Quartierplanung "Langmatten II" - Gemeinde Allschwil
Quartierplanung "Langmatten II" - Gemeinde Allschwil
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<strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Planungs- und Begleitbericht<br />
gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG<br />
Stand: Auflageverfahren
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
INHALT<br />
1. Ausgangslage und Zweck 1<br />
2. Organisation und Ablauf der Planungen 3<br />
3. Planungsrechtlicher Rahmen 4<br />
4. Bestandteile und Inhalte der planung 5<br />
5. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen 11<br />
6. Kostenfolgen zu Lasten der <strong>Gemeinde</strong> 11<br />
7. Quartierplan-Vertrag 12<br />
8. Keine UVP-Pflicht 12<br />
9. Beurteilung Konzept durch die Arealbaukommission 12<br />
10. Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung 13<br />
11. Öffentlichkeitsarbeit (öffentliche Mitwirkung) 13<br />
12. Beschlussfassungs- und Auflageverfahren 14<br />
13. Genehmigungsantrag 14<br />
ANHANG / BEILAGEN<br />
ANHANG 1 Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission<br />
Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011<br />
ANHANG 2 Projektdokumentation Fankhauser Architekt AG<br />
ANHANG 3 Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012<br />
ANHANG 4 Sicherheitszonenplan Euro-Airport Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt<br />
ANHANG 5 Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012<br />
ANHANG 6 Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse vom 21. November 2011<br />
Anhang zum kantonalen Vorprüfungsbericht<br />
ANHANG 7: Tabellarische Zusammenstellung:<br />
Reaktionen auf Vorprüfungsbericht<br />
ANHANG 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung <strong>Allschwil</strong> vom 12. Juni 2012<br />
K:\<strong>Allschwil</strong>\02050\03_Berichte\2050_Ber01_Planungsbericht_Auflageverfahren.doc<br />
Bearbeitung / Beratung:<br />
Auftragsnummer: 2-050<br />
Verfasser: KI/GS<br />
Version / Status: Beschlussfassung<br />
Datum: 07. Januar 2013<br />
Kontrolle / Freigabe:
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
1. AUSGANGSLAGE UND ZWECK<br />
1.1 Ausgangslage<br />
Das Areal des Planungsgebietes bzw. der <strong>Quartierplanung</strong> umfasst die Parzelle A – 426 im Gebiet<br />
"<strong>Langmatten</strong>" der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong>, mit einer Fläche von insgesamt 24'935 m 2 . Das Areal befindet<br />
sich zwischen der Bachgrabenpromenade und dem Baselmattweg im Wohngebiet nördlich der Baslerstrasse.<br />
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Bachgrabenpromenade<br />
Abb. 1: Luftbild, Quelle: Google Earth<br />
QP- Areal<br />
Baslerstrasse<br />
Das Quartierplan-Areal liegt in einem durchgrünten Wohngebiet der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> und wird<br />
durch den Baselmattweg erschlossen. Im Westen liegt das Alterszentrum "Am Bachgraben" und im<br />
Osten schliessen sich die Wohnbauten der rechtskräftigen <strong>Quartierplanung</strong> "Im Steg" an.<br />
Heute befindet sich die Parzelle in einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen gemäss Zonenplan Siedlung<br />
2007. Auf dem Grundstück sind diverse Sportplätze (Fussballplatz, Tennisplätze etc.) sowie ein<br />
Clubhaus und eine Bocciahalle vorhanden. Die Sportanlagen sollen mit dem Verkauf des Areals in<br />
das linksufrige Bachgraben-Gebiet verlegt werden und im Sinne des modifizierten räumlichen Konzeptes<br />
der <strong>Gemeinde</strong> einer Wohnnutzung mit hoher Qualität Platz machen.<br />
Diese Verschiebung basiert auf einer klaren räumlichen Ordnung und einer konsequenten räumlichen<br />
Dreiteiligkeit, wonach nördlich der Baslerstrasse bis zum Bachgraben Wohnnutzung, vom Bachgraben<br />
bis zum Hegenheimermattweg Freizeit-, Sport- und öffentliche Nutzungen sowie nördlich des Hegenheimermattweges<br />
bis zur französischen Landesgrenze Arbeitsnutzungen zu fördern bzw. zu platzieren<br />
sind. Diese formale räumliche Haltung wurde mit der Entwicklung und entsprechenden Verabschiedung<br />
der Masterplanung "Wegmatten" durch den Einwohnerrat sowie den <strong>Allschwil</strong>er Souverän im<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 1<br />
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<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Laufe des ersten Halbjahres 2012 bestätigt. Die modifizierte Innenentwicklung sowie die gefragte<br />
Standortqualität in grossen Teilen der <strong>Allschwil</strong>er Siedlungsplanung wurden bereits am 20. Juni 2012<br />
an einer Koordinationssitzung mit Vertretern des <strong>Gemeinde</strong>rates und kantonalen Fachvertretern des<br />
Amtes für Raumplanung sowie mit Frau Regierungsrätin S. Pegoraro erörtert und wird in naher Zukunft<br />
noch weiter ausgeführt (vgl. Anhang 8 Argumentarium Siedlungsentwicklung <strong>Allschwil</strong> vom<br />
12. Juni 2012).<br />
Wahl des Bebauungskonzeptes<br />
Für die Wahl des geeigneten Bebauungskonzeptes wurden im Vorfeld der Ausarbeitung der <strong>Quartierplanung</strong><br />
Variantenstudien vorgenommen. Diese beinhalteten in der finalen Phase 6 unterschiedliche<br />
Bebauungskonzepte. Nach eingehender Diskussion entschied sich die <strong>Gemeinde</strong> in Koordination mit<br />
den Quartierplan-Verfassern zur Ausarbeitung bzw. Weiterentwicklung von Studie Nr. 6 (für detaillierte<br />
Erläuterungen dazu siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 7).<br />
Das aus der weiterentwickelten Studie resultierende Bebauungskonzept sieht insgesamt 6 Baukörper<br />
vor, welche sich harmonisch in die angrenzenden Bebauungsstrukturen einfügen, aber auch neue Akzente<br />
setzen. Zum Nachvollzug der Herleitung und des detaillierten Beschriebs der Bebauungs- und<br />
Aussenraumkonzeption wird auf Anhang 2 (Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG) verwiesen.<br />
1.2 Zweck / Zielsetzungen<br />
Die <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" bezweckt die Herbeiführung der planungsrechtlichen Voraussetzungen<br />
zur Realisierung der angedachten Bebauungskonzeption und Aussenraumgestaltung in Beachtung<br />
einer haushälterischen Nutzung des Bodens und einer qualitativ guten Wohnnutzung.<br />
Mit der <strong>Quartierplanung</strong> werden im Wesentlichen folgende Ziele verfolgt:<br />
̶ Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung mit differenzierten Wohnformen und guter<br />
Nutzungsflexibilität;<br />
̶ Ermöglichung von "Wohnen im Alter" im Sinne des "Alterskonzeptes" <strong>Allschwil</strong> in einem Teilbereich<br />
des Quartierplan-Areals;<br />
̶ Sicherstellung einer quartierverträglichen Siedlungsverdichtung mit hoher Qualität (haushälterische<br />
Bodennutzung durch Nutzungsverdichtung gemäss den raumplanerischen Vorgaben von<br />
Bund und Kanton);<br />
̶ Grosszügige Anlage und Gestaltung des Aussenraumes durch eine Parkanlage im Zentrum;<br />
̶ Sicherung des ökologischen Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens;<br />
̶ Fortsetzung der standortheimischen Bestockung und der naturnahem Begrünung des ökologischen<br />
Ausgleichs und der ökologischen Vernetzung entlang des Bachgrabens;<br />
̶ Optimierung der städtebaulichen Gestaltung des Strassenraumes entlang des Baselmattweges;<br />
̶ Ermöglichung eines energetisch nachhaltigen Standards für die Überbauung;<br />
̶ Sicherstellung des Hochwasserschutzes innerhalb des Quartierplan-Areals.<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 2
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
2. ORGANISATION UND ABLAUF DER PLANUNGEN<br />
2.1 Eigentümer und Auftraggeber<br />
Grundeigentümer und Bauherrschaft<br />
sitEX Properties AG<br />
Birstrasse 320B<br />
4052 Basel<br />
Bauherrenvertretung Dr. Christoph Stutz<br />
Grenzacherstrasse 62<br />
4058 Basel<br />
2.2 Fachplaner<br />
An der Entwicklung der Quartierplan-Vorschriften "<strong>Langmatten</strong> II" sind folgende Fachplaner beteiligt:<br />
Projektverfasser Architektur Fankhauser Architektur AG<br />
Seewenweg 6<br />
4153 Reinach<br />
Beratung Landschaftsarchitektur Westpol Landschaftsarchitektur<br />
Feldbergstrasse 42<br />
4057 Basel<br />
Beratung <strong>Quartierplanung</strong> Stierli + Ruggli<br />
Ingenieure + Raumplaner AG<br />
Unterdorfstrasse 38<br />
4415 Lausen<br />
2.3 Planungserlass / -vollzug<br />
Kommunale Behörden Einwohnergemeinde <strong>Allschwil</strong><br />
Hauptabteilung Hochbau und Raumplanung<br />
Baslerstrasse 111<br />
4123 <strong>Allschwil</strong><br />
2.4 Planungsablauf<br />
Nachstehend werden die wichtigsten Bearbeitungsschritte und Entscheidstationen festgehalten:<br />
Vorgehensevaluation, Variantenstudien, Projektierung, Ausarbeitung<br />
Vorprojekt, Vorabklärungen bei <strong>Gemeinde</strong> (Verwaltung, Bauausschuss)<br />
etc.<br />
Herbst 2010 bis Mitte 2011<br />
1. Präsentation bei der kant. Fachkommission für Arealüberbauungen 23. Juni 2011<br />
Weiterentwicklung der Bebauungs- und Aussenraumkonzeption sowie<br />
Beurteilung durch Bauausschuss (Beratendes Gremium des <strong>Gemeinde</strong>rates<br />
<strong>Allschwil</strong>)<br />
20. Oktober 2011<br />
Entwicklung Entwurf von Quartierplan-Vorschriften Okt. 2011 – Jan. 2012<br />
Verabschiedung QP-Entwurf durch den Bauausschuss<br />
09. Januar 2012<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 3
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Verabschiedung QP-Entwurf durch den <strong>Gemeinde</strong>rat für die kantonale<br />
Vorprüfung und das öffentliche Mitwirkungsverfahren<br />
11. Januar 2012<br />
Eingabe der Planungsakten ins kantonale Vorprüfungsverfahren 24. Januar 2012<br />
Durchführung des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens (§ 7 RBG) 30. Jan. -13. Feb. 2012<br />
Vorliegen der Ergebnisse aus der kantonalen Vorprüfung 24. April 2012<br />
Bereinigung der QP-Bestandteile in Koordination mit der <strong>Gemeinde</strong><br />
aufgrund der Ergebnisse aus kant. Vorprüfung und Mitwirkung<br />
Mai / Juli 2012<br />
Ausarbeitung eines Verkehrsgutachtens Juni – August 2012<br />
Beschlussfassung <strong>Gemeinde</strong>rat 26. September 2012<br />
Beschlussfassung Einwohnerrat 14. November 2012<br />
Öffentliches QP - Auflageverfahren (§ 31 RBG) …….noch ausstehend<br />
Eingabe ins regierungsrätliche Genehmigungsverfahren …….noch ausstehend<br />
3. PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN<br />
3.1 Kantonales Raumplanungs- und Baugesetz (RBG)<br />
Das kantonale Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) sieht gemäss §§ 37 ff. das Planungsinstrument<br />
der Sondernutzungsplanung vor. Mit einer <strong>Quartierplanung</strong> kann für einen definierten Teil der Bauzonenfläche<br />
von den Bestimmungen der ordentlichen Zonenvorschriften abgewichen werden. Eine gebietsmässige<br />
Anwendungsbeschränkung ergibt sich aus der kantonalen Rahmengesetzgebung nicht.<br />
3.2 Kantonaler Richtplan<br />
Die Parzelle A-426 wird gemäss dem kantonalen Richtplan (KRIP) als Wohngebiet ausgewiesen<br />
(Ausgangslage). Weitere kantonale Planfestlegungen sind für das Planungsgebiet nicht vorhanden.<br />
Eine <strong>Quartierplanung</strong> mit definierter Wohnnutzung steht daher nicht im Widerspruch zum kantonalen<br />
Richtplan.<br />
3.3 Zonenvorschriften <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong><br />
Für das Planungsgebiet gelten gemäss dem Zonenplan Siedlung von <strong>Allschwil</strong> die Vorschriften der<br />
Zone für Sport- und Freizeitanlagen, welche mit der <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" gestützt auf § 40<br />
Abs. 2 RBG aufgehoben werden sollen.<br />
Die Zonenvorschriften der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> lassen die Aufstellung von Quartierplänen grundsätzlich<br />
in jeder Bauzone zu. Sie legen keine Mindestfläche für die Erstellung eines Quartierplanes fest,<br />
weisen jedoch daraufhin, dass eine Fläche von 3'000 m 2 nicht unterschritten werden sollte (Zonenreglement<br />
Siedlung § 23 Abs. 1). Das Quartierplan-Areal umfasst eine Fläche von 24'935 m 2 und liegt<br />
damit deutlich über der empfohlenen Mindestfläche.<br />
<strong>Quartierplanung</strong>en können in der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren<br />
durchgeführt werden. Die <strong>Quartierplanung</strong> auf der Parzelle A-426 wird aufgrund des städtebaulichen<br />
Bebauungskonzeptes mit insgesamt 6 zum Teil hohen Baukörpern im ordentlichen Verfahren durchgeführt.<br />
3.4 Nutzungswechsel aufgrund erheblich geänderter Verhältnisse<br />
Die heutige zonenrechtliche Nutzungsart (Zone für Sport- und Freizeitanlagen) stützt sich auf das<br />
Räumliche Konzept Teil Siedlung von <strong>Allschwil</strong>, welches vom Einwohnerrat 2005 verabschiedet und in<br />
der Folge mit Einwohnerratsbeschluss zum Zonenplan Siedlung 2007 umgesetzt wurde. Im Räumli-<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 4
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
chen Konzept wurde der langjährig vorbestandene Nutzungsstatus abgebildet. Es war dannzumal<br />
nicht anzunehmen, dass kurze Zeit später die damalige langjährige Besitzerin des Areals, die traditionsreiche,<br />
regional verwurzelte Firma CIBA (zeitweise CIBA Spezialitätenchemie) von der Firma<br />
BASF übernommen, redimensioniert und reorganisiert werden würde. Mit der Restrukturierung wurden<br />
die Sportplätze im Areal der <strong>Quartierplanung</strong> <strong>Langmatten</strong> II mangels firmeneigenen Bedarfs an die<br />
Firma sitEX Properties AG veräussert, welche ihrerseits die Quartierplan-Überbauung plant und in der<br />
Folge auch realisiert.<br />
Diese im öffentlichen Interesse anzustrebende räumliche Strukturbereinigung mit Umnutzung der Parzelle<br />
A-426 in Wohnnutzung, ist somit im Sinne der Siedlungsentwicklung der <strong>Gemeinde</strong>, in welcher<br />
das rechtsufrige Bachgrabengebiet als Wohngebiet gestärkt werden soll. Der <strong>Gemeinde</strong>rat nahm diese<br />
Entwicklungsabsicht deshalb zum Anlass die Grundeigentümerin des Areals im Rahmen der Quartierplanerstellung<br />
in verschiedene verbindliche Planungsmassnahmen einzubinden. Es sind dies insbesondere:<br />
̶ Ein einmaliger zweckgebundener Infrastrukturbeitrag<br />
Mit einem einmaligen zweckgebundenen Infrastrukturbeitrag soll im linksufrigen Bachgrabengebiet<br />
der Erwerb von Flächen für einen neuen Sportplatz und die Errichtung von 5 neuen Tennisplätzen,<br />
einer Tenniswand, vier Pétanquefeldern, vier gedeckten Bocciabahnen, eines neuen Clubhauses<br />
mit den erforderlichen Infrastruktureinrichtungen, die Erstellung von 32 Autoparkplätzen sowie von<br />
Velo/Mofa-Abstellplätzen, als Ersatz für die wegfallenden Sport- und Freizeitanlagen auf dem Areal<br />
der Parzelle A-426, finanziert werden (vgl. Quartierplanvertrag).<br />
̶ Erweiterung des Angebotes für "Wohnen im Alter"<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> sichert im Quartierplan-Vertrag die Schaffung von maximal 36 Wohneinheiten für<br />
"Betreutes Wohnen" im Sinne des Alterskonzeptes der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> und schafft damit<br />
wertvolle Synergien zum nachbarlichen Alterszentrum.<br />
̶ Sicherstellung Infrastruktur zur Kinderbetreuung<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> sichert im Quartierplan-Vertrag Platz für die Erstellung eines Kindergartens sowie<br />
die Möglichkeit zur Errichtung eines Tagesheimes.<br />
Für weitere Ausführungen zu dieser Thematik ist insbesondere Anhang 8 "Argumentarium zur Siedlungsentwicklung<br />
<strong>Allschwil</strong>" vom 12. Juni 2012 zu beachten.<br />
4. BESTANDTEILE UND INHALTE DER PLANUNG<br />
4.1 Planungsinstrumente, Verträge und orientierende Dokumente<br />
Als verbindliche öffentlich-rechtliche Sondernutzungsplanungsinstrumente der <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong><br />
II" gelten:<br />
̶ Quartierplan-Reglement <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
̶ Quartierplan <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" mit Inhalten zu Bebauung, Aussenraum, Erschliessung<br />
und Parkierung, Situationsplan / Schnitte, 1:500.<br />
Als privat-rechtlicher Vertrag gilt:<br />
̶ Quartierplan-Vertrag, gestützt auf § 9 des Quartierplan-Reglementes<br />
Als orientierende Dokumente gelten:<br />
̶ vorliegender Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 5
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
4.2 Bebauung<br />
Baubereiche für Hauptbauten:<br />
Die Baubereiche für die Hauptbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes (vgl. Projektdokumentation<br />
Fankhauser Architekt AG, Anhang 2) im Quartierplan definiert (Situation und Schnitte,<br />
1:500). Die Baubereiche legen die Lage, die Ausdehnung sowie die Höhe und die Geschossigkeit der<br />
Bebauung fest. Weitere Hauptbauten sind nicht zulässig.<br />
Als Dachform wird für alle Hauptbauten das Flachdach festgelegt. Alle Flachdächer sind mit einer<br />
Schicht von vor Ort gewonnenem Kies (mind. 20 cm) zu bedecken und extensiv zu begrünen. Im Bereich<br />
der Sonnenkollektoren ist dabei eine Substratstärke von mind. 10 cm einzuhalten. Mit der extensiven<br />
Begrünung der Dachflächen werden ökologische Ausgleichsflächen innerhalb des Siedlungsraumes<br />
geschaffen.<br />
Messweise der Gebäudehöhe:<br />
Die Festlegung der Höhe der Hauptbauten erfolgt mittels Höhenkoten (Meter über Meer). Als Referenzhöhe<br />
wird der Baselmattweg auf der Höhe Muesmattweg definiert (Fixpunkt). Im Quartierplan ist<br />
die Referenzhöhe ausgewiesen. Als massgebender Messpunkt für die Gebäudehöhe gilt die OK rohe<br />
Dachkonstruktion exkl. Dachhaut (vgl. Zonenreglement Siedlung) des Hauptdaches.<br />
Die Hauptbauten E und F (inkl. technische Aufbauten) dürfen aus Gründen der An- und Abflugsicherheit<br />
des Euro-Airports Basel-Mulhouse eine Höhe von 316.0 m ü.M. nicht überschreiten (vgl. Sicherheitszonenplan<br />
des Euro-Airports Basel-Mulhouse 1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt gestützt<br />
auf Art. 71 der Verordnung über die Infrastruktur der Luftfahrt (IVL) vom 23. November 1994, Anhang<br />
4). Die Gebäudehöhe von 316.0 m ü.M. darf auch von technischen Anlagen etc. auf dem Dach nicht<br />
überschritten werden.<br />
Bei den Hauptbauten A bis D können technische Anlagen in Einhausungen, Absturzsicherungen etc.<br />
die zulässigen Gebäudehöhen der Hauptbauten überragen. Sie dürfen jedoch eine Höhe von 3.5 m<br />
gemessen ab roher Betondecke des Hauptdaches nicht überschreiten und müssen allseitig mindestens<br />
4.0 m von der Fassadenflucht zurückversetzt sein. Einhausungen von technischen Anlagen sind<br />
mit einem Flachdach auszuführen und müssen extensiv begrünt werden.<br />
Baubereiche für Nebenbauten:<br />
Die Baubereiche für Nebenbauten wurden auf Grundlage des Bebauungskonzeptes im Quartierplan<br />
definiert (Situation und Schnitte, 1:500). An- und Nebenbauten sind zur Hauptsache in diesen Baubereichen<br />
anzuordnen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten sind die gesetzlich vorgeschriebenen<br />
Grenzabstände zwingend einzuhalten. Die Darstellung der Baubereiche im Quartierplan impliziert<br />
somit nicht ein automatisches Näher- bzw. Grenzbaurecht. Die Festlegung der Baubereiche bis an die<br />
Parzellengrenze erfolgte bewusst um eine Definition von Grenzabständen durch die Ausscheidung der<br />
Baubereiche zu vermeiden und die reglementarischen Bestimmungen schlank zu halten. Somit wäre<br />
aber auch das Erbringen eines Näher- und Grenzbaurechtes im Rahmen des Baugesuchverfahrens<br />
möglich. Eine Platzierung von An- und Nebenbauten ausserhalb der speziell dafür ausgeschiedenen<br />
Baubereiche ist nur ausserhalb der ökologischen Ausgleichsfläche möglich. Im Bereich der Frei- und<br />
Grünflächen errichtete Nebenbauten dürfen eine maximale Grundfläche von 12.0 m 2 und eine maximale<br />
Gebäudehöhe von 3.0 m aufweisen. Innerhalb der Baubereiche für Nebenbauten ist eine Gebäudehöhe<br />
von 4.5 m zulässig. Mit Hilfe dieser Festlegung soll erreicht werden, dass eine möglichst<br />
grosse Fläche des Quartierplan-Areals unbebaut bleibt. Damit kann einer der wichtigsten Leitgedanken,<br />
welcher der <strong>Quartierplanung</strong> zu Grunde liegt, umgesetzt werden (vgl. Projektdokumentation<br />
Fankhauser Architektur AG, Anhang 2). Die maximale Bebauungsziffer beläuft sich somit auf 19%,<br />
d.h. der unbebaute Aussenraum des Quartierplan-Areals beträgt mindestens 81%.<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 6
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
4.3 Art und Mass der Nutzung<br />
Art der Nutzung<br />
Die Art der Nutzung wird im QP-Reglement § 2 folgendermassen festgelegt:<br />
Hauptbauten: Für die Hauptbauten A, B und C gilt im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss der<br />
Hauptbauten A und B die Wohn- und Geschäftsnutzung im Sinne von § 21 Abs. 2<br />
RBG. Im Erdgeschoss der Hauptbauten A und C ist zudem eine öffentliche Nutzung<br />
(Kindertagesstätte, Spitex-Stützpunkt u.Ä.) zulässig. Für die übrigen Geschosse der<br />
Hauptbauten A, B und C sowie für die Hauptbauten D, E und F im Gesamten, gilt<br />
die Wohnnutzung gemäss § 21 Abs. 1 RBG. Für die Hauptbauten B und C ist dabei<br />
eine Realisierung von "Wohnen im Alter" vorzusehen (vgl. Projektdokumentation<br />
Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 8+9 (grüne Bauten)).<br />
Nebenbauten: Nebenbauten richten sich nach den Bedürfnissen des Quartiers. Bei der Nutzung<br />
soll es sich dabei um ergänzende Quartierinfrastruktur handeln.<br />
Mit der vorliegenden Nutzungsdefinition für die Hauptgebäude mit den erlaubten Wohn- und Geschäftsnutzungen<br />
bzw. den öffentlichen Nutzungen und der vorgesehenen Realisierung von "Wohnen<br />
im Alter" reagiert die <strong>Quartierplanung</strong> auf ihr direktes Umfeld (angrenzende Alterssiedlungen) und die<br />
Zielsetzungen der <strong>Gemeinde</strong> (vgl. Alterskonzept <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong>). Damit wurde das Projekt der<br />
Erwägung der Arealbaukommission angepasst, welche eine stärkere Reaktion auf das unmittelbare<br />
Umfeld gefordert hatte (vgl. Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen Arealbaukommission<br />
vom 21. Juli 2007, Anhang 1).<br />
"Wohnen im Alter"<br />
Im vorliegenden Quartierplan "<strong>Langmatten</strong> II" wird "Wohnen im Alter" als "Betreutes Wohnen" definiert.<br />
Grundlage dieses Angebotes ist das Alterskonzept der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong>, welches den diesbezüglichen<br />
Bedarf für die nächsten Jahre ermittelt hat (vgl. Alterskonzept der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong>,<br />
S. 38). Bis ins Jahr 2015 müssen zusätzlich 16 solcher Wohneinheiten, bis ins Jahr 2020 zusätzliche<br />
46 und bis ins Jahr 2025 sogar 77 zusätzliche Wohneinheiten für "Betreutes Wohnen" realisiert werden.<br />
Aufgrund der zukünftig zu erwartenden Bevölkerungszahlen von <strong>Allschwil</strong> und der zunehmenden<br />
Überalterung der Bevölkerung besteht für eine solche Nutzung dringender Bedarf. Die Lage des Quartierplanareals<br />
bietet sich zudem aufgrund der umliegend bereits vorhandenen Alterssiedlungen bestens<br />
für die Erweiterung eines solchen Angebotes an.<br />
In den Hauptbauten B und C müssen die Alterswohnungen im unteren bis mittleren Preissegment liegen<br />
und für ältere Menschen mit AHV-Rente und Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) finanzierbar<br />
sein. Die Mieten müssen jedoch eine marktübliche Verzinsung der Fremd- und Eigenmittel, die übliche<br />
Amortisationen und Abschreibungen sowie die Vornahme der erforderlichen Unterhaltsarbeiten<br />
zulassen. Eine professionelle und kompetente Führung des betreuten Wohnangebots soll durch eine<br />
enge Zusammenarbeit mit einer auf ambulante Pflegeleistungen spezialisierten Organisation (PO)<br />
z.B. Spitex AS sichergestellt werden. Ein fundiertes Betriebskonzept für "Betreutes Wohnen" wird dem<br />
<strong>Gemeinde</strong>rat von <strong>Allschwil</strong> gemeinsam durch die Spitex AS und die Baugesuchsstellerin zur Genehmigung<br />
vorgelegt. Dieses Betriebskonzept ist Bestandteil des Baugesuches und ist mit diesem einzureichen.<br />
Insgesamt werden 20-24 Wohnungen eingerichtet (vgl. Protkollauszug Bauauschuss vom 09.<br />
Januar 2012, Anhang 3).<br />
Folgende Kriterien für "Betreutes Wohnen" sind einzuhalten:<br />
̶ Sozialkompetente Ansprechsperson vor Ort*<br />
̶ Anwesenheitskontrolle*<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 7
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
̶ Verpflegungskonzept (Mahlzeitendienst)*<br />
̶ Gemeinschaftsraum*<br />
̶ Mitwirkung der <strong>Gemeinde</strong> bei Wohnungsvergabe (prioritäre Behandlung von EinwohnerInnen<br />
<strong>Allschwil</strong>s)<br />
Die mit * gekennzeichneten Leistungen werden auf den Mietzins überwälzt und sind separat auszuweisen.<br />
Definition der baulichen Nutzung:<br />
Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche (BGF) gemäss § 49 Abs. 2<br />
RBV berechnet. Das Quartierplan-Reglement definiert zudem abschliessend, welche Flächen, Bauten<br />
und Bauteile nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werden.<br />
Mass der Nutzung:<br />
Insgesamt umfasst das Planungsgebiet eine Grundstücksfläche von 24'935 m 2 . Für die <strong>Quartierplanung</strong><br />
wird eine maximale Bruttogeschossfläche von maximal 29'500 m 2 festgelegt. Die maximale<br />
BGF-Gesamtfläche wird nach Baubereichen in folgende Richtmasse aufgeteilt:<br />
Richtmass Baubereich A: ca. 4'550 m 2<br />
Richtmass Baubereich B: ca. 1'910 m 2<br />
Richtmass Baubereich C: ca. 1'910 m 2<br />
Richtmass Baubereich D: ca. 5'380 m 2<br />
Richtmass Baubereich E: ca. 7'875 m 2<br />
Richtmass Baubereich F: ca. 7'875 m 2<br />
Kleinere Verschiebungen von Bruttogeschossflächen von einem Baubereich in einen anderen sind zulässig,<br />
sofern das Gesamtkonzept nicht nachteilig beeinflusst wird. Solche Verschiebungen bedürfen<br />
jedoch der Zustimmung des <strong>Gemeinde</strong>rates.<br />
Für An- und Nebenbauten gilt, dass die Summe aller Grundflächen derselben eine Gesamtfläche von<br />
295 m 2 (= 1% des zulässigen Nutzungsmasses) nicht überschreiten darf.<br />
Aus den Gebäudegrundflächen und der maximal zulässigen Fläche für Nebenbauten ergibt sich innerhalb<br />
des Quartierplan-Areals eine überbaute Fläche von insgesamt ca. 4'763 m 2 . Die Bebauungsziffer<br />
liegt somit bei 19%. In der umliegenden Zone W3 gilt eine Bebauungsziffer von 26%. Der quantitative<br />
Vergleich zeigt, dass die Aussenraum-Fläche im Quartierplan-Areal um mehr als einen Viertel<br />
grösser ist als in der nachbarlichen Normalzonenordnung.<br />
4.4 Aussenraum / Umgebung<br />
Gestaltung, Nutzung und Bepflanzung des Aussenraumes sind im Quartierplan (Situation und Schnitte,<br />
1: 500) konzeptionell festgelegt.<br />
̶ Für die definitive Anlage ist ein Umgebungsplan als Bestandteil der Baugesuchsunterlagen einzureichen<br />
(vgl. § 5 Abs. 2 des Quartierplan-Reglementes). Dieser konkretisiert die von den Fachplanern<br />
(Architekt und Landschaftsarchitekt) im Rahmen der Entwicklung des Bebauungskonzeptes<br />
ausgearbeiteten Grundlagen (vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2,<br />
S. 13).<br />
̶ Der strassenzugewandte Aussenraum dient der Erschliessung und der Vorplatzgestaltung.<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 8
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
̶ Die Grün- und Freiflächen sollen im Umgebungsplan gestützt auf ein Gesamtkonzept als der Siedlung<br />
zugeordnete parkartige Aussenräume gestaltet werden (fliessende Gestaltung mit organartigen<br />
Formen).<br />
̶ Im "Bereich für multifunktionalen Aussenraum" (vgl. Quartierplan) ist eine multifunktionale Freifläche<br />
mit einem Schwerpunkt auf Verweilen, Treffen und Austausch zu gestalten. Im südwestlichen<br />
Bereich soll ein Spielplatz entstehen.<br />
̶ Mit Hilfe der ökologischen Ausgleichsfläche entlang des Bachgrabens wird ein naturnaher Übergang<br />
in die Parklandschaft im Zentrum der Überbauung sichergestellt.<br />
̶ Die private Aussenraumnutzung ist ausschliesslich für die explizit dafür ausgeschiedenen angrenzenden<br />
Gebäudenutzungen reserviert (vgl. § 2 Quartierplan-Reglement).<br />
̶ Wege und Plätze sind so weit als möglich mit wasserdurchlässigen Materialien zu gestalten.<br />
̶ Die Bepflanzung erfolgt mit standortheimischer Vegetation. Baumstandorte sind dabei insbesondere<br />
entlang des Baselmattweges und im Zentrum der Überbauung vorgesehen. Die bestehende<br />
Bestockung entlang des Bachgrabens wird erhalten und fachgerecht gepflegt werden.<br />
4.5 Erschliessung / Parkierung<br />
Erschliessung:<br />
Die Verkehrserschliessung des Planungsgebietes erfolgt über den Baselmattweg. Über den Baselmattweg<br />
erfolgt die Zu- und Wegfahrt zur und von der unterirdischen Einstellhalle. Die Wegfahrt ist<br />
auch via Muesmattweg möglich (Einbahnstrasse). Die Ein- und Ausfahrten zum Quartierplan-Areal<br />
(Ausnahmefahrten) sowie zur bzw. von der oberirdischen Parkierung sind im Quartierplan (Situation<br />
und Schnitte, 1: 500) ebenfalls konzeptionell festgelegt. Die genaue Projektierung erfolgt auf Stufe<br />
Baugesuch im Umgebungsplan.<br />
Der Bereich für Frei- und Grünflächen wird autofrei gestaltet, die Gebäudezufahrt ist für den Ausnahmefall<br />
jedoch bis vor den Gebäudezugang sichergestellt. Die quartierinterne Erschliessung erfolgt<br />
über ein durch den im Inneren der Bebauung definierten fahrbaren Weg mit Wendebereich (fahrbar für<br />
Sanität, Feuerwehr, Kehrichttransport, Umzugstransport u.Ä.).<br />
Die in der Darstellung durch den Baubereich von Hauptbau A führende begehbare Erschliessung ist<br />
auf eine Gebäudeöffnung des für diesen Baubereich projektieren Baukörpers zurückzuführen. Diese<br />
Gebäudeöffnung soll zukünftig als Durchgang bzw. Zugang zum Innenbereich der Quartierplanüberbauung<br />
dienen.<br />
Parkierung:<br />
Der Bedarf an Parkplätzen richtet sich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen (§ 70 RBV<br />
bzw. Anhang 11/1 RBV). Aus der entsprechenden Berechnung ergibt sich ein gesamthafter Parkplatzbedarf<br />
von 245 Stammplätzen und 79 Besucherparkplätzen (für detaillierte Berechnung vgl. QP-<br />
Reglement Kommentar zu § 6 Abs. 2).<br />
Gemäss § 70 Abs. 2 RBV sowie Anhang 11/1 RBV kann die Bewilligungsbehörde im Rahmen eines<br />
Baugesuches fallweise eine Reduktion von Stammparkplätzen gewähren (vgl. § 7 Abs. 5 QPR). Daher<br />
wird im Parkplatznachweis in Absprache mit der <strong>Gemeinde</strong> für die Stammparkplätze der Seniorenwohnungen<br />
(Baubereiche A und B) ein reduzierter Faktor von 0.5 verwendet. Der reduzierte Faktor<br />
von 0.5 stützt sich auf diverse Erfahrungswerte bereits realisierter Alterswohnungen. Referenzbeispiele<br />
für bereits realisierte Alters- / Seniorenwohnungen mit reduzierten Pflichtparkplätzen (Stammplätze)<br />
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind:<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 9
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
̶ Sunnehof, Wiedenweg 1, Reinach: Faktor 0.5 (PP nicht alle vermietet wegen fehlendem Bedarf)<br />
̶ Zytglogge, Sissach Faktor 0.5<br />
̶ Höflimatt, Diegten Faktor 0.5<br />
̶ Weiherhof, Itingen Faktor 0.5<br />
̶ Überbauung Mischeli, Reinach Faktor 0.5<br />
̶ Schafmatten, Binningen: Faktor 0.7<br />
̶ Bettenachweg, Lausen: Faktor 0.7<br />
Die Parkierung erfolgt grösstenteils in einer unterirdischen Einstellhalle, welche neben ausreichend<br />
Abstellplätzen für den motorisierten Individualverkehr auch genügend Abstellplätze für Velos vorsieht<br />
(ca. 750). Die Bereiche für die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen AEH sind im Quartierplan (Situation<br />
und Schnitte, 1: 500) konzeptionell festgelegt (für detaillierte Erläuterungen zum Erschliessungs-<br />
und Parkierungskonzept vgl. Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 15).<br />
Anbindung an öffentlichen Verkehr:<br />
Die Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel (Tramlinie Nr. 6 und Buslinien 38/48 und 64) befinden<br />
sich in kurzer Fusswegdistanz zum Quartierplan-Areal (350 m bis <strong>Allschwil</strong> Kirche und ca. 500 m bis<br />
<strong>Allschwil</strong> Kreuzstrasse). Das Planungsgebiet ist somit durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen<br />
und mit diesem einfach zu erreichen (für detaillierte Informationen zur Lage der einzelnen Haltestellen<br />
siehe Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG, Anhang 2, S. 6).<br />
Verkehrsgutachten:<br />
Mittels eines Verkehrsgutachtens (erstellt durch die Firma Glaser Saxer Keller und Partner, Bottmingen)<br />
werden die verkehrlichen Auswirkungen der rund 260 neuen Wohneinheiten auf das kommunale<br />
Strassennetz und auf die Kapazitäten in den Knotenbereichen der Baslerstrasse untersucht. Die Ergebnisse<br />
zeigen, dass die Kapazitäten und Knotenqualitäten im Einmündungsbereich zur Kantonsstrasse<br />
und im mit Neuverkehr betroffenen Wohnquartier gestützt auf die Forderungen der VSS-<br />
Normen sichergestellt sind (vgl. Ergebnisse Verkehrsgutachten, Glaser Saxer Keller AG vom 17. August<br />
2012).<br />
4.6 Ver- und Entsorgung / Energie<br />
Für den sinnvollen Umgang mit Energieressourcen sind für die <strong>Quartierplanung</strong> bzw. die Überbauung<br />
des Planungsgebietes folgende Anforderungen definiert worden:<br />
̶ Mind. 80 % des Wärmeenergiebedarfs (Heizung und Warmwasser) ist durch CO2-neutrale Energieträger<br />
zu erbringen. Nur max. 20% desselben darf mit fossilen Energieträgern erzeugt werden.<br />
Vorzusehen ist prioritär eine Holzfeuerung (vgl. Protokoll der Bauausschusssitzung vom<br />
09. Januar 2012, Anhang 3).<br />
̶ MINERGIE-Standard für Bauten mit Zertifizierungspflicht nach Bauabschluss.<br />
̶ Erstellung einer Photovoltaikanlage mit einer Fläche von insgesamt mind. 800 m 2 auf den Hauptbauten<br />
E und F oder auf der Hauptbaute A<br />
Für die Abfallbeseitigung und die Sammlung bzw. Bereitstellung von Wertstoffen (Separatsammelstellen)<br />
werden dezentrale Bereitstellungsflächen eingerichtet. Für die Kompostierung ist innerhalb des<br />
Quartierplans eine dafür bestimmte Fläche ausgewiesen (vgl. Quartierplan, Situation und Schnitte,<br />
1:500). Des Weiteren sind die kommunalen Bestimmungen massgebend. Insbesondere ist das Abfallreglement<br />
der <strong>Gemeinde</strong> für das Planungsgebiet zu beachten.<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 10
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
4.7 Lärmschutz<br />
Mit den Quartierplan-Vorschriften wird die Lärmempfindlichkeitsstufe gemäss Art. 43 LSV sowie gemäss<br />
§ 12 USG BL festgelegt. In Abstimmung auf den Lärmempfindlichkeitsstufenplan der <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Allschwil</strong> und aufgrund der innerhalb des Planungsgebietes hauptsächlich vorgesehenen Wohnnutzung,<br />
wird das Quartierplan-Areal der Lärmempfindlichkeits-Stufe ES II zugewiesen.<br />
Einhaltung der Grenzwerte:<br />
Aufgrund des zu erwartenden Fluglärms gelten für im Planungsgebiet vorgesehenen Bauten erhöhte<br />
Anforderungen an den Schallschutz (Gebäudehülle und Innenlärm). Diese sind gemäss den Vorgaben<br />
der SIA-Norm 181 zu erfüllen bzw. baulich umzusetzen.<br />
4.8 Naturgefahrenkarte der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong><br />
Die Naturgefahrenkarte für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> weist das Quartierplan-Areal als Gefahrenzone für<br />
Hochwasser aus. Zur Gewährleistung des Hochwasserschutzes innerhalb des Planungsgebietes ist<br />
eine für das Gebiet massgebende Hochwasserkote definiert worden (gestützt auf ein speziell erstelltes<br />
digitales Geländemodell und in Beachtung der Fliesstiefenkarte). Diese liegt bei 276.10 m.ü.M.<br />
und gilt für alle Bauten innerhalb des Quartierplan-Areals. Damit ein mögliches Hochwasser keine<br />
Schäden an den Gebäuden (durch eindringendes Wasser) verursachen kann, müssen neue Gebäude<br />
und Gebäudeteile unterhalb der massgebenden Hochwasserkote den möglichen Beanspruchungen<br />
durch Wasserdruck, Schwemmmaterial und Nässe genügen. Bauten und Bauteile müssen daher unterhalb<br />
dieser Kote wasserundurchlässig und ohne Fassadenöffnungen erstellt werden oder die Fassadenöffnungen<br />
müssen vor Hochwasser in Beachtung der Höhenkote von 276.10 m.ü.M. geschützt<br />
sein. Eine entsprechende Bestimmung ist in das Quartierplanreglement aufgenommen worden (vgl.<br />
Quartierplan-Reglement § 8 Abs. 3).<br />
5. AUSWIRKUNGEN AUF RECHTSKRÄFTIGE PLANUNGEN<br />
Mit den Vorschriften zur <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" werden für das Areal der Parzelle A-426 eigenständige<br />
Nutzungs- und Bauvorschriften hergestellt. Diese Vorschriften sind inhaltlich für die geplante<br />
Überbauung und Nutzung des Areals abschliessend und von den übrigen Vorschriften der<br />
kommunalen Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) vollständig abgekoppelt.<br />
Durch die Inkraftsetzung der Vorschriften zur <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" werden folgende kommunalen<br />
Planungsinstrumente der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> für das Areal der <strong>Quartierplanung</strong> bzw. für die<br />
Parzelle A-426 ausser Kraft gesetzt:<br />
̶ Zonenvorschriften Siedlung <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> vom 14. November 2007<br />
Weitere rechtskräftige kommunale oder kantonale Planungen werden durch diese Planungsmassnahme<br />
nicht tangiert.<br />
6. KOSTENFOLGEN ZU LASTEN DER GEMEINDE<br />
Das Quartierplan-Areal gilt gemäss der Erhebung "Stand der der Überbauung, Erschliessung und<br />
Baureife" vom 01. Februar 2010 als überbaut und somit voll erschlossen. Mit dem Baselmattweg ist<br />
eine für den motorisierten Verkehr zweckmässige Strassenerschliessung vorhanden. Die Leitungsinfrastruktur<br />
(Wasser, Abwasser etc.) ist vorhanden und die geplanten Bauten können daran ange-<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 11
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
schlossen werden. Betreffend Strassen- und Infrastrukturerschliessung entstehen somit keine Kostenfolgen<br />
zu Lasten der <strong>Gemeinde</strong>.<br />
7. QUARTIERPLAN-VERTRAG<br />
Mit einem Quartierplan-Vertrag sind gemäss § 46 RBG privat-rechtliche Bestandteile sicherzustellen,<br />
welche die Funktionalität der <strong>Quartierplanung</strong> in Ergänzung zu den öffentlich-rechtlichen Quartierplanvorschriften<br />
gewährleisten. Für die <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" sind folgende Bestandteile durch<br />
einen Quartierplan-Vertrag oder Anschlussverträge privat-rechtlich sicherzustellen (Aufzählung nicht<br />
abschliessend):<br />
̶ Finanzierung, Erstellung, Unterhalt und Benutzungsrechte gemeinschaftlicher Infrastrukturen<br />
(Spielplätze, private Erschliessungen, Autoeinstellhalle etc.)<br />
̶ Vereinbarung betreffend "Wohnen im Alter"<br />
̶ Gegenseitige selektive Geh- und Fahrrechte<br />
̶ Gegenseitige Näher- und Grenzbaurechte<br />
̶ Durchleitungsrechte<br />
̶ Infrastrukturbeitrag zweckgebunden<br />
̶ Erschliessungsbeiträge und Realisierungskosten<br />
Details können dem QP-Vertrag entnommen werden.<br />
Die regierungsrätliche Genehmigung einer <strong>Quartierplanung</strong> wird gemäss § 46 Abs. 2 RBG nur erteilt,<br />
wenn ein entsprechender Quartierplan-Vertrag in unterzeichneter Form vorliegt. Der Quartierplan-<br />
Vertrag liegt als Entwurf ausgearbeitet vor.<br />
8. KEINE UVP-PFLICHT<br />
Die vorliegende Planung benötigt keine Umweltverträglichkeitsprüfungen (vgl. Verordnung über die<br />
Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988). Massgebende Grenzwerte, welche eine UVP<br />
nötig machen, werden mit der <strong>Quartierplanung</strong> nicht überschritten.<br />
9. BEURTEILUNG KONZEPT DURCH DIE AREALBAUKOMMISSION<br />
Die kantonale Fachkommission zur Beurteilung von Arealüberbauungen (ABK) hat an ihrer Sitzung<br />
vom 23. Juni 2011 die architektonischen und konzeptionellen Grundlagen zur <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong><br />
II" behandelt. Das Beschlussprotokoll ist im Anhang 1 des vorliegenden Berichts enthalten.<br />
Die nachfolgend beschriebenen Anpassungen erfolgten in Zusammenarbeit mit der kantonalen Arealbaukommission<br />
und wurden am 23. August 2011 in einer bilateralen Besprechung des Architekten<br />
Herr H.-J. Fankhauser mit dem Präsident der kantonalen Arealbaukommission Herr M. Fabrizi besprochen<br />
und in der Folge planlich umgesetzt.<br />
Mangelnde Reaktion auf direktes Umfeld / Differenzierte Betrachtung der Punkthäuser<br />
Das Bebauungskonzept wurde überarbeitet. Neu beinhaltet das Projekt drei (bisher zwei) entlang der<br />
Bachgrabenpromenade längsgerichtete Baukörper. Der dritte Längsbau soll als 9-geschossiger Baukörper,<br />
welcher mit der Schmalseite zur nördlichen Parzelle A-432 steht, ausgestaltet werden. Die beiden<br />
parallel zur nordöstlichen Parzellengrenze verlaufenden Baukörper entfallen zu Gunsten eines<br />
grosszügigen Aussenraumes, welcher im Dialog zum Aussenraum der nördlich angrenzenden Bebauung<br />
steht.<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 12
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Park mit öffentlichen Charakter<br />
Es ist die klare Haltung der Bauherrschaft, den mit dem neuen Bebauungskonzept optimierten Park<br />
einzig der Bewohnerschaft des QP-Areals zuzuweisen. Der Park soll somit keinen öffentlichen Charakter<br />
erhalten, befindet sich doch die Bachgrabenpromenade als öffentlicher Naherholungsraum in<br />
unmittelbarere Nähe zum QP-Areal.<br />
10. ERGEBNISSE DER KANTONALEN VORPRÜFUNG<br />
Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden der Einwohnergemeinde mit Schreiben vom<br />
24. April 2012 mitgeteilt (vgl. Anhang 5). Eine interne Besprechung dieser Ergebnisse mit der <strong>Gemeinde</strong><br />
(Raumplaner/Bauverwaltung) hat am 04. Mai 2012 auf der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung in <strong>Allschwil</strong><br />
stattgefunden.<br />
Die Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurden zur Kenntnis genommen und konnten teilweise in<br />
die <strong>Quartierplanung</strong> übernommen bzw. in die QP-Instrumente eingearbeitet werden. Aus der in Anhang<br />
7 angefügten Zusammenstellung gehen sowohl die einzelnen Vorprüfungsaussagen wie auch die unmittelbaren<br />
Reaktionen der <strong>Gemeinde</strong> bzw. der Projektverfasser und die entsprechenden Erläuterungen<br />
dazu hervor. Im Folgenden wird deshalb einzig auf die Thematik der Bauplatzinstallation(en) bzw.<br />
die dafür notwendigen Abklärungen beim Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) eingegangen.<br />
Durchstossen des Sicherheitszonenplans des Flughafens Basel-Mulhouse durch temporäre<br />
Objekte<br />
Mit dem Schreiben vom 25. April 2012 hat die <strong>Gemeinde</strong> bei Herrn Daniel Born vom Bundesamt für<br />
Zivilluftfahrt (BAZL) die im Vorprüfungsbericht geforderten Abklärungen bzgl. der zukünftigen Baustelleninstallation<br />
vorgenommen. Im Zentrum der Abklärungen stand die Frage, unter welchen Bedingungen<br />
Krananlagen für die Gebäudeerstellung errichtet werden können, welche durch ihre erforderliche<br />
Höhe temporär den Sicherheitszonenplan des Flughafens Basel-Mulhouse durchstossen. Mit dem<br />
Schreiben des BAZL vom 07. Mai erhielt die <strong>Gemeinde</strong> die entsprechenden Antworten, welche nachfolgend<br />
kurz zusammengefasst werden.<br />
Die Errichtung von Krananlagen, welche aufgrund ihrer Höhe als Luftfahrthindernisse gelten, ist<br />
grundsätzlich genehmigungsfähig. Eine Genehmigung durch das BAZL erfolgt jedoch nur dann, wenn<br />
die nachfolgend aufgelisteten Bedingungen kumulativ erfüllt sind:<br />
̶ Erbringung eines Nachweises, dass die elektromagnetischen Signale der Flugzeuge nicht gestört<br />
werden (Zuständigkeit: Direction Général de l'Aviation Civile de France (DGAC));<br />
̶ Vorliegen der Zustimmung der Airport Authority des Flughafens Basel-Mulhouse;<br />
̶ Markierung, Befeuerung und Publikation des Luftfahrthindernisses gemäss den Vorgaben des<br />
BAZL;<br />
Zusätzlich zur Erfüllung dieser Rahmenbedingungen ist allenfalls ein Nachweis durch eine flugtechnische<br />
Studie zu erbringen, womit belegt werden kann, dass das zu errichtende Luftfahrthindernis keine<br />
Gefahr für den Flugverkehr darstellt. Ob eine solche flugtechnische Studie vorzulegen ist, wird für jeden<br />
Fall einzeln bei der Behandlung des entsprechenden Gesuchs entschieden.<br />
11. ÖFFENTLICHKEITSARBEIT (ÖFFENTLICHE MITWIRKUNG)<br />
Gestützt auf § 7 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes wurde durch die <strong>Gemeinde</strong> ein<br />
Mitwirkungsverfahren durchgeführt, detaillierte Angaben dazu sind dem Mitwirkungsbericht des <strong>Gemeinde</strong>rates<br />
vom 16. Mai 2012 (GRB Nr. 312.2012 vom 15. Mai 2012) zu entnehmen.<br />
Der nachstehenden Tabelle ist der Ablauf des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens zu entnehmen:<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 13
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Publikation des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens:<br />
− Amtsblatt Nr. 4 vom 26. Januar 2012<br />
− diverse direkt betroffene Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer<br />
wurden per Brief vom 16. Januar 2012 persönlich angeschrieben<br />
− 2 Inserate wurden im <strong>Allschwil</strong>er Wochenblatt geschaltet<br />
− Homepage der <strong>Gemeinde</strong><br />
− Aushängekästen der <strong>Gemeinde</strong><br />
Mitwirkungsfrist: − vom 30. Januar bis am 16. Februar 2012<br />
Mitwirkungseingaben bis am: − 16. Februar 2012<br />
− Einsichtnahme der Unterlagen auf der Hauptabteilung Hochbau-Raumplanung<br />
der <strong>Gemeinde</strong>verwaltung <strong>Allschwil</strong><br />
− in schriftlicher Form zuhanden des <strong>Gemeinde</strong>rates <strong>Allschwil</strong><br />
Fazit zum Mitwirkungsverfahren: Während der Mitwirkungsfrist wurden insgesamt drei Mitwirkungseingaben zur<br />
<strong>Quartierplanung</strong> <strong>Langmatten</strong> II beim <strong>Gemeinde</strong>rat eingereicht. Diese wurden<br />
vom <strong>Gemeinde</strong>rat behandelt. Im Mitwirkungsbericht wurden sowohl die Mitwir-<br />
kungsergebnisse als auch die Ergebnisse aus der Beratung durch den Gemein-<br />
derat zusammengefasst.<br />
Publikation Mitwirkungsbericht: − Amtsblatt Nr. 22 vom 31. Mai 2012<br />
Öffentliche, publizierte Einsichtnahme<br />
bei der <strong>Gemeinde</strong>:<br />
− vom 16. Mai bis am 26. Mai 2012<br />
− Einsichtnahme in den Mitwirkungsbericht auf der Hauptabteilung Hochbau-<br />
Raumplanung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong><br />
12. BESCHLUSSFASSUNGS- UND AUFLAGEVERFAHREN<br />
12.1 Beschlussfassungsverfahren<br />
Beschlussfassung <strong>Gemeinde</strong>rat − 26. September 2012<br />
Beschlussfassung Einwohnerrat − 14. November 2012<br />
13. GENEHMIGUNGSANTRAG<br />
……………….wird nach Verfahrensschluss ergänzt.<br />
− Beschluss der <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II" gemäss den Anträgen des<br />
<strong>Gemeinde</strong>rates.<br />
Im Namen des <strong>Gemeinde</strong>rates <strong>Allschwil</strong>:<br />
Der <strong>Gemeinde</strong>präsident: Die <strong>Gemeinde</strong>verwalterin:<br />
Planungs- und Begleitbericht gemäss Art. 47 RPV und § 39 RBG 14
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 1<br />
Auszug aus dem Beschlussprotokoll der kantonalen<br />
Arealbaukommission<br />
Schreiben vom Amt für Raumplanung vom 21. Juli 2011
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 2<br />
Projektdokumentation Fankhauser Architektur AG
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 3<br />
Protokollauszug Sitzung Bauausschuss vom 09. Januar 2012
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 4<br />
Sicherheitszonenplan des Euro-Airports Basel-Mulhouse<br />
1:5'000 vom Bundesamt für Zivilluftfahrt
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 5<br />
Kantonaler Vorprüfungsbericht vom 24. April 2012
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 6<br />
Schreiben BAZL Bewilligungspflicht Luftfahrthindernisse<br />
vom 21. November 2011
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 7<br />
Tabellarische Zusammenstellung:<br />
Reaktionen auf Vorprüfungsbericht
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
1 Allgemeines zum Verfahren<br />
1.1 Nutzungswechsel - Beachtung der Planbeständigkeit bzw. ausführlichere<br />
Erläuterung / Begründung des<br />
Nutzungswechsels im Planungsbericht (voraussichtlicher<br />
Bedarf)<br />
- Aufzeigen der erheblich geänderten Verhältnisse,<br />
welche zu einer Anpassung des Zonenplans<br />
geführt haben<br />
- Erbringen Bedarfsnachweis gemäss § 15<br />
RPG (Nachweis über die inneren Reserven<br />
sowie kurze Standortevaluation)<br />
- Anpassung / Aktualisierung der räumlichen<br />
Entwicklungsstrategie der <strong>Gemeinde</strong><br />
1.2 Verkehr - Erstellung eines Verkehrgutachtens zur vertieften<br />
Abklärung zu den verkehrlichen Auswirkungen<br />
2 Luftfahrthindernisse<br />
2.1 Sicherheitszonenplan BAZL - <strong>Quartierplanung</strong> ist dem Bundesamt für Zivilluftfahrt<br />
zur Prüfung einzureichen, da sie Sicherheitszonenplan<br />
des Euroairports Basel-<br />
Mulhouse tangiert<br />
- Dachaufbauten dürfen die Höhenbegrenzung<br />
von 316.00 m.ü.M. nur mit Genehmigung des<br />
BAZLs überragen<br />
2.2 Bauplatzinstallationen - Baustelleninstallation bereits zum jetzigen<br />
Zeitpunkt klären (z.B. Höhe Krananlagen) und<br />
entsprechende Abklärungen beim BAZL tätigen,<br />
Grundsätzlich werden Krananlagen welche<br />
höher als die Höhenbegrenzung von<br />
316.0 m sind nicht genehmigt Festhalten<br />
im Planungsbericht<br />
- Einreichen eines Gesuches für ein Luftfahrthindernis<br />
für kommende Bauplatzinstallationen<br />
(Krananlagen), welche höher als<br />
316.00 m sind beim BAZL notwendig<br />
Z - Eine entsprechende Begründung / Erläuterung wird im Planungsbericht vorgenommen.<br />
- Bezüglich des zu erbringenden Bedarfsnachweises soll eine Besprechung mit den<br />
beteiligten kantonalen Fachstellen organisiert werden, welche dazu dienen soll zu<br />
definieren wie (Umfang, inhaltliche Tiefe etc.) bzw. unter welchen Gesichtspunkten /<br />
Kriterien eine solche im Vorprüfungsbericht geforderte Bedarfsanalyse vorgenommen<br />
werden soll. Ziel ist es eine spezifische Vorgehensweise zu definieren.<br />
E - Ein Verkehrsgutachten, welches die verkehrlichen Auswirkungen darlegt und beurteilt,<br />
ist in Auftrag gegeben worden.<br />
Z - Die geplanten Baukörper durchstossen den Sicherheitszonenplan des Flughafens<br />
Basel Mulhouse nicht. Das BAZL wurde dennoch am Mittwoch den 25. April 2012<br />
per E-Mail durch A. Gisske (HA Hochbau und Raumplanung der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong>l)<br />
über die <strong>Quartierplanung</strong> bzw. die Planungsabsichten der <strong>Gemeinde</strong> informiert.<br />
H - Im Quartierplanreglement unter § 4 Abs. 7 ist klar definiert, dass die Höhebegrenzung<br />
von 316.00 m nicht überschritten werden darf, auch nicht von technischen<br />
Bauteilen auf dem Dach der Hauptbauten E und F. Eine entsprechende Genehmigung<br />
des BAZLs ist deshalb nicht notwendig.<br />
Z<br />
H<br />
- Die entsprechenden Abklärungen wurden beim BAZL (Herr D. Born) vorgenommen.<br />
Entgegen der Feststellung im kantonalen Vorprüfungsbericht ist es möglich, dass<br />
temporäre Objekte, welche den Sicherheitszonenplan des Euroairports durchstossen<br />
genehmigt werden können. Voraussetzung der Genehmigung sind verschiedene<br />
Auflagen, welche erfüllt werden müssen. Diese sind im Planungsbericht unter<br />
Kap. 10 ausführlich beschrieben.<br />
- Kenntnisnahme.<br />
<br />
Abklärung<br />
laufend<br />
<br />
<br />
X
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
3. Quartierplanreglement<br />
3.1 Erlass - Allgemeiner Hinweis zur Sprachform in Kommentarspalte<br />
verschieben<br />
3.2 § 2 Art der baulichen Nutzung - Klarer bestimmen, was unter "Wohnen im<br />
Alter" zu verstehen ist bzw. welche Anforderungen<br />
bei der Realisierung der <strong>Quartierplanung</strong><br />
zu berücksichtigen sind (Präzisierung<br />
Abs. 3)<br />
3.3 § 3 Mass der baulichen Nutzung - Angabe von maximalen Werten in Abs. 4<br />
- Präzisierung "geringfügige" Abweichungen<br />
durch Massangabe<br />
3.4<br />
3.5<br />
§ 4 Lage, Grösse und Gestaltung<br />
der Bauten<br />
§ 5 Nutzung, Gestaltung und<br />
Unterhalt des Aussenraums<br />
- Abs. 1 lit. b: Geringfügige Abweichungen nicht<br />
geringfügige Überschreitungen Korrektur<br />
der Begrifflichkeiten<br />
- Abs. 5 lit. a: "Für die Definition der Gebäudeprofile<br />
im Sinne der maximalen […]"<br />
- Abs. 6 lit. d: Anpassung der Formulierung da<br />
im Quartierplan kein festgelegter Bereich für<br />
Sonnenkollektorenflächen<br />
- Abs. 8: Festhalten, dass Bestimmungen des<br />
RBG und der dazugehörenden Verordnung für<br />
das Baubewilligungsverfahren massgebend<br />
- Verschieben Hinweis minimale bepflanzbare<br />
Überdeckung für Baumstandort über Untergeschossen<br />
etc. in Reglementstext Abs. 3<br />
- Abs. 8: Ersetzen von "ermöglicht" durch<br />
"dient"<br />
R - Der Hinweis wird in die Kommentarspalte verschoben. <br />
E - Die genaue Definition von "Betreutem Wohnen" wurde im Alterskonzept (ERB 2011)<br />
der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> festgelegt. Diese Definition ist in den Quartierplanvertrag<br />
übernommen worden und somit bindend. Sie enthält die im Vorprüfungsbericht empfohlene<br />
Präzisierung bzgl. der umzusetzenden Anforderungen im Rahmen der Realisierung<br />
etc. Im Quartierplanreglement findet sich zudem ein Verweis auf die betreffende<br />
Bestimmung im Quartierplanvertrag. Aus diesem Grund wird auf eine Anpassung<br />
der Reglementsbestimmung verzichtet.<br />
R - Mit den durch die Quartierplanvorschriften vorgegebenen Baukörpern und der als<br />
Maximalmass definierten zulässigen Bruttogeschossfläche für das Gesamtareal ist<br />
es nicht möglich bei der baulichen Umsetzung der vorliegenden <strong>Quartierplanung</strong><br />
grosse und damit einschneidende Nutzungstransporte vorzunehmen. Ausserdem<br />
bedarf gemäss § 3 Abs. 5 QR jeder Nutzungstransport der Zustimmung des <strong>Gemeinde</strong>rates,<br />
welcher damit aktiv Einfluss auf den entsprechenden Entscheidungsprozess<br />
nehmen kann. Die <strong>Gemeinde</strong> erachtet die Bestimmungen in ihrer jetzigen<br />
Ausformulierung deshalb als zweckmässig und verzichtet auf eine Präzisierung der<br />
geringfügigen Abweichungen durch eine Massangabe.<br />
R - Die Bestimmungen in Abs. 1 lit. b und Abs. 5 lit. a sind aus Sicht des <strong>Gemeinde</strong>rates<br />
klar formuliert und lassen genügend Spielraum für klare Festlegungen auf Stufe des<br />
Baugesuchverfahrens. Auf eine Anpassung wird deshalb verzichtet.<br />
X<br />
R<br />
R - Es ist nicht vorgesehen einen explizit deklarierten Bereich für das Anbringen von<br />
Sonnenkollektoren auszuscheiden. Die Bestimmung soll ausschliesslich gewährleisten,<br />
dass in den Bereichen, in welchen die Sonnenkollektoren schlussendlich angebracht<br />
werden, eine Substratstärke von 10 cm nicht unterschritten werden darf. Eine<br />
Anpassung der Bestimmung wird deshalb nicht vorgenommen.<br />
H - Dieser Gegebenheit ist sich die <strong>Gemeinde</strong> bewusst und sie agiert im Rahmen des<br />
Baubewilligungsverfahrens entsprechend. Auf eine Festlegung im Reglement wird<br />
deshalb verzichtet.<br />
E - Der Vorschlag den Kommentar bzgl. der minimalen Überdeckung für Baumstandorte<br />
über Untergeschossen und Autoeinstallhallen etc. in den Reglementstext aufzunehmen,<br />
wird entsprechend vorgenommen.<br />
E - In der Bestimmung zur Nutzung des privaten Aussenraumes wurde bewusst der<br />
Begriff ermöglicht verwendet, da sie sich auf unterschiedliche Hauptbauten bzw.<br />
Aussenräume bezieht. Des Weiteren ist aus Sicht der <strong>Gemeinde</strong> unmissverständlich<br />
klar, welche Nutzungen möglich sind.<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
X<br />
<br />
X
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
- Anpassung der Formulierung zu den Hauptbauten<br />
B und C gemäss Vorschlag<br />
- Abs. 2: "[…] einzureichen, welcher integrierender<br />
Bestandteil der Baubewilligung ist."<br />
- Ersatz "Gesamtkonzept" durch "einheitliches<br />
Konzept" in Abs. 5 lit. a und Abs. 9<br />
- Überprüfung Formulierung Abs. 9 da vorwiegend<br />
informativ<br />
- Ergänzung der Marginalie "Baumkonzept"<br />
- Ergänzung des QPs bzw. des Reglementes<br />
mit Bestimmung, dass vom verbindlich festgelegten<br />
Terrainverlauf m + / - 0.5 abgewichen<br />
werden kann.<br />
3.6 § 6 Erschliessung und Parkierung - Abs. 2 Buchstabe b: Ergänzung, dass <strong>Gemeinde</strong>rat<br />
entsprechende Anträge unterstützen<br />
kann.<br />
- Grund für Festlegung begehbare Erschliessung<br />
durch Hauptbau A?<br />
- Abs. 1 lit. d: Verweis auf VSS-Norm Aufnahme<br />
der mit dieser Norm verbundenen Anforderungen<br />
ins Reglement.<br />
3.7 § 7 Ver- und Entsorgung - Nur Festlegung der Grundsätze der Energieversorgung<br />
im Reglement, Regelung der detaillierten<br />
Umsetzung im Quartierplanvertrag<br />
- Regelung der Dienstbarkeiten im Quartierplanvertrag,<br />
nicht ableitbar aus Abs. 4<br />
E - Die <strong>Gemeinde</strong> verzichtet bewusst auf eine Anpassung dieser Bestimmung, da in<br />
Zukunft aufgrund der gesellschaftlichen Entwicklung möglicherweise weitere besondere<br />
Bedürfnisse im Wohnumfeld entstehen könnten. Eine entsprechende Anpassung<br />
der Aussenraumgestaltung soll nicht zum vornherein verunmöglicht werden<br />
damit die Siedlung auch später ihre Attraktivität beibehalten kann.<br />
R - Wird in QP-Reglement übernommen. <br />
R - Wird in QP-Reglement übernommen <br />
R - Die Überprüfung der Formulierung ergab, dass sie nicht nur informativen Charakter<br />
hat, sondern auch bestimmende Aussagen (Erhaltung der Bestockung entlang der<br />
Bachgrabenpromenade, Mindestanzahl zu pflanzender mehrjähriger Bäume) beinhaltet.<br />
Eine Änderung ist deshalb nicht vorgesehen.<br />
- Die Marginalie wird entsprechend ergänzt.<br />
H - Eine entsprechende Anpassung bzgl. der Abweichung vom verbindlich festgelegten<br />
Terrain wird in die Reglementsbestimmungen eingearbeitet.<br />
R - Formulierung wird im QP-Reglement entsprechend angepasst. <br />
H - Hauptbau A weist gemäss dem Bebauungskonzept eine Gebäudeöffnung in Form<br />
eines Durchganges auf. Die Festlegung der begehbaren Erschliessung führt deshalb<br />
durch den Baubereich A. Eine entsprechende Erläuterung wird in den Planungsbericht<br />
integriert, um zukünftige Missverständnisse aufgrund dieser Festlegung<br />
zu vermeiden.<br />
E - Die Anforderungen der VSS-Norm SN 640 052 werden nicht in den Reglementstext<br />
übernommen, da damit einerseits eine Divergenz zum bestehenden Zonenreglement<br />
Siedlung entstehen würde und andererseits die Durchsetzung dieser Normen<br />
bei der Baugesuchsprüfung in der <strong>Gemeinde</strong> seit Jahren problemlos umgesetzt<br />
wird.<br />
E - Das Energiekonzept wurde zusammen mit den Investoren des Quartierplans erarbeitet<br />
und stellt aus Sicht der <strong>Gemeinde</strong> ein wegweisendes Projekt dar. Die Festlegung<br />
der Art der Energiegewinnung vor allem bzgl. des vorgesehenen hohen Anteils<br />
an erneuerbaren Energien, ist ebenfalls als Grundsatz der Energiegewinnung zu betrachten.<br />
Somit beschränkt sich die Reglementsbestimmung auf die Festlegung der<br />
Grundsätze in Koordination mit den Projektverfassern bzw. Grundeigentümern.<br />
H - Wird im QP-Reglement gestrichen. Alle Dienstbarkeiten werden im Quartierplanvertrag<br />
geregelt.<br />
X<br />
X<br />
<br />
<br />
Erläuterung<br />
X<br />
X
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
3.8 § 8 Lärmschutz und Hochwasser - Empfehlung Abs. 3 lit. a zu ergänzen, damit<br />
Hochwasserschutz nicht nur auf Hauptbauten<br />
beschränkt, sondern auch für Nebenbauten<br />
gewährleistet<br />
4 Quartierplan<br />
- Vervollständigung der Bestimmung durch<br />
spezifische Vorgaben betreffend Wasserdichtigkeit<br />
und Öffnungen in der Gebäudehülle<br />
gemäss Wegleitung<br />
- Präzisierung der Formulierung gemäss Vorschlag<br />
4.1 Geschossigkeit und Gebäudehöhe - Festlegen der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe<br />
im verbindlichen Planinhalt<br />
4.2 Gebäudezugang - Festlegung der Gebäudezufahrt für den Ausnahmefall<br />
bis vor den Gebäudezugang Anpassung<br />
der Signatur für die Baubereiche der<br />
Hauptbauten B und C<br />
4.3 Besucher-PP - Ergänzung der Signatur für Besucher-PP in<br />
der Legende<br />
E - Wird in QP-Reglement übernommen. <br />
E - Wird in QP-Reglement übernommen. <br />
E - Wird gemäss Vorschlag Vorprüfungsbericht übernommen. <br />
Z - Die Geschossigkeit wird explizit im Quartierplan festgelegt und ist aufgrund der<br />
gewählten Darstellung klar und übersichtlich. Ausserdem ist die Geschossigkeit für<br />
die einzelnen Baubereiche auf einen Blick erkennbar. Dies macht den Quartierplan<br />
einfacher lesbar. Die Festlegung der Geschossigkeit im rechtsverbindlichen Planinhalt<br />
der Legende würde diese unnötig belasten, überladen und verkomplizieren. Des<br />
Weiteren verweist auch das Quartierplanreglement in § 4 Abs. 5 darauf, dass die<br />
Gebäudeprofile im Quartierplan (Situation und Schnitte) definiert sind. Aus diesem<br />
Grund wird die Darstellung der Gebäudehöhe und der Geschossigkeit nicht angepasst.<br />
Z - Die Signatur wird entsprechend angepasst. <br />
Z - Die Signatur für die Besucher-PP wird in der Legende ergänzt. <br />
4.4 Referenzhöhe - Eintragen der Referenzhöhe in den Schnitten E - Die Referenzhöhe kann nicht in die Schnitte eingetragen werden, da es sich bei der<br />
Referenzhöhe um einen einzelnen Höhenfixpunkt handelt durch den nicht geschnitten<br />
wird. Im Übrigen ist in den Schnitten ein klar definierter Horizont eingetragen.<br />
4.5 Parkallee - Freihaltung der Parkallee als künftige ÖV-<br />
Achse Berücksichtigung im QP<br />
E - Um die Parkallee gemäss der kantonalen Empfehlung zu berücksichtigen, wäre eine<br />
künftige öV-Achse eine Verbreiterung gegen Westen in Richtung der Parzelle A-<br />
1100 notwendig. Auf den Quartierplan hat diese Massnahme räumlich deshalb keinen<br />
Einfluss.<br />
4.6 Spielplatz - Prüfung Tausch Spielplatz mit Baubereich F E - Empfehlungen bzgl. der Anordnung der Gebäude werden von der <strong>Gemeinde</strong> grundsätzlich<br />
von der kantonalen Arealbaukommission (ABK) erwartet. Das gegenwärtige<br />
Bebauungskonzept entstand im direkten Dialog des Architekten H.J. Fankhauser mit<br />
dem Präsidenten der Arealbaukommission M. Fabrizi. Die ABK hatte bei der ursprünglich<br />
vorgesehenen Gebäudeanordnung eine mangelnde Reaktion der Punkthäuser<br />
auf ihr direktes Umfeld moniert. Die Lage und Anordnung des Hauptbaus F<br />
X<br />
X<br />
Kenntnisn.<br />
X
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
4.7 Aussenräume - Verzicht auf Klammervermerk "konzeptionelle<br />
Festlegung"<br />
4.8 Baubereiche für Nebenbauten - Erläuterung im Planungsbericht warum Baubereiche<br />
für Nebenbauten bis an Parzellengrenzen<br />
heranreichend<br />
5 Mitwirkungsverfahren<br />
Verfahren - Durchführung des Mitwirkungsverfahrens<br />
gemäss § 7 Raumplanungs- und Baugesetz<br />
6 Planungsbericht<br />
- Planungsbericht nicht Teil der Beschlussfassung<br />
durch Einwohnerrat<br />
- Ergänzungen zu allen Änderungen und Behandlung<br />
von Einsprachen etc. vor regierungsrätlicher<br />
Genehmigung, Deklaration der<br />
Änderungen<br />
und des Spielplatzes geschah bewusst um eine Verbindung mit dem Aussenraum<br />
der nordöstlich angrenzenden Bebauung herzustellen. Ein Tausch der Anordnung<br />
des Hauptbaus F und der Spielplatzfläche würde ausserdem dazu führen, dass das<br />
nordöstliche Gebäude der Quartierplanbebauung zu stark beschattet wird. Die <strong>Gemeinde</strong><br />
sowie die Projektverantwortlichen entscheiden aus diesen Gründen die vorgesehene<br />
qualitätsvolle Gebäudeanordnung zu belassen.<br />
H - Auf den Klammervermerk "konzeptionelle Festlegung" wird nicht verzichtet, da<br />
selbige die Qualität der Aussenraumgestaltung keineswegs negativ beeinträchtigt.<br />
§ 5 Abs. 2 des Quartierplanreglementes sieht vor, dass die definitive Anlage und<br />
Gestaltung des Aussenraumes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens das Einreichen<br />
eines Umgebungsplanes im Massstab 1:200 erfordert, welcher alle wesentlichen<br />
Gestaltungselemente beinhaltet. Damit ist die Umsetzung eines qualitätvollen<br />
Aussenraumes zur Steigerung der Siedlungs- und Wohnqualität des zu überbauenden<br />
Areals ausreichend gesichert und es erscheint wenig sinnvoll auf Stufe des<br />
Quartierplans die Lage von Fusswegen, Gebäudezugängen etc. bereits zentimetergenau<br />
verbindlich festzulegen.<br />
H - Die Baubereiche der Nebenbauten dienen dazu die Bebauung des Aussenraumes<br />
auf bestimmte Bereiche zu konzentrieren und somit auch in Zukunft einen möglichst<br />
grossen Teil davon von Bauten freizuhalten, um eine hohe Aussenraumqualität<br />
langfristig zu sichern. Sie definieren daher lediglich, in welchen Bereichen allfällige<br />
Nebenbauten errichtet werden dürfen. Innerhalb der vorgesehenen Baubereiche<br />
sind die gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstände selbstverständlich einzuhalten.<br />
Die Lagedefinition des Baubereiches für Nebenbauten impliziert folglich nicht, dass<br />
Nebenbauten unmittelbar an oder auf der Parzellengrenze errichtet werden dürfen.<br />
Eine entsprechende Erläuterung wird in den Planungsbericht aufgenommen.<br />
H - Kenntnisnahme. Das Mitwirkungsverfahren wurde vom 30. Januar bis zum 16.<br />
Februar 2012 durchgeführt. Der Mitwirkungsbericht liegt vor und ist am 15. Mai 2012<br />
vom <strong>Gemeinde</strong>rat <strong>Allschwil</strong> genehmigt worden (vgl. Kap. 11 Planungs- und Begleitbericht).<br />
X<br />
<br />
Kenntnisn.<br />
H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.<br />
H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.<br />
- Planungsbericht als Bericht des <strong>Gemeinde</strong>ra- H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
Vorprüfungsergebnisse (kant. Forderungen und komm. Reaktionen) Art: Z = zwingende Vorgabe, H = Hinweis, E = Empfehlung, R = redaktionelle Korrekturen <strong>Gemeinde</strong>-<br />
= <strong>Gemeinde</strong> ist auf die Forderung eingetreten X = Forderung wird nicht berücksichtigt Kenntnisn. = Anregung Kanton wird zur Kenntnis genommen<br />
umsetzung<br />
Nr. Themen gemäss VP Spezifischer Inhalt / Ausführung VP Art Bemerkungen / Erläuterungen und Entscheide <strong>Gemeinde</strong><br />
8 Vorprüfungsvorbehalt<br />
tes an Genehmigungsbehörde einzureichen<br />
- Genehmigungsanträge mit mangelhaften<br />
Planungsberichten können zurückgewiesen<br />
werden<br />
- Regierungsrat kann zu einer anderen Beurteilung<br />
kommen als kantonale Fachstellen bei<br />
Vorprüfung<br />
H - Kenntnisnahme Kenntnisn.<br />
H - Kenntnisnahme. Kenntnisn.
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"<br />
ANHANG 8<br />
Argumentarium Siedlungsentwicklung <strong>Allschwil</strong><br />
12. Juni 2012
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Allschwil</strong> <strong>Quartierplanung</strong> "<strong>Langmatten</strong> II"