Zell unter Aichelberg Wohnen im Auchtert

SATZUNGEN
GEMEINDE
Zell unter Aichelberg
BEBAUUNGSPLAN
Wohnen im Auchtert
A) Bebauungsplan
B) Örtliche Bauvorschriften zum Bebauungsplan
ENTWURF nach § 13a BauGB vom 27.09.2012
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB: 27.01.2011
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB 26.04.2011 bis 03.06.2011
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB: 23.05.2011 bis 27.06.2011
Feststellung des Entwurfes und Auslegungsbeschluss: 22.03.2012
Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB: 14.04.2012 bis 15.05.2012
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB: mit Schreiben vom 13.04.2012
Feststellung des erneuten Entwurfes und erneuten Auslegungsbeschluss: 27.09.2012
Erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB: bis
Satzungsbeschluss gem. § 10 (1) BauGB:
Ausgefertigt:
Der textliche und zeichnerische Inhalt des Bebauungsplanes stimmt mit dem
Satzungsbeschluss überein. Die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden
Verfahrensvorschriften wurden beachtet.
Zell u. A., den ………………………
Bürgermeister Link
Durch ortsübliche Bekanntmachung am:
ist der Bebauungsplan gem. § 10 BauGB in Kraft getreten.
Dipl.-Ing. (FH) Manfred Mezger
-Freier Stadtplaner
Hauptstraße 25, 73087 Bad Boll
T 07164/14718-0, F 07164/14718-18

Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
A) Satzung über den Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
Rechtsgrundlagen:
- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. S. 466)
- Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 1991 S. 58), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011(BGBI. I S. 1509)
- Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 358, ber. S.
416), berichtigt am 25. Januar 2012 (BGBl. S. 65, 73)
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 29.07.2009 (BGBl. S. 2542), zuletzt geändert
durch Artikel 5 des Gesetzes vom 06.Februar 2012 (BGBI. I S. 148)
§ 1 Räumlicher Geltungsbereich
Für den räumlichen Geltungsbereich der Bebauungsplan-Satzung ist der zeichnerische Teil in der Fassung vom
maßgebend.
§ 2 Bestandteile und Anlagen
Die Bebauungsplan-Satzung besteht aus folgenden Unterlagen:
zeichnerischer Teil, Maßstab 1 : 500 in der Fassung vom
Planungsrechtliche Festsetzungen in der Fassung vom
Hinweise zum Bebauungsplan in der Fassung vom
Begründung in der Fassung vom
Natura – 2000 - Verträglichkeitsuntersuchung in der Fassung vom
Merkblatt Bodenschutz bei Bebauungsplänen in der Fassung vom
§ 3 Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig handelt, wer den Festsetzungen des Bebauungsplanes zuwiderhandelt.
§ 4 Inkrafttreten
Die Satzung über den Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert" tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung gemäß §
10 (3) BauGB in Kraft.
Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes sind sämtliche Festsetzungen von Bebauungsplänen innerhalb des
räumlichen Geltungsbereichs dieses Planes aufgehoben.
Zell u. A., den
(Bürgermeister Link)
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
(nach § 9 BauGB)
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB, i.V.m. § 1-15 BauNVO)
WA
MI
GEe
Allgemeines Wohngebiet (WA)
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind von § 4 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen
zulässig:
(1) Wohngebäude,
(2) Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
(3) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen sind gem. § 1
Abs. 6 nicht zulässig.
Mischgebiet (MI)
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind von § 6 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen
zulässig:
(1) Wohngebäude,
(2) Geschäfts- und Bürogebäude,
(3) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungswesens,
(4) sonstige Gewerbebetriebe.
(5) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke,
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind abweichend von § 6 Abs. 2 BauNVO folgende
Nutzungen nicht zulässig:
(6) Gartenbaubetriebe,
(7) Tankstellen,
(8) Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des
Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung ist gem. § 1 Abs. 6
nicht zulässig.
Eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe)
Es sind nur Betriebe zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind von § 8 Abs. 2 BauNVO folgende Nutzungen
zulässig:
(1) Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
Betriebe,
(2) Geschäfts- und Büro- und Verwaltungsgebäude,
(4) Anlagen für sportliche Zwecke.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind abweichend von § 8 Abs. 2 BauNVO folgende
Nutzung nicht zulässig:
(3) Tankstellen.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind von § 8 Abs. 3 BauNVO folgende Nutzungen
zulässig:
(1) Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für
Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und
ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
(2) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO ist von § 8 Abs. 3 BauNVO folgende Nutzung nicht
zulässig:
(3) Vergnügungsstätten.
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB, i.V.m. § 16-21a BauNVO)
z. B. 0,4
II
Grundflächenzahl (GRZ)
Siehe Planeinschrieb
Zahl der Vollgeschosse
Siehe Planeinschrieb
Höhe der baulichen Anlage
Siehe Planeinschrieb
Die maximalen Traufhöhen (TH) und Gebäudehöhen (GH) sind bezogen auf die
jeweilige Bezugshöhe (BH). Die BH wird für das Baufeld im zeichnerischen Teil
festgelegt und beschreibt die Höhenlage der Gesamtgebäude über Normal Null (NN).
Die Gebäudehöhe (GH) ist gleich dem Schnittpunkt der Dachhautoberkanten
(höchster Punkt des Gebäudes inkl. Dachaufbauten). Die Traufhöhe (TH) ist gleich
dem Schnittpunkt Außenkante Außenwand mit Oberkante Dachhaut.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe gilt für die gesamte Gebäudelänge. Die
maximale Traufhöhe gilt für mindestens 60% der jeweiligen Gebäudelänge.
Solaranlagen sind nur parallel zu den Dachflächen zulässig.
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3. Bauweise (§ 9 (1) 2 BauGB, i.V.m. § 22 BauNVO)
ED
o
a
Nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig (ED)
Siehe Planeinschrieb
Offene Bauweise (o)
Siehe Planeinschrieb
Abweichende Bauweise (a)
Ohne Längenbeschränkung
Siehe Planeinschrieb
4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 (1) 2 BauGB, i.V.m. § 23 BauNVO)
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt (siehe
Plandarstellung).
5. Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 (1) 2 BauGB)
Hauptgebäuderichtung
Siehe Planeinschrieb
Die Stellung der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzung von
Hauptgebäuderichtungen festgesetzt.
6. Stellplätze und Garagen (§ 9 (1) 4 BauGB i.V.m § 12 BauNVO)
Ga, ÜSt
Stellplätze und Garagen
Im Plangebiet sind offene Stellplätze innerhalb und außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche und in den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig. Garagen
und überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen
und den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig.
Offene Stellplätze und Zufahrten sind auf Flächen für Pflanzgebote (pfg1) nicht
zulässig.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
7. Nebenanlagen (§ 9 (1) 4 BauGB i.V.m. § 14 (1) und § 23 (5) BauNVO)
Nebenanlagen
Im Plangebiet sind Nebenanlagen, sofern es sich um Gebäude handelt, außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen nur bis maximal 25 m³ umbauten Raum zulässig.
Sie haben generell einen Abstand von 2,0 m zu Grundstücksgrenzen und zu
öffentlichen Verkehrsflächen einzuhalten.
Pro Grundstück ist maximal ein Gebäude als Nebenanlage möglich.
Versiegelung
Die Befestigung der PKW – Stellplatzflächen, außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen, sind nur in Rasenpflaster, Drainpflaster oder in gleichwertiger
wasserdurchlässiger Form zulässig.
8. Wohneinheiten (§ 9 (1) 6 BauGB
Die maximale Anzahl der Wohneinheiten bei Einzelhäusern beträgt 3 WE und bei
Doppelhäusern 2 WE.
9. Niederspannungsfreileitungen (§ 9 (1) 13 BauGB)
Zulässigkeit von Niederspannungsfreileitungen
Die Anlage von Niederspannungsfreileitungen ist unzulässig. Alle der Versorgung des
Gebietes dienenden Leitungen sind unterirdisch zu verlegen.
10. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 (1) 15 – 25b BauGB)
Pflanzgebote (§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB)
Einzelbäume privat
Im Allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet ist pro Grundstück und im
Gewerbegebiet pro 800 m² Grundstücksfläche mindestens ein hochstämmiger
heimischer Laubbaum mit einem Stammumfang von mind. 16 cm, gemessen in 1,0 m
Höhe anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Bestehende Bäume
können dabei angerechnet werden.
Alle zur Gestaltung der privaten Flächen vorgesehenen Maßnahmen sind spätestens
ein Jahr nach Fertigstellung der Hochbaumaßnahmen als abgeschlossen
nachzuweisen. Alle Bepflanzungen sind gemäß DIN 18916 und DIN 18917
fachgerecht durchzuführen, gemäß DIN 18919 zu pflegen, dauerhaft zu erhalten und
bei Abgang zu ersetzen.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
pfg 1
Einzelbäume öffentlich
Die Straßenverkehrsflächen sind zu durchgrünen. Im Bereich der Straßen und der
öffentlichen Grünflächen sind auf den im Bebauungsplan dargestellten Standorten
hochstämmige Bäume mit einem Stammumfang von mind. 16 cm, gemessen in 1,0 m
Höhe, zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Abweichungen
von dem im Plan dargestellten Standort um bis zu 3 Meter parallel zu den öffentlichen
Verkehrsflächen sind zulässig
Alle zur Gestaltung und zum Ausgleich auf öffentlichen Flächen vorgesehenen
Maßnahmen sind spätestens 1 Jahr nach Fertigstellung der Erschließungsmaßnahmen
als abgeschlossen nachzuweisen. Alle Bepflanzungen sind gemäß DIN
18916 und DIN 18917 fachgerecht durchzuführen, gemäß DIN 18919 zu pflegen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.
Pflanzbindungen
Siehe Planeinschrieb
Erhalt von Einzelbäumen
Gemäß den zeichnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan sind die vorhandenen
Bäume vom Grundstückseigentümer dauerhaft zu pflegen und zu erhalten.
Abgängige Bäume sind durch standortgerechte Bäume, möglichst artgleich, zu
ersetzen.
Flächenhaftes Pflanzgebot – Ortsrandbegrünung
Es sind zu mindestens 50% Gehölzflächen anzulegen, zu pflegen und dauerhaft zu
unterhalten. Die anzupflanzenden Gehölze sind der Pflanzliste zu entnehmen.
Zufahrten zu Garagen, überdachten Stellplätzen und Stellplätzen sind nicht zulässig.
Vorschlag Pflanzliste
Bäume, Mindestqualität: 3 x v., STU 18 - 20 cm
Acer campestre Feld-Ahorn
Acer platanoides Spitz-Ahorn
Acer pseudoplatanus Berg-Ahorn
Carpinus betulus Hainbuche
Prunus avium Vogel-Kirsche
Quercus petraea Trauben-Eiche
Quercus robur Stiel-Eiche
Sobus aucuparia Eberesche, Vogelbeere
Tilia cordata Winter-Linde
Tilia platyphyllos Sommer-Linde
Heimische Obst- und Wildobstbäume
Sträucher, Mindestqualität : 2 x v, H 60 - 100 cm
Acer campestre Feldahorn
Cornus sanguinea Roter Hartriegel
Corylus avellana Gewöhnliche Hasel
Crataegus monogyna Eingriffliger Weißdorn
Crataegus leavigata Zweigriffliger Weißdorn
Euonymus europaeus Gewöhnliches Pfaffenhütchen
Ligustrum vulgare Liguster
Lonicera xylosteum Rote Heckenkirsche
Prunus spinosa Schlehe
Rosa arvensis Acker-Rose, Kriechrose
Rosa canina Hunds-Rose
Viburnum lantana Wolliger Schneeball
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
11. Die mit Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines
Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu
belastende Fläche (§ 9 (1) 21 BauGB)
Leitungsrecht 1: Zugunsten der Gemeinde Zell unter Aichelberg, für die Führung
eines Regenwasserkanals.
Im Bereich des Leitungsrechtes sind bauliche Anlagen nicht zulässig. Andere
Nutzungen können nur in beschränkter Weise im Einvernehmen mit den jeweiligen
Leitungsträgern zugelassen werden.
Leitungsrecht 2: Zugunsten der Gemeinde Zell unter Aichelberg für die Führung einer
Abwasserdruckleitung.
Im Bereich des Leitungsrechtes sind bauliche Anlagen nicht zulässig. Andere
Nutzungen können nur in beschränkter Weise im Einvernehmen mit den jeweiligen
Leitungsträgern zugelassen werden.
Geh-, Fahr- und Leitungsrecht: Zugunsten der Anlieger.
12. Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers
(§ 9 (1) 26 BauGB i.V.m. § 126 BauGB)
Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern
Zur Herstellung der Straßen und Wege sind in den an öffentlichen Verkehrsflächen
angrenzenden Grundstücken unterirdische Stützbauwerke, Hinterbeton der
Randeinfassungen, Schaltschränke für die Strom- und Telefonversorgung sowie
Lampenfundamente entlang der Grundstücksgrenze in der erforderlichen Breite und
Höhe zu dulden.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
B) Satzung über die örtlichen Bauvorschriften zum
Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
Rechtsgrundlagen:
- Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 05.03.2010 (GBl. S. 358),
berichtigt am 25.01.2012 (GBl. S. 65, 73)
- Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581, ber.
S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 28 vom 09.01.2012 (GBl. S. 65, 68)
Aufgrund des § 74 (1) und (7) LBO Baden-Württemberg i.V.m. § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg
(GemO) hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan
"Wohnen im Auchtert" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB als Satzung beschlossen.
§ 1 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich der Satzung über die örtlichen Bauvorschriften ist mit dem räumlichen
Geltungsbereich der Bebauungsplan-Satzung "Wohnen im Auchtert" deckungsgleich.
§ 2 Bestandteile und Anlagen
Die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert" besteht aus
folgenden Unterlagen:
I. Örtliche Bauvorschriften in der Fassung vom
§ 3 Ordnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig im Sinne des § 75 Landesbauordnung (LBO) handelt, wer den Festsetzungen der
örtlichen Bauvorschriften zuwiderhandelt.
§ 4 Inkrafttreten
Die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert" tritt mit der
ortsüblichen Bekanntmachung gemäß § 10 (3) BauGB in Kraft.
Mit Inkrafttreten dieser Satzung sind sämtliche Bauvorschriften von Bebauungsplänen innerhalb des
räumlichen Geltungsbereichs dieses Planes aufgehoben
Zell u. A., den
(Bürgermeister Link)
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
II. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 74 (1) Nr. 1 LBO)
Dachform und Dachneigung
Siehe Planeinschrieb
Hauptgebäude der Ordnungszahl A
Die Dächer der Hauptgebäude sind als Satteldach (SD), als Sheddach (SHD) oder als
Flachdach (FD) mit einer Dachneigung von 0°-30° auszuführen.
Hauptgebäude der Ordnungszahl B und C
Die Dächer der Hauptgebäude sind als Satteldach (SD) und als Walmdach (WD) mit
einer Dachneigung von 20°-30° oder als Pultdach (PD) mit einer Dachneigung von 8°-
15° auszuführen. Doppelhäuser sind mit einheitlicher Dachform auszuführen.
Garagen und überdachte Stellplätze
Garagen und Carports mit Flachdach (von 0°- 8°) sind nur zulässig, sofern diese
vollflächig bepflanzt sind oder als Terrassen genutzt werden.
Dachdeckung und Dachbegrünung
Es sind nur rote, rotbraune, braune und anthrazitfarbene Ziegel und
Dacheindeckungselemente zulässig. Dächer von Doppelhäusern sind mit einheitlicher
Dachdeckung auszuführen.
Flachdächer mit einer Dachneigung < 8° sind im eingeschränkten Gewerbegebiet zu
70% der Dachfläche extensiv mit einer Substratdicke von mind. 7 cm zu begrünen
und zu unterhalten.
Glänzende und reflektierende Dacheindeckungselemente sind nicht zulässig.
Ausgenommen davon sind Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie.
Unbeschichtete Kupfer-, Zink- oder Bleidächer sind bei allen baulichen Anlagen nicht
zulässig.
Dachaufbauten
Dachaufbauten sind bis zu einer maximalen auch additiven Länge von 60% der
zugehörigen Hauptdachlänge zulässig. Der Abstand zur Giebelwand darf 1,0 m nicht
unterschreiten. Der obere Dachanschluss muss mindestens 1,0 m unterhalb dem
Hauptdachfirst liegen (gemessen auf der Dachschräge).
Dachaufbauten auf einer Dachfläche sind einheitlich zu gestalten und nicht kombiniert
möglich.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
2. Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten
Flächen der bebauten Grundstücke (§ 74 (1) Nr. 3 LBO)
Einfriedigungen und Stützmauern
Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen haben Einfriedigungen und Stützmauern
einen Mindestabstand von 0,50 m zur Grenze der öffentlichen Fläche einzuhalten.
Nicht eingegrünte Einfriedigungen wie Mauern und Zäune sind nur bis zu einer Höhe
von maximal 1,00 m (auf die angrenzende Verkehrsfläche bezogen) zulässig.
Gestaltung unbebauter Grundstücksflächen
Die unbebauten und unbefestigten Flächen der bebauten Grundstücke sind als
Grünflächen anzulegen und zu pflegen.
3. Werbeanlagen (§ 74 (1) Nr. 2 LBO)
Zulässigkeit von Werbeanlagen
Werbeanlagen sind im Gewerbegebiet und im Mischgebiet nur an der Stätte der
Leistung und als Hinweis auf Handwerk und Beruf am Betriebsgebäude zulässig. Die
Oberkante der Werbeanlage darf die zulässige Traufhöhe nicht überschreiten.
Werbeanlagen auf Dachflächen sowie Wechsellicht, Lauflicht, elektronische
Laufbänder, Videowände o.ä. sind nicht zulässig.
4. Stellplätze (§ 74 (2) Nr. 2 LBO)
Pro Wohneinheit sind mindestens 1,5 Stellplätze herzustellen. Bei Bruchzahlen wird
aufgerundet.
5. Aufschüttungen und Abgrabungen (§ 74 (3) Nr. 1 LBO)
Vermeidung von unnötigem Bodenaushub
Anfallender Erdaushub (getrennt nach Ober- und Unterboden) hat nach Möglichkeit
auf dem Grundstück im Baugebiet zu verbleiben und ist dort wieder zu verwenden.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
6. Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder Versickern von
Niederschlagswasser (§ 74 (3) Nr. 2 LBO)
Für jedes Gebäude ist eine Zisterne zur Nutzung des Niederschlagswassers
(Gartenbewässerung, Toilettenspülung, ...) herzustellen. Je 1 m² versiegelter
Dachfläche sind mindestens 30 l Volumen vorzusehen.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
III. HINWEISE
zum Bebauungsplan und zu den örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan
1. Denkmalschutz
Sollten bei der Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder
Befunde entdeckt werden, ist gemäß § 20 Denkmalschutzgesetz die Kreisarchäologie
Göppingen (07161- 50318-0 oder 5031817; 0173-9017764; r.rademacher@landkreisgoeppingen.de)
und das Regierungspräsidium Stuttgart I Ref. 86 Denkmalpflege
umgehend zu benachrichtigen. Funde/Befunde sind bis zum Ablauf des vierten Werktags
nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht die zuständigen
Stellen mit einer Verkürzung der Frist einverstanden sind. Auf die Ahndung von
Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen. Bei der Sicherung und
Dokumentation archäologischer Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im
Bauablauf zu rechnen. Darüber hinaus können bei tiefer in den Untergrund eingreifenden
Maßnahmen jederzeit auch archäologisch/paläontologisch wichtige Tier- und
Pflanzenreste zutage treten. Nach§ 2 des Denkmalschutzgesetzes unterliegen
entsprechende organische Reste und Fossilien ebenfalls dem Denkmalschutz, so dass
zumindest auffällige Versteinerungen und Knochen meldepflichtig sind.
2. Grundwasserschutz
Maßnahmen, bei denen aufgrund der Tiefe des Eingriffs in den Untergrund mit
Grundwasserfreilegungen zu rechnen ist, sind der unteren Wasserbehörde (Landratsamt
Göppingen) rechtzeitig vor Ausführung anzuzeigen. Dauerhafte Grundwasserabsenkungen
und Einbauten unter der MW-Linie des Grundwassers sind nicht zulässig,
bei Gründungen im Bereich des mittleren Grundwassers sind die notwendigen
Schutzmaßnahmen vorzusehen. Wird im Zuge der Baumaßnahmen unerwartet
Grundwasser erschlossen, so sind die Arbeiten, die zur Erschließung geführt haben,
unverzüglich einzustellen und das Landratsamt als untere Wasserbehörde zu
benachrichtigen.
Eine Ableitung von Grund- und Schichtwassers ist höchstens für die Dauer der Bauzeit
zulässig. Sie bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Eine ständige
Grundwasserableitung in die Kanalisation oder in ein Oberflächengewässer ist
unzulässig.
3. Regelung zum Schutz des Bodens
Der Untergrund des Plangebiets besteht aus Posidonienschiefer, der von Natur aus
(geogen) erhöhte Schadstoffgehalte besitzt. Erdaushub aus dem Plangebiet darf nur
innerhalb des Posidonienschiefergebietes wieder eingebaut werden. Auf die
problematischen Eigenschaften des Posidonienschiefers als Baugrund (Hebungen bei
Austrocknung weist das LGRB hin.
Sämtlicher auf dem Gelände befindlicher Oberboden (Mutterboden), der für die
Bebauung abgetragen werden muss, ist von Arbeitsbeginn in der anstehenden Tiefe zu
sichern und nach Möglichkeit innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zu
verwerten (Schutz des Mutterbodens gemäß § 202 BauGB). Der Oberboden ist in
nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Vergeudung zu schützen. Der
erforderliche Bodenabtrag ist schonend und unter sorgfältiger Trennung von Mutterboden
und Unterboden durchzuführen. Unnötiges Befahren oder Zerstören von Mutterboden auf
verbleibenden Flächen ist nicht zulässig.
4. Regenerative Energien
Das Plangebiet liegt im Zustrombereich des Göppinger Mineralwasservorkommens,
welches durch verschiedene Brunnen genutzt wird. Der Schutz dieses Mineralwassers
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
vor anthropogenen Verunreinigungen genießt oberste Priorität, die mineralwasserführende
Gesteinsschicht (Angulatensandstein-Formation) darf nicht tangiert werden.
Sämtliche Maßnahmen zur Gewinnung von Erdwärme dürfen daher maximal bis zur
Oberkante der darüber liegenden Aríetenkalk-Formation in ca. 70 Metern Tiefe reichen.
5. Geotechnik
Nach der vorläufigen Geologischen Karte befindet sich das Plangebiet im
Ausstrichbereich von oberflächennah verwitterten, z. T. bituminösen Tonmergel- und
Kalkmergelsteinen der Posidonienschiefer-Formation (Unterjura). Den tieferen Baugrund
bilden Tonsteine der Amaltheenton-Formation. Im Grenzbereich zur überlagernden
Posidonienschiefer-Formation kommen auch geringmächtige Kalksteinbänke vor. Mit
Auffüllungen der vorausgegangenen Nutzung muss gerechnet werden.
Sofern eine Versickerung von Oberflächenwasser geplant bzw. wasserwirtschaftlich
zulässig ist, wird aufgrund der geringen Durchlässigkeit des Untergrunds die Erstellung
hydrologischer Versickerungsgutachten empfohlen.
Die Verwitterungstone der Posidonienschiefer- sowie der Amaltheenton-Formation bilden
einen stark setzungsfähigen Baugrund, neigen zu saisonalen Volumenänderungen
(Schrumpfen bei Austrocknung, Quellen nach Wiederbefeuchtung) und sind in Hanglage
bzw. Einschnitten rutschungsanfällig. Die bituminösen Tonmergelsteine („Ölschiefer“) der
Posidonienschiefer-Formation neigen bei Austrocknung bzw. Überbauung teilweise zu
gravierenden Baugrundhebungen in Folge von Gipskristallisation.
Für Neubauten werden daher objektbezogene Baugrunduntersuchungen gemäß DIN
4020 bzw. DIN EN 1997 und Gründungsberatung durch ein in der Ölschieferthematik
erfahrenes privates Ingenieurbüro dringend empfohlen.
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
C) Begründung zum Bebauungsplan und den örtlichen
Bauvorschriften zum Bebauungsplan
I. Planerfordernis
Die bestehende Bebauung im Plangebiet wird bisher durch die unterschiedlichen Nutzungen
Wohnen und Gewerbe geprägt. Dadurch sind in der Vergangenheit oftmals Konflikte
entstanden. Durch die geplante Verlagerung bzw. Auflösung zweier Betriebe können die bisher
gewerblich genutzten Flächen zukünftig einer überwiegenden Wohnnutzung zur Verfügung
gestellt werden. Dadurch könnten die bestehenden Konflikte gelöst werden.
Die Nutzung als Wohngebiet bzw. Mischgebiet widerspricht den Festsetzungen der
bestehenden Bebauungspläne. Daher ist die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes bei
gleichzeitiger Aufhebung der bestehenden Bebauungspläne erforderlich.
Der vorliegende Bebauungsplan „Wohnen im Auchtert“ soll die planungsrechtliche Grundlage
für die Neuordnung des Gebietes schaffen. Durch das Bebauungsplanverfahren ist
gewährleistet, dass private und öffentliche Belange gerecht gegeneinander und untereinander
abgewogen werden.
II. Lage des Plangebiets
Das Plangebiet befindet sich im Nordosten der Gemeinde Zell unter Aichelberg. Das Plangebiet
wird begrenzt:
Im Norden durch den Feldweg Flst. 814,
Im Westen durch die Straße „Im Auchtert“, Flst. 2411, Flst. 780/1 und Flst. 780/2,
Im Osten durch die Flursückte 816, 829 und 830
Im Süden durch das Flst. 781/12, die Rosenstraße, die Flst. 776/1, 777/4, 777/1, die
Stuifenstraße, die Flst. 780/1, 781/20, 764/2 763/2, 763/1, die Frühlingstraße und das
Flst Nr. 830.
Die genaue Abgrenzung des Plangebiets geht aus dem zeichnerischen Teil hervor.
III. Übergeordnete Planungen
Das Plangebiet wird nach Plansatz 3.2.1 (G) des Regionalplanes am östlichen Rand von einem
Vorbehaltsgebiet für Naturschutz und Landschaftspflege geringfügig tangiert. Vorbehaltsgebiete
für Naturschutz und Landschaftspflege dienen der Erhaltung und Verbesserung der Funktions-
und Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sowie zur Sicherung und Förderung der
biologischen Vielfalt. Aufgrund der geringfügigen Überschneidung mit dem Plangebiet und der
nicht parzellenscharfen Darstellung der Raumnutzungskarte wird der vorgesehenen
geringfügigen Ergänzung der Bebauung der Vorzug eingeräumt.
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (FNP) des Verwaltungsverbandes Raum Bad Boll ist
das Plangebiet nördlich der Straße „Im Auchtert“ als gewerbliche Baufläche dargestellt.
Lediglich die Flurstücke 815 und 815/1 werden als Wohnbaufläche ausgewiesen. Das Gelände
der Firma Hofmann und Heim südlich der Straße wird ebenfalls als gewerbliche Baufläche
dargestellt.
Die rechtskräftigen Bebauungspläne weichen teilweise von den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes ab (siehe Ausführungen zu Wohnflächenbedarf).
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Die Planung sieht überwiegend eine Umnutzung von Misch- und Gewerbegebiet in ein
allgemeines Wohngebiet vor. Der Bebauungsplan entspricht daher nicht den Darstellungen des
Flächennutzungsplans. Gemäß §13a (2) Nr. 2 BauGB kann der Bebauungsplan aufgestellt
werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt werden muss. Dieser wird im
Anschluss berichtigt.
IV. Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB
Für Verfahren, die der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen
Maßnahmen der Innenentwicklung dienen, besteht die Möglichkeit, Bebauungspläne der
Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen.
Bebauungspläne dürfen im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn die
zulässige überbaubare Grundfläche nicht mehr als 20.000 m² beträgt (Ausnahmen bis 70.000
m²).
Das Plangebiet ist überwiegend bebaut. Die Gesamtfläche des Gebietes beträgt ca. 3,4 ha und
liegt bei der angenommenen Wohnbebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,4 unterhalb des
Schwellenwertes der maximal zulässigen Grundfläche von 20.000m².
Die Planungen sehen die Umnutzung von Bestandsflächen und die Nachverdichtung des
bestehenden Siedlungskörpers unter Ausnutzung vorhandener sowie dem Bau neuer
Erschließung vor. Somit handelt es sich um eine klassische Maßnahme der Innenentwicklung.
Der Bebauungsplan wird somit im beschleunigten Verfahren nach §13a BauGB ohne
Durchführung einer Umweltprüfung nach §2 Abs. 4 BauGB aufgestellt.
V. Bestand
1. Örtliche Gegebenheiten
Der Bereich Auchtert ist durch eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe geprägt.
Nördlich der Straße „Im Auchtert“ befindet sich neben Wohngebäuden auch die Firma
Kurz CNC-Fertigungstechnik. Südlich der Straße grenzen die Wohngebiete der
Rosenstraße und der Stuifenstraße an. Im östlichen Bereich liegt das Betriebsgelände
der Firma Hofmann und Heim (Im Auchtert 34).
2. Bestehendes Planungsrecht
Für den nordwestlichen Teil besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „Gewerbegebiet
Raubis“. Dieser setzt unmittelbar nördlich der Straße „Im Auchtert“ ein eingeschränktes,
im rückwärtigen Bereich ein uneingeschränktes Gewerbegebiet fest. Südlich und
nordöstlich der Straße „Im Auchtert“ existiert der Bebauungsplan „Stuifenstraße“. Dieser
setzt für das Firmengelände der Firma Hofmann und Heim ein Mischgebiet und für den
südlichen Bereich ein allgemeines Wohngebiet fest. Im östlichen Bereich im Gewann
„Leimgrube“ wurden darüber hinaus vor wenigen Jahren drei weitere Bauplätze
(Flurstücke 829/1, 829/2 und 830/1) planungsrechtlich festgesetzt (Bebauungsplan
„Erweiterung Stuifenstraße“). Diese sind noch nicht bebaut.
3. Topografie
Das Gebiet ist im Bereich der Straße „Im Auchtert“ eben, fällt jedoch Richtung
„Heertobelweg“ und dem Gewann Leimgrube leicht ab.
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4. Schutzgebiete
Im Gewann „Leimgrube“, im südöstlichen Bereich des Bebauungsplans, liegt das
Plangebiet geringfügig innerhalb des Vogelschutzgebiets „Vorland der mittleren
schwäbischen Alb“, Nr. 7323-441. Es handelt sich um eine vielfältige kleinteilige
Kulturlandschaft mit ausgedehnten Streuobstwiesen und eingestreuten Waldflächen.
Das Plangebiet ragt an der südöstlichen Ecke in die Schutzausweisung hinein, es ergibt
sich eine Überlappung von 1366 m² Vogelschutzgebietsfläche (Streuobstwiese), dies
bedeutet einen Verlust von 1366 m² Grünland mittlerer Standorte und exakt 3
Obstbäume , die gerodet werden müssen. Durch den Bebauungsplan wird in Anlehnung
an die Konventionsvorschläge keine Gefährdung der Erhaltungsziele der einzelnen Arten.
Durch die Verträglichkeitsprüfung wird nachgewiesen, dass die Konflikte ausräumbar
sind. Weitere Schutzgebiete werden durch den Bebauungsplan nicht tangiert.
5. Eigentum
Die betroffenen Flurstücke befinden sich überwiegend in Privateigentum. Zur
Neuordnung der Grundstücke ist teilweise eine Bodenordnung erforderlich. Die
Gemeinde wird hierfür mit den beteiligten Eigentümern Verträge zur Neugestaltung der
Grundstücke schließen. Dies bezieht sich hauptsächlich auf den Bereich nördlich der
Straße „Im Auchtert“ und den neu hinzukommenden Bauplatz im Südosten des
Bebauungsplangebiets. Die Verträge werden vor Abschluss des
Bebauungsplanverfahrens geschlossen.
6. Verkehr
Die Erschließung des Gebiets erfolgt über die Straße „Im Auchtert“. Als Gewerbestraße
ausgelegt, verfügt sie über einen Querschnitt zwischen sechs und acht Metern zuzüglich
der Randbereiche. Die Straße befindet sich jedoch in einem schlechten Zustand und ist
noch nicht endgültig hergestellt. Auf der südlichen Seite befindet sich ein Gehweg, der
jeweils in der „Rosen- und Stuifenstraße“ sowie auf Höhe der Firma Hofmann und Heim
endet. Nach Südosten verschmälert sich die Straße zu einem Weg.
7. Altlasten
Nach dem Bodenschutz- und Altlastenkataster (BAK) sind im Plangebiet keine Altlasten
oder Verdachtsflächen erfasst. Das BAK verzeichnet nur stillgelegte Anlagen. Allerdings
gehören die Betriebsstandorte Im Auchtert 34 und 35 (Industrieelektronik, Dreherei) nach
dem Branchenkatalog zur historischen Erhebung von Altstandorten zu Branchen, in
denen früher mit umweltrelevanten Stoffen umgegangen wurde. Die Betriebe sind dort
seit Anfang der 1960er Jahre aktiv. Anhaltspunkte für Bodenbelastungen sind insoweit
gegeben.
Für diese Grundstücke wurde eine historische Nutzungsrecherche durchgeführt.
Diese kommt für das Grundstück Im Auchtert 34 zu folgendem Ergebnis: Aufgrund des
Umganges mit umweltgefährdenden Stoffen in nur relativ kleinen Mengen ist die
Wahrscheinlichkeit für eventuelle schädlichen Bodenveränderungen sehr gering. Visuell
ließen sich bei der Ortsbesichtigung beider Flurstücke keine Verdachtsmomente
erkennen. Auf eine orientierende Untersuchung des Grundstückes kann deshalb
verzichtet werden.
Für das Grundstück Im Auchtert 35 ist, aufgrund des in der Branche üblichen Einsatzes
von Ölen und Kühlschmiermitteln, Waschbenzinen sowie in frühen Jahren von
Lösungsmitteln zur Entfettung von Oberflächen, die Entstehung von schädlichen
Bodenveränderungen nicht unwahrscheinlich und kann deshalb nicht ausgeschlossen
werden.
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Aufgrund dessen wurde eine orientierende Untersuchung mittels Boden- und
Bodenluftuntersuchung durchgeführt.
Auf den untersuchten Verdachtsflächen des Betriebsgrundstückes der Friedrich Kurz
GmbH wurden an zwei Stellen teilweise erhebliche schädliche Bodenveränderungen mit
organischen Schadstoffen ermittelt. Es handelt sich dabei zum einen um den Bereich des
unterirdisch gelagerten Heizöltanks, an dem eine Ölverunreinigung des Untergrundes
vorliegt, zum anderen um das Spänelager, wo erhebliche Belastungen des Bodens und
der Bodenluft mit leicht flüchtigen Halogenkohlenwasserstoff (LHKW) festgestellt wurden.
Hinsichtlich der am Spänelager nachgewiesen Kontamination besteht akuter
Handlungsbedarf. Dazu muss zunächst der Umfang der Bodenbelastung sowohl lateral
als auch vertikal abgegrenzt werden. Diese Abgrenzung kann ebenfalls mittels
Rammkernsondierungen mit entsprechenden Probenahmen erfolgen. Vor einer
Neubebauung des Geländes muss diese LHKW-Kontamination, sobald ihr Umfang
ermittelt worden ist, entfernt werden. Es wird deshalb vorgeschlagen, im Zuge des
geplanten Gebäuderückbaus die Verunreinigung aus dem Untergrund auszugraben und
fachgerecht zu entsorgen.
Bei der am Heizöltank festgestellten Bodenbelastung besteht derzeit noch kein akuter
Handlungsbedarf. Es wird vorgeschlagen, ebenfalls im Zuge des geplanten
Gebäuderückbaus den Tank zu bergen und anschließend die Bodenverunreinigung
durch Bodenaustausch zu beseitigen.
Um die Art und den Umfang der Altlastenbeseitigung zu ermitteln, wurde eine detaillierte
Untersuchung durchgeführt.
Die ermittelte Verunreinigung wurde mit Bodenluftmessungen abgegrenzt. Im ermittelten
Schadenszentrum sollte, nach Rückbau der Gebäude und der Wanne des Spänelagers,
eine Grundwassermessstelle eingerichtet werden.
Die Altlastenfläche wurde im Bebauungsplan gekennzeichnet. Im Zuge des Rückbaus
des Gebäudes, wird die Verunreinigung abgetragen und fachgerecht entsorgt.
8. Artenschutz
Nach § 2 BNatschG sind wild lebende Tiere und Pflanzen und ihre
Lebensgemeinschaften als Teil des Naturhaushalts in ihrer natürlichen und historisch
gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Ihre Biotope und ihre sonstigen Lebensbedingungen
sind zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln oder wiederherzustellen.
Im Geltungsbereich werden im Rahmen der Flächenumwandlung Eingriffe notwendig.
Deshalb wurde eine artenschutzrechtliche Untersuchung durchgeführt. Hierfür wurde
innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans eine Bestandsaufnahme relevanter
Habitatstrukturen durchgeführt.
Im Untersuchungsraum und näherem Umfeld liegen folgende Habitatstrukturen vor:
Bestehender Siedlungsbereich mit Funktionsbauten (Gewerbegebiet), Wohn-
und Wirtschaftsgebäuden sowie Gärten
Grünflächen, Privatflächen, teils parkähnlich
Streuobstwiesen/ Extensivgrünland mit Obstgehölzen unterschiedlichen Alters
Hecken und Gebüsch
Einzelbäume
Aufgrund der im Gebiet vorliegenden Habitatstrukturen kommt folgendes Artenspektrum
näher in Betracht:
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Vögel
Fledermäuse
Reptilien und Amphibien
Insekten
Sonstige Säuger (Haselmaus)
Pflanzen
Aufgrund der ökologischen Gegebenheiten kommen als für das Gebiet relevante
Artengruppen Vögel und Fledermäuse in Frage.
Vögel:
Das Gebiet zeichnet sich durch einen hohen Anteil gefährdeter Kulturfolger aus.
Bodenbrüter sind im Geltungsbereich selbst nicht betroffen, für Heckenbrüter ist bei
Berücksichtigung der Verminderungsmaßnahmen keine Verschlechterung des
Erhaltungszustandes zu erwarten (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG nicht relevant).
Höhlenbrüter: Für diese Artengruppe wird unter Berücksichtigung der
Verminderungsmaßnahmen (Anbringen von Nistkästen auf den verbleibenden Gehölzen
und Erhalt bestehender Gehölze) keine Berührung des Verbotstatbestandes gemäß § 44
Abs. 1 Nr. 1, 2 und 3 BNatSchG erkannt. Die im Geltungsbereich liegenden, auf dem
Flurstück 773 vorhandene wertvolle Streuobstfläche bleibt erhalten, so dass hier keine
Verluste von Lebensräumen entstehen.
Fledermäuse:
Bezüglich Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im Geltungsbereich liegen zwar keine
konkreten Nachweise auf ein Vorhandensein von Quartieren im Wirkbereich der
Maßnahme vor. Die strukturelle Ausstattung und das Bestandsalter betroffener
Gehölzbestände machen jedoch eine zumindest zeitweise Bedeutung als
Sommerquartier (z.B. Rindenspalten, Baumhöhlen) wahrscheinlich. Aus diesem Grund
wird für die entfallenden Gehölze die Anbringung von Fledermauskästen vorgesehen.
Eine wesentliche Verschlechterung durch Entfall einzelner Gehölze auf den
Gesamtlebensraum ist aufgrund der hervorragenden Ausstattung des Umfeldes nicht zu
erwarten. Für die Veränderung des Jagdgebietes soll eine geeignete Grünlandfläche im
Umfeld extensiviert werden. Insoweit wird kein Verstoß gegen das Verbot des § 44 Abs. 1
Nr. 3 (und im Hinblick auf damit verbundene unvermeidbare Beeinträchtigungen wild
lebender Tiere auch gegen das Verbot des Absatzes 1 Nr. 1) BNatSchG bei
Fledermäusen erkannt.
Durch den Bebauungsplan ist ein faunistisch bedeutsames Gebiet betroffen. In der
artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden besonders die Artengruppen Fledermäuse
und Vögel betrachtet. Die sonstigen Arten nach Anhang IV konnten in der
Voruntersuchung ausgeschieden werden. Dementsprechend liegt auch keine Berührung
der Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 3 BNatSchG vor.
9. Natura - 2000 - Verträglichkeitsuntersuchung
An der südöstlichen Ecke des Geltungsbereiches ist mit einem Bauplatz das
Vogelschutzgebiet Nr. 7422-441 „Mittlere Schwäbische Alb“ betroffen, aus diesem Grund
wurde eine Natura-2000-Verträglichkeitsprüfung durchgeführt. Diese ist Bestandteil des
Bebauungsplan.
Das Gebiet ragt an der südöstliche Ecke in die Schutzausweisung hinein, es ergibt sich
eine Überlappung von 1366 m² Vogelschutzgebietsfläche (Streuobstwiese), dies
bedeutet einen Verlust von 1366m² Grünland mittlerer Standorte und exakt 3
Obstbäumen, die gerodet werden müssen.
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Durch den Bebauungsplan wird in Anlehnung an die Konventionsvorschläge keine
Gefährdung der Erhaltungsziele gesehen, ebenso für die Erhaltungsziele der einzelnen
Arten.
VI. Wohnflächenbedarf
Der rechtskräftige Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Raum Bad Boll
stellt für den Bereich nördlich der Straße „Im Auchtert“ überwiegend Gewerbeflächen dar.
Lediglich der östliche Teil ist als Wohnbaufläche vorgesehen. Südlich der Straße ist das
Betriebsgelände der Firma Hofmann und Heim (Flst. 781/19) als Gewerbefläche dargestellt.
Westlich, südlich und östlich davon befinden sich Wohnbauflächen.
Die vorhandenen und rechtskräftigen Bebauungspläne weichen teilweise von den
Darstellungen des Flächennutzungsplans ab. Nördlich der Straße gilt der Bebauungsplan
„Gewerbegebiet Raubis“. Der Geltungsbereich im Osten reicht bis zur Grenze zwischen den
Gebäuden Nr. 39 und 41 sowie in Verlängerung nach Norden und umfasst die Flurstücke 773,
781/5 und 781/2.
Das Flurstück 773 ist nicht bebaut und soll nach wie vor als Gewerbegebiet festgesetzt werden.
Auf dem Flurstück 781/5 befindet sich die Firma Friedrich Kurz GmbH. Die Firma sieht am
derzeitigen Standort keine Zukunftsmöglichkeiten, so dass eine Betriebsverlagerung
vorgesehen ist. Diese Fläche soll überwiegend einer Wohnnutzung zugeführt werden und ist
der eigentliche Anlass der Planung. Lediglich am Übergang zum westlichen Gewerbegebiet ist
ein Puffer als Mischgebiet vorgesehen.
Das Flurstück 781/2 ist im Bebauungsplan als Gewerbegebiet festgesetzt. Das Gebäude Nr. 39
ist aber ein Wohnhaus ohne gewerbliche Nutzung. Hintergrund ist die ursprüngliche Nutzung
dieses Gebäudes als Betriebsinhaberwohnung der benachbarten Firma Kurz. Das Gebäude
wurde vor längerer Zeit bereits veräußert und steht somit nicht mehr im Zusammenhang mit der
gewerblichen Nutzung. Es handelt sich somit um ein Wohnhaus im Gewerbegebiet.
Östlich und südlich des o.g. Bebauungsplans grenzt der Bebauungsplan „Stuifenstraße“ an.
Dieser setzt im Widerspruch zum Flächennutzungsplan im nordöstlichen Teil auf den
Flurstücken 781/4, 781/10, 781/11 und Teilen von 781/8 und 815 ein Mischgebiet fest. Die
bestehenden Gebäude sind mit Ausnahme der Nr. 41 Wohngebäude. Das Gebäude Nr. 41
dient der gegenüber liegenden Firma Hofmann und Heim als Lager. Der Bebauungsplan sieht
eine dreigeschossige Nutzung vor, so dass auf der Grundlage des bestehenden
Planungsrechts im Mischgebiet entsprechend große Wohngebäude allgemein zulässig wären.
Die gleichen Festsetzungen gelten für das Firmengrundstück Hofmann und Heim (Flst. 781/19).
Auch dort ist bereits heute eine dreigeschossige Bebauung (auch Wohnbebauung) möglich.
Am östlichen Rand besteht der Bebauungsplan „Stuifenstraße Erweiterung“. Dieser sieht drei
Bauplätze vor. Der nördliche davon ist als Mischgebiet, die beiden südlichen als Wohngebiet
festgesetzt. Der vorliegende Bebauungsplan „Wohnen im Auchtert“ sieht im südlichen Bereich
eine Erweiterung um einen zusätzlichen Bauplatz vor.
Zusammengefasst bedeutet dies folgende Umnutzungen:
• Flst. 773: GE in GEE auf einer Fläche von ca. 3.750 m²
• Flst. 781/5: GE in MI (ca. 2.000 m² netto) und WA (ca. 4.700 m²)
• Flst. 781/2: GE in WA (1.942 m²), aber bereits tatsächliche Wohnnutzung
• Flst. 781/4, Teil aus 781/8, 781/10, 781/11, 815 und Teil aus 815/1: MI in WA (ca. 6.400 m²)
• Flst. Teil aus 781/8, Teil aus 815/1: WA neuer Bauplatz ca. 1.500 m²
• Flst. 781/19, 781/22, 763/3, 763/4: MI in WA (ca. 4.450 m²)
• Flst. 829/1: MI in WA (ca. 900 m²)
• Flst. 829/2 und 830/1: keine Umnutzung
• Flst. 830: WA neuer Bauplatz ca. 1.000 m²
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Auf die Prüfung des Wohnflächenbedarfs wird im Bebauungsplan verzichtet, allerdings wird
diese im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes erfolgen. Hintergrund ist,
dass durch die neu hinzukommende Wohnbauflächen des vorliegenden Bebauungsplans der
im Flächennutzungsplan errechnete Wohnbaulandbedarf noch nicht überschritten ist. Erst wenn
das Gebiet „Siebenbett“, welches als zukünftiges Wohnbauland dargestellt ist, ebenfalls
umgesetzt werden soll, wäre der errechnete Bedarf überschritten. Die Bedarfsprüfung erfolgt
somit im Rahmen des erst kürzlich beschlossenen Fortschreibungsverfahrens des
Flächennutzungsplans. Sollte vor Abschluss dieser Fortschreibung das Gebiet „Siebenbett“
umgesetzt werden, müsste im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplanes der Nachweis des
Bedarfs erfolgen, da ansonsten in der Addition der errechnete Bedarf überschritten wäre.
VII. Planungsziele und Planungskonzeption
1. Bebauung
Als Maßnahme der Innenentwicklung kommt der Nachverdichtung im Planungsgebiet
eine besondere Bedeutung zu. Dazu werden die zur Verfügung stehenden Flächen mit
einem Bebauungsraster durchzogen, das möglichst harmonisch mit dem Bestand
zusammenpasst. Die Gemeinde kann damit innerörtlich zur Verfügung stehende Flächen
nutzen und den zukünftigen Bedingungen anpassen, ohne neues Bauland an der
Peripherie der Gemeinde ausweisen zu müssen.
Damit sich die neue Bebauung gut in die bestehende Umgebung einfügt, orientiert sich
die Bauweise am Bestand. Zum Siedlungsrand ist ein Auflockern der Bebauung
vorgesehen. Um auf unterschiedliche Bedürfnisse eingehen zu können, werden
Grundstücke unterschiedlicher Größe angeboten.
2. Verkehrliche Erschließung
Die geplanten Gebäude im südlichen Bereich des Bebauungsplans werden über die
Straße „Im Auchtert“ verkehrlich angeschlossen. Eine untergeordnete Anbindung erfolgt
über die „Frühlingsstraße“ Die Erschließung der nördlichen Grundstücke erfolgt über eine
Stichstraße, die an die Straße „Im Auchtert“ angeschlossen wird. Diese erlaubt ein
Wenden durch Rückstoßen für PKW und Ver- und Entsorgungsfahrzeuge.
Für die Bauplätze im östlichen Bereich des Planungsgebiets wird die Straße „Im Auchtert“
zu einer Wohnstraße mit Gehweg, Parkplätze und Straßenbäumen ausgebaut.
3. Grünstruktur
Um einen harmonischen Siedlungsrand zu schaffen sind für die Ränder im Norden und
Osten des Planungsgebiets Pflanzgebote vorgesehen. In diesen Bereichen sind keine
Zufahrten zu den Grundstücken zulässig, um die Durchgängigkeit des Pflanzgebots zu
erreichen.
4. Entwässerung
Die bestehenden Gebäude und Grundstücke werden bisher im Mischsystem entwässert.
Für die geplante Bebauung ist ein Trennsystem vorgesehen. Dabei wird das
unverschmutzte Regenwasser der Dachflächen und das Straßenwasser im nördlichen
Bereich des Plangebiets über die Heertobelklinge abgeleitet. Im südlichen Bereich erfolgt
die Ableitung über eine Entwässerungsleitung in Richtung Osten zum Pliensbach.
Das häusliche Abwasser wird an das bestehende Leitungsnetz angebunden. Im
nördlichen Bereich erfolgt die Zuführung des Abwassers an das Leitungssystem der
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Gemeinde Zell u. A. Bebauungsplan "Wohnen im Auchtert"
Straße „Im Auchtert“ mit Hilfe einer Pumpanlage. Im südlichen Bereich wird das
Abwasser über die Straße „Im Auchtert“ bzw. der „Frühlingstraße“ abgeleitet. Für die
zukünftigen Grundstücke im östlichen Bereich des Planungsgebiets sind Druckleitungen
mit Anschluss an die Straße „Im Auchtert“ oder der „Frühlingstraße“ erforderlich.
5. Planungsrechtliche Festsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung
Die Nutzungsgliederung erfolgt von Westen (eingeschränktes Gewerbegebiet)
nach Osten (Allgemeines Wohngebiet). Entlang der Stichstraße wird als Puffer ein
Mischgebiet festgesetzt.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen nicht zulässig. Im Mischgebiet sollen abweichend von § 6
(2) BauNVO Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten nicht
zugelassen werden. Im eingeschränkten Gewerbegebiet werden abweichend von §
8 (2) BauNVO Tankstellen nicht zugelassen. Außerdem ist die nach § 6 (3)
BauNVO und § 8 (3) Ausnahmsweise zulässige Nutzung als Vergnügungsstätte
nicht zulässig.
Durch diese verschiedenen Nutzungseinschränkungen soll ein harmonisches
Nebeneinander der unterschiedlichen Nutzungen gewährleistet werden.
5.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung
einer Grundflächenzahl, der Geschossigkeit sowie der maximalen Trauf- und
Gebäudehöhen festgelegt.
Die Festsetzungen lassen eine der Lage und städtebaulichen Prägung des
Plangebietes entsprechende bauliche Nutzung zu. Somit wird die Bebauung in
einer verträglichen Dichte auf den Bestand und die umgebende Bebauung
abgestimmt. Dabei wird jedoch Wert darauf gelegt, dass sämtliche Gebäude eine
volle zweigeschossige Bebauung erhalten, um die effektive Ausnutzung des Grund
und Bodens zu erreichen.
5.3 Bauweise
In den Baufeldern mit den Ordnungszahlen C sind nur Einzel- und Doppelhäuser
zulässig, wodurch der Wohncharakter herausgestellt wird. Dort ist auch der
Übergang zur freien Landschaft vorgesehen.
In den Baufeldern mit den Ordnungszahlen A und B ist abweichende Bauweise
ohne Längenbegrenzung bzw. die offene Bauweise festgesetzt, so dass die
Bauherren über einen größeren baulichen Spielraum verfügen.
5.4 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden über Baugrenzen festgesetzt, die
einen Spielraum hinsichtlich der bestehenden Gebäudepositionen ermöglicht
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5.5 Stellung der baulichen Anlagen
Im eingeschränkten Gewerbegebiet und im östlichen Teil des Wohngebiets wird
die Stellung der baulichen Anlagen durch wahlweise Gebäuderichtungen bestimmt.
Durch diese Festsetzung wird dem jeweiligen Planer und Architekten möglichst viel
Planungsfreiheit gegeben, ohne dabei die städtebauliche Ordnung zu stören.
Lediglich im Mischgebiet und den östlichen angrenzenden Grundstücken ist die
Stellung der baulichen Anlagen in Ost-West-Ausrichtung vorgegeben.
5.6 Stellplätze und Garagen
Garagen und überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und der hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig. Dies
verhindert eine übermäßige Bebauung des Gebietes und die damit einhergehende
Beeinträchtigung der durchgrünten Gebäudefreiflächen. Vor allem wird der Bereich
zwischen Gebäude und der öffentlichen Straßenflächen den Vorgärten zur
Verfügung gestellt, was sich positiv auf das Bild des Gebiets auswirkt.
Offene Stellplätze sind innerhalb und außerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen und in den hierfür gekennzeichneten Flächen zulässig, da
durch diese die Freizonen zwischen der Bebauung nicht beeinträchtigt werden. Auf
eine Reglementierung bezüglich des Standorts von Stellplätzen soll deshalb
bewusst verzichtet werden, um den Bauherren möglichst viel Freiheit zu bieten,
ohne dabei die städtebauliche Ordnung zu stören.
Offene Stellplätze dürfen jedoch aus ökologischen Gründen nicht auf Flächen mit
einem Pflanzgebot errichtet werden.
5.7 Nebenanlagen
Nebenanlagen sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, um
eine höhere bauliche Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Die zulässige
Anzahl und die Größe werden jedoch begrenzt, um über ausreichend Freiflächen
auf den Grundstücken zu verfügen
Durch die Festsetzung, dass Gebäude als Nebenanlagen einen Abstand von mind.
2 Meter zur öffentlichen Verkehrsfläche einhalten müssen, wird der Straßenraum
optisch nicht eingeschränkt.
5.8 Niederspannungsfreileitungen
Niederspannungsfreileitungen sind nicht zugelassen. Diese würden das
Erscheinungsbild des geplanten Gebietes massiv beeinträchtigen. Deshalb sind
alle der Versorgung des Gebietes dienenden Leitungen unterirdisch zu verlegen.
5.9 Grünordnerische Festsetzungen
Um den Straßenraum zu durchgrünen und die Straßen städtebaulich erlebbar
werden zu lassen, sollen entlang der Straßen an dem im Plan eingetragenen
Standorten Bäume gepflanzt, gepflegt und dauerhaft erhalten werden.
Das Gebiet soll durchgrünt werden. Dazu ist je Grundstück und im Gewerbegebiet
pro 800 m² Grundstücksfläche ein standortgerechter, heimischer Laubbaum oder
Obstbaum zu pflanzen.
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Um eine ortsbildgerechte Bepflanzung zu schaffen, sind Bäume aus der Pflanzliste
zu verwenden. Über ein attraktives Ortsbild hinaus wird so auch eine ökologisch
wertige und standortgerechte Begrünung gewährleistet.
Nach Möglichkeit sollen bestehende Bäume erhalten bleiben. Dazu werden diese
mit einer Pflanzbindung versehen.
Um den Übergang zwischen dem Ortsrand und der offenen Flur möglichst
harmonisch zu gestalten, ist in diesem Bereich ein flächenhaftes Pflanzgebot
vorgesehen.
5.10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Der entlang der südlichen Plangebietsgrenze geplante Regenwasserkanal und die
parallel zur Straße „Im Auchtert“ verlaufende Abwasserdruckleitung werden über
Leitungsrechte zugunsten der Gemeinde gesichert.
Nördlich der Straße „Im Auchert“ befindet sich ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
zu Gunsten der Anlieger, welches die Erschließung der Wohngebäude „Im
Auchtert“ Nr. 43 und Nr. 45 sicherstellt.
6. Örtliche Bauvorschriften
6.1 Dachform und Dachneigung
Die festgesetzten Dachformen und Dachneigungen orientieren sich am
umgebenden Bestand und gewährleisten die harmonische Einbindung der
geplanten Bebauung in das vorhandene Ortsbild. Dabei werden neben dem
klassischen und ortstypischen Satteldach auch Pultdächer und Walmdächer
zugelassen. Pultdächer eignen sich vor allem zur Nutzung der Solarenergie.
Flachdächern, mit einer Dachneigung < 8°, sind im eingeschränkten
Gewerbegebiet zu 70% der Dachfläche extensiv mit einer Substratdicke von mind.
7 cm zu begrünen und zu unterhalten. Garagen und Carports mit Flachdächern,
mit einer Dachneigung < 8°, sind nur zulässig, sofern diese vollflächig begrünt sind
oder als Terrasse genutzt werden.
Durch die Begrünung von Flachdächern kann so, mit zumutbarem Aufwand der
Versiegelung entgegengewirkt werden. Begrünte Dächer tragen zur Rückführung
des Oberflächenwassers in den Wasserkreislauf bei.
6.2 Dacheindeckung und Dachbegrünung
In Anlehnung an den Bestand sind für Dächer der Hauptgebäude nur rote,
rotbraune, braune und anthrazitfarbene Dachdeckungselemente zulässig. Andere
Farben, die dem Charakter des Ortsbildes widersprechen, werden
ausgeschlossen. Eine intensive oder extensive Begrünung von Dächern ist jedoch
zulässig. Dadurch wird der Flächenversiegelung entgegengewirkt, da begrünte
Dächer zur Rückführung des Oberflächenwassers in den Kreislauf beitragen.
Unbeschichtete kupfer-, zink-, oder bleigedeckte Dächer sind aus Gründen des
Grundwasserschutzes und des Ortsbildes nicht zulässig.
Um negative Fernwirkungen zu vermeiden (Reflexionen, Spiegel- und
Blendeffekte), sind mit Ausnahme von Anlagen zur Solarenergienutzung
glänzende und reflektierende Dacheindeckungselemente nicht zulässig.
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6.3 Dachaufbauten
Das Ausmaß von Dachaufbauten wird eingeschränkt, um die Gebäude nicht zu
hoch in Erscheinung treten zu lassen. So sind Dachaufbauten auf maximal 60%
der Länge des Hauptdaches beschränkt. Um die Dachaufbauten als solche in
Erscheinung treten zu lassen und eine ausgewogene Proportion der Dächer und
insgesamt der Dachlandschaft zu schaffen, muss der Abstand von der Giebelwand
mindestens 1,0 m und der Abstand vom oberen Dachanschluss mindesten 1,0 m
unterhalb des Hauptdachfirstes (gemessen auf der Dachschräge) betragen. Aus
demselben Grund sind Dachaufbauten einheitlich zu gestalten und nicht kombiniert
möglich.
6.4 Einfriedungen und Stützmauern
Um einen geordneten Straßenraum zu erzielen, werden nicht eingegrünte
Einfriedungen wie Mauern und Zäune sowie Stützmauern entlang der öffentlichen
Verkehrsfläche in ihrer Höhe auf 1,0 m beschränkt und müssen einen
Mindestabstand von 0,5 m zu öffentlichen Verkehrsfläche einhalten.
6.5 Gestaltung unbebauter Grundstücksflächen
Um ein möglichst durchgrüntes Siedlungsbild zu schaffen, sind die unbebauten
und unbefestigten Grundstücke als Grünflächen anzulegen.
6.6 Werbeanlagen
Werbeanlagen werden in ihrer Ausgestaltung beschränkt, damit die Erscheinung
des Gebietes nicht übermäßig durch diese belastet wird. Die Oberkante von
Werbeanlagen darf die Traufhöhe nicht überschreiten. So wird eine die Umgebung
belastende Fernwirkung verhindert.
6.7 Stellplätze
Mit der Festsetzung von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit soll der ruhende Verkehr
von den öffentlichen Verkehrsflächen geholt werden und so ein städtebaulich
geordneter Straßenraum sichergestellt werden.
6.8 Aufschüttungen und Abgrabungen
Zum Schutz des Mutterbodens hat anfallender Erdaushub nach Möglichkeiten auf
dem Grundstück im Baugebiet zu verbleiben und ist dort wieder zu verwenden.
6.9 Anlagen zum Sammeln, Verwenden und Versickern von Niederschlagswasser
Um möglichst wenig Wasser aus dem Gebiet abzuleiten, wird die Errichtung von
Zisternen zur Nutzung des Niederschlagswassers (Gartenbewässerung,
Toilettenspülung, …) festgesetzt. Hierbei sind je 1 m² versiegelter Dachfläche
mindestens 30 l Stauvolumen vorzusehen.
VIII. Städtebauliche Kenndaten
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 3,4 ha.
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