ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die ... - DVW

ImmoWertV – Auswirkungen und
Hinweise für die Gutachtenpraxis
Geodätisches Kolloquium des DVW Berlin-Brandenburg e.V.
und des Instituts für Geodäsie und Geoinformationstechnik
der TU Berlin am 02.09.2010
Petra Schmökel, Berlin
Öffentlich bestellte und vereidigte
Sachverständige für Immobilienbewertung
Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK)
ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis

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Ablauf
Allgemeines zu Hintergrund und Anlass,
Einführung und Anwendung der ImmoWertV
Gliederung der ImmoWertV
Anmerkungen zu praxiserheblichen Aspekten:
Wichtiges, neue Inhalte, begriffliche Änderungen
Hinweise zu den Verfahren
ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis

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Hintergrund und Ziele
Hintergrund:
Rechtsprechung Erbschafts-/Steuerrecht
Erhebliche gesellschaftliche und wirtschaftliche Veränderungen
Entwicklungen in der Praxis seit Inkrafttreten der WertV 88
Ziele:
Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt
Bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse
Normierung von Verfahrensvarianten im Ertragswertverfahren
Präzisierung von Begriffen, Einführung international
gebräuchlicher Begriffe
Entbürokratisierung durch Streichung von Regelungen
Ergänzende Wertermittlungsvorschriften der §§ 26 bis 29 WertV sind entfallen
ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis

…und das sagt der Bundesbauminister
ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis

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Einführung und Anwendung, Allgemeines
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung
der Verkehrswerte von Grundstücken
(Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639 vom 27.05.2010)
Die Verordung trat am 01.07.2010 in Kraft –
zum gleichen Zeitpunkt trat die WertV außer Kraft
(§ 24 ImmoWertV ohne materielle Überleitungsvorschrift)
Die ImmoWertV ist auf alle Wertermittlungen ab
Ausfertigungsdatum 01.07.2010 anzuwenden
"Herrschende Meinung":
Allein das Ausfertigungsdatum ist für die Anwendung der
Verordnung entscheidend, nicht der Stichtag der Wertermittlung,
ImmoWertV also auch bei Wertermittlungen für (weit)
zurückliegende Stichtage maßgeblich
("Stand der Technik"/Erkenntnisstand)
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Wichtigste Änderung lt. Kleiber: der Name der
Verordnung, ihre Abkürzung sowie Fundstelle
Materiell entspricht die ImmoWertV weitgehend der WertV
Aber:
Es ergeben sich nicht unerhebliche praktische Änderungen bei
der Abfassung der Gutachten, sowohl im beschreibenden
allgemeinen Teil des Gutachtens als auch im Wertermittlungsteil,
insbesondere:
- durch neuen § 4 (mit QST) veränderte Paragraphenverweise
- veränderte Systematik (integrierte Marktanpassung,
nachträgliche Berücksichtigung von Besonderheiten)
- Modifizierte Begriffsbestimmungen,
neue Bezeichnungen für bekannte (unveränderte) Inhalte
Die Tücke steckt
im Detail
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Gliederung
Abschnitt 1 - §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen
und allgemeine Verfahrensgrundsätze
Abschnitt 2 - §§ 9 bis 14 ImmoWertV
Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
Abschnitt 3 - §§ 15 bis 23 ImmoWertV
Wertermittlungsverfahren
Unterabschnitt 1:
Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15 und 16)
Unterabschnitt 2:
Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20)
Unterabschnitt 3:
Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23)
Abschnitt 4 - § 24 ImmoWertV: Schlussvorschrift
Anlage: Barwertfaktoren für die Kapitalisierung und Abzinsung (zu § 20)
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Ziel der Wertermittlung: Der Verkehrswert….
§ 194 BauGB Verkehrswert.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den
sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage
des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert ist zukunftsgerichtet (Zukunftserfolgswert)
Diese Feststellung gilt für unbebaute wie für bebaute Grundstücke
- Bei der Anwendung des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens
geht es darum, möglichst wertermittlungsstichtagsnahe Erfahrungssätze
über die auf dem Grundstücksmarkt vorherrschende Wertschätzung des
Objektes, die Erträge und Herstellungskosten unter Berücksichtigung
der künftigen Nutzung und Entwicklung in die Verfahren einzuführen.
- Kern jedes Ertragswertverfahrens ist es, den auf den Wertermittlungsstichtag
bezogenen Barwert aller künftigen Erträge zu ermitteln.
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
§ 1 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV
• Bei Wertermittlungsobjekten, für die kein Markt besteht, "kann der Wert auf
der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung
der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden."
§ 2 Satz 2 ImmoWertV
• "Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige
Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit
auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind."
Verweis auf Anwendbarkeit nicht normierter Wertermittlungsverfahren
Ausdrückliche Regelung zur Berücksichtigung "künftiger Entwicklungen"
Der Wert eines Grundstücks wird durch seine zukünftige Entwicklung und Nutzung
bestimmt, besonders, wenn die bisherige Grundstücksnutzung nicht wirtschaftlich
fortgeführt werden kann
Aber: Keine Spekulationen, sondern "hinreichende Sicherheit" und "konkrete
Tatsachen" (zum WST belegbare Sachverhalte über künftige Entwicklungen der
wertrelevanten Grundstücksmerkmale)
z.B. Bauleitplanung, Stadtentwicklungskonzepte
demografische und wirtschaftliche Aspekte
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)
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Die Übertragung von Beobachtungen aus der Vergangenheit in die Zukunft
hat nur Erfolg, wenn für die Vergangenheit eine gewisse Regelmäßigkeit in
der Entwicklung zu verzeichnen ist.
Auch in der Wertermittlung sind heftige Ausschläge nach oben
oder unten, wie etwa durch die Nachwendeeuphorie oder durch
ausländische Portfolioankäufe verursacht, keine geeignete Grundlage
für Entwicklungsprognosen.
Bodenwerte
Wohnen Berlin
?
1990 2000 2007 t
?
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)
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Vorausschätzungen sind unsicher. Bei größeren Unsicherheiten arbeitet man
sinnvollerweise mit Maximal- und Minimalwerten und beschreibt damit einen
Ergebniskorridor, innerhalb dessen der Prognosewert aller Wahrscheinlichkeit
nach liegt.
In der Wertermittlung bietet sich diese Vorgehensweise dann an, wenn
deutlich unterschiedliche Annahmen für die künftige Entwicklung zu treffen
sind. (Szenarienbeschreibung)
Grundstückswert
Entwicklung eines
Einkaufszentrums
Szenario 1
Szenario 2
2009 2012
"Wegen der großen Bedeutung der
Annahmen für die Güte und
Beurteilung der Ergebnisse ist den
Erläuterungen der Annahmen stets
ein breiter Raum zu widmen."
Max
Min
z.B.
Wirksamkeit politischer
Entscheidungen
Erfolg von Ankermietern
Konkurrenzentwicklung
Konjunkturelle
Entwicklung
t
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)
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• Kurzfristige Prognosen sind weniger problematisch als langfristige, weil sich
die gegenwartsnah beobachtete Entwicklung meist noch einige Zeit fortsetzt
und weil neue Daten, welche die Entwicklungs-richtung beeinflussen können,
eine gewisse Zeit brauchen, um wirksam zu werden.
• In der Umkehrung bedeutet dies, dass etwa Marktsimulierungen
ihre Grenze finden, wenn sie mittel- oder langfristig vorgenommen
werden sollen.
in % (2004 = 100)
105
100
95
90
85
80
75
2004 2014 2024 2034 2044
Jahre
Umsteuerung?
Bevölkerung
insgesamt
Erwerbspersonen
potential
R&S - Dr.-Ing. Walter Schwenk - Die neue Wertermittlungsverordnung
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(ImmoWertV)

Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
WST und QST (§§ 3 und 4)
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§ 3: Wertermittlungsstichtag
§ 4: Qualitätsstichtag
Der QST ist datumsmäßig nicht bestimmt, kann auch in der Zukunft liegen
(z.B. Zeitpunkt des förmlichen Abschlusses einer Sanierungsmaßnahme oder
Zustand einer Immobilie nach Fertigstellung einer Baumaßnahme)
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Abs. 2)
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" Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen
sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die
Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
(marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen
Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den
wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets."
Strukturdaten: z.B.: Arbeitsmarkt, Kaufkraft,
Verschuldungsquote (SchuldnerAtlas 2009),
Zentralitätskennziffer, Bevölkerungsstruktur/-entwicklung
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Entwicklungszustand (§ 5)
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§ 5: Entwicklungszustand (ehem. § 4 WertV)
- Keine Unterscheidung mehr in Reines und
Begünstigtes Agrarland
- Erhöhte Anforderung an die Qualifizierung
eines Grundstücks als Bauerwartungsland
(Bebauung auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten)
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
Weitere Grundstücksmerkmale
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Neu für bebaute Grundstücke:
Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften
(§ 6 Abs. 5 Satz 2)
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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV
§ 8 Abs. 1 (bisher § 7 Abs. 1):
Grundsätze für die Verfahrenswahl – unverändert
§ 8 Abs. 2:
Grundsatz der 'integrierten' Marktanpassung innerhalb der
Verfahren sowie der nachträglichen (gesonderten)
Berücksichtigung "besonderer objektspezifischer
Grundstücksmerkmale"
Somit: Erst Marktanpassung der vorläufigen Werte,
dann Würdigung von Objektbesonderheiten
(z.B. Instandsetzung) durch marktkonforme Zu-/Abschläge
(nicht zwingend den Kosten entsprechend)
Kleiber:
„So haben es anständige Menschen
schon immer gemacht“
§ 8 Abs. 3: Zusammenfassung der alten §§ 19, 24 und 25
bezüglich der "s.w.U." zu den "b.o.G."
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Ablaufschema zur Verfahrensauwahl
Prüfung der Datenlage
• Abfrage in der Kaufpreissammlung für Bodenwerte und für das Grundstück
• Recherche nach marktgerechten genauen Vergleichsfaktoren
• Nutzung anderer Datensammlungen wie bei Kreditinstituten, Marktbeobachtern
oder Datensammlern
Prüfung der Marktsituation
• Wie bilden die Teilnehmer des Grundstücksmarktes die Preise?
• Welche Kriterien und Einflüsse sind preisbildend und entscheiden?
Festlegung der
Vergleichsmaßstäbe im
Vergleichswertverfahren
Anwendung des
Ertragswertverfahrens
wenn Ertragslage und
Rendite preisbildend
Anwendung des
Sachwertverfahrens
wenn die Objektsubstanz
preisbildend
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Einige wichtige Begriffsänderungen
§ 8 Abs. 3: Besondere objektspezifische Merkmale (b.o.G.)
bisher: Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Abgabenrechtlicher Zustand
bisher "beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand"
§ 23: Alterswertminderung
bisher: Wertminderung wegen Alters
(wirtschaftliche) Nutzungsdauer
bisher: Übliche (wirtschaftliche) Gesamtnutzungsdauer
Barwertfaktoren
bisher: Vervielfältiger (und Diskontierungsfaktoren)
§ 17 Abs. 1: Marktüblich erzielbare Erträge
bisher: nachhaltige Erträge
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Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV)
§ 15 fasst die bisherigen §§ 13 (Grundlagen) und 14
(Berücksichtigung von Abweichungen) zusammen
§ 16 bündelt Regelungen zur Bodenwertermittlung
§ 15 Abs. 1 Satz 1 fordert "ausreichende Anzahl von
Vergleichspreisen" bisher: genügende Zahl von Kaufpreisen
Gutachterausschüsse sind gefordert, Vergleichspreise zu liefern
Bei unbebauten Grundstücken
Stärkung des direkten Preisvergleichs
(Bodenrichtwertverfahren nur
als zusätzliches Hilfsverfahren)
Bei bebauten Grundstücken
weiterhin "neben oder an Stelle"
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
• "Allgemeines Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 2 Nr. 1)
["Erweitertes Ertragswertverfahren" des SV-Gremiums]
bzw. zweigleisiges Ertragswertverfahren
mit Aufspaltung in Boden- und Gebäudewertanteil
"Vereinfachtes Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 2 Nr. 2)
["Allgemeines Ertragswertverfahren" des SV-Gremiums]
• "Periodisches Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 3)
[ein deutsches 'DCF-Verfahren'?]
bzw. mehrgleisiges Ertragswertverfahren
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
• Wichtig: "Vereinfachtes Ertragswertverfahren"
(§ 17 Abs. 2 Nr. 2) berücksichtigt den auf den WST
diskontierten Bodenwert – nicht identisch mit dem bisher
in der Praxis gebräuchlichen "Vereinfachten Verfahren"
ohne Berücksichtigung des Bodenwertes - bei langer RND
und hohem Zinssatz kaum Ergebnisunterschiede
• Alle "drei" Varianten sollen zum Verkehrswert führen
• § 20: Kapitalisierung und Abzinsung
mit Barwertfaktoren unter Berücksichtigung
des Liegenschaftszinssatzes
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
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§ 17 Abs. 1: Marktüblich erzielbare Erträge
bisher: nachhaltige Erträge
Quelle: "Real Estate Valuation Survey 2010" eines Diplomanden
an der Uni Regensburg
Der Gesetzgeber meint, dass 'marktüblich' und 'nachhaltig'
dasselbe sind – der Ansatz marktüblicher Erträge inkludiere die
Prüfung der Nachhaltigkeit
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
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Immobilien Zeitung vom 14.01.2010
Ortsübliche Vergleichsmiete:
Bestands- und Abschlussmieten über 4 Jahre
Marktmiete: Abschlussmieten zum Stichtag
(auch als orts- oder marktübliche Miete bezeichnet)
Nachhaltig erzielbare Miete
(§ 16 Abs. 1 und § 17 Abs. 1 WertV)
Diese
Forderung
verhallte
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
• Spiegelbildlich "marktüblich anfallende Bewirtschaftungskosten"
statt "nachhaltige Bewirtschaftungskosten"
• In früheren Entwurfsfassungen der ImmoWertV analog BauGB
"Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze)"
Es gibt keinen einheitlichen Liegenschafts- bzw.
Kapitalisierungszinssatz (Sachverständigengremium)
=> Plural für die Zinssätze in § 14 Abs. 3 ImmoWertV
• § 14 ImmoWertV: Marktanpassungsfaktoren und
Liegenschaftszinssätze als Abbild des Grundstücksmarktes
("…sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem
Grundstücksmarkt erfasst werden…)
=> Liegenschaftszinssatz als marktbezogene Größe
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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)
LZ beinhaltet die am Markt bestehenden objekt- und
lagebezogenen Erwartungen und Unsicherheiten,
insbesondere Veränderungen der Ertragsverhältnisse
(im gesetzlichen Rahmen liegende Mietpreissteigerungen)
im angelsächsischen Raum Beziehungen zur
"all over capitalisation rate" bzw. dem "all risk yield"
(ARY höher als Liegenschaftszins)
darf/sollte beim periodischen Ertragswertverfahren
nicht ohne Diskussion direkt in die Berechnung eingeführt
werden
Abweichender Zinssatz für die Berechnungsvariante
mit periodisch abweichenden Erträgen grundsätzlich
möglich, aber:
=> wie zu modifizierender Zinssatz?
Welche Zu- und Abschläge für die Perioden?
?: "LZ mod "
3,5-4,5 %
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DCF-Verfahren
• Discounted Cashflow-Verfahren
(Dynamische Investitionsrechnung)
1. als Methode der Investitionsrechnung
[Ermittlung der internen Verzinsung (IRR)]
2. als Prognoseverfahren der Immobilienbewertung
[DCF-Verfahren/DCF-Methode]
"Eine hervorragende Methode, sich
übersichtlicher zu irren." (Kleiber)
• Verbreitetes Instrument zur Ermittlung des "Marktwertes" von
Investmentimmobilien (Beurteilung einer Investition!)
• Für Immobilien, Grundstücke und Gebäude, die als rendite-/gewinnorientierte
Finanzinvestition über einen bestimmten Zeitraum gehalten
und nicht zu betrieblichen Zwecken genutzt werden
• Anwender: Institutionelle Anleger, große Immobilienbestandshalter
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DCF-Verfahren
• Barwertorientierte Bewertungsmethode - Prognose der
Zahlungsströme, nach Jahresscheiben differenziert:
Abzinsung der erwarteten jährlichen Zahlungsüberschüsse
(Reinerträge) und des prognostizierten Wertes der Immobilie am
Ende der Beobachtungszeitraums auf den Stichtag der
Bewertung
• Berechnung DCF-Zinssatz aus Verzinsungserwartung:
Beispiel: bei 20 % EK und 80 % FK sowie Verzinsungserwartung
für das eingesetzte EK von 15 % und FK-Zins von 5 %
20 % x 0,15 + 80 x 0,05 = 7 % Zinssatz
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DCF-Verfahren
• DCF als Methode der Wertermittlung ohne allgemein
anerkannte Berechnungsmethoden/-ansätze
Papiere zur Standardisierung vom BIIS und der gif
• "Marktgerechter Diskontierungszinssatz"
"Risikoadäquater Kalkulationszins":
"Risikofreie Verzinsung + Marktrisikoprämie"
oder "Zinssatz für risikofreie langfristige Staatsanleihen +
Risikozuschlag des Marktes * ß-Faktor der Immobilie"
(häufig mehrere Prozentpunkte über LZ)
• Anknüpfung an § 7 Abs. 2 ImmoWertV (Entwurf)
"Öffnungsklausel für anglo-amerikanische Verfahren"
=> Vergleich des Immobilieninvestments
mit anderen Anlageformen
6-7 %
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DCF-Verfahren IAS-Grundsätze
• § 46 IAS - "Diskontierte Cashflow Prognosen"
• Verlässliche Schätzung zukünftiger Cashflows
• gestützt durch bestehende Verträge
• sowie (wenn möglich) externe substanzielle Hinweise - aktuelle
marktübliche Mieten für nach Lage und Zustand vergleichbare
Objekte
• für die Abzinsungssätze verwendet wurden, die die aktuellen
Bewertungen des Marktes hinsichtlich Höhe und zeitlichem Anfall
künftiger Zahlungsströme widerspiegeln.
< 6,5 %
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DCF-Verfahren
Verhältnis zum periodischen Ertragswertverfahren
DCF-Verfahren
(als dynamisches Verfahren
der Investitionsrechnung)
Ertragswertermittlung nach
ImmoWertV mit periodisch
unterschiedlichen Erträgen
Barwert der Zahlungsströme in Zeitscheiben
(zzgl. diskontierter "Restwert" der Immobilie)
Subjektive, erwerberspezifische
Bewertung zur Ermittlung einer
Preisvorstellung
=> subjektiver
Investitionswert
Voraussetzung:
Absehbare, wesentliche
Veränderungen der Erträge
Objektive, marktorientierte
Berechnung zur Ermittlung eines
marktüblichen Wertes
⇒ Marktwert
(Verkehrswert)
(* gehört bei den RICS)
"ImmoWertV ist härter
als WertV" *
"Modell toll, aber
marktfremd" * "Formal gelungen,
scheitert in der Praxis" *
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DCF-Verfahren
Verhältnis zum periodischen Ertragswertverfahren
Prognostizierte Jahresüberschüsse
auf Grundlage der
Ertragserwartungen und
Hoffnungen eines Investors
Reinertrag aus marktüblichen
Ertragserwartungen
aus gesicherten Daten
(Mietverträge)
Individuelle Investitionsplanung Marktüblicher Investitionsaufwand
Diskontierungszinssatz aus dem
Kapitalmarkt (z.B. Umlaufrendite) +
div. Markt-/Objektrisikozuschläge
=> Ist vom Verkehrswert als
"Marktwert für Jedermann"
abzugrenzen
(PS 6.7 RICS Red Book)
Größere Marktnähe:
Marktgerechter Diskontierungszins
aus Marktgeschehen
Marktübliche Verzinsung (Liegenschaftszinssatz)
aus Kaufpreisen
und marktüblicher Bewertung der
Immobilie (ggf. Anpassungen)
=> soll zum Verkehrswert
als "Marktwert für Jedermann"
führen
Die Lösung?: "stichtagsnahe
Liegenschaftszinssätze aus
der Asset-Klasse" (RICS)
Grundsatz:
"hinreichende
Sicherheit"
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Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)
"in der Regel" gleichmäßige (lineare) Wertminderung
Herstellungskosten statt Herstellungswert
Alterswertminderung nach Ross aber (übergangsweise)
weiter erforderlich, wenn der Gutachterausschuss für die Ableitung
der Sachwertfaktoren (bisher Marktanpassungsfaktoren)
entsprechend vorgegangen ist
Systematik der Darstellung und Ableitung anpassen:
Marktanpassung (im "Normalzustand") vor Berücksichtigung
besonderer objektspezifischer Merkmale ("b.o.G.")
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Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)
1. Schritt: Wertermittlung nach dem Verfahren ImmoWertV
● erfolgt nach durchschnittlichen Daten wie Herstellungskosten
oder Liegenschaftszinssätzen
● ergibt einen Wert auf der Grundlage der durchschnittlichen Objekte
● die individuellen Merkmale sind weitgehend unberücksichtigt.
2. Schritt: Marktanpassung erfolgt mit
● Anpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse für durchschnittliche
Objekte
● Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse für durchschnittliche
Objekte
● einem Liegenschaftszinssatz für durchschnittliche Objekte.
3. Schritt: Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften des Objekts wie
● Bauschäden und -mängel
● Instandhaltungsrückstau
● Abweichende Erträge
● Besondere Rechte am Grundstück
● Besondere Grundstücksmerkmale
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Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)
Ermittelter Sachwert
Besonderheiten
Instandsetzung
Ausgangswert für
Marktanpassung
Marktanpassung
(z.B. Faktor 0,87)
Besonderheiten
Instandsetzung
Verkehrswert
Marktanpassung nach
Besonderheiten
400.000 €
- 150.000 €
Geminderter Sachwert
250.000 €
217.500 €
217.500 €
(entspricht 110 %)
Marktanpassung vor
Besonderheiten
400.000 €
Ermittelter Sachwert
400.000 €
348.000 €
- 150.000 €
198.000 €
(entspricht 100 %)
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Immobilienbewertungsexperten vs. Kristallkugel?
Auszug aus der Immobilienbeilage der Sunday Express vom 20.04.2003
"Echte
Marktwerte"
?
"Wahre
Werte"
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Petra Schmökel
Öffentlich bestellte und vereidigte
Sachverständige für Immobilienbewertung
Maxstraße 3 A, D-13347 Berlin
www.immobilienmarktwerte.de
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