Ertragswertverfahren - Architekturbüro MARTIN EITEL

MARTIN EITEL 

Sachverständiger für Wertermittlungen von bebauten und unbebauten Grundstücken 

WERTERMITTLUNG 

NACH DEM 

ERTRAGSWERTVERFAHREN 

-Kurzinformation- 

Haslach, im Juni 2005 

Martin Eitel 



Dipl.-Ing. FH, ARCHITEKT - 77716 Haslach i. K, Julius-Allgeyer-Strasse 1a 

TELEFON: 07832/9968-60 TELEFAX: 9968-70, Funk: 0172-5311167 

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Inhaltsverzeichnis 



1. Verkehrswert von Grundstücken --------------------------------------------3 

2. Ermittlungverfahren des Verkehrswertes --------------------------------------4 

3. Ertragswertverfahren -----------------------------------------------------5 

3.1 Aufbau das Ertragswertverfahren -------------------------------------------5 

3.2 Barwert ---------------------------------------------------------------6 

3.3 Ertragswert baulicher Anlagen ---------------------------------------------8 

3.4 Der Rohertrag ----------------------------------------------------------9 

3.6 Der Reinertrag ---------------------------------------------------------13 

3.7 Die Verzinsung des Bodenwertes / Der Liegenschaftszins ----------------------14 

4. Einfluss der “Bauqualität” auf das Ertragswertverfahren ------------------------15 

Anlagen -----------------------------------------------------------------16 

Wertermittlungsverordnung -------------------------------------------------16 

Literatur ----------------------------------------------------------------24 

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1. Verkehrswert von Grundstücken 

Der Wert eines Grundstückes wird von den im Grundstücksverkehr herrschenden 

Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein individueller Wert. Ein Wert, den das Grundstück für 

jedermann hat. Darum kann er nur losgelöst von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen 

Grundstückeigentümers betrachtet werden. Für seine Ermittlung gelten somit allein objektive 

Gesichtspunkte. Dabei müssen Umstände, die lediglich den Preis des Grundstückes, nicht aber 

dessen Wert beeinflussen, außer Betracht bleiben. Zwischen Wert und Preis muss stets 

unterschieden werden. 

Die Definition des Verkehrswerts erfolgt i.d.R. durch das Baugesetzbuch: 

§ 194 Baugesetzbuch BauGB 

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die 

Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten 

und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks 

oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder 

persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 

Der Verkehrswert bemißt sich dabei nach folgenden normativen Vorgaben: 

� Der Verkehrswert bestimmt sich auf der Grundlage aller tatsächlichen und rechtlichen 

Merkmale eines Grundstückes, die für jedermann wertbeeinflussend sind. 

� Der Verkehrswert bestimmt sich nach den Anschauungen des gewöhnlichen 

Geschäftsverkehrs ohne Rücksicht aus ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 

� Der Verkehrswert bestimmt sich nach den allgemeinen Wertverhältnissen die in dem 

Zeitpunkt, auf den sich die Verkehrswertermittlung bezieht, auf dem Grundstücksmarkt 

vorherrschen. Es handelt sich um einen stichtagsbezogenen Wert. 

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2. Ermittlungverfahren des Verkehrswertes 

Die Wertermittlungsverordnung regelt u.a. die Grundsätze für die Ermittlung des materiall in 

§194 BauGB definierten Verkehrswerts von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. 

Die Wahl der zur Anwendung kommenden Wertermittlungsverfahren oder eines einzelnen 

Wertermittlungsverfahrens ist in §7 WertV geregelt: 

§ 7 Wertermittlungsverordnung WertV 

(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das 

Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser 

Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen 

Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu 

bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den 

Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. 

(2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter 

Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der 

sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen. 

Die WertV nennt hier hier das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. 

Wahl des Werermittlungsverfahrens 

Unbebaute 

Grundstücke 

Bebaute 

Grundstücke 

Bodenwert bebauter 

Grundstücke 

Preisbemessung nach 

Ertragsfähigkeit des 

Grundstücks 

Eigentumswohnungen 

Mietwohnhäuser 

gewerblich genutzte 

Grundstücke 

gemischt genutzte 

Grundstücke 

Garagengrundstücke 

Hotels 


verkörperten Sachwerten 

insbesondere bei 

Eigennutzung 

Ein- und 

Zweifamilienhäuser 

Vergleichsvertverfahren 

Ertragswertverfahren 

Sachwertverfahren 

Im Weiteren soll nun das Ertraswertverfahren näher erläutert werden. 

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Vergleichswert 

Ertragswert 

Sachwert

3. Ertragswertverfahren 



3.1 Aufbau das Ertragswertverfahren 

Die Grundsätze des Ertragswertverfahrens sind in den §§15 bis 20 der WertV geregelt. Die 

WertV geht beim Ertragswertverfahren davon aus, dass sich der Verkehrswert am nachhaltig 

erzielbaren Jahresreinertrag des Grundstücks unter Berücksichtigung einer angemessenen 

Verzinsung orientiert. 

Der Jahresreinertrag des Grundstücks wird in einen Ertragsanteil der baulichen Anlagen und 

einem Ertragsanteil des Bodens aufgespalten. Der Ertragswert der baulichen Anlage ist somit 

getrennt vom Bodenwert zu ermitteln (§15 (1) WertV. Der Bodenwert wird in der Regel durch 

das Vergleichswertverfahren ermittelt (§15 (2) WertV). 

Der Ertragswert der baulichen Anlagen und der Bodenwert ergibt im allgemeinen den 

Ertragswert des Grundstücks (§15 (3) WertV). Aus diesem Ertragswert ist unter 

Berücksichtigung der Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt der Verkehrswert zu bemessen. 

Beim Ertragswertverfahren nach der WertV wird berücksichtigt, dass bauliche Anlagen nur eine 

begrenzte Zeit wirtschaftlich nutzbar sind und zudem einer physischen Alterung unterliegen. Bei 

Bodenwert hingegen wird davon ausgegangen, dass er keine Alterung erfährt und ewig die zum 

Wertermittlungsstichtag gegeben Nutzung erfährt. Der Ertragswert wird demnach aus einem 

Jahresertrag ermittelt, der sich zum einen aus einem zeitlich begrenzten Ertragsanteil der 

baulichen Anlagen und zum anderen aus einem zeitlich unbegrenzten Ertragsanteil des Bodens 

zusammensetzt. Beim Ertragswertverfahren nach der WertV handelt es sich somit um ein 

gespaltenes Wertermittlungsverfahren. 

Über die gesamte Dauer einer wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen 

(Restnutzungsdauer RND) wird der jährliche Reinertragsanteil einer nachschüssigen Zeitrente 

gleichgesetzt. Beim zeitlich unbegrenzten Reinertragsanteil des Bodens handelt es sich um eine 

ewige Rente. Zeitrente und ewige Rente werden kapitalisiert. Eine kapitalisierte Zeitrente bzw. 

kapitalisierte ewige Rente wird Barwert genannt. Das Ertragswertverfahren beruht somit auf 

einer einfachen finanzmathematischen Berechnung. 

Allgemein lässt sich das Ertragswertverfahren folgendermaßen definieren: 

Der Ertragswert eines Grundstückes wird aus der Summe der Barwerte aller zukünftigen 

Reinerträge ermittelt, die aus dem Grundstück zu erzielen sind. 

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Schematische Darstellung des Ertragswertverfahrens 

+ 

Ertragswert der baulichenAnlage 

§15 (1) WertV 

+ 

Ertragswert des Grundstücks 

§15 (3) WertV 

Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt 

§7 (1) in Verbindung mit §3 (3) WertV 

Bemessung des Verkehrswerts gem. §194 BauGB 

§7 (1) WertV 

Jahresreinertrag des Grundstückes 

§16 (1) WertV 

Bodenwert 

§15 (2) WertV 

Die Auswirkung einer Aufspaltung in einen zeitlich begrenzten Ertragsanteil der baulichen 

Anlage und einem zeitlich unbegrenzten Ertragsanteil des Bodens wird an zwei einfachen 

Beispielen gezeigt. 

3.2 Barwert 

Der Barwert einer ewigen Rente wird nach der finanzmathematischen Formel ermittelt: 

wobei 



B = Barwert 

a = Annuität in € (Jahresbetrag) 

p = Zinsfuß 

B = a x 100/p 

Bei einer ewigen Rente von 10.000,-- € im Jahr und einen Zinssatz von 5 % beträgt der Barwert 

demnach: 

B = a x 100/p 

B = 10.000,-- € x 100/5 

B = 10.000,-- € x 20 

B = 200.000,-- € 

Der Barwert einer Zeitrente stellt sich anders dar. Wie im obigen Beispiel soll auch hier die 

jährliche nachschüssige Rente 10.000,-- € und der Zinssatz 5% betragen. Die Rente fließt jedoch 

nicht ewig, sondern 10 Jahre, 25 Jahre, 50 Jahre bzw. 100 Jahre. 

Der Barwert von jährlich nachschüssigen Zeitrenten wird nach der finanzmathematischen 

Formel ermittelt: 

B = a x V 

Seite 6 von 24

wobei 

B = Barwert 


V = Vervielfältiger (nachschüssig) 

Der Vervielfältiger errechnet sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer (Dauer 

der Rente): 

wobei 

V = Vervielfältiger 

i = Liegenschaftszins 

n = Restnutzungsdauer 



V (i,n) = (1 + i) n - 1 / (1 + i) n x i 

Die Vielfältiger sind auch als Anlage in Form einer Tabelle der WertV angefügt. 

Somit ergeben sich folgende Vervielfältiger bzw. Barwerte der unterschiedlichen Zeiträume: 

V10 = 7,72 

V25 = 14,09 

V50 = 18,26 

V100 = 19,85 

B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- € 

B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- € 

B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- € 

B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- € 

Dieses Beispiel zeigt, dass bei gleichem Zinssatz der Barwert einer Zeitrente sich mit 

zunehmender Dauer einer ewigen Rente angleicht. Überträgt man dies auf das 

Ertragswertverfahren, so lässt sich feststellen, dass mit zunehmender wirtschaftlicher 

Nutzungsdauer der baulichen Anlage (Restnutzungsdauer) der Einfluss des Bodenwerts auf den 

Ertragswert zunehmend geringer wird. Bei der Investorenrechnung wird daher meistens das 

vereinfachte Ertragswertverfahren angewendet, welches dem angelsächsischen entspricht. 

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3.3 Ertragswert baulicher Anlagen 

Folgende Grafik zeigt einen Überblick über die Ermittlung des Ertragswerts baulicher Anlage 

nach der WertV: 

Schematische Darstellung des Ertragswerts baulicher Anlagen 

- 

= 

- 

= 

X 

Abzüglich Bewirtschaftungskosten 

+ 

§18 WertV 

Jahresreinertrag des Grundstücks 

§16 (1) WertV 

Abzüglich Verzinsung des Bodenwertes 

§16 (2) WertV 

Reinertragsanteil der baulichen Anlagen 

§16 (2) WertV 

Multipliziert mit Vervielfältiger zur Kapitalisierung 

§16 (3) WertV 

= 

Kapitalisierter Reinertragsanteil der baulichen Anlage 

§16 (3) WertV 

+ / - 

Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Faktoren 

§19 WertV 




Jahresrohertrag §17 WertV aus 

Mieten + Pachten + Vergütungen 

= 

Ertragswert der baulichen Anlage 

§16 WertV

3.4 Der Rohertrag 

Die WertV führt zum Begriff des Rohertrages aus: 

§ 17 Rohertrag WertV 



(1) Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung 

nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten 

einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind 

nicht zu berücksichtigen. 

(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom 

Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung 

nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen. 

Die Grundlage der Ertragswertermittlung bildet der Jahresrohertrag. Er setzt sich zusammen aus 

nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus Mieten, Pachten und Vergütungen. Bei der Ermittlung des 

Rohertrags ist besondere Sorgfalt notwendig, da nur die nachhaltigen und nicht umlagefähigen 

Nebenkosten einzurechnen sind. Hier sind oft Diskusionspunkte gegeben. Ebenso sind nur die 

Einnahmen zu berücksichtigen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger 

Nutzung erzielbar sind. 

3.5 Die Bewirtschaftungskosten 

§ 18 Bewirtschaftungskosten 

(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung 

nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), 

Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen 

gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in 

den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt. 

Das Ertragswertverfahren geht von der Fiktion gleichbleibender Einnahmen (Jahresrohertrag) 

und gleichbleibender Ausgaben (Bewirtschaftungskosten) aus. Gleich wie bei den Einnahmen 

sind hier auch die nachhaltig zu erwartenden Bewirtschaftungskosten am Wertermittlungstag zu 

berücksichtigen. 

Hier ist besonders zu bemerken, dass Verwaltungs- und Betriebskosten sicherlich zum Stichtag 

sehr genau ermittelt werden können und diese dann auch auf die wirtschaftliche 

Restnutzungsdauer hochgerechnet werden. Die Instandhaltungskosten und das 

Mietausfallwagnis hingegen sind kalkulatorische, durchschnittliche Ausgaben je Jahr zu 

berücksichtigen und werden aus Erfahrungswerten abgeleitet. 

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Abschreibung 

Im Steuerrecht bedeutet die Abschreibung das gleichmäßige Verteilen der Baukosten auf die 

voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes. Bei der Wertermittlung wird dem durch die 

Kapitalisierung mit dem Vervielfältiger berücksichtigt und wird deshalb nicht weiter gesondert 

behandelt. Dies ist in § 18 (1) der WertV 98 auch so festgelegt. 

Verwaltungskosten 

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstückes und seiner baulichen 

Anlagen erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert 

der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten 

gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses 

und der Geschäftsführung. 

Zu den im Zusammenhang mit der Verwaltung anfallenden Leistungen gehören insbesondere: 

- Vermietung, 

- Überwachung des vertragsgerechten Verhaltens der Mieter, 

- Mietebuchhaltung, Überwachung des Mieteinganges, Mahnwesen, 

- Abrechnung von Nebenkosten, Betriebskosten, Steuern und Abgaben, 

- Mietanpassung, Mietänderung, 

- Erstellen des jährlichen Wirtschaftsplanes und mehrjähriger Budgets, 

- Planung, Beauftragung, Überwachung und Abrechnung von Instandhaltungs-, Wartungsund 

Pflegearbeiten, 

- Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr, 

- Erstellen der Jahresabschlußrechnung, 

- Bearbeitung von Versicherungsfällen, 

- Organisation und Personalangelegenheiten. 

Die Verwaltungskosten sind nach Erfahrungssätzen und vorliegenden Werten anzusetzen, die 

unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen 

Bewirtschaftung entsprechen. 

In der einschlägigen Fachliteratur werden zum Beispiel für die Verwaltungskosten bezogen auf 

ein Mehrfamilienwohnhaus folgende Ansätze gewählt: 

lfd.Nr- 

1 

2 

3 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 




Mehrfam.- 

Häuser / Mietwohngrundstücke 

6% des Rohertrages ohne Grundstück 

Ross 3-8% des Rohertrages 

Wert R 76/96 5,0 

1 Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, S. 196 Luchterhand 

2 Ross/Bachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 

28. Aufl. Oppermann Verlag S. 300 

3 Kleiber/Simon/Weyers; Die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl. 1998, Bundesanzeiger § 18 

WertV Rnd. 32 ff 

2



Betriebskosten 

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die dem Eigentümer oder dem 

Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den 

bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, 

Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. 

Die Betriebskosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen: 

- Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes, insbesondere die Grundsteuer 

(nicht jedoch Hypothekengewinnabgabe) 

- die Kosten der Wasserversorgung 

- die Kosten der Entwässerung 

- die Kosten des Betriebs der Personen- und Lastenaufzüge 

- die Kosten der Straßenreinigung 

- die Kosten der Müllabfuhr 

- die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage 

- die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 

- die Kosten der Gartenpflege 

- die Kosten der Beleuchtung ("Allgemeinbeleuchtung") 

- die Kosten der Schornsteinreinigung 

- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen 

- die Kosten für den Hauswart 

- die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, 

der Versorgung mit Fernwärme, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen 

- die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der Versorgung mit 

Fernwarmwasser oder der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten 

- die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung 

- sonstige Betriebskosten insbesondere von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. 

Es dürfen nur solche Betriebskosten von der Jahresrohmiete abgezogen werden, die nicht gemäß 

mietvertraglicher Regelung durch Umlage auf die Mieter gedeckt sind. 

Sofern bei einem ordnungsgemäß bewirtschafteten Grundstück Abrechnungsunterlagen über die 

Betriebskosten vorliegen, werden sie in ihrer tatsächlichen Höhe berücksichtigt. In anderen 

Fällen sind sie nach Erfahrungswerten schätzen. 

Dass gemäß § 18 (1) der WertV 98 die umlagefähigen Betriebskosten unberücksichtigt bleiben, 

stimmt nur insoweit, als es den reinen Rechenvorgang betrifft. 

Natürlich sind diese Kosten für den Mieter, da er sie ja bezahlen muss, von ausschlaggebender 

Bedeutung. Wegen der Höhe dieser Kosten hört man heute häufig das Schlagwort von der 

"zweiten Miete". Für den Mieter setzt sich die Gesamtbelastung aus Miete und Umlagen 

zusammen. Und wenn beides zusammen seine Belastungsgrenze übersteigt, dann wird er Druck 

auf den Vermieter ausüben; er wird den Vertrag kündigen. 

Insofern können die umlagefähigen Betriebskosten doch nicht unberücksichtigt bleiben. Sie 

können die Miethöhe oder das Wagnis - positiv wie negativ - beeinflussen. Vermieter moderner, 

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technisch gut konzipierter Gebäude können mit dem Argument niedriger Betriebskosten 

durchaus erfolgreicher vermieten. Das Vorhandensein einer Vollklimaanlage ist andererseits 

wegen der enormen Betriebskosten oft ein Vermietungshemmnis. 

Instandhaltungskosten 

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des 

bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Gebäude aufgewendet werden müssen, um die durch 

Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Schäden 

ordnungsgemäß zu beseitigen. 

Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient zur Deckung der Kosten von Reparaturen, nicht 

jedoch der Kosten von Baumaßnahmen zur Wertverbesserung. 

Nur die Instandhaltungskosten - nicht die Instandsetzungskosten - gehören zu den laufenden 

Bewirtschaftungskosten nach der Faustregel: 

"Instandhaltung ist die Erhaltung von Vorhandenem" (z. B. Reparaturen an Heizungen und 

Leitungen, Außenanstrich der Fenster, Neuverfugung der Außenwände). 

"Instandsetzung ist das Auswechseln von alt gegen neu" (z. B. Ersatz alter Heizkörper durch 

neue, Einbau neuer Fenster, Neueindeckung des Daches.) 

In der Regel wird durch die Instandhaltung, vor allem des Ausbaues, die Nutzungsdauer nicht 

verlängert. Es ist von vornherein klar, dass diese Bauteile während der Lebensdauer des 

Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert werden müssen, um die Gesamtlebensdauer 

sicherzustellen. 

In der Literatur werden hierbei sehr verschiedene Werte angesetzt, Beispiel 

Mehrfamilienwohnhäuser: 

lfd.Nr- 

1 

2 

1 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 



Mehrfam.- 


12-15% des Rohertrages ohne Grundstück 

Simon/Kleiber 14,50 DM/m² Wohnfläche und Jahr 

1 Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, S. 198/199 Luchterhand 



1 

Ross 7,5-10,5% des Rohertrages 

2 

Mietausfallwagnis 

Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche 

Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient 

auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung des 

Mietverhältnisses oder Räumung. Dazu gehören auch uneinbringliche Rückstände von 

Betriebskosten. 

Das Mietausfallwagnis ist nach Erfahrungssätzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der 

Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. 

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Erneuerungsinvestitionen 

Damit das Gebäude während seiner gesamten Nutzungsdauer ertragsfähig bleibt, muss es den 

sich wandelnden Anforderungen des Marktes angepasst werden. 

Wurden Erneuerungsinvestitionen unterlassen, so muss mit Ertragsrückgang durch Minderung 

des Mietzinses oder gar Leerstand gerechnet werden. Die zeitlichen Intervalle für die 

Durchführung solcher Erneuerungsinvestitionen sind je nach Nutzungsart unterschiedlich. Sie 

werden bei Wohnhäusern länger sein als bei intensiv genutzten Geschäftsgrundstücken. 

Insgesamt haben sich diese Zeiträume in den letzten Jahrzehnten verkürzt und dürften sich auch 

weiterhin verkürzen. 

Die Erneuerungsinvestitionen sind in der WertV nicht explizit genannt, werden aber nach 

gängiger Praxis heute mit in das Verfahren mitaufgenommen, da nur so die Nachhaltigkeit der 

Erträge gesichert werden kann. 

3.6 Der Reinertrag 

Bei ertragsorientierten Grundstücken ist der Reinertrag das wirtschaftliche Ziel. Der 

Jahresreinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich den Bewirtschaftungskosten. 




Der Jahresreinertrag 



Abzüglich Verwaltungskosten 

+ 

Abzüglich anteilige Betriebskosten 

Abzüglich Instandhaltungskosten 

Abzüglich Mietausfallwagnis 

Abzüglich Erneuerungsinvestition 

Jahresreinertrag

3.7 Die Verzinsung des Bodenwertes / Der Liegenschaftszins 

Der Jahresreinertrag bezieht sich auf das Grundstück in seiner Gesamtheit, also auf Boden und 

auf bauliche Anlage. 

Da der Bodenwert als Einzelwert in der Berechnung auftaucht, ist der Ertragsanteil des Bodens 

zu ermitteln und am Reinertrag abzuziehen. Hierzu ist der Liegenschaftszins der Immobilie zu 

ermitteln. Nach der WertV §11 ist der Liegenschaftszins durch Vergleich einzelner, geeigneter 

Liegenschaften und deren Reinerträge zu ermitteln. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der 

Liegenschaftszins nur von bebauten Grundstücken abgeleitet werden kann. Da diese Ermittlung 

sehr komplex ist, wird in der Regel auf Literaturwerte zurückgegriffen. 

Liegenschaftszins 

Der Liegenschaftszinssatz ist gemäß § 11 WertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von 

Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. 

In der einschlägigen Literatur wird der Liegenschaftszins wie folgt dargestellt: 

lfd.Nr- 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

Autor 

Simon/ 

Ross5 Sommer4 Pohnert3 Vogels2 Kleiber1 Wert R 76/96 

Kleiber/Simon/ 

Sprengnetter8 Sturm7 Weyers6 Simon/Cors/ 

Troll 9 



Wohnungseigentum 

2,75 -4,00 

Ein- bzw. 

Zweifam. 

Häuser 

2,0 -4,0 

2,5 -3,5 

4,0-5,0 

2,5 -4,5 

2,5 -3,5 

2,0 - 4,0 

2,00 -3,25 

Mehrfam.- 


4,0-5,0 

3,5 -4,5 

5,5 -6,5 

4,0 -5,5 

3,5 -4,5 

5,0 

4,0 - 5,0 

3,00 -4,00 

4,50 -5,50 

gemischt 

genutzte 

Gebäude 

4,5 -5,5 

4,5 -5,5 

5,5 -6,5 

5,0 -6,5 

5,0 -5,5 

5,5 -6,0 

4,5 -5,5 

5,5 -6,0 

4,25 -5,75 

Geschäfts-und 

Bürogrundstücke 

6,0 -6,5 

6,5 -7,0 

6,0 -7,5 

6,0 -7,0 

5,0 -6,0 

6,5 -8,0 

6,0 -6,5 

5,50 -6,50 

5,50 -6,50 


2 Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage, S 165 

3 Pohnert, Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, 4. Auflage, S. 129 

4 Goetz Sommer; was ist mein Haus heute Wert, Rentrop Immobilien S. 59 





7 Sturm; Die neue Wertermittlung, Weka Verlag Lose Blatt einschl. 4. Ergänzungslieferung Juni 1998 

8 Sprengnetter: Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Band II einschl. 36. Ergänzungslieferung 

1998, Lose Blatt 

9 Simon, Cors, Troll: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 3. Auflage, Vahlen München 1993 

Hieraus lässt sich sehr schön erkennen, dass je unsicherer die nachhaltige Erzielung der 

Grundstückserträge der Liegenschaftszins höher ist. 

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4. Einfluss der “Bauqualität” auf das Ertragswertverfahren 

Der Einfluss der Bauqualität in die Wertermittlung und insbesondere in das Ertragswertverfahren 

ist im §19 WertV geregelt: 

§ 19 Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände 

Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 

18 noch nicht erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu 

berücksichtigen. Insbesondere sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder 

wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen 

Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine 

entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. 

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine mangelhafte Bauausführung bereits in den niedrigeren 

Mieteinnahmen und / oder den höheren Bewirtschaftungskosten eingeflossen sein kann. Ist dies 

nicht der Fall, so können die Abschläge über Wertanteilstabellen oder sonstige Tabellen (z.B. 

BKI) in % errechnet werden. Alternativ können auch die Schadensbehebungskosten zum 

Wertermittlungstag berechnet werden. Ebenso kann eine mangeln Bauqualität die 

Nutzungsdauer wesentlich beeinflussen. 

Aber auch besondere architektonische Gestaltungen in Grundriss und Fassade sowie 

Materialwahl können sich werterhöhend im Reinertrag niederschlagen. Hierbei muss beachtet 

werden, dass die Zuschläge beim Reinertrag unter dem Aspekt des gewöhnlichen 

Geschäftsverkehrs erfolgen, d.h. dass die architektonischen Qualitäten von Jedem erkannt und 

positiv bewertet werden. 

Liegt für eine Liegenschaft eine Unterlage vor, aus welcher zweifelsfrei die Bauqualität 

nachvollziehbar dargestellt ist, so fällt die Bewertung der Nutzungsdauer und eventueller 

Bauschäden sicherlich für den Ertragswert bzw. den Verkehrswert positiv aus. In einer 

derartigen Unterlage sollten neben der Dokumentation der Bauausführung nach §15 HOAI Lph.9 

sowie der TGA-Planung und Tragwerksplanung auch Nutzungsvarianten mit dargestellt werden. 

Die hätte entscheidenden Einfluss auf die angenommene wirtschaftliche Restnutzungsdauer. 

Durch eine hohe Qualität in der Bauausführung und in der Architektur können somit Werte 

geschaffen und erhalten werden. 

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Anlagen 



Wertermittlungsverordnung 

Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken 

(Wertermittlungsverordnung - WertV) 

vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209), 

zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs 

und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung 

(Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 - BauROG) 

vom 18. August 1997 (BGBl. I 1997, 2081) 

Erster Teil 

Anwendungsbereich, allgemeine Verfahrensgrundsätze und Begriffsbestimmungen 

§ 1 Anwendungsbereich 

(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und bei der Ableitung der für die Wertermittlung 

erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. 

(2) Absatz 1 ist auf die Wertermittlung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an 

Grundstücken entsprechend anzuwenden. 

§ 2 Gegenstand der Wertermittlung 

Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, 

wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs, sein. Die Wertermittlung kann sich 

auch auf einzelne der in Satz 1 bezeichneten Gegenstände beziehen. 

§ 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse 

(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt 

in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). 

Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, daß aus rechtlichen oder sonstigen 

Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist. 

(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen 

Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. 

Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 4), die Art und das Maß der baulichen 

Nutzung (§ 5 Abs. 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§5 Abs. 2), der beitrags- und abgabenrechtliche 

Zustand (§ 5 Abs. 3), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4), die 

Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks (§ 5 Abs. 5) und die Lagemerkmale (§ 5 Abs. 6). 

(3) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am 

Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für 

Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt 

und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 6) außer 

Betracht. 

§ 4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden 

(1) Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, 

von denen anzunehmen ist, daß sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, 

nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder 

forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, 

die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder 

durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche 

Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende 

Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. 

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(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage 

eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere 

auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten 

der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen. 

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung 

bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine 

bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. 

§ 5 Weitere Zustandsmerkmale 

(1) Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die städtebauliche Zulässigkeit 

von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs unter Berücksichtigung der sonstigen 

öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften, die Art und Maß der baulichen Nutzung mitbestimmen. 

Wird vom Maß der zulässigen Nutzung am Wertermittlungsstichtag in der Umgebung regelmäßig nach 

oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. 

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher 

Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, in Betracht. 

(3) Für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von 

öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend. 

(4) Die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks richtet sich nach der voraussichtlichen 

Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit 

der Nutzung erforderlich sind. 

(5) Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden insbesondere durch die 

Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (z. B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, 

Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt. Bei 

bebauten Grundstücken wird die Beschaffenheit vor allem auch durch den Zustand der baulichen Anlagen 

hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahrs, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des 

baulichen Zustands und der Erträge bestimmt. 

(6) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohnund 

Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. 

§ 6 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse 

(1) Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und 

andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, daß sie nicht 

durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind. Die Kaufpreise und die anderen 

Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind, dürfen nur herangezogen 

werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfaßt werden können. 

(2) Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt 

werden, wenn 

sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen, 

ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem 

Erwerb des Grundstücks bestanden hat, 

besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien 

bestanden haben oder 

Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen 

abweichen. 

(3) Eine Beeinflussung der Kaufpreise und der anderen Daten kann auch vorliegen, wenn diese durch Aufwen - 

dungen mitbestimmt worden sind, die aus Anlaß des Erwerbs und der Veräußerung entstehen, wenn diese nicht 

zu den üblicherweise vertraglich vereinbarten Entgelten gehören, namentlich besondere Zahlungsbedingungen 

sowie die Kosten der bisherigen Vorhaltung, Abstandszahlungen, Ersatzleistungen, Zinsen, Steuern und Gebühren. 

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§ 7 Ermittlung des Verkehrswerts 

(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das Ertragswertverfahren 

(§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der 

Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem 

Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert 

aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen. 

(2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung der im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu 

wählen; die Wahl ist zu begründen. 

Zweiter Teil 

Ableitung erforderlicher Daten 

§ 8 Erforderliche Daten 

Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§193 Abs. 3 des Baugesetzbuchs) 

unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören 

insbesondere Indexreihen (§ 9), Umrechnungskoeffizienten (§ 10), Liegenschaftszinssätze (§ 11) und 

Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12). 

§ 9 Indexreihen 

(1) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sollen mit Indexreihen erfaßt 

werden. 

(2) Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der 

Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 

ergeben. Die Bodenpreisindexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums 

bezogen werden. 

(3) Die Indexzahlen der Bodenpreisindexreihen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- und 

Nutzungsverhältnissen aus den geeigneten und ausgewerteten Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke des 

Erhebungszeitraums abgeleitet. Kaufpreise solcher Grundstücke, die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen 

voneinander abweichen, sind nach Satz 1 zur Ableitung der Bodenpreisindexzahlen nur geeignet, wenn die 

Abweichungen 

in ihren Auswirkungen auf die Preise sich ausgleichen, 

durch Zu- oder Abschläge oder 

durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können. 

Das Ergebnis eines Erhebungszeitraums kann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen anderer 

Bereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume überprüft werden. 

(4) Bei der Ableitung anderer Indexreihen, wie für Preise von Eigentumswohnungen, sind die Absätze 2 und 3 

entsprechend anzuwenden. 

§ 10 Umrechnungskoeffizienten 

(1) Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale 

sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung, 

sollen mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten erfaßt werden. 

(2) Umrechnungskoeffizienten werden auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter 

Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet. Kaufpreise von Grundstücken, die in 

mehreren wertbeeinflussenden Merkmalen voneinander abweichen oder von den allgemeinen Wertverhältnissen 

auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich beeinflußt worden sind, sind geeignet, wenn diese Einflüsse jeweils 

durch Zu- oder Abschläge oder durch andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden können. 

§ 11 Liegenschaftszinssatz 

(1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt 

marktüblich verzinst wird. 

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(2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden 

Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer 

der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20) zu ermitteln. 

§ 12 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke 

(1) Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke 

heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der 

baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. 

(2) Die Kaufpreise nach Absatz 1 sind auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf 

eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage 

(Gebäudefaktor), zu beziehen. 

(3) Soll bei der Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren der 

Wert der Gebäude getrennt von dem Bodenwert ermittelt werden, können nach Maßgabe des Absatzes 2 auch 

die auf das jeweilige Gebäude entfallenden Anteile der Kaufpreise gleichartig bebauter und genutzter Grundstücke 

auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag oder auf eine der sonstigen geeigneten Bezugseinheiten 


Dritter Teil 

Wertermittlungsverfahren 

Erster Abschnitt 

Vergleichswertverfahren 



§ 13 Ermittlungsgrundlagen 

(1) Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die 

hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend 

übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, 

nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen 

werden. 

(2) Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch 

geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den 

örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und 

Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend 

bestimmt sind. 

(3) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere 

die nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch 

Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit 

dem nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktor; Zu- oder Abschläge nach § 14 sind dabei zu berücksichtigen. Bei 

Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen (§ 12 Abs. 3), ist der getrennt vom 

Gebäudewert zu ermittelnde Bodenwert gesondert zu berücksichtigen. 

§ 14 Berücksichtigung von Abweichungen 

Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte 

oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden 

Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu 

berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten 

zugrundeliegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei 

sollen vorhandene Indexreihen (§ 9) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10) herangezogen werden. 

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Zweiter Abschnitt 





(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, 

getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 zu ermitteln. 

(2) Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu ermitteln. 

(3) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht 

nach § 20 zu ermitteln ist. 

§ 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen 

(1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen 

Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der 

Bewirtschaftungskosten (§ 18). 

(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts 

ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz 

(§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer der baulichen Anlagen 

angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig 

und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen. 

(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus der Anlage zu 

dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der 

sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt. 

(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer 

Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte 

Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten 

können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen 

Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen 

Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer 

besonders zu berücksichtigen. 

§ 17 Rohertrag 

(1) Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren 

Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. 

Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. 

(2) Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende 

Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen 

zugrunde zu legen. 


(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden 

Verwaltungskosten (Absatz 2), Betriebskosten (Absatz 3), Instandhaltungskosten (Absatz 4) und das 

Mietausfallwagnis (Absatz 5); durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung 

ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger nach § 16 Abs. 3 berücksichtigt. 

(2) Verwaltungskosten sind 

die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, 

die Kosten der Aufsicht sowie 

die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. 

(3) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen 

Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. 

(4) Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des 

bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden 

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müssen. 

(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung (§ 17), die durch uneinbringliche Mietrückstände 

oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten 

einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. 

(6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssätzen 

anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen 

Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen 

Bewirtschaftung im üblichen Rahmen nach ihrer tatsächlichen Höhe unter Einbeziehung der vom 

Eigentümer selbst erbrachten Sach- und Arbeitsleistung zu ermitteln. Soweit sie sich nicht ermitteln lassen, ist 

von Erfahrungssätzen auszugehen. 


Sonstige den Verkehrswert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 16 bis 18 noch nicht 

erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Insbesondere 

sind die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bedingungen sowie 

Abweichungen vom normalen baulichen Zustand zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des 

Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. 

§ 20 Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen 

(1) Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 16 Abs. 2 

kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks 

nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, 

insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten 

Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. 

(2) Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb eine dem 

Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem nach Absatz 1 Satz 2 verminderten 

Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so 

ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren 

Reinertrags ergibt den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende 

Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart 

entsprechenden Liegenschaftszinssatz. 

(3) Stehen dem Abriß der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird den Gebäuden 

nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen, kann der Ertragswert 

nach den §§15 bis 19 mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Wert nach § 15 Abs. 2 abweicht. Bei 

der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer 

als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen. 

Dritter Abschnitt 





(1) Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude, Außenanlagen 

und besondere Betriebseinrichtungen, und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach 

Herstellungswerten zu ermitteln. 


(3) Der Herstellungswert von Gebäuden ist unter Berücksichtigung ihres Alters (§ 23) und von Baumängeln 

und Bauschäden (§ 24) sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermitteln. Für die 

Ermittlung des Herstellungswerts der besonderen Betriebseinrichtungen gelten die §§ 22 bis 25 entsprechend. 

(4) Der Herstellungswert von Außenanlagen und sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert 

miterfaßt werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 

bis 25 finden entsprechende Anwendung. 

(5) Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen ergeben den Sachwert des Grund - 

stücks. 

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§ 22 Ermittlung des Herstellungswerts 

(1) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder 

Flächeneinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Raum-, Flächen- oder sonstigen 

Bezugseinheiten der Gebäude zu vervielfachen. Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen, 

die insoweit nicht erfaßt werden, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. 

(2) Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere 

Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die in 

unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderliche Finanzierung. 

(3) Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Sie sind erforderlichenfalls mit Hilfe 

geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag umzurechnen. 

(4) Ausnahmsweise kann der Herstellungswert der Gebäude ganz oder teilweise nach den gewöhnlichen 

Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden. 

(5) Zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude kann von den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten 

ausgegangen werden, wenn sie den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen. 

§ 23 Wertminderung wegen Alters 

(1) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer 

der baulichen Anlagen; sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswerts auszudrücken. 

Bei der Bestimmung der Wertminderung kann je nach Art und Nutzung der baulichen Anlagen von einer 

gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung ausgegangen werden. 

(2) Ist die bei ordnungsgemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen durch 

Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängert worden oder haben unterlassene Instandhaltung oder 

andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer geführt, sollen der Bestimmung der 

Wertminderung wegen Alters die geänderte Restnutzungsdauer und die für die baulichen Anlagen übliche 

Gesamtnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. 

§ 24 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden 

Die Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden ist nach Erfahrungssätzen oder auf der Grundlage der 

für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen, soweit sie nicht nach den 

§§ 22 und 23 bereits berücksichtigt wurde. 


Sonstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaßte, den Wert beeinflussende Umstände, insbesondere eine 

wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand und ein erhebliches Abweichen der 

tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 maßgeblichen Nutzung, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer 

geeigneter Weise zu berücksichtigen. 

Vierter Teil 

Ergänzende Vorschriften 



§ 26 Wertermittlung nach Maßgabe der § 153 Abs. 1, § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 des Baugesetzbuchs 

(1) Zur Wertermittlung nach § 153 Abs. 1 des Baugesetzbuchs sind Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse 

möglichst aus Gebieten heranzuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4 

und 5) auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Mißstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet 

vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Aus dem förmlich 

festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung dürfen Vergleichsgrundstücke und 

Ertragsverhältnisse nur herangezogen werden, wenn die entsprechenden Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse 

nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflußt sind oder ihr Einfluß erfaßt werden kann. 

(2) Absatz 1 ist entsprechend auf städtebauliche Entwicklungsbereiche anzuwenden. In Gebieten, in denen sich 

kein vom Verkehrswert für Flächen im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 abweichender Verkehrswert gebildet hat, ist 

der Verkehrswert aus Gebieten maßgebend, die insbesondere hinsichtlich der Siedlungs- und 

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Wirtschaftsstruktur sowie der Landschaft und der Verkehrslage mit dem städtebaulichen Entwicklungsbereich 

vergleichbar sind, in denen jedoch keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind. 

§ 27 Wertermittlung nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs 

(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs ist der Zustand 

des Gebiets nach Abschluß der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugrunde zu legen. 

(2) Soweit die nach § 153 Abs. 4 und § 169 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zu berücksichtigende rechtliche und 

tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist, ist die Wartezeit bis zum Abschluß der vorgesehenen 

Maßnahmen zu berücksichtigen. 

§ 28 Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 des 

Baugesetzbuchs 

(1) Für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs 

zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte sind die §§ 26 und 27 entsprechend anzuwenden. 

(2) Die nach Absatz 1 maßgebenden Anfangs- und Endwerte des Grundstücks sind auf denselben Zeitpunkt zu 

ermitteln. In den Fällen des § 162 des Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der 

die Sanierungssatzung aufgehoben wird, in den Fällen des § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit 162 des 

Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Entwicklungssatzung aufgehoben 

wird, und in den Fällen des § 163 Absätze 1 und 2 sowie des § 169 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 163 Abs. 

1 und 2 des Baugesetzbuchs ist der Zeitpunkt der Abschlußerklärung maßgebend. 

(3) Bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit 

dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, 

die sich aus einer bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es 

bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der 

bisherigen Weise zu nutzen. 

§ 29 Berücksichtigung sonstiger Vermögensnachteile bei der Wertermittlung 

Wird bei einer Enteignung, im Falle von Übernahmeansprüchen oder bei Nutzungsbeschränkungen auf Grund 

gesetzlicher Vorschriften oder bei freihändigem Erwerb zur Vermeidung einer Enteignung neben dem Rechtsverlust 

(§ 95 des Baugesetzbuchs) auch die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile (§ 96 des 

Baugesetzbuchs) ermittelt, sollen beide voneinander abgegrenzt werden. Vermögensvorteile sind zu berücksichtigen. 

Fünfter Teil 

Schlußvorschriften 



§ 30 Inkrafttreten und abgelöste Vorschriften 

Diese Verordnung tritt im einzelnen Bundesland zugleich mit dessen nach § 199 Abs. 2 des Baugesetzbuchs 

erlassener Verordnung, spätestens jedoch am 1. Januar 1990 in Kraft. Gleichzeitig tritt dort jeweils die Verordnung 

über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - 

WertV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. August 1972 (BGBl. I S. 1416) außer Kraft. 

Anlage (zu § 16 Abs. 3): Vervielfältigertabelle 

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Literatur 

Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Luchterhand 

Vogels, Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage 

Pohnert, Kreditwirtschaftliche Wertermittlung, 4. Auflage 

Goetz Sommer; Was ist mein Haus heute Wert, Rentrop Immobilien 

Ross/Bachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von 

Grundstücken, 28. Aufl. Oppermann Verlag 

Kleiber/Simon/Weyers; Die Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl. 1998, 

Bundesanzeiger § 11 WertV Rnd. 48 ff 

Sturm; Die neue Wertermittlung, Weka Verlag Lose Blatt einschl. 4. Ergänzungslieferung 

Juni 1998 

Sprengnetter: Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Band II einschl. 36. 

Ergänzungslieferung 1998, Lose Blatt 

Simon, Cors, Troll: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 3. Auflage, Vahlen München 

1993 

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NACH DEM 




Martin Eitel 













3.2 Barwert ---------------------------------------------------------------6 


3.4 Der Rohertrag ----------------------------------------------------------9 




Anlagen -----------------------------------------------------------------16 


Literatur ----------------------------------------------------------------24 

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Unbebaute 

Grundstücke 

Bebaute 

Grundstücke 


Grundstücke 



Grundstücks 




Grundstücke 


Grundstücke 


Hotels 




Eigennutzung 

Ein- und 










Ertragswert 

Sachwert

































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+ 


§15 (1) WertV 

+ 


§15 (3) WertV 




§7 (1) WertV 


§16 (1) WertV 

Bodenwert 

§15 (2) WertV 




3.2 Barwert 


wobei 



B = Barwert 


p = Zinsfuß 

B = a x 100/p 


demnach: 

B = a x 100/p 

B = 10.000,-- € x 100/5 

B = 10.000,-- € x 20 

B = 200.000,-- € 






B = a x V 

Seite 6 von 24

wobei 

B = Barwert 




der Rente): 

wobei 






V (i,n) = (1 + i) n - 1 / (1 + i) n x i 



V10 = 7,72 

V25 = 14,09 

V50 = 18,26 

V100 = 19,85 

B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- € 

B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- € 

B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- € 

B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- € 







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- 

= 

- 

= 

X 


+ 

§18 WertV 


§16 (1) WertV 


§16 (2) WertV 


§16 (2) WertV 


§16 (3) WertV 

= 


§16 (3) WertV 

+ / - 


§19 WertV 






= 


§16 WertV



































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Abschreibung 












- Vermietung, 

















lfd.Nr- 

1 

2 

3 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 




Mehrfam.- 




Wert R 76/96 5,0 






2











































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lfd.Nr- 

1 

2 

1 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 



Mehrfam.- 







1 


2 









Seite 12 von 24























+ 





Jahresreinertrag














lfd.Nr- 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

Autor 

Simon/ 




Troll 9 




2,75 -4,00 

Ein- bzw. 

Zweifam. 

Häuser 

2,0 -4,0 

2,5 -3,5 

4,0-5,0 

2,5 -4,5 

2,5 -3,5 

2,0 - 4,0 

2,00 -3,25 

Mehrfam.- 


4,0-5,0 

3,5 -4,5 

5,5 -6,5 

4,0 -5,5 

3,5 -4,5 

5,0 

4,0 - 5,0 

3,00 -4,00 

4,50 -5,50 

gemischt 

genutzte 

Gebäude 

4,5 -5,5 

4,5 -5,5 

5,5 -6,5 

5,0 -6,5 

5,0 -5,5 

5,5 -6,0 

4,5 -5,5 

5,5 -6,0 

4,25 -5,75 



6,0 -6,5 

6,5 -7,0 

6,0 -7,5 

6,0 -7,0 

5,0 -6,0 

6,5 -8,0 

6,0 -6,5 

5,50 -6,50 

5,50 -6,50 















Seite 14 von 24
































Seite 15 von 24

Anlagen 






vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209), 





Erster Teil 


























Betracht. 










Seite 16 von 24








































werden, wenn 







abweichen. 





Seite 17 von 24












Zweiter Teil 









werden. 









Abweichungen 




















Seite 18 von 24
















Dritter Teil 











werden. 



















Seite 19 von 24


















































Seite 20 von 24

müssen. 


















































stücks. 

Seite 21 von 24


































Vierter Teil 















Seite 22 von 24





























Fünfter Teil 










Seite 23 von 24



Literatur 










Juni 1998 




1993 

Seite 24 von 24




NACH DEM 




Martin Eitel 













3.2 Barwert ---------------------------------------------------------------6 


3.4 Der Rohertrag ----------------------------------------------------------9 




Anlagen -----------------------------------------------------------------16 


Literatur ----------------------------------------------------------------24 

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Seite 3 von 24


















Unbebaute 

Grundstücke 

Bebaute 

Grundstücke 


Grundstücke 



Grundstücks 




Grundstücke 


Grundstücke 


Hotels 




Eigennutzung 

Ein- und 










Ertragswert 

Sachwert

































Seite 5 von 24


+ 


§15 (1) WertV 

+ 


§15 (3) WertV 




§7 (1) WertV 


§16 (1) WertV 

Bodenwert 

§15 (2) WertV 




3.2 Barwert 


wobei 



B = Barwert 


p = Zinsfuß 

B = a x 100/p 


demnach: 

B = a x 100/p 

B = 10.000,-- € x 100/5 

B = 10.000,-- € x 20 

B = 200.000,-- € 






B = a x V 

Seite 6 von 24

wobei 

B = Barwert 




der Rente): 

wobei 






V (i,n) = (1 + i) n - 1 / (1 + i) n x i 



V10 = 7,72 

V25 = 14,09 

V50 = 18,26 

V100 = 19,85 

B10 = 10.000,-- € x 7,72 = 77.200,-- € 

B25 = 10.000,-- € x 14,09 = 140.900,-- € 

B50 = 10.000,-- € x 18,26 = 182.600,-- € 

B100 = 10.000,-- € x 19,85 = 198.500,-- € 







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- 

= 

- 

= 

X 


+ 

§18 WertV 


§16 (1) WertV 


§16 (2) WertV 


§16 (2) WertV 


§16 (3) WertV 

= 


§16 (3) WertV 

+ / - 


§19 WertV 






= 


§16 WertV



































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Abschreibung 












- Vermietung, 

















lfd.Nr- 

1 

2 

3 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 




Mehrfam.- 




Wert R 76/96 5,0 






2











































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lfd.Nr- 

1 

2 

1 

Autor 

Simon/ 

Kleiber 1 



Mehrfam.- 







1 


2 









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+ 





Jahresreinertrag














lfd.Nr- 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

Autor 

Simon/ 




Troll 9 




2,75 -4,00 

Ein- bzw. 

Zweifam. 

Häuser 

2,0 -4,0 

2,5 -3,5 

4,0-5,0 

2,5 -4,5 

2,5 -3,5 

2,0 - 4,0 

2,00 -3,25 

Mehrfam.- 


4,0-5,0 

3,5 -4,5 

5,5 -6,5 

4,0 -5,5 

3,5 -4,5 

5,0 

4,0 - 5,0 

3,00 -4,00 

4,50 -5,50 

gemischt 

genutzte 

Gebäude 

4,5 -5,5 

4,5 -5,5 

5,5 -6,5 

5,0 -6,5 

5,0 -5,5 

5,5 -6,0 

4,5 -5,5 

5,5 -6,0 

4,25 -5,75 



6,0 -6,5 

6,5 -7,0 

6,0 -7,5 

6,0 -7,0 

5,0 -6,0 

6,5 -8,0 

6,0 -6,5 

5,50 -6,50 

5,50 -6,50 















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Anlagen 






vom 06.12.1988 (BGBl. I 1988, 2209), 





Erster Teil 


























Betracht. 










Seite 16 von 24








































werden, wenn 







abweichen. 





Seite 17 von 24












Zweiter Teil 









werden. 









Abweichungen 




















Seite 18 von 24
















Dritter Teil 











werden. 



















Seite 19 von 24


















































Seite 20 von 24

müssen. 


















































stücks. 

Seite 21 von 24


































Vierter Teil 















Seite 22 von 24





























Fünfter Teil 










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Literatur 










Juni 1998 




1993 

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Ertragswertverfahren - Architekturbüro MARTIN EITEL

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