Gemeinderatsdrucksache NN/JJJJ - Bad Urach

Vorlage an:
Gemeinderat
zur Beschlussfassung
- öffentlich -
1
Bürgermeisteramt
Gemeinderatsdrucksache 12/2008
Stadtbauamt/ -mo/ba-
29. Januar 2008
Erschließung des Baugebiet Bühl in Wittlingen
- Beauftragung eines Erschließungsträgers
- Vorstellung Städtebaulicher Entwurf und erster Bauabschnitt (1.BA)
mit ca. 25 Baugrundstücken
- Aufkaufpreis von Rohbauland im zukünftigen Baugebiet Bühl
Befangen: Stadtrat Hölz
Anlagen:
Anlage 1 Städtebaulicher Entwurf des Baugebietes Bühl; Gesamtkonzept
Anlage 2 1. Bauabschnitt (1. BA) ca. 25 Bauplätze
Anlage 3 Zuteilungsvorschlag für Stadt Bad Urach
Anlage 4 Berechnung des Aufkaufpreis / Umlegungswerte
Beschlussantrag:
1. Das Büro Hans Lamparter GmbH, Gesellschaft für Bodenordnung und Baulanderschließung,
Weilheim a. d. Teck, wird als Erschließungsträger für das Baugebiet
Bühl in Bad Urach-Wittlingen beauftragt.
2. Die Beauftragung erfolgt auf Basis des Erschließungsvertrags- und Städtebaulichen
Vertrags gemäß §§ 11,124 BauGB, vom 27.08.2007 sowie dem der Stadt Bad
Urach vom Büro Hans Lamparter GmbH, unterbreitetem Angebot vom Oktober
2002.
3. Dem Angebot der Hans Lamparter GmbH, Rohbauland zum Zwecke der Baulanderschließung
auf zu kaufen wird zugestimmt.
4. Dem Aufkaufpreis für Rohbauland in Höhe von 20 € pro m² wird zugestimmt.
5. Die freiwillige Umlegung gemäß § 45 ff BauGB wird durchgeführt. Der Flächenbeitrag
beträgt 30 %, die Einnahmen aus der Wertabschöpfung des Umlegungsvorteils
in Höhe von ca. 10 %, werden zur Finanzierung der Erschließung der städtischen
Baugrundstücke aus dem Flächenbeitrag verwendet.

2
Bürgermeisteramt
6. Die Stadt Bad Urach tätigt im Rahmen der freiwilligen Umlegung und Erschließung
keinen weiteren Grunderwerb im zukünftigen Baugebiet Bühl.
Sachverhalt und Antragsbegründung:
Am 25.04.2006 hatte der Gemeinderat der Stadt Bad Urach beschlossen, der Hans
Lamparter GmbH, Gesellschaft für Bodenordnung und Baulanderschließung, Weilheim
a. d. Teck, eine Beauftragung als Erschließungsträger für das Baugebiet "Bühl" in
Wittlingen in Aussicht zu stellen, sofern die derzeitigen Grundstückseigentümer einer
freiwilligen Umlegung zustimmen.
Auf der Basis eines Aufkaufpreises von 25 € pro m² für Rohbauland, eines Flächenbeitrags
von 30 % für die Stadt Bad Urach und der Wertabschöpfung des Umlegungsvorteils
in Höhe von 10 € pro m² Bauplatzfläche konnte mittlerweile mit allen Eigentümern
Einigung erzielt werden.
(Die Wertabschöpfung des Umlegungsvorteils fließt der Stadt Bad Urach zu).
Laut Beschlusslage des Gemeinderates der Stadt Bad Urach vom 25.04.2006, wird
sich die Stadt Bad Urach, über die Reinvestition des Umlegungsvorteils hinaus, nicht
weiter finanziell, z.B. durch Aufkauf von Rohbauland, an der Erschließung des Baugebiets
Bühl beteiligen.
Sachstand Dezember 2007:
Einige der derzeitigen Grundstückseigentümer möchten ihre Flächen entweder gar
nicht, oder nur teilweise im Eigentum behalten und zu Bauland, mit den erforderlichen
finanziellen Investitionen, entwickeln.
Nach Verhandlungsstand vom Herbst 2007, besteht seitens vieler Grundstückseigentümer
der Wunsch, Grundstücksflächen unentwickelt als Rohbauland zu veräußern.
Dies betrifft ca. 30% bis 35% der Gesamtfläche des ersten Bauabschnittes und ergibt
ca. 10 Baugrundstücke.
Aus Gründen der Neutralität als Erschließungsträger lehnte es die Hans Lamparter
GmbH zunächst ab, selbst Rohbauland aufzukaufen und versuchte private Interessenten
für den Rohbaulandaufkauf und Baulandentwicklung zu gewinnen.
Im Frühjahr 2007 standen die Gespräche und Verhandlungen kurz vor dem Durchbruch
und Abschluss. Leider sind durch die langwierigen und schwierigen Verhandlungen
einige Interessenten für den Rohbaulandaufkauf wieder abgesprungen, da
der Zeitpunkt der Baureife der Grundstücke nicht exakt terminiert werden konnte.
Da sich Stadt Bad Urach beim Aufkauf von Rohbauland nicht beteiligt und sich auch
unmittelbar keine weiteren privaten Käufer finden ließen, hat sich die Hans Lamparter
GmbH zu einem Paradigmenwechsel entschlossen und ist nunmehr bereit Rohbauland
aufzukaufen und für einige Bauplätze (ca. 10 Plätze)selbst die Zwischenfinanzierung
zu übernehmen.
Dadurch könnte das Baugebiet Bühl zügig realisiert werden, was den vorhandenen
Interessenten sehr entgegen käme.

3
Bürgermeisteramt
Ein finanzielles Engagement durch die Hans Lamparter GmbH bedingt allerdings zwei
Voraussetzungen:
1. Abschluss des Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrags zwischen der Hans
Lamparter GmbH und der Stadt Bad Urach.
Dies ist zum jetzigen Zeitpunkt erforderlich, damit die zu erwartenden Kosten für
den Erschließungsträger möglichst genau kalkulierbar werden.
Der Vertrag basiert auf einem Muster der Kanzlei Eisenmann-Wahle-Birk. Die Verwaltung
wird diese Verträge vor Abschluss einer eingehenden Prüfung unterziehen.
Im Kern regelt er die Übernahme der Erschließungskosten durch den Erschließungsträger
und die Möglichkeit zur Weitergabe der Kosten an die Eigentümer.
Eine etwaige Rückgabemöglichkeit von Grundstücken an die Stadt enthält
der Vertrag nicht.
2. Verringerung des Aufkaufpreises von Rohbauland innerhalb der Umlegung von 25 €
pro m² auf 20 € pro m².
Der Aufkauf von Rohbauland durch den Erschließungsträger, die Hans Lamparter
GmbH, erfordert ein Finanzierungsmodell, in dem die Lasten der Vorfinanzierung
für Aufkauf und Erschließungskosten von Baulandflächen über mehrere Jahre
eingerechnet werden müssen.
In der Finanzierungsübersicht (s. Anlage 4) ist dargestellt, dass ein Aufkaufpreis für
Rohbauland in Höhe von 25 € pro m² bei einem Verkaufspreis von 130 € pro m²,
nicht mehr zu halten.
Beim Ankauf von Rohbauland durch den Erschließungsträger entsteht der Nutzen
des Bauplatzes nicht wie bei privaten Nutzern mit dessen Bebaubarkeit, sondern
erst mit dem Verkauf.
Der veränderte Aufkaufpreis pro m² für Rohbauland hat unabhängig davon ob
Rohbauland von privat an private Interessenten oder von privat an den Erschließungsträger
veräußert werden, Gültigkeit für alle Flächen im Umlegungsgebiet.
Es ist Aufgabe der Hans Lamparter GmbH als Erschließungsträger, bei den Eigentümern
die Zustimmung zum verringerten Aufkaufpreis einzuholen.
Stimmen die Eigentümer dem verringerten Aufkaufpreis nicht zu, kann das Baugebiet
zum derzeitigen Zeitpunkt nicht entwickelt werden.
Unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten ergibt sich rechnerisch ein Aufkaufpreis
von 18 € pro m² (siehe Anlage 4). Die Hans Lamparter GmbH wird aber
einen Aufkaufpreis von 20 € pro m² mit tragen, um die Realisierung des Projekts zu
erleichtern.
Mit der Verringerung des Aufkaufpreises von Rohbauland, ändern sich auch die
Einwurfs- und Zuteilungswerte in der Umlegung. Gründe hierfür sind die in den
vergangenen Jahren stark gestiegenen Baukosten (gemäß Baukostenindex des
Statistischen Bundesamtes stiegen die Kosten für Straßenbau allein zwischen
III/2006 und III/2007 um 6,1 Prozentpunkte) und die Erhöhung der Mehrwertsteuer.
Der Umlegungsvorteil / Wertabschöpfung bleibt mit 10 € pro m² Baulandfläche
unverändert.

4
Bürgermeisteramt
Terminierung
Unter der Voraussetzung der Zustimmung des Gemeinderates zum Abschluss des
Erschließungs- und Städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt Bad Urach und
der Hans Lamparter GmbH, sowie dem Aufkauf von Rohbauland mit einem Preis
in Höhe von 20 € pro m², werden die Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern
durch den Erschließungsträger, die Hans Lamparter GmbH, ab Februar
2008 fortgesetzt.
Eine Einigung vorausgesetzt, könnte die Planung des Gebiets im Jahre 2008 erfolgen
und mit dem Bau der Erschließungsanlagen im Frühjahr 2009 begonnen werden.
Städtebaulicher Entwurf
In einem ersten Bauabschnitt werden ca. 25 Baugrundstücke mit Flächen zwischen
400m² und 500 m² entstehen. Davon befinden sich ca. 11 Grundstücke in privatem
Besitz, 10 Grundstücke im Besitz des Erschliessungsträger und 4 Grundstücke werden
aufgrund des gesetzlichen Flächenabzuges von 30%, nach Herstellung von öffentlicher
Erschließungsfläche, wie Straßen und Gehwege, zu städtischen Baugrundstücken.
Der städtebauliche Entwurf und die Grundstücksverteilung sowie die Kostenkalkulation
werden durch das Büro Hans Lamparter GmbH im mündlichen Vortrag
vorgestellt und erläutert.
Der Ortschaftsrat Wittlingen hat in seiner Sitzung am 23.01.2008 die Erschließung des
Baugebiets Bühl in öffentlicher Sitzung vorberaten.
Die Ergebnisse der Vorberatung und die Empfehlung des Ortschaftsrates Wittlingen
werden in der Sitzung des Gemeinderates bekannt gegeben.