DWS-AccessWohnen2-Prospekt

Für einen potentiellen Erwerber entspricht dies
einer anfänglichen Rendite (brutto) von ca. 5,4 %
bezogen auf die Jahresnettomiete.
Unter Berücksichtigung der transaktionsbezoge
nen Nebenkosten ergibt sich ein kalkulierter
durchschnittlicher Veräußerungserlös in Höhe
von ca. 20 % über dem Nettoankaufspreis zzgl.
Nebenkosten. Diese Wertansätze beruhen auf
den Schätzungen des Asset-Managers.
Nach Abzug von Darlehens tilgungen soll ein Teil
des verbleibenden Erlöses in den Erwerb neuer
Wohnungen reinvestiert werden, deren Abverkauf
ebenfalls wieder nach o. a. Quoten kalkuliert
wird. Daraus ergeben sich in einigen Jahren Verkaufserlöse,
die aus den Beständen von bis zu fünf
Anschaffungsjahren resultieren. Rein für Prognosezwecke
ist unterstellt, dass die Entwicklungsgesellschaft
ab dem Jahr 2019 keine Reinvestitionen
mehr tätigen und den im Jahr 2021 noch vorhandenen
Restbestand an Immobilien vollständig
veräußern wird.
4. Leerstand und Mietausfall
Für die Objekte der Verwaltungsgesellschaft
werden für Leerstand und Mietausfall anfänglich
rd. 4,3 % der Mieteinnahmen für das erste Jahr
unterstellt. Ab 2012 wird ein Leerstand und
Mietausfall von 3 % p. a. angenommen. Bei der
Entwicklungsgesellschaft, bei der der Fokus auf
einem Verkauf der Wohnungen liegt, werden für
Leerstand und Mietausfall insgesamt konstant
rd. 7 % auf die Mieteinnahmen p. a. angesetzt.
5. Zinsen auf Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaften
Für die Beteiligungsgesellschaften wurde eine
Anlage der jeweiligen Liquiditätsreserve zu durchschnittlich
2 % p. a. kalkuliert.
6. Instandhaltungs- und Vermietungskosten
Sowohl bei der Verwaltungsgesellschaft als auch
VII. Plan- und Prognoserechnungen
bei der Entwicklungsgesellschaft sind die Kosten
für die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten
für Wohn- und Gewerbeflächen mit durchschnittlich
rd. 6 EUR / m² jährlich angesetzt. Die
Instandhaltungskosten werden pro Jahr um 2 %
indexiert. Zusätzlich werden für alle Leerstandsflächen
nicht umlagefähige Betriebskosten in
Höhe von 1 EUR / m² Leerstand jährlich angesetzt.
Für die Verwaltungsgesellschaft ist eine Mieter fluktuation
von rd. 10 % p. a. unterstellt. Pro Neuvermietung
und Wohnung werden pauschal Neuvermietungskosten
von rd. 1,1 TEUR kalkuliert. In
der Entwicklungsgesellschaft wurden für Vermietungsleistungen
ebenfalls rd. 1,1 TEUR angesetzt.
In der Entwicklungsgesellschaft wurde für die
Wohnungseigentumsverwaltung nach WEG
21 EUR je Monat und Wohnung kalkuliert. Zudem
wurden Kosten für Objektoptimierungen in Höhe
von ca. 0,6 % des Nettoankaufspreises eines neuerworbenen
Objektes angenommen.
Im Übrigen wird in der Prognoserechnung unterstellt,
dass außer den vorgenannten Instandhal
tungs- und Leerstandskosten die weiteren Be -
triebs kosten umlegbar sind.
7. Vergütung Asset-Manager für laufende
Verwaltung
Von der Verwaltungsgesellschaft erhält alt + kelber
für das Property-Management eine monat liche
Vergütung in Höhe von 5 % der mietvertraglich vereinbarten
Ist-Mieten und für das Asset- Management
eine monatliche Vergütung in Höhe von 0,025 %
(entspricht 1 / 12 von 0,3 % kalenderjährlich) des zum
Schluss eines jeden Kalendermonats insgesamt für
Immobilien aufgewendeten Eigen- und Fremdkapitals
(einschließlich Transaktionskosten und
Grunderwerbsteuer). Zusätzlich erhält alt + kelber
zwei Monatsmieten als Ver gütung für die Vermietungstätigkeit
in der Verwaltungsgesellschaft.
DWS ACCESS Wohnen 2 // 95