Stadt Kirchhain, Stt: Kirchhain, Kernstadt - beteiligungsverfahren ...
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Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg<br />
Begründung<br />
zum Entwurf des Bebauungsplanes<br />
„Gewerbe- und Sondergebiet an der B 417“<br />
Planstand 26.05.2009<br />
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden – Tel 06403 9537-0 Fax 9537-30
Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 2<br />
Inhalt<br />
1. Veranlassung und Planziel<br />
2. Regionalplan Mittelhessen<br />
3. Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünfelden<br />
4. Räumlicher Geltungsbereich<br />
5. Festsetzungen<br />
5.1 Art der baulichen Nutzung<br />
5.1.1 Gewerbegebiet<br />
5.1.2 Sondergebiet<br />
5.2. Maß der baulichen Nutzung<br />
5.3. Bauweise und Baugrenzen<br />
6. Gestaltungssatzung<br />
7. Verkehrserschließung<br />
8. Belange des Immissionsschutzes<br />
9. Wasserwirtschaftliche Belange<br />
10. Bodenordnung<br />
11. Städtebauliche Vorkalkulation<br />
Vorbemerkung<br />
Der Beschluss zur Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wurde von der Gemeindevertretung<br />
der Gemeinde Hünfelden am 27.09.2001 gefasst, der Satzungsbeschluss erfolgte am<br />
20.09.2007. Gegen den Bebauungsplan wurde nach seiner ortsüblichen Bekanntmachung binnen<br />
Jahresfrist ein Normenkontrollantrag eingereicht.<br />
Die vorliegende Neubearbeitung einschließlich nochmaliger Auslegung dient der Behebung eines<br />
Formfehlers und der Anpassung der Festsetzungen für das Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 der<br />
Baunutzungsverordnung BauNVO1990 an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.<br />
1<br />
1 bearbeitet: Planungsgruppe Prof. Dr. V. Seifert, Breiter Weg 114, 35440 Linden<br />
Planungsbüro Holger Fischer 05/09
Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 3<br />
1. Veranlassung und Planziel<br />
In ihrem Bemühen Baugrundstücke für gewerbliche Nutzungen zur Verfügung zu stellen, hat die Gemeinde<br />
Hünfelden seit dem Jahre 2000 Standortalternativen geprüft, die im Ergebnis zu einem Antrag<br />
auf Abweichung von den entgegenstehenden Zielen der Raumordnung geführt haben: 2<br />
Die Zielfestlegungen des RPM 2001 sind für die Gemeinde Hünfelden, insbesondere die Ortsteile Kirberg<br />
und Dauborn, nicht zu erreichen, da die ausgewiesenen Siedlungsflächen-Bestand und -Planung weder<br />
geeignet noch ausreichend sind, den Bedarf aus Eigenentwicklung und Ansiedlung von außen zu decken.<br />
Auch ist die vorrangige Mobilisierung und Reaktivierung ungenutzter Gewerbeflächen wegen nicht vorhandener<br />
Flächen und Objekte nicht möglich. Unter diesen Bedingungen ist eine erforderliche Entwicklung<br />
heimischer Unternehmen, eine Ausweichmöglichkeit für vorhandene Handwerksbetriebe und ein gezielter,<br />
maßvoller Zuzug von auswärtigen Unternehmen nicht möglich. Deshalb braucht die Gemeinde Hünfelden<br />
dringend einen Bereich für Industrie- und Gewerbe-Planung. Nachfragen durch heimische Unternehmen<br />
nach Vergabe von Gewerbegrundstücken mussten in den vergangenen Jahren negativ beschieden werden.<br />
Folgende Faktoren sind für die Gemeinde Hünfelden für die getroffene Standortwahl entscheidend:<br />
• Verkehrsanbindung<br />
• Anbindung an Energietrassen<br />
• zumutbare Entfernung zu den Wohnstandorten in Kirberg und Dauborn<br />
• städtebauliche Lage im Hinblick auf Minimierung der Verkehrsbelastung in den Ortslagen<br />
• gesicherte Infrastrukturelle Ver- und Entsorgung<br />
• Beschaffenheit des Geländes<br />
• Optimale Erreichbarkeit des Geländes. (…)<br />
Städtebauliches Ziel der Gemeinde Hünfelden ist es, unter Ausfüllung der Leitvorstellungen der Raumordnung<br />
die Standortvoraussetzungen für wirtschaftliche Entwicklungen zu schaffen, um so u.a. zu einer<br />
räumlich ausgewogenen, langfristig wettbewerbsfähigen Wirtschaftsstruktur sowie zu einem ausreichenden<br />
und vielfältigen Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen beizutragen.<br />
Der Haupt- und Planungsausschuss der Regionalversammlung Mittelhessen hat dem Abweichungsantrag<br />
für eine insgesamt 8 ha große gewerbliche Baufläche mit Pendler-Parkplatz im Norden des<br />
Ortsteils Kirberg am 11.04.2002 mit u.a. der Maßgabe zugestimmt, im Flächennutzungsplan zwar die<br />
gesamte Fläche von 8 ha darstellen zu können, im Bebauungsplan zunächst aber nur eine Fläche von<br />
4 ha auszuweisen. Die Entscheidung über deren Erweiterung auf 8 ha trifft die Obere Landesplanungsbehörde,<br />
sobald der Bedarf nachgewiesen ist.<br />
Der vorliegende Bebauungsplan umfasst den 1. Bauabschnitt, weist neben Gewerbegebiet aber auch<br />
Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO aus. Diese Ausweisung basiert auf der Entscheidung des<br />
Haupt- und Planungsausschusses der Regionalversammlung Mittelhessen zum 22.03.2007 (Auszug):<br />
In dem dargelegten Sondergebiet sind folgende Verkaufsflächen zulässig:<br />
• ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit max. 1.000 qm Verkaufsfläche<br />
• ein Getränkemarkt mit max. 500 qm Verkaufsfläche<br />
• ein Lebensmitteldiscounter mit max. 880 qm Verkaufsfläche<br />
• ein Drogeriemarkt max. 225 qm.<br />
Randsortimente sind auf max. 10% der Verkaufsflächen der vorgenanten Märkte zu beschränken.<br />
2<br />
Aus dem Abweichungsantrag, zitiert aus dem Schreiben des Regierungspräsidiums Gießen vom 08.05.2002,<br />
Az. III 31.1-93 d 02/07<br />
Planungsbüro Holger Fischer 05/09
Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 4<br />
Mit dem Antrag hat die Gemeinde Hünfelden auf die Dynamik in der Entwicklung gerade des Lebensmitteleinzelhandels<br />
reagiert, um entsprechend den veränderten Standortvoraussetzungen des Lebensmitteleinzelhandels<br />
auch zukünftig eine angemessene Versorgung sicherstellen zu können und<br />
ihrem Versorgungsauftrag den Bürgern gegenüber Rechnung zu tragen.<br />
Die Erschließung des Gewerbe- und Sondergebietes mit Wasser und Kanal ist erfolgt. Mit dem Straßenbau<br />
wurde begonnen, der Lebensmitteldiscounter ist im Rohbau fertig gestellt. 3 Im Bereich des<br />
Gewerbegebietes sind Grundstücke an bauwillige Gewerbebetriebe veräußert.<br />
Blick über den gepl. P&R-Platz<br />
auf die Ortslage Kirberg<br />
Blick auf den Weg zw. B 417<br />
und dem Sondergebiet<br />
Str. Am Grohberg zw. dem Gewerbegebiet<br />
(l) und Sondergebiet (r)<br />
Um Verzögerungen im Vollzug des Bebauungsplanes, die sich aus dem Normenkontrollverfahren<br />
ergeben können, zu vermeiden, bedarf es der vorliegenden Aktualisierung resp. Neubearbeitung.<br />
Planziel ist in Kontinuität zu der bisherigen Bauleitplanung die Ausweisung eines Gewerbegebietes<br />
und eines Sondergebietes entsprechend den Maßgaben der beiden Abweichungsentscheidungen<br />
vom Regionalplan Mittelhessen 2001.<br />
3 Alle Aufnahmen: Frau Karbach, 21.04.2009<br />
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2. Regionalplan Mittelhessen<br />
Der Regionalplan Mittelhessen 2001 gilt fort. Der wirksame Regionalplan stellt einen Bereich für die<br />
Landwirtschaft dar. Der Entwurf des RPM 2008 trägt der Abweichungsentscheidung 2002 durch die<br />
Darstellung von rd. 4 ha Vorranggebiet Industrie- und Gewerbe- Bestand und rd. 4 ha Vorranggebiet<br />
Industrie- und Gewerbe- Planung Rechnung. Die Gemeinde Hünfelden wird im Rahmen der erneuten<br />
Offenlage des Regionalplanentwurfes anregen, das zur Ausweisung gelangende Sondergebiet als<br />
Vorranggebiet Siedlung - Bestand darzustellen und das Vorranggebiet Industrie- und Gewerbe- Bestand<br />
entsprechend zu reduzieren.<br />
Für das vorliegende Bauleitplanverfahren sind aber auch weiterhin die Abweichungsentscheidungen<br />
2002 und 2007 maßgeblich. Hiernach ist der Bebauungsplan mit den aktuell geltenden Zielen und<br />
Grundsätzen der Raumordnung vereinbar.<br />
3. Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünfelden<br />
Gemäß der mit Verfügung des Regierungspräsidiums Gießen vom 22.06.2007, Az. 61 d 04/01, genehmigten<br />
21. Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes der Gemeinde Hünfelden beinhaltet<br />
die vorbereitende Bauleitplanung die Darstellung einer gewerblichen Baufläche und einer Sonderbaufläche<br />
großflächiger Einzelhandel.<br />
Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und<br />
Landschaft, Plankarte 2, ist als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt; die vorgesehenen Maßnahmen<br />
lassen eine extensive landwirtschaftliche Nutzung auch weiterhin zu.<br />
Dem Gebot des § 8 Abs. 2 BauGB, nachdem Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu<br />
entwickeln sind, ist somit Rechnung getragen.<br />
4. Räumlicher Geltungsbereich<br />
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbe-/Sondergebiet an der B417“ umfasst<br />
ehemals intensiv landwirtschaftlich genutzte Flächen. Aktuell dominiert aus den Baumaßnahmen resultierend<br />
Rohboden. An den räumlichen Geltungsbereich grenzen an:<br />
Norden Intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche<br />
Osten Bundesstraße B417, anschließend intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche<br />
Süden Neubau der Verbindung B417 zur Limburger Straße L3022, zugrunde liegt der Bebauungsplan<br />
„P+R-Anlage Pendlerparkplatz“.<br />
Westen Intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche<br />
Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil von Kirberg folgt in einer Entfernung von rd. 200 m. Im Umgriff<br />
des räumlichen Geltungsbereiches liegt eine Fläche von insgesamt rd. 3,55 ha. Hiervon entfallen<br />
auf das Gewerbegebiet rd. 1,71 ha, auf das Sondergebiet rd. 1,30 ha und auf die Verkehrsflächen rd.<br />
0,54 ha.<br />
Hinzu kommt als 2. Geltungsbereich eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung<br />
von Boden, Natur und Landschaft südlich des Ortsteils Ohren mit insgesamt 2,06 ha zur<br />
Anlage als überwiegend Extensiv-Grünland.<br />
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5. Festsetzungen<br />
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1<br />
Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan<br />
aufgenommen worden.<br />
5.1. Art der baulichen Nutzung<br />
Zur Ausweisung gelangen teilräumlich Gewerbegebiet und teilräumlich Sondergebiet für großflächigen<br />
Einzelhandel.<br />
5.1.1. Gewerbegebiet<br />
Entsprechend dem eingangs erläuterten Planziel wird westlich der Straße „Am Grohberg“ Gewerbegebiet<br />
i.S. § 8 Baunutzungsverordnung ausgewiesen. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung<br />
von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Allgemein zulässig sind:<br />
• Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe<br />
• Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude<br />
• Räume und Gebäude für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender,<br />
die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben.<br />
• Tankstellen<br />
• Anlagen für sportliche Zwecke<br />
Ausnahmsweise zugelassen werden können darüber hinaus:<br />
• Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,<br />
die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet<br />
sind<br />
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke<br />
• Vergnügungsstätten<br />
Städtebauliche Gründe für den Ausschluss allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzung liegen<br />
bis auf zwei Ausnahmen nicht vor:<br />
Von den allgemein zulässigen Nutzungen sind reine Einzelhandelsbetriebe auszuschließen. Die Einrichtung<br />
von Verkaufsflächen ist damit nur für die Selbstvermarktung der in dem Gebiet produzierenden<br />
und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig und auch dies nur, wenn die Verkaufsfläche einen<br />
untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt. Es handelt sich<br />
hierbei um eines der Ziele der Raumordnung, niedergelegt unter Ziffer B 5.3-10 (Z) des Regionalplanes<br />
Mittelhessen 2001, an die die gemeindliche Bauleitplanung anzupassen ist. Der RPM begründet<br />
die Einschränkung wie folgt:<br />
Bei abnehmenden Flächenreserven für die gewerblich-industrielle Entwicklung und dem zunehmenden<br />
Flächenanspruch des Groß- und Einzelhandels sind die noch geeigneten Flächen für die Ansiedlung arbeitsplatzintensiver<br />
produzierender und weiterverarbeitender Betriebe zu sichern. In der jüngeren Vergangenheit<br />
hat der Einzelhandel mit der Konzentration und Expansion der Verkaufseinrichtungen die traditionellen<br />
Versorgungsstandorte in bzw. nahe den Wohnbereichen verlassen und mit großen, flächenintensi-<br />
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ven Einrichtungen die peripher gelegenen Industrie- und Gewerbeflächen belegt. Dieser Fehlentwicklung<br />
in Teilbereichen soll entgegengewirkt werden. (...)<br />
Ausgeschlossen werden ferner Vergnügungsstätten, deren häufigste Erscheinungsform Spielhallen<br />
sind, zu denen z.B. aber auch Discotheken zählen. Das Bedürfnis (Groß-)Diskotheken und vergleichbare<br />
Einrichtungen wegen ihres Störgrades in Gewerbegebieten unterzubringen, wird nicht verkannt.<br />
Entgegen steht allerdings das Bestreben, dass der Gemeinde Hünfelden seitens der Raumordnung<br />
zugestandene Flächenpotential vorrangig für die Ansiedlung arbeitsplatzintensiver Betriebe zu sichern,<br />
wodurch der Ausschluss bereits hinreichend begründet ist.<br />
5.1.2. Sondergebiet<br />
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der<br />
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung<br />
mehr als nur unwesentlich auswirken können, sind außer in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) nur in für sie<br />
festgesetzten Sondergebieten (§ 11 Abs. 3 BauNVO) zulässig.<br />
Der Schwellenwert, ab dem solche Auswirkungen in der Regel anzunehmen sind, liegt gemäß § 11<br />
Abs. 3 BauNVO bei 1.200 m² Geschossfläche. Es handelt sich hierbei um das Ergebnis gesetzgeberischer<br />
Maßnahmen, veranlasst durch die Entwicklung großflächiger Handelsbetriebe in den 60er und<br />
frühen 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts. So wurde bereits mit der 2. Änderungsverordnung<br />
zur BauNVO 1977 erstmals eine entsprechende Geschossflächenregelung eingeführt. Zugrunde gelegt<br />
wurde eine Geschossfläche von 1.500 m². Mit der 3. Änderungsverordnung wurde 1986 eine Reduzierung<br />
auf 1.200 m² vorgenommen, die auch in der derzeit gültigen Fassung der Baunutzungsverordnung<br />
aus dem Jahre 1990 noch Bestand hat.<br />
Das Bundesverwaltungsgericht konkretisiert in 2 Grundsatzentscheidungen 1987 dahingehend, dass<br />
das Merkmal der Großflächigkeit im Wesentlichen von der Verkaufsfläche abhängt. Ein großflächiger<br />
Einzelhandelsbetrieb liegt danach vor, wenn eine Verkaufsfläche von nicht wesentlich unter und nicht<br />
wesentlich über 700 m² erreicht wird. In seiner Entscheidung vom 24.11.2005 gelangt das Bundesverwaltungsgericht<br />
in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass ein Einzelhandelsbetrieb<br />
als großflächig einzuordnen ist, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m 2 überschreitet<br />
und trägt damit der Entwicklung insbesondere in der Warenpräsentation aktuellen Standards Rechnung.<br />
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind nach den Zielen der Raumordnung gem. B 5.3-4 (Z) RPM2001<br />
nur in Mittel- und Oberzentren zulässig. Insofern bedurfte es des bereits angesprochenen zweiten<br />
Abweichungsantrages, dessen Zulassung die Gemeinde Hünfelden ermächtigt, das Sondergebiet<br />
auszuweisen.<br />
In einem Sondergebiet sind abweichend zu den sonstigen Gebietstypen der §§ 2 bis 10 BauNVO nur<br />
die ausdrücklich zugelassenen Nutzungen genehmigungsfähig. Wesentliches Kriterium bei einem<br />
Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO sind die Sortimente und die zugehörigen Verkaufsflächen.<br />
In Ausführung der Abweichungsentscheidung vom 22.03.2007 werden folgende Einzelhandelsverkaufsflächen<br />
zugelassen:<br />
(Teil-)Sondergebiet 1: Nahrungs- und Genussmittel max. 1000 qm<br />
Getränke max. 550 qm<br />
Drogerieartikel max. 225 qm<br />
(Teil-)Sondergebiet 2: Nahrungs- und Genussmittel max. 880 qm<br />
Randsortimente dürfen auf max. 10 % der jeweils zulässigen Verkaufsfläche angeboten werden.<br />
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Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht in seinen Urteilen vom 03.04.2008 -4 CN 3.07- u. -4 CN<br />
4.07- gegen die Festsetzung baugebietsbezogener vorhabenunabhängiger Verkaufsflächenobergrenzen<br />
in Sondergebieten ausgesprochen hat, empfiehlt sich auch vorliegend eine Differenzierung der<br />
bisherigen Festsetzungen. Hiernach wird das Sondergebiet in 2 Teile untergliedert. Das Teilsondergebiet<br />
1 umfasst den nördlich geplanten Lebensmittelvollsortimenter, das Teilsondergebiet 2 den im<br />
Süden geplanten und im Rohbau bereits fertig gestellten Lebensmitteldiscounter. Die Festsetzungen<br />
zur Art der baulichen Nutzung sind damit vorhabenbezogen konkretisiert und stehen nach diesseitiger<br />
Auffassung im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung.<br />
5.2. Maß der baulichen Nutzung<br />
Bei Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist nach § 16 Abs. 3 BauN-<br />
VO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und die Zahl<br />
der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen festzusetzen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche<br />
Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können. Der vorliegende<br />
Bebauungsplan setzt entsprechend eine Grundflächenzahl fest, die angibt, wie viel Quadratmeter<br />
Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind, und<br />
begrenzt die Höhe baulicher Anlagen durch eine max. zulässige Firsthöhe in m über NN.<br />
Grundflächenzahlen<br />
Die Grundflächenzahl des Gewerbegebietes orientiert sich mit GRZ = 0,8 an der zulässigen Obergrenze<br />
des § 17 BauNVO für Gewerbegebiete.<br />
Nach § 19 Abs. 4 BauNVO sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächen auch die Grundflächen<br />
von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, untergeordneten Nebenanlagen im Sinne §<br />
14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberkante, durch die das Baugrundstück<br />
lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die gem. GRZ zulässige Grundfläche darf durch die genannten<br />
Anlagen vorliegend bis zu einer Grundflächenzahl von GRZ = 0,8 überschritten werden.<br />
Aufgrund der umfangreichen Stellplatzflächen und der vorstehend wiedergegebenen Anrechenregel,<br />
kann die GRZ innerhalb des Sondergebietes auf GRZ = 0,6 begrenzt werden.<br />
Firsthöhen<br />
Da im Gewerbebau insbesondere bei Hallen die Zahl der zulässigen Vollgeschosse vielfach kein geeignetes<br />
Instrument zur Bestimmung der zulässigen Höhenentwicklung darstellt, wird alternativ die<br />
Firsthöhe begrenzt 4 .<br />
Innerhalb des Sondergebietes entspricht die Festsetzung einer Höhe von 9,5 m über der max. zulässigen<br />
Höhe der Stellplätze; durch ein Absenken der Stellplätze kann die Gebäudehöhe vergrößert<br />
werden, ohne dass sich dies auf das Bild der umgebenden Kulturlandschaft auswirkt. Innerhalb des<br />
Gewerbegebietes wird eine befahrbare Werkhalle mit Kranbahn und leichter Dachkonstruktion<br />
zugrunde gelegt, für die eine Firsthöhe von rd. 12,5 m über Gelände als angemessen erachtet wird.<br />
5.3. Bauweise und Baugrenzen<br />
Eine Bauweise wird nicht festgesetzt. Diese ergibt sich abschließend aus der ausgewiesenen überbaubaren<br />
Grundstücksfläche in Verbindung mit den Abstandsbestimmungen der Hessischen Bauordnung.<br />
4 Die Zulässigkeit über den First hinausgehender technischer Anlagen bleibt von der Festsetzung unberührt.<br />
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Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt ausschließlich mittels Baugrenzen, bis<br />
an die gebaut werden kann. Der Verlauf der Baugrenzen innerhalb des Gewerbegebietes orientiert<br />
sich an dem Erschließungskonzept und berücksichtigt in seiner Großzügigkeit die sich vielfach aus<br />
dem Unternehmensgegenstand und dem Betriebsablauf ergebende Notwendigkeiten für die Anordnung<br />
der baulichen Anlagen, welche bei einer Angebotsplanung wie der vorliegenden noch nicht bekannt<br />
sind. Bekannt ist hingegen die Anordnung der Gebäude innerhalb des Sondergebietes, so dass<br />
hier eine weitergehende Differenzierung vorgenommen werden kann, auch um den bereits oben angesprochenen<br />
Vorhabenbezug zu verdeutlichen.<br />
6. Gestaltungssatzung<br />
Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO können örtliche Bauvorschriften,<br />
z.B. zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen, zu Werbeanlagen, zur Gestaltung und Höhe<br />
von Einfriedungen, zur Ausstattung, Gestalt und Größe und Zahl von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge<br />
oder auch zur Begrünung von baulichen Anlagen sowie über die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung<br />
der Grundstücksfreiflächen getroffen werden.<br />
Da in Gewerbegebieten aufgrund der Vorgaben durch den Unternehmensgegenstand und den Betriebsablauf<br />
die Architekturen genauso vielfältig sind wie die in diesen Gebieten zulässigen Nutzungen<br />
und die Notwendigkeit der Repräsentation auch bei den Marktgebäuden innerhalb des Sondergebietes<br />
keine das Bild der umgebenden Kulturlandschaft objektiv abwägungsbeachtlich beeinträchtigenden<br />
Gebäude erwarten lässt, verzichtet der Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B417“ auf<br />
Vorgaben zur Gestaltung von Gebäuden.<br />
Eine abweichende Beurteilung erfahren Werbeanlagen, die je nach Ausführung, Umfang und Beleuchtung<br />
eine deutliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes begründen können. Eine besondere Sensibilität<br />
ist dem Themenbereich zudem aufgrund der nahegelegenen Bundesstraße zuzuweisen. Daher<br />
wird bestimmt, dass Fremdwerbung grundsätzlich ausscheidet. Anlagen der Außenwerbung an<br />
oder auf Gebäuden dürfen die Firsthöhe des jeweiligen Gebäudes nur begrenzt überschreiten.<br />
Frei stehende Anlagen zur Außenwerbung sind nur außerhalb der Baufreihaltezone und der hieran<br />
anschließenden Baubeschränkungszone zulässig. In Anerkennung des Selbstdarstellungserfordernisses<br />
der verschiedenen Anbieter innerhalb des Nahversorgungszentrums wird auch nur eine (gemeinsame)<br />
Werbemastanlage zugelassen. Diese wird höhenmäßig aber die vorhandenen Gebäude nur<br />
unwesentlich überschreiten, wodurch eine großräumige Beeinflussung des Landschaftsbildes gerade<br />
während der dunklen Tages- und Jahreszeiten weitgehend vermieden wird.<br />
Der besonderen Berücksichtigung bedürfen ferner Einfriedigungen. Dem Schutzbedürfnis Rechnung<br />
tragend werden Einfriedigungen - allerdings nur in offener Form, d.h. als Drahtgeflecht, Stabgitter oder<br />
Streckmetall – zugelassen, wobei im Gewerbegebiet eine max. Höhe von 3 m und im Sondergebiet<br />
eine max. Höhe von 2 m über GOK als angemessen beurteilt wird. Innerhalb des Gewerbegebietes<br />
sind die Einfriedigungen zudem mit einheimischen, standortgerechten Laubsträuchern anzupflanzen<br />
oder dauerhaft zu beranken.<br />
Ergänzende Gestaltungsvorschriften betreffen die Stellplätze und die Grundstücksfreiflächen. Während<br />
bei den Stellplätzen gestalterische Aspekte im Vordergrund stehen, sind es bei der Mindestüberstellung<br />
der Grundstücksfreiflächen, d.h. der baulich nicht genutzten Flächen stadtökologische Aspekte,<br />
auf die begründend zu verweisen ist.<br />
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7. Verkehrserschließung<br />
Die äußere Erschließung des Gewerbe- und Sondergebietes erfolgt über einen Kreisverkehrsplatz mit<br />
Anschluss an die B417 bzw. die L3022. Das Baurecht hierfür wurde über den Bebauungsplan „P+R-<br />
Anlage, Pendlerparkplatz“ geschaffen. Über den<br />
Neubau des Kreisverkehrsplatzes, der P+R-Anlage, des Pendlerparkplatzes, der Anbindung des Gewerbe-/Sondergebietes,<br />
des Fuß- und Radweges, des Rückhaltebeckens und der Anschlussrampe B417/<br />
L3022 nördlich Hünfelden-Kirberg<br />
wurde zwischen der Gemeinde Hünfelden und dem Straßenbaulastträger, vertreten durch das Amt für<br />
Straßen- und Verkehrswesen Dillenburg im November 2008 eine Verwaltungsvereinbarung abgeschlossen.<br />
Mit den Baumaßnahmen wurde begonnen.<br />
Dass eine direkte Grundstückserschließung von der Bundesstraße aus nicht vorgesehen ist, dokumentiert<br />
der entlang der Baugebietsgrenze ausgewiesene Bereich ohne Ein- und Ausfahrt.<br />
Die innere Erschließung erfolgt über eine Planstraße, die zwischenzeitlich die Bezeichnung „Am<br />
Grohberg“ erhalten hat. Die Straße „Am Grohberg“ endet unmittelbar an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze<br />
und schließt hier an den der Geltungsbereichsgrenze folgenden Wirtschaftsweg an.<br />
Über diese Verbindung wird zukünftig auch der landwirtschaftliche Verkehr geführt werden. Der vormalige<br />
Wirtschaftsweg entlang der Bundesstraße ist damit in seiner bisherigen Funktion nicht mehr<br />
erforderlich und kann als Rad-/Gehweg ausgewiesen werden.<br />
Abweichend von der bisherigen Planung wird auf den Ringschluss entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze<br />
verzichtet. Dieser wäre unwirtschaftlich. Die Option auf Erweiterung des Baugebietes<br />
bleibt hiervon unberührt. Die Wendemöglichkeit für den Zielverkehr besteht auf den jeweiligen Baugrundstücken<br />
bzw. den Straßenverkehrsflächen, da diese ausreichend breit bemessen sind um auch<br />
ein Wenden durch Zurückstoßen zu ermöglichen.<br />
8. Belange des Immissionsschutzes<br />
Mit der Wahl eines der Baugebiete nach BauNVO erfolgt zugleich eine räumliche Zuordnung schutzbedürftiger<br />
und störender Nutzungen. Nach § 50 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sind bei<br />
raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für bestimmte Nutzungen vorgesehenen Flächen<br />
einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend<br />
dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich<br />
vermieden werden.<br />
Um auch bezogen auf die Belange des Immissionsschutzes eine sachgerechte Abwägung zu ermöglichen,<br />
wurde eine Immissionsprognose erstellt. 5 Diese empfiehlt im Ergebnis eine Immissionskontingentierung<br />
mit einheitlich 70 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts für das Gewerbe- und das Sondergebiet.<br />
Eine entsprechende Festsetzung ist Bestandteil des Bebauungsplanes, der Nachweis der Einhaltung<br />
obliegt dem Bauantragsteller im Baugenehmigungsverfahren.<br />
Das Prüfverfahren der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Beiblatt 1, sieht vor, dass die erforderlichen<br />
Abstände zur Ermittlung, inwieweit im Rahmen des Bauleitplanverfahrens schalltechnische<br />
5 Schalltechnisches Büro A. Pfeifer: Immissionsprognose Nr. 1513/III: Bauleitplanung „Gewerbe-/Sondergebiet<br />
an der B417“ und „P+R-Anlage mit Pendlerparkplatz“ in der Gemeinde Hünfelden/Gemarkung Kirberg. Ehringshausen,<br />
den 17.07.2007.<br />
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Regelungen vorgesehen werden sollten, anhand eines Emissionswertes von LEK = 60 dB(A)/m² in<br />
Gewerbegebietsflächen zur Tages- und Nachtzeit vorzunehmen ist. Die auf dieser Basis vorgenommene<br />
Überprüfung 6 hat gezeigt, dass die Zuordnung dieses Immissionskontingentes für die Gewerbe-<br />
und Sondergebietsflächen und zusätzlich für eine Weiterentwicklung der Gewerbegebietsflächen in<br />
nördlicher Richtung kein Erfordernis für die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen (Immissionskontingente/flächenbezogener<br />
Schallleistungspegel) für den Tageszeitraum erkennen lässt. Insofern<br />
könnte für die Tageszeit auf eine bauleitplanerische Behandlung des Schallimmissionsschutzes verzichtet<br />
werden. In der Nachtzeit stellt sich die Situation wie folgt dar:<br />
Das Berechnungsergebnis zur Nachtzeit führt bei Zuweisung eines tag- und nachtgleichen Immissionskontingents<br />
(wie im ersten Prüfansatz der DIN vorgesehen) an der randlagigen Bebauung zu einem grenzwertigen<br />
Ergebnis von 45 dB(A) (Mischgebietsbewertung) - für den Fall, dass eine nördliche Erweiterungsfläche<br />
Gewerbegebiet in die Berechnung eingestellt wird. Verzichtet man auf die Berücksichtigung einer solchen<br />
Fläche in der Berechnung, ist mit Ausnahme eines einzelnen Gebäudes an der Ortsrandlage auch<br />
für die Nachtzeit unter diesen Voraussetzungen kein Handlungsbedarf im Rahmen des Bauleitplanverfahrens<br />
notwendig.<br />
Eine tag- und nachtgleiche Emissionsleistung in Gewerbegebieten im „dörflichen“ Umfeld ist in der Regel<br />
nicht anzunehmen. Vielmehr findet in der Nachtzeit häufig kein Betrieb in Gewerbeflächen statt.<br />
Die VBOI (vorläufige Berechnungsmethode für den Umgebungslärm durch Industrie und Gewerbe) im<br />
Rahmen der Lärmminderungsplanung konkretisiert daher die Standartwerte für flächenbezogene Schallleistungspegel<br />
wie folgt:<br />
Gebiete mit gewerblicher Nutzung tags 50 dB(A)/m²<br />
nachts 45 dB(A)/m²<br />
Gebiete mit Leichtindustrie tags 60 dB(A)/m²<br />
nachts 60 dB(A)/m²<br />
Legt man den schalltechnischen Berechnungen diese „Standardwerte“ in der Weise zugrunde, dass für die<br />
Gewerbegebietsfläche ein Nachtwert von 45 dB(A) und - vorsorglich für die Sondergebietsfläche ein Wert<br />
von 60 dB(A) zugeordnet wird, zeigt sich, dass für diese Plansituation ebenfalls kein Regelungsbedarf im<br />
Rahmen der Bauleitplanung notwendig ist.<br />
Bei einem Verzicht auf eine Immissionskontingentierung im Bebauungsplan kann aber eine Einzelprüfung<br />
auf Ebene des Baugenehmigungsverfahrens gefordert werden.<br />
In diesem Fall ist für jedes Einzelvorhaben durch die Bauaufsichtsbehörde der zu berücksichtigende Immissionsrichtwertanteil<br />
für die Planung zur Verfügung zu stellen. Dies kann dazu führen, dass jede Einzelplanungsmaßnahme<br />
den Immissionsrichtwert in Höhe der randlagigen Bebauung um 6 dB(A) zu unterschreiten<br />
hat, damit in der Summenwirkung die Einhaltung des Immissionsrichtwertes zur Tages- und<br />
Nachtzeit ermöglicht wird.<br />
Für die Planungen der Einkaufsmärkte in der Sondergebietsfläche stünden nach dieser Vorgehensweise<br />
für die Nachtzeit in Höhe der Ortsrandlage ein Immissionsrichtwertanteil = 39 dB(A) [45 dB(A) - 6 dB(A)]<br />
und zur Tageszeit 54 dB(A) [60 dB(A) - 6 dB(A)] zur Verfügung. Die Anwendung der bisherigen Regelung<br />
zur Immissionskontingentierung (LEK = tags 70 dB(A)/m² - nachts 55 dB(A)/m²) sieht für die gesamte Sondergebietsfläche<br />
einen Immissionsrichtwertanteil von<br />
nachts 33 - 36 dB(A)<br />
tags 48 - 51 dB(A)<br />
6 GSA Limburg, Gutachtliche Stellungnahme P09013, Limburg, den 18.05.2009.<br />
Planungsbüro Holger Fischer 05/09
Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 12<br />
vor. Die Regelungen nach der Einzelfestlegung nach TA Lärm - wenn man dieser Empfehlung im be-<br />
schriebenen Umfang folgt - führt somit zu größeren Spielräumen hinsichtlich der Ausnutzung der Sonder-<br />
gebietsfläche.<br />
Da die von der Immissionsprognose Nr. 1513/III empfohlene Emissionskontingentierung von der Gemeindevertretung<br />
der Gemeinde Hünfelden bereits zur Aufnahme in den normativen Teil des Bebauungsplanes<br />
beschlossen worden ist und die hiernach für die einzelnen Nutzungen zur Verfügung stehenden<br />
Kontingente grundsätzlich zur Realisierung des Nahversorgungszentrums und des Gewerbegebietes<br />
ausreichen, soll die Festsetzung beibehalten werden.<br />
9. Wasserwirtschaftliche Belange<br />
Die folgenden Ausführungen geben Aufschluss über die Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen<br />
Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.<br />
Wasserversorgung<br />
Die zur Wasserversorgung erforderliche Infrastruktur wurde zwischenzeitlich bereit gestellt. Insofern<br />
kann an dieser Stelle auf weiterführende Ausführungen verzichtet werden.<br />
Im Zusammenhang mit der Wasserversorgung ist die Möglichkeit der Substitution von Trink- durch<br />
Brauchwasser anzusprechen, für die unter Hinweis auf die folgende Fundstelle aber keine besondere<br />
Festsetzung notwendig ist:<br />
§ 42(3) HWG: Abwasser<br />
Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden,<br />
wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Niederschlagswasser soll<br />
darüber hinaus in geeigneten Fällen versickert werden.<br />
Da § 42 HWG unmittelbar geltendes Recht darstellt und im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren<br />
zu beachten ist, wobei der Begriff „soll“ dahingehend verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu<br />
erwartenden Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand genommen<br />
werden darf, wird es für zulässig angesehen, hier auf die Ebene der Baugenehmigungsverfahren verweisen<br />
zu dürfen.<br />
Trinkwasserschutzgebiet<br />
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes - Plankarte 1 - berührt kein Trinkwassergebiet.<br />
Überschwemmungsgebiet und Oberirdische Gewässer<br />
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes berührt kein Überschwemmungsgebiet und<br />
keine oberirdischen Gewässer.<br />
Abwasser<br />
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Auch hier erübrigen sich unter Hinweis auf die im Wesentlichen<br />
bereits fertig gestellten Infrastruktureinrichtungen weitergehende Ausführungen.<br />
Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten<br />
Altlastenverdächtige Flächen, Altlasten oder Verdachtsflächen, die besondere Untersuchungen begründen<br />
könnten, liegen der Gemeinde Hünfelden aus dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes<br />
nicht vor.<br />
Planungsbüro Holger Fischer 05/09
Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 13<br />
10. Bodenordnung<br />
Eine Baulandumlegung i.S. § 45 ff. BauGB ist nicht erforderlich:<br />
Für das Baugebiet liegt ein Veränderungsnachweise des Amtes für Bodenmanagement Limburg a.d.<br />
Lahn vom 19.11.2008 vor.<br />
Die externen Flächen für die Kompensationsmaßnahmen sind im Besitz der Gemeinde Hünfelden und<br />
werden von dieser zur Verfügung gestellt.<br />
11. Städtebauliche Vorkalkulation<br />
Der Gemeinde Hünfelden entstehen aus dem Vollzug des Bebauungsplanes voraussichtlich keine<br />
Kosten.<br />
aufgestellt: aufgestellt:<br />
Planungsbüro Holger Fischer 05/09