Ein Produkt dEr FundamEnta grouP

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Ein Produkt dEr FundamEnta grouP
®

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ihr FundamEntal
riChtigEr anlagEEntSChEid
®

inhalt
Ein paar Gedanken vorab
Stellenwert von Immobilienanlagen
5 Immobilien als Asset-Klasse
6 Immobilien in Zeiten der Inflation
8 Immobilien in der Asset Allocation
Attraktivität von Wohnimmobilien
10 Nachfrage im Wohnungsmarkt
11 Entwicklung Leerstandquote und Marktmieten
12 Wohnimmobilien als zukunftssichere Investition
13 Nachhaltige Wertentwicklung
Vorteile indirekter Immobilienanlagen
14 Gesunde Diversifikation
14 Tiefe Eintrittshürden
14 Höhere Liquidität
14 Vereinfachte Erbschaft
15 Professionelles Management
Fundamenta Real Estate AG
17 Anlagestrategie
18 Fokus auf mittleres Mietzinssegment
18 Einkauf in nachfragestarken Regionen
20 Das aktuelle Portfolio
21 Bewertung und Revision
22 Tiefe Mindest-Investitionssummen zum Net Asset Value
23 Handelbarer Titel am OTC-Markt
Management
24 Team und Kompetenzen
26 Dienstleistungen
Vorteile der Fundamenta Real Estate AG im Überblick
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3

4
Der Markt bewegt sich. In letzter Zeit öfters auch irrational. Eine Frage
bewegt in der Folge alle Investoren: Wohin führt die Entwicklung? Die
Antwort bleiben die Analysten mehrheitlich schuldig. Die Branche besinnt
sich, wie meistens in solchen Zeiten, auf fundamentale, sichere Werte.
Das sind zum einen Werte, die auf ein solides, gut abgestütztes finanzielles
Fundament gebaut sind. Dazu zählen sorgfältig zusammengestellte Immobilienportfolios.
Gut kapitalisiert, breit diversifiziert. Was früher bloss eine
Alternative war, wird heute zum festen Bestandteil einer nachhaltigen
Portfoliostrategie.
Ein Paar gEdankEn VoraB
Es sind zum anderen Werte, die von einem fundierten, zeitgemässen Verständnis
des modernen Anlageprozesses zeugen. Dazu gehört beispielsweise
das Wissen, dass 90% der Investmenterfolge nicht durch spekulatives Handeln,
sondern durch Strategie, Disziplin und Geduld erzielt werden.
Es ist nicht zuletzt aber auch ein konkret messbarer Wert, der heute wieder
an Bedeutung gewinnt. Der Wert, den das Geld hat, das investiert wird.
Erst der Respekt vor diesem Geld führt zu einem verantwortungsbewussten
Umgang mit den Mitteln, die einen nachhaltigen Anlageerfolg ermöglichen.
Wir verbinden all diese Werte zu einem Produkt, das gerade in der gegenwärtigen,
fragilen Wirtschaftssituation ein stabiler, sicherer Wert ist. Zu
einem langfristig ausgerichteten, gut prognostizierbaren Immobilienprodukt.
Lassen Sie sich davon auf den folgenden Seiten überzeugen.
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StEllEnWErt Von
immoBiliEnanlagEn
immoBiliEn alS aSSEt-klaSSE
2‘800 Milliarden Franken waren Ende 2007 in der Schweiz in Immobilien investiert. Das ist
mehr Geld, als zum gleichen Zeitpunkt in Aktien angelegt war. Die Zahl belegt unmissverständlich,
dass Immobilien zunehmend mehr als nur Nutzwerte sind. Sie sind Finanzanlagen,
die direkte und indirekte Investitionsmöglichkeiten darstellen. Mehr noch, Immobilien sind
heute eine Asset-Klasse für sich selbst.
Waren Immobilienanlagen noch bis vor Kurzem eine alternative Anlage, so können sie heute
bis zu 35% des Gesamtportfolios ausmachen. Immobilieninvestments sind inflationsgeschützte
Anlagen, die zur Stabilisierung und zur Ertragsoptimierung beitragen. Ein gut diversifiziertes
Immobilienportfolio ist praktisch krisenresistent. Wer neben traditionellen Anlagen
(Aktien, Obligationen etc.) auch über Immobilieninvestments verfügt, kann eine höhere
risikobereinigte Performance erzielen.
Hinzu kommt, dass die Asset-Klasse Immobilien im Vergleich zu den anderen Klassen über
einen gewichtigen Vorteil verfügt: Die Einnahmen und Gesamtrenditen können durch eine
professionelle Managementleistung direkt und unmittelbar positiv beeinflusst werden.
Immobilienanlagen gehören heute als fixer Bestandteil in jedes Investmentportfolio.
«Ein SolidEr WErt,
immoBiliEn alS kaPitalanlagE»
®
5

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immoBiliEn in ZEitEn dEr inFlation
WaS iSt üBErhauPt
inFlation?
Als Inflation bezeichnet man eine
Erhöhung des Preisniveaus in einer
Volkswirtschaft. Beträgt der jährliche
Preisanstieg 2 bis 3%, spricht man
von einer schleichenden Inflation,
liegt die Preissteigerung höher,
kommt es zu einer beschleunigten
Inflation oder sogar zu einer Hyperinflation.
Die Inflation führt zu einer
realen Abwertung des Geldes und zu
einer verringerten Kaufkraft. In konkreten
Zahlen ausgedrückt: Bei einer
Inflation von 3% über 20 Jahre fällt
der Wert einer Geldeinheit auf knapp
die Hälfte.
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SaChWErt SChlägt
gEldWErt
Im Umfeld der Inflation haben Sachwerte
wie Rohstoffe, Edelmetalle
und andere reale Vermögenswerte in
Investmentkreisen Hochkonjunktur,
da sie grundsätzlich positiv mit der
Inflation korrelieren und somit einen
Inflationsschutz bieten. Insbesondere
Edelmetalle wie Gold und Silber sind
in Zeiten der Geldentwertung vermehrt
gefragt.
Die inflationsbedingte Strategie, in
Sachwerte zu investieren, schlägt
sich auch im Immobiliensektor nieder.
Wissenschaftliche Studien haben
gezeigt, dass Immobilien sowohl
gegen erwartete als auch gegen unerwartete
Inflation einen effektiven,
langfristigen Schutz bieten.
Die Mieterträge eines Mehrfamilienhauses
entwickeln sich langfristig
mit der Teuerung. Dies sorgt für
künftig höhere Mieterträge und so-

mit einen höheren Ertragswert, was
wiederum zu nominal steigenden Liegenschaftswerten
führt. Aus diesem
Grund spricht man bei Immobilieninvestitionen
von einer inflationsgeschützten
Anlage.
Diese Eigenschaft macht Immobilien
vor allem im Kontext höherer und
auch volatiler Inflation zu einer attraktiven
Anlageklasse.
Speziell in Zeiten langfristig steigender
Inflationserwartungen gilt es,
die Thematik Inflation in moderne
Investitionsstrategien mit einzubeziehen.
Immobilienanlagen sollten
dementsprechend als fester Bestandteil
in der Asset Allocation ihren Platz
finden.
FinanZiErungSStruktur im inFlationärEn
umFEld
Durch eine gezielte Finanzierungsstruktur
lassen sich in einem inflationären
Umfeld langfristig reale Zusatzwertsteigerungen
erzielen. Liegt
das Zinsniveau tief, können durch den
Einbezug von Fremdkapital reale
Wertsteigerungen erreicht werden.
Die Hypothekarschuld wird bei Inflation
nominal nicht angepasst, wodurch
die Teuerung die Hypothek
mittilgt. Es entsteht ein realer Wertverlust
der Hypothek. Auch der Zinsaufwand
bleibt bei Inflation nominal
gleich. Somit sinkt der reale Wert dieser
aufgewendeten Mittel und führt
zu real sinkenden Kapitalkosten.
®
Zu beachten gilt es dabei, dass die
Aufnahme von Fremdkapital auch Risiken
birgt. Deshalb sollte die Finanzierungsstruktur
den konjunkturellen
Gegebenheiten ständig angepasst
werden. Hierfür bedarf es der Flexibilität
eines guten Change-Managements,
um aktuelle Chancen und Risiken
in Finanzierungsentscheide mit
einfliessen zu lassen.
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8
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
immoBiliEn in dEr aSSEt alloCation
Die Asset Allocation, zu Deutsch Anlageaufteilung oder Portfoliostrukturierung, bezeichnet die Art der Diversifikation des
angelegten Vermögens auf verschiedene Anlageklassen wie z.B. Aktien, Obligationen, Währungen, Hedgefonds und im vorgegebenen
Fall auch Immobilien.
Geldmarkt CH
Aktien Ausland
Obligationen CH
Aktien CH
Immobilienaktien
Gewerbeflächen
Büroflächen
Mietwohnung
1.100% 1.250% 1.400% 1.550% 1.700% 1.85% 2.000%
Quelle: universität St. gallen, Schweizerisches institut für Banken und
Finanzen, Prof. dr. Pascal gantenbein
aSSEt alloCation und diVErSiFikation
Die Gesamtrendite und das Gesamtrisiko eines Portfolios kann durch die Veränderung
der Asset Allocation gezielt gesteuert werden. Dies geschieht durch ein Umschichten
von Geldmitteln zwischen einzelnen Asset-Klassen. Da sich die Erträge
der Einzelwerte unterschiedlicher Asset-Klassen häufig nicht parallel zueinander
bewegen, ist es möglich, eine positive Performance der veranlagten Gelder zu erreichen,
selbst wenn es bei einzelnen Teilen der Geldanlage zu einer negativen Entwicklung
kommt. Daher kann durch eine strategische Asset Allocation und eine
gezielte Diversifikation das Risiko minimiert und die Rendite maximiert werden.
Viele Vermögensverwalter lassen sich von Emotionen leiten und investieren nach
Bauchgefühl – mit zu wenig Strategie, zu wenig Risikostreuung und so automatisch
mit zu viel Klumpenrisiko. Wirklich erfolgreiche Vermögensverwalter jedoch wissen,
dass die Asset Allocation und die Diversifikation die zwei entscheidenden Erfolgsfaktoren
für eine langfristig positive Vermögensentwicklung darstellen. In
diesem Kontext sind auch die Immobilienanlagen zu sehen.
rEnditEoPtimiErung
Verschiedenste Studien zu langfristigen Portfoliostrategien haben aufgezeigt, dass
sich die Gesamtrendite eines Portfolios durch eine adäquate Immobilienquote deutlich
optimieren lässt. Die nebenstehende Grafik dokumentiert diese Renditeoptimierung
durch die Berücksichtigung von Immobilienanlagen und Wohnimmobilien im
Speziellen augenfällig.
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attraktivität von
wohniMMoBiLiEn
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9

10
naChFragE im WohnungSmarkt
Der Wohnraum in der Schweiz ist knapp, insbesondere in Ballungszentren. Schrumpfende Haushaltsgrössen und die generelle
demografische Entwicklung in unserem Land sorgen zusätzlich für eine positive und nachhaltig steigende Nachfrage.
dEmograFiSChE EntWiCklung
Die langfristigen demografischen Entwicklungen werden in den kommenden Jahrzehnten den Mietwohnungsmarkt in unserem
Land entscheidend prägen und somit den materiellen Wert der Wohn immobilien, insbesondere in den begehrten Wohnregionen,
konstant ansteigen lassen. Dabei wird sich unter anderem auswirken, dass immer mehr ältere Menschen immer länger leben
werden. Weitere Faktoren, die in Zukunft den Wohnungsmarkt beeinflussen werden, sind die Individualisierung der Gesellschaft
und die Zuwanderung aus dem Ausland.
ZunEhmEndE indiVidualiSiErung
Der allgemeine Trend zur Individualisierung in unserer Gesellschaft wirkt sich unmittelbar auf die Wohnsituation aus. Die durchschnittliche
Wohnungsbelegung sinkt seit Jahren kontinuierlich. Heute leben rund 7,5 Millionen Menschen in über 3 Millionen
Wohnungen und Häusern. Das sind 2,2 Personen pro Haushalt – gegenüber 3,4 im Jahr 1960. Im weiteren lässt sich vor allem eine
signifikante Veränderung beim Anteil der Einpersonenhaushalte feststellen. Lebten 1960 erst 14% allein, waren es 2000 bereits
36% oder 1,1 Millionen Haushalte. Prognosen deuten darauf hin, dass die Anzahl der Single-Haushalte im Jahr 2010 bereits 1,2
Millionen erreichen könnte. Am deutlichsten zeigt sich dieser Trend in den grossen Städten und Ballungszentren.
kontinuiErliChES BEVölkErungSWaChStum
Mit der Zuwanderung aus dem Ausland, insbesondere aus dem EU-Raum, steigt die Bevölkerungszahl in der Schweiz andauernd
an und eine Zusatznachfrage auf dem Wohnungsmarkt ist insbesondere in den letzten paar Jahren klar spürbar.
BEVölkErungSEntWiCklung
Wachstum der ständigen Wohnbevölkerung
Quelle: ESPoP, Bundesamt für Statistik, 2006
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BEVölkErungSPyramidE
altersaufbau der Bevölkerung, in 1000
Quelle: ESPoP, Bundesamt für Statistik, 2006

1.6%
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
EntWiCklung lEErStandQuotE und marktmiEtEn
SinkEndE lEErStandQuotE
Obwohl in den letzten Jahren auch im Mietwohnungsmarkt eine ausgeprägte Bautätigkeit zu verzeichnen war, reduzierte sich die
Zahl der leerstehenden Mietwohnungen weiter. Die Leerstandquote, die sich schon seit Längerem auf vergleichsweise tiefem
Niveau befand, fiel im Jahr 2008 unter den Wert von 1.0 Prozent. Entsprechend wird heute auch wieder von «Wohnungsnot» gesprochen,
wobei zu beachten ist, dass auf regionaler Ebene beträchtliche Unterschiede sowohl im Niveau als auch in der Entwicklung
der Leerstandquote bestehen. Immobilieninvestitionen sollten deshalb strategisch auf die nachfragestarken Regionen ausgerichtet
sein.
StEigEndE miEtEn
Natürlich hatte die sinkende Leerstandquote der letzten Jahre auch eine direkte Auswirkung auf die Mieten im Wohnungsmarkt.
So führte das knappe Angebot an verfügbaren Wohnungen zu einem Anstieg der Marktmieten im Rahmen von rund 5,2 Prozent
zwischen Oktober 2007 und Oktober 2008. Die Angebotsmieten liegen damit um 32% Prozent über dem Niveau des Jahres 2000.
Nachfolgende Grafiken belegen eindeutig einen langfristig nachhaltigen Anstieg der Bestandes- sowie Angebotsmieten.
lEErStandQuotE SChWEiZ
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Quelle: Bundesamt für Statistik, 2006
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
lEErStandQuotE rEgional
Zentren Agglomeration Peripherie
2007 2008
Quelle: Bundesamt für Statistik (mai 2000 = 100)
®
160%
150%
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
angEBotSmiEtEn
2000 01
2000 07
2001 01
2001 07
2002 01
2002 07
2003 01
2003 07
2004 01
2004 07
2005 01
2005 07
2006 01
2006 07
2007 01
2007 07
2008 01
2008 07
Quelle: Bundesamt für Statistik, 2008
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12
Mietwohnungen
WohnimmoBiliEn alS ZukunFtSSiChErE inVEStition
konjunkturunaBhängigE inVEStition
Wohnimmobilien sind, wie unterschiedlichste Zahlen belegen, äusserst krisenresistent und weisen gegenüber gewerblichen Immobilien
zudem eine tiefere Volatilität auf. Diese lag über Jahrzehnte hinweg bei nur gerade 4,4%. Im Umfeld weiterhin ansteigender
Bevölkerungszahlen, Wohnungsnachfragen und somit auch Mietzinsen wird sich das auch in den kommenden Jahren
kaum ändern.
Die steigenden Mietzinse und Liegenschaftspreise bedeuten für Immobilieninvestitionen immer wiederkehrende, gut prognostizierbare
Cashrenditen. Die Wertsteigerung der Objekte entspricht in etwa der Höhe der durchschnittlichen Inflationsrate. Wohnimmobilien
sind deshalb gerade für eine langfristig ausgelegte Anlagestrategie mit einem eher sicherheitsorientierten Anlageprofil
eine ideale Investition. Bei dieser Ausgangslage überrascht nicht, dass derzeit Kapitalwerte in der Höhe von 1‘800 Milliarden
Franken in Wohnliegenschaften angelegt sind, von privater und institutioneller Hand.
tiEFE korrElation Zu allEn andErEn anlagEkatEgoriEn
Weil die Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte nur bedingt von der Entwicklung der Finanzmärkte abhängt, bietet das Investment
in die Fundamenta Real Estate AG eine gute Möglichkeit zur Risikominderung und Ertragsstabilisierung des Gesamtportfolios.
Anlagen in Wohnimmobilien
korrelieren nicht
oder nur wenig mit den anderen
Anlageklassen eines
jeweiligen Anlageportfolios.
Der Korrelationskoeffizient
liegt durchschnittlich bei
0,1 oder tiefer.
Büroflächen
Gewerbeimmo
Immobilienaktien
Immobilienfonds
Mietwohnungen 1.00 0.08 0.12 -0.35 -0.07 -0.10 -0.24 -0.01 -0.01 0.24 6.59% 5.79%
Büroflächen 0.08 1.00 -0.02 -0.11 -0.09 0.08 -0.13 0.10 0.06 0.08 5.29% 5.50%
Gewerbeimmo 0.12 -0.02 1.00 -0.24 0.01 0.06 -0.10 0.07 0.04 0.05 5.30% 9.46%
Immobilienaktien -0.35 -0.11 -0.24 1.00 0.08 0.12 -0.07 0.12 0.15 -0.25 7.34% 11.76%
Immobilienfonds -0.07 -0.09 0.01 0.08 1.00 0.19 0.56 0.04 0.05 -0.09 6.77% 8.77%
Aktien CH -0.10 0.08 0.06 0.12 0.19 1.00 0.06 0.77 0.81 -0.01 10.95% 20.81%
Oblis CH -0.24 -0.13 -0.10 -0.07 0.56 0.06 1.00 -0.03 -0.08 -0.07 5.16% 3.84%
Aktien Ausland -0.01 0.10 0.07 0.12 0.04 0.77 -0.03 1.00 0.94 -0.10 8.77% 21.19%
Oblis Ausland -0.01 0.06 0.04 0.15 0.05 0.81 -0.08 0.94 1.00 -0.06 7.01% 21.43%
Geldmarkt CH 0.24 0.08 0.05 -0.25 -0.09 -0.01 -0.07 -0.10 -0.06 1.00 3.95% 1.33%
AKtien CH
Oblis CH
Aktien Ausland
Oblis Ausland
Quelle: universität St. gallen, Schweizerisches institut für Banken und Finanzen,
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Geldmarkt CH
Rendite p.a.
Risiko p.a. (SD)
Prof. dr. Pascal gantenbein

naChhaltigE WErtEntWiCklung
Die Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser
sind in den letzten 25 Jahren
um nicht weniger als 250% angestiegen.
Mehrere Faktoren wie kon-
tinuierliches Bevölkerungswachstum,
schrumpfende Haushaltsgrössen,
Bodenknappheit sowie langfristig
steigende Mieterträge werden auch
in Zukunft für eine anhaltende Wertsteigerung
sorgen.
Die nebenstehende Grafik zeigt die
Wertentwicklung von Immobilien anhand
des IAZI-Indizes, welcher über
50% der Transaktionspreise abbildet.
In dieser Grafik wird die Anlageklasse
Immobilien Schweiz als Gesamtes
betrachtet. Wohn-, Büro- sowie Gewerbeliegenschaften
werden gemeinsam
in diesem Index abgebildet.
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
SWX iaZi inVEStmEnt rEal EStatE PErFormanCE indEX
1998
1999
2000
2001
2002
2003
StatiC data
Valor Symbol/Number IREAL / 3053239
ISIN CH0030532391
Shortname SI Investment PR
Longname SWX IAZI Investment | Real Estate | Price Index
Index Type Price Index
Currency CHF
Geographical Area CH
Industry Sector Real Estate
Security type Direct Investment | Properties
®
2004
2005
2006
2007
2008
2009
markEt data SI Investment PR
Last Index 126.96
Transactions 2397 Trades
Date 31.12.2008
Previous Quarter 120.81
YTD Change 2.42%
1 Year Change (annualized) 2.42%
2 Year Change (annualized) 3.46%
3 Year Change (annualized) 2.63%
5 Year Change (annualized) 4.09%
7 Year Change (annualized) 2.66%
9 Year Change (annualized) 2.02%
1 Year Low 118.13/1Q08
2 Year Low 118.13/1Q08
3 Year Low 118.13/1Q08
5 Year Low 107.51/3Q04
7 Year Low 102.57/2Q02
9 Year Low 102.57/2Q02
1 Year High 126.96/4Q08
2 Year High 126.96/4Q08
3 Year High 126.96/4Q08
3 Year Volatility (annualized) 5.31%
5 Year Volatility (annualized) 4.60%
7 Year Volatility (annualized) 4.49%
9 Year Volatility (annualized) 4.91%
Dividend Yield (NCF Return) 4.10%
Quelle: iaZi – informations- und
ausbildungszentrum für immobilien ag
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14
Die langfristige Marktentwicklung und die tiefe Korrelation innerhalb eines Anlageportfolios sprechen unmissverständlich für
Immobilienanlagen. Investoren bieten sich dabei zwei Möglichkeiten: entweder eine Liegenschaft zu kaufen (direkte Anlage)
oder aber in Immobilienprodukte zu investieren, die ein diversifiziertes Portfolio mit einer gezielten Anlagestrategie halten
(indirekte Anlage). Nachfolgend möchten wir Ihnen die wichtigsten Vorteile der indirekten Immobilienanlage, wie es die Fundamenta
Real Estate AG darstellt, näherbringen.
Gesunde Diversifikation
Beim Kauf von nur einer oder zwei
Liegenschaften sind Sie zwar in Immobilien
investiert, jedoch auch einem
Klumpenrisiko ausgeliefert. Eine
Verschlechterung der Lagefaktoren,
das Altlasten-, Leerstand- und Substanzwertrisiko
können u.a. den Wert
der Liegenschaft und somit auch Ihr
investiertes Eigenkapital gefährden.
Wenn Sie jedoch an einem breit diversifizierten
Immobilienportfolio beteiligt
sind, fällt dieses Klumpenrisiko
weg. Das Anlagerisiko ist auf eine
Vielzahl von Wohnliegenschaften an
unterschiedlichen Standorten verteilt
und somit im Vergleich zur Direktinvestition
in oftmals nur eine einzige
Immobilie deutlich reduziert.
Tiefe Eintrittshürden
Ein attraktives Renditeobjekt im Bereich
der Wohnimmobilien erfordert
ein hohes Direktinvestment. Bei indirekten
Immobilieninvestitionen können
Sie bereits mit einem tiefen Kapitaleinsatz
am Wohnliegenschafts-
markt partizipieren.
Höhere Liquidität
Direkte Immobilieninvestitionen sind
eher unflexible und unbewegliche –
im eigentlichen Sinn des Wortes immobile
– Investments. Im Gegensatz
dazu lassen sich bei indirekten Immobilieninvestitionen
die Vorzüge der
hohen Wertstabilität und des vergleichsweise
geringen Kapitaleinsatzes
mit einer optimaleren Liquidität
verbinden. Als Investor können Sie
Ihre Anteile bei gegebenem Anlass
einfach veräussern.
®
Vereinfachte Erbschaft
Vielfach investieren private Anleger
aus erbtechnischen Gründen nicht
direkt in Immobilien. Vererbte Immobilien
stellen Alleinerben sowie Erbengemeinschaften
vor eine schwierige
Herausforderung. Mangelndes
Wissen im Immobilienmanagement
VortEilE indirEktEr immoBiliEnanlagEn
sowie unterschiedliche Bedürfnisse
der Erben können Konfliktsituationen
schaffen, die in den meisten Fällen zu
einem Verkauf der Immobilie führen.
Ein Verkauf kann sich wegen unterschiedlicher,
oft nervenaufreibender
Prozessschritte über einen langen
Zeitraum hinziehen. Im Gegensatz
dazu bietet die indirekte Immobilienanlage
den Erben einen einfachen,
bequemen Weg, die Aktien mit einem
einzigen Bankauftrag wieder zu veräussern.
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ProFESSionEllES managEmEnt
Wer direkt in Liegenschaften investiert, sieht sich als Immobilieneigentümer mit
unterschiedlichsten Themen wie Bewirtschaftung, Leerstandsminimierung, Kosten-
und Finanzcontrolling, Sanierung, Umbau, Umnutzung und anderem konfrontiert
und ist damit vielfach überfordert. Fehlentscheide können in der Folge
das langfristige Renditepotenzial schmälern.
Sogar Pensionskassen und andere
institutionelle Investoren investieren
deshalb zunehmend in indirekte Immobilienanlagen,
um ohne Managementaufwand
von der Attraktivität
der Immobilienanlage zu profitieren.
Eine Umfrage von Sal. Oppenheim
macht dies deutlich:
89% der Pensionskassen waren
per 2008 in indirekte Immobilien
investiert. In der Umfrage wird auch
eine klare Tendenz hin zu Wohnimmobilien
gegenüber Büros oder anderen
gewerblich genutzten Immobilien ersichtlich.
Ein professionelles, renditeorientiertes
Real Estate Asset Management
ist anspruchsvoll. Damit die gesamte
Wertschöpfungskette während der
Haltefrist einer Immobilie optimal genutzt
werden kann, braucht es sehr
viel Erfahrung und Zeit. Nur so kann
der Wert einer Liegenschaft langfristig
entwickelt werden, damit letzt-
®
endlich mit einem Verkauf eine Gewinnmaximierung
erzielt werden
kann. Diese Art von weitsichtigem
und nachhaltigem Real Estate Asset
Management zeichnet auch die Immobilienanlage
aus, die wir Ihnen
jetzt anhand der wichtigsten Zahlen
und Fakten vorstellen möchten.
VErBrEitung Von
indirEktEn
immoBiliEnanlagEn
(Anteil der Umfrageteilnehmer)
VErSiChErungEn 60%
44%
83%
+16 Prozentpunkte
PEnSionSkaSSEn
+6 Prozentpunkte
89%
Quelle: Sal. oppenheim real Estate, immobilien Survey 2008
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fundaMEnta rEaL EstatE ag
®

anlagEStratEgiE
Ein umfassendes Marktverständnis, eine weitsichtige Strategie und ein zielgerichtetes Management stehen am Anfang des Anlageerfolgs
der Funda menta Real Estate AG. Der langfristige, nachhaltige Ertrag für alle Investoren ist das primäre Ziel des Investments.
Alle Anlageentscheide und Objektkäufe
für den Auf- und Ausbau der
Fundamenta Real Estate AG werden
nach folgenden Richtlinien ausgeführt:
Die Fundamenta Real Estate AG
konzentriert ihre Anlagestrategie
auf hochwertige und profitable
Wohnliegenschaften in Citylagen
und Ballungsgebieten des schweizerischen
Mittellandes.
Das Immobilienportfolio verfolgt
eine auf Stabilität ausgerichtete
Anlagestrategie in Wohnimmobilien
mit nachhaltigen Erträgen
und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotenzial.
Die Ausrichtung auf Liegenschaften
mit Wohneinheiten im mittleren
Mietzinssegment trägt wesentlich
zur Stabilität und kon-
tinuierlichen Ertragskraft der Gesellschaft
bei.
Die Fundamenta Real Estate AG
evaluiert und erwirbt Wohnimmobilien
in den Wachstumsregionen
des schweizerischen Mittellandes.
Dies sind gemäss Studien der
Fahrländer Partner/BAK Basel
Economics die Citylagen und Ballungsgebiete.
Liegenschaften mit
Renditesteigerungs-, Ausbau- und
Stockwerkeigentumspotenzial liegen
im Fokus der Fundamenta
Real Estate AG.
®
Das Immobilienportfolio muss einen
Wohnimmobilienanteil von
mindestens 80% ausweisen.
Die Fundamenta Real Estate AG
verfolgt den Ansatz der breiten
Diversifikation. Aus diesem Grunde
darf der Wert einer einzelnen
Immobilie die Anteilsquote am
Gesamtportfolio von 20% nicht
übersteigen.
Mit unserer wertorientierten Strategie
treiben wir das Portfolio gezielt
voran. Wir investieren dabei vorwiegend
in Liegenschaften mit festen,
prognostizierbaren Einnahmen. Mit
der strikten Einhaltung dieser Anlagestrategie
streben wir ein nachhaltiges
und profitables Wachstum der
Fundamenta Real Estate AG an.
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18
Nauchâtel
Fribourg
FokuS auF mittlErES miEtZinSSEgmEnt
Die Anlagestrategie der Fundamenta Real Estate
AG basiert auf fundierten Prognosen zur
zukünftigen Marktentwicklung bei Wohnimmobilien.
Die Fahrländer Partner AG hat dazu
eine Studie zur Nachfrage- und Preisentwicklung
von Mietwohnungen für den Zeitraum
2008–2023 erarbeitet. Ausgangspunkt dafür
sind die Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes
für Statistik BFS, wobei die durchschnittliche
Haushaltsgrösse (Anzahl Personen
pro Haushalt) und deren Entwicklung eine
zentrale Rolle spielt.
nachfragE- und PrEisEntwickLung
Mietwohnungen 2008–2023,
Szenario «Trend»
unteres Segment 62‘800
mittleres Segment 30‘500
gehobenes Segment -46‘200
Schweiz 47‘100
EinkauF in naChFragEStarkEn rEgionEn
®
Zusatznachfrage Preisentwicklung
(Anzahl der Einheiten)
Quelle: Fahrländer Partner AG, Wohnimmobilien 2008 – 2023
Sämtliche Liegenschaften der Fundamenta Real Estate AG liegen in den Regionen mit wachstumsstarker Nachfrage nach Wohnliegenschaften
im mittleren Mietzinssegment. Als konsequente Umsetzung der Anlagestrategie haben wir die einzelnen Regionen
für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios klar abgesteckt.
Solothurn
Bern
Oberentfelden
Aarau
Dietikon
Turgi
Schlieren
Windlach
Glattbrugg
Horgen
Zürich
Winterthur

Luzern
Die Studie zeigt, dass langfristig aufgrund der hohen Wohneigentumsneigung im gehobenen Segment nicht mit einer namhaften
Zusatznachfrage nach Mietwohnungen zu rechnen ist. Hier ist die Konkurrenz durch das Wohneigentum am stärksten, weshalb in
diesem Segment bis 2023 mit einer rückläufigen Nachfrage gerechnet wird. Aus diesem Grund fokussiert sich die Anlagestrategie
der Fundamenta Real Estate AG auf das mittlere Mietzinssegment. Die aktuellen Prognosen der Fahrländer Partner AG bestätigen
unseren Anlagefokus.
Zudem ist laut der Studie davon auszugehen, dass die Marktmieten in der Schweiz langfristig weiter steigen werden, wobei jedoch
die Entwicklung je nach Region und Wohnungsqualität unterschiedlich verlaufen wird. Kleinere und mittlere Wohnungen
werden in allen Regionen auf eine intakte Nachfrage stossen, Wohnungen im gehobenen Segment jedoch haben in Gemeinden
ausserhalb der Agglomeration nur geringe Marktchancen.
Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Stark überdurchschnittlich
Portfolio Liegenschaften
Zug
Altdorf
Basel
®
anmerkung:
regionale Entwicklung 2008 – 2023 im Vergleich
zur gesamtschweiz
Fahrländer Partner ag,
Wohnimmobilien 2008 – 2023
Schaffhausen
Frauenfeld
St.Gallen
19

20
©Fundamenta real Estate ag | Bildbearbeitung www.CrEatiVium.de
diE WiChtigStEn kEnnZahlEn Für 2008
Bewertung Portfolio CHF 52‘840‘000
Nettomietzinsen CHF 2‘870‘074
Bruttorendite 6.0 %
Nettorendite 5.2 %
Nutzflächenübersicht
Wohnfläche (NF) 12‘931 m2
Büro und Gewerbe (NF) 1‘886 m2
Anteil Wohnen Basis Netto-Mieten 84.0 %
Anteil Büro und Gewerbe Basis Netto-Mieten 16.0 %
Leerstandquote 5.4 %
Eigenkapitalquote 26.6 %
Fremdkapitalquote 73.4 %
ROE (gewichtet) mit Neubewertungseffekt 16.7 %
ROE (gewichtet) ohne Neubewertungseffekt 5.1 %
das aktuELLE PortfoLio
®
®
Die Fundamenta Real Estate AG hat
im ersten Geschäftsjahr 2007 fünf
Immobilien erworben, im 2008 drei
Immobilien und im ersten Quartal
2009 weitere drei Immobilien. Das
gesamte Portfolio hält somit aktuell
elf Liegenschaften. Gleichzeitig wurde
das Aktienkapital von ursprünglich
CHF 3.55 Mio. auf CHF 13.9 Mio. erhöht.

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BEWErtungSgESEllSChaFt
Die Bewertung des Portfolios wird von einem externen
Immobilienspezialisten, der Sal. Oppenheim jr. & Cie.
Corporate Finance (Schweiz) AG – Sal. Oppenheim Real
Estate, durchgeführt. Sal. Oppenheim Corporate Finance
gehört zu den führenden Immobilien-Investmentbanken
und Immobilienberatern im deutschsprachigen Raum. Sal.
Oppenheim Real Estate verfügt über eine langjährige Erfahrung
in der Bewertung von Immobilienportfolios. Das
Real Estate Team bewertet namhafte Immobilienvermögen
im schweizerischen Markt nach der Discounted-Cash-
Flow Methode (DCF) und verfügt über hervorragende Referenzen,
unter anderem avadis, allreal Holding AG, Intershop
Holding AG und Publica, die Pensionskasse des Bundes.
rEViSionSStEllE
Als gesetzliche Revisionsstelle wurde an der ausserordentlichen
Generalversammlung vom 30. September 2008
die PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050
Zürich, gewählt. Die Revisionsstelle ist von den Organen
und Aktionären gemäss OR Art. 727c völlig unabhängig.
Mit dem vernetzten Know-how und der Erfahrung von
mehr als 155‘000 Mitarbeitenden in 153 Ländern bietet
PricewaterhouseCoopers ein umfassendes Angebot von
Prüfungs- und Beratungsdienstleistungen für internationale
und lokale führende Unternehmen. Die Dienstleistungen
umfassen Wirtschaftsprüfung, Steuer-, Rechts- und
Wirtschaftsberatung.
BEwErtung und rEvision
®
21

22
tiEFE mindESt-inVEStitionSSummEn Zum nEt aSSEt ValuE
Ein attraktives Renditeobjekt im Bereich der Wohnimmobilien erfordert ein hohes Direktinvestment von normalerweise mehr als
CHF 1 Mio. Bei der Fundamenta Real Estate AG ist die Partizipation am attraktiven Wohnimmobilienmarkt bereits mit einem tiefen
Kapitaleinsatz möglich. Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG weisen kein Agio zum Net Asset Value (NAV) auf, im Gegensatz
zu den meisten Immobilienfonds. Diese haben durchschnittliche Agios von bis zu 20%. Die Aktien der Fundamenta Real Estate
AG sind somit äusserst attraktiv und fair bewertet.
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
hohE agioS Für immoBiliEnFondS
01/2003
04/ 2003
07/ 2003
10/2003
01/2004
04/ 2004
07/ 2004
10/2004
01/2005
04/ 2005
07/ 2005
10/2005
01/2006
04/ 2006
07/ 2006
10/2006
®
01/2007
04/ 2007
07/ 2007
CS 1a Immo OK
CS Interswiss
CS Siat
FIR
Immofonds
Swissinvest R IF (Immovit)
La Fonciére
Mi-Fonds Immo
(Swiss Canto) Revit
Solvalor 61
Swiss Re ImmoPLUS
Swisscanto IFCA
Swisscanto Immo Value
UBS Anfos
UBS Foncipars
UBS Sima
UBS Swissreal
Quelle: immobilien Business 2007

handElBarEr titEl am otC-markt
Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG sind am OTC-Markt Schweiz gelistet und können jederzeit gekauft oder veräussert
werden. Die BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG ist für das Market Making verantwortlich.
Am OTC-Markt Schweiz werden über 500 Firmen mit einer Marktkapitalisierung von über CHF 17 Mrd. gehandelt, so unter anderem
NZZ, Wasserwerke Zug, Hilti, Sika, Banken, etc. Detaillierte Informationen erhalten die Aktionäre in den Jahres- und Halbjahresberichten
sowie den regelmässig erscheinenden Publikationen.
12.2
12.0
11.8
11.6
11.4
11.2
29.10.08
Fundamenta Real Estate AG
Segment immobilien Aktien 1’279’650
Valor 4582551 Nominal 10
ISIN Ch0045825517 Kapitalisierung 15.292 m
RIC Ch4582551=BEkB Typ n
Gelistet seit 27.10.08 +/-% 1 Jahr 0.00
+/- 1 Jahr 0 (0:11.95)
Last: 11.95 (500)
18.3.2009 09:57
Letzte Tage High-Low Jahresumsätze
Datum Zeit Price Periode Low High Jahr Vol. Umsatz Trades
18.3.08 09:57 11.95 7 tage 11.60 11.95 2009 14935 176066 11
18.3.08 09:57 11.75 30 tage 11.60 11.95 2008 7000 81000 8
18.3.08 09:57 11.75 365 tage 11.50 11.95
12.11.08
26.11.08
10.12.08
29.12.09
®
15.01.09
29.01.09
12.02.09
26.02.09
12.03.09
23

24
dr. andreas r. Spahni,
Präsident des Verwaltungsrates
managEmEnt
tEam und komPEtEnZEn
Das Credo der Fundamenta Group AG lautet: Häuser werden auf ein Fundament gebaut, Investitionen auf Vertrauen. Dieses
Vertrauen ist immer an Personen und an deren Kompetenzen gebunden. Hinter der Fundamenta Group AG stehen Persönlichkeiten,
die im Markt bereits Zeichen gesetzt und die Entwicklung in ihrem Tätigkeitsbereich mitgeprägt haben. Das betrifft sowohl
den Finanzbereich wie den Immobiliensektor.
tEam
FundamEnta rEal EStatE ag
©Fundamenta real Estate ag
©Fundamenta real Estate ag
Sandro mezzi,
mitglied des Verwaltungsrates
ganZhEitliChEr anSatZ
Das Team der Fundamenta Group AG übernimmt für die Fundamenta Real Estate AG sämtliche wichtigen Geschäftsaufgaben.
Dabei werden alle entscheidenden Komponenten und Kompetenzen zu einem ganzheitlichen Managementstil verbunden:
Branchenwissen, Markterfahrung, Netzwerk und vor allem eine klare Vorstellung der Aufgabe als Real Estate Asset Manager.
Zu den entscheidenden Qualitäten zählen bei der Fundamenta Group AG Zuverlässigkeit, Disziplin, Ehrlichkeit, Transparenz, Kommunikation
und überdurchschnittliches Engagement. Nach diesen Kriterien werden alle anvertrauten Gelder betreut. Auch das
eigene Kapital, das in Immobilien investiert ist.
©Fundamenta real Estate ag
®
urs Clement,
mitglied des Verwaltungsrates
tEam
FundamEnta grouP ag
©Fundamenta real Estate ag
javier garcia,
geschäftsführer und Partner

©Fundamenta real Estate ag
david garcia,
Präsident des Verwaltungsrates, Partner
unSErE auFgaBE alS rEal
EStatE aSSEt managEr
Ziel jeder Vermögensverwaltung ist es, den Wert des Vermögens
zu steigern und eine möglichst hohe Rendite zu
erwirtschaften. Diesem Ziel entsprechend sorgen wir im
Real Estate Asset Management dafür, dass die jeweiligen
Immobilienanlagen optimale Erträge erbringen und in ihrem
Wert steigen.
©Fundamenta real Estate ag
hans j. Bachofner,
Portfolio management
Dabei verfolgen wir eine strategische Sichtweise auf die
Immobilie. Wir überlegen uns, was ein Gebäude langfristig
erwirtschaften kann und beziehen die aktuelle und
künftige Marktlage in unsere Überlegungen mit ein.
Unser Zugang zum jeweiligen Gebäude ist also in erster
Linie ein marktbezogener. Grundlagen unserer Entschei-
©Fundamenta real Estate ag
dungen sind Analysen des Wettbewerbs, der steuerlichen
und rechtlichen Rahmenbedingungen, der Entwicklung
des Investmentmarktes und der Miethöhen, der Finanzierungsbedingungen
sowie der technischen Entwicklungen
am Immobilienmarkt. Aber auch ästhetische Komponenten,
Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Marktfähig-
ricardo Ferreira,
Projektmanager, Controller
®
©Fundamenta real Estate ag
Sandra nietlispach,
management-Support
keit und möglicher Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie
fliessen in unsere Überlegungen ein.
Unsere Tätigkeit führt weit über eine reine «Verwaltung»
der Immobilien hinaus. Vielmehr sind wir in den gesamten
Lebenszyklus und die gesamte Wertschöpfungskette der
Immobilie involviert.
25

26
diEnStlEiStungEn
Unser nachhaltiges Portfolio Management verfolgt eine gezielte Kostenminimierungs- und Ertragssteigerungsstrategie. Das Resultat
sind überdurchschnittlich hohe Cash- und Wertsteigerungsrenditen, die für einen sehr hohen Zufriedenheitsgrad unserer
Kunden sorgen. Unsere Kunden beauftragen uns mit ganzheitlich ausgerichteten Portfolio Management Mandaten, die folgende
Dienstleistungsschwerpunkte beinhalten:
akQuiSitionSmanagEmEnt
Marktanalyse
Definition Anlagestrategie
Objektsuche gemäss Anlagestrategie
Objekt- und Finanzanalyse
Potenzialanalyse mit Objektstrategie
Verhandlungsstrategie
Vorverhandlungen
Kaufangebot
tranSaktionSmanagEmEnt
Verhandlungen
Finanzierungsanalyse
Due Diligence
Schlussverhandlungen
Definition Finanzierungsstruktur
Verhandlungen Finanzierungskonditionen
Kaufvertrag
Vollzug
rEal EStatE aSSEt managEmEnt
Übernahme
Marktanalyse
Objekt- und Finanzanalyse
Potenzialanalyse mit Objektstrategie
Investitions- und Devestitionsstrategie
Vermietung und Vermarktung
Cash Flow - Optimierung
Controlling
EXit managEmEnt
Marktanalyse
Preisermittlung mit Verkaufsstrategie
Definition Verkaufsprozess
Vermarktungsunterlagen
Verhandlungen
Kaufvertrag
Vollzug
Übergabe
®

VortEilE dEr
FundamEnta rEal EStatE ag
im üBErBliCk
Beteiligung an der attraktiven Entwicklung
des Wohnimmobilienmarktes Schweiz
Attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis
Hohe Diversifikation
Inflationsschützende Sachwertanlage
Sachwert schlägt Geldwert
Renditeoptimierung durch Einbezug in die
Asset Allocation
Tiefe Korrelation zu anderen Anlageklassen
Rezessionsresistente Anlage
Nachhaltige Wertentwicklung
Tiefe Eintrittshürden
Attraktive Beteiligung zum Net Asset Value
Handelbarer und depotfähiger Titel
Höhere Liquidität als Direktanlage
Vereinfachte Erbschaft
Professionelles Management
Sal. Oppenheim als externe
Bewertungsgesellschaft
PWC als externe Revisionsstelle
Transparente Berichterstattung
Über Ihre Investitionsmöglichkeiten informieren wir Sie
gerne unverbindlich in einem persönlichen Gespräch.
Informationen zur Entwicklung der Fundamenta Real Estate
Aktie finden Sie unter www.otc-x.ch.
®
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen jederzeit
gerne zur Verfügung:
FundamEnta grouP ag
Bahnhofstrasse 29
6300 Zug
Telefon: +41 41 444 22 22
Fax: +41 41 444 22 23
info@fundamentagroup.com
www.fundamentagroup.com
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Fundamenta Group AG
Bahnhofstrasse 29 | CH-6300 Zug
Tel +41 41 444 22 22 | Fax +41 41 444 22 23
info@fundamentagroup.com | www.fundamentagroup.com
®
Herausgeber: Fundamenta Real Estate AG | Grafik & Layout: CREATIVIUM.de | Druck: multicolorprint.ch | 2009