DWS-AccessWohnen2-Prospekt
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VI. Das Investment ersten Jahre einen relativ hohen Wertverlust auf. Bestandswohnungen hingegen vermeiden die Unwägbarkeiten von Projektentwicklungen und sind zudem zu günstigeren Preisen zu finden als Neubauten. Nutzungsart, baulicher Zustand Die Objekte müssen eine überwiegend wohnwirtschaftliche Nutzung aufweisen. Im Hinblick auf die einzelne Immobilie darf der gewerblich genutzte Anteil der Gesamtfläche im Einzelfall nicht mehr als 60 % und im Hinblick auf das Gesamtportfolio darf der gewerblich genutzte Anteil vom gesamten Mietertrag nicht mehr als 20 % betragen. Der Gebäudezustand der Zielobjekte hat einem guten baulichen Zustand zu entsprechen. Mindestens jedoch sollte dieser durch Investitionen in angemessenem Umfang herbeigeführt werden können. Technische Anlagen sollen dem heutigen Qualitätsstandard entsprechen oder dieser muss durch angemessenen Aufwand herbeizuführen sein. Die Grundrisse sollen funktional und für die Vermietung gut geeignet sein. Objekte mit bekannten Altlasten werden nicht angekauft. Hohe Standortqualität Bestimmende Faktoren für die Mietpreisentwicklung und damit für die Wertsteigerung der Immobilie sind u. a. das Wirtschaftswachstum, bestehende oder entstehende Arbeitsplätze und damit das Einkommen und die Kaufkraft der Bewohner. So konnten in wirtschaftsstarken Metropolregionen wie München, Rhein-Main und Hamburg in den vergangenen Jahren deutliche Mietsteigerungsraten verzeichnet werden, während in Deutschland insgesamt nur moderate Steigerungsraten festzustellen waren. Die Objektauswahl beschränkt sich daher ausschließlich auf Gebäude, die über eine gute Lage mit jeweils guten Makro- und Mikrolagequalitäten verfügen. 66 // DWS ACCESS Wohnen 2 » Gute Makrolagequalität entspricht Standorten mit guter Erreichbarkeit eines Bundesautobahnanschlusses oder eines ICE-Anschlusses bzw. eines Flughafens. » Gute Mikrolagequalität entspricht Standorten mit guter Infrastruktur, guter Verkehrsan - bindung, gutem ÖPNV-Anschluss bzw. einem attraktiven Wohnumfeld wie z. B. Grünanlagen, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Spielplätze, Bildungseinrichtungen, Apotheken, Ärzte, Krankenhäuser sowie Kultur- und Freizeitangebot. Marktadäquate Wohnungen Es werden vornehmlich Gebäude erworben, die für Mieter attraktiv sind und dadurch eine einfache Vermietung ermöglichen. Bei Erwerb soll nur ein geringer Instandhaltungsstau in den Wohnungen und am Gemeinschaftseigentum vorliegen, d. h., größere Reparaturen und Investitionen sollten nicht anfallen. Bei Mieterwechsel sollen außer Maßnahmen, die eine Erhöhung der Miete ermöglichen, keine größeren Investitionen erforderlich sein. Der Fokus liegt zudem auf Häusern, die wichtige Ausstattungsmerkmale im Hinblick auf die Vermietung aufweisen, wie beispielsweise Balkone, ein ansprechendes Umfeld bzw. Außenanlagen oder Aufzüge. Angemessene Kaufpreise / Vermietungsstand Die Investitionen müssen für die Verwaltungsgesellschaft bzw. die Entwicklungsgesellschaft nachhaltige Erträge erwarten lassen. Vor dem Ankauf einer Immobilie wird ein Bewertungsgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen eingeholt. Die Kaufpreise der Objekte dürfen max. 3 % über dem gutachterlichen Wert liegen. Der Hintergrund dieser Regelung ist, dass die gutachterlichen Werte zum Teil auf Vergleichswerten und individuellen Einschätzungen des jeweiligen Sachverständigen beruhen. Die bei Transaktionen im Markt tatsächlich zu erzielenden
Kaufpreise können – im Einzelfall auch nicht bloß unerheblich – von den gutachterlich ermittelten Werten abweichen. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen und interessante Investitionsgelegenheiten bei nur geringen Abweichungen dennoch nutzen zu können, dürfen die Ankaufspreise im Einzelfall geringfügig – maximal um 3 % – über den gutachterlichen Werten liegen. Die Immobilien des Verwaltungsportfolios müssen zu mehr als 85 % der Fläche vermietet sein. In Einzelfällen kann davon abgesehen werden, wenn der Verkäufer eine Mietgarantie für mindestens ein Jahr gibt. Erbbaurechte, Teileigentum, Gesellschaftsanteile Der Erwerb von Erbbaurechten und Teileigentum ist nur im Einzelfall mit Zustimmung der Fondsgeschäftsführung zulässig. Der Erwerb von Immobilien durch die Verwaltungsgesellschaft und die Entwicklungsgesellschaft erfolgt unmittelbar und nicht mittelbar über Objektgesellschaften. Fremdfinanzierung Für den unmittelbaren Erwerb der Zielobjekte ist ein Fremdfinanzierungsanteil von maximal 60 % der Kaufpreise bezüglich des jeweiligen Zielob- VI. Das Investment jekts vorgesehen. Die Vergabe der Finanzierung wird bei geeig ne ten Instituten angefragt. Die Konditionen der Fremdfinanzierung müssen den marktüblichen Konditionen entsprechen, wobei unter verschiedenen Angeboten das wirtschaftlich attraktivste zu wählen ist. Die Besicherung des Darlehens darf ausschließlich durch Realsicherheiten (in der Regel Grundschulden) auf Objektebene erfolgen. Die Bestellung weiterer Sicherheiten (einschließlich Mithaftvereinbarungen oder Querbesicherungen im Portfolio) bedarf der vorherigen Zustimmung der Fondsgeschäfts führung. Die Aufnahme der Fremdfinanzierung und aller mit diesem Prozess zusammenhängender Aufgaben werden nach pflichtgemäßem Ermessen von alt + kelber im Namen und auf Rechnung der Verwaltungsgesellschaft oder der Entwicklungsgesellschaft erbracht. Die Aufnahme von Fremdfinanzierungen in Fremdwährungen ist ausgeschlossen. Für weitere Einzelheiten siehe Abschnitt 8.6.4 „Finanzierung“. DWS ACCESS Wohnen 2 // 67 Berlin: Hocksteinweg
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Kaufpreise können – im Einzelfall auch nicht bloß<br />
unerheblich – von den gutachterlich ermittelten<br />
Werten abweichen. Um diesem Umstand Rechnung<br />
zu tragen und interessante Investitionsgelegenheiten<br />
bei nur geringen Abweichungen<br />
dennoch nutzen zu können, dürfen die Ankaufspreise<br />
im Einzelfall geringfügig – maximal um 3 %<br />
– über den gutachterlichen Werten liegen.<br />
Die Immobilien des Verwaltungsportfolios müssen<br />
zu mehr als 85 % der Fläche vermietet sein. In<br />
Einzelfällen kann davon abgesehen werden, wenn<br />
der Verkäufer eine Mietgarantie für mindestens<br />
ein Jahr gibt.<br />
Erbbaurechte, Teileigentum,<br />
Gesellschaftsanteile<br />
Der Erwerb von Erbbaurechten und Teileigentum<br />
ist nur im Einzelfall mit Zustimmung der Fondsgeschäftsführung<br />
zulässig. Der Erwerb von Immobilien<br />
durch die Verwaltungsgesellschaft und die<br />
Entwicklungsgesellschaft erfolgt unmittelbar und<br />
nicht mittelbar über Objektgesellschaften.<br />
Fremdfinanzierung<br />
Für den unmittelbaren Erwerb der Zielobjekte ist<br />
ein Fremdfinanzierungsanteil von maximal 60 %<br />
der Kaufpreise bezüglich des jeweiligen Zielob-<br />
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jekts vorgesehen. Die Vergabe der Finanzierung<br />
wird bei geeig ne ten Instituten angefragt. Die<br />
Konditionen der Fremdfinanzierung müssen den<br />
marktüblichen Konditionen entsprechen, wobei<br />
unter verschiedenen Angeboten das wirtschaftlich<br />
attraktivste zu wählen ist.<br />
Die Besicherung des Darlehens darf ausschließlich<br />
durch Realsicherheiten (in der Regel<br />
Grundschulden) auf Objektebene erfolgen. Die<br />
Bestellung weiterer Sicherheiten (einschließlich<br />
Mithaftvereinbarungen oder Querbesicherungen<br />
im Portfolio) bedarf der vorherigen Zustimmung<br />
der Fondsgeschäfts führung.<br />
Die Aufnahme der Fremdfinanzierung und aller<br />
mit diesem Prozess zusammenhängender Aufgaben<br />
werden nach pflichtgemäßem Ermessen<br />
von alt + kelber im Namen und auf Rechnung der<br />
Verwaltungsgesellschaft oder der Entwicklungsgesellschaft<br />
erbracht.<br />
Die Aufnahme von Fremdfinanzierungen in Fremdwährungen<br />
ist ausgeschlossen.<br />
Für weitere Einzelheiten siehe Abschnitt 8.6.4<br />
„Finanzierung“.<br />
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