Teilanwendungsbereich

MUSTERUNTERMIETVERTRAG
TEILANWENDUNGSBEREICH
mit in den Text eingefügten Erklärungen und verlinkten weiterführenden Informationen
Stand: August 2009

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Allgemeine Hinweise
Dieser Musteruntermietvertrag enthält zum besseren Verständnis in den Text eingefügte
Erklärungen und verlinkte weiterführende Informationen zu den einzelnen Vertragspunkten.
Für den eigentlichen Vertragsabschluss verwenden Sie bitte den unkommentierten
Musteruntermietvertrag .
Der nachfolgende Musteruntermietvertrag gilt ausschließlich für Geschäftsräume in Untermiete,
die dem Teilanwendungsbereich des MRG (für weitere Details hier anklicken) unterliegen.
Darunter versteht man im Wesentlichen
• Geschäftsräume in Gebäuden, die nach dem 30.6.1953 ohne Zuhilfenahme öffentlicher
Mittel (Wohnbauförderung) rechtskräftig baubewilligt wurden oder
• Geschäftsräume, die im Wohnungseigentum stehen, wenn das Gebäude nach dem
8.5.1945 rechtskräftig baubewilligt wurde oder
• Geschäftsräume, die in Wirtschaftsparks gelegen sind.
Der Musteruntermietvertrag gilt nicht für Mietobjekte in Gebäuden mit nicht mehr als 2
selbständig vermietbaren Objekten (Zweiobjekthäuser), nicht für Pachtverträge und nicht
für Hauptmietverträge.
Dieser Musteruntermietvertrag stellt eine Vertragsgrundlage dar, die ausgehend von in der
Praxis immer wieder verwendeten Vertragsklauseln, grundsätzlich versucht, die Interessen
von Untervermieter sowie Untermieter möglichst ausgewogen darzustellen. Insbesondere
dort aber wo Varianten vorgeschlagen werden, ist jeweils aus der Sicht des Untermieters
oder Untervermieters im Einzelfall die Zweckmäßigste zu wählen.
Aufgrund einer jüngst ergangenen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs wurden zahlreiche
Änderungen in diesem Mustermietvertrag notwendig. Insbesondere wurde Punkt IV.
1. (Instandhaltung, Erhaltung, Veränderungen) völlig neu gestaltet. Nachstehende Klauseln
werden daher nicht mehr empfohlen:
IV.
INSTANDHALTUNG, ERHALTUNG, VERÄNDERUNGEN
1. Variante a) Der Mietgegenstand ist vom Untermieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung
der Substanz zu behandeln und im übergebenen Zustand unter Berücksichtigung einer na-
türlichen Abnützung bei bestimmungsgemäßem Gebrauch zu erhalten.
Der Untermieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen,
Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und
sanitäre bzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar insoweit regelmä-
ßig zu warten, instand zu halten, instand zu setzen und, sofern die Instandsetzung nicht
mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln möglich ist, durch gleichwertige zu ersetzen (ins-

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besondere Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsgeräte), als es sich nicht um ernste
Schäden des Hauses handelt.
Kommt der Untermieter dieser vereinbarten Wartungs-, Instandhaltungs-, Instandset-
zungs- sowie Erneuerungspflicht nicht nach, kann der Untervermieter nach vergeblicher
Aufforderung und angemessener Fristsetzung die Durchführung der notwendigen Arbeiten
auf Kosten des Untermieters vornehmen lassen.
Ernste Schäden des Hauses hat der Untermieter dem Untervermieter bei sonstigem Scha-
denersatz unverzüglich anzuzeigen.
Variante b) Der Mietgegenstand ist vom Untermieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung
der Substanz zu behandeln und im übergebenen Zustand unter Berücksichtigung einer na-
türlichen Abnützung bei bestimmungsgemäßem Gebrauch zu erhalten.
Der Untermieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen,
Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und
sanitäre bzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar insoweit zu war-
ten, instand zu halten und instand zu setzen als es sich nicht um ernste Schäden des Hau-
ses handelt. Sofern die Instandsetzung nicht mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln mög-
lich ist, hat der Untervermieter diese durch gleichwertige zu ersetzen (insbesondere Hei-
zung- und Warmwasseraufbereitungsgeräte).
Kommt der Untermieter dieser vereinbarten Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandset-
zungspflicht nicht nach, kann der Untervermieter nach vergeblicher Aufforderung und
angemessener Fristsetzung die Durchführung der notwendigen Arbeiten auf Kosten des
Untermieters vornehmen lassen.
Ernste Schäden des Hauses hat der Untermieter dem Untervermieter bei sonstigem Scha-
denersatz unverzüglich anzuzeigen.
Variante c) Der Mietgegenstand ist vom Untermieter pfleglich und unter größtmöglicher Schonung
der Substanz zu behandeln.
Der Untervermieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtun-
gen, Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs-

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und sanitäre bzw. technische Anlagen sowie Geräte) und sonstiges Inventar zu warten, in-
stand zu halten, instand zu setzen und, sofern die Instandsetzung nicht mit wirtschaftlich
vernünftigen Mitteln möglich ist, durch gleichwertige zu ersetzen (insbesondere Hei-
zungs- und Warmwasseraufbereitungsgeräte).
Ernste Schäden des Hauses hat der Untermieter dem Untervermieter bei sonstigem Scha-
denersatz unverzüglich anzuzeigen.
Der Musteruntermietvertrag ist branchenneutral ausgestaltet, sodass er naturgemäß keine
branchenspezifischen Eigenheiten abbildet.
Achtung: Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass der Musteruntermietvertrag davon
ausgeht, dass der Untermieter Unternehmer ist und daher nicht dem Konsumentenschutzgesetz
(KSchG) unterliegt. Insbesondere ist dieser Musteruntermietvertrag nicht auf angehende
Einzelunternehmer zugeschnitten, weil diese im Hinblick auf Gründungsgeschäfte
noch als Konsumenten im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Unter Gründungsgeschäften
eines angehenden Einzelunternehmers versteht man jedenfalls solche Geschäfte,
die dieser zur Vorbereitung seiner erstmaligen Geschäftstätigkeit vor dem ersten
Kundenkontakt abschließt.
Die vorgeschlagenen Klauseln sind so ausgestaltet, dass immer dann, wenn Varianten angeführt
sind oder Worte, Zahlen bzw. Begriffe durch Schrägstriche getrennt sind, (wie z.B.
„3 %/ 5 %/ ... %“ oder „Kalendermonats/-quartals/-halbjahres/-jahres“) durch Streichung
des jeweils nicht Zutreffenden, die für den Einzelfall passende Lösung gewählt wird.
Unabhängig davon können auch einzelne Passagen gestrichen oder geändert werden; sie
können auch durch eigene Formulierungen ersetzt werden. Selbstverständlich bleibt es
auch unbenommen, den Vertrag durch Formulierungen eigener Wahl zu ergänzen. Dabei ist
aber zu beachten, dass dadurch nicht von zwingenden rechtlichen Bestimmungen abgewichen
werden kann.
Bei Änderungen bzw. Ergänzungen des Musteruntermietvertrages sowie generell in Unsicherheits-
oder Zweifelsfragen sollte juristischer Rat eingeholt werden.
Trotz sorgfältiger Erarbeitung und Prüfung sämtlicher Vertragsbestandteile wird für die
Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts keine Gewähr geleistet, und jegliche Haftung
der Wirtschaftskammerorganisation ausgeschlossen.
Diese Broschüre ist ein Produkt der Zusammenarbeit aller Wirtschaftskammern.
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an die Wirtschaftskammer Ihres Bundeslandes:
Burgenland, Tel. Nr.: 05 90907, Kärnten, Tel. Nr.: 05 90904, Niederösterreich Tel. Nr.: (02742) 851-0,
Oberösterreich, Tel. Nr.: 05 90909, Salzburg, Tel. Nr.: (0662) 8888-0, Steiermark, Tel. Nr.: (0316) 601-0,
Tirol, Tel. Nr.: 05 90905-1111, Vorarlberg, Tel. Nr.: (05522) 305-0, Wien, Tel. Nr.: (01) 51450-1010,
Hinweis! Diese Information finden Sie auch im Internet unter http://wko.at. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältigster Bearbeitung
ohne Gewähr und eine Haftung des Autors oder der Wirtschaftskammern Österreichs ist ausgeschlossen. Bei allen
personenbezogenen Bezeichnungen gilt die gewählte Form für beide Geschlechter!

VERMERK ÜBER DIE SELBSTBERECHNUNG
DER HGEBÜHR U
GEBÜHRENBETRAG
DATUM
UNTERSCHRIFT DES VERMIETERS
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U N T E R M I E T V E R T R A G
Kurzinfo
(für Geschäftsraumuntermieten, die dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen)
Kurzinfo / Detailinfo
abgeschlossen zwischen
Herrn/Frau/Firma........................................................................................
wohnhaft in/mit Sitz in .................................................................................
..............................................................................................................
im Folgenden kurz Untervermieter genannt und
Herrn/Frau/Firma........................................................................................
wohnhaft in/mit Sitz in .................................................................................
..............................................................................................................
im Folgenden kurz Untermieter genannt, wie folgt:
I.
MIETGEGENSTAND
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden ist es wichtig, den Mietgegenstand möglichst genau
und nachvollziehbar zu umschreiben. Bei den einzelnen Varianten handelt es sich um
verschiedene Möglichkeiten dazu.
1. Der Untervermieter ist Hauptmieter des mit diesem Vertrag in Unterbe-
stand gegebenen Mietgegenstandes in (Adresse) .............................
.................................. .
2. Variante a) Gegenstand des Untermietvertrags sind die auf dem beiliegenden, einen
integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildenden Plan rot gekenn-

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zeichneten Geschäftsräumlichkeiten im Haus (Adresse) ..................
Stiege........ Stock .................... Tür ................................ .
Variante b) Der Mietgegenstand besteht aus .................................................
....................................................................................... .
im Haus ......... ............................ .....................................
Stiege ............ Stock .................... Tür ................................ .
Die Beilage eines Plans, in dem der Mietgegenstand gekennzeichnet wird, empfiehlt sich
immer dann, wenn eine sprachliche Umschreibung schwierig ist oder wenn diverse Freiflächen
mitvermietet werden. Zusätzlich empfiehlt es sich in jedem Fall auch das Haus (Adresse)
und gegebenenfalls die Lage im Haus (Stiege, Stock, Tür) näher zu bezeichnen.
3. Die Nutzfläche des Mietgegenstandes beträgt ......... m².
Die Angabe der Nutzfläche kann bei entsprechender Vereinbarung (siehe III. Gesamtuntermietzins,
Punkt 1) auch im Teilanwendungsbereich des MRG entscheidend sein für die Aufteilung
und Kontrolle der Betriebskosten und sollte daher möglichst korrekt angegeben
werden. Liegt keine exakte Nutzflächenangabe vor, könnte ein „ca-Betrag“ vereinbart
werden.
4. Variante a) Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Geschäftszwecken und zwar
zum Betrieb..........................................................................
verwendet werden.
Jede Änderung des Verwendungszweckes bedarf der ausdrücklichen Zu-
stimmung des Untervermieters; die Einhaltung der Schriftform wird emp-
fohlen.
Variante b) Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Geschäftszwecken verwendet
werden.
Variante c) Der Mietgegenstand wird zu Geschäftszwecken als ..........................
.........................................................................................
untervermietet; eine teilweise Verwendung für Wohnzwecke ist unter der
Voraussetzung, dass der Geschäftszweck überwiegt, erlaubt.
Die Angabe des Geschäftszwecks ist deswegen wichtig, weil bei Überschreitung des Geschäftszwecks
unter Umständen eine Unterlassungsklage eingebracht werden kann. Nur in
Extremfällen (erheblich nachteiliger Gebrauch) wäre unter Umständen sogar ein Kündi-

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gungsgrund gegeben. Aus Sicht des Untermieters ist es daher wichtig, den Geschäftszweck
möglichst weit und insbesonder auch im Hinblick auf spätere Entwicklungsmöglichkeiten
des Unternehmens zu formulieren (z.B. nicht bloß „Textilhandel“, sondern besser „Handelsgewerbe“).
5. Variante a) Bei vertragswidriger Verwendung des Mietgegenstandes steht dem Unter-
vermieter, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls ein
Unterlassungsanspruch zu.
Variante b) Bei vertragswidriger Verwendung des Mietgegenstandes steht dem Unter-
vermieter, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen jedenfalls ein
Unterlassungsanspruch zu, unabhängig davon verpflichtet sich der Unter-
mieter diesfalls für die Dauer des vertragswidrigen Zustandes eine Kon-
ventionalstrafe in der Höhe von € .............. pro Monat zu bezahlen.
Pönale (Vertragsstrafe) ist pauschalierter Schadenersatz. Der Zweck des Pönales besteht
einerseits darin, zusätzlich Druck auszuüben, damit eine vertragliche Verpflichtung, im
vorliegenden Fall das Konkurrenzverbot, nicht verletzt wird. Andererseits soll das Pönale
auch die oftmals bestehende Schwierigkeit beseitigen, wenn die vertragliche Verpflichtung
doch verletzt wird, die Höhe des eingetretenen Schadens festzustellen. Das Pönale ist
nämlich grundsätzlich unabhängig von der Höhe des Schadens fällig, somit selbst dann,
wenn kein Schaden eingetreten ist.
Wesentlich ist aber, dass das Pönale einem unverzichtbaren richterlichen Mäßigungsrecht
unterliegt, wenn es übermäßig hoch ist.
Ist der aus dem Verstoß gegen das Konkurrenzverbot entstehende Schaden höher als das
Pönale, kann dieser zusätzlich geltend gemacht werden.
Das Pönale ist mangels anderer Vereinbarung verschuldensabhängig, dh. nur dann fällig,
wenn der Verstoß gegen das Konkurrenzverbot als schuldhaft anzusehen ist, was aber in
der Regel der Fall sein wird.
6. Variante a) Dem Untermieter ist der Mietgegenstand nach ausgiebiger Besichtigung
bestens bekannt. Der Zustand des Mietgegenstandes ist der beiliegenden
Ausstattungsbeschreibung einschließlich der dieser beiliegenden Fotogra-
fien zu entnehmen. Es obliegt dem Untermieter, die für den von ihm be-
absichtigten Verwendungszweck erforderlichen behördlichen Bewilligun-
gen selbst einzuholen.

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Variante b) Dem Untermieter ist der Mietgegenstand nach ausgiebiger Besichtigung
bestens bekannt. Der Untervermieter sichert die tatsächliche und/oder
rechtliche Tauglichkeit des Mietgegenstandes zu dem vom Untermieter
beabsichtigten Verwendungszweck zu. Es obliegt dem Untermieter, die
für den von ihm beabsichtigten Verwendungszweck erforderlichen behörd-
lichen Bewilligungen selbst einzuholen.
Üblicherweise hat sich der Untermieter, um die allenfalls erforderliche Betriebsanlagengenehmigung
zu kümmern. Es sollte auch noch geklärt werden, ob das Mietobjekt auch baubehördlich
als Gewerbebetrieb gewidmet ist.
7. Der Mietgegenstand befindet sich samt aller Zu- und Ableitungen im
brauchbaren Zustand.
Etwaige, nach Übergabe des Mietgegenstandes hervorkommende Mängel,
die dessen Brauchbarkeit beeinträchtigen, sind dem Vermieter unverzüg-
lich anzuzeigen; die Einhaltung der Schriftform wird empfohlen.
8. Untervermietet ist nur das Innere des Mietgegenstandes, nicht jedoch
dessen Außenfläche oder sonstige Teile des Hauses bzw. Flächen der Lie-
genschaft.
Für die Dauer des Untermietverhältnisses wird dem Untermieter das Mit-
benützungsrecht an (z.B. Hofflächen, Einfahrt, WC, Abstellflächen aller
Art wie insbesondere Kfz-Abstellplatz, Müllcontainer) .......................
.........................................................................................
.........................................................................................
.........................................................................................
eingeräumt.
Wenn bestimmte Flächen (oder auch Räumlichkeiten) vom Untermieter mitbenützt werden
können, so sollten diese Flächen unbedingt im Untermietvertrag aufgezählt werden.

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9. Variante a) Dem Untermieter ist es gestattet an der Außenfläche (genaue Beschrei-
bung) .................................. ein Geschäftsschild/Werbeeinrichtun-
gen im Ausmaß von ................. anzubringen.
Variante b) Dem Untermieter ist es gestattet über dem Eingangsportal ein Geschäfts-
schild/Werbeeinrichtungen im Ausmaß von ...................................
anzubringen.
Variante c) Dem Untermieter ist es nur nach vorheriger empfohlenerweise schriftli-
cher Genehmigung durch den Untervermieter gestattet ein über den
rechtlichen Mindestanspruch hinaus gehendes Geschäfts-
schild/Werbeeinrichtungen anzubringen.
Nach der Rechtsprechung ist der Untermieter zwar berechtigt, ein „übliches“ Geschäftsschild
anzubringen. Wie genau dies auszusehen hat und wo genau dies anzubringen ist, ist
gesetzlich jedoch nicht geregelt. Eine diesbezügliche Vereinbarung ist daher sinnvoll.
10. Variante a) Ausdrücklich festgestellt wird, dass folgende Einrichtungsgegenstände für
die Dauer des Untermietverhältnisses dem Untermieter zur Nutzung über-
lassen werden: ......................................................................
.........................................................................................
Wenn Einrichtungsgegenstände gegen Entgelt mituntervermietet werden, sollte entweder
die Höhe des Entgelts vereinbart werden oder geregelt werden, dass der Betrag im Untermietzins
enthalten ist.
Variante b) Ausdrücklich festgestellt wird, dass keine Einrichtungsgegenstände zur
Nutzung überlassen werden.
11. Der Untermieter ist berechtigt während der Dauer des Untermietverhält-
nisses folgende Gemeinschaftsanlagen zu benützen (z.B. Lift, Waschkü-
che, zentrale Wärmeversorgungsanlage) .......................................
.........................................................................................
.........................................................................................
....................................................................................... .

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Wenn der Untermieter berechtigt wird, Gemeinschaftsanlagen mitzubenützen, so hat er
auch die diesbezüglichen Betriebskosten zu tragen, wenn dies z.B. durch einen Verweis auf
die diesbezüglichen Bestimmungen des MRG vertraglich vereinbart ist, außer die Mitbenützung
macht für den Untermieter so gut wie keine Sinn (z.B. Liftbenutzungsrecht für Erdgeschossuntermieter).
12. Für die Dauer des Untermietverhältnisses werden dem Untermieter vom
Untervermieter …………………………… Schlüssel ausgehändigt. Der Untermie-
ter verpflichtet sich die Schlüssel bei Beendigung des Untermietverhält-
nisses vollständig zurückzugeben. Sollten Schlüssel während der Mietzeit
in Verlust geraten, verpflichtet sich der Untermieter, auf seine Kosten ei-
ne neue, der Ausstattung der bestehenden entsprechende Sperranlage mit
den dazugehörigen Schlüsseln von befugten Gewerbetreibenden herstel-
len zu lassen.
II.
VERTRAGSDAUER 1
Kurzinfo / Detailinfo
Da das Untermietverhältnis an den Bestand des Hauptmietverhältnisses gebunden ist, sollte
vorerst abgeklärt werden, auf welche Zeit der Hauptmietvertrag abgeschlossen wurde.
Dies vor allem deshalb, da das Benützungsrecht des Untermieters mit Beendigung des
Hauptmietverhältnisses untergeht.
Vor Abschluss eines Untermietverhältnisses ist daher eine Prüfung der vertraglichen Vereinbarungen
über Dauer und Beendigung des Hauptmietverhältnisses unerlässlich.
Untermietverträge über Geschäftsräumlichkeiten können auf unbestimmte Zeit (unbefristete
Untermietverträge) oder auf bestimmte Zeit (befristete Untermietverträge) abgeschlossen
werden.
1. Variante a) Der Untervermieter erklärt, dass der Hauptmietvertrag auf bestimmte
Zeit abgeschlossen wurde und daher am ....................... endet.
Variante b) Der Untervermieter erklärt, dass der Hauptmietvertrag auf unbestimmte
Zeit abgeschlossen wurde.
1 Muster: Vereinbarung Einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages

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2. Der Untermieter nimmt zur Kenntnis, dass sein Recht auf Benützung des
Mietgegenstandes an den aufrechten Bestand des Hauptmietvertrages ge-
knüpft ist.
Der Untervermieter verpflichtet sich, während der Laufzeit des Unter-
mietvertrages den Hauptmietvertrag nicht zu beenden sowie dem Vermie-
ter keinen Anlass zu liefern, den Hauptmietvertrag seinerseits zu been-
den.
3. Variante a) Das Untermietverhältnis beginnt am ............................ und wird auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Beiden Vertragsteilen steht das Recht zu, diesen Vertrag unter Einhaltung
einer ............. -monatigen Kündigungsfrist zum Ende eines Kalendermo-
nats/-quartals/-halbjahres/-jahres gerichtlich aufzukündigen. Eine Auf-
kündigung seitens des Untermieters ist auch mittels eingeschriebenen
Briefes möglich. Kurzinfo /Detailinfo
Der Untervermieter verzichtet auf die Dauer von ............ Jahren von
seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Ungeachtet dessen ist aber
der Untervermieter berechtigt, die vorzeitige Auflösung des Untermiet-
vertrages aus den Gründen des § 1118 ABGB gerichtlich oder mittels ein-
geschriebenen Briefes geltend zu machen.
§ 1118 ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:
Der Untermieter macht vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen
Gebrauch.
Der Untermieter ist nach Mahnung mit der Bezahlung des Untermietzinses derart
säumig, dass er mit Ablauf des Zahlungstermins den rückständigen Untermietzins
nicht vollständig entrichtet hat.
Eine vertragliche Vereinbarung weiterer Auflösungsgründe ist nach den Bestimmungen des
MRG nicht zulässig.
Der Untermieter verzichtet auf die Dauer von ................ Jahren von
seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Ungeachtet dessen ist aber

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der Untermieter berechtigt die vorzeitige Auflösung des Untermietvertra-
ges aus den Gründen des § 1117 ABGB gerichtlich geltend zu machen.
§ 1117 ABGB sieht folgende vorzeitige Auflösungsgründe vor:
Der Mietgegenstand wird in einem Zustand übergeben oder gerät ohne Verschulden
des Untermieters in einen Zustand, der ihn für den vertraglich vereinbarten
Gebrauch untauglich macht.
Ein beträchtlicher Teil des Mietgegenstandes wird durch Zufall auf eine längere
Zeit entzogen oder unbrauchbar.
Eine vertragliche Vereinbarung weiterer Auflösungsgründe ist nach den Bestimmungen des
MRG nicht zulässig.
Wird das Untermietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann es vom Untervermieter
nur gerichtlich, vom Untermieter gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung
von Kündigungsfristen und –terminen aufgekündigt werden.
Der Kündigungstermin ist der Zeitpunkt, zu dem der Untermietvertrag enden soll, die Kündigungsfrist
ist jener Zeitraum, der zwischen dem Zugang der Kündigung an den Kündigungsgegner
und dem Kündigungstermin mindestens zu verstreichen hat.
Die einzuhaltenden Kündigungsfristen und –termine richten sich grundsätzlich nach der
vertraglichen Vereinbarung. Wurde im Untermietvertrag keine eigene Regelung getroffen,
kommt die gesetzliche Regelung nach der Zivilprozessordnung zur Anwendung, wonach
Geschäftsräumlichkeiten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Ende eines
Kalenderquartals gekündigt werden können.
Im Gegensatz zum Untermieter muss der Untervermieter in seiner Kündigung einen wichtigen,
gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund anführen. Als Kündigungsgründe für Geschäftsräumlichkeiten
gelten:
Zahlungsrückstand des Untermieters (trotz Mahnung mindestens 8 Tage Rückstand)
Nichterbringen vereinbarter Dienstleistungen
erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietobjekt (insbesondere arge Vernachlässigung
des Mietgegenstandes), rücksichtsloses, anstößiges oder grob ungehöriges
Verhalten gegenüber Mitbewohnern sowie mit Strafe bedrohtes Verhalten gegenüber
Eigentum, Sittlichkeit oder körperliche Sicherheit des Untervermieters
oder eines Hausbewohners
Nichtbenützung des Geschäftslokals für die vertragliche vereinbarte oder eine
gleichwertige geschäftliche Tätigkeit
Eigenbedarf des Untervermieters
Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters
Baubehördliche Abbruchs- oder Umbaubewilligung des Gebäudes
schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der für den Untervermieter, seine
Familie oder sein Unternehmen als wichtig und bedeutsam anzusehen ist

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Beim Kündigungsgrund des Eigenbedarfs besteht seitens des Untervermieters keine Verpflichtung
zur Ersatzbeistellung.
Weitergehende Vereinbarungen von Kündigungsgründen sind unwirksam.
Wurde ein Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeitdauer abgegeben, so muss der gewählte
Kündigungstermin außerhalb des Verzichtszeitraumes liegen. Die Erklärung der
Kündigung kann allerdings noch während des Verzichtszeitraumes erfolgen.
Variante b) Das Untermietverhältnis beginnt am ............ und wird auf die Dauer
von ............ Jahren abgeschlossen. Es endet daher am ....................
................ , ohne dass es einer gesonderten Aufkündigung bedarf.
Wird das Untermietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen, gibt es bei Geschäftsräumlichkeiten
hinsichtlich der Dauer der Befristung keine Regelung betreffend Mindest-
oder Höchstdauer. Das Untermietverhältnis kann beliebig lang befristet werden. Es kann
beliebig oft und auf beliebige Dauer verlängert werden.
Wesentlich ist aber, dass der vereinbarte Endtermin ein unbedingter Endtermin ist. Das
heißt, dass der Untermietvertrag mit Fristende ausläuft, ohne dass eine Bedingung, wie zB
eine Kündigung erfüllt werden müsste.
Würde nämlich das Fristende eine Bedingung, wie zB eine Kündigung, voraussetzen, dann
läge ein bedingter Endtermin vor.
Ein bedingter Endtermin ist nicht durchsetzbar. Der ursprünglich befristete Untermietvertrag
verwandelt sich mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer in einen unbefristeten Untermietvertrag,
für den die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG gelten. Der Untervermieter
kann in einem solchen Fall das Untermietverhältnis nur bei Vorliegen von im
MRG aufgezählten Kündigungsgründen gerichtlich aufkündigen.
Ungeachtet der vereinbarten Vertragsdauer wird dem Untermie-
ter/Untervermieter das Recht eingeräumt, das Untermietverhältnis
ba) unter Einhaltung einer ...... monatigen Kündigungsfrist
bb) nach ........ Jahren unter Einhaltung einer ........... monatigen
Kündigungsfrist
zum Ende eines Kalendermonats/-quartals/-halbjahres/-jahres gericht-
lich, seitens des Untermieters auch mittels eingeschriebenen Briefes, auf-
zukündigen.

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Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten während der Dauer der Befristung, egal, ob beiden
Vertragspartnern oder nur einem (meist dem Untermieter) eingeräumt, sind hingegen unschädlich,
solange das Fristende nach wie vor an keine Bedingung gebunden ist. Die zu Variante
a) gemachten Ausführungen zur Kündigung gelten auch hier.
Damit der im Untermietvertrag festgelegte unbedingte Endtermin auch tatsächlich durchsetzbar
ist, muss die Vereinbarung der Befristung unbedingt schriftlich erfolgen. Gleiches
gilt auch für alle Verlängerungen. Darüber hinaus muss auch die Befristungsvereinbarung
von allen Vertragsparteien ordnungsgemäß unterschrieben sein.
Wurde der Untermietvertrag zwar richtig befristet (schriftlich, unbedingter Endtermin),
wird das Objekt vom Untermieter aber nicht zum Fristende geräumt, muss der Untervermieter
idR binnen maximal 14 Tagen (bei Gericht einlangend) die Räumungsklage einbringen.
Geschieht dies nicht, gilt der Untermietvertrag einmalig als auf 3 Jahre erneuert. Der
Untermieter hat in diesem Fall das unverzichtbare Recht den Untermietvertrag jeweils
zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
Wird nach Ablauf dieser 3 Jahre der Untermietvertrag nicht aufgelöst, gilt er als auf
unbestimmte Zeit erneuert, was den vollen Kündigungsschutz des Untermieters zur Folge
hat.
Befristete Untermietverträge können genau so wie unbefristete auch ohne ausdrückliche
Regelung im Untermietvertrag aus den Gründen der §§ 1117, 1118 ABGB vorzeitig aufgelöst
werden. Im Übrigen siehe Erläuterungen zu Variante a).
4. Nach Beendigung des Untermietverhältnisses, aus welchen Gründen im-
mer, hat der Untermieter dem Untervermieter den Mietgegenstand im
brauchbaren Zustand zurückzustellen. Der Untermieter ist verpflichtet,
die Räumung des Mietgegenstandes und die sonstigen ihn bei Beendigung
des Untermietverhältnisses treffenden Obliegenheiten, wie insbesondere
die Reinigung des Mietgegenstandes so rechtzeitig vorzunehmen, dass der
Mietgegenstand vom Untervermieter unmittelbar nach Vertragsende
selbst benützt oder weiter untervermietet werden kann. Zum Zeitpunkt
der Rückgabe des Mietgegenstandes haben sich daher sämtliche Räum-
lichkeiten sowie alle zur Nutzung überlassenen Einrichtungsgegenstände
in einem gereinigten, funktionsfähigen, vollständigen und, unter Berück-
sichtigung natürlicher Abnützung, brauchbarem Zustand zu befinden.

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Die Instandhaltungs- und Erhaltungspflichten des Untervermieters gemäß
Punkt IV. dieses Vertrages bleiben hiervon unberührt.
5. In diesem Zusammenhang vereinbaren die Vertragsteile, ungeachtet dar-
über hinausgehender Ansprüche, eine Konventionalstrafe in Höhe von €
............................, für den Fall, dass der Mietgegenstand vom Un-
termieter nicht zum vereinbarten oder gerichtlich festgesetzten Räu-
mungstermin ordnungsgemäß übergeben wird.
III.
GESAMTUNTERMIETZINS
1. Der frei vereinbarte Gesamtuntermietzins besteht aus:
1.1 dem Untermietzins
Im Teilanwendungsbereich des MRG gibt es keine mietrechtlichen Mietzinsobergrenzen.
1.2 dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebs-
kosten, öffentlichen Abgaben und zusätzlich vereinbarten Neben-
und Bewirtschaftungskosten im Ausmaß von derzeit ................ %.
Im Teilanwendungsbereich des MRG wird der Verteilungsschlüssel der Kosten nicht geregelt.
Eine vertragliche Regelung ist daher notwendig, zweckmäßigerweise sollte dafür die Nutzfläche
des Mietgegenstandes ausschlaggebend sein (vgl. I. Mietgegenstand, Punkt 3).
1.3 dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Gesamtkos-
ten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohner
dienenden Anlagen des Hauses von derzeit ............ %. (z.B. Lift,
zentrale Waschküche).
Hier gilt sinngemäß das zu 1.2. Gesagte.

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1.4 dem Entgelt für zur Nutzung überlassene Einrichtungsgegenstände
oder sonstige Leistungen, die der Untervermieter über die Überlas-
sung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
Sofern Einrichtungsgegenstände mituntervermietet werden bzw. der Untervermieter sonstige
Leistungen, wie zB Nutzungsmöglichkeit der Fassade, für den Untermieter erbringt,
kann dafür zusätzlich zum Untermietzins ein angemessenes Entgelt verrechnet werden.
1.5 der Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe.
Die Umsatzsteuer ist für Geschäftslokale mit 20 % vom gesamten vereinbarten Untermietzins
festgelegt, sofern der Untervermieter zur Regelbesteuerung optiert hat, sonst liegt
eine unechte Steuerbefreiung vor.
2. Der monatliche Gesamtuntermietzins ist im Vorhinein bis spätestens 5.
eines jeden Monats spesen- und abzugsfrei auf das Konto ..................
... des Vermieters einzuzahlen.
Hier wurde der 5. eines jeden Monats genannt.
Natürlich kann auch ein anderer Tag vereinbart werden, bis zu dem der Untermietzins einzuzahlen
ist. Der 5. erscheint jedoch ein guter Kompromiss zu sein, der auch bei Vorliegen
von Feiertagen bzw. sonstiger bankfreier Tage eingehalten werden kann.
3. Der monatliche Untermietzins beträgt € .................... zuzüglich der
gesetzlichen Umsatzsteuer.
4. Der vereinbarte Untermietzins wird auf den von der Statistik Austria ver-
lautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 2005 wertbezogen.
Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index als
Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten ent-
spricht. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die für den Monat
............. errechnete Indexzahl.
Indexschwankungen bis einschließlich 3 % / 5 % / ......... % bleiben je-
weils unberücksichtigt. Bei Überschreiten wird aber die gesamte Verände-

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rung voll berücksichtigt. Die neue Indexzahl bildet jeweils die neue Aus-
gangsgrundlage für die Errechnung der weiteren Überschreitungen.
Die Nichtgeltendmachung der Erhöhung des Untermietzinses auf Grund
der Wertsicherung sowie die Nichteinhebung von Erhöhungsbeträgen gilt
unabhängig von deren Dauer nicht als Verzicht auf die Wertsicherung des
Untermietzinses.
Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden.
Es können Indexschwankungen in beliebiger Höhe vereinbart werden. 5 % sind häufig. Im
Vertrag nur eine Zahl nennen, die anderen streichen!
Variante a) Die sich aus der Wertsicherung ergebenden Ansprüche verjähren in drei
Jahren.
Variante b) Die sich aus der Wertsicherung ergebenden Ansprüche können rückwir-
kend nicht geltend gemacht werden.
Prinzipiell besteht die Möglichkeit Wertsicherungsansprüche auch 3 Jahre rückwirkend geltend
zu machen.
In Variante b) wird diese rückwirkende Geltendmachung ausgeschlossen, um zu verhindern,
dass der Untermieter durch eine unerwartete Nachforderung in eine finanzielle Notlage
gerät.
5. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist das Einlangen auf dem Konto des
Untervermieters maßgebend.
Im Falle des Zahlungsverzuges werden, sofern der Untervermieter nicht
einen noch höheren Schaden nachweisen kann, jedenfalls Verzugszinsen
in Höhe des gesetzlichen Verzugszinssatzes gemäߧ 352 UGB vereinbart;
darüber hinaus haftet der Untermieter dem Untervermieter gemäß § 1333
Abs 2 ABGB für alle aus einer verspäteten Zahlung erwachsenen Kosten.

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Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt 8 % plus Basiszinssatz. Dabei ist der Zinssatz, der
am letzten Kalendertag eines Halbjahres gilt, für das nächste Halbjahr maßgebend. Der
jeweils aktuelle Basiszinssatz kann unter der Internetadresse http://zinsklauseln.oenb.at
abgefragt werden.
Der Gläubiger kann gemäß § 1333 Abs 2 ABGB außer den gesetzlichen Zinsen auch den Ersatz
anderer, vom Schuldner verschuldeter und ihm erwachsener Schäden geltend machen,
insbesondere die notwendigen Kosten zweckentsprechender außergerichtlicher Betreibungs-
oder Einbringungsmaßnahmen, soweit diese in einem angemessenen Verhältnis zur
betriebenen Forderung stehen. Darunter sind vor allem Mahnspesen bzw. sonstige Mahn-
und Inkassokosten zu verstehen.
6. Variante a) Die Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben sowie der Anteil an
den Kosten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohner
dienenden Anlagen bestimmen sich nach den diesbezüglichen Regelungen
im Hauptmietvertrag.
Da es für den Teilanwendungsbereich des MRG keine gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf
die Betriebskosten gibt, ist eine entsprechende vertragliche Regelung notwendig. Im vorliegenden
Muster wird in Variante a) der Einfachheit halber auf die Regelung im Hauptmietvertrag
abgestellt, in Variante b) werden als Betriebskosten solche Kosten bestimmt,
wie sie im MRG für den Vollanwendungsbereich definiert sind.
Variante b) Die Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben sowie der Anteil an
den Kosten des Betriebes von der gemeinsamen Benützung der Bewohner
dienenden Anlagen bestimmen sich nach den jeweiligen gesetzlichen Vor-
schriften des Mietrechtsgesetzes (derzeit §§ 21, 22, 23, 24 MRG).
Zusätzlich werden folgende, vom Untermieter zu tragende Neben- und
Bewirtschaftungskosten vereinbart: (zB Betreuung von Grünanlagen, Er-
haltung von Gemeinschaftseinrichtungen, Unkosten für Gemeinschafts-
werbung, Rücklage gemäß Wohnungseigentumsgesetz) ......................
.........................................................................................
.........................................................................................
.........................................................................................

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Betriebskosten
Unter Betriebskosten gemäß MRG (§ 21 Abs 1) sind ausschließlich die nachstehenden Kosten
zu verstehen:
• Wasserkosten: Kosten der Versorgung des Hauses aus einer öffentlichen Wasserleitung
(Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen
Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden
Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen
Wasserleitung. Zu den Wasserkosten zählen zudem die Kanalbenützungsgebühren.
• Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur
Verbrauchsermittlung
• Kosten der Rauchfangkehrung, der Kanalräumung, der Unratabfuhr und der
Schädlingsbekämpfung
• Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teiles des Hauses, erforderlichenfalls
auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus
• Kosten der angemessenen Feuerversicherung
• Kosten einer angemessenen Haftpflichtversicherung
• Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen Leitungswasserschäden
einschließlich Korrosionsschäden
• Kosten einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie
insbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden, soweit die Mehrheit der
Hauptmieter (berechnet von der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände) einer
solchen Versicherung zugestimmt hat. Aus diesem Grund findet sich im Mustervertrag
auch eine diesbezügliche Zustimmungserklärung des Mieters.
• Auslagen für die Verwaltung der Liegenschaft in der Höhe des Betrags für die Ausstattungskategorie
A je m²-Nutzfläche und Jahr, der auf 12 gleiche Monatsbeträge
zu verteilen ist.
• Angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung
Öffentliche Abgaben
Das sind die Grundsteuer sowie auf den Mieter überwälzbare Landesabgaben, wie etwa die
Gebrauchsabgabe des Landes Wien für die Inanspruchnahme öffentlichen Luftraumes
(„Luftsteuer“) oder in der Stadt Innsbruck die „Gehsteigabgabe“.
Gemeinschaftsanlagen
Sofern der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit auf Grund des Mietvertrages oder einer
anderen Vereinbarung berechtigt ist, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner
dienende Anlage des Hauses (Personenaufzug, Zentralheizung, Waschküche etc.) zu benützen,
muss er ebenfalls einen Teil der anfallenden Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage
mittragen. Die Aufteilung der Kosten erfolgt wie bei den Betriebskosten, dh nach dem
Nutzflächenschlüssel, sofern nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern ein anderer
Aufteilungsschlüssel vereinbart worden ist.
Zusätzlich muss für den Mieter die Benutzung der jeweiligen Gemeinschaftsanlage Sinn
haben. Eine Vereinbarung über die Liftbenützung für Parterremieter ist in der Regel unwirksam
und eine Weiterverrechnung der Kosten unzulässig.
Bei Grünanlagen handelt es sich um Gemeinschaftseinrichtungen besonderer Art, bei der es
grundsätzlich nicht notwendig bzw. üblich ist, besondere Vereinbarungen über die Benützung
zu treffen. Nur wenn das Nutzungsrecht einzelnen Mietern oder dem Vermieter vor-

20
behalten ist, können die Kosten hierfür nicht den übrigen Mietern weiterverrechnet werden.
7. Zur Deckung der Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben, sonsti-
gen Neben- und Bewirtschaftungskosten sowie der Kosten des Betriebes
von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen wird
ein monatlicher Pauschalbetrag in der Höhe von derzeit € .................
zuzüglich Umsatzsteuer eingehoben. Die endgültige Abrechnung der jähr-
lichen Kosten erfolgt bis spätestens .................. des Folgejahres.
Eine sich aus der Abrechung ergebende Nachforderung ist vom Untermie-
ter binnen 14 Tagen nach Vorschreibung zu begleichen.
Ein allfälliges Guthaben kann der Untermieter von der Gesamtuntermiet-
zinsforderung zu dem der Abrechnung folgenden Zinstermin in Abzug
bringen. Ansonsten ist das Guthaben vom Untervermieter binnen 14 Tagen
nach dem der Abrechnung folgenden Zinstermin dem Untermieter zu er-
statten.
8. Ausdrücklich wird festgehalten, dass der Untermieter alle sonstigen, von
ihm verursachten Bewirtschaftungskosten, wie z.B. Energiekosten, Tele-
fon, Telefax, Telekabel udgl, sowie sämtliche Steuern, Gebühren und Ab-
gaben, die mit dem Betrieb des Unternehmens verbunden sind, selbst zu
tragen hat. Die Verrechnung dieser Kosten hat nach Möglichkeit direkt
zwischen dem Untermieter und den jeweiligen Lieferanten bzw. An-
spruchsberechtigten zu erfolgen. Sollten solche Kosten dem Untervermie-
ter vorgeschrieben werden, verpflichtet sich der Untermieter innerhalb
von ............... Tagen nach Vorschreibung zu deren Ersatz.
9. Die Aufrechnung von Gegenforderungen des Untermieters wird – soweit
sie nicht rechtskräftig gerichtlich festgestellt oder vom Untervermieter
ausdrücklich anerkannt wurden - ausgeschlossen.

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Laut Gesetz ist eine Aufrechnung gleichartiger Forderungen möglich. Da jedoch in der Praxis
ein Aufrechnungsverbot üblicherweise vereinbart wird, sieht auch der Mustervertrag ein
solches Aufrechnungsverbot vor.
10. Als Entgelt für die zur Nutzung überlassenen Einrichtungsgegenstände
wird ein Betrag von € ............................. zuzüglich gesetzlicher Um-
satzsteuer vereinbart.
Als Entgelt für folgende vom Untervermieter dem Untermieter zu erbrin-
gende Leistungen ..................................................................
.........................................................................................
.........................................................................................
wird ein Betrag von € .................. zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer
vereinbart.
IV.
INSTANDHALTUNG, ERHALTUNG, VERÄNDERUNGEN
1. Der Mietgegenstand ist vom Untermieter pfleglich und unter größtmögli-
cher Schonung der Substanz zu behandeln und im übergebenen Zustand
unter Berücksichtigung einer natürlichen Abnützung bei bestimmungsge-
mäßem Gebrauch zu erhalten.
Der Untermieter hat den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten
Einrichtungen, Geräte (insbesondere Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Was-
serleitungs-, Beheizungs- und sanitäre bzw. technische Anlagen sowie Ge-
räte) und sonstiges Inventar regelmäßig zu warten.
Kommt der Untermieter dieser vereinbarten Wartungspflicht nicht nach,
kann der Untervermieter nach vergeblicher Aufforderung und angemesse-
ner Fristsetzung die Durchführung der notwendigen Arbeiten auf Kosten
des Untermieters vornehmen lassen.
Ernste Schäden des Hauses hat der Untermieter dem Untervermieter bei
sonstigem Schadenersatz unverzüglich anzuzeigen.

22
2. Vom Untermieter gewünschte Veränderungen bzw. Verbesserungen des
Mietgegenstandes bedürfen der ausdrücklichen Genehmigung des Unter-
vermieters, außer es handelt sich um geringfügige, die Interessen des
Vermieters oder anderer Hausbewohner nicht negativ berührende Ände-
rungen. Beabsichtigte Arbeiten am Mietgegenstand hat der Untermieter
dem Untervermieter unter detaillierter Angabe von Art und Umfang sowie
unter Benennung des/der für diese Arbeiten in Aussicht genommenen be-
fugten Gewerbetreibenden so rechtzeitig vorher anzuzeigen, dass der Un-
tervermieter alle seine eigenen Interessen sowie die des Hauses und der
übrigen Bewohner des Hauses wahrnehmen kann. Für die Einholung der
Genehmigung des Untervermieters wird die Schriftform empfohlen.
3. Variante a) Alle vom Untermieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen,
Verbesserungen und sonstigen Investitionen verbleiben bei Beendigung
des Untermietverhältnisses ohne Anspruch auf Ersatz im Mietgegenstand.
Ansprüche des Untermieters aus notwendigen Aufwendungen iSd § 1097
ABGB bleiben hiervon unberührt.
Variante b) Alle vom Untermieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen,
Verbesserungen und sonstigen Investitionen sind bei Beendigung des Un-
termietverhältnisses nach Wahl des Untervermieters entweder ohne An-
spruch auf Ersatz im bzw. am Mietgegenstand zu belassen oder es ist auf
Kosten des Untermieters der frühere Zustand wiederherzustellen.
Ansprüche des Untermieters aus notwendigen Aufwendungen iSd § 1097
ABGB bleiben hiervon unberührt.
Variante c) Alle vom Untermieter zulässigerweise vorgenommenen Veränderungen,
Verbesserungen und sonstigen Investitionen verbleiben bei Beendigung
des Untermietverhältnisses ohne Anspruch auf Ersatz, soweit nachstehend
nicht anders geregelt, im Mietgegenstand.

23
Ansprüche des Untermieters aus notwendigen Aufwendungen iSd § 1097
ABGB bleiben hiervon unberührt.
Für folgende Investitionen leistet der Untervermieter dem Untermieter
Ersatz ................................................................................
......................................................................................... .
Ersetzt werden, sofern im Einzelfall nicht Anderes vereinbart wird, bei
baulichen Veränderungen, die Errichtungskosten abzüglich ............... %
pro vollem Nutzungsjahr, bei allen anderen Investitionen der Anschaf-
fungswert abzüglich …………… % pro vollem Nutzungsjahr.
Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem Verlust dem Untervermieter ge-
genüber unter Vorlage von Rechnungen geltend zu machen. Alle Arbeiten
sind, ebenfalls bei sonstigem Anspruchsverlust, von befugten Gewerbe-
treibenden durchzuführen.
4. Ausdrücklich abbedungen werden allfällige darüber hinausgehende An-
sprüche gemäß §§ 1036, 1037 und 1097 ABGB.
5. Aus kurzfristigen Störungen der Wasserzufuhr, Energieversorgung sowie
Gebrechen aus Gas-, Licht-, Kanalisations-, Strom-, Wasserleitungen udgl
kann der Untermieter gegenüber dem Untervermieter keine Schadener-
satzansprüche ableiten, sofern den Untervermieter daran kein grobes Ver-
schulden trifft. Vom Untervermieter verschuldete Personenschäden sind
jedenfalls zu ersetzen.
6. Dem Untervermieter sowie den von ihm Beauftragten steht das Recht zu,
Besichtigungen des Mietgegenstandes, soweit dies im Interesse der Erhal-
tung oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist, zu den
üblichen Geschäftszeiten, nach vorheriger rechtzeitiger Anmeldung unter
Angabe des wichtigen Grundes vorzunehmen. Dabei sind die berechtigten

24
Interessen des Untermieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes
angemessen zu berücksichtigen.
Bei Gefahr in Verzug entfällt die Voranmeldepflicht.
V.
UNTERVERMIETUNG, VERPACHTUNG, WEITERGABE
Der Untermieter hat ohne vertragliche Regelung kein Weitergaberecht. Auch eine Gesellschaftsgründung
gilt als Weitergabe und muss daher gesondert vertraglich vereinbart werden.
Eine Änderung der Mehrheitsanteile an einer Gesellschaft ist jedoch keine Weitergabe, da
die Person des Untermieters (Gesellschaft) ident bleibt. Daher können Gesellschaftsanteile
problemlos übertragen werden.
Variante a) Dem Untermieter ist es ohne ausdrückliche Zustimmung des Untervermie-
ters nicht gestattet, sein im Mietgegenstand betriebenes Unternehmen
oder auch nur Teile davon gänzlich oder auch nur teilweise zu verpachten
oder das Unternehmen bzw den Mietgegenstand oder auch nur Teile da-
von auf eine sonstige, wie immer geartete Weise, entgeltlich oder unent-
geltlich, ganz oder teilweise Dritten zum Gebrauch zu überlassen.
Auch eine allfällige beabsichtige Gesellschaftsgründung bedarf der aus-
drücklichen Zustimmung des Untervermieters; die Einhaltung der Schrift-
form wird empfohlen.
Bei Verletzung dieses vertraglich vereinbarten Verpachtungs- bzw Weiter-
gabeverbotes verpflichtet sich der Untermieter für die Dauer des ver-
tragswidrigen Zustandes eine Konventionalstrafe in der Höhe von
€ ................. pro Monat zu bezahlen.
Variante b) Dem Untermieter wird vom Untervermieter das Recht eingeräumt, sein im
Mietgegenstand betriebenes Unternehmen zu verpachten. Es ist dem Un-
termieter aber ohne ausdrückliche Zustimmung des Untervermieters nicht
gestattet, das Unternehmen bzw den Mietgegenstand oder auch nur Teile

25
davon auf eine sonstige, wie immer geartete Weise, entgeltlich oder un-
entgeltlich, ganz oder zeitweise Dritten zum Gebrauch zu überlassen.
Auch eine allfällige beabsichtigte Gesellschaftsgründung bedarf der Zu-
stimmung des Untervermieters; wobei die Einhaltung der Schriftform
empfohlen wird. Bei Verletzung dieses vertraglich vereinbarten Weiterga-
beverbots verpflichtet sich der Untermieter für die Dauer des vertrags-
widrigen Zustandes eine Konventionalstrafe in der Höhe von € ……………
pro Monat zu bezahlen.
VI.
VEREINBARUNG BETREFFEND KÜNDIGUNGSGRÜNDE
Kurzinfo / Detailinfo
Variante a) Im Sinne des § 30 Abs 2 Zi 13 MRG wird folgender für den Untervermie-
ter/seine nahen Angehörigen/für das Unternehmen wichtiger und bedeut-
samer Umstand als besonderer Kündigungsgrund vereinbart: ............
.......................................................................................
....................................................................................... .
Variante b) Der Untervermieter verzichtet hiermit auf die Geltendmachung des Kün-
dungsgrundes wegen Eigenbedarfs gemäß § 30 Abs 2 Z 12 MRG.
Die Voraussetzung für diesen Kündigungsgrund ist eine schriftliche Vereinbarung, die schon
im Untermietvertrag getroffen werden muss. Inhalt dieser Vereinbarung muss eine bestimmte
Tatsache sein, die für den Untervermieter oder seine eintrittsberechtigten Personen
(Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie, Wahlkinder, Geschwister)
oder für das Unternehmen, für das der Untervermieter zeichnungsberechtigt ist, als wichtig
und bedeutsam anzusehen ist.
Welcher Umstand für den Untervermieter als wichtig und bedeutsam anzusehen ist, ist
eine Frage der Wertung im Einzelfall. Der häufigste Anwendungsfall in der Praxis ist die
Vereinbarung eines ganz konkreten, in der Zukunft liegenden Eigenbedarfs.
Als Beispiele für von der Rechtsprechung anerkannte Kündiguntsgründe seien genannt:
konkret geplante Ausweitung des Geschäftsbetriebes

26
Errichtung von Wohnungen für Arbeitnehmer des Betriebes des Untervermieters
konkret geplante Unternehmensgründung durch Sohn/Tochter
Als Kündigungsgrund wurde von der Rechtsprechung zB nicht anerkannt:
Konkurs oder Ausgleich des Untermieters
Überschreitung von Sperrstunden- bzw Öffnungszeitenvorschriften
teilweise Untervermietung
ausschließliche Verwendung zu einem bestimmten Geschäftszweck bei sonstiger
Kündigung
beabsichtigter Abbruch eines Hauses
Es wird aber darauf hingewiesen, dass die von der Rechtsprechung anerkannten Kündigungsgründe
ohnehin vom gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 12
MRG umfasst sind. Eine ausdrückliche Vereinbarung dieser Kündigungsgründe ist daher
nicht unbedingt notwendig, betont aber deren Bedeutung für das Untermietverhältnis.
VII.
KAUTION
Das Wesen einer Kaution besteht darin, dass sie dem Begünstigten (Untervermieter) Sicherstellung
für die sich aus dem Untermietvertrag ergebenden Ansprüche gewährt.
Variante a) Zur Sicherung für die vertragsgemäße Entrichtung des Untermietzinses
einschließlich der Betriebskosten, sonstigen vereinbarten Kosten, Steu-
ern, Gebühren und sonstigen Abgaben sowie für die ordnungsgemäße
Rückstellung des Mietgegenstandes samt allem Zubehör und Einhaltung al-
ler Bestimmungen dieses Vertrages verpflichtet sich der Untermieter bei
Vertragsabschluss eine Kaution in Höhe von € .................. in Form ei-
ner für die Dauer des Vertrages zusätzlich eines Monats nach Vertragsbe-
endigung unwiderruflichen abstrakten Bankgarantie zu leisten.
Die Abstraktheit der Bankgarantie führt dazu, dass die Bank, wenn der Garantiebetrag vom
Untervermieter geltend gemacht wird, diesen grundsätzlich auszuzahlen hat, ohne hinterfragen
zu können, ob dieser tatsächlich zu Recht abgerufen wurde. Allfällige Streitigkeiten
über das Bestehen des Anspruchs können erst danach ausgetragen werden. Allerdings kann
die Bank die Auszahlung dann verweigern, wenn die Inanspruchnahme rechtsmissbräuchlich
erfolgt, mit anderen Worten ganz offensichtlich jeder rechtlichen Grundlage entbehrt, also
zB. ganz offensichtlich gar keine Forderung des Untervermieters besteht.

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Variante b) Zur Sicherung für die vertragsgemäße Entrichtung des Untermietzinses
einschließlich der Betriebskosten, sonstigen vereinbarten Kosten, Steu-
ern, Gebühren und sonstigen Abgaben sowie für die ordnungsgemäße
Rückstellung des Mietgegenstandes samt allem Zubehör und Einhaltung al-
ler Bestimmungen dieses Vertrages verpflichtet sich der Untermieter bei
Vertragsabschluss für die Dauer des Vertrages eine Kaution in Höhe von €
........................ durch Übergabe eines auf diesen Betrag lautenden
nicht vinkulierten Sparbuches, das der Untermieter dem Untervermieter
zur Sicherstellung an Zahlung statt abtritt, zu leisten.
Die anlässlich des Untermietvertragsabschlusses erlegte Kaution ist grundsätzlich nach Beendigung
des Untermietverhältnisses, also zum Zeitpunkt der Rückgabe des Untermietobjekts,
zurückzugeben. Allerdings ist der Untervermieter zur Rückstellung der Kaution in der
Regel erst dann verpflichtet, wenn klargestellt ist, dass eine Forderung, für welche die
Kaution haften sollte, nicht mehr besteht oder nicht mehr entstehen kann, weshalb dem
Untervermieter eine angemessene Frist zuzuerkennen ist, um dies überprüfen zu können.
Sollte der Untervermieter berechtigte Forderungen aus dieser Kaution abgedeckt haben,
ist der Untermieter während der Dauer des Untermietverhältnisses zu einer entsprechen-
den Aufstockung der Kautionssumme auf den ursprünglichen Betrag innerhalb von einem
Monat verpflichtet.
VIII.
HAFTUNG
Soweit in diesem Vertrag nicht anders geregelt, haftet der Untermieter dem Untervermie-
ter gegenüber für alle schuldhaft verursachten Schäden, die diesem durch ihn selbst durch
in den Mietgegenstand aufgenommene Personen oder in seiner Einflusssphäre stehender
Dritte entstehen.
Der Untervermieter haftet, soweit in diesem Vertrag nicht anders geregelt, dem Untermie-
ter gegenüber ebenso für alle schuldhaft verursachten Schäden, die diesem durch ihn
selbst oder in seiner Einflusssphäre stehender Dritte entstehen.

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Zu den vom Untermieter in den Mietgegenstand aufgenommenen Personen bzw. sonstigen
in seiner Sphäre stehenden Dritten gehören zB. sämtliche Haushaltsangehörige des Untermieters,
ebenso aber Besucher oder auch Unternehmen, die im Auftrag des Untermieters
im Mietgegenstand Verrichtungen vornehmen.
Umgekehrt zählen zu den in der Sphäre des Untervermieters stehenden Dritten zB. Unternehmen,
die in seinem Auftrag Arbeiten am Mietgegenstand vornehmen.
In allen Fällen ist aber vorausgesetzt, dass der Schaden schuldhaft zugefügt wird. Liegt
kein Verschulden vor, wie zB. in Fällen höherer Gewalt, bleibt es dabei, dass der Schaden
endgültig jenen trifft, in dessen Vermögen er eingetreten ist. Das heißt, bei im Eigentum
des Untervermieters stehenden Gegenständen trifft der Schaden diesen, bei im Eigentum
des Untermieters stehenden Gegenständen den Untermieter.
IX.
KOSTEN UND GEBÜHREN Kurzinfo
1. Variante a) Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigen
Kosten, das sind € ...................... , trägt der Untermieter.
Variante b) Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigen
Kosten, das sind € ...................... , trägt der Untervermieter.
Variante c) Alle mit der Vergebührung dieses Vertrages verbundenen notwendigen
Kosten, das sind € ........................ , tragen beide Vertragspartner je
zur Hälfte.
Miet- und Pachtverträge (Bestandverträge) sind nur dann gebührenpflichtig, wenn über sie
eine Urkunde errichtet wird. Als Urkunde gilt auch die schriftliche Annahme eines Vertragsanbotes.
Berechnung der Gebühr:
Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus
• den vertraglich vereinbarten Leistungen und
• der vertraglich vereinbarten Laufzeit.
Die konkrete Gebühr beträgt:
a) Bei bestimmter Vertragsdauer: 1 % des Betrags, der sich aus der Multiplikation von Vertragsdauer
x Jahreswert der vertraglich vereinbarten Leistungen (höchstens aber dem
Achtzehnfachen des Jahreswertes) ergibt.

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Beispiel: Geschäftsraummietvertrag, Vertragsdauer 5 Jahre, monatlicher Bruttomietzins
(inkl. Betriebskosten, USt, etc. ) € 1.500,-, Jahreswert daher € 18.000,- (12 x € 1.500,-)
Vergebührung: € 18.000,- x 5 : 100 = € 900,-
b) Bei unbestimmter Vertragsdauer: 1 % des 3-fachen Jahreswertes
Beispiel: Geschäftsraummietvertrag, unbestimmte Vertragsdauer, monatlicher Bruttomietzins
(inkl. Betriebskosten, USt, etc. ) € 1.500,-, Jahreswert daher € 18.000,-
Vergebührung: € 18.000,- x 3 : 100 = € 540,-
Die Gebührenschuld entsteht grundsätzlich mit der Unterzeichnung beider Vertragspartner.
Die Gebühr ist zudem vom Untervermieter selbst zu berechnen und an das zuständige Finanzamt
(Achtung! Sonderzuständigkeiten) abzuführen. Dabei ist zu unterscheiden, ob
die Selbstberechnung mit oder ohne Parteienvertreter erfolgt. Bei Selbstberechnung ohne
Parteienvertreter ist die Gebühr bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Abschluss des
Untermietvertrags (also zB. Vertragsabschluss 20. Jänner, maßgeblich ist somit der 15.
März), unter Anführung des Verwendungszwecks (Untermietvertrag vom …) zu bezahlen.
Bis zu diesem Zeitpunkt muss dem Finanzamt auch eine Anmeldung über den Untermietvertrag
mittels amtlichen Vordrucks übermittelt werden. Auf dem Untermietvertrag selbst
ist ein Vermerk anzubringen, der den Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung
und die Unterschrift des Untervermieters enthalten muss.
Achtung! Werden mehrere Urkunden ausgefertigt, ist dieser Vermerk auf allen Gleichschriften
anzubringen, damit die Vertragsgebühr nur einmal zu entrichten ist. Wird dieser
Vermerk nicht angebracht, unterliegt auch die Gleichschrift der Vertragsgebühr.
2. Die Kosten einer allfälligen rechtsfreundlichen Vertretung oder Beratung
trägt jeder Vertragspartner für sich.
3. Variante a) Die angemessenen Kosten der Errichtung dieses Vertrages, das sind €
............................... , trägt der Untermieter
Variante b) Die angemessenen Kosten der Errichtung dieses Vertrages, das sind €
............................... , trägt der Untervermieter
Variante c) Die angemessenen Kosten der Errichtung dieses Vertrages, das sind €
............................... , tragen beide Vertragspartner je zur Hälfte.
Die Kosten der Errichtung des Vertrages sind jene, die z.B. ein Rechtsanwalt oder Notar
dafür in Rechnung stellt. Für die konkrete Höhe ist grundsätzlich der dafür bestehende
Rechtsanwalts- bzw. Notariatstarif maßgeblich, wobei allerdings die Vereinbarung von darunterliegenden
Pauschalbeträgen für die Vertragserrichtung durchaus üblich sind.

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4. Für Zwecke der Gebührenbemessung wird festgestellt, dass der auf das
Mietobjekt entfallende Gesamtmietzins einschließlich Betriebskosten und
Umsatzsteuer pro Jahr voraussichtlich € .................. beträgt.
X.
SONSTIGE BESTIMMUNGEN
1. Sämtliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit
einer gesonderten ausdrücklichen Vereinbarung; die Einhaltung der Schriftform wird
empfohlen.
Aus Beweisgründen wird Schriftlichkeit für Vertragsänderungen und Ergänzungen empfohlen.
2. Solange dem Untervermieter keine andere Zustelladresse des Untermieters schriftlich
zur Kenntnis gebracht wurde, erfolgen Zustellungen aller Art an seine in diesem Ver-
trag genannte Geschäftsanschrift mit der Wirkung, dass sie dem Untermieter als zu-
gekommen gelten.
3. Für allfällige Streitigkeiten aus diesem Untermietvertrag ist das Bezirksgericht des
Standortes des Mietgegenstandes zuständig.
Für Streitigkeiten aus Untermietverhältnissen ist laut Gesetz das Bezirksgericht, in dessen
Sprengel sich der Mietgegenstand befindet, zuständig.
4. Dieser Vertrag wird in zwei Ausfertigungen errichtet, wovon je eine für die beiden
Ort:
Datum:
Vertragspartner bestimmt ist.
Untervermieter Untermieter