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Ordentliche Kündigung des Vermieters
kann auch bei einem nachträglichen Ausgleich
des Mietrückstands wirksam sein
BGH 16.2.2005, VIII ZR 6/04
Hat ein Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs
des Mieters außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt,
so führt ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände
gemäß 569 Abs.3 Nr.2 BGB zwar zur Unwirksamkeit der
außerordentlichen Kündigung. Die hilfsweise ausgesprochene
ordentliche Kündigung ist aber gleichwohl wirksam,
wenn der ursprüngliche Zahlungsrückstand eine verschuldete
Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte an die Beklagte eine Wohnung vermietet. Die
Beklagte geriet für mehrere Termine mit der Zahlung der Miete
in Verzug. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis
fristlos, hilfsweise fristgerecht, und klagte auf Räumung und
Herausgabe. Während des Prozesses zahlte das Sozialamt die
rückständige Miete.
AG und LG wiesen die Räumungsklage ab, weil ein Ausgleich
des Zahlungsrückstands sowohl zur Unwirksamkeit der fristlosen
als auch der fristgerechten Kündigung führe. Auf die Revision
der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies
den Rechtstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an
das LG zurück.
Die Gründe:
Es kann noch nicht abschließend entschieden werden, ob die Klägerin
das Mietverhältnis durch wirksame Kündigung beendet hat
und deshalb die Räumung der Wohnung verlangen kann. Der
nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands durch das Sozialamt
führte zwar gemäß § 569 Abs.3 Nr.2 BGB zur Unwirksamkeit der
außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine solche
Nachzahlung hat jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
nicht auch zwingend die Unwirksamkeit einer hilfsweise
ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zur Folge.
Während für die außerordentliche Kündigung wegen eines Mietrückstands
die Rechtsfolgen einer Nachzahlung im laufenden
Räumungsprozess in den §§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB, 543 Abs.2 Nr.3
BGB ausdrücklich geregelt sind, fehlt für die ordentliche Kündigung
nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB eine entsprechende Regelung.
Die Vorschrift weisen zudem große Unterschiede auf. Die außerordentliche
Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit der
Zahlung von mindestens zwei Mietraten voraus. Dagegen verlangt
die ordentliche Kündigung eine nicht unerhebliche schuldhafte
Pflichtverletzung des Mieters. Wegen eines Zahlungsrückstands
kann dem Mieter deshalb nur dann ordentlich gekündigt
werden, wenn er schuldhaft mit den Mietzahlungen in Verzug
geraten ist.
Daher führt die Nachzahlung der Zahlungsrückstände nur dann
zur Unwirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen
Kündigung, wenn der Mieter wegen unvorhergesehener wirtschaftlicher
Engpässe unverschuldet in Zahlungsverzug geraten
ist oder die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem
milderen Licht erscheinen lässt. Das Berufungsgericht muss
hierzu weitere Feststellungen treffen. Es muss prüfen, warum
die Beklagte in Zahlungsverzug geraten ist und ob insoweit eine
schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt.
Vermieter müssen durch Mieter verursachte
Schäden am Wohnraum beweisen
BGH 10.11.2004, XII ZR 71/01
Der Mieter ist nicht nach § 542 BGB a.F. zur außerordentlichen
fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des
vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden)
selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den
Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast
dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt.
Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten an die Beklagte Gewerberäume zum Betrieb
einer Arztpraxis vermietet. Durch einen Wasserschaden entstanden
in dem Mietobjekt erhebliche Schäden, darunter Schimmelbildungen
mit einer erheblichen Geruchsbelastung. Die Parteien
stritten um die Ursache des Wasserschadens. Während die
Beklagte behauptete, das Wasser sei von außen in ihre Mieträume
eingedrungen, behaupteten die Kläger, als Schadensursache
komme nur ein Wasseraustritt in den Mieträumen der Beklagten
in Betracht.
Die Beklagte minderte die Miete, kündigte das Mietverhältnis
fristlos und räumte die Mietsache. Die Kläger verlangten daraufhin
von ihr die Zahlung von rückstehendem Mietzins und
begehrten die Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen
den Parteien fortbesteht. Die hierauf gerichtete Klage hatte in
den Vorinstanzen keinen Erfolg. Auf die Revision der Kläger
hob der BGH das Urteil des OLG auf und wies die Sache zur
erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.
Die Gründe:
Die Kläger können gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung
des rückstehenden Mietzinses haben. Außerdem kann das
Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbestehen.
Der Mieter ist nicht zur Mietminderung oder außerordentlichen
fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen
Gebrauchs der Mietsache selbst zu vertreten hat.
Ist - wie hier - streitig, ob die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache
im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters
haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen,
die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst
dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter
beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich
stammen.
Das Berufungsgericht hat es im Streitfall versäumt, die von den
Klägern für den Ausschluss einer Schadensursache aus ihrem
Gefahrenbereich angebotenen weiteren Beweise zu erheben.
Insbesondere haben die Kläger vorgetragen, dass noch am Schadenstag
selbst alle Leitungen im Haus durch die fachkundigen
Zeugen S., K. und O. untersucht worden seien, wobei keine
Schadensursache festgestellt wurde. Wäre dieser Vortrag bewiesen,
stünde fest, dass der Wasserschaden nicht auf einen Wasserrohrbruch
zurückzuführen war.
Der Volltext in der ZR-Report-Datenbank:
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11/2005 Anwaltswoche 8