Pflicht zur familienbezogenen Nutzung OVG NW, Beschl. v

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Gericht: Oberverwaltungsgericht für das
Land Nordrhein-Westfalen 10.
Senat
Entscheidungsdatum: 17.09.2008
Aktenzeichen: 10 A 2634/07
Dokumenttyp: Beschluss
Leitsatz
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Quelle:
Normen: § 35 Abs
4 S 1 Nr 2
BauGB, § 35
Abs 5 S 4
BauGB, § 36
Abs 1 VwVfG
NW
Erfolglose Anfechtung einer Auflage zu einer Baugenehmigung;
(hier: Pflicht zur künftigen familienbezogenen Nutzung)
Langtext
Um einen Missbrauch der Begünstigungsregelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu
verhindern, kann einer Baugenehmigung für ein Ersatzgebäude im Außenbereich nach
§ 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB eine Auflage beigefügt werden, wonach das neu errichtete
Wohngebäude ausschließlich für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümer oder seiner
Familie genutzt werden darf. Die Auflage steht unter dem Vorbehalt einer Überprüfung bei einer
unvorhergesehenen wesentlichen Änderung der tatsächlichen Umstände.(Rn.8)
Fundstellen
BauR 2009, 80-81 (Leitsatz und Gründe)
Info BRS 2008, Nr 6, 7-9 (Leitsatz und Gründe)
ZfBR 2009, 155-156 (Leitsatz und Gründe)
UPR 2009, 113-114 (Leitsatz und Gründe)
weitere Fundstellen
DVBl 2008, 1522 (Leitsatz)
BauR 2009, 287 (Leitsatz)
Verfahrensgang
vorgehend VG Gelsenkirchen, 10. August 2007, Az: 10 K 3176/05
Diese Entscheidung wird zitiert
Literaturnachweise
Olaf Bischopink, BauR 2009, 65-67 (Entscheidungsbesprechung)
Tenor
Gründe
Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts
Gelsenkirchen vom 10. August 2007 wird abgelehnt. Der Kläger trägt die Kosten des
Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.
1 Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

2 1. Aus den im Zulassungsantrag dargelegten Gründen ergeben sich keine ernstlichen Zweifel
an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1
VwGO).
3 Das Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage gegen die Auflage Nr. 2 zu der dem Kläger
erteilten Baugenehmigung vom 21. Dezember 2004 für die Errichtung eines Wohnhauses mit
Garage als Ersatzgebäude auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück I. Straße 65
in E. -I1. zu Recht abgewiesen. Die Auflage mit dem Inhalt, "die auf dem Baugrundstück
geplanten zwei Wohneinheiten sind zukünftig ausschließlich vom Eigentümer selbst bzw.
dessen Familienangehörigen zu nutzen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 5 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 5
Satz 4 BauGB)", ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten.
4 Das Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Beifügung einer Nebenbestimmung
diesen Inhalts nach § 36 Abs. 1 VwVfG NRW grundsätzlich möglich ist, da sie durch die
Bestimmung des § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB zugelassen ist.
5 Nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB soll die Baugenehmigungsbehörde in den Fällen des Absatzes
4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des
Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird. Die Forderung des Gesetzgebers nach
einer besonderen Sicherung einer zweckentsprechenden Nutzung ist vor dem Hintergrund
zu sehen, dass die von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfassten Vorhaben wegen ihrer fehlenden
Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB ohne die Begünstigungsregelung nach § 35 Abs. 2
und 3 BauGB zu beurteilen wären und danach im Regelfall im Außenbereich nicht zugelassen
werden könnten. Mit § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat der Gesetzgeber, um einerseits Änderungen
im Zusammenhang mit vorhandenen baulichen Anlagen im Außenbereich zu ermöglichen,
andererseits aber den Außenbereich von einer Bebauung möglichst frei zu halten, ein
differenziertes und abschließendes System von Einzelregelungen geschaffen, dass nicht durch
Analogien oder die Kombination der verschiedenen Nummern beliebig erweiterbar ist.
6 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. September 1987 - 4 B 191.87 -, BRS 47 Nr. 81; Urteil vom 12.
März 1998 - 4 C 10.97 -, BRS 60 Nr. 98.
7 Ein Vorhaben ist daher nur dann nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB in der Form begünstigt, dass
ihm bestimmte, in der Vorschrift näher benannte öffentliche Belange nicht entgegengehalten
werden können, wenn es sämtliche Voraussetzungen einer der dort geregelten Alternativen
erfüllt.
8 Die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohnhauses an gleicher Stelle ist nach § 35 Abs. 4 Satz
1 Nr. 2 BauGB - abgesehen von dem Vorliegen der übrigen Genehmigungsvoraussetzungen -
nur dann zulässig, wenn das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst
genutzt wird und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für
den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird (§ 35 Abs. 4 Satz
1 Nr. 2 Buchst. c und d BauGB). Mit diesen einschränkenden Voraussetzungen soll verhindert
werden, dass sich kapitalkräftige Investoren in den Außenbereich "einkaufen", indem sie ältere
Gebäude in schlechtem Bauzustand aufkaufen und durch Neubauten für Nutzer ersetzen, die
nicht schon selbst seit längerem im Außenbereich ansässig sind, sondern den Außenbereich als
neue Wohnumgebung für sich erst erschließen wollen.
9 Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, BRS 69 Nr. 114; Urteil vom 13.
März 1981 - 4 C 2.78 -, BRS 38 Nr. 98; OVG NRW, Beschluss vom 13. Februar 2004 - 10 A
4715/02 -, BRS 67 Nr. 111; s.a. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/
10 Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand: 1. Februar 2008, § 35 Rn. 131, 150; Dürr in:
Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Stand: April 2008, § 35 Rn. 137.
11 Während eine frühere Eigennutzung tatsächlich nachweisbar ist, handelt es sich bei der
künftigen Eigenbedarfsnutzung des Ersatzgebäudes um eine Prognoseentscheidung. Tatsachen
rechtfertigen die Annahme einer familienbezogenen Nutzung, wenn dies nach Lage der
Dinge angenommen werden kann und keine erkennbaren Umstände dagegen sprechen.
Besteht begründeter Verdacht, dass der Neubau veräußert oder an familienfremde Personen
vermietet werden soll, ist es Sache des Bauherrn darzutun, dass er das Gebäude für den
Eigenbedarf bzw. für seine Familie benutzen wird. Kann im Zeitpunkt der Erteilung der
Baugenehmigung eine positive Prognose getroffen werden, liegen die Voraussetzungen
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für die Erteilung der Genehmigung vor. Konnte zunächst eine familienbezogene Nutzung
angenommen werden und entfällt diese später, wird dadurch die Genehmigung nach § 35
Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht nachträglich rechtswidrig. Mit Rücksicht auf die erhebliche
Bedeutung des Außenbereichsschutzes hat es der Gesetzgeber aber für erforderlich
gehalten, der Baugenehmigungsbehörde mit § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB im Sinne einer "Soll-
Verpflichtung" aufzugeben, Sicherstellungen vorzunehmen, um die nach § 35 Abs. 4 Satz 1
BauGB genehmigten Vorhaben von einer anderen Nutzung auszuschließen.
12 Vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167.
13 Mit dieser Sicherung, die z.B. durch eine Nebenbestimmung erfolgen kann, soll verhindert
werden, das die gesetzlichen Erleichterungsmöglichkeiten missbräuchlich ausgenutzt werden.
14 Vgl. Roeser in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Juli 2007, § 35 Rn. 129; s.a. Rieger in:
Schrödter, BauGB, Kommentar, 7. Aufl. 2006, § 35 Rn. 163.
15 Diesen Vorgaben entspricht die hier der Baugenehmigung vom 21. Dezember 2004 beigefügte
Auflage, dass die zwei Wohneinheiten künftig ausschließlich vom Eigentümer selbst bzw.
dessen Familienangehörigen zu nutzen sind. Entgegen der von dem Kläger vertretenen
Ansicht ist die Formulierung der Auflage nicht zu beanstanden. Sie folgt aus dem Wortlaut
der - in der Nebenbestimmung sogar ausdrücklich angeführten - gesetzlichen Regelung.
Hieraus ergibt sich, dass die Wohneinheiten nur durch den "bisherigen" Eigentümer bzw.
dessen Familienangehörigen genutzt werden dürfen. Eine Auslegung, die - wie von dem
Verwaltungsgericht angenommen - auf den "jeweiligen" Eigentümer abstellt, lässt sich aus
dem Wortlaut der Auflage nicht herleiten und widerspricht ihrem Sinn und Zweck. Eine Nutzung
durch einen anderen als den bisherigen Eigentümer bzw. dessen Familienangehörigen stellt
eine genehmigungspflichtige (bzw. in Nordrhein-Westfalen gemäß § 2 Nr. 4 Buchst. c des
Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau vom 13. März 2007 ÄGV. NRW. 2007 S. 133Ü derzeit nur
anzeigepflichtige) Nutzungsänderung dar.
16 Vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167; Rieger, a.a.O., § 35 Rn. 163.
17 Durch eine Sicherung nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB kann allerdings nicht verhindert werden,
dass sich die tatsächlichen Verhältnisse nach Aufnahme der Nutzung durch die Berechtigten
ändern. Auf Dauer können vom Eigentümer nicht beeinflussbare Umstände eintreten, die eine
Eigennutzung unmöglich machen. Nach längerer Eigennutzung wird man es daher hinnehmen
müssen, dass das Wohngebäude in andere Hände übergeht und nicht etwa wegen fehlender
Eigennutzung abzubrechen ist.
18 Vgl. Rieger, a.a.O., § 35 Rn. 164; ähnlich Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174; Roeser, a.a.O., § 35 Rn. 129;
s. zur Problematik schon Weyreuther, Bauen im Außenbereich, 1979, S. 424 ff.
19 Die einer Baugenehmigung beigefügte Nebenbestimmung kann daher nur auf die Verhältnisse
zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung und eine überschaubaren Zukunft abstellen.
Sie steht unter dem immanenten Vorbehalt, dass die maßgeblichen Verhältnisse sich nicht
wesentlich ändern.
20 Vgl. Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174 a.
21 Tritt später eine unvorhergesehene wesentliche Änderung der tatsächlichen Umstände ein,
kann ein Anspruch darauf bestehen, dass die Nebenbestimmung aufgehoben wird.
22 2. Die Rechtssache weist keine grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2
Nr. 3 VwGO) auf. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn für die Entscheidung
des Verwaltungsgerichts eine bisher nicht abschließend geklärte und klärungsbedürftige
Rechts- oder Tatsachenfrage von Bedeutung war, die auch im Berufungsverfahren
entscheidungserheblich wäre. Für die Beantwortung der von dem Kläger aufgeworfenen Frage,
23 ob es bei einer nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erteilten Baugenehmigung zur Errichtung
eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle zulässig ist, die Nutzung durch den
bisherigen Eigentümer oder dessen Familie nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB durch eine
Nebenbestimmung zu sichern,
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24 bedarf es nicht der Durchführung eines Berufungsverfahrens, da sich die Frage - wie oben
ausgeführt - ohne weiteres im bejahenden Sinne beantworten lässt.
25 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
26 Die Streitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.
27 Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des
Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124 a Abs. 5 Satz 4
VwGO.
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