05-09-KA-IV-GU-19-7 - Kontrollamt der Stadt Wien

KONTROLLAMT DER STADT WIEN
Rathausstraße 9
A-1082 Wien
Tel.: 01 4000 82829 Fax: 01 4000 99 82810
e-mail: post@kontrollamt.wien.gv.at
www.kontrollamt.wien.at
DVR: 0000191
KA IV - GU 19-7/11
GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und
Bauaktiengesellschaft, Prüfung der Nutzung von
Grünflächen in den von der GESIBA verwalteten Wiener
Wohnen Wohnbauten
Tätigkeitsbericht 2011
TO 9

KA IV - GU 19-7/11 Seite 2 von 23
KURZFASSUNG
Das Kontrollamt unterzog die Nutzung von Grünflächen in den von der GESIBA Gemeinnützige
Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft verwalteten Wiener Wohnen Wohnbauten
einer stichprobenweisen Überprüfung, wobei die besonderen Nutzungsrechte
einzelner Mieterinnen bzw. Mieter im Vordergrund standen.
Bei der diesbezüglichen Einschau in der Hausverwaltungsabteilung der GESIBA Gemeinnützige
Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft konnte eine im Wesentlichen nachvollziehbare
Aktenführung bzw. Dokumentation der Geschäftsfälle festgestellt werden.
Dennoch regte das Kontrollamt Maßnahmen zur Verbesserung prozessualer Verfahrensabläufe
an, um dadurch ihre Wirksamkeit zu steigern, ihre Wirtschaftlichkeit zu
optimieren sowie einen höheren Standardisierungsgrad zu gewährleisten.
Darüber hinaus wurde empfohlen, die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen in Bezug auf
die Grünflächennutzung zu vereinheitlichen sowie künftig eine Valorisierung der betreffenden
Mietzinsvereinbarungen vorzusehen.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 3 von 23
INHALTSVERZEICHNIS
1. Prüfungsgegenstand und Prüfungsziele......................................................................5
2. Allgemeines .................................................................................................................5
3. Arten von Grünflächen in Wohnhausanlagen ..............................................................6
3.1 Gemeinschaftsgrünflächen ........................................................................................6
3.2 Vermietete Grünflächen.............................................................................................7
4. Verfahrensablauf im Rahmen der Beantragung von Grünflächennutzungen...............8
4.1 Allgemeines ...............................................................................................................8
4.2 Ablauforganisation.....................................................................................................8
4.3 Mietermitbestimmungsstatut....................................................................................10
5. Typologie der vom Kontrollamt untersuchten Fälle....................................................11
5.1 Neuherstellung von Mietergärten.............................................................................11
5.1.1 Fall 1.....................................................................................................................11
5.1.2 Fall 2.....................................................................................................................12
5.1.3 Fall 3.....................................................................................................................12
5.1.4 Fall 4.....................................................................................................................13
5.2 Erweiterung von Mietergärten..................................................................................14
5.2.1 Fall 5.....................................................................................................................14
5.2.2 Fall 6.....................................................................................................................15
5.2.3 Fall 7.....................................................................................................................15
5.3 Anmietung eines Mietergartens als selbstständiges Grünflächenbestandsobjekt ...16
5.3.1 Fall 8.....................................................................................................................16
5.4 Grenzberichtigung von benachbarten unselbstständigen Mietergärten...................17
5.4.1 Fall 9.....................................................................................................................17
5.5 Betreuung und Bepflanzung einer allgemeinen Grünfläche.....................................17
5.5.1 Fall 10...................................................................................................................17
6. Feststellungen und Empfehlungen des Kontrollamtes...............................................18
6.1 Bedingungen der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft
für die Gebrauchsüberlassung von Grünflächen ...........................................................18
6.2 Rechtsgrundlagen der Gebrauchsüberlassungen ...................................................20

KA IV - GU 19-7/11 Seite 4 von 23
6.3 Aktenführung bzw. Dokumentation..........................................................................21
6.4 Valorisierung des Mietzinses ...................................................................................22
Anhang
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE ..................................23

KA IV - GU 19-7/11 Seite 5 von 23
PRÜFUNGSERGEBNIS
1. Prüfungsgegenstand und Prüfungsziele
In einem an verschiedene Einrichtungen und Organe sowie an das Kontrollamt der
Stadt Wien gerichteten Schreiben führte ein Beschwerdeführer u.a. sinngemäß aus,
dass er in der von ihm bewohnten Wohnhausanlage insbesondere bei der Nutzung von
Grünflächen durch Mieterinnen bzw. Mieter Mängel in der diesbezüglichen Verwaltung
wahrgenommen habe. Die betreffende Wohnhausanlage stehe im Eigentum der
Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" und deren Verwaltung ist der GESIBA
vertraglich überbunden.
Das Kontrollamt nahm diese Mieterbeschwerde zum Anlass, die Verwaltung und Nutzung
von Grünflächen in den von der GESIBA verwalteten Wiener Wohnen Wohnhäusern
einer stichprobenweisen Prüfung zu unterziehen.
Der diesbezügliche prüferische Schwerpunkt betraf im Wesentlichen Grünflächennutzungsrechte
einzelner Mieterinnen bzw. Mieter, welche Veränderungen im Grünflächenbestand
bewirkten. Ziele der Einschau waren vor allem die Bezug habende administrative
Abwicklung durch die Hausverwaltungsabteilung der GESIBA sowie die Gewährleistung
der Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit der gewählten Prozessabläufe.
2. Allgemeines
Die GESIBA wurde im Jahr 1921 gegründet und stellt gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
1979 eine gemeinnützige Bauvereinigung dar. Die Stadt Wien hält 99,97 %
der Anteile, die verbleibenden 0,03 % entfallen auf den Österreichischen Siedlerverband.
Zum Stichtag 31. Dezember 2010 verwaltete die GESIBA insgesamt 46.468 Verwaltungseinheiten,
davon 26.324 Wohneinheiten, 458 Geschäftslokale und 19.686 Garagen-
und Abstellplätze, welche sich überwiegend im Eigentum der GESIBA bzw. ihrer
Tochtergesellschaften (Gemeinnützige Wohnbauaktiengesellschaft Alt-Erlaa und "Wie-

KA IV - GU 19-7/11 Seite 6 von 23
ner Stadterneuerungsgesellschaft" Gemeinnützige Wohnbau-, Planungs- und Betreu-
ungsgesellschaft m.b.H.), befinden.
Darin enthalten sind auch jene Gebäude, die die GESIBA für die Stadt Wien bzw. für
von ihr beherrschte Gesellschaften verwaltet. Davon stellen die für die Unternehmung
"Stadt Wien - Wiener Wohnen" verwalteten Wohnhäuser die zahlenmäßig größte
Gruppe dar. Im Namen von Wiener Wohnen wurden zum Zeitpunkt der Einschau des
Kontrollamtes insgesamt 23 Wohnhausanlagen von der GESIBA betreut, wovon vier
über die Besonderheit von bestimmten, einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern zur Nutzung
überlassenen Grünflächen verfügen. Diese vier Wohnhausanlagen wurden in die
Stichprobe einbezogen.
3. Arten von Grünflächen in Wohnhausanlagen
Grundsätzlich sind Grünflächen in Wohnhausanlagen zunächst danach zu unterscheiden,
ob es sich um Grünflächen, die sämtlichen Mieterinnen bzw. Mietern zur
Verfügung stehen oder um Grünflächen, die einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern
ausschließlich zu deren Nutzung überlassen werden, handelt.
3.1 Gemeinschaftsgrünflächen
Bei den Gemeinschaftsgrünflächen bestehen solche, die sämtlichen Mieterinnen bzw.
Mietern entsprechend der jeweiligen Hausordnung zur Verfügung stehen, wie z.B. Rasenflächen
oder begrünte Sport- und Freizeiteinrichtungen in der betreffenden
Wohnhausanlage.
Bei den in die Einschau einbezogenen Wohnhausanlagen spielten vor allem die von der
Eigentümerin bzw. der Hausverwalterin einzelnen Mieterinnen bzw. Mietern gegen
jederzeitigen Widerruf eingeräumten, unentgeltlichen Betreuungs- und Bepflanzungsrechte,
wie z.B. Pflanzbeete an ausgewählten Grünflächenteilen, eine Rolle. Obgleich
der Mieterin bzw. dem Mieter eine solche Erlaubnis zur Nutzung durch die GESIBA
erteilt wurde, ist die betreute Grünfläche weiterhin den übrigen Mieterinnen bzw.
Mietern frei zugänglich zu erhalten, und bleibt somit Bestandteil der Gemeinschaftsgrünfläche
der Wohnhausanlage. Ansprüche, die aus einem Widerruf der Betreuungs-

KA IV - GU 19-7/11 Seite 7 von 23
und Bepflanzungsrechte der Mieterin bzw. des Mieters abgeleitet werden könnten, sind
vertraglich ausgeschlossen.
Der Nutzen für die Eigentümerin liegt in einer für sie unentgeltlichen Verbesserung des
gärtnerischen Zustandes von bestimmten Grünflächenteilen. Diese vereinzelt vorkommende
Art der Betreuung von Grünflächen durch Mieterinnen bzw. Mieter betrifft Grünflächen
geringen Umfanges, die sich zumeist in dezentraler Lage befinden und tendenziell
wenig frequentiert werden.
3.2 Vermietete Grünflächen
Vier in die Einschau des Kontrollamtes einbezogene Wohnhausanlagen bzw. die in
diesen Wohnhausanlagen vermieteten Grünflächen betrafen ausschließlich Nutzungen
von Mietergärten. Solche Gärten können - je nach Eigenart der betreffenden Wohnhausanlage
- entweder direkt an die (ebenerdige) Wohnung anschließen oder sich in
räumlicher Distanz zur Mietwohnung befinden.
Daraus lassen sich im Wesentlichen drei Gruppen von Grünflächenbestandsobjekten
ableiten:
3.2.1 Die erste Gruppe betrifft jene Mietergärten, welche seit jeher einen integrierten
Bestandteil der jeweiligen Mietwohnung bildeten. Wohnung und Garten stellen in dieser
Gruppe ein einheitliches Bestandsobjekt dar. Ein gesonderter Mietvertrag für den Garten
besteht nicht.
3.2.2 Die zweite Gruppe betrifft neu hergestellte Mietergärten. Der häufigste Fall hievon
ist die Abtrennung eines Bestandteils einer allgemeinen Grünfläche und deren in der
Regel entgeltliche Vermietung durch die GESIBA an eine bestimmte Mieterin bzw. an
einen bestimmten Mieter zu deren bzw. dessen Nutzung.
Ähnliches gilt für die Erweiterung bereits bestehender Mietergärten infolge der Auflassung
von Teilen allgemeiner Grünflächen bzw. von ehemaligen Gemeinschaftseinrichtungen.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 8 von 23
3.2.3 Die dritte Gruppe kam lediglich in einer der vier in die Einschau einbezogenen
Wohnhausanlage vor. Diese Gärten schließen im Gegensatz zur ersten Gruppe nicht
an ebenerdige Wohnungen an, sondern liegen aneinandergereiht in zentraler Lage der
Wohnhausanlage. Jeder Garten bildet ein eigenes Bestandsobjekt und wird zu einem
gesonderten Mietzins, der sich nach den anzuwendenden Wohnbauförderungsbestimmungen
bemisst, vermietet.
4. Verfahrensablauf im Rahmen der Beantragung von Grünflächennutzungen
4.1 Allgemeines
Der hier beschriebene prozessuale Verfahrensablauf betrifft die unter Pkt. 3.2.2 aufgelistete
zweite Gruppe von Mietergärten (Herstellung bzw. Erweiterung) und die Beantragung
der Betreuung bzw. Bepflanzung von Gemeinschaftsgrünflächen (vgl. Pkt. 3.1).
Da es sich bei der unter Pkt. 3.2.1 angeführten ersten Gruppe von Mietergärten um unselbstständige
Bestandteile einer gemieteten Wohnung handelt, kann eine gesonderte
Vermietung nicht beantragt werden, weshalb sich eine diesbezügliche prozessuale Darstellung
erübrigte. Bei der unter Pkt. 3.2.3 angeführten dritten Gruppe von Mietergärten
liegen selbstständige Bestandsobjekte vor, die einer gesonderten Anmietung bedürfen.
Der diesbezügliche Ablauf entspricht im Wesentlichen dem einer Wohnungsanmietung.
4.2 Ablauforganisation
Den verfahrenseinleitenden Akt bildet das Ansuchen einer Mieterin bzw. eines Mieters,
welches im Regelfall schriftlich, in Einzelfällen auch mündlich erfolgen kann.
Wie das Kontrollamt feststellte, bezog sich der überwiegende Teil der untersuchten
Fälle auf die Herstellung bzw. Erweiterung von Mietergärten.
Diesem Ansuchen sind bestimmte, nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles
erforderliche Beilagen, wie z.B. Einreichpläne oder schriftliche Zustimmungserklärungen
der Nachbarinnen bzw. Nachbarn, anzufügen.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 9 von 23
Im nächsten Schritt erfolgt die Prüfung des jeweiligen Ansuchens durch die GESIBA mit
dem Ziel, festzustellen, ob bzw. unter welchen Bedingungen dem jeweiligen Begehren
entsprochen werden kann. Die durch die GESIBA dabei durchgeführten Prüfungshandlungen
umfassen in der Regel die Überprüfung der einlangenden Unterlagen, die Vornahme
eines Ortsaugenscheines sowie die Erörterung des beantragten Vorhabens mit
der Mieterin bzw. dem Mieter und den Nachbarinnen bzw. Nachbarn.
Da keine subjektiven Rechte von Mieterinnen bzw. Mietern hinsichtlich der Nutzung von
Grünflächen aus den gesetzlichen Bestimmungen ableitbar sind, kommt der GESIBA
ein wesentlicher Gestaltungsspielraum bei der Genehmigung bzw. Ablehnung solcher
Ansuchen zu. Bei ihrer Entscheidung sind jedoch stets die Interessen und Bedürfnisse
der übrigen Mieterinnen bzw. Mieter mit einzubeziehen. Dies erfolgt gemäß Ablauforganisation
auch insoweit, als die GESIBA die jeweilige Antragstellerin bzw. den jeweiligen
Antragsteller auffordert, schriftliche Zustimmungserklärungen ihrer bzw. seiner Nachbarinnen
bzw. Nachbarn für das betreffende Vorhaben beizubringen.
Lediglich in jenen Fällen, in denen eine Mieterin bzw. ein Mieter um Nutzung einer allgemeinen
Grünfläche zum Zweck der durch sie bzw. ihn zu erfolgenden Betreuung
bzw. Bepflanzung ansucht, wird auf die Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen
bzw. Nachbarn verzichtet, da derartige Fälle nach den Erfahrungen der GESIBA die
Interessen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn nicht nachteilig berühren und die Betreuung
bzw. Bepflanzung solcher Grünflächen ohnehin jederzeit durch die GESIBA widerrufen
werden kann.
Wenn die GESIBA einem Ansuchen zustimmt, erfolgt dies gemäß der vorliegenden
Ablauforganisation mit einer schriftlichen Genehmigung unter Vorgabe bestimmter Bedingungen,
welche auch die Höhe des Mietzinses umfasst. Das diesbezügliche Schreiben
ist von der Antragstellerin bzw. vom Antragsteller mit einem zu unterfertigenden
Gegenbrief zur Kenntnis zu nehmen bzw. zu retournieren und erlangt dadurch Rechtsverbindlichkeit.
In einzelnen Fällen wird darüber hinaus ein schriftlicher Mietvertrag zwischen
der GESIBA und der Mieterin bzw. dem Mieter abgeschlossen. Die Festlegung

KA IV - GU 19-7/11 Seite 10 von 23
der Mietzinshöhe erfolgt lt. Auskunft der GESIBA analog zu den bereits bestehenden
Bestandsverhältnissen der betreffenden Wohnhausanlage.
4.3 Mietermitbestimmungsstatut
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei den in die Einschau einbezogenen Wohnhausanlagen
um solche der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen".
Hinsichtlich der Mitwirkung der Mieterinnen bzw. Mieter bei diversen Entscheidungen
der Hausverwalterin ist daher das "Mietermitbestimmungsstatut" anzuwenden, welches
in § 18 Abs 1 anführt, dass "die Widmung bestehender Gemeinschaftseinrichtungen
(Gemeinschaftsräume, Bäder, Saunen, Grünanlagen, Kinderspielplätze, Waschküchen
u.dgl.) im Sinn einer generationenübergreifenden Nutzung grundsätzlich kein Gegenstand
der Mietermitbestimmung ist".
Gemäß § 18 Abs 2 des Mietermitbestimmungsstatuts kann es aber, wenn "für eine be-
stimmte Gemeinschaftseinrichtung zu einem bestimmten Zeitpunkt kein Bedarf besteht,
mit Zustimmung aller Mieter zu einer zeitlich beschränkten Stilllegung der Gemeinschaftseinrichtung
kommen. Eine solche Stilllegung gilt grundsätzlich drei Jahre und
kann um jeweils weitere drei Jahre verlängert werden. Nach drei Jahren genügt für die
Reaktivierung der Einrichtung der schriftliche Wunsch eines Mieters. Zeitlich frühere
Reaktivierungen bedürfen der schriftlichen Zustimmung der einfachen Mehrheit der
Mieter".
Laut § 18 Abs 3 des Mietermitbestimmungsstatuts ist "für die Änderung einer beste-
henden oder das Herstellen einer neuen Gemeinschaftseinrichtung die schriftliche Zustimmung
der einfachen Mehrheit der Mieter einer Wohnhausanlage einzuholen. Sind
dafür Anschaffungs- und Betriebskosten zu bezahlen, ist darüber hinaus die schriftliche
Zustimmung aller belasteten Mieter einzuholen".
§ 18 Abs 4 des Mietermitbestimmungsstatuts sieht vor, dass "die Stilllegung, Änderung
oder Neuherstellung von Gemeinschaftseinrichtungen, die für Kinder oder Jugendliche
gedacht sind, der Zustimmung des Kinder- bzw. Jugendvertreters (§ 13) bedarf".

KA IV - GU 19-7/11 Seite 11 von 23
5. Typologie der vom Kontrollamt untersuchten Fälle
Nr. Zweck des Ansuchens Jahr Fläche
in m 2
Monatliche
Miete je m 2
in EUR
Einreichplan Rechtliche
Gestaltung
Zustimmung
Nachbarinnen
bzw. Nachbarn
ja
1 Herstellung Mietergarten 2001 44,1 0,10 ja Mietvertrag und
Bedingungen
2 Herstellung Mietergarten 2005 54,2 0,26 ja Bedingungen ja
3 Herstellung Mietergarten 1999 60,0 0,10 ja Mietvertrag und
Bedingungen
ja
4 Herstellung Mietergarten 2006 140,0 keine ja Bedingungen ja
5 Erweiterung
Mietergarten
2005 26,4 0,10 ja Bedingungen ja
6 Erweiterung dreier 2003 41,0 jeweils 0,26 ja Bedingungen ja
Mietergärten
33,0
41,0
7 Erweiterung
Mietergarten
1998 16,0 0,26 ja Bedingungen ja
8 Anmieten eines beste- 2008 67,2 0,52 zzgl. nicht Mietvertrag nicht
henden selbstständigen
Finanzie- erforderlich
erforderlich
Grünflächenbestandsobjektesrungsbeitrag
9 Grenzberichtigung von 2007 nicht er- im Wohnungs- ja Bedingungen nicht
benachbarten unselbstsichtlichmietzins
erforderlich
ständigen Mietergärten
inkludiert
10 Betreuung und Bepflan- 2006 47,0 keine fehlt Bedingungen nicht
zung einer allgemeinen
Grünfläche
erforderlich
5.1 Neuherstellung von Mietergärten
5.1.1 Fall 1
In diesem Fall suchte der Antragsteller, der Mieter einer Wohnung in der Wohnhausanlage
A ist, um Genehmigung zur Errichtung eines Mietergartens und einer Gerätehütte
auf einer in unmittelbarer Nähe seiner Wohnung befindlichen Grünfläche an. Dem Akt
waren unterfertigte Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein
Einreichplan angeschlossen.
Mit Schreiben vom Mai 2001 wurde die Genehmigung der GESIBA für die Herstellung
des Mietergartens unter Vorgabe von Bedingungen erteilt. Für den 44,10 m 2 großen
Mietergarten wurde ein monatlicher Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR pro m 2 vereinbart.
Für die Errichtung der Gerätehütte wurden Flächengrenzen und Maximalhöhen vorgeschrieben.
Die dem Antragsteller auferlegten Bedingungen zur Errichtung des Mieter-

KA IV - GU 19-7/11 Seite 12 von 23
gartens wurden durch den Antragsteller mit Unterfertigung des dem Schreiben beilie-
genden Gegenbriefes zur Kenntnis genommen und erlangten damit Rechtsverbindlich-
keit.
Gleichzeitig wurde ein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien mit Wirksamkeit
ab 1. Dezember 2001 abgeschlossen, welcher die o.a. Bedingungen nochmals
ausdrücklich festhält und ergänzend dazu eine beiderseitige Kündigungsfrist von einem
Monat zum jeweiligen Monatsletzten sowie eine VPI-basierte Anpassung des Mietzinses
vorsieht.
5.1.2 Fall 2
Die Antragstellerin ist Mieterin in der Wohnhausanlage B und stellte bei der GESIBA
einen Antrag auf Herstellung eines Mietergartens. Dem Akt waren unterfertigte
Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein Einreichplan
angeschlossen. Mit Schreiben vom Juni 2005 wurde die Genehmigung der GESIBA für
die Herstellung unter Festlegung von Bedingungen erteilt. Für den 54,20 m 2 großen
Mietergarten wurde ein monatlicher Mietzins in der Höhe von 0,26 EUR pro m 2
vereinbart. Eine Valorisierung des Mietzinses wurde nicht vorgesehen.
Die der Antragstellerin auferlegten Bedingungen zur Errichtung des Mietergartens wurden
durch die Antragstellerin mit Unterfertigung des dem Schreiben beiliegenden Gegenbriefes
zur Kenntnis genommen und erlangten damit zivilrechtliche Verbindlichkeit.
Ein gesonderter schriftlicher Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen.
5.1.3 Fall 3
Die Antragsteller sind Mieter in der Wohnhausanlage A und begehrten schriftlich die
Herstellung eines Mietergartens. Dem Ansuchen lagen unterschriebene Zustimmungserklärungen
der Nachbarinnen bzw. Nachbarn und ein Einreichplan bei.
Die Genehmigung der GESIBA für die Herstellung erfolgte schriftlich unter Vorgabe von
Bedingungen. Darin wurde auch der monatliche Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR
pro m 2 für den insgesamt 60 m 2 großen Mietergarten festgelegt.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 13 von 23
Die den Antragstellern auferlegten Bedingungen zur Herstellung des Mietergartens
wurden durch die Antragsteller mit Unterfertigung des dem Schreiben beiliegenden Gegenbriefes
zur Kenntnis genommen und erlangten somit Rechtsverbindlichkeit.
Dennoch wurde über denselben Mietgegenstand gleichzeitig ein schriftlicher Mietvertrag
zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen, welcher die o.a. Bedingungen
nochmals ausdrücklich festhält. Ergänzend dazu wurden eine beiderseitige Kündigungsfrist
von einem Monat zum jeweiligen Monatsletzten und eine VPI-basierte Anpassung
des Mietzinses vereinbart.
5.1.4 Fall 4
Mit Schreiben vom 25. Mai 2006 suchte eine Hausbesorgerin, welche bislang im Gegensatz
zu den übrigen Hausbesorgerinnen bzw. Hausbesorgern der Wohnhausanlage
über keinen eigenen Mietergarten verfügte, bei der GESIBA um die Herstellung eines
Mietergartens in der Wohnhausanlage C an. Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen
bzw. Nachbarn sowie ein Einreichplan waren dem Ansuchen beigeschlossen. Die
GESIBA stimmte diesem Ansuchen unter Vorgabe von Bedingungen zu.
Für den neu hergestellten Mietergarten im Ausmaß von 140 m 2 wurde von der Einhebung
eines Mietzinses abgesehen. Die GESIBA begründet diesen Schritt damit, dass
die übrigen Hausbesorgerinnen bzw. Hausbesorger für ihre Mietergärten ebenfalls keinen
Mietzins zu entrichten hätten.
Wie das Kontrollamt feststellte, ist die Antragstellerin seit 1991 als Hausbesorgerin in
der betreffenden Wohnhausanlage tätig. Ihre Dienstwohnung verfügte aber im Gegensatz
zu den übrigen Hausbesorgerdienstwohnungen der Wohnhausanlage als einzige
über keinen eigenen Mietergarten. Die GESIBA begründete dies damit, dass die
eigentliche Hausbesorgerdienstwohnung mit zugehörigem Mietergarten an einen anderen
Mieter vermietet wurde und als Ausgleich für den fehlenden Garten der Antragstellerin
bei ihrer Dienstaufnahme als Hausbesorgerin im Jahr 1991 - mit Zustimmung
des damaligen Mieterbeirates - von der GESIBA ein unentgeltliches Nutzungsrecht an

KA IV - GU 19-7/11 Seite 14 von 23
einer Gemeinschaftsgrünfläche im Ausmaß von rd. 140 m 2 eingeräumt wurde. Der
GESIBA zufolge sei die betreffende Grünfläche durch ihre Randlage von anderen
Mieterinnen bzw. Mietern der Wohnhausanlage kaum frequentiert worden. Die allgemeine
Zugänglichkeit der Grünfläche wäre aber trotz dieses Nutzungsrechtes erhalten
geblieben.
Bis zur Genehmigung des Ansuchens der Antragstellerin im Jahr 2007 betreute die
GESIBA diese Grünfläche, die auch einen Bestandteil der Berechnungsgrundlage für
das Hausbetreuungsentgelt bildete.
Mit der Herstellung des Mietergartens auf der ursprünglichen Gemeinschaftsgrünfläche
reduzierte die GESIBA das Hausbetreuungsentgelt entsprechend.
5.2 Erweiterung von Mietergärten
5.2.1 Fall 5
Die Antragstellerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der Wohnhausanlage A, welches
über einen zum Bestandsobjekt gehörenden Mietergarten verfügt, und begehrte dessen
Erweiterung.
Dem Ansuchen waren schriftliche Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw.
Nachbarn und ein Einreichplan beigefügt.
Mit Schreiben vom Dezember 2005 wurde die Genehmigung der GESIBA für die Erweiterung
unter Vorgabe von Bedingungen erteilt. Diese sahen für den 26,40 m 2 großen
Mietergarten einen monatlichen Mietzins in der Höhe von 0,10 EUR pro m 2 vor. Eine
Wertanpassung wurde in diesem Fall nicht vereinbart.
Diese Bedingungen zur Errichtung des Mietergartens wurden der Antragstellerin auf
schriftlichem Weg unter Beilage eines Gegenbriefes zugestellt, welchen die Antragstellerin
als Zeichen ihrer Kenntnisnahme unterfertigt an die GESIBA retournierte. Dadurch
wurde die getroffene Vereinbarung rechtswirksam. Ein gesonderter schriftlicher Mietvertrag
wurde nicht abgeschlossen.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 15 von 23
5.2.2 Fall 6
Im Jahr 2003 suchten drei benachbarte Wohnungsmieterinnen der Wohnhausanlage B
um Erweiterung ihrer Mietergärten - durch Einbeziehung der vorgelagerten Fläche - an.
Die diesen Mietergärten vorgelagerte Fläche diente vor ihrer Umwandlung in eine
Grünfläche als Kinderspielplatz, der jedoch seit längerer Zeit nicht mehr frequentiert
wurde. Wie das Kontrollamt feststellte, wurde bei dieser Stilllegung einer für Kinder gedachten
Gemeinschaftseinrichtung durch die GESIBA die gemäß Mietermitbestimmungsstatut
erforderliche Zustimmung der Kinder- und Jugendvertreterin bzw. des Kinder-
und Jugendvertreters des Mieterbeirates eingeholt und die Mieterinnen bzw. Mieter
der Wohnhausanlage vorab per Aushang informiert, sodass diesbezüglich kein Anlass
zur Bemängelung gegeben war.
Die GESIBA gab den drei Ansuchen schriftlich unter Vorgabe von Bedingungen statt,
wodurch die Mietergärten um jeweils 33 m 2 bzw. 41 m 2 vergrößert wurden. Den Bezug
habenden Schreiben war jeweils ein Gegenbrief beigefügt, den die Antragstellerinnen
unterfertigt retournierten, womit Rechtswirksamkeit ausgelöst wurde. Ein gesonderter
Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen.
In den Bedingungen der GESIBA wurde festgelegt, dass die Arbeiten zur Erweiterung
der Mietergärten (insbesondere deren Begrünung) von den jeweiligen Mieterinnen zu
tragen sind. Für die Erweiterungen der Mietergärten wurde jeweils ein Mietzins in der
Höhe von 0,26 EUR pro m 2 vereinbart. Eine Valorisierung des Mietzinses wurde nicht
vorgesehen.
5.2.3 Fall 7
Der Antragsteller ist Mieter einer Erdgeschoßwohnung mit anschließendem Mietergarten
in der Wohnhausanlage B und beantragte die Erweiterung seines Gartens unter
Beifügung eines Einreichplanes. Die Nachbarinnen bzw. Nachbarn erklärten ihre Zustimmung.
Zusätzlich wurde ein Ortsaugenschein abgehalten.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 16 von 23
Die Genehmigung des Antrages wurde durch die GESIBA schriftlich unter Vorgabe von
Bedingungen erteilt. Für die Erweiterung des Mietergartens um insgesamt 16 m 2 wurde
ein monatlicher, nicht valorisierter Mietzins in der Höhe von 0,26 EUR pro m 2 verein-
bart.
Der Antragsteller nahm die von der GESIBA auferlegten Bedingungen mit unterfertigtem
und retourniertem Gegenbrief rechtswirksam zur Kenntnis. Ein gesonderter Mietvertrag
wurde nicht abgeschlossen.
5.3 Anmietung eines Mietergartens als selbstständiges Grünflächenbestandsobjekt
5.3.1 Fall 8
Mit Ansuchen vom 25. Februar 2008 bekundete der Antragsteller sein Interesse, einen
Mietergarten in der von ihm bewohnten Wohnhausanlage zu mieten. Die Besonderheit
der in der Wohnhausanlage D befindlichen Mietergärten besteht darin, dass sich diese
parzellenartig aneinandergereiht in zentraler Lage der Wohnhausanlage befinden und
als eigene Bestandsobjekte geführt werden. Der betreffende Garten verfügt über ein
Ausmaß von 67,20 m 2 und schließt räumlich nicht direkt an die Wohneinheiten an.
Die hiefür zugrunde zu legenden Wohnbauförderungsbestimmungen sehen für eigene
Bestandsobjekte einen Finanzierungsbeitrag und ein monatliches Mietentgelt vor.
Die GESIBA bewilligte das Ansuchen und schloss mit dem Antragsteller einen schriftlichen
Mietvertrag ab, in welchem ein monatlicher Mietzins von 0,52 EUR pro m 2 vereinbart
wurde. Der Finanzierungsbeitrag belief sich auf 627,20 EUR.
Dem Ansuchen wurde zwar kein Einreichplan beigeschlossen, dies war aber damit zu
begründen, dass es sich bereits um einen bestehenden Mietergarten handelte, welcher
anlässlich des Mieterwechsels nicht verändert wurde. Zumal der Mietergarten als
selbstständiges Grünflächenbestandsobjekt zu qualifizieren war und schon seit der Errichtung
der Wohnhausanlage besteht, erübrigte sich auch die Einholung von Zustimmungserklärungen
der Nachbarinnen bzw. Nachbarn.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 17 von 23
5.4 Grenzberichtigung von benachbarten unselbstständigen Mietergärten
5.4.1 Fall 9
Der gegenständliche Sachverhalt betraf eine Grenzberichtigung zweier benachbarter
unselbstständiger Mietergärten. Die Mieterinnen bzw. Mieter dieser in der Wohnhausanlage
B gelegenen Mietergärten trafen eine wechselseitige schriftliche Vereinbarung
über die faktische Wiederherstellung der Grundgrenzen ihrer Mietergärten gemäß den
Bestandsplänen der Wohnhausanlage und ersuchten die GESIBA um Genehmigung.
Die Notwendigkeit dieser Grenzberichtigung ergab sich daraus, weil die Vormieterinnen
bzw. Vormieter der beiden betroffenen Gärten offenbar eigenmächtig - und ohne seinerzeit
die GESIBA davon in Kenntnis zu setzen - den Begrenzungszaun in Abweichung
zum Bestandsplan versetzten.
Diese Vereinbarung zur Grenzberichtigung wurde von der GESIBA unter Vorgabe von
Auflagen zur Kenntnis genommen.
Nach auflagenkonformer Durchführung der Arbeiten wurde die GESIBA darüber informiert.
Bei der neuerlichen Vermessung der Mietergärten stellte die GESIBA die Übereinstimmung
der faktisch berichtigten Grundgrenzen mit den Bestandsplänen der
Wohnhausanlage fest.
Zustimmungserklärungen der Nachbarinnen bzw. Nachbarn waren in diesem Fall nicht
erforderlich, zumal eine Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Nachbarinnen
bzw. Nachbarn durch diese Grenzberichtigung nicht ausgelöst wurde.
5.5 Betreuung und Bepflanzung einer allgemeinen Grünfläche
5.5.1 Fall 10
Die Antragstellerin begehrte im Oktober 2006 die unentgeltliche Betreuung und Bepflanzung
einer allgemeinen Grünfläche in der Wohnhausanlage C. Einverständniserklärungen
der Nachbarinnen bzw. Nachbarn sowie Einreichpläne wurden dem Ansuchen
nicht beigeschlossen. Die Größe der zu betreuenden allgemeinen Grünfläche
konnte dem Akt nicht entnommen werden. Mit formlosem Schreiben vom Novem-

KA IV - GU 19-7/11 Seite 18 von 23
ber 2006 wurde die Genehmigung zur unentgeltlichen, auf jederzeitigen Widerruf ge-
stützten Betreuung und Bepflanzung erteilt. Ein Anspruch auf Ablöse für Blumen, wel-
che die Antragstellerin auf dieser allgemeinen Grünfläche einsetzt, wurde darin ausgeschlossen.
Das Pflanzen von Sträuchern oder Bäumen wurde gänzlich untersagt. Eine
schriftliche Gegenzeichnung des durch die GESIBA formlos übermittelten Schreibens
durch die Antragstellerin bzw. den Antragsteller erfolgte nicht, wurde aber von der
GESIBA auch nicht explizit gefordert.
6. Feststellungen und Empfehlungen des Kontrollamtes
6.1 Bedingungen der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft
für die Gebrauchsüberlassung von Grünflächen
6.1.1 Die Bedingungen regeln insbesondere die Kostentragung und Durchführung der
Herstellung der Mietergärten, die Instandhaltungsverpflichtungen, die Modalitäten einer
eventuellen Rückgabe sowie bauliche Gestaltungsmaßnahmen auf dem Grünflächenbestandsobjekt,
in vielen Fällen auch die Höhe des Mietzinses.
Die Herstellungskosten der Mietergärten sind zur Gänze durch die antragstellenden
Mieterinnen bzw. Mieter zu tragen. Gleichermaßen haben die Mieterinnen bzw. Mieter
für Aufwendungen von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten im Bereich ihrer Mietergärten
selbst aufzukommen. In beiden Fällen ist die Unternehmung "Stadt Wien -
Wiener Wohnen", vertreten durch die GESIBA, aus diesen Rechtstiteln schad- und
klaglos zu halten.
Die Bedingungen sehen weiters vor, dass nach Ablauf des Mietverhältnisses die baulichen
Herstellungen bzw. Änderungen des Grünflächenbestandsobjektes in technisch
einwandfreiem und gut gebrauchsfähigem Zustand zu übergeben sind. Wenn dies nicht
der Fall ist, so ist die GESIBA berechtigt, entsprechende Instandsetzungs- und Adaptierungsarbeiten
auf Kosten der betroffenen Mieterinnen bzw. Mieter zu veranlassen und
die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Dies gilt auch dann,
wenn eine neue Wohnungsmieterin bzw. ein neuer Wohnungsmieter den von der Vermieterin
bzw. dem Vermieter genutzten Garten nicht übernehmen möchte.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 19 von 23
Darüber hinaus regeln die Bedingungen, dass mit dem baulichen Bestand des Hauses
bzw. der Liegenschaft in feste Verbindung gebrachte Herstellungen sofort ohne Ent-
schädigung in das Eigentum der Unternehmung "Stadt Wien - Wiener Wohnen" über-
gehen. Ein Anspruch auf Ersatz der hiefür geleisteten Aufwendungen wird ausdrücklich
ausgeschlossen. Ferner ist in den Bedingungen festgehalten, dass sämtliche mit der
Herstellung bzw. der Instandhaltung in Verbindung stehenden Maßnahmen ausschließlich
von befugten Gewerbetreibenden durchzuführen sind.
6.1.2 Die von der GESIBA vorgegebenen Bedingungen wurden in der Mehrzahl der
untersuchten Fälle den Antragstellerinnen bzw. Antragstellern auf schriftlichem Weg
unter Beifügung eines die Bedingungen auflistenden Gegenbriefes übermittelt, welcher
durch die Antragstellerinnen bzw. Antragsteller zu unterfertigen war. Die Bedingungen
erlangten damit Rechtsverbindlichkeit.
Darüber hinaus waren diese Bedingungen in einzelnen Fällen zusätzlich Bestandteil
eines diesbezüglich gesondert abgeschlossenen Mietvertrages.
Das Kontrollamt stellte in diesem Zusammenhang fest, dass die in den Bedingungen
bzw. Mietverträgen durch die GESIBA vorgegebenen immanenten Regelungen z.T. inhaltlich
voneinander abwichen. So waren nur vereinzelt die Dauer der Nutzung des
Grünflächenbestandsobjektes, Kündigungsfristen und Kündigungsgründe, das Erfordernis
der Zustimmung zu baulichen Veränderungen, Bestimmungen über Untervermietungen,
die Geltung der Gartenordnung und die Kostentragung der Vergebührung geregelt.
Das Kontrollamt stellte weiters fest, dass die GESIBA hinsichtlich der Herstellung bzw.
Erweiterung von Grünflächenbestandsobjekten keine generellen internen Regelungen
(z.B. Dienstanweisung) über deren administrative Abwicklung bzw. Handhabung erlassen
hatte. Der prozessuale Verfahrensablauf konnte sich somit in Abhängigkeit von der
jeweiligen Sachbearbeiterin bzw. vom jeweiligen Sachbearbeiter sehr unterschiedlich
gestalten.
Zwar erkannte das Kontrollamt durchaus die spezifischen und individuellen Besonder-
heiten jedes einzelnen Ansuchens an, ein Anforderungskatalog z.B. in Form einer

KA IV - GU 19-7/11 Seite 20 von 23
Checkliste für die in der Regel standardisierten Typologien (Herstellung und Er-
weiterung des Mietergartens, Anmietung eines Mietergartens, Grenzberichtigungen,
Betreuung und Bepflanzung von allgemeinen Grünflächen) erschien dennoch zweck-
mäßig. Neben der Verbesserung der Einhaltung der Kriterien der Einheitlichkeit, Nach-
vollziehbarkeit und Vergleichbarkeit der Vorgangsweise der GESIBA würde eine solche
Checkliste auch einen für die Praxis wichtigen Arbeitsbehelf bei der Bearbeitung von
Mietergärtenansuchen durch die GESIBA bieten.
Das Kontrollamt empfahl daher, einen stringenten Anforderungskatalog z.B. in Form
einer Checkliste im Rahmen des prozessualen Verfahrensablaufes einlangender Mieterinnenbegehren
bzw. Mieterbegehren hinsichtlich Mietergärten zu erstellen und den
jeweiligen Akten beizulegen. Dabei könnten auch die im Prüfbericht aufgezeigten wesentlichen
Typologien berücksichtigt werden. Weiters wurden, da über Art und Umfang
der zulässigen Bepflanzung und die Anbringung von Abdeckmaterial (Schilf, Matten
etc.) an Zäunen die Bedingungen der GESIBA für die Gebrauchsüberlassung von
Grünflächen keine Regelung treffen, vom Kontrollamt diesbezüglich Ergänzungen
empfohlen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
6.2 Rechtsgrundlagen der Gebrauchsüberlassungen
Das Kontrollamt stellte fest, dass teilweise formfreie Verträge (in den Fällen 2, 4, 5, 6, 7,
9 und 10), teilweise Mietverträge und formfreie Verträge (in den Fällen 1 und 3) und in
einem Fall (Fall 8) ausschließlich ein Mietvertrag zwischen der GESIBA und der
Antragstellerin bzw. dem Antragsteller vereinbart wurden.
Die parallele Verwendung von Mietverträgen und formfreien Verträgen war nach Ansicht
des Kontrollamtes sowohl aus administrativen als auch aus rechtlichen und wirtschaftlichen
Gründen nicht zweckmäßig.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 21 von 23
Das Kontrollamt empfahl daher, die bisherige z.T. parallele Verwendung von formfreien
Verträgen und Mietverträgen bei Grünflächenbestandsobjekten zu ändern und an deren
Stelle künftig eine einheitliche Rechtsgrundlage treten zu lassen. Darin wären auch jene
Regelungsgegenstände aufzunehmen, die bislang nicht in allen Bedingungen und Miet-
verträgen enthalten waren.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
6.3 Aktenführung bzw. Dokumentation
6.3.1 Die stichprobenweise Einschau zeigte im Wesentlichen eine nachvollziehbare
Aktenführung. Lediglich in einem Fall (Fall 4) wurden Mängel in der historischen Dokumentation
insoweit festgestellt, als die - schon längere Zeit zurückliegende - ursprüngliche
bis 2007 geltende Nutzungsvereinbarung nicht schriftlich abgeschlossen wurde und
in der Folge zu Unklarheiten über die Nutzungsberechtigung der betreffenden Grünfläche
führte.
Zur Vollständigkeit der Dokumentation und damit zur besseren Nachvollziehbarkeit sowie
zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten empfahl das Kontrollamt, Vereinbarungen
mit Mieterinnen bzw. Mietern ausschließlich schriftlich abzuschließen.
6.3.2 Weiters wurde aus Gründen der besseren Nachvollziehbarkeit empfohlen, auch
bei Ansuchen um eine gegen jederzeitigen Widerruf gestattete unentgeltliche Grünflächennutzung
auf Schriftlichkeit zu bestehen und bei Genehmigung eines solchen Ansuchens
die schriftliche Gegenzeichnung der der Antragstellerin bzw. dem Antragsteller
auferlegten Bedingungen zu verlangen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.

KA IV - GU 19-7/11 Seite 22 von 23
6.4 Valorisierung des Mietzinses
Die Fälle 1, 3, und 5 betrafen die Herstellung bzw. Erweiterung von Mietergärten in derselben
Wohnhausanlage und sahen jeweils übereinstimmend einen monatlichen Mietzins
je m 2 in der Höhe von 0,10 EUR vor. Diese Fälle datierten aus den Jahren 2001
(Fall 1), 1999 (Fall 3) und 2005 (Fall 5). Eine Wertanpassung des monatlichen Mietzinses
wurde in den Fällen 1 und 3 vereinbart, im zeitlich nachgelagerten Fall 5 wurde
jedoch darauf verzichtet.
In den Fällen 2, 6 und 7, die sich in einer anderen Wohnhausanlage befinden, wurde in
keinem dieser Fälle eine Wertanpassung des monatlichen Mietzinses vorgenommen.
Der Mietzins für diese drei Grünflächenbestandsobjekte betrug monatlich jeweils
0,26 EUR pro m 2 .
Das Kontrollamt empfahl, künftig in jedem Fall die Valorisierung des Mietzinses vorzusehen.
Stellungnahme der GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft:
Die Empfehlung des Kontrollamtes wird bereits umgesetzt.
Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zugeordnet
worden.
Der Kontrollamtsdirektor:
Dr. Peter Pollak, MBA
Wien, im April 2012

KA IV - GU 19-7/11 Seite 23 von 23
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS UND ALLGEMEINE HINWEISE
GESIBA ........................................ GESIBA Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft
VPI................................................ Verbraucherpreisindex
Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht
ausgeglichen.
Es wurden schützenswerte personenbezogene Daten im Sinn der rechtlichen Verpflichtung
anonymisiert sowie auf die Wahrung von Geschäfts- und Betriebsgeheimnissen
Bedacht genommen, wodurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt sein könnte.