Siedlungsentwicklung Allschwil: Aktualisierung 2013 - Gemeinde ...

Gemeinde Allschwil 

Kanton Basel-Landschaft 

Siedlungsentwicklung Allschwil: 

Aktualisierung 2013 

Gemeinderatsbeschluss Nr. vom 13. März 2013 GEMEINDERAT ALLSCHWIL 

Präsident: Verwalterin: 

Bearbeitung im Auftrag des Gemeinderates: 

Dr. Anton Lauber Sandra Steiner

S I E D L U N G S E N T W I C K L U N G A L L S C H W I L A K T U A L I S I E R U N G 2 0 1 3 

INHALT 

Für den eiligen Leser und die eilige Leserin…………………………………………………………………………. 1 

1 Einleitung: Rückblick auf die Siedlungsplanungsrevision 2006/08 .............................................................3 

1.1 Prämissen der damaligen Siedlungsplanung .....................................................................................3 

1.2 Entwicklungen seit 2006/08 ................................................................................................................4 

1.3 Vorläufige Erkenntnisse für die Gemeinde Allschwil ..........................................................................6 

2 Ausgangslage 2013 ....................................................................................................................................7 

2.1 Siedlungsentwicklung und –dynamik des vergangenen Jahrhunderts ...............................................7 

2.2 Bevölkerungsentwicklung und -dynamik .............................................................................................9 

2.3 Wirtschaftsentwicklung .....................................................................................................................10 

2.4 Umfang und Kapazität der rechtskräftigen Bauzonen ......................................................................11 

2.5 Potentialflächen ................................................................................................................................12 

3 Wo soll sich Allschwil wie entwickeln? ......................................................................................................17 

3.1 Die Wende zur Innenentwicklung .....................................................................................................17 

3.2 Verdichtungsstudie des Kantons BL .................................................................................................18 

3.3 Adaption der kantonalen Verdichtungsstudie auf Allschwiler Verhältnisse ......................................18 

3.4 Freiraumentwicklung .........................................................................................................................20 

3.5 Öffentliche Infrastrukturen und Bedarf an Flächen für öffentliche Werke und Anlagen ...................21 

3.6 Hier soll sich Allschwil entwickeln .....................................................................................................23 

4 Anpassung der Kapazitätsberechnung .....................................................................................................23 

5 Fazit zur aktualisierten Siedlungsentwicklung Allschwil ............................................................................24 

K:\Allschwil\02060\03_Berichte\02060_Ber03_Siedlungsentwicklung_Allschwil_Aktualisierung2013_V3-0_VerabschiedungGR.doc 

Bearbeitung: 

Auftragsnummer: 02-060 

Verfasser: DF 

Version: 2.0 

Datum: 05. März 2013 

Kontrolle / Freigabe:


Für den eiligen Leser und die eilige Leserin 

A. Die Siedlungsentwicklung Allschwil erlebt eine ungeahnte Dynamik. 

a. Annahme bei der Revision der Zonenvorschriften Siedlung war mindestens ein Halten der EinwohnerInnenzahl bei Anwachsen 

der Wohnungszahl um rund 1‘290 Wohneinheiten bei einem verorteten Potential bis zu 1‘400 Wohneinheiten bis ins Jahr 2025. 

b. Tatsächlich wurden bis Mitte 2012 knapp 1‘300 Wohneinheiten dazu gebaut und die Bevölkerung stieg um dieselbe Zahl an. 

c. Die bauliche Dynamik wirkt auch im für den Kanton wichtigen Arbeitsplatzgebiet Bachgraben: Hier wurde in den vergangenen 

Jahren viel gebaut und kann auch künftig kräftig gebaut werden (grosses Potential) – ganz im Sinne der Wirtschaftsoffensive BL. 

B. Die Siedlungsentwicklung findet in Allschwil statt – und das ist gut so… 

a. … weil eine kernstadtnahe Entwicklung weniger Verkehr induziert als eine periphere. 

b. … weil Allschwil zur kantonal festgesetzten Siedlungsentwicklungsachse gehört (KRIP). 

c. … weil Allschwil bereits heute gut (und künftig noch besser „S-Bahn-Halt Morgartenring“ + „Tramverlängerung in Binningerstrasse“) 

mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist. 

d. … weil hier im Sinne der kantonalen Richtplanung „Innenentwicklung vor Aussenentwicklung“ bereits stattfindet und weiter 

stattfinden wird. 

e. … weil mit der Annahme der Revision des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes vom 3.3.2013 Allschwil als zentrumsnahe 

Gemeinde verstärkt im Fokus der raumplanerischen Zielsetzungen von Bund und Kanton liegt. 

C. Allschwil verfügt noch über theoretische Reserven… 

a. Im Umfang von 1‘500 theoretisch errechneten zusätzlichen EinwohnerInnen (Basis: heutige Zonenflächen, div. Annahmen). 

b. Im Umfang von 9‘900 theoretisch errechneten zusätzlichen Beschäftigten (ebenfalls errechnet unter Treffung div. Annahmen). 

D. … realistische Reserven sind aber bezüglich Wohnbebauung kaum mehr vorhanden. 

a. Einzig in den bereits nutzungsplanerisch gesicherten Zonen mit Quartierplanpflicht besteht noch ein nennenswertes Einwohner- 

Innenpotential im Umfang von wenigen hundert Personen. 

b. Auch das Arbeitsplatzpotential ist realistischerweise deutlich geringer als die theoretisch errechnete Zahl – dennoch sind wenige 

tausend zusätzliche Arbeitsplätze aber aufgrund der grossen Reserven im Bachgraben denkbar. 

E. Allschwil präzisiert und adaptiert die kantonale Verdichtungsstudie für das Gemeindegebiet: 

a. Erweiterung des „Möglichkeitsgebietes“ um das Arbeitsplatzgebiet Bachgraben bis an die französische Grenze. 

b. Reduktion des „Ausschlussgebietes“ um das Quartier „Grabenring“ bis zum Friedhof bei gleichzeitiger Erweiterung des „Ausschlussgebietes“ 

im Quartier „Ochsengärten“ bis in die Nähe der Binningerstrasse sowie um die Quartierplanung „Ziegeleiareal“. 

c. Ergänzung um ein zusätzliches „Ausschlussgebiet“ im historisch wertvollen Borerhofquartier (bestehender Ortsbildschutz). 

d. Leichte Verschiebung des „Handlungsgebietes“ entlang des Dorfbaches in Richtung Stadt inkl. Lückenschliessung der nicht 

mehr verwendeten privaten Sportanlagen. 

e. Ergänzung des „Handlungsgebietes“ entlang der Stadtgrenze um wesentliche Flächen mit Quartierplan-Pflicht („Im langen 

Loh“, „Parkallee“, u. a.) und absehbare Siedlungserneuerungsareale (Bettenacker-Schulhaus, Testplanung Herrenweg u. a. m.) 

sowie um eine Ergänzung südlich der Binningerstrasse in angrenzenden Arbeitsplatzarealen der Ziegelei. 

F. In Allschwil gibt es Potentialflächen für die Siedlungsentwicklung. 

a. Per Ende 2012 werden in Allschwil 19 Potentialflächen für Siedlungsentwicklung 

nach Innen eruiert. 

An die lokalen Verhältnisse angepasste Verdichtungsstudie, 

vgl. Abb. 8 im vorliegenden Dokument. 

Gemeinde Allschwil - 1 - S+R


b. Davon liegen 11 gemäss der angepassten Verdichtungsstudie mindestens teilweise in Handlungsräumen, 6 in Möglichkeitsräumen 

und 2 Spezialfälle (ohne Verdichtungsabsicht) in Ausschlussräumen. 

c. Bei den 19 Arealen handelt es sich in 6 Fällen um Arbeitsplatzgebiete, die als Teil der Gewerbezone keine Umzonung benötigen. 

Zudem liegen 7 weitere Potentialflächen bereits heute in einer Zone mit Quartierplanpflicht (davon 2 in einer „Zone mit Quartierplanpflicht 

– Bestehende Gesamtüberbauungen GU“) und benötigen deshalb ebenfalls keine Umzonung – zu gegebener Zeit allerdings 

eine Planungsmassnahme in Form eines QP-Erlasses. Somit verbleiben lediglich 6 Flächen, welche eine Umzonung im 

Sinne je einer zusätzlichen Quartierplanung benötigen, falls man sie einer Wohnnutzung zuführen möchte. 

d. Es handelt sich in 4 Fällen um bisherige Zonen für öffentliche Werke und Anlagen (Bettenacker, Sturzeneggerareal, einen Teil 

des Areals Herrenweg und – breit abgestützt durch eine Volksabstimmung – einen Teil der Wegmatten), eine bisherige Zone für 

Sport- und Freizeitanlagen (Langmatten), die aufgrund von Firmen- und Arealverkäufen nicht mehr benötigt wird sowie zwei Areale 

der bisherigen Wohnzone W2 (Arishofweg und ein Teil des Areals Herrenweg). 

e. Würden alle 6 Quartierplanungen tatsächlich erlassen (wovon kaum auszugehen ist), stiege im Sinne der theoretischen Überlegungen 

von obigem Punkt C das verbleibende EinwohnerInnenpotential von 1‘500 Personen auf 2‘700 Personen, wobei die Differenz 

in einer Grössenordnung von ca. 1‘200 Personen den massgebenden Wert darstellt: Das theoretische Potential würde also 

substantiell aber nicht übertrieben erhöht. 

G. Allschwil verfügt über ausreichende Infrastrukturen. 

a. Allschwil verfügt über umfassende Infrastrukturen und passt diese laufend den Bedürfnissen der Zeit an. 

b. Im Areal Gartenhof steht ein Schulhausneubau an (Abstimmung bevorstehend). Dafür wird 2016 das Areal Bettenacker frei. 

c. Wichtiges Thema bleibt im Sinne des Allschwiler Alterskonzepts die Bereitstellung von Wohnraum für betreutes Wohnen (dazu 

sind Projektierungen in unterschiedlichem Konkretisierungsgrad auf Teilen der Flächen Langmatten II, Wegmatten, Quartierplanpflicht 

„Winzerweg“ und Birkenzenter bereits im Gange). 

d. Siedlungsgebietsfreiräume untersucht das Freiraumkonzept 2013 (Ausstattung, Bedarf und Massnahmen), in Ausarbeitung. 

e. Übergeordnete Verkehrsaufkommen und -infrastrukturen sowie deren Abhängigkeiten mit Siedlungs- und Landschaftsfragestellungen 

werden durch die „ELBA-Studien“ seitens des Kantons untersucht, mit dem Ziel einer mittelfristigen Richtplananpassung. 

H. Allschwil benötigt punktuelle Umzonungen im Sinne von Quartierplanungen. 

a. Die eingetretene Verknappung der Siedlungsentwicklungsmöglichkeiten in Allschwil soll gedämpft werden. Diesen Handlungsbedarf 

bestätigt auch das Amt für Raumplanung in seinem Schreiben vom 19. Juli 2012 an den Gemeinderat Allschwil, wo die Rede 

ist vom Nachvollzug eines „grundsätzlichen Mehrbedarf[s] an Wohnbauzonen“. 

b. Zu diesem Zweck werden 6 in Diskussion stehende Areale für Quartierplanungen vorgesehen (hpts. Wohnungsbau) und zwar 

in folgender Priorisierung: Langmatten II, Wegmatten, Herrenweg, Bettenacker, Sturzenegger und Arishofweg. 

c. Diese 6 Areale bilden den aktuellen Wissenstand zu Beginn des Jahres 2013 ab. Es können weniger oder theoretisch auch 

mehr oder andere Areale sein, dies wird die Zukunft zeigen. Der Rahmen der für Allschwil präzisierten Verdichtungsstudie ist in jedem 

Fall einzuhalten. 



1 Einleitung: Rückblick auf die Siedlungsplanungsrevision 2006/08 

1.1 Prämissen der damaligen Siedlungsplanung 

Vorgängig zur Revision der Zonenvorschriften Siedlung der Gemeinde Allschwil (ZVS, RRB Nrn. 

1421 und 1763 vom 21.10.2008 respektive 16.12.2008) wurde als Grundlage und zur Ordnung der 

Grundlagen, Absichten und Ziele ein "Räumliches Konzept (Teil Siedlung)" erarbeitet, das der Einwohnerrat 

zur Kenntnis nahm und am 18. Januar 2006 als Beschluss Nr. 3516 verabschiedete. 

Folgende wichtige Prämissen bildeten daraufhin den Rahmen der Revision der Zonenvorschriften 

Siedlung: 

- Ziel: mindestens längerfristiges Halten der EinwohnerInnen (E) 1 

- Massnahme zur Erreichung des Ziels: Erlass von neuen Zonenvorschriften, die die Erstellung 

von angenommenen ∅ 60 – 70 Wohneinheiten (WE) / Jahr (a) ermöglichen im Zeitraum 2007 – 

2025 (18 Jahre × 70 WE = 1'260 WE), um die EinwohnerInnenabnahme aufgrund sinkender 

Wohnungsbelegung (E/WE) zu kompensieren 2 . 

- Als WE-Potential der Zonenplanung Siedlung 2008 wurden ca. 1'360 bis 1'400 Wohneinheiten 

(davon ca. 830 aus Quartierplänen) 3 angenommen. 

Die Annahme war also, dass in den 5 ½ Jahren von Ende 2006 bis Mitte 2012 ca. 330 bis 

390 Wohneinheiten erstellt würden bei keinem oder kleinem EinwohnerInnenwachstum. 

Es wird von der Siedlungsplanungsrevision 2006/08 gesprochen, weil die Rahmenbedingungen zum 

Zeitpunkt des Entwurfs (2006) bereits festgelegt waren – die Planung aber nach Durchlaufen sämtlicher 

Verfahren per Ende 2008 Rechtskraft erlangte. 

Die Zonenvorschriften Siedlung weisen den Arealen „Herrenweg“ und „Chleifeld“ Nutzungszonen 

gemäss § 19 Abs. 1 lit. f des Raumplanungs- und Baugesetzes („weisse Zonen“) zu. Die vorliegende 

Aktualisierung der Siedlungsentwicklung fokussiert primär auf Innenentwicklungen, deshalb werden 

erst Aussagen für eines der beiden Areale – für den Herrenweg – gemacht. Das Areal „Chleifeld“ 

bleibt unverändert als „weisse Zone“ erhalten. 

1 Diese Formulierung kann auch einen leichten Anstieg bedeuten. 

2 Diese Werte wurden aus den vorhergehenden Jahren abgeleitet – jedoch wurde damals keine untere Plafonierung der Wohnungsbelegung 

angenommen. Eine solche müsste man richtigerweise wohl annehmen, weil die Wohnungsbelegung nicht stetig weiter abnehmen 

wird. Jedoch ist es schwierig zu sagen, bei welcher Wohnungsbelegung eine Plafonierung anzunehmen ist. Allschwil bildet zusammen 

mit 5 andern BL-Gemeinden (Augst, Binningen, Birsfelden, Lauwil, Roggenburg) eine "Spitzengruppe" der BL-Gemeinden mit 

den niedrigsten Wohnungsbelegungen: Im Jahr 2010 weisen nur diese 6 Gemeinden Werte aus, die kleiner als 2.0 E/WE sind, deshalb 

kann man sich nicht an andern BL-Gemeinden orientieren. Als Vergleich kann die Wohnungsbelegungszahl der Stadt Basel von 

1.78 E/WE (Stand per Ende 2011) beigezogen werden: Weil in der Kernstadt gesellschaftliche Entwicklungen oft früher eintreten als im 

Umland, kann mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass die Wohnungsbelegung auch weiterhin abnehmen 

dürfte. In Abbildung 1 wird nun angenommen, dass die Wohnungsbelegung in Allschwil maximal leicht unter den heutigen Stadtbasler 

Wert fällt und sich auf einer Wohnungsbelegung von 1.75 E/WE stabilisiert. 

In den vergangenen 15 Jahren 1995 bis 2010 reduzierte sich die Wohnungsbelegung in Allschwil jährlich um ca. 0.01 E/WE – wie 

lange diese Entwicklung noch anhalten wird ist ungewiss. Die Ungewissheit rührt insbesondere daher, weil innerhalb der hier verwendeten 

grossen Zeiträume von 15 und mehr Jahren auch wechselnde übergeordnete Megatrends in Gesellschaft und Wirtschaft zu 

veränderten Verhaltensweisen im Privaten (z. B. Wohnflächenanspruch) führen können. 

3 Dieser Wert von 1‘360 bis 1‘400 Wohneinheiten wurde im Rahmen der ZVS-Revision erhoben und in Form des Planes „Kapazität 

Wohneinheiten und Reserveflächen Gewerbezone Bachgraben für die nächste Planungsperiode 2007 – ca. 2025“ als Anhang Nr. 5 

dem Planungsbericht für die regierungsrätliche Genehmigung beigefügt. Derselbe Plan liegt auch der Abbildung 2 des vorliegenden 

Berichtes zugrunde. 



1.2 Entwicklungen seit 2006/08 

Die folgenden Entwicklungen fanden seit dem Erlass der neuen Zonenvorschriften Siedlung statt: 

- Gemäss kantonalen Statistiken 4 wurden in den Jahren 2007 (31.12.2006) bis 2011 (31.12.2011) 

in Allschwil 774 Wohneinheiten erstellt, respektive durchschnittlich jährlich ca. 155 Wohneinheiten. 

In diesem Zeitraum erfolgte der Anstieg von 9‘539 auf 10‘313 Wohneinheiten. 

- Die Daten per Ende Jahr 2012 sind noch nicht publiziert. Das Statistische Amt bestätigt, dass 

per 07.06.2012 in Allschwil 10'829 Wohneinheiten vorhanden sind, 516 mehr als ein knappes 

halbes Jahr zuvor am 31.12.2011. Gemäss diesen Zahlen wurde also innerhalb von gut 5 Monaten 

deutlich mehr als ein Drittel der für die ganze Planungsperiode angenommenen Wohnungsproduktion 

erstellt 5 . Von Ende 2006 bis Mitte 2012 stieg die Anzahl der Allschwiler Wohneinheiten 

von 9'539 auf 10'829, was einem Zuwachs von 1'290 Wohneinheiten entspricht. Anmerkung: 

Die offiziellen Daten bilden wohl die tatsächliche Entwicklung des Wohnungsbestandes nicht 

zeitgerecht ab: Der exorbitante Zuwachs könnte bereits vor dem Beobachtungszeitraum 2007- 

2011 eingesetzt haben und aufgrund der Registerharmonisierung (vgl. Fussnote 5) erst im beobachteten 

Zeitraum erfasst worden sein, vgl. dazu auch die von der Gemeinde erfassten ca. 

920 Wohneinheiten gemäss Abbildung 2, welche nachweislich seit der Zonenplanungsrevision 

erstellt wurden. 

Abb. 1: Vergleich der Ausgangslage bei der Revision der Zonenvorschriften mit den vorläufigen Erkenntnissen per Mitte 2012. Zu 

beachten ist die Fussnote 2 bezüglich der Annahmen zur sinkenden Wohnungsbelegung. 

4 Kantonale Statistiken umfassen die Statistischen Jahrbücher des Statistischen Amtes Basel-Landschaft ebenso wie dessen Internetauftritt 

www.statistik.bl.ch, die jährlich erscheinende Broschüre „Baselland in Zahlen“ und in einem Fall (Wohnungsbestand Allschwil 

per 7. Juni 2012) eine direkte Anfrage ans Statistische Amt. 

5 Im Rahmen der Registerharmonisierung wurden grosse Überbauungen mit wenigen Eigentümern u. a. der Ziegelei und des ELCO- 

Areals nachträglich erfasst – die entsprechenden WE sind also bereits früher errichtet aber noch nicht in die Statistik integriert worden. 

Dieser Umstand relativiert die extrem hohe Zahl der 516 WE in weniger als einem halben Jahr: Teile der 516 WE sind bereits vor dem 

31.12.2011 errichtet worden. Aus diesem Grund wird der Zuwachs in der Abbildung 1 linear (interpoliert) dargestellt. 



- Im Vergleich mit den angenommenen maximalen 5 ½-Jahresproduktion von 390 WE (= 5 ½ 

Jahre von Ende 2006 bis Mitte 2012 × 70 Wohneinheiten) entspricht die tatsächliche Entwicklung 

mit 1'290 WE einer "Überproduktion" von 940 WE oder fast 270 % (d. h. einer Gesamtwohnungsproduktion 

von 370 %). 

- Die "Überproduktion" an Wohnungen brachte auch einen EinwohnerInnenzuwachs mit sich: 

31.12.2006 – 30.06.2012 = +1'289 EinwohnerInnen. Das statistische Amt weist im Internet für 

den Stichtag 30.06.2012 in Allschwil 19‘920 EinwohnerInnen aus. 

- Der kurzfristig eingetretene deutliche EinwohnerInnenzuwachs war nicht Ziel der Gemeinde, ist 

mittlerweile aber eine Tatsache. Die aktuellen baulichen Entwicklungen zeugen von einer absehbaren 

anhaltenden Attraktivität des Standortes Allschwil. Die Allschwiler Verhältnisse bezüglich 

EinwohnerInnen und Anzahl Wohneinheiten haben sich also erheblich verändert. 

- Wenn die Gemeinde keine Anpassung ihrer Planung vornimmt, resultiert mit grosser Wahrscheinlichkeit 

aus der festgestellten überdurchschnittlichen baulichen Aktivität im "ersten Drittel" 

der Planungsperiode eine Verknappung der baulichen Möglichkeiten im Rest der Planungsperiode. 

Vorausgesetzt die Annahmen der ZVS-Revision 2006/08 stimmen, bedeutet dies eine künftige 

Bevölkerungsabnahme auf etwa den Stand von 2007 mangels baulicher Entwicklungsmöglichkeiten. 

Grund dafür ist eine anzunehmende vorderhand weiter sinkende durchschnittliche 

Wohnungsbelegung, wie dies Abbildung 1 verdeutlicht. 

- Die kernstadtnahe Gemeinde Allschwil mit eigenen und in der Nähe liegenden Entwicklungspolen 

(Arbeitsgebiet von kantonaler Bedeutung Bachgraben, Entwicklungen in Basel Nord (insb. 

Novartis Campus und Hafengebiet), Entwicklung des Flugplatzes etc.) sieht sich als einen wichtigen 

und lagemässig sinnvollen Teilraum für das erwartete Baselbieter Bevölkerungswachstum. 

Die allgemeine Stossrichtung der Verdichtungsstudie BL bestätigt die Gemeinde in dieser Haltung 

(vgl. dazu Kapitel 3). 

- Die Innenentwicklung findet in der Gemeinde Allschwil rege statt: Seit der Revision der ZVS 

wurden ca. 360 entsprechende Baugesuche eingereicht und bewilligt, i. e. L. handelt es sich dabei 

um Aufstockungen und Verdichtungen. 

Abb. 2: Nachvollzug wesentlicher Bautätigkeit der letzten 5 Jahre. Quelle: Auskunft der Bauverwaltung Allschwil per Mitte 2012. 



1.3 Vorläufige Erkenntnisse für die Gemeinde Allschwil 

Es ergeben sich aus den Annahmen zur Planung 2006/08 und anschliessenden Beobachtung der 

Entwicklung folgende wesentliche Erkenntnisse für die Gemeinde Allschwil: 

- Die ausserordentlich dynamische Entwicklung Allschwils der vergangenen Jahre wurde durch 

verschiedene Faktoren begünstigt: Einerseits stehen seit der Siedlungsplanungsrevision 

2006/08 Nutzungsvorschriften bereit, die flexiblere Bebauungstypologien zulassen und teilweise 

zusätzliche Nutzung ermöglichen. Andererseits fällt diese Beobachtungsperiode in jenen Zeitraum, 

der durch makroökonomische Umwälzungen gekennzeichnet ist, was zu verstärktem Kapitalfluss 

in den Immobliensektor führte. Und drittens trat in den letzten Jahren die lokale, sich 

sehr positiv entwickelnde Wirtschaft hinzu: In und um Allschwil führen die dynamischen Arbeitsplatzgebiete 

(Bachgraben, Transformation von Hafenarealen – z. B. Novartis Campus, Flughafen) 

sowie die relative Kernstadtnähe zu attraktiven Voraussetzungen im Wohnungsbau. 

- Es erscheint zweckmässig, bereits im Laufe der Planungsperiode 2007 - 2025 zusätzliches Bauland 

an sinnvoller Lage durch Umnutzung zur Verfügung zu stellen, um den aus übergeordneter 

Betrachtung am richtigen Ort bereits erfolgten Bevölkerungszuwachs bis zum Ende der Planungsperiode 

zu halten und nicht durch Baulandverknappung den realisierten Zuwachs wieder 

zu drosseln. 

- Dabei ist wichtig zu erwähnen, dass es nicht primär um ein weiteres Anwachsen lassen der Bevölkerung 

geht, sondern im Wesentlichen um das Halten der bereits angewachsenen Bevölkerung 

mittels Aktivierung (Umzonung) von geeigneten Arealen. 

- Seit dem Erlass der Siedlungsplanung 2008 trat der neue kantonale Richtplan (KRIP, bundesrätliche 

Genehmigung am 08.09.2010) in Kraft. Der KRIP setzt „Basel-Allschwil“ als eine eigenständige 

„Siedlungsentwicklungsachse“ fest. Der Kanton hält im KRIP fest, dass er bevölkerungsmässig 

weiter wachsen möchte und dass dieses Wachstum in erster Linie in Siedlungsentwicklungsachsen, 

nach innen gerichtet und im Einzugsbereich des öffentlichen Verkehrs 

stattfinden soll. Diesen Vorgaben entspricht das Allschwiler Bevölkerungswachstum der letzten 

Jahre 6 . Die Gemeinde erfüllt mit ihrer Siedlungsentwicklung vollständig die kantonale Strategie. 

- Die bauliche Umsetzung der Zonenvorschriften Siedlung wird wegen der aussergewöhnlichen 

Dynamik wohl kürzer bzw. konzentrierter ausfallen als ursprünglich angedacht. Entsprechend 

wird sich die Gemeinde wohl vor Ablauf der Planungsperiode (ursprünglich auf 2025 angenommen) 

bereits Gedanken machen müssen bezüglich einer künftigen Siedlungsplanungsrevision. 

- Die statistischen Daten durchliefen im Beobachtungszeitraum 2007 - 2011 die Registerharmonisierung, 

was mit Bereinigungen und nachträglichen Erfassungen einherging. Einiges deutet darauf 

hin, dass ein Teil des exorbitanten Wachstums durch entsprechende Abgrenzungsverschiebungen 

verursacht wird. Nichts desto trotz bleiben die Daten des statistischen Amtes die 

Grundlage, auf welcher die Entwicklung zu beurteilen ist. 

Es kann also zusammengefasst festgestellt werden, dass aufgrund unerwartet reger Bautätigkeit eine 

veränderte Situation eingetreten ist, auf welche nun zu reagieren ist: Eine solche Reaktion muss 

wiederum das gesamte Siedlungsgebiet als Bezugsrahmen haben, damit einzelne Planungsanpassungen 

miteinander koordiniert werden können. In diesem Sinne bietet es sich an, eine Aktualisierung 

der räumlichen Siedlungsentwicklung vorzunehmen. Die folgenden Kapitel sind das Produkt der 

Überlegungen „Siedlungsentwicklung Allschwil – Aktualisierung 2013“. 

6 Zudem erfüllt Allschwil mit dem vorliegenden Bericht diverse Planungsgrundsätze (PG) und –anweisungen (PA) des KRIP. Zu erwähnen 

sind u. a. die PG a und b und die PA des Objektblattes (OB) S1.1, die PG a bis c und die PA b des OB S2.1 + PA 1a des OB V1.1. 



2 Ausgangslage 2013 

2.1 Siedlungsentwicklung und –dynamik des vergangenen Jahrhunderts 

Allschwil ist zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts ein landwirtschaftlich geprägtes Dorf mit Ziegelei-Industrien. 

Neu-Allschwil ist ein Weiler an der neu gebauten Tramlinie mit wesentlicher Orientierung 

nach Basel (vgl. Abb. 3). 

Abb. 3: Allschwil in der Beschreibung des Geographischen Lexikons der Schweiz 1902. Quelle: Knapp Ch., M. Borel und V. Attinger 

(1902): Geographisches Lexikon der Schweiz. Erster Band Aa – Emmengruppe. Neuenburg, Verlag von Gebrüder Attinger. 

Um einen Überblick über die Siedlungsentwicklungsdynamik der vergangenen 70 Jahre wiederzugeben, 

werden im Folgenden die Landeskarten dieser Zeitspanne in 10-Jahresschritten abgebildet. 

Weil es bei der Landeskarte nicht um das einzelne Gebäude gehen kann, werden die Abbildungen 

bewusst klein gehalten – der Gesamteindruck soll im Vordergrund stehen. Alle Karten werden von 

der Internetseite http://www.swisstopo.ch ( „Zeitreise“) übernommen. Die Entwicklungsschritte lassen 

sich wiefolgt umschreiben: 

1940-er Jahre: Der Ortskern sowie Areale des „Borerhofquartiers“ und um den Lindenplatz (= 

Neuallschwil) sind bebaut, Industrien befinden sich in der Ziegelei und im ELCO- 

Areal. In den Quartieren Breite und Letten entstehen einzelne freistehende Häuser 

1950-er Jahre: Einfamilienhäuser entstehen in der Breite und im Letten-Quartier, ebenso nun verstärkt 

auch im Dürrenmattquartier und im Quartier „Lindenplatz“ sowie vereinzelt im 

Rosenberg. Einsetzen von Mehrfamilienhausbebauungen entlang der Basler- und 

der Fabrikstrasse. 

1960-er Jahre: Grosse Bautätigkeit in allen Quartieren zwischen Bachgraben und Binningerstrasse, 

verstärkter Mehrfamilienhausbau. Fortschreitende Bebauung des Rosenbergs 

mit Einfamilienhäusern. 



1941 – Siegfriedkarte 

1961 – Landeskarte 



1951 – Siegfriedkarte 




Abb. 4: Das Allschwiler Siedlungsgebiet im Laufe der Zeit 1941 – 2011. Quelle: www.swisstopo.ch ( „Zeitreise“), abgerufen am 

11.02.2012. 



1970-er Jahre: Weitergehender Mehrfamilienhausbau zwischen Bachgraben und Binningerstrasse, 

zusätzlich nun auch im Quartier Grabenring. Beginn von Lückenschliessungen in 

den Quartieren zwischen Bachgraben und Binningerstrasse zum flächigen Siedlungskörper. 

1980-er Jahre: Grösste Siedlungsdynamik im Quartier Grabenring (Mehrfamilienhausbau) sowie 

neu nun auch im Bachgraben (Gewerbe). Einfamilienhausbau verlagert sich vom 

Rosenberg in Quartiere südlich des Ortskerns (Strengi, Ochsengärten). Sinkendes 

Bauvolumen. 

1990-er Jahre: Auffüllung von Baulücken, grösste Bautätigkeit in den Quartieren Ochsengarten, 

Strengi (Ein- und Mehrfamilienhäuser) und Grabenring (Mehrfamilienhäuser) / 

Bachgraben (Gewerbe). Insgesamt verharrt das Bauvolumen auf niedrigem Niveau. 

2000-er Jahre: Umnutzungen nehmen stark zu. Transformiert werden insbesondere das ELCO- 

Industrieareal und Teile der Ziegeleien zu Wohngebieten (Bebauung der Ziegeleigruben). 

Teilweise Transformation des Bachgrabens vom Gewerbegebiet zum Life- 

Science-Forschungsstandort. Grosse Bautätigkeit auf allen verbleibenden Restflächen, 

sukzessive Siedlungserneuerung durch verstärkten Ersatzneubau sowie gegen 

Ende des Jahrzehnts Steigerung des Ausbaugrades, Realisierung innerer Reserven. 

2.2 Bevölkerungsentwicklung und -dynamik 

EinwohnerInnen 

23'500 

22'500 

21'500 

20'500 

19'500 

18'500 

17'500 

1980 

17'952 

1982 

1984 

1986 

1988 

1990 

1992 

Gemeinde Allschwil 1980 - 2011 

1994 

Extrapolation Allschwil (Basis: 2006-2011) 



1996 

1998 

Gemeinde Allschwil - 9 - S+R 

2000 

2002 

2004 

2006 

2008 

19'917 

Abb. 5: Bevölkerungsentwicklung Allschwil 1980 – 2011 und Extrapolationen bis 2025 in 3 Varianten. 

In der Nachkriegszeit entwickelte sich Allschwil bevölkerungsmässig rapide. Dieser jahrzehntelange 

kontinuierliche Anstieg verlief bis in die 1980-er Jahre. Danach folgt eine Abnahme und +/- Stagnati- 

2010 

2012 

2014 

2016 

2018 

2020 

2022 

23'518 

22'426 

20'955 

2024


on in den 1990-er Jahren bis 2005. Anschliessend setzte ein unerwartet kräftiges Bevölkerungswachstum 

ein. Es zeigt sich deutlich, wie sich die Situation seit der Erarbeitung der Siedlungsplanungsrevision 

2006/08 verändert hat: Blickte man 2006 zurück, betrachtete man Jahre der Stagnation 

– blickt man heute (2013) zurück, erkennt man eine ausgesprochene Dynamik der letzten Jahre. 

Diese Ausgangslage macht es schwierig, eine Entwicklung für die Zukunft abzuleiten – deshalb wurden 

Extrapolationen auf der Basis von 3 verschiedenen Zeiträumen 1996 – 2011, 2001 – 2011 und 

2006 – 2011 vorgenommen. Alle Extrapolationen weisen auf ein Wachstum hin, das allerdings unterschiedlich 

stark ausgeprägt ist. Alle Erkenntnisse können der Abb. 5 entnommen werden. Diese voraussichtliche 

Bevölkerungsentwicklung ist auch mit den verbleibenden Kapazitäten der Nutzungsplanung 

abzugleichen – hier ist auf das Kapitel 2.4 zu verweisen. 

2.3 Wirtschaftsentwicklung 

Beschäftigte 

9'000 

8'000 

7'000 

6'000 

5'000 

4'000 

3'000 

2'000 

1'000 

0 

5'960 

1985 

1986 

1987 

1988 

1989 

1990 

7'518 

Beschäftigte in Allschwil (Voll- und Teilzeitbeschäftigte, ohne Sektor 1) 

Abb. 6: Entwicklung der Beschäftigtenzahlen in Allschwil. 

1991 

1992 

1993 

1994 

7'317 7'337 

1995 

7'868 7'911 


1996 

Die Ergebnisse der alle paar Jahre stattfindenden Betriebszählungen zeigen ein Wachstum der Beschäftigtenzahlen 

Allschwils, das sich zuletzt akzentuierte. Die Daten der Zählung 2011 sind noch 

nicht erschienen 7 . Diese positive Entwicklung hängt mit dem wichtigen Arbeitsplatzgebiet "Bachgraben" 

zusammen, das seinerseits im kantonalen Richtplan als Arbeitsplatzgebiet von kantonaler Bedeutung 

bezeichnet wird. 

Prognosen für die weitere Entwicklung sind sehr schwer zu machen, da das Wachstum wesentlich 

von einzelnen Akteuren und ihren Entscheidungen abhängig ist. Es kann aber festgehalten werden, 

dass der Standort Allschwil seitens Unternehmen des biotechnologisch-pharmazeutischen Sektors 

sehr geschätzt wird. Namen dieser Firmen sind beispielsweise Viollier (hat gerade kürzlich seinen 

Geschäftssitz nach Allschwil verlegt), Abott (hat momentan 2 weitere Gebäude im Bachgraben in 

Planung) oder die Firma Actelion. 

7 Stand: Januar 2013. Es ist davon auszugehen, dass in den Jahren 2008 bis 2011 ein weiterer Beschäftigtenzuwachs stattgefunden 

hat., vgl. dazu auch Kapitel 2.4. 

1997 

1998 

1999 

2000 

2001 

2002 

2003 

2004 

2005 

2006 

2007 

8'674 

2008


2.4 Umfang und Kapazität der rechtskräftigen Bauzonen 

Um den Umfang und die Kapazität der Allschwiler Bauzonen zu ermitteln und daraus das vorhandene, 

noch nicht ausgeschöpfte Potential der Nutzungsplanung zu bestimmen, wurden die Tabellen A 

und B des Anhangs 4 zusammengestellt. Dabei wurden in Tabelle A (Flächenanalyse) Grundlagen 

erhoben (Spalten 1 - 3), die heute realisierten Bauten als „Ausgangslage 2013“ ermittelt (Spalten 4 – 

9) und ein „verbleibendes theoretisches Potential“ errechnet (Spalten 10 – 12). Für die auf Tabelle A 

aufbauende Tabelle B (Nutzeranalyse) wurden wiederum Grundlagen erfasst (Spalten 13 und 14), 

die aktuelle Situation bezüglich Wohnungen, EinwohnerInnen und Beschäftigte als „Ausgangslage 

2013) erhoben (Spalten 15 – 20) und zuletzt als „verbleibendes hypothetisches Potential“ die theoretisch 

denkbaren zusätzlichen Wohnungen, EinwohnerInnen und Beschäftigte errechnet (Spalten 21 – 

29). 

Die Ergebnisse und eigentlicher Zweck der ganzen Berechnung sind die Spalten 24, 26 und 29, wo 

ausgewiesen wird, welches theoretisch denkbare zusätzliche Potential bzgl. Wohnungen, Einwohner- 

Innen und Beschäftigte die heutige Zonenordnung zulässt. In der Summe sind dies + 1‘500 Wohnungen, 

+ 1‘500 EinwohnerInnen und + 9‘900 Beschäftigte. 

Um diese Resultate der Tabelle richtig einordnen zu können, darf nicht ausser Acht gelassen werden, 

dass… 

… die zusätzlichen 1‘500 Wohnungen und 1‘500 EinwohnerInnen eine sehr theoretische 

Aussage sind. Beispielsweise müsste jedes heute (noch) bestehende 

Einfamilienhaus in einer W3-Zone ersetzt oder zu einem Mehrfamilienhaus erweitert 

werden. Oder jede Villa und jedes Einfamilienhaus der Zonen W1 und 

W2 mit Nutzungsreserven auf dem Grundstück müsste aufgestockt und / oder 

angebaut werden. Massive bauliche Veränderungen müssten ganze Quartiere 

erfassen, dass die Potentiale von zusätzlichen 1‘500 EinwohnerInnen und Wohnungen 

realisiert würden. Insgesamt würde dies also eine flächige Verdichtung 

bis an die Grenzen des zonenrechtlich Möglichen voraussetzen, was weder realistisch 

noch wünschenswert ist. Das theoretisch verbleibende Potential mag 

zwar je 1‘500 Wohnungen und EinwohnerInnen umfassen, das tatsächliche verbleibende 

Potential liegt aber um Grössenordnungen niedriger. Um dieses tatsächliche 

Potential zu verorten, wird auf das nachfolgende Kapitel 2.5 verwiesen. 

… die zusätzlichen 9‘900 Beschäftigten eine sehr theoretische Aussage sind. Sie 

entsteht zu grossen Teilen durch die noch nicht gewerblich genutzten Familiengärtenareale 

im Gebiet Bachgraben (den Familiengärtnern wurde vergangenes 

Jahr per 31.12.2013 gekündigt) und durch die flächenintensiven Arbeitsnutzungen 

entlang der Grenze im Bachgrabengebiet (Kieswerke, Werkhöfe, Muldenzentralen, 

Recyclinghöfe etc.) 8 sowie drittens durch Altindustrieareale der Ziegeleien 

mit geringen Ausbaugraden an der Binningerstrasse. Relativierend wirken 

insbesondere die Faktoren „Bedarf“ und „Branchenmix“: Es ist realistischerweise 

weder davon auszugehen, dass der hohe Arbeitsplatzzuwachs der vergangenen 

Jahre sich kontinuierlich fortsetzt, noch kann der Branchenmix so angenommen 

werden, dass alle Arbeitsplätze nur noch über deutlich unter 100 m 2 

8 Heute ist davon auszugehen, dass wenige (1-10) Beschäftigte pro ha Gewerbezone z. B. in solchen Recyclinghöfen arbeiten. Das 

künftige theoretische Potential dieser Fläche 1 ha = 10‘000 m 2 Gewerbezone mal Ausbaugrad von 70% mal 6 Vollgeschosse entspricht 

42‘000 m 2 BGF, was wiederum bei 75 m 2 BGF pro Arbeitsplatz theoretischen 560 Beschäftigten entspricht. 



2.5 Potentialflächen 

Fläche BGF beanspruchen. Handwerkliche, gewerbliche und produzierende 

Firmen werden auch in Zukunft grössere Lager, Maschinen, Verkehrsflächen 

etc. benötigen – selbstredend sollen solche Firmen auch in Zukunft in Allschwil 

Platz haben, ein gesunder Branchenmix ist ein wichtiger Standortvorteil. 

Bei den Arbeitsplatzgebieten ist auch zu beachten, dass gewisse Branchen sehr 

langfristige Abschreibungen vornehmen müssen, weil die Wertschöpfung pro m 2 

je nach Branche sehr begrenzt ist. Die Erstellung von Ersatzneubauten zur Realisierung 

verbleibenden Nutzungspotentials kann sich deshalb gerade in einem 

verhältnismässig frisch bebauten Arbeitsplatzgebiet wie dem Bachgraben (vgl. 

dazu auch Unterkapitel 2.1) zusätzlich verzögern. Im Übrigen ist bekannt, dass 

für die arbeitsplatzextensiven Flächen entlang der Landesgrenze im Bachgraben 

durch langfristige Baurechtsverträge teilweise bis über das Jahr 2030 hinaus 

keine Nutzungsänderung in Richtung arbeitsplatzintensivere Nutzungen anzunehmen 

ist. 

Analog zu obigen Aussagen zum Wohnungs- und EinwohnerInnenpotential ist 

zu sagen, dass theoretisch verbleibende Potential mag zwar 9‘900 Beschäftigte 

umfassen, das tatsächliche verbleibende Potential liegt aber wohl deutlich niedriger. 

Um dieses tatsächliche Potential zu verorten, wird auf das nachfolgende 

Kapitel 2.5 verwiesen. 

… diverse Annahmen (jeweils grün hinterlegt) getroffen werden mussten. Diese 

Annahmen stützen sich so weit es geht auf vorhandene (Vergleichs-) Daten und 

Erfahrungswerte. Soweit es sich um Annahmen der aktuellen Situation handelt, 

können diese einigermassen sinnvoll plausibilisiert werden – Annahmen künftiger 

Entwicklungen mögen wahrscheinlich sein, aber ob sie tatsächlich eintreffen 

werden, kann erst die Zukunft zeigen. Dass jede Annahme auch hinterfragt 

werden und / oder sich als falsch herausstellen kann liegt in der Natur der Sache. 

… die vorhandenen Nutzungsreserven – nebst der quantitativen Betrachtung als 

restliches bauliches Potential – auch Ausdruck einer dem Grundeigentümer 

überantworteten Gestaltungsfreiheit sind: Dem Grundeigentümer wird mit den 

Nutzungsreserven auch einen Rahmen gegeben, in welchem er qualitativ unterschiedliche, 

den eigenen Bedürfnissen und Vorstellungen entsprechende, bauliche 

Gestaltungsweisen realisieren kann. Dass nicht alle möglichen baulichen 

Gestaltungsweisen die Nutzung voll ausschöpfen, versteht sich dabei von 

selbst. 

Potentialflächen wurden am 10. Juli und am 7. November 2012 im Auftrag der kantonalen Verwaltung 

(vgl. Anhang 1) per Web-GIS in Allschwil erhoben 9 . Dabei geht es um die periodische Erhebung 

und Nachführung der Bauzonenstatistik und der Innenentwicklungspotenziale. Die so erhobenen Daten 

decken sich mit den Anforderungen für die hier vorliegende Untersuchung, deshalb werden die 

entsprechenden Resultate übernommen. Im Anhang 2 sind alle Potentialflächen beschrieben und in 

9 Es waren dabei in unterschiedlichen Konstellationen anwesend vom Amt für Raumplanung Dr. M. Huber, Th. Wehren und M. Clas- 

sen, von der Gemeindeverwaltung A. Gisske und D. Doggé sowie vom Raumplanungsbüro Stierli+Ruggli D. Fischer. 



der nachstehenden Tabelle 1 kurz zusammengefasst. Die Nummerierung entspricht den Flächen in 

Abbildung 7. 

Tabelle 1: Potentialflächen 

Nr. / 

GIS- 

Nr. 

1 / 

#67 

2 / 

#68 

3 / 

#69 

4 / 

#70 

5 / 

#72 

Name + 

Fläche 

Arishofweg 

7‘547 m 2 

Thomi-Hopf- 

Stiftung QP- 

Pflicht „Winzerweg“ 

11‘115 m 2 

Herrenweg, 

Schiessplatz 

29‘932 m 2 

QP-Pflicht „Im 

langen Loh“ 

34‘694 m 2 

QP Langmatten 

II 

24‘933 m 2 

Priorität 

Gemeinde 

Lage gem. 

Verdichtungsstudie 

(Variante Gemeinde, 

vgl. Kapitel 3.3) 

gering Ausschlussgebiet 

sehr hoch Ausschlussgebiet 

hoch Handlungsgebiet 

/ Möglichkeitsgebiet 


sehr hoch Handlungsgebiet 

Aktuelle 

Nutzung 

Künftige 

Nutzung 

Anpassungsbedarf Nutzungsplanung / 

Kommentar / Erläuterungen 

Wohnen Wohnen Nein, nicht zwingend. 

Theoretisch keine Nutzungsplanungsänderung 

nötig, allerdings bietet sich eine Quartierplanung 

aufgrund herausfordernder Erschliessungs- und 

Grundeigentumssituation an. 

QP-Pflicht 

„Winzerweg“ 

(Wohnen) 

oeW+A, nicht 

mehr zweckgemäss 

genutzt 

QP (Wohnen) Ja, im Sinne der Zonenplanung. 

Momentan optimieren die Architekten die Bebauungskonzeption, 

um darauf aufbauend eine 

QP zu entwickeln. Ziel sind Wohnungen für 

betreutes Wohnen. 

QP oder TZP 

(Wohnen) 

Ja. 

Die Zweckbestimmung für das Areal („Parkierung, 

Erholung und Sport“) war auf die ehemalige 

Nutzung als Stadtbasler Schiessstand ausgerichtet. 

Die Aufgabe der Schiessanlage stellt ein 

erheblich geändertes Verhältnis dar. Eine Testplanung 

ergab die grundsätzliche Zweckmässigkeit 

einer Wohnbebauung im Bereich der heutigen 

öW+A-Zone bei gleichzeitiger Grünerhaltung 

weiter Teile der heutigen Nutzungszone gem. 

§19 Abs. 1 lit. f RBG. Auf dieser Basis wird 

momentan weiterprojektiert, was zu gegebener 

Zeit zu einer Anpassung der Nutzungsplanung 

führen wird. 

QP-Pflicht QP Ja, im Sinne der Zonenplanung. 

Seitens der Grundeigentümerschaft (Kanton BS) 

entstanden aufgrund der Abstimmung über 

Familiengartenareale politische Gründe zur 

Beibehaltung der heutigen Nutzung als Familiengärten 

(=Blockade). 

Zone für Sport 

+ Freizeitanlagen 

W Ja. 

Die bisherige Nutzung der Sportplätze wurde 

durch den Verkauf der traditionsreichen Firma 

CIBA an die BASF verändert: Die Firma BASF 

trennte sich von den Sportplätzen. Die Übernahme 

der CIBA durch BASF fand im Zeitraum seit 

dem Erlass der revidierten Allschwiler Zonenplanung 

Siedlung statt – zum Erlasszeitpunkt war 

die Zone für Sport und Freizeit noch die richtige 

Haltung – seither ist aber ein erheblich geändertes 

Verhältnis entstanden. Die bisherige Sportnutzung 

ausserhalb des Firmensports fällt nicht 

weg: Die Bauherrschaft finanziert der Gemeinde 

die Erstellung von Ersatzflächen am Hegenhei- 



Nr. / 

GIS- 

Nr. 

6 / 

#73 

7 / 

#74 

8 / 

#75 

9 / 

#76 

10 / 

#77 

Name + 

Fläche 

QP-Pflicht 

„Schlappenmatten 

III“ 

9‘581 m 2 

Wegmatten 

(nordöstliches 

Drittel der 

Wegmatten) 

14‘153 m 2 

Sturzenegger-Areal 

7‘384 m 2 

Fisher Clinical 

7‘310 m 2 

QP-Pflicht 

„Spitzwald“ 

(verbleibender Teil 

ausserhalb des 

rechtskräftigen QP 

mit RRB Nr. 1716 

vom 9.10.2008) 

3‘498 m 2 

Priorität 


Lage gem. 




gering Handlungsgebiet 



mittel Handlungsgebiet 


Aktuelle 

Nutzung 

Künftige 

Nutzung 



mermattweg. Durch die Quartierplanung können 

dringend benötigte Wohnungen für „betreutes 

Wohnen“ (vgl. Kapitel 3.5) zu erstellt werden. Die 

neue Nutzung entspricht den angrenzenden 

Wohnzonen und erfüllt in prototypischer Weise 

die Vorstellungen der kantonalen Verdichtungsstudie 

(Hochhauscluster an grünen Rändern). 


Die Realisierungswahrscheinlichkeit für eine 

Quartierplanung ist allerdings klein: Die Eigentümerschaft 

betreibt auf dem Areal eine Kindertreff 

/ Jugendland (KIM = Kinder im Mittelpunkt) und 

äussert keinerlei Nutzungsänderungsabsichten. 

oeW+A W Ja. 

Die Zonenplanung Siedlung teilte das Areal der 

Zone für öffentliche Werke und Anlagen zu. Der 

nordöstliche Drittel der Fläche soll basierend auf 

der durch die Volksabstimmung vom 17.06.2012 

angenommenen „Masterplanung Wegmatten“ 

(und Ablehnung der Initiative „Die Wegmatten 

bleiben grün!“) einer Wohnbebauung insbesondere 

für betreutes Wohnen zugeführt werden bei 

gleichzeitiger Ausweitung der Parknutzung beim 

Grabenring-Kreisel (ca. Verdoppelung der 

Parkfläche). Diese Konzeption kann der Masterplanung 

Wegmatten in Anhang 3 des vorliegenden 

Dokumentes entnommen werden. 

oeW+A oeW+A Nein, nicht zwingend. 

Momentan werden im Sturzeneggerareal Tageskindergärten 

erstellt (südlicher Viertel der Fläche). 

Im nördlichen Viertel der Fläche besteht zur 

Zeit eine Spielwiese. Mittelfristig sind im Norden 

und im Zentrum der Fläche Nutzungsänderungen 

(mit entsprechenden Zonenmutationen) denkbar, 

konkrete Vorstellungen sind aber noch nicht 

entwickelt worden. 

G G Nein. 

Fisher Clinical beabsichtigt mittelfristig eine 

Nutzung der Fläche im Sinne der rechtskräftigen 

Zonenordnung. 

QP-Pflicht 

(Arbeitsgebiet) 

QP (Wohnen) Ja, im Sinne der Zonenplanung. 

Die Realisierungswahrscheinlichkeit für eine 

Quartierplanung ist allerdings klein: Die Eigentümerschaft 

betreibt eine gewerbliche Nutzung auf 

der Fläche und äussert keinerlei Nutzungsänderungsabsichten. 

Zudem wehrte sich die Eigentümerschaft 

dagegen, mit der bereits rechtskräftigen 

Quartierplanung „Spitzwald“ ihr Areal mitzu- 



Nr. / 

GIS- 

Nr. 

11 / 

#78 

12 / 

#79 

13 / 

#80 

14 / 

#81 

15 / 

#82 

16 / 

#83 

17 / 

#84 

Name + 

Fläche 

Bettenacker 

11‘808 m 2 

Parzelle A-47 

12‘879 m 2 

Life Science 

71‘839 m 2 

Gewerbestrasse 

3‘833 m 2 

Im Brühl 

3‘106 m 2 

Parz. E. Vogt 

7‘925 m 2 

Birkenzenter 

15‘295 m 2 

(die Flächendifferenz 

zum entsprechenden 

Datensatz auf der 

Web-GIS-Plattform 

bauzonenstatistik.bl.ch 

scheint 

auf einem Fehler 

im Eintrag dieser 

Web-Plattform zu 

liegen) 

Priorität 


Lage gem. 




gering Handlungsgebiet 

hoch Möglichkeitsgebiet 

sehr hoch Möglichkeitsgebiet 



Hoch Möglichkeitsgebiet 

Hoch Möglichkeitsgebiet 

Aktuelle 

Nutzung 

Künftige 

Nutzung 



beplanen. 

oeW+A oeW+A Nein, nicht zwingend. 

Die Schule „Bettenacker“ verliert mit der Realisierung 

der neuen Schule im Gartenhof bis ins Jahr 

2016 (abhängig von Volksabstimmung am 9. Juni 

2013, vgl. dazu Kapitel 3.5 im vorliegenden 

Dokument) ihre bisherige Zweckbestimmung. 

Anschliessend wird eine Nutzungsänderung 

denkbar, konkrete Vorstellungen dazu sind aber 

noch nicht entwickelt worden – auf jeden Fall 

werden nach Aufgabe des Schulbetriebs erheblich 

geänderte Verhältnisse vorherrschen. 

G G Nein. 

Die Grundeigentümerschaft beabsichtigt mittelfristig 

eine Nutzung der Fläche im Sinne der 

rechtskräftigen Zonenordnung. Analog zu den in 

den letzten Jahren entstandenen Gebäuden soll 

die Parzelle sukzessive in Richtung Nordwesten 

überbaut werden. 

G G Nein. 



rechtskräftigen Zonenordnung. Aus diesem 

Grund wurden den bisherigen Gartenareal- 

Pächtern die Verträge per Ende 2013 gekündigt. 

G G Nein. 

Eine Nutzungserhöhung der Fläche im Sinne der 

rechtskräftigen Zonenordnung ist denkbar. 

G G Nein. 

Eine Nutzungserhöhung der Fläche im Sinne der 

rechtskräftigen Zonenordnung ist denkbar. 

G G Nein. 



rechtskräftigen Zonenordnung. 

W / WG 

(Gesamtüberbauung) 

W / WG Ja, im Sinne der Zonenplanung. 

Die Grundeigentümerschaft möchte die Gesamtüberbauung 

wesentlich verändern, weshalb im 

Sinne von § 32 Abs. 5 des Zonenreglementes 

Siedlung eine Quartierplanung auszuarbeiten ist. 

Momentan optimieren die Architekten die Bebauungskonzeption, 

um darauf aufbauend eine 

QP zu entwickeln. Ziel sind verschiedene Wohnungstypen, 

unter anderen solche für betreutes 

Wohnen sowie eine grosszügige Aussenraumge- 



Nr. / 

GIS- 

Nr. 

18 / 

#85 

19 / 

#21 

9 

Name + 

Fläche 

Kimmo 

8‘989 m 2 

QP-Pflicht 

„Parkallee“ 

14‘217 m 2 

Priorität 


Lage gem. 




Hoch Handlungsgebiet 

Hoch Handlungsgebiet 

Aktuelle 

Nutzung 

W (Gesamtüberbauung) 

Künftige 

Nutzung 



staltung. 

W Ja, im Sinne der Zonenplanung. 

Die Grundeigentümerschaft macht sich Gedanken, 

die Gesamtüberbauung wesentlich verändern. 

Wenn sich diese Absichten konkretisieren, 

ist im Sinne von § 32 Abs. 5 des Zonenreglementes 

Siedlung eine Quartierplanung auszuarbeiten. 


Seitens der Grundeigentümerschaft (Kanton BS) 

entstanden aufgrund der Abstimmung über 

Familiengartenareale politische Gründe zur 

Beibehaltung der heutigen Nutzung als Familiengärten 

(=Blockade). 

Wo sich diese Flächen in Allschwil befinden, zeigt die nachfolgende Abbildung 7: 

Abb. 7: Potentialflächen in Allschwil. Grundlage online-Karte der swisstopo. 

1 

2 

Von all diesen 19 Potentialflächen benötigen sechs keinerlei Nutzungsplanungsanpassungen (Nrn. 9, 

12, 13, 14, 15 und 16, alle in Gewerbezonen gelegen). Sieben Flächen benötigen eine Quartierpla- 


16 

14 

7 

15 

12 

6 

17 

13 

5 

3 

11 

8 

19 

10 

18 

9 

4


nung, weil es sich um Flächen mit Quartierplan-Pflichten gemäss den rechtskräftigen Zonenvorschriften 

Siedlung handelt (Nrn. 2, 4, 6, 10, 17, 18 und 19) 10 . 

Die übrigen sechs Flächen sind auf eine Nutzungsplanungsänderung angewiesen. Aufgrund der unterschiedlichen 

Prioritäten und Zeithorizonte ist eine Nutzungsplanungsänderung dringend jetzt oder 

in näherer Zukunft vorzusehen, wie bei den Flächen Nrn. 3, 5 und 7 oder eine Nutzungsplanungsänderung 

ist in den kommenden Jahren einigermassen wahrscheinlich, wie bei den Flächen Nrn. 1, 8 

und 11. Für die Bedarfsüberlegungen in Kapitel 4 wird davon ausgegangen, dass für alle sechs genannten 

Flächen eine Nutzungsplanungsänderung hin zu einer Quartierplanung mit hauptsächlicher 

Wohnfunktion vorgenommen wird. 

3 Wo soll sich Allschwil wie entwickeln? 

Die im Titel dieses Unterkapitels gestellte Frage wurde bereits im Rahmen der Ausarbeitung des 

„Räumlichen Konzepts, Teil Siedlung“ sowie im Rahmen des „Landschaftsentwicklungskonzepts“ 

beantwortet. Die Antworten, die dazumal gegeben wurden, haben auch heute noch weitestgehend 

Gültigkeit. Hinzugekommen sind Fragen der Siedlungserneuerung und der verstärkte Fokus auf die 

Innenentwicklung. Diese Fragen haben seit dem Jahr 2005, als das Räumliche Konzept, Teil Siedlung 

verabschiedet wurde, aus verschiedenen Gründen an Brisanz gewonnen. 

3.1 Die Wende zur Innenentwicklung 

Unter dem Eindruck der schweizweit ständig fortschreitenden Zersiedelung und des daran gekoppelten 

irreversiblen Landschaftsverbrauchs, verbunden mit der Erkenntnis, dass das „Wohnen im Grünen“ 

häufig in eine (über-)grosse Abhängigkeit vom Auto führte (inkl. Stau, Umweltbelastung etc.) 

zeichnet sich in den letzten Jahren eine Renaissance des Städtischen ab. Die noch vor 15 Jahren 

beklagte Abwanderung und Marginalisierung der Städte (Schlagwort „A-Stadt“ 11 ) kehrte zwischenzeitlich 

um, es ist wieder im Trend in der Stadt der kurzen Wege zu wohnen für Jung und für Alt. Weil 

sich „Stadt“ oder „städtische Wohn- und Lebensformen“ aber nicht an politisch-administrative Grenzen 

halten und Allschwil und die Stadt Basel längst ein Siedlungskontinuum bilden, ist auch Allschwil 

von diesen Entwicklungen stark betroffen. 

Aus dieser Dynamik entstand ein verstärkter Druck auf vorhandene Reserveflächen und nutzungsplanerisch 

noch nicht voll ausgeschöpfte Potentiale. Bisher vor sich hin schlummernde Potentiale gerieten 

verstärkt ins Blickfeld – Innenentwicklungspotentiale wurden nun systematisch gesucht. Es 

wurde mit der Umnutzung solcher brach liegenden Areale begonnen respektive bestehende, in die 

Jahre gekommene Bebauungen begann man zu erneuern und dabei meistens auch zu verdichten. In 

Allschwil sind als Beispiele für solche Entwicklungen die Umnutzung und Bebauung des ELCO- 

Areals und der Flächen der Quartierplanung „Spitzwald“, die Erneuerung, Aufstockung und EG- 

Erweiterung der Quartierplanung „Unterdorf 2009“ (Ecke Binninger- / Baslerstrasse), die rasche Bebauung 

der Ziegeleigruben oder die Umnutzung von Ziegeleigebäuden zu Dienstleitstungszwecken 

10 Theoretisch gäbe es noch mehr Flächen mit einer Quartierplan-Pflicht, sofern grössere Veränderungen in bestehenden Gesamtüberbauungen 

angegangen werden sollen – weil aber neben den Gesamtüberbauungen Birkenzenter und Kimmo keine solche Absichten 

oder Überlegungen bekannt sind, werden diese Quartierplanpflichtflächen nicht als Potentialflächen bezeichnet. 

11 Die „A-Stadt“ stand bis in die 1990-er Jahre für Auszubildende, Ausländer, Arbeitslose, Armutsbetroffene, Asylsuchende u. a. m. 



(QP „Gewerbezentrum Letten“) zu nennen. Überall hier wurde bereits der Raumplanerischen Maxime 

„Innenentwicklung vor Aussenentwicklung“ nachgelebt. Zur historischen Einordung dieser Entwicklung: 

vgl. Kapitel 2.1. 

Weil aber das blosse Vorhandensein von Potentialräumen noch nicht gleichbedeutend ist mit sinnvollen 

räumlichen Platzierungen von Innenentwicklungsaktivitäten, drängt es sich auf, vertiefte Gedanken 

anzustellen, wo wie entwickelt werden soll. 

3.2 Verdichtungsstudie des Kantons BL 

Weil diese Innenentwicklungs-Fragestellungen nicht nur Allschwil betreffen sondern die Agglomeration 

ganz allgemein, liess der Kanton Basel-Landschaft eine sogenannte „Verdichtungsstudie BL“ 12 

erstellen, die ein Bild darüber abgeben soll, wo aus kantonaler Warte sinnvollerweise verdichtet werden 

soll. Die Studie unterscheidet Handlungsgebiete der gezielten Verdichtung und Möglichkeitsgebiete 

der baulichen Realisierung vorhandener Nutzungsreserven sowie Ausschlussgebiete (keine 

Verdichtung, gegebenenfalls Entdichtung). 

Für Allschwil sieht die Studie einerseits südlich entlang des Bachgrabens ein Handlungsgebiet der 

Studientypologie „grüne Ränder“ vor, das aus Sicht der Studienverfasser das Potential hat, als 

„Hochhauscluster“ ausgebildet zu werden 13 . Andererseits schlägt die Studie in der südöstlichen Spitze 

des Allschwiler Siedlungsgebietes ein zweites Handlungsgebiet 14 vor unter dem Begriff „Nahtstellen“ 

(zur Stadt Basel). Für beide Handlungsgebiete werden hohe Ausnützungen von 1.5 (Ausnützungsziffer) 

vorgeschlagen. 

Das ganze Siedlungsgebiet südöstlich des Bachgrabens (bis zur Kantonsgrenze / Stadt Basel) inkl. 

der Gebiete links und rechts der Binningerstrasse wird als Möglichkeitsgebiet ausgewiesen. Als Ausschlussgebiete 

für Verdichtungsüberlegungen sieht die Studie den Ortskern, den Rosenberg, die 

Strengi, alle nicht in der Nähe der Binningerstrasse liegenden Teile des Quartiers Ochsengarten sowie 

das Quartier Grabenring vor. Keine Aussage wird zum Gewerbegebiet Bachgraben gemacht, vgl. 

auch Nebenkarte der Abbildung 8. 

3.3 Adaption der kantonalen Verdichtungsstudie auf Allschwiler Verhältnisse 

Mit den wesentlichen Aussagen der Verdichtungsstudie geht die Gemeinde einig. Aus diesem Grund 

erübrigt es sich, die ganze Herleitung aus Sicht der Gemeinde zu wiederholen. Jedoch gibt es ein 

paar kleinere Differenzen – eher im Sinne von Gewichtungsverschiebungen – auf welche im Folgenden 

kurz eingegangen wird. 

- Das Gewerbegebiet Bachgraben ist für Allschwil und den Kanton von grosser wirtschaftlicher 

Bedeutung („Arbeitsgebiet von kantonaler Bedeutung“ gemäss kantonalem Richtplan). Deshalb 

ist das Möglichkeitsgebiet aus kommunaler Sicht über den Dorfbach bis an die Landesgrenze zu 

erweitern. 

12 Nissen & Wentzlaff Architekten BSA SIA AG (Januar 2011), im Auftrag der Bau- und Umweltschutzdirektion des Kantons Basel- 

Landschaft. 

13 Die Studienverfasser scheinen davon ausgegangen zu sein, dass die heutige Zone für Sport- und Freizeitanlagen weiterhin benötigt 

wird: Deshalb ist dieses Handlungsgebiets-Band im Bereich der heutigen Tennisplätze unterbrochen. Weshalb das Band nicht auch 

noch die Gesamtüberbauung „Metzgersmatten“ und ganz im Nordosten die letzte W3-Zone vor der Grenze zur Stadt Basel umfasst, 

entzieht sich der Kenntnis der Gemeinde. 

14 Steinbühlallee – Parkallee – Spitzwaldstrasse – Feldstrasse – Lilienstrasse – Binningerstrasse – inkl. aller Bauzonen um den Stockbrunnenrain 

(Zonen G12, G15 und Teile der G20a, sowie W- und WG-Zonen am Herrenweg / Weiherweg inkl. GU Kimmo und QP 

Paradies). 



- Aus Sicht der Gemeinde gibt es keinen Grund, das Quartier „Grabenring“ anders zu behandeln 

als die übrigen vergleichbaren Mehrfamilienhausquartiere (z. B. Letten, Dürrenmatten…), deshalb 

soll das Ausschlussgebiet auf die Achse der Hegenheimerstrasse begrenzt werden und 

entsprechend das Möglichkeitsgebiet erweitert werden. 

- Im Gegenzug kann das Ausschlussgebiet im Quartier Ochsengärten näher an die Binningerstrasse 

rücken und entsprechend das Möglichkeitsgebiet verkleinert werden. 

- Diese beiden Anpassungen zwischen Möglichkeits- und Ausschlussgebiet führen dazu, dass die 

Abgrenzug zwischen den beiden Gebietstypen im Wesentlichen der unteren Geländekante zwischen 

der Hochterrasse der Rheinlandschaft und dem Beginn des Sundgauer Hügellandes folgt. 

So manifestiert sich die Gebietsdifferenzierung auch in der alltäglichen Wahrnehmung des Siedlungsraumes: 

o Ebene Möglichkeitsgebiet / Handlungsgebiet der Verdichtung 

o Hügel inkl. Kern Ausschlussgebiet 

- Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aus kommunaler Sicht für das Borerhofquartier 

gegeben werden: Dieses Gebiet weist historische Quartierqualitäten auf und soll deshalb nicht in 

den Fokus von Verdichtungsüberlegungen geraten. Aus diesem Grund wurde in der Zonenplanungsrevision 

auch für den Borerhof eine Ortsbildschutzzone erlassen. 

- Das Handlungsgebiet am Bachgraben ist aus Sicht der Gemeinde zu einem Band zusammenzuhängen 

und in Richtung Nordosten zu verschieben bis an die Stadtgrenze. Gleichzeitig sind 

die Wegmatten (mit Ausnahme des Elefantenackers) aus dem Handlungsgebiet auszuschliessen 

(vgl. Resultate der Volksabstimmung über die Masterplanung Wegmatten respektive über 

die Initiative „Wegmatten bleibt grün!“ vom 17.06.2012, siehe dazu auch Anhang 3). 

- Die Abgrenzung des Handlungsgebietes im Südosten des Allschwiler Siedlungsgebietes kann 

aus Sicht der Gemeinde nicht gänzlich nachvollzogen werden. Die Gemeinde legt für die betroffenen 

Quartiere südlich der Baslerstrasse den Fokus nicht ganz so stark auf die Thematik 

„Nahtstellen“ (wie dies die Studienverfasser taten) sondern eher auf das Themengebiet „Siedlungserneuerung“. 

Die beiden in Reichweite des Handlungsgebietes liegenden Zonen mit Quartierplanpflicht 

„Im langen Loh“ 15 und „Parkallee“ sind in das Handlungsgebiet zu integrieren. Daraus 

folgt eine Abgrenzungsverschiebung aus der Spitzwaldstrasse nach Nordwesten in die 

Achse Lilienstrasse – Tulpenweg. Zusätzlich birgt das Gewerbegebiet an der Binningerstrasse 

ebenfalls grosses Siedlungserneuerungs- und Innenentwicklungspotential, deshalb ist das 

Handlungsgebiet beidseitig der Binningerstrasse mindestens bis auf die Höhe Lilienstrasse zu 

erweitern. Dies bietet sich auch deshalb an, weil die Tramlinie 8 im Sinne der im Februar 2012 

publizierten „Tramnetzstudie 2020“ 16 langfristig bis zum Kreisel Fabrikstrasse verlängert werden 

soll. Entlang dieser zu verlängernden Tramlinie bietet sich eine weitere Verdichtung an. 

15 Das Areal „Im langen Loh“ dürfte innerhalb eines 600 m-Radius der angedachten neuen S-Bahnhaltestelle „Morgartenring“ zu liegen 

kommen. 

16 http://www.baselland.ch/Newsdetail-Bau-Umwelt.309170+M592bd371185.0.html (abgerufen am 15.02.2013) 



Abb. 8: Verdichtungsstudie adaptiert und präzisiert auf Allschwiler Verhältnisse: Handlungsgebiete rot, Möglichkeitsgebiete hellrot 

und Ausschlussgebiete gelb schraffiert sowie blau überlagernde Potentialflächen (vgl. Abb. 7). Nebenkarte: Ausschnitt aus 

der Verdichtungsstudie BL, S. 18. Grundlage online-Karte der swisstopo. 

- Zuletzt ist festzuhalten, dass die von der Studie vorgeschlagene Ausnützungsziffer von 1.5 für 

Allschwiler Verhältnisse sehr hoch ist. Im Einzelfall kann eine solche AZ angebracht sein, nicht 

aber flächig über die beiden ganzen Handlungsgebiete. 

Die im Sinne dieser Allschwil-spezifischen Erwägungen angepassten Studienaussagen werden in 

Abbildung 8 wiedergegeben. Wie der Abbildung 8 entnommen werden kann, liegen 17 der 19 Potentialgebiete 

(vgl. Kapitel 2.5) mindestens teilweise im Möglichkeitsgebiet und von diesen 17 sind elf 

mindestens teilweise in einem der beiden Handlungsgebiete angeordnet. Die beiden vollständig im 

Ausschlussgebiet liegenden Areale benötigen zwingend (Winzerweg) oder sinnvollerweise (Arishofweg) 

eine Quartierplanung, vornehmlich aus Gründen der Erschliessung (beide) und des Umgangs 

mit bestehenden Hecken (Winzerweg) – nicht aber, weil hier eine besondere Verdichtung angedacht 

ist. In diesem Sinne korrespondieren auch die beiden im Ausschlussgebiet situierten Potentialflächen 

mit der Allschwiler Adaption der Verdichtungsstudie. 

3.4 Freiraumentwicklung 

Weil jede Innenentwicklung und Verdichtung unabdingbar an den kompensatorischen Freiraum gebunden 

ist, der seinerseits wesentlich dazu beiträgt, wie der Siedlungsraum empfunden und wahrgenommen 

wird, muss dem Freiraum eine besondere Stellung in den Verdichtungsüberlegungen einberaumt 

werden. Zu diesem Zweck wird dieser Monate das „Freiraumkonzept 2013“ ausgearbeitet, das 

besonders auf die Freiraumausstattung der verschiedenen Quartiere fokussiert und Handlungsempfehlungen 

gibt. Weil das Freiraumkonzept 2013 sich erst in der Ausarbeitungsphase befindet, kann 

hier nicht vorgegriffen werden, es muss auf die zweite Hälfte 2013 verwiesen werden. 



3.5 Öffentliche Infrastrukturen und Bedarf an Flächen für öffentliche Werke und Anlagen 

Wesentliche Elemente des öffentlichen Infrastrukturbedarfs wurden bereits angesprochen. Einerseits 

steht Allschwil vor der grossen Herausforderung, ein neues Schulhaus zu realisieren (im Areal Gartenhof 

geplant bei Investitionskosten von insgesamt Fr. 69.6 Mio., Nettokosten von Fr. 66.5 Mio.) 17 

und andererseits bringt für Allschwil der viele Verkehr (motorisierter Individualverkehr) grosse Belastungen 

mit sich. Beim überörtlichen Verkehr und seinen negativen lokalen Auswirkungen muss an 

dieser Stelle auf die ELBA-Studien 18 verwiesen werden, die sich seit geraumer Zeit intensiv mit den 

Wechselwirkungen Verkehr – Siedlung – Landschaft zwischen Allschwil und Birseck beschäftigen 

(www.elba.bl.ch, Ziel: Beschlussfassung des Landrates gegen Ende 2014). Ebenso wird nochmals 

auf die Tramnetzstudie 2020 aufmerksam gemacht 19 . 

Zur Schulraumplanung gehören neben der erwähnten neuen Schule im Gartenhof auch die Kindergärten. 

2 Kindergärten sind momentan im Bau und 3 in Planung / Projektierung. Nach Inbetriebnahme 

des neuen Schulhauses kann auf den bisherigen Schulstandort „Bettenacker“ verzichtet werden. 

Dereinst sind Gedanken anzustellen, was mit diesem Areal geschehen soll – ob Bedarf für eine allenfalls 

andersartige öffentliche Nutzung vorhanden sein wird oder ob eine Nutzungsänderung in Frage 

kommt, beispielsweise in Richtung Wohnungsbau. 

Der demographische Alterungsprozess der Gesellschaft bringt für Allschwil vielfältige Herausforderungen. 

Weil dies erkannt wurde, verabschiedete der Einwohnerrat 2011 ein kommunales Alterskonzept, 

das sich eingehend mit den älteren Personen und dem entsprechenden Bedarf an Infrastrukturen 

auseinandersetzt. Insbesondere sieht das Alterskonzept eine schwergewichtige Förderung des 

„betreuten Wohnens“ vor (vgl. dazu Kapitel 4.3.2 des Alterskonzepts Allschwil, Geschäftsnr. 3993 

vom April 2011). Mit der Abstimmung über die Wegmatten vom Juni 2012 wurde eine erste und mit 

der einwohnerrätlichen Beschlussfassung über die Quartierplanung Langmatten II (in unmittelbarer 

Nachbarschaft zum „Alterszentrum am Bachgraben“) eine zweite wesentliche Festlegung zur Förderung 

des betreuten Wohnens getroffen 20 . Auch im stationären Pflegebereich tut sich eine Lücke auf 

zwischen der Bedarfsannahme und dem aktuellen Bettenangebot: Bis 2020 beläuft sich diese Differenz 

auf 55 Betten, bis 2030 auf insgesamt 92 Betten (vgl. Alterskonzept Kapitel 4.3.3). 

17 Auszug aus der Internetseite der Gemeinde (abgerufen am 14.02.2013): „Das neue Allschwiler Schulhaus, das im Sommer 2016 auf 

dem Gartenhof bereitstehen und vier Klassenzügen sowie einer autonom benutzbaren Aula, einer Dreifach-Turnhalle sowie einer Tages-schule 

Platz bieten soll, nimmt immer genauere Formen an. Sofern das Allschwiler Stimmvolk dem Projekt am 9. Juni 2013 zustimmt, 

ist der Baubeginn auf Juni 2014 festgelegt, so dass am 8. August 2016 der Schulbetrieb aufgenommen werden könnte.“ 

http://www.allschwil.ch/de/blog/wPages/index.php?action=showEntry&blog=2010042813113196215&user=christoph.krebs 

18 ELBA: Entwicklungsplanung Leimental – Birseck – Allschwil 

19 http://www.baselland.ch/Newsdetail-Bau-Umwelt.309170+M592bd371185.0.html (abgerufen am 15.02.2013) 

20 Auszug aus dem Bericht des Gemeinderates an den Einwohnerrat vom 15. Februar 2012, Geschäftsnummer 4053 „Volksinitiative 

‚Wegmatten bleibt Grün!‘ sowie ‚Masterplanung Wegmatten‘“ S. 8f.: 

„Gemäss Altersleitbild der Gemeinde besteht ein ausgewiesener Bedarf an Wohnungen für «betreutes Wohnen»: Aktuell verfügen die 

Gemeinden Allschwil und Schönenbuch im «Alterszentrum Am Bachgraben (AZB)» über 97 betreute Wohnplätze. Mit dem geplanten 

Umbau werden im AZB noch 87 Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Gemäss der vorsichtigen Bedarfsplanung im Alterskonzept 

werden somit im Jahr 2015 zusätzlich 16 Einheiten (total 103), im Jahr 2020 zusätzlich 46 Einheiten (Bedarf 113), im Jahr 2025 zusätzlich 

77 Einheiten (Bedarf 122) und im Jahr 2030 zusätzlich 85 Einheiten (Bedarf 129) notwendig sein. Der Bedarf im Alterskonzept 

wurde sehr zurückhaltend geschätzt und es kann effektiv davon ausgegangen werden, dass deutlich mehr Einheiten für «betreutes 

Wohnen» notwendig sein werden. Der hintere (nordöstliche) Teil der Wegmatten eignet sich aufgrund der Lage (Nähe Alterszentrum, 

Gemeindeverwaltung, Post, öV etc.) und der Nähe zu heute bereits bestehenden Wohnnutzungen sehr gut für die Realisierung von 

einer Grössenordnung von 20 bis 60 dieser Wohnungen für das Alter. […] «Betreutes Wohnen» umfasst gemäss Alterskonzept das 

Angebot von Wohnungen in einem unteren bis mittleren Preissegment, die professionelle Führung der Institution mit einer sozialkompetenten 

Ansprechperson vor Ort und das Vorhandensein eines 24-Stunden Notrufs. Optional können von der Bewohnerschaft noch 

zusätzliche Dienstleistungen gegen individuelle Abrechnung bezogen werden (z. B. Mahlzeitendienst, pflegerische oder hauswirtschaftliche 

Dienste).“ 



Für die Quartierplanung Langmatten II wird auf die Ausführungen im entsprechenden Planungsbericht 

verwiesen. Bei der Masterplanung Wegmatten handelt es sich um den vom Volk gutgeheissenen 

Grundkonsens, dass die weitere Planung (nach zwei abgelehnten Quartierplanungen) davon 

ausgehen soll, den bestehenden Spielplatz / Park am Grabenringkreisel auf einen Drittel der Wegmattenfläche 

zu verdoppeln, im nordöstlichen Drittel der Wegmatten („Elefantenacker“) eine Wohnbebauung 

(insbesondere für betreutes Wohnen) mittels einer auszuarbeitenden Quartierplanung zu 

projektieren und das mittlere Drittel als strategische Reserve für künftige Bedürfnisse freizuhalten 

(respektive als Zwischennutzung eine Grünerhaltung auf einfachem Niveau zu ermöglichen), vgl. dazu 

Anhang 3. 

Zum allgemeinen Infrastruktur-Flächenbedarf der Zone für öffentliche Werke und Anlagen wurden 

von der Gemeindeverwaltung 21 die aktuellen Daten zusammengetragen, welche belegen, dass 

grundsätzlich genügend Flächen vorhanden sind. Auch wenn die Bevölkerung ansteigen sollte (z. B. 

auf die hypothetischen 21‘500 EinwohnerInnen gemäss Ausführungen in Kapitel 2.4 sowie Anhang 4) 

ergibt sich deswegen kein vergrösserter grundsätzlicher Bedarf (die Werte befinden sich immer noch 

innerhalb der vom SIA ermittelten Bandbreiten, vgl. dazu auch Abbildung 9). 

Abb. 9: Ermittlung / Bedarfsnachweis öW+A-Zonen per 22.11.2012, basierend auf der „Bestandesaufnahme und Bedarfsermittlung 

öffentliche Bauten und Anlagen“ der Siedlungsplanungsrevision vom 31.10.2007 (Planungsbericht Beilage Nr. 6), die ihrerseits 

auf der SIA Norm 422 beruht. Zusammengestellt und erhalten von A. Gisske. 

21 Bedarfsnachweis für Zonen für öffentliche Werke und Anlagen (per 22.11.2012) von A. Gisske 



3.6 Hier soll sich Allschwil entwickeln 

Allschwil entwickelt sich bereits mit grosser Dynamik nach Innen. Verschiedene Potentialflächen 

werden in unterschiedlicher Dringlichkeit beplant. Aufgrund des Erkenntnisstandes per Anfang 2013 

benötigen nebst sieben „regulär absehbaren Quartierplanungen“ (d. h. Flächen mit Quartierplanpflicht 

gemäss rechtskräftiger Nutzungsplanung) und sechs Arealen, die regulär zonenkonform bebaut 

werden können maximal sechs der erhobenen Potentialflächen aktuell oder in absehbarer Zukunft 

(d. h. in den nächsten Jahren) eine Nutzungsplanungsänderung. Es handelt sich dabei um die 

Potentialflächen 

- Nr. 1 „Arishof“ 

- Nr. 3 „Herrenweg“ 

- Nr. 5 „QP Langmatten II“ 

- Nr. 7 „Wegmatten – Elefantenacker“ 

- Nr. 8 „Sturzeneggerareal“ 

- Nr. 11 „Schulhaus Bettenacker“ 

Obwohl für drei (Nrn. 1, 8 und 11) dieser sechs Flächen noch keine konkreten Vorstellungen über die 

künftige Nutzung entwickelt wurden, wird im Sinne eines Maximalszenarios davon ausgegangen, 

dass alle sechs Nutzungsplanungsänderungen früher oder später aktuell werden und – ebenfalls als 

Maximalszenario – dass alle sechs Areale zukünftig für Wohnzwecke benötigt werden. Fünf der 

sechs Areale liegen örtlich genau in jenen Bereichen, die zu fördern und zu entwickeln sind im Sinne 

der an die Allschwiler Verhältnisse adaptieren und präzisieren Verdichtungsstudie, in den sogenannten 

„Handlungsgebieten“. Auf die besondere Situation der sechsten Potentialfläche (Arishofweg, Potential 

Nr. 1) wurden bereits zum Schluss des Kapitels 3.3 eingegangen. 

Es kann also festgehalten werden, dass für die sechs Potentialflächen sinnvollerweise eine Nutzungsplanungsänderung 

vorgenommen werden soll, sofern sich ein entsprechender Bedarf ergibt. 

Dass ein Bedarf und erheblich geänderte Verhältnisse gegenüber der Siedlungsplanungsrevision 

2006/08 vorhanden ist, ergibt sich einerseits durch die ganze Darlegung der Ausgangslage in Kapiteln 

1 und 2 und andererseits aus dem Brief vom Amt für Raumplanung des zuständigen Kreisplaners 

vom 19. Juli 2012 an den Gemeinderat Allschwil, in welchem gesagt wird „[wir] können […] einen 

grundsätzlichen Mehrbedarf an Wohnbauzonen nachvollziehen. Auch im Hinblick auf die Bevölkerungsstatistiken 

gehen wir von einem weiteren Bevölkerungswachstum in Allschwil aus.“ 22 Was die 

Umzonung der sechs Potentialflächen für quantitative Auswirkungen hat, wird im Kapitel 4 erörtert. 

4 Anpassung der Kapazitätsberechnung 

Wenn die in Kapitel 3.6 geschilderten sechs Nutzungsplanungsanpassungen tatsächlich vorgenommen 

werden, hat dies unmittelbare Konsequenzen für die Bauzonenkapazitätsberechnung. Die Tabellen 

A und B des Anhangs 4 zum Kapitel 2.4 müssen entsprechend angepasst werden. Diese Anpassung 

wurde in einer einzigen Tabelle C, die in Anhang 5 wiedergegeben wird, vorgenommen. 

22 In diesem Brief nimmt Kreisplaner Th. Wehren Stellung zum sogenannten „Argumentarium Siedlungsentwicklung Allschwil“, das die 

wesentlichen Aussagen des Kapitels 1 des vorliegenden Dokumentes bereits umrissen hat und welches an einer Besprechung am 20. 

Juni 2012 mit Frau Regierungsrätin Dr. S. Pegoraro im Beisein von ARP-Vertretern präsentiert und diskutiert wurde. 



In Tabelle C (Anhang 5) sind alle Änderungen gegenüber den Tabellen A und B (Anhang 4) in roter 

Schrift verfasst. Zudem wurde auf die Darstellung der Spalten „Ausgangslage 2013“ sowie auf einzelne 

weitere Spalten verzichtet. Zur Lesehilfe und verbesserten Vergleichbarkeit wurde die Spaltennummerierung 

der Tabellen A und B beibehalten. 

Die Resultate der Tabelle C sind in der untersten zusätzlichen roten Zeile wiedergegeben. Es kann 

(unter denselben Vorbehalten bezüglich der Annahmen wie bei Tabellen A + B) festgehalten werden, 

dass die Umnutzung aller sechs Potentialgebiete zu Quartierplanungen mit hauptsächlicher Wohnnutzung… 

… zu einem Anstieg der maximalen Bruttogeschossfläche um ca. 7 ha auf 330 ha (+2.1%), 

… zu einem Anstieg des theoretisch maximalen Wohnungsbestandes um 700 auf 13‘000 (+5.7%), 

… zu einem Anstieg der theoretisch maximalen EinwohnerInnenzahl um 1‘200 auf 22‘700 (+5.6%) 

… und zu einer unveränderten Anzahl der theoretisch maximal Beschäftigten führt. 

Dabei stehen weniger die absoluten theoretischen Maxima im Vordergrund als vielmehr die Differenzen 

dieser Maxima zwischen Tabellen A respektive B und Tabelle C. Die Kapazitätsausweitung des 

Wohnungsbestandes um 700 Wohneinheiten und der EinwohnerInnen um 1‘200 geben keine exakten 

Wert aber sinnvolle Grössenordnungen an, von welchen auszugehen ist, wenn alle sechs Flächen 

künftig Wohnungszwecken zugeschrieben würden. Insbesondere zeigt sich bei diesen Werten 

auch, dass Allschwil nicht unkontrollierte Entwicklungen in Gang bringen möchte, sondern wohldosiert 

auf die Diskrepanz zwischen den Annahmen zur Siedlungsplanungsrevision 2006/08 und der 

seitherigen äusserst dynamischen Entwicklung reagiert. 

5 Fazit zur aktualisierten Siedlungsentwicklung Allschwil 

Die Siedlungsplanung 2006/08 ging von Wohnungs-, Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklungsraten 

analog der Jahre zuvor, d. h. von verhältnismässig geringen Wachstumsraten aus. Die wirtschaftliche 

Entwicklung verbunden mit ungeahnt grossen Bauinvestitionen der Jahre seit der Siedlungsplanungsrevision 

führte zu einer extrem dynamischen Entwicklung: Im ersten Drittel der Planungsperiode 

2007-2025 wurde bereits die für die gesamte Planungsperiode postulierte Siedlungsentwicklung 

realisiert (+1‘290 Wohneinheiten, +1‘289 EinwohnerInnen). Die Verhältnisse änderten sich seit der 

Siedlungsplanungsrevision 2006/08 erheblich. Es besteht ein Mehrbedarf an Wohnbauzonen. 

Im Rahmen der rechtskräftigen Nutzungsplanung bestehen in erster Linie Kapazitäten für den Ausbau 

des Werkplatzes Allschwil hingegen neigen sich die Kapazitäten für den Wohnungsbau dem Ende 

zu. Noch nicht ausgeschöpfte Wohnbaupotentiale sind zwar noch vorhanden, aber die Realisierung 

dieser Potentiale wird je länger desto schwieriger und teurer und zu einem gewissen Grad auch 

theoretisch: Es kann nicht das Ziel sein, dass alle baulichen Möglichkeiten auch tatsächlich realisiert 

werden. 

Um einen Überblick über die Innenentwicklungspotentiale zu gewinnen, wurden diese erhoben. Es 

zeigte sich dabei, dass 6 von 19 Arealen einen Bedarf einer Nutzungsplanungsänderung aufweisen. 

Um einordnen zu können, ob diese Areale auch räumlich an Orten liegen, die „Innenentwicklungswürdig“ 

sind, wurde die kantonale Verdichtungsstudie für Allschwil adaptiert und präzisiert. Dabei 

zeigte es sich, dass 5 der 6 fraglichen Potentialgebiete in Innenentwicklungs-Gunstlagen (Handlungsgebieten) 

liegen und dass das sechste Areal einen Spezialfall darstellt. Aus raumplanerischer 



Sicht sind deshalb die Aktivierungen dieser Areale zu Innenentwicklungsgebieten (u. a. mit den fraglichen 

Umzonungen) zu begrüssen. 

Zuletzt wurde untersucht, welche quantitativen Konsequenzen die Umzonungen (Annahme: für alle 6 

Potentialgebiete werden wohnungsorientierte Quartierplanungen erlassen) hätten. Dabei stellte sich 

heraus, dass die Umzonung aller 6 Areale 23 maximale Auswirkungen im Bereich von wenigen Prozenten 

(EinwohnerInnen, Wohneinheiten) haben. Die Umsetzung aller 6 Umzonungen würde ca. die 

Hälfte des Wohnungsbaus der letzten 5 Jahre ermöglichen. Bei dieser quantitativen Betrachtung verlockt 

die Möglichkeit genaue Aussagen zu treffen – macht man allerdings einen Schritt zurück, so ist 

klar, dass (aufgrund diverser Annahmen, die getroffen werden mussten) im allerbesten Fall Grössenordnungen 

der künftigen Entwicklungen eingegrenzt werden können – im schlechteren Falle werden 

die Werte von der Zukunft widerlegt. 

Allschwil legt mit der Aktualisierung der Siedlungsentwicklung 2013 dar, dass die Gemeinde ihren 

Beitrag ans Wohlergehen von Bevölkerung und Wirtschaft im Kanton BL geleistet hat und weiterhin 

leisten will. Die grosse Lagegunst Allschwils führt dazu, dass hier Wachstum stattgefunden hat, 

stattfindet und stattfinden wird. Diese Tatsache mag grosse Herausforderungen für die Gemeinde 

mit sich bringen – beispielsweise sei die aktuelle Projektierung der neuen Schule im Gartenhof 

genannt. Dass ein Teil des regionalen Wachstums in Allschwil stattfindet, ist aber aus planerischer 

Sicht aufgrund der zentralen Lage, guten öV Erschliessung und kurzen Wege Allschwils als sinnvoll 

zu erachten. Innerhalb Allschwils soll gesteuert werden, wo das Wachstum stattfindet und 

dazu gibt diese Aktualisierung 2013 der Siedlungsentwicklung Allschwil wichtige Leitlinien: Grundsätzlich 

soll Verdichtung in der Ebene stattfinden und im Speziellen entlang des Dorfbachs zwischen 

Wegmatten und der Gemeindegrenze und im Bereich zwischen Steinbühlallee und Lilienstrasse. 

23 Die Umzonung sämtlicher 6 Areale ist reichlich unwahrscheinlich. Zur Abschätzung der maximalen Konsequenzen macht aber die 

Annahme dieser grösstmöglichen Veränderung Sinn. Zudem finden die Umzonungen zeitlich gestaffelt statt. 



Anhang 1: Schreiben „Erhebung Bauzonenstatistik / Innenentwicklungspotenzial 2012“ vom 4. Oktober 

2012 des Kantons (Amt für Raumplanung) 



Anhang 2: Innenentwicklungspotenzialerhebung http://bauzonenstatistik.bl.ch (13.02.2013) 

Die nachstehenden Auszüge wurden im Rahmen der Innenentwicklungspotenzialerhebung am 

10. Juli und am 7. November 2012 erfasst. 

Nr. 1 

Nr. 2 



Nr. 3 

Nr. 4 



Nr. 5 

Nr. 6 



Nr. 7 

Nr. 8 



Nr. 9 

Nr. 10 



Nr. 11 

Nr. 12 



Nr. 13 

Nr. 14 



Nr. 15 

Nr. 16 



Nr. 17 

Nr. 18 



Nr. 19 


Anhang 3: Masterplanung Wegmatten, per Volksabstimmung gutgeheissen am 17.06.2012 


EINFÜGEN: Masterplanung Wegmatten 



Anhang 4: Tabellen A und B: Flächen- und Nutzeranalyse zur Bestimmung der Kapazität der rechtskräftigen 

Bauzonen (vgl. Kapitel 2.4) 

Die erste Tabelle A zeigt eine Flächenanalyse, dreigeteilt in die Spalten „Grundlagen“ – „Ausgangslage 

2013“ – „verbleibendes hypothetisches Potential“ und die zweite (auf Tabelle A aufbauende) 

Tabelle B gibt Nutzeranalysen (EinwohnerInnen inkl. Wohnungen sowie Beschäftigte) 

gruppiert in denselben drei Spaltengruppen wieder. Die Zeilen entsprechen den verschiedenen 

Zonen der aktuell rechtskräftigen Zonenplanung Siedlung der Jahre 2006/08, aktualisiert um die 

zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsenen Sondernutzungsplanungen 24 . Dabei wird ausschliesslich 

auf Grundzonen abgestellt, überlagernde Zonen werden nicht in die Tabellen des 

Anhangs 4 miteinbezogen. 

Die reichbefrachteten Tabellen A und B sollen möglichst selbsterklärend sein. Um den Nachvollzug 

zu vereinfachen, wird in der Spaltenüberschrift kurz erwähnt, wie die Zahlen berechnet werden. 

Zu beachten ist, dass zur Erhöhung der Übersichtlichkeit gewisse Flächenangaben in Aren 

und andere in Quadratmetern wiedergegeben werden: Die differenzierten Einheiten werden in 

den Spaltenköpfen und -füssen festgehalten. Die Summen über ganz Allschwil werden gerundet, 

deshalb sind Rundungsdifferenzen nicht ausgeschlossen. Alle Annahmen in den Tabellen A 

und B wurden grün hinterlegt. Summarisch ergeben sich aus den beiden zusammengehörenden 

Tabellen folgende Erkenntnisse und punktuelle Erläuterungen: 

Spalte 1 Der Zonenplan Siedlung umfasst 372 ha Nutzungszuweisungen, davon 

sind 279 ha Bauzonen im engeren Sinne (Zentrumszone, Wohnzone, 

Wohn- und Geschäftszone, Gewerbezone, Zonen mit Quartierplan-Pflicht 

und Zonen für öffentliche Werke und Anlagen) und 48 ha umfassen die 

Sondernutzungsplanungen (Quartierplanungen und Teilzonenplanung 

Ortskern) die verbleibenden 44 ha umfassen Spezialzonen (Familiengärten, 

Bauernhofzone, Zone für Sport- und Freizeitanlagen, Nutzungszone 

gemäss § 19 Abs. 1 lit. f RBG) Zonen des ökologischen Ausgleichs 

(Grünzone, Naturschutzzone, Uferschutzzone, Hecke) und Areale eigenen 

Rechts (Wald, Weiher). 

Spalte 3 Die Studie Widler (2010) mit dem Titel „Nachhaltiges Siedlungsflächenmanagement 

– Entwicklung einer Methode zur Abschätzung der Nutzungsreserven 

im weitgehend überbauten Gebiet des Kantons Basel-Landschaft“ 

befasste sich eingehend mit Fragen der verbleibenden Potentiale der Nutzungsplanungen 

auf kantonaler Ebene. Im Anhang A dieser Studie wird auf 

Gemeindeebene ausgewiesen, für welche Bauzone mit welcher Ausnützungsziffer 

gerechnet wurde – jene Ausnützungsziffer dividiert durch die 

Zonenspezifische Bebauungsziffer ergibt die hier verwendete, gelb hinterlegte 

maximale Geschossigkeit (Vollgeschosse). 

Spalte 4 Der als Datenbasis verwendete Grundbuchplan ist neu. Er wurde am 13. 

Dezember 2012 vom GeoShop BL bezogen. Die in der Spalte wiedergegebenen 

Zahlen entsprechen den Summen aller Flächen im Layer „Gebäude“ 

des Grundbuchplans. 

24 QP Spitzwald (RRB Nr. 1716 vom 9. Oktober 2008), QP Gewerbezentrum Letten (RRB Nr. 1284 vom 1. September 2009) sowie QP 

Unterdorf 2009 (RRB Nr. 6 vom 4. Januar 2011). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass vom Gemeinderat seit der regierungsrätlichen 

Genehmigung der revidierten Zonenvorschriften bereits fünf Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem Plan verbindlich erklärt wurden 

– dies ist ein wichtiger Beleg für die stattfindende Innenentwicklung (solche punktuellen Ausnahmeüberbauungen nach einheitlichem 

Plan konnten aber in den Tabellen des Anhangs 4 nicht nachvollzogen werden). 



EINFÜGEN: Tabelle A 



EINFÜGEN: Tabelle B


Spalte 5 Weil nicht alle Gebäudeflächen auch Teil der Bebauungsziffer gemäss § 4 

des Zonenreglements Siedlung (ZRS) sind (vgl. insbesondere § 4 Abs. 2 

ZRS), wurde hier eine summarische Ziffer abgeschätzt, die besagt, wie 

gross der Anteil der Gebäudefläche ist, die tatsächlich zur Bebauungsziffer 

zählt. 

Spalte 6 Die Spalte 6 hat eigentlich keine weitere Bedeutung, sie wurde vollständigkeitshalber 

wiedergegeben. Ab Spalte 6 werden jene Zonen und Areale, die 

ökologischen und oder Freihaltungszwecken dienen, nicht mehr weiter in 

die Berechnungen einbezogen. 

Spalte 9 Der Ausbaugrad (AG) als Verhältniszahl der aktuellen Bebauung zur maximal 

möglichen Bebauung gemäss den Zonenvorschriften ist über alle 

Bauzonen betrachtet mit 52 % tief. Hier wirken insbesondere die teilweise 

unüberbauten Zonen mit Quartierplanpflicht (AG = 5 %) und die über alles 

wenig intensiv genutzten Gewerbezonen G15 und G20a und b mit Ausbaugraden 

von 32, 35 und 36 % senkend. Werden die Zentrumszonen, die 

Wohnzonen und die Wohn- und Geschäftszone mit einem Ausbaugrad von 

zusammen 64 % verglichen mit den Ergebnissen der Untersuchung Widler 

(2010), die auf 66 % kommt, zeigt sich, dass die Grössenordnung stimmt. 

Spalte 10 Ein maximaler künftiger Ausbaugrad wird immer deutlich unter 100 % bleiben, 

weil nachbarliche Grenzabstände, Erbteilungen, Baulinien und anderes 

mehr dazu führen, dass eine flächige 100%-ige Ausschöpfung des baulichen 

Nutzungsmasses nie erreicht wird. Höchste Ausbaugrade weisen 

grössere Kernstädte auf, im Falle von Basel wird im Richtplan des Kantons 

Basel-Stadt ein Ausbaugrad der Wohn- und Mischzonen von sehr hohen 

ca. 80 % ausgewiesen 25 . Entsprechend wurden zonenspezifische maximal 

annehmbare Ausbaugrade abgeschätzt. 

Spalte 11 Hier wird ein Maximalszenario wiedergegeben: Wenn alle Bauparzellen so 

bebaut würden, dass der in Spalte 10 eingeführte Ausbaugrad erreicht 

würde, könnten die Bruttogeschossflächen dieser Spalte theoretisch erreicht 

werden. 

Spalte 12 Die Nutzungsreserven sind sehr unterschiedlich verteilt: Die allergrössten 

Nutzungsreserveflächen finden sich in den Gewerbezonen (72 ha) während 

in den Zentrumszonen, Wohnzonen und in der Wohn- und Geschäftszone 

in der Summe 13 ha theoretisch realisierbare Bruttogeschossfläche verbleiben. 

Spalte 15 Die Wohnungsgrössen sind in Quadratmeter Bruttogeschossfläche gehalten. 

Das heisst, auch die Wandquerschnitte und die Verkehrsflächen zu 

den Wohnungen (Gänge, Treppenhäuser etc.) sind miteingerechnet. Deshalb 

erscheinen die durchschnittlich angenommenen Wohnungsgrössen 

zwischen 110 und 160 m 2 grösser als beispielsweise in entsprechenden In- 

25 Kantonaler Richtplan Basel-Stadt, vom Regierungsrat am 20. Januar 2009 erlassen, Seite 202: „In einem Kanton mit begrenzten 

Flächenressourcen sind Ausbaureserven innerhalb der überbauten Bauzonen ein wichtiges Nutzungspotenzial. Dieses ist in Basel- 

Stadt allerdings ebenfalls begrenzt. Dies gilt besonders für Basel, wo der Ausbaugrad der Wohn- und Mischzonen mit ca. 80% bereits 

einen hohen Wert erreicht hat, während er in der Gemeinde Riehen 76% beträgt (Vergleiche: Stadt Zürich 72%, Stadt Winterthur 64%.) 

Die tatsächlich nutzbaren Ausbaureserven sind noch geringer, weil nicht alle Detailvorschriften des Bau- und Planungsgesetzes berücksichtigt 

werden konnten.“ 



seraten. Es wird allgemein von Wohnungen gesprochen im Sinne von 

„Wohneinheit“, was auch Einfamilienhäuser als Wohnungen erscheinen 

lässt. 

Spalte 16 Die Wohnungsbelegungen wurden so angenommen, dass im Durchschnitt 

eine Wohnungsbelegung von 1.84 Bewohnern pro Wohnung resultiert, was 

dem aktuellen Wert entspricht, vgl. dazu auch Abbildung 1. 

Spalte 17 Die Summe von 10‘800 Wohneinheiten entspricht dem aktuellen Wert 

(10‘830), vgl. dazu auch Abbildung 1. 

Spalte 18 Die Summe von 19‘900 EinwohnerInnen entspricht dem aktuellen Wert 

(19‘920), vgl. dazu auch Abbildung 1. 

Spalten 19 und 20 Die Summe von aktuell 9‘700 Beschäftigten ist eine Annahme, die einerseits 

auf den letzten verfügbaren Daten (2008: 8‘674 Beschäftigte) und andererseits 

auf der Erkenntnis sehr dynamischer Wirtschaftsentwicklung 

2008 bis 2012 beruht. 

Spalte 21 Für die maximalen künftigen Wohnungsgrössen wurde von einem leichten 

Wachstum der durchschnittlichen Wohnungsgrössen ausgegangen (vgl. 

mit Spalte 15). 

Spalte 22 Die minimale künftige Wohnungsbelegung wird mit durchschnittlich 1.75 

EinwohnerInnen angenommen. Tendenziell sinkt die Wohnungsbelegung 

weiterhin, deshalb wurde ein künftiger unterer Plafond angenommen, vgl. 

dazu auch Abbildung 1. 

Spalten 23 bis 26 Diese Spalten zeigen das Ergebnis der Potentiale für EinwohnerInnen und 

Wohnungen. Aufgrund der steigenden Wohnungsflächen und der sinkenden 

Wohnungsbelegung sind hier für gewisse Zonen auch negative Werte 

möglich. Es zeigt sich, dass ein hypothetisches Potenzial von je 1‘500 zusätzlichen 

Wohnungen als auch EinwohnerInnen theoretisch gegeben 

scheint (eine Einordung und Relativierung dieser Zahlen erfolgt im Unterkapitel 

2.4). Die Tatsache, dass Wohnungs- und EinwohnerInnenbestand 

theoretisch um je denselben Wert anwachsen könnten, ist zufällig. Sie ist u. 

a. in der sinkenden Wohnungsbelegung (ca. -5 %) begründet, die das EinwohnerInnenwachstum 

massgeblich dämpft. 

Spalte 27 Es wird davon ausgegangen, dass die minimale künftige Fläche pro Arbeitsplatz 

in Zukunft sinkt. Diese Annahme liegt in der Tatsache begründet, 

dass sich die Allschwiler Wirtschaftsstruktur in einem Wandel von gewerblich 

geprägten Arbeitsstätten zu verstärkt dienstleistungs-, forschungs- und 

verwaltungsorientierten Arbeitsstätten befindet. Die letztgenannten Arbeitsplätze 

benötigen weniger Fläche. Diese Flächenabnahme pro Arbeitsplatz 

wird insbesondere in den Gewerbezonen angenommen. In den übrigen 

Zonen wird nicht davon ausgegangen, dass die Fläche pro Arbeitsplatz 

weiter sinkt. 

Spalten 28 und 29 Diese Spalten zeigen das Ergebnis der Potentiale für Beschäftigte. Dabei 

wird ein hypothetisches Potenzial von theoretisch 9‘900 zusätzlichen Beschäftigten 

ausgewiesen (eine Einordung und Relativierung dieser extrem 

hohen Zahl erfolgt im Unterkapitel 2.4). Die Tabelle zeigt, dass 97 % dieser 



hypothetisch zusätzlichen Beschäftigen in den Gewerbezonen eine Arbeitsstätte 

finden könnten, davon fast ¾ im Gebiet Bachgraben (Zonen G20b 

und teilweise G15). 

Für die Interpretation der Tabellen A und B im Anhang 4 sind unbedingt die Ausführungen im 

Unterkapitel 2.4 des vorliegenden Berichtes zu beachten. 



EINFÜGEN: Tabelle C 



Folgerungen aus der Tabelle C des vorliegenden Anhangs 5 sind dem Kapitel 4 zu entnehmen.

Siedlungsentwicklung Allschwil: Aktualisierung 2013 - Gemeinde ...

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