Stadt Kirchhain, Stt: Kirchhain, Kernstadt - beteiligungsverfahren ...

Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg
Begründung
zum Entwurf des Bebauungsplanes
„Gewerbe- und Sondergebiet an der B 417“
Planstand 26.05.2009
Planungsbüro Holger Fischer – Konrad-Adenauer-Straße 16 – 35440 Linden – Tel 06403 9537-0 Fax 9537-30

Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 2
Inhalt
1. Veranlassung und Planziel
2. Regionalplan Mittelhessen
3. Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünfelden
4. Räumlicher Geltungsbereich
5. Festsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung
5.1.1 Gewerbegebiet
5.1.2 Sondergebiet
5.2. Maß der baulichen Nutzung
5.3. Bauweise und Baugrenzen
6. Gestaltungssatzung
7. Verkehrserschließung
8. Belange des Immissionsschutzes
9. Wasserwirtschaftliche Belange
10. Bodenordnung
11. Städtebauliche Vorkalkulation
Vorbemerkung
Der Beschluss zur Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wurde von der Gemeindevertretung
der Gemeinde Hünfelden am 27.09.2001 gefasst, der Satzungsbeschluss erfolgte am
20.09.2007. Gegen den Bebauungsplan wurde nach seiner ortsüblichen Bekanntmachung binnen
Jahresfrist ein Normenkontrollantrag eingereicht.
Die vorliegende Neubearbeitung einschließlich nochmaliger Auslegung dient der Behebung eines
Formfehlers und der Anpassung der Festsetzungen für das Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 der
Baunutzungsverordnung BauNVO1990 an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.
1
1 bearbeitet: Planungsgruppe Prof. Dr. V. Seifert, Breiter Weg 114, 35440 Linden
Planungsbüro Holger Fischer 05/09

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1. Veranlassung und Planziel
In ihrem Bemühen Baugrundstücke für gewerbliche Nutzungen zur Verfügung zu stellen, hat die Gemeinde
Hünfelden seit dem Jahre 2000 Standortalternativen geprüft, die im Ergebnis zu einem Antrag
auf Abweichung von den entgegenstehenden Zielen der Raumordnung geführt haben: 2
Die Zielfestlegungen des RPM 2001 sind für die Gemeinde Hünfelden, insbesondere die Ortsteile Kirberg
und Dauborn, nicht zu erreichen, da die ausgewiesenen Siedlungsflächen-Bestand und -Planung weder
geeignet noch ausreichend sind, den Bedarf aus Eigenentwicklung und Ansiedlung von außen zu decken.
Auch ist die vorrangige Mobilisierung und Reaktivierung ungenutzter Gewerbeflächen wegen nicht vorhandener
Flächen und Objekte nicht möglich. Unter diesen Bedingungen ist eine erforderliche Entwicklung
heimischer Unternehmen, eine Ausweichmöglichkeit für vorhandene Handwerksbetriebe und ein gezielter,
maßvoller Zuzug von auswärtigen Unternehmen nicht möglich. Deshalb braucht die Gemeinde Hünfelden
dringend einen Bereich für Industrie- und Gewerbe-Planung. Nachfragen durch heimische Unternehmen
nach Vergabe von Gewerbegrundstücken mussten in den vergangenen Jahren negativ beschieden werden.
Folgende Faktoren sind für die Gemeinde Hünfelden für die getroffene Standortwahl entscheidend:
• Verkehrsanbindung
• Anbindung an Energietrassen
• zumutbare Entfernung zu den Wohnstandorten in Kirberg und Dauborn
• städtebauliche Lage im Hinblick auf Minimierung der Verkehrsbelastung in den Ortslagen
• gesicherte Infrastrukturelle Ver- und Entsorgung
• Beschaffenheit des Geländes
• Optimale Erreichbarkeit des Geländes. (…)
Städtebauliches Ziel der Gemeinde Hünfelden ist es, unter Ausfüllung der Leitvorstellungen der Raumordnung
die Standortvoraussetzungen für wirtschaftliche Entwicklungen zu schaffen, um so u.a. zu einer
räumlich ausgewogenen, langfristig wettbewerbsfähigen Wirtschaftsstruktur sowie zu einem ausreichenden
und vielfältigen Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen beizutragen.
Der Haupt- und Planungsausschuss der Regionalversammlung Mittelhessen hat dem Abweichungsantrag
für eine insgesamt 8 ha große gewerbliche Baufläche mit Pendler-Parkplatz im Norden des
Ortsteils Kirberg am 11.04.2002 mit u.a. der Maßgabe zugestimmt, im Flächennutzungsplan zwar die
gesamte Fläche von 8 ha darstellen zu können, im Bebauungsplan zunächst aber nur eine Fläche von
4 ha auszuweisen. Die Entscheidung über deren Erweiterung auf 8 ha trifft die Obere Landesplanungsbehörde,
sobald der Bedarf nachgewiesen ist.
Der vorliegende Bebauungsplan umfasst den 1. Bauabschnitt, weist neben Gewerbegebiet aber auch
Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO aus. Diese Ausweisung basiert auf der Entscheidung des
Haupt- und Planungsausschusses der Regionalversammlung Mittelhessen zum 22.03.2007 (Auszug):
In dem dargelegten Sondergebiet sind folgende Verkaufsflächen zulässig:
• ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit max. 1.000 qm Verkaufsfläche
• ein Getränkemarkt mit max. 500 qm Verkaufsfläche
• ein Lebensmitteldiscounter mit max. 880 qm Verkaufsfläche
• ein Drogeriemarkt max. 225 qm.
Randsortimente sind auf max. 10% der Verkaufsflächen der vorgenanten Märkte zu beschränken.
2
Aus dem Abweichungsantrag, zitiert aus dem Schreiben des Regierungspräsidiums Gießen vom 08.05.2002,
Az. III 31.1-93 d 02/07
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Mit dem Antrag hat die Gemeinde Hünfelden auf die Dynamik in der Entwicklung gerade des Lebensmitteleinzelhandels
reagiert, um entsprechend den veränderten Standortvoraussetzungen des Lebensmitteleinzelhandels
auch zukünftig eine angemessene Versorgung sicherstellen zu können und
ihrem Versorgungsauftrag den Bürgern gegenüber Rechnung zu tragen.
Die Erschließung des Gewerbe- und Sondergebietes mit Wasser und Kanal ist erfolgt. Mit dem Straßenbau
wurde begonnen, der Lebensmitteldiscounter ist im Rohbau fertig gestellt. 3 Im Bereich des
Gewerbegebietes sind Grundstücke an bauwillige Gewerbebetriebe veräußert.
Blick über den gepl. P&R-Platz
auf die Ortslage Kirberg
Blick auf den Weg zw. B 417
und dem Sondergebiet
Str. Am Grohberg zw. dem Gewerbegebiet
(l) und Sondergebiet (r)
Um Verzögerungen im Vollzug des Bebauungsplanes, die sich aus dem Normenkontrollverfahren
ergeben können, zu vermeiden, bedarf es der vorliegenden Aktualisierung resp. Neubearbeitung.
Planziel ist in Kontinuität zu der bisherigen Bauleitplanung die Ausweisung eines Gewerbegebietes
und eines Sondergebietes entsprechend den Maßgaben der beiden Abweichungsentscheidungen
vom Regionalplan Mittelhessen 2001.
3 Alle Aufnahmen: Frau Karbach, 21.04.2009
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2. Regionalplan Mittelhessen
Der Regionalplan Mittelhessen 2001 gilt fort. Der wirksame Regionalplan stellt einen Bereich für die
Landwirtschaft dar. Der Entwurf des RPM 2008 trägt der Abweichungsentscheidung 2002 durch die
Darstellung von rd. 4 ha Vorranggebiet Industrie- und Gewerbe- Bestand und rd. 4 ha Vorranggebiet
Industrie- und Gewerbe- Planung Rechnung. Die Gemeinde Hünfelden wird im Rahmen der erneuten
Offenlage des Regionalplanentwurfes anregen, das zur Ausweisung gelangende Sondergebiet als
Vorranggebiet Siedlung - Bestand darzustellen und das Vorranggebiet Industrie- und Gewerbe- Bestand
entsprechend zu reduzieren.
Für das vorliegende Bauleitplanverfahren sind aber auch weiterhin die Abweichungsentscheidungen
2002 und 2007 maßgeblich. Hiernach ist der Bebauungsplan mit den aktuell geltenden Zielen und
Grundsätzen der Raumordnung vereinbar.
3. Flächennutzungsplan der Gemeinde Hünfelden
Gemäß der mit Verfügung des Regierungspräsidiums Gießen vom 22.06.2007, Az. 61 d 04/01, genehmigten
21. Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes der Gemeinde Hünfelden beinhaltet
die vorbereitende Bauleitplanung die Darstellung einer gewerblichen Baufläche und einer Sonderbaufläche
großflächiger Einzelhandel.
Die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft, Plankarte 2, ist als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt; die vorgesehenen Maßnahmen
lassen eine extensive landwirtschaftliche Nutzung auch weiterhin zu.
Dem Gebot des § 8 Abs. 2 BauGB, nachdem Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu
entwickeln sind, ist somit Rechnung getragen.
4. Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbe-/Sondergebiet an der B417“ umfasst
ehemals intensiv landwirtschaftlich genutzte Flächen. Aktuell dominiert aus den Baumaßnahmen resultierend
Rohboden. An den räumlichen Geltungsbereich grenzen an:
Norden Intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche
Osten Bundesstraße B417, anschließend intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche
Süden Neubau der Verbindung B417 zur Limburger Straße L3022, zugrunde liegt der Bebauungsplan
„P+R-Anlage Pendlerparkplatz“.
Westen Intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche
Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil von Kirberg folgt in einer Entfernung von rd. 200 m. Im Umgriff
des räumlichen Geltungsbereiches liegt eine Fläche von insgesamt rd. 3,55 ha. Hiervon entfallen
auf das Gewerbegebiet rd. 1,71 ha, auf das Sondergebiet rd. 1,30 ha und auf die Verkehrsflächen rd.
0,54 ha.
Hinzu kommt als 2. Geltungsbereich eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft südlich des Ortsteils Ohren mit insgesamt 2,06 ha zur
Anlage als überwiegend Extensiv-Grünland.
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5. Festsetzungen
Zur Sicherung der angestrebten städtebaulich geordneten Entwicklung sind in Ausführung des § 1
Abs. 3 BauGB die im Folgenden erläuterten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in den Bebauungsplan
aufgenommen worden.
5.1. Art der baulichen Nutzung
Zur Ausweisung gelangen teilräumlich Gewerbegebiet und teilräumlich Sondergebiet für großflächigen
Einzelhandel.
5.1.1. Gewerbegebiet
Entsprechend dem eingangs erläuterten Planziel wird westlich der Straße „Am Grohberg“ Gewerbegebiet
i.S. § 8 Baunutzungsverordnung ausgewiesen. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung
von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Allgemein zulässig sind:
• Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe
• Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude
• Räume und Gebäude für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender,
die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben.
• Tankstellen
• Anlagen für sportliche Zwecke
Ausnahmsweise zugelassen werden können darüber hinaus:
• Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet
sind
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke
• Vergnügungsstätten
Städtebauliche Gründe für den Ausschluss allgemein oder ausnahmsweise zulässiger Nutzung liegen
bis auf zwei Ausnahmen nicht vor:
Von den allgemein zulässigen Nutzungen sind reine Einzelhandelsbetriebe auszuschließen. Die Einrichtung
von Verkaufsflächen ist damit nur für die Selbstvermarktung der in dem Gebiet produzierenden
und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig und auch dies nur, wenn die Verkaufsfläche einen
untergeordneten Teil der durch das Betriebsgebäude überbauten Fläche einnimmt. Es handelt sich
hierbei um eines der Ziele der Raumordnung, niedergelegt unter Ziffer B 5.3-10 (Z) des Regionalplanes
Mittelhessen 2001, an die die gemeindliche Bauleitplanung anzupassen ist. Der RPM begründet
die Einschränkung wie folgt:
Bei abnehmenden Flächenreserven für die gewerblich-industrielle Entwicklung und dem zunehmenden
Flächenanspruch des Groß- und Einzelhandels sind die noch geeigneten Flächen für die Ansiedlung arbeitsplatzintensiver
produzierender und weiterverarbeitender Betriebe zu sichern. In der jüngeren Vergangenheit
hat der Einzelhandel mit der Konzentration und Expansion der Verkaufseinrichtungen die traditionellen
Versorgungsstandorte in bzw. nahe den Wohnbereichen verlassen und mit großen, flächenintensi-
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ven Einrichtungen die peripher gelegenen Industrie- und Gewerbeflächen belegt. Dieser Fehlentwicklung
in Teilbereichen soll entgegengewirkt werden. (...)
Ausgeschlossen werden ferner Vergnügungsstätten, deren häufigste Erscheinungsform Spielhallen
sind, zu denen z.B. aber auch Discotheken zählen. Das Bedürfnis (Groß-)Diskotheken und vergleichbare
Einrichtungen wegen ihres Störgrades in Gewerbegebieten unterzubringen, wird nicht verkannt.
Entgegen steht allerdings das Bestreben, dass der Gemeinde Hünfelden seitens der Raumordnung
zugestandene Flächenpotential vorrangig für die Ansiedlung arbeitsplatzintensiver Betriebe zu sichern,
wodurch der Ausschluss bereits hinreichend begründet ist.
5.1.2. Sondergebiet
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
mehr als nur unwesentlich auswirken können, sind außer in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) nur in für sie
festgesetzten Sondergebieten (§ 11 Abs. 3 BauNVO) zulässig.
Der Schwellenwert, ab dem solche Auswirkungen in der Regel anzunehmen sind, liegt gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO bei 1.200 m² Geschossfläche. Es handelt sich hierbei um das Ergebnis gesetzgeberischer
Maßnahmen, veranlasst durch die Entwicklung großflächiger Handelsbetriebe in den 60er und
frühen 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts. So wurde bereits mit der 2. Änderungsverordnung
zur BauNVO 1977 erstmals eine entsprechende Geschossflächenregelung eingeführt. Zugrunde gelegt
wurde eine Geschossfläche von 1.500 m². Mit der 3. Änderungsverordnung wurde 1986 eine Reduzierung
auf 1.200 m² vorgenommen, die auch in der derzeit gültigen Fassung der Baunutzungsverordnung
aus dem Jahre 1990 noch Bestand hat.
Das Bundesverwaltungsgericht konkretisiert in 2 Grundsatzentscheidungen 1987 dahingehend, dass
das Merkmal der Großflächigkeit im Wesentlichen von der Verkaufsfläche abhängt. Ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb liegt danach vor, wenn eine Verkaufsfläche von nicht wesentlich unter und nicht
wesentlich über 700 m² erreicht wird. In seiner Entscheidung vom 24.11.2005 gelangt das Bundesverwaltungsgericht
in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass ein Einzelhandelsbetrieb
als großflächig einzuordnen ist, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m 2 überschreitet
und trägt damit der Entwicklung insbesondere in der Warenpräsentation aktuellen Standards Rechnung.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind nach den Zielen der Raumordnung gem. B 5.3-4 (Z) RPM2001
nur in Mittel- und Oberzentren zulässig. Insofern bedurfte es des bereits angesprochenen zweiten
Abweichungsantrages, dessen Zulassung die Gemeinde Hünfelden ermächtigt, das Sondergebiet
auszuweisen.
In einem Sondergebiet sind abweichend zu den sonstigen Gebietstypen der §§ 2 bis 10 BauNVO nur
die ausdrücklich zugelassenen Nutzungen genehmigungsfähig. Wesentliches Kriterium bei einem
Sondergebiet im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO sind die Sortimente und die zugehörigen Verkaufsflächen.
In Ausführung der Abweichungsentscheidung vom 22.03.2007 werden folgende Einzelhandelsverkaufsflächen
zugelassen:
(Teil-)Sondergebiet 1: Nahrungs- und Genussmittel max. 1000 qm
Getränke max. 550 qm
Drogerieartikel max. 225 qm
(Teil-)Sondergebiet 2: Nahrungs- und Genussmittel max. 880 qm
Randsortimente dürfen auf max. 10 % der jeweils zulässigen Verkaufsfläche angeboten werden.
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Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht in seinen Urteilen vom 03.04.2008 -4 CN 3.07- u. -4 CN
4.07- gegen die Festsetzung baugebietsbezogener vorhabenunabhängiger Verkaufsflächenobergrenzen
in Sondergebieten ausgesprochen hat, empfiehlt sich auch vorliegend eine Differenzierung der
bisherigen Festsetzungen. Hiernach wird das Sondergebiet in 2 Teile untergliedert. Das Teilsondergebiet
1 umfasst den nördlich geplanten Lebensmittelvollsortimenter, das Teilsondergebiet 2 den im
Süden geplanten und im Rohbau bereits fertig gestellten Lebensmitteldiscounter. Die Festsetzungen
zur Art der baulichen Nutzung sind damit vorhabenbezogen konkretisiert und stehen nach diesseitiger
Auffassung im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung.
5.2. Maß der baulichen Nutzung
Bei Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist nach § 16 Abs. 3 BauN-
VO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen und die Zahl
der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen festzusetzen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche
Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt werden können. Der vorliegende
Bebauungsplan setzt entsprechend eine Grundflächenzahl fest, die angibt, wie viel Quadratmeter
Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind, und
begrenzt die Höhe baulicher Anlagen durch eine max. zulässige Firsthöhe in m über NN.
Grundflächenzahlen
Die Grundflächenzahl des Gewerbegebietes orientiert sich mit GRZ = 0,8 an der zulässigen Obergrenze
des § 17 BauNVO für Gewerbegebiete.
Nach § 19 Abs. 4 BauNVO sind bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächen auch die Grundflächen
von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, untergeordneten Nebenanlagen im Sinne §
14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberkante, durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die gem. GRZ zulässige Grundfläche darf durch die genannten
Anlagen vorliegend bis zu einer Grundflächenzahl von GRZ = 0,8 überschritten werden.
Aufgrund der umfangreichen Stellplatzflächen und der vorstehend wiedergegebenen Anrechenregel,
kann die GRZ innerhalb des Sondergebietes auf GRZ = 0,6 begrenzt werden.
Firsthöhen
Da im Gewerbebau insbesondere bei Hallen die Zahl der zulässigen Vollgeschosse vielfach kein geeignetes
Instrument zur Bestimmung der zulässigen Höhenentwicklung darstellt, wird alternativ die
Firsthöhe begrenzt 4 .
Innerhalb des Sondergebietes entspricht die Festsetzung einer Höhe von 9,5 m über der max. zulässigen
Höhe der Stellplätze; durch ein Absenken der Stellplätze kann die Gebäudehöhe vergrößert
werden, ohne dass sich dies auf das Bild der umgebenden Kulturlandschaft auswirkt. Innerhalb des
Gewerbegebietes wird eine befahrbare Werkhalle mit Kranbahn und leichter Dachkonstruktion
zugrunde gelegt, für die eine Firsthöhe von rd. 12,5 m über Gelände als angemessen erachtet wird.
5.3. Bauweise und Baugrenzen
Eine Bauweise wird nicht festgesetzt. Diese ergibt sich abschließend aus der ausgewiesenen überbaubaren
Grundstücksfläche in Verbindung mit den Abstandsbestimmungen der Hessischen Bauordnung.
4 Die Zulässigkeit über den First hinausgehender technischer Anlagen bleibt von der Festsetzung unberührt.
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Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt ausschließlich mittels Baugrenzen, bis
an die gebaut werden kann. Der Verlauf der Baugrenzen innerhalb des Gewerbegebietes orientiert
sich an dem Erschließungskonzept und berücksichtigt in seiner Großzügigkeit die sich vielfach aus
dem Unternehmensgegenstand und dem Betriebsablauf ergebende Notwendigkeiten für die Anordnung
der baulichen Anlagen, welche bei einer Angebotsplanung wie der vorliegenden noch nicht bekannt
sind. Bekannt ist hingegen die Anordnung der Gebäude innerhalb des Sondergebietes, so dass
hier eine weitergehende Differenzierung vorgenommen werden kann, auch um den bereits oben angesprochenen
Vorhabenbezug zu verdeutlichen.
6. Gestaltungssatzung
Auf der Grundlage der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO können örtliche Bauvorschriften,
z.B. zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen, zu Werbeanlagen, zur Gestaltung und Höhe
von Einfriedungen, zur Ausstattung, Gestalt und Größe und Zahl von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge
oder auch zur Begrünung von baulichen Anlagen sowie über die Nutzung, Gestaltung und Bepflanzung
der Grundstücksfreiflächen getroffen werden.
Da in Gewerbegebieten aufgrund der Vorgaben durch den Unternehmensgegenstand und den Betriebsablauf
die Architekturen genauso vielfältig sind wie die in diesen Gebieten zulässigen Nutzungen
und die Notwendigkeit der Repräsentation auch bei den Marktgebäuden innerhalb des Sondergebietes
keine das Bild der umgebenden Kulturlandschaft objektiv abwägungsbeachtlich beeinträchtigenden
Gebäude erwarten lässt, verzichtet der Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B417“ auf
Vorgaben zur Gestaltung von Gebäuden.
Eine abweichende Beurteilung erfahren Werbeanlagen, die je nach Ausführung, Umfang und Beleuchtung
eine deutliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes begründen können. Eine besondere Sensibilität
ist dem Themenbereich zudem aufgrund der nahegelegenen Bundesstraße zuzuweisen. Daher
wird bestimmt, dass Fremdwerbung grundsätzlich ausscheidet. Anlagen der Außenwerbung an
oder auf Gebäuden dürfen die Firsthöhe des jeweiligen Gebäudes nur begrenzt überschreiten.
Frei stehende Anlagen zur Außenwerbung sind nur außerhalb der Baufreihaltezone und der hieran
anschließenden Baubeschränkungszone zulässig. In Anerkennung des Selbstdarstellungserfordernisses
der verschiedenen Anbieter innerhalb des Nahversorgungszentrums wird auch nur eine (gemeinsame)
Werbemastanlage zugelassen. Diese wird höhenmäßig aber die vorhandenen Gebäude nur
unwesentlich überschreiten, wodurch eine großräumige Beeinflussung des Landschaftsbildes gerade
während der dunklen Tages- und Jahreszeiten weitgehend vermieden wird.
Der besonderen Berücksichtigung bedürfen ferner Einfriedigungen. Dem Schutzbedürfnis Rechnung
tragend werden Einfriedigungen - allerdings nur in offener Form, d.h. als Drahtgeflecht, Stabgitter oder
Streckmetall – zugelassen, wobei im Gewerbegebiet eine max. Höhe von 3 m und im Sondergebiet
eine max. Höhe von 2 m über GOK als angemessen beurteilt wird. Innerhalb des Gewerbegebietes
sind die Einfriedigungen zudem mit einheimischen, standortgerechten Laubsträuchern anzupflanzen
oder dauerhaft zu beranken.
Ergänzende Gestaltungsvorschriften betreffen die Stellplätze und die Grundstücksfreiflächen. Während
bei den Stellplätzen gestalterische Aspekte im Vordergrund stehen, sind es bei der Mindestüberstellung
der Grundstücksfreiflächen, d.h. der baulich nicht genutzten Flächen stadtökologische Aspekte,
auf die begründend zu verweisen ist.
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7. Verkehrserschließung
Die äußere Erschließung des Gewerbe- und Sondergebietes erfolgt über einen Kreisverkehrsplatz mit
Anschluss an die B417 bzw. die L3022. Das Baurecht hierfür wurde über den Bebauungsplan „P+R-
Anlage, Pendlerparkplatz“ geschaffen. Über den
Neubau des Kreisverkehrsplatzes, der P+R-Anlage, des Pendlerparkplatzes, der Anbindung des Gewerbe-/Sondergebietes,
des Fuß- und Radweges, des Rückhaltebeckens und der Anschlussrampe B417/
L3022 nördlich Hünfelden-Kirberg
wurde zwischen der Gemeinde Hünfelden und dem Straßenbaulastträger, vertreten durch das Amt für
Straßen- und Verkehrswesen Dillenburg im November 2008 eine Verwaltungsvereinbarung abgeschlossen.
Mit den Baumaßnahmen wurde begonnen.
Dass eine direkte Grundstückserschließung von der Bundesstraße aus nicht vorgesehen ist, dokumentiert
der entlang der Baugebietsgrenze ausgewiesene Bereich ohne Ein- und Ausfahrt.
Die innere Erschließung erfolgt über eine Planstraße, die zwischenzeitlich die Bezeichnung „Am
Grohberg“ erhalten hat. Die Straße „Am Grohberg“ endet unmittelbar an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze
und schließt hier an den der Geltungsbereichsgrenze folgenden Wirtschaftsweg an.
Über diese Verbindung wird zukünftig auch der landwirtschaftliche Verkehr geführt werden. Der vormalige
Wirtschaftsweg entlang der Bundesstraße ist damit in seiner bisherigen Funktion nicht mehr
erforderlich und kann als Rad-/Gehweg ausgewiesen werden.
Abweichend von der bisherigen Planung wird auf den Ringschluss entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze
verzichtet. Dieser wäre unwirtschaftlich. Die Option auf Erweiterung des Baugebietes
bleibt hiervon unberührt. Die Wendemöglichkeit für den Zielverkehr besteht auf den jeweiligen Baugrundstücken
bzw. den Straßenverkehrsflächen, da diese ausreichend breit bemessen sind um auch
ein Wenden durch Zurückstoßen zu ermöglichen.
8. Belange des Immissionsschutzes
Mit der Wahl eines der Baugebiete nach BauNVO erfolgt zugleich eine räumliche Zuordnung schutzbedürftiger
und störender Nutzungen. Nach § 50 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sind bei
raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für bestimmte Nutzungen vorgesehenen Flächen
einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend
dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich
vermieden werden.
Um auch bezogen auf die Belange des Immissionsschutzes eine sachgerechte Abwägung zu ermöglichen,
wurde eine Immissionsprognose erstellt. 5 Diese empfiehlt im Ergebnis eine Immissionskontingentierung
mit einheitlich 70 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts für das Gewerbe- und das Sondergebiet.
Eine entsprechende Festsetzung ist Bestandteil des Bebauungsplanes, der Nachweis der Einhaltung
obliegt dem Bauantragsteller im Baugenehmigungsverfahren.
Das Prüfverfahren der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Beiblatt 1, sieht vor, dass die erforderlichen
Abstände zur Ermittlung, inwieweit im Rahmen des Bauleitplanverfahrens schalltechnische
5 Schalltechnisches Büro A. Pfeifer: Immissionsprognose Nr. 1513/III: Bauleitplanung „Gewerbe-/Sondergebiet
an der B417“ und „P+R-Anlage mit Pendlerparkplatz“ in der Gemeinde Hünfelden/Gemarkung Kirberg. Ehringshausen,
den 17.07.2007.
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Regelungen vorgesehen werden sollten, anhand eines Emissionswertes von LEK = 60 dB(A)/m² in
Gewerbegebietsflächen zur Tages- und Nachtzeit vorzunehmen ist. Die auf dieser Basis vorgenommene
Überprüfung 6 hat gezeigt, dass die Zuordnung dieses Immissionskontingentes für die Gewerbe-
und Sondergebietsflächen und zusätzlich für eine Weiterentwicklung der Gewerbegebietsflächen in
nördlicher Richtung kein Erfordernis für die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen (Immissionskontingente/flächenbezogener
Schallleistungspegel) für den Tageszeitraum erkennen lässt. Insofern
könnte für die Tageszeit auf eine bauleitplanerische Behandlung des Schallimmissionsschutzes verzichtet
werden. In der Nachtzeit stellt sich die Situation wie folgt dar:
Das Berechnungsergebnis zur Nachtzeit führt bei Zuweisung eines tag- und nachtgleichen Immissionskontingents
(wie im ersten Prüfansatz der DIN vorgesehen) an der randlagigen Bebauung zu einem grenzwertigen
Ergebnis von 45 dB(A) (Mischgebietsbewertung) - für den Fall, dass eine nördliche Erweiterungsfläche
Gewerbegebiet in die Berechnung eingestellt wird. Verzichtet man auf die Berücksichtigung einer solchen
Fläche in der Berechnung, ist mit Ausnahme eines einzelnen Gebäudes an der Ortsrandlage auch
für die Nachtzeit unter diesen Voraussetzungen kein Handlungsbedarf im Rahmen des Bauleitplanverfahrens
notwendig.
Eine tag- und nachtgleiche Emissionsleistung in Gewerbegebieten im „dörflichen“ Umfeld ist in der Regel
nicht anzunehmen. Vielmehr findet in der Nachtzeit häufig kein Betrieb in Gewerbeflächen statt.
Die VBOI (vorläufige Berechnungsmethode für den Umgebungslärm durch Industrie und Gewerbe) im
Rahmen der Lärmminderungsplanung konkretisiert daher die Standartwerte für flächenbezogene Schallleistungspegel
wie folgt:
Gebiete mit gewerblicher Nutzung tags 50 dB(A)/m²
nachts 45 dB(A)/m²
Gebiete mit Leichtindustrie tags 60 dB(A)/m²
nachts 60 dB(A)/m²
Legt man den schalltechnischen Berechnungen diese „Standardwerte“ in der Weise zugrunde, dass für die
Gewerbegebietsfläche ein Nachtwert von 45 dB(A) und - vorsorglich für die Sondergebietsfläche ein Wert
von 60 dB(A) zugeordnet wird, zeigt sich, dass für diese Plansituation ebenfalls kein Regelungsbedarf im
Rahmen der Bauleitplanung notwendig ist.
Bei einem Verzicht auf eine Immissionskontingentierung im Bebauungsplan kann aber eine Einzelprüfung
auf Ebene des Baugenehmigungsverfahrens gefordert werden.
In diesem Fall ist für jedes Einzelvorhaben durch die Bauaufsichtsbehörde der zu berücksichtigende Immissionsrichtwertanteil
für die Planung zur Verfügung zu stellen. Dies kann dazu führen, dass jede Einzelplanungsmaßnahme
den Immissionsrichtwert in Höhe der randlagigen Bebauung um 6 dB(A) zu unterschreiten
hat, damit in der Summenwirkung die Einhaltung des Immissionsrichtwertes zur Tages- und
Nachtzeit ermöglicht wird.
Für die Planungen der Einkaufsmärkte in der Sondergebietsfläche stünden nach dieser Vorgehensweise
für die Nachtzeit in Höhe der Ortsrandlage ein Immissionsrichtwertanteil = 39 dB(A) [45 dB(A) - 6 dB(A)]
und zur Tageszeit 54 dB(A) [60 dB(A) - 6 dB(A)] zur Verfügung. Die Anwendung der bisherigen Regelung
zur Immissionskontingentierung (LEK = tags 70 dB(A)/m² - nachts 55 dB(A)/m²) sieht für die gesamte Sondergebietsfläche
einen Immissionsrichtwertanteil von
nachts 33 - 36 dB(A)
tags 48 - 51 dB(A)
6 GSA Limburg, Gutachtliche Stellungnahme P09013, Limburg, den 18.05.2009.
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vor. Die Regelungen nach der Einzelfestlegung nach TA Lärm - wenn man dieser Empfehlung im be-
schriebenen Umfang folgt - führt somit zu größeren Spielräumen hinsichtlich der Ausnutzung der Sonder-
gebietsfläche.
Da die von der Immissionsprognose Nr. 1513/III empfohlene Emissionskontingentierung von der Gemeindevertretung
der Gemeinde Hünfelden bereits zur Aufnahme in den normativen Teil des Bebauungsplanes
beschlossen worden ist und die hiernach für die einzelnen Nutzungen zur Verfügung stehenden
Kontingente grundsätzlich zur Realisierung des Nahversorgungszentrums und des Gewerbegebietes
ausreichen, soll die Festsetzung beibehalten werden.
9. Wasserwirtschaftliche Belange
Die folgenden Ausführungen geben Aufschluss über die Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen
Belange im Rahmen des Bauleitplanverfahrens.
Wasserversorgung
Die zur Wasserversorgung erforderliche Infrastruktur wurde zwischenzeitlich bereit gestellt. Insofern
kann an dieser Stelle auf weiterführende Ausführungen verzichtet werden.
Im Zusammenhang mit der Wasserversorgung ist die Möglichkeit der Substitution von Trink- durch
Brauchwasser anzusprechen, für die unter Hinweis auf die folgende Fundstelle aber keine besondere
Festsetzung notwendig ist:
§ 42(3) HWG: Abwasser
Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden,
wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Niederschlagswasser soll
darüber hinaus in geeigneten Fällen versickert werden.
Da § 42 HWG unmittelbar geltendes Recht darstellt und im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren
zu beachten ist, wobei der Begriff „soll“ dahingehend verstanden wird, dass nur bei nachweislich zu
erwartenden Schwierigkeiten, d.h. bei atypischen Sonderfällen, von dem Vollzug Abstand genommen
werden darf, wird es für zulässig angesehen, hier auf die Ebene der Baugenehmigungsverfahren verweisen
zu dürfen.
Trinkwasserschutzgebiet
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes - Plankarte 1 - berührt kein Trinkwassergebiet.
Überschwemmungsgebiet und Oberirdische Gewässer
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes berührt kein Überschwemmungsgebiet und
keine oberirdischen Gewässer.
Abwasser
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Auch hier erübrigen sich unter Hinweis auf die im Wesentlichen
bereits fertig gestellten Infrastruktureinrichtungen weitergehende Ausführungen.
Altlastenverdächtige Flächen/Altlasten
Altlastenverdächtige Flächen, Altlasten oder Verdachtsflächen, die besondere Untersuchungen begründen
könnten, liegen der Gemeinde Hünfelden aus dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes
nicht vor.
Planungsbüro Holger Fischer 05/09

Gemeinde Hünfelden, Ortsteil Kirberg: Bebauungsplan „Gewerbe-/Sondergebiet an der B 417“ 13
10. Bodenordnung
Eine Baulandumlegung i.S. § 45 ff. BauGB ist nicht erforderlich:
Für das Baugebiet liegt ein Veränderungsnachweise des Amtes für Bodenmanagement Limburg a.d.
Lahn vom 19.11.2008 vor.
Die externen Flächen für die Kompensationsmaßnahmen sind im Besitz der Gemeinde Hünfelden und
werden von dieser zur Verfügung gestellt.
11. Städtebauliche Vorkalkulation
Der Gemeinde Hünfelden entstehen aus dem Vollzug des Bebauungsplanes voraussichtlich keine
Kosten.
aufgestellt: aufgestellt:
Planungsbüro Holger Fischer 05/09