GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de
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L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Eine wesentliche Grundlage für die Risikoerfassung und -analyse bildet die jährlich durchgeführte Risikoinventur, die neben den bereits bekannten potenziell bestandsgefährdenden Risiken auch eine umfassende Neuanalyse in den relevanten Bereichen wie z.B. Marktrisiken, Finanzmarktrisiken bzw. Risiken aus Sicherungsgeschäften und der Wertschöpfungskette (wie z.B. Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken) mit einschließt. Die hieraus ebenfalls wiederkehrende Sensibilisierung der verantwortlichen Mitarbeiter – den Risk-Ownern – stellt zudem weitgehend sicher, dass relevante Risiken frühzeitig erkannt werden und zusammen mit den versicherbaren Risiken ein größtmöglicher Schutz gewährleistet ist. Die Dokumentation der Risiken erfolgt durch den Risk-Owner. Die Erkenntnisse der Risikoinventur und der laufenden Risikoüberwachung werden von der Geschäftsführung in einem aggregierten Bericht halbjährlich dokumentiert. Zudem wird in den regelmäßig stattfindenden Sitzungen der Geschäftsführung, aber auch in den Abteilungsbesprechungen und in Einzelgesprächen über die Veränderungen der Risikopositionen und damit über die Neueinschätzung der Risikosituationen beraten bzw. berichtet. Dies trifft im Umkehrschluss im gleichen Maße für sich hieraus ergebende Chancen für die Unternehmen der Sedlmayr Gruppe zu, um durch ein frühzeitiges Erkennen von Branchenentwicklungen zeitnah reagieren zu können. Ausgewählte Einzelrisiken MIETAUSFALL / LEERSTAND Bei Immobilienunternehmen beeinflussen Mietausfall und Leerstand naturgemäß am stärksten die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie. In München, das als Wohnstandort seit geraumer Zeit eher an einem Mangel an Wohnraum leidet denn an einem Überangebot, fokussiert sich das potenzielle Mietausfall- und Leerstandsrisiko derzeit ausschließlich auf Gewerbeobjekte. Obwohl sich die Auswirkungen der Eurokrise im Berichtszeitraum durch eine insgesamt zufriedenstellende Nachfrage nach Büroflächen auch durch einen Rückgang freier Flächen weiter relativierte, standen Ende September 2012 in München noch rd. 1,54 Mio. m² an Büroflächen leer. Dabei zeigte sich auf der Nachfrageseite im Gegensatz zum Vorjahr eine verstärkte Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen, die im Berichtszeitraum zu einem erkennbaren Anstieg der Durchschnittsmieten führte. Diesem branchenspezifischen Umstand begegnen wir weiterhin mit dem Ansatz der Risikostreuung durch Objektvielfalt und beugen so einem potenziellen Leerstand und damit zusammenhängenden Mietausfällen vor. Hierzu gehört auch eine laufende Portfolioanalyse, die langfristige standortbezogene Nachfrageveränderungen in den Quar- 42
tieren abbildet und gegebenenfalls durch eine Nutzungsänderung korrigiert. Darüber hinaus achten wir bei der Auswahl unserer Mieter auf deren Bonität sowie auf eine gute Branchendurchmischung, um mögliche Mietausfälle durch ein Insolvenz- oder Konkursverfahren zu minimieren. So gibt es mit Ausnahme der Brauereien, die uns aufgrund des Generalpachtvertrages das Einzelrisiko des Pachtausfalls einer Gaststätte minimieren, keine Mieter, die einen Anteil von mehr als 5% am Gesamtumsatzvolumen haben. Die Wirksamkeit unseres Maßnahmenpakets im Umgang mit potenziellen Mietausfällen und Leerständen sehen wir seit Jahren in einem im Vergleich zum Markt stets deutlich niedrigeren Objektleerstand und einem geringen Wertberichtigungsbedarf unserer Außenstände. FINANZWIRTSCHAFTLICHE RISIKEN Im Rahmen unseres Geschäftsmodells sind wir Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt, die die Rentabilität, die Liquidität und die Finanzlage sowie die Expansionsmöglichkeit unseres Konzerns maßgeblich beeinflussen können. Als langfristig orientierter Bestandshalter sehen wir im Gegensatz zu einem gewerblichen Immobilienhändler jedoch keinen Bedarf einer Risikoquantifizierung insbesondere mit Hilfe einer Sensitivitätsrechnung, die den Einfluss von Änderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten auf den Verkehrswert unserer Immobilien zeigt. Dem potenziellen Liquiditätsrisiko begegnen wir durch eine jährliche Liquiditätsplanung, die fortlaufend überprüft und im Bedarfsfall angepasst wird. Zudem werden dem Geschäftsumfang entsprechend ausreichend freie Banklinien für kurzfristig zu finanzierende Maßnahmen vorgehalten. Dem latent vorhandenen Zinsrisiko auch in Bezug auf die von den Banken eingerechneten Kreditmargen in Abhängigkeit von deren eigener Bonität und der Bonität der Sedlmayr Gruppe begegnen wir vorausschauend durch den Abschluss langfristiger Zinsfestschreibungen, die einem erwarteten Zahlungseingang aus Mieten gegenüberstehen, so dass die Auswirkungen von Marktzinsschwankungen zumindest mittelfristig abschätzbar bleiben. RECHTLICHE RISIKEN Auf der rechtlichen Seite sehen wir trotz des relativ soliden Mieterschutzes in Deutschland keine einschneidenden Änderungen, die sich in absehbarer Zeit zu einer signifikanten Risikoposition ausweiten könnten. Andere Risiken rechtlicher Art im Zusammenhang mit Forderungen Dritter wegen eventueller Verletzung ihrer Rechte, die ein erhebliches Risiko für die weitere Entwicklung der Sedlmayr Gruppe darstellen könnten, sind weder anhängig noch absehbar. Dies gilt gleichfalls für Rechtsstreitigkeiten, die ausstehende Forderungen betreffen. 43
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Eine wesentliche Grundlage für die Risikoerfassung und -analyse bil<strong>de</strong>t die jährlich<br />
durchgeführte Risikoinventur, die neben <strong>de</strong>n bereits bekannten potenziell bestandsgefähr<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n<br />
Risiken auch eine umfassen<strong>de</strong> Neuanalyse in <strong>de</strong>n relevanten Bereichen wie<br />
z.B. Marktrisiken, Finanzmarktrisiken bzw. Risiken aus Sicherungsgeschäften und <strong>de</strong>r<br />
Wertschöpfungskette (wie z.B. Preisän<strong>de</strong>rungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken) mit<br />
einschließt. Die hieraus ebenfalls wie<strong>de</strong>rkehren<strong>de</strong> Sensibilisierung <strong>de</strong>r verantwortlichen<br />
Mitarbeiter – <strong>de</strong>n Risk-Ownern – stellt zu<strong>de</strong>m weitgehend sicher, dass relevante<br />
Risiken frühzeitig erkannt wer<strong>de</strong>n und zusammen mit <strong>de</strong>n versicherbaren Risiken ein<br />
größtmöglicher Schutz gewährleistet ist.<br />
Die Dokumentation <strong>de</strong>r Risiken erfolgt durch <strong>de</strong>n Risk-Owner. Die Erkenntnisse <strong>de</strong>r<br />
Risikoinventur und <strong>de</strong>r laufen<strong>de</strong>n Risikoüberwachung wer<strong>de</strong>n von <strong>de</strong>r Geschäftsführung<br />
in einem aggregierten Bericht halbjährlich dokumentiert. Zu<strong>de</strong>m wird in <strong>de</strong>n<br />
regelmäßig stattfin<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Sitzungen <strong>de</strong>r Geschäftsführung, aber auch in <strong>de</strong>n Abteilungsbesprechungen<br />
und in Einzelgesprächen über die Verän<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>r Risikopositionen<br />
und damit über die Neueinschätzung <strong>de</strong>r Risikosituationen beraten bzw.<br />
berichtet. Dies trifft im Umkehrschluss im gleichen Maße für sich hieraus ergeben<strong>de</strong><br />
Chancen für die Unternehmen <strong>de</strong>r <strong>Sedlmayr</strong> Gruppe zu, um durch ein frühzeitiges<br />
Erkennen von Branchenentwicklungen zeitnah reagieren zu können.<br />
Ausgewählte Einzelrisiken<br />
MIETAUSFALL / LEERSTAND<br />
Bei Immobilienunternehmen beeinflussen Mietausfall und Leerstand naturgemäß am<br />
stärksten die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie. In München, das als<br />
Wohnstandort seit geraumer Zeit eher an einem Mangel an Wohnraum lei<strong>de</strong>t <strong>de</strong>nn an<br />
einem Überangebot, fokussiert sich das potenzielle Mietausfall- und Leerstandsrisiko<br />
<strong>de</strong>rzeit ausschließlich auf Gewerbeobjekte. Obwohl sich die Auswirkungen <strong>de</strong>r Eurokrise<br />
im Berichtszeitraum durch eine insgesamt zufrie<strong>de</strong>nstellen<strong>de</strong> Nachfrage nach<br />
Büroflächen auch durch einen Rückgang freier Flächen weiter relativierte, stan<strong>de</strong>n<br />
En<strong>de</strong> September 20<strong>12</strong> in München noch rd. 1,54 Mio. m² an Büroflächen leer. Dabei<br />
zeigte sich auf <strong>de</strong>r Nachfrageseite im Gegensatz zum Vorjahr eine verstärkte Nachfrage<br />
nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen, die im Berichtszeitraum zu einem<br />
erkennbaren Anstieg <strong>de</strong>r Durchschnittsmieten führte.<br />
Diesem branchenspezifischen Umstand begegnen wir weiterhin mit <strong>de</strong>m Ansatz <strong>de</strong>r<br />
Risikostreuung durch Objektvielfalt und beugen so einem potenziellen Leerstand und<br />
damit zusammenhängen<strong>de</strong>n Mietausfällen vor. Hierzu gehört auch eine laufen<strong>de</strong> Portfolioanalyse,<br />
die langfristige standortbezogene Nachfrageverän<strong>de</strong>rungen in <strong>de</strong>n Quar-<br />
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