Teilanwendungsbereich

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der Untermieter berechtigt die vorzeitige Auflösung des Untermietvertra-
ges aus den Gründen des § 1117 ABGB gerichtlich geltend zu machen.
§ 1117 ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:
Der Mietgegenstand wird in einem Zustand übergeben oder gerät ohne Verschulden
des Untermieters in einen Zustand, der ihn für den vertraglich vereinbarten
Gebrauch untauglich macht.
Ein beträchtlicher Teil des Mietgegenstandes wird durch Zufall auf eine längere
Zeit entzogen oder unbrauchbar.
Eine vertragliche Vereinbarung weiterer Auflösungsgründe ist nach den Bestimmungen des
MRG nicht zulässig.
Wird das Untermietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann es vom Untervermieter
nur gerichtlich, vom Untermieter gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung
von Kündigungsfristen und –terminen aufgekündigt werden.
Der Kündigungstermin ist der Zeitpunkt, zu dem der Untermietvertrag enden soll, die Kündigungsfrist
ist jener Zeitraum, der zwischen dem Zugang der Kündigung an den Kündigungsgegner
und dem Kündigungstermin mindestens zu verstreichen hat.
Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und –termine richten sich grundsätzlich nach der
vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Untermietvertrag keine eigene Regelung getroffen,
kommt die gesetzliche Regelung nach der Zivilprozessordnung zur Anwendung, wonach
Geschäftsräumlichkeiten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Ende eines
Kalenderquartals gekündigt werden können.
Im Gegensatz zum Untermieter muss der Untervermieter in seiner Kündigung einen wichtigen,
gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe für Geschäftsräumlichkeiten
gelten:
Zahlungsrückstand des Untermieters (trotz Mahnung mindestens 8 Tage Rückstand)
Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen
erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt (insbesondere arge Vernachlässigung
des Mietgegenstandes), rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges
Verhalten gegenüber Mitbewohnern sowie mit Strafe bedrohtes Verhalten gegenüber
Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Untervermieters
oder eines Hausbewohners
Nichtbenützung des Geschäftslokals für die vertragliche vereinbarte oder eine
gleichwertige geschäftliche Tätigkeit
Eigenbedarf des Untervermieters
Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters
Baubehördliche Abbruchs- oder Umbaubewilligung des Gebäudes
schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für den Untervermieter, seine
Familie oder sein Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist