06-08-Covenants.pdf, Seiten 1-17 - DHBW Villingen-Schwenningen
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Financial <strong>Covenants</strong> 39<br />
damit verbundenen gesteigerten Kontrollinteresse des Kreditgebers. 2<strong>06</strong> Durch dieses<br />
erhöhte Kontrollinteresse lässt sich auch ein verstärkter Einsatz von <strong>Covenants</strong> be-<br />
gründen und rechtlich durchsetzen. 207 Aus dem Eigenkapitalersatzrecht resultierende<br />
Rechtsrisiken sind bei Projektfinanzierungen, auch in Verbindung mit einem Pfandrecht<br />
an der Projektgesellschaft, kaum zu befürchten, da der Kreditgeber keine gesellschaf-<br />
terähnliche Stellung gemäß § 32a Abs. 3 Satz 1 GmbHG einnimmt. Sie könnten laut<br />
Röver nur auftreten, wenn eine faktische Geschäftsführung festgestellt werden wür-<br />
de. 2<strong>08</strong> Eine rechtliche Prüfung ist dennoch erforderlich. Durch das MoMiG kommt es zu-<br />
künftig zu einer Abschaffung des gesellschaftsrechtlichen Gläubigerschutzes (z.B.<br />
durch Eigenkapitalersatzrecht) zugunsten eines insolvenzrechtlichen Rangrücktritts-<br />
bzw. Anfechtungskonzepts. 209<br />
Um die Finanzkennzahlen des Projektes mit Hilfe von Financial <strong>Covenants</strong> überwachen<br />
zu können müssen Information <strong>Covenants</strong> gewährleisten, dass die erforderlichen Daten<br />
zur Verfügung stehen. Als geeignete Financial <strong>Covenants</strong>, insbesondere bei der Finan-<br />
zierung von Immobilien, haben sich die in Kapitel 5.3.3 beschriebenen ertragorientierten<br />
<strong>Covenants</strong> etabliert. Der Zinsdeckungsgrad und der Schuldendienstdeckungsgrad sind<br />
in diesem Zusammenhang die typischerweise verwendeten <strong>Covenants</strong>. 210 Weiterhin hat<br />
bei diesen Finanzierungen auch die sog. Loan-to-Value-Ratio eine besondere Bedeu-<br />
tung. Sie beschreibt das Verhältnis der Finanzierungshöhe zum Marktwert des Objek-<br />
tes. 211 Statt dem Marktwert könnte von Volks- und Raiffeisenbanken hier der Belei-<br />
hungswert angesetzt werden.<br />
Ihre Funktion als Indikator zur Risikofrüherkennung erfüllen diese Kennzahlen jedoch<br />
nur bei Immobilien, mit einer hohen anfängliche Vermietungsquote und einer breiten<br />
Streuung des gesamten Cashflows über viele Mieter. Aus diesem Grund ist es sinnvoll,<br />
eine Vorlage der Mietverträge durch Information <strong>Covenants</strong> und ad hoc-Meldungen bei<br />
einer möglichen Veränderung der Mieterstruktur zu verlangen. Sollte eine Abhängigkeit<br />
von einzelnen großen Mietern bestehen, würden sich die Kennzahlen bei deren Ausfall<br />
sofort drastisch verschlechtern. Dies gilt auch für die Loan-to-Value-Ratio. Sollte der<br />
Kredit aufgrund geringerer Cashflows notleidend werden, wird sich auch der Wert des<br />
2<strong>06</strong> Vgl. Kästle, Rechtsfragen der Verwendung von <strong>Covenants</strong>, S. 45.<br />
207 Vgl. Weitnauer, <strong>Covenants</strong> und AGB-Kontrolle, S. 1448.<br />
2<strong>08</strong> Vgl. Röver, <strong>Covenants</strong> und Eigenkapitalersatz, S. 95.<br />
209 Vgl. Wedemann, GmbH-Recht, S. 1384ff.<br />
210 In der Literatur werden häufig die englischen Begriffe „Interest Cover Ratio“ und „Debt Service Cover<br />
Ratio“ verwendet, u.a. Axmann, Alternative zur klassischen Hypothek, S. 34; Stinner, Risikomanagement<br />
im Immobiliengeschäft, S. 309.<br />
211 Vgl. Visker, Immobilienportfolien, S. 7.
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