Erlass vom 05.05.2009 Grundvermögen - Hausundgrund-iserlohn.de

Teil 

I 

H 1 (4) 

Seite 590 Bundessteuerblatt 2009 ´ Teil I Nr. 11 

Zu § 176 BewG 

Bewertungsgesetz 

Gleich lautende Erlasse 

der obersten FinanzbehoÈ rden der LaÈnder 

zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des 

Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts 

vom 5. Mai 2009 

Bewertung des GrundvermoÈ gens nach dem Sechsten Abschnitt 

des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes 

Abschnitt 1 

Begriff des GrundvermoÈ gens 

(1) 1 § 176 BewG bestimmt den Begriff des GrundvermoÈgens. 2 Dazu gehoÈren der Grund und Boden, die GebaÈude, 

die sonstigen Bestandteile und das ZubehoÈr (> Abschnitt 1 BewRGr). 3 Zum GrundvermoÈgen gehoÈren ebenso das 

Erbbaurecht (> Abschnitt 34) sowie das Wohnungs- und Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht 

nach dem Wohnungseigentumsgesetz (> Abschnitt 10). 

(2) 1 Das GrundvermoÈgen ist vom land- und forstwirtschaftlichen VermoÈgenabzugrenzen. 2 Zum land- und forstwirtschaftlichen 

VermoÈgen gehoÈrt, was einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt ist. 

3 

Nur wenn die in §§ 158 und 159 BewG genannten Voraussetzungen fuÈr die Zurechnung zum land- und forstwirtschaftlichen 

VermoÈgen nicht vorliegen, koÈnnen die WirtschaftsguÈter, insbesondere Grund und Boden sowie GebaÈude, 

zum GrundvermoÈgen gehoÈren. 

(3) 1 Die Abgrenzung zwischen GrundvermoÈgen und dem zum BetriebsvermoÈgen gehoÈrenden Grundbesitz 

(BetriebsgrundstuÈcke) ergibt sich aus § 176 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 95 und 99 BewG. 2 Nach § 95 Abs. 1 BewG 

umfasst das BetriebsvermoÈgen alle Teile eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 1 und 2 des Einkommensteuergesetzes, 

die bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum BetriebsvermoÈgen gehoÈren. 3 Grundbesitz der in § 97 

Abs. 1 BewG bezeichneten inlaÈndischen KoÈrperschaften, Personenvereinigungen und VermoÈgensmassen gehoÈrt 

grundsaÈtzlich zum BetriebsvermoÈgen. 4 Ein zum GesamthandsvermoÈgen einer Personengesellschaft im Sinne von 

§ 97 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BewG gehoÈrendes GrundstuÈck kann nach § 99 BewG nicht BetriebsvermoÈgen sein, wenn es 

ausschlieûlich oder fast ausschlieûlich der privaten LebensfuÈhrung eines, mehrerer oder aller Gesellschafter dient. 

(4) Nicht in das GrundvermoÈgen einzubeziehen sind nach § 176 Abs. 2 BewG BodenschaÈtze sowie Maschinen 

und sonstige Vorrichtungen aller Art einer Betriebsanlage (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche 

Bestandteile eines GebaÈudes oder, ohne Bestandteil eines GebaÈudes zu sein, Bestandteile des GrundstuÈcks sind. 

Hinweise 

Abgrenzung des GrundvermoÈ gens von den Betriebsvorrichtungen 

> Gleich lautende LaÈndererlasse vom 15.3.2006(BStBl I S. 314) 

Abschnitt 2 

GrundstuÈck 

(1) 1 Die wirtschaftliche Einheit des GrundvermoÈgens ist das GrundstuÈck. 2 Der Begriff ¹GrundstuÈckª ist dabei nicht 

gleichbedeutend mit dem Begriff des GrundstuÈcks im Sinne des BuÈrgerlichen Rechts. 3 Maûgebend ist nach § 2 BewG 

allein, was als wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs anzusehen ist. 4 Nach § 2 Abs. 2 BewG 

kann zu einer wirtschaftlichen Einheit nur Grundbesitz zusammengefasst werden, der demselben EigentuÈmer gehoÈrt. 

5 

FlaÈchen, die im Eigentum eines EigentuÈmers stehen, und FlaÈchen, die ihm und anderen Personen gemeinsam 

Ð gesamthaÈnderisch oder nach Bruchteilen Ð gehoÈren, koÈnnen daher keine wirtschaftliche Einheit bilden. 

(2) 1 Grenzt eine unbebaute FlaÈche an eine GrundstuÈcksflaÈche, die zum Beispiel mit einem Einfamilienhaus bebaut 

ist, koÈnnen beide FlaÈchen auch bei so genannter offener Bauweise selbststaÈndige wirtschaftliche Einheiten bilden. 

2 

Wird von einem groÈûeren GrundstuÈck eine TeilflaÈche verpachtet und errichtet der PaÈchter auf dieser FlaÈche ein 

GebaÈude, ist die TeilflaÈche als besondere wirtschaftliche Einheit zu bewerten. 

(3) Der Anteil des EigentuÈmers an gemeinschaftlichen HofflaÈchen oder Garagen ist nach § 157 Abs. 3 Satz 2 

BewG in das GrundstuÈck einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit diesem genutzt wird.

Nr. 11 Bundessteuerblatt 2009 ´ Teil I Seite 591 

Verpachtete TeilflaÈche 

> BFH vom 6.10.1978 (BStBl 1979 II S. 37) 

Wirtschaftliche Einheit bei offener Bauweise 

> BFH vom 16.2.1979 (BStBl II S. 279) 


Hinweise 

Abschnitt 3 

Bewertungsmaûstab 

1 2 

Bei der Bewertung des GrundvermoÈgens ist der gemeine Wert nach § 9 BewG zu Grunde zu legen. Dieser entspricht 

inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB. 

Gemeiner Wert = Verkehrswert 


Hinweise 

Abrundung/Aufrundung 

Ergeben sich bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts Euro-BetraÈge mit Nachkommastellen, sind diese grundsaÈtzlich 

jeweils in der fuÈr den Steuerpflichtigen guÈnstigsten Weise auf volle Euro-BetraÈge auf- bzw. abzurunden. Hinsichtlich 

der Ermittlung und des Ansatzes des Bodenwerts wird auf die Abschnitte 6und 7 verwiesen. 


Abschnitt 4 

Begriff des unbebauten GrundstuÈcks 

(1) Unbebaute GrundstuÈcke sind GrundstuÈcke, auf denen sich keine benutzbaren GebaÈude befinden. 

Hinweise 

GebaÈudebegriff 


(2) 1 Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des GebaÈudes. 2 Es muss den zukuÈnftigen Bewohnern 

oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden koÈnnen, die Wohnungen oder RaÈume 

des gesamten GebaÈudes zu benutzen. 3 Am Bewertungsstichtag muÈssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen 

sein. 4 GeringfuÈgige Restarbeiten, die uÈblicherweise vor dem tatsaÈchlichen Bezug durchgefuÈhrt werden 

(z. B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schlieûen die Bezugsfertigkeit nicht aus. 5 Auf die Abnahme durch 

die BauaufsichtsbehoÈrde kommt es nicht an. 6 Ist das GebaÈude am Bewertungsstichtag bezogen, begruÈndet dies die 

widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit. 

(3) 1 Bei der Entscheidung, ob ein GebaÈude bezugsfertig ist, ist auf das ganze GebaÈude und nicht auf einzelne 

Wohnungen oder RaÈume abzustellen. 2 Sind z. B. Wohnungen im Erdgeschoss vor dem Bewertungsstichtag, die uÈbrigen 

Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das GebaÈude als nicht bezugsfertig anzusehen. 3 Die 

Bewertung eines GrundstuÈcks im Zustand der Bebauung erfolgt nach § 196 BewG. 4 Dies ist z. B. der Fall, wenn bei 

einem BuÈrogebaÈude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig sind und bei anderen noch der vollstaÈndige Innenausbau 

fehlt. 5 Wird ein GebaÈude dagegen nur zum Teil fertig gestellt und der Innenausbau nach den WuÈnschen der 

kuÈnftigen Nutzer zuruÈckgestellt, ist das GebaÈude insgesamt als bezugsfertig anzusehen. 6 Bei abschnittsweise errichtetem 

GebaÈude ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges GebaÈude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung 

zu treffen. 7 Eine Errichtung in Bauabschnitten ist gegeben, wenn ein GebaÈude nicht in einem Zuge in planmaÈûig 

vorgesehenem Umfang bzw. im Rahmen der behoÈrdlichen Genehmigung bezugsfertig erstellt wird (z. B. wird anstelle 

des geplanten MietwohngrundstuÈcks zunaÈchst nur eine Wohnung im Erdgeschoss fertig gestellt). 8 Die VerzoÈgerung/ 

Unterbrechung darf jedoch nicht auf bautechnischen GruÈnden beruhen (z. B. Ûberwindung einer Frostperiode) und 

muss von gewisser Dauer Ð mindestens zwei Jahre Ð sein. 

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Errichtung in Bauabschnitten (Unterbrechung) 

> BFH vom 29. April 1987 (BStBl II S. 594) 

Hinweise 

(4) 1 Ein GebaÈude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des GebaÈudes oder der ZerstoÈrung keine 

auf Dauer benutzbaren RaÈume vorhanden sind (§ 178 Abs. 2 Satz 2 BewG). 2 Ein GebaÈude ist dem Verfall preisgegeben, 

wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das GebaÈude nach objektiven VerhaÈltnissen auf Dauer nicht 

mehr benutzt werden kann. 3 Die Verfallsmerkmale muÈssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte 

GebaÈude betreffen. 4 Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche SchaÈden an konstruktiven Teilen des GebaÈudes 

eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige RaÈumung nach 

sich ziehen wuÈrde. 5 Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der BauaufsichtsbehoÈrde zur sofortigen RaÈumung 

des GrundstuÈcks vorliegt; dabei ist gesondert zu pruÈfen, ob der Zustand von Dauer ist. 6 Hingegen wirken sich behebbare 

BaumaÈngel und BauschaÈden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungsund 

Reparaturarbeiten regelmaÈûig nur voruÈbergehend auf Art und Umfang der GebaÈudenutzung aus und betreffen 

nicht unmittelbar die Konstruktion des GebaÈudes. 7 Sie fuÈhren deshalb nicht dazu, ein GebaÈude als dem Verfall preisgegeben 

anzusehen. 8 Befinden sich auf dem GrundstuÈck GebaÈude, die auf Grund von Umbauarbeiten voruÈbergehend 

nicht benutzbar sind, gilt das GrundstuÈck als bebautes GrundstuÈck. 9 Sofern bereits vorhandene GebaÈude am Bewertungsstichtag 

wegen baulicher MaÈngel oder fehlender Ausstattungsmerkmale (z. B. Heizung, WohnungstuÈren) voruÈbergehend 

nicht benutzbar sind, liegt kein unbebautes GrundstuÈck vor. 10 Nicht zu erfassen sind jedoch GebaÈude, die 

infolge Entkernung keine bestimmungsgemaÈû benutzbaren RaÈume mehr enthalten, auch wenn dies nur voruÈbergehend 

der Fall ist. 11 Ein GebaÈude ist zerstoÈrt, wenn keine auf Dauer benutzbaren RaÈume vorhanden sind. 

Anordnung der BauaufsichtsbehoÈrde 


Entkernung 


Hinweise 


Abschnitt 5 

Bewertung von unbebauten GrundstuÈ cken 

(1) 1 Der Wert unbebauter GrundstuÈcke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Auûenanlagen abgegolten 

sind. 2 Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten GrundstuÈcks ist vom Bodenrichtwert auszugehen 

(§ 179 Satz 1 BewG). 3 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die von den GutachterausschuÈssen 

nach § 196 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flaÈchendeckend unter BeruÈcksichtigung 

des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt und den FinanzaÈmtern mitgeteilt werden. 

(2) 1 LaÈsst sich von den GutachterausschuÈssen kein Bodenrichtwert ermitteln, ist der Bodenwert aus den Bodenrichtwerten 

vergleichbarer FlaÈchen abzuleiten. 2 FuÈr Bauerwartungsland und Rohbauland gelten in diesen FaÈllen folgende 

WertansaÈtze: 

1. Bauerwartungsland 25 Prozent, 

2. Bruttorohbauland 50 Prozent und 

3. Nettorohbauland 75 Prozent 

des Bodenrichtwerts fuÈr vergleichbares erschlieûungsbeitragsfreies Bauland, sofern hierzu keine Angaben der GutachterausschuÈsse 

vorliegen. 

(3) 1 Bauerwartungsland sind FlaÈchen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche 

Nutzung in absehbarer Zeit tatsaÈchlich erwarten lassen. 2 Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende 

Darstellung dieser FlaÈchen im FlaÈchennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde 

oder auf die allgemeine staÈdtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gruÈnden. 3 Ist damit zu rechnen, dass die 

FlaÈchen in absehbarer Zeit (> Abschnitt 2 Abs. 7 BewRGr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen 

werden und daher gemaÈû § 159 BewG als GrundvermoÈgen anzusehen sind, werden diese FlaÈchen regelmaÈûig als 

Bauerwartungsland angesetzt. 4 Rohbauland sind FlaÈchen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB fuÈr eine bauliche 

Nutzung bestimmt sind, deren Erschlieûung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder GroÈûe fuÈr 

eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 5 Im Regelfall handelt es sich hierbei um groÈûere, unerschlossene 

GrundstuÈcksflaÈchen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches VermoÈgen verloren haben, selbst wenn sie 

noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 159 BewG). 6 Bruttorohbauland schlieût im Gegensatz zum 

Nettorohbauland die fuÈr oÈffentliche Zwecke benoÈtigten FlaÈchen des Planungsgebiets ein.


Abschnitt 6 

Ansatz der Bodenrichtwerte 

(1) 1 Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmaÈûige Ermittlung dem Bewertungsstichtag 

vorausging. 2 Somit kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsaÈchlich 

ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. 3 Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss 

flaÈchendeckend zu ermitteln. 4 Dabei bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die nach Art und Maû der 

Nutzung weitgehend uÈbereinstimmen. 5 FuÈr unbebaute baureife GrundstuÈcke, die mit den wertbeeinflussenden Merkmalen 

des BodenrichtwertgrundstuÈcksin der jeweiligen Bodenrichtwertzone uÈ bereinstimmen, ist der Bodenrichtwert 

anzusetzen. 6 Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere die Art und das Maû der baulichen Nutzung, das 

sich in der GeschossflaÈchenzahl und in der Anzahl der moÈglichen Geschosse ausdruÈcken kann, die GrundstuÈckstiefe 

und die GrundstuÈcksgroÈûe sowie die Unterteilung in erschlieûungsbeitragspflichtiges oder erschlieûungsbeitragsfreies 

Bauland. 7 Der Wert von GrundstuÈcken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalen des BodenrichtwertgrundstuÈcks 

abweichen, ist grundsaÈtzlich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses (> AbsaÈtze 2 bis 6) aus dem Bodenrichtwert 

der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. 8 Lagetypische Bodenrichtwerte koÈnnen zugrunde gelegt werden, wenn 

der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat. 9 Im Ûbrigen richtet sich die Ableitung des 

Bodenwerts nach § 179 Satz 4 BewG. 

(2) 1 Wird zu dem Bodenrichtwert eine GeschossflaÈchenzahl angegeben, ist bei GrundstuÈcken, deren GeschossflaÈchenzahl 

von der des BodenrichtwertgrundstuÈcks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten: 

Umrechnungskoeffizient fuÈr die GeschossflaÈchenzahl des zu bewertenden GrundstuÈcks 

Umrechnungskoeffizient fuÈr die GeschossflaÈchenzahl des BodenrichtwertgrundstuÈcks 

x Bodenrichtwert = Bodenwert/m 2 

2 Die Umrechnungskoeffizienten sind den Bewertungsstellen der FinanzaÈmter zusammen mit den Bodenrichtwerten 

mitzuteilen. 3 Liegen keine oÈrtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten Ð entsprechend Anlage 11 WertR 2006 Ð 

die Folgenden: 

GeschossflaÈchenzahl 

Umrechnungskoeffizient 

GeschossflaÈchenzahl 

Umrechnungskoeffizient 

0,4 0,66 1,4 1,19 

0,5 0,72 1,5 1,23 

0,6 0,78 1,6 1,28 

0,7 0,84 1,7 1,32 

0,8 0,90 1,8 1,36 

0,9 0,95 1,9 1,41 

1,0 1,00 2,0 1,45 

1,1 1,05 2,1 1,49 

1,2 1,10 2,2 1,53 

1,3 1,14 2,3 1,57 

2,4 1,61 

4 Weichen die GeschossflaÈchenzahlen des BodenrichtwertgrundstuÈcks oder des zu bewertenden GrundstuÈcks von den 

in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen 

(GFZ = GeschossflaÈchenzahl): 

(3) Sofern die GutachterausschuÈsse Umrechnungskoeffizienten in AbhaÈngigkeit von der GrundstuÈ cksgroÈûe vorgegeben 

haben, sind diese anzusetzen. 

(4) 1 Sofern die Bodenrichtwerte in AbhaÈngigkeit von der GrundstuÈ ckstiefe ermittelt worden sind, ist die GrundstuÈcksflaÈche 

in Vorder- und Hinterland aufzuteilen. 2 Dabei ist die GrundstuÈcksflaÈche nach ihrer Tiefe in Zonen zu gliedern, 

deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet. 

(5) 1 FuÈr Frei- und VerkehrsflaÈchen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener 

Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung des Bodenrichtwerts eingeflossen ist. 2 Die HoÈhe des 

Abschlags ist unter BeruÈcksichtigung der VerhaÈltnisse des Einzelfalls zu bemessen. 

(6) 1 Hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert fuÈr erschlieûungsbeitragspflichtiges Bauland festgelegt, 

ist dieser Richtwert maûgebend, solange die Erschlieûungsbeitragspflicht besteht. 2 Die Beitragspflicht kann auch 

dann noch bestehen, wenn die Erschlieûungsmaûnahmen bereits abgeschlossen wurden. 3 Auf den tatsaÈchlichen 

Erschlieûungszustand kommt es somit nicht an. 

(7) 1 Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts nach den AbsaÈtzen 2 bis 6 koÈnnen nebeneinander in Betracht kommen. 

2 

Sind die vom oÈrtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten fuÈr die GeschossflaÈchenzahl, 

GrundstuÈcksgroÈûe oder GrundstuÈckstiefe (> Abs. 2 bis 4) aus erschlieûungsbeitragsfreien GrundstuÈcken abgeleitet 

worden, wie z. B. auch die in der Anlage 11 WertR 2006 (> Abs. 2) dargestellten Umrechnungskoeffizienten, sind die 

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erschlieûungsbeitragspflichtigen GrundstuÈcke vor Anwendung der Umrechnungskoeffizienten zunaÈchst auf einen 

erschlieûungsbeitragsfreien Zustand umzurechnen. 3 Die HoÈhe der ErschlieûungsbeitraÈge, insbesondere fuÈr Kanalanlagen 

und Straûenausbau, sind nach den Vorgaben des Gutachterausschusses zu beruÈcksichtigen. 4 Der Bodenwert 

ist zunaÈchst aus den AbsaÈtzen 2 bis 4 abzuleiten. 5 Von dem abgeleiteten Bodenwert sind die Anpassungen nach den 

AbsaÈtzen 5 und 6 vorzunehmen. 6 Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden. 

(8) Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, OberflaÈchenbeschaffenheit und Beschaffenheit 

des Baugrundes, LaÈrm-, Staub- oder GeruchsbelaÈstigungen, Altlasten sowie Auûenanlagen bleiben auûer Ansatz. 

Hinweise 

Abweichende GeschossflaÈchenzahl 

Beispiel 1: 

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines GrundstuÈcks betraÈgt 150 EUR/m 2 bei einer GeschossflaÈchenzahl von 

0,8. Das zu bewertende GrundstuÈck hat eine zulaÈssige GeschossflaÈchenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m 2 betraÈgt: 

0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer GeschossflaÈchenzahl von 0,6) 

0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer GeschossflaÈchenzahl von 0,8) x 150,00 EUR/m2 = 130,00 EUR/m 2 

Beispiel 2: 

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines GrundstuÈcks betraÈgt 150,00 EUR/m 2 bei einer GeschossflaÈchenzahl 

von 0,8. Das zu bewertende GrundstuÈck hat eine zulaÈssige GeschossflaÈchenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m 2 

betraÈgt nach der oben angefuÈhrten Formel: 



Beispiel 3: 

Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines GrundstuÈcks betraÈgt 215 EUR/m 2 (erschlieûungsbeitragspflichtig/noch 

zu leistende ErschlieûungsbeitraÈge: 40 EUR/m 2 ; GFZ = 1,2). Das GrundstuÈck ist 800 m 2 groû und erschlieûungsbeitragsfrei 

(GFZ 1,6). 

Bodenrichtwert (erschlieûungsbeitragspflichtig) 215,00 EUR/m 2 

+ ErschlieûungsbeitraÈge 40,00 EUR/m 2 

Bodenrichtwert (erschlieûungsbeitragsfrei) 255,00 EUR/m 2 

Anpassung wegen abweichender GeschossflaÈchenzahl nach Anlage 11 WertR 2006 

Umrechnungsfaktor: 



Wert des Grund und Bodens 

800 m 2 x 296,72 EUR/m 2 

237 376,00 EUR 

Anzusetzender Bodenrichtwert 

Zum 3.1.2009 wird ein unbebautes GrundstuÈck verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2006 

einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m 2 ermittelt. In seiner Sitzung im April 2009 ermittelt der Gutachterausschuss zum 

31.12.2008 einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m 2 . Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt 

erst im Mai 2009 mit. 

Bei der Bewertung des unbebauten GrundstuÈcks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m 2 

ausgehen. Dies ist der turnusmaÈûig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert. 

Erschlieûungsbeitragsrechtlicher Zustand des GrundstuÈcks 

> BFH vom 18.8.2005 (BStBl II 2006S. 5) 

Umrechnungskoeffizienten fuÈ r GeschossflaÈchenzahl 

> BFH vom 12.7.2006(BStBl II S. 742) 

Umrechnungskoeffizienten fuÈ r GrundstuÈ cksgroÈûe 


Abschnitt 7 

Ansatz des Bodenwerts 

1 2 

Der nach Abschnitt 6 ermittelte Bodenwert pro m ist auf volle Cent abzurunden und ergibt multipliziert mit der 

GrundstuÈcksflaÈche den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert). 2 Der Bodenwert ist auf volle Euro abzurunden.



Abschnitt 8 

Begriff des bebauten GrundstuÈcks 

(1) 1 Bebaute GrundstuÈcke sind GrundstuÈcke, auf denen sich benutzbare GebaÈude befinden. 2 Wegen der Tatbestandsmerkmale 

Benutzbarkeit und Bezugsfertigkeit wird auf Abschnitt 4 hingewiesen. 

(2) Wird ein GebaÈude in Bauabschnitten errichtet, ist der fertig gestellte Teil als benutzbares GebaÈude anzusehen 

(> Abschnitt 4 Abs. 3). 

(3) 1 Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten GrundstuÈcks gehoÈren der Grund und Boden, die GebaÈude, die 

Auûenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das ZubehoÈr (> Abschnitt 1 Abs. 1). 2 Nicht einzubeziehen 

sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen (> Abschnitt 1 Abs. 4). 

(4) 1 Zum Grund und Boden gehoÈren die bebaute FlaÈche und die mit dem GebaÈude im Zusammenhang stehende 

unbebaute FlaÈche, insbesondere der Hofraum sowie Haus- und Vorgarten. 2 Bei einer hieran anschlieûenden groÈûeren 

unbebauten FlaÈche ist fuÈr die Beurteilung, was als wirtschaftliche Einheit gilt, die Verkehrsanschauung maûgebend 


(5) 1 Wesentliche Bestandteile des GrundstuÈcks sind auch die GebaÈude und die mit GebaÈuden verbundenen Anbauten 

(z. B. WintergaÈrten). 2 Im Grundbesitzwert zu erfassen sind die NebengebaÈude, wenn sie auf dem mit dem 

HauptgebaÈude bebauten GrundstuÈck stehen (z. B. Garagen). 3 NebengebaÈude, die getrennt von dem HauptgebaÈude, 

z. B. auf der anderen Straûenseite stehen, sind regelmaÈûig als eigene wirtschaftliche Einheit zu bewerten. 

Hinweise 



GebaÈudebegriff 



Abschnitt 9 

GrundstuÈ cksarten 

(1) 1 Bei bebauten GrundstuÈcken wird nach § 181 BewG zwischen folgenden GrundstuÈcksarten unterschieden. 

GrundstuÈcksart Voraussetzungen 

1. Ein- und ZweifamilienhaÈuser Ð WohngrundstuÈcke mit bis zu zwei Wohnungen; 

Ð Mitbenutzung fuÈr betriebliche oder oÈffentliche Zwecke zu weniger als 

50 Prozent Ð berechnet nach der Wohn- oder NutzflaÈche Ð ist unschaÈdlich, 

soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus 

wesentlich beeintraÈchtigt wird; 

Ð kein Wohnungseigentum nach Nr. 3. 

2. MietwohngrundstuÈcke Ð GrundstuÈcke, die zu mehr als 80 Prozent Ð berechnet nach der Wohnoder 

NutzflaÈche Ð Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und ZweifamilienhaÈuser 

im Sinne der Nr. 1 oder Wohnungseigentum nach Nr. 3 sind. 

3. Wohnungs- und Teileigentum Ð Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung 

mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu 

dem es gehoÈrt (§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz Ð WEG). 

Ð Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden 

RaÈumen eines GebaÈudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem 

gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehoÈrt (§ 1 Abs. 3 WEG). 

4. GeschaÈftsgrundstuÈcke Ð GrundstuÈcke, die zu mehr als 80 Prozent Ð berechnet nach der Wohnoder 

NutzflaÈche Ð eigenen oder fremden betrieblichen oder oÈffentlichen 

Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 3 sind. 

5. gemischt genutzte GrundstuÈcke Ð GrundstuÈcke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen 

oder oÈffentlichen Zwecken dienen und keine GrundstuÈcke im Sinne 

der Nr. 1 bis 4 sind. 

6. sonstige bebaute GrundstuÈcke Ð GrundstuÈcke, die nicht unter die Nr. 1 bis 5 fallen. 

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2 

Die GrundstuÈcksart ist fuÈr die Zuordnung des Bewertungsverfahrens von entscheidender Bedeutung (> § 182 BewG, 

Abschnitt 11). 3 Die Abgrenzung der GrundstuÈcksarten ist nach dem VerhaÈltnis der Wohn- u. NutzflaÈche vorzunehmen. 

4 Maûgeblich ist die WohnflaÈche nach der WohnflaÈchenverordnung (WoFlV). 5 Ist die WohnflaÈche bis zum 

31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung 

(> § 5 WoFlV), soweit nach dem 31. Dezember 2003 keine baulichen Ønderungen an dem Wohnraum vorgenommen 

worden sind, die eine Neuberechnung erforderlich machen. 6 Abzustellen ist auf die tatsaÈchliche Nutzung am Bewertungsstichtag. 

(2) 1 Bei der Festlegung der GrundstuÈcksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. 2 Dies gilt 

auch, wenn sich auf einem GrundstuÈck mehrere GebaÈude oder GebaÈudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung 

befinden. 

(3) 1 § 181 Abs. 9 BewG definiert die Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne. 2 Eine Wohnung ist hiernach die 

Zusammenfassung einer Mehrheit von RaÈumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein muÈssen, dass die FuÈhrung 

eines selbststaÈndigen Haushalts moÈglich ist. 3 Die Zusammenfassung einer Mehrheit von RaÈumen muss eine von 

anderen Wohnungen oder RaÈumen, insbesondere WohnraÈumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit 

bilden, einen selbststaÈndigen Zugang haben und mindestens eine WohnflaÈche von 23 Quadratmeter aufweisen. 

4 

Auûerdem ist erforderlich, dass die fuÈr die FuÈhrung eines selbststaÈndigen Haushalts notwendigen NebenraÈume 

(KuÈche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. 

Hinweise 

Wohn-/NutzflaÈche nach WoFlV 

> Verordnung zur Berechnung der WohnflaÈche vom 25.11.2003 (BGBl I S. 2346) 

Abschnitt 10 

Wohnungs- und Teileigentum 

(1) 1 Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt als ein GrundstuÈck im Sinne des Bewertungsgesetzes 

(§ 176 Abs. 1 Nr. 3 BewG). 2 Wohnungseigentum und Teileigentum werden nach § 2 WEG entweder durch vertragliche 

EinraÈumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begruÈndet. 3 Nach § 3 WEG kann Sondereigentum 

auch an RaÈumen in einem erst zu errichtenden GebaÈude eingeraÈumt werden. 4 Ebenso ist die Teilung durch 

den EigentuÈmer auch bei einem erst noch zu errichtenden GebaÈude moÈglich (§ 8 Abs. 1 WEG). 5 Die rechtliche 

ZusammenfuÈhrung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil bildet von Beginn an Wohnungseigentum oder Teileigentum 

im Sinne des § 1 Abs. 2 und 3 WEG. 

(2) 1 Das Wohnungs-/Teileigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs. 

2 Schenkungsteuerrechtlich gilt das Wohnungs-/Teileigentum bereits dann als entstanden, wenn die TeilungserklaÈrung 

beurkundet ist und die Anlegung des Grundbuchs beantragt werden kann (R 23 Abs. 1 ErbStR). 3 Dies 

gilt sowohl fuÈr am Bewertungsstichtag noch nicht bezugsfertige GebaÈude als auch fuÈr bereits bestehende GebaÈude. 

(3) 1 Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungs-/Teileigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil 

an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehoÈrt. 2 Sind bei einem Wohnungseigentum 

mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsaÈtzlich zu einer wirtschaftlichen 

Einheit zusammenzufassen. 3 Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsaÈchlichen Gegebenheiten der 

Verkehrsanschauung entgegenstehen. 4 Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar uÈbereinander oder 

nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, dass sie sich als ein RaumkoÈrper darstellen, bilden sie eine 

wirtschaftliche Einheit. 5 Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum 

stehenden Wohnungen im GebaÈude befinden, sind nach der Verkehrsanschauung mehrere wirtschaftliche 

Einheiten anzunehmen. 

(4) 1 Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am GrundstuÈck 

verbunden sind, und liegen mithin zivilrechtlich mehrere selbststaÈndige Wohnungseigentumsrechte vor, ist trotz des 

tatsaÈchlichen Aneinandergrenzens und der Eintragung auf ein gemeinsames Wohnungsgrundbuchblatt eine Zusammenfassung 

zu einer einheitlichen wirtschaftlichen Einheit nicht moÈglich. 2 Werden mehrere Wohnungen durch groÈûere 

bauliche Maûnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet und sind sie danach nicht mehr ohne groÈûere bauliche 

VeraÈnderungen getrennt veraÈuûerbar, bilden sie nur eine wirtschaftliche Einheit. 3 Dies gilt entsprechend fuÈr die bauliche 

Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum. 

(5) 1 ZubehoÈ rraÈume, insbesondere KellerraÈume und sonstige AbstellraÈume, die der GrundstuÈckseigentuÈmer gemeinsam 

mit seinem Miteigentumsanteil nutzt, sind ohne RuÈcksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche 

Einheit einzubeziehen. 2 GehoÈren zu der Wohnung auch Garagen, sind sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums 

einzubeziehen (§ 157 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 und 2 BewG). 3 Es kommt nicht 

darauf an, ob sich die Garagen auf dem GrundstuÈck der Eigentumswohnungsanlage oder auf einem GrundstuÈck in der 

naÈheren Umgebung befinden. 4 An AbstellplaÈtzen auûerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begruÈndet 

werden. 5 Derartige AbstellplaÈtze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung 

einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden koÈnnen.


Entstehung eines Wohnungs-/Teileigentums 


Hinweise 

Wohnungen als wirtschaftliche Einheit 

> BFH vom 1.4.1987 (BStBl II S. 840) und vom 1.8.1990 (BStBl II S. 1016) 


Abschnitt 11 

Zuordnung zu den Bewertungsverfahren 

(1) 1 Der Wert eines GrundstuÈcks ist entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder 

dem Sachwertverfahren zu bemessen. 2 Welches Verfahren fuÈr die zu bewertende wirtschaftliche Einheit anzuwenden 

ist, richtet sich nach der GrundstuÈ cksart der wirtschaftlichen Einheit (> § 181 BewG, Abschnitt 9). 

(2) Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist fuÈr das Wohnungseigentum, das Teileigentum und fuÈr die 

Ein- und ZweifamilienhaÈuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder 

Vergleichsfaktoren ermittelt hat. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung verliegenden Unterlagen zu Vergleichspreisen 

zuruÈckgegriffen werden. 

(3) 1 Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) ist fuÈr GeschaÈftsgrundstuÈcke und gemischt genutzte GrundstuÈcke 

anzuwenden, fuÈr die sich auf dem oÈrtlichen GrundstuÈcksmarkt eine uÈbliche Miete ermitteln laÈsst. 2 Das Verfahren 

ist nicht anzuwenden, wenn zwar eine tatsaÈchliche Miete vereinbart ist, jedoch keine uÈbliche Miete ermittelt werden 

kann, da in einem solchen Fall ein Vergleich nicht moÈglich ist. 3 MietwohngrundstuÈcke sind stets im Ertragswertverfahren 

zu bewerten. 4 Ist in diesen FaÈllen weder eine tatsaÈchliche Miete vorhanden noch eine ortsuÈbliche Miete ermittelbar, 

ist die Miete zu schaÈtzen. 

(4) 1 Das Sachwertverfahren ist fuÈr die Bewertung der sonstigen bebauten GrundstuÈcke heranzuziehen. 2 DaruÈber 

hinaus ist das Sachwertverfahren das Auffangverfahren fuÈr 

Ð das Wohneigentum, das Teileigentum und fuÈr Ein- und ZweifamilienhaÈuser, wenn das Vergleichswertverfahren 

mangels Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren nicht anwendbar ist; 

Ð GeschaÈftsgrundstuÈcke und gemischt genutzte GrundstuÈcke, fuÈr die sich auf dem oÈrtlichen GrundstuÈcksmarkt keine 

uÈbliche Miete ermitteln laÈsst. 

(5) Befinden sich auf einem GrundstuÈck nicht nur GebaÈude oder GebaÈudeteile, die im Ertragswertverfahren zu 

bewerten sind, erfolgt die Wertermittlung fuÈr die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren. 

Hinweise 

Betriebsaufspaltung/Konzernverbund 

Beispiel: 

Im Rahmen einer Betriebsaufspaltung uÈberlaÈsst das Besitzunternehmen einem Betriebsunternehmen ein 

GeschaÈftsgrundstuÈck. Eine ortsuÈbliche Miete ist nicht ermittelbar. Das GrundstuÈck ist daher nicht im Ertragswertverfahren, 

sondern im Sachwertverfahren zu bewerten. 


Abschnitt 12 

Vergleichswertverfahren 

(1) 1 Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten 

GrundstuÈcks entweder aus Vergleichspreisen (> Abs. 2) fuÈr vergleichbare GrundstuÈcke oder aus Vergleichsfaktoren 

(> Abs. 3) abgeleitet. 2 Der Vergleichswert bebauter GrundstuÈcke umfasst den Boden- und GebaÈudewert. 

(2) 1 Im Vergleichspreisverfahren nach § 183 Abs. 1 BewG sind Kaufpreise solcher GrundstuÈcke heranzuziehen, 

die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden GrundstuÈck hinreichend uÈbereinstimmen 

(VergleichsgrundstuÈcke). 2 Eine hinreichende Ûbereinstimmung der Zustandsmerkmale der VergleichsgrundstuÈcke 

liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, Art und Maû der baulichen Nutzung, GroÈûe, Erschlie- 

Teil 

I 

H10 

H11

Teil 

I 

H 12 (3,4) 


ûungszustand und Alter des GebaÈudes mit dem zu bewertenden GrundstuÈck weitgehend uÈbereinstimmen bzw. die 

Abweichungen in sachgerechter Weise (> Abs. 4) beruÈcksichtigt werden koÈnnen. 3 Voraussetzung fuÈr die Anwendung 

des Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise; ausnahmsweise kann auch 

ein Vergleichspreis genuÈgen. 4 Vorrangig ist auf die von den GutachterausschuÈssen fuÈr GrundstuÈckswerte mitgeteilten 

Vergleichspreise zuruÈckzugreifen. 5 Liegen mehrere Vergleichspreise vor, soll der Durchschnittswert angesetzt werden. 

6 Sofern der Gutachterausschuss nur Durchschnittskaufpreise (Kaufpreismittel) aus einer Vielzahl von KauffaÈllen einer 

GrundstuÈcksart ohne BeruÈcksichtigung unterschiedlicher wertbeeinflussender Merkmale abgeleitet hat, sind diese als 

Vergleichspreise nicht geeignet. 7 Soweit von den GutachterausschuÈssen keine Vergleichspreise vorliegen, kann das 

zustaÈndige Finanzamt geeignete Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen beruÈcksichtigen. 

(3) 1 Anstelle von Vergleichspreisen koÈnnen auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom oÈrtlichen Gutachterausschuss 

fuÈr GrundstuÈckswerte fuÈr geeignete Bezugseinheiten, z. B. die WohnflaÈche (GebaÈudefaktor) oder 

den erzielbaren jaÈhrlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). 2 Beziehen sich 

die Vergleichsfaktoren nur auf den GebaÈudewert, ist der Bodenwert zusaÈtzlich nach Maûgabe des § 179 BewG zu 

ermitteln. 

(4) 1 Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der VergleichsgrundstuÈcke bzw. der GrundstuÈcke, fuÈr die Vergleichsfaktoren 

bebauter GrundstuÈcke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden GrundstuÈcks ab, so 

sind diese Abweichungen durch Zu- oder AbschlaÈge nach Vorgabe des oÈrtlichen Gutachterausschusses fuÈr GrundstuÈckswerte 

zu beruÈcksichtigen. 2 Stehen vom oÈrtlichen Gutachterausschuss zur BeruÈcksichtigung dieser Abweichungen 

keine Anpassungsfaktoren (z. B. Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten) zur VerfuÈgung, kann eine hinreichende 

Ûbereinstimmung noch unterstellt werden, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden 

GrundstuÈcks, wie z. B. die Wohn-/NutzflaÈche des GebaÈudes, die GrundstuÈcksgroÈûe oder das Alter des GebaÈudes, um 

hoÈchstens jeweils 20 Prozent vom VergleichsgrundstuÈck abweichen. 3 Besonderheiten, insbesondere die den Wert 

beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und oÈffentlich-rechtlicher Art, werden in dem typisierenden 

Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und 2 BewG nicht beruÈcksichtigt (§ 183 Abs. 3 BewG). 

Vergleichsfaktoren 

Beispiel: 

Hinweise 

Der GrundstuÈcksmarktbericht des oÈrtlichen Gutachterausschusses fuÈr GrundstuÈckswerte enthaÈlt im Zusammenhang 

mit der Darstellung von Vergleichsfaktoren fuÈr Wohnungseigentum u. a. folgende Angaben: 

1. Definition der Musterwohnung: 

Ð GroÈûe (WohnflaÈche): 80 m 2 

Ð Geschosslage: 1. OG 

Ð Ausstattung: durchschnittlich (mittel) 

Ð Unterhaltungszustand: baujahrtypisch 

Ð Vermietung: unvermietet 

Ð Garage/Stellplatz: nicht enthalten 

2. Vergleichsfaktoren je Quadratmeter WohnflaÈche 

Die Werte sind umgerechnet auf die 

definierte Musterwohnung. 

Baujahrsklasse 

1920 bis 1944 1945 bis 1960 

Stadtbezirk Wohnlage EUR/m 2 WohnflaÈche 

A 

B 

gut 1 700 1 800 

mittel 1 500 1 650 

einfach 1 350 1 500 

gut 1 900 1 850 

mittel 1 700 1 650 

einfach 1 500 1 550 

Garagen und StellplaÈtze sind bei diesen Werten nicht beruÈcksichtigt.


3. Anwendung der Vergleichsfaktoren 

Liegt z. B. eine im Jahr 1950 errichtete Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) mit einer WohnflaÈche von 70 m 2 

im Stadtbezirk A in guter Wohnlage, weicht sie im Vergleich zur Musterwohnung mit einer Differenz von 10 m 2 

geringfuÈgig ab (Abweichung nicht mehr als 20 Prozent von 80 m 2 ). Deshalb kann der Vergleichswert (Grundbesitzwert) 

unmittelbar durch Anwendung des Vergleichsfaktors ermittelt werden: 

70 m 2 WohnflaÈche x 1 800 EUR/m 2 = 126000 EUR 

WuÈrde die WohnflaÈche der zu bewertenden Eigentumswohnung (Wohnungseigentum) nur 60 m 2 betragen 

(Abweichung im Vergleich zur Musterwohnung uÈber 20 Prozent von 80 m 2 ), waÈre eine Anwendung des Vergleichsfaktors 

nur moÈglich, wenn der Gutachterausschuss zusaÈtzlich entsprechende Umrechnungskoeffizienten hinsichtlich 

unterschiedlicher WohnflaÈchen ermittelt und mitgeteilt hat. 

Zu §§ 184 bis 188 BewG 

Abschnitt 13 

Allgemeine GrundsaÈtze des Ertragswertverfahrens 

1 Im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG wird der Grundbesitzwert (Ertragswert) aus der Summe 

von Bodenwert (Bodenertragswert) und GebaÈudewert (GebaÈudeertragswert) gebildet. 2 Der Bodenwert ist wie bei 

einem unbebauten GrundstuÈck nach Maûgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3 Der GebaÈudewert ist getrennt vom 

Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. 4 Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Auûenanlagen, 

sind regelmaÈûig mit dem Ertragswert abgegolten. 5 Als Ertragswert (Grundbesitzwert) ist mindestens der Bodenwert 

anzusetzen. 

Ûberblick uÈber das Verfahren (Schema): 

Bodenrichtwert 

(ggf. angepasster Bodenwert) 

Hinweise 

Rohertrag (Jahresmiete bzw. uÈbliche Miete) 

(§ 185 Abs. 1, § 186 BewG) 

./. 

Bewirtschaftungskosten 

(§ 185 Abs. 1, § 187 BewG) 

= 

Reinertrag des GrundstuÈcks 

(§ 185 Abs. 1 BewG) 

./. 

Bodenwertverzinsung/ 

Bodenwert x Liegenschaftszinssatz 

(§ 179, § 185 Abs. 2, § 188 BewG) 

= 

GebaÈudereinertrag (> 0 Euro) 

(§ 185 Abs. 2 BewG) 

X X 

GrundstuÈcksflaÈche 

VervielfaÈltiger 

(§ 185 Abs. 3 BewG) 

= = 

Bodenwert 

(§ 179, § 184 Abs. 2 BewG) 

GebaÈudeertragswert 

(§ 185 Abs.1 bis 3 BewG) 

t t 

Ertragswert = Grundbesitzwert 

(§ 184 Abs. 3 BewG) 

Teil 

I 

H13

Teil 

I 

H14 


Abschnitt 14 

Rohertrag (§ 186 BewG) 

(1) 1 Rohertrag ist das Entgelt, das der Mieter oder PaÈchter fuÈ r die Benutzung des bebauten GrundstuÈcks 

nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen, umgerechnet auf zwoÈ lf Monate, zu 

zahlen hat. 2 Das gilt auch fuÈr oÈffentlich gefoÈrderte Wohnungen. 3 Neben der vertraglich vereinbarten Miete rechnen 

zum Entgelt auch 

Ð Mieteinnahmen fuÈr StellplaÈtze, 

Ð Mieteinnahmen fuÈr NebengebaÈude, z. B. fuÈr Garagen, 

Ð VerguÈtungen fuÈr auûergewoÈhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber 

neben der Raumnutzung auf Grund des Mietvertrags gewaÈhrt werden (z. B. Reklamenutzung sowie fuÈr das Aufstellen 

von Automaten), 

Ð VerguÈtungen fuÈr Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugute kommen 

(z. B. zusaÈtzliche Mieteinnahmen fuÈr die Verkabelung des GebaÈudes zwecks DatenfernuÈbertragung, fuÈr den 

Einbau einer Klimaanlage oder fuÈr die Nutzung eines Schwimmbads), 

Ð UntermietzuschlaÈge, 

Ð BaukostenzuschuÈsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind, 

Ð Zahlungen des Mieters an Dritte fuÈr den EigentuÈmer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 der 

II. BV oder § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt (z. B. Erschlieûungskosten), 

Ð Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu beruÈcksichtigen 

waÈren (z. B. die Ûbernahme der GrundstuÈcksverwaltung), 

Ð um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Ûberlassung des GrundstuÈcks entfallen. 

4 

Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind insbesondere 

Ð Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden (> Abschnitt 15), 

Ð Einnahmen fuÈr die Ûberlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen, 

Ð Einnahmen fuÈr die Ûberlassung von EinrichtungsgegenstaÈnden (z. B. bei moÈblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, 

Studentenwohnheimen), 

Ð Dienstleistungen, die nicht die GrundstuÈcksnutzung betreffen (Reinigungsdienste), 

Ð Zuzahlungen Dritter auûerhalb des MietverhaÈltnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers), 

Ð AufwendungszuschuÈsse im oÈffentlich gefoÈrderten Wohnungsbau, 

Ð die Umsatzsteuer. 

5 6 7 

Bei dem Entgelt handelt es sich um eine Sollmiete. Auf die tatsaÈchlich gezahlte Miete kommt es nicht an. Bei Mietausfall 

ist somit trotz des geringeren Ertrags eine Bewertung auf der Grundlage der vereinbarten Miete vorzunehmen. 

8 

Bei mehrstoÈckigen MietverhaÈltnissen berechnet sich die Jahresmiete nach den BetraÈgen, die der oder die Mieter 

(Hauptmieter) an den Vermieter (EigentuÈmer) vereinbarungsgemaÈû zu zahlen haben. 9 Hierzu zaÈhlen auch UntermietzuschlaÈge. 

(2) 1 In den FaÈllen der Betriebsaufspaltung ist vorbehaltlich des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG von der zwischen 

dem Besitzunternehmen und dem Betriebsunternehmen vertraglich vereinbarten Miete auszugehen. 2 Ist das GrundstuÈck 

oder ein Teil davon am Bewertungsstichtag nicht vermietet (z. B. Leerstand bei Mieterwechsel oder wegen 

Modernisierung), ist die uÈ bliche Miete anzusetzen. 

Hinweise 

Betriebsaufspaltung 

Beispiel: 

U vermietet als EigentuÈmer ein GeschaÈftsgrundstuÈck an die U-GmbH zur AusuÈbung ihrer gewerblichen TaÈtigkeit 

(tatsaÈchliche Miete 20 EUR/m 2 NutzflaÈche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und 

sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am 15.01.2009 stirbt U, Erbe ist S. Die uÈbliche Miete 

betraÈgt 14 EUR/m 2 . 

Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 Prozent von der uÈblichen 

Miete abweicht (Abweichung rd. 43 Prozent), ist die uÈbliche Miete nach § 186Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zum 

Bewertungsstichtag anzusetzen.


Gestaffelte MietaÈnderung 

Beispiel: 

V vermietete als EigentuÈmer ab dem 1.6.2007 langfristig ein LaborgebaÈude mit einer NutzflaÈche von 120 m 2 . Die 

vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine 

Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in HoÈhe von 0,20 EUR je m 2 /WohnflaÈche vor. Am 31.1.2009 verstarb V. 

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 31.1.2009 ermittelt sich wie folgt: 

vereinbarte monatliche Miete (800 EUR x 12) 9 600 EUR 

Mietsteigerung zum 1.6.2008 (0,20 EUR x 120 m 2 x 12) + 288 EUR 

Entgelt nach § 186Abs. 1 BewG 9 888 EUR 

MehrstoÈ ckige MietverhaÈltnisse 

Beispiel: 

A (EigentuÈmer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein GewerbegrundstuÈck vermietet. B ging mit 

Zustimmung des A ein UntermietverhaÈltnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist hoÈher 

als die zwischen EigentuÈmer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7 200 EUR 

(zuzuÈglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines 

Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem EigentuÈmer die HaÈlfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der 

Rohertrag i. S. des § 186BewG ist wie folgt zu berechnen: 

Mietzins des Untermieters 7 200 EUR 

./. Mietzins des Hauptmieters 3 400 EUR 

Ûberschuss aus Weitervermietung 3 800 EUR 

davon 50 % 1 900 EUR 

Miete aus dem Hauptmietvertrag 3 400 EUR 

+ 50 % aus dem Ûberschuss der Weitervermietung 1 900 EUR 

Mietertrag des EigentuÈmers im Monat 5 300 EUR 

x 12 = Entgelt 63 600 EUR 

Mietvorauszahlungen 

Beispiel: 

V vermietet als EigentuÈmer langfristig ein GeschaÈftsgrundstuÈck. 

Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaûnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung 

der monatlichen Miete in HoÈhe von 2 000 EUR fuÈr den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem 1.2.2008 

zusaÈtzlich eine Vorauszahlung auf die erhoÈhte Miete. Diese betraÈgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums 

(1.2.2013) 2 500 EUR. Am 1.3.2009 verschenkt V dieses GrundstuÈck. 

Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 1.3.2009 ermittelt sich wie folgt: 

vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR x 12) 24 000 EUR 

vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR / 60 x 12) +6000 EUR 

Entgelt nach § 186Abs. 1 BewG 30 000 EUR 

Abschnitt 15 

Betriebskosten 

(1) 1 Nicht zum Entgelt gehoÈren die als Umlage gezahlten Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV oder § 2 BetrKV, 

die neben der Miete mit dem Mieter abgerechnet werden koÈnnen (umlagefaÈhige Betriebskosten). 2 Sind die Betriebskosten 

ganz oder teilweise in der vereinbarten Miete enthalten, sind sie herauszurechnen. 3 Werden Betriebskosten 

pauschal erhoben und nicht mit dem Mieter abgerechnet, sind sie im Entgelt zu erfassen; die tatsaÈchlich angefallenen 

Betriebskosten sind davon abzuziehen. 4 Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis (nicht 

umlagefaÈhige Bewirtschaftungskosten) werden erst im Rahmen des § 187 BewG beruÈcksichtigt. 

(2) 1 Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch vom Mieter getragen (Triple-Net-Vereinbarungen), 

sind diese Kosten Ð ggf. mit einem pauschalen Zuschlag Ð in die Jahresmiete einzurechnen. 2 Dies gilt nicht fuÈr 

die uÈblichen SchoÈnheitsreparaturen bei Wohnraum. 

Hinweise 

Betriebskosten 

Aufstellung der Betriebskosten > Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV 

> § 2 BetrKV 

Teil 

I 

H15

Teil 

I 


Abschnitt 16 

Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder oÈ ffentlichen Zwecken 

Die GrundsaÈtze der Abschnitte 14 und 15 gelten entsprechend fuÈr gewerblich, freiberuflich oder oÈ ffentlich 

genutzte GrundstuÈ cke oder GrundstuÈ cksteile. 

Abschnitt 17 

Ansatz der uÈ blichen Miete 

(1) 1 Die uÈ bliche Miete ist nach § 186 Abs. 2 BewG in den FaÈllen anzusetzen, in denen GrundstuÈcke oder GrundstuÈcksteile 

Ð eigengenutzt, 

Ð ungenutzt, 

Ð zu voruÈbergehendem Gebrauch uÈberlassen, 

Ð unentgeltlich uÈberlassen sind oder 

Ð zu einer um mehr als 20 Prozent von der uÈblichen Miete abweichenden tatsaÈchlichen Miete uÈberlassen werden. 

(2) 1 Der Ansatz der uÈ blichen Miete bei der Nutzung durch den EigentuÈmer gilt nicht nur fuÈr WohnraÈume, sondern 

auch fuÈr gewerblich oder freiberuflich genutzte RaÈume. 2 Deshalb ist z. B. das vom GrundstuÈckseigentuÈmer selbst 

genutzte BuÈrohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der uÈblichen Miete zu bewerten. 3 Die uÈbliche Miete ist 

auch dann anzusetzen, wenn ein GrundstuÈck oder ein GrundstuÈcksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung uÈberlassen 

wird, unabhaÈngig davon, ob es sich bei den anderen um AngehoÈrige des GrundstuÈckseigentuÈmers oder um fremde 

Dritte handelt. 4 Auf die Art der Nutzung des GrundstuÈcks oder des GrundstuÈcksteils kommt es nicht an. 5 Ungenutzt ist 

ein GrundstuÈck, wenn kein MietvertragsverhaÈltnis vorliegt und es leersteht. 6 VoruÈbergehender Gebrauch liegt vor, 

wenn die Vermietungen typischerweise unter zwoÈlf Monaten erfolgen, wie z. B. bei Vermietungen von Ferienwohnungen. 

7 Die GruÈnde, die zu der Abweichung der tatsaÈchlichen Miete von der uÈblichen Miete um mehr als 20 Prozent 

nach unten oder oben gefuÈhrt haben, sind unbeachtlich. 

(3) 1 Die uÈ bliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schaÈtzen, die fuÈr RaÈume gleicher oder aÈhnlicher Art, Lage 

und Ausstattung regelmaÈûig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). 2 Der Begriff ¹Ausstattungª beinhaltet nicht 

den baulichen Zustand des GebaÈudes bezogen auf BaumaÈngel bzw. BauschaÈden. 3 Bei der fuÈr die uÈbliche Miete 

maûgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines 

GrundstuÈcks wie z. B. Elektro-, SanitaÈr- und Heizungsinstallationen. 4 Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen 

(§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG). 5 Bei der SchaÈtzung der uÈblichen Miete fuÈr frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten 

auûer Betracht, die auf ungewoÈhnlichen oder persoÈnlichen VerhaÈltnissen beruhen, oder fuÈr Wohnungen gelten, die mit 

oÈffentlichen Mitteln gefoÈrdert worden sind. 6 Die uÈbliche Miete fuÈr Wohnungen im oÈffentlich gefoÈrderten Wohnungsbau 

ist aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten. 

Abschnitt 18 

Ermittlung der uÈ blichen Miete 

(1) 1 Die uÈ bliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank 

(§ 558e BGB) geschaÈtzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. 2 Bei Garagen ist als uÈbliche Miete regelmaÈûig 

ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen. 

(2) 1 Die Ableitung der uÈblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt unter BeruÈcksichtigung des § 186 Abs. 2 Satz 1 

Nr. 2 BewG insbesondere in Betracht, wenn 

1. sich unter § 186 Abs. 2 Satz 1 fallende und vermietete RaÈumlichkeiten in einem Objekt befinden. 2 Die uÈbliche 

Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus der vereinbarten Jahresmiete abgeleitet werden. 3 Dies ist z. B. in 

einem MietwohngrundstuÈck moÈglich, in dem eine Wohnung selbstgenutzt und zumindest eine vermietete Wohnung 

in ihrer Ausstattung vergleichbar ist und die Miete fuÈr die vermietete Wohnung im gewoÈhnlichen GeschaÈftsverkehr 

zustande gekommen ist; 

2. der Steuerpflichtige EigentuÈmer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten 

Objekt belegen sind. 2 Auch hier kann die uÈbliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet 

werden. 3 Dazu muss der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen; 

3. dem Finanzamt Vergleichsmieten vorliegen, z. B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen. 

2 

§ 30 AO ist zu beachten. 

(3) 1 Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der MiethoÈhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel 

vor, kann bei der Ableitung der uÈblichen Miete auf diesen zuruÈckgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel fuÈr den 

Bewertungsstichtag gilt. 2 Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repraÈsentativen Querschnitt 

der ortsuÈblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder RaÈumlichkeiten enthalten. 3 Sofern der Mietspiegel Mietentgelte 

einschlieûlich der Betriebskosten ausweist, muÈssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen BetraÈgen 

herausgerechnet werden.


(4) Nach § 558e BGB handelt es sich bei einer Mietdatenbank um eine zur Ermittlung der ortsuÈblichen Vergleichsmiete 

fortlaufend gefuÈhrte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter 

und Mieter gemeinsam gefuÈhrt oder anerkannt wird und aus der AuskuÈnfte gegeben werden, die fuÈr einzelne Wohnungen 

einen Schluss auf die ortsuÈbliche Vergleichsmiete zulassen. 

(5) 1 Der Steuerpflichtige kann die uÈbliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. 2 Das Mietgutachten ist von 

einem SachverstaÈndigen oder dem oÈrtlich zustaÈndigen Gutachterausschuss zu erstellen. 

(6) 1 Befinden sich in einem MietwohngrundstuÈck Ferienwohnungen, ist die uÈbliche Miete insoweit nach der saisonabhaÈngigen 

Miete unter BeruÈcksichtigung der uÈblichen Auslastung zu ermitteln. 2 Zeiten der Selbstnutzung sind in die 

durchschnittliche Auslastung des Objekts einzubeziehen. 3 Leerstandszeiten sind im zeitlichen VerhaÈltnis der tatsaÈchlichen 

Selbstnutzung zur tatsaÈchlichen Vermietung aufzuteilen. 4 Entgelte fuÈr die Ûberlassung von EinrichtungsgegenstaÈnden 

oder sonstige Dienst- und Sachleistungen (z. B. Gestellung von FruÈhstuÈck und BettwaÈsche/HandtuÈchern, 

Endreinigung und Umlage von Nebenkosten sowie GepaÈcktransfer) sind bei der Ermittlung der uÈblichen Miete nicht zu 

beruÈcksichtigen (> Abschnitt 14 Abs. 1 Satz 4). 

(7) Ist ein GrundstuÈck oder ein Teil davon im Bewertungsstichtag wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet, ist 

die uÈbliche Miete ausgehend vom Zustand des GrundstuÈcks oder GrundstuÈcksteils vor der Modernisierung zu ermitteln. 

Bekanntgabe der VergleichsgrundstuÈcke 


Hinweise 

Ermittlung der uÈ blichen Miete in einem MietwohngrundstuÈck 

Beispiel: 

In einem MietwohngrundstuÈck befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Drei Wohnungen sind vermietet, 

zu 5, 7 und 10 EUR/m 2 WohnflaÈche. Eine Wohnung ist selbstgenutzt. Die uÈbliche Miete fuÈr vergleichbare Wohnungen 

betraÈgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m 2 . 

Wohnung Vereinbarte 

Nettokaltmiete 

Ûbliche Miete Anzusetzende 

Vergleichsmiete 

WE 1 5 EUR 11 EUR 11 EUR 



WE 4/eigengenutzt Ð 11 EUR 11 EUR 

Mietermittlung in den FaÈllen der voruÈ bergehenden GebrauchsuÈ berlassung 

Beispiel: 

V besitzt eine Ferienwohnung, die zum voruÈbergehenden Gebrauch dauernd wechselnden Mietern uÈberlassen wird. 

Zeitraum Miete 

pro Woche 

Anzahl 

der Wochen 

der jeweiligen 

Saison 

Durchschnittliche 

Auslastung 

des Objektes 

(einschlieûlich 

Zeiten der Selbstnutzung 

und des anteiligen 

Leerstandes) 

Ûbliche Miete 

(Spalte 2 x Spalte 3 x 

Spalte 4) 

1 2 3 4 5 

Vor-/Nachsaison 230 EUR 12 40% 1 104 EUR 

Hauptsaison 300 EUR 12 80% 2 880 EUR 

Nebensaison 200 EUR 28 20% 1 120 EUR 

Summe 52 5 104 EUR 

Als uÈbliche Miete am Bewertungsstichtag fuÈr den Zeitraum von 12 Monaten ist ein Betrag von 5 104 EUR anzusetzen. 

Zuordnung der Leerstandszeiten bei Ferienwohnungen 

> BFH vom 6.11.2001 (BStBl II 2002 S. 726) 

Teil 

I 

H18

Teil 

I 

H20 


Abschnitt 19 

Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG) 

(1) 1 Die im Rahmen des Ertragswertverfahrens anzusetzenden Bewirtschaftungskosten sind die bei gewoÈhnlicher 

Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das 

Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben Ð wie bei der Ermittlung des Rohertrags Ð 

unberuÈcksichtigt. 2 Zinsen fuÈr Hypothekendarlehen und Grundschulden oder sonstige Zahlungen fuÈr auf dem GrundstuÈck 

lastende privatrechtliche Verpflichtungen bleiben ebenfalls auûer Ansatz. 

(2) 1 Die Bewirtschaftungskosten sind pauschal mit ErfahrungssaÈtzen anzusetzen; die tatsaÈchlich entstandenen 

Kosten sind nicht zu beruÈcksichtigen. 2 Sofern vom oÈrtlichen Gutachterausschuss geeignete ErfahrungssaÈtze vorliegen, 

sind diese zu Grunde zu legen. 3 Stehen diese nicht zur VerfuÈgung, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten 

nach Anlage 23 BewG auszugehen. 4 Maûgebend fuÈr die Anwendung der Anlage 23 BewG sind die GrundstuÈcksart 

und die Restnutzungsdauer des GebaÈudes. 5 Die Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG ist 

hierbei zu beruÈcksichtigen. 

Abschnitt 20 

Bodenwertverzinsung 

(1) 1 Der Reinertrag fuÈr ein bebautes GrundstuÈck stellt sowohl die Verzinsung fuÈr den Grund und Boden als auch fuÈr 

die auf dem GrundstuÈck vorhandenen GebaÈude dar. 2 Da der Grund und Boden als unvergaÈnglich gilt, die GebaÈude 

jedoch nur eine begrenzte Nutzungsdauer haben, ist der Reinertrag in Verzinsungsanteile des Bodens und der 

GebaÈude aufzuspalten. 3 Der Reinertragsanteil (Verzinsungsbetrag) des Grund und Bodens ergibt als Barwert einer 

ewigen Rente den Bodenertragswert, der im Ertragswertverfahren durch den Ansatz des Bodenwerts nach Maûgabe 

des § 179 BewG bereits erfasst wird. 4 Der Reinertragsanteil der GebaÈude ist zur Ermittlung des GebaÈudewerts 

(GebaÈudeertragswerts) als Zeitrente uÈber die Restnutzungsdauer der GebaÈude zu kapitalisieren (> Abschnitt 21). 

(2) 1 Zur Ermittlung des GebaÈudereinertrags ist vom Reinertrag des GrundstuÈcks die Bodenwertverzinsung abzuziehen. 

2 Hierzu ist der Bodenwert (> Abschnitt 7) mit dem angemessenen und nutzungstypischen Liegenschaftszinssatz 

(> Abschnitt 22) zu multiplizieren. 

(3) 1 Ist das GrundstuÈck wesentlich groÈûer, als es einer den GebaÈuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist 

eine zusaÈtzliche Nutzung oder Verwertung der TeilflaÈche (selbststaÈndig verwertbare TeilflaÈche) zulaÈssig und moÈglich, 

ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist diese TeilflaÈche bei der Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrages 

nicht zu beruÈcksichtigen (§ 185 Abs. 2 Satz 3 BewG). 2 Mithin ist bei der Ermittlung des Betrags 

der Bodenwertverzinsung nur die der jeweiligen Bebauung zurechenbare GrundstuÈcksflaÈche anzusetzen. 3 Diese zurechenbare 

GrundstuÈcksflaÈche entspricht regelmaÈûig der bebauten FlaÈche einschlieûlich der sog. UmgriffsflaÈche. 

4 5 

Dabei ist nicht entscheidend, ob die selbststaÈndig nutzbaren TeilflaÈchen baulich nutzbar sind. Vielmehr wird unter 

einer selbststaÈndig nutzbaren TeilflaÈche jede sinnvolle Nutzung verstanden (LagerflaÈche, AbstellflaÈche, GartenflaÈche, 

Schrebergarten usw.). 6 Die selbststaÈndig nutzbare TeilflaÈche muss hinreichend groû und so gestaltet sein, dass eine 

entsprechende Nutzung moÈglich ist. 

SelbststaÈndig verwertbare TeilflaÈche 

Beispiel: 

Hinweise 

FuÈr das Ertragswertobjekt auf dem GrundstuÈck A ist lediglich die TeilflaÈche 1 fuÈr den zu erzielenden Ertrag notwendig. 

Die TeilflaÈche 2 ist selbststaÈndig nutzbar. Eine sofortige Parzellierung der beiden TeilflaÈchen ist nicht moÈglich, 

so dass das GrundstuÈck A eine wirtschaftliche Einheit bildet. Bei der Berechnung des Betrags der Bodenwertverzinsung 

ist ausschlieûlich die TeilflaÈche 1 zu beruÈcksichtigen. Bei der Bodenwertermittlung sind dagegen beide 

TeilflaÈchen anzusetzen.


(4) 1 Verbleibt nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag, ist nach § 184 Abs. 3 Satz 2 

BewG der Bodenwert anzusetzen (Mindestwert). 

Abschnitt 21 

VervielfaÈltiger 

1 Der VervielfaÈltiger, mit dem der GebaÈudereinertrag kapitalisiert wird, ergibt sich nach dem Liegenschaftszinssatz 

(> § 188 BewG, Abschnitt 22) und der Restnutzungsdauer (> Abschnitt 23). 2 Mathematisch handelt es sich um einen 

Zeitrentenbarwertfaktor einer jaÈhrlich nachschuÈssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jaÈhrlich anfallenden ReinertraÈge 

der GebaÈude mit Hilfe des VervielfaÈltigers kapitalisiert werden. 3 Die VervielfaÈltiger sind in der Anlage 21 BewG 

dargestellt. 4 FuÈr FaÈlle, in denen von den GutachterausschuÈssen LiegenschaftszinssaÈtze ermittelt werden, die nicht 

direkt in der Anlage 21 BewG ausgewiesen sind, enthaÈlt diese eine Formel zur Berechnung des VervielfaÈltigers. 

Abschnitt 22 

Liegenschaftszinssatz (§ 188) 

(1) 1 Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert des GrundstuÈcks gebundene 

Kapital verzinst, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktuÈblich erzielbaren Reinertrag im VerhaÈltnis 

zum Verkehrswert bemisst. 2 Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die allgemein vom GrundstuÈcksmarkt 

erwarteten kuÈnftigen Entwicklungen, insbesondere der Ertrags- und WertverhaÈltnisse sowie der uÈblichen steuerlichen 

Rahmenbedingungen, beruÈcksichtigt. 

(2) 1 Der angemessene und nutzungstypische Liegenschaftszinssatz ist nach der GrundstuÈcksart (> § 181 BewG, 

Abschnitt 9) und der Lage auf dem GrundstuÈcksmarkt zu bestimmen. 2 Dabei ist vorrangig auf den fuÈr diese GrundstuÈcksart 

vom oÈrtlichen Gutachterausschuss fuÈr GrundstuÈckswerte ermittelten und veroÈffentlichten Liegenschaftszinssatz 

zuruÈckzugreifen. 3 Werden durch den Gutachterausschuss keine geeigneten LiegenschaftszinssaÈtze ermittelt, so 

sind die typisierten LiegenschaftszinssaÈtze des § 188 BewG anzuwenden. 

(3) 1 Sind von den GutachterausschuÈssen LiegenschaftszinssaÈtze in Wertspannen veroÈffentlicht worden, ist der fuÈr 

das zu bewertende GrundstuÈck anzuwendende Liegenschaftszinssatz beim Gutachterausschuss zu erfragen. 

Abschnitt 23 

Restnutzungsdauer 

(1) 1 Die Restnutzungsdauer wird grundsaÈtzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen 

Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des GebaÈudes am Bewertungsstichtag ermittelt. 2 Es bestehen 

keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen. 

(2) 1 Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines GrundstuÈcks ist der Anlage 22 BewG zu entnehmen. 

2 Sie richtet sich nach der GrundstuÈcksart im Sinne des § 181 BewG und den in der Anlage 22 BewG ausgewiesenen 

GebaÈudeklassen. 3 Die Gesamtnutzungsdauer fuÈr nicht aufgefuÈhrte GebaÈudeklassen ist aus der Gesamtnutzungsdauer 

vergleichbarer GebaÈudeklassen abzuleiten. 4 Wird ein GebaÈude unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der 

maûgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der GrundstuÈcksart des § 181 BewG wie folgt 

vorzunehmen: 

1. 5 Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes GrundstuÈck, ist zwingend 

die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer fuÈr gemischt genutzte GrundstuÈcke in HoÈhe von 70 Jahren 

anzunehmen. 

2. 5 Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein MietwohngrundstuÈck, ist zwingend die 

typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer fuÈr MietwohngrundstuÈcke in HoÈhe von 80 Jahren anzunehmen. 

6 

Dies gilt unabhaÈngig davon, ob im GebaÈude enthaltene RaÈume (z. B. VerkaufsraÈume oder BuÈros) fuÈr Zwecke 

genutzt werden, fuÈr die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen waÈre. 

3. 5 Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein GeschaÈftsgrundstuÈck, ist die typisierte 

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer fuÈr GeschaÈftsgrundstuÈcke lt. Anlage 22 anzunehmen, die dem durch die 

Hauptnutzung des GebaÈudes bestimmten GesamtgepraÈge des GebaÈudes entspricht. 6 Dies gilt unabhaÈngig davon, 

ob im GebaÈude enthaltene RaÈume (z. B. Wohnungen) fuÈr Zwecke genutzt werden, fuÈr die eine abweichende wirtschaftliche 

Gesamtnutzungsdauer anzunehmen waÈre. 

(3) Sind nach Bezugsfertigkeit des GebaÈudes VeraÈnderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 

des GebaÈudes verlaÈngert oder verkuÈrzt haben, ist von einer der VerlaÈngerung oder VerkuÈ rzung entsprechenden 

Restnutzungsdauer auszugehen (§ 185 Abs. 3 Satz 4 BewG). 

(4) 1 Eine VerlaÈngerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende 

Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine uÈberwiegende 

oder umfassende Modernisierung ergeben. 2 Die verlaÈngerte Restnutzungsdauer ergibt sich aus den nachfolgenden 

Tabellen 2 bis 6. 3 Eine Interpolation kommt nicht in Betracht. 

Teil 

I

Teil 

I 


Tabelle 1 

Modernisierungselemente Punkte 

Dacherneuerung inkl. Verbesserung der WaÈrmedaÈmmung 3 

Verbesserung der Fenster 2 

Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 

Verbesserung der Heizungsanlage 2 

WaÈrmedaÈmmung der AuûenwaÈnde 2 

Modernisierung von BaÈdern 2 

Einbau von BaÈdern 3 

Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken und FuûboÈden 3 

Wesentliche Ønderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 3 

11±15 Punkte: uÈberwiegend modernisiert 

uÈber 15 Punkte: umfassend modernisiert 

Ûbliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren 

(Tabelle 2) 

Modernisierungsgrad 

11±15 Punkte > 15 Punkte 

GebaÈudealter neue Restnutzungsdauer 

> 80 Jahre 32 40 

ab 70 Jahre 33 41 

ab 60 Jahre 35 42 

ab 50 Jahre 39 45 

ab 40 Jahre 43 48 

ab 30 Jahre 50 53 

ab 20 Jahre unveraÈndert 60 


(Tabelle 3) 




> 70 Jahre 28 35 

ab 60 Jahre 29 36 

ab 50 Jahre 32 37 

ab 40 Jahre 35 40 

ab 30 Jahre 41 44 

ab 20 Jahre 50 50



(Tabelle 4) 




> 60 Jahre 24 30 

ab 50 Jahre 25 31 

ab 40 Jahre 28 33 

ab 30 Jahre 32 36 

ab 20 Jahre 40 40 


(Tabelle 5) 




> 50 Jahre 20 25 

ab 40 Jahre 22 26 

ab 30 Jahre 25 29 

ab 20 Jahre 30 33 

ab 10 Jahre unveraÈndert 40 


(Tabelle 6) 




> 40 Jahre 16 20 

ab 30 Jahre 18 21 

ab 20 Jahre 22 24 

ab 10 Jahre 30 30 

(5) 1 Eine VerkuÈ rzung der Restnutzungsdauer kommt nur in besonders gelagerten EinzelfaÈllen in Betracht, wie 

z. B. bei bestehender Abbruchverpflichtung fuÈr das GebaÈude. 2 BaumaÈngel und BauschaÈden oder wirtschaftliche Gegebenheiten 

koÈnnen hingegen im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner VerkuÈrzung der Restnutzungsdauer 

fuÈhren. 

(6) 1 Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren GebaÈudes betraÈgt nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG regelmaÈûig 

noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. 2 Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen 

Erhaltungszustand und macht insbesondere bei aÈlteren GebaÈuden in vielen FaÈllen die PruÈfung entbehrlich, 

ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maûnahmen verlaÈngert wurde. 3 In besonderen Fallgestaltungen, 

wie z. B. bei bestehender vertraglicher Abbruchverpflichtung fuÈr das GebaÈude, kann die Mindest-Restnutzungsdauer 

jedoch unterschritten werden. 

Teil 

I

Teil 

I 

H24 


Abschnitt 24 

GrundstuÈ ck mit mehreren GebaÈuden bzw. GebaÈudeteilen 

(1) 1 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren GebaÈuden oder GebaÈudeteilen mit einer gewissen 

SelbststaÈndigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen 

Jahren bezugsfertig geworden sind, koÈnnen sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (z. B. GebaÈudemix 

aus einer Fertigungshalle mit 50 Jahren und einem VerwaltungsgebaÈude mit 60 Jahren typisierter wirtschaftlicher 

Gesamtnutzungsdauer). 2 In diesen FaÈllen ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln. 

(2) KoÈnnen die RohertraÈge nur mit einem unverhaÈltnismaÈûig hohen Aufwand den einzelnen GebaÈuden bzw. GebaÈudeteilen 

zugeordnet werden (z. B. bei Vermietung saÈmtlicher GebaÈude zu einem Gesamtentgelt), bestehen keine 

Bedenken, von einer nach Wohn- bzw. NutzflaÈchen gewichteten Restnutzungsdauer auszugehen. 

(3) 1 Anbauten teilen im Allgemeinen auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des HauptgebaÈudes. 2 Ist 

dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach GroÈûe, Bauart oder Nutzung eine andere Restnutzungsdauer 

als das HauptgebaÈude haben wird, gilt Abschnitt 24 Abs. 1 entsprechend. 3 FuÈr Aufstockungen ist im Allgemeinen 

das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4 Es ist jedoch zu pruÈfen, ob durch die baulichen Maûnahmen 

die Restnutzungsdauer des GebaÈudes verlaÈngert worden ist. 

(4) 1 Bei GeschaÈftsgrundstuÈcken, die aus einem GebaÈude mit nicht selbststaÈndigen GebaÈudeteilen verschiedener 

Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter BankgebaÈude) bestehen, 

ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen. 2 Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ist hierbei fuÈr das 

gesamte GebaÈude die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer maûgeblich, die dem durch die Hauptnutzung 

bestimmten GesamtgepraÈge des GebaÈudes entspricht. 3 Ist keine der Nutzungen des GebaÈudes praÈgend, ist fuÈr dieses 

GebaÈude bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der jeweiligen 

GebaÈudeklassen der Anlage 22 BewG auszugehen. 

(5) Auf Abschnitt 11 Abs. 5 wird verwiesen. 

Hinweise 

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer 

RNDgewogen = RoG1 x RND1 + RoGn x RNDn RoG1 + RoGn RND = Restnutzungsdauer 

RoG = Rohertrag des GebaÈudes/GebaÈudeteils 

Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer 

RNDgewichtet = WF/NF1 x RND1 + WF/NFn x RNDn 

WF/NF1 + WF/NFn 

RND = Restnutzungsdauer 

WF/NF = Wohn- bzw. NutzflaÈche des GebaÈudes/GebaÈudeteils 

GebaÈudemix 

Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer): 

Der Grundbesitzwert (Ertragswert) fuÈr ein GeschaÈftsgrundstuÈck (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem VerwaltungsgebaÈude 

(jaÈhrlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1990) und einem IndustriegebaÈude (jaÈhrlicher Rohertrag: 

40 000 EUR, Baujahr 1990), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1.2.2009) wie folgt: 

1. Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer: 

VerwaltungsgebaÈude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) = 60 Jahre 

abzuÈglich Alter am Bewertungsstichtag ± 19 Jahre 

Restnutzungsdauer = 41 Jahre 

IndustriegebaÈude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) = 50 Jahre 



(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils uÈberschritten) 

RNDgewogen = RoG1 (100 000 EUR) x RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) x RND2 (31 Jahre) 

RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR) 

RNDgewogen = 38,14 = rd. 38 Jahre


2. Grundbesitzwert: 

Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR) = 140 000 EUR 

abzuÈglich Bewirtschaftungskosten / 22 Prozent ± 30 800 EUR 

(Anlage 23 BewG: GeschaÈftsgrundstuÈck, 38 Jahre RND) 

Reinertrag des GrundstuÈcks = 109 200 EUR 

abzuÈglich Bodenwertverzinsung ± 19 500 EUR 

(§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent 

x 300 000 EUR Bodenwert) 

GebaÈudereinertrag = 89 700 EUR 

x VervielfaÈltiger / 13,98 x 13,98 

(Anlage 21 BewG: RNDgewogen 38 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent) 

GebaÈudeertragswert = 1 254 006 EUR 

+ Bodenwert (300 000 EUR) + 300 000 EUR 

Ertragswert / Grundbesitzwert = 1 554 006 EUR 

Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer): 

Das GeschaÈftsgrundstuÈck nach Beispiel 1 wurde zu einem jaÈhrlichen Gesamtentgelt in HoÈhe von 140 000 EUR 

vermietet. Das VerwaltungsgebaÈude hat eine NutzflaÈche von 1 000 m 2 und das IndustriegebaÈude eine NutzflaÈche 

von 800 m 2 . 

1. Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer: 

VerwaltungsgebaÈude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) = 60 Jahre 



IndustriegebaÈude: wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG) = 50 Jahre 



(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils uÈberschritten) 

RNDgewichtet = NF1 (1 000 m 2 ) x RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m 2 ) x RND2 (31 Jahre) 

NF1 (1 000 m 2 )+NF2 (800 m 2 ) 

RND gewichtet = 36,56 = rd. 37 Jahre 

2. Grundbesitzwert: 

Rohertrag (140 000 EUR) = 140 000 EUR 

abzuÈglich Bewirtschaftungskosten / 22 Prozent ± 30 800 EUR 

(Anlage 23 BewG: GeschaÈftsgrundstuÈck, 37 Jahre RND) 

Reinertrag des GrundstuÈcks = 109 200 EUR 

abzuÈglich Bodenwertverzinsung ± 19 500 EUR 

(§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent 

x 300 000 EUR Bodenwert) 

GebaÈudereinertrag = 89 700 EUR 

x VervielfaÈltiger / 13,89 x 13,89 

(Anlage 21 BewG: RNDgewichtet 37 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 Prozent) 

GebaÈudeertragswert = 1 245 933 EUR 

+ Bodenwert (300 000 EUR) + 300 000 EUR 

Ertragswert / Grundbesitzwert = 1 545 933 EUR 

Teil 

I

Teil 

I 

H25 


Zu §§ 189 bis 191 BewG (Sachwertverfahren) 

Abschnitt 25 

Allgemeine GrundsaÈtze des Sachwertverfahrens 

1 Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 189 bis 191 BewG) ist der GebaÈudesachwert getrennt vom Bodenwert 

auf der Grundlage von gewoÈhnlichen Herstellungskosten zu bemessen. 2 Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten 

GrundstuÈck nach Maûgabe des § 179 BewG zu ermitteln. 3 Die Summe aus GebaÈudesachwert und Bodenwert 

ergibt den vorlaÈufigen Sachwert, der zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 

BewG zu multiplizieren ist. 4 Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere der Auûenanlagen, und der 

Wert der sonstigen Anlagen, wie z. B. gaÈrtnerische Anpflanzungen, sind regelmaÈûig mit dem GebaÈude- und dem 

Bodenwert abgegolten. 5 Nur in AusnahmefaÈllen mit besonders werthaltigen Auûenanlagen, wie z. B. ein groÈûerer 

Swimmingpool, und sonstigen Anlagen werden hierfuÈr gesonderte WertansaÈtze nach gewoÈhnlichen Herstellungskosten 

beruÈcksichtigt (> Abschnitt 29). 

Hinweise 

Ûberblick uÈber das Verfahren (im Regelfall: ohne Auûenanlagen und sonstige Anlagen): 

Bodenrichtwert 

(ggf. angepasster Bodenwert) 

Regelherstellungskosten 

(§ 190 Abs. 1, Anlage 24 II., III. BewG) 

X 

Brutto-GrundflaÈche 

(§ 190 Abs. 1, Anlage 24 I. BewG) 

= 

GebaÈuderegelherstellungswert 

(§ 190 Abs. 1 BewG) 

X ./. 

GrundstuÈcksflaÈche Alterswertminderung 

(§ 190 Abs. 2 BewG) 

= = 


(§ 179, § 189 Abs. 2 BewG) 

GebaÈudesachwert 

(§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) 

t t 

VorlaÈufiger Sachwert 

(§ 189 Abs. 3 BewG) 

X 

Wertzahl 

(§ 189 Abs. 3, § 191 BewG) 

= 

Sachwert = Grundbesitzwert 

(§ 189 Abs. 3 BewG) 

Abschnitt 26 

Regelherstellungskosten 2007 

(1) 1 Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) im Sinne des § 190 Abs. 1 BewG sind nicht die tatsaÈchlichen, sondern 

die gewoÈhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-GrundflaÈche. 2 Sie werden unterteilt nach GrundstuÈcksarten, 

GebaÈudeklassen, Baujahrsgruppen und Ausstattungsstandards, wie sie in der Anlage 24 Ð Teil II und III Ð 

BewG dargestellt sind. 3 Sie wurden aus den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) abgeleitet. 

(2) 1 Die NHK 2000 und infolgedessen die RHK 2007 stellen Bundesmittelwerte dar, d. h., es handelt sich um 

Durchschnittswerte fuÈr das gesamte Bundesgebiet. 2 Eine Regionalisierung der Regelherstellungskosten mittels sog.


Regionalisierungs- und OrtsgroÈûenfaktoren erfolgt nicht. 3 Die BeruÈcksichtung der oÈrtlichen MarktverhaÈltnisse erfolgt 

ausschlieûlich uÈber die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG. 

Abschnitt 27 

GebaÈudeklasse 

(1) 1 Bei der Ermittlung der nach Anlage 24 Ð Teil II Ð BewG anzunehmenden GebaÈudeklasse ist auf das 

gesamte GebaÈude oder einen baulich selbststaÈndig abgrenzbaren Teil eines GebaÈudes (GebaÈudeteil) abzustellen. 

2 

Entscheidend fuÈr die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des GebaÈudes/GebaÈudeteils entstandene 

GesamtgepraÈge. 3 Zur Hauptnutzung gehoÈrende uÈbliche NebenraÈume (z. B. Lager- und VerwaltungsraÈume bei WarenhaÈusern) 

sind entsprechend dem GesamtgepraÈge der Hauptnutzung zuzurechnen. 

(2) 1 Regelherstellungskosten fuÈr in der Anlage 24 BewG nicht aufgefuÈ hrte GebaÈudeklassen sind aus den Regelherstellungskosten 

vergleichbarer GebaÈudeklassen abzuleiten. 2 Zu diesem Zweck ist auf die GebaÈudeklasse abzustellen, 

die mit der Hauptnutzung des GebaÈudes die groÈûten Ûbereinstimmungen aufweist. 

(3) 1 Ist ein GebaÈude zu mehr als 50 Prozent der bebauten FlaÈche unterkellert, ist von einem GebaÈude mit Keller 

auszugehen. 2 Entsprechend ist von einem GebaÈude mit ausgebautem Dachgeschoss auszugehen, wenn dies zu 

mehr als 50 Prozent ausgebaut ist. 

Abschnitt 28 

Ausstattungsstandard 

1 

Zur Feststellung des Ausstattungsstandards eines GebaÈudes oder eines GebaÈudeteils ist der Ausstattungsbogen 

in Anlage 24 Ð III Ð BewG zu verwenden. 2 Um die fuÈr das GebaÈude oder den GebaÈudeteil maûgeblichen Regelherstellungskosten 

zu ermitteln, ist der dem Ausstattungsstandard eines jeden Bauwerksteils des GebaÈudes oder 

GebaÈudeteils entsprechende FlaÈchenpreis zu addieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu 

dividieren. 3 In Betracht kommen zehn verschiedene Bauwerksteile (> Anlage 24 Ð III Ð BewG: Fassade, Fenster, 

DaÈcher, SanitaÈrinstallation, Innenwandbekleidung der NassraÈume, BodenbelaÈge, InnentuÈren, Heizung, Elektroinstallation, 

sonstige Einbauten). 4 Ist ein Bauwerksteil bei einem GebaÈude oder GebaÈudeteil nicht vorhanden, bleibt dieser 

Bauwerksteil unberuÈcksichtigt und die Anzahl der Bauwerksteile wird entsprechend reduziert (z. B. Einfamilienhaus 

ohne sonstige Einbauten). 

Hinweise 

Bestimmung der Regelherstellungskosten ausgehend vom Ausstattungsstandard 

Beispiel: 

Die Bauwerksteile eines Einfamilienhauses (GKL 1.11, Baujahr 2003) weisen folgende Standards auf: 

Anzahl der Bauwerksteile Ausstattungsstandard 

1 einfach 

4 mittel 

5 gehoben 

Die Anzahl der Bauwerksteile eines Ausstattungsstandards ist mit dem jeweiligen Wert der Regelherstellungskosten 

zu multiplizieren und die Gesamtsumme durch die Anzahl der Bauwerksteile zu dividieren: 

1 2 3 4 

Anzahl der 

Bauwerksteile 

Ausstattungsstandard 

Regelherstellungskosten 

1 einfach 790 EUR/m 2 

4 mittel 860 EUR/m 2 

5 gehoben 1 010 EUR/m 2 

Spalte 1 x Spalte 3 

790 EUR/m 2 

3 440 EUR/m 2 

5 050 EUR/m 2 

Summe 10 9 280 EUR/m 2 

FlaÈchenpreis 928 EUR/m 2 

Teil 

I 

H28

Teil 

I 

H29 


Abschnitt 29 

Besonders werthaltige Auûenanlagen 

1 2 

Auûenanlagen und sonstige Anlagen sind regelmaÈûig mit dem GebaÈudewert und dem Bodenwert abgegolten. Nur 

in EinzelfaÈllen mit besonders werthaltigen Auûenanlagen und sonstigen Anlagen werden hierfuÈr gesonderte WertansaÈtze 

nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich. 3 Auûenanlagen gelten als besonders werthaltig, 

wenn die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten GroÈûenmerkmale erreicht werden. 4 Von besonders werthaltigen 

Auûenanlagen ist auch auszugehen, wenn ihre Sachwerte (RHK 2007 fuÈr Auûenanlagen nach Alterswertminderung) 

in der Summe 10 Prozent des GebaÈudesachwerts uÈbersteigen; dabei sind die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten 

Werte entsprechend zu beruÈcksichtigen. 

Tabelle: Regelherstellungskosten 2007 fuÈ r Auûenanlagen (beispielhafte Darstellung) 

Regelherstellungskosten 2007 der Auûenanlagen 

einschlieûlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer 

Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 40 Jahre 

Einfriedungen bei mehr als 500 lfd. m EUR je lfd. m 

bis 1 m hoch bis 2 m hoch uÈ ber 2 m hoch 

Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 11,5 cm dick 65 105 130 

Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 24 cm dick 100 145 170 

Einfriedungsmauer aus Ziegelstein, 36,5 cm dick 130 205 280 

Einfriedungsmauer aus Beton, Kunststein und dgl. 70 130 160 

Einfriedungsmauer aus Naturstein mit Abdeckplatten 190 250 310 

Wege- und Platzbefestigungen uÈ ber 1 000 m 2 FlaÈche EUR je m 2 

Wassergebundene leichte Decke auf leichter Packlage 15 

Betonplattenbelag 45 

Sonstiger Plattenbelag 

Asphalt-, Teer-, Beton- oder aÈhnliche Decke 

50 

auf Pack- oder Kieslage 40 

Kopfstein- oder Kleinpflaster 55 

Bruchsteinplatten mit Unterbeton 55 

Freitreppen bei mehr als 100 lfd. m EUR je lfd. m Stufen 

75 

Rampen bei mehr als 100 m 2 

EUR je m 2 GrundflaÈche 

frei stehend ohne Verbindung mit einem GebaÈude 100 

StuÈ tzmauern bei mehr als 200 lfd. m EUR je m 2 vordere AnsichtsflaÈche 

Beton 100 

Bruchstein 130 

Werkstein 

Typisierte Gesamtnutzungsdauer = 30 Jahre 

250 

Schwimmbecken je nach AusfuÈ hrung 

bei mehr als 50 m 2 FlaÈche 

EUR je m 2 

einfache AusfuÈhrung 190 

normale AusfuÈhrung 500 

gehobene AusfuÈhrung 810 

Bewertung von besonders werthaltigen Auûenanlagen 

> H 33 Bewertung im Sachwertverfahren (Beispiel) 

Hinweise


Abschnitt 30 

Brutto-GrundflaÈche 

(1) Die Brutto-GrundflaÈche ist die Summe der GrundflaÈchen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen 

nach DIN 277-2:2005-02 und deren konstruktive Umschlieûungen (> Anlage 24 I. BewG). 

(2) 1 Bei der Ermittlung der Brutto-GrundflaÈche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden: 

Ð Bereich a: uÈberdeckt und allseitig in voller HoÈhe umschlossen. 

(Vgl. Abbildung: Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG), 1. und 2. Obergeschoss (OG), ausgebautes Dachgeschoss.) 

Ð Bereich b: uÈberdeckt, jedoch nicht allseitig in voller HoÈhe umschlossen. 

(Vgl. Abbildung: Durchfahrt im Erdgeschoss, uÈberdachter Balkon bzw. Loggia im 1. OG sowie uÈberdachter Teil der Terrasse im 2. OG.) 

Ð Bereich c: nicht uÈberdeckt 

(Vgl. Abbildung: nicht uÈberdeckter Balkon im 2. OG, DachuÈberstaÈnde werden nicht lotrecht projiziert, bzw. nicht uÈberd. Terrasse im 2. OG.) 

2 

Die Regelherstellungskosten (RHK 2007) beruÈcksichtigen jedoch nur die Brutto-GrundflaÈche der Bereiche a und b. 

3 

Der Bereich c wird nicht erfasst, da er regelmaÈûig kostenanteilsmaÈûig unbedeutsam ist. 

(3) 1 Die Brutto-GrundflaÈche zur Berechnung der RHK 2007 sind getrennt nach Grundrissebenen zu ermitteln. 

2 

GrundflaÈchen von waagerechten FlaÈchen sind aus ihren tatsaÈchlichen Maûen, GrundflaÈchen von schraÈg liegenden 

FlaÈchen, z.B.TribuÈnen, ZuschauerraÈumen, Treppen und Rampen, aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. 

(4) Die GrundflaÈchen sind in Quadratmeter anzugeben. 

(5) 1 FuÈr die Ermittlung der Brutto-GrundflaÈche sind die aÈuûeren Maûe der Bauteile einschlieûlich Bekleidung, z. B. 

Putz, Auûenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in HoÈhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. 

2 Brutto-GrundflaÈchen des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen 

Projektion ihrer Ûberdeckung zu ermitteln. 3 Brutto-GrundflaÈchen von Bauteilen (Konstruktions-GrundflaÈchen), die zwischen 

den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. 4 Nicht zur Brutto-GrundflaÈche gehoÈren FlaÈchen, 

die ausschlieûlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, 

z. B. nicht nutzbare DachflaÈchen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehaÈngten Decken. 

5 

Nicht beruÈ cksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-GrundflaÈche werden: 

Ð Kriechkeller (1), 

Ð KellerschaÈchte (2), 

Ð Auûentreppen (3) und 

Ð nicht nutzbare DachflaÈchen Ð auch Zwischendecken Ð (4). 

6 Auf die BGF anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten DachraÈume. 

Abbildung Brutto-GrundflaÈche (BGF) zur Berechnung der Regelherstellungskosten (RHK) 

Teil 

I

Teil 

I 


Abschnitt 31 

Alterswertminderung 

(1) 1 Vom GebaÈuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2 Diese wird regelmaÈûig nach 

dem VerhaÈltnis des Alters des GebaÈudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer 

nach Anlage 22 BewG bestimmt. 3 Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer 

gelten die GrundsaÈtze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> Abschnitt 23 Abs. 2). 4 Es bestehen daruÈber 

hinaus keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen. 

(2) Sind nach Bezugsfertigkeit des GebaÈudes VeraÈnderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 

des GebaÈudes verlaÈngert oder verkuÈ rzt haben, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von 

einem entsprechenden fruÈheren oder spaÈteren Baujahr auszugehen (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG). 

(3) 1 Ein fiktiv spaÈteres Baujahr ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen 

vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine uÈberwiegende oder umfassende 

Modernisierung ergeben. 2 Die Anzahl der Jahre der VerlaÈngerung fuÈr die Ermittlung des fiktiven spaÈteren 

Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 3 Eine Interpolation kommt nicht in Betracht. 

Tabelle 1 

Modernisierungselemente Punkte 

Dacherneuerung inkl. Verbesserung der WaÈrmedaÈmmung 3 

Verbesserung der Fenster 2 

Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 

Verbesserung der Heizungsanlage 2 

WaÈrmedaÈmmung der AuûenwaÈnde 2 

Modernisierung von BaÈdern 2 

Einbau von BaÈdern 3 

Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken und FuûboÈden 3 

Wesentliche Ønderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung 3 

11±15 Punkte: uÈberwiegend modernisiert 

uÈber 15 Punkte: umfassend modernisiert 


(Tabelle 2) 



GebaÈudealter Verschiebung Baujahr 

> 80 Jahre 32 40 

ab 70 Jahre 23 31 

ab 60 Jahre 15 22 

ab 50 Jahre 9 15 


ab 30 Jahre 0 3



(Tabelle 3) 




> 70 Jahre 28 35 

ab 60 Jahre 19 26 

ab 50 Jahre 12 17 




(Tabelle 4) 




> 60 Jahre 24 30 

ab 50 Jahre 15 21 




(Tabelle 5) 




> 50 Jahre 20 25 

ab 40 Jahre 12 16 




(Tabelle 6) 




> 40 Jahre 16 20 



Teil 

I

Teil 

I 

H33 


(4) 1 Von einem fiktiv fruÈ heren Baujahr ist auszugehen, wenn nach Bezugsfertigkeit des GebaÈudes VeraÈnderungen 

eingetreten sind, die dessen wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verkuÈrzt haben. 2 Wegen der VerkuÈrzung der wirtschaftlichen 

Gesamtnutzungsdauer wird auf Abschnitt 23 Abs. 5 hingewiesen, der entsprechend anzuwenden ist. 

(5) 1 Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende GebaÈudewert ist regelmaÈûig mit mindestens 40 Prozent 

des GebaÈuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2 Diese Restwertregelung beruÈcksichtigt, dass auch ein aÈlteres 

GebaÈude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3 Sie beruÈcksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand 

und macht in vielen FaÈllen die PruÈfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des GebaÈudes infolge 

baulicher Maûnahmen verlaÈngert wurde. 4 Wenn eine geringere Nutzungsdauer objektiv feststeht, wie z. B. bei vertraglicher 

Abbruchverpflichtung fuÈr das GebaÈude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden. 

Abschnitt 32 

GrundstuÈ ck mit mehreren GebaÈuden bzw. GebaÈudeteilen 

(1) 1 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren GebaÈuden oder GebaÈudeteilen von einer gewissen 

SelbststaÈndigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen 

Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes GebaÈude und jeder GebaÈudeteil fuÈ r sich zu bewerten. 2 Ist z. B. 

ein GrundstuÈck mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut, ergibt die Summe aus dem GebaÈudesachwert 

des Einfamilienhauses und dem GebaÈudesachwert der Garage den GebaÈudewert. 3 Regelherstellungskosten, Brutto- 

GrundflaÈche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln. 

(2) Bei Anbauten und Aufstockungen gelten die AusfuÈhrungen zum Ertragswertverfahren entsprechend 


Abschnitt 33 

Wertzahlen (§ 191 BewG) 

(1) 1 Als Wertzahlen sind vorrangig die vom oÈrtlichen Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) 

zur Angleichung an den gemeinen Wert anzuwenden. 2 Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren 

zur VerfuÈgung, sind die in der Anlage 25 BewG dargestellten Wertzahlen zu verwenden. 

(2) 1 Sachwertfaktoren sind als geeignet anzusehen, wenn die Ableitung der Sachwertfaktoren weitgehend in 

demselben Modell erfolgt ist wie die Bewertung. 2 Hat der oÈrtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren 

z. B. die NHK 2000 mittels eines Regionalisierungs- oder OrtsgroÈûenfaktors umgerechnet, sind die Sachwertfaktoren 

fuÈr das typisierte Sachwertverfahren nicht geeignet. 

(3) Sind von den GutachterausschuÈssen lediglich Sachwertfaktoren in Wertspannen veroÈffentlicht worden, ist der 

Faktor anzusetzen, der der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 BewG weitgehend entspricht. 

(4) Sofern der Bodenwert in den FaÈllen des § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer FlaÈchen abzuleiten 

ist, richtet sich die Wertzahl nach dem entsprechenden Bodenwert pro Quadratmeter. 

Hinweise 

Bewertung im Sachwertverfahren 

Beispiel: 

Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 1980, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, mittlerer Ausstattungsstandard) 

bebautes GrundstuÈck ist zum 1.2.2009 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-GrundflaÈche des 

GebaÈudes betraÈgt 220 m 2 . An das Haus grenzt eine nicht uÈberdachte Terrasse (Baujahr 2000, Bruchsteinplatten 

mit Unterbeton) mit einer FlaÈche von 30 m 2 an. Auf dem GrundstuÈck befinden sich auûerdem eine freistehende 

Garage mit einer Brutto-GrundflaÈche von 23 m 2 (Baujahr 1990) und ein Auûen-Schwimmbecken (Baujahr 2000, 

normale AusfuÈhrung) mit einer FlaÈche von 32 m 2 . Das GrundstuÈck hat eine FlaÈche von 700 m 2 und der Bodenrichtwert 

betraÈgt 200 EUR/m 2 . Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und oÈrtliche 

Sachwertfaktoren fuÈr das GrundstuÈck zur VerfuÈgung. 


GrundstuÈcksflaÈche x Bodenrichtwert (700 m 2 x 200 EUR/m 2 ) 140 000 EUR 


1. Einfamilienhaus 

Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 BewG) 770 EUR/m 2 

GrundstuÈcksart unterkellertes EFH 

mit ausgebautem 

Dachgeschoss 

(GKL 1.11) 

Ausstattungsstandard mittel 

Bezugsfertigkeit des GebaÈudes 1980 

x Brutto-GrundflaÈche 220 m 2


GebaÈuderegelherstellungswert 169 400 EUR 

± Alterswertminderung 36,25 % (29 J./80 J.) 61 408 EUR 

GrundstuÈcksart EFH 


Alter des GebaÈudes 29 Jahre 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 BewG) 80 Jahre 

GebaÈudesachwert (Einfamilienhaus) 

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG ist uÈberschritten 

40 % des GebaÈuderegelherstellungswerts i.H.v. 169 400 EUR = 67 760 EUR 

107 992 EUR 

2. Garage 


GKL 4.11 

x Brutto-GrundflaÈche 23 m 2 

Regelherstellungswert 6670 EUR 


Bezugsfertigkeit der Garage 

Garage 

1990 

Alter der Garage 19 Jahre 


GebaÈudesachwert (Garage) 

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG ist uÈberschritten 

40 % des Regelherstellungswerts i.H.v. 6 670 EUR = 2 668 EUR 

4 135 EUR 

3. GebaÈudesachwert am Bewertungsstichtag 

GebaÈudesachwert (Einfamilienhaus) + GebaÈudesachwert (Garage) 112 127 EUR 

Besonders werthaltige Auûenanlagen 

1. Terrasse 

Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 29) 

55 EUR/m 

Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton) 

2 

x FlaÈche 30 m 2 

Regelherstellungswert 1 650 EUR 

± Alterswertminderung 22,50 % (9 J./40 J.) 372 EUR 

Fertigstellung 

Terrasse 

2000 

Alter 9 Jahre 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Abschnitt 29) 40 Jahre 

Sachwert (Terrasse) 1 278 EUR 

2. Schwimmbecken 

Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 29) 

Schwimmbecken (normale AusfuÈhrung) 

500 EUR/m 2 

x FlaÈche 32 m 2 

Regelherstellungswert 16000 EUR 


Fertigstellung 

Schwimmbecken 

2000 

Alter 9 Jahre 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Abschnitt 29) 30 Jahre 

Sachwert (Schwimmbecken) 11 200 EUR 

3. Sachwert der besonders werthaltigen Auûenanlagen 

Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) 12 478 EUR 

Der Sachwert uÈbersteigt 10 Prozent des GebaÈudesachwerts. 

10 % des GebaÈudesachwerts i.H.v. 112 127 EUR = 11 213 EUR 

Teil 

I

Teil 

I 

H34 


VorlaÈufiger Sachwert 264 605 EUR 

Bodenwert 140 000 EUR 

GebaÈudesachwert 112 127 EUR 

Sachwert Auûenanlagen 12 478 EUR 

Summe: 264 605 EUR 

Grundbesitzwert (Sachwert) 


x Wertzahl (aus Anlage 25 BewG) 

Einfamilienhaus 

0,90 


Bodenrichtwert 200 EUR/m 2 

Grundbesitzwert (Sachwert) 238 144 EUR 

Zu §§ 192 bis 194 BewG (ErbbaurechtsfaÈlle) 


Abschnitt 34 

Begriff des Erbbaurechts 

(1) 1 Bei GrundstuÈcken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete 

GrundstuÈ ck je eine selbststaÈndige wirtschaftliche Einheit (§ 176 Abs. 1 Nr. 2, § 192 BewG). 2 Das Erbbaurecht 

ist das veraÈuûerliche und vererbliche Recht an einem GrundstuÈck, auf oder unter der OberflaÈche des GrundstuÈcks ein 

Bauwerk zu haben. 3 Das belastete GrundstuÈck ist das GrundstuÈck, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. 4 Ûbernimmt 

der EigentuÈmer des belasteten GrundstuÈcks das Erbbaurecht oder erwirbt der Erbbauberechtigte das belastete GrundstuÈck 

(¹EigentuÈmererbbaurechtª), bleiben Erbbaurecht und belastetes GrundstuÈck als selbststaÈndige wirtschaftliche 

Einheiten bestehen. 

(2) 1 Das Erbbaurecht entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG in Verbindung 

mit § 873 BGB). 2 Schenkungsteuerrechtlich gilt das Erbbaurecht bereits dann als entstanden, wenn an dem GrundstuÈck 

durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung 

im Grundbuch zu bewirken (> R 23 Abs. 1 ErbStR 2003). 

(3) 1 Das Erbbaurecht erstreckt sich im Allgemeinen auf das ganze GrundstuÈck. 2 Erstreckt es sich jedoch nur auf 

einen Teil des GrundstuÈcks im Sinne des Zivilrechts, ist dieser Teil als selbststaÈndige wirtschaftliche Einheit im 

Sinne der §§ 192 ff. BewG zu bewerten. 3 FuÈr den restlichen Teil des GrundstuÈcks ist die Bewertung nach den allgemeinen 

GrundsaÈtzen durchzufuÈhren. 

(4) 1 Errichtet der Erbbauberechtigte ein einheitliches GebaÈude auf einem erbbaurechtsbelasteten und einem ihm 

gehoÈrenden angrenzenden GrundstuÈck, sind der GebaÈudeteil auf dem erbbaurechtsbelasteten GrundstuÈck als Erbbaurecht 

und das eigene GrundstuÈck mit dem dort errichteten GebaÈudeteil als bebautes GrundstuÈck getrennt zu bewerten. 

2 Entsprechend ist zu verfahren, wenn das angrenzende GrundstuÈck auf Grund eines Pachtvertrags vom Erbbauberechtigten 

bebaut worden ist und fuÈr diesen GebaÈudeteil eine Bewertung als GebaÈude auf fremdem Grund und 

Boden nach § 195 BewG durchzufuÈhren ist. 

Hinweise 

Gesetz uÈ ber das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz Ð ErbbauRG) 

> Gesetz uÈber das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz Ð ErbbauRG) vom 15.1.1919 (BGBl III, Gliederungsnummer 

403-6), zuletzt geaÈndert durch Art. 57 des Gesetzes vom 17.12.2008 (BGBl I S. 2586) 

Abschnitt 35 

Bewertung in ErbbaurechtsfaÈllen 

Die Werte fuÈr die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 193 BewG) und fuÈr die wirtschaftliche Einheit des 

belasteten GrundstuÈcks / ErbbaugrundstuÈcks (§ 194 BewG) sind gesondert zu ermitteln.



Abschnitt 36 

Bewertung des Erbbaurechts 

(1) 1 Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> Abschnitt 12) zu ermitteln, wenn fuÈr 

das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren fuÈr entsprechende 

VergleichsgrundstuÈcke vorliegen. 2 Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen 

vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurechten abgeleitet wurden, die mit der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit 

hinreichend uÈbereinstimmen. 3 Dies ist der Fall, wenn die GrundstuÈcksart uÈbereinstimmt und die Bebauung, der Erbbauzinssatz, 

der Bodenrichtwert sowie die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht erheblich abweichen. 

(2) 1 Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des Erbbaurechts aus dem 

Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG und dem GebaÈudewertanteil nach § 193 Abs. 5 BewG zusammen 

(finanzmathematische Methode). 2 Ist das mit dem Erbbaurecht belastete GrundstuÈ ck unbebaut, besteht der 

Grundbesitzwert des Erbbaurechts allein im Bodenwertanteil nach Absatz 3. 

(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem kapitalisierten Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag 

des Bodenwerts des unbelasteten GrundstuÈcks und dem vertraglich vereinbarten jaÈhrlichen Erbbauzins 

am Bewertungsstichtag. 

(4) 1 Der angemessene Verzinsungsbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts fuÈr das GrundstuÈck 

nach § 179 BewG und des Liegenschaftszinssatzes. 2 Stehen LiegenschaftszinssaÈtze der GutachterausschuÈsse nicht 

zur VerfuÈgung, sind die ZinssaÈtze nach § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG anzuwenden. 

(5) 1 Maûgebender Erbbauzins ist nach § 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG der am Bewertungsstichtag zu zahlende 

Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. 2 Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; 

auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an. 3 Sind Erbbauzinsen waÈhrend der Laufzeit des Erbbaurechts in 

unterschiedlicher HoÈhe vereinbart (z. B. bei Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist die 

Summe der Barwerte fuÈr die jeweiligen Zahlungszeitpunkte/-raÈume zu bilden. 4 Die kuÈnftigen Anpassungen auf Grund 

von Wertsicherungsklauseln (z. B. AnknuÈpfung der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex) sind nicht zu 

beruÈcksichtigen. 5 Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gleichzeitig 

den Unterschiedsbetrag dar. 6 Der Unterschiedsbetrag ist der weiteren Berechnung auch zu Grunde zu legen, 

wenn er negativ ist. 

(6) Der Unterschiedsbetrag ist uÈ ber die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden 

VervielfaÈltiger zu kapitalisieren. 2 Der VervielfaÈltiger ergibt sich aus dem maûgebenden Liegenschaftszinssatz 

und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. 3 BetraÈgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger 

als ein Jahr, ist der VervielfaÈltiger und der Bodenwert mit 0 anzusetzen. 4 Gibt der Gutachterausschuss andere 

LiegenschaftszinssaÈtze als die in der Anlage 21 BewG aufgefuÈhrten vor, ist der VervielfaÈltiger nach der dort angegebenen 

Formel zu berechnen. 

(7) 1 Der GebaÈudewertanteil des Erbbaurechts ist der GebaÈudeertragswert nach § 185 BewG bei im Ertragswertverfahren 

(> Abschnitt 13) bzw. der GebaÈudesachwert nach § 190 BewG bei im Sachwertverfahren (> Abschnitt 25) 

zu bewertenden GrundstuÈcken. 2 Befindet sich das Erbbaurecht im Zustand der Bebauung, stellen die am Bewertungsstichtag 

entstandenen Herstellungskosten nach § 196 BewG fuÈr die sich im Bau befindlichen GebaÈude bzw. GebaÈudeteile 

den GebaÈudewertanteil dar (> Abschnitte 40 und 41). 3 Ist bei Ablauf des Erbbaurechts der verbleibende GebaÈudewert 

nicht oder nur teilweise zu entschaÈdigen, ist der GebaÈudewertanteil des Erbbaurechts um den 

GebaÈudewertanteil des ErbbaugrundstuÈcks gemaÈû § 194 Abs. 4 BewG zu mindern (> Abschnitt 37 Abs. 5 und 6). 

(8) Eine BeruÈcksichtigung weiterer wertbeeinflussender UmstaÈnde Ð beispielsweise vom Ûblichen abweichenden 

Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insbesondere die BeruÈcksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln 

oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags Ð sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren 

kommt nicht in Betracht. 

Hinweise 

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts 

Beispiel 1 (Ertragswertverfahren): 

Ein MietwohngrundstuÈck mit einem Rohertrag nach § 186BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in AusuÈbung eines Erbbaurechts 

im Jahre 1999 errichtet worden. Das belastete GrundstuÈck hat eine FlaÈche von 500 m 2 und der Bodenrichtwert 

betraÈgt 300 EUR/m 2 . Der vertraglich vereinbarte jaÈhrliche Erbbauzins betraÈgt zum Bewertungsstichtag am 

15.3.2009 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2032 zu zahlen. Eine EntschaÈdigungszahlung 

fuÈr das GebaÈude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfuÈgt uÈber keine Vergleichspreise oder 

Vergleichsfaktoren. LiegenschaftszinssaÈtze und ErfahrungssaÈtze fuÈr Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss 

ebenfalls nicht ermittelt. 

Teil 

I 

H36

Teil 

I 


Ermittlung Bodenwertanteil 

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR (500 m 2 x 300 EUR/m 2 ) 7 500 EUR 

Liegenschaftszins (§ 193 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BewG) 5,0 % 

± vertraglich vereinbarter jaÈhrlicher Erbbauzins 3 000 EUR 

Unterschiedsbetrag 4 500 EUR 

x VervielfaÈltiger (aus Anlage 21 BewG) 13,16 


Bewertungsstichtag 15.3.2009 

Ablauf des Erbbaurechts 1.1.2032 

Restlaufzeit des Erbbaurechts 22 Jahre 

Bodenwertanteil (nach § 193 Abs. 3 i. V. m. Abs. 4 BewG) 59 220 EUR 

GebaÈudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Abs. 5 i.V.m. § 185 BewG 

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186BewG) 45 000 EUR 

± Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 21 % von 45 000 EUR 9 450 EUR 

GrundstuÈcksart MietwohngrundstuÈck 




Restnutzungsdauer 70 Jahre 

GrundstuÈcksreinertrag 35 550 EUR 

± Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 5,0 % von 150 000 EUR 7 500 EUR 


GebaÈudereinertrag 28 050 EUR 




GebaÈudeertragswert am Bewertungsstichtag 542 487 EUR 

GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Abs. 4 BewG 





Alter des GebaÈudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre 


Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht 47 Jahre 








GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 488 157 EUR 

GebaÈudewertanteil nach§ 193 Abs. 5 i.V.m. § 194 Abs. 4 BewG 


± abgezinster GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 

entschaÈdigungsloser Anteil des GebaÈudeertrags- 

166 853 EUR 

werts bei Ablauf des Erbbaurechts 488 157 EUR (keine EntschaÈdigung) 

x Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26BewG) 0,3418 





GebaÈudewertanteil 375 634 EUR


Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG 

Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG 59 220 EUR 

GebaÈudewertanteil nach § 193 Abs. 5 i.V.m. § 194 Abs. 4 BewG 375 634 EUR 

Grundbesitzwert 434 854 EUR 

Beispiel 2 (Ertragswertverfahren / negativer Grundbesitzwert): 

Ein GeschaÈftsgrundstuÈck (Kiosk) mit einem Rohertrag nach § 186BewG i.H.v. 4 000 EUR ist in AusuÈbung eines 

Erbbaurechts im Jahre 1999 errichtet worden. Das belastete GrundstuÈck hat eine FlaÈche von 700 m 2 und der 

Bodenrichtwert betraÈgt 55 EUR/m 2 . Der vertraglich vereinbarte jaÈhrliche Erbbauzins betraÈgt zum Bewertungsstichtag 

am 15.3.2009 3 560 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.7.2032 zu zahlen. Eine EntschaÈdigungszahlung 

fuÈr das GebaÈude ist vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfuÈgt uÈber keine Vergleichskaufpreise 

oder Vergleichsfaktoren. LiegenschaftszinssaÈtze und ErfahrungssaÈtze fuÈr Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss 

ebenfalls nicht ermittelt. 





Unterschiedsbetrag ±1 058 EUR 






Bodenwertanteil (nach § 193 Abs. 3 i.V.m. Abs. 4 BewG) ±12 453 EUR 

GebaÈudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Abs. 5 i. V. m. § 185 BewG 


± Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 BewG) 22 % von 4 000 EUR 880 EUR 

GrundstuÈcksart GeschaÈftsgrundstuÈck 


Alter des GebaÈudes 

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 

10 Jahre 

(aus Anlage 22 BewG Ð EinkaufsmaÈrkte, LaÈden) 40 Jahre 





GebaÈudereinertrag 618 EUR 






Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 BewG ±12 453 EUR 

GebaÈudewertanteil nach § 193 Abs. 5 BewG 8 071 EUR 

Grundbesitzwert ±4 382 EUR 

Beispiel 3 (Sachwertverfahren): 

Ein unterkellertes Einfamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard / Dachgeschoss ausgebaut) ist in AusuÈbung 

eines Erbbaurechts im Jahre 1950 errichtet worden. Die Brutto-GrundflaÈche betraÈgt 230 m 2 . Eine Garage ist nicht 

vorhanden. Das belastete GrundstuÈck hat eine FlaÈche von 500 m 2 und der Bodenrichtwert betraÈgt 250 EUR/m 2 . 

Der vertraglich vereinbarte jaÈhrliche Erbbauzins betraÈgt zum Bewertungsstichtag am 16.9.2009 2 800 EUR und ist 

bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2049 zu zahlen. Eine EntschaÈdigungszahlung fuÈr das GebaÈude ist in 

HoÈhe von 75 % des GebaÈudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfuÈgt uÈber keine Vergleichspreise oder 

Vergleichsfaktoren. LiegenschaftszinssaÈtze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt. 

Teil 

I

Teil 

I 






Unterschiedsbetrag 950 EUR 





Bodenwertanteil (nach § 193 Abs. 3 i. V. m. Abs. 4 BewG) 21 669 EUR 

GebaÈudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Abs. 5 i. V. m. § 190 BewG 




Dachgeschoss 




GebaÈuderegelherstellungswert 156400 EUR 






GebaÈudesachwert 41 055 EUR 

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG 

40 % des GebaÈuderegelherstellungswerts i. H. v. 156400 EUR 

62 560 EUR 

GebaÈudesachwert am Bewertungsstichtag 62 560 EUR 

GebaÈudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Abs. 4 BewG 




Dachgeschoss 




GebaÈuderegelherstellungswert 156400 EUR 

± Alterswertminderung 100 % 156400 EUR 






GebaÈudesachwert 0 EUR 

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG 

40 % des GebaÈuderegelherstellungswerts i. H. v. 156400 EUR 

62 560 EUR 

GebaÈudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts 62 560 EUR 

GebaÈudewertanteil nach§ 193 Abs. 5 i. V. m. § 194 Abs. 4 BewG 

GebaÈudesachwert am Bewertungsstichtag 62 560 EUR 

± abgezinster GebaÈudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts 4 940 EUR 

entschaÈdigungsloser Anteil des GebaÈudesachwerts 

bei Ablauf des Erbbaurechts 

15 640 EUR (25 % von 62 560 EUR) 






GebaÈudewertanteil 57 620 EUR




GebaÈudewertanteil nach § 193 Abs. 5 i.V.m. § 194 Abs. 4 BewG 57 620 EUR 



Abschnitt 37 

Bewertung des ErbbaugrundstuÈ cks (belastetes GrundstuÈck) 

(1) 1 Der Wert des ErbbaugrundstuÈcksist vorrangig im Vergleichswertverfahren (> Abschnitt 12) zu ermitteln, wenn 

fuÈr das ErbbaugrundstuÈck Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren fuÈr entsprechende 

VergleichsgrundstuÈcke vorliegen. 2 Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren fuÈr ein ErbbaugrundstuÈck 

liegen vor, wenn sie fuÈr GrundstuÈcke ermittelt wurden, die nach der GrundstuÈcksart uÈbereinstimmen 

und hinsichtlich der Bebauung, der ErbbauzinssaÈtze, der Bodenrichtwerte sowie der Restlaufzeit des Erbbaurechts 

nicht erheblich abweichen. 3 Der Wert fuÈr das ErbbaugrundstuÈck kann auch durch Anwendung eines Vergleichsfaktors 

auf den Wert des unbelasteten GrundstuÈcks ermittelt werden. 

(2) Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, setzt sich der Wert des ErbbaugrundstuÈcks aus 

dem Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG und ggf. dem GebaÈudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zusammen 

(finanzmathematische Methode). 

(3) 1 Der Bodenwertanteil ergibt sich aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten vertraglich vereinbarten 

jaÈhrlichen Erbbauzins. 2 Die Abzinsung des Bodenwerts (§ 194 Abs. 3 Satz 2, § 193 Abs. 4 BewG in Verbindung 

mit der Anlage 26 BewG) und die Kapitalisierung des Erbbauzinses (§ 194 Abs. 3 Satz 3 BewG in Verbindung 

mit der Anlage 21 BewG) erfolgen nach der Restlaufzeit des Erbbaurechts. 3 Der Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 

BewG ist abhaÈngig vom maûgebenden Liegenschaftszinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des 

Erbbaurechts. 4 Dabei ist auf die von den oÈrtlichen GutachterausschuÈssen ermittelten LiegenschaftszinssaÈtze abzustellen. 

5 Wurden solche nicht ermittelt, sind die in § 193 Abs. 4 Satz 2 BewG genannten ZinssaÈtze anzuwenden. 6 BetraÈgt 

die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden. 

(4) 1 Dem abgezinsten Bodenwert ist der kapitalisierte Erbbauzins hinzuzurechnen. 2 Maûgebender Erbbauzins ist 

nach § 194 Abs. 3 Satz 3 BewG der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins, umgerechnet auf einen Jahresbetrag. 

3 Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es 

nicht an. 4 Sind Erbbauzinsen waÈhrend der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher HoÈhe vereinbart (z. B. bei 

Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist die Summe der Barwerte fuÈr die jeweiligen Zahlungszeitpunkte/-raÈume 

zu bilden. 5 Die kuÈnftigen Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln (z. B. AnknuÈpfung 

der Erbbauzinsen an den Lebenshaltungskostenindex) sind nicht zu beruÈcksichtigen. 6 Ist kein Erbbauzins zu zahlen, 

stellt der abgezinste Bodenwert den Bodenwertanteil dar. 7 Zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist der 

VervielfaÈltiger fuÈr die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit und des Liegenschaftszinssatzes der Anlage 21 

BewG zu entnehmen. 8 BetraÈgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der VervielfaÈltiger mit einem 

Wert von 0 zu beruÈcksichtigen. 9 Gibt der Gutachterausschuss andere LiegenschaftszinssaÈtze als die in der Anlage 21 

BewG aufgefuÈhrten vor, ist der VervielfaÈltiger nach der dort angegebenen Formel zu berechnen. 

(5) 1 Ein GebaÈudewertanteil des ErbbaugrundstuÈcks ergibt sich nur dann, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts 

durch Zeitablauf der verbleibende GebaÈudewert nicht oder nur teilweise zu entschaÈdigen ist. 2 Dieser entspricht 

dem nach Anlage 26 BewG abgezinsten ggf. anteiligen GebaÈudeertrags- bzw. GebaÈudesachwert, der dem EigentuÈmer 

des ErbbaugrundstuÈcks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschaÈdigungslos zufaÈllt. 3 Es ist dementsprechend 

eine Berechnung des GebaÈudeertrags- bzw. GebaÈudesachwerts auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts 

durchzufuÈhren. 4 Bei dieser Berechnung ist hinsichtlich des Rohertrags gemaÈû § 186 BewG vom gleichen 

Betrag wie am Bewertungsstichtag auszugehen. 5 Beim Ansatz der pauschalierten Bewirtschaftungskosten gemaÈû 

§ 187 BewG (Anlage 23 BewG) im Ertragswertverfahren und der Ermittlung der Alterswertminderung im Rahmen der 

GebaÈudesachwertermittlung gemaÈû § 190 Abs. 2 BewG ist auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts abzustellen. 

6 Bei der Ermittlung des GebaÈudeertrags- bzw. GebaÈudesachwerts gemaÈû § 194 Abs. 4 BewG ist der Mindestansatz 

gemaÈû § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG bzw. § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG zu beachten. 7 Bei am Bewertungsstichtag 

sich im Zustand der Bebauung befindlichen GrundstuÈcken ermittelt sich der GebaÈudeertrags- bzw. GebaÈudesachwert 

im Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts ebenfalls nach den § 185 bzw. § 190 BewG. 

(6) 1 Der gemaÈû § 194 Abs. 4 BewG anzuwendende Abzinsungsfaktor ergibt sich aus Anlage 26 BewG; er ist 

abhaÈngig vom angewandten Liegenschaftszinssatz gemaÈû § 193 Abs. 4 BewG und der auf volle Jahre abgerundeten 

Restlaufzeit des Erbbaurechts. 2 BetraÈgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 

1 anzuwenden. 3 Gibt der Gutachterausschuss andere ZinssaÈtze als die in der Anlage 26 BewG aufgefuÈhrten 

vor, ist der Abzinsungsfaktor nach der dort angegebenen Formel zu berechnen. 

(7) Eine BeruÈcksichtigung weiterer wertbeeinflussender UmstaÈnde Ð beispielsweise vom Ûblichen abweichende 

Auswirkungen vertraglicher Vereinbarungen, insbesondere die BeruÈcksichtigung von fehlenden Wertsicherungsklauseln 

oder der Ausschluss einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrags Ð sowie die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren 

kommt nicht in Betracht. 

Teil 

I

Teil 

I 


Hinweise 

H37 

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des ErbbaugrundstuÈcks 

Beispiel (Sachverhalt wie in Beispiel 1 Ð H 36): 


Bodenwert 150 000 EUR (500 m 2 x 300 EUR/m 2 ) 

x Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26BewG) 0,3418 51 270 EUR 





+ vertraglich vereinbarter jaÈhrlicher Erbbauzins 3 000 EUR 

x VervielfaÈltiger (aus Anlage 21 BewG) 13,1639 480 EUR 



Bodenwertanteil (nach § 194 Abs. 3 BewG) 90 750 EUR 

GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Abs. 4 BewG 





Alter des GebaÈudes bei Ablauf Erbbaurecht 33 Jahre 










GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 488 157 EUR 

GebaÈudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts 

gemaÈû § 194 Abs. 4 BewG abgezinst auf den Bewertungsstichtag 

entschaÈdigungsloser Anteil des GebaÈudeertrags- 

166 853 EUR 

werts bei Ablauf des Erbbaurechts 488 157 EUR (keine EntschaÈdigung) 






Grundbesitzwert des ErbbaugrundstuÈ cks gemaÈû § 194 BewG 


GebaÈudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG 166 853 EUR 



Abschnitt 38 

GebaÈude auf fremdem Grund und Boden 

(1) Zu bewerten sind als selbststaÈndige wirtschaftliche Einheiten sowohl ein GebaÈude auf fremdem Grund und 

Boden als auch das (mit dem GebaÈude auf fremdem Grund und Boden) belastete GrundstuÈck.


(2) 1 Ein GebaÈude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der EigentuÈmer des Grund und 

Bodens darauf ein GebaÈude errichtet hat und ihm das GebaÈude zuzurechnen ist. 2 Das ist der Fall, wenn es Scheinbestandteil 

des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB) oder dem Nutzungsberechtigten fuÈr den Fall der Nutzungsbeendigung 

gegenuÈber dem EigentuÈmer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des GebaÈudes 

zusteht. 3 Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben. 4 Als 

GebaÈude auf fremdem Grund und Boden erfasst werden das GebaÈude, die vom Nutzungsberechtigten errichteten 

Auûenanlagen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das ZubehoÈr. 5 Werden auf einem GrundstuÈck nur 

Betriebsvorrichtungen (§ 176 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG) oder Auûenanlagen errichtet, liegt kein GebaÈude auf fremdem 

Grund und Boden vor. 

(3) 1 Die wirtschaftliche Einheit belastetes GrundstuÈck umfasst die vertraglich uÈberlassene FlaÈche des Grund und 

Bodens. 2 EnthaÈlt der Vertrag hierzu keine Angaben, ist auf die tatsaÈchlichen VerhaÈltnisse des Einzelfalls abzustellen. 

3 

Dabei ist neben der GrundflaÈche des GebaÈudes regelmaÈûig auch die FlaÈche im Umgriff des GebaÈudes zu erfassen. 

4 

Ist eine eindeutige Abgrenzung nicht moÈglich, bestehen keine Bedenken, vom FuÈnffachen der bebauten FlaÈche auszugehen. 

5 Ist ein einheitliches GebaÈude auf mehreren unmittelbar nebeneinander liegenden GrundstuÈcken errichtet 

worden, die unterschiedlichen GrundstuÈckseigentuÈmern gehoÈren, gilt Abschnitt 34 Abs. 4 entsprechend. 

Hinweise 



FlaÈche im Umgriff des GebaÈudes 


Herausgabeanspruchdes buÈ rgerlich-rechtlichen EigentuÈ mers 


Abschnitt 39 

Wertermittlung bei GebaÈuden auf fremdem Grund und Boden und belasteten GrundstuÈ cken 

(1) 1 Die Bewertung von GebaÈuden auf fremdem Grund und Boden richtet sich nach § 195 Abs. 2 BewG. 

2 

Der Grundbesitzwert ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren aus dem GebaÈudeertragswert 

(> Abschnitt 13). 3 Ist der Nutzer verpflichtet, das GebaÈude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist der VervielfaÈltiger 

nach Anlage 21 BewG anzuwenden, der sich fuÈr die am Bewertungsstichtag verbleibende Nutzungsdauer 

ergibt. 4 Die Regelung zur Mindestrestnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG (> Abschnitt 23 Abs. 6) ist in 

diesen FaÈllen nicht anzuwenden. 5 Bei der Bewertung des GebaÈudes auf fremdem Grund und Boden im Sachwertverfahren 

ergibt sich der Grundbesitzwert aus dem GebaÈudesachwert (> Abschnitt 25). 6 Ist der Nutzer verpflichtet, das 

GebaÈude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, bemisst sich die Alterswertminderung (§ 190 Abs. 2 SaÈtze 1 

bis 3 BewG) nach dem Alter des GebaÈudes am Bewertungsstichtag und der tatsaÈchlichen Gesamtnutzungsdauer. 

7 

Die Regelung zum Mindestrestwert nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG (> Abschnitt 31 Abs. 5) ist ist in diesen FaÈllen 

nicht anzuwenden. 8 Ein Bodenwertanteil ist bei GebaÈuden auf fremdem Grund und Boden nicht zu beruÈcksichtigen. 

(2) 1 Die Bewertung von mit fremden GebaÈuden belasteten GrundstuÈ cken richtet sich nach § 195 Abs. 3 BewG. 

2 

Die Abzinsung des Bodenwerts (§ 195 Abs. 3 Satz 2, § 193 Abs. 4 in Verbindung mit der Anlage 26 BewG) und die 

Kapitalisierung des Nutzungsentgelts (§ 195 Abs. 3 Satz 3 BewG in Verbindung mit der Anlage 21 BewG) erfolgt in 

AnhaÈngigkeit der Restlaufzeit des Nutzungsrechts. 3 Die Restlaufzeit ist auf volle Jahre abzurunden. 4 Ein GebaÈudewertanteil 

ist nicht zu beruÈcksichtigen. 

Hinweise 

GebaÈude auf fremdem Grund und Boden 

Beispiel: 

Ein GebaÈude auf fremdem Grund und Boden (IndustriegebaÈude / WerkstattgebaÈude mit BuÈro- und Sozialtrakt und 

teilweiser Spezialnutzung; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 1988; einfache Ausstattung; keine 

uÈbliche Miete ermittelbar) ist fuÈr Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.4.2009 zu bewerten. Die Restlaufzeit des 

Nutzungsrechts betraÈgt am Bewertungsstichtag noch 4 Jahre (bis 2013). Das GebaÈude ist bei Beendigung des 

Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-GrundflaÈche des GebaÈudes betraÈgt 3 100 m 2 . 

Das IndustriegebaÈude / WerkstattgebaÈude mit BuÈro- und Sozialtrakt stellt ein GeschaÈftsgrundstuÈck dar (Nutzung 

ausschlieûlich zu eigenen gewerblichen Zwecken). FuÈr das GeschaÈftsgrundstuÈck laÈsst sich auf Grund der Spezialnutzung 

keine uÈbliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des GebaÈudes auf fremdem Grund und Boden nach 

dem Sachwertverfahren erfolgt. Bedingt durch den bei Beendigung des PachtverhaÈltnisses notwendigen Abriss 

des GebaÈudes ergibt sich eine verkuÈrzte Nutzungsdauer fuÈr das IndustriegebaÈude / WerkstattgebaÈude (GebaÈude- 

Teil 

I 

H38 

H39

Teil 

I 


klasse 3 382 der Anlage 24 II BewG). Die tatsaÈchliche Nutzungsdauer des GebaÈudes betraÈgt insgesamt 25 Jahre 

(1988 bis 2013), am Besteuerungsstichtag ist es 21 Jahre alt. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 

50 Jahren nach Anlage 22 BewG ist auf Grund der Abrissverpflichtung ebenso unbeachtlich wie der Mindestrestwert 

in HoÈhe von 40 % der Regelherstellungskosten. 


Regelherstellungswert (RHK 780 EUR/m 2 x 3 100 m 2 ) 2 418 000 EUR 

Alterswertminderung (21 Jahre x 1/25 x 2 418 000 EUR) ./. 2 031 120 EUR 


Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht. 

Belastetes GrundstuÈck 

Beispiel: 

Ein mit einem fremden GebaÈude bebautes GrundstuÈck ist auf Grund einer Schenkung zum 20.3.2009 zu bewerten. 

Das GrundstuÈck ist 1 450 m 2 groû; der Bodenrichtwert (BRW) betraÈgt 130 EUR/m 2 . Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts 

betraÈgt am Bewertungsstichtag noch 22 Jahre. Der vereinbarte Pachtzins betraÈgt jaÈhrlich 12 000 EUR. Der 

Gutachterausschuss gibt einen Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent vor. 

Grundbesitzwert 

abgezinster Bodenwert (1.450 m 2 x BRW 130 EUR/m 2 x 0,3079) 58 039 EUR 

(§ 195 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 193 Abs. 4 und Anlage 26BewG) 

+ kapitalisierter Pachtzins (12 000 EUR x 12,58) + 150 960 EUR 

(§ 195 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Anlage 21 BewG) 



Abschnitt 40 

GrundstuÈ cke im Zustand der Bebauung 

(1) 1 Ein GrundstuÈ ck im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Abgrabungsarbeiten oder mit der Einbringung 

von Baustoffen zur planmaÈûigen Errichtung eines GebaÈudes oder GebaÈudeteils begonnen worden ist (§ 196 

Abs. 1 BewG). 2 Der vorherige Abbruch eines GebaÈudes oder GebaÈudeteils ist noch nicht als Beginn der Baumaûnahme 

zur Errichtung des neu geschaffenen GebaÈudes oder GebaÈudeteils anzusehen. 3 Der Zustand der Bebauung 

endet mit der Bezugsfertigkeit des ganzen GebaÈudes, sofern es nicht in Bauabschnitten errichtet wird (> Abschnitt 4 

Abs. 3). 4 GebaÈude im Zustand der Bebauung liegen auch dann vor, wenn durch An-, Aus- oder Umbauten an einem 

bereits vorhandenen GebaÈude neuer Wohn- oder Gewerberaum geschaffen wird. 5 Modernisierungsmaûnahmen erfuÈllen 

diese Voraussetzung regelmaÈûig nicht. 

(2) 1 Zu der wirtschaftlichen Einheit gehoÈren der Grund und Boden, die GebaÈude und GebaÈudeteile, auch wenn 

sie am Bewertungsstichtag noch nicht bezugsfertig sind, die Auûenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile 

und das ZubehoÈr. 2 Nicht einzubeziehen sind Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind. 

3 

Damit ist dem Umstand, ob die Betriebsvorrichtungen am Bewertungsstichtag fertig gestellt sind oder sich noch im 

Bau befinden, keine Bedeutung beizumessen. 

(3) 1 Als Beginn der Abgrabungsarbeiten auf dem GrundstuÈck ist der Zeitpunkt anzusehen, in dem mit den Erdarbeiten, 

insbesondere mit dem Ausschachten der Baugrube oder mit dem Planieren als Vorarbeiten fuÈr eine Bodenplatte, 

begonnen wird. 2 Bis zum Beginn der Erdarbeiten sind die fuÈr die Planung des GebaÈudes aufgewandten Kosten 

als immaterielles Wirtschaftsgut zu erfassen. 3 Ab Beginn der Erdarbeiten sind die Planungskosten durch den Wert fuÈr 

das GrundstuÈck im Zustand der Bebauung abgegolten. 4 Sind fuÈr die DurchfuÈhrung der Baumaûnahme keine Abgrabungsarbeiten 

erforderlich oder ist mit der Einbringung von Baustoffen zur planmaÈûigen Errichtung eines GebaÈudes 

oder GebaÈudeteils vor DurchfuÈhrung der Erdarbeiten begonnen worden, ist fuÈr den Beginn der Baumaûnahme auf 

den Zeitpunkt der erstmaligen Verarbeitung von Baustoffen abzustellen. 

(4) 1 Ein GrundstuÈck im Zustand der Bebauung liegt bis zur Bezugsfertigkeit des GebaÈudes oder GebaÈudeteils vor. 

2 

Bezugsfertig ist ein GebaÈude, wenn es den kuÈnftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, 

es zu benutzen; auf die Abnahme durch die BauaufsichtsbehoÈrde kommt es nicht an (§ 178 Abs. 1 BewG). 3 Am 

Bewertungsstichtag muÈssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. 4 Dies ist nicht der Fall, wenn noch 

Klempnerarbeiten ausstehen, an der zur Wohnung fuÈhrenden Treppe das GelaÈnder fehlt, TuÈren und Fenster noch einzubauen 

sind, AnschluÈsse fuÈr Strom- und Wasserversorgung verlegt werden muÈssen, die Heizung zu installieren ist, 

sanitaÈre Einrichtungen noch einzubauen sind oder der Untergrund fuÈr den Fuûbodenbelag noch aufgebracht werden 

muss. 5 GeringfuÈgige Restarbeiten, die uÈblicherweise vor dem tatsaÈchlichen Bezug durchgefuÈhrt werden (z. B. Malerarbeiten, 

Anbringen einer Antenne oder Satellitenanlage sowie Verlegen des Fuûbodenbelags), schlieûen die Bezugsfertigkeit 

nicht aus. 6 Ist das GebaÈude am Bewertungsstichtag bezogen, begruÈndet dies die widerlegbare Vermutung


der Bezugsfertigkeit. 7 Wird ein GebaÈude in Bauabschnitten errichtet, ist die Entscheidung, ob sich ein GebaÈude im 

Zustand der Bebauung befindet, unter BeruÈcksichtigung der bis zum Bewertungsstichtag eingetretenen VerhaÈltnisse 

nach der Verkehrsanschauung zu treffen. 8 Es kommt also darauf an, wie der Schenker oder Erblasser das Bauvorhaben 

durchfuÈhren wollte. 9 Nach dem Bewertungsstichtag durchgefuÈhrte Baumaûnahmen bleiben bei der Entscheidung, 

ob eine abschnittsweise Errichtung eines GebaÈudes vorliegt, auûer Betracht. 10 Kommt es durch den EigentuÈmerwechsel, 

z. B. im Erbfall, zu einer unvorhergesehenen Unterbrechung der Baumaûnahme, liegt keine Errichtung 

eines GebaÈudes in Bauabschnitten vor. 11 Wird ein GebaÈude in Bauabschnitten errichtet, liegt hinsichtlich des bezugsfertigen 

Teils ein bebautes GrundstuÈck vor. 12 Ein GrundstuÈck im Zustand der Bebauung kann in diesen FaÈllen nur 

angenommen werden, wenn mit dem naÈchsten Bauabschnitt bereits begonnen worden ist und hierfuÈr Baumaterialien 

eingebracht worden sind (z. B. Ausbau eines zunaÈchst als Abstellraum genutzten GebaÈudeteils im Dach- oder Kellergeschoss, 

Aufstockung und Anbau). 

Abschnitt 41 

Wertermittlung bei GrundstuÈ cken im Zustand der Bebauung 

(1) 1 Der Grundbesitzwert fuÈr ein GrundstuÈck mit einem GebaÈude im Zustand der Bebauung umfasst neben dem 

Wert des unbebauten GrundstuÈcks bzw. dem Wert der bezugsfertigen GebaÈude oder GebaÈudeteile auch die noch 

nicht bezugsfertigen GebaÈude oder GebaÈudeteile. 2 Dabei ist dem bisherigen Wert des unbebauten bzw. des bebauten 

GrundstuÈcks der Wert der bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten des im Bau befindlichen 

GebaÈudes oder GebaÈudeteils hinzuzurechnen. 

(2) 1 GrundstuÈcke, die sich am Bewertungsstichtag im Zustand der Bebauung befinden, koÈnnen sowohl unbebaute 

als auch bereits bebaute GrundstuÈcke sein. 2 Die Entscheidung, ob vor Beginn der am Bewertungsstichtag noch nicht 

abgeschlossenen Baumaûnahme ein unbebautes oder ein bebautes GrundstuÈck vorgelegen hat, ist nach § 178 

Abs. 1 BewG zu treffen (> Abschnitt 4 Abs. 3). 3 Befinden sich auf einem GrundstuÈck auûer dem im Bau befindlichen 

GebaÈude zu Beginn der Baumaûnahme keine bezugsfertigen GebaÈude, liegt ein unbebautes GrundstuÈck vor. 4 HierfuÈr 

ist der Wert nach § 179 BewG zu ermitteln. 5 Sind auf einem GrundstuÈck vor Beginn der noch nicht abgeschlossenen 

Baumaûnahme bereits bezugsfertige GebaÈude oder GebaÈudeteile nach § 180 BewG vorhanden, erfolgt deren Bewertung 

nach §§ 182 bis 195 BewG. 

(3) 1 Dem nach Absatz 2 ermittelten Wert sind die bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten 

des im Bau befindlichen GebaÈudes oder GebaÈudeteils hinzuzurechnen. 2 Maûgeblich sind die entstandenen Herstellungskosten; 

auf den tatsaÈchlichen Zahlungsabfluss kommt es nicht an. 3 Abbruchkosten fuÈr auf dem GrundstuÈck 

vor Beginn der Baumaûnahme vorhandene GebaÈude oder GebaÈudeteile rechnen unabhaÈngig von ihrer ertragsteuerlichen 

Beurteilung nicht zu den Herstellungskosten im Sinne des Satzes 1 (> Abschnitt 40 Abs. 1 Satz 2). 4 KoÈnnen die 

bis zum Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten nicht eindeutig ermittelt werden, muÈssen sie anhand 

des Baufortschritts geschaÈtzt werden, als Anhaltspunkt fuÈr diese SchaÈtzung kann z. B. § 3 Abs. 2 Nr. 2 Makler- und 

BautraÈgerverordnung (MaBV) dienen. 

Hinweise 

Errichtung eines GebaÈudes auf einem bisher unbebauten GrundstuÈck 

Beispiel: 

Ein zuvor unbebautes GrundstuÈck (GroÈûe 611 m 2 , Bodenrichtwert 100 EUR/m 2 ) wird mit einem Einfamilienhaus 

bebaut und zum 1.2.2009 verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 65 000 EUR entstanden, 

von denen 50 000 EUR bezahlt worden sind. 

Wert fuÈr das zuvor unbebaute GrundstuÈck 

(§ 196Abs. 2 in Verbindung mit § 179 BewG) 

611 m 2 x 100 EUR/m 2 = 61 100 EUR 

+ entstandene Herstellungskosten + 65 000 EUR 

(§ 196Abs. 2 BewG; die tatsaÈchliche Zahlung ist unbeachtlich) 


Errichtung eines GebaÈudes auf einem bisher bebauten GrundstuÈck 

Beispiel 1: 

Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m 2 groûen GrundstuÈck errichtet worden ist (Bodenrichtwert 

200 EUR/m 2 ), wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nach Abschluss der Baumaûnahme wird das Mehrfamilienhaus 

vier Wohnungen beinhalten. Der EigentuÈmer verstirbt noch waÈhrend der Bauphase am 1.3.2009. Bis zu 

diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten fuÈr die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten 

fuÈr die Beseitigung des alten Dachaufbaus). Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) betraÈgt lt. GrundstuÈcksmarktbericht 

des oÈrtlichen Gutachterausschusses fuÈr ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR. 

Teil 

I 

H 41 (3)

Teil 

I 

H 41 (4) 


Wert des bebauten GrundstuÈcks vor Beginn der Baumaûnahme 

(§ 196Abs. 2 in Verbindung mit § 183 Abs. 1 BewG) 

Vergleichswert ZFH lt. GrundstuÈcksmarktbericht = 370 000 EUR 

(maûgeblich ist die GrundstuÈcksart und das 

Bewertungsverfahren vor DurchfuÈhrung der Baumaûnahme) 

+ entstandene Herstellungskosten (§ 196Abs. 2 BewG) +50000 EUR 


Beispiel 2: 

Ein mit einem Mehrfamilienhaus (MietwohngrundstuÈck) bebautes GrundstuÈck, das 1 100 m 2 groû ist und fuÈr das 

ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m 2 anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert. Der EigentuÈmer verschenkt 

das GrundstuÈck (waÈhrend der Bauphase) zum 2.4.2009. Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in HoÈhe 

von 45 000 EUR entstanden. Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus betraÈgt 23 600 EUR und entspricht 

der uÈblichen Miete. Das GebaÈude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt. Der Gutachterausschuss hat 

keine ErfahrungssaÈtze fuÈr Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur VerfuÈgung gestellt. 

Die Gesamtnutzungsdauer des MietwohngrundstuÈcks betraÈgt nach Anlage 22 BewG 80 Jahre. Da der Gutachterausschuss 

keine ErfahrungssaÈtze fuÈr Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur VerfuÈgung 

stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 BewG (Bewirtschaftungskosten = 21 %) und § 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 

BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %). Der VervielfaÈltiger betraÈgt nach Anlage 21 BewG bei einer Restnutzungsdauer 

von 60 Jahren 18,93. 

Wert des bebauten GrundstuÈcks vor Beginn der Baumaûnahme 

(§ 196Abs. 2 in Verbindung mit §§ 184 ff. BewG) 


1 100 m 2 x 150 EUR/m 2 = 165 000 EUR 

GebaÈudewert 

GrundstuÈcksrohertrag (Jahresentgelt) 

23 600 EUR 

Bewirtschaftungskosten (21 % x 23 600 EUR) ./. 4 956EUR 


Bodenwertverzinsung (5 % x 165 000 EUR) ./. 8 250 EUR 


GebaÈudewert (VervielfaÈltiger 18,93 x 10 394 EUR) 196 758 EUR 

Wert des bebauten GrundstuÈcks vor Beginn der Baumaûnahme 361 758 EUR 

+ entstandene Herstellungskosten (§ 196Abs. 2 BewG) +45000 EUR 


(4) 1 Befindet sich ein zuvor unbebautes Erbbaurecht (> Abschnitt 36 Abs. 2) im Zustand der Bebauung, ermittelt 

sich der Grundbesitzwert aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und den bis zum Bewertungsstichtag entstandenen 

Herstellungskosten. 2 Sind auf einem Erbbaurecht oder einem GebaÈude auf fremdem Grund und Boden vor Beginn 

der am Bewertungsstichtag noch nicht abgeschlossenen Baumaûnahme bereits bezugsfertige GebaÈude oder GebaÈudeteile 

nach § 180 BewG vorhanden, erfolgt deren Bewertung entsprechend Absatz 2 Satz 5. 

Hinweise 

Errichtung eines GebaÈudes auf einem bislang unbebauten Erbbaurecht 

Beispiel: 

Auf einem bislang unbebauten Erbbaurecht wird ein Einfamilienhaus errichtet. Das belastete GrundstuÈck hat eine 

FlaÈche von 600 m 2 und der Bodenrichtwert betraÈgt 200 EUR/m 2 . Der vertraglich vereinbarte jaÈhrliche Erbbauzins 

betraÈgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2009 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2099 

zu zahlen. Der Gutachterausschuss verfuÈgt uÈber keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. FuÈr den Bau des 

Einfamilienhauses sind bis zum Bewertungsstichtag Herstellungskosten in HoÈhe von 100 000 EUR entstanden. 

Eine EntschaÈdigungszahlung fuÈr das GebaÈude bei Ablauf des Erbbaurechts ist vorgesehen.



Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 120.000 EUR (600 m 2 x 200 EUR/m 2 ) 3 600 EUR 



Unterschiedsbetrag 600 EUR 






Bodenwertanteil nach § 193 Abs. 3 i.V.m. Abs. 4 BewG 18 558 EUR 

+ entstandene Herstellungskosten (§ 196Abs. 2 BewG) + 100 000 EUR 



Abschnitt 42 

GebaÈude und GebaÈudeteile fuÈ r den Zivilschutz 

(1) 1 GebaÈude, GebaÈudeteile und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen, bleiben bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts 

auûer Ansatz (§ 197 BewG). 2 Eine nur gelegentliche oder geringfuÈgige Mitbenutzung der GebaÈude, GebaÈudeteile 

und Anlagen fuÈr andere als dem Zivilschutz dienende Zwecke ist fuÈr die GewaÈhrung der sachlichen Befreiung 

unschaÈdlich. 3 Diese liegt z. B. vor, wenn in einem fuÈr die beguÈnstigten Zwecke geschaffenen Raum von Zeit zu Zeit 

Veranstaltungen abgehalten werden, zu deren DurchfuÈhrung der Raum nicht besonders hergerichtet werden muss. 

4 

Werden in dem GebaÈudeteil lediglich GartengeraÈte, FahrraÈder oder dergleichen abgestellt, handelt es sich ebenfalls 

um eine geringfuÈgige Mitbenutzung. 5 Dagegen ist die Steuerbefreiung zu versagen, wenn die GebaÈude, GebaÈudeteile 

und Anlagen staÈndig anderen Zwecken dienen, z. B. als Lager-, Lehr- oder AusbildungsraÈume. 

(2) Der Wert des Grund und Bodens ist regelmaÈûig mit dem gesamten Wert des unbebauten GrundstuÈcks nach 

§ 179 BewG anzusetzen. 


Abschnitt 43 

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts 

(1) 1 Abweichend von der Wertermittlung nach den § 179 und §§ 182 bis 196 BewG ist der niedrigere gemeine Wert 

(Verkehrswert / Marktwert) am Bewertungsstichtag festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweist (§ 198 

BewG). 2 Den Steuerpflichtigen trifft die Nachweislast fuÈr einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloûe Darlegungslast. 

(2) 1 Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann fuÈr die nach § 179, §§ 182 bis 196 BewG bewerteten 

wirtschaftlichen Einheiten gefuÈhrt werden, wobei der Nachweis die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit umfassen 

muss. 2 Bei GrundstuÈcken im Zustand der Bebauung ist der Verkehrswertnachweis fuÈr die gesamte wirtschaftliche 

Einheit unter BeruÈcksichtigung der baulichen Gegebenheiten zulaÈssig. 

(3) 1 Als Nachweis ist regelmaÈûig ein Gutachten des oÈrtlich zustaÈndigen Gutachterausschusses oder eines SachverstaÈndigen 

fuÈr die Bewertung von GrundstuÈcken erforderlich. 2 Das Gutachten ist fuÈr die Feststellung des Grundbesitzwerts 

nicht bindend, sondern unterliegt der BeweiswuÈrdigung durch das Finanzamt. 3 EnthaÈlt das Gutachten 

MaÈngel (z. B. methodische MaÈngel oder unzutreffende WertansaÈtze), ist es zuruÈckzuweisen; ein Gegengutachten 

durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. 4 FuÈr den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsaÈtzlich 

die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften. 5 Nach Maûgabe dieser Vorschriften sind saÈmtliche 

wertbeeinflussenden UmstaÈnde zur Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswerts) von GrundstuÈcken zu 

beruÈcksichtigen. 6 Hierzu gehoÈren auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und 

oÈffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persoÈnliche Nutzungsrechte. 7 Mit Ausnahme des Nachweises 

der uÈblichen Miete (> Abschnitt 18 Abs. 5) kommt ein Einzelnachweis zu Bewertungsgrundlagen nach § 179 

und §§ 182 bis 196 BewG, z. B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht in Betracht. 

(4) 1 Ein im gewoÈhnlichen GeschaÈftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande 

gekommenen Kaufpreis uÈ ber das zu bewertende GrundstuÈck kann als Nachweis dienen. 2 Ist ein Kaufpreis auûerhalb 

dieses Zeitraums im gewoÈhnlichen GeschaÈftsverkehr zustande gekommen und sind die maûgeblichen VerhaÈltnisse 

hierfuÈr gegenuÈber den VerhaÈltnissen zum Bewertungsstichtag unveraÈndert geblieben, so kann auch dieser als 

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen. 3 Es bestehen keine Bedenken, diesen Wert regelmaÈûig ohne 

Wertkorrekturen als Grundbesitzwert festzustellen. 

Teil 

I

Teil 

I 

H43 


Hinweise 

Vorschriften auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB 

> Verordnung uÈber GrundsaÈtze fuÈr die Ermittlung der Verkehrswerte von GrundstuÈcken (Wertermittlungsverordnung Ð 

WertV) vom 6.12.1988 (BGBl I S. 2209) 

> Richtlinien fuÈr die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von GrundstuÈcken (Wertermittlungsrichtlinien 2006Ð 

WertR 2006) vom 1.3.2006 (BAnz. Nr. 108a, ber. Nr. 121) 

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch SachverstaÈndigengutachten 

> BFH vom 10.11.2004 (BStBl II 2005 S. 259) 

> BFH vom 3.12.2008 Ð II R 19/08 Ð 

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch zeitnahen Kaufpreis 


Nieûbrauchs- und andere Nutzungsrechte, die sich auf den Grundbesitzwert ausgewirkt haben 

Ist nach § 198 BewG ein nachgewiesener gemeiner Wert, der auf Grund von GrundstuÈcksbelastungen durch Nutzungsrechte, 

wie z. B. Nieûbrauch oder Wohnrecht, gemindert wurde, als Grundbesitzwert festgestellt worden, hat 

das Lagefinanzamt das fuÈr die Festsetzung der Erbschaft-/Schenkungsteuer zustaÈndige Finanzamt (ErbSt-FA) hierauf 

hinzuweisen (vgl. § 10 Abs. 6Satz 6ErbStG) 

Finanzministerium Baden-WuÈ rttemberg 

3 Ð S 3715 / 9 

Bayerisches Staatsministerium der Finanzen 

34 Ð S 3715 Ð 009 Ð 19976/09 

Senatsverwaltung fuÈ r Finanzen Berlin 

III D Ð S 3015 Ð 2/2009 

Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg 

36 Ð S 3015 Ð 2/09 

Die Senatorin fuÈ r Finanzen der 

Freien Hansestadt Bremen 

S 3015 Ð 13 

FinanzbehoÈ rde der Freien und Hansestadt Hamburg 

53 Ð S 3015 Ð 005/09 

Hessisches Ministerium der Finanzen 

S 3015 A Ð 16 Ð II 6a 

Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern 

IV 303 Ð S 3014c Ð 1/08 

NiedersaÈchsisches Finanzministerium 

S 3015 Ð 16 Ð 35 1 

Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen 

S 3215 Ð 101 Ð V A 6 

Ministerium der Finanzen des Landes 

Rheinland-Pfalz 

S 3015 A Ð 447 

Ministerium der Finanzen des Saarlandes 

B/5-3 Ð 96/2009 Ð S 3014 

SaÈchsisches Staatsministerium der Finanzen 

35 Ð S 3014 Ð 38/14 Ð 24744 

Ministerium der Finanzen des Landes 

Sachsen-Anhalt 

43 Ð S 3014 Ð 111 

Finanzministerium des Landes Schleswig-Holstein 

VI 35 Ð S 3715 Ð 014 

ThuÈ ringer Finanzministerium 

S 3015 A Ð 07

Erlass vom 05.05.2009 Grundvermögen - Hausundgrund-iserlohn.de

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