Gewährleistung beim Verkauf von Altbauten - jurius.ch

Gewährleistung beim
Verkauf von Altbauten
Dr. Roger Brändli
Lehrbeauftragter an der Universität St. Gallen
Trachsel Knobel & Michel Rechtsanwälte, Altendorf
www.jurius.ch
Grundstücksarten
Unbebautes Grundstück
Überbautes Grundstück
Altbaute
Neubaute
Dr. Roger Brändli
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Gewährleistung im Kaufvertragsrecht
Art. 192-210, 219 OR
Rechtsgewährleistung
Art. 192-196 OR
= Haftung des Verkäufers für
Eviktion („Gewährleistung
des veräusserten Rechts“)
Sachgewährleistung
Art. 197-210 OR sowie
Art. 219
= Haftung des Verkäufers für
Mängel der Kaufsache
(Sachmängel)
• körperliche Mängel
• rechtliche Mängel
Dr. Roger Brändli
Gliederung
1. Sachgewährleistung: Die gesetzliche Regelung
2. Einschränkung der Verkäuferhaftung (Freizeichnung)
3. Abfall- und Schadstoffbelastungen („Altlasten“)
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Teil 1: Sachgewährleistung:
Die gesetzliche Regelung
Die Haftungsvoraussetzungen:
• Vorhandensein eines Mangel
• keine Kenntnis des Käufers vom Mangel
• rechtzeitige Mängelrüge
Die Haftungsfolgen:
• Mängelrechte
(Wandelung, Minderung, Schadenersatz)
• Verjährung und Verwirkung
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Teil 2: Einschränkung der Verkäuferhaftung
(Freizeichnung)
• Freizeichnung als Vertragsfloskel
• Die Auslegung von Freizeichnungsklauseln
• Schranken der Wirksamkeit
• Empfehlungen für die Notariatspraxis
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Freizeichnung: Häufig verwendete Klauseln
Altbaute:
Die Gewährleistung für körperliche und rechtliche
Mängel des Kaufsgrundstücks wird seitens des
Verkäufers im gesetzlich zulässigen Rahmen
ausgeschlossen (vgl. Art. 192 ff., 197 ff., 219 OR).
Unbebaute Parzelle:
Die Gewährleistung bezüglich der Bodenbeschaffenheit
wird seitens des Verkäufers im gesetzlich zulässigen
Rahmen ausgeschlossen (vgl. Art. 197 ff., 219 OR).
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Freizeichnung: Nur, wenn von Parteien gewollt
• Geltung kann ein Freizeichnungsklausel nur haben,
wenn sie von den Parteien vereinbart, also übereinstimmend
gewollt ist.
• Freizeichnungsklausel ohne Verlangen der Parteien
und ohne nähere Besprechung: „Vertragsfloskel“
• Hält der Vertragstext ausdrücklich fest, die Parteien
seien von der Urkundsperson über die Bedeutung
der Freizeichnungsklausel orientiert worden, so nimmt
das BGer an, die Klausel sei als solche ernst gemeint.
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Die Auslegung von Freizeichnungsklauseln
• Freizeichnungsklauseln umfassen grundsätzlich
auch die konkurrierenden Ansprüche.
• Freizeichnungsklauseln umfassen zugesicherte
Eigenschaften nicht, wenn dies nicht ausdrücklich
anders geregelt wird.
• Freizeichnungsklauseln sind im Zweifel
- eng auszulegen.
- zu Ungunsten des Verkäufers auszulegen,
wenn sie von ihm formuliert wurde.
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Die Auslegung von Freizeichnungsklauseln
• Ein Mangel wird von einer allgemein gehaltenen
Freizeichnungsklausel nicht erfasst, wenn er gänzlich
ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer
vernünftigerweise rechnen musste („unerwartet“).
• Für die Beurteilung, ob ein bestimmter Mangel unter
den Gewährleistungsausschluss fällt, ist auf den
wirtschaftlichen Zweck des Kaufvertrages abzustellen
(„erhebliche Beeinträchtigung des Geschäftszwecks“
„Ausmass des Schadens“).
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Freizeichnung: Schranken der Wirksamkeit
Keine Freizeichnung für:
• arglistig verschwiegene Mängel
- keine Prüfungs- und Rügeobliegenheit (OR 203)
- Verjährung: 10 Jahre (OR 210 III)
• grobfahrlässig verschwiegene Mängel (umstritten)
• Körperschäden (umstritten)
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Freizeichnung: Empfehlung 1
Vermeidung von Vertragsfloskeln:
„Die Gewährleistung für körperliche und rechtliche
Mängel des Kaufsgrundstücks wird seitens des
Verkäufers im gesetzlich zulässigen Rahmen
ausgeschlossen (vgl. Art. 192 ff., 197 ff., 219 OR).
Die Parteien erklären, die Bedeutung dieser
Bestimmung zu kennen und von der Urkundsperson
gehörig über die Rechtswirkungen dieser
Freizeichnung belehrt worden zu sein.“
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Freizeichnung: Empfehlung 2
Unerwartete Mängel:
„Die Gewährleistung für körperliche und rechtliche
Mängel des Kaufsgrundstücks wird seitens des
Verkäufers im gesetzlich zulässigen Rahmen
ausgeschlossen (vgl. Art. 192 ff., 197 ff., 219 OR).
Der Haftungsausschluss gilt auch für unerwartete
Mängel, die den wirtschaftlichen Zweck des Geschäfts
erheblich beeinträchtigen.“
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Freizeichnung: Empfehlung 3
Zusicherungen:
„Der Verkäufer hat ausserhalb dieses Vertrages keine
Zusicherungen für das Kaufobjekt abgegeben.“
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Freizeichnung: Empfehlung 4
Baubewilligung:
(Urteil BGer 1C_337/2008 vom 18.11.2008; Fall „Seon“)
„Der Verkäufer bestätigt, dass das Wohnhaus Nr. 254
vom Gemeinderat Weesen mit Verfügung vom 5. Januar
2005 bewilligt wurde. Die Baute wurde am 19. Dezember
2005 von der Baukommission abgenommen. Dabei
wurde festgestellt, dass sie den bewilligten Plänen
entspricht. Der Verkäufer bestätigt, dass er seither keine
bewilligungspflichtigen Veränderungen am Wohnhaus
Nr. 254 vorgenommen hat.“
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Teil 3: Abfall- und Schadstoffbelastungen
(„Altlasten“)
• Überblick zum Altlastenrecht
• Auswirkungen auf das Privatrecht
• Empfehlungen für die Notariatspraxis
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Überblick zum Altlastenrecht
Belastete Standorte sind
betriebene oder stillgelegte
Ablagerungsstandorte (Deponien)
sowie Betriebs- und Unfallstandorte,
an denen Abfälle abgelagert wurden
oder versickerten.
Altlasten sind belastete Standorte,
die zu schädlichen oder lästigen
Einwirkungen auf die Umwelt führen
oder bei denen die konkrete Gefahr
dazu besteht. Sanierungsbedarf!
Belastete Standorte
Altlasten
Kataster
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Überblick zum Altlastenrecht
Belastete Standorte
Altlasten
„Bauherren-Altlasten“
Altlastenrecht
Abfallrecht
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Überblick zum Altlastenrecht
Belastete Standorte
Altlasten
„Bauherren-Altlasten“
Untersuchungs-, Überwachungsund
Sanierungsmassnahmen
unabhängig von Bautätigkeit
Entsorgung von belastetem Aushub,
Entsorgungskonzept
bei Bautätigkeit
Dr. Roger Brändli
Überblick zum Altlastenrecht
Wer hat die Massnahmen durchzuführen?
(Wer ist realleistungspflichtig?)
Wer trägt die Kosten für diese Massnahmen?
(Wer ist kostentragungspflichtig?)
- altlastenrechtlich bedingte Massnahmen?
- abfallrechtlich bedingte Massnahmen?
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Wer muss bei Altlasten Massnahmen
durchführen, wer dafür bezahlen?
Realleistungspflicht: Inhaber (~ Käufer)
Kostentragungspflicht: Inhaber (~ Käufer)
Aber: Kostenverteilungsverfügung (USG 32d I).
Für die Kostenverteilung gelten folgende Grundsätze:
– Mehrere Verursacher haften nach ihrem Anteil an der
Verursachung.
– In erster Linie haftet der Verhaltensstörer.
– Wer lediglich als Inhaber der Deponie oder des Standortes
beteiligt ist (sog. Zustandsstörer), trägt keine Kosten, wenn
er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der
Belastung keine Kenntnis haben konnte.
Der Staat übernimmt die so genannten Ausfallkosten.
Keine Verjährung.
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Wer muss bei „Bauherren-Altlasten“
Massnahmen durchführen, wer dafür bezahlen?
Realleistungspflicht: Inhaber (~ Käufer)
Kostentragungspflicht: Inhaber (~ Käufer)
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Gewährleistung für Abfall- und
Schadstoffbelastungen
• Herrschende Meinung:
- Falls keine Freizeichnung: Umfassende Haftung des Verkäufers.
- Falls allgemeine Freizeichnungsklausel: Deren Wirkungsumfang
ist auszulegen; Freizeichnung wirkt nicht für „Einmalkäufer“.
• Streitig:
- Muss der Käufer den Katastereintrag bei Anwendung
gewöhnlicher Aufmerksamkeit vorvertraglich erkennen (Art. 200
Abs. 2 OR)?
- Gehört die Einsichtnahme in Kataster zur Prüfungsobliegenheit
des Käufers?
- Gilt ein Katastereintrag als arglistig verschwiegen, wenn der
Verkäufer den Käufer nicht aufklärt?
• Ausdrückliche Altlastenklausel ist vorzuziehen.
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Gewährleistung für Abfall- und
Schadstoffbelastungen
Zuordnung von Pflichten im Zusammenhang mit
Belastungen im Sinne einer Risikoallokation, d.h.
Regelung der Massnahmenpflicht und der
Kostentragungspflicht.
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Hinweise für die Gestaltung der Altlastenklausel
• Vertragsgrundlagen
Festhalten, auf welchen Grundlagen die vertragliche
Altlastenregelung basiert.
• Begriffe
Definieren Sie die verwendeten Begriffe oder achten Sie
bei der Wortwahl auf die Verwendung der
entsprechenden gesetzlichen Definitionen.
• Zuordnung der Realleistungspflichten
- altlastenrechtlich gebotene Massnahmen
- belastungsbedingte Massnahmen
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Hinweise für die Gestaltung der Altlastenklausel
• Regelung der Kostentragung
- sachlich: - altlastenrechtlich und/oder baubedingte
gebotene Massnahmen?
- limitiert oder unlimitiert?
- räumlich: Totalsanierung oder nur zwingende
Massnahmen?
- zeitlich: Befristung der Kostentragungspflicht
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Hinweise für die Gestaltung der Altlastenklausel
• Verhältnis zur öffentlich-rechtlichen Kostentragung
- Vertragliche Abrede der Parteien soll einer Verteilung
nach Art. 32d Abs. 4 USG vorgehen (Schadloshaltung).
- Abtretung der Ersatzansprüche aus Art. 32d Abs. 4
USG an den Veräusserer (bei Kostentragungspflicht
des Verkäufers).
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Hinweise für die Gestaltung der Altlastenklausel
• Kontrollmechanismen für den Kostenpflichtigen
Wenn Massnahmenpflicht und Kostentragungspflicht
auseinanderfallen, hat Kostenpflichtiger Interesse auf die
Kosten Einfluss nehmen zu können:
- Informationspflichten des Massnahmepflichtigen
- Kontroll-, Mitwirkungs- oder Mitbestimmungsrechte des
Kostenpflichtigen bei Wahl der Massnahmen, bei der
Vergabe von Aufträgen und bei der Prüfung von
Rechnungen.
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Hinweise für die Gestaltung der Altlastenklausel
• Sicherstellung
- Kaufpreisrückbehalt
- Bankgarantien
- Versicherungen
- Pfandrechte
Dr. Roger Brändli
Empfehlungen für die Notariatspraxis
Empfehlung 1
Sensibilisieren Sie die Parteien für das
Thema der belasteten Standorte.
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Empfehlungen für die Notariatspraxis
Empfehlung 2
Allgemein gehaltene und unspezifizierte
Freizeichnungsklauseln erfassen Abfallund
Schadstoffbelastungen in aller
Regel nicht. Spezifizieren Sie die
Freizeichnungsklausel, wenn diese
Risiken ausgeschlossen werden sollen.
Dr. Roger Brändli
Empfehlungen für die Notariatspraxis
Empfehlung 3
Gehen Sie mit der Terminologie im
Zusammenhang mit belasteten
Standorten besonders vorsichtig um.
Sprechen Sie nicht von Altlasten, wenn
auch nicht-sanierungsbedürftige
belastete Standorte gemeint sind.
Sprechen Sie dann nur von belasteten
Standorten.
Dr. Roger Brändli
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Empfehlungen für die Notariatspraxis
Empfehlung 4
Übernimmt der Käufer alle Kosten für
altlasten- und abfallrechtlich notwendige
Massnahmen, ist eine Feststellung
sinnvoll, dass die Kostenübernahmeverpflichtung
bei der Bemessung des
Kaufpreises angemessen berücksichtigt
wurde.
Dr. Roger Brändli
Empfehlungen für die Notariatspraxis
Empfehlung 5
Hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen
Haftung für Altlasten gemäss Art. 32d
USG kann nicht freigezeichnet werden.
Sinnvoll ist deshalb eine Klausel, dass
die getroffene zivilrechtliche Regelung
auch bei einer anders lautenden
öffentlich-rechtlichen
Kostenverteilverfügung unter den
Parteien Gültigkeit hat.
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Schadstoffe in der Gebäudesubstanz
Freizeichnung:
Gemäss einem Teil der Lehre ist eine Freizeichnung für
Körperschäden sittenwidrig und daher nichtig.
Aus diesem Grund sei auch eine Freizeichnung für in
diesem Sinne gefährliche Mängel nicht möglich
(z.B. für Asbest).
Dr. Roger Brändli
Vorschlag: Umfassende Freizeichnungsklausel
"Der Käufer kennt das Kaufobjekt, welches er eingehend besichtigt und geprüft hat. Der Käufer bestätigt, die bestehenden und allenfalls
geplanten öffentlich-rechtlichen Bestimmungen und die für die Nutzung des Kaufobjekts erforderlichen Bewilligungen und Auflagen zu kennen.
Jegliche Rechts- und Sachgewährleistung des Verkäufers wird, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen. Diese Wegbedingung gilt auch für
den Fall allfälliger künftiger Gesetzes- oder Verordnungsänderungen. Der Verkäufer hat auch ausserhalb dieses Vertrages keine Zusicherung für
das Kaufobjekt abgegeben.
Aufgrund dieses Gewährleistungsausschlusses kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer insbesondere keine Ansprüche geltend machen:
(a) aus dem baulichen Zustand des Kaufobjekts, wie beispielsweise offenen und versteckten Baumängeln, Konstruktionsschwächen,
Abnützungs- und Alterserscheinungen oder Modernisierungsbedürfnissen;
(b) aus allfälligen Abfall- und Schadstoffbelastungen im Boden und in der Gebäudesubstanz und/oder für schädliche oder lästige Einwirkungen
derselben auf Boden, Untergrund, Grundwasser, andere Umweltmedien oder Personen;
(c) aus anlässlich einer Neuüberbauung anfallenden allfälligen Mehrkosten der Entsorgung für auf dem Kaufobjekt eingelagerte Abfälle, die
nicht unverschmutzten Aushub darstellen und deshalb gesondert verwertet oder einer speziellen Deponie zugeführt werden müssen (sog.
Bauherren-Altlasten);
(d) aus allfälligen weiteren Baugrundrisiken wie archäologischen Entdeckungen usw.;
(e) aus Bewilligungen und Auflagen, die das Kaufobjekt betreffen;
(f) aus allfälligen vollständigen oder teilweisen Entwehrungen, beispielsweise infolge gesetzlicher Grundpfandrechte;
(g) aus im Zusammenhang mit dem Kaufobjekt übernommenen Miet- und Pachtverträgen.
Der Gewährleistungsausschluss gilt auch für den Fall, dass nach Unterzeichnung dieses Vertrages (beispielsweise im Rahmen einer
Kostenverteilungsverfügung im Sinne von Art. 32d Abs. 4 USG) durch eine Behörde eine andere Kostenverteilung zwischen den Parteien verfügt
werden sollte. In diesem Fall ist der Verkäufer berechtigt, für die ihm von der Behörde überbundenen Kosten beim Käufer Regress zu nehmen.
Die Parteien erklären, dass der Kaufpreis der Wegbedingung jeglicher Rechts- und Sachgewährleistung Rechnung trägt und sie von der
Urkundsperson auf die Bedeutung des Rechts- und Sachgewährleistungsausschlusses aufmerksam gemacht worden sind; insbesondere auch
darüber, dass diese Vereinbarungen nicht wirksam sind, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel absichtlich bzw. arglistig
verschwiegen hat (Art. 192 Abs. 3 und 199 OR) oder gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit der Käufer vernünftigerweise zu rechnen hat.“
Dr. Roger Brändli
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Unterlagen
www.jurius.ch
Dr. Roger Brändli
Rat zu geben, das ist
das dümmste Handwerk,
das einer treiben kann.
Rate sich jeder selbst
und tue, was er nicht
lassen kann.
Goethe
Dr. Roger Brändli
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