Bauliche Änderungen bei § 35 Abs. 4 Satz 1

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Gericht: Bayerischer
Verwaltungsgerichtshof
München 1. Senat
Entscheidungsdatum: 05.02.2007
Aktenzeichen: 1 BV 05.2981
Dokumenttyp: Urteil
Leitsatz
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Quelle:
Normen: § 35 Abs
4 S 1 Nr 1
BauGB, § 35
Abs 4 S 1 Nr
4 BauGB, §
245b Abs 2
BauGB, Art
93 BauO BY
Langtext
Begünstigung eines Wohnzwecken dienenden Vorhabens im
Außenbereich nach § 35 Abs 4 Satz 1 Nr 1 BauGB - hier verneint -
Mit einer nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigten („teilprivilegierten“)
Nutzungsänderung eines ehemals land- oder forstwirtschaftlichen Gebäudes dürfen zwar
erhebliche bauliche Änderungen, insbesondere im Gebäudeinnern, verbunden sein; von den die
äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) müssen jedoch zumindest
wesentliche Teile erhalten werden.(Rn.18)
Fundstellen
BauR 2007, 1693-1696 (Leitsatz und Gründe)
Info BRS 2007, Nr 6, 12-15 (Leitsatz und Gründe)
NVwZ 2007, 1450-1452 (Leitsatz und Gründe)
BayVBl 2008, 410-413 (Leitsatz und Gründe)
BRS 71 Nr 110 (2007) (Leitsatz und Gründe)
weitere Fundstellen
KommunalPraxis BY 2007, 150 (Leitsatz)
NZBau 2007, 571 (Leitsatz)
UPR 2008, 458 (Leitsatz)
Verfahrensgang
vorgehend VG München, 27. Juli 2005, Az: M 9 K 05.252, Entscheidung
nachgehend BVerwG 4. Senat, 22. Mai 2007, Az: 4 B 14/07, Beschluss
Tatbestand
1 Der Kläger begehrt als Grundstückseigentümer die Baugenehmigung für den Umbau eines
ehemals landwirtschaftlichen Anwesens.
2 1. Das für den Umbau vorgesehene Gebäude steht auf dem Grundstück Fl.Nr. ... Gemarkung ...
östlich des Gemeindeteils ... im Außenbereich. Es handelt sich um einen etwa 23 m langen,
zweigeschossigen Einfirsthof. Der Wohnteil auf der Ostseite wird von der Familie des Klägers
bewohnt. Der rund 13,50 m lange Wirtschaftsteil mit den ehemaligen Ställen im Erdgeschoss
und der ehemaligen Tenne im Obergeschoss steht leer.

3 Ende des Jahres 2003 (Eingang bei der Beigeladenen) beantragte der Kläger die
Baugenehmigung für einen Abbruch des Wirtschaftsteils und einen im Wesentlichen
„profilgleichen“ Neubau, der im Erdgeschoss und im Obergeschoss je eine Wohnung sowie ein
nicht ausgebautes Dachgeschoss umfassen soll. Die Beigeladene stimmte dem Vorhaben zu.
Das Landratsamt ... lehnte den Antrag mit Bescheid vom 16. Juli 2004 ab. Es handle sich um
ein nicht privilegiertes Außenbereichsvorhaben, das öffentliche Belange beeinträchtige. Die
Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB seien nicht erfüllt, weil der Abbruch und
Wiederaufbau des größeren Teils des Gebäudes nicht mehr als Änderung der Nutzung ohne
wesentliche Änderung der äußeren Gestalt angesehen werden könne. Den Widerspruch des
Klägers wies die Regierung ... ... mit Widerspruchsbescheid vom 16. Dezember 2004 zurück.
Die Regierung folgte der Begründung des Landratsamts und führte ergänzend aus, dass die
Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch deswegen nicht erfüllt seien, weil
es sich bei dem Wirtschaftsteil, dessen Außenmauern und Außenwände der Kläger selbst als
nicht sanierungsfähig bezeichnet habe, nicht mehr um erhaltenswerte Bausubstanz handele.
Da zwei separate Wohnungen mit einer Nutzfläche von insgesamt über 230 qm geplant seien,
könne die Nutzungsänderung wohl auch nicht mehr als der vorhandenen baulichen Anlage
angemessen angesehen werden. Zudem bleibe die äußere Gestalt des Gebäudes nicht im
Wesentlichen gewahrt; vielmehr würde ein „riesiger Wohnhauskomplex“ ohne erkennbaren
Bezug zur früheren Landwirtschaft entstehen.
4 Der darauf hin erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht ... mit Urteil vom 27. Juli 2005
teilweise statt. Es hob die angefochtenen Bescheide auf und verpflichtete den Beklagten, über
den Bauantrag nach der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Im Übrigen
wurde die Klage abgewiesen. Das Vorhaben sei in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zulässig,
weil es die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfülle. Die Aufgabe der
landwirtschaftlichen Nutzung liege noch nicht länger als sieben Jahre zurück. Da § 35 Abs.
4 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch die Entprivilegierung des gesamten Gebäudes begünstige und
mit einer „teilprivilegierten“ Nutzungsänderung auch erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz
verbunden sein dürften, schade es weder, dass das Gebäude in Zukunft ausschließlich zum
Wohnen genutzt werden solle noch dass der Wirtschaftsteil vollständig neu errichtet werden
solle. Das Vorhaben diene einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz.
Insoweit sei auf das Gebäude insgesamt und nicht nur auf den ehemaligen Wirtschaftsteil
abzustellen. Nach dem Ergebnis des Augenscheins sei der Gebäudebestand weder verfallen
noch abbruchreif; um auch im Wirtschaftsteil ein gesundes Wohnen zu ermöglichen, müssten
lediglich die Mauern saniert werden. Da § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe f BauGB neben
den nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten Wohnungen bis zu drei weitere Wohnungen
je Hofstelle zulasse, diene das Vorhaben auch einer zweckmäßigen Verwendung der
erhaltenswerten Bausubstanz. Maßgebend sei insoweit, dass die geplante Bausubstanz und ihre
Funktion in einem angemessenen Verhältnis zur bisherigen Bausubstanz und deren Funktion
ständen. Dieses Verhältnis sei noch gewahrt, weil es sich bei einer Gesamtbetrachtung nicht
um den Neubau des Gesamtgebäudes unter Einbeziehung vorhandener Bauteile, sondern um
die Erneuerung des Gesamtgebäudes unter Verwendung wesentlicher Bauteile der bisherigen
Bausubstanz handle. Schließlich bleibe auch die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen
gewahrt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b BauGB). Trotz neuer Gestaltungselemente
im Bereich des ehemaligen Wirtschaftsteils (Einbau von Türen und Fenstern; Errichtung
eines Balkons) erscheine das Anwesen noch als ehemals landwirtschaftliches Gebäude.
Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstaben c bis f BauGB seien ohne
weiteres erfüllt. Ob der Kläger auch eine Verpflichtung gemäß Buchstabe g der Vorschrift
übernommen habe, lasse sich den Akten nicht entnehmen. Schon aus diesem Grund könne nur
ein Bescheidungsurteil ergehen. Hinzu komme, dass die abwassermäßige Erschließung nicht
geklärt sei und dass auch bauordnungsrechtliche Fragen (Einhaltung von Abstandsflächen,
Errichtung von Stellplätzen in ausreichender Zahl und Größe) noch offen seien.
5 2. Mit der vom Verwaltungsgericht zugelassenen Berufung wendet sich der Beklagte gegen
dieses Urteil. Das Verwaltungsgericht habe die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1
Nr. 1 BauGB zu Unrecht bejaht. In Anbetracht dessen, dass nicht nur ein untergeordneter
Gebäudeteil, sondern der gesamte Wirtschaftsteil neu errichtet werden solle, könne nicht
die Rede davon sein, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter
Bausubstanz diene. Ein angemessenes Verhältnis zwischen geplanter Bausubstanz samt
Funktion zur bisherigen Bausubstanz und zur bisherigen Funktion sei nicht gewahrt. In
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Anbetracht der Äußerung des Klägers, dass die Kosten einer Sanierung des Wirtschaftsteils
die Kosten einer Erneuerung bei weitem überstiegen, sei zudem fraglich, ob die Bausubstanz
erhaltenswert sei. Ferner werde auch die äußere Gestalt des Gebäudes nicht im Sinn von §
35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b BauGB im Wesentlichen gewahrt. Die Zuordnung zu einer
ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstelle werde nach dem Umbau nicht mehr zu erkennen
sein. Zweifelhaft sei schließlich das Vorliegen der Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
Buchstabe c BauGB. In Anbetracht dessen, dass der Kläger seit 1994 bei einer bewirtschafteten
Fläche von 3,80 ha einen Tierbestand von maximal vier Rindern hatte, und in Anbetracht des
landwirtschaftsfremden Berufs des Klägers sei fraglich, ob die Aufgabe der landwirtschaftlichen
Nutzung nicht schon länger als sieben Jahre zurückliege.
6 Der Beklagte beantragt,
7 das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 27. Juli 2005 zu ändern und die Klage
in vollem Umfang abzuweisen.
8 Der Kläger beantragt,
9 die Berufung zurückzuweisen.
10 Er verteidigt das angefochtene Urteil.
11 Die Beigeladene stellt keinen Antrag. Sie hat sich schriftlich nicht geäußert, aber in der
mündlichen Verhandlung das Vorhaben des Klägers nachdrücklich unterstützt.
12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf
die Gerichtsakten sowie die vom Beklagten vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
13 Die zulässige Berufung ist begründet.
14 Das Verwaltungsgericht hätte dem Begehren des Klägers nicht teilweise - hinsichtlich der
bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens vorbehaltlich der Übernahme der
Verpflichtung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g BauGB und unter Ausklammerung
der abwassermäßigen Erschließung - stattgeben dürfen, sondern die Klage in vollem Umfang
abweisen müssen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung (§
113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), weil sein Vorhaben den im vereinfachten Genehmigungsverfahren
zu prüfenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften widerspricht (Art. 73 Abs. 1 Nr. 1, § 72
Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO). Das im Außenbereich geplante, dort aber nicht privilegiert
zulässige Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange (1.). Die Voraussetzungen eines
Begünstigungstatbestandes, nach dem die Beeinträchtigung der berührten Belange dem
Vorhaben nicht entgegengehalten werden kann, sind nicht erfüllt (2.).
15 1. Es steht außer Frage, dass sich das Baugrundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB)
befindet und dass der Ersatzbau für den Wirtschaftsteil des ehemals landwirtschaftlichen
Anwesens nicht zu den dort nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässigen Vorhaben zählt.
In Betracht kommt allenfalls eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die beiden
geplanten Wohnungen dienen jedoch schon deswegen nicht im Sinn dieser Vorschrift einem
landwirtschaftlichen Betrieb, weil dieser bereits vor Jahren aufgegeben wurde. Die somit als
„sonstiges“ Vorhaben einzustufende Baumaßnahme ist unzulässig, weil sie öffentliche Belange
beeinträchtigt (§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB).
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16 Zum einen lässt das Vorhaben die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3
Satz 1 Nr. 7 BauGB). Die Verfestigung ist darin zu sehen, dass der Wirtschaftsteil des Anwesens,
das früher der Landwirtschaft und damit einem im Außenbereich privilegiert zulässigen Zweck
diente, durch einen Neubau ersetzt werden soll, der für einen im Außenbereich nicht privilegiert
zulässigen Zweck, nämlich für „sonstiges“ Wohnen, bestimmt ist. Die eng umgrenzten
Voraussetzungen, unter denen die Verfestigung einer Splittersiedlung ausnahmsweise zulässig
ist, liegen nicht vor. Eine Verfestigung ist insbesondere dann nicht negativ zu bewerten und
damit nicht im rechtlichen Sinn „zu befürchten“, wenn sich das Vorhaben dem vorhandenen
Gebäudebestand deutlich unterordnet (BVerwG vom 27.10.2004 BauR 2005, 702 = ZfBR 2005,
277). Hiervon kann bei dem - wie ein Neubau zu beurteilenden (BVerwG vom 27.10.2004 a. a.
O.) - Ersatzbau für den etwa drei Fünftel des Gebäudes einnehmenden Wirtschaftsteil jedoch
nicht die Rede sein. Maßgebend für diese Bewertung sind nur die drei locker gruppierten
Anwesen, zu denen das Gebäude des Klägers gehört, und nicht die gesamte weilerartige
Bebauung des Gemeindeteils ..., deren Schwerpunkt weiter westlich liegt. Denn die drei
Anwesen erscheinen nicht als Teil dieser zwischen 150 m (gemessen vom Gebäude auf dem
Grundstück Fl.Nr. ...) bis zu rund 250 m (gemessen vom Gebäude des Klägers) entfernten
Bebauung. Für sich betrachtet haben die drei Anwesen jedoch zu wenig Gewicht, um bei
dem Vorhaben von einer deutlichen Unterordnung des Geplanten unter den vorhandenen
Gebäudebestand sprechen zu können.
17 Außerdem beeinträchtigt der Ersatzbau die natürliche Eigenart der Landschaft, die, wie die
vorliegenden Fotografien zeigen, im Wesentlichen von landwirtschaftlicher Wiesennutzung
geprägt ist (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB).
18 2. Die Voraussetzungen, unter denen dem Vorhaben die Beeinträchtigung dieser beiden
öffentlichen Belange (und ein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans)
nicht entgegengehalten werden könnte(n), sind nicht erfüllt. Insbesondere ist der geplante
Ersatzbau für den Wirtschaftsteil nicht nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigt (a). Auch
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB kommt dem Vorhaben nicht zugute (b).
19 a) Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann einer im Übrigen außenbereichsverträglich im
Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB ausgeführten Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes
im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen
des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart
der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer
Splittersiedlung befürchten lässt, wenn das Vorhaben folgende Voraussetzungen erfüllt:
20 - Es muss einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dienen (Buchstabe
a der Vorschrift);
21 - die äußere Gestalt des Gebäudes muss im wesentlichen gewahrt bleiben (Buchstabe b);
22 - die Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen
(Buchstabe c);
23 - das Gebäude muss vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein
(Buchstabe d);
24 - das Gebäude muss im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des landoder
forstwirtschaftlichen Betriebs stehen (Buchstabe e);
25 - im Falle der Änderung zu Wohnzwecken dürfen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1
der Vorschrift zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle entstehen
(Buchstabe f) und
26 - es muss eine Verpflichtung übernommen werden, keine Neubebauung als Ersatz für die
aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse
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der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 der Vorschrift erforderlich
(Buchstabe g).
27 Von diesen Voraussetzungen erfüllt das Vorhaben des Klägers die Anforderungen gemäß den
Buchstaben d, e und f der Vorschrift ohne weiteres. Die Verpflichtung gemäß Buchstabe g
könnte der Kläger nachreichen. Die Frage, ob die Anforderung des Buchstaben c erfüllt ist, stellt
sich zum für die Berufungsentscheidung maßgebenden Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung
nicht mehr. Nach der auf dem Gesetz vom 10. März 2006 (GVBl S. 120) beruhenden Vorschrift
des Art. 93 BayBO, mit welcher der bayerische Gesetzgeber von der entsprechenden
Ermächtigung des § 245 b Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht hat, ist § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
Buchstabe c BauGB in Bayern bis zum 31. Dezember 2008 nicht mehr anzuwenden. Dies gilt
auch für Vorhaben, bei denen die Siebenjahresfrist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens von Art.
93 BayBO bereits abgelaufen war (so auch: Eisenreich/Weiß in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die
neue bayerische Bauordnung, Stand Mai 2006 Art. 93 RdNr. 3).
28 Der Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist aber jedenfalls deswegen
nicht erfüllt, weil es sich bei dem Vorhaben, das die vollständige Beseitigung des, wie bereits
erwähnt wurde, etwa drei Fünftel des vorhandenen Bauvolumens umfassenden Wirtschaftsteils
des Anwesens und - als Ersatz für den abgebrochenen Gebäudeteil - einen Neubau vorsieht,
nicht um eine einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dienende
(Buchstabe a), die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen wahrende (Buchstabe b)
Nutzungsänderung handelt, sondern um die Neuerrichtung eines selbständigen Gebäudeteils.
Hieran vermag auch die Tatsache, dass der Neubau „profilgleich“ erfolgen soll, nichts zu
ändern. Die gegenteilige Auslegung der Vorschrift durch das Verwaltungsgericht ist weder
mit dem Wortlaut noch mit dem durch die Entstehungsgeschichte belegten Zweck der
Regelung in Einklang zu bringen. Das gilt insbesondere dann, wenn man berücksichtigt, dass
es sich bei den Begünstigungstatbeständen des § 35 Abs. 4 BauGB um eng auszulegende
Ausnahmevorschriften handelt, die weder entsprechend auf von den einzelnen Regelungen
nicht unmittelbar erfasste Sachverhalte angewendet noch miteinander kombiniert werden
dürfen (BVerwG vom 29.9.1987 NVwZ 1988, 357; vom 12.3.1998 NVwZ 1998, 842; vgl. auch
OVG NRW vom 13.2.2004 NVwZ-RR 2004, 480 = BauR 2004, 977).
29 Die Begünstigung von Nutzungsänderungen ehemals land- und forstwirtschaftlicher Gebäude
geht auf das Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl I S.
2221) zurück. Die auf diesem Gesetz beruhende Vorschrift des § 35 Abs. 4 BBauG enthielt
die Einschränkung, dass die Nutzungsänderung ohne wesentliche (bauliche) Änderung der
Anlage erfolgen müsse. Durch diese Anforderung, die in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB in der
Fassung des Gesetzes vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2191) übernommen wurde, sollte
verhindert werden, dass der im Außenbereich an sich unzulässig gewordene Baubestand
durch eine neue Investition von Kapital verfestigt wird. Der Begünstigungstatbestand sollte
zwar den Strukturwandel in der Landwirtschaft fördern bzw. eine Anpassung an dessen Folgen
erleichtern sowie verhindern, dass das in die landwirtschaftlichen Gebäude investierte Kapital
ungenutzt bleibt und dass die Bausubstanz verfällt. Im Hinblick auf den von § 35 BBauG/
BauGB unverändert bezweckten, durch die Begünstigungstatbestände nicht in Frage gestellten
grundsätzlichen Schutz des Außenbereichs vor Bebauung wollte die Vorschrift aber keinen
Anreiz für einem Neubau gleichkommende Neuinvestitionen geben (BVerwG vom 7.2.1986
NVwZ 1986, 740 = DVBl 1986, 679 [zu § 35 Abs. 4 BBauG 1976]; vom 15.6.1994 ZfBR 1994,
295 [zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB 1986]). Dementsprechend wurden Vorhaben, bei
denen aufwändige Eingriffe in die „Konstruktion und Substanz“ erforderlich waren, um das
entprivilegierte Gebäude für den neuen Zweck nutzbar zu machen, nicht begünstigt (BVerwG
vom 7. 2.1986 a. a. O.).
30 Von der Einschränkung, dass die Nutzungsänderung ohne wesentliche (bauliche)
Änderung der Anlage erfolgen müsse, machte der Gesetzgeber bei der auf dem
Wohnungsbauerleichterungsgesetz vom 17. Mai 1990 (BGBl I S. 926) beruhenden Vorschrift
des § 4 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG Abstriche, um die Errichtung von Wohnungen zu fördern.
Die neue Vorschrift gestattete, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB 1986 bei einer Wohnzwecken
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dienenden Nutzungsänderung auch anzuwenden, wenn diese mit einer wesentlichen
baulichen Änderung verbunden war. Das Gebäude musste aber in einem räumlichfunktionellen
Zusammenhang mit dem land- oder forstwirtschaftlichen Wohngebäude stehen;
außerdem musste die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben. Diese
Anforderungen blieben bei der Neufassung der Vorschrift durch das Investitionserleichterungsund
Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993 (BGBl I S. 466) im Wesentlichen unverändert;
in der Neufassung wurde jedoch nicht mehr ausdrücklich geregelt, welchen Umfang eine
mit der Nutzungsänderung verbundene bauliche Änderung haben darf. Durch das Bau- und
Raumordnungsgesetz 1998 vom 18. August 1997 (BGBl I S. 2081) erhielt § 35 Abs. 4 Satz 1
Nr. 1 BauGB seine geltende Fassung. Eine wesentliche Änderung bestand damals darin, dass
auch bei nicht Wohnzwecken dienenden Nutzungsänderungen auf die Einschränkung, dass das
Vorhaben nicht mit einer wesentlichen baulichen Änderung verbunden sein darf, verzichtet
wurde (zur Entstehungsgeschichte der Vorschrift vgl. auch BVerwG vom 14.3.2006 NVwZ 2006,
696).
31 Diese Entstehungsgeschichte bestätigt, dass ein nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
BauGB begünstigtes Vorhaben - entsprechend der wesentlichen Zielrichtung des
Begünstigungstatbestandes, eine „Umnutzung“ ehemals land- und forstwirtschaftlichen
Zwecken dienender Gebäude zu erleichtern – durch eine Änderung der Nutzung geprägt
sein muss. Diese Voraussetzung ist von allen Gesetzesänderungen unberührt geblieben.
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigt eine Nutzungsänderung und nicht - wie andere
Tatbestände der Vorschrift - eine Neuerrichtung (Nummern 2 und 3 der Vorschrift) oder
eine Erweiterung (Nummern 5 und 6) der baulichen Anlage. Die (bauliche) Änderung wird
in Nummer 1 auch nicht - wie in Nummer 4 - als eine Vorhabensalternative neben die
Nutzungsänderung gestellt. Dieser Vergleich mit den anderen Regelungen zeigt, dass der
Begriff „Änderung der bisherigen Nutzung“ (bzw. Nutzungsänderung) in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr.
1 BauGB mit der Bedeutung verwendet wird, die ihm auch sonst als einem der Grundbegriffe
des Bauplanungsrechts (vgl. § 29 Abs. 1 BauGB) und – mit geringen, durch den anderen Zweck
bedingten Unterschieden – des Bauordnungsrechts (Art. 62 BayBO) zukommt. § 35 Abs. 4
Satz 1 Nr. 1 BauGB berücksichtigt zwar, dass die begünstigte Nutzungsänderung regelmäßig
nicht ohne bauliche Änderungen zu bewerkstelligen ist, und lässt, worauf im Folgenden näher
einzugehen ist, in der geltenden Fassung solche baulichen Änderungen in größeren Umfang
zu als in früheren Fassungen. Das ändert aber nichts daran, dass bei einem nach § 35 Abs. 4
Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigten Vorhaben auch nach der geltenden Fassung der Vorschrift die
Nutzungsänderung im Vordergrund stehen muss. Sie muss das Vorhaben prägen; die bauliche
Änderung darf nur „begleitenden“ Charakter haben (BVerwG vom 7.2.1986 NVwZ 1986, 740 =
DVBl 1986, 679 [zu § 35 Abs. 4 BBauG 1976]).
32 Geändert hat sich lediglich der Umfang, in dem im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung
bauliche Änderungen zulässig sind. Insoweit wird die Auslegung der Vorschrift dadurch
erschwert, dass das Gesetz diese Frage - bei Wohnzwecken dienenden Vorhaben seit dem
Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz und allgemein seit dem Bau- und
Raumordnungsgesetz 1998 - nicht mehr ausdrücklich regelt. Nach der geltenden Fassung
der Vorschrift ergibt sich der zulässige Umfang baulicher Änderungen nur noch aus den
angesprochenen, bereits mit dem Begriff der Nutzungsänderung gesetzten Grenzen sowie aus
den Anforderungen gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstaben a und b BauGB. Zum einen
kann von einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz (Buchstabe a) nur
dann die Rede sein, wenn die Bausubstanz nicht völlig beseitigt wird; zum anderen ist der
Anforderung, die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen zu wahren (Buchstabe b), nicht
nur im Umkehrschluss zu entnehmen, dass mit der Nutzungsänderung einhergehende bauliche
Änderungen nicht ausgeschlossen sind und dass diese jedenfalls weitgehende Eingriffe in das
Gebäudeinnere (einschließlich seiner sogenannten Entkernung) umfassen dürfen (allgemeine
Ansicht; vgl. beispielsweise Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 35
RdNr. 89; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2006, § 35
RdNr. 141). Die Anforderung des Buchstaben b hat aber auch eine begrenzende Funktion:
Sie verbietet bauliche Änderungen, welche die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlich
verändern. Dabei erfasst der Begriff der äußeren Gebäudegestalt nicht nur die äußere Form
(Kubatur) des Gebäudes und die wesentlichen, sein Erscheinungsbild prägenden Elemente
seiner äußeren Gestaltung. Im Hinblick darauf, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur
Nutzungsänderungen begünstigt, ist das Tatbestandsmerkmal der „äußeren Gestalt“ auch
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auf die nach Buchstabe a der Vorschrift zweckmäßig weiterzuverwendende Bausubstanz zu
beziehen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass mit der Nutzungsänderung zwar erhebliche bauliche
Änderungen, insbesondere im Gebäudeinnern, verbunden sein dürfen, dass aber von den die
äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) zumindest wesentliche Teile
erhalten werden müssen. Ein Beleg für die Richtigkeit dieser Auslegung findet sich auch in den
Materialien zum Bau- und Raumordnungsgesetz. Im Bericht des Ausschusses für Raumordnung,
Bauwesen und Städtebau zum Entwurf der Bundesregierung für dieses Gesetz wird die
(mehrheitliche) Ablehnung des Antrags, die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigte
Nutzungsänderung wieder davon abhängig zu machen, dass sie ohne wesentliche Änderung
der baulichen Anlage erfolgt, damit begründet, dass „umnutzungsbedingte Änderungen an der
baulichen Anlage (Raumaufteilung, Einbau von Treppen etc.) keinen der in § 35 Abs. 3 BauGB
genannten öffentlichen Belange beeinträchtigen können“ (BT-Drs 13/7589 Seite 19). Diese
Begründung zeigt deutlich, dass dem Gesetzgeber die Vorstellung, eine Nutzungsänderung
dürfe zu einer (nahezu) vollständigen Beseitigung der auch der „äußeren Bausubstanz führen,
fremd war.
33 Nach diesem Maßstab kann das Vorhaben des Klägers, der zwar die Kubatur des Wirtschaftsteils
beibehalten, aber auch dessen Außenmauern und dessen Dach vollständig neu errichten
möchte, nicht als eine die vorhandene Bausubstanz zweckmäßig verwendende, die äußere
Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen wahrende Nutzungsänderung angesehen werden.
Diese Beurteilung deckt sich mit dem in der Kommentarliteratur vertretenen Verständnis der
Vorschrift. Vorhaben, bei denen die Nutzungsänderung, wie beim Umbau einer Scheune zu
einem Wohnhaus, mit sehr weitgehenden baulichen Änderungen verbunden ist, werden zwar
nicht einheitlich beurteilt (vgl. einerseits Dürr in Brügelmann, BauGB, Stand Dezember 2005,
§ 35 RdNr. 131 – zulässig; andererseits Rieger in Schrödter, BauGB, 7. Aufl., § 35 RdNr. 130 -
unzulässig). Die Auffassung, dass die Anforderungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstaben
a und b BauGB, auch dann eingehalten seien, wenn die Außenmauern und das Dach eines
großen selbständigen Gebäudeteils (zwar mit derselben Kubatur, aber) vollständig neu errichtet
werden, wird jedoch nicht vertreten.
34 Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht dadurch, dass die Bausubstanz des Wohnteils
des Anwesens vollständig erhalten werden soll und dass insoweit auch keine Änderung
der äußeren Gestalt des Gebäudes geplant ist. Zwar ist bei der Prüfung, ob das Vorhaben
noch einer zweckmäßigen Verwendung der vorhandenen Bausubstanz dient oder ob unter
Einbeziehung vorhandener Bauteile ein Neubau kaschiert werden soll, auf das gesamte
Gebäude abzustellen. Aus diesem Grund hat der Senat in seinem Urteil vom 28. September
2001 (VGH n. F. 55, 25 = BayVBl 2002, 701 = NVwZ-RR 2002, 713) die Voraussetzungen
des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB bei einem Vorhaben bejaht, das im Zuge der Umnutzung
eines infolge einer Betriebsumstellung für die privilegierte Nutzung nicht mehr benötigten,
unselbständigen Teils eines landwirtschaftlichen Anwesens eine vollständige Erneuerung
der Außenwände dieses Gebäudeteils vorsah. Ausschlaggebend war dabei jedoch, dass „der
betroffene Gebäudeteil an drei Seiten (vom östlichen Wohnteil, vom westlichen Scheunenteil
und vom Erdgeschoss her) von nutzungsfähiger und auch tatsächlich genutzter Bausubstanz
eingerahmt ist und es sich nur um einen verhältnismäßig kleinen Teil eines unter einem
einheitlichen First liegenden Gebäudetrakts handelt.“ Es ist offensichtlich, dass das eine andere
Dimension aufweisende Vorhaben des Klägers hiermit nicht zu vergleichen ist. Auch bei einer
vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen mit Nachdruck geforderten „wohlwollenden“
Auslegung der Vorschrift wäre es ausgeschlossen, in dem Abbruch und vollständigen Neubau
des Wirtschaftsteils eine zweckmäßige Verwendung der Bausubstanz des Wohnteils zu sehen.
35 b) Der Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB kommt dem Kläger nicht
zugute, weil es sich bei dem Anwesen des Klägers nicht um ein das Bild der Kulturlandschaft
prägendes Gebäude im Sinn dieser Vorschrift handelt. Das Landratsamt hat hierzu im
Verwaltungsverfahren sinngemäß ausgeführt, dass es sich bei dem Einfirsthof zwar um
ein stattliches Anwesen handele, dass ihm aber die von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
vorausgesetzte besondere Qualität fehle; in Anbetracht der im Landkreis vorhandenen
großen Zahl vergleichbarer Anwesen sei diese besondere Qualität regelmäßig nur bei
denkmalwürdigen Gebäude zu bejahen. Im gerichtlichen Verfahren hat sich kein Grund
ergeben, diese Beurteilung, die sich anhand der vorliegenden Fotografien nachvollziehen lässt
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und die hinsichtlich der Verneinung der Denkmaleigenschaft vom Landesamt für Denkmalpflege
bestätigt wurde, in Zweifel zu ziehen. Auch der Kläger hat hierzu nichts vorgebracht.
36 3. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen, weil er unterlegen ist (§ 154
Abs. 1 VwGO). Einen Teil der Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, die die Position des Klägers
unterstützt hat, kommt nicht in Betracht, weil die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat (§
154 Abs. 3 VwGO). Aus diesem Grund entspricht es auch der Billigkeit, dass die Beigeladene
ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3). Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO in Verbindung
mit §§ 708 ff. ZPO.
37 Gründe für die Zulassung der Revision (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor.
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