GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de
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L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Verhalten positive Entwicklung am Arbeitsmarkt Durch das verlangsamte Wachstum zeigten sich auf dem deutschen Arbeitsmarkt zum Ende des Berichtsjahres 2011/12 zunehmend leichte Schwächetendenzen. Obwohl die Beschäftigung bis zuletzt noch geringfügig zugenommen hatte – im Zweimonatsmittel Juli/August betrug die Beschäftigungszunahme saisonbereinigt 10.000 und damit etwa nur mehr ein Viertel des Durchschnittswertes der ersten sechs Monate – erhöhte sich im Inland seit April 2012 die Arbeitslosigkeit moderat und lag im September 2012 um ca. 54.000 Personen über dem Tiefststand vom März. Auslöser hierfür war in erster Linie eine verstärkte Zuwanderung von Arbeitskräften aus Mittel- und Osteuropa und, wenn auch noch in deutlich geringerem Umfang, aus den Krisenländern des Euroraums. Arbeitslosenquote bei 6,8% Insgesamt sollte die Zahl der Beschäftigten in Deutschland mit rd. 41,6 Millionen erwerbstätigen Personen im Jahresdurchschnitt 2012 um rd. +1,1% über dem Vorjahreswert liegen und sich damit durch die erwartete Zunahme der Zahl an Arbeitslosen im Schlussquartal 2012 auf einen Mittelwert für das Gesamtjahr von rd. 2,9 Millionen Arbeitssuchenden einpendeln. Damit würde nach dem guten Beschäftigungsergebnis des Vorjahres die Arbeitslosenquote in 2012 weiter auf durchschnittlich 6,8% zurückgehen. Der Immobilienmarkt Immobilienmarkt für Anleger hochattraktiv Der deutsche Immobilienmarkt, der vor der Finanz- und Bankenkrise als langweilig und unspektakulär galt, erweist sich in Zeiten weitgehend unvorhersehbarer Turbulenzen und Volatilitäten an den Finanzmärkten – neben Rohstoffen und Edelmetallen als Anlagealternativen – als hochattraktiv. Ein wesentlicher Grund für die deutlich erhöhte Nachfrage nach Immobilien ist das historisch niedrige Zinsniveau, das eine klassische Geldanlage für viele Sparer unattraktiv werden lässt. Aber auch vielerorts steigende Mieten bei noch als günstig empfundenen Objektpreisen sprechen für ein Immobilieninvestment. Dabei wirft das enorme Interesse an deutschen Immobilien zunehmend die Frage auf, inwieweit die deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage nach guten Lagen in deutschen Großstädten eine Immobilienblase provoziert, wie zuvor in USA, Spanien, Großbritannien und Irland. Sicherheit des Anlageobjekts geht vor Rendite Obwohl in einigen deutschen Metropolen zunehmend Objekte zu extrem überteuerten Preisen den Besitzer wechseln, sind aus klassischer Sicht kaum Anzeichen einer Immobilienblase in Deutschland auszumachen. Dies wäre der Fall, wenn Anleger in Erwar- 6
tung permanent steigender Preise im großen Stil hoch fremdfinanziert Immobilien erwerben würden, die sie, sobald sich ihre Erwartungen als zu optimistisch erweisen, mit der Folge eines Angebotsüberhangs wieder verkaufen müssten, was die Spekulationsblase zum Platzen brächte. Auch wenn manche Investoren wohl grundsätzlich auf einen weiteren Preisanstieg bei deutschen Immobilien setzen, steht für das Gros der Anleger offensichtlich die Sicherheit und der vermeintliche Schutz vor Inflation durch eine relative Wertstabilität des Anlageobjekts bei der Kaufentscheidung im Vordergrund. Zudem liegt der Anteil der Vollfinanzierungen in Deutschland deutlich niedriger als in anderen Ländern und ist in den vergangenen Jahren sogar weiter gesunken. Auch darf nicht übersehen werden, dass gerade ausländische Investoren deutsche Immobilien im Vergleich zu jenen auf dem heimischen Markt auch im Hinblick auf die Zukunftsperspektiven immer noch als günstig empfinden und zudem einen Teil ihres Vermögens auf diese Weise diversifizieren. Nach einem guten Vorjahresergebnis erhöhte sich das Transaktionsvolumen aller Grundstücksverkäufe sowie gewerblich und privat genutzter Immobilien in 2011 laut dem Immobilienverband IVD um rd. +13% auf 165,8 Mrd. €. Die höchsten Umsätze wurden dabei mit rd. 33,7 Mrd. € in Bayern erzielt, das damit Nordrhein-Westfalen als bislang umsatzstärkstes Bundesland ablöste. Gewerbliche Immobilieninvestments summierten sich in den ersten drei Quartalen 2012 bundesweit auf rd. 10,8 Mrd. €. Dabei entfielen 6,3 Mrd. € auf Büroimmobilien, die ihren Anteil am Transaktionsvolumen in dieser Anlageklasse landesweit gegenüber dem Vergleichszeitraum um rd. +50% erhöhten und sich damit umsatzmäßig klar an die Spitze der Verkaufsfälle in diesem Segment setzten. Wie in der Vergangenheit blieb die Nachfrage nach Core- oder Core-Plus-Objekten mit einem Zweidrittelanteil am Umsatzvolumen, das zu gut 93% mit Einzelverkäufen generiert wurde, unverändert hoch. Nachfrageüberhang bei Core-Immobilien unverändert Daneben setzte sich der bereits zu Jahresmitte feststellbare Rückgang von Eigentümerwechseln bei Einzelhandelsobjekten auch im 3. Quartal 2012 fort. Mit rd. 4,5 Mrd. € lag das Umsatzvolumen um gut -46% unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Der zahlenmäßige Anteil der Verkaufsfälle von Geschäftshäusern verminderte sich dadurch auf rd. 30% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien. Verantwortlich für diese Entwicklung war allerdings nicht ein geändertes Kaufinteresse bei den Investoren, sondern vielmehr ein zu geringes Angebot, insbesondere in dem auch hier präferierten Core- Segment. 7
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mit <strong>de</strong>r Folge eines Angebotsüberhangs wie<strong>de</strong>r verkaufen müssten, was die Spekulationsblase<br />
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Auch wenn manche Investoren wohl grundsätzlich auf einen weiteren Preisanstieg<br />
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Nach einem guten Vorjahresergebnis erhöhte sich das Transaktionsvolumen aller<br />
Grundstücksverkäufe sowie gewerblich und privat genutzter Immobilien in <strong>2011</strong> laut<br />
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wur<strong>de</strong>n dabei mit rd. 33,7 Mrd. € in Bayern erzielt, das damit Nordrhein-Westfalen<br />
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Gewerbliche Immobilieninvestments summierten sich in <strong>de</strong>n ersten drei Quartalen<br />
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