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der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete rechnen,
wenn er mit dem Vermieter keine die Mieterhöhung ausschließende
Vereinbarung getroffen hat. Mieter werden hierdurch
nicht unangemessen benachteiligt. Ihren Interessen wird
durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die 15monatige
Wartezeit zwischen zwei Mieterhöhungen und die
Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs.3 BGB hinreichend Rechnung
getragen.
Linkhinweis:
- Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den
Webseiten des BGH veröffentlicht.
- Für die Pressemitteilung des BGH klicken Sie bitte hier.
Wohnung ist größer als vertraglich vereinbart:
Vermieter dürfen Mieterhöhungen nur
nach der vertraglichen Wohnungsfläche
berechnen
BGH 23.5.2007, VIII ZR 138/06
Ist eine vermietete Wohnung größer als im Vertrag angegeben,
so richtet sich der Umfang einer nach § 558 BGB zulässigen
Mieterhöhung regelmäßig nach der im Vertrag angegebenen
Wohnfläche. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnflächenabweichung
nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Erst wenn diese
Grenze überschritten ist, kann dem Vermieter ein Festhalten an
der Vereinbarung über die Wohnungsgröße nicht mehr zugemutet
werden.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümerin einer in Berlin gelegenen 131,80
Quadratmeter großen Wohnung, die sie an die Beklagte vermietet
hat. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit 121,49 Quadratmetern
angegeben. Mit Schreiben vom 31.5.2005 verlangte die
Klägerin - auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße
- die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete
von 494,24 Euro auf 521,80 Euro.
Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung, da es für die Mieterhöhung
nicht auf die tatsächliche, sondern auf die im Mietvertrag
angegebene Wohnungsfläche ankomme. Die daraufhin
erhobene Klage auf Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung
hatte vor dem AG und dem LG Erfolg. Auf die Revision
der Beklagten hob der BGH diese Entscheidungen auf und wies
die Klage ab.
Die Gründe:
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf
Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.
Ob ein Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist, richtet sich
gemäß § 558 BGB unter anderem danach, ob die ortsübliche
Vergleichsmiete überschritten ist, was gemäß § 558 Abs.2 S.1
BGB maßgeblich von der Größe der Mietwohnung abhängt. Die
Klägerin ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass es für diese
Berechnung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankommt.
Im Streitfall ist vielmehr die vertraglich vereinbarte Wohnfläche
entscheidend.
Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt regelmäßig
keine unverbindliche Objektbeschreibung dar, sondern eine
rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffung der Wohnung.
Hieran muss sich der Vermieter grundsätzlich auch fest-
halten lassen, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist als vereinbart.
Das gilt jedenfalls dann, wenn die Abweichung nicht
mehr als zehn Prozent beträgt.
Im Streitfall war die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschritten.
Die zulässige Mieterhöhung war daher nach der im Mietvertrag
angegebenen Wohnfläche zu berechnen.
Der Hintergrund:
Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 7.7.2004 (Az.: VIII ZR
192/03) in einem Fall, in dem die Wohnung kleiner war als im
Mietvertrag angegeben, entschieden, dass der Mieter die überzahlte
Miete nur zurückverlangen kann, wenn die Abweichung
der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als
zehn Prozent beträgt. Mit der nunmehr vorliegenden Entscheidung
hat der BGH klargestellt, dass Gleiches für den umgekehrten
Fall gilt, dass die Wohnung größer ist als im Mietvertrag
angegeben.
Linkhinweise:
- Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den
Webseiten des BGH veröffentlicht. Für die Pressemitteilung
des BGH klicken Sie bitte hier.
- Für den ebenfalls auf den Webseiten des BGH veröffentlichten
Volltext des Urteils vom 7.7.2004 (Az.: VIII ZR 192/03)
klicken Sie bitte hier (PDF-Datei).
Haftungs- und
Versicherungsrecht
Presse darf nicht ohne weiteres Fotos von
Lebensgefährtin eines Prominenten veröffentlichen
(„Grönemeyer“)
BGH 19.6.2007, VI ZR 12/06
Die Lebensgefährtin eines Prominenten (hier: des Musikers
Herbert Grönemeyer) kann der Presse die Veröffentlichung von
Fotos untersagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Fotos die
Lebensgefährtin erkennbar in einer privaten Situation zeigen, die
in keinem Zusammenhang mit einem zeitgeschichtlichen Ereignis
steht. Das gilt auch, wenn der Prominente Teile seines Privatlebens
im Rahmen seiner Song-Texte künstlerisch verarbeitet
hat.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist die Lebensgefährten des Sängers Herbert Grönemeyer.
Die Beklagte veröffentlichte in ihrer Illustrierten „BUN-
TE“ zwei Fotos des Paares, die bei einem Rom-Besuch aufgenommen
worden waren.
Das erste Bild zeigt die Klägerin in einem Café, während sie
ihren Lebensgefährten anblickt. In der Bildunterschrift hieß es:
„DIE BLICKE DER LIEBE … Grönemeyer und seine Freundin
S. zeigen sich öffentlich in einem römischen Café“.
Das zweite Bild zeigt das Paar beim Bummeln in der Einkaufszone.
In dem Text hierzu hieß es: „Herbert Grönemeyer...“Männer
brauchen viel Zärtlichkeit“ das gilt auch für ihn ...(er) flaniert
mit seiner Schweizer Liebe S. F., 32, durch Rom. Der Krebstod
seiner Ehefrau ... hatte Grönemeyer nach London in die Isolation
13/2007 Anwaltswoche 6