GESCHÄFTSBERICHT 2011/12 - Sedlmayr-kgaa.de
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L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T GmbH ist, ein Berlin-Portfolio bestehend aus 158 Wohneinheiten und 16 Gewerbeeinheiten für rd. 20,5 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten) von einer spanischen Unternehmensgruppe. In Übereinstimmung mit unserer Geschäftsstrategie ist vorgesehen, die Häuser in den nächsten Jahren durch angemessene Modernisierungsmaßnahmen aufzuwerten. Im Geschäftsjahr 2011/12 konnten die anfänglichen Mieten bei Anschlussvermietungen im Durchschnitt bereits um ca. +27% erhöht werden. Zeitgleich mit dem Kauf der vorerwähnten Häuser erwarb die Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH vom gleichen Verkäufer für rd. 3,8 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten) ein weiteres Wohnhaus am Prenzlauer Berg, das für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen gut geeignet ist. Die im gehobenen Segment hierfür erforderlichen Umbauten, wie beispielsweise eine Fassadenverbesserung sowie der Anbau von Aufzügen und Balkonen, wurden im Berichtszeitraum mit dem Denkmalamt und der Stadtplanung bereits mit positivem Ergebnis vorbesprochen. Der entsprechende Bauantrag ist in Vorbereitung. Projektentwicklung Hörselbergstraße Für das im Vorjahr erworbene und derzeit noch gewerblich genutzte Objekt in der Hörselbergstraße in München-Bogenhausen wurde zum Ende des Geschäftsjahres der Bauvorbescheid für den Neubau von Wohnungen erteilt. Mit den Mietern wurden zwischenzeitlich Vereinbarungen über die Beendigung aller Mietverhältnisse zum 30.11.2014 geschlossen, so dass gemäß unserer Zielsetzung das Grundstück mit neuem Baurecht nunmehr Bauträgern zum Kauf im Bieterverfahren angeboten werden kann. Projektentwicklung Langwied Der Verkauf der Brauereigrundstücke an der Marsstraße und an der Nymphenburger Straße war bekanntlich nicht Gegenstand der Vereinbarungen mit dem heutigen AB-InBev Konzern im Jahre 2003. Im Interesse einer Verlagerung der Brauereien Spaten-Franziskaner und Löwenbräu an einen neuen, günstigeren Standort wurde daher im Master Agreement (Grundlagenvereinbarung) gleichzeitig vereinbart, dass sich die Sedlmayr KGaA nach besten Kräften zu bemühen habe, in Absprache mit AB-InBev unerschlossenes Bauerwartungsland innerhalb der Landeshauptstadt München zu erwerben und diese Flächen AB-InBev nach entsprechender Entwicklung zu angemessenen Bedingungen anzubieten. Nach Abschluss eines umfangreichen Planungsprozesses durch unsere Tochtergesellschaft Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft Langwied GmbH (Langwied GmbH) als Vorhabensträgerin, sah sich AB-InBev im Winter 2009/10 allerdings nicht mehr in der Lage, eine bindende Verpflichtung nach Maßgabe des mit der Landeshauptstadt München zuvor abgeschlossenen Durchführungsvertrages zum Bau einer neuen Brauerei innerhalb von etwa 10 Jahren abzugeben. 24
Bereits im Geschäftsjahr 2009/10 wurde daher das Gespräch mit den Entscheidungsträgern der Schörghuber Gruppe gesucht, die großes Interesse an der Verlagerung der Paulaner Brauerei auf das Gelände in Langwied zeigten. Nachdem von unserer Seite die Stadtspitzen über die neue Sachlage informiert wurden, haben im letzten Geschäftsjahr intensive Gespräche der Schörghuber Gruppe mit der Landeshauptstadt München über die Nutzung ihrer bisherigen Brauereigrundstücke stattgefunden. Diese Gespräche verliefen zufriedenstellend, sodass von der Langwied GmbH mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 2011 die Grundstücke in Langwied an die Schörghuber-Gruppe verkauft werden konnten. Dem Neubau einer Brauerei durch Paulaner steht nunmehr nichts mehr im Wege, zumal Paulaner auch in den Durchführungsvertrag mit der Stadt eingetreten ist. Wir sind weiterhin davon überzeugt, dass mit dem Bau einer neuen modernen Brauerei mit ausreichenden Platzreserven am Stadtrand von München die Chance besteht, dass auch AB-InBev im Rahmen einer wie immer gearteten Zusammenarbeit zu einem Umzug nach Langwied veranlasst werden kann. Damit könnten dann die Grundstücke an der Mars- und an der Nymphenburger Straße einer neuen werthaltigen Entwicklung zugeführt werden. Nach dem Verkauf der Grundstücke in Langwied beläuft sich das Ergebnis vor Steuern bei der Langwied GmbH auf rd. 3,0 Mio. €. Nach Vereinnahmung des gestundeten Kaufpreises im Dezember 2014 wird sich das Projektergebnis aufgrund der mit 3,5% verzinslichen Kaufpreisforderung von 31,5 Mio. € noch deutlich erhöhen. Das Ergebnis der Langwied GmbH findet im vorliegenden Jahresabschluss der Sedlmayr KGaA noch keine Berücksichtigung. Dinkelacker Gruppe Das positive Gesamtbild der wirtschaftlichen Lage in Stuttgart spiegelt sich im Immobilienmarkt wider, der sich weiter sehr zufriedenstellend entwickelt. Denn obwohl sich das kräftige Wachstum des Vorjahres auch am Standort Stuttgart in 2012 nicht wiederholen wird, zeigten sich rd. 94% der von der IHK Stuttgart im Frühsommer 2012 befragten Unternehmen mit ihrer Geschäftslage zufrieden. Damit verbunden blieben die Investitions- und Beschäftigungspläne expansiv und führten bis zum Ende des 3. Quartals 2012 nochmals zu einem leichten Rückgang der Arbeitslosenquote in Stuttgart auf 4,8%. Immobilienmarkt Stuttgart 25
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GmbH ist, ein Berlin-Portfolio bestehend aus 158 Wohneinheiten und 16 Gewerbeeinheiten<br />
für rd. 20,5 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten) von einer spanischen<br />
Unternehmensgruppe. In Übereinstimmung mit unserer Geschäftsstrategie ist<br />
vorgesehen, die Häuser in <strong>de</strong>n nächsten Jahren durch angemessene Mo<strong>de</strong>rnisierungsmaßnahmen<br />
aufzuwerten. Im Geschäftsjahr <strong>2011</strong>/<strong>12</strong> konnten die anfänglichen Mieten<br />
bei Anschlussvermietungen im Durchschnitt bereits um ca. +27% erhöht wer<strong>de</strong>n.<br />
Zeitgleich mit <strong>de</strong>m Kauf <strong>de</strong>r vorerwähnten Häuser erwarb die <strong>Sedlmayr</strong>-Investa Immobilien<br />
GmbH vom gleichen Verkäufer für rd. 3,8 Mio. € (einschließlich Kaufpreisnebenkosten)<br />
ein weiteres Wohnhaus am Prenzlauer Berg, das für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen<br />
gut geeignet ist. Die im gehobenen Segment hierfür erfor<strong>de</strong>rlichen Umbauten,<br />
wie beispielsweise eine Fassa<strong>de</strong>nverbesserung sowie <strong>de</strong>r Anbau von Aufzügen und Balkonen,<br />
wur<strong>de</strong>n im Berichtszeitraum mit <strong>de</strong>m Denkmalamt und <strong>de</strong>r Stadtplanung bereits mit positivem<br />
Ergebnis vorbesprochen. Der entsprechen<strong>de</strong> Bauantrag ist in Vorbereitung.<br />
Projektentwicklung<br />
Hörselbergstraße<br />
Für das im Vorjahr erworbene und <strong>de</strong>rzeit noch gewerblich genutzte Objekt in <strong>de</strong>r<br />
Hörselbergstraße in München-Bogenhausen wur<strong>de</strong> zum En<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Geschäftsjahres <strong>de</strong>r<br />
Bauvorbescheid für <strong>de</strong>n Neubau von Wohnungen erteilt. Mit <strong>de</strong>n Mietern wur<strong>de</strong>n<br />
zwischenzeitlich Vereinbarungen über die Beendigung aller Mietverhältnisse zum<br />
30.11.2014 geschlossen, so dass gemäß unserer Zielsetzung das Grundstück mit neuem<br />
Baurecht nunmehr Bauträgern zum Kauf im Bieterverfahren angeboten wer<strong>de</strong>n kann.<br />
Projektentwicklung Langwied<br />
Der Verkauf <strong>de</strong>r Brauereigrundstücke an <strong>de</strong>r Marsstraße und an <strong>de</strong>r Nymphenburger<br />
Straße war bekanntlich nicht Gegenstand <strong>de</strong>r Vereinbarungen mit <strong>de</strong>m heutigen<br />
AB-InBev Konzern im Jahre 2003. Im Interesse einer Verlagerung <strong>de</strong>r Brauereien<br />
Spaten-Franziskaner und Löwenbräu an einen neuen, günstigeren Standort wur<strong>de</strong> daher<br />
im Master Agreement (Grundlagenvereinbarung) gleichzeitig vereinbart, dass sich die<br />
<strong>Sedlmayr</strong> KGaA nach besten Kräften zu bemühen habe, in Absprache mit AB-InBev<br />
unerschlossenes Bauerwartungsland innerhalb <strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>shauptstadt München zu<br />
erwerben und diese Flächen AB-InBev nach entsprechen<strong>de</strong>r Entwicklung zu angemessenen<br />
Bedingungen anzubieten. Nach Abschluss eines umfangreichen Planungsprozesses<br />
durch unsere Tochtergesellschaft Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft Langwied<br />
GmbH (Langwied GmbH) als Vorhabensträgerin, sah sich AB-InBev im Winter 2009/10<br />
allerdings nicht mehr in <strong>de</strong>r Lage, eine bin<strong>de</strong>n<strong>de</strong> Verpflichtung nach Maßgabe <strong>de</strong>s mit<br />
<strong>de</strong>r Lan<strong>de</strong>shauptstadt München zuvor abgeschlossenen Durchführungsvertrages zum<br />
Bau einer neuen Brauerei innerhalb von etwa 10 Jahren abzugeben.<br />
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