DWS-AccessWohnen2-Prospekt

VI. Das Investment
ersten Jahre einen relativ hohen Wertverlust auf.
Bestandswohnungen hingegen vermeiden die
Unwägbarkeiten von Projektentwicklungen und
sind zudem zu günstigeren Preisen zu finden als
Neubauten.
Nutzungsart, baulicher Zustand
Die Objekte müssen eine überwiegend wohnwirtschaftliche
Nutzung aufweisen. Im Hinblick auf
die einzelne Immobilie darf der gewerblich genutzte
Anteil der Gesamtfläche im Einzelfall nicht mehr
als 60 % und im Hinblick auf das Gesamtportfolio
darf der gewerblich genutzte Anteil vom gesamten
Mietertrag nicht mehr als 20 % betragen.
Der Gebäudezustand der Zielobjekte hat einem
guten baulichen Zustand zu entsprechen. Mindestens
jedoch sollte dieser durch Investitionen
in angemessenem Umfang herbeigeführt werden
können. Technische Anlagen sollen dem heutigen
Qualitätsstandard entsprechen oder dieser muss
durch angemessenen Aufwand herbeizuführen
sein. Die Grundrisse sollen funktional und für
die Vermietung gut geeignet sein. Objekte mit
bekannten Altlasten werden nicht angekauft.
Hohe Standortqualität
Bestimmende Faktoren für die Mietpreisentwicklung
und damit für die Wertsteigerung der
Immobilie sind u. a. das Wirtschaftswachstum,
bestehende oder entstehende Arbeitsplätze und
damit das Einkommen und die Kaufkraft der
Bewohner. So konnten in wirtschaftsstarken
Metropolregionen wie München, Rhein-Main und
Hamburg in den vergangenen Jahren deutliche
Mietsteigerungsraten verzeichnet werden, während
in Deutschland insgesamt nur moderate
Steigerungsraten festzustellen waren.
Die Objektauswahl beschränkt sich daher ausschließlich
auf Gebäude, die über eine gute
Lage mit jeweils guten Makro- und Mikrolagequalitäten
verfügen.
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» Gute Makrolagequalität entspricht Standorten
mit guter Erreichbarkeit eines Bundesautobahnanschlusses
oder eines ICE-Anschlusses
bzw. eines Flughafens.
» Gute Mikrolagequalität entspricht Standorten
mit guter Infrastruktur, guter Verkehrsan -
bindung, gutem ÖPNV-Anschluss bzw. einem
attraktiven Wohnumfeld wie z. B. Grünanlagen,
Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Spielplätze,
Bildungseinrichtungen, Apotheken,
Ärzte, Krankenhäuser sowie Kultur- und Freizeitangebot.
Marktadäquate Wohnungen
Es werden vornehmlich Gebäude erworben,
die für Mieter attraktiv sind und dadurch eine
einfache Vermietung ermöglichen. Bei Erwerb soll
nur ein geringer Instandhaltungsstau in den Wohnungen
und am Gemeinschaftseigentum vorliegen,
d. h., größere Reparaturen und Investitionen
sollten nicht anfallen. Bei Mieterwechsel sollen
außer Maßnahmen, die eine Erhöhung der Miete
ermöglichen, keine größeren Investitionen erforderlich
sein. Der Fokus liegt zudem auf Häusern,
die wichtige Ausstattungsmerkmale im Hinblick
auf die Vermietung aufweisen, wie beispielsweise
Balkone, ein ansprechendes Umfeld bzw. Außenanlagen
oder Aufzüge.
Angemessene Kaufpreise / Vermietungsstand
Die Investitionen müssen für die Verwaltungsgesellschaft
bzw. die Entwicklungsgesellschaft
nachhaltige Erträge erwarten lassen.
Vor dem Ankauf einer Immobilie wird ein Bewertungsgutachten
durch einen unabhängigen Sachverständigen
eingeholt. Die Kaufpreise der Objekte
dürfen max. 3 % über dem gutachterlichen
Wert liegen. Der Hintergrund dieser Regelung ist,
dass die gutachterlichen Werte zum Teil auf Vergleichswerten
und individuellen Einschätzungen
des jeweiligen Sachverständigen beruhen. Die bei
Transaktionen im Markt tatsächlich zu erzielenden