2006 - Stadtbauten Bern

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Kennzahlen-Übersicht Finanzielle Kennzahlen in CHF Mio. Mietertrag mit der Stadt Bern 48.9 Mietertrag mit Dritten 8.1 Mieterausbau 0.4 Leerstand – 0.3 Total Liegenschaftsertrag 57.1 Jahresergebnis 16.9 Bilanzsumme 378.2 Anlagevermögen 343.7 Eigenkapital 100.6 Personalkennzahlen Kader 12 Kaufmännisches Personal 22 Technisches Personal 15 Hauswarte (haupt- und nebenamtlich) 98 Fachkräfte Reinigung (inkl. Teilzeitkräfte) 301 Lehrlinge 5 Stadtbauten Services AG 3 Betriebliche Kennzahlen Stadt Bern • Anzahl Mietverhältnisse 1 274 • Flächenmietmodell in m 2 Hauptnutzfläche 707 000 (inkl. verrechenbare Aussenflächen) • Anzahl Objekte / Objektmieten 700 (Brunnen, Denkmäler, etc.) • Anzahl Objekte / Zumiete 200 Dritte 325 (Dienstwohnungen, Parkplätze, Büro, Lager, etc.) Mieterträge 2006 gemäss Kundenstruktur Stadt Bern * • Gemeinden und Behörden 1% • Präsidialdirektion 2% • Direktion für Sicherheit, Umwelt und Energie 16% • Direktion für Bildung, Soziales und Sport 54% • Direktion für Tiefbau, Verkehr und Stadtgrün 10% • Direktion für Finanzen, Personal und Informatik 5% Drittmieter 12% * Mietverhältnisse mit der Stadt Bern umfassen unter anderem alle Verwaltungsgebäude, Schulhäuser, Polizei-, Feuerwehr- und Sanitätspolizeistützpunkte, Brunnen, Wartehallen, etc. aber auch selbständige Organisationen, die von der Stadt Bern unterstützt werden wie Stadttheater, Villa Stucki, Reithalle, etc. Portfoliokennzahlen Anzahl bewirtschaftete Objekte 1.650 davon • Schulen 160 • Sportanlagen 30 • Kindergärten und KITA 95 • Gebäude für Eis- und Wassersport 40 • Verwaltungsgebäude 30 • Gebäude für Alter und Pflege 25 • Werkhöfe 95 • Wartehäuser 40 • Zivilschutzanlagen 75 • Feuerweiher 20 • Friedhöfe 30 • Öffentliche WC 60 • Brunnen 160 • Parzellen 500 • Andere (Kirchen und Geläute, Denkmäler, Polizeistützpunkte, etc.) 290 Gebäudeversicherungswert der Gebäude (in CHF Mio.) 1 485.5 Ein Berner namens Joggi Pfähler... kk kk war ein verruchter Kinderquäler, doch konnte man sein Tun und Lassen juristisch einfach nicht erfassen, denn leider hatte sein Vergehen im Strafrecht man nicht vorgesehen. Was tat er denn? Er zwang die minderbejahrten, lebensfrohen Kinder, ein kleines, nacktes Stücklein Land mit Rutschbahn, Schaukelbrett und Sand, scharf abgegrenzt mit Draht und Pflöcken, umragt von hohen Häuserblöcken, die schon ab vier Uhr Schatten machten, als ihren Spielplatz zu betrachten und so bereits in jüngsten Jahren die Unterdrückung zu erfahren, die später, wenn der Trotz erwacht, den Menschen unausstehlich macht. Der kluge Leser merkt erschreckt: Der Pfähler war ein Architekt! 8 9
Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr Geschäftsbereich Bauprojektmanagement Geschäftsbereich Immobilienmanagement Einführung und Inbetriebnahme einer neuen Finanz- und Immobilienverwaltungssoftware Die grösste Anstrengung bei der Einführung der Software «Navision» bestand darin, die Gebäudestammdaten (ca. 1500 Objekte) mit den zugehörigen Raumdaten (ca. 17’000 Räume) für die Datenmigration vorzubereiten. Dabei galt es, nicht nur die Stammdaten zu migrieren, sondern sie auch anschliessend in der neuen Immobilienverwaltungssoftware kundenspezifisch als Mietverhältnisse (Mietverträge) abzubilden. Dass viele Mietverhältnisse nachträglich nochmals mutiert werden mussten, lag an der nicht vollständigen Aktualität der zu diesem Zeitpunkt vorhandenen Belegungspläne. Die Hauptkundin von Stadtbauten Bern, die Stadt Bern, war aufgefordert, zusammen mit den Immobilienbewirtschafterinnen und -bewirtschaftern von Stadtbauten Bern sämtliche Raumbelegungspläne nochmals zu kontrollieren und allfällige Mutationen zu melden. Diese Arbeiten bildeten die Grundlage zur Erarbeitung der Sammelmietverträge mit der Stadt Bern. In intensiven Gesprächen, die über mehrere Monate mit den Kundinnen und Kunden geführt wurden, konnten die letzten verbleibenden Unsicherheiten und Korrekturen in Bezug auf die Sammelmietverträge bereinigt und letztendlich in der Immobilienverwaltungssoftware entsprechend mutiert werden. Die im Berichtsjahr in den Sammelmietverträgen dokumentierte Datenqualität kann als nahezu 100%-ig bezeichnet werden. Mit der Unterzeichnung aller Sammelmietverträge wurde die Grundlage gelegt, im Berichtsjahr erstmalig einen Versand der Jahresmietrechnungen auf der Basis des gültigen Rahmenvertrages vornehmen zu können. Letztendlich wurden auch sämtliche Mietverhältnisse mit Drittmietern im System erfasst. Die wichtigsten sachenrechtlichen Geschäfte • Abschluss von diversen Dienstbarkeitsverträgen (z.B. Durchleitungs-, Näherbau- oder Grenzanbaurechte) • Errichtung von unselbständigen Baurechten • Heimfall Baurecht TC Beaumont per 31.12.2006 sowie Aufbereitung für sportliche Umnutzung im Frühjahr 2007 (Beach-Volleyball) • diverse Geschäftsvorbereitungsarbeiten (Verkauf Areal Brunnmatt-Ost, Kauf Schwarztorstrasse 71, und andere) • Umsiedlung Kleintierzüchterverein von Ausserholligen in die Eymatt (Parz. Nr. 124,VI) und Errichtung eines unselbständigen Baurechts am neuen Standort Andere Geschäfte • diverse Portfoliobereinigungen mit der Stadt Bern verbunden mit eigentumsrechtlichen Abklärungen, Grundstückzuscheidungen, Vornahme/Ausarbeitung entsprechender Parzellierungsurkunden • Elektronische Flächenerfassung von Objekten im Vermögen von Stadtbauten Bern sowie Überprüfung der vorhandenen Plandaten auf ihre Richtigkeit • Kontrolle der Gebäudeversicherungswerte über das ganze Portfolio, d.h. • nachträgliche Aufnahme nicht angemeldeter Gebäude • Kontrolle der GVB-Versicherungswerte mit EDV-Stammdaten inklusive erforderlicher Mutationen • Beschaffung fehlender amtlicher Steuerwerte Ausblick Die ab 1. Januar 2006 neu geregelten Heiz- und Betriebskosten-Abrechnungsperioden (HBK-Perioden) beginnen einmalig mit einem durch den Systemwechsel bedingten Langjahr (erste Periode vom 1. Januar 2006 bis Ende Juni 2007). Alle weiteren HBK-Perioden dauern dann jeweils von Juli bis Juni des Folgejahres. Folglich kann erst im 2. Semester 2007 die erste HBK-Abrechnung mit der neuen Software erstellt werden. Auch hier wird es darum gehen, initial die damit verbundenen Kontrollen und Abklärungen inklusive Mutationen mit hoher Qualität umzusetzen. Gesamtbauvolumen in CHF Mio. 37.7 Anzahl durchgeführter Wettbewerbe 1 Anzahl Studien und Konzepte 11 Während die Ausgaben für den baulichen Unterhalt zu Lasten der laufenden Rechnung mit knapp CHF 13 Mio. dem Ergebnis vom Vorjahr entsprechen, konnten die Investitionen für Erneuerungen, Anpassungen und Neubauten erneut um fast CHF 3 Mio. erhöht werden. Wie bisher entfallen die Investitionen zu je einem Drittel auf Schulbauten, Verwaltungsgebäude sowie Bauten und Anlagen mit anderen Nutzungen. Nachdem im Jahr 2005 neun Architekturwettbewerbe durchgeführt werden konnten, stand das Berichtsjahr im Zeichen der Umsetzung und Konkretisierung der daraus hervorgegangenen Lösungsansätze. Dazu wurde ein konsequenter, auf dem Rahmenvertrag aufbauender «Design-to-Cost»-Ansatz entwickelt und zur verbindlichen Planungsvorgabe gemacht. Die Umsetzungen stellen sowohl an das bauherrenseitige Projektmanagement als auch an die Planerinnen und Planer hohe Anforderungen. Der Leistungsumfang für Bauherrenberatung für den Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik und für Dritte ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Neben normalen kurzfristigen Schwankungen ist aber auch ein genereller Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen. Preise Zwei Bauvorhaben des Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik, für die Stadtbauten Bern das bauherrenseitige Projektmanagement übernommen hatte, wurden 2006 mit dem ATU PRIX (Bernischer Kulturpreis für Architektur, Technik und Umwelt) ausgezeichnet: • Schwellenmätteli Restaurants • Wohn- und Geschäftshäuser an der Brunngasse. Die Erneuerung der historischen Wohn- und Geschäftshäuser an der Brunngasse erhielt überdies den Dr. Jost-Hartmann-Preis für vorbildliche Renovationen in der Berner Altstadt. 10 11
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