Schroder ImmoPLUS - Schroders

Schroder
ImmoPLUS
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
Geprüfter Jahresbericht
per 30. September 2011
Schroder Investment Management (Switzerland) AG

St. Gallen, Davidstrasse 38

Inhaltsverzeichnis
Kennzahlen 4
Bericht des Portfoliomanagers 5
Vermögensrechnung8
Erfolgsrechnung9
Kommentar zur Jahresrechnung 11
Allgemeine Objektangaben und Objekt-Finanzzahlen 12
Objektstruktur14
Veränderungen im Portfolio 16
Kredite 17
Bewertungsbericht 18
Kurzbericht der Prüfgesellschaft 20
Ergänzende Informationen 21
Verwaltung und Organe 22
Valoren-Nr.: 725141
ISIN: CH0007251413
Schroder ImmoPLUS 3

Kennzahlen
Eckdaten 30.9.2011 30.9.2011 30.9.2010 30.9.2010 30.9.2009
Inventarwert pro Anteil CHF 908.74 867.57 838.65
Rücknahmepreis pro Anteil vor Ausschüttung¹ CHF 874.00 833.00 804.00
Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) CHF 1128.00 1043.00 880.00
Höchster Börsenkurs CHF 1150.00 1050.00 880.50
Tiefster Börsenkurs CHF 985.50 879.00 751.50
Börsenkapitalisierung Mio. CHF 1 082.88 1001.30 844.80
Agio/Disagio % 24,13 20,22 4,93
Synthetische Festhypothek Synthetische Festhypothek
Rendite- und Performanceangaben exkl.WB 2 inkl.WB 2 exkl. WB 2 inkl. WB 2
Anlagerendite % 6,62 6,34 5,61 5,02 5,35
Performance 3 % 9,55 9,55 20,00 20,00 1,94
Performance Benchmark (SXI Real Estate® Funds TR) % 6,61 6,61 10,75 10,75 9,99
Eigenkapitalrendite (ROE) % 6,77 6,52 5,77 5,24 5,60
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 5,55 5,32 4,80 4,38 4,86
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 78,36 78,36 77,22 77,22 77,27
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF
) % 0,83 0,83 0,83 0,83 0,89
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 18,19 19,04 20,63 22,89 18,67
Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 23,55 23,55 22,75 22,75 20,04
Ausschüttung
Ausschüttung CHF 15.00 13.00 13.00
Ausschüttungsrendite % 1,33 1,25 1,48
Ausschüttungsquote % 31,32 28,36 29,60
Vermögensrechnung
Gesamtfondsvermögen
zu Buchwerten Mio. CHF 1078.78 1076.11 961.39
zu Verkehrswerten Mio. CHF 1204.92 1185.97 1058.83
Fremdfinanzierung Mio. CHF 234.20 265.50 179.20
in % der Buchwerte % 22,12 25,15 18,98
in % der Verkehrswerte % 19,76 22,78 17,21
Fremdkapitalquote % 26,98 29,37 23,96
Nettofondsvermögen Mio. CHF 872.39 832.86 805.11
Erfolgsrechnung
Nettoertrag Mio. CHF 43.24 41.19 39.89
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Mio. CHF 0.00 0.49 0.10
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
aus Liegenschaften Mio. CHF 16.29 6.85 5.26
Nicht realisierte Kapitalverluste aus Finanzderivaten
(synthetische Festhypotheken) Mio. CHF –2.66 –4.78 0.00
Gesamterfolg Mio. CHF 56.87 43.75 45.25
Mietzinseinnahmen Mio. CHF 71.97 68.95 65.08
Mietzinsausfallquote % 3,03 3,60 3,30
Anteile
Ausgabe Fondsanteile – – –
Rücknahme Fondsanteile – – –
Anzahl Anteile im Umlauf 960 000 960000 960000
1 Rücknahmepreis nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
2 Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Finanzderivaten (Zinsabsicherung) infolge Abschluss synthetischer Festhypotheken: Wertberichtigung (WB)
–2,66 Mio. CHF (Details Seiten 11/17).
3 Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und
Rücknahmen von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
4 Schroder ImmoPLUS

Bericht des Portfoliomanagers
Das Geschäftsjahr 2010/11 ist für den Schroder
ImmoPLUS erneut sehr erfolgreich verlaufen. So sind
wichtige Portfolio-Kennzahlen wie die Anlagerendite
von 5,6% auf 6,6% und die Eigenkapitalrendite von
5,8% auf 6,8% deutlich gestiegen. Die Mietzinseinnahmen
stiegen um 4,4% und erreichten mit
72 Millionen CHF ein neues Rekordniveau. Der
Nettoertrag erhöhte sich um 5% auf 43.2 Millionen
CHF und der Gesamterfolg stieg unter Berücksichtigung
der nicht realisierten Kapitalgewinne und
-verluste um 30% auf 56.9 Millionen CHF. Das erfreuliche
Ergebnis widerspiegelte sich auch in der
Kursentwicklung. So erzielte der Schroder Immo-
PLUS eine Performance von 9,6% in der Berichtsperiode,
welche 3% über dem Benchmark der
Schweizer kotierten Immobilienfonds liegt.
Diese positive Entwicklung ist auf verschiedene
Faktoren zurückzuführen. Erstens blieben die Mietzinsausfälle
über die gesamte Berichtsperiode tief.
Zweitens konnten die Mietzinseinnahmen bei den
Bestandesliegenschaften weiter gesteigert werden.
Drittens hatten die Zukäufe aus den vergangenen
Jahren, wie zum Beispiel das Einkaufszentrum
Stadtgarten in Winterthur im 2010, einen zusätzlich
positiven Einfluss auf das Ergebnis.
Im aktuellen Marktumfeld wird es jedoch immer
schwieriger, attraktive Zukäufe für den Fonds zu
tätigen. Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten an
den Börsen und den rekordtiefen Zinsen suchen viele
Anleger eine Alternative zu Aktien und Obligationen.
Daher stehen Schweizer Immobilien bei privaten und
institutionellen Investoren weit oben in der Anlegergunst.
In Verbindung mit dem beschränkten Angebot
lässt die hohe Nachfrage die Preise weiter ansteigen.
Insgesamt sind die Renditen weiter gesunken und bei
erstklassigen Immobilien können Investoren noch eine
Nettorendite von rund 3% erwarten.
In den vergangenen 12 Monaten hat die Fondsleitung
eine Vielzahl von Anlagemöglichkeiten geprüft, jedoch
bewusst auf Zukäufe verzichtet. Die geprüften Liegenschaften
entsprachen aufgrund ihrer Rendite oder
Qualität nicht unseren Anlagekriterien. Die langfristige
Anlagestrategie des Fonds basiert auf der Schaffung
von Mehrwert für den Anleger und nicht auf Wachstum
um jeden Preis.
Entwicklung Portfolio
Die 52 Liegenschaften wurden per 30. September
2011 von den Bewertungsexperten auf 1 185.0
Millionen CHF geschätzt. Damit erhöhte sich der
Marktwert gegenüber dem Vorjahr um 19.7 Millionen
CHF oder 1,7%. Diese Zunahme resultiert aus der
Wertveränderung der Bestandesliegenschaften sowie
den getätigten Investitionen (+ 3.3 Millionen CHF).
Entwicklung
Nettofondsvermögen / Verkehrswerte
1200
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Nettofondsvermögen
Verkehrswerte
In Mio. CHF
Der Nettoinventarwert hat sich von 867.57 CHF auf
neu 908.74 CHF um 4,7% pro Anteil erhöht.
In der Berichtsperiode sind erneut Investitionen in das
bestehende Immobilienportfolio getätigt worden. So
wurden in einem Bankgebäude in Langenthal neue
Mietflächen generiert und mit dem Ankermieter ein
langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Weiter
konnte eine Büroliegenschaft im Zentrum von Winterthur
erfolgreich neu vermietet und in der Folge saniert
werden. Eine umfassende Sanierung erfolgte in einer
Geschäftsliegenschaft in Sursee, wo die Mietflächen
beim Hauptmieter Credit Suisse erweitert wurden und
ein neuer langfristiger Mietvertrag abgeschlossen
werden konnte.
Portfolioqualität
Die in den vergangenen Jahren laufende Optimierung
des Portfolios durch den Verkauf von Immobilien
an B-Lagen ohne Entwicklungspotential sowie
gezielten Investitionen in bestehende Liegenschaften
und Immobilienprojekte an guten Lagen mit Potential
hat die Qualität des Portfolios weiter erhöht. Das
Gesamtrating des Schroder ImmoPLUS Portfolio ist
erstklassig.
Marktmatrix
Objektqualität/Vermietungsanalyse
sehr gut
gut
genügend
ungenügend
Standortqualität
ungenügend genügend gut sehr gut
Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS
Schroder ImmoPLUS 5

Die strenge Anlagedisziplin schlägt sich auch im
Ergebnis nieder. Im Berichtsjahr konnte eine gewichtete
Bruttorendite von 6,3% erwirtschaftet werden.
Die annualisierte Nettorendite über 10 Jahre beträgt
rund 5%. Der zu Marktwerten gewichtete Durchschnitt
der realen Diskontierungssätze, basierend auf
den Einzelbewertungen von Wüest & Partner, reduzierte
sich leicht um 6 Basispunkte auf 4,6% per
30. September 2011.
Entwicklung Mietzinsausfallrate
Die durchschnittliche Mietzinsausfallquote hat sich
gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Prozentpunkte auf 3%
reduziert. Im gesamtschweizerischen Vergleich aller
Geschäftsimmobilien ist diese Quote sehr tief; sie
unterstreicht die ausgezeichnete Qualität des Portfolios.
Für das kommende Geschäftsjahr muss infolge
auslaufender Mietverträge vorübergehend mit einem
Anstieg der Mietzinsausfallquote gerechnet werden.
Bei der Wiedervermietung hat die Ausschöpfung des
Mietzinspotentials Priorität, auch wenn dabei kurzfristig
ein etwas höherer Leerstand in Kauf genommen
werden muss.
Geografische Aufteilung
Die Liegenschaften des Fonds verteilen sich über die
gesamte Schweiz. In den beiden Wirtschaftsräumen
Zürich und Genf befinden sich rund 53% der Immobilienwerte.
Der Rest verteilt sich auf mittlere und
grössere Wirtschaftsstandorte. Neue Investitionen
fliessen ausschliesslich in Objekte an attraktiven, gut
erschlossenen Lagen.
Geografische Aufteilung
(in % der Verkehrswerte)
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
ZH GE SG BE VD BS FR TI AG ZG LU SO BL
Entwicklung Mietzinsausfallquote
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
30.09.98
30.09.99
30.09.00
30.09.01
30.09.02
30.09.03
30.09.04
30.09.05
30.09.06
30.09.07
30.09.08
30.09.09
30.09.10
30.09.11
Hauptmieter
Bei den Mietzinseinnahmen sind aufgrund der solventen
Mieterschaft und der meist langjährigen Mietverträge
keine negativen Überraschungen eingetreten.
Per Bilanzstichtag machte der Anteil des Hauptmieters
Credit Suisse 12,7% der gesamten Mieterträge
aus. Die Bankliegenschaften befinden sich hauptsächlich
an erstklassigen Lagen in den wichtigen
Finanzzentren wie Zürich, Genf, Basel, Bern und Zug.
Zweigrösster Mieter ist Manor mit einem Anteil von
8,0% an zwei Standorten, Winterthur und St. Gallen.
Drittgrösster Mieter im Portfolio ist JT International mit
einem Anteil von 7,8% in zwei modernen Bürogebäuden
in Genf-Carouge.
Aufteilung nach Nutzungsarten
Da im Berichtsjahr keine Transaktionen getätigt
wurden, haben sich die Nutzungsarten nur marginal
verändert. Auf Büroflächen fallen 49%, auf Verkaufsflächen
24% und auf Wohnungen 13%. In den
restlichen 14% sind hauptsächlich Parkplätze und
Lagerflächen enthalten.
Auch mit den übrigen wichtigen Mietern im Portfolio
bestehen längerfristige Mietverträge. Der Branchenmix
ist ausgewogen.
20 grösste Mieter
(in % der Total-Mietzinseinnahmen)
Aufteilung nach Nutzungsarten
(in % der Nettomietzinsen)
16
14
12
10
60%
8
6
50%
40%
30%
20%
10%
0%
4
2
0
Büros
Verkauf
Wohnen
Credit Suisse
Manor
JT International
Coop
Merck & Co.
Loro Piana International
Parkplätze
Lager
Gastronomie
Übrige
Universität Zürich
KIGA
Covidien
Mc Kinsey Switzerland
C&A
Alpiq InTec Ost
Regus Business Center
Deka (Swiss) Privatbank
Degroof Banque Privée
Bayer International
Jimmy Choo (Switzerland)
Novell (Schweiz)
Mode Weber
OMD Schweiz
6 Schroder ImmoPLUS

Fälligkeit der Mietverträge
Die Laufzeitstruktur der Geschäftsmietverträge wird
aktiv bewirtschaftet. Mit den grösseren Mietern
besteht ein regelmässiger Kontakt und bei wichtigen
Vertragsverhandlungen nimmt der Asset Manager
zusammen mit der Verwaltung eine aktive Rolle ein,
mit dem Fokus Mehrwert für die Anleger zu schaffen.
Risikoprofil
(in % der Nettomieterträge)
Vertragsablauf in Anzahl Jahren
>10
10
6,0%
1,3%
9 3,4%
8 0,5%
7 12,5%
6 10,4%
5 10,0%
4 6,2%
3 8,0%
2 12,2%
1 3,4%
0 5,1% 5,8% 15,0%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Geschäftsflächen
Parkplätze
Wohnen/Übrige
Kursentwicklung
Die Kursentwicklung der Schweizer Immobilienfonds
war im vergangenen Geschäftsjahr generell sehr
erfreulich. In diesem Umfeld hat sich der Kurs des
Schroder ImmoPLUS weiter positiv entwickelt. Per
Abschlussdatum betrug der Börsenkurs 1 128 CHF,
was einem Anstieg von 85 CHF oder 8,1% gegenüber
dem Schlusskurs des Vorjahres entspricht.
Die Prämie zwischen Börsenkurs und Inventarwert
beträgt auf der Basis des Schlusskurses 24%.
Im 5-Jahresvergleich erzielte der Schroder Immo-
PLUS annualisiert eine Rendite von 8,3% gegenüber
dem Benchmark SXI Real Estate Funds® Total Return
von 6,4%.
Kursentwicklung
1’400
1’300
1’200
1’100
1’000
900
800
700
600
500
400
01.01.98
01.01.99
01.01.00
01.01.01
01.01.02
Schroder ImmoPLUS
01.01.03
Schroder ImmoPLUS (Total Return)*
* Angeglichen
01.01.04
01.01.05
01.01.06
01.01.07
01.01.08
01.01.09
01.01.10
SXI Real Estate Funds (Preis-Index)*
SXI Real Estate Funds (Total Return)*
01.01.11
Aussicht
Es ist geplant, das Portfolio langfristig weiter auszubauen
sofern sich attraktive Kaufgelegenheiten auf
dem Immobilienmarkt anbieten. Der Schwerpunkt
liegt auf ertragsstarken Geschäftsimmobilien an
guten Standorten. Mit einer moderaten Fremdfinanzierungsquote
von rund 20% hat die Fondsleitung
genügend Spielraum um schnell agieren zu können,
ohne eine Kapitalerhöhung durchführen zu müssen.
Wir sind grosser Anlagedisziplin verpflichtet und
werden nur Investitionen tätigen, wenn für die Anleger
auch ein Mehrwert erwächst.
Nach dem Bilanzstichtag per 30. September 2011
wurden zwei Immobilientransaktionen getätigt,
welche im vorliegenden Geschäftsbericht noch nicht
berücksichtigt sind. Es handelt sich dabei um den
Erwerb einer Seniorenresidenz in Bern und dem
Verkauf von drei Mehrfamilienhäusern in Birmensdorf.
Die Eigentumsübertragung beim Erwerb der Seniorenresidenz
in Bern wurde per 4. Oktober 2011
vollzogen. Die Anlagekosten für die neu erstellte
Residenz belaufen sich auf rund 50 Millionen CHF.
Mit der Senevita AG, einer der führenden Betreiber
von Altersresidenzen, wurde ein langfristiger Mietvertrag
abgeschlossen. Aufgrund des attraktiven Rendite-
und Risikoprofils wird mit dieser Akquisition die
Portfolioqualität weiter verbessert. Zudem wurde ein
Verkaufsvertrag über drei Mehrfamilienhäuser in
Birmensdorf im Oktober 2011 beurkundet. Bei den
beiden Liegenschaften Lärchenfeldstrasse 23 und 25
mit Baujahr 1975/81 stehen umfassende Sanierungen
an. Aufgrund der hohen Sanierungskosten und des
beschränkten Mietzinspotential rechnet sich ein
Umbau nicht. Daher hat sich die Fondsleitung entschlossen
die beiden Gebäude zusammen mit dem
gegenüberliegenden Wohnhaus Lärchenfeldstrasse
27 zu verkaufen. Es ist geplant, die Eigentumsübertragung
im Januar 2012 zu vollziehen.
Im aktuellen Umfeld, in welchem auf dem Transaktionsmarkt
hohe Verkaufserlöse erzielt werden
können, sind noch zwei weitere Devestitionen geplant.
Dabei steht der Verkauf von Immobilien an
B-Lagen im Vordergrund, bei welchen das Mietzinspotential
ausgeschöpft ist.
Der Ausblick auf das kommende Geschäftsjahr fällt
weiterhin zuversichtlich aus. Die Fondsleitung ist
überzeugt, dass aufgrund der vorzüglichen Portfolioqualität
des Schroder ImmoPLUS auch langfristig
eine attraktive Rendite für die Anleger erwirtschaftet
werden kann. Steigende Mietzinseinnahmen aus der
Seniorenresidenz stehen höhere zu erwartende
Leerstände gegenüber. Für 2012 wird per Saldo von
einer Erhöhung der Mieterträge ausgegangen.
Schroder ImmoPLUS 7

Vermögensrechnung
in CHF 30.9.2011 30.9. 2010
Aktiven
Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 8937 827.89 4 132020.56
Grundstücke
Wohnbauten 58036000.00 57213000.00
Kommerziell genutzte Liegenschaften 1 030769000.00 1 014565000.00
davon im Baurecht 7 929000.00 7 899000.00
Gemischte Bauten 96229000.00 93602000.00
Total Grundstücke 1 185034000.00 1 165380000.00
Sonstige Vermögenswerte 10945814.15 16453608.63
Gesamtfondsvermögen 1204917 642.04 1 185 965 629.19
Passiven
Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten 234200000.00 265500000.00
Sonstige Verbindlichkeiten 25 657925.28 25186646.65
Derivative Finanzinstrumente (Synthetische Festhypotheken) 7 437277.00 4777107.50
Total Verbindlichkeiten 267295202.28 295463754.15
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 937622439.76 890501875.04
Geschätzte Liquidationssteuern 65 235287.00 57637000.00
Nettofondsvermögen 872387 152.76 832 864 875.04
Anzahl Anteile im Umlauf 960 000 960000
Inventarwert eines Anteiles 908.74 867.57
Abzüglich Ausschüttung 13.00 13.00
Inventarwert eines Anteiles nach Ausschüttung 895.74 854.57
Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke 0.00 0.00
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen 30310 000.00 27575000.00
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge 220750 000.00 191950000.00
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine
Gesamtversicherungswert des Vermögens 1 012275985.00 1010332116.00
Veränderung des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 832864875.04 805107255.05
Ausschüttung –12480000.00 –12480000.00
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. dem Einkauf in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der
Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0.00 0.00
Gesamterfolg 56865564.72 43747619.99
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen 2 735000.00 2 340000.00
Veränderung der Liquidationssteuern –7 598287.00 –5850000.00
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 872 387152.76 832 864 875.04
8 Schroder ImmoPLUS

Erfolgsrechnung
in CHF 1.10.2010–30.9.2011 1.10.2010–30.9.2011 1.10.2009–30.9.2010 1.10.2009–30.9.2010
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben 21 885.07 20278.66
Erträge der kurzfristigen festverzinslichen Effekten 0.00 0.00
Mietzinseinnahmen 71 971939.00 68950060.96
Sonstige Erträge 210109.30 215434.00
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 0.00
Total Erträge 72203 933.37 69 185 773.62
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
gesicherten Verbindlichkeiten 6 736665.86 6 410059.09
Sonstige Passivzinsen 1144.48 885.51
Baurechtszinsen 196917.80 196210.05
Unterhalt und Reparaturen 5 607185.21 5 991319.92
Liegenschaftenverwaltung
Liegenschaftsaufwand 2 209287.24 2 448483.27
Verwaltungsaufwand 210528.10 300037.22
Steuern und Abgaben
Liegenschaftssteuern 951466.70 918143.35
Gewinn- und Kapitalsteuern 366504.47 –53612.91
Schätzungs- und Prüfaufwand 112770.00 127650.00
Rückstellungen für künftige Reparaturen
Zuweisung 5 922000.00 5 350000.00
Entnahme –3 187000.00 –3 010000.00
Reglementarische Vergütungen an
die Fondsleitung 5 936975.84 5 294165.96
die Depotbank 358596.56 561766.64
die Immobilienverwaltung 3 522076.30 3 450502.75
Kosten für Rechenschaftsbericht 9847.45 4363.20
Aufsichtsabgaben 8725.25 9701.93
Sonstige Aufwendungen 204.45 441.15
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0.00 0.00
Total Aufwendungen 28 963895.71 28 963895.71 28 000117.13 28 000117.13
Nettoertrag 43 240037.66 41 185656.49
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste 0.00 485704.65
Realisierter Erfolg 43 240037.66 41 671361.14
Nicht realisierte Kapitalverluste Finanzderivate (synthetische Festhypotheken) –2 660169.50 –4 777107.50
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Liegenschaften 16 285696.56 6 853366.35
Gesamterfolg 56 865 564.72 43 747619.99
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres 43 240037.66 41 185656.49
Vortrag des Vorjahres 41 572.28 135915.79
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 43 281609.94 41 321572.28
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg 14 400000.00 12 480000.00
Zur Wiederanlage zurückbehaltener Ertrag 28 800000.00 28 800000.00
Vortrag auf neue Rechnung 81 609.94 41572.28
Schroder ImmoPLUS 9

10 Schroder ImmoPLUS
St. Gallen, Davidstrasse 38

Kommentar zur Jahresrechnung
Vermögensrechnung
Der Verkehrswert der Liegenschaften betrug
1 185.0 Millionen CHF was einem Anstieg von 1,7%
gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Zunahme
von 19.6 Millionen CHF setzt sich zusammen aus
der Wertveränderung der 52 Liegenschaften sowie
durch die getätigten Investitionen von rund 3.3
Millionen CHF.
Die hypothekarische Verschuldung betrug 234.2
Millionen CHF oder 19,8% des Verkehrswertes der
Liegenschaften. Der Fremdfinanzierungsanteil liegt
damit unterhalb der gesetzlichen Höchstlimite von
50%.
Der Wiederbeschaffungswert der derivativen Finanzinstrumente
betrug per 30.9.2011 –7.4 Millionen CHF.
Die Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden
um 2.7 Millionen CHF erhöht und belaufen sich auf
30.3 Millionen CHF (+ 9,9%) oder 2,56% des Verkehrswertes
der Liegenschaften.
Nach Berücksichtigung der geschätzten Liquidationssteuern,
welche um 7.6 Millionen CHF auf 65.2
Millionen CHF gestiegen sind, betrug das Nettofondsvermögen
am Abschlusstag 872.4 Millionen CHF, was
einem Nettoinventarwert von 908.74 CHF pro Anteil
entspricht.
Erfolgsrechnung
Die Mietzinseinnahmen sind von 69.0 Millionen CHF
auf 72.0 Millionen CHF gestiegen, was einer Zunahme
von 4,3% entspricht. Die positive Entwicklung ist
hauptsächlich auf den erstmals ganzjährigen Ertrag
des im Vorjahr erworbenen Einkaufszentrums Stadtgarten
in Winterthur sowie auf die generell tiefe
Mietzinsausfallquote des Portfolios zurückzuführen.
Insgesamt betrugen die ordentlichen Aufwendungen 1
26.2 Millionen CHF und der Cash Flow 2 46.0 Millionen
CHF oder 47.89 CHF pro Anteil.
Nach einer Nettozuweisung von 2.7 Millionen CHF an
die Rückstellungen für künftige Reparaturen beträgt
der Nettoertrag 43.2 Millionen CHF oder 45.04 CHF
pro Anteil.
Die Veränderung der nicht realisierten Kapitalverluste
aus den derivativen Finanzinstrumenten betrug 2.66
Millionen CHF.
Unter Berücksichtigung der realisierten und nicht
realisierten Kapitalgewinne und Verluste von netto
13.6 Millionen CHF wurde ein Gesamterfolg von
56.9 Millionen CHF erzielt.
Ausschüttung
Für das Geschäftsjahr 2010/2011 werden 14.4 Millionen
CHF oder 15.00 CHF pro Anteil ausbezahlt. Dies ergibt
eine Ausschüttungsrendite von 1,33%. Ein Betrag von
28.8 Millionen CHF wird zur Reinvestition zurückbehalten
und 81 609.94 CHF werden auf neue Rechnung
vorgetragen.
Bruttobetrag 15.00
Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer 5.25
Nettobetrag 9.75
Der Coupon Nr. 16 ist ab 9. Dezember 2011 spesenfrei
einlösbar bei der Zürcher Kantonalbank.
Im Ausland domizilierte Anleger können die in Abzug
gebrachte Verrechnungssteuer ganz oder teilweise
zurückfordern, sofern die Bestimmungen eines allfällig
mit ihrem Domizilland angeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens
dies vorsehen. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
In der Schweiz domilizierte Anleger können die in Abzug
gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der
Steuererklärung bzw. durch separaten Verrechnungssteuerantrag
zurückfordern.
1 Aufwendungen ohne Rückstellungsveränderung und
sonstige Aufwendungen.
2 Gesamterfolg vor Rückstellungen und nicht realisierten
Kapitalgewinne und -Verluste.
Schroder ImmoPLUS 11

Allgemeine Objektangaben und Objekt-Finanzzahlen
Ort, Adresse Anzahl Gebäude Total Mietobjekte Baujahr Renovationsjahr1 Erwerbsjahr
Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, 25 2 22 1975/1981 2001 1998
Birmensdorf, Lärchenstrasse 27 1 39 2000 – 1998
Neuenhof, Hardstrasse 54, 56 2 114 1990 2010 1997
Olten, Sälistrasse 74, 76 / Wiesenstrasse 8 (verkauft per 1. März 2010) 3 – – – – –
Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 6 131 1967 2002 1998
Viganello, Via Pedemonte 2 8 239 1990 2001 1997
Wohnbauten 19 545 – – –
Ascona, Viale B. Papio 6 1 18 1962 1989, 2008 1997
Baden, Hirschlistrasse 3 1 17 1928 1997 1997
Basel, Hochstrasse 37, 39 2 91 1994 – 1997
Basel, Spalenberg 65 1 6 1898 1983 1997
Basel, Steinenring 60 1 17 1920 1992, 2006 1997
Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49 2 29 1900 1976 1997
Bern, Christoffelgasse 6 1 10 1910 1975 1997
Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens 1 1 227 1990 – 1997
Carouge, Rue de la Gabelle 1 1 92 2006 – 2006
Carouge, Rue de la Gabelle 1A 1 50 2006 – 2006
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12 1 85 1970 1999, 2008 1997
Genève, Avenue Louis Casaï 18 1 177 1985 – 2003
Genève, Rue de la Cité 3 1 11 1850 1994 1997
Genève, Rue du Mont-Blanc 21 1 27 1942 1989 2006
Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136 1 267 1989 2003 2000
Kloten, Oberfeldstrasse 14 (verkauft per 1. Juni 2010) 3 – – – – –
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4 1 18 1932 1958, 1984 1997
Langenthal, Marktgasse 29 1 6 1946 1990, 2011 1997
Luzern, Hertensteinstrasse 32 1 12 1992 – 1998
Montreux, Place de la Paix 1 1 11 1911 1995, 2001 1997
Morges, Grand-Rue 52 1 11 1970 – 1997
Reinach, Hauptstrasse 36 1 52 1972 2001 1997
Solothurn, Hauptgasse 14 / Löwengasse 3 2 71 1899 1962, 1989, 2001 1997
St. Gallen, Davidstrasse 38 1 115 2004 – 2003
St. Gallen, Lindentalstrasse 10 1 59 2005 – 2005
St. Gallen, Webersbleiche 1 208 2007 – 2005
Stäfa, Bahnhofstrasse 26 1 59 1974 2004 1997
Sursee, Bahnhofstrasse 18 1 40 1977 1999, 2011 1997
Vevey, Rue du Simplon 50 1 37 1977 2008 1997
Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est 1 240 2006 – 2005
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10 2 17 2006 – 2004
Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Postrasse 14 4 2 328 2004 – 2004
Winterthur, Bankstrasse 8,12 / Stadthausstrasse 10b 1 222 1980 1998 2010
Winterthur, Unterer Graben 27 1 7 1933 1999 1997
Winterthur, Unterer Graben 29 1 20 1970 1991, 1999, 2011 1997
Zug, Bahnhofstrasse 17 1 58 1986 1992, 2005, 2009 1997
Zürich, Bahnhofstrasse 26 1 18 1938 1993, 1999, 2006, 2010 1997
Zürich, Goethestrasse 14 1 7 1863 1993 1997
Zürich, Hufgasse 17 1 34 1937 – 1997
Zürich, Rämistrasse 36 1 7 1888 1996, 2003 1997
Zürich, Schaffhauserstrasse 228 1 71 1973 2004 2006
Zürich, Thurgauerstrasse 54 1 287 1993 2006, 2007 1998
Zürich, Universitätsstrasse 105 1 23 1973 1994 1997
Kommerziell genutzte Liegenschaften 47 3 162 – – –
davon im Baurecht 2 17 – – –
Basel, Dornacherstrasse 230, 232, 234 3 98 1989 2004 1999
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a 4 255 1992 1998
Locarno, Via Pioda 15, 17 1 54 1982 2001 1997
Renens, Rue de Lausanne 71, 73 8 258 1990 2007 1997
Zürich, Weinbergstrasse 161 1 19 1930 1990 1997
Gemischte Bauten 17 684 – – –
Gesamttotal 83 4 391 – – –
1 Umfassende Renovation(en) 2 Allfällige Abweichungen in den Totalisierungen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen
12 Schroder ImmoPLUS

Gestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte Soll-Mieterträge2 Mietzinsausfälle2Bruttoerträge2
in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF in% in CHF
4233 694 3701000 4166300 281330 23456 8.34 257874
4934 000 5231000 3634200 311810 13310 4.27 298500
7799 836 8544000 14702000 612756 42516 6.94 570240
– – – 416 – – 416
12 158 000 13140000 15006000 847079 17019 2.01 830060
20 259 000 27420000 22809116 1756661 54706 3.11 1701955
49 384 529 58 036 000 60 317 616 3 810 050 151 006 3.96 3 659 044
3823 500 4290 000 3496163 267909 – – 267909
4311 000 5227000 6946000 336066 8736 2.60 327330
18 895 000 21970 000 20239000 1369005 40778 2.98 1328227
5062 000 6550000 8150000 382236 – – 382236
6908 870 8600 000 7628000 509338 51822 10.17 457516
30 656 666 40630000 34605400 2260776 – – 2260776
28 132 943 38560000 30935100 2250012 – – 2250012
11 735 816 18130000 22241897 1393467 26045 1.87 1367422
57 857 000 53210000 56211000 3506532 – – 3506532
30 367 000 28720000 30931038 1911150 – – 1 911150
6515 000 10300 000 8885600 684408 – – 684408
42 334 000 45 780000 41579649 3258813 9668 0.30 3249145
4950 000 8780000 4174687 487810 – – 487810
11 613 000 12770000 12151479 813744 20431 2.51 793313
44 906 665 36890000 32410500 2893728 815586 28.18 2078142
– – – – 35572 – -35572
3775 000 6036000 6700000 373203 – – 373203
2323 561 2777 000 4486200 145476 – – 145476
16 762 900 19320000 5895 000 1014310 1455 0.14 1012855
5426 000 6987 000 12417166 455804 – – 455804
3770 685 4547000 4813991 285975 22791 7.97 263184
5596 000 5177000 7699000 390311 8120 2.08 382191
9745 563 11160000 17734545 750999 72315 9.63 678684
20 126 000 21300000 9152 900 1228304 8054 0.66 1220250
11 373 200 11570000 6591 900 718104 – – 718104
68 426 170 74050000 41551700 4367698 57770 1.32 4309928
6685 000 8773000 9552600 553353 2280 0.41 551073
4461 336 5370 000 4221000 296510 10692 3.61 285818
10 224 120 10060000 15084551 716056 11530 1.61 704526
41 425 400 37000000 38489800 2593560 – – 2593560
6151 000 7929000 8578500 538200 62050 11.53 476150
59 819 000 63660000 37029700 4020726 15568 0.39 4005158
156 614 079 157050000 83378 100 8759370 87675 1.00 8671696
2295 000 2390000 2186700 139344 – – 139344
6599 000 8346000 11629000 519625 14333 2.76 505292
20 415 955 23050000 39075000 1476416 3576 0.24 1472840
17 866 440 63150000 9735 000 2872234 – – 2872234
5192 438 6991000 6953000 379872 – – 379872
4180 367 5608000 3018100 344827 5858 1.70 338969
4383 000 7979 000 6542900 466104 – – 466104
31 414 624 31290000 17993300 2006496 – – 2006496
92 796 276 81220 000 113351300 5596732 431634 7.71 5165099
4488 687 7572000 11388900 418128 – – 418128
930 405 259 1 030 769 000 855 835 366 63 752 730 1 824 337 2.86 61 928 393
6 151 000 7 929 000 8 578 500 538 200 62 050 11.53 476 150
21 103 109 20820000 19704000 1296809 23667 1.83 1273142
28 491 000 39560000 28363995 2740496 98516 3.59 2641981
4596 000 4768000 8343282 373751 8076 2.16 365675
18 886 000 21150000 30293726 1639195 54998 3.36 1584197
6030 247 9931000 9418000 605367 85860 14.18 519507
79 106 356 96 229 000 96 123 003 6 655 618 271 116 4.07 6 384 502
1 058 896 144 1 185 034 000 1 012 275 985 74 218 399 2 246 460 3.03 71 971 939
3
Bereinigung aus Vorjahr
4
Marginaler Teil des Objektes im Baurecht
Schroder ImmoPLUS 13

Objektstruktur
Anzahl
Total
Wohnungen
Wohnungen
Ort, Adresse 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anzahl
Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, 25 – 1 5 6 – 12
Birmensdorf, Lärchenstrasse 27 – – 3 – 6 9
Neuenhof, Hardstrasse 54, 56 1 2 11 7 1 22
Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19 – 5 28 15 8 56
Viganello, Via Pedemonte 2 10 6 38 24 12 90
Wohnbauten 11 14 85 52 27 189
Ascona, Viale B. Papio 6 – – – – – –
Baden, Hirschlistrasse 3 1 1 1 – – 3
Basel, Hochstrasse 37, 39 – 6 3 – – 9
Basel, Spalenberg 65 – – – – – –
Basel, Steinenring 60 – 1 2 – – 3
Bern, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49 – – – – – –
Bern, Christoffelgasse 6 – – – – – –
Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens 1 – – – – – –
Carouge, Rue de la Gabelle 1 – – – – – –
Carouge, Rue de la Gabelle 1A – – – – – –
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12 – – – 1 – 1
Genève, Avenue Louis-Casaï 18 – – – – – –
Genève, Rue de la Cité 3 – 1 2 – – 3
Genève, Rue du Mont-Blanc 21 – – – – – –
Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136 – – – – – –
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4 – – – – – –
Langenthal, Marktgasse 29 – – – – – –
Luzern, Hertensteinstrasse 32 2 6 1 – – 9
Montreux, Place de la Paix 1 – 1 2 – 1 4
Morges, Grand-Rue 52 – – – 2 – 2
Reinach, Hauptstrasse 36 1 1 3 1 – 6
Solothurn, Hauptgasse 14 / Löwengasse 3 – – 1 3 1 5
St. Gallen, Davidstrasse 38 – – – – – –
St. Gallen, Lindentalstrasse 10 – – – – – –
St. Gallen, Webersbleiche 1 5 10 2 – 18
Stäfa, Bahnhofstrasse 26 – – – – – –
Sursee, Bahnhofstrasse 18 – – – – – –
Vevey, Rue du Simplon 50 2 2 2 3 2 11
Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est – – – – – –
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10 – 2 – – – 2
Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 – – 3 10 – 13
Winterthur, Bankstrasse 8/12 / Stadthausstrasse 10b – – – 2 – 2
Winterthur, Unterer Graben 27 1 – – 1 – 2
Winterthur, Unterer Graben 29 – – – – – –
Zug, Bahnhofstrasse 17 – – – – – –
Zürich, Bahnhofstrasse 26 – – – – – –
Zürich, Goethestrasse 14 – – – – – –
Zürich, Hufgasse 17 – 3 1 – – 4
Zürich, Rämistrasse 36 – 2 – – – 2
Zürich, Schaffhauserstrasse 228 – – – – – –
Zürich, Thurgauerstrasse 54 – – – – – –
Zürich, Universitätsstrasse 105 – – – – – –
Kommerziell genutzte Liegenschaften 8 31 31 25 4 99
davon im Baurecht – 2 – – – 2
Basel, Dornacherstrasse 230, 232, 234 – 10 28 6 – 44
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a – – – 11 31 42
Locarno, Via Alfredo Pioda 15, 17 2 9 5 2 – 18
Renens, Rue de Lausanne 71, 73 – 26 25 19 – 70
Zürich, Weinbergstrasse 161 – 5 4 1 – 10
Gemischte Bauten 2 50 62 39 31 184
Gesamttotal 21 95 178 116 62 472
14 Schroder ImmoPLUS

Läden, Büros, Übrige PP, Kinos und Lagerräume übrige
Kioske Praxen Räume Garagen Restaurants Komm.
Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl Anzahl m2 Anzahl m2 Anzahl m2
– – – – 4 42 6
– – – – – – 30
2 126 4 187 6 277 80
– – – – 3 67 72
– – – – 16 390 133 239 390
2 126 4 187 29 776 321
– – 5 881 7 272 6
1 220 3 660 – – 10
– – 10 4160 16 916 56
– – 5 1116 1 175 –
1 68 6 1014 7 332 –
– – 14 3991 15 2028 –
– – 7 4335 3 1113 –
– – 18 4374 15 292 194
– – 5 6601 1 1346 86
– – 5 3675 1 354 44
– – 6 2729 3 293 75
– – 13 6081 15 555 149
2 330 6 574 – – –
4 193 21 1215 2 95 –
– – 11 6237 10 2868 246
– – 7 896 5 578 6
– – 3 416 3 213 –
2 261 – – 1 885 –
– – 5 1353 2 337 –
2 236 6 719 1 73 –
– – 4 505 6 334 36
10 589 17 1263 15 432 24
– – 6 2678 10 495 99
– – 3 2160 2 1345 54
7 7189 9 1977 14 863 160
5 476 10 1373 11 322 33
1 103 7 885 8 317 24
1 175 7 1304 5 380 13
22 5145 6 2698 11 2329 201
2 305 7 1729 6 367 –
12 6711 1 4 21 619 281
13 10166 14 2030 83 5387 110
1 94 3 211 1 51 –
– – 5 1500 4 539 11
1 70 5 3465 7 1558 45
6 416 7 770 5 198 –
– – 6 696 1 52 –
– – 4 440 7 127 19
– – 4 624 1 79 –
– – 7 3469 1 634 63
– – 32 14807 51 6358 204
– – 5 800 5 287 13 23 1087 Kommerziell
93 32 746 325 96 415 383 35 799 2 262
2 305 7 1 729 6 367 –
– – 11 1756 6 195 37
2 208 9 1597 19 952 183
– – 4 370 1 260 31
4 1585 2 153 25 1096 157
1 96 4 811 3 236 1
7 1 889 30 4 687 54 2 739 409
102 34 761 359 101 289 466 39 314 2 992
Schroder ImmoPLUS 15

Veränderungen im Portfolio
Käufe
keine
Verkäufe
keine
Mietzinseinnahmen
Mieter grösser als 5%:
Credit Suisse AG 12,7%
Manor AG 8,0%
JT International SA 7,8%
16 Schroder ImmoPLUS

Kredite
30.9.2010 30.9.2011
Kreditart Laufzeit Zinssatz, % Betrag, CHF Aufnahme Rückzahlung Betrag, CHF
Festhypothek 05.06.2008 – 06.06.2011 3.490 1 20 000 000 – –20 000 000 –
Festhypothek 03.08.2006 – 02.08.2011 2.500 1 20 000 000 – –20 000 000 –
Festhypothek 29.06.2007 – 29.06.2012 3.490 1 25 000 000 – – 25000000
Festhypothek 20.11.2006 – 20.11.2013 2.850 1 20 000 000 – – 20000000
Festhypothek 31.08.2007 – 29.08.2014 3.340 1 25 000 000 – – 25000000
Festhypothek 01.09.2005 – 09.02.2015 2.930 1 10 000 000 – – 10000000
Festhypothek 01.09.2005 – 21.04.2015 2.830 1 15 000 000 – – 15000000
Festhypothek 31.03.2009 – 31.03.2016 2.380 1 13 000 000 – – 13000000
Festhypothek 31.03.2010 – 31.03.2017 2.230 1 23 000 000 – – 23000000
Libor 3M 01.09.2011 – offen 0.235 2 13 500000 – –7 500000 6000000
Libor 3M 01.09.2011 – offen 0.235 2 – 4 200000 – 4200000
Libor 3M 01.09.2011 – offen 0.235 2 – 12 000 000 – 12000000
Libor 3M 01.03.2010 – 01.03.2018 2.230 1 27 000 000 – – 27000000
Libor 3M 01.03.2010 – 01.03.2019 2.370 1 27 000 000 – – 27000000
Libor 3M 01.03.2010 – 01.03.2020 2.480 1 27 000 000 – – 27000000
Total 265500000 16200000 –47 500000 234200000
1 Zinssätze während der ganzen Laufzeit fix.
2 Zinssätze variabel.
Derivative Finanzinstrumente (Zinsabsicherung)
30.9.2011 30.9.2010
Betrag, CHF Zinssatz, % Fälligkeit Wieder- in % des Netto- Wieder- in % des Nettobeschaffungswert
fondsvermögens beschaffungswert fondsvermögens
CHF % CHF %
27 000 000 2,00 2018 –2213686.00 –0,25 –1 394782.00 –0,17
27 000 000 2,14 2019 –2533067.00 –0,29 –1 647504.00 –0,20
27 000 000 2,25 2020 –2829507.00 –0,33 –1 873803.00 –0,22
81 000 000
3
– 7 576 260.00 –0,87
3
–4 916 089.00 –0,59
3 Inkl. Marchzinsen.
Zusatzangaben
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
Keine
Schroder ImmoPLUS 17

Bewertungsbericht
Auftrag
Gemäss Gesetz für kollektive Kapitalanlagen in der
Schweiz (KAG) sind die von Immobilienfonds gehaltenen
Liegenschaften jährlich per Abschluss des
Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten
auf ihren aktuellen Marktwert zu bewerten.
Die Liegenschaften des Schroder ImmoPLUS wurden
per 30. September 2011 von unabhängigen und von
der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten einzeln
bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach
drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer
erstmaligen Bewertung durch einen neuen Schätzungsexperten
eine Besichtigung vor Ort erfolgte.
Wüest & Partner wurde von der Fondsleitung mit
der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die
Koordination des gesamten Bewertungsprozesses
mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware
sowie Zusammenstellung und Controlling
der Ergebnisse der einzelnen Schätzungsexperten.
Die von der Fondsleitung beauftragten
Schätzungsexperten sind zuständig für die eigentliche
Bewertung und Besichtigung der jeweiligen
Liegenschaften. Die Schroder Investment Management
(Switzerland) AG ist verantwortlich für die
Beschaffung der Unterlagen.
Bewertungsstandards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen
den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV
sowie den Richtlinien der SFA entsprechen und ferner
im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards.
Der Marktwert wurde im Sinne eines
«fair value» definiert, d. h. des unter normalen Verhältnissen
im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen
Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter
dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird.
Bewertungsmethode
Die Bewertungen erfolgen nach der Discounted-
Cashflow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert
einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu
erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge
bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter
Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und
Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte
Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und
Kostenpositionen. Dem Schätzungsexperten stehen
als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft
sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung.
Die Einschätzung und Modellierung der zukünftigen
Cashflows und damit der wertbestimmenden
Faktoren liegt in der Zuständigkeit der Schätzungsexperten,
ebenso die Festlegung des Diskontierungssatzes.
Nach Abschluss der Bewertungen durch die
Schätzungsexperten führt Wüest & Partner auf der
Basis von Kennziffern und Kontrollwerten ein Controlling
der Bewertungsergebnisse durch, womit massgebliche
methodische Inkonsistenzen oder grobe
materielle Divergenzen mit angemessener Verlässlichkeit
erkannt werden können. Abschliessend werden
die Ergebnisse aller Einzelbewertungen von Wüest &
Partner zusammengestellt und in einem Portfoliobericht
zu Handen der Fondsleitung ausgewertet.
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
Alle akkreditierten Schätzungsexperten sowie Wüest
& Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren
die vertrauliche Behandlung von Informationen
im Zusammenhang mit dieser Bewertung.
18 Schroder ImmoPLUS

Bewertungsergebnisse
Per 30. September 2011 erfolgte die Bewertung und
Bilanzierung der Liegenschaften des Schroder
ImmoPLUS durch die Schätzungsexperten nach der
DCF-Methode.
Insgesamt ist der Bestand des Immobilienportfolios
in der Berichtsperiode vom 1. Oktober 2010 bis
30. September 2011 unverändert geblieben, so
dass der Immobilienbestand weiterhin 52 Bestandesliegenschaften
aufweist.
Per 30. September 2011 wird der Marktwert für
das Gesamtportfolio (52 Bestandesliegenschaften)
des Schroder ImmoPLUS durch die Experten auf
1 185.034 Mio. CHF geschätzt. Damit hat sich der
Marktwert des Portfolios gegenüber dem 30.9.2010
um rund +19.654 Mio. CHF erhöht, d.h. der Portfoliowert
stieg um knapp +1,7%.
Die Zunahme von +1,7% setzt sich zusammen aus
der Wertveränderung bei den 52 Bestandesliegenschaften
wie auch den getätigten Investitionen (total
rund +3.341 Mio. CHF / +0,3%).
Die angewandten Diskontierungssätze beruhen auf
laufende Beobachtungen des Immobilienmarkts
und werden modellhaft hergeleitet und plausibilisiert.
Der mit dem Marktwert gewichtete durchschnittliche
reale Diskontierungssatz der Rendite-Liegenschaften
beträgt in der aktuellen Bewertung neu 4,62% (Vorjahr
4,68%). Der tiefste für eine einzelne Liegenschaft
gewählte reale Diskontierungssatz liegt bei 4,10%,
der höchste bei 5,0%. Die Bruttorendite über das
ganze Portfolio gesehen wird aktuell mit 5,95%
ausgewiesen, in der Annuität liegt sie bei 5,85%.
Die Ertragssituation präsentiert sich stabil. Die
aktuellen Mieterträge per Mieterspiegelstichtag
betragen rund 70.47 Mio. CHF (+1,0% gegenüber
Vorjahr). Hingegen hat sich die Leerstandssituation
aktuell leicht verschlechtert; über das ganze Portfolio
gesehen wird per 30. September 2011 ein Leerstand
von 3,7% ausgewiesen (Vorjahr 3,4%). Insgesamt
erweist sich das Bestandesportfolio aber auch im
aktuellen Umfeld dank gut unterhaltender Bausubstanz,
Standortvorteilen wie auch gutem Mietermix
als stabil und nachhaltig.
Zürich, den 30. September 2011
Wüest & Partner AG
Reto Stiefel
Andreas Ammann
Schroder ImmoPLUS 19

Kurzbericht der Prüfgesellschaft
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft
haben wir die beiliegende Jahresrechnung des
Anlagefonds
Schroder ImmoPLUS
bestehend aus der Vermögensrechnung und der
Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung
des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie
den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst.
b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes
(KAG) für das am 30.9.2011 abgeschlossene
Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die
Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung
mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den
dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag
und dem Anhang verantwortlich. Diese
Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung
und Aufrechterhaltung eines internen
Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen
Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern
sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der
Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung
sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie
die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen
Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer
Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung
abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung
mit dem schweizerischen Gesetz und den
Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach
diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen
und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit
gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen
falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen
zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen
Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl
der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung
der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der
Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder
Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken
berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem,
soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von
Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden
Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um
ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit
des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung
umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit
der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der
Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie
eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung.
Wir sind der Auffassung, dass die von uns
erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und
angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil
bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung
für das am 30. September 2011 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz,
den dazugehörigen Verordnungen sowie
dem Fondsvertrag und dem Anhang.
Berichterstattung aufgrund weiterer
gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen
an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz
(RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit
(Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer
Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
Zürich, 11. November 2011
PricewaterhouseCoopers AG
Markus Schmid
Revisionsexperte
Leitender Revisor
Xavier Franquet
Revisionsexperte
20 Schroder ImmoPLUS

Ergänzende Informationen
Kommissionen
Vergütung an die Fondsleitung
– Entschädigung gemäss Fondsvertrag:
max. 1,00 % p.a.
– Effektiv erhobener Satz: 0,50 % p.a.
Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche
Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rück -
vergütungen aus dieser Entschädigung gewährt.
Vergütung an die Depotbank
– Entschädigung gemäss Fondsvertrag:
max. 0,1 % p.a.
– Effektiv erhobener Satz: 0,04% p.a.
Rechtliches
Die IGIMO AG als Immobiliengesellschaft des Fonds
ist Beklagte in drei Prozessen, zwei vor dem Mietgericht
und einer vor dem erstinstanzlichen Gericht.
Die Prozesse wurden im Jahr 2010 in Genf eingeleitet.
Bei den beiden ersten macht die Klägerschaft Schadenersatzansprüche
aufgrund angefallener Ausbaukosten
geltend, wobei eine der beiden Klagen im
Dezember 2010 sistiert wurde. Beim dritten Verfahren
handelt es sich um ein hängiges Verfahren mit einer
an diesem Bau beteiligten Unternehmung.
Grundsätze für die Bewertung sowie die
Berechnung des Nettoinventarwertes
Bewertungsmethode
Die fertigen Bauten werden mittels der DCF-Methode
(Discounted Cash Flow) bewertet. Details dazu
können dem Bewertungstestat der Immobilienschätzer
entnommen werden. Derivate Finanzinstrumente
(Zinsabsicherungen) werden zum Fair Value bilanziert.
Die übrigen Vermögenswerte werden zu Nominalbzw.
Kostwerten bilanziert.
Berechnung des Nettoinventarwertes
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem
Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um
allfällige Verbindlichkeiten sowie um die bei der
Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich
anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der
sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Verkaufsrestriktionen
Die Fondsanteile dürfen nicht von Anlegern mit
Domizil in den USA und/oder mit Staatsangehörigkeit
der USA oder ihrer Hoheitsgebiete erworben oder
gehalten und auch nicht an sie übertragen werden.
Schroder ImmoPLUS 21

Verwaltung und Organe
Fondsleitung
Schroder Investment Management
(Switzerland) AG
Central 2
Postfach 1828
CH-8021 Zürich
Telefon +41 44 250 11 11
Fax +41 44 250 13 12
Verwaltungsrat
Präsident
Gavin Ralston
Chairman EMEA & Global Head of Products
Schroder plc, London
Vizepräsident
Dr. Bruno H. Letsch
Managing Director (Spezialprojekte)
Schweizerische Rückversicherungs-Gesellschaft,
Zürich
Delegierter des Verwaltungsrates
Stephen J. Mills
CEO
Schroder Investment Management (Switzerland) AG,
Zürich
Depotbank
Zürcher Kantonalbank, Zürich
Prüfgesellschaft
PricewaterhouseCoopers AG, Zürich
Akkreditierte Schätzungsexperten
Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA,
Partner bei Wüest & Partner AG, Zürich
Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern
Urs Gulde, dipl. Architekt HTL, St. Gallen
(bis 31.12.2010)
Piero Nosetti, dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke
Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder,
Geroldswil
Immobiliengesellschaft
IGIMO AG
c/o Schroder Investment Management
(Switzerland) AG
Central 2
CH-8001 Zurich
Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört
zu 100 Prozent dem Fonds Schroder ImmoPLUS.
Mitglieder
Benno Flury
Chief Investment Officer
Nationale Suisse, Basel
Philipp Mallinckrodt
Group Head Private Banking and Property
Schroder plc, London
Heinz Scheiwiller (bis 4.3.2011)
Stv. Vorsitzender der Geschäftsleitung
COO Private Banking
Schroder & Co Bank AG, Zürich
John Troiano
Head Global Institutional Business
Schroder plc, London
Geschäftsleitung
CEO
Stephen J. Mills
Mitglieder
Stefan Frischknecht, Deputy CEO
Dirk Spiegel
Patrick Stampfli
22 Schroder ImmoPLUS

St. Gallen, Davidstrasse 38
Schroder ImmoPLUS 23

Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Central 2
CH-8001 Zürich
Tel. +41 (0)44 250 11 11
www.schroders.ch
contact@schroders.ch