Informationen zur Baufinanzierung. - LBS

Verhaltenskodex für die Vergabe
von wohnungswirtschaftlichen Krediten.
Informationen
zur Baufinanzierung.
LBS, Sparkasse, ÖVB: Unternehmen der Finanzgruppe. www.lbs-bremen.de
Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

Vorwort
Die Europäische Kommission hat am 05. März 2001 nach Verhandlungen der europäischen Verbraucherschutzorganisationen
und der europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände eine Empfehlung
für einen freiwilligen Verhaltenskodex für die Vergabe von wohnungswirtschaftlichen Krediten (Kodex)
erlassen. Die Landesbausparkassen haben diesen Kodex gezeichnet und damit freiwillig anerkannt,
die Vorgaben des Kodex bis zum 30.09.2002 umzusetzen.
Ziel des Verhaltenskodex ist es, den Verbraucher, der ein Baufinanzierungsdarlehen aufnehmen möchte,
umfassend und transparent zu informieren. Hierdurch soll national und grenzüberschreitend die
Vergleichbarkeit von Baufinanzierungsdarlehen gefördert werden.
Um dieses Ziel zu erreichen, sieht der Kodex vor, dem Verbraucher
■ allgemeine Informationen über die im Angebot befindlichen
wohnungswirtschaftlichen Kredite sowie
■ in einer vorvertraglichen Phase individuelle Informationen, die in
einem „Europäischen Standardisierten Merkblatt“ darzustellen sind,
zur Verfügung zu stellen.
Dem Ziel nach allgemeiner Information kommen wir mit der vorliegenden Broschüre nach. Das „Europäische
Standardisierte Merkblatt“, das auf der Grundlage Ihrer Angaben individuell für Sie erstellt
wird, händigen Ihnen unsere Außendienstmitarbeiter sowie die Mitarbeiter der Sparkassen aus.
Der Text des Kodex ist der Broschüre als Teil II des Anhangs beigefügt.

Inhaltsverzeichnis
1. Die Baufinanzierung im Überblick 4
2. Was ist Bausparen? 4
3. Wie erhalten Sie das Bauspardarlehen? 4 – 6
Der Abschluss eines Bausparvertrages 4
Das Besparen des Bausparvertrages 5
Die Zuteilung des Bausparvertrages 5
Das Bauspardarlehen 6
Bonitäts- und Beleihungsprüfung 6
Sicherstellung 6
4. Wofür kann das Bauspardarlehen verwendet werden? 6 – 7
5. Zins- und Tilgungsleistungen 7
6. Mit welchen weiteren Kosten müssen Sie rechnen? 7
Kosten, die die LBS berechnet 7
Kosten, die bei Dritten zusätzlich berechnet werden können 7
7. Die staatliche Förderung 8
Die Wohnungsbauprämie 8
Die Arbeitnehmer-Sparzulage 8
Steuervorteile 8
Öffentliche Fördermaßnahmen 8
8. Das außerkollektive Geschäft der Landesbausparkassen 9
Zwischenkredite 9
Vorfinanzierungskredite 9
Verwendung und Sicherstellung 9
9. Was Sie sonst noch wissen sollten 10 – 11
Bedenkzeit 10
Die Finanzierung aus einer Hand 10
Sonstige Finanzierungsmodelle 10
Die Auslandsfinanzierung – Casa Europa 11
10. Fachbegriffe, die Sie kennen sollten 12 – 13
11. Anhang: Europäische Vereinbarung 14 – 15
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Die Baufinanzierung im Überblick
Sie benötigen ein Baufinanzierungsdarlehen, um sich z. B. den Wunsch nach einem eigenen Haus,
einer Eigentumswohnung oder der Modernisierung Ihrer Wohnung zu erfüllen? Dann wird Sie diese
Broschüre interessieren. Sie soll Ihnen erläutern,
■ was Bausparen ist,
■ wie Sie das zinsgünstige Bauspardarlehen erhalten,
■ welche Verwendungsmöglichkeiten für das zinsgünstige Bauspardarlehen bestehen,
■ mit welchen Kosten Sie bei Ihrer Finanzierung rechnen müssen,
■ wie der Staat das Bausparen und den Eigenheimerwerb fördert,
■ und vieles mehr.
Die im Text mit einem Pfeil (––>) gekennzeichneten Begriffe haben wir am Ende der Broschüre für Sie
unter dem Kapitel „Fachbegriffe, die Sie kennen sollten“ erläutert.
Wenn Sie über diese Broschüre hinaus weitere Informationen erhalten möchten oder noch Fragen
haben, stehen Ihnen Ihr LBS-Berater sowie die Mitarbeiter der Sparkassen für weitere Auskünfte gerne
zur Verfügung.
Was ist Bausparen?
Bausparen ist zielgerichtetes freiwilliges Sparen, um für wohnungswirtschaftliche Verwendungen
Darlehen zu erlangen, deren Verzinsung niedrig, von Anfang an fest vereinbart und von den Zinsschwankungen
am Kapitalmarkt unabhängig ist.
Durch den Abschluss eines Bausparvertrages werden Sie als Bausparer Mitglied einer Zweckspargemeinschaft.
Am Beginn steht dabei die Sparphase, also eine Leistung zu Gunsten der Gemeinschaft.
Damit erwerben Sie das Recht auf eine spätere Gegenleistung in Form eines besonders zinsgünstigen
Bauspardarlehens. Die Mittel hierfür stammen aus den von den Bausparern angesammelten Geldern,
insbesondere den Spar- und Tilgungsleistungen (sog. Zuteilungsmasse).
Sie schließen hierfür einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme ab. Haben Sie das
vereinbarte Mindestsparguthaben angespart und bestand das Guthaben über eine ausreichende
Zeitspanne, wird der Vertrag zugeteilt. Die Bausparkasse zahlt dann das angesparte Guthaben und –
nach positiver Bonitäts- und Beleihungsprüfung sowie Sicherstellung – das Bauspardarlehen aus.
Die Bausparkasse errechnet aus Sparsumme und Spardauer für jeden Bausparvertrag eine Bewertungszahl,
die die Reihenfolge der Zuteilung bestimmt. Die Bausparverträge mit der höchsten Bewertungszahl
werden als erste zugeteilt. Das Bauspardarlehen kann dann für wohnungswirtschaftliche
Zwecke wie z. B. den Bau oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, Modernisierungen oder
Umschuldungen verwendet werden.
Wie erhalten Sie das Bauspardarlehen?
Der Abschluss eines Bausparvertrages
Den Bausparvertrag können Sie über Ihren LBS-Berater oder Ihre Sparkasse einrichten lassen. Da die für
die spätere Vertragsabwicklung maßgeblichen Bedingungen wie die Wahl der Bausparsumme sowie
die Tarifwahl bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegt werden, sollten Sie sich zuvor Gedanken
über die Ziele, die Sie mit dem Bausparvertrag verfolgen, machen. Denn Ihr Ziel bestimmt die Tarifwahl.

Mit einem Bausparvertrag können Sie die unterschiedlichsten Ziele erreichen. Sie haben zum Beispiel
■ konkrete Finanzierungsabsichten für den Bau oder Kauf einer Immobilie,
■ kurzfristigen Finanzierungsbedarf für eine Modernisierung oder eine Entschuldung.
Oder Sie möchten
■ sich mit der Darlehensrückzahlung Zeit lassen,
■ zunächst rentierlich mit VL-Anlage und Wohnungsbauprämie sparen und sich vorsorglich
einen hohen Darlehensanspruch sichern,
■ langfristig sparen mit einer Kindergeldanlage oder Geschenkbausparen.
Zur Verwirklichung dieser unterschiedlichen Wünsche und Ziele bieten wir verschiedene Bausparvarianten
(Tarife) an, die auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sind und zwischen denen Sie
wählen können.
Ebenso wichtig wie die Wahl des richtigen Tarifs ist die Wahl der Bausparsumme. Die Bausparsumme
umfasst das Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen und sollte sich sowohl an Ihren konkreten
Plänen und Bedürfnissen als auch an Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit orientieren. Unsere LBS-
Berater sowie die Mitarbeiter der Sparkassen informieren Sie gerne.
Das Besparen des Bausparvertrages
Um das zinsgünstige Bauspardarlehen zu erhalten, ist zunächst der Bausparvertrag von Ihnen zu
besparen. Sie können Ihre Sparleistung Ihrer individuellen Leistungsfähigkeit anpassen; eine Sparpflicht
besteht nicht. Der in den Allgemeinen Bausparbedingungen (––> ABB) genannte „Regel“-Sparbeitrag
stellt keine „Pflicht“-Sparrate, sondern nur eine empfohlene Sparrate dar, bei deren Einhaltung Sie in
angemessener Zeit die Zuteilungsreife Ihres Bausparvertrages erreichen. Darüber hinaus sind auch
Sonderzahlungen, d. h. Zahlungen über den Regelsparbeitrag hinaus, grundsätzlich zulässig, sofern dies
nicht im Rahmen von Finanzierungsmodellen anders vereinbart ist. Das Bausparguthaben wird verzinst.
Die Zuteilung des Bausparvertrages
Mit der Zuteilung wird die Bausparsumme zur Auszahlung bereitgestellt. Da die für die Zuteilung
erforderlichen Mittel in der Regel nicht ausreichen, um die Finanzierungswünsche aller Bausparer zu
befriedigen, haben die Bausparkassen in ihren ––> ABB bestimmte Zuteilungsvoraussetzungen festgelegt,
die eine gerechte Verteilung der vorhandenen Mittel ermöglichen.
Voraussetzungen für die Zuteilung eines Bausparvertrages sind:
■ die Mindestsparzeit (je nach Tarif, z. B. 18, 48 oder 84 Monate seit Vertragsbeginn) ist erreicht,
■ die Mindestansparung (je nach Tarif 40 % oder 50 % der Bausparsumme) ist erfolgt sowie
■ eine ausreichende Bewertungszahl wurde erreicht.
Die Bewertungszahl entscheidet über den Zeitpunkt der Zuteilung Ihres Bausparvertrages. Mittels der
Bewertungszahl wird nach dem „Zeit-mal-Geld-Prinzip“ der „Sparverdienst“ des einzelnen Bausparers
gemessen. Dabei gilt: Der Sparverdienst ist um so höher zu veranschlagen, je länger und – bezogen auf
die Bausparsumme – je mehr Sparmittel der Bausparer dem Bausparkollektiv zur Verfügung gestellt
hat. Eine hohe Bewertungszahl kann entweder bei geringeren Sparleistungen durch eine entsprechend
lange Liegezeit oder bei einer kurzen Liegezeit des Guthabens durch entsprechend hohe Sparleistungen
erzielt werden. Sie können also mit Ihrem Sparverhalten den Zeitpunkt der Zuteilung beeinflussen.
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Das Bauspardarlehen
Vom Zeitpunkt der Zuteilung wird Ihnen die Bausparsumme zur Auszahlung bereitgehalten. Sie
können über das Bausparguthaben jederzeit, über das Bauspardarlehen nach positiver Bonitäts-
und Beleihungsprüfung sowie Sicherstellung des Bauspardarlehens verfügen.
Bonitäts- und Beleihungsprüfung
Für die Bonitäts- und Beleihungswertermittlung benötigt die LBS einige Angaben von Ihnen. Hierzu
zählen u. a. Informationen
■ über Ihr Einkommen und zu bestehenden Verpflichtungen,
■ über den Zweck der Darlehensaufnahme,
■ über den Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie,
■ über die Sicherheiten, die Sie uns zur Sicherung des Darlehens anbieten.
Im Übrigen werden für die Bonitätsprüfung ggf. Informationen von Kreditauskunfteien wie der
––> SCHUFA oder anderen Banken eingeholt.
Sicherstellung
Die Sicherstellung des Bauspardarlehens erfolgt in der Regel durch eine ––> Grundschuld, die üblicherweise
nachrangig eingetragen wird. Die LBS lässt also anderen Kreditgebern, bei denen Sie weitere
Kredite aufnehmen, grundsätzlich den Vorrang bei der grundbuchlichen Eintragung der Sicherheit.
Die Grundschuld wird entweder neu bestellt oder eine bereits bestehende Grundschuld wird an die LBS
abgetreten. Das durch Grundschuld zu sichernde Bauspardarlehen darf jedoch zusammen mit vor- und
gleichrangigen Belastungen 80 v. H. des von der Bauspar- bzw. Sparkasse ermittelten ––> Beleihungswertes
des Pfandobjekts nicht übersteigen. Das Bauspardarlehen kann aber auch anderweitig,
z. B. durch Verpfändung von Wertpapieren, Abtretung von Sparguthaben oder durch Bankbürgschaft
gesichert werden.
Bei einem Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von 15.000 € kann die LBS auf eine Sicherstellung verzichten,
wenn Sie über belastbaren Grundbesitz verfügen und sich verpflichten, diesen weder zu belasten
noch zu veräußern (Verpflichtungserklärung). Bis zu einem Betrag von 10.000 € kann die LBS das
Bauspardarlehen auch ohne Sicherheiten oder Verpflichtungserklärung auszahlen (Blankodarlehen).
Wofür kann das Bauspardarlehen
verwendet werden?
Nach § 1 Abs. 3 Bausparkassengesetz ist das Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke
zu verwenden und bietet damit eine breite Palette von Einsatzmöglichkeiten. Hierzu zählen
1. der Bau, der Erwerb, die Renovierung und Modernisierung von Gebäuden und
Wohnungen, die überwiegend Wohnzwecken dienen,
2. der Bau, der Erwerb, die Renovierung und Modernisierung von anderen Gebäuden,
soweit sie Wohnzwecken dienen,
3. die Bereitstellung von Darlehen, wenn ihre Gewährung Voraussetzung für die
Überlassung einer Wohnung ist, z. B. bei einem Mieterdarlehen,
4. der Erwerb von Rechten zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum, z. B. bei einem Einkauf
in ein Seniorenstift,
5. der Kauf von Bauland und der Erwerb von Erbbaurechten zum Bau von überwiegend zu
Wohnzwecken dienenden Gebäuden,

6. der Kauf von Bauland und der Erwerb von Erbbaurechten zum Bau anderer Gebäude,
jedoch beschränkt auf den Teil des Kaufpreises, der dem zu Wohnzwecken bestimmten
Anteil am zu errichtenden Gebäude entspricht,
7. Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten,
8. die Umschuldung von Krediten, die der Finanzierung von Maßnahmen nach Nummer 1 bis 7
dienen,
9. die Umschuldung von Krediten, die auf einem überwiegend Wohnzwecken dienenden
Grundstück abgesichert sind,
10. die Umschuldung von Krediten, die zur Leistung von Bauspareinlagen aufgenommen
worden sind.
Das Bauspardarlehen kann unter bestimmten Voraussetzungen auch für gewerbliche Bauvorhaben
eingesetzt werden.
Zins- und Tilgungsleistungen
Wird das Bauspardarlehen ausgezahlt, entrichten Sie zur Verzinsung und Tilgung des Bauspardarlehens
einen Zins- und Tilgungsbeitrag. Dieser bereits für die Gesamtlaufzeit fest vereinbarte Zins- und Tilgungsbeitrag
liegt in der Regel je nach Bauspartarif zwischen 4 und 8 ‰ der Bausparsumme und ist
monatlich zu zahlen.
Die günstigen und fest vereinbarten Zinsen des Bauspardarlehens sind von den Bedingungen des
Kapitalmarktes unabhängig. Dies bedeutet für Sie, dass Sie von Anfang an wissen, welchen immer
gleich bleibenden Zinssatz Sie bis zur vollständigen Tilgung Ihres Bauspardarlehens zahlen werden.
Mit welchen weiteren Kosten müssen
Sie rechnen?
Im Zusammenhang mit dem Bauspardarlehen können neben dem Zins- und Tilgungsbeitrag
weitere Kosten anfallen.
Kosten, die die LBS berechnet
Dazu zählt neben der Abschlussgebühr, die bereits bei Abschluss des Bausparvertrages fällig wird, das –
–> Agio bzw. die ––> Darlehensgebühr oder das ––> Disagio sowie ggf. Bereitstellungszinsen.
Kosten, die bei Dritten zusätzlich berechnet werden können
Dazu gehören Notar- und Gerichtskosten im Falle der Sicherstellung durch ––> Grundschulden, Schätzund
Sachverständigenkosten, Kosten für die zur Auszahlung des Kredites zu beschaffenden Unterlagen
und Sicherheiten, Kosten für eine separate ––> Risikolebensversicherung, Prämien für die Gebäudeversicherung
sowie laufende Kosten für nicht grundpfandrechtliche Sicherheiten (z. B. Bankbürgschaften).
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Die staatliche Förderung
Der Staat fördert Bausparen in verschiedener Weise:
Die Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie steht Ihnen zu, wenn Sie im Sparjahr das 16. Lebensjahr vollendet haben und
das zu versteuernde Jahreseinkommen 25.600 € bei Ledigen und 51.200 € bei Ehegatten nicht übersteigt.
Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8% der jährlichen begünstigten Aufwendungen (z. B. Sparbeiträge,
gutgeschriebene Zinsen, gezahlte Abschlussgebühr). Die begünstigten Aufwendungen betragen:
■ bei Alleinstehenden höchstens 512 € und
■ bei Eheleuten höchstens 1.024 €.
Die geförderten Aufwendungen unterliegen einer Bindungsfrist von 7 Jahren seit Abschluss des Bausparvertrages.
Vor Ablauf der Bindungsfrist ist eine Verfügung nur unter bestimmten Voraussetzungen
prämienunschädlich. Zum Beispiel, wenn die Bausparmittel (Bausparguthaben und Bauspardarlehen)
nach Zuteilung oder bei Beleihung des Bausparvertrages der besicherte Kredit für wohnwirtschaftliche
Zwecke verwendet werden (z. B. den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Wohnung). Nach Ablauf
der Frist können Sie das Bausparguthaben für beliebige Zwecke verwenden.
Die Arbeitnehmer-Sparzulage
Die Arbeitnehmer-Sparzulage zahlt der Staat für vermögenswirksame Leistungen, die der Arbeitgeber
für seinen Arbeitnehmer z. B. auf einen Bausparvertrag überweist. Sie beträgt 9 % auf maximal 470 €
pro Jahr. Voraussetzung ist, dass das zu versteuernde Einkommen 17.900 € bei Alleinstehenden bzw.
35.800 € bei zusammen veranlagten Ehegatten nicht übersteigt. Ebenso wie bei der Wohnungsbauprämie
gilt eine Bindungsfrist von 7 Jahren. Eine vorzeitige Verfügung ist unter den gleichen Voraussetzungen
wie bei der Gewährung der Wohnungsbauprämie möglich.
Steuervorteile
Wenn Sie Kredite der LBS für ein vermietetes Objekt einsetzen, können die aufgewendeten Zinsen
sowie sonstige Finanzierungskosten bei Ihrer Steuererklärung von den Einkünften abgesetzt werden.
Zusätzlich ist eine Abschreibung auf den Anschaffungswert des Gebäudes oder der Eigentumswohnung
möglich. Wegen der Einzelheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Öffentliche Fördermaßnahmen
Über sonstige öffentliche Fördermaßnahmen in Ihrer Region informieren Sie sich bitte bei Ihrem
Landratsamt oder Ihrer Gemeinde oder der sonst zuständigen Bewilligungsbehörde. Auch unser
Außendienst und die Mitarbeiter Ihrer Sparkasse beraten Sie gern.

Das außerkollektive Geschäft
der Landesbausparkassen
Sie haben den Wunsch, schon vor der Zuteilung bzw. direkt nach dem Abschluss des Bausparvertrages
über Finanzierungsmittel verfügen zu können. Sowohl durch die LBS als auch durch die Sparkassen
können zur Überbrückung der Wartezeit Kredite bereitgestellt werden. Man unterscheidet dabei
„Zwischenkredite“ und „Vorfinanzierungskredite“.
Zwischenkredite
Ein Zwischenkredit wird Ihnen bereitgestellt, wenn das tarifliche Mindestguthaben angespart worden
ist. Somit wird die zumeist noch kurze Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages überbrückt.
Ein Zwischenkredit kann bis zur Höhe der Bausparsumme zu Kapitalmarktbedingungen zur Verfügung
gestellt werden. Während der Laufzeit des Zwischenkredites zahlen Sie lediglich Zinsen. Da das Mindestsparguthaben
bereits vorhanden ist, müssen Sie in diesem Fall keine weiteren Sparleistungen erbringen.
Nach Zuteilung des Bausparvertrages wird der Zwischenkredit durch die Bausparsumme, d. h. das Bausparguthaben
nebst Zinsen und das Bauspardarlehen, abgelöst. Anschließend ist das zinsgünstige Bauspardarlehen
zu tilgen.
Vorfinanzierungskredite
Auch einem Bausparer, der das tarifliche Mindestguthaben noch nicht angespart hat, kann zur Überbrückung
der Sparzeit bis zur Zuteilung seines Bausparvertrages ein Kredit, ein sog. Vorfinanzierungskredit,
zur Verfügung gestellt werden. Wie der Zwischenkredit kann auch der Vorfinanzierungskredit
bis zur Höhe der Bausparsumme zu Kapitalmarktbedingungen bereitgestellt werden. Neben den
Zinszahlungen sind Sparraten auf den Bausparvertrag zu leisten.
Nach der Zuteilung des Bausparvertrages wird der Vorfinanzierungskredit durch die Bausparsumme
abgelöst. Anschließend ist das verbleibende Bauspardarlehen zu tilgen.
Verwendung und Sicherstellung
Wie das Bauspardarlehen dürfen auch Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite nur für wohnungswirtschaftliche
Maßnahmen eingesetzt werden. Die Sicherstellung von Vorfinanzierungs- und Zwischenkrediten
entspricht grundsätzlich der eines Bauspardarlehens. Für Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite
gelten andere Regelungen hinsichtlich der Abgabe einer „Verpflichtungserklärung“ bzw. einer
„Blanko“-Bereitstellung.
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Was Sie sonst noch wissen sollten
Bedenkzeit
Sie können Ihren Antrag auf Abschluss eines Bauspar- bzw. Kreditvertrages innerhalb einer Frist von
2 Wochen widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt mit Erhalt der ordnungsgemäßen Belehrung über
das Widerrufsrecht. Wird die Belehrung erst nach Vertragsabschluss mitgeteilt, beträgt die Bedenkzeit
einen Monat.
Die Finanzierung aus einer Hand
Seit 1969 praktizieren Sparkassen und Landesbausparkassen die „Finanzierung aus einer Hand“, die
zwischenzeitlich zu einem Markenzeichen der Sparkassenorganisation geworden ist.
Bei der „Finanzierung aus einer Hand“ wird die Gesamtfinanzierung federführend von der kundennäheren
örtlichen Sparkasse abgewickelt. Die Kreditanträge für den Sparkassenkredit und/oder die
LBS-Finanzierung können so (gleichzeitig) bei einer Stelle – der Sparkasse – gestellt werden.
Die zur Sicherung der Sparkassen- und LBS-Kredite erforderlichen Unterlagen sind nur einmal von
Ihnen einzureichen. Nach Prüfung der Kreditanträge bewilligt die Sparkasse sowohl die von ihr zur
Verfügung zu stellenden Kredite als auch im Namen und für Rechnung der LBS deren Bausparkredite.
Die Sparkassen- und Bausparmittel werden dabei einheitlich durch eine zugunsten der Sparkasse zu
bestellende Sicherheit – sei es nun eine ––> Grundschuld oder eine anderweitige Sicherheit – abgesichert.
Den die Bausparkredite absichernden, nachrangigen Sicherheitenteil hält die Sparkasse
anschließend treuhänderisch für die LBS.
Sonstige Finanzierungsmodelle
Eine besondere Variante der Verbundfinanzierung ist die Verbindung von Bausparen und Sparkassenfinanzierung
in Form des Tilgungsbausparvertrages (TBV). Dabei gewährt die mit der LBS kooperierende
Sparkasse einen Kredit, der durch eine Grundschuld gesichert wird und stellt den Kredit
tilgungsfrei. Gleichzeitig mit der Kreditaufnahme wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, dessen
Bausparsumme der Kredithöhe entspricht. Die Ansprüche aus diesem Bausparvertrag werden der
Sparkasse abgetreten. Zusätzlich verpflichten Sie sich als Bausparer, diesen Bausparvertrag zuteilungsreif
anzusparen.
Der modellhafte Ablauf geht von einer schrittweisen Ablösung des Sparkassenkredites durch zuteilungsreife
Teilbausparverträge – z. B. in Abständen von jeweils 10 Jahren – aus. Rechtzeitig vor dem
Teilablösungstermin wird ein zuteilungsreifer Teilbausparvertrag und über den noch nicht zuteilungsreifen
Teil der Bausparsumme ein Restbausparvertrag gebildet. Das gesamte Bausparguthaben
verbleibt dabei auf dem Teilbausparvertrag.
Wie bei einer üblichen Hypothekenfinanzierung bleibt auch beim TBV-Modell – ein gleichbleibendes
Zinsniveau unterstellt – die monatliche Belastung über die gesamte Kreditlaufzeit gleich. Das TBV-
Modell bietet jedoch den Vorteil größerer Flexibilität bei größtmöglicher Zinssicherheit:

■ Sind bei der üblichen Hypothekenfinanzierung
vorzeitige Sondertilgungen ausgeschlossen,
können im Rahmen des TBV-Modells durch entsprechendes
Sparverhalten die Laufzeit und
damit die Gesamtkosten des Kredites deutlich
vermindert werden: Sonderzahlungen auf den
Bausparvertrag sind nämlich grundsätzlich
möglich, sofern nichts anderes vereinbart
wurde.
■ Hinzu kommt, dass die Sparleistungen, die
beim TBV-Modell auf den Bausparvertrag
erbracht werden, durch die Wohnungsbauprämie
und die Arbeitnehmersparzulage
begünstigt sind.
■ Schließlich gewährt das TBV-Modell ein
Höchstmaß an Zins- und Belastungsstabilität,
da nach Ablauf der jeweiligen Zinsfestschreibung
schrittweise ein immer größer werdender
Teil des Sparkassenkredites durch das zinsgünstige,
dauerhaft zinsstabile Bauspardarlehen
abgelöst wird.
Die Auslandsfinanzierung – Casa Europa
Die LBS-Gruppe bietet Ihnen die Möglichkeit des Einsatzes von Bausparverträgen beim Erwerb von
Eigenheimen, Ferienheimen oder sonstigen wohnungswirtschaftlichen Objekten innerhalb der europäischen
Union, Norwegens oder der Schweiz. Insoweit können wir bei der Absicherung der Kreditforderungen
in der Regel auf die üblichen Bürgschaften von Kreditinstituten verzichten und uns allein
auf die Eintragung von Grundpfandrechten/Hypotheken am ausländischen Objekt beschränken, soweit
nicht sogar Blankokredite oder sog. „Negativkredite“ vergeben werden können. Dies hat für Sie den
Vorteil, dass bei der Absicherung der Kreditforderungen keine Bürgschaftsprovisionen anfallen und
damit die Sicherstellung auch im Ausland grundsätzlich nicht aufwändiger ist als in der Bundesrepublik
Deutschland selbst.
Die LBS begleitet seit 1992 deutsche Kunden bei Immobilienfinanzierungen in vielen europäischen
Ländern. Sie hat dazu das Angebot Casa Europa entwickelt, eine Dienstleistung rund um den Erwerb
und die Finanzierung von Immobilien in Europa:
■ Die Landesbausparkassen haben umfassende Kontakte u. a. zu Kooperationspartnern,
Rechtsanwälten, Notaren, Schätzern und Behörden in Europa geknüpft und umfassendes
Know-How aufgebaut. Dieses Netzwerk bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie nicht wegen jeder
Kleinigkeit persönlich vor Ort anwesend sein müssen. Sie haben vielmehr Ihre Anlauf- und
Kontaktstelle im Inland.
■ Von der LBS erhalten Sie länderspezifische Informationen, Hinweise zum Objekt, Hilfe und
Tipps zur Vertragsgestaltung.
■ Außerdem übernimmt Casa Europa die Bewertung des Objekts und die Prüfung des
Grundbesitzes.
Für die Beantwortung Ihrer Fragen im Zusammenhang mit der Auslandsfinanzierung stehen Ihnen
Ihr LBS-Berater sowie die Mitarbeiter der Sparkassen gerne zur Verfügung.
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Fachbegriffe, die Sie kennen sollten
ABB
„ABB“ ist die Abkürzung für „Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge“. Sie regeln die Vertragsbedingungen
zwischen Bausparern und Bausparkasse und liegen den Bausparverträgen zugrunde.
Agio
Das Agio wird bei Auszahlung oder der ersten Teilauszahlung des Darlehens berechnet. Es handelt sich
um ein Aufgeld mit Zinscharakter, das dem Bauspardarlehen zugeschlagen und mit ihm zu verzinsen
und zu tilgen ist. Der Bausparer muss also z. B. bei einem Agio von 2 Prozent später ein Darlehen i. H. v.
102 Prozent des ihm ausgezahlten Darlehensbetrages tilgen. Bei vorzeitiger Rückzahlung des Bauspardarlehens
erfolgt eine zeitanteilige Erstattung.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, der dem Beleihungsgegenstand unter Berücksichtigung aller für
die Bewertung maßgeblichen Umstände beigemessen wird. Als Grundlage für die Feststellung des
Beleihungswertes dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert und der Verkehrswert.
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden von uns ab einem vereinbarten Zeitpunkt für die ab dem Zeitpunkt der
Zuteilung bereitgehaltenen, noch nicht ausgezahlten Kreditmittel berechnet. Dies gilt sowohl für bereitgehaltene
Darlehen sowie Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite. Es soll so verhindert werden, dass
sich in einer Bauspargemeinschaft ein hoher Bestand an Auszahlungsverpflichtungen aus vergangenen
Zuteilungsperioden aufbaut, da diese Auszahlungsverpflichtungen die für künftige Auszahlungen zur
Verfügung stehenden Mittel verringern.
Darlehensgebühr
Die Darlehensgebühr wird ebenso wie das ––> Agio dem Bauspardarlehen zugeschlagen und ist mit ihm
zu verzinsen und zu tilgen. Bei vorzeitiger Darlehenstilgung hat der Bausparer jedoch keinen Anspruch
auf anteilige Erstattung der Darlehensgebühr. Die Darlehensgebühr stellt – im Gegensatz zum Agio –
ein laufzeitunabhängiges Entgelt dar.
Disagio
Das Disagio stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung des
Darlehens bzw. Kredites fällig und deshalb vom Darlehens-/Kreditbetrag einbehalten. Das Darlehen
bzw. der Kredit wird also nicht in voller Höhe (zu 100 Prozent) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei
einem Disagio von 3 Prozent nur zu 97 Prozent. Die Vereinbarung eines Disagio bewirkt, dass über
die Laufzeit des Darlehens bzw. Kredites ein geringerer ––> Nominalzins gezahlt werden kann.
Effektiver Jahreszins
Der effektive Jahreszins hat zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote (mit gleicher Laufzeit bzw.
gleicher Zinsfestschreibungszeit) vergleichbar zu machen. Er gibt als „Preis“ des Kredites die Gesamtbelastung
pro Jahr in Prozent an und berücksichtigt daher den ––> Nominalzinssatz nebst den anfallenden
Kreditkosten wie z. B. das ––> Agio bzw. ––> Disagio etc. Werden die Konditionen für die gesamte
Laufzeit des Kredites festgeschrieben, spricht man vom „effektiven Jahreszins“. Bei Darlehen, deren
Konditionen nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben sind (––> Zinsfestschreibungszeit),
spricht man vom „anfänglichen effektiven Jahreszins.“
Festzins/Zinsbindungsfrist bzw. Zinsfestschreibungszeit
Festzins bedeutet, dass die Zinskonditionen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden
und für diesen Zeitraum unverändert bleiben. Diesen Zeitraum nennt man Zinsbindungsfrist oder auch
Zinsfestschreibungszeit.

Fortsetzung des Vertrages
Um das Anfallen von ––> Bereitstellungszinsen zu verhindern, z. B. weil Sie das Bauspardarlehen zu
diesem Zeitpunkt noch nicht benötigen, können Sie auf die Zuteilung verzichten. Der Vertrag wird
dann fortgesetzt. Sie können Ihre Rechte aus der früheren Zuteilung jederzeit wieder geltend machen.
Grundschuld
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird.
Nominalzins
Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Wird eine Zinsvorauszahlung
in Form eines ––> Disagio vereinbart, verringern sich Nominalzins und Auszahlungsbetrag.
Risikolebensversicherung
Die Risikolebensversicherung dient der Rückführung des Bauspardarlehens bei Tod des Versicherten
und somit der Absicherung und dem Schutz der Familie des Darlehensnehmers.
SCHUFA
„SCHUFA“ ist die Abkürzung für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Es handelt
sich bei der SCHUFA um eine Gemeinschaftseinrichtung der kreditgebenden deutschen Wirtschaft.
Aufgabe der SCHUFA ist es, ihren Vertragspartnern Informationen zu geben, um sie vor Verlusten
im Kreditgeschäft zu schützen.
Schlichtungsstelle
Sollten Sie mit uns einmal nicht zufrieden sein, wenden Sie sich bitte direkt an uns. Wir werden uns
bemühen, eine beiderseits zufriedenstellende Lösung zu finden. Lässt sich dennoch die Angelegenheit
nicht einvernehmlich beilegen, haben Sie anschließend nunmehr die Möglichkeit, ein außergerichtliches
Schlichtungsverfahren einzuleiten. Zum Zwecke der Durchführung dieses außergerichtlichen
Schlichtungsverfahrens haben die Landesbausparkassen eine unabhängige Schlichtungsstelle
eingerichtet, deren Inanspruchnahme für Sie kostenlos ist. Die Schlichtungsordnung erhalten
Sie auf Aufforderung bei der
Schlichtungsstelle der LBS, Postfach 7448, 48040 Münster
oder unter www.lbs.de.
Vertraulichkeit
Persönliche Daten des Bausparers behandeln wir streng vertraulich. Nur im gesetzlich vorgegebenen
Rahmen oder mit Ihrer Zustimmung können Informationen weitergegeben werden.
Vorzeitige Rückzahlung / Vorfälligkeitsentschädigung
Die vorzeitige Rückzahlung des Bauspardarlehens ist jederzeit ohne Kosten möglich. Bei Krediten, die
im außerkollektiven Geschäft zur Verfügung gestellt werden (wie Zwischen- und Vorfinanzierungskredite,
s.o.), kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
gleicht den wirtschaftlichen Nachteil aus, der uns durch die Rückzahlung des Kredites
vor Ablauf der vereinbarten ––> Zinsbindungsfrist entsteht.
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Anhang: Europäische Vereinbarung
Europäische Vereinbarung eines freiwilligen Verhaltenskodex
über vorvertragliche Informationen für wohnungswirtschaftliche
Kredite („Vereinbarung“)
Diese Vereinbarung wurde zwischen den europäischen
Verbraucherorganisationen und den europäischen
kreditwirtschaftlichen Verbänden, deren Mitglieder
wohnungswirtschaftliche Kredite anbieten (siehe
unten) ausgehandelt und angenommen. Die Vereinbarung
unterstützt einen freiwilligen Verhaltenskodex
(„Kodex“), der von jedem Kreditinstitut umgesetzt
werden sollte, das dem Verbraucher wohnungswirtschaftliche
Kredite anbietet.
Eine Liste der Unterzeichner liegt der Vereinbarung in
der Anlage bei.
Die Vereinbarung ist in zwei Teile gegliedert:
■ Teil I: Die Maßnahmen zur Umsetzung und
Kontrolle des freiwilligen Kodex;
■ Teil II: Der Inhalt des freiwilligen Kodex über
Informationen, die dem Verbraucher zur
Verfügung gestellt werden sollten:
in Form allgemeiner Informationen über angebotene
wohnungswirtschaftliche Kredite;
in Form personalisierter Informationen, die
in der vorvertraglichen Phase im Rahmen
eines „Europäischen Standardisierten
Merkblatts“ unterbreitet werden sollten.
Mit dem Kodex soll die Transparenz der Informationen
und deren Vergleichbarkeit sichergestellt werden.
Anwendungsbereich des freiwilligen Verhaltenskodex
Der Kodex betrifft Verbraucherinformationen für
national wie grenzüberschreitend angebotene wohnungswirtschaftliche
Kredite.
Definition des „wohnungswirtschaftlichen Kredits“
im Sinne des Kodex
Ein wohnungswirtschaftlicher Kredit ist ein Kredit, der
einem Verbraucher für den Kauf oder Umbau einer
privaten Wohnimmobilie, die in seinem Eigentum steht,
oder die er erwerben will, ausgereicht wird, und die
entweder durch eine Hypothek/ein Grundpfandrecht
auf das unbewegliche Eigentum oder durch eine
Sicherheit, die in einem Mitgliedstaat gewöhnlich zu
diesem Zweck genutzt wird, gesichert ist.
Wohnungswirtschaftliche Kredite, die von der Verbraucherkreditrichtlinie
(87/102/EWG) erfasst sind,
sind vom Anwendungsbereich des Kodex ausgeschlossen.
Teil I: Umsetzungsvorgaben
Der freiwillige Kodex wird nach folgendem Verfahren
umgesetzt werden:
1. Die europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände,
die den Kodex zeichnen, werden ihre Umsetzungsabsicht
öffentlich erklären.
2. Jeder der europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände
wird eine offizielle Empfehlung an seine
nationalen Mitglieder senden und diese einladen:
2.1. eine öffentliche Erklärung abzugeben, dass sie
den Kodex zeichnen;
2.2. alle nötigen Maßnahmen zu ergreifen, die einer
effizienten Umsetzung des Kodex dienen.
Dazu werden die einzelnen Kreditinstitute,
die sich für eine Anwendung des Kodex
entscheiden, gebeten:
2.2.1. ihre Zustimmung zum Kodex binnen
6 Monaten nach Ratifizierung der
Vereinbarung bekannt zu geben;
2.2.2. ihre Unterzeichnung des Kodex zu
veröffentlichen; und
2.2.3. ihre Zustimmung zur Anwendung des
Kodex gemeinsam mit dem Datum der
Umsetzung an das Zentralregister zu
melden (siehe 7.2)
Die Umsetzung des Kodex sollte binnen 12 Monaten
nach der Meldung an das Zentralregister erfolgen.
3. Der Kodex wird veröffentlicht und in allen Filialen
der zeichnenden Kreditinstitute für den Kunden
verfügbar sein.
4. Die zur Verfügung gestellten Exemplare des Kodex
werden stets Auskunft über Namen, Adresse und
Telefonnummer des zuständigen Streitschlichtungsorgans
enthalten.
5. Die Verbraucher werden über die Existenz und
Verfügbarkeit des Kodex durch einen speziellen
Hinweis im Europäischen Standardisierten Merkblatt
informiert.
6. Die europäischen kreditwirtschaftlichen Verbände
werden einen jährlichen „Fortschrittsbericht“ über
die Umsetzung des Kodex veröffentlichen.
7. Die Europäische Kommission hat angekündigt,
dass sie folgende Maßnahmen einleiten will:
7.1. die Akzeptanz bei der Umsetzung sowie die
Effizienz des Kodex beobachten; und

Anhang: Europäische Vereinbarung
7.2. sicherstellen, dass ein zentrales Register eingerichtet
wird, aus dem zu entnehmen sein wird,
welche Kreditinstitute wohnungswirtschaftliche
Kredite anbieten und, soweit dies der Fall
ist, welche den Kodex angenommen haben und
welche nicht;
7.3. eine Empfehlung veröffentlichen, die den
freiwilligen Kodex enthält, wie bereits in KOM
(1999) 232, vom 11.05.99 vorgesehen;
7.4. innerhalb einer Zeitspanne von 2 Jahren nach
ihrer Empfehlung, die Anwendung des Kodex
auf der Grundlage eigener Kontrollmaßnahmen
sowie der von den europäischen kreditwirtschaftlichen
Verbänden erstellten jährlichen
Fortschrittsberichte und sonstiger zusätzlich
verfügbarer Informationen begutachten;
Unmittelbar danach und unter der Federführung der
Europäischen Kommission wird der Kodex durch alle
Dialog-Teilnehmer auf Basis der von der Kommission
ermittelten Prüfungsergebnisse überarbeitet.
8. Die Zeichnung des Kodex steht anderen Kreditinstituten
frei, die nicht Mitglied der europäischen
kreditwirtschaftlichen Verbände sind, die den Kodex
angenommen haben.
Teil II: Freiwilliger Verhaltenskodex
über vorvertragliche
Informationen für wohnungswirtschaftliche
Kredite
Dies ist ein freiwilliger Verhaltenskodex („Kodex“) über
außervertragliche Informationen, die dem Verbraucher
bei wohnungswirtschaftlichen Krediten zur Verfügung
gestellt werden sollten. Der Kodex ist der Kern der
Europäischen Vereinbarung eines freiwilligen Verhaltenskodex
über wohnungswirtschaftliche Kredite (wie
in der Vereinbarung definiert), die von den europäischen
Verbraucherorganisationen und den europäischen
kreditwirtschaftlichen Verbänden ausgehandelt und
verabschiedet wurde.
Kreditinstitute, die den Kodex zeichnen, verpflichten
sich, dem Verbraucher, in Einklang mit den vereinbarten
Umsetzungsmaßnahmen, und in der nachfolgend
beschriebenen Form
■ allgemeine Informationen über die im Angebot
befindlichen wohnungswirtschaftlichen Kredite;
sowie
■ in einer vorvertraglichen Phase, individuelle Informationen,
die in einem „Europäischen Standardisierten
Merkblatt“ dargestellt werden sollten,
zur Verfügung zu stellen.
Die endgültige Entscheidung, ein Kreditangebot
eines Darlehensgebers anzunehmen, obliegt dem
Verbraucher.
Allgemeine Informationen, die dem Verbraucher
zur Verfügung gestellt werden sollten
Die ersten Informationen über wohnungswirtschaftliche
Kredite sollten folgende Angaben umfassen oder
um sie ergänzt werden. Diese Angaben sollen in derselben
Art und Weise zur Verfügung gestellt werden,
wie die Informationen selbst.
A – Anbieter:
1. Name und Adresse des Darlehensgebers;
2. Soweit zutreffend, Name und Adresse des
Vermittlers.
B – Wohnungswirtschaftlicher Kredit:
1. Zweck, für den der wohnungswirtschaftliche Kredit
verwendet wird;
2. Art der Sicherheit;
3. Beschreibung der angebotenen wohnungswirtschaftlichen
Kredite mit einer kurzen Darstellung der
Unterschiede zwischen Produkten mit fester und
variabler Verzinsung, einschließlich der sich hieraus
ergebenden Auswirkungen für den Verbraucher;
4. Art der Verzinsung – fest, variabel, sowie Varianten
hiervon;
5. Hinweis auf die Kosten eines typischen wohnungswirtschaftlichen
Kredits für den Verbraucher;
6. Eine Liste der damit verbundenen Kostenelemente
wie zum Beispiel Verwaltungskosten, Versicherungskosten,
Kosten für Rechtsberatung, Vermittlerkosten…;
7. Die verschiedenen Varianten zur Rückzahlung des
Darlehens (einschließlich der Anzahl, Häufigkeit,
Höhe der Ratenzahlungen, soweit zutreffend);
8. Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung
(wenn ja, zu welchen Bedingungen);
9. Notwendigkeit einer Beleihungswertermittlung durch
Schätzung der Immobilie, und, bejahendenfalls,
durch wen diese ausgeführt werden soll;
10. Allgemeine Informationen über Steuervergünstigungen
für Zinsen eines wohnungswirtschaftlichen
Kredits oder andere geläufige öffentliche Förderungen,
bzw. Informationen, wo man weiterführende
Beratung erhalten kann;
11. Die Dauer der Bedenkzeit, soweit einschlägig;
12. Bestätigung, dass das Kreditinstitut den Kodex
gezeichnet hat, und Hinweis, dass eine Kopie des
Kodex im Kreditinstitut verfügbar ist.
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26037 · Stand: 12/2005 · Alle Angaben ohne Gewähr