Geschäftsjahr 2008 - Fundamenta Real Estate AG

REAL ESTATE
GESCHÄFTSBERICHT 2008
®

Die im Geschäftsbereicht aufgeführten
Beträge sind gerundet. Rundungsdifferenzen
sind daher nicht ausgeschlossen.
REAL ESTATE
®
daTEn EInER junGEn
FIRmEnGESCHICHTE
dEzEmBER 2006
Gründung der Fundamenta Real Estate AG durch David und Javier Garcia mit einem
Anfangskapital von CHF 3.35 Mio. und Erwerb der ersten Wohnimmobilie in der Altstadt
Winterthur mit einem Marktwert von über CHF 10 Mio. Anfang Januar 2007.
GESCHÄFTSjaHR 2007
Es werden 5 Wohnimmobilien mit einem Gesamtwert von über CHF 30 Mio. erworben
und das Aktienkapital wird durch die Gründungsaktionäre auf CHF 7 Mio. erhöht. Das Immobilienportfolio
zeigte Ende Jahr einen Marktwert von CHF 31 Mio. und der Gewinn lag
bei CHF 0.36 Mio.
GESCHÄFTSjaHR 2008
Die Gesellschaft erwirbt weitere 3 Wohnliegenschaften mit einem Marktwert von über CHF
22 Mio. und erhöht bis zum September 2008 das Aktienkapital auf über CHF 10. Mio. Im
Oktober wird die Aktie zum freien Handel am OTC-Markt Schweiz erstmals freigegeben.
Eine erste öffentliche Kapitalerhöhung im Dezember bringt der Gesellschaft neue Aktionäre,
die 20% des Aktienkapitals halten. Das Immobilienportfolio wird Ende Jahr mit über CHF 52
Mio. bewertet und der Gewinn der Gesellschaft beläuft sich auf CHF 1.4 Mio.
KEnnzaHlEn Im ÜBERBlICK
2008 2007 Änderung
in %
1 Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften.

INHALT
4 WissensWertes
Kennzahlen 2008
5 Fundamenta real estate AG im Überblick
7 Fundamenta real estate Aktie
8 Wichtiges graphisch dargestellt
9 Geschäftsmodell und strategie
15 Organe
17 Organisation
18 Bericht des VerWAltunGsrAtes zum GeschäFtsjAhr 2008
19 solides Wachstum
20 stabiler Wert in einem unsicheren marktumfeld
20 immobilienportfolio wird nachhaltig ausgebaut
21 deutlich gestärkter liegenschaftsertrag
21 einheitliche immobilienbewertung
22 erweiterte Kapital- und Aktionärsstruktur
22 Aktien am Otc-markt gehandelt
23 neuer Verwaltungsrat
23 stärkung der Kapitalbasis durch angepasste dividendenpolitik
23 zuversichtlicher Blick in die zukunft
25 cOrpOrAte GOVernAnce
27 unternehmensstruktur und Aktionariat
29 Kapitalstruktur
32 Verwaltungsrat
37 Geschäftsführung und delegation von Aufgaben
39 entschädigungen, Beteiligungen und darlehen
41 mitwirkungsrechte der Aktionäre
42 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen
42 revisionsstelle
43 informationspolitik
44 FinAnzBericht
46 erfolgsrechnung
47 Bilanz
48 Geldflussrechnung
49 entwicklung des eigenkapitals
50 AnhAnG zur jAhresrechnunG
50 rechnungslegungsgrundsätze
55 erläuterungen zur jahresrechnung
70 Bericht der prÜFGesellschAFt
71 Bericht der pricewaterhousecoopers AG
zuhanden der Generalversammlung
73 jAhresrechnunG Gemäss Or
83 Bericht des schätzunGsexperten
84 marktwert der renditeliegenschaften der
Fundamenta real estate AG per 31. dezember 2008
86 AnhAnG zum schätzunGsBericht
91 stAtistiKen und inFOrmAtiOnen
92 Objektangaben Gesamtübersicht
96 Angaben zu den einzelobjekten
120 Beziehungen zu investoren
121 Glossar
123 impressum
REAL REAL ESTATE
ESTATE
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®
3

4
WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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fuNdAmeNTA reAL esTATe AG Im ÜberbLIck
Finanzkennzahlen 2008 2007 Änderung in
%
2 Brutto-Mietertrag nach Abzug der Leerstände und Debitorenverluste.
3 Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften.
4 Zinspflichtiges Fremdkapital abzüglich liquide Mittel im Verhältnis zum Eigenkapital.
5 EBITDA im Verhältnis zu den durchschnittlich gehaltenen Aktiven.
6 Nach einmaligen Abschreibungen der Gründungskosten gemäss Swiss GAAP FER in der Höhe von CHF 131 000.
ROE vor einmaligen Abschreibungen 4,9%.
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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5

6
portfoliokennzahlen 2008 2007 Änderung in
%
AgendA Termin Ort
7 Soll Mietertrag vor Leerständen.
8 Erfolg Anlageimmobilien vor Marktwertveränderung.
9 Jahresbruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag.
10 Jahresnettomietertrag (Bruttomietertrag abzüglich aller Liegenschaftsaufwendungen exklusive Zinsen) im Verhältnis zum
Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag.
11 Kaufpreis plus alle Handänderungs-, Notariats- und Maklergebühren plus wertvermehrende Investitionen.
REAL ESTATE
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fuNdAmeNTA reAL esTATe AkTIe
AktienkennzAhlen 2008 2007 Änderung in
%
AktienstAtistik 2008 2007
AkTIeNkurseNTWIckLuNG fuNdAmeNTA reAL esTATe AG
12.2
12.0
11.8
11.6
11.4
11.2
29.10.08
12.11.08
26.11.08
10.12.08
12 Ausstehende Aktien abzüglich Eigenbestand multipliziert mit dem Aktienkurs.
13 Earnings per Share (Gewinn pro Aktie).
29.12.09
15.01.09
29.01.09
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
®
12.02.09
26.02.09
12.03.09
7

8
15 000 000
2 000 000
9 000 000
6 000 000
3 000 000
0
PorTfoLIo NAcH reGIoNeN – bAsIs mArkTWerTe
cHf 52,8 mio
PorTfoLIo NAcH NuTzuNGsArT – bruTTomIeTerTräGe
cHf 3.2 mio
eIGeNkAPITAL beTrIebserGebNIs (ebITdA) reINGeWINN
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
cHf 0.85 mio
REAL ESTATE
31.12.2008
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31.12.2008
cHf 2.86 mio
1 500 000
1 000 000
500 000
cHf 31.0 mio
cHf 1.9 mio
cHf 0.36 mio
31.12.2007
31.12.2007
cHf 1.44 mio
0
2008
2007 2008
2007 2008

fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creATIVIum
GescHäfTsmodeLL uNd sTrATeGIe
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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ImmobILIeNPorTfoLIo
HocH sTAbILes mITTLeres mIeTzINsseGmeNT
koNzeNTrATIoN Auf WAcHsTumsreGIoNeN
PorTfoLIoAufbAu mIT reGIoNALer dIVersIfIkATIoN
PosITIoNIeruNG IN der WerTscHöPfuNGskeTTe
oPerATIVe uNd fINANzIeLLe zIeLWerTe
WAcHsTumssTrATeGIe
PosITIoNIeruNG fuNdAmeNTA reAL esTATe AG
AkTIoNäre uNd beTeILIGTe PArTeIeN
10
11
12
13
9

10
Oberentfelden
Aarau
Dietikon
Turgi
Schlieren
Windlach
ImmobILIeNPorTfoLIo
Die Fundamenta Real Estate AG konzentriert ihre Anlagestrategie auf hochwertige
und profitable Wohnliegenschaften in Citylagen und Ballungsgebieten des schweizerischen
Mittellandes. Die am Bilanzstichtag gehaltenen 8 Wohnliegenschaften
mit einem Marktwert von CHF 52.8 Mio. befinden sich in der Agglomeration Zürich,
in St. Gallen und im Kanton Aargau.
Das Immobilienportfolio verfolgt eine auf Stabilität ausgerichtete Anlagestrategie
in Wohnimmobilien mit nachhaltigen Erträgen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotential.
Glattbrugg
Horgen
Zürich
Winterthur
HocH sTAbILes
mITTLeres mIeTzINsseGmeNT
Die Ausrichtung auf Liegenschaften mit Wohneinheiten im mittleren Mietzinssegment
trägt wesentlich zur Stabilität und kontinuierlichen Ertragskraft der Gesellschaft
bei. So werden 89.4% der Jahresbruttomieterträge von CHF 3.2 Mio. aus
Wohneinheiten erzielt und nur gerade 10.6 % der Mieterträge entfallen auf Büro-,
Gewerbe- und Verkaufsflächen. Auch weisen die reinen Wohnimmobilien eine deutlich
tiefere Leerstandquote als Büro- und Gewerbeflächen auf.
koNzeNTrATIoN Auf
WAcHsTumsreGIoNeN
Die Fundamenta Real Estate AG evaluiert und erwirbt Wohnimmobilien in den
Wachstumsregionen des schweizerischen Mittellandes. Dies sind insbesondere
die Citylagen und Agglomerationen der grösseren Städte und insbesondere der
Grossraum Zürich, als auch die stadtnahen Lagen.
So gehört insbesondere die Region Zürich zu den am stärksten wachsenden Agglomerationen
und die aktuellsten Studien der Fahrländer Partner/BAK Basel Economics
zeigen gerade für diese Gebiete auch zukünftig eine überdurchschnittliche
Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren Segment. Die Fundamenta Real Estate
AG hat sich deshalb gezielt schon seit ihrer Gründung auf dieses Segment
spezialisiert, um für Ihre Aktionäre eine stabile und nachhaltige Wertentwicklung
zu schaffen.
REAL ESTATE
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Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Stark überdurchschnittlich
Portfolio Liegenschaften

Luzern
Nauchâtel
Fribourg
Schaffhausen
Frauenfeld
Basel
Zug
Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Stark überdurchschnittlich
Portfolio Liegenschaften
Solothurn
Bern
Altdorf
St.Gallen
PorTfoLIoAufbAu mIT
reGIoNALer dIVersIfIkATIoN
Eine erfolgreiche Portfolio Strategie für Wohnimmobilien erfordert einen
umsichtigen Zukauf von Liegenschaften, die eine klare Objektstrategie
ermöglichen und bereits beim Erwerb der Immobilie genügend
Wertpotential aufweisen.
Die Mehrzahl der Wohnliegenschaften in der Schweiz wird von Privatpersonen
gehalten. So hat die Fundamenta Real Estate AG den Grossteil
ihrer Liegenschaften aus privaten Händen erworben und hat durch
ihr exzellentes Netzwerk auch über die Prevenia AG, die als Real
Estate Asset Manager ihre Interessen wahrnimmt, einen hervorragenden
Zugang zu solchen Objekten, noch bevor diese offiziell an den
Markt gebracht werden oder institutionell angeboten werden.
Die regionale Diversifikation soll sowohl innerhalb der Agglomerationen,
als auch über das gesamte Mittelland erfolgen. Randregionen
werden dabei kaum berücksichtigt, da sie oft nicht in den Wachstumsregionen
liegen und sie gegenüber den Citylagen und ihren Agglomerationen
oft benachteiligt sind.
Das Immobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG besteht deshalb
hauptsächlich aus Wohnliegenschaften in den wirtschaftlichen
Zentren der Schweiz mit einem klaren Schwergewicht im Grossraum
Zürich.
PosITIoNIeruNG
IN der WerTscHöPfuNGskeTTe
Aufgrund der frühen Entwicklungsphase der Fundamenta Real Estate
AG konzentriert sich das Unternehmen auf den Kauf, die Bewirtschaftung
und den Verkauf von bestehenden Wohnimmobilien. Das
ertragsstabile Wohnimmobilienportfolio soll in der Aufbauphase nicht
durch zusätzliche Risiken aus der Projektentwicklung und der Tätigkeiten
eines Generalunternehmens gefährdet werden. Die Gesellschaft
schliesst zukünftig solche Aktivitäten nicht aus, doch muss aufgrund
der Risiko-Rendite-Überlegungen das Portfolio deutlich grösser sein,
damit sich die zusätzlichen Tätigkeiten in einer risikoadjustierten Betrachtung
für unsere Aktionäre auszahlen.
Auch besteht die Möglichkeit, neue Entwicklungsprojekte schlüsselfertig
zu einem festen Preis ins Portfolio zu übernehmen.
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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oPerATIVe uNd fINANzIeLLe zIeLWerTe
Die Fundamenta Real Estate AG hat sich klare Zielwerte gesetzt, die sie mit ihren Anlagen in Wohnimmobilien erreichen möchte.
Wir berücksichtigen in unserer Betrachtung, dass die Gesellschaft sich auf den Markt für Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment
spezialisiert hat. Ein Vergleich im Konkurrenzumfeld, das insbesondere Gewerbeliegenschaften und industrielle Bauten
berücksichtigt, ist nur bedingt möglich.
Zielwerte SOll iSt 2008
WAcHsTumssTrATeGIe
Die Fundamenta Real Estate AG wird das bestehende Portfolio von Wohnimmobilien durch Käufe von Einzelobjekten oder durch
Akquisition von Portfolios aus privaten Beständen weiter ausbauen. Dabei spielt das Netzwerk der Prevenia AG als Real Estate
Asset Manager eine wichtige Rolle.
Die Evaluation und Analyse möglicher Kaufobjekte ist kritisch für das zukünftige Wachstum der Gesellschaft und beeinflusst
wesentlich das Rendite-Risiko-Profil des Portfolios. So wird nur gekauft, wenn die Lage des Objektes, der Preis und die Zukunftsaussichten
für die Aktionäre auch einen deutlichen Mehrwert generieren und die eingeschlagene Anlagestrategie bereichern.
REAL ESTATE
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PosITIoNIeruNG fuNdAmeNTA reAL esTATe AG
Die Fundamenta Real Estate AG gehört zu den ganz wenigen Immobilienaktiengesellschaften im schweizerischen Marktumfeld,
die sich ausschliesslich auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment spezialisiert hat. Die folgende Graphik zeigt eine
Portfolio Matrix, die sowohl die Grösse als auch die Positionierung ausgewählter Marktteilnehmer zeigt.
Im Gegensatz zur Fundamenta Real Estate AG machen bei den meisten Mitbewerbern Gewerbe- und Büroliegenschaften den
Hauptanteil am Portfolio und damit auch an den Mieterträgen aus.
AkTIoNäre uNd beTeILIGTe PArTeIeN
Im vierten Quartal 2008 wurden die Aktien der Fundamenta Real Estate AG im Rahmen einer offenen Kapitalerhöhung erstmals
einem breiten Publikum angeboten. Durch eine sukzessive Erhöhung des Aktienkapitals soll die Kapitalbasis erweitert werden.
Dabei werden die geplanten Kapitalerhöhungsschritte auf das Volumen der uns angebotenen und als kaufwürdig eingestuften
Anlageimmobilien abgestimmt.
Die Aktionäre sollen über ihre Beteiligung sehr direkt am Wohnimmobilienportfolio partizipieren. Eine solide und langfristige
Aktionärsstruktur und eine ausgeglichene und tragfähige Finanzierungsbasis erlauben der Fundamenta Real Estate AG eine
sichere Entwicklung und geben den beteiligten Investoren die Gewissheit einer nachhaltigen Ertragsentwicklung und Vermögenssteigerung.
Der Aktionärskreis wird bewusst offen gehalten. Sowohl private als auch institutionelle Investoren sollen als Stakeholder die
Möglichkeit haben, von der einmaligen Positionierung des Wohnimmobilienportfolios der Fundamenta Real Estate AG zu profitieren.
Restriktionen setzt die Gesellschaft nur bezüglich ausländischer Investoren mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, die gemäss
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) nicht berechtigt sind, sich an schweizerischen
Wohnimmobilien zu beteiligen und deshalb als Aktionäre der Fundamenta Real Estate AG nur bedingt in Frage kommen.
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
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orGANe & orGANIsATIoN
REAL ESTATE
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orGANe
Verwaltungsrat
Ausbildung Ausbildung Ausbildung
Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit
Mandate: Mandate: Mandate:
Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der Fundamenta Real Estate AG sind nicht ausschliesslich für die Gesellschaft
tätig. Der Präsident des Verwaltungsrates erbringt eine grössere operative Tätigkeit für die Gesellschaft. Sämtliche
Verwaltungsratsmitglieder werden durch die Generalversammlung jeweils für ein Jahr gewählt.
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
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Revisionsstelle und schätzungsexpeRten
Mandatsleiter Mandatsleiter
Adresse Adresse
ExtErnE DiEnstlEistungsErbringEr
Geschäftsführer & Partner Mandatsleiter
Adresse Adresse
Die Prevenia AG übernimmt im Rahmen eines Management Vertrages als Real Estate Asset Manager die wesentlichen
Funktionen und Tätigkeiten für die Fundamenta Real Estate AG.
REAL ESTATE
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orGANIsATIoN
Geschäftsbereiche
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG nimmt
als Gesamtorgan die oberste Führung und Überwachung
der Geschäfte war. Dabei wurden die Führungsbereiche
Portfolio Management, Akquisition & Projekte und Finanzen
& Administration auf die drei Verwaltungsratsmitglieder
aufgeteilt. Der Verwaltungsrat regelt die Führung
und die Verantwortlichkeiten in einem Organisations- und
Geschäftsreglement.
Durch die konsequente Auslagerung der operativen Tätigkeit
auf die Prevenia AG beschäftigt die Fundamenta
Real Estate AG kein Personal. Die umfassende Delegation
der Geschäftsführungsaufgaben und des Anlagemanagements
an die Prevenia AG wird in einer Portfolio Management
Vereinbarung zwischen den beiden Gesellschaften
geregelt.
Der Verwaltungsrat steht mit der Gesellschaft in keinem
Arbeitsverhältnis. Der Verwaltungsrat konstituiert sich
selbst und führt über regelmässige Sitzungen und teilweise
direkten Arbeitseinsatz die Geschäfte der Gesellschaft.
Der Verwaltungsrat wird über das Verwaltungsratshonorar
für seine Leistungen entschädigt. Stehen grössere und
ausserordentliche Aufgaben an, so erbringen die Verwaltungsräte
diese Arbeit als Dienstleistung ihrer eigenen
Firmen zugunsten der Fundamenta Real Estate AG und
stellen dafür separat Rechnung.
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berIcHT des VerWALTuNGsrATes
zum GescHäfTsjAHr 2008
REAL ESTATE
REAL ESTATE
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THemeN des VerWALTuNGsrATes
19 SolideS WachStum
20 Stabiler Wert in einem unSicheren marktumfeld
immobilienportfolio Wird nachhaltig auSgebaut
21 deutlich geStärkter liegenSchaftSertrag
einheitliche immobilienbeWertung
22 erWeiterte kapital- und aktionärSStruktur
aktien am otc-markt gehandelt
23 neuer VerWaltungSrat
Stärkung der kapitalbaSiS durch angepaSSte
diVidendenpolitik
ZuVerSichtlicher blick in die Zukunft
berIcHT des VerWALTuNGsrATes zum GescHäfTsjAHr 2008
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre
In der Finanzmarktkrise 2008 blieb kaum eine Anlagekategorie vor massiven Verlusten verschont. Umso
erfreulicher zeigte sich der Markt für Renditeliegenschaften. Unsere ausschliessliche Fokussierung auf
Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment ermöglichte unseren Investoren und Aktionären auch im
Geschäftsjahr 2008 ein solides Wachstum und stabile Erträge.
soLIdes WAcHsTum
Trotz des dramatischen Wertzerfalls an den internationalen
Finanzmärkten konnte die Fundamenta Real Estate AG
in ihrem zweiten Geschäftsjahr in allen Bereichen deutlich
zulegen.
• Das Immobilienportfolio konnte bis Ende Jahr auf CHF
52.8 Mio. (Vorjahr CHF 31.0 Mio.) durch Zukäufe renditestarker
Wohnimmobilien ausgebaut werden.
• Der Liegenschaftsertrag wuchs in der weiteren Aufbauphase
der Gesellschaft überdurchschnittlich auf CHF
2.7 Mio. (Vorjahr CHF 1.0 Mio.).
• Das Betriebsergebnis aus laufendem Geschäft (EBITDA)
konnte um 235.8% markant auf CHF 2.9 Mio. (Vorjahr
CHF 0.9 Mio.) verbessert werden.
• Der Reingewinn belief sich auf CHF 1.4 Mio. und lag damit
304.3% über dem Vorjahresergebnis (CHF 0.36 Mio.).
GescHäfTsberIcHT 2008 | berIcHT des VerWALTuNGsrATes zum GescHäfTsjAHr 2008
REAL ESTATE
• Der Aufbau einer gesunden Eigenkapitalbasis wurde
dank der mehrfachen Kapitalerhöhungen der Gründungsaktionäre
und der Öffnung der Gesellschaft für
Drittaktionäre im vierten Quartal 2008 zielorientiert
umgesetzt und belief sich per 31. Dezember 2008 auf
CHF 14.8 Mio. (Vorjahr CHF 7.4 Mio.).
• Mit einem Return on Equity (ROE) von 16.7% (Vorjahr
7.2%) und einer Wertsteigerung des Net Asset Value
(NAV) um 9.8% auf CHF 11.57 wurden selbst unsere
positiven Erwartungen deutlich übertroffen.
Es ist der Fundamenta Real Estate AG und insbesondere
auch der Prevenia AG als beauftragte Real Estate Asset
Managerin gelungen, die ihr anvertrauten Aktionärsgelder
umsichtig und kontinuierlich in geeignete Wohnimmobilien
zu investieren, ohne zusätzliche Risiken aufzubauen.
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Wir haben bewiesen, dass es auch in der Finanzkrise und
trotz der Turbulenzen an den Börsenplätzen möglich ist,
auf soliden Grundwerten und Fundamenten ein ertragsbringendes
Geschäft zu entwickeln.
sTAbILer WerT IN eINem
uNsIcHereN mArkTumfeLd
Der Markt für Wohnimmobilien Schweiz erwies sich in einem
äusserst schwierigen Marktumfeld als stabiler Pfeiler
unseres Wirtschaftssystems. Mit der Verknappung der
Liquidität zu Beginn des Jahres 2008 haben wir die Renditeerwartungen
auch für Wohnimmobilien eher etwas
zurückhaltend beurteilt.
Mit der massiven Intervention der Nationalbank fielen die
Zinsen im zweiten Halbjahr auf ein beinahe historisch tiefes
Niveau und viele Investoren flüchteten sich angesichts
der schlechten Performance der anderen Anlagemärkte
in Immobilien. So stieg in den letzten zwei Quartalen der
Real Estate Price Index für Mehrfamilienhäuser 14 um nicht
weniger als 7.4%. Im Jahresvergleich liegen die Preise
um 2.4% höher und zusammen mit der Netto-Cash Flow
Rendite 15 errechnet sich für den Wohnimmobilienmarkt
Schweiz eine Jahresperformance von 6.6%.
Von der positiven Entwicklung profitierten die Aktionäre
der Fundamenta Real Estate AG überdurchschnittlich
stark. Dank der geschickten Akquisition von Wohnliegenschaften
mit einer hohen Netto-Anfangsrendite und einem
klaren Wertsteigerungspotential konnte die Fundamenta
Real Estate AG für ihre Investoren eine Netto-Cash Flow
Rendite von 5.1% erwirtschaften, während die Wertsteigerungen
auf dem Anlageportfolio nochmals 11.6% betrugen.
Der ROE belief sich somit auf 16.7%.
Die globale Finanz- und Wirtschaftskrise zeigt nun auch
ihre Spuren in der Schweizer Wirtschaft. Nach einem immer
noch beachtlichen realen Wirtschaftswachstum im
Jahre 2008 muss für 2009 mit einer klaren Rezession gerechnet
werden. Es wird für 2009 ein Rückgang des Bruttoinlandproduktes
(BIP) von 0.5 bis 0.8% gerechnet.
Für die Fundamenta Real Estate AG hat sich trotz angespannter
Wirtschaftssituation der Mietwohnungsmarkt
auch im Jahre 2008 positiv entwickelt. So konnte mit gezielten
Marktaktivitäten und einem engen Management
der beauftragten Verwaltungen die Leerstandquote deutlich
von 9.7% auf 5.4% gesenkt werden.
Im Durchschnitt wuchsen die Angebotsmieten 16 über alle
Immobilienbereiche um 4.0% und auch der Teilindex der
Wohnungsmieten im Landesindex für Konsumenten-
14 Quelle: IAZI – Informations- und Ausbildungszentrum für
Immobilien, Januar 2009.
15 Rendite aus betrieblicher Geschäftstätigkeit.
16 Quelle: Homegate.
REAL ESTATE
preise 17 , welcher für Bestandsmieten repräsentativ ist,
erhöhte sich um 3.1%. Auch wir konnten im Rahmen der
Neuvermietungen von diesem Trend profitieren. Trotz der
klaren Rezessionsanzeichen erwarten wir für die Fundamenta
Real Estate AG im 2009 keine grossen negativen
Auswirkungen auf unser Portfolio. Wir liegen mit über
80% unserer Mieten im mittleren Mietzinssegment, das
sich gerade in Krisenzeiten äusserst stabil verhält. Für unser
Preissegment sehen wir im 2009 einen zusätzlichen
Nachfrageschub von Mietern aus höheren Segmenten, die
sich neu positionieren wollen. Besonders in den Ballungsgebieten
wie Zürich liegt der Leerwohnungsbestand 18 mit
0.6% besonders niedrig und zeigt den Nachfrageüberhang
in unserer wichtigsten Anlageregion.
Das noch junge Portfolio der Fundamenta Real Estate
AG hat ausserdem noch Entwicklungspotential über
Mietanpassungen aus nicht nachgeführten Mietzins- und
Indexständen, die erst im 2009 umgesetzt und wirksam
werden.
Die Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise mit einem völlig
neuen Kapitalmarktumfeld im internationalen Bereich und
die negativen Wirtschaftsaussichten auch für die Schweiz
hatten bisher keine spürbaren Auswirkungen auf die Preise
für schweizerische Wohnimmobilien. Wir erwarten
auch für das Jahr 2009 stabile Preise, da einerseits das
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland BewG (Lex Koller) dieses Segment
zu einem quasi geschlossenen Markt macht, der für ausländische
Investoren kaum zugänglich ist und andererseits
inländische institutionelle Investoren nach wie vor als
starke Nachfrager auftreten. Die soliden Fundamentaldaten
wie zum Beispiel die niedrigen Leerstände, die steigenden
Mietzinsen und der bestehende Nachfrageüberhang
nach Mietwohnungen in den Ballungszentren lassen
darauf schliessen, dass Investitionen in Wohnimmobilien
weiterhin attraktiv bleiben und das Preisniveau dank der
stabilen Nachfrage den Portfoliowert stützen werden.
ImmobILIeNPorTfoLIo WIrd
NAcHHALTIG AusGebAuT
Im abgelaufenen Berichtsjahr hat die Fundamenta Real
Estate AG drei neue Objekte aus privater Hand erworben.
Damit blieben wir unserer Philosophie treu, im Einkauf keine
Bieterverfahren oder institutionelle Ausschreibungen
mitzumachen, weil diese preistreibend wirken und die Anfangsrendite
der Immobilien stark reduzieren. Ausserdem
werden noch schätzungsweise 70% aller Wohnimmobilien
in der Schweiz durch Privatpersonen gehalten.
®
17 Quelle: BfS Bundesamt für Statistik.
18 Gemessen an der Anzahl Leerwohnungen.

Im Januar 2008 wurde an der Gstaldenstrasse 28/30 in
Horgen (ZH) ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten
erworben, die bereits im Stockwerkeigentum begründet
sind und bei einem zukünftigen Verkauf ein beachtliches
Wertpotential aufweisen. Es handelt sich um einen Neubau
aus dem Jahre 2003, der in den kommenden Jahren
wenige Investitionen benötigt. Etwas nachteilig ist sicher
das höhere Mietzinssegment sämtlicher Wohneinheiten,
die bei einer anhaltenden Wirtschaftskrise anfälliger auf
Leerstände sind als das mittlere Mietzinssegment. Trotzdem
konnten die Bruttomieten aufgrund der hohen Wohnqualität
und der aufgeschobenen Mietzinsanpassungen
bereits im 2008 um 3.6% gesteigert werden. Die Bewertung
von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance
(Schweiz) lag per Ende 2008 mit CHF 8.2 Mio. 8.8% über
dem Anschaffungswert von CHF 7.5 Mio.
Im Februar konnte in der Agglomeration Zürich an der
Dorfstrasse 42a-c in Windlach-Stadel (ZH) ein weiteres
Objekt mit 16 Wohneinheiten erworben werden. Das ehemalige
Landhaus erfuhr 1995 einen Komplettumbau und
präsentiert sich in einem sehr guten Zustand. Wir konnten
Mietzinsanpassungen von 8.4% veranlassen und haben
damit die Ertragskraft der Liegenschaft deutlich erhöht.
Die aus privater Hand erworbene Liegenschaft wurde per
eNTWIckLuNG LIeGeNscHAfTserTrAG
(beTrIebserTrAG Aus beWIrTscHAfTuNG der LIeGeNscHAfTeN)
Ende 2008 durch die Schätzungsexperten mit CHF 6.30
Mio. bewertet, 4.1% über unseren Anschaffungskosten
von CHF 6.1 Mio.
Im Juli 2008 kam das Objekt an der Sittenstrasse 1a-c in
Turgi (AG) zwischen Brugg und Baden gelegen in unseren
Anlagebestand. Die ältere Immobilie aus dem Jahre 1969
umfasst 45 Wohneinheiten im tiefen mittleren Mietzinssegment.
Wir werden im 2009 einige Sanierungsmass-
GescHäfTsberIcHT 2008 | berIcHT des VerWALTuNGsrATes zum GescHäfTsjAHr 2008
REAL ESTATE
nahmen durchführen, weitere Parkplätze bauen und
Mietanpassungen per 1. April 2009 im Umfang von 9.6%
umsetzen. Die Immobilie wurde per Ende 2008 mit CHF
7.54 Mio. bewertet, 8.8% höher als der Einstandswert von
CHF 6.9 Mio. Die aktuelle Bruttorendite beträgt 6.6%.
deuTLIcH GesTärkTer
LIeGeNscHAfTserTrAG
Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung konnte dank der
Zukäufe, der stark reduzierten Leerstände und den Mietanpassungen
von CHF 1.0 Mio. im 2007 auf CHF 2.7 Mio. im
2008 gesteigert werden. Der Effekt wird sich insbesondere
im 2009 auswirken, kalkulieren wir doch für dieses
Jahr Bruttomieterträge aus dem Immobilienbestand per
Ende 2008 (ohne Berücksichtigung von Zukäufen im 2009)
von CHF 3.2 Mio. Der budgetierte Betriebsertrag für 2009
liegt dank geplanten Zukäufen mit Eigentumsübertrag auf
Anfang 2009 bei über CHF 4.2 Mio.
eINHeITLIcHe
ImmobILIeNbeWerTuNG
Der Anlagebestand überschritt per Ende 2008 mit CHF
52.8 Mio. erstmals die 50 Millionengrenze (Vorjahr CHF
31.0 Mio.). Erstmals wurden sämtliche Immobilien nicht
mehr durch einzelne unabhängige Schätzungsexperten
wie bisher bewertet. Im 4. Quartal 2008 hat die Fundamenta
Real Estate AG das Mandat für die Bewertung
des Gesamtportfolios bei drei grossen unabhängigen
Schätzungsexperten ausgeschrieben und aufgrund des
Evaluationsprozesses Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) mit der Aufgabe betreut.
Die Neubewertungen von Sal. Oppenheim Real Estate
garantieren einen einheitlichen Bewertungsansatz für
alle Immobilien. Die durch Sal. Oppenheim Real Estate
erstmals durchgeführte Schätzung des Anlageportfolios
aufgrund der Discounted Cash Flow Methode (DCF) ergibt
einen Marktwert von CHF 52.8 Mio. und liegt damit CHF
0.76 Mio. oder 1.5% über den bisherigen Schätzwerten
von Ende September 2008. Die Netto-Veränderung des
Marktwertes der Anlageimmobilien nach latenten Steuern
beläuft sich für das Gesamtjahr 2008 auf CHF 1.0 Mio.
Der wesentliche Teil der Wertsteigerung beruht auf den
höheren Mietpreisen und den reduzierten Leerständen als
auch einer etwas besseren Markteinschätzung der Anlagestandorte.
®
21

22
erWeITerTe kAPITAL- uNd
AkTIoNärssTrukTur
Das zinspflichtige Fremdkapital erhöhte sich durch die
hypothekarfinanzierten Zukäufe und den Abbau des Darlehens
von CHF 23.4 Mio. auf 39.6 Mio., was 71.1% der
Bilanzsumme entspricht. Die durchschnittliche Restlaufzeit
aller zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten betrug
Ende Jahr 2.4 Jahre (Vorjahr 4.4 Jahre) und 67.7% aller
Verbindlichkeiten weisen fixe Zinssätze mit einer Restlaufzeit
von über einem Jahr aus (Vorjahr 71.7%).
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz hat sich
im Berichtsjahr von 3.18% auf 3.57% leicht erhöht. Der in
Relation zu den aktuellen Geldmarkthypotheken eher hohe
Kostensatz resultiert insbesondere
aus der Über-
nahme bestehender Festhypotheken
beim Kauf der
Immobilien. Wir erachten
die aktuelle Finanzierung
des Anlageportfolios als
ausgeglichen und werden
vorerst bei Zukäufen die
sehr tiefen Finanzierungskosten
im kurzen Bereich
nutzen.
Zinspflichtiges
fremdkapital
Bis Ende September 2008
wurde das Aktienkapital
in der Höhe von CHF 10.23
Mio. ausschliesslich durch
die beiden Gründungsaktionäre
aufgebracht. Im
4. Quartal 2008 erfolgte
dann erstmals im Rahmen
einer genehmigten
Kapitalerhöhung eine öffentliche Emission neuer Aktien
an einen ausgewählten Kreis von Privatinvestoren, die per
Ende 2008 21% der Namenaktien hielten. Das Eigenkapital
erhöhte sich im gesamten Berichtsjahr von CHF 7.4
Mio. auf CHF 14.8 Mio. und die Eigenkapitalquote erhöhte
sich leicht von 23.3% auf 26.6%.
Die aktuelle Kapitalstruktur ist eine gute Grundlage für
das Immobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG.
Über geplante Aktienemissionen soll sowohl die Basis für
das weitere Wachstum der Gesellschaft sichergestellt als
auch die Kapitalbasis weiter gestärkt werden. Wir erachten
für ein schweizerisches Wohnimmobilienportfolio eine
langfristige Eigenkapitalbasis von 35% als ausgewogene
Finanzierungsbasis, die je nach Marktentwicklung und Kapitalangebot
bis auf 50% ausgebaut werden kann.
REAL ESTATE
AkTIeN Am oTc-mArkT GeHANdeLT
Seit dem 27. Oktober 2008 sind die Fundamenta Real
Estate Aktien als nicht kotierter Nebenwert über die
elektronische OTC (Over the Counter) Plattform der
BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG unter der Valorennummer
4.582.551 handelbar. Mit dieser Massnahme will
der Verwaltungsrat für alle neuen Aktionäre eine erste
Gelegenheit schaffen, die Aktien an einem freien Markt
mit einer freien Preisstellung zu handeln. Es ist uns ein
Anliegen, dass mit der Erweiterung der Aktionärsbasis
und dem Wachstum der Gesellschaft ein kontinuierlicher
Handel stattfinden kann und der Titel einen genügend liquiden
Markt aufweist. Mit dieser Massnahme soll das
®
2008 2007 Änderung
in %
Vertrauen verschiedener Investorenkreise in den Titel der
Fundamenta Real Estate AG gestärkt werden.
Gleichzeitig wurde die Führung des Aktienregisters für die
Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG an die SIX
SAG Aktienregister AG in Olten übertragen.
Erst die Kombination dieser Massnahmen ermöglicht den
Investoren die elektronische Einbuchung der Titel in ihre
Bankdepots mit regelmässiger Preisstellung. Der Verwaltungsrat
erachtet es als zentral, diesen Weg zu beschreiten,
auch wenn die Aktien bisher an keinem geregelten
Markt gehandelt oder zum Börsenhandel zugelassen sind.
Eine Kotierung der Fundamenta Real Estate Aktie an einem
offiziellen Börsenplatz ist aktuell noch nicht geplant.
Die erste Preisstellung erfolgte bei CHF 11.40 und bis Ende

Dezember 2008 wurden insgesamt 7 000 Titel mit einem
Marktvolumen von CHF 81 000 gehandelt. Der Jahresendkurs
stand per Ende Jahr bei CHF 11.60.
Neuer VerWALTuNGsrAT
Im Rahmen der ausserordentlichen Generalversammlung
vom 30. September 2008 traten die bisherigen Gründungs-
und Alleinaktionäre aus dem Verwaltungsrat der
Fundamenta Real Estate AG zurück, um möglichst frei von
Interessenkonflikten sich auf das Real Estate Portfolio
Management der Prevenia AG zugunsten der Fundamenta
Real Estate AG zu konzentrieren.
Neu wurde zum Präsidenten des Verwaltungsrates Dr. Andreas
Spahni (1958) gewählt, der schon im Rahmen seiner
Gesamtverantwortung für das gesamte Credit Suisse Investmentfondsgeschäft
mehr als CHF 6 Mrd. Immobilienanlagen
im In- und Ausland verantwortete. Zum Mitglied
des Verwaltungsrates wurden ausserdem Urs Clement
(1965), dipl. Wirtschaftsprüfer und Steuerexperte und
Sandro Mezzi (1967), langjähriger Architekt und Generalunternehmer
mit eigener Firmengruppe gewählt.
Alle Verwaltungsräte stellen sich an der Generalversammlung
vom 18. Mai 2009 zur Wiederwahl für eine
weitere Amtszeit zur Verfügung. Der Verwaltungsrat
dankt für das Vertrauen und engagiert sich, die dargelegte
Strategie der Fundamenta Real Estate AG umsichtig und
konsequent umzusetzen.
sTärkuNG der kAPITALbAsIs durcH
ANGePAssTe dIVIdeNdeNPoLITIk
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung
vom 18. Mai 2009 die vollständige Thesaurierung des erwirtschafteten
Jahresergebnisses von CHF 1.44 Mio. Die
Fundamenta Real Estate AG befindet sich in der Aufbauphase
und würde durch eine frühzeitige Dividendenpolitik
eher geschwächt. Die Gründungsaktionäre befürworten
dieses Vorgehen im Hinblick auf die Stärkung und den
Ausbau der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat plant auch
in den nächsten Jahren zugunsten der Anlagerendite und
Stärkung der Unternehmensbasis einen möglichst hohen
Wert in der Gesellschaft zu akkumulieren und deshalb auf
Dividendenausschüttungen zu verzichten.
zuVersIcHTLIcHer bLIck IN dIe
zukuNfT
Die Fundamenta Real Estate AG hat bereits Anfang Januar
2009 an der Suhrenstrasse 35/37 in Oberentfelden (AG)
eine Wohnliegenschaft mit 28 Wohneinheiten erworben
GescHäfTsberIcHT 2008 | berIcHT des VerWALTuNGsrATes zum GescHäfTsjAHr 2008
REAL ESTATE
mit Übertrag von Nutzen und Schaden auf 1. Januar 2009.
Die Liegenschaft wurde bereits durch Sal. Oppenheim jr.
& Cie. Corporate Finance (Schweiz) mit einem Marktwert
von CHF 4.32 Mio. bewertet und weist eine Bruttorendite
für 2009 von 7.3% aus.
Weiter erfolgt der notarielle Übertrag einer grösseren
Renditeliegenschaft in Schlieren. Das neuere Objekt an
der Zürcherstrasse 108/110 aus dem Jahre 1995 umfasst
34 Wohneinheiten und beläuft sich auf ein Investitionsvolumen
von CHF 11.3 Mio. Nutzen und Schaden gehen rückwirkend
auf den 1. Januar 2009 auf unsere Gesellschaft
über und der aktuelle Marktwert wird durch Sal. Oppenheim
Real Estate auf CHF 11.54 Mio. geschätzt. Die rechnerische
Bruttorendite auf dem geschätzten Verkehrswert
liegt für das Objekt Schlieren bei 5.9%.
Der letzte nach dem Bilanzstichtag bereits bekannte Zukauf
einer Wohnimmobilie betrifft die Parkstrasse 11 in
Bern. Die Liegenschaft ging am 1. April 2009 in unseren
Besitz über. Der Verkehrswert wird auf CHF 5.4 Mio. geschätzt
und liegt deutlich über den Anschaffungskosten.
Die Bruttorendite für das erste Jahr liegt bei 7.2%.
Durch den nach dem Bilanzstichtag erfolgten Zukauf von
drei weiteren Anlageobjekten erhöht sich der Verkehrswert
des Immobilienportfolios auf CHF 74.2 Mio. Die Fundamenta
Real Estate AG steigert damit ihre erwarteten
Jahres-Bruttomieterträge für das Jahr 2009 auf über CHF
4.5 Mio.
Die Gesellschaft emittierte ausserdem bis Ende März
2009 im Rahmen des genehmigten Kapitals weitere
113 122 neue Namenaktien zum Nennwert von je CHF 10
und einem Ausgabepreis von CHF 11.88 je neue Namenaktie.
Die Kapitalerhöhung ermöglicht die Akquisition der
genannten Immobilien und hat die Eigenkapitalbasis der
Gesellschaft weiter verbessert. Die Gründungsaktionäre
mit ihren Familien hielten Ende März 2009 weniger als
72% der Namenaktien. Dieser Anteil soll sich bis Ende
2009 durch weitere Kapitalerhöhungen auf unter 50%
reduzieren.
Der Verwaltungsrat erwartet für das Geschäftsjahr 2009
einen kontinuierlichen Ausbau der Geschäftsaktivitäten
durch schrittweise Erhöhung des Aktienkapitals zur Finanzierung
neuer Anlageobjekte. Wir planen im laufenden
Geschäftsjahr 2009 keine Immobilienverkäufe und legen
das Schwergewicht auf ein gezieltes Liegenschaftsmanagement
und die Nutzung von Entwicklungspotentialen.
Geplant sind Investitionen in die Liegenschaft an der
Aprikosenstrasse 21 in Zürich, wo zwei Dachwohnungen
ausgebaut werden können und damit ein deutlicher Mehr-
®
23

24
ertrag für die Immobilie resultiert. Auch werden Investitionen
an der Sittenstrasse 1a-c in Turgi (AG) weitere Mietertragssteigerungen
zulassen.
Der Verwaltungsrat beurteilt das Risiko einer sich weiter
abschwächenden Wirtschaft in ihrer Auswirkung auf das
operative Geschäftsergebnis der Fundamenta Real Estate
AG als eher gering. Die Ausrichtung auf das mittlere
Mietzinssegment mit einer nach wie vor hohen Nachfrage
nach Mietwohnungen wird die Leerstandquote tief halten
und geplante Mietzinssteigerungen (Anpassungen
der Index- und Mietstände) tragen zu einer zusätzlichen
Ergebnisverbesserung bei, ohne neue Leerstandrisiken
hervorzurufen.
Wir beobachten insbesondere die Zinsentwicklung im
Hypothekarmarkt und versuchen im 2009 die weiterhin
expansive Geldpolitik mit ihren sehr tiefen Geldmarktzinsen
auch für uns zu nutzen. Der doch eher hohe Anteil
an Festhypotheken sichert die Gesellschaft andererseits
gegen negative Überraschungen bei steigenden Zinsen.
REAL ESTATE
Wir werden im 2009 versuchen, die sehr tiefen und attraktiven
Zinskonditionen am langen Ende zu nutzen, um
Libor-Hypotheken in Fest-Hypotheken zu wandeln.
Wir glauben, dass der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien
auch 2009 für qualitativ gute Objekte an guten
Standorten intakt bleiben wird. Die Preisentwicklung
schätzen wir eher stabil ein, erwarten aber kein grosses
Aufwertungspotenzial, auch wenn für Top-Objekte nach
wie vor Spitzenpreise bezahlt werden. Investitionen in
B- und C-Lagen und in qualitativ schlechte Objekte sollten
jedoch vermieden werden und wir erwarten, dass solche
Anlagen eher unter Druck kommen und Transaktionen
deutlich schwieriger werden.
Mit Zuversicht gehen wir den weiteren Ausbau der Fundamenta
Real Estate AG auch in einem schwierigen und
rezessiven Marktumfeld an und werden mit unserer klaren
Konzeption und Ausrichtung bestehende und neue Investoren
für eine stabile Kapitalanlage mit fairen Ertragschancen
gewinnen können.
Sandro Mezzi Dr. Andreas Spahni Urs Clement
Mitglied des Verwaltungsrates Präsident des Verwaltungsrates Mitglied des Verwaltungsrates
®
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creATIVIum

corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
®
®
GescHäfTsberIcHT 2008 | WIsseNsWerTes
25

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27 uNTerNeHmeNssTrukTur uNd AkTIoNArIAT
recHTsform
sTATuTArIscHer zWeck
fÜHruNGsVerANTWorTuNG
AkTIeNHANdeL
bedeuTeNde AkTIoNäre
kreuzbeTeILIGuNGeN
29 kAPITALsTrukTur
AkTIeNkAPITAL
GeNeHmIGTes AkTIeNkAPITAL
bedINGTes AkTIeNkAPITAL
kAPITALVeräNderuNGeN der LeTzTeN
3 GescHäfTsjAHre
ANdere kAPITALrecHTe
bescHräNkuNG der ÜberTrAGbArkeIT
der NAmeNAkTIeN uNd eINTrAGuNGeN
WANdeLANLeIHeN uNd oPTIoNeN
32 VerWALTuNGsrAT
mITGLIeder des VerWALTuNGsrATes
muTATIoNeN, WAHLeN uNd AmTsdAuer
TäTIGkeITeN der VerWALTuNGsräTe
uNd INTeresseNbINduNGeN
kreuzbeTeILIGuNGeN uNd
VerfLecHTuNGeN
INTerNe orGANIsATIoN
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37 GescHäfTsfÜHruNG uNd
deLeGATIoN VoN AufGAbeN
PorTfoLIo mANAGemeNT uNd
GescHäfTsbesorGuNG
ImmobILIeN-scHäTzuNGsexPerTeN
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GeseLLscHAfTeN
39 eNTscHädIGuNGeN, beTeILIGuNGeN
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INHALT uNd fesTseTzuNGsVerfAHreN
HoNorAre uNd VerGÜTuNGeN
VerGÜTuNGsANsPrÜcHe PreVeNIA AG
41 mITWIrkuNGsrecHTe der AkTIoNäre
sTImmrecHTsbescHräNkuNGeN uNd
VerTreTuNGeN
sTATuTArIscHe QuoreN
eINberufuNG der GeNerALVersAmmLuNG
TrAkTANdIeruNG
42 koNTroLLWecHseL uNd AbWeHrmAssNAHmeN
42 reVIsIoNssTeLLe
WAHL uNd mANdATsdAuer
HoNorAre
AufsIcHTs- uNd koNTroLLINsTrumeNTe GeGeNÜber
der reVIsIoNssTeLLe
43 INformATIoNsPoLITIk
REAL ESTATE
®

www.creATIVIum.de
corPorATe GoVerNANce
Die Fundamenta Real Estate AG will bereits im ersten Jahr ihrer Öffnung der Aktionärsbasis und im
zweiten Jahr ihres Bestehens einen ausserordentlich hohen Informationsstandard und eine sehr hohe Transparenz
und Ehrlichkeit mit einer kontinuierlichen und tiefgehenden Berichterstattung in Verantwortung
gegenüber den Aktionären und allen beteiligten Parteien und Stakeholdern ermöglichen. Unsere verantwortungsvolle
Führungsaufgabe nehmen wir in unserem Selbstverständnis nur dann wahr, wenn wir offen
und ehrlich mit allen beteiligten Parteien kommunizieren.
Der vorliegende Bericht zur Corporate Governance beschreibt
die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf
oberster Unternehmensstufe und zeigt die Verhaltensregeln
unseres unternehmerischen Denkens und Handelns
auf. Die Struktur und der Aufbau richtet sich nach den
Richtlinien betreffend Informationen zur Corporate Governance
(Corporate Governance-Richtlinien, RLCG) der SWX
Swiss Exchange vom 1. Juli 2002 und 1. Januar 2007 sowie
nach dem Kommentar zur Corporate Governance-Richtline
der SWX Swiss Exchange vom 20. September 2007.
Als noch nicht börsenkotiertes Unternehmen ist uns bewusst,
dass die Richtlinien der SWX Swiss Exchange Bereiche
ansprechen, die bei einer jungen Gesellschaft wie
der Fundamenta Real Estate AG oft noch im Auf- und Ausbau
sind. So werden die vielfältigen Führungsaufgaben
von wenigen Personen, insbesondere dem Verwaltungsrat
zentral wahrgenommen. Die umfassende Informationspolitik
auch im Bereich der Corporate Governance sehen wir
als Teil unserer Führungstransparenz.
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
uNTerNeHmeNssTrukTur
uNd AkTIoNArIAT
recHTsform
Die Fundamenta Real Estate AG wurde am 15. Dezember
2006 in der Rechtsform einer schweizerischen Aktiengesellschaft
gemäss OR 620ff von unbeschränkter Dauer mit
Sitz in Zug gegründet und am 28. Dezember 2006 ins Handelsregister
des Kantons Zug unter der Firmennummer CH-
170.3.030.243-4 eingetragen. Die Gesellschaft ist nicht
Teil einer Gruppenstruktur und besitzt keine Beteiligungen
an Drittgesellschaften. Sämtliche Wohnimmobilien werden
durch die Fundamenta Real Estate AG direkt gehalten
und nicht über Untergesellschaften.
sTATuTArIscHer zWeck
Der statutarische Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb,
das Halten und die Veräusserung von Immobilien und die
Beteiligung an Unternehmen, insbesondere an Immobilien-
Aktiengesellschaften im In- und Ausland 19 . Die aktuelle
Fassung der Gesellschaftsstatuten datiert vom 19. März
2008.
19 Auf Antrag des Verwaltungsrates soll der Gesellschaftszweck an der
kommenden Generalversammlung geographisch rein auf die Schweiz
eingeschränkt werden.
®
27

28
fÜHruNGsVerANTWorTuNG
Der Verwaltungsrat führt die Aktivitäten der Gesellschaft
direkt und ist auch für die operative Führung der Gesellschaft
verantwortlich. Er teilt sich die Geschäftsführungsbereiche
wie auf Seite 17 dargestellt. Seine interne Organisation
wird im Rahmen der Corporate Governance unter
dem Kapitel Verwaltungsrat dargestellt.
AktienstAtistik 2008 2007
Erstnotierung CHF 11.40
AkTIeNHANdeL
Für die Aktien der Fundamenta Real Estate AG besteht
kein öffentlicher Markt. Die Aktien werden an keinem
geregelten Markt gehandelt und sind nicht zum Börsenhandel
zugelassen. Eine Kotierung der Fundamenta Real
Estate Aktie an einem offiziellen Börsenplatz ist zum heutigen
Zeitpunkt nicht beabsichtigt.
Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG wurden zusammen
mit der BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG ab
dem 27. Oktober 2008 erstmals als nicht kotierter Nebenwert
über die elektronische OTC (Over the Counter) Plattform
der BEKB|BCBE zum Handel freigegeben. Die Aktien
können am schweizerischen Nebenwertemarkt unter der
Valorennummer 4.582.551 (ISIN Nummer CH0045825517)
gehandelt werden.
Marktinformationen zur Entwicklung der Fundamenta Real
Estate Namenaktien können über www.otc-x.ch durch
die Investoren jederzeit abgerufen werden. Die Marktkapitalisierung
der Fundamenta Real Estate AG betrug per
31.12.2008 am OTC-Markt Schweiz CHF 14.8 Mio. Der
Kurs am OTC-Markt stand Ende 2008 auf CHF 11.60.
20 Der Nennwert pro Aktie wurde an der ausserordentlichen
Generalversammlung vom 30. September 2008 im Verhältnis 10:1
zusammengelegt.
REAL ESTATE
bedeuTeNde AkTIoNäre
Die Gründungsaktionäre und Initiatoren der Fundamenta
Real Estate AG, David und Javier Garcia, hielten bis zur
Eintragung der ersten öffentlichen Kapitalerhöhung am
28. Dezember 2008 100% der ausstehenden Aktien.
Durch die Ausgabe von 256 650 Namenaktien à nominal
CHF 10 an neue nicht verbundene Investoren reduzierte
sich ihr Anteil auf 68.2%. Die Familien hielten Ende 2008
einen Namenaktien- und Stimmrechtsanteil von 79.8%.
Die Fundamenta Real Estate AG mit einem fast reinen
Wohnliegenschaftsportfolio ist verpflichtet jederzeit nachzuweisen,
dass die Mehrheit der Aktionäre ihren rechtsmässigen
und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat
und keine beherrschende Stellung durch Dritte im Sinne
des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewG Art. 6) gegeben ist.
Die Vorschriften werden durch die Vinkulierungsbestimmungen
der Fundamenta Real Estate Namenaktien sichergestellt.
Auch werden die Aktien nur solchen Personenkreisen
angeboten, die nicht den Bestimmungen des
BewG und den Ausführungserlassen unterliegen.
kreuzbeTeILIGuNGeN
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
®
EingEtragEnE
namEnaktionärE
2008 namenaktien
%
2007
Total Namenaktien 1 279 650 100.0 % 100.0 %

KapitalstruKtur
Fundamenta real Estate aG
kAPITALsTrukTur
AkTIeNkAPITAL
Das Aktienkapital der Gesellschaft betrug am 31. Dezember
2008 CHF 12 796 500 und ist eingeteilt in 1 279 650
Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 10. Jede
Aktie berechtigt zu einer Stimme. Die Übertragbarkeit der
Aktien ist nach Massgabe der Statuten beschränkt. Es
bestehen keine Stimmrechtsaktien, Vorzugsaktien oder
Genussscheine.
total
Kapital
Nominal
pro aktie
GeNeHmIGTes AkTIeNkAPITAL
anzahl
aktien
Es besteht ein genehmigtes Aktienkapital durch Ausgabe
von maximal 253 350 Namenaktien zu nominal je CHF 10.
Artikel 3 Absatz a der Statuten der Fundamenta Real
Estate AG lautet aufgrund des Beschlusses der ausserordentlichen
Generalversammlung vom 30. September
2008 und der öffentlichen Urkunde über die Beschlüsse
des Verwaltungsrates vom 15. Dezember 2008 wie folgt:
„Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, jederzeit bis zum
30. September 2010 das Aktienkapital im Maximalbetrag
von CHF 2 533 500 durch Ausgabe von höchstens
253 350 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit
einem Nennwert von je CHF 10 zu erhöhen. Erhöhungen
auf dem Weg der Festübernahme sowie Erhöhungen in
Teilbeträgen sind gestattet. Der jeweilige Ausgabebetrag,
der Zeitpunkt der Dividendenberechtigung und die Art
der Einlagen werden vom Verwaltungsrat bestimmt.
Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb
den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten.
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
Der Verwaltungsrat ist berechtigt, das Bezugsrecht der
Aktionäre auszuschliessen und Dritten zuzuweisen,
wenn solche neuen Aktien für die Übernahme von Unternehmen
durch Aktientausch, zur Finanzierung des
Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen oder
Beteiligungen oder von neuen Investitionsvorhaben der
Gesellschaft oder für die Beteiligung von Mitarbeitern
verwendet werden sollen. Aktien, für welche Bezugsrechte
eingeräumt, aber nicht ausgeübt werden, sind zu Marktbedingungen
zu veräussern.“
Mit Beschluss vom 6. Januar 2009 hat der Verwaltungsrat
der Fundamenta Real Estate AG gestützt auf die
Statutenbestimmungen die Ausgabe von genehmigtem
Namenaktienkapital zu den nachstehenden Bedingungen
beschlossen.
Umfang des Angebotes
Es sollen maximal 253 350 Namenaktien zum Nennwert
von je CHF 10 alten und neuen Namenaktionären zur
Zeichnung angeboten werden.
Ausgabebetrag
Der Ausgabepreis für eine neue Namenaktie beträgt je
CHF 11.88, inklusive der Kapitalerhöhungskosten von
2.5%, wovon 1% Eidgenössische Emissionsabgabe.
Bezugsrecht
Das Bezugsrecht der Altaktionäre wurde mit Beschluss
der ausserordentlichen Generalversammlung vom 30.
September 2008 ausgeschlossen.
Zeichnungsbedingungen
Zur Zeichnung von Namenaktien der Fundamenta Real
Estate AG berechtigt sind Personen mit Wohnsitz und
Domizil in der Schweiz. Nicht berechtigt sind Staatsbürger
der Vereinigten Staaten von Amerika (USA) und
Grossbritannien (GB), unabhängig davon, ob sie ihren
Wohnsitz in der Schweiz haben oder nicht.
Die Mindestanzahl der zu zeichnenden Namenaktien
für private oder natürliche Personen beträgt 25 000.
Für die Zeichnung ist zwingend der beiliegende, von der
Fundamenta Real Estate AG ausgegebene Zeichnungsschein,
zu verwenden.
Zeichnungsfrist
Die Zeichnungsfrist läuft vom 12. Januar 2009 bis spätestens
6. März 2009. Die vollständig ausgefüllten und
unterzeichneten Zeichnungsscheine müssen spätestens am
6. März 2009 bei der Gesellschaft eingegangen sein. Die
genaue Zustelladresse ist: Fundamenta Real Estate AG,
Bahnhofstrasse 29, CH-6300 Zug.
Zeichnungsscheine, welche nach diesem Zeitpunkt bei der
Gesellschaft eingehen, werden nicht berücksichtigt.
®
29

30
Kapitalerhöhungen
Fundamenta real estate ag
anzahl
aktien
bedINGTes AkTIeNkAPITAL
Die Fundamenta Real Estate AG verfügt über kein bedingtes Kapital.
kAPITALVeräNderuNGeN der LeTzTeN 3 GescHäfTsjAHre
Die Gesellschaft wurde mit der Gründung per 28. Dezember 2006 mit einem Aktienkapital
von CHF 3.55 Mio. ausgestattet. Über regelmässige ordentliche Kapitalerhöhungen und
eine bedingte Kapitalerhöhung hat sich das Aktienkapital der Gesellschaft auf CHF 12.79
Mio. erhöht. Sämtliche durchgeführten Kapitalerhö-
nominal
pro aktie
ChF
anzahl
aktien
ChF
Gesamtkapital 31.12.2008 1 279 650 10.00 12 796 500
REAL ESTATE
®
hungen wurden voll liberiert und sämtliche Aktien sind
dividendenberechtigt.
ANdere kAPITALrecHTe
Die Fundamenta Real Estate AG hat per 31. Dezember
2008 keine anderen Kapitalrechte ausstehend. Insbesondere
hat sie keine Partizipationsscheine oder Genussscheine
ausgegeben.
Die Fundamenta Real Estate AG kennt keine Stimmrechtsaktien.
Es gibt nur eine Kategorie von Namenaktien.
Sämtliche Namenaktien haben die gleichen
Stimmrechte. Jede Namenaktie berechtigt zu einer
Stimme. Das Aktienkapital ist per 31. Dezember 2008
eingeteilt in 1 279 650 Namenaktien à nominal CHF
10. Voraussetzung für die Ausübung der dem Aktionär
zustehenden Mitwirkungsrechte ist die Eintragung im
Aktienbuch der Gesellschaft.
Für Aktien, die von der Fundamenta Real Estate AG im
Eigenbestand gehalten werden, ruhen die Stimm- und
Dividendenrechte.
bescHräNkuNG der ÜberTrAGbArkeIT
der NAmeNAkTIeN uNd
eINTrAGuNGeN
Es werden keine physischen Namenaktien ausgegeben. Der Verwaltungsrat ist gemäss
Art. 5 der Statuten für die Führung des Aktienbuches verantwortlich.
„Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im
Aktienregister eingetragen ist.
Die Gesellschaft oder eine von ihr bezeichnete Stelle führt über die Namenaktien ein
Aktienregister, in welches die Eigentümer und Nutzniesser mit Name und Adresse eingetragen
werden.
Die Gesellschaft kann auf Druck und Auslieferung von Aktienurkunden verzichten und
mit der Zustimmung des Aktieneigentümers oder der Aktieneigentümerin ausgegebene
Urkunden, die bei der Gesellschaft eingeliefert werden, ersatzlos annullieren.
Der Aktionär oder die Aktionärin kann von der Gesellschaft jederzeit die Ausstellung
einer Bescheinigung über die in seinem/ihrem Eigentum stehenden Namenaktien ver-

langen. Sie haben jedoch keinen Anspruch auf Druck und Auslieferung von Urkunden
für seine Namenaktien.
Die Gesellschaft kann demgegenüber jederzeit nicht verurkundete Namenaktien ausdrucken
lassen.
Die Eintragung in das Aktienregister setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung
der Aktien und die Zustimmung des Verwaltungsrates zur Übertragung voraus.
Die Gesellschaft bescheinigt die Eintragung gegebenenfalls auf dem Aktientitel bzw. auf
dem Aktienzertifikat.
Zuständig für die Führung des Aktienregisters ist der Verwaltungsrat der Gesellschaft
bzw. die von ihr bezeichnete Stelle.
Nach Abschluss der Ausgabe des bedingten Kapitals wird den neuen Namenaktionären
eine elektronische Bestätigung ihrer Beteiligung an die auf dem Zeichnungsschein aufgeführte
E-Mail Adresse zugestellt.“
Nach dem Erwerb unterliegen die Namenaktien den Übertragungsbeschränkungen gemäss
Art. 6 der Statuten. Artikel 6 der Statuten lautet wie folgt:
„Die Übertragung von Namenaktien erfolgt durch Übertragung des indossierten Titels
an den Erwerber. Vermögens- und Mitgliedschaftsrechte können nur zusammen und
nicht getrennt übertragen werden.
Nicht verurkundete Namenaktien, einschliesslich daraus entspringende, nicht verurkundete
Rechte, können nur durch Zession übertragen werden. Die Zession bedarf zur
Gültigkeit der Anzeige an die Gesellschaft.
Nicht verurkundete Namenaktien und die daraus entspringenden Vermögensrechte können
nur zugunsten der Bank, bei welcher der Aktionär oder die Aktionärin dieselben
buchmässig führen lässt, durch schriftlichen Pfandvertrag verpfändet werden. Eine Anzeige
an die Gesellschaft ist nicht erforderlich.
Die Übertragung von Namenaktien sowie die Begründung einer Nutzniessung an Namenaktien
bedürfen der Zustimmung der Gesellschaft.
Die Gesellschaft kann das Gesuch um Zustimmung ablehnen, wenn sie hierfür einen
wichtigen Grund bekannt gibt oder wenn sie dem Veräusserer der Aktien anbietet, die
Aktien für eigene Rechnung, für Rechnung anderer Aktionäre oder für Rechnung Dritter
zum wirklichen Wert im Zeitpunkt des Gesuches zu übernehmen.
Als wichtige Gründe gelten:
- Wenn der Erwerber direkt oder indirekt eine die Gesellschaft konkurrierende Tätigkeit
ausübt oder wenn die Eintragung des Erwerbers im Aktienregister objektiv
unvereinbar ist mit der Zwecksetzung der Gesellschaft oder wenn sie deren wirtschaftliche
Selbständigkeit gefährden würde.
- Wenn der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen
und auf eigene Rechnung erwirbt.
- Werden die Aktien durch Erbgang, Erbteilung, eheliches Güterrecht oder Zwangsvollstreckung
erworben, so kann die Gesellschaft das Gesuch um Zustimmung ablehnen,
wenn sie dem Erwerber die Übernahme der Aktien zum wirklichen Wert anbietet.
Der Erwerber kann verlangen, dass der Richter am Sitz der Gesellschaft den
wirklichen Wert bestimmt. Die Kosten der Bewertung trägt die Gesellschaft. Lehnt
der Erwerber das Übernahmeangebot nicht innert eines Monats nach Kenntnis des
wirklichen Wertes ab, so gilt es als genommen.“
Das Aktienregister für die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG wird durch die
SIX SAG Aktienregister AG, Baslerstrasse 90, CH-4600 Olten, geführt. Es besteht ein
Dienstleistungsvertrag für die Sonderregisterführung zwischen der Fundamenta Real
Estate AG und der SIX SAG AG.
WANdeLANLeIHeN uNd oPTIoNeN
Die Fundamenta Real Estate AG hat per 31. Dezember 2008 keine Wandelanleihen oder
Optionen ausstehend.
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
®
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VerWALTuNGsrAT
mITGLIeder des VerWALTuNGsrATes
Ausbildung:
1985 Abschluss des Studiums der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Zürich,
mit anschliessender Lehr- und Assistenztätigkeit am Institut für Schweizerisches
Bankwesen der Universität Zürich. 1987 Promotion zum Dr. oec. publ., 1990 Management
Program an der London Business School.
Berufliche Tätigkeit:
Von 1987 bis 1996 arbeitete Andreas Spahni für die Credit Suisse Gruppe in Frankfurt,
London, New York, Tokio und Zürich. Er leitete für die Bank die gesamten Investmentfondsaktivitäten
mit einem Anlagevermögen von über CHF 50 Milliarden. Er gründete
in dieser Zeit den Credit Suisse Euro Real und verantwortete ein Immobilienfondsportfolio
von über CHF 5 Milliarden. In den Jahren 1996 bis Ende 2000 leitete Andreas
Spahni als CEO und Delegierter des Verwaltungsrates während 5 Jahren den erfolgreichen
Aufbau des AWD Schweiz. Während seiner Beratungs- und Management Tätigkeit
für Spahni Consulting war er von 2002 bis 2004 CEO von AdvisorTech Corp.,
eines amerikanischen Finanz- und Technologieunternehmens. Seit 2005 arbeitet er für
die FundStreet AG und wurde 2006 Partner und Mitglied des Verwaltungsrates der
Gesellschaft.
Mandate:
Comdat Datasystems AG, Schlieren, Mitglied des Verwaltungsrates, seit 04/2006,
FundStreet AG, Zürich, Mitglied des Verwaltungsrates, seit 06/2006, Fretz+Partner
AG, Freienbach, Teilhaber, seit 02/2008, FS Property China One AG, Zürich, Mitglied
des Verwaltungsrates, seit 07/2008, BEKB|BCBE FS OTC One AG, Zürich, Präsident
des Verwaltungsrates, seit 10/2008.
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate AG
Andreas Spahni (1958)
Dr. oec. publ.
Präsident des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates

Urs Clement (1965)
Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer und Eidg. dipl. Steuerexperte
Mitglied des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
1991 Abschluss der höheren Wirtschafts- und Verwaltungsschule,
Zürich. 1996 Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer,
Kammerschule, Zürich. 1998 Eidg. dipl. Steuerexperte,
Kammerschule, Zürich.
Berufliche Tätigkeit:
Seit 2006 GTA Global Tax & Audit GmbH, Zürich, Geschäftsführer.
Von 1996 bis 2006 Kantonales Steueramt,
Zürich, Revisor und Stv. Leiter Fachstab Einschätzungspraxis.
1992 bis 1995 Ernst & Young AG, Zürich, Wirtschaftsprüfer
und Revisionsleiter.
Mandate:
Mitglied der schweizerischen Treuhandkammer, Mitglied
IFA International Fiscal Association, Präsident der Modulprüfungskommission
für die höhere Fachprüfung für
Steuerexpertinnen und Steuerexperten, Diverse Dozenten-
und Referententätigkeiten an höheren Fachinstituten
im Bereich des Steuerrechts.
fundamenta real estate AG
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate AG
Sandro Mezzi (1967)
Generalunternehmer
Mitglied des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
1988 Ausbildung zum Hochbauzeichner, Gewerbeschule,
Zürich. 1991 Grundkurse für Bauleitung. 1993 HTL, Juventus
Abendschule, Zürich.
Berufliche Tätigkeit:
Sandro Mezzi führt seit 16 Jahren ein Architekturbüro mit
rund 15 Mitarbeitern. Seine Spezialität liegt in der Realisierung
von massgeschneiderten Lösungen für die jeweilige
Bauherrschaft. Als Generalunternehmer setzt er Bauprojekte
(Eigenheime, Renditeobjekte für Pensionskassen)
in der Höhe von CHF 50 Millionen pro Jahr um.
Mandate:
emwe architekten ag, Zürich, Präsident des Verwaltungsrates,
seit 01/2004, emwe immobilien ag, Zürich, Geschäftsführer,
seit 12/2006.
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muTATIoNeN, WAHL uNd AmTsdAuer
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG besteht
gemäss Art. 18 Abs. 1 der Statuten aus einem oder
mehreren Mitgliedern. Die Verwaltungsratsmitglieder
werden für die Dauer von einem Geschäftsjahr gewählt
und sind nach Ablauf einer Amtsdauer wieder wählbar.
Werden während der Amtsdauer Ersatzwahlen getroffen,
so vollenden die neu Gewählten die Amtsdauer ihrer Vorgänger.
Der Verwaltungsrat konstituiert sich gemäss Art.
21 Abs. 1 der Statuten selbst.
An der ausserordentlichen Generalversammlung vom
30. September 2008 sind die bisherigen Gründungs-
und Alleinaktionäre der Fundamenta Real Estate AG,
Garcia Alvarez, David, geb. 29.01.1969,
Staatsangehöriger von Spanien, wohnhaft in
CH-6300 Zug (ZG), Oberwiler Kirchweg 4A und
Garcia, Javier, geb. 02.09.1973,
von Winterthur (ZH), wohnhaft in
CH-6315 Oberägeri (ZG), Im Eichli 5,
aus dem Verwaltungsrat ausgetreten und konzentrieren
sich fortan als Verwaltungsräte und Geschäftsführer auf
die Führung der Prevenia AG, die im Rahmen eines Management
Vertrages das Portfolio Management für die
Fundamenta Real Estate AG erbringt. Die Alleinaktionäre
wählten an der ausserordentlichen Generalversammlung
vom 30. September 2008 einstimmig die neuen Verwaltungsräte:
Dr. Andreas Spahni, Präsident des Verwaltungsrates,
von Winterthur (ZH) und Köniz (BE), wohnhaft in
CH-6300 Zug
Urs Clement, Mitglied des Verwaltungsrates,
von Praden (GR), wohnhaft in CH-8442 Hettlingen
Sandro Mezzi, Mitglied des Verwaltungsrates,
von Zürich (ZH), wohnhaft in CH-8185 Winkel
Die Verwaltungsratsmitglieder stehen aufgrund der statutarischen
Amtszeit von jeweils einem Jahr an der ordentlichen
Generalversammlung vom 18. Mai 2009 zur
Wiederwahl.
TäTIGkeITeN der VerWALTuNGsräTe
uNd INTeresseNbINduNGeN
Die per 30. September 2008 von den bisherigen Alleinaktionären
neu gewählten Verwaltungsräte sind nicht exklusive
für die Fundamenta Real Estate AG tätig. Sie erfüllen
REAL ESTATE
jedoch alle für die Fundamenta Real Estate AG eine operative
Verwaltungsrats- und Führungsaufgabe neben ihren
Tätigkeiten für andere Gesellschaften. Der Präsident des
Verwaltungsrates trägt mit einem 50% Arbeitspensum
den Grossteil der anstehenden Führungsaufgaben.
Die Fundamenta Real Estate AG bezieht Beratungsdienstleistungen
von Spahni Consulting, einer Einzelfirma in der
Person von Dr. Andreas Spahni, dem Präsidenten des Verwaltungsrates.
Ausserdem bezieht die Fundamenta Real
Estate AG Baudienstleistungen von der emwe | überzeugende
bauwerke, einer Firmengruppe mit Mehrheitsbeteiligung
von Sandro Mezzi, Mitglied des Verwaltungsrates.
Die Fundamenta Real Estate AG hat bisher noch keine
Dienstleistungen von der GTA Global Tax & Audit GmbH
bezogen, die im Alleineigentum von Urs Clement, Mitglied
des Verwaltungsrates steht.
kreuzbeTeILIGuNGeN uNd
VerfLecHTuNGeN
Es bestehen keine Kreuzverflechtungen von Mitgliedern
des Verwaltungsrates und denen von ihnen beherrschten
Gesellschaften untereinander oder mit der Fundamenta
Real Estate AG oder der Prevenia AG. Die Gründungsaktionäre
der Fundamenta Real Estate AG hielten per Ende
2008 noch 68.2% (zusammen mit ihren Familien 79.8%) an
der Gesellschaft und waren gleichzeitig zu 100% beteiligt
an der Prevenia AG, die das Real Estate Management für
die Fundamenta Real Estate AG übernommen hat.
INTerNe orGANIsATIoN
Die Aufgaben des Verwaltungsrats richten sich nach OR
Art. 716a Abs. 1 und Art. 20 der Statuten. Dem Verwaltungsrat
obliegen die Oberleitung der Gesellschaft sowie
die Aufsicht und die Kontrolle über die Geschäftsführung
der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat trifft alle wesentlichen
und für die Gesellschaft massgebenden Entscheide.
Er nimmt seine unübertragbaren Aufgaben als Gesamtorgan
wahr.
Der Verwaltungsrat ist für eine umsichtige, gewinnorientierte
und kompetente Führung der Gesellschaft unter
Einhaltung der massgebenden Gesetze, Reglemente und
Statuten verantwortlich. Der Verwaltungsrat hat dazu
verschiedene Reglemente und Weisungen erlassen, die
alle wesentlichen Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortungen
innerhalb der Gesellschaft und in der Zusammenarbeit
mit wesentlichen Leistungserstellern regelt.
®

I. Organisations- und Geschäftsreglement
Das Organisations- und Geschäftsreglement regelt
die Aufgaben und Verantwortungsbereiche von Verwaltungsrat
und Geschäftsführung und die Delegationsmöglichkeiten
von Aufgaben und Verantwortungsbereiche
an Dritte. Das Organisations- und
Geschäftsreglement legt verbindlich fest, welche Organe
und Stellen oder Drittgesellschaften für die Antragstellung,
für die Beurteilung und Beratung, für die
Delegation, für die Entscheide und Genehmigung, für
die Information und für den Vollzug und die Ausführung
verantwortlich sind.
II. Anlagen und Anlagepolitik
Die Weisungen zu den Anlagen und zur Anlagepolitik
definieren die zulässigen Immobilien- und Kapitalanlagen
für die Fundamenta Real Estate AG. Die
Grundsätze der Anlagepolitik definieren das Zielsegment
der Immobilieninvestitionen, die Zulässigkeit
von Immobilienentwicklungen, die Ertrags- und Wertsteigerungspolitik
und die geographische Reichweite.
Im Rahmen der Anlagestrategie wird die Preis- und
Investitionspolitik für die zu evaluierenden Anlagen in
Wohnimmobilien abgegrenzt. Insbesondere wird umschrieben,
welche Potenziale eine Immobilie aufweisen
soll, damit sie in das Portfolio aufgenommen werden
kann. In den Anlagebeschränkungen werden verbindliche
Richtwerte definiert, die konsequent einzuhalten
sind. Die Richtwerte sichern dem Investor eine ausgewogene
Risikoverteilung der investierten Mittel und untersagen
dem Management nicht zielkonforme Anlagen.
III. Managementverträge mit Dritten
Die Richtlinien für die Managementverträge mit Dritten
regelt die Delegation der Portfolio Management-
und weiterer Geschäftsaufgaben mit Dritten. Darin
wird die Möglichkeit und der Umfang der Delegation
des Portfolio Managements an die Prevenia AG und
die Vergabe der Liegenschaftsverwaltungen an Dritte
beschrieben. Der Portfolio Management Vertrag mit
der Prevenia AG regelt detailliert den Umfang der delegierten
Aufgaben, die Vergütungsansprüche, die geforderte
Qualifikation der Beauftragten und den Ausschluss
von Interessenkonflikten. Die Verträge mit den
Liegenschaftsverwaltungen regeln in analoger Weise die
Aufgaben, Verantwortungen und Vergütungsansprüche
der Beauftragten Gesellschaften oder Personen.
IV. Risikoanalyse und Kontrollkonzept
Gestützt auf das Organisations- und Geschäftsreglement
erlässt der Verwaltungsrat die Weisungen für die
Risikoanalyse und die Kontrolle der Gesellschaft selbst
als auch für beauftragte externe Gesellschaften. Darin
werden Umfang, Periodizität und Verantwortlichkeiten
für die Risikoanalyse geregelt. In separaten Dokumenten
hat der Verwaltungsrat das interne Kontrollsystem
und das Risikomanagement der Fundamenta
Real Estate AG festgelegt und die verantwortlichen
Kontrollausschüsse definiert.
V. Immobilienmanagement und Entwicklung
Die Richtlinien zum Immobilienmanagement und zur
Immobilienentwicklung regelt die Aufgaben in der Pro-
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
®
jektsuche, der Projektevaluation, der Antragsstellung
für die Investitionsentscheide und der Projektüberwachung.
Es regelt den Projektablauf für die Akquisition
oder den Verkauf von Wohnimmobilien als auch für
die Entwicklung neuer Immobilienprojekte
Der neue Verwaltungsrat hat nach der Wahl per 1. Oktober
2008 erstmals die notwendige interne Organisation festgelegt
und die ersten Reglements- und Vertragsentwürfe
ausgearbeitet. Der Verwaltungsrat erlässt in der ersten
Hälfte des Geschäftsjahres 2009 die definitiven Fassungen
der neuen Richtlinien, Weisungen und Verträge für
die interne Organisation als auch in der Zusammenarbeit
mit Dritten. Teil der laufenden Führungs- und Überwachungsarbeit
des Verwaltungsrates ist auch die laufende
Überprüfung und Anpassung der bestehenden Verträge,
Weisungen und Richtlinien.
Der Verwaltungsrat handelt als Kollektivorgan und fällt
seine Entscheidungen mit der absoluten Mehrheit der
anwesenden Stimmen, wobei aktuell mindestens 2 Verwaltungsratsmitglieder
anwesend sein müssen (Statuten
Art. 21 Abs. 2). Unter Berücksichtigung der Aufbauphase
und der aktuellen Grösse der Fundamenta Real Estate
AG übernimmt der Verwaltungsrat auch Aufgaben der
Geschäftsführung. Ausserdem liegt ein umfassender Geschäftsbesorgungs-
und Portfolio Management Vertrag
mit der Prevenia AG vor (siehe Managementverträge mit
Dritten Seite 35, III.), die alle wesentlichen Managementleistungen
zugunsten der Fundamenta Real Estate AG
erbringt.
Der Verwaltungsrat bildet keine Ausschüsse, sondern bearbeitet
alle anstehenden Aufgaben aus den Verantwortungsbereichen
als Gesamtorgan an seinen regelmässig,
mindestens alle zwei Monate stattfindenden Sitzungen.
Die wesentlichen Verantwortungsbereiche sind:
I. Governance, Compensation and Nomination
Im Bereich Governance, Compensation and Nomination
bearbeitet und beurteilt der Verwaltungsrat
der Fundamenta Real Estate AG fortlaufend folgende
Sachgeschäfte:
- Verfolgung und Beurteilung der Entwicklung im
Bereich der Corporate Governance mit regelmässiger
Überprüfung der eigenen Strukturen und Abläufe.
- Erarbeitung der Vorgaben und Entscheid über die
Entschädigung des Verwaltungsrates, bestehender
Ausschüsse, der Geschäftsleitung, des Real Estate Asset
Managers (Prevenia AG) und der Liegenschaftsverwaltungen.
Ebenfalls beurteilt und entscheidet
der Verwaltungsrat den Einsatz und die Entschädigung
nahestehender Personen und der externen
Schätzungsexperten.
35

36
- Planung und Nominierung der Verwaltungsräte,
von Ausschüssen, der Geschäftsführer einschliesslich
des obersten Kaders, der Vergabe von Aufgaben an
Drittgesellschaften, insbesondere für das Portfolio
Management und die Liegenschaftsverwaltung.
II. Anlageausschuss
Der Anlageausschuss definiert zuhanden des Verwaltungsrates
die Anlage- und Risikopolitik und überwacht
die Einhaltung und Umsetzung der erlassenen
Weisungen, Richtlinien und Reglemente. Die Aufgaben
des Anlageausschusses umfassen die Analyse und die
Erarbeitung von Empfehlungen für Akquisitions- und
Devestitions- als auch für Entwicklungsprojekte. Der
Verwaltungsrat entscheidet als Gesamtorgan über den
Kauf, Verkauf oder die Entwicklung von Wohnliegenschaften.
Der Verwaltungsrat behandelt diese Sachgeschäfte
direkt im Rahmen seiner laufenden Sitzungen
und hat bisher keinen Ausschuss gebildet.
III. Audit & Risk
Der Verwaltungsrat führt und beaufsichtigt in den
Bereichen Audit & Risk das Rechnungswesen und die
finanzielle Berichterstattung, die externe Revisionsstelle
und die externen Liegenschaftsbewerter. Ausserdem
überwacht der Verwaltungsrat die Einhaltung der
rechtlichen Vorschriften.
- Der Verwaltungsrat überprüft und beaufsichtigt die
Ausgestaltung des Rechnungswesens in Bezug auf seine
Angemessenheit, seine Zuverlässigkeit und seine
Wirksamkeit.
- Der Verwaltungsrat überprüft und verabschiedet im
Rahmen seiner Audit & Risk Tätigkeit die Jahresrechnung
zuhanden der Generalversammlung sowie
alle anderen zur Veröffentlichung gelangenden Zwischenabschlüsse
und Finanzinformationen.
- Der Verwaltungsrat beurteilt laufend die unternehmerischen
Risiken und überwacht die Wirksamkeit
und Funktionsfähigkeit des Risiko Managements
und des internen Kontrollsystems (IKS).
- Ausserdem überwacht der Verwaltungsrat bei diesem
Sachgeschäft die Leistung, die Unabhängigkeit
und die Honorierung der externen Revisionsstelle
und des Liegenschaftenschätzers.
- Der Verwaltungsrat diskutiert die gemachten Feststellungen
und Empfehlungen mit der externen
Revisionsstelle und den Schätzungsexperten, leitet
Massnahmen ab, die er umsetzt und überwacht.
Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen im Bereich
des Audit & Risk leiten sich aus dem Organisations-
und Geschäftsreglement ab und werden im Rahmen der
laufenden Sitzungen des Verwaltungsrates behandelt.
IV. Finanzen und Controlling
Die finanzielle Führung und Berichterstattung gehört
zu den wesentlichen Aufgaben des Verwaltungsrates.
Dazu erhalten die Mitglieder des Verwaltungsrates regelmässige
Informationen, die sie in den Verwaltungsratssitzungen
beraten und laufend die notwendigen
Massnahmen verabschieden.
- Jahresbudgets für die Fundamenta Real Estate AG
mit entsprechenden Teilbudgets.
REAL ESTATE
®
- Monatliche Rapportierung zum Geschäftsgang mit
Vergleichen zu den laufenden Budgets und dem Vorjahr.
- Quartals-, Halbjahres- und Jahresrechnung und die
Erläuterungsberichte der Revisionsstelle.
- Bewertungsunterlagen der externen Schätzungsexperten
für das Liegenschaftsportfolio und für Käufe/
Verkäufe von Liegenschaften.
Die Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrates in
die Fachbereiche Portfolio Management, Akquisition &
Projekte und Finanzen & Administration dient insbesondere
der Vorbereitung der Verwaltungsratsentscheide und
ermöglicht dank der hohen Sachkenntnis der Verantwortungsträger
eine effiziente Bearbeitung der Geschäftsfälle.
Die Geschäftsführer der Prevenia AG nehmen aufgrund
des umfassenden Geschäftsbesorgungs- und Portfolio
Management Vertrages mit der Fundamenta Real Estate
AG an den Sitzungen des Verwaltungsrates mit beratender
Stimme teil.
Die gesamten organisatorischen Prozesse, Massnahmen
und Regelungen zur internen Organisation wurden durch
den Verwaltungsrat im vierten Quartal 2008 initialisiert
und in den Grundzügen erarbeitet und festgelegt. Anpassungen
und Festigung der Organisationsstruktur sind für
2009 geplant.
komPeTeNzreGeLuNG
Die Kompetenzen und Verantwortungen sind im Organisations-
und Geschäftsreglement festgelegt. In der aktuellen
Aufbauphase der Fundamenta Real Estate AG übernimmt
der Verwaltungsrat die Aufsichts- und Lenkungsfunktionen
und Teile der operativen Führung. Mit einem Portfolio
Management und Geschäftsbesorgungsvertrag wurden
weitreichende Aufgaben an die Prevenia AG delegiert.
Dabei trägt der Verwaltungsrat die ursächlichen und nicht
übertragbaren Kompetenzen und Verantwortungen gemäss
OR Art. 716a als auch die Aufgaben gemäss Statuten
und Geschäftsregelement.
• Oberleitung und Aufsicht über alle Aktivitäten der Fundamenta
Real Estate AG.
• Festlegung der Organisationsstruktur und der Ernennung
der Geschäftsleitung oder der Delegation an Dritte,
inklusive der finanziellen Verpflichtungen.
• Ausgestaltung der Rechnungslegung, der Finanzkontrolle
und der Finanzplanung.
• Erstellung der Jahresrechnung und des Jahresberichtes
zuhanden der Generalversammlung.
• Vorbereitung und Durchführung der Generalversammlung
und Umsetzung ihrer Beschlüsse.

• Festlegung der Geschäfts- und Anlagepolitik, insbesondere
der Investitions- und Finanzpolitik.
• Entscheid über alle grösseren Geschäfte, insbesondere
Käufe und Verkäufe von Liegenschaften, Investitionen,
Immobilienentwicklungen und Devestitionen.
Alle anderen Aufgaben sind an Dritte delegiert, insbesondere
an die Prevenia AG und die betreuten Liegenschaftsverwalter
als auch an die externe Treuhandgesellschaft
wadsack treuhandgesellschaft für die Rechnungslegung.
Sie erarbeiten zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat
alle Mittelfristpläne, Jahresbudgets, Abschlüsse, Investitions-
und Devestitionsanträge.
INformATIoNs- uNd
koNTroLLINsTrumeNTe
Für seine Führungsaufgaben und –entscheide stehen dem
Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG folgende
Management- und Risikobeurteilungsinformationen zur
Verfügung:
• Monatliche Vergleichsrechnungen zu den Jahresbudgets
mit Abweichungsanalysen.
• Quartals-, Halbjahres- und Jahresabschlüsse mit Abweichungsanalysen
und Vorjahresvergleichen.
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
• Bewertungen für jede einzelne Liegenschaft und für
das gesamte Anlageportfolio von den externen Liegenschaftsbewertern
mit detaillierten Auswertungen über
die Lage, Marktgängigkeit, Sanierungs- und Investitionsbedarf,
Vermietungsmöglichkeiten und Ertragspotential
der gehaltenen Wohnimmobilien oder für die
geplanten Neuakquisitionen.
• Übersichten über die gesamten Finanzierungsverhältnisse,
insbesondere über die Hypothekarstruktur, die
Zinssätze und Laufzeiten mit Sensitivitätsanalysen.
• Berichte und Informationen des Real Estate Asset
Managers, der Buchführungsgesellschaft und der Liegenschaftsverwaltungen
zur Orientierung des Verwaltungsrates
über den Geschäftsgang der Fundamenta
Real Estate AG.
• Analysen und Auswertungen zum Portfolio und zur Gesellschaft
auf regelmässiger Basis und ad hoc.
Durch die Übertragung und Delegation von weitreichenden
Portfolio Management Aufgaben an die Prevenia AG
nimmt die Geschäftsführung der Gesellschaft an den regelmässigen
Verwaltungsratssitzungen der Fundamenta
Real Estate AG beratend und informativ teil.
GescHäfTsfÜHruNG uNd deLeGATIoN VoN AufGAbeN
PorTfoLIo mANAGemeNT uNd GescHäfTsbesorGuNG
Der Verwaltungsrat delegiert mit einem Portfolio Management
Vertrag weitreichende Aufgaben des Immobilien
Managements und der Geschäftsbesorgung an die
Prevenia AG. Der Vertrag regelt folgende Aufgaben und
Pflichten:
• Investorensuche, Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital,
Investor Relations.
• Verwaltung und Ausbau des Portfolios im Rahmen der
Portfolio Strategie und der Anlagerichtlinien.
• Identifikation und Evaluation von Anlageobjekten.
• Führung der Kaufs- und Verkaufsverhandlungen.
• Portfolio Management, Überwachung und Ausrichtung
des Portfolios an die Marktentwicklungen, Analyse,
Research und Risikomanagement, Planungen und Budgetierungen,
Portfolio Bewirtschaftung bei Kauf und
Verkauf, Neubauten, Renovationen, Sanierungen, etc.
• Finanz- und Cash Management, Finanzierung der Anlageobjekte
und Refinanzierungen zu attraktiven Konditionen,
Erstellung von Finanzplänen und Anträgen zuhanden des
Verwaltungsrates der Fundamenta Real Estate AG.
• Aufbau und Führung des Controllings, Budgetierungen.
• Wahrnehmung der Öffentlichkeitsarbeit, Erstellen der
Dokumentationen und Marketingunterlagen.
Die Prevenia AG ist im Alleineigentum der Gründungsaktionäre
der Fundamenta Real Estate AG David und Javier
Garcia, die auch die operative Führung und Verantwortung
für die Erfüllung des Managementvertrages tragen.
Sie hielten an der Fundamenta Real Estate AG per Ende
Dezember 2008 noch direkt 68.2% und über verbundene
Personen 79.8%. Durch weitere Kapitalerhöhungen soll
sich ihr Anteil bis Ende 2009 zu einem Minderheitsanteil
reduzieren. Eine aktive Beeinflussung der Führungsgremien
der Fundamenta Real Estate AG ist von ihnen nicht
beabsichtigt.
Die Organe und zeichnungsberechtigten Personen der
Fundamenta Real Estate AG sind unabhängig und getrennt
von den Organen der Prevenia AG. Interessenkonflikte
werden so weit wie möglich ausgeschlossen.
®
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david Garcia (1969)
Präsident des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
David Garcia besitzt das Diplom als dipl. Betriebsökonom
BVS.
Berufliche tätigkeit:
Er arbeitete mehrere Jahre in der Informationstechnologie
und war als Produktmanager tätig. Während 11 Jahren
war er für den Allgemeinen Wirtschaftsdienst AWD
Schweiz tätig und leitete den erfolgreichen Vertriebsaufbau
für das Unternehmen. Er bekleidete leitende Positionen
und hatte in den letzten Jahren die Verantwortung als
Geschäftsführer Vertrieb und Marketing.
Seit 2005 arbeitet David Garcia als freier Unternehmer
und entwickelte zusammen mit seinem Bruder und mit
eigenem Kapital die Fundamenta Real Estate AG und die
Prevenia AG, die als Real Estate Asset Manager am Markt
auftritt.
mandate:
CITYGUIDE, Zürich.
fundamenta real estate AG
REAL ESTATE
Ausbildung:
Javier Garcia besitzt das Diplom des Kaufmännischen
Verbandes Zürich und einen eidg. Berufsmaturitätsabschluss.
Berufliche tätigkeit:
Er arbeitete mehrere Jahre für die Zürcher Kantonalbank
und spezialisierte sich anschliessend auf die Tätigkeit des
Finanzplaners. Während 12 Jahren war er für den Allgemeinen
Wirtschaftsdienst AWD Schweiz tätig und leitete
den erfolgreichen Vertriebsaufbau für das Unternehmen.
Er bekleidete leitende Positionen und hatte in den letzten
Jahren die Verantwortung als Geschäftsführer Vertrieb
und Ausbildung.
Seit 2005 arbeitet Javier Garcia als freier Unternehmer
und entwickelte zusammen mit seinem Bruder und mit
eigenem Kapital die Fundamenta Real Estate AG und die
Prevenia AG, die als Real Estate Asset Manager am Markt
auftritt.
®
fundamenta real estate AG
javier Garcia (1973)
Verwaltungsrat und Geschäftsführer Prevenia AG
Exklusives Mitglied des Verwaltungsrates

ImmobILIeN-scHäTzuNGsexPerTeN
Die Fundamenta Real Estate AG hat einen Vertrag mit Sal.
Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG für
die Jahresendbewertung und die Quartals- und Halbjahresbewertung
des Liegenschaftsportfolios abgeschlossen.
Sal. Oppenheim Real Estate Schweiz erfüllt diesen
Auftrag völlig unabhängig und ohne Interessenbindungen
gegenüber der Auftraggeberin. Sie führt die Marktbewertungen
der Liegenschaften entsprechend den Richtlinien
und Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS) durch und legt die Market Values
in Übereinstimmung mit dem International Valuation
Standards Commitee (IVSC) und The European Group of
Valuers Association (TEGoVA) fest. Die Fundamenta Real
Estate AG nimmt auf die Bewertung keinen Einfluss und
publiziert die Marktwerte so wie sie von Sal. Oppenheim
Real Estate festgelegt werden.
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
dIeNsTLeIsTuNGeN VoN
NAHesTeHeNdeN PersoNeN
uNd GeseLLscHAfTeN
Der Präsident des Verwaltungsrates, dr. Andreas
spahni, erbringt im Rahmen seiner Einzelfirma Beratungs-
und Dienstleistungen für die Fundamenta Real
Estate AG, die über die normale Tätigkeit als Präsident
des Verwaltungsrates hinausgehen. Das aktuelle Pensum
lag im 4. Quartal bei einer Arbeitsleistung von etwa 50%.
Diese werden der Gesellschaft nebst dem vereinbarten
Verwaltungsratshonorar separat als Dienstleistungen in
Rechnung gestellt. In Anbetracht des Aufbaus der Gesellschaft
und des noch geringen Volumens des Immobilienvermögens
haben sich Spahni Consulting und die bisherigen
Alleineigentümer der Fundamenta Real Estate AG auf
einen stark reduzierten Beratungsansatz geeinigt. Teile
der erbrachten Dienstleistungen sind zugunsten der Prevenia
AG und werden ihr auch direkt in Rechnung gestellt
sandro mezzi, als Mitglied des Verwaltungsrates wird
mit seiner Unternehmensgruppe emwe | überzeugende
bauwerke erstmals im 2009 Sanierungs- und Erweiterungsarbeiten
für Immobilien der Fundamenta Real Estate
AG erbringen. Diese Planungs- und Ausführungsarbeiten
als Generalunternehmer werden der Fundamenta Real Estate
AG im 2009 in Rechnung gestellt.
eNTscHädIGuNGeN, beTeILIGuNGeN uNd dArLeHeN
INHALT uNd fesTseTzuNGs-
VerfAHreN
Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhalten ein festgelegtes
Fixhonorar, das jährlich bestimmt und bar ausbezahlt
wird. Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung und
Verantwortlichkeit der Verwaltungsratsmitglieder und ist
nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden.
Es bestehen keine Beteiligungsrechte oder Optionsrechte
der Organe an der Gesellschaft. Solche sind vorerst auch
nicht geplant, können aber zukünftig auch nicht ausgeschlossen
werden. Die Höhe der Vergütung wurde in
Absprache mit den Gründungs- und Mehrheitsaktionären
festgelegt und unter Berücksichtigung des Aufbaus der
Gesellschaft tief angesetzt.
Die Abgeltung der Portfolio Management und Geschäftsführungsaufgaben
der Prevenia AG wurden noch durch die
Gründungs- und bisherigen Alleinaktionäre festgelegt und
ausbezahlt. Es liegt dazu ein schriftlicher Entwurf eines
umfassenden Portfolio Managementvertrages mit Vergütungsansätzen
vor, der für 2009 noch durch den Verwaltungsrat
verabschiedet werden muss.
®
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Honorare und Vergütungen
Fundamenta real estate ag
REAL ESTATE
grundhonorar
®
Spesen und
diverses
total
Vergütung
Total Vergütungen an Prevenia AG CHF 686 695 0 686 695
Es gibt keine weiteren Vertragsbestandteile zugunsten der Mitglieder des Verwaltungsrates. Im Falle ihres Ausscheidens aus
dem Verwaltungsrat bestehen keine vertraglich zugesicherten Leistungen oder Vorteile. Die Vergütungsansprüche der Prevenia
AG werden im Entwurf des Portfolio Management Vertrags zwischen der Fundamenta Real Estate AG und der Prevenia AG
ausführlich geregelt. Die Fundamenta Real Estate AG beauftragt darin die Prevenia AG mit der Ausführung des Portfolio Managements,
der Überwachung und der Betreuung der finanziellen Angelegenheiten der Gesellschaft, mit der administrativen und technischen
Verwaltung und dem Controlling der Liegenschaften. Die Prevenia AG unterstützt, berät, erstellt Anträge und wickelt die
Liegenschaftstransaktionen im Rahmen des Anlagereglements der Fundamenta Real Estate AG ab. Die aktuell massgebenden
Vergütungsansprüche der Prevenia AG sind:
Vergütungsansprüche preVenia ag
Fundamenta real estate ag
Kostensatz

mITWIrkuNGsrecHTe der AkTIoNäre
sTImmrecHTsbescHräNkuNGeN
uNd VerTreTuNGeN
Die Mitgliedschaftsrechte und Stimmrechte an der Generalversammlung
kann nur ausüben, wer durch Eintragung
im Aktienregister sich als Berechtigter ausweisen kann.
Wie im Kapitel „Beschränkung der Übertragbarkeit der
Namenaktien und Eintragungen“ erwähnt, kann der Verwaltungsrat
die Eintragung der vinkulierten Namenaktien
im Aktienregister der Gesellschaft ablehnen. Insbesondere
gilt die Massnahme für Ausländer, die den Tatbestand
gemäss BewG für den Erwerb von Grundeigentum durch
Ausländer in der Schweiz nicht erfüllen.
Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2008 alle beantragten
Eintragungen im Aktienregister der Gesellschaft
gutgeheissen.
In der Generalversammlung kann jeder im Aktienregister
eingetragene Aktionär seine Aktien selbst vertreten oder
sich durch einen gesetzlichen Vertreter oder aufgrund einer
schriftlichen Vollmacht durch einen anderen, an der
Generalversammlung teilnehmenden Aktionär vertreten
lassen (Statuen Art. 14). Nicht eingetragene Aktien sind
nicht stimmberechtigt und können auch nicht vertreten
werden.
sTATuTArIscHe QuoreN
Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht
ihre Wahlen, unter Vorbehalt zwingender gesetzlicher
statutarischer Bestimmungen, mit der absoluten
Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen (OR Art. 703,
Statuten Art. 15, Abs. 1).
Kommt ein Beschluss oder eine Wahl in der ersten Abstimmung
nicht zustande (OR Art. 704), so ist eine zweite
Abstimmung durchzuführen, in der das relative Mehr
entscheidet, sofern das Gesetz oder die Statuten nicht
zwingend etwas anderes bestimmen (Statuten Art. 15,
Abs. 2).
GescHäfTsberIcHT 2008 | corPorATe GoVerNANce
REAL ESTATE
Bei Stimmengleichheit in der zweiten Abstimmung entscheidet
bei Beschlüssen die Stimme des Präsidenten, bei
Wahlen das Los (Statuten Art. 15, Abs. 3).
eINberufuNG der GeNerALVersAmmLuNG
Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die
gesetzlichen Bestimmungen (OR Art. 699 und 700). Die
Generalversammlung findet am Gesellschaftssitz oder an
einem anderen, vom einberufenden Organ zu bestimmenden
Ort (Statuten Art. 11, Abs. 2).
Die Einladung zur Generalversammlung erfolgt durch einmalige
Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt.
Sind die Namen und Adressen sämtlicher Aktionäre bekannt,
so kann die Einberufung durch eingeschriebenen
Brief erfolgen. Die Einladung oder die Publikation im
Schweizerischen Handelsamtsblatt hat spätestens 20
Tage vor dem Versammlungstag zu erfolgen (Statuten Art.
11, Abs. 3).
TrAkTANdIeruNG
Mit der Einladung sind den Aktionären die Verhandlungsgegenstände
sowie die Anträge des Verwaltungsrates
und der Aktionäre bekannt zu geben (Statuten Art. 11,
Abs. 3).
®
41

42
koNTroLLWecHseL uNd
AbWeHrmAssNAHmeN
Die Fundamenta Real Estate AG unterliegt keinen börsengesetzlichen Angebots- und Meldepflichten
und hat in ihren Statuten auch keine derartigen Bestimmungen aufgenommen
oder ausgeschlossen.
reVIsIoNssTeLLe
WAHL uNd mANdATsdAuer
Als gesetzliche Revisionsstelle wurde mit der Gründung der Gesellschaft am 28. Dezember
2006 wadsack treuhandgesellschaft beauftragt. Um Interessenkonflikte zu vermeiden wurde
die Revisionsstelle an der ausserordentlichen Generalversammlung vom 30. September
2008 neu bestellt. Einstimmig gewählt wurde PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse
160, CH-8050 Zürich. Es wurde ein Auswahlverfahren für die Bestimmung der neuen Revisionsgesellschaft
durchgeführt. Die Revisionsstelle ist von den Organen und Aktionären
gemäss OR Art. 727c völlig unabhängig.
Die Revisionsstelle wird jeweils für die Dauer eines Geschäftsjahres bestellt (Statuten Art.
24, Abs. 3). Die Statuten sehen keine Amtszeitbeschränkung vor. Als leitender Revisor amtet
Thomas Huber, Partner, dipl. Wirtschaftsprüfer und leitender Bank- und Anlagefondsrevisor
FINMA.
HoNorAre
Für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden noch keine Revisionshonorare in Rechnung gestellt.
Es wurde im Geschäftsabschluss vorsorglich ein Betrag von CHF 10 000 zurückgestellt.
AufsIcHTs- uNd koNTroLLINsTrumeNTe GeGeNÜber der
reVIsIoNssTeLLe
Der Verwaltungsrat beurteilt im Rahmen seiner Audit & Risk Funktion die jährliche Arbeit,
die Honorierung und die Unabhängigkeit der Revisionsstelle. Die Revisoren haben für das
Geschäftsjahr 2008 für die Prüfungen des Jahresabschluss und für die Kontrolle der Einhaltung
der Führungs- und Risk Management Grundsätze 10 Arbeitstage aufgewandt.
Der Verwaltungsrat hat die Resultate und Prüfungsergebnisse für das Geschäftsjahr 2008
mit dem leitenden Prüfer und den verantwortlichen Wirtschaftsprüfern besprochen.
Ausserdem liegt dem Verwaltungsrat die gesetzliche Berichterstattung der Revisionsgesellschaft
zuhanden der Generalversammlung und der Erläuterungsbericht vor.
REAL ESTATE
®

inforMationspolitik
Die Fundamenta Real Estate AG publiziert sowohl einen Jahres- als auch einen Halbjahresbericht.
Darin werden alle wesentlichen Geschäftsvorfälle aufgezeigt und umfassend über
die finanzielle Situation Rechenschaft abgelegt. Die Rechnungslegung erfolgt nach den Vorschriften
der schweizerischen Stiftung für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss
GAAP FER. Es ist der Fundamenta Real Estate AG ein hohes Anliegen, ihren Investoren und
allen interessierten Kreisen mit ihrer Berichterstattung einen „True and Fair View“ über den
Stand und die Entwicklung der Gesellschaft zu geben.
Zusätzlich publiziert die Fundamenta Real Estate AG Quartals Fact Sheets, die in Kurzform
über die Geschäftsentwicklung und den finanziellen Stand der Gesellschaft berichten. Darüberhinaus
wird in diesem Geschäftsbericht die Jahresrechnung entsprechend den Vorschriften
des schweizerischen Obligationenrechts (OR) veröffentlicht. Sie dient in dieser Form
als Grundlage für die Gewinnverwendung und für die Bestimmung der Steuerfaktoren und
unterscheidet sich damit deutlich von der Rechnungslegung nach SWISS GAAP FER, welche
die tatsächlichen Verhältnisse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage abbildet.
Die Abweichungen zwischen OR und SWISS GAAP FER beschränken sich im Wesentlichen
auf die Bewertung der Anlageimmobilien und auf die aus diesen Bewertungsunterschieden
resultierenden latenten Steuerrückstellungen.
Alle im Aktienregister der Gesellschaft eingetragenen Aktionäre erhalten unaufgefordert
den Geschäftsbericht, den Halbjahresbericht als auch die vierteljährlichen Fact Sheets zugestellt.
Auch erhalten alle eingetragenen Aktionäre die Einladung zu den Generalversammlungen
mit der Traktandenliste.
Die wichtigsten Wirtschaftsmedien erhalten ab 2009 halbjährlich die aktuellen Informationen
zum laufenden Geschäftsgang. Medienorientierungen sind nicht vorgesehen. Auch
untersteht die Fundamenta Real Estate AG keiner ad hoc Publizität.
Weitere Informationen zu den Aktivitäten der Fundamenta Real Estate AG werden ab ca.
Mitte 2009 unter www.fundamentagroup.com zu finden sein. Die Kontaktadressen finden
sich im Impressum.
Geschäftsbericht 2008 | corporate Governance
REAL ESTATE
®
© istockphoto | bildbearbeitung creativiUM
43

44
finanzbericht
REAL ESTATE
®
© istockphoto | bildbearbeitung creativiUM

46 JahresrechnUnG
(berichterstattUnG nach swiss Gaap fer)
erfolGsrechnUnG
bilanz
GeldflUssrechnUnG
entwicklUnG des eiGenkapitals
50 anhanG zUr JahresrechnUnG
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
Geschäftsbericht 2008 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
UnternehMenstätiGkeit
GrUndsätze der rechnUnGsleGUnG
bilanzierUnGs- Und bewertUnGsGrUndsätze
erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
erläUterUnGen zUr bilanz
70 bericht der prüfGesellschaft
verantwortUnG des verwaltUnGsrates
verantwortUnG der revisionsstelle
prüfUnGsUrteil
berichterstattUnG aUfGrUnd weiterer
Gesetzlicher vorschriften
®
45

46
erfolGsrechnUnG JahresrechnUnG
erfolGsrechnUnG
Alle Zahlen in CHF Anm. 2008 2007
Jahresgewinn 1 444 618 357 281
REAL ESTATE
®

ilanz
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2008 31.12.2007
Total Aktiven 55 636 858 31 540 277
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2008 31.12.2007
Total Passiven 55 636 858 31 540 277
Geschäftsbericht 2008 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
®
bilanz
47

48
GeldflUssrechnUnG
GeldflUssrechnUnG
(aUch MittelflUssrechnUnG oder cash flow stateMent)
Alle Zahlen in CHF Anm. 2008 2007
Total Geldfluss 2 168 818 393 564
REAL ESTATE
®

entwicklUnG des eiGenkapitals
Alle Zahlen in CHF
Aktienkapital
Kapital
reserven
(Agio)
Geschäftsbericht 2008 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
Gewinnreserven
®
Eigene
Aktien
Total
Eigenkapital
Stand per 31. Dezember 2007 7 000 000 0 357 281 0 7 357 281
Stand per 31. Dezember 2008 12 796 500 175 294 1 836 310 (11 550) 14 796 554
eiGenkapital
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50
anhanG zUr JahresrechnUnG
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
UnternehMenstätiGkeit
GrUndsätze der rechnUnGsleGUnG
bilanzierUnGs- Und bewertUnGsGrUndsätze
erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
erläUterUnGen zUr bilanz
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
UnternehMenstätiGkeit
Zweck
Die Fundamenta Real Estate AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft
mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz.
Ihr alleiniger Zweck ist der Erwerb, das Management und
der Handel mit Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment
im Markt Schweiz. Die Gesellschaft hat bisher
keine Bau- oder Entwicklungsprojekte realisiert.
Anlagestrategie
Die Anlagestrategie wird im Anlagereglement festgehalten.
Die Fundamenta Real Estate AG konzentriert
ihre Anlagestrategie auf hochwertige und profitable
Wohnliegenschaften in Citylagen und Ballungsgebieten
des schweizerischen Mittellandes. Die Fundamenta Real
Estate AG evaluiert und erwirbt Wohnimmobilien in den
Wachstumsregionen des schweizerischen Mittellandes.
Sie konzentriert sich auf Citylagen und Agglomerationen
der grösseren Städte. Das Schwergewicht der Anlagetätigkeit
lag bisher im Grossraum Zürich. Einzelne Objekte
wurden in St. Gallen und in Winterthur erworben.
Die Anlagestrategie und das Anlagereglement werden
regelmässig durch den Verwaltungsrat überprüft und gegebenenfalls
angepasst.
REAL ESTATE
Das Immobilienportfolio verfolgt eine auf Stabilität
ausgerichtete Anlagestrategie in Wohnimmobilien mit
nachhaltigen Erträgen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotential.
®
Geschäftstätigkeit
Die Verwaltung der Immobilien wurde konsequent an spezialisierte
Immobilienverwaltungsgesellschaften übertragen.
Für das Portfolio Management ist die Prevenia AG
mit Sitz in Zug zuständig. Die Fundamenta Real Estate AG
beschäftigt keine Mitarbeiter.
Gesellschaftsdomizil
Die Fundamenta Real Estate AG ist eine schweizerische
Gesellschaft und hat ihren Sitz in Zug. Sie wurde am 15.
Dezember 2006 gegründet und am 5. Januar 2007 im Handelsregister
eingetragen.
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creativiUM

Aktionariat
Das Aktionariat der Fundamenta Real Estate AG konzentriert
sich auf Personen mit Nationalität oder Domizil in
der Schweiz. Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Ausrichtung
auf Wohnimmobilien verpflichtet, die Bestimmungen
des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken
durch Ausländer in der Schweiz (BewG) vom 16. Dezember
1983 (Stand 13. Juni 2006) jederzeit einzuhalten. Die Aktien
der Fundamenta Real Estate AG sind bisher an keiner
öffentlichen Börse kotiert. Die Aktien sind am OTC-Markt
Schweiz zum freien Handel zugelassen.
Verabschiedung Jahresrechnung
Die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG für
das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr
wurde vom Verwaltungsrat am 3. April 2009 genehmigt
und der Generalversammlung vom 18. Mai 2009 zur Annahme
empfohlen.
GrUndsätze der
rechnUnGsleGUnG
Swiss GAAP FER
Die vorliegende Jahresrechnung der Fundamenta Real
Estate AG wurde erstmalig in Übereinstimmung mit
den Fachempfehlungen für die Rechnungslegung in der
Schweiz Swiss GAAP FER (FER) in Schweizer Franken
(CHF) erstellt. Um die Vergleichbarkeit der Abschlüsse
sicherzustellen, wurden die Vorjahreszahlen gemäss
Obligationenrecht in Swiss GAAP FER-konforme Werte
übergeleitet. Die Differenzen zwischen Obligationenrecht
und Swiss GAAP FER wurden entsprechend angemessen
berücksichtigt.
Änderungen der Swiss GAAP FER
Rechnungslegungsgrundsätze
In der vorliegenden Jahresrechnung entsprechen die
Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze denjenigen
des Vorjahres.
Wesentliche Einschätzungen und Annahmen
Die Erstellung des Swiss GAAP FER-Abschlusses erfordert
vom Verwaltungsrat Einschätzungen und Annahmen.
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
Diese beeinflussen den Ausweis von Vermögenswerten,
Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen sowie die
Offenlegung von Eventualverbindlichkeiten und anderen
Angaben in der Jahresrechnung. Die tatsächlichen Werte
können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen.
Falls die getroffenen Annahmen nachfolgend von
den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen
Einschätzungen und Annahmen revidiert und
im entsprechenden Geschäftsjahr in der Jahresrechnung
berücksichtigt. Die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
werden in weiteren Einzelheiten im
Anhang zur Jahresrechnung beschrieben. Die wesentlichen
Einschätzungen und Annahmen, die den Geschäftsabschluss
beeinflussen, beziehen sich auf folgende Fälle:
®
Bewertung der
Anlageimmobilien
Die Bewertung des Immobilienportfolios beinhaltet die
Ermittlung der Marktwerte der einzelnen Immobilien. Der
Marktwert wird in Übereinstimmung mit der entsprechenden
Verordnung des «Royal Institution of Chartered Surveyors»
(RICS) und des «International Valuation Standards
Committee» (IVSC) wie folgt definiert:
«Der Marktwert (Market Value) ist der geschätzte Wert,
für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem
willigen Käufer und einem willigen Verkäufer getauscht
wird, wobei jede der Parteien unabhängig und
nach ordnungsmässiger Vermarktung, wohlwissend, umsichtig
und ohne Zwang gehandelt hat.»
Diese Definition schliesst besondere persönliche Komponenten
der Parteien wie Liebhaberaufschläge oder
Gegengeschäfte als wertbeeinflussend aus und steht im
Einklang mit dem nach Swiss GAAP FER 18 zur Bewertung
von als Finanzanlage gehaltenen Immobilien anzusetzenden
Zeitwert (Fair Value). Beim Verbuchen von Marktwerten
werden keine Transaktionskosten zulasten der potenziellen
Käufer, wie zum Beispiel Handänderungssteuern,
abgezogen.
Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden
Marktwerts findet das Discounted-Cash-Flow Verfahren
(DCF) Anwendung. Nach dem DCF-Verfahren entspricht
der Wert eines realen oder finanziellen Vermögensgegenstandes
der Summe aller abdiskontierten Mittelzuflüsse,
die dem Eigentümer zustehen. Im Rahmen des DCF-
Verfahrens wird ein Planungszeitraum von zehn Jahren
gewählt, während dessen die Zahlungsströme modelliert
werden und einen Wiederverkauf der entsprechenden Immobilie
nach dem Planungszeitraum angenommen wird.
51

52
Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe
der abdiskontierten Zahlungsströme (Cashflow) des Planungszeitraums
zuzüglich des auf den Bewertungsstichtag
abgezinsten Wiederverkaufswerts.
Auf der Basis von bestehenden Mietverhältnissen und
Annahmen über die Wiedervermietung zu heute erzielbaren
Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender
Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten
der laufenden Verträge die erwarteten
Bruttomieterträge ermittelt.
Die für Wiedervermietungen angesetzten Mieten werden,
basierend auf den lokalen Marktverhältnissen, für jedes
Objekt ermittelt. Wird der Bruttomietertrag um die objektspezifischen,
nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten
reduziert, ergibt sich der Nettoertrag, von dem eventuell
anfallende Ausgaben für die Instandhaltung oder die
Modernisierung des Objekts sowie für Neuvermietungen
notwendige Renovierungskosten abzuziehen sind, damit
sich die aus dem Objekt resultierenden Zahlungsströme
errechnen lassen.
Zur Berechnung des Barwerts der zukünftigen Zahlungsströme
werden diese auf den Bilanzstichtag abdiskontiert.
Der Diskontierungssatz wird aufgrund von Nettoanfangsrenditen
von Markttransaktionen vergleichbarer Objekte
bestimmt. Da angenommen werden kann, dass die Nettoanfangsrenditen
die Käufererwartungen hinsichtlich einer
dem objektspezifischen Risiko angemessenen, nachhaltig
zu erzielenden Rendite aus den Mieteinnahmen widerspiegeln,
kann dieser Ansatz als marktnah beurteilt werden.
Der Kapitalisierungssatz, der zur Bestimmung des am Ende
des Planungszeitraums angenommenen Wiederverkaufswerts
verwendet wird, orientiert sich am objektspezifisch
ermittelten Diskontierungssatz.
Steuern
Die Fundamenta Real Estate AG wird in verschiedenen
Kantonen der Schweiz besteuert. Die Ermittlung der
Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen
Kantonen erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen
der Geschäftsleitung und ihrer Steuerberater. Die
Berechnung der latenten Steuern auf Liegenschaften erfolgte
mit einem Steuersatz von 22%. Dieser stellt einen
Mittelwert der per 31. Dezember 2008 massgeblichen
Steuersätze für die jeweilige Liegenschaft bzw. für das
jeweilig geltende kantonale Steuersystem dar. Die Aktivierung
von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträ-
REAL ESTATE
gen erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der
Zukunft mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben ist. Die
Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger
Verluste basiert auf den aus den Liegenschaftsbewertungen
hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen
mit Schätzungen der Geschäftsleitung und ihren
Steuerberatern über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung
dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser
Grundlage wird eine Wahrscheinlichkeit für jedes latente
Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu
bewertet und erfasst.
bilanzierUnGs- Und
bewertUnGsGrUndsätze
®
erfolGsrechnUnG
Mieterträge und Aufwand
Der ausgewiesene Mietertrag beinhaltet ausschliesslich
Nettomieterträge ohne Berücksichtigung der Zahlungen
für Heiz-, Strom- und andere Nebenkosten. Die Mieterträge
werden periodengerecht erfasst.
Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt werden
separat erfasst und als Liegenschaftsunterhalt gezeigt.
Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und in
den Bewertungen berücksichtigt. Die Position Liegenschaftsverwaltung
umfasst den direkt mit den einzelnen
Liegenschaften verbundene Verwaltungsaufwand, Versicherungen
und Gebühren.
Veränderung Marktwert Anlageimmobilien
Veränderungen des Marktwerts von Anlageimmobilien
werden gemäss Swiss GAAP FER 18 in der Erfolgsrechnung
berücksichtigt.
Verwaltungsaufwand
Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen Immobilien
nicht direkt zuordenbare Aufwendungen enthal-

ten. Dazu gehören auch die Management Fees, die von der
Gesellschaft an die Prevenia AG entrichtet werden sowie
Buchführungs- und Beratungshonorare.
Finanzaufwand
Der Finanzaufwand wird zeitlich abgegrenzt und direkt in
der Erfolgsrechnung erfasst.
bilanz
Anlageimmobilien
Anlageimmobilien werden zum Marktwert nach Swiss
GAAP FER 18 bilanziert. Die Marktwertermittlungen werden
jährlich von externen Liegenschaftsschätzern, die von
der «Royal Institution of Chartered Surveyors » (RICS) zugelassen
sind, durchgeführt. Die Fundamenta Real Estate
AG hat mit der Bewertung der Anlageimmobilien Sal. Oppenheim
jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) als neutrale
und unabhängige Bewertungsgesellschaft beauftragt.
Die Marktwertermittlungen erfolgen unter Anwendung
des DCF-Verfahrens (Discounted Cash Flow). Kosten, die
nach dem Kauf einer Liegenschaft anfallen, werden nur
aktiviert, sofern daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher
Nutzen abgeleitet werden kann. Die Veränderung der
Marktwerte der Anlageimmobilien wird direkt in der Erfolgsrechnung
ausgewiesen.
Steuern und Steuersatz
Laufende Ertragssteuern werden auf der Grundlage des
handelsrechtlich im Berichtsjahr ausgewiesenen Geschäftsergebnisses
der Fundamenta Real Estate AG, unter
Berücksichtigung vorhandener steuerlicher Vorjahresverluste,
ermittelt.
Bei der Berechnung der latenten Steuern wird wie folgt
vorgegangen
• Positive Bewertungsdifferenzen aus Steuer- und
Marktwerten werden per Bilanzstichtag durch die
latenten Steuerverpflichtungen (Liability Method)
reflektiert. Die latenten Steuern auf Liegenschaften
werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag
geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweilige
Liegenschaft geltenden Steuersystem berechnet.
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
• Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit
eine Verrechnung mit Gewinnen steuerlich möglich
ist, als latente Steuerguthaben aktiviert.
• Latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge
per Bilanzstichtag werden soweit aktiviert,
als deren Verrechenbarkeit mit zukünftigen
steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.
Der maximale Ertragssteuersatz beträgt für eine ordentlich
besteuerte Gesellschaft je nach Kanton zwischen 20
und 25% (kombinierter maximaler Steuersatz von Bund,
Kanton und Gemeinde auf Gewinn vor Steuern). Die kantonalen
oder kommunalen Grundstückgewinnsteuern belaufen
sich je nach Kanton und Haltedauer auf 20 bis 60%
(Spekulationszuschläge von bis zu 50% bei kurzfristiger
Haltedauer von 1 bis 2 Jahren und Haltedauerabzug von
bis zu 50% bei langfristiger Haltedauer von z.B. 20 Jahren).
Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen
der Einkommenssteuer.
Nach Berücksichtigung der vorerwähnten Fakten wurden
die latenten Steuern auf Liegenschaften einem einheitlichen
Steuersatz von 22% berücksichtigt.
®
Mobilien und Einrichtungen
Die Fundamenta Real Estate AG besitzt keine eigenen Mobilien
und Einrichtungen. Sie ist in den Büroräumlichkeiten
der Prevenia AG domiziliert, die für sie sämtliche gesellschaftsbezogenen
Dienstleistungen erbringt.
Forderungen
Forderungen werden zu Nominalwerten bilanziert, wobei
erforderliche Wertberichtigungen allenfalls angemessen
berücksichtigt werden.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Barbestände, Post- und
Bankguthaben sowie kurzfristige Geldmarktanlagen mit
einer Laufzeit von weniger als drei Monaten.
Hypotheken
Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die
im Rahmen des Immobilienerwerbs ausschliesslich bei
schweizerischen Banken, die dem Bundesgesetz über die
Banken und Sparkassen (BankG) vom 8. November 1934
unterliegen, aufgenommen werden.
53

54
Das Hypothekarportfolio der Fundamenta Real Estate AG ist
sowohl variablen als auch festen Zinssätzen unterworfen.
Unterschieden wird zwischen langfristigen und kurzfristigen
Hypotheken, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen.
Rückzahlungen, die innerhalb von 12 Monaten fällig
sind, werden als kurzfristig eingestuft, während der Rest
als langfristig gilt.
Derivative Finanzinstrumente – Bilanzierung
von Sicherungsgeschäften
Die Fundamenta Real Estate AG nutzt derzeit keine derivativen
Finanzinstrumente. Es wurden auch keine derivativen
Finanzinstrumente für Handelszwecke gehalten oder
ausgegeben. Der Verwaltungsrat schliesst in der gültigen
Anlagepolitik den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten
für die Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios
aus.
REAL ESTATE
®
Rückstellungen
Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche
oder faktische Verpflichtung basierend auf Ereignissen in
der Vergangenheit besteht, die wahrscheinlich zu einem
Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig geschätzt
werden kann. Der Rückstellungsbedarf wird regelmässig
überprüft. Er entspricht der im Bilanzerstellungszeitpunkt
bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen.
Leistungen für Mitarbeitende – Pensionsverpflichtungen
Die Fundamenta Real Estate AG beschäftigt keine Mitarbeiter
und hat deshalb auch keine Pensionsverpflichtungen.

erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
1. Liegenschaftsertrag aus Vermietung
Die Geschäftstätigkeit der Fundamenta Real
Estate AG besteht hauptsächlich aus der Vermietung
der Renditewohnliegenschaften. Ein
kleiner Teil sind Büro- und Gewerbeflächen
(max. 20%), insbesondere bei Stadtliegenschaften.
Von den gesamten Mietzinseinnahmen
von CHF 2.71 Mio. entfallen CHF 2.46
Mio. auf die Vermietung von Mietwohnungen
(90.3% der Mieteinnahmen) und CHF 0.26
Mio. auf Büro- und Gewerbeflächen (9.7%
der Mieteinnahmen). Es bestanden weder im
laufenden Jahr noch im Vorjahr Mietverträge
mit nahestehenden Gesellschaften. Im Mietertrag
sind die Mietzinseinnahmen ab dem
Zeitpunkt der Übernahme von Nutzen und
Gefahr der einzelnen Objekte respektive seit
Beginn der Rechnungsperiode enthalten.
Mietertrag 2008 2007
Total Liegenschaftsertrag aus Vermietung CHF 2 714 615 1 022 060
Vertragsstrukturen der
Mieterträge
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
2008 2007
Der ausgewiesene Mietertrag entspricht den
Soll-Mietzinsen ohne Nebenkosten abzüglich
der Leerstände. Die Leerstände (5.42%)
konnten mit gezielten Vermietungsaktionen
deutlich reduziert werden (Vorjahr 9.66%).
Die Mietverträge für Wohnimmobilien sind
Total Mietertrag (brutto) CHF 2 870 074 1 131 355
in der Regel kurzfristig, das heisst, jederzeit auf drei Monate kündbar. Die Fundamenta Real
Estate AG verfügt deshalb nur über einen geringen Anteil an langfristigen Mietverträgen.
Hauptsächlich für die gemischte Wohn-, Büro- und Gewerbeliegenschaft in Winterthur bestehen
längerfristige Mietverträge.
2. Übriger Ertrag
Neben dem ordentlichen Betriebsertrag aus
der Vermietung der Liegenschaften wurden
unter übrige Erträge Einnahmen in der
Höhe von CHF 64 515 verbucht (Vorjahr CHF
100 000). Dabei handelt es sich insbesondere
um eine Rückvergütung der Verkäufer der Liegenschaft
in Winterthur, die einen angekündigten
Leerstand verschwiegen hatten und
eine Rückerstattung in der Höhe von insgesamt
CHF 200 000 leisten mussten.
Da die Leerstände ab 2007 auftraten wurde von der Rückvergütung anteilsmässig im Jahre
2007 CHF 100 000 verbucht und im Jahre 2008 CHF 50 000. Die letzte Tranche von CHF
50 000 wird der Berichtsperiode 2009 angerechnet. In der Zwischenzeit konnte ein Grossteil
des Leerstandes durch einen langfristigen Mietvertrag mit der Group Mutuel abgedeckt
werden.
Übriger ertrag 2008 2007
Übriger Ertrag in % des Betriebsertrags % 2.3 8.9
55

56
Ein kleinerer Teil von CHF 14 515 der übrigen Erträge entfällt auf die Liegenschaft Windlach.
Es handelt sich um nicht periodengerechte Nebenkostenabrechnungen aus dem Vorjahr, die
im Rahmen der Übernahme des Kaufobjektes durch die Verkäufer nicht korrekt abgerechnet
wurden.
3. Liegenschaftsaufwand
Liegenschaftsaufwand 2008 2007
Erfolg Anlageimmobilien
vor Marktwertänderung
Veränderung Marktwert
anlageiMMobilien
Erfolg aus Neubewertung
Anlageimmobilien
Der Liegenschaftsaufwand umfasst die Unterhaltskosten
für die Liegenschaften im Umfang
von CHF 301 143 (Vorjahr CHF 126 968) und
die Kosten der Liegenschaftsverwaltung in der
Höhe von CHF 118 780 (Vorj. CHF 36 295). Der
Liegenschaftsverwaltungsaufwand enthält
CHF 2 359 207 958 797 neben dem an verschiedene Liegenschaftsverwaltungen
bezahlten Verwaltungshonorar,
auch Versicherungen und Gebühren.
Zusätzlich zum ausgewiesenen Liegenschaftsunterhalt
wurden im Berichtjahr wertvermehrende Investitionen in die Renditeliegenschaften
in Höhe von CHF 27 256 (Vorjahr CHF 0) vorgenommen.
4. Veränderung Marktwert Anlageimmobilien
2008 2007
CHF 1 006 272 243 452
REAL ESTATE
®
Gemäss Swiss GAAP FER 18 sind Renditeliegenschaften
zu Marktwerten zu bewerten.
Der aktuelle Wert wird nach dem zu erwarteten
Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung
eines risikogerechten Abzinsungssatzes
bewertet. Für 2008 wurde das gesamte Liegenschaftsportfolio
erstmals durch Sal. Oppenheim
jr. & Cie. Corporate Finance Schweiz
als unabhängige Schätzungsexperten bewertet.
Für das Berichtsjahr 2007 wurden die Liegenschaften
noch durch einzelne, unabhängige
Schätzungsexperten bewertet.
5. Verwaltungsaufwand
Der Verwaltungsaufwand zeigt insbesondere die Management und Controlling Fee zugunsten
der Prevenia AG in der Höhe von CHF 388 485 (Vorjahr CHF 160 336). Die Prevenia AG
nimmt im Rahmen eines umfassenden Management Vertrages weitreichende Aufgaben der
Geschäftsführung und des Portfolio Managements zugunsten der Fundamenta Real Estate
AG war. Zusätzlich erhielt die Prevenia AG CHF 298 209 für die Abwicklung von Immobilienkäufen
und für Kapitalbeschaffungsmassnahmen.
Verwaltungsaufwand 2008 2007
Total Verwaltungsaufwand CHF 503 472 185 336
Die Buchführungs- und Revisionskosten beinhalten
Buchführungs- und Beratungskosten im
Umfang von CHF 72 344, Revisionskosten für
PricewaterhouseCoopers AG in der Höhe von
CHF 10 000 und Kosten für die Erstellung des
Jahresberichtes in der Höhe von CHF 30 000.

6. Übriger Betriebsaufwand
Der übrige Betriebsaufwand resultierte aus einer Anpassung des ursprünglich handelsrechtlichen
Abschlusses gemäss OR per 31. Dezember 2007 auf Swiss GAAP FER. Gründungsund
Organisationskosten stellen nach Swiss GAAP FER 2 keine immateriellen Werte dar
und können nicht aktiviert werden. Die noch
ausstehenden und aktivierten Gründungkosten
wurden daher neu als Betriebsaufwand
ausgewiesen und abgeschrieben.
Übriger betriebsaufwand 2008 2007
7. Finanzergebnis
Der gesamte Hypothekarzinsaufwand belief sich im vergangenen Jahr auf CHF 1 243 175
(Vorjahr CHF 481 934). Davon entfielen CHF 825 163 auf Wohnimmobilien, die das gesamte
Berichtsjahr im Bestand waren und CHF 418 012 für Immobilien, die im Laufe des Jahres
erworben wurden.
Die alleinigen Gründungsaktionäre David und
Javier Garcia gewährten bis zum 30. September
2008 der Fundamenta Real Estate
AG Darlehen in der Gesamthöhe von CHF
2 210 499, wovon CHF 2 210 000 mit Datum
30. September 2008 in Aktienkapital gewandelt
und der Rest ausbezahlt wurde. Die Guthaben
der Gründungsaktionäre wurden mit
3.25% verzinst. Die aufgelaufenen Zinsen
bis zum 30. September 2008 betrugen CHF
34 905 (Vorjahr CHF 7 200).
Der erwirtschaftete Kapitalgewinn im Jahre
2007 stellte eine einmalige Transaktion
dar, die im Rahmen der Kaufabwicklung der
Liegenschaft Talackerstrasse 53b, CH-8152
Glattbrugg, mit der Anrechnung von WIR-
Anteilen entstanden ist.
8. Steuern
Die laufenden Steuern wurden zu effektiven Maximalsteuersätzen berechnet. In Anlehnung
an die Empfehlungen von Swiss GAAP FER 11 wurden die laufenden Steuern in laufende
Steuern der Berichtsperiode und laufende Steuern der Vorjahre aufgeteilt.
Die latenten Steuern unterliegen dem Risiko
von Steuersatzänderungen sowie Änderungen
der kantonalen Steuergesetze.
Eine grössere Auswirkung auf die latenten
Ertragssteuern haben die Neubewertungen
(siehe 4. Veränderungen Marktwert Anlageimmobilien).
Total übriger Betriebsaufwand CHF - 164 640
Finanzergebnis 2008 2007
Total Finanzergebnis CHF 1 285 898 456 492
Steueraufwand 2008 2007
Total Steueraufwand CHF 131 491 38 500
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
57

58
AnzAhl Aktien 01.01.2008
bis 31.12.2008
Durchschnittliche Anzahl
ausstehender Aktien
REAL ESTATE
®
01.01.2007
bis 31.12.2007
Anzahl 829 228 498 500
Unternehmensergebnis inklusive
Neubewertungseffekt CHF 1 444 618 357 281
erläUterUnGen zUr bilanz
10. Flüssige Mittel
9. Unternehmensergebnis
je Aktie
Das Unternehmensergebnis pro
Aktie wurde für die beiden Geschäftsjahre
aufgrund der Aktienzusammenlegung
von 10:1
am 30. September 2008 auf eine
vergleichbare Basis gestellt. Der
dargestellte Wert für die Anzahl
Aktien für die vor dem 30. September
2008 liegende Periode
wurde entsprechen angepasst.
Die durchschnittliche Anzahl
ausstehender Aktien reduziert
sich um den durchschnittlichen
Eigenbestand an Aktien, die weder
Stimm- noch Kapitalrechte
haben.
Die flüssigen Mittel sind ausschliesslich Kontokorrentguthaben bei Banken gemäss dem
Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen. Der relativ hohe Bestand hängt mit der Eintragung
der Kapitalerhöhung vom 30. Dezem-
UmlaUfvermögen 31.12.2008 31.12.2007
ber 2008 zusammen. Ein Teil der liquiden Mittel
wurden Anfang Januar für den Erwerb der
Liegenschaft in Oberentfelden verwendet.
11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen aus
LieFerungen und Leistungen 31.12.2008 31.12.2007
Total Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen CHF 61 255 107 049
Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich ausnahmslos um
kurzfristige Forderungen aus der Bewirtschaftung der Immobiliien. Die aufgeführten Kontosaldi
bilden die Summe der Kontokorrentguthaben und der Nebenkostenguthaben mit den
verrechenbaren Akontozahlungen. Die höhe-
ren Debitorenguthaben aus dem Vorjahr im
Umfang von CHF 107 049 stammen aus den
Abgrenzungen im Rahmen der Übernahme der
Liegenschaft in Dietikon.

12. Sonstige Forderungen
Das erwartete Steuerguthaben resultiert aus
der Steuerrechnung 2007. Die Verrechnungssteuerguthaben
stammen aus den Zinsgutschriften
auf Bankkonten.
13. Anlageimmobilien
Die Fundamenta Real Estate AG investiert
hauptsächlich in Wohnimmobilien im mittleren
Mietzinssegment. Die Grundlagen für die
Bewertung sind im Bewertungsbericht des
externen, unabhängigen Schätzungsexperten
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance
Schweiz AG festgelegt.
21 Wertvermehrende Investitionen
Dietikon: CHF 16 74
Glattbrugg: CHF 10 511
22 Anzahlung für Immobilien
Oberentfelden: CHF 52 744
Schlieren: CHF 106 477
SonStige Forderungen 31.12.2008 31.12.2007
Total sonstige Forderungen CHF 8 083 1 985
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
Anlageimmobilien
Entwicklungsliegenschaften
Total
Liegenschaften
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2007 31 025 000 - 31 025 000
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2008 52 840 000 - 52 840 000
Brandversicherungswerte
59

60
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Marktwert
Veränderung
2008
Marktwert
31.12.2008
REAL ESTATE
Marktwert
31.12.2007
Total zum Marktwert bewertete
Liegenschaften 1 317 348 52 840 000 31 025 000
Saldo Marktwertanpassungen 1 290 092 - -
Anlageimmobilien mit Erwerb nach Bilanzstichtag 23
Erwartetes Kaufvolumen
nach Bilanzstichtag (378 918) 21 310 000 21 688 918
Alle Werte in CHF
Geplanter
ImmobIlIenerwerb
14. Anzahlungen für Anlageimmobilien
Anzahlung
2008
verhandelter
Kaufpreis
Marktwertschätzung
31.12.2008
Total Kauf neue Anlageimmobilien 159 220 16 030 000 15 860 000
®
Die Marktwertanpassungen werden aufgrudes
neu halbjährlich erstellten Schätzungsberichts
der anerkannten, unabhängigen
Immobilienexperten Sal. Oppenheim jr. & Cie.
Corporate Finance (Schweiz) AG nach der
Discounted Cashflow Methode (DCF) errechnet
und von der Fundamenta Real Estate AG
übernommen.
Die Gesellschaft plant zurzeit keine Verkäufe
aus dem Immobilienbestand. Anzahlungen für
die Objekte Oberentfelden und Schlieren wurden
bereits in der Bilanzperiode getätigt und
entsprechend aktiviert.
23 Die Kaufverträge für Oberentfelden und Schlieren
wurden bereits in der Berichtsperiode unterzeichnet.
Für die Objekte in Oberentfelden, Schlieren und Bern
liegen die Marktwertberechnungen von Sal. Oppenheim
jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) vor.
Die Immobilie Oberentfelden wurde mit Datum
7. Januar 2009 im Grundbuch zugunsten
der Fundamenta Real Estate AG eingetragen.
Für die Immobilie in Schlieren ist der Vertragsabschluss
erfolgt. Die Eintragung im Grundbuch
wird auf Ende Mai 2009 erwartet, da
das Gesuch um Nichtunterstellung unter das
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Ausländer in der Schweiz (BewG)
beim zuständigen Bezirksrat in Dietikon noch
ausstehend ist.

15. Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen im Umfang von CHF 164 436
(Vorjahr CHF 97 204) umfassen insbesondere
Mietzinsvorauszahlungen und Verwaltungskosten
für die Liegenschaftsverwaltung. Unter
den übrigen Verbindlichkeiten im Umfang
von CHF 54 245 sind die bezogenen und noch
nicht beglichenen Beratungs-, Treuhand- und
Vermittlungsleistungen zusammengefasst.
16. Kurzfristige
Finanzverbindlichkeiten
Bei den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten
in der Höhe von CHF 413 000 (Vorjahr CHF
363 000) handelt es sich um Amortisationszahlungen
auf den ausstehenden Hypotheken,
die innert Jahresfrist fällig werden (Vergleiche
Erläuterungen zur Jahresrechnung Punkt 18).
17. Verbindlichkeiten gegenüber Nahestehenden
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten im Umfang von CHF 415 258 (Vorjahr CHF 805 581) umfassen
die aufgelaufenen und noch nicht bezahlten Management Fees für das Portfolio Management,
für die Kapitalbeschaffung und für die Immobilienkäufe zugunsten der Prevenia AG.
Die im Vorjahr noch ausgewiesenen Kontokorrentguthaben
der Gründungsaktionäre erhöhten
sich bis zum 30.09.2008 auf Total CHF
2 210 499 und wurden in der Berichtsperiode
bis zum 30.09.2008 verzinst.
Das ausstehende Darlehen wurde mit der
stattgefundenen Kapitalerhöhung in der
Höhe von CHF 2 210 000 verrechnet und der
Restsaldo zurückbezahlt. Es existieren keine
ausstehenden Kontokorrentguthaben oder
Darlehensschulden gegenüber den Gründungsaktionären.
verbindlichkeiten aus
lieferungen und leistungen 31.12.2008 31.12.2007
Total Verbindlichkeiten Liegenschaften CHF 164 436 97 204
Total Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
Kurzfristige finanzverbindlichKeiten
31.12.2008 31.12.2007
Total kurzfristige
Finanzverbindlichkeiten
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
CHF 413 000 363 000
Verbindlichkeiten gegenüber
nahestehenden 31.12.2008 31.12.2007
Total Verbindlichkeiten gegenüber
Nahestehenden
CHF 218 681 97 780
CHF 415 258 805 581
61

62
Alle Werte in CHF
HypotHeken
Zinssatz Betrag
REAL ESTATE
Amortisation
2009
Total Hypothekarverbindlichkeiten 39 562 000 413 000
Total langfristige
Finanzverbindlichkeiten
Alle Werte in CHF
Struktur der
HypotHeken
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Prozent
Verteilung
31.12.2008
39 149 000
31.12.2008 31.12.2007
100 % 39 149 000 22 683 000
100 % 39 149 000 22 683 000
®
18. Langfristige
Finanzverbindlichkeiten
Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten bestehen
aus grundpfandgesicherten Darlehen
(Hypothekarkredite). Das Hypothekarportfolio
der Fundamenta Real Estate AG umfasst
sowohl variable als auch festverzinsliche
langfristige Darlehen. In der Bilanz wird
basierend auf zukünftigen Rückzahlungen
zwischen kurzfristigen und langfristigen Hypotheken
unterschieden. Rückzahlungen, die
innerhalb von 12 Monaten fällig sind, werden
als kurzfristig eingestuft. Der verbleibende
Saldo wird als langfristig klassifiziert.
Die langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten
in der Höhe von CHF 39 149 000 sind zum Nominalwert
ausgewiesen. Es bestehen für die
grundpfandgesicherten Kredite keine ausserordentlichen
Verpflichtungen. Zur Sicherstellung
der finanziellen Verbindlichkeiten wurde
mit der Luzerner Kantonalbank ein Kreditrahmenvertrag
abgeschlossen. Sämtliche Konditionen
erfolgen zu den marktüblichen Preisen.
Innerhalb der Rahmenkreditlimite werden von
der Bank aufgrund der Bewertungen die ihnen
zur Sicherstellung übergebenen Grundpfandtitel
überprüft und angepasst.

Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz
aller festverzinslichen Hypothekarkredite
betrug Ende Berichtsperiode 3.57%. Die
meisten Kredite wurden zu fixen Zinssätzen
aufgenommen. Somit haben Zinssatzänderungen
auf dem Kapitalmarkt
bis zur Fälligkeit der Hypothek keinen
Einfluss auf die Höhe des Zinsaufwandes.
Dies gilt für 78% der ausstehenden
Hypothekarkredite.
Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit
aller verzinslichen Hypothekarkredite
betrug aufgrund der vertraglichen
Fälligkeiten 2.4 Jahre (Vorjahr 4.4
Jahre).
Zinspflichtiges
fremdkapital
19. Rückstellungen latente Steuerverbindlichkeiten
Die latenten Ertragssteuerverpflichtungen
entstehen durch die Neubewertung
der Renditeliegenschaften und der handelsrechtlichen
Abschreibungen der
Immobilienanlagen im Portfolio. Andererseits
reduzieren sich die latenten Ertragssteuerverpflichtungen
infolge von
Abwertungen der Liegenschaften und bei
Verkäufen.
Rückstellungen
latente steueRveRbindlichkeiten
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
2008 2007 Änderung
in %
Die latenten Ertragssteuern unterliegen
Steuersatzänderungen und Änderungen
der kantonalen Steuergesetze. Je nach
Lage der Objekte in den verschiedenen
Kantonen und der unterschiedlichen Ausgestaltung
der kantonalen Steuergesetze
sind die Auswirkungen unterschiedlich.
Total latente Ertragssteuerverpflichtungen CHF 517 500 100 600
Latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge per Bilanzstichtag bestehen
zurzeit keine. Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit eine Verrechnung mit Gewinnen
steuerlich möglich ist, als latente Steuerguthaben aktiviert.
Positive Bewertungsdifferenzen aus Steuer- und Marktwerten per Bilanzstichtag werden
durch die latenten Steuerverpflichtungen (Liability-Method) reflektiert. Die latenten Steuern
auf Liegenschaften werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen
bzw. dem für die jeweilige Liegenschaft geltenden Steuersystem berechnet.
31.12.2008 31.12.2007
63

64
Entwicklung nominEllEs
AktiEnkApitAl
20. Aktienkapital
Anzahl
Aktien
Nominal
pro Aktie
(CHF)
REAL ESTATE
Nominal
Total
(CHF)
Gesamtkapital 31.12.2007 7 000 000 1.00 7 000 000
Genehmigtes Kapital per 31.12.2008 253 350 10.00 2 533 500
Alle Werte in CHF
Entwicklung EigEnE
AktiEn
Total eigene Aktien 1 000 11 550 -
Für die Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG wird gemäss Statuten Art. 5 ein
Aktienbuch geführt. Das Aktienregister für die Namenaktien der Fundamenta Real Estate
AG führt die SIX SAG Aktienregister AG, Baslerstrasse 90, CH-4600 Olten. Es besteht ein
Dienstleistungsvertrag für die Sonderregisterführung zwischen der Fundamenta Real Estate
AG und der SIX SAG AG.
Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Akti-
®
onär oder Nutzniesser nur anerkannt, wer im
Aktienregister eingetragen ist. Jede Aktie
berechtigt zu einer Stimme an der Generalversammlung.
Die Aktien unterliegen einer
Vinkulierungsbestimmung und der Verwaltungsrat
kann ausländischen Aktionären die
Eintragung des Stimmrechts verweigern,
wenn die Kapitalbeteiligung gegen die Bestimmungen
des Bundesgesetzes über den
Erwerb von Grundstücken durch Ausländer
in der Schweiz (BewG) verstösst.
21. Eigene Aktien
Für die Aktien der Fundamenta Real Estate
AG besteht kein öffentlicher Markt. Die
Aktien werden an keinem geregelten Markt
gehandelt und sind nicht zum Börsenhandel
zugelassen. Eine Kotierung der Aktien an einem
offiziellen Börsenplatz ist zum heutigen
Zeitpunkt nicht beabsichtigt.
Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG wurden zusammen mit der BEKB|BCBE Berner
Kantonalbank AG am 27. Oktober 2008 erstmals als nicht kotierter Nebenwert über die
elektronische OTC (Over the Counter) Plattform der BEKB|BCBE zum Handel freigegeben.
Zur Aufrechterhaltung eines regelmässigen Handels und eines angemessenen Free Floats,
wurde die BEKB|BCBE mit dem Market Making beauftragt. Die Fundamenta Real Estate AG
hat auf Ende Berichtsjahr aus dem OTC-Markt zur Wahrung eines regelmässigen Handels
der eigenen Aktien eine Position von 1 000 Namenaktien erworben, die zukünftig wieder
im Markt platziert werden sollen. Ein Aufbau einer grösseren Position ist nicht vorgesehen,
jedoch sollen mit gezielten Marktinterventi-
Anzahl per
Wert
Wert onen ein regelmässiger Handel auf der OTC
31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 Plattform ermöglicht werden.
Die im Bestand gehaltenen eigenen Aktien
sind weder stimm- noch dividendenberechtigt.
Das dividendenberechtigte Aktienkapital
am Bilanzstichtag beläuft sich somit auf
1 278 650 Namenaktien à nominal CHF
12 786 500.

22. Kapitalreserven
Die gemäss Emissionsprospekt vom 25. Oktober
2008 durchgeführte Teilerhöhung des
genehmigten Kapitals wurde mit einem Agio
von 2.5% über dem Net Asset Value (NAV)
berechnet, um einen Teil der Kapitalerhöhungskosten
wie zum Beispiel der Emissionsabgabe
daraus decken zu können. Dem Agio aus der Kapitalerhöhung vom 30. Dezember
2008 wurden sämtliche mit der Prospekterstellung, Kapitalsuche und Durchführung der
Kapitalerhöhung anfallenden Kosten in der Höhe von CHF 235 346 belastet. Ebenfalls den
Kapitalreserven gegengerechnet werden die eigenen Aktien.
23. Gewinnreserven
Die Gewinnreserven sind die zurückbehaltenen
Gewinne der beiden ersten Geschäftsjahre.
Die Fundamenta Real Estate AG hat
seit ihrer Gründung am 15. Dezember 2006
keine Dividenden ausbezahlt. Es ist geplant,
auch in den nächsten Jahren zugunsten der
Anlagerendite und Stärkung der Unternehmensbasis
einen möglichst hohen Wert in
der Gesellschaft zu akkumulieren und deshalb
auf Ausschüttungen zu verzichten. Die
Fundamenta Real Estate AG hat erstmals die
Jahresabschlüsse 2007 und 2008 nach Swiss
GAAP FER erstellt. Die nachfolgende Tabelle
zeigt die Überleitung des Handelsabschlusses
2007 auf Swiss GAAP FER.
24. Net Asset Value (NAV)
je Aktie
Der am OTC-Markt gehandelte Kurs lag am Jahresende bei CHF 11.60. Der errechnete Net
Asset Value (NAV) belief sich auf CHF 11.57, womit der Markt die Aktie nur mit 0.25% höher
bewertete als der NAV. Der Kurs am OTC-Markt stellt somit eine faire Bewertung der Gesellschaft
zum NAV dar.
24
Total ausgegebene Aktien minus Eigenbestand.
25
Korrigiert um die Aktienzusammenlegung im
Verhältnis von 10:1 am 30.09.2008.
Kapitalreserven 31.12.2008 31.12.2007
Entwicklung
gEwinnrEsErvEn
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
31.12.2008 31.12.2007
Total Gewinnreserve CHF 1 836 310 357 281
Bewertungsdifferenzen
zwischen swiss gAAP fer
und hAndelsBilAnz
31.12.2008 31.12.2007
Total Gewinnreserve CHF 1 836 310 357 281
Berechnung nAV 31.12.2008 31.12.2007
Net Asset Value (NAV) je Aktie CHF 11.57 10.51
65

66
Honorare und
Vergütungen
25. Transaktionen mit nahestehenden Personen
Grundhonorar
Spesen &
Diverses
REAL ESTATE
Total
Vergütung
Total Vergütungen an Prevenia AG CHF 686 695 - 686 695
®
Als nahestehende Personen gelten die Verwaltungsräte
der Fundamenta Real Estate
AG und ihre Gesellschaften, die sie selbst
kontrollieren oder für die sie auch noch tätig
sind. Ausserdem ist die Prevenia AG mit ihren
geschäftsführenden Personen und Verwaltungsräten
eine nahestehende Person,
da sie von den Gründungsaktionären der
Fundamenta Real Estate AG alleinig kontrolliert
wird und als Portfolio Managerin für die
Gesellschaft auftritt.
Die Offenlegung sämtlicher Vergütungen
erfolgt nach dem periodengerechten Entstehungsprinzip
(Accrual Prinzip) und sind
unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlungsströme.
26 Management Vergütung von 0.75% p.a. zuzüglich MwSt berechnet auf dem durchschnittlichen
Verkehrswert des gesamten Liegenschaftsportfolios.
27 Kapitalbeschaffungsmassnahmen werden der Prevenia AG mit 1% der vermittelten Kapitalien
zuzüglich MwSt, unabhängig ob Eigen- oder Fremdkapital, vergütet.
28 Beim Kauf und Verkauf einer Liegenschaft für das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG werden der
Prevenia AG 1.25% des verurkundeten Kaufpreises zuzüglich MwSt vergütet.
29 Für die Kontrolle und Überwachung der Liegenschaftsverwaltungen vergütet die Fundamenta Real Estate
AG der Prevenia AG 0.1% p.a. zuzüglich MwSt berechnet auf dem durchschnittlichen Verkehrswert des
gesamten Liegenschaftsportfolios.
30 Spahni Consulting hat vom September bis Ende Dezember 2008 183.25 Arbeitsstunden zugunsten der
Fundamenta Real Estate AG erbracht. Sämtliche Beträge inkl. MwSt.

26. Risikomanagement
Als junge Immobilienanlagegesellschaft ist die Fundamenta Real Estate AG noch im Aufbau
ihres Risikomanagements. Die Identifizierung und die laufende Kontrolle der Risiken werden
bereits in der Aufbauphase aktiv wahrgenommen, um frühzeitig unerwünschte Risiken zu
erkennen und zu vermeiden.
Die eingegangenen unternehmerischen Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts- und
Ertragsentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ermöglichen, ohne dass durch übermässige
und ungewollte Risiken die geschäftlichen Aktivitäten gefährdet werden. Die Auswirkungen
der verschiedenen Risikopositionen werden durch den Verwaltungsrat nach den
Grundsätzen der Risikoverteilung und Risikooptimierung regelmässig überprüft. Der Verwaltungsrat
verabschiedet entsprechende Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten
Risiken.
Die Wertentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ist von der Anlagepolitik sowie von
der Marktentwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes und der Entwicklung der
einzelnen Immobilienanlagen abhängig und kann nicht im Voraus festgelegt werden. In diesem
Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Wert der Immobilienanlagen jederzeit
steigen oder fallen kann.
Die Gesellschaft investiert in Immobilienanlagen, welche grundsätzlich eine reduzierte Korrelation
zu konventionellen Aktienanlagen aufweisen. Zusätzlich zu den spezifischen Risiken
des Immobilienmarktes Schweiz können die Anlagen allgemeinen Risiken unterliegen. Alle
Anlagen in Immobilien sind mit Risiken verbunden. Die Risiken können u.a. Zins- und Volatilitätsrisiken
sowie politische Risiken umfassen bzw. damit verbunden sein. Jedes dieser
Risiken kann auch zusammen mit anderen Risiken auftreten. Einige dieser Risiken sind in
der Folge aufgeführt. Es gilt jedoch zu beachten, dass dies keine abschliessende Auflistung
aller Risiken ist:
Bonitäts- und Altlastenrisiko
Konjunkturrisiko und Verschlechterung der Lagefaktoren
Finanzierungs-, Zinssatz- und Liquiditätsrisiko
Gegenpartei- und Kreditrisiko
Markt- und Leerstandrisiko
Bewertungsrisiko
Übertragungs- und Transferrisiko
Gesetzgeberische Risiken: Beschränkungen des Immobilienerwerbs,
Mietrecht, Bauzonenvorschriften und Steuern
Risiken des Outsourcings
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
67

68
Bonitäts- und Altlastenrisiko
Die Bonität oder auch Werthaltigkeit
einer Immobilie wird beim Erwerb
durch die sachverständigen Schätzer
und Bauexperten im Rahmen der Kauf
Due Diligence überprüft und in ihren
Gutachten festgehalten. Ausserdem
werden die Anlageimmobilien auf ihre
Umweltrisiken und Altlasten überprüft.
Bei erkennbaren Belastungen
wird dies wertvermindernd im Kaufpreis
berücksichtigt oder im Rahmen
einer Altlastenklausel zulasten des
Verkäufers im Kaufvertrag berücksichtigt.
Es kann auch sein, dass der
Verwaltungsrat aufgrund von unklaren
oder nicht wägbaren Risiken von
einem Kauf Abstand nimmt.
Risiken bei Bauten und
Umbauten
Hier stehen die Risiken von Verzögerungen,
Baukostenüberschreitungen,
der Nichterfüllung von Bauleistungen
und alle damit verbundenen finanziellen
Ausfallrisiken und Zusatzkosten
im Vordergrund. Zur Minimierung von
diesen Risiken werden vertragliche
Konventionalstrafen und Erfüllungsgarantien
angesetzt. Entscheidend
erachtet der Verwaltungsrat das
strikte Projekt Controlling und die
laufende Überwachung der Baufortschritte.
Konjunkturrisiko
und Verschlechterung
der Lagefaktoren
Die konjunkturellen Risiken versucht
die Fundamenta Real Estate AG weit
möglichst durch ihre Portfolio Strategie
zu eliminieren. Dabei spielt die
Ausrichtung auf Wohnimmobilien im
mittleren Mietzinssegment eine entscheidende
Rolle. Der Verzicht auf
Gewerbe- und Büroliegenschaften
oder andere Anlagesegmente führt
zu einer sehr hohen Diversifikation
der Mieterstrukturen.
Die Verschlechterung der Lagefaktoren
ist ein kontinuierlicher Prozess,
der durch den Verwaltungsrat laufend
überprüft wird. Investitionen in
wachstumsstarken Regionen geben
Stabilität und eine nachhaltige und
langfristige Gewähr für die Standortwahl.
Allenfalls werden frühzeitig
Immobilienverkäufe getätigt.
Finanzierungs-, Zinssatz-
und Liquiditätsrisiko
Das finanzielle Risikomanagement
verlangt vom Verwaltungsrat eine
aufmerksame Analyse der Kapitalstrukturen
und Zinsbindungen. Vorschriften
zur Eigenfinanzierung und
zum Verschuldungsgrad und ausgewogene
Fälligkeitsstrukturen ermöglichen
eine gute Risikodiversifikation.
Die Abhängigkeit und das Klumpenrisiko
auf der Seite der finanzierenden
Banken werden durch eine Fremdfinanzierung
über verschiedene Kreditinstitute
reduziert.
Das Cash Management und die Auswahl
der Finanzinstitute obliegt dem
Real Estate Asset Manager Prevenia
AG. Grundsätzlich erwirtschaftet
die Gesellschaft über ihre laufenden
Mieterträge genügend finanzielle
Mittel zur Sicherstellung der laufenden
Verpflichtungen. Gegebenenfalls
können im Rahmen von Kreditfazilitäten
die notwendigen liquiden Mittel
beschafft werden.
REAL ESTATE
®
Gegenpartei- und
Kreditrisiko
Das Risiko von Mietzinsausständen
wird alleine schon durch die Anlagepolitik
reduziert. Das mittlere
Mietzinssegment der Wohnimmobilien
zeigt eine hohe Ausfallresistenz.
Grosse Mieter existieren im Portfolio
nicht und die sehr geringe Zahl von
Büro- und Gewerbeflächen wird
durch das Management mit Bonitätsprüfungen
zusätzlich überwacht.
Die enge Führung der Verwaltungen
gewährleistet ein zeitnahes Debitoreninkasso.
Markt- und
Leerstandrisiko
Die Leerstandrisiken werden durch
die konjunkturellen Marktveränderungen,
aber auch die Lage, den
Standort und die Unterhaltsqualität
beeinflusst. Die Gesamt- und regionalen
Marktrisiken beeinflussen die
einzelnen Immobilien und das Gesamtportfolio.
Leerstände werden
durch ein aktives Vermietungsmanagement
und unter Berücksichtigung
der Wertfaktoren der Immobilie
möglichst schnell behoben.
Bewertungsrisiko
Das Portfolio der Fundamenta Real
Estate AG wird halbjährlich durch die
externen unabhängigen Schätzungsexperten
von Sal. Oppenheim jr. &
Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
nach den Grundsätzen des Fair Value
bewertet. Die Bewertungen folgen
den internationalen Bewertungsstandards
und basieren auf der Discounted
Cash Flow (DCF) Methode.
Marktversagen und Illiquidität des
Immobilienmarktes werden dabei
nicht berücksichtigt.

Übertragungs- und
Transferrisiko
Die Vermeidung von Übertragungs-
und Transferrisiken erfordert eine
sorgfältige Vorbereitung für die Objektübertragung
und neben der Objekt
Due Diligence eine Überprüfung
der Vertrags- und Rechtsgeschäfte.
Insbesondere sollen Kostenfolgen,
Verzögerungen und Rechtsstreitigkeiten
vermieden werden. Beim
Verkauf sind die Bonität und die Finanzierungszusage
der Käuferschaft
eine wichtige Voraussetzung für den
Vertragsabschluss.
Gesetzgeberische Risiken
Beschränkungen des Immobilienerwerbs,
Mietrecht, Bauzonenvorschriften
und Steuern:
27. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die gesetzgeberischen Risiken und
insbesondere die sich abzeichnenden
Veränderungen der gesetzgeberischen
Rahmenbedingungen müssen
laufend überwacht und in Bezug auf
das Anlageportfolio beurteilt werden.
Neben den gesetzgeberischen
Einflüssen auf der Bau- und Immobilienseite
spielen insbesondere die
politischen Faktoren des Mietrechts
eine entscheidende Rolle.
Die steuerlichen Rahmenbedingungen
und Gesetzgebungen sind einem
kontinuierlichen Wandel sowohl auf
Kantons- als auch auf Bundesebene
unterworfen. Da die Immobilien am
Standort besteuert werden, müssen
diese Faktoren laufend überwacht
und beurteilt werden.
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG hat an seiner Sitzung vom 3. April 2009
den Geschäftsbericht und die Rechnungslegung 2009 verabschiedet und zur Publikation freigegeben.
Die Jahresrechnung als auch der Geschäftsbericht sind von der Generalversammlung
der Fundamenta Real Estate AG zu genehmigen.
Die Gesellschaft hat mit Grundbucheintrag vom 6. Januar 2009 die Wohnliegenschaft an der
Suhrenstrasse 35/37 in CH-5036 Oberentfelden erworben. Nutzen und Gefahr gingen per
1. Januar 2009 auf die Fundamenta Real Estate AG über.
Noch ausstehend ist die grundbuchamtliche Eintragung der Wohnliegenschaft an der
Zürcherstrasse 108/110 in CH-8952 Schlieren. Die Kaufverträge wurden bereits am 10. Dezember
2008 notariell beglaubigt. Im Zeitpunkt der Freigabe des Geschäftsberichtes durch
den Verwaltungsrat war die notwendige Bewilligung zur Nichtunterstellung unter das Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom zuständigen
Bezirksrat erteilt worden, unterliegt aber noch einer 30tägigen Einspruchsfrist der
kantonalen Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich und des Eidgenössischen Justiz-
und Polizeidepartements. Nutzen und Gefahr gehen per 1. Januar 2009 auf die Fundamenta
Real Estate AG über.
Mit Datum vom 1. April 2009 wurde der Kauf der Wohnimmobilie an der Parkstrasse 11 in
CH 3014 Bern vom zuständigen Notariat dem Grundbuchamt in Bern zur Eintragung eingereicht.
Nutzen und Gefahr gehen per 1. April 2009 auf die Fundamenta Real Estate AG
über.
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
Risiken des Outsourcings
Die Fundamenta Real Estate AG hat
das Portfoliomanagement an die
Prevenia AG und die Verwaltung
an spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaften
delegiert. Das
vollständige Outsourcing verlangt
eine höhere Überwachungs- und
Kontrolltätigkeit durch den Verwaltungsrat.
Der Verzicht auf eigenes
Personal führt zu einem Know-How
und Kontrollverlust und muss durch
einen erfahrenen Verwaltungsrat
kompensiert werden können.
69

70
bericht der prüfGesellschaft
71 bericht der revisionsstelle zUr
JahresrechnUnG
verantwortUnG des verwaltUnGsrates
verantwortUnG der revisionsstelle
prüfUnGsUrteil
berichterstattUnG aUfGrUnd weiterer
Gesetzlicher vorschriften
REAL ESTATE
®
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Bericht der Revisionsstelle
an die Generalversammlung der
Fundamenta Real Estate AG
Zug
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung,
Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang (Seiten 46 bis 69) für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr
geprüft. Die Vorjahreszahlen wurden nicht geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, den gesetzlichen Vorschriften und
den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines
internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als
Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Geschäftsbericht 2008 | bericht der prüfGesellschaft
REAL ESTATE
®
PricewaterhouseCoopers AG
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Telefon +41 58 792 44 00
Fax +41 58 792 44 10
www.pwc.ch
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben
unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen.
Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob
die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als
Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem,
soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen
festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung
umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen
Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die
von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
71

72
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss
GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die
Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss
den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
PricewaterhouseCoopers AG
Thomas Huber Beatrice Bartelt
Revisionsexperte Revisionsexperte
Leitender Revisor
Zürich, 27. April 2009
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JahresrechnunG Gemäss Or
74 JahresrechnunG
(berichterstattunG nach Or)
erfOlGsrechnunG
bilanz
antraG über die VerwendunG des bilanzGewinnes
77 anhanG zur JahresrechnunG Gemäss Or
allGemeine buchführunGs- und
rechnunGsleGunGsGrundsätze
erläuterunGen zur erfOlGsrechnunG
erläuterunGen zur bilanz
übriGe erläuterunGen
81 bericht der PrüfGesellschaft
VerantwOrtunG des VerwaltunGsrates
VerantwOrtunG der reVisiOnsstelle
PrüfunGsurteil
berichterstattunG aufGrund weiterer
Gesetzlicher VOrschriften
Geschäftsbericht 2008 | JahresrechnunG REAL ESTATE Gemäss ObliGatiOnenrecht
®
73

74
erfOlGsrechnunG
JahresrechnunG
erfOlGsrechnunG
Alle Zahlen in CHF Anm. 2008 2007
Jahresgewinn 528 881
REAL ESTATE
®

ilanz
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2008 31.12.2007
Total Aktiven 53 296 008 31 083 277
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2008 31.12.2007
Total Passiven 53 296 008 31 083 277
Geschäftsbericht 2008 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
REAL ESTATE
®
bilanz
75

76
GewinnVerwendunG
antraG über die VerwendunG
des bilanzGewinnes
Alle Zahlen in CHF 31.12.2008 31.12.2007
Vortrag auf neue Rechnung 810 581
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 18.05.2009 den Bilanzgewinn 2008 in der Höhe von
CHF 1 110 abzüglich der Zuweisung an die gesetzlichen Reserven in Höhe von CHF 300 auf die Jahresrechnung
2009 vorzutragen.
REAL ESTATE
®

anhanG zur JahresrechnunG Gemäss Or
allGemeine buchführunGs- und rechnunGsleGunGsGrundsätze
Die vorliegende Jahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den gesetzlichen
Vorschriften des schweizerischen Obligationenrecht (OR) und den Grundsätzen ordnungsmässiger
Rechnungslegung der Schweiz erstellt. Im Berichtsjahr wurden die
gleichen Bewertungsgrundsätze wie im Vorjahr angewandt.
erläuterunGen zur erfOlGsrechnunG
1. Abschreibungen Anlageimmobilien
und immaterielle Anlagen
Die Gründungskosten in der Höhe von CHF
87 000 wurden im Jahr 2008 vollständig
abgeschrieben. Gemäss Art. 671 Abs. 2
Nr. 1 OR wurde ein Teil des Agios aus der
Kapitalerhöhung für die Abschreibung der
Kapitalerhöhungskosten von CHF 44 000
verwendet. Die Abschreibungen auf Anlageimmobilien
berücksichtigen in angemessener
Weise die Wertminderung des
Portfolios.
erläuterunGen
zur bilanz
2. Eigene Aktien
Die im Bestand gehaltenen eigenen Aktien
sind weder stimm- noch dividendenberechtigt.
Das dividendenberechtigte Aktienkapital
am Bilanzstichtag beläuft sich somit auf
1 278 650 Namenaktien à nominal CHF
12 786 500.
3. Anlageimmobilien
Die Fundamenta Real Estate AG investiert
hauptsächlich in Wohnimmobilien im mittleren
Mietzinssegment. Der Buchwert der
hypotekarisch belasteten Anlageimmobilien
belief sich auf CHF 50.5 Mio. (Vorjahr CHF
30.4 Mio.). Die Anlageimmobilien werden
nach OR zu Anschaffungskosten bilanziert.
Von den Anschaffungswerten werden im
steuerlichen zulässigen Rahmen Abschreibungen
vorgenommen.
Abschreibungen AnlAgeimmobilien
und immAterielle AnlAgen
Geschäftsbericht 2008 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
REAL ESTATE
®
2008 2007
Total Abschreibungen CHF 561 308 309 488
Alle Werte in CHF
Entwicklung EigEnE
AktiEn
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Anlageliegenschaften
Entwicklungsliegenschaften
Total
Liegenschaften
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2007 30 437 000 - 30 437 000
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2008 50 487 600 - 50 487 600
Brandversicherungswerte
Anzahl per
31.12.2008
Wert
31.12.2008
Wert
31.12.2007
Total eigene Aktien 1 000 11 550 -
77

78
Alle Werte in CHF
Geplanter
ImmobIlIenerwerb
Alle Werte in CHF
Struktur der
HypotHeken
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Anzahlung
2008
Prozent
Verteilung
31.12.2008
4. Anzahlungen für Anlageimmobilien
verhandelter
Kaufpreis
5. Langfristige Finanzverbindlichkeiten
31.12.2008 31.12.2007
100 % 39 562 000 23 046 500
REAL ESTATE
Marktwertschätzung
31.12.2008
Total Kauf neue Anlageimmobilien 159 220 16 030 000 15 860 000
100 % 39 562 000 23 046 500
®
Die Immobilie Oberentfelden wurde mit Datum
7. Januar 2009 im Grundbuch zugunsten
der Fundamenta Real Estate AG eingetragen.
Für die Immobilie in Schlieren ist
der Vertragsabschluss erfolgt. Die Eintragung
im Grundbuch wird bis Ende Mai 2009
erwartet, da das Gesuch um Nichtunterstellung
unter das Bundesgesetz über den
Erwerb von Grundstücken durch Ausländer
in der Schweiz (BewG) beim zuständigen
Bezirksrat in Dietikon noch ausstehend ist.
Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten
bestehen aus grundpfandgesicherten Darlehen
(Hypothekarkredite). Das Hypothekarportfolio
der Fundamenta Real Estate
AG umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche
langfristige Darlehen.
Die langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten
in der Höhe von CHF 39 562 000
(Vorjahr CHF 23 046 500) sind zum Nominalwert
ausgewiesen. Es bestehen für
die grundpfandgesicherten Kredite keine
ausserordentlichen Verpflichtungen. Zur
Sicherstellung der finanziellen Verbindlichkeiten
wurde mit der Luzerner Kantonalbank
ein Kreditrahmenvertrag abgeschlossen.
Sämtliche Konditionen erfolgen zu
den marktüblichen Preisen. Innerhalb der
Rahmenkreditlimite werden von der Bank
aufgrund der Bewertungen die ihnen zur Sicherstellung
übergebenen Grundpfandtitel
überprüft und angepasst.

6. Aktienkapital
Aufgrund des Beschlusses der ausserordentlichen
Generalversammlung vom
30. September 2008 und der öffentlichen
Urkunde über die Beschlüsse des Verwaltungsrates
vom 15. Dezember 2008 besteht
ein genehmigtes Aktienkapital durch Ausgabe
von maximal 253 350 Namenaktien zu
nominal je CHF 10.
übriGe erläuterunGen
7. Risikobeurteilung
Die Fundamenta Real Estate AG ist noch im Aufbau ihres Risikomanagements. Die
Identifizierung und die laufende Kontrolle der Risiken werden bereits in der Aufbauphase
aktiv wahrgenommen, um frühzeitig unerwünschte Risiken zu erkennen und
zu vermeiden.
Die eingegangenen unternehmerischen Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts-
und Ertragsentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ermöglichen,
ohne dass durch übermässige und ungewollte Risiken die geschäftlichen Aktivitäten
gefährdet werden. Die Auswirkungen der verschiedenen Risikopositionen
werden durch den Verwaltungsrat nach den Grundsätzen der Risikoverteilung und
Risikooptimierung regelmässig überprüft. Der Verwaltungsrat verabschiedet entsprechende
Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten Risiken und überwacht
deren Umsetzung laufend.
8. Weitere Sachverhalte
Entwicklung nominEllEs
AktiEnkApitAl
Es bestehen keine weiteren nach Art. 663b OR ausweispflichtigen Sachverhalte.
Geschäftsbericht 2008 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
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Anzahl
Aktien
Nominal
pro Aktie
(CHF)
Nominal
Total
(CHF)
Gesamtkapital 31.12.2008 1 279 650 10.00 12 796 500
79

80
bericht der PrüfGesellschaft
81 bericht der reVisiOnsstelle zur
JahresrechnunG Gemäss Or
VerantwOrtunG des VerwaltunGsrates
VerantwOrtunG der reVisiOnsstelle
PrüfunGsurteil
berichterstattunG aufGrund weiterer
Gesetzlicher VOrschriften
REAL ESTATE
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Bericht der Revisionsstelle
an die Generalversammlung der
Fundamenta Real Estate AG
Zug
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und
Anhang (Seiten 74 bis 79) für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Die Vorjahresrechnung ist von
einer anderen Revisionsstelle geprüft worden. In ihrem Bericht vom 30. Mai 2008 hat diese ein uneingeschränktes Prüfungsurteil
abgegeben.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den
Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines
internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als
Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Geschäftsbericht 2008 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
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PricewaterhouseCoopers AG
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Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben
unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen.
Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob
die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als
Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem,
soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen
festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung
umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen
Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die
von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
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82
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr dem
schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die
Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss
den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten
entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
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Zürich, 27. April 2009
REAL ESTATE
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bericht des schätzunGsexPerten
84 marktwert der renditelieGenschaften der
fundamenta real estate aG Per 31. dezember 2008
1. auftraG
2. bewertunGsstandard
3. bewertunGsmethOde
4. bewertunGsresultat
5. Vertraulichkeit
86 anhanG zum schätzunGsbericht
darstellunG der bewertunGsmethOde und -annahmen
diskOntierunGs- / kaPitalisierunGszinssätze
mietzinseinnahmen
indexierunG
leerstand
bewirtschaftunGskOsten
GebäudekOsten
Geschäftsbericht 2008 | bericht der schätzunGsexPerten
REAL
REAL ESTATE
ESTATE
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®
83

84
An die Geschäftsleitung der
Fundamenta Real Estate AG, Zug
zürich, 27. februar 2009
Marktwert der Renditeliegenschaften der
Fundamenta Real Estate AG
per 31. Dezember 2008
1. Auftrag
die renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG wurden von sal.
Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG im auftrag der eigentümerin
zum zweck ihrer rechnungslegung per 31. dezember 2008 zum
marktwert bewertet. dabei handelte es sich um insgesamt 8 liegenschaften.
2. Bewertungsstandard
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG bestätigt, dass die
bewertungen entsprechend den richtlinien und ausführungsbestimmungen
der royal institution of chartered surveyors (rics) durchgeführt wurden. die
wertansätze geben die einschätzungen der marktwerte (market Values) zum
31. dezember 2008 wieder. in übereinstimmung mit iVsc (international Valuation
standards commitee) und teGoVa (the european Group of Valuers
association) gilt als marktwert:
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt
zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem
kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis,
Umsicht und ohne Zwang handelt.
Gemäss den anweisungen der fundamenta real estate aG erfüllt die bewertungsvorgehensweise
die anforderungen gemäss dem bewertungsstandard
swiss GaaP fer.
3. Bewertungsmethode
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG bewertete die
renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG mit der discountedcashflow
methode (dcf-methode). dabei wird das ertragspotenzial einer
liegenschaft auf der basis zukünftiger einnahmen und ausgaben ermittelt.
die resultierenden zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten
netto-cashflows nach abzug aller nicht auf den mieter umlagefähigen
kosten (vor steuern und fremdkapitalkosten). die jährlichen zahlungsströme
werden auf den bewertungsstichtag abdiskontiert. der dazu verwendete
REAL ESTATE
®

zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier anlagen,
wie beispielsweise einer 10-jährigen bundesobligation und einem spezifischen
risikozuschlag. dieser berücksichtigt marktrisiken und die damit verbundene
höhere illiquidität einer immobilie gegenüber einer bundesobligation. die
diskontierungszinssätze werden nach makro- und mikrolage sowie nach immobiliensegment
variiert.
die marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen,
erfolgt unter der annahme, dass deren neuvermietung eine gewisse zeit
in anspruch nimmt. mietausfälle, mietfreie zeiten und andere anreize für neue
mieter, die den zum bewertungsstichtag marktüblichen formen entsprechen,
sind in der bewertung berücksichtigt.
mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, transaktionskosten und finanzierungskosten
sowie latente steuern wurden bei der wertfindung ausgeklammert.
4. Bewertungsresultat
unter berücksichtigung der obigen ausführungen schätzte sal. Oppenheim jr.
& cie. corporate finance (schweiz) aG per 31. dezember 2008 den marktwert
der 8 bewerteten renditeliegenschaften, welche sich im eigentum der
fundamenta real estate aG befinden, wie folgt ein:
Total CHF 52.8 Mio.
das bewertungsresultat in worten: zweiundfünfzig millionen achthundert tausend
5. Vertraulichkeit
abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen wir
darauf hin, dass die vorliegende bewertung lediglich für den oben genannten
zweck bestimmt ist. es wird keine haftung gegenüber dritten übernommen.
wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.
zürich, 27. februar 2009
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
Jan P. eckert, managing director Patrik stillhart, Vice President
dipl. wirtschaftsprüfer dipl. ing. eth
immobilienökonom (ebs) immobilienökonom (ebs)
mrics mrics
anhang: darstellung der bewertungsmethode und –annahmen
Geschäftsbericht 2008 | bericht der schätzunGsexPerten
REAL ESTATE
®
85

86
anhanG zum schätzunGsbericht
darstellunG der bewertunGsmethOde und -annahmen
die nachfolgend dargestellte bewertungsmethodik sowie die aussagen zu werttreiber
und annahmen gelten für den überwiegenden teil der bewertungen der
renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG. Vorbehalten bleiben
einzelne bewertungen, bei welchen andere als die nachstehend aufgeführten
angaben in die bewertung eingebracht wurden.
diskOntierunGs- / kaPitalisierunGszinssätze
der für die wertermittlung verwendete diskontierungszinssatz orientiert sich
an der Verzinsung langfristiger, risikofreier anlagen, wie beispielsweise einer
10-jährigen bundesobligation und einem spezifischen risikozuschlag, welcher
nebst nutzung, lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle situation auf
dem transaktionsmarkt berücksichtigt. dieser risikozuschlag berücksichtigt
daher das marktrisiko und die damit verbundene höhere illiquidität einer immobilie
gegenüber einer bundesobligation. der spread zwischen den renditen
einer bundesanleihe und einer immobilieninvestition wird von sal. Oppenheim
jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG regelmässig anhand von immobilientransaktionen
verifiziert.
REAL ESTATE
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die nominellen diskontierungs- und kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch
nach makro- und mikrolage sowie nach immobiliensegmenten
differenziert. die teuerung wird im Gegensatz zu realen (tieferen) diskontierungs-
und kapitalisierungszinssätzen in den cashflows berücksichtigt. in der
regel werden für den diskontierungszinssatz und den kapitalisierungszinssatz
des restwertes dieselben werte angenommen. dies ist eine vereinfachende annahme,
die weder den anspruch hat eine mögliche zukünftige teuerung (tieferer
„netto“-kapitalisierungssatz) noch die mit dem bauwerk verbundenen
zunehmenden risiken und Prognoseunsicherheiten (höherer kapitalisierungssatz)
zu berücksichtigen. weist ein Objekt allerdings eine eingeschränkte drittverwendungsfähigkeit
oder andere, nicht unmittelbar quantifizierbare risiken
auf, wird diesem umstand durch eine erhöhung des kapitalisierungszinssatzes
rechnung getragen. während die diskontierung der cashflows der Jahre 1 bis
10 jeweils per mitte Jahr erfolgt („mittschüssig“), wird der residualwert per
ende exitjahr („nachschüssig“) diskontiert. damit wird der effektive anfall der
cashflows möglichst realitätsnah modelliert.
der Vergleich von diskontierungszinssätzen aus verschiedenen immobilienportfolios
ist in der regel nicht pauschal, sondern nur einhergehend mit einer
vertieften analyse aller wertrelevanten bewertungsannahmen möglich. denn
selbst bei der anwendung der discounted cashflow methode führen methodische
unterschiede der bewertungsmodelle (einphasenmodell über x Jahre
versus zweiphasenmodell über in der regel 10 Jahre dcf + exitwert) sowie
die unterschiedliche herleitung und abbildung der cashflows zu signifikant
unterschiedlichen diskontierungszinssätzen, und dennoch zu vergleichbaren
marktwerten.
die diskontierungszinssätze und kapitalisierungszinssätze für die bewertungen
der renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG liegen zwischen
5.0% und 5.4%. der durchschnittliche kapitalgewichtete diskontierungszinssatz
und kapitalisierungszinssatz per 31. dezember 2008 für die 8 liegenschaften
der fundamenta real estate aG beträgt 5.23%.
mietzinseinnahmen
basis der bewertungen sind die effektiven mietzinseinnahmen zum stichtag
vom 1. Januar 2009. ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden
die jährlichen sollmieteinnahmen prognostiziert. dies geschieht durch die
mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige indexierung der Vertragsmieten
und im fall von auslaufenden (Geschäfts-)mietverträgen durch
ansetzen von aus heutiger sicht als nachhaltig beurteilten marktmieten. die
marktmieten basieren auf den mietpreisdatenbanken und dem immobilien
research von sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG. bei
mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der regel der tiefere mietzins
zwischen markt- und Vertragsmiete zur anwendung. im fall von unbefristeten
mietverträgen werden bei deutlicher abweichung der Vertragsmieten vom
marktniveau im exitjahr ebenfalls nachhaltige marktmieten angesetzt.
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zum schätzunGsbericht
REAL ESTATE
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88
Indexierung
Miete
Geschäftsflächen
Indexierung
Miete
Wohnflächen
indexierunG
die indexierung von zukünftigen mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen
elemente des inflationsschutzes von immobilien und muss daher in einer
dynamischen betrachtung berücksichtigt werden.
mieten für büro- und Gewerbeflächen sind grundsätzlich an den landesindex
der konsumentenpreise (lik) geknüpft, während mietverträge für wohnräume
an die Veränderung des von der schweizerischen nationalbank quartalsweise
errechneten referenzzinssatz gekoppelt sind, zusätzlich aber auch noch einen
teuerungsanteil beinhalten.
basierend auf den Prognosen der einschlägigen konjunkturforschungsstellen
(kOf, bak, secO) für die entwicklung des landesindexes der konsumentenpreise
und der hypothekarzinsen werden von sal. Oppenheim jr. & cie.
corporate finance (schweiz) aG annahmen für die zukünftige indexierung
der Vertragsmieten getroffen.
die vertraglich geregelten prozentualen ansätze werden dabei im rahmen der
bewertungen berücksichtigt. bei fehlenden angaben werden die zukünftigen
mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen wachstumsraten gekoppelt.
die oben abgebildeten wachstumsraten werden in der regel auch für die zukünftige
entwicklung der aus heutiger sicht als nachhaltig beurteilten marktmieten
verwendet.
die verwendeten indexierungsannahmen der mieteinnahmen widerspiegeln
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von lik oder hypothekarzinsen,
sondern stellen die der bewertung zu Grunde liegende zukünftige anpassung
der mieteinnahmen dar.
REAL ESTATE
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leerstand
für auslaufende mietverträge von Verkaufs- und büroflächen wird ein objekt-
und segmentspezifischer leerstand angesetzt. diese absorptionszeit (leerstand
in monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes betroffene Objekt
festgelegt und liegt in der regel zwischen drei und neun monaten. in speziellen
fällen werden auch längere oder kürzere wiedervermietungsszenarien
angenommen. das allgemeine leerstandrisiko wird über einen strukturellen
leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird.
bei wohnliegenschaften werden in der regel keine spezifischen leerstände
angesetzt, da die mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. die normale
mieterfluktuation wird mit hilfe eines strukturellen leerstandes berücksichtigt,
der objektspezifisch festgelegt wird.
bewirtschaftunGskOsten
bewirtschaftungskosten setzen sich aus betriebs- und unterhaltskosten zusammen,
welche nicht in form von nebenkosten auf den mieter überwälzt werden
können, sowie aus kosten, die infolge von leerständen durch den eigentümer
zu tragen sind. die der wertermittlung zugrunde gelegten bewirtschaftungskosten
basieren grundsätzlich auf den jeweiligen liegenschaftsabrechnungen
der vergangenen Jahre. diese werden mit hilfe von eigenen benchmark-daten
auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des dcf-betrachtungszeitraumes
auf nachhaltige ansätze angepasst.
GebäudekOsten
neben den mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen instandsetzungskosten
eine wichtige bedeutung zu. die während dem dcf-betrachtungszeitraum
berücksichtigten investitionen basieren auf den investitionsplänen der fundamenta
real estate aG, welche auf ihre Plausibilität geprüft wurden, sowie auf
eigenen schätzungen für notwendige investitionen.
die zur ermittlung des exit Value langfristig erforderlichen instandsetzungsmassnahmen
(„capex“) werden objektspezifisch unter der annahme berechnet,
dass je nach bauweise und nutzung der liegenschaft bestimmte anteile
der bauwerkssubstanz eine begrenzte lebensdauer aufweisen und folglich
über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. dieser betrag
wird im exitjahr in einen (instandsetzungs-) fonds umgerechnet, welcher den
cashflow im exitjahr entsprechend vermindert. in diesen kosten werden dabei
ausschliesslich die vom eigentümer zu tragenden kosten zur substanzerhaltung
eingerechnet, welche das der bewertung zugrunde liegende Vertrags- und
marktzinsniveau langfristig sichern.
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zum schätzunGsbericht
REAL ESTATE
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REAL ESTATE
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statistiken und infOrmatiOnen
infOrmatiOnen zum lieGenschaftsPOrtfOliO
92 ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bilanz und erfOlGsrechnunG
kennzahlen aus bewertunGsunterlaGen
kennzahlen zum ObJektPrOfil
kennzahlen zur Grundstücks-, bürO- und wOhnfläche
96 anGaben zu den einzelObJekten
winterthur
zürich-schwamendinGen
st. Gallen
dietikOn
GlattbruGG
hOrGen
windlach
turGi
Oberentfelden
schlieren
bern
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zum schätzunGsbericht
REAL ESTATE
®
91

92
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bilanz und erfOlGsrechnunG
Ort und Adresse Anschaffungs-
Bezogen auf 11 Monate Haltedauer
kosten
1 Bezogen auf 6 Monate Haltedauer
Marktwert
externe
Bewertung
REAL ESTATE
Brutto-
Mietertrag
®
2008
Leerstand- und
Inkassoverluste
Netto-Mietertrag
2008
Leerstand-
quote
31 Bezogen auf 11 Monate Haltedauer.
32 Bezogen auf 6 Monate Haltedauer.

Brutto
Rendite
Jahr 1
Netto
Rendite
Jahr 1
Jahres-
Brutto-
Mietertrag
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bewertunGsunterlaGen
Bewer-
tungs-
differenz 33
Geschäftsbericht 2008 | anhanG zum schätzunGsbericht
REAL ESTATE
®
Bau-
jahr
Reno-
vations
33 Bewertungsdifferenz Marktwert 31.12.2007 zu 31.12.2008. Nach Bilanzstichtag: Differenz zum Anschaffungswert.
34 Kein Handlungsbedarf.
jahr
Altlasten-
Kataster
Übertrag
Nutzen
und Gefahr
Eigentums-
verhält-
nisse
93

94
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen zum ObJektPrOfil
Ort und Adresse Anteil
Wohnen
Anteil
Büro
REAL ESTATE
Anteil
Gewerbe
®
Anteil
Verkauf
Anteil
Lager
Total
Mietobjekt

Grundstücksfläche
Anzahl
Parkplätze
ObjektAnGAben GesAmtübersicht
kennzAhlen zur Grundstücks-, bürO- und WOhnfläche
Laden
Büros
Anzahl
1-1½
Zimmer
Anzahl
Geschäftsbericht 2008 | AnhAnG zum schätzunGsbericht
REAL ESTATE
2-2½
Zimmer
Anzahl
®
3-3½
Zimmer
Anzahl
4-4½
Zimmer
Anzahl
5 und
mehr Zimmer
Anzahl
Total
Wohnungen
Anzahl
95

96
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
AnGAben zu den einzelObjekten
Winterthur
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 6.40 %
4.30 %
3.80 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus Mit Büro
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
97

98
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
zürich-
schWAmendinGen
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 5.40 %
4.70 %
-7.70 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus Mit Büro
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
99

100
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
st. GAllen
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 6.80 %
5.10 %
4.50 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus Mit KiosK
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
101

102
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
dietikOn
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 6.00 %
4.90 %
4.90 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
103

104
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
GlAttbruGG
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 5.90 %
4.80 %
4.80 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
105

106
hOrGen
REAL ESTATE
®

fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
Renditen 2008 5.20 %
4.60 %
4.60 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
107

108
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
WindlAch
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 6.10 %
5.20 %
5.20 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
109

110
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
turGi
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 6.60 %
5.10 %
-0.20 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
111

112
ObjekterWerb
nAch bilAnzstichtAG
Oberentfelden
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium

Renditen 2008 7.30 %
5.70 %
5.70 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
113

114
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
schlieren
REAL ESTATE
®

Renditen 2008 5.90 %
4.90 %
4.90 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
115

116
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
bern
REAL ESTATE
fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium fundamenta real estate AG | bildbearbeitung creAtiVium
®

Renditen 2008 7.20 %
5.40 %
5.40 %
Geschäftsbericht 2008 | einzelObjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
117

REAL EST

ATE
®
AnhänGe
Allgemeine Informationen
und Hinweise
Beziehungen zu Investoren
(Investor Relations)
Kontakte
Ansprechpersonen
Ausserbörslicher Handel
Agenda
Glossar
Impressum

120
beziehunGen zu inVestOren
(Investor Relations)
kOntAkte
Hauptadresse
Fundamenta Real Estate AG
Bahnhofstrasse 29
CH-6300 Zug | Schweiz
Telefon: +41 41 444 22 22
Fax: +41 41 444 22 23
www.fundamentagroup.com
erläuterunGen zu finAnzdAten
AnsprechpersOn für AnAlysten
Dr. Andreas Spahni
Präsident des Verwaltungsrates
Telefon: +41 41 444 22 22
+41 41 712 17 42
Fax: +41 41 444 22 23
andreas.spahni@spahni-consulting.ch
Ausserbörslicher hAndel
BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG
Raphael Wewita
Telefon: +41 31 666 63 35
Fax: +41 31 666 60 33
AGendA
Medieninformationen
Jahresabschluss 2008 | 30. April 2009
Quartalsergebnis Q1 2009 | 15. Mai 2009
Halbjahresergebnis 2009 | 15. Aug. 2009
Quartalsergebnis Q3 2009 | 15. Nov. 2009
Jahresabschluss 2009 | 25. März 2009
GenerAlVersAmmlunG 2009
Congress Center Metalli, Zug
18. Mai 2009
GenerAlVersAmmlunG 2010
Congress Center Metalli, Zug
16. April 2010
REAL ESTATE
®
reVisiOnsstelle
PricewaterhouseCoopers AG
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Telefon: +41 58 792 44 00
Fax: +41 58 792 44 10
www.pwc.ch
schätzunGsexperten
Sal. Oppenheim jr. & Cie
Corporate Finance (Schweiz) AG
Löwenstrasse 3
CH-8022 Zürich
Telefon: +41 44 214 26 00
Fax: +41 44 214 26 90
www.oppenheim.ch/cf

GlOssAr
Abschreibung (Amortisation) | Abschreibung
(Amortisation) ist die systematische Verteilung des Abschreibungsvolumens
eines Vermögenswertes über dessen
Nutzungsdauer.
BankG | Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen
vom 8. November 1934, Stand 1. Januar 2009.
BewG | Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 16. Dezember
1983 (Stand am 13. Juni 2006).
Bilanz | Als Bestandteil eines Abschlusses stellt die Bilanz
zu einem Zeitpunkt Vermögenswerte und Schulden
gegenüber. Als Residualgrösse ergibt sich das Eigenkapital.
Sie ist lediglich ein Teil des Jahresabschluss.
Bruttorendite | Berechnet sich aus dem Soll-Mietertrag
in Prozent des Marktwertes der Anlageliegenschaften per
1. Januar.
Cashflow | Der erwirtschaftete Mittelfluss von liquiden
Mitteln einer Periode aus der Geschäftstätigkeit (vor
Veränderung des Nettoumlaufvermögens).
Corporate Governance | Bezeichnung für eine verantwortliche,
auf langfristige Wertschöpfung ausgerichtete
Unternehmensleitung und -kontrolle.
Eigenkapital | Eigenkapital ist der nach Abzug aller
Schulden verbleibende Restbetrag der Vermögenswerte
des Unternehmens.
EBIT | Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Earnings
before Interests and Taxes).
EBITDA | Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
(Earnings before Interests, Taxes, Depreciations
and Amortisations).
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | Differenz
zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös)
und dem letzten bilanziell erfassten Marktwert, unter
Berücksichtigung der Transaktionskosten aus dem
Verkauf sowie allfällig abgegebener geldwirksamer
Garantien an den Verkäufer.
Erfolgsrechnung | Siehe Gewinn- und Verlustrechnung.
Ertrag | Ertrag ist der aus der gewöhnlichen Tätigkeit
eines Unternehmens resultierende Bruttozufluss
wirtschaftlichen Nutzens während der Berichtsperiode,
der zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führt, soweit er
nicht aus Einlagen der Anteilseigner stammt.
Fair Value | Der Fair Value ist der zwischen sachkundigen
Vertragsparteien erzielbare Verkaufspreis eines
Vermögensgegenstandes. Im Zusammenhang mit dem
Konzernrechnungswesen ist Fair Value der Wert, zu dem
ein Vermögensgegenstand unter sachkundigen Vertragsparteien
ausgetauscht oder eine Verbindlichkeit erfüllt
werden könnte.
Geschäftsbericht 2008 | AnhänGe
REAL ESTATE
Finanzierungstätigkeit | Finanzierungstätigkeiten
sind Aktivitäten, die sich auf den Umfang und die
Zusammensetzung der Eigenkapitalposten und der
Ausleihungen des Unternehmens auswirken.
Gewinn- und Verlustrechnung | Als Bestandteil eines
Abschlusses stellt die Gewinn- und Verlustrechnung
Erträge und Aufwendungen einer Berichtsperiode gegenüber.
Als Residualgrösse ergibt sich das Periodenergebnis.
Die GuV kann nach dem Gemeinkosten- oder Umsatzkostenverfahren
aufgestellt werden.
IFRS/IAS | International Financial Reporting Standards.
International geltende Rechnungslegungsstandards
zur Gewährleistung der internationalen Vergleichbarkeit
der Konzernabschlüsse und zur Erfüllung der
Informationserwartungen von Investoren und anderer
Abschlussadressaten. Einzelne Paragraphen der IFRS
nennen sich IAS (International Accounting Standards).
Die Fundamenta Real Estate verwendet für ihren Abschluss
nicht IFRS, sondern die angepassten Accounting
Standards von Swiss GAAP FER (siehe Swiss GAAP
FER).
Inkassoverluste und Mietzinsreduktionen | Summe
aller Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft
und Aufwendungen im Zusammenhang mit
Rabatten an bestehende oder zukünftige Mieter, mietzinsfreie
Zeiten usw. sowie Ausfällen bei leer stehenden
Flächen infolge Umbauarbeiten.
Investitionsvolumen | Total der Grundstück- und
Baukosten (inkl. aktivierbarer Eigenleistungen und
Bauzinsen) zu Anschaffungswerten.
Latente Steuern | Zeitlich begrenzte Differenzen
zwischen errechneten Steuern auf nach Handels- und
Steuerbilanz ausgewiesenen Ergebnissen mit dem Ziel,
den Steueraufwand entsprechend dem handelsrechtlichen
Ergebnis auszuweisen.
Leerstandquote | Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle
infolge Nichtvermietung und Leerstands in
Prozent des Soll-Mietertrags.
Liegenschaftserfolg | Mietertrag abzüglich Aufwendungen
für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen.
Beschreibt das Liegenschaftsergebnis vor Abzug
der Fremdkapitalkosten und Steuern (EBIT).
Marktwert | Entspricht dem geschätzten Betrag, zu
dem eine Liegenschaft am Bewertungsstichtag zwischen
einem kaufwilligen Erwerber und einem verkaufswilligen
Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer
Vermarktung übertragen wird, wobei jede Partei
unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt
hat. Die Marktwertschätzung wird in der Regel mittels
Discounted-Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen.
®
121

122
Mietertrag | Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum
möglichen Einnahmen (Soll-Mietertrag)
abzüglich Baurechtszinsen, Leerstandausfälle und
Inkassoverluste.
Net Asset Value (NAV) | Der Inventarwert (Nettovermögenswert,
engl. Net Asset Value) Net Asset Value
bezeichnet den tatsächlichen Unternehmenswert einer
Immobilienaktiengesellschaft. Dieser ergibt sich aus dem
Verkehrswert des Immobilienportfolios abzüglich der
Schulden einer Gesellschaft.
Nettorendite | Berechnet sich aus dem Liegenschaftserfolg
in Prozent des Marktwertes per 1. Januar.
Neubewertungseffekt | Entspricht der im Vergleich
zum Bilanzstichtag des Vorjahres aus Neubewertung
resultierenden Höher- bzw. Tieferbewertung der
Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer,
unter Berücksichtigung der daraus resultierenden
Veränderungen der latenten Steuern (Differenz
zwischen Markt- und Anschaffungswert).
OR | Schweizerisches Obligationenrecht.
Soll-Mietertrag | Bezeichnet die Summe aller im
Betrachtungszeitraum möglichen Einnahmen bei Vollvermietung
vor Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandausfällen
und Inkassoverlusten.
Stakeholder | Als Stakeholder (engl.) wird eine natürliche
Person, Personengruppe oder Institution bezeichnet,
die ein Interesse am Verlauf oder Ergebnis eines
Prozesses (z. B. eines Projekts oder der wirtschaftlichen
Entwicklung eines Unternehmens) hat.
Swiss GAAP FER | Unter Swiss GAAP FER versteht
man die einheitlichen Fachempfehlungen zur Rechnungslegung
(FER) in der Schweiz. Die schweizerischen
Generally Accepted Accounting Principles (GAAP)
stellen die Vergleichbarkeit der Rechnungslegung und
des Informationsgehalts der Jahresrechnung mit den
internationalen Rechnungslegungsstandards sicher (siehe
auch IFRS/IAS).
Unterhalts- und Reparaturaufwand | Summe aller
Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung
des Soll-Zustandes einer Liegenschaft notwendig und
durch den Eigentümer zu tragen sind. Darunter fallen
auch Reparatur- und Wartungskosten.
Verwaltungs- und Betriebsaufwand | Total aller
Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch
einer Liegenschaft exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen
entstehen. Zum Verwaltungs- und
Betriebsaufwand gehören auch alle auf den Mieter nicht
überwälzbaren Nebenkosten, z.B. aufgrund mietvertraglicher
Regelungen.
REAL ESTATE
®
Quellen:
IAS – IFRS Internationale Rechnungslegung und
Jahresabschluss, Glossar.
Swiss GAAP FER Fachempfehlung zur Rechnungslegung.
Dokumentation «Finanzkennzahlen für Immobilien»
des SIA und des SVIT/USPI.
Wikipedia

REAL ESTATE
®
ImpRESSum
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Fundamenta Real Estate AG
Bahnhofstrasse 29
CH-6300 Zug | Schweiz
Telefon: +41 41 444 22 22
Fax: +41 41 444 22 23
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Text, Entwicklung und Redaktion
Spahni Consulting | CH-6300 Zug
www.spahni-consulting.ch
Kreativkonzept
Gestaltung & Druckvorstufe
Creativium | DE-82031 München-Grünwald
www.creativium.de
Druck
Multicolor Print AG, CH-6341 Baar | Zug
www.multicolorprint.ch
Gedruckt auf PlanoJet, FSC Mix aus vorbildlich
bewirtschafteten Wälder und anderen kontrollierten
Herkünften
Anmerkungen
Der vorliegende Inhalt des Jahresberichtes der
Fundamenta Real Estate AG ist urheberrechtlich
geschützt. Die Vervielfältigung oder auszugsweise
Weitergabe bedarf der vorherigen Zustimmung der
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Fax: +41 41 444 22 23
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