DWS-AccessWohnen2-Prospekt

Risiko, dass nicht verkaufte Immobilien im Eigentum
der Entwicklungsgesellschaft verbleiben,
die dann dauerhaft die Kosten der Instandhaltung
der Immobilien (Instandhaltungsrisiko) das Risiko
des Leerstands oder der geringeren als prognostizierten
Mieten (Vermietungsrisiko) sowie das
Risiko des Untergangs, der Beschädigung und
der Verschlechterung der Immobilien (allgemeines
Objektrisiko) trägt. Die Gesellschaft bleibt
ggf. Mitglied in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
und ist als solches zur Zahlung der
Instandhaltungsrücklage für die nicht verkauften
Einheiten verpflichtet. Zudem ist nicht auszuschließen,
dass Veräußerungserlöse nicht wie
geplant erzielt und auch nicht für Reinvestitionen
verwendet werden können. Hierdurch können die
prognostizierten Auszahlungen an die Anleger
verzögert werden und sich vermindern.
Bei der Einzelprivatisierung bestehen zudem
rechtliche Risiken bei der Aufteilung in Wohnungseigentum,
indem die hierfür erforderlichen
Abgeschlossenheitsbescheinigungen und unter
Umständen sonstige behördliche Genehmigungen
nicht erteilt werden.
Es besteht weiter das Risiko, dass die Vertriebs strategie
mangels Kaufinteressenten für den Einzelerwerb
in Richtung „Gesamtverkauf“ geändert wer den
muss, nachdem die Aufteilung in Wohnungseigentum
bereits veranlasst wurde. In der Regel
sind durch einen Gesamtverkauf nur geringere
Kauferlöse zu erzielen. Außerdem stehen die bereits
angefallenen Aufteilungskosten negativ zu Buche.
4.1.5 Einfluss von Veräußerungserlösen und
-zeitpunkten auf die Renditeprognose
Die von der Entwicklungsgesellschaft zu erzielenden
Veräußerungserlöse haben aufgrund des
gewählten Geschäftsmodells einen wesentlichen
Einfluss auf die Renditeprognose. Es besteht
insbesondere das Risiko, dass die Erlöse – etwa
aufgrund der Veränderlichkeit der Marktverhält-
IV. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
nisse (siehe 4.1.1) – nicht in der prognostizierten
Höhe erzielt werden können.
Außerdem besteht das Risiko, dass der prognostizierte
Zeitrahmen (Verkaufsgeschwindigkeit)
nicht eingehalten wird. So kann die Veräußerung
von Immobilien aufgrund der Marktlage, der
Mietsituation oder sonstiger ungünstiger Rahmenbedingungen
zum vorgesehenen Zeitpunkt
wirtschaftlich nicht möglich oder nicht sinnvoll
sein. Erhebliche Verzögerungen können sich auch
daraus ergeben, dass die Kaufpreiszahlung bei
Immobilienverkäufen in der Regel erst erfolgt,
wenn der vertragsgemäße Übergang des Eigentums
sichergestellt und eine Vormerkung im
Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung einer
Vormerkung kann hierbei durch die noch ausstehende
Anlegung von Wohnungsgrundbüchern
weiter hinausgeschoben werden.
Für die Verwaltungsgesellschaft besteht bei
einem in der Zukunft liegenden Verkauf – etwa
nach ca. elf Jahren, wie lediglich für Zwecke der
Prognoserechnung unterstellt – das Risiko, dass
die jetzt prognostizierten Verkaufspreise auf -
grund von nicht absehbaren ungünstigen Entwicklungen,
die bis dahin eintreten können,
nicht erreicht werden oder dass sich der Verkauf
etwa aufgrund der Marktlage verzögert.
4.1.6 Eigentumsübergang bei Immobilienkäufen
Es besteht das Risiko, dass geschlossene
Kaufverträge nicht vollzogen werden und die
Verwaltungsgesellschaft bzw. die Entwicklungsgesellschaft
kein Eigentum an der gekauften
Immobilie erwerben können. Im Falle der Rückabwicklung
von Kaufverträgen besteht das
Risiko für den Fonds, die bereits verauslagten
Transaktionskosten tragen zu müssen. Ferner
kann sich der Nichtvollzug des Kaufvertrags
negativ auf die Prognose auswirken, da es in
entsprechendem Umfang an eingeplanten Mieteinnahmen
fehlt.
DWS ACCESS Wohnen 2 // 27