GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de
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L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T nehmensbau und einen durch die Flucht in Sachwerte beflügelten privaten Wohnungsbau, der im 3. Quartal 2012 durch die dynamische Nachfrage nach Wohnungen um +2,5% zulegte. Unter der Annahme weiterhin niedriger Hypothekenzinsen und einer stabilen Einkommensentwicklung sollte die Dynamik im Wohnbau in den folgenden Monaten hoch bleiben. Erwartet wird ein Plus von +3,5% im Gesamtjahr 2013. Demgegenüber wird sich die Nachfrage bei gewerblich genutzten Bauten trotz der augenscheinlich günstigen Finanzierungsbedingungen auch bei sich verbessernden Konjunkturperspektiven in 2013 nicht erkennbar verändern, so dass aus heutiger Sicht die Bauinvestitionen in Wirtschaftsgebäude in den nächsten 12 Monaten nochmals leicht schrumpfen werden. Demgegenüber sollten die öffentlichen Bauinvestitionen, insbesondere aufgrund eines Nachholbedarfs im Tiefbau, in 2013 mit knapp +5% deutlich zulegen und zusammen mit dem kräftigen Wohnbau dafür sorgen, dass die Bauinvestitionen insgesamt in 2013 wieder um rd. +2,5% über dem Wert des Vorjahres liegen. Verhaltene Entwicklung des privaten Konsums Der private Konsum wird in den kommenden Monaten erneut nur verhalten zulegen. Neben einem geringeren Einkommenszuwachs aufgrund nicht mehr so stark steigender Bruttolöhne je Beschäftigten wie in 2012 wird sich im weiteren Verlauf des Jahres der nachlassende Beschäftigungsaufbau insgesamt dämpfend auf die Konsumausgaben auswirken. Bei einem sich abschwächenden Anstieg der Verbraucherpreise sollte sich die Wirtschaftsleistung (BIP) in 2013 in Deutschland mit +0,7% im Jahresdurchschnitt nur mehr leicht erhöhen und unter dem Wachstum von 2012 liegen. Dabei wird unterstellt, dass sich nach einem schwachen Winterhalbjahr 2012/13, in dem sich keine sichtbare Zunahme der Wirtschaftsleistung zeigen wird, im weiteren Verlauf des Jahres wieder ein beschleunigtes Wachstum von rd. +1,4% einstellt. Transaktionsvolumen in Deutschland begünstigt durch vergleichsweise gute Wirtschaftslage Auf Basis dieser im europäischen Vergleich sehr guten Ausgangslage sollte die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien in den kommenden Quartalen weiter anhalten. Das Transaktionsvolumen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie mit gemischt genutzten Objekten könnte dabei im Kalenderjahr 2012 ein Volumen von rd. 21 Mrd. € erreichen und damit nur leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Allerdings ergibt sich dieser Rückgang weniger aus dem Umstand an nicht vorhandenem Kapital, als vielmehr einer weiter gestiegenen Knappheit an geeigneten Objekten aufgrund einer starken Fixierung der Nachfrage nach Core- und Prime-Objekten. 46
Durch einen in 2013 erwarteten verstärkten Eintritt internationaler außereuropäischer Anleger, die bereits in 2012 den deutschen Immobilienmarkt aufmerksam beobachteten, sich aber bei Käufen noch zurückhielten, dürfte sich das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment im kommenden Jahr zwischen 23 Mrd. € und 25 Mrd. € bewegen. Eine Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es zu keinen überraschenden unvorhergesehenen Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld kommt. Im Zusammenhang mit dem unverändert risikoaversen Verhalten der Käufer gibt es aktuell zudem kaum Bewegungen bei den Spitzenrenditen. Diese liegen bei erstklassigen Büroimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten und guter Kreditwürdigkeit der Mieter in München bei rd. 4,5%, in Stuttgart bei rd. 5,2%. Spitzenrenditen für Gewerbeobjekte wenig verändert Nach dem moderaten Rückgang der Bürovermietungen in Deutschland zum Ende des Geschäftsjahres 2011/12 wird für das Gesamtjahr 2012 mit einer Vermietungsleistung von rd. 3 Mio. m² gerechnet. Dies entspräche einem Minus gegenüber dem Vorjahr von rd. -16%. Auch wenn sich die Büromietmärkte zu Beginn des Berichtsjahres 2012/13 bundesweit noch robust zeigten, haben sich die Vermietungserwartungen für 2013 vor dem Hintergrund spürbar längerer Entscheidungsprozesse bei potenziellen Mietern deutlich eingetrübt. Deshalb ist es in den kommenden Monaten nicht auszuschließen, dass Umzugsentscheidungen nach langer Prüfung und intensiver Vertragsverhandlung zeitlich verschoben werden und Mieter mit kurzfristigen Vertragsprolongationen zunächst weiter den Markt beobachten. Rückgang bei Bürovermietungen erwartet Ein ähnliches Bild kennzeichnet Ende 2012 den Büromietmarkt in München, in dem die Großanmietungen des Vorjahres fehlen, aber die Nachfrageentwicklung dennoch als zufriedenstellend bezeichnet werden kann. Denn nach einem Flächenumsatz von deutlich über 800.000 m² im Vorjahr wird für das Gesamtjahr 2012 ein Vermietungsumsatz einschließlich der Eigennutzer von respektablen 700.000 m² erwartet und damit ein Wert anvisiert, der immer noch erkennbar über dem 10-Jahresdurchschnitt läge. Die Durchschnittsmieten für Büroflächen, die vor allem im 3. Quartal 2012 sichtbar zulegten, sollten in der bayerischen Landeshauptstadt bis zur Jahresmitte 2013 von einer stabilen Mietpreisentwicklung geprägt bleiben. Auch in Stuttgart wird bei insgesamt wenig veränderten Mietpreisen für Büroraum nach dem Ausnahmejahr 2011, in dem eine Vermietungsleistung von rd. 285.000 m² erzielt wurde, mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz von rd. 200.000 m² 47
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nehmensbau und einen durch die Flucht in Sachwerte beflügelten privaten Wohnungsbau,<br />
<strong>de</strong>r im 3. Quartal 20<strong>12</strong> durch die dynamische Nachfrage nach Wohnungen um<br />
+2,5% zulegte.<br />
Unter <strong>de</strong>r Annahme weiterhin niedriger Hypothekenzinsen und einer stabilen Einkommensentwicklung<br />
sollte die Dynamik im Wohnbau in <strong>de</strong>n folgen<strong>de</strong>n Monaten<br />
hoch bleiben. Erwartet wird ein Plus von +3,5% im Gesamtjahr 2013. Demgegenüber<br />
wird sich die Nachfrage bei gewerblich genutzten Bauten trotz <strong>de</strong>r augenscheinlich<br />
günstigen Finanzierungsbedingungen auch bei sich verbessern<strong>de</strong>n Konjunkturperspektiven<br />
in 2013 nicht erkennbar verän<strong>de</strong>rn, so dass aus heutiger Sicht die Bauinvestitionen<br />
in Wirtschaftsgebäu<strong>de</strong> in <strong>de</strong>n nächsten <strong>12</strong> Monaten nochmals leicht schrumpfen<br />
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Demgegenüber sollten die öffentlichen Bauinvestitionen, insbeson<strong>de</strong>re aufgrund eines<br />
Nachholbedarfs im Tiefbau, in 2013 mit knapp +5% <strong>de</strong>utlich zulegen und zusammen<br />
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wie<strong>de</strong>r um rd. +2,5% über <strong>de</strong>m Wert <strong>de</strong>s Vorjahres liegen.<br />
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privaten Konsums<br />
Der private Konsum wird in <strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n Monaten erneut nur verhalten zulegen.<br />
Neben einem geringeren Einkommenszuwachs aufgrund nicht mehr so stark steigen<strong>de</strong>r<br />
Bruttolöhne je Beschäftigten wie in 20<strong>12</strong> wird sich im weiteren Verlauf <strong>de</strong>s Jahres<br />
<strong>de</strong>r nachlassen<strong>de</strong> Beschäftigungsaufbau insgesamt dämpfend auf die Konsumausgaben<br />
auswirken.<br />
Bei einem sich abschwächen<strong>de</strong>n Anstieg <strong>de</strong>r Verbraucherpreise sollte sich die Wirtschaftsleistung<br />
(BIP) in 2013 in Deutschland mit +0,7% im Jahresdurchschnitt nur<br />
mehr leicht erhöhen und unter <strong>de</strong>m Wachstum von 20<strong>12</strong> liegen. Dabei wird unterstellt,<br />
dass sich nach einem schwachen Winterhalbjahr 20<strong>12</strong>/13, in <strong>de</strong>m sich keine<br />
sichtbare Zunahme <strong>de</strong>r Wirtschaftsleistung zeigen wird, im weiteren Verlauf <strong>de</strong>s Jahres<br />
wie<strong>de</strong>r ein beschleunigtes Wachstum von rd. +1,4% einstellt.<br />
Transaktionsvolumen<br />
in Deutschland<br />
begünstigt durch<br />
vergleichsweise gute<br />
Wirtschaftslage<br />
Auf Basis dieser im europäischen Vergleich sehr guten Ausgangslage sollte die Nachfrage<br />
nach <strong>de</strong>utschen Gewerbeimmobilien in <strong>de</strong>n kommen<strong>de</strong>n Quartalen weiter anhalten.<br />
Das Transaktionsvolumen mit Büro- und Einzelhan<strong>de</strong>lsimmobilien sowie mit<br />
gemischt genutzten Objekten könnte dabei im Kalen<strong>de</strong>rjahr 20<strong>12</strong> ein Volumen von<br />
rd. 21 Mrd. € erreichen und damit nur leicht unter <strong>de</strong>m Vorjahresniveau liegen. Allerdings<br />
ergibt sich dieser Rückgang weniger aus <strong>de</strong>m Umstand an nicht vorhan<strong>de</strong>nem<br />
Kapital, als vielmehr einer weiter gestiegenen Knappheit an geeigneten Objekten aufgrund<br />
einer starken Fixierung <strong>de</strong>r Nachfrage nach Core- und Prime-Objekten.<br />
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