Focus Money Spezial (PDF-Datei 1,2 MB) - LBS

Das ideale
Investment
Solche Mehrheiten gibt es in der
Politik allenfalls, wenn nur eine
Partei zur Wahl steht: 94 Prozent der
deutschen Mieter wollen nach einer
Umfrage des Meinungsforschungsinstituts
Emnid nicht länger Monat für
Monat hohe Beträge an ihren Vermieter
überweisen, sondern das Geld lieber
für den Aufbau des eigenen (Immobilien-)Vermögens
verwenden. Gut
vier von zehn Mietern äußern den festen
Vorsatz, in den kommenden zehn
Jahren Wohneigentum zu erwerben.
Sicherheit plus hoher Profi t. Verwunderlich
sind diese Quoten kaum:
Wohl keine andere Anlage kommt
den Vorstellungen der Deutschen
vom idealen Investment so nahe wie
die eigene Immobilie. Zum Beispiel
beim Aspekt Sicherheit. Obwohl
sich die Aktienkurse in Deutschland
in den vergangenen drei Jahren im
Durchschnitt weit mehr als verdoppelt
haben, kehren Anleger nur sehr
zögerlich an den Aktienmarkt zurück.
Kursschwankungen als Preis
hoher Renditechancen will die Mehrheit
der Bundesbürger lieber nicht er-
Ausgewogener Mix
Die Bundesbürger haben ihr Privatvermögen
ausgewogen gestreut:
Wohnimmobilien sind ihnen ebenso
wichtig wie Geldanlagen.
Vermögen priv. Anteil
Haushalte
in Mrd. Euro
in %
Sachvermögen 4783 48,6
ä Wohnimmobilien 4033 41,0
ä sonstige Anlagen 750 7,6
Geldvermögen 4064 41,3
Gebrauchsvermögen 1001 10,1
Vermögen insgesamt 9848 100,0
Verbindlichkeiten 1566
ä Wohnungsbaukredite 1029
ä sonst. Verbindlichkeiten 537
Reinvermögen 8282
Stand: 2004
2
Titel: Foto: creativ collection
Composing: FOCUS-MONEY
Quelle: Deutsche Bundesbank
EDITORIAL INHALT
Frank Pöpsel,
Chefredakteur
tragen. Solchen Stress kennen Besitzer
der eigenen vier Wände nicht, die
höchstens in Ausnahmefällen einmal
negative Renditen hinnehmen mussten.
Das Eigenheim ist also auf Dauer
so sicher wie das Sparbuch, das
die sicherheitsbewussten Deutschen
so schätzen, erwirtschaftet auf mittlere
und lange Frist aber weitaus höhere
Wertsteigerungen, wie Studien
zeigen. Dass das Eigenheim zudem
als Altersvorsorge zum Anfassen konkurrenzlos
ist, haben die Deutschen
längst erkannt – schließlich bringt es
ab dem ersten Tag nicht nur spür-,
sondern sogar lebbare Vorteile.
Steuerfreie Erträge. Schließlich:
In Zeiten, in denen höhere Mehrwertsteuern,
Steuerzuschlag für die
Gesundheit, Neidsteuer („Reichensteuer“)
sowie Wertzuwachssteuer
vorbereitet werden, ist die Bedeutung
steuerfreier Erträge kaum hoch
genug zu veranschlagen. Ersparte
Mieten sind aber nichts anderes
als Gewinne nach Steuern. Das Eigenheim
bietet jedoch noch mehr
Vorteile – Anlass genug für FOCUS-
MONEY, sie in diesem Gemeinschaftsjournal
mit der LBS-Gruppe hier
vorzustellen.
Fotos: RS-Wohnbau (2) , Verband der privaten Bausparkassen,
Andreas Pohlmann/FOCUS-MONEY
WAHRER GELDREGEN 03
Wer statt an den Vermieter in seine
eigene Tasche zahlt, spart auf lange
Sicht ein beträchtliches Vermögen an
GENIALE ALTERSVORSORGE 06
Die staatliche Rente reicht nicht, um
den Lebensstandard zu halten. Wohneigentümer
haben bessere Aussichten
PERFEKTE UNABHÄNGIGKEIT 09
Mieter haben wenig Spielraum, um ihr
Domizil nach eigenem Gusto zu nutzen.
Eigentümer genießen mehr Freiheiten
GOLDENE FINANZIERUNGSREGELN 10
Wer das Einmaleins der Baufi nanzierung
beherrscht, zahlt weniger Zinsen
und ist schneller schuldenfrei
GARANTIERTER ZINS 12
Die Konditionen für Hypotheken dümpeln
im Keller. Doch die bereits eingeleitete
Zinswende sorgt für Risiken
SCHULDENFREI IN RENTE 14
Soll das Eigenheim im Alter die Rentenlücke
schließen, müssen bis dahin alle
Schulden abbezahlt sein
STARTHILFE VOM STAAT 16
Jährliche Prämien vom Finanzamt
helfen, Eigenkapital für den späteren
Immobilienkauf anzusammeln
DIE WAHREN MODERNEN 18
Nur Immobilienbesitzer können ihr
Domizil seniorengerecht umbauen oder
durch Teilvermietung Geld verdienen
Impressum
Redaktion: Michael Groos
Verlag: Die Verlagsbeilage erscheint in
der FOCUS Magazin Verlag GmbH.
Verantwortlich für den redaktionellen
Inhalt: Frank Pöpsel
Nachdruck ist nur mit schriftlicher
Genehmigung des Verlags gestattet.
Druck: Vogel Druck und Medienservice
GmbH & Co. KG, Leibnizstraße 5,
97204 Höchberg

WAHRER GELDREGEN
Raum mit Rendite
Das eigene Dach
über dem Kopf erspart
Mietzahlungen
an fremde Dritte.
Und hilft beim
Vermögensaufbau
Nie wieder Mieter
Viele Noch-Mieter träumen
vom Wohnungseigentum.
Sie wollen freier ohne Vermieter
leben. Und die Miete
in die eigene Tasche zahlen
Argumente für die eigenen vier Wände
in Prozent der Nennungen
Unabhängigkeit
vom Vermieter
in die eigene
Tasche zahlen
bleibender,
vererbbarer Wert
gute Altersvorsorge
langfristig
günstiger als Miete
höhere
Lebensqualität
Quelle: TNS Emnid
Insel als Vorbild
Deutsche werden erst spät
Wohnungseigentümer. In
Großbritannien ist es schon die
Hälfte der 24-Jährigen.
in Prozent
Mieter Eigentümer
bis 29
30 bis
39
Quelle: Icon Added Value
SPIELENDES
KIND:
Wer frühzeitig mit
der Planung
beginnt, kann bald
einziehen
40 bis
49
50 bis
59
60 u.
älter
Zwei Fragen sollten sich Mieter in
regelmäßigen Abständen stellen:
Wie viel Miete haben sie bisher an
fremde Dritte bezahlt? Und wie viel
werden sie bis ans Ende ihres Lebens
noch zahlen?
Die Antworten könnten schmerzen.
Wer beispielsweise seit 20 Jahren
zur Miete wohnt und im Schnitt
pro Monat 600 Euro überweisen
musste, bereicherte seine Vermieter
um 174 938 Euro (s. Tabelle S. 4).
Familien mit Kindern, die im Schnitt
monatlich 1400 Euro für das Dach
über dem Kopf ausgeben, haben
innerhalb von 40 Jahren mehr als
eine Million Euro auf fremde Konten
überwiesen. „Jeder bezahlt im
Leben ein Haus – das eigene oder
das des Vermieters“, sagt Cristian
Badde, Vorstandsvorsitzender der
LBS Westdeutsche Landesbausparkasse.
Macht 1 : 0 für Eigentümer.
1 : 0
durch
ersparte
Miete
Miete mit Malus. Typisch für Mieter:
Sie sind an vielen Fronten im
Nachteil. Beispiel Fiskus. Mieten
sind aus dem Nettogehalt zu zahlen.
Mithin müssen Mieter je nach
persönlicher Steuerbelastung in der
Spitze das Doppelte verdienen, um
sich netto 600 oder 1400 Euro für ein
Heim leisten zu können.
Zweites Handicap: Da das verfügbare
Einkommen im Alter deutlich
absinkt, erhöht sich die relative Belastung
aus der monatlichen Mietverpfl
ichtung (s. Grafi k S. 5).
Wer dem Damoklesschwert nicht
durch rechtzeitigen Umzug in eine
kleinere Behausung entkommen
will, geht ein weiteres Risiko ein: In
Zukunft werden die Renten langsamer
ansteigen als die Mieten. „Ich
erwarte in Ballungszentren überproportional
hohe Mietsteigerungen“,
sagt Volker Riebel, Chef
3

Sonne fördert Eigentum
Im sonnenreichen Spanien
werden fast 90 Prozent der
Wohnungen bereits von
Eigentümern selbst genutzt.
In den reicheren Ländern
wie der Schweiz und Deutschland
wohnt die Mehrheit
der Bürger bisher zur Miete.
Selbst genutztes Wohneigentum in Europa
in Prozent
Spanien
Norwegen
Irland
Portugal
4
Polen
Italien
Großbritannien
Belgien
Schweden
Finnland
Österreich
Frankreich
Niederlande
Dänemark
Tschechien
Deutschland
Schweiz
Haus oder Miete
Angaben in Euro
Quelle: Euroconstruct/Ifo
Im Laufe des Lebens entscheidet sich,
ob der Vermieter reich wird oder
der Mieter. Wer statt an fremde Dritte
in die eigene Tasche zahlt, hat
schon nach zehn Jahren den Gegenwert
einer Eigentumswohnung
auf der hohen Kante. Nach 20 Jahren
reicht die Ersparnis sogar in
vielen Fällen für ein eigenes Haus.
bei einer . . . und zwei Prozent Mieterhöhung jährlich
Monats- zahlen Sie innerhalb von
miete von . . . 10 Jahren 20 Jahren 30 Jahren 40 Jahren
600 78 837 174 938 292 083 434 883
800 105 118 233 256 389 455 579 860
1000 131 396 291 566 486 813 724 818
1200 157 676 249 884 584 186 869 798
1400 183 955 408 193 681 540 1 014 749
1600 210 235 466 510 778 908 1 159 710
Quelle: Haufe Verlag
von Deutschlands größter Immobiliengesellschaft,
Deutsche Annington.
Auf regionale Ausnahmen sollte
niemand hoffen: Immobilienexperte
Hartmut Bulwien, Chef der Bulwien
Cesa AG, prognostiziert, dass „selbst
in schwachen Lagen die Abwärtsbewegung
bei den Mieten bald enden
dürfte“.
Beton mit Rendite. Dagegen geht
es dem Eigentümer im Laufe des Lebens
immer besser. Anfangs bleibt
zwar wegen hoher Zins- und TilgungslastenmancherKonsumwunsch
unerfüllt,
doch mit dem
Ende der Finanzierung
startet er von
der Pole-Position.
Seine monatliche
Belastung sinkt
sowohl absolut als
auch in Relation
zu den niedrigeren
Renteneinkünften.
„Wer sich Wohneigentum
leistet,
spart sich reich“,
sagt LBS-Experte Christian Badde.
Bei gleicher Einkommenssituation
verfügen nach einer Studie des Forschungsinstituts
Empirica Wohneigentümer
über ein etwa zehnmal so hohes
privates Vermögen wie Mieter.
Der Grund: Immobilienerwerb
„zwingt zum Sparen, um die Raten
für das Haus zahlen zu können“,
sagt Harald Simons, Vorstand der
Empirica AG. Eigentümer zeichnen
sich durch besonders konsequentes
Sparen aus. „Wer Wohneigentum er-
„Jeder bezahlt im
Leben ein Haus – das eigene
oder das des Vermieters“
Christian Badde, Vorstandsvorsitzender
der LBS Westdeutsche
Landesbausparkasse
2 : 0
durch
stabilen
Wert
wirbt, legt sich gleichzeitig ein Sparschwein
zu“, sagt Badde.
Weiterer Malus für Mieter mithin:
Sie verzichten auf eine attraktive
Investmentchance, die zudem noch
relativ risikoarm ist. Zwar werfen
Aktien auf lange Sicht höhere Renditen
ab als die eigenen vier Wände.
Doch ihr Nachteil, die für Dividendenwerte
typischen heftigen Kursausschläge
nach oben und unten,
dürfte bereits vielen Aktienbesitzern
schlafl ose Nächte bereitet haben.
Solche Hektik
kennen Immobilienbesitzer
nicht.
Die Wertentwicklung
spielt für die
Zeit der Eigennut-
zung keine Rolle.
Die eingesparte
Miete bleibt.
Ist das Haus abbezahlt
und will
der Eigentümer
bis zum Lebensende
darin wohnen,
braucht er
sich keine Sorgen
da rüber zu machen, wie viel das
Objekt heute oder morgen wert sein
könnte. Macht 2 : 0 für ihn.
Eigenheime weisen nicht nur geringere
Wertschwankungen auf als
klassische Wertpapiere. Sie haben
den meisten Eigentümern bisher
obendrein keine negativen Renditen
eingebrockt. Diese beruhigenden
Eigenschaften bieten ansonsten
nur Sparbücher. Deren Renditen
liegen aber weit abgeschlagen hinter
den Wertsteigerungen von Immo-

ilien. Und auch gegenüber den aktuellen
Minirenditen langlaufender
Bundesanleihen bietet das selbst genutzte
Eigenheim Vorteile: „Ersparte
Mieten sind Erträge nach Steuern“,
sagt Finanzanalytiker Volker
Looman, „und diese ‚Zinsen‘ sind
in vielen Fällen höher als Anleihenkupons.“
Viele Noch-Mieter haben die zahlreichen
Pluspunkte erkannt (s. Grafi
k S. 3): 94 Prozent wollen nach einer
Emnid-Umfrage nicht länger in
die Tasche des Vermieters, sondern
in die eigene zahlen. Immerhin 41
Prozent wollen auch die Konsequenzen
ziehen: Sie planen, in den nächsten
zehn Jahren Wohneigentum zu
erwerben.
Antizyklisch kaufen. Das Timing
ist ideal. In den vergangenen Jahren
entwickelten sich die Preise für
Wohnimmobilien sehr moderat. Das
lag vor allem an der schwachen
Konjunktur, die sich dämpfend auf
die Nachfrage auswirkte. Doch der
Trend scheint zu drehen: Eine Studie
des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts
prophezeit bis 2020 Preissteigerungen
von bis zu 48 Prozent.
Die gegenwärtige Situation auf
dem Immobilienmarkt bietet also
die einmalige Gelegenheit, viel Immobilie
für relativ wenig Geld zu er-
werben. Der Nachholbedarf bei den
Preisen gegenüber anderen westlichen
Wirtschaftsnationen ist immens.
Dort boomen die Immobilienmärkte
seit Jahren. So stieg in
Frankreich laut Hauspreis-Index
des Wirtschaftsmagazins „The Economist“
das Preisniveau von 1997
bis 2004 um 59 Prozent. Der Vergleichswert
für Großbritannien liegt
bei 116, der für die USA bei 53 Prozent.
Nur in zwei Staaten waren die
vergangenen sieben Jahre mager: in
Deutschland und in Japan.
Folge der differenzierten Wertentwicklung:
In den Niederlanden
beispielsweise sind „die Preise für
neue Einfamilienhäuser mit 260 000
bis 275 000 Euro rund 20 Prozent höher
als in Westdeutschland und fast
Im Ruhestand droht Ungemach
In jungen Jahren
haben Mieter viel
fi nanziellen Spielraum.
Eigentümer
müssen dagegen
wegen hoher Zinslasten
auf Konsum
verzichten. Im Ruhestand
ändert sich
die Situation.
Mieter
anderthalbmal so hoch wie in den
neuen Bundesländern“, stellte die
LBS fest.
Angesichts der überragenden Bedeutung,
die das mietfreie Wohnen
für die Altersvorsorge hat, ist die Eigentumsquote
in Deutschland mit
43 Prozent viel zu niedrig (s. Grafi
k S. 4). Schlechter schneidet nur
die Schweiz ab. Andere Länder erscheinen
mit Quoten von 53 bis 87
Prozent besser für die bevorstehende
Änderung der Altersstruktur ihrer
Bevölkerung gerüstet.
„Nachdem die Preisunterschiede
geringer geworden sind, entfällt
auch die letzte Begründung dafür,
dass es in Deutschland weniger
Wohneigentum als anderswo geben
sollte“, konstatiert die LBS.
Wohnkosten als Anteil am Haushaltsnettoeinkommen nach Altersklassen
Eigentümer Pensionierung
(Selbstnutzer)
79
Quelle: Empirica
Willkommen im
Fanclub Eigenheim.
Als LBS-Bausparer haben auch Sie bald allen Grund zum
Jubeln: Sie zahlen keine Miete mehr und genießen ein Leben
lang die Freiheit und Sicherheit der eigenen vier Wände.
Lassen Sie sich gut beraten: in einer der 900 LBS- oder
über 17.000 Sparkassen-Geschäftsstellen. www.lbs.de 5
Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.
%
30
20
10
0

PERFEKTE ALTERSVORSORGE
Nettoeinkommen in Euro
1500 2000 2500 3000 3500
6
3 : 0
durch
fi nanziellen
Spielraum
Die Rechnung verbreitet Angst
und Schrecken: Der künftige
Durchschnittsrentner wird im Jahr
2009 mit 330 Euro weniger auskommen
müssen als noch vor zehn Jahren
vorausgesagt. In Heller und Cent
gerechnet: Im Schnitt wird die Monatsrente
nach 45 Beitragsjahren mit
durchschnittlichem Verdienst bei
1180 Euro statt 1510 Euro liegen.
Bürger bangen um Rente. Dass die
Deutschen um ihre Rente fürchten,
bestätigen regelmäßig Umfragen.
64 Prozent der Noch-Berufstätigen
rechnen damit, dass sie im Ruhestand
mit deutlich weniger Geld
auskommen müssen. Die Höhe der
Lücke mit Folgen
Der Lebensstandard steigt,
doch am Ende zahlt der
Staat immer weniger. Wer
weiter leben will wie bisher,
muss tüchtig sparen.
Euro
Quelle: LBS
BAUHERR IN SPE:
In jungen Jahren
blüht zunächst nur
die Phantasie . . .
Nettoeinkommen
Versorgungslücke
Rente
3000
2000
1000
0
Vier Wände als
optimale Vorsorge
Die Rente vom Staat wird nicht reichen. Wer seinen
Lebensstandard bewahren will, muss selbst aktiv werden.
Eine eigene Immobilie schließt die Rentenlücke
Versorgungslücke hängt vom aktuellen
Netto-Einkommen ab (s. Grafi k
unten). Faustformel: Je höher heute
das Netto auf dem Konto, desto größer
das Loch im Alter. Die Differenz
zwischen aktuellem Nettoeinkommen
und künftiger Rente kann 33
Prozent oder mehr ausmachen.
Die trübe Stimmung resultiert
keineswegs aus einer „Verunsicherungskampagne“,
die die Bundesregierung
gern unterstellt. Zu offensichtlich
ist, dass die Zahl der
Rentner zunimmt, während die
Zahl der Erwerbstätigen abnimmt.
Im Jahr 2050 sollen in der Bundesrepublik
fast so viele alte wie junge
Menschen leben. Wer soll da für die
Renten aufkommen?
Und wer zahlt so viel, dass alle Senioren
ihren Lebensstandard halten
können? Zumal mit der steigenden
Lebenserwartung immer höhere Gesundheitskosten
einhergehen. Das
Statistische Bundesamt rechnet bis
2050 mit einer Lebenserwartung für
Frauen von 86,6 Jahren und für Männer
von 81,1 Jahren. Die Probleme der
sozialen Sicherungssysteme müssen
sich unweigerlich verschärfen.
Eigenheim statt Altersheim. Weil
auf den Staat kein Verlass mehr ist,
halten bereits 77 Prozent der Deutschen
eine eigene Immobilie für das

Fluchtpunkt Eigenheim
Nicht erst seit 2003 nimmt das
Vertrauen der Bundesbürger in die
gesetzliche Rente stetig ab. Laut
Umfragen halten inzwischen mehr
als drei Viertel die selbst genutzte
Immobilie für den besten Baustein
ihrer Altersvorsorge. Allerdings
folgen dem Gefühl noch zu selten
Taten: Die Wohneigentumsquote
ist hierzulande viel zu niedrig.
beste Mittel zur Wohlstandssicherung
im Alter (s. Grafi k oben). Eine
Steigerung um fünf Prozentpunkte
gegenüber 2003. „Der Abstand zu
anderen Vorsorge-Instrumenten hat
sich in jüngster Zeit deutlich vergrößert“,
sagt Franz Wirnhier, Sprecher
der Geschäftsleitung der LBS Bayerische
Landesbausparkasse. Nur
noch 15 Prozent der Befragten halten
die gesetzliche Rente für einen
sicheren Altersvorsorgebaustein.
„Statt auf staatliche Vorsorge verlassen
sich die Deutschen lieber auf
eine eigene Immobilie“, sagt Wirnhier.
Die so genannte Wohneigentumsrente
gelte inzwischen als vierte
Säule der Altersvorsorge (s. Grafi k
unten). Das erkennt auch die Bundesregierung
an. In der Koalitionsvereinbarung
kündigte sie die Integration
des Wohneigentums in
die staatlich geförderte Altersvorsorge
an.
Psychologische und pekuniäre Vorteile.
Gerade im Alter wünschen
Vier Säulen für mehr Sicherheit
Bei ihrer Altersvorsorge
verlassen sich
noch zu viele Deutsche
auf reine Geldquellen.
Doch deren
Erträge sind kaum
kalkulierbar. Mehr
Sicherheit bietet
das eigene Dach
über dem Kopf.
in Prozent der Befragten
Immobilie
Lebensversicherung
Fonds
gesetzliche
Rente
+5
–3
–2
–7
Veränderung seit
Januar 2003 in Prozent
Quelle: TNS Infratest
sich die meisten Menschen ein sicheres
Zuhause. Wohneigentum ist
die beste Voraussetzung für einen
entspannten Ruhestand: Es schützt
vor dem Risiko, mit Mieterhöhungen
oder sogar Kündigungen konfrontiert
zu werden.
Zweitens: Wer keine Miete zahlt,
verfügt über mehr fi nanzielle Freiräume.
„Zieht man vom Mietwert
des selbst genutzten Wohneigentums
die laufenden Unterhaltskosten
des Gebäudes ab, dann ergibt sich
für einen westdeutschen 2-Personen-Haushalt
eine monatliche Kostenentlastung
von 570 Euro“, sagt
Wirnhier. Der LBS-Experte rechnet
weiter vor, dass dieser Betrag mehr
als einem Viertel des Einkommens
eines durchschnittlichen Rentnerhaushalts
entspricht.
Das Statistische Bundesamt kalkuliert,
dass mietfreies und entschuldetes
Wohneigentum ein Rentnerbudget
in Westdeutschland um 24,1
Prozent und in Ostdeutschland um
Quelle: LBS
GRUNDRISS: . . . später
entscheiden die Ersparnisse
über die Größe der
eigenen vier Wände
„Statt auf staatliche
Vorsorge verlassen sich
die Deutschen auf
eine eigene Immobilie“
Franz Wirnhier, Sprecher
der Geschäftsleitung
der LBS Bayerische
Landesbausparkasse

21,1 Prozent aufbessert. Die Ersparnis
ist gewaltig. Mieter müssen nach
einer Studie des Forschungsinstituts
Empirica ab 66 Jahren rund 29 Prozent
ihres Nettoeinkommens für die
Wohnung ausgeben. Eigentümer nur
noch elf Prozent (s. Grafi k S. 5). Im
Schnitt sparen Alleinstehende dann
monatlich Mietzahlungen in Höhe
von 519 Euro, Ehepaare sogar 613
Euro. Macht 3 : 0 für Eigenheimer.
Mit dieser stattlichen Zusatzrente
lassen sich Monat für Monat viele
Annehmlichkeiten fi nanzieren, die
sich Mieter nicht leisten können. Im
Alter in einer abbezahlten Immobilie
zu wohnen kommt einer steuerfreien
zweiten Rente gleich. „Die Altersvorsorge
durch Immobilienerwerb
hat gute Chancen, sich zu einem
Megatrend zu entwickeln“, prophezeit
Volker Riebel, Vorsitzender der
Geschäftsführung der Deutschen
Annington Immobilien GmbH.
Infl ation im Griff. Mit Wohneigentum
schlagen Immobilieneigner
auch der Infl ation ein Schnippchen.
„Die eigenen
vier Wände sind
infl ationssicher“
Rüdiger Kamp,
Vorstandsvorsitzender
der LBS Norddeutsche
Landesbausparkasse
Die sollten Weitsichtige, die schon
heute an ihren Ruhestand denken,
nicht ignorieren.
In den vergangenen 50 Jahren
betrug die Preissteigerungsrate im
Schnitt 2,8 Prozent pro Jahr. Selbst
bei einer durchschnittlichen Infl ationsrate
von zwei Prozent werden
hundert Euro – gemessen an der
heutigen Kaufkraft – in 30 Jahren
nur noch 55 Euro wert sein. „Die
eigenen vier Wände sind dagegen
infl ationssicher“,
sagt Rüdiger
Kamp, Vorstandsvorsitzender
der
LBS Norddeutsche
Landesbausparkasse.
Altersvorsorge
zum Anfassen. Beton
als Baustein
der Altersvorsorge
ist die einzige Vorsorgemaßnahme,
die von Anfang
an nutzbar und erlebbar ist. Meist
wird das eigene Domizil unmittelbar
nach dem Kauf oder der Fertigstellung
bezogen.
Für mehr als 70 Prozent der Immobilienkäufer
ist daher nach einer
Umfrage des Verbands Deutscher
Makler der doppelte Nutzen
des Eigenheims ausschlaggebend
für einen Kauf: Erstens motiviert
die Möglichkeit des Vermögensaufbaus.
Und zweitens die Möglichkeit,
die eigenen vier Wände bereits
ab dem ersten Tag nutzen zu
können. Die „Altersvorsorge zum
Anfassen wird im Gegensatz zu
anderen Vorsorgearten schon vor
dem Ruhestand genutzt“, sagt LBS-
Experte Kamp. Andere Anlageformen
wie Versicherungen, Aktien,
Investmentfonds und Festverzinsliche
lassen sich dagegen während
der Ansparphase nicht nutzen.
Nur die bei Wertpapieren üblicherweise
anfallenden jährlichen Ausschüttungen
füllen regelmäßig die
Haushaltskasse.
Auch im Hinblick auf eine spätere
Vermögensübergabe bieten Immobilien
besondere Vorteile. Wäh-
4 : 0
durch
emotionale
Bindungen
rend Sparer ihr Geldvermögen ab
dem Eintritt in den Ruhestand für
Konsumzwecke einsetzen, wird die
selbst genutzte Immobilie „nicht in
kleinen Häppchen über einen längeren
Zeitraum aufgezehrt“, sagt
Kamp. Deswegen sei sie auch vererbbar.
Gleichzeitig lassen sich mit
ihr mehr emotionale Werte an die
nächste Generation übertragen als
mit nüchternen Wertpapieren. Macht
4 : 0 für Eigentümer.
Vorteile beim Fiskus.
Für Immobilien
setzt der
Fiskus bei der Berechnung
der Erb-
schaftsteuer nicht
den vollen Widerverkaufswert
an.
Die derzeit gültigeBerechnungsmethode
bringt
nur etwa 50 Prozent
des tatsächlichen
Wertes in
Ansatz. Beim jetzigen Freibetrag
von 205 000 Euro pro Kind lässt sich
ein Haus im tatsächlichen Wert von
400 000 Euro ohne Steuerabzug an
das Kind vererben.
Der Aspekt dürfte in Zukunft eine
größere Rolle spielen. Bleibende
Werte zu schaffen, die später auch
vererbt werden können, ist nach einer
Emnid-Umfrage für 92 Prozent
der Mieter mit Neigung zu eigenen
vier Wänden relevant. Der Freiburger
Wirtschaftsprofessor Bernd
Raffel hüschen sieht bereits einen
„Paradigmenwechsel von der Alters-
zur Generationenvorsorge“ am
Horizont. Es werde künftig immer
stärker darauf ankommen, mit der
Schaffung von Wohneigentum nicht
nur für den eigenen Ruhestand vorzusorgen,
sondern auch seinen Kindern
– in Form des eigenen Dachs
über dem Kopf – eine solide soziale
Grundlage zu hinterlassen.
Fazit: Wer sich für den Bau oder
Kauf einer selbst genutzten Immobilie
entscheidet, „beschreitet damit
den Königsweg zur Altersvorsorge“,
sagt Harald Simons, Vorstand der
Empirica AG.

PERFEKTE UNABHÄNGIGKEITSERKLÄRUNG
MODELLZEICHNUNG: Zeit für Änderungswünsche
Zu Hause zufriedener
Umfragen bestätigen, was jeder
instinktiv fühlt: Wer in seinen
eigenen vier Wänden lebt, ist mit
seiner aktuellen Wohnsituation
zufriedener als jene, die zur Miete
wohnen. Gründe für die Diskrepanz:
kein lästiger Verdruss mit
dem Vermieter und mehr Möglichkeiten,
sich nach eigenem
Gusto einzurichten.
5 : 0
durch
mehr Rechte im
eigenen Haus
Mehr Freiheiten
Mieter dürfen in Wohnungen fast nichts verändern.
Eigentümer haben die Chance, sich Träume zu erfüllen
Sie möchten Ihre Lebenspartnerin
in Ihre Mietwohnung einziehen
lassen? Sorgen Sie vorher dafür, dass
auch Ihr Vermieter Gefallen an der
Freundin hat: Sie brauchen nach einem
Urteil des Bundesgerichtshofs
seine Erlaubnis.
Eingeschränkte Lebensqualität. Sie
wollen rechtzeitig zur Fußball-Weltmeisterschaft
Ihre Antennentechnik
verbessern? Vorsicht: Laut Richterspruch
ist es ohne Zustimmung des
Vermieters nicht zulässig, eine Parabolantenne
mit einer nicht abgedichteten
Metallplatte auf dem Balkonboden
zu befestigen.
Sie möchten einen Teppich ganz
nach eigenem Geschmack verlegen?
Lassen Sie es: Beim Auszug gehört
es zu den Pfl ichten des Mieters, einen
von ihm verlegten Teppichboden
zu entfernen und den Fußboden
wieder so herzurichten, wie er
ihn zu Beginn des Mietverhältnisses
angetroffen hat.
Nicht nur die privaten Entfaltungsmöglichkeiten
sind bei Mietern
stark eingeschränkt. Auch ihren
berufl ichen Möglichkeiten sind
Grenzen gesetzt: Die Beschäftigung
von Hilfskräften, häufi ge Kundenbesuche
oder störende Geräte müssen
Vermieter nicht dulden. Wer mit solchen
Einschränkungen leben muss,
kann sich kaum selbst verwirklichen.
Nur in den eigenen vier Wänden
kann sich jeder sein Zuhause so
einrichten, wie es ihm gefällt.
in Punkten von 0 bis 10
Wohneigentümer
West
Ost
8,3
8,0
Mieter
7,1
7,1
0 2
ganz und gar
4 6 8 10
ganz und gar
unzufrieden
zufrieden
Quelle: DIW
Mehr Möglichkeiten. Mehr Freiraum
macht auch glücklicher: Eigentümer
leben nach einer LBS-Umfrage
deutlich zufriedener als Mieter.
Nach einer Emnid-Umfrage gehen
88 Prozent der Befragten davon aus,
dass die eigene Immobilie eine höhere
Lebensqualität bietet (s. Grafi k
S. 3). Macht 5 : 0 für Eigentümer.
Dazu passt die Statistik, dass jeder
Selbstnutzer in Deutschland auf im
Schnitt 46,3 Quadratmetern wohnt,
während Mietern durchschnittlich
nur 36,9 Quadratmeter zur Verfügung
stehen. Entsprechend groß ist
der Unterschied bei der verfügbaren
Wohnfl äche je Haushalt: Eigentümer
können sich auf durchschnittlich
115,7 Quadratmetern ausleben,
Mieter nur auf 70,1 Quadratmetern.
Unter den Einschränkungen in
der Wohnqualität leiden zunehmend
auch Rentner. Nie zuvor war die ältere
Generation so fi t wie heute. Viele
verwirklichen erst im Ruhestand
lang gehegte Träume, denn dann
haben sie endlich Zeit dafür. Die einen
gönnen sich einen Wintergarten
für gemütliche Stunden, umtriebige
Heimwerker richten sich eine kleine
Schreinerwerkstatt ein.
Den Drang in die eigenen vier
Wände verspüren nicht nur Ältere,
sondern auch jene, die häufi g
nach dem Auszug aus dem Elternhaus
umständehalber erst zur Miete
wohnen müssen: Eine Emnid-Umfrage
offenbart, das sich 92 Prozent
der 18- bis 24-Jährigen und 95 Prozent
der 25- bis 30-Jährigen nach
Wohneigentum sehnen.
Um im Eigenheim tatsächlich über
einen längeren Zeitraum glücklich
zu werden, beachten potenzielle
Käufer bei ihrer Objektwahl folgende
Kriterien:
ä Lage der Immobilie
ä Arbeitsplatz- und Freizeitangebot
ä Verkehrsanbindung
ä Nähe zu Kindergarten, Schulen,
Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten
ä Entfernung zum Arbeitsplatz
ä Bauausführung
ä Raumaufteilung
ä Energieverbrauch
ä Ausstattung
9

GOLDENE FINANZIERUNGSREGELN
Bezahlen, leicht gemacht
Erst wenn die Finanzierung des neuen Domizils
unter Dach und Fach ist, eignet sich die Immobilie
als idealer Baustein für die Altersvorsorge
6 : 0
durch
cleveren
Kreditmix
BESICHTIGUNG DER BAUSTELLE: auch die Finanzen im Blick behalten
10
mmobilien sind billig, die Zinsen
I niedrig – wir haben einen Käufermarkt“,
sagt Arno Gottschalk von
der Verbraucherzentrale Bremen. Im
Klartext: Käufer haben derzeit gute
Karten beim Poker um den Preis des
Traumhauses – und beim Aushandeln
der Finanzierungskonditionen.
Macht 6 : 0 für Bauwillige.
Richtig mischen. Ein Vorteil, denn
zum Bau oder Kauf einer Immobilie
gehören Kredite ebenso wie ein Notar.
„In der Praxis bevorzugen viele
Bauherren eine Mischfi nanzierung
aus Bauspardarlehen, Bankkredit
und Eigenkapital, was sachlich
gerechtfertigt ist“, sagt Professor
Christian Börner vom Fachbereich
Betriebswirtschaft und Finanzdienstleistungen
der Universität Düsseldorf
(s. Beispielrechnung rechts). Da
aber Schuldzinsen bei selbst genutzten
Objekten nicht absetzbar sind,
sollte der Eigenkapitalanteil so hoch
wie möglich sein.
Für die Fremdfi nanzierung eignen
sich Annuitätendarlehen von
Banken, Sparkassen und Bausparkassen.
Typisch für sie: Monat für
Monat überweist der Schuldner
denselben Betrag, die Annuität. Nur
der Anteil zwischen Zinsen und Tilgungsleistung
verändert sich stetig.
Am Anfang besteht die Annuität fast
ausschließlich aus Zinsanteilen, am
Ende fast nur noch aus Tilgungsanteilen.
Der Grund: Weil der Schuldner
mit jeder Monatsrate gleichzeitig
tilgt, schrumpft parallel der Betrag,
der zu verzinsen ist. Und da die
Annuität dennoch konstant bleibt,
steigt sukzessive der Betrag, der für
die Rückzahlung des Darlehens zur
Verfügung steht.
Die allmonatlich zu verkraftende
Belastung hängt von der Höhe des
Sollzinses und der Höhe der Tilgung
ab. Um den günstigsten Hypothekenzins
zu fi nden, veröffentlichen
die Medien regelmäßig Konditionen-Übersichten.
Doch sie helfen
nur bedingt. Zwar ermöglicht die

Angabe des effektiven Jahreszinses,
der auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren,
Disagio und den Effekt
der Ratenverrechnung enthält,
einen Vergleich der Konditionen verschiedener
Geldgeber. Unberücksichtigt
bleiben aber die Fragen der
Bonität des Kunden und des Beleihungswerts
der Immobilie. Sie entscheiden,
ob und wie viel Kredit der
Kunde zu den veröffentlichten Top-
Konditionen wirklich bekommt.
Bonität im Blickpunkt. Banken gehen
bei der Geldvergabe auf Nummer
Sicher. Die Bedeutung der Bonität
des Kunden nimmt daher zu.
Tendenziell müssen fi nanzschwache
Kunden mit schlechteren Konditionen
rechnen. „Bausparer sind hier
im Vorteil, denn sie bilden gezielt
Eigenkapital und verbessern so ihre
Kreditwürdigkeit“, sagt Heinz Panter,
Vorstandsvorsitzender der LBS
Baden-Württemberg.
Zu den Prüfungskriterien zählen
persönliche Angaben wie Beruf,
Beschäftigungsverhältnis, Beschäftigungsdauer,
Familienstand,
Einkommen, anderweitige Kreditverpfl
ichtungen und bisherige Zah-
Schneller schuldenfrei
typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot
lungsmoral. Auch das regionale
Umfeld des Objekts, das Verhältnis
von Objektwert zu Bodenrichtwert,
der Haustyp sowie die allgemeine
Entwicklung der Immobilienpreise
kommen auf den Prüfstand.
Die tatsächlichen Bau- oder Kaufkosten
sind nur zweitrangig. Die
Kreditprüfer verlassen sich lieber
auf einen selbst ermittelten Wert:
den Beleihungswert. Wegen diverser
Sicherheitsabschläge deckt er
nur 70 bis 90 Prozent des Investitionsvolumens
ab. Die Lücke sollte
das Eigenkapital schließen.
Doch auch den abgespeckten Beleihungswert
fi nanzieren Banken
und Sparkassen nicht komplett zu
ihren besten Konditionen. Nach
hausinternen Regeln legen sie Beleihungsgrenzen
fest, bis zu denen
sie ein erstrangiges Darlehen mit
dem günstigsten Zins gewähren.
Grund der Großzügigkeit: Erstrangige
Darlehen stehen an vorderster
Stelle im Grundbuch. Da der Gläubiger
eines erstrangigen Darlehens
bei einer Zwangsversteigerung zuerst
bedient wird, ist das Ausfallrisiko
für die Finanzinstitute kalkulier-
Die Belastung aus einer Hausfi nanzierung hängt besonders von der Tilgung ab.
Phasen niedriger Zinsen sollten für höhere Tilgungsquoten genutzt werden.
Das kostet die Immobilie 200 000 Euro
So viel Geld bringen Sie mit
ä Guthaben auf zugeteiltem Bausparvertrag über 50 000 Euro 20 000 Euro
ä sonstige Sparguthaben 20 000 Euro
So viel müssen Sie fi nanzieren 160 000 Euro
Ihre Finanzierung
Bauspardarlehen aus zugeteiltem LBS-Bausparvertrag über 50 000 Euro 30 000 Euro
(Zins nominal 3,50 %, eff. Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 119 Monate)
Annuitätendarlehen der Sparkasse, 4,50 % Zins, 10 Jahre fest, 4,59 % 130 000 Euro
anfänglicher effektiver Jahreszins
1 % Tilgung 2 % Tilgung 3 % Tilgung
1.–10. Jahr 1.–10. Jahr 1.–10. Jahr
Monatliche Leistung
Bauspardarlehen (Zins und Tilgung) 300,00 Euro 300,00 Euro 300,00 Euro
Sparkassen-Darlehen 595,83 Euro 704,17 Euro 812,50 Euro
gesamte Leistung 895,83 Euro 1 004,17 Euro 1 112,50 Euro
Restschuld nach 10 Jahren
Bauspardarlehen 0,00 Euro 0,00 Euro 0,00 Euro
Annuitätendarlehen 113 620,65 Euro 97 239,90 Euro 80 860,66 Euro
Stand: April 2006
bar. Die Beleihungsgrenze liegt oft
nur bei 60 Prozent. Die Krux: 60 Prozent
von 80 Prozent Beleihungswert
machen nur 48 Prozent des Kauf-
oder Baupreises.
Die Lücke deckt ein nachrangiges
Darlehen. Um ihr höheres Risiko zu
kompensieren, verlangen Kreditinstitute
einen Zinsaufschlag – im Gegensatz
zu Bausparkassen (s. S. 13).
Er reicht bis zu 0,8 Prozentpunkte.
„Viele Häuslebauer kennen nicht
den Unterschied zwischen erstrangigem
und zweitrangigem Darlehen“,
klagt Heinrich Bockholt, Professor an
der Fachhochschule Koblenz. Er rät,
mit Hilfe des Effektivzinses zwei Alternativen
zu vergleichen: einerseits
die Finanzierung mit einem großen
Mischdarlehen im ersten und zweiten
Rang, andererseits die Finanzierung
über ein kleines Bankdarlehen
im ersten Rang plus ein Bauspardarlehen.
„Bausparer sind bei
der Bonität im Vorteil,
denn sie bilden
gezielt Eigenkapital“
Heinz Panter, Vorstandsvorsitzender
der
LBS Baden-Württemberg

GARANTIERTER ZINS
Ruhe an der Zinsfront
Die größte Gefahr für den Altersruhesitz geht von steigenden Zinsen aus.
Sie verteuern die Finanzierung spätestens bei der nächsten Prolongation
ktuell befi nden sich die Kon-
A ditionen für Baukredite auf einem
attraktiven Niveau. 10-Jahres-
Hypotheken kosten um vier Prozent
(s. Grafi k S. 13). Ein Abschlag von
fast vier Prozentpunkten gegenüber
dem langjährigen Durchschnittszins
von knapp acht Prozent. Und meilenweit
entfernt von den Horrorzinsen
der frühen 1980er- und 1990er-Jahre,
als teilweise zweistellige Werte
gezahlt werden mussten.
Beruhigende Zinssicherheit. Nachteil:
Der Zinsvorteil hat ein Verfallsdatum.
Er hält nur so lange, wie
der Gläubiger die Konditionen festschreibt.
Vor einer teuren Anschlussfi
nanzierung schützen nur Baudarlehen
mit langen Laufzeiten. Oder
Bauspardarlehen. Deren Zins ist für
die gesamte Laufzeit festgeschrieben.
So bleibt der Traumzins bis zur
12
EIGENTUMS-
WOHNUNGEN:
das erste eigene
Dach über dem
Kopf – und Grundstock
für das
Traumhaus
7 : 0
durch
frühes
Bausparen
kompletten Tilgung garantiert konstant.
Macht 7 : 0 für Bau- oder Kaufwillige,
die jetzt die Traumkonditionen
ausnutzen können.
Doch Eile ist geboten. Die Zinserhöhungen
in den USA seit Mitte
2004 sind kein gutes Omen für die
Kreditkosten in Deutschland. Zumal
die Europäische Notenbank bereits
reagierte: Ende 2005 erhöhte auch
sie erstmals nach langem Stillhalten
ihren Leitzins.
Um sich diesem Trend zu entziehen,
schließen Bauherren in spe jetzt
einen Bausparvertrag ab. Bausparkassen
sind unabhängig von den
Zinsvorgaben der Notenbanken. Sie
garantieren ihre Darlehenszinsen
auf Dauer. Der Grund: LBS und Co.
refi nanzieren sich nicht am Kapitalmarkt,
sondern über die eingezahlten
Spareinlagen. Beim Bausparen
sind Sparer und Darlehensnehmer
zeitversetzt identisch. Der Vorteil:
Mit Vertragsbeginn – also Jahre vor
der Inanspruchnahme – steht bereits
fest, welche Belastungen auf den
Darlehensnehmer zukommen.
Um in den Genuss der fi xierten
Darlehenszinsen zu kommen, müssen
Bausparer zunächst über mehrere
Jahre ihren Vertrag bis zur
Mindestsparsumme bedienen. Dieses
Mindestguthaben liegt üblicherweise
bei 40 oder 50 Prozent der
vereinbarten Bausparsumme. Die
angesparten Mittel werden verzinst.
Ist das Mindestguthaben erreicht,
kann die Bausparkasse die Bausparsumme,
bestehend aus Guthaben
und Darlehen, auszahlen.
Eigenkapital wächst automatisch.
Mit Hilfe eines Bausparvertrags sichern
sich Bauwillige nicht nur

Zeitpunkt zum Zugreifen dringendsten brauchen: beim Bau
Eigenkapital gehört aus Bankensicht
zu den wichtigsten Voraussetzungen
für Immobilienengagements.
Noch-Mieter orientieren
sich dagegen eher an den Kosten
für Fremdkapital. Sind sie niedrig,
will laut Umfragen fast jeder Zweite
in ein bis zwei Jahren Wohneigentum
erwerben.
günstige Zinsen. Sie häufen auch
das an, was Banken und Sparkassen
meist bei Finanzierungen verlangen:
Eigenkapital.
Weil Bausparer gezielt über mehrere
Jahre systematisch Eigenkapital
bilden, legen sie so das Fundament
Das kostet die Immobilie 100 000 Euro
So viel Geld bringen Sie mit 35000 Euro
So viel müssen Sie fi nanzieren
Ihre Finanzierung
65 000 Euro
LBS-Vorfi nanzierungskredit
Kredit: Zins nominal 4,04 %, fest bis Zuteilung, effektiver Jahreszins 4,09 %,
voraussichtliche Laufzeit ca. 96 Monate, wird abgelöst durch ein Bauspardarlehen:
Zins nominal 3,50 %, effektiver Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 116 Monate
65 000 Euro
Monatliche Leistung 1.–8. Jahr 9.–18. Jahr
– Zinsen für Kredit (4,04 % p. a.) 218,83 Euro
– Sparrate für Bausparvertrag (4,12 ‰ mtl.) 268,00 Euro
– Tilgung für Bausparvertrag 390,00 Euro
Gesamte Leistung 486,83 Euro 390,00 Euro
typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot
10 Jahre Zinsbindung
in Prozent
günstige Zinsen
familiäre Änderungen
günstige Immobilienpreise
genügend Eigenkapital
angespart
sonstige Gründe
Auch Sofortfi nanzierungen sind möglich
Trendwende eingeläutet
In den vergangenen
zwei Jahren
fi nanzierten Bau-
und Kaufwillige ihren
Traum zu ungewöhnlich
günstigen
Zinsen. Trotz Trendwende
gelten die
Konditionen weiterhin
als ideal.
5 Jahre Zinsbindung
Stand: April 2006
1996 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 2006
Quelle: Infratest
für eine solide Finanzierung. Schon
mit vergleichsweise kleinen Beträgen
sammelt sich ein fi nanzielles
Polster für das erste Single-Apartment
an. „Unsere Kunden profi tieren
genau dann von den günstigen
Konditionen, wenn sie das Geld am
Wer keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag sein Eigen nennt, kann dennoch
sofort mit einem Bausparvertrag fi nanzieren – über einen Vorfi nanzierungskredit.
%
6,5
5,5
4,5
3,5
2,5
Quelle: Bloomberg
oder Kauf der eigenen vier Wände“,
sagt Hartwig Hamm, Leiter der LBS-
Bundesgeschäftsstelle.
Zweiter Rang ohne Nachteil. Eigenkapital-Lücke
geschlossen, erstrangige
Hypothek zugesagt. Und wenn
das noch immer nicht reicht? Bauspardarlehen
überbrücken auch das
Kreditloch, wenn eine günstige Hypothek
nur zu 60 Prozent des Beleihungswerts
zu haben ist. „Übersteigt
der Kreditbedarf 60 Prozent der Baukosten,
muss der Bauherr bei der
Bank einen Risikozuschlag bezahlen“,
sagt Heinrich Bockholt, Professor
an der Fachhochschule Koblenz,
„also lohnt es sich, über den Differenzbetrag
einen Bausparvertrag abzuschließen
und so die Bankzinsen
zu drücken.“
Der Grund: Es spielt keine Rolle,
ob Darlehen der Bausparkasse
im ersten oder zweiten Rang abgesichert
sind. Zinszuschläge fallen
nicht an, weil Bausparer als besonders
zuverlässig gelten. Wer über
Jahre hinweg seinen Bausparvertrag
bespart und dabei Konsumverzicht
geübt hat, dokumentiert Sparerqualität
und Zuverlässigkeit.
Selbst wer es bisher versäumte,
rechtzeitig in einen Bausparvertrag
einzuzahlen, kann sein Traumhaus
fi nanzieren. Bausparkassen helfen
mit einem Vorausdarlehen (s. Musterrechnung
links). Der Kunde erhält
so bereits bei Vertragsabschluss vorab
das Kapital zum Immobilienerwerb.
Dafür zahlt er anschließend
nur Zinsen. Den üblichen Tilgungsanteil
investiert er in einen verzinsten
Bausparvertrag.
Wenn nach der Ansparphase das
Baudarlehen zugeteilt wird, zahlt
der Schuldner mit dem Bausparguthaben
und dem Bausparkredit das
Vorausdarlehen auf einen Schlag
zurück. Danach tilgt er den verbliebenen
Bausparkredit. Fazit: Sofortfi
nanzierer kombinieren die aktuell
günstigen Konditionen mit dem attraktiven
Zins eines Bauspardarlehens
und sichern sich so die niedrigen
Kreditkosten für die gesamte
Laufzeit ihrer Finanzierung.
13

SCHULDENFREI IN RENTE
Spielraum in der Kasse
DOPPELHAUSHÄLFTE: Wer genug Eigenkapital anspart, kann sich
mehr Wohnraum leisten
Reich im Ruhestand
Nach der Pensionierung sinkt
das verfügbare Nettoeinkommen
dramatisch ab. Wer dann noch
zur Miete wohnt, muss einen hohen
Anteil seiner Haushaltskasse
für den Vermieter opfern. Wer
dagegen in seinen abbezahlten
eigenen vier Wänden logiert,
kann sich deutlich mehr Konsumwünsche
erfüllen.
14
in Euro
Konsumpotenzial Wohnen
Wohneigentümer
Mieter
0 1000 2000
Quelle: Empirica
Immobilienbesitzer, die
ihren Ruhestand schuldenfrei
antreten, sparen
Zinsen und haben mehr
Knete zum Konsumieren
m als Baustein der Altersvor-
U sorge funktionieren zu können,
müssen die eigenen vier Wände
folgende Voraussetzungen erfüllen:
Spätestens mit dem Eintritt in
den Ruhestand sollte die Finanzierung
die Haushaltskasse nicht mehr
belasten. Mehr Konsumpotenzial
steht nur zur Verfügung, wenn der
Grundbesitzer sämtliche Baudarlehen
komplett getilgt hat (s. Grafi
k unten).
Um rechtzeitig in den Genuss eines
lastenfreien Domizils zu kommen
und über mehr fi nanziellen
Spielraum zu verfügen, müssen
Schuldner die Tilgungsleistung mit
ihrem Alter in Einklang bringen. Das
fällt in der aktuellen Niedrigzinsphase
leicht. Die Belastung des Budgets
aus den reinen Zinszahlungen hält
sich bei Zinsen um vier Prozent in
Grenzen. Da bleibt viel Spielraum,
die Tilgungsraten von den üblichen
ein auf zwei oder drei Prozent zu erhöhen.
„Eine rasche Tilgung zahlt
sich genau dann aus, wenn es besonders
notwendig ist“, sagt Carl
Gottfried Rischke, Vorstandsvorsitzender
der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse,
„beim Eintritt in
den Ruhestand.“
Turbo bei der Tilgung einschalten.
Zum Abc der Hausfi nanzierung
gehört die Regel: je höher die Tilgungsrate,
desto kürzer die Laufzeit
des Darlehens (s. Grafi k rechts).
Bei 4,5 Prozent Nominalzins über die
gesamte Laufzeit zahlt der Schuldner
bei einem Prozent Anfangstilgung
den letzten Euro nach 38 Jahren.
Bei zwei Prozent Tilgung schon
nach 26 Jahren und drei Monaten.
Bei drei Prozent Anfangstilgung ist

8 : 0
durch
rasche Kredittilgung
„Von rascher Tilgung
profi tieren Immobilienbesitzer
beim Eintritt in
ihren Ruhestand“
Carl Gottfried Rischke, Vorstandsvorsitzender
der LBS Ostdeutsche
Landesbausparkasse
Last mit der Laufzeit
Junge Immobilienerwerber
haben
viel Zeit, ihre Hypotheken
abzutragen.
Wer erst relativ spät
Wohneigentum erwirbt,
muss die Tilgungbeschleunigen,
um lastenfrei
in Rente zu gehen.
3% Tilgung
5% Tilgung
sein Eigenheim nach 20 Jahren und
fünf Monaten lastenfrei.
Doch die Zeit eilt. An den Kapitalmärkten
stehen die Zeichen auf
Zinsanstieg. Wer sich die Traumkonditionen
nicht sichert, büßt bald alle
Chancen ein, höhere Tilgungsraten
zu verkraften. Beispiel: Eine 100 000-
Euro-Hypothek mit aktuell 4,5 Prozent
Nominalzins und einem Prozent anfänglicher
Tilgung belastet die Haushaltskasse
mit 458,33 Euro pro Monat.
Bei einem Anstieg der Kreditkosten
um nur 0,5 Prozentpunkte steigt die
monatliche Last auf 500 Euro. Bei einem
Anstieg um einen Prozentpunkt
auf 5,5 Prozent muss der Schuldner
schon stattliche 541,67 Euro berappen.
Fast hundert Euro pro Monat
mehr als heute. Sie würden für eine
rasche Tilgung der Hypothek fehlen.
Vor höheren Kreditzinsen, die die
Tilgungszeit verlängern und daher
noch im Rentenalter die Haushaltskasse
belasten, schützen lange Zinsbindungsfristen.
Kehrseite der Medaille:
je länger die Bindung, desto
höher die Kreditkosten. Der Aufschlag
ist eine Art Versicherungsprämie.
Ob sie sich lohnt, hängt von den
Geldkosten nach Ablauf der Zinsbindung
ab. Die aber kennt keiner.
Die Wahl der Laufzeit ähnele einer
Pferdewette, sagt Max Herbst. „Der
Kreditnehmer muss tippen, wie sich
der Zins in den nächsten 25 Jahren
entwickelt“, so der Frankfurter Finanzberater.
Grundsätzlich gilt: bei
niedrigen Zinsen lange Laufzeiten
wählen, bei hohen umgekehrt.
Restschuld für einen 100 000-
Euro-Kredit mit 4,5 % Zinsen
2% Tilgung
1% Tilgung
Laufzeit in Jahren
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36
Tsd. Euro
80
60
40
20
0
Quelle: eigene Berechnungen
Ein nicht zu unterschätzender
Vorteil beim Bemühen, die Schuldenlast
so rasch wie möglich zu
dezimieren, ist die Möglichkeit,
noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist
Sondertilgungen zu leisten.
Kreditinstitute verlangen in solchen
Fällen teure Vorfälligkeitsentschädigungen
für entgangene Zinsen.
Bausparer können dagegen
jederzeit ihren Sollsaldo ohne Strafe
reduzieren – etwa wenn sie unerwartet
in den Genuss von Sonderzahlungen
des Arbeitgebers oder
Erbschaften kommen. Oder jetzt ihr
Weihnachts- und Urlaubsgeld nicht
ausgeben, sondern zur Tilgung einsetzen,
um im Alter Konsumwünsche
zu befriedigen. Macht 8 : 0 für
Eigentümer.
Rente aus Stein. Das Eigenheim erspart
nicht nur Miete, sondern lässt
sich durch Umbaumaßnahmen sogar
zur sprudelnden Geldquelle
umfunktionieren.
Eine Chance, die Rentner beispielsweise
nutzen können, wenn
ihr Haus nach dem Auszug der Kinder
zu groß geworden ist. Denn Eigentümer
haben im Gegensatz zu
Mietern die Möglichkeit, überfl üssigen
Wohnraum zu vermieten. Sie
können durch den Ausbau des Ober-
oder Dachgeschosses oder des Kellers
eine vermietbare Einliegerwohnung
schaffen. Vorteil am Rande:
Ausgaben für Renovierungen, Versicherungen
und die Grundsteuer lassen
sich dann teilweise steuerlich als
Werbungskosten absetzen.
Ein Umbau lässt sich inklusive separatem
Treppenzugang zur oberen
Wohnung bereits ab 15 000 Euro realisieren.
Die Finanzierung dürfte angesichts
der niedrigen Kreditzinsen
bezahlbar sein. Denkbar ist auch der
Auszug in eine kleinere und preiswertere
Unterkunft – etwa im Ausland.
Das komplette Haus wäre frei
zur Vermietung. Je nach Lage des
Objekts und Größe des Wohnraums
lassen sich schnell ein paar hundert
Euro zusätzlich verdienen. Ersparte
Miete plus zusätzliche Mieteinnahmen
erweisen sich als wahrer
Rententurbo.
15

STARTHILFE VOM STAAT
ALTBAU: günstig kaufen, liebevoll renovieren und sich wohl fühlen
Fiskus motiviert
Die eigenen vier Wände:
jeden Tag ein Grund zum Jubeln.
16
9 : 0
durch Wohnungsbauprämie
und
vermögenswirksame
Leistungen
Prämien helfen in der
Ansparphase, genug Eigenkapital
anzusammeln
Selbst der klamme Staat hat erkannt,
dass die eigene Immobilie
der Altersvorsorge dient.
Daher hilft er, den Traum vom Eigenheim
zu fi nanzieren. Bausparer
profi tieren am meisten. Macht
9 : 0 für sie.
Vermögenswirksam sparen. Einzahlungen
auf Bausparverträge gelten
als vermögenswirksame Leistungen.
Arbeitgeber zahlen sie in vielen
Fällen ganz oder teilweise zusätzlich
zum Gehalt monatlich oder einmal
im Jahr auf einen Bausparvertrag ihres
Arbeitnehmers.
Jedes Jahr können bis zu 470
Euro vermögenswirksam angelegt
werden. Dazu addiert sich die Arbeitnehmersparzulage.
Sie beträgt
neun Prozent der vermögenswirksamen
Leistungen. Bausparer erhalten
mithin bis zu 42,30 Euro Prämie pro
Jahr vom Fiskus.
In den Genuss kommen allerdings
nur jene, deren steuerpfl ichtiges
Jahreseinkommen 17 900 Euro
bei Ledigen oder 35 800 Euro bei
Verheirateten nicht übersteigt. Die
entsprechenden Bruttoeinkommen
liegen höher: Alleinstehende dürfen
rund 20 000 Euro, Verheiratete
über 40 000 Euro verdienen.
Wohnungsbauprämie mit Wirkung.
Weitere Zuschüsse liefert die Wohnungsbauprämie.
Jeder ab 16 Jahren,
der mindestens 50 Euro pro
Jahr auf einen Bausparvertrag einzahlt,
kann sie erhalten. Die Prämie
beträgt 8,8 Prozent. Gefördert werden
Einzahlungen in Höhe von maximal
512 Euro pro Jahr. Die Prämie
erreicht in der Spitze 45,06 Euro.

Ehepaare freuen sich bei doppelter
Einzahlung, also 1024 Euro pro Jahr,
über bis zu 90,11 Euro.
Allerdings darf das zu versteuernde
Jahreseinkommen bestimmte
Grenzen nicht überschreiten. Sie
betragen bei Ledigen 25 600 Euro
und bei Verheirateten 51 200 Euro.
Je nach Familienstand liegt das Bruttoeinkommen
um bis zu 20 Prozent
höher. Entscheidend ist das Einkommen
im Sparjahr.
Die Wohnungsbauprämie setzt die
Bausparkasse nach Ablauf des Sparjahrs
fest. Sie wird auf dem Bausparkonto
gesondert vorgemerkt. Das Finanzamt
überweist die Prämie als
Einmalzahlung erst, wenn seit dem
Vertragsbeginn sieben Jahre vergangen
sind. Oder der Bausparvertrag
zugeteilt und wohnwirtschaftlich
verwendet wird.
Die staatlichen Begünstigungen
dienen grundsätzlich der Bildung
von Wohneigentum. Deshalb
muss der Empfänger sie zurückzahlen,
wenn er sie nicht unverzüglich
und unmittelbar zu wohnwirtschaftlichen
Zwecken verwendet.
Nach Ablauf der Sperrfrist von
sieben Jahren müssen Wohnungsbauprämie
und Arbeitnehmersparzulage
unabhängig von der Verwendung
nicht mehr zurückgezahlt
werden.
Immobilienbörse
Bequeme Suche
Aufschlussreiche Fotos und detaillierte Beschreibungen
helfen bei der Vorabauswahl des Traumhauses.
„Immer mehr Immobilieninteressenten
informieren
sich im Internet“
Hartwig Hamm,
Leiter der LBS-Bundesgeschäftsstelle
Wer heutzutage ein neues Domizil
kaufen möchte, muss in der
Anfangsphase nicht mehr aus dem
Haus gehen. Es reicht der Blick ins
Internet. Dank detaillierten Angaben
zu Lage und Ausstattung sowie
umfangreichen Bildmaterials ist bereits
eine gute Vorabauswahl möglich.
Lässt sich so die Suche eingrenzen,
kann Kontakt zu Maklern oder
Verkäufern geknüpft werden. Vorteil
für Umzugswillige: Sie können
auch fernab der Heimat nach einem
neuen Zuhause Ausschau halten. Zudem
erleichtert das Internet überregionale
Preisvergleiche.
INTERNET-PORTAL DER LBS: Startseite
für Immobilieninteressenten
17

DIE WAHREN MODERNEN
EINFAMILIEN-
HAUS: Königsweg
der Altersvorsorge
Umbau als Chance
Wer seine Immobilie auch im Alter nutzen will, passt sie rechtzeitig seinen
Bedürfnissen an. So lässt sich ein Umzug ins Altersheim vermeiden
hre Funktion als Rententurbo kön-
I nen Häuser nur erfüllen, wenn sie
gut in Schuss bleiben. Entsteht ein
Renovierungsstau, könnten Schönheitsreparaturen
ausgerechnet dann,
wenn Ebbe in der Kasse herrscht,
den Geldbeutel strapazieren.
Rechtzeitig renovieren. Der Bundesverband
deutscher Wohnungsunternehmen
rät deshalb, jährlich sieben
bis acht Euro pro Quadratmeter
Wohnfl äche für Instandhaltung zurückzulegen.
In den ersten Jahren sei
zwar nicht viel zu tun, aber nach 20
Jahren können Reparaturen ein echter
Schlag ins Kontor sein. Der Finanzierungsbedarf
für Modernisierung
und Renovierung wird hierzulande
in den kommenden drei Jahren auf
150 Milliarden Euro geschätzt.
Wehe dem, der zu lange wartet:
Entweder muss er später sehr viel
18
10 : 0
durch
Modernisierung
Geld investieren, um das Haus wieder
marktfähig zu machen – oder
gewaltige Abstriche beim Verkaufserlös
hinnehmen. Clevere Eigenheimer
planen Renovierungsmaßnahmen
daher lange im Voraus. Sie
beginnen rechtzeitig, eine Instandhaltungsrücklage
zu bilden. 68 Prozent
der Eigentümer greifen nach einer
Umfrage von Icon Added Value
bei Renovierungsmaßnahmen bereits
auf Ersparnisse zurück.
Das passende Polster für Probleme
kann auch ein Bausparvertrag
bilden (s. Beispielrechnung). Zumal
die günstigen Zinskonditionen
unabhängig vom Volumen des Kredits
gelten. Dagegen setzen die üblicherweise
von Kreditinstituten genannten
Schaufensterkonditionen
meist Kreditvolumen von 100 000
Euro und mehr voraus.
Seniorengerecht planen. Mit Hilfe
eines Bausparvertrags lässt sich
auch Vorsorge treffen für Zeiten, in
denen möglicherweise die Bewegungsfreiheit
eingeschränkt ist. Beispielsweise
haben Hausbesitzer, die
nicht mehr Treppen steigen können,
die Chance, das Erdgeschoss barrierefrei
umzugestalten.
Die Zeit drängt. Die Zahl der hilfsbedürftigen
Personen in Haushalten
verdoppelt sich nach einer Erhebung
der Investmentberatung Terranus bis
2040 auf sieben Millionen. Und nach
einer Umfrage des Verbands bayerischer
Wohnungsunternehmen wollen
56,7 Prozent der Deutschen möglichst
lange eigenständig leben.
Das Dilemma: In Deutschland wird
mit etwa zehn Milliarden Euro pro
Jahr viel zu wenig Geld in den altersgerechten
Wohnungsbau inves-

FIT MIT SOLARZELLEN: Clevere,
die sich rechtzeitig vor explodierenden
Heizkosten schützen,
leben später sorgenfreier
tiert. „Der eigentliche Bedarf liegt
bei 30 Milliarden Euro“, sagt Carsten
Brinkmann, Geschäftsführer bei
Terranus. Nur etwa fünf Prozent aller
über 50-Jährigen leben zurzeit in für
ihr Alter geeigneten Wohnformen,
meint die Kreditanstalt für Wiederaufbau.
„Wir brauchen Lösungen,
die steigende Lebenserwartung, den
Wunsch, möglichst lange eigenständig
in der vertrauten Umgebung zu
leben, und tendenziell schwächere
Kaufkraft im Alter unter einen Hut
bringen“, fordert VdW-Bayern-Vorsitzender
Heinz Werner Götz. Wer
dank Eigentum sein Domizil seni-
Renovierungsstau sofort aufl ösen
Eigenheimbesitzer, die zu lange gewartet oder unerwartet Handlungsbedarf
haben: Kleinere Summen verleihen Bausparkassen zu günstigen Konditionen.
LBS-Vorfi nanzierungskredit
Kredit: Zins nominal 4,04 %, fest bis Zuteilung, effektiver Jahreszins 4,09 %,
voraussichtliche Laufzeit ca. 96 Monate, wird abgelöst durch ein Bauspardarlehen:
Zins nominal 3,50 %, effektiver Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 116 Monate
50 000 Euro
Monatliche Leistung 1.–8. Jahr 9.–18. Jahr
ä Zinsen für Kredit (4,04 % p. a.) 168,33 Euro
ä Sparrate für Bausparvertrag (4,14 ‰ mtl.)* 207,00 Euro
ä Tilgung für Bausparvertrag 300,00 Euro
Gesamte Leistung 375,33 Euro 300,00 Euro
typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot
orengerecht anpassen kann, hat
schon eine Lösung. Macht 10 : 0 für
Eigentümer.
Mieter bleiben dagegen im Nachteil.
In ihren Wohnungen sind größere
Umbauten kaum möglich, zumal
die Verpfl ichtung zur Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustands in
der Regel vielen Ideen von vornherein
keinen Spielraum lässt.
Das wirkt sich auch negativ aus,
wenn Clevere durch Energiesparmaßnahmen
schon jetzt ihren Aufwand
für Heizöl und Strom im Rentenalter
reduzieren wollen. Während
Mieter nur sparen und frieren können,
haben Grundbesitzer mehr
Möglichkeiten. Laut einer Emnid-
Umfrage wollen 34 Prozent der Befragten
auf die Explosion der Energiepreise
mit verbesserter Wärmedämmung,
26 Prozent mit dem Einbau
eines Kaminofens und 15 Prozent
mit der Installation von Sonnenkollektoren
reagieren.
Bausparer haben damit kein Finanzierungsproblem.
Zu den zulässigenVerwendungsmöglichkeiten
eines Bauspardarlehens zählen
Heizungsanlagen, Kachelöfen, Investitionen
in erneuerbare Energien
und Fenster. Der Spielraum wird
rege genutzt. Eine Infratest-Studie
ergab, dass Bausparer ein besonders
ausgeprägtes Umweltbewusstsein
haben: 39 Prozent setzen beim
Bauen auf ökologische Maßnahmen
wie Niedrigenergiehaus, Brennwertheizung
oder erhöhte Wärmedämmung.
Stand: April 2006
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