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Anschaffungskosten mit Gutachten nachzuweisen Die fiktiven Anschaffungskosten sind mit einem Gutachten nachzuweisen. Dabei ist vorrangig die Vergleichswertmethode anzuwenden, wo Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien erhoben, adaptiert und um den Wert des Grund und Bodens gekürzt werden. Falls Vergleichswerte nicht vorliegen, ist die Schätzung vorrangig nach der Ertragswertmethode durchzuführen. Das gilt insbesondere für Zinshäuser, die den mietrechtlichen Beschränkungen unterliegen. Der Antrag, die Absetzung von den fiktiven Anschaffungskosten vorzunehmen, ist anlässlich der Veranlagung für das Kalenderjahr zu stellen, in dem der Erbe oder Beschenkte erstmals Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie erzielt, spätestens jedoch im Rechtsmittelverfahren. Falls mehrere Personen ein vermietetes Gebäude erben, darf jeder Erbe das ihm zustehende Wahlrecht eigenständig ausüben. 6. Kursgewinne und Kursverluste bei Fremdwährungskrediten Die steuerliche Behandlung von Kursgewinnen und Kursverlusten, die im Zusammenhang mit Fremdwährungskrediten erzielt werden, hängt wesentlich davon ab, ob sie im betrieblichen Bereich oder im außerbetrieblichen Bereich erstanden sind. Betrieblicher Bereich Beim Bilanzierer sind die aus einem Fremdwährungskredit entstehenden Kursgewinne (infolge eines gegenüber dem Anschaffungszeitpunkt gesunkenen Kurses) im Zeitpunkt der Konvertierung (= Rückwechslung in Euro) als Gewinne bilanziell zu erfassen. Kursverluste sind im betrieblichen Bereich jedenfalls steuerwirksam. Beim Einnahmen-Ausgaben-Rechner gilt laut Bundesministerium für Finanzen, dass die Kursgewinne/Kursverluste zwar mit der Konvertierung entstehen, die steuerliche Erfassung der Kursgewinne/Kursverluste jedoch entsprechend dem Zufluss-Abfluss- Prinzip erst im Zeitpunkt und im Ausmaß der tatsächlichen Darlehenstilgung zu erfolgen hat. Außerbetrieblicher und im privater Bereich Im privaten und außerbetrieblichen Bereich (etwa. bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) kann ein Kursgewinn aus einem Fremdwährungskredit nur dann zu einer Steuerpflicht führen, wenn die Konvertierung des Kredits innerhalb von einem Jahr nach der Darlehensaufnahme erfolgt - es kommt zur Spekulationsgewinnbesteuerung. Bloße Kursveränderungen im Zusammenhang mit einer auf Fremdwährung lautenden außerbetrieblichen oder privaten Schuld führen zu keinen Einnahmen und damit zu keiner Steuerpflicht. Erst durch das Rückwechseln der Verbindlichkeit in die Heimatwährung gilt der daraus erzielte Kursvorteil als sicher und gilt somit als zugeflossen. In diesem Zeitpunkt hat die Versteuerung zu erfolgen. Beispiel: Ein Steuerpflichtiger nimmt für die Finanzierung von Sanierungsaufwendungen eines Mietwohngrundstückes im Februar 2007 einen Fremdwährungskredit in Yen auf (€- Gegenwert des Kredites zum Zeitpunkt der Schuldaufnahme € 500.000, dieser Betrag wird von der Bank ausbezahlt). Infolge günstiger Kursentwicklung konvertiert er den Fremdwährungskredit im Oktober 2007 in einen Euro-Kredit (unter Inkaufnahme eines höheren Zinssatzes) - die Schuld verringert sich dadurch endgültig auf € 450.000. Lösung: Die Konvertierung erfolgt innerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr. € 50.000 sind somit steuerpflichtig. Erstellt am 5. Dezember 2007 Seite 6 von 10
Fremdwährungskredit in andere Währung transferieren Anders würde es aussehen, wenn ein Fremdwährungskredit (etwa in Yen) in eine andere Währung (wie etwa CHF) transferiert wird. Hier ist die Realisierung eines tatsächlichen Kursvorteils noch nicht sicher, dieser steht erst bei Konvertierung in Euro fest. Erfolgt der Wechsel vom Yen- in CHF-Kredit daher innerhalb eines Jahres, kann es zu keiner Spekulationsgewinnbesteuerung kommen. 7. Pflichtteilsberechtigte schon jetzt von der Erbschaftssteuer befreit? Nach Aussagen mancher Politiker wird die Erbschaftssteuer am 1. August 2008 der Vergangenheit angehören. Falls der Erblasser bis dahin verstirbt, fällt jedoch noch unverändert nach den bisherigen Regelungen Erbschaftssteuer an. Für Pflichtteilsberechtigte gilt die Bestimmung, dass die Erbschaftssteuerschuld erst zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Pflichtteilsanspruches entsteht. Als Zeitpunkt der Geltendmachung des Pflichtteils ist jener anzunehmen, in dem der Pflichtteilsberechtigte nach außen hin – sei es auch außergerichtlich – zu erkennen gibt, er wolle seinen Anspruch wahren und nicht darauf verzichten. Praktisch wird das der Zeitpunkt sein, zu dem er an den Notar herantritt. Nutzt der Pflichtteilsberechtigte diese Bestimmung und macht seinen Pflichtteilsanspruch erst am 2. August 2008 geltend, so kann er sich – sofern die Erbschaftssteuer ausläuft – letztere ersparen. Das Recht, den Pflichtteil zu fordern, verjährt grundsätzlich erst in drei Jahren. Es ist also aus zivilrechtlicher Sicht ausreichend Zeit und der Pflichtteilsberechtigte kann vorerst diesbezüglich untätig bleiben und sich mit der Geltendmachung seines Anspruches bis nächsten August Zeit lassen. 8. Vermietungstätigkeit von Körperschaften öffentlichen Rechts Vermietet eine Körperschaft öffentlichen Rechts eine Liegenschaft, so wird sie für umsatzsteuerliche Zwecke hinsichtlich dieser Tätigkeit immer als Unternehmer angesehen. Irrelevant ist, in welchem Umfang die Körperschaft dabei die Tätigkeit ausübt und welches wirtschaftliche Gewicht die Vermietung hat. Zur Anerkennung der Vermietungstätigkeit müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Die Vermietungstätigkeit muss entgeltlich erfolgen und es muss ein Bestandsvertrag vorhanden sein. Die Entgeltlichkeit wird nur dann anerkannt, wenn der Mietzins wenigstens die laufenden Betriebskosten, wie etwa Strom-, Heizungs- oder Instandhaltungskosten deckt. Wird nur ein Anerkennungszins vereinbart, so reicht das nicht aus. Bei einem unbebauten Grundstück gibt es im Normalfall keine Betriebskosten. Hier wird die Unternehmereigenschaft dann angenommen, wenn die Miete zumindest 25% der ortsüblichen Miete beträgt. Achtung: Deckt die Körperschaft öffentlichen Rechts dem Mieter die Mietentgelte im Gegenzug durch Subventionen ab, so liegt keine entgeltliche Miete vor. Die Unternehmereigen-schaft der Körperschaft wird nicht anerkannt und somit der Vorsteuerabzug auch nicht zuerkannt. Wesentlicher Bestandteil des Vertrages ist die genaue Festlegung des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung. Kein ausreichender Vertragsinhalt wäre etwa die Entgeltsvereinbarung „mit dem ordentlichen Gebrauch verbundene Kosten“. Erstellt am 5. Dezember 2007 Seite 7 von 10
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