach Bezugsfertigkeit vollständig fertig zu stellen. Können Außenarbeiten
jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist
ausgeführt werden, hat sie die Verkäuferin zu geeigneter Zeit
unverzüglich zu erbringen. Behinderungen bei der Erstellung
der Eigentumswohnung, die die Verkäuferin nicht zu vertreten
hat (z.B.: höhere Gewalt, Streik, Sonderwünsche des Käufers,
Zahlungsverzug des Käufers), verlängern die Herstellungsfrist
um die Dauer der Behinderung.
i) Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme der
vertragsgegenständlichen Wohnung nach deren bezugsfertiger
Herstellung. Gleichzeitig ist auch das Gemeinschaftseigentum,
soweit es zu diesem Zeitpunkt abnahmefähig hergestellt ist,
abzunehmen. Der Abnahmetermin wird dem Käufer von der
Verkäuferin mit einer Frist von zwei Wochen vor Übergabetermin
schriftlich mitgeteilt. Später durchgeführte Arbeiten sind
nach Fertigstellung abzunehmen. Bei der Abnahme findet eine
gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes statt. Hierüber
ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende
Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber
Streit besteht. Andere Abnahmeformen sind möglich.
Erscheint der Käufer trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigung
bei dem Abnahmetermin nicht und lässt er sich auch nicht
durch einen von ihm schriftlich Bevollmächtigten vertreten, gilt
dies gleichwohl als Abnahme (vgl. § 640 BGB). Nach erfolgter
Abnahme beginnt die Laufzeit der Verjährungsfristen.
j) Besitzübergang
Auf den Käufer gehen Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere
die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr
eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung
sowie die Verkehrssicherungspflicht bezüglich der Wohnung
von dem Zeitpunkt an über, ab dem der Käufer den Vertragsgegenstand
aufgrund Übergabe nutzen darf. Die Verkäuferin ist zur
Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und
der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet
hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet.
Der Käufer tritt vom Tage des Besitzübergangs an in sämtliche
Verpflichtungen ein, die durch die Teilungserklärung und die
Gemeinschaftsordnung begründet werden (Mietverhältnisse
sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht begründet worden). Die
Verkäuferin erteilt dem Käufer daher ab Besitzübergabe Stimmrechtsvollmacht
für die Eigentümerversammlung. Ein Hausgeld
für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe die Verkäuferin,
ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen.
Die Verkäuferin trägt alle Kosten für Erschließungs-, Versorgungs-
und Abwasseranlagen, soweit sie bisher errichtet sind
oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens
vorgesehen sind. Dies umfasst beispielhaft die Kosten für
Hausanschlüsse sowie eventuell anfallende naturschutzrechtliche
Ausgleichsmaßnahmen. Etwaige Rückerstattungen von
Vorausleistungen stehen der Verkäuferin zu. Alle sonstigen
Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuches und nach
Landesrecht und kommunalem Satzungsrecht trägt der Käufer.

60
k) Ansprüche und Rechte bei Mängeln
Der Käufer ist aufgrund des Prospektes über die Lage des
Grundstücks und des derzeitigen Zustandes des Gebäudes und
der Außenanlage sowie die Grundrisse informiert. Bezüglich des
Grundstücks und für die nach der Baubeschreibung unverändert
bleibende Altbausubstanz sind Sachmängelgewährleistungsansprüche
und Schadensersatzansprüche des Käufers ausgeschlossen.
Die Verkäuferin haftet jedoch gemäß Baubeschreibung für
vorsätzlich oder grob fahrlässig unterlassene Sanierungs- und/
oder Modernisierungsarbeiten an der Altbausubstanz. Für diese
Fälle hat der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung oder
kann Minderungsrechte geltend machen und bei nicht behebbaren
Mängeln vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz
verlangen (Mängelrechte nach §§ 633 ff. BGB).
Ansprüche auf Schadensersatz wegen der Verletzung des Lebens,
des Körpers oder der Gesundheit und auf Ersatz sonstiger Schäden,
die jeweils auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen
Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen, können nicht ausgeschlossen
werden. Dies gilt auch für Pflichtverletzungen eines
gesetzlichen Vertreters der Verkäuferin oder deren Erfüllungsgehilfen.
Der Bauträgervertrag sieht vor, dass durch die Verkäuferin
keine Garantien für besondere Eigenschaften übernommen
werden. Mängelrechte des Käufers für Sonderwünsche bestehen
gegenüber der Verkäuferin nicht, es sei denn, diese hat die Sonderwünsche
selbst ausgeführt. Sicherungshalber tritt die Verkäuferin
im Rahmen des Bauträgervertrages die ihr gegen die am Bau
beteiligten Personen zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung,
Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadensersatz
wegen mangelhafter Leistungen an den Käufer ab.
l) Abwicklungsvollmachten
Im Bauträgervertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten.
Durch beide Parteien werden die Notarangestellten vollumfänglich
zur Durchführung des Vertrages und gegebenenfalls Rückabwicklung
ermächtigt. Der Käufer erhält eine Belastungsvollmacht
zur Grundpfandrechtsbestellung auf dem Vertragsobjekt zu Finanzierungszwecken.
Die Verkäuferin ist bevollmächtigt, Sonderund
Gemeinschaftseigentumsflächen umzuwandeln und Aufteilungen
oder räumliche Veränderungen nach billigem Ermessen
vorzunehmen. Im Innenverhältnis ist diese Vollmacht insoweit
beschränkt, dass die Änderungen bei wirtschaftlicher Sichtweise
Art und Umfang des Sondereigentums des Käufers sowie der ihm
zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftseigentums
nicht unzumutbar beeinträchtigen dürfen.
m) Rücktritt nach Vertragsannahme
Nach Annahme des Angebotes zum Abschluss des Bauträgervertrages
ist ein Rücktritt vom Vertrag nur noch nach den
gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich (§§ 634,636 BGB).
Dabei sind die Voraussetzungen des Rücktritts limitiert und
greifen nur bei schwerwiegenden Gründen. Damit wird dem
Rechtsgrundsatz Rechnung getragen, dass gemeinschaftlich
ausgehandelte Verträge für beide Seiten bindend sind.
Die Verkäuferin hat im Kaufvertrag nochmals ausdrücklich die
Möglichkeit eingeräumt bekommen, bei Zahlungsverzug des
Käufers schriftlich den Rücktritt zu erklären. Der Rücktritt ist
nur wirksam, wenn der Erklärung die Bürgschaft eines inländischen
Kreditinstitutes beigefügt ist, die den Anspruch auf
Rückzahlung geleisteter Kaufpreisteile unter Verzicht auf die
Einrede der Vorausklage sichert.
l) Eigentumsumschreibung
Der Eigentumsübergang auf den Käufer erfolgt durch seine
Eintragung im neu gebildeten Teileigentumsgrundbuch. Voraussetzung
dafür sind grundsätzlich die vollständige Zahlung
des Kaufpreises nach Fälligkeit und die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes (Nachweis über die Bezahlung
der Grunderwerbssteuer). Gegebenenfalls können die
Erklärungen zur Auflassung in einer Nachtragsurkunde erfolgen.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung
wird im Grundbuch zunächst eine sog. Auflassungsvormerkung
eingetragen, die bei Eintragung des Käufers als Eigentümer
wieder zur Löschung kommt.
2. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
a) Verwaltervertrag
Entsprechend der Erläuterungen in diesem Prospekt wird
die Hausverwaltung N. Offizier (geschäftsansässig: Hohenzollerndamm
89, 14199 Berlin) durch die Verkäuferin zum
ersten WEG-Verwalter der Liegenschaft Heinickeweg 15,
13627 Berlin, bestellt und erhält entsprechende Vollmachten
übertragen. Kraft Gesetzes (§ 26 Abs.1 S.1 2 HS WEG) ist die
Verwaltererstbestellung auf die Dauer von drei Jahren ab Übergabe
befristet. Maßgebend für den Beginn ist die Begründung
der ersten Sondereigentumseinheit. Eine wiederholte Bestellung
kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen.
Der Verwaltervertrag kann vor Fristablauf nur aus wichtigem
Grund beendet werden. Dieser liegt insbesondere dann vor,
wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß
führt. In diesen Vertrag tritt der Käufer mit Übergang
von Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens mit Grundbucheintragung
als Eigentümer ein. Die im Gesetz (§§ 23 Abs.2, 24, 27
und 28 WEG) vorgesehen einzelnen Aufgaben und Befugnisse
des Verwalters finden sich im Verwaltervertrag. Die zurzeit
gültige reguläre Vergütung des Verwalters beträgt gemäß

62
Steuerliche Gestaltung
A. Vorbemerkung
In diesem Abschnitt des Prospektes werden die steuerlichen
Konsequenzen im Zusammenhang mit Immobilieninvestments
nach der geltenden Gesetzeslage erläutert. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass sich die angebotenen Wohnungen in einer
Liegenschaft befinden, die in drei Ausbaustufen (1939-1942,
1951/1952 und 1955/1956) errichtet wurde. Alle Hinweise
verstehen sich dabei unter der Annahme, dass es sich um Eigentumswohnungen
und deren Erwerb durch private Anleger oder
Eigennutzer handelt.
B.Steuerrechtliche Themen
1. Überschussprognose
Grundsätzlich ist für die einkommensteuerrechtliche Anerkennung
durch die Finanzverwaltung maßgebend, dass der Erwerb
und die Nutzung der Eigentumswohnung zur Fremdvermietung
keine Liebhaberei darstellt. Bei einer auf Dauer angelegten
Vermietungstätigkeit geht der Bundesfinanzhof in ständiger
Rechtsprechung grundsätzlich und typisierend von einer
Überschusserzielungsabsicht aus (vgl. auch das Schreiben des
Bundesministeriums der Finanzen vom 08.10.2004, BStBL I
2004, S. 933 ff.).
Der § 21 Abs. 2 EStG wurde mit Gesetz vom 01.11.2011 (mit
Wirkung für den Veranlagungszeitraum 2012) dahingehend
geändert, dass bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
von einer entgeltlichen Vermietung auszugehen ist und
bei weniger als 66 % eine Aufteilung in einen entgeltlichen und
unentgeltlichen Teil stattzufinden hat (verbunden mit einer
anteiligen Kürzung des Werbungskostenabzugs).
Dabei handelt es sich um eine Vereinfachung der Rechtslage.
Nach der vorher geltenden Rechtslage betrug die Grenze nach
§ 21 Abs. 2 EStG 56 % der ortsüblichen Miete, wobei die
Entscheidung zur steuerlichen Behandlung im Bereich zwischen
56 und 75 % eine Totalüberschussprognose erforderte. Für die
ortsübliche Miete ist der örtliche Mietspiegel maßgebend, wobei
zu Gunsten der Steuerpflichten sowohl der untere Rand einer
ausgewiesenen Preisspanne angesetzt werden kann als auch
die umlagefähigen Betriebskosten einbezogen werden können
(BayLfSt DStR 2008, S.406 und R 21.3 EStR).
2. Modellhafte Gestaltungen § 15 b EStG
Durch das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs im
Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22.12.2005
wurde der § 15 b EStG neu eingefügt. Von einem Steuerstundungsmodell
ist dann die Rede, wenn aufgrund der modellhaften
Gestaltung Steuervorteile in Form negativer Einkünfte
erzielt werden sollen. Dabei soll dies nur dann gelten, wenn innerhalb
der Verlustphase im Verhältnis zur Höhe des nach dem
Konzept zu gezeichneten Kapitals die Gesamtheit der prognostizierten
Verluste das eingesetzte Eigenkapital 10 von Hundert
übersteigt. Besondere Ausprägungen sind daher Medienfonds,
Schiffsbeteiligungen, Flugzeugbeteiligungen, geschlossene
Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.
Bauträger sind grundsätzlich von den Restriktionen des § 15 b
EStG nicht ausgenommen. Das BMF hat aber in seinen Schreiben
vom 17.07.2007 (BStBL I 2007, S. 542) und 29.01.2008
(DStR 2008, S. 561) festgehalten, dass der bloße Erwerb einer
noch zu sanierenden Wohnung von der Verkäuferin grundsätzlich
keinen Fall der modellhaften Gestaltung und damit kein
schädliches Steuerstundungsmodell darstellt.
Für die Modellhaftigkeit typisch ist die Bereitstellung eines
Bündels an Haupt-, Zusatz- und Nebenleistungen, letztere
führen zu einer Schädlichkeit des Vertragswerks, wenn sie es
nach dem zugrunde liegenden Konzept ermöglichen, den sofort
abziehbaren Aufwand zu erhöhen. (vgl. BMF Schreiben vom
17.04.2007). Wird dem Käufer eine entgeltliche Neben- und
Zusatzleistung, z.B. durch die Gewährung einer Mietgarantie
oder einer Bürgschaft für die Endfinanzierung zur Verfügung
gestellt, verzichtet der Käufer jedoch darauf, liegen unterschiedliche
Vertragskonstruktionen vor, die jeweils für sich auf
ihre Modellhaftigkeit geprüft werden müssen (käuferbezogene
Betrachtungsweise). Dabei kommt es nicht darauf an, dass diese
Neben- und Zusatzleistungen durch die Verkäuferin selber gewährt
werden, sondern es reicht auch aus, wenn der Verkäuferin
nahestehende Personen, mit ihr verbundene Gesellschaften
oder Dritte, die sie dem Käufer empfohlen hat, als Anbieter
auftreten.
Leistungen, die der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und
Verwaltung der Liegenschaft dienen (z.B. WEG-Verwaltung,
Wohnungsverwaltung, Abschluss eines Mietpools), sind dagegen
unschädlich, sofern nicht gleichzeitig verpflichtende Vorauszahlungen
für mehr als 12 Monate vereinbart sind/werden.
Ein Verkaufsprospekt per se führt nicht zur Annahme der
Modellhaftigkeit, sondern es bedarf der Prüfung des konkreten
Inhaltes des Prospektes, ob es sich tatsächlich um schädliche
Nebenleistungen im Einzelfall handelt. Die Entscheidung über
das Vorliegen schädlicher Leistungen wird allerdings dabei
durch das für den Steuerpflichtigen zuständige Finanzamt
getroffen (vgl. BMF-Schreiben vom 29.01.2008).

Steuerliche Gestaltung | 63
Aufgrund der bisherigen Anwendung der Vorschrift des § 15 b
EStG ergibt sich noch keine dauerhafte Anwendungspraxis der
Finanzverwaltung und keine damit korrespondierende Rechtsprechung,
so dass es zu diesem Thema noch keine abschließende
Rechtssicherheit gibt.
geltend gemachten Abschreibungen (Normal-Abschreibungen
genauso wie erhöhte Abschreibungen nach § 7 h oder § 7 i
EStG). Die daraus entstehenden Gewinne unterliegen dann der
Besteuerung nach § 15 EStG und der Einkommenssteuer nach
§ 21 EStG (Vermietung und Verpachtung).
3. Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und
gewerblichem Grundstückshandel
Sobald die Fremdvermietung steuerlich relevant ist, muss abgegrenzt
werden, ob es sich um einen Fall der Vermietung und
Verpachtung (Einkünfte nach § 21 EStG) oder um Einkünfte
aus einem Gewerbebetrieb handelt (Einkünfte nach § 15 EStG).
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die 5-Jahres-Frist keine
starre Grenze darstellt. Sofern dem Steuerpflichtigen eine
bereits vor Ablauf der 5 Jahre bestehende bedingte Veräußerungsabsicht
unterstellt bzw. nachgewiesen werden kann, führen
auch Veräußerungen kurz nach Ablauf der 5 Jahre noch zur Annahme
eines „Zählobjektes“ im Sinne der Drei-Objekte-Grenze.
Private Vermögensverwaltung liegt vor, wenn der Käufer die
Eigentumswohnung dauerhaft an Fremde zur Nutzung überlässt
und die Fruchtziehung aus der zu erhaltenden Substanz Vorrang
vor der Substanzverwertung durch Ausnutzung von Substanzwertsteigerung
hat (ständige BFH Rechtsprechung).
Im Interesse der Rechtssicherheit hat der BFH zur Abgrenzung
der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel
die sog. „Drei-Objekte-Grenze“ entwickelt, die die
Grundstücksverkäufe betrifft - nicht vom Grundsatz her bereits
Grundstückserwerbe.
Die Gerichtsurteile der letzten Jahre zu dieser Abgrenzungsthematik
haben sich mit Sonderfällen beschäftigt, wie beispielweise
die Zwischenschaltung einer GmbH und die Veräußerung von
Großobjekten an einen einzigen Erwerber, wobei die aus einer
Vielzahl von Einheiten bestehenden Großobjekte z.T. im zeitlichen
Zusammenhang mit dem Kaufvertrag in Teileigentum
aufgeteilt wurden. Insofern wurde in diesem Bereich die Grenze
der Drei-Objekte bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels
relativiert, so dass nicht auszuschließen ist, dass nicht auch
zukünftig Ausnahmen entstehen werden.
Für den klassischen Fall des privaten Anlegers mit branchenfremden
Beruf und Besitz einzelner Eigentumswohnungen
ist hingegen die Rechtslage klar. Werden innerhalb eines
Zeitraums von 5 Jahren nach Abschluss einer Sanierungsmaßnahme
(es kommt dabei nicht auf den Kaufvertragsabschluss für
den Fristbeginn an) mehr als drei Objekte veräußert, geht die
Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze der privaten Vermögensverwaltung
überschritten wurde. Damit handelt es sich
dann um einen Fall des gewerblichen Grundstückshandels, da
die Finanzverwaltung unterstellt, dass durch diese Veräußerungen
die vorhandene Wertsteigerung realisiert werden soll. Der
Veräußerungsgewinn berechnet sich aus dem Veräußerungspreis
abzüglich der Anschaffungs- und Nebenkosten sowie den bisher
Aus welchem Grund eine Veräußerung stattfindet, spielt keine
Rolle. Ein eigentlich nicht gewollter, aber von Dritten (z.B.
der Gläubigerbank) aufgezwungener Notverkauf wird genauso
behandelt wie ein planmäßig durchgeführter Verkauf.
Daneben ist im Bereich der Vermietung und Verpachtung noch
die 10-jährige Spekulationsfrist (§ 23 Abs.1 Nr. EStG) zu beachten,
in der potentielle Veräußerungsgewinne steuerpflichtig
sind, sofern nicht im Veräußerungszeitpunkt eine bereits mindestens
2 Kalenderjahre dauernde Privatnutzung vorliegt bzw.
im Fall der Veräußerung vor Ablauf der 2 Kalenderjahre seit
Anschaffung eine durchgehende Privatnutzung bestand.
4. Überschuss
Sollte der Käufer seine Tätigkeit als Vermieter im Rahmen der
privaten Vermögensverwaltung ausüben, so erzielt er Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG.
Die sog. Überschussermittlung erfolgt durch die Gegenüberstellung
von Einnahmen aus Vermietung und/oder Verpachtung
und den im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen
Werbungskosten. Durch die mit den Abschreibungen erhöhten
Werbungskosten entstehen Barwert-/Zinsvorteile, die der
Käufer in vielerlei Hinsicht nutzen kann (z.B auch zu Sondertilgungen)
und auch um die erhöhten denkmalschutzrechtlich
bedingten Aufwendungen abzumildern.
5. § 10d EStG Verlustverrechnung
Nach § 10 d EStG können die Verluste in dem Veranlagungsjahr,
in dem der Verlust entstanden ist, mit den positiven
Einkünften aus allen Einkunftsarten und bis zu deren Höhe
betragsmäßig unbegrenzt verrechnet werden.
Sollten trotz Verrechnung noch Verluste bestehen bleiben, so
können diese auf der Grundlage der gegenwärtigen Rechtslage
übersteigenden Verluste, bis zu einem Betrag von 511.500,00 € in

64
das vorangegangene steuerliche Veranlagungsjahr zurückgetragen
werden (bei zusammen veranlagten Ehegatten erhöht sich der
Betrag auf 1.023.000 €). Alternativ besteht auch die Möglichkeit,
die Verluste in die Folgejahre unbegrenzt vorzutragen.
Der Verlustvortrag ist in den folgenden Veranlagungsjahren bis
zu 1 Mio. € (bei zusammen veranlagten Ehegatten 2 Mio. €)
des jährlichen Gesamtbetrages der Einkünfte und der darüber
hinausgehende Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der Einkünfte
abziehbar (vgl. § 10d EStG). Nicht verrechnete Verluste
werden weiter vorgetragen.
6. Werbungskosten bei Fremdnutzung
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zum Erwerb, zur
Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen (§ 9 Abs.1
EStG).
Vorverlagerung von vertraglichen Kosten stattfindet. Gleiches
gilt auch bei der steuerlichen Anerkennung des Damnums.
Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein Fall einer modellhaften
Gestaltung bei einer gleichgerichteten Vermittlung
vorliegen könnte. Dies muss individuell durch den Käufer unter
Einbindung seines Steuerberaters geprüft werden.
8. Lineare Abschreibungen
Für alle Gebäude, die nach dem 01.01.1925 fertig gestellt
wurden, kann der Steuerpflichtige die Abschreibung der Gebäudeherstellungs-
oder Anschaffungskosten vornehmen, wobei
eine maximale Abschreibung von 50 Jahren anzunehmen ist.
Diese sog. lineare Abschreibung liegt bei 2 % im jährlichen Veranlagungszeitraum.
Für Liegenschaften, die vor dem 01.01.1925
fertig gestellt wurden, gilt eine erhöhte Abschreibung von 2,5 %
pro Jahr.
Typische Werbungskosten wie z.B. Fremdkapitalzinsen, sonstige
Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten,
Grundsteuer etc. sind im Veranlagungsjahr der Zahlung sofort
abziehbar. Sollte der Käufer binnen 3 Jahren ab Anschaffung
der Eigentumswohnung Aufwendungen für Instandsetzungsund
Modernisierungsmaßnahmen haben und diese 15 % der
Anschaffungskosten übersteigen, zählen sie als anschaffungsnahe
Herstellungskosten zu den Herstellungskosten der Eigentumswohnung
und unterliegen den dafür geltenden Abschreibungsregelungen.
Gleiches gilt, wenn es zu einer grundlegenden
Substanzveränderung oder etwas völlig Neuem kommt, was
mit dem ursprünglichen Objekt nicht artverwandt ist. Alle
anderen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sind
sofort abzugsfähige Werbungskosten. Die Anschaffungs- und
Herstellungskosten sind hingegen keine Werbungskosten und
können nur (zeit-)anteilig im Rahmen der Überschussermittlung
berücksichtigt werden.
7. Disagio und Damnum
Die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag und dem Nennbetrag
eines Darlehens wird als Disagio bezeichnet. Das Damnum
ist die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem
Auszahlungsbetrag eines Darlehens.
Mit BMF-Schreiben vom 20.10.2003 wurde festgelegt, dass
im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung die Zahlung eines marktüblichen
Disagio abgezogen werden darf, wenn es sich um einen
Darlehensabschluss nach dem 31.12.2003 handelt, bei dem ein
Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren vereinbart
wurde und der Betrag des Disagios bei 5 % liegt. Diese Vorgabe
erhöht die anfänglichen steuerlichen Verluste, da eine zeitliche
Über die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und
Anschaffungskosten für das Gebäude entscheiden letztlich die
Finanzverwaltung bzw. die Finanzgerichte, wodurch Abweichungen
von dem im Prospekt niedergelegten Erwartungen
bezüglich der steuerlich abzugsfähigen Beträge nicht ausgeschlossen
sind.
Wer als Vermieter z.B. eine hochwertige Einbauküche in der
vermieteten Wohnung installiert, muss die Kosten dafür über
einen Nutzungszeitraum von 10 Jahren gleichmäßig abschreiben
(FG Köln Az.: 14 K 4709/04). Die Anschaffungskosten für eine
Einbauküche waren kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.
9. Erhöhte Abschreibungen nach § 7i und 7 h EStG (sog.
„Denkmalschutz-Afa“ und “Sanierungsgebiet“ )
Bei einer nach Landesrecht (Denkmalschutzgesetz Berlin
DSchG Bln) als Baudenkmal ausgewiesen Liegenschaft können
anstelle der linearen Abschreibung von 2 % bzw. 2,5 % erhöhte
Abschreibungen nach § 7 i EStG vorgenommen werden. Diese
erhöhten Abschreibungen für den Teil der Anschaffungskosten,
der dazu dient, dass das Baudenkmal seiner Art und Weise nach
erhalten bleibt und/oder einer sinnvollen Nutzung zugeführt
wird, können im Jahr der Herstellung (Abschluss der Baumaßnahme)
und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in
den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % abgeschrieben werden.
Sollten Zuschüsse gewährt werden, so mindern sie die Bemessungsgrundlage
der Anschaffungskosten der Höhe nach. Sollten
erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten nicht in Anspruch genommen
werden, können sie in späteren Veranlagungszeiträumen
nicht nachgeholt werden. Die Baumaßnahmen sind nur nach
Abschluss des notariellen Kaufvertrages begünstigt.

Steuerliche Gestaltung | 65
Die Dachgeschoss-Thematik ist nunmehr gerichtlich geklärt
(vgl. FG Sachsen vom 24.02.2010). Hier hatte die Finanzverwaltung
zwischenzeitlich sehr restriktive, am Zweck der
Vorschrift vorbeigehende Auffassungen vertreten. Die aktuelle
Rechtslage ist: Dachgeschosswohnungen, die bereits zuvor
schon einmal Wohnzwecken dienten (z.B. als Dienstmädchen-
Kammer oder nach Bombenschaden im II. WK nicht wieder
aufgebaut), sind normal begünstigt.
Wohnungen, die aus vorher nicht zu Wohnzwecken im engeren
Sinne genutzten Dachboden-/Wäscheboden-Räumen entstehen,
sind hinsichtlich der neuen Innenaus- und -einbauten nicht
begünstigt, jedoch hinsichtlich ihres Anteils an den Sanierungskosten
der Außenhülle und der übrigen historisch vorhandenen
Bestandteile des Hauses und der Haustechnik. Zusätzliche
Dachterrassen und Balkone sind nicht begünstigt. Gleiches gilt
für Maisonette-Wohnungen.
Rechtsprechung der beiden Senate, die nach Geschäftsplan
für Vermietung und Verpachtung zuständig sind (IX. und XI.
Senat), hatte die Finanzverwaltung unter Federführung des
bayerischen Landesamtes für Steuern eine restriktive Sichtweise
vertreten. Besonders die sächsische Finanzverwaltung hatte sich
diese restriktive Sicht zu eigen gemacht.
Da das sächsische Finanzgericht derartigen Auffassungen
durch ein rechtskräftiges Urteil Einhalt gebietet, findet diese
Rechtsprechung Anwendung auf in Sachsen gelegenen Immobilien.
Im Übrigen steht die Rechtsprechung des FG Sachsen im
Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des IX. und XI.
Senats des BFH. Allerdings haben in der Vergangenheit einige
Finanzämter diese Begünstigung nicht anerkannt und sich
auf den Neubaugedanken zurückgezogen, so dass das Risiko
besteht, diesen Anspruch gegebenenfalls klageweise geltend
machen zu müssen.
Die Feststellung des Umfangs der begünstigten Aufwendungen
obliegt dabei der Denkmalbehörde, nicht der Finanzverwaltung.
Im Übrigen wurde mit dem vorgenannten Urteil des FG Sachsen
klargestellt, dass ein nicht begünstigter Neubau nur dann
vorliegt, wenn das denkmalgeschützte Gebäude abgerissen und
völlig neu errichtet wird.
10. Bund-Länderzuständigkeit
Es gibt gewisse Unklarheiten zur Zuständigkeit zwischen
Bundes- und Landesrecht, da Denkmalrecht Ländersache ist.
Sachsen ist mit der bundesweit größten Zahl an Baudenkmalen
am stärksten betroffen.
Das Bundesfinanzministerium äußert sich regelmäßig nicht zu
Fragen des § 7 i EStG und verweist an die Länderministerien.
Es gibt offiziell eine Abstimmung auf Bundesebene, wobei in
der Praxis durchaus uneinheitliche Verfahrensweisen zu beobachten
sind.
Der Bundesfinanzhof hatte in der Vergangenheit scheinbar je
nach Senat unterschiedliche Auffassungen vertreten. Dieser
Anschein resultierte jedoch hauptsächlich aus einem einzigen
Urteilsfall eines Senats (X. Senat), der nach Geschäftsplan für
die Eigenheimzulage, aber nicht für Vermietung und Verpachtung
zuständig war. In diesem Fall ging es um eine unzutreffend
ausgestellte Bescheinigung nach § 7 i EStG und eine Kollision
von Begünstigungstatbeständen. Der Senat hatte restriktiv
hinsichtlich der Denkmal-AfA geurteilt, um keine Doppelförderung
derselben Baumaßnahme zuzulassen (Eigenheimzulage
infolge Neubau/Denkmal-AfA infolge nicht Neubau).
Anhand dieses Urteils und unter Negierung der ständigen
11. Weitere Verfahrensfragen, betreffend Denkmalschutz-
Fälle
Die Verkäuferin trifft im Kaufvertrag eine bestimmte Aufteilung/Prognose
zu den Anteilen der begünstigten Sanierungskosten
sowie Gebäudealtsubstanz und Grundstück. Da diese vor
Verkauf und vor Beginn der Bauarbeiten getroffen werden muss,
ist sie mit Unsicherheiten behaftet. Die (auf Antrag des Käufers)
bescheinigende Behörde für § 7 i EStG (Denkmalbehörde)
führt nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Prüfung anhand
der Kosten- und Gewerkeaufstellung sowie des Aufteilungsmaßstabes
auf die Wohneinheiten durch.
In einem späteren Verfahrensschritt wird das örtlich zuständige
Finanzamt beim Bauträger eine Prüfung des Objekts vornehmen.
Die im Kaufvertrag ausgewiesenen Sanierungskosten
sind die Obergrenze dessen, was steuerlich begünstigt sein
kann. Häufig ist eine Kürzung dieses Betrages aus den unterschiedlichsten
Gründen auf den beiden nachfolgenden Stufen
(Grundlagenbescheid der Denkmalbehörde für § 7 i EStG und
Prüfung durch das für das Objekt örtlich zuständige Finanzamt)
denkbar.
Die Bindungswirkung der Bescheinigung der Denkmalbehörde
ist eingeschränkt. Vom Prinzip her erstreckt sich diese nur auf
die Fragen, die dem Denkmalschutz entspringen, z.B. die Notwendigkeit
bestimmter Baumaßnahmen für die denkmalgerechte
Erhaltung des Bauwerks. Auf diese Einschränkungen wird in
den Bescheinigungen ausdrücklich hingewiesen.
Bei Erwerben, die erst nach Baubeginn stattfinden, kann es
passieren, dass die Denkmalbehörde regelmäßig keine Kürzung

66
um die bereits vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführten
Baumaßnahmen vornimmt. Dies wird teilweise erst nach Jahren
(rückwirkend) im Rahmen der Prüfung durch das örtlich zuständige
Finanzamt vorgenommen. Betroffene Käufer können
in diesen Fällen durchaus mit wesentlichen Steuernachzahlungen
und ggf. Finanzierungsproblemen konfrontiert werden.
Rechtsbehelfsverfahren sind meist vom Käufer zu führen, wobei
sich Nachweisprobleme hinsichtlich des Bautenstandes zum
Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ergeben können.
Insofern ist hier die vorausschauende „Beweissicherung“ durch
geeignete Unterlagen zu empfehlen.
12. Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte,
Anpassung Einkommenssteuervorauszahlungen
Für die Veranlagungszeiträume nach Fertigstellung der Sanierungsmaßnahme
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG) oder Anschaffung
der Liegenschaft können die ausgleichsfähigen Verluste im
Rahmen der Einkommensteuervorauszahlung (§ 37 EStG) oder
in Form eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs.
1 Nr. 5b EStG) berücksichtigt werden. Eine Ausnahme gilt,
wenn ein Gebäude in dem Kalenderjahr vor seiner Fertigstellung
angeschafft wird, dann ist der Zeitpunkt der Fertigstellung
maßgebend (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG). Der Antrag für die
Eintragung des Freibetrages ist bis spätestens zum 30.11. des für
die Lohnsteuerkarte geltenden Kalenderjahres auf dem amtlichen
Vordruck einzureichen (vgl. § 39a Abs.2 S.3 EStG).
Im Hinblick auf die längere Bearbeitungsdauer bei der Geltendmachung
von steuerlichen Vorteilen war es Usus, dass vorläufige
Bescheinigungen ausgestellt wurden, bis die endgültige Bescheinigung
und Anerkennung erfolgt, so dass die steuerlichen Konsequenzen
ab dem Jahr nach der Bezugsfertigkeit gegeben sind.
Einige Finanzverwaltungen haben diese Praxis aber in der jüngeren
Vergangenheit kritisch gesehen. Das sächsische Finanzgericht
(mehrere Urteile) und der BFH (hier: AdV-Beschluss vom
20.07.2010) haben bei den Sonder-Abschreibungen entschieden,
dass die Finanzämter bis zum Vorliegen der Bescheinigung
die Sonder-Abschreibungen im Schätzungswege ermitteln und
anerkennen sollen. Dies wird von der Finanzverwaltung (LfSt
Bayern, Verfügung vom 22.07.2011) strikt abgelehnt, indem die
Urteile über die entschiedenen Einzelfälle hinaus nicht für anwendbar
erklärt wurden. Ein Käufer könnte sein Recht insofern
nur selbst auf dem finanzgerichtlichen Weg einklagen oder abwarten,
bis die endgültige Bestätigung vorliegt. Im Moment ist
eine Klage angesichts der Kosten und der langen Laufzeit allerdings
nicht zwingend zu empfehlen, zumal auch die Verzinsung
von Steuerguthaben unter bestimmten Voraussetzungen 6 %
p.a. beträgt. Dies führt dann letztlich dazu, dass der steuerlich
positive Effekt erst im Nachgang eintritt.
C. Eigengenutzte Liegenschaften
Es ist immer zu berücksichtigen, dass die Möglichkeiten des
Sonderabzugs (§ 10f EStG) dort ihre Grenzen haben, wo das
steuerpflichtige Einkommen nach deren Abzug unterhalb des
Grundfreibetrags liegt. Ein Vor- und Rücktrag von Verlusten
aus Sonderausgaben ist im Gegensatz zur Verlustverrechnung
nicht möglich.
Der Erwerber hat die Möglichkeit, eine Steuerermäßigung für
haushaltsnahe Dienst-/Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ermäßigt sich die Einkommensteuer
des Eigentümers um 20 % der auf ihn entfallenden
Aufwendungen, höchstens jedoch um 1.200,00 € pro Jahr
und nur wenn die Bezahlung des Handwerkers per Überweisung
erfolgt ist. Die Steuerermäßigung wird nicht gewährt, wenn
es sich um öffentlich geförderte, zinsverbilligte Darlehen oder
steuerfreie Zuschüsse handelt (vgl. Schreiben des BFM vom
15.02.2010). Die anzusetzenden Werte für die Steuerermäßigung
werden in der Wohngeldabrechnung der Hausverwaltung
ausgewiesen.
Bezüglich der Ermäßigung der Einkommenssteuervorauszahlung
und der Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages gelten die
Erläuterungen unter B.10 in entsprechender Anwendung.
D. Grunderwerbssteuersatz und
Grundsteuer
Bei einem Immobilienerwerb in Berlin fällt nach gültiger
Rechtslage zum Zeitpunkt der Prospekterstellung eine Grunderwerbsteuer
von 5,0 % des Kaufpreises nach notariellem
Kaufvertragsabschluss an. Die Grunderwerbsteuer fällt auch
im Fall der Veräußerung des Objekts an und ist vom Käufer
aufgrund der üblichen vertraglichen Vereinbarungen zu zahlen,
wobei die Verkäuferin neben dem Käufer für die Bezahlung
gegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch haftet. Des
Weiteren übernimmt der Käufer mit vertraglicher Vereinbarung
(Besitzübergang) die Verpflichtung zur Zahlung der laufenden
Grundsteuer, welche er aber im Vermietungsfall im Rahmen
der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen
kann.
E. Schlussbemerkung
Grundsätzlich muss sich der Käufer bewusst sein, dass sofern
sich in der Zeit zwischen Erwerb und abschließender Prüfung
durch das Finanzamt Änderungen in der Rechtsauffassung
ergeben, dies nicht dem Prospekthersteller angelastet werden

68
Haftungsausschlüsse
Gegenstand dieses Prospektes ist die Darstellung einer
konkreten Immobilie und der angedachten Modernisierungsmaßnahmen.
Die Prospektherausgeberin in ihrer Funktion als
Verkäuferin erteilt durch die im Prospekt zu diesem Projekt
getätigten Auskünfte keinerlei Rechts- oder Steuerberatung, da
dies gesetzlich ausschließlich den entsprechenden Berufsträgern
zugewiesen ist. Auch im Hinblick auf Finanzierungsthemen,
Fragen der Kapitalanlage oder der wirtschaftlichen Konsequenzen
des Immobilieninvestments erfolgt keine Beratung, sondern
der Investor ist gehalten, sich entsprechend Rat fachkundiger
dritter Personen seines Vertrauens einzuholen.
Aufgrund der Vielzahl möglicher Nachteile des Investments
als solches (z.B. Mietausfallrisiken, erhöhte Bewirtschaftungskosten)
und die in der Person des Kaufinteressenten liegenden
Risiken (Einkommensverluste durch Arbeitslosigkeit/Unfall
und damit fehlende Möglichkeit der Ausgleichung von Unterdeckungen)
übernimmt die Prospektherausgeberin keinerlei
Haftung für die künftige Entwicklung der im Prognoseweg
unterstellten Kosten- und Ertragsstruktur. Gleiches gilt für eine
eventuell beabsichtigte Geltendmachung steuerlicher Vorteile.
Alle diese Faktoren sind sowohl individuellem (Personen- oder
objektbezogene Sachverhalte) als auch generellem Wandel
unterworfen. Letzteres in Form von Änderungen der Gesetzgebung,
der Rechtsprechung als auch der verwaltungs- und
steuerrechtlichen Praxis. Für den Inhalt des Prospektes ist daher
immer nur die zum Zeitpunkt der Erstellung geltende und bekannte
Sach- und Rechtslage maßgebend.
Die im Prospekt gezeigten Fotos, Illustrationen und weiteren
Darstellungen sind lediglich zur Visualisierung gedacht und
stellen im Hinblick auf die geplante Modernisierung noch nicht
die finale Baubeschreibung dar. Die Vorschläge, Muster und
Entwürfe im Prospekt stehen unter der Maßgabe, dass diese
behördenseitig auch tatsächlich genauso genehmigt werden, da
zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch keine abschließende
Genehmigung vorliegt. Insofern besteht immer die Möglichkeit,
dass die spätere Gestaltung und Bauausführung im Einzelfall
Abweichungen enthalten kann und muss, so dass die Prospektherausgeberin
insoweit keine Haftung übernehmen kann.
Grundlage der Rechtsbeziehung zwischen Prospektherstellerin
und Investor sind die abzuschließenden Vertragswerke, die dann
die gegenseitigen Rechte und Pflichten regeln. Dem Investor
wird daher bei weitergehendem Interesse in Ergänzung zum
vorliegenden Prospekt noch eine Mappe mit Vertragsmustern
(noch unverbindliche Entwürfe) sowie weiteren objektbezogenen
Unterlagen zur Verfügung gestellt, die ihm die weitere
konzeptionelle Gestaltung der Verträge verdeutlichen sollen.
Der Prospekt ist erst dann als vollständig anzusehen, wenn der
Investor auch diese Mappe zur Kenntnisnahme ausgehändigt
bekommen hat. Sobald der Investor bereit ist, wird dann auf der
Grundlage dieser Mappe das individualisierte Vertragsangebot
für die notarielle Beurkundung erstellt. Insofern unterliegt der
finale Notarvertrag als auch die sonstigen Verträge gegenüber
dem Entwurf noch tatsächlichen und rechtlichen Änderungen/
Anpassungen. Maßgeblich sind dann letztlich die beurkundete
Vertragsfassung bzw. die unterschriebenen Verträge.
Die im Prospekt benannten Personen in ihrer Funktion als
gesetzliche Vertreter der Prospektherausgeberin als auch der
involvierten Vertragspartner dienen lediglich zu Informationszwecken
und haben nicht den Zweck, dadurch eigenständig mit
der Reputation dieser Personen zu Werbezwecken zu agieren.
Die Prospektherausgeberin hat als einzige die Möglichkeit,
verbindliche Angaben im Hinblick auf den Prospekt zu tätigen
oder, falls Anpassungsbedarf besteht, (z.B. aufgrund behördlicher
Auflagen) abweichende Angaben zu machen. Mit der
Vermittlung oder dem Vertrieb betraute Dritte haben keine
diesbezügliche Berechtigung. Insoweit übernimmt die Prospektherausgeberin
keine Haftung für solcherlei unberechtigte
Erklärungen. Es sind einzig und allein die Erklärungen der
Prospektherausgeberin maßgebend.
Die Prospektherausgeberin weist ausdrücklich darauf hin, dass
sämtliche Texte als auch Fotos und sonstige Darstellungen in
der vorliegenden Form urheberrechtlich geschützt sind und eine
weitere Verwendung in jedweder Form durch unautorisierte
Dritte hiermit ausdrücklich untersagt wird.
Der Prospekt als solcher orientiert sich im Aufbau und der
inhaltlichen Gliederung an den Vorgaben der Wirtschaftsprüfer
(IDW S 4 Grundsätze ordnungsgemäßer Beurteilung von Verkaufsprospekten
über öffentlich angebotene Vermögensanlagen
vom 18.05.2006). Allerdings können aus diesen Standards keine
Haftungsansprüche gegen die Prospektherausgeberin abgeleitet
werden.
Aufgrund des Herstellungs- und Ausgabezeitpunkts des
Prospektes und der damit verbundenen zeitlichen Weiterentwicklung
besteht die Möglichkeit, dass die im Prospekt noch
nicht abschließend feststehenden Zahlen, Fakten und Daten
noch Modifikationen/Anpassungen unterliegen. Der Investor
hat daher die Möglichkeit sich bei der Prospektherausgeberin
bezüglich der nach Prospekterstellung eingetretenen aktuellen
Entwicklung zu informieren und die Prospektherausgeberin
wird ihm soweit wie möglich diese Informationen zukommen
lassen. Sollte er von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, so

70
Notizen

Bestätigung und Empfangsquittung | 71
Bestätigung und Empfangsquittung
Hiermit bestätige ich/bestätigen wir,
Name/Vorname (Schrift – bitte in Druckbuchstaben ausfüllen)
dass ich/wir den oben stehend abgebildeten Verkaufsprospekt nebst Anlagen zum
(Denkmal-Sanierungsobjekt) in 13627 Berlin, Heinickeweg 15 – mit der notwendigen
Erläuterung der Anlegereignung, der Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen
Liegenschaften, der konzeptionellen und der steuerlichen Gestaltung – im Vermittlungsgespräch
am
Datum, Ort und vermittelndes Unternehmen
von meinem/unserem Vermittler
Name/Vorname – bitte in Druckbuchstaben ausfüllen
vollständig erhalten habe (n).
Ort, Datum, Unterschrift (en)
Bitte hier abtrennen