Wohnungsmarkt Berlin – Hoffnungsloser Fall oder Markt voller ... - LBS

Wohnungsmarkt Berlin –
Hoffnungsloser Fall
oder Markt voller Chancen?
Kommunen und Wohnungswirtschaft
unter Druck
im Auftrag der
LBS Norddeutsche Landesbausparkasse
Berlin - Hannover
Bearbeiter:
Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier,
Ulrich Pfeiffer,
Stefan Geiss,
Dr. Reiner Braun,
Markus Schmidt
Hannover, im März 2002

Hallo

Inhaltsverzeichnis
Vorwort 1
ZUSAMMENFASSUNG 3
A: EINLEITUNG 7
1. Hintergrund: Berliner Wohnungsmarkt im Umbruch 7
2. Fragestellung der Untersuchung 8
3. Untersuchungsdesign 9
B: WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
IN DER REGION BERLIN 11
1. Besonderheiten des Berliner Wohnungsmarktes
vor der Wiedervereinigung 11
1.1 Berliner Bautraditionen 11
1.2 Berliner Mischung 12
1.3 Eine Periode der Segregation 13
2. Berliner Wohnungsmarkt nach der Wiedervereinigung 15
2.1 Starke Bautätigkeit Mitte der neunziger Jahre 15
2.2 Planungen der neunziger Jahre und ihre Folgen 18
2.3 Akzeptanz prototypischer Wohnbauprojekte 19
2.3.1 Typische Geschosswohnungsbauprojekte 19
2.3.2 Typische Ein- und Zweifamilienhausprojekte 24
2.3.3 Verzögertes Reagieren auf die tatsächliche Nachfrage 26
3. Neubau trotz vorhandener Leerstände 27
C: NACHFRAGE FÜR WOHNANGEBOTE IN DER REGION BERLIN 31
1. Bevölkerungsentwicklung in der Region Berlin in den
neunziger Jahren 31
1.1 Schrumpfung der Berliner Bevölkerung bei gleichzeitigem
Bevölkerungswachstum im Umland 31
1.2 Wachsende Umzüge ins Umland 35
1.3 Wanderungsgewinne als Motor des Bevölkerungswachstums
in der Region 38
2. Haushaltsentwicklung in der Region Berlin in den
neunziger Jahren 41
3. Wanderungsbewegungen als Folge veränderter
Marktverhältnisse in Berlin 45
4. Wanderungen im Berliner Umland 51
D: ZUKÜNFTIGE NACHFRAGETENDENZEN AUF DEM
BERLINER WOHNUNGSMARKT 55
1. Quantitative Haushaltsentwicklung in Berlin bis 2030 55
2. Zukünftige Haushaltstypen für Wohnangebote in Berlin 57
2.1 Zunahme der Seniorenhaushalte bei gleichzeitiger
Abnahme der jüngeren Haushalte 57
I

II
2.2 Zunahme der älteren Kleinhaushalte 59
2.3 Vorübergehende Zunahme der Haushaltsgründer/-erweiterer 62
3. Potenzielle Eigentumserwerber unter Berücksichtigung
der Alters- und Haushaltsstruktur 63
4. Prognose der zukünftigen Wohneigentumsquote in Berlin 67
4.1 Wohneigentumsquoten im Städte-Vergleich 67
4.2 Szenarien für die Entwicklung der Wohneigentumsquote 67
5. Abschätzung des Gesamtbedarfs für Wohnangebote in Berlin 75
5.1 Szenario 1: Status quo 75
5.2 Szenario 2: Optimistische Rahmenbedingungen
(hohe Zuwanderung) 75
5.3 Szenario 3: Steigerung der Attraktivität Berlins
für Umlandabwanderer 77
6. Chancen für den Wohneigentumserwerb 79
6.1 Rahmenbedingungen 79
6.2 Potenziale zukünftiger Selbstnutzer 79
6.3 Eigentumsbildungsstrategien durch Privatisierung im Bestand 81
7. Voraussichtliche Entwicklung des Marktes und der Leerstände 83
E: EMPFEHLUNGEN 90
1. Zentrale Ergebnisse 90
1.1 Starke Bautätigkeit Mitte der neunziger Jahre 90
1.2 Neubau trotz vorhandener Leerstände 91
1.3 Wachsende Zahl von Umzügen in das Berliner Umland 92
1.4 Soziale Selektivität bei den Wanderungsprozessen 92
1.5 Schrumpfung der Zahl der Haushalte in Berlin 93
1.6 Niedrige Eigentümerquote in Berlin 94
1.7 Relevanter Gesamtbedarf für Wohnangebote durch
Umlenkung der Abwanderer 95
2. Empfehlungen 97
2.1 Von der Bauförderung zur Steigerung der Effizienz
der Wohnungsmärkte 97
2.2 Berlin die preiswerte Stadt: Metropole zu Mittelstadtpreisen 98
2.3 Kompensierende Politik in sozial segregierten Gebieten 98
2.4 Eigentumsbildung im Neubau und Verkauf von Wohnungen
aus dem Bestand 99
2.5 Alterung und Wohnungspolitik 100
2.6 Chancen durch nachfragegerechte Bauformen und
Organisationsstrukturen 101

Vorwort
Die Schriftenreihe der LBS Nord kann auf eine jahrzehntelange Tradition zurückblicken.
Bereits seit Ende der siebziger Jahre veröffentlichen wir jährlich eine neutrale Studie
zu aktuellen Wohnungsmarkttendenzen. Dabei haben wir die Themen, Analysen und
Empfehlungen unserer Studien durchaus auch polarisierend und unbequem gewählt, was
stets für rege Diskussionen sorgte. Das vorrangige Ziel ist es aber, anhand einer soliden
Datenbasis Perspektiven für den Wohnungsmarkt aufzuzeigen und zu gemeinsamen
Strategien aller am Markt Tätigen zu gelangen.
Zum Jahresbeginn 2001 haben die Landesbausparkassen in Berlin und Hannover
fusioniert, so dass wir mit dieser Studie zum ersten Mal eine Untersuchung des Berliner
Wohnungsmarktes vorlegen.
Ausgangspunkt sind dabei die starken Veränderungen der vergangenen zehn Jahre in
Berlin. Wir fragen: Wie hat sich die Nachfrage entwickelt? Entspricht das Wohnungsangebot
in seiner Struktur noch der Nachfrage? Welche Zukunftsperspektiven haben die
unterschiedlichen Teilmärkte der Region?
Die Studie macht deutlich: Aus Wohnungsmangel wurde subventionierter Wohnungsüberschuss.
Und während die Einwohnerzahl in Berlin – entgegen allen Prognosen –
zurückging, konnte das Umland einen deutlichen Zuwachs verzeichnen. Die Gründe
hierfür liegen nicht zuletzt darin, dass die in der Kernstadt erstellten und meist an den
Bedürfnissen von Kapitalanlegern ausgerichteten ‚Standardwohnungen‘ ebenso wenig
den Kundenorientierungen entsprechen, wie die in ähnlichen Bauformen errichteten
geförderten Wohnungen. Deshalb muss in Zukunft die Struktur des Angebotes stärker an
die Struktur der Nachfrage angepasst werden – auch durch Umbau vorhandener Bestände.
Obwohl Berlin – im Gegensatz zu den meisten Großstädten – noch genügend freie
Flächen für den individuellen Wohnungsbau besitzt, werden zu wenig Grundstücke zu
bezahlbaren Preisen ausgewiesen. Aber auch eine behutsame, bedarfsorientierte
Bestandserneuerung mit Anreizen zum Eigentumserwerb ist für ein gesundes soziales
Gefüge einer Stadt unerlässlich.
Hannover, im März 2002
Ihr LBS-Vorstand
Manfred Breuer Eberhard Fähnrich Klaus Rymarczyk
1

ZUSAMMENFASSUNG
Der Berliner Wohnungsmarkt hat seit der Wende gleich mehrere Extreme erlebt. Auf
eine Phase akuten Mangels mit sprunghaften Mietsteigerungen Anfang der neunziger
Jahre reagierte die Wohnungspolitik mit einem genauso sprunghaften Anstieg der
Förderprogramme und in dieser Höhe bis dahin nicht gekannten steuerlichen Subventionen.
Diese Phase war auch geprägt durch die Erwartung eines hohen Bevölkerungswachstums
(300.000 Einwohner für die Kernstadt bis 2015).
Tatsächlich ist die Einwohnerzahl in Berlin zurückgegangen (bis 2000 um 52.000).
Gleichzeitig hat sich die Zahl der Einwohner im Umland um knapp 160.000 erhöht –
überwiegend durch Zuwanderung aus der Kernstadt. Der ab 1994 einsetzende Bauboom
(bis heute wurden etwa 250.000 Wohnungen fertig gestellt, davon fast 140.000 in Berlin)
lief damit weitgehend ins Leere, vor allem in Berlin. Aufgrund der quantitativ faktisch
unveränderten Nachfrage entstanden durch den Umzug in Neubauwohnungen und
Eigenheime an anderen Stellen Leerstände. Seit etwa 1996 stiegen die Leerstände bis auf
das heutige Rekordniveau von rd. 140.000 Wohnungen an. Aus Mangel wurde
Überschuss – und das in einem Ausmaß, das wohl von niemandem für möglich gehalten
wurde. Die Produktion erreichte im Spitzenjahr 1997 in der Region (Kernstadt und
Umland) eine Größenordnung von über 55.000 Wohnungen und sinkt seitdem kontinuierlich.
Auch im Jahre 2000 wurden jedoch mit noch etwa 20.000 Wohnungen (in der
Region) deutlich mehr neue Angebote geschaffen als in den Wendejahren, wobei mittlerweile
deutlich über 50 % der Produktion auf das Umland entfällt.
Parallel zu diesem quantitativen Auf und Ab haben sich nachhaltige strukturelle Verschiebungen
ergeben. In der Region Berlin entstand ein neuer, besonders leistungsfähiger
Markt für Wohneigentum. Im Umland von Berlin wurden im Spitzenjahr 1998 fast
10.000 neue Eigenheime errichtet. Aber auch in Berlin wurden in den letzten Jahren
jeweils etwa 3.000 Eigenheime gebaut, zum weit überwiegenden Teil im Ostteil der Stadt.
Die Mieter der Mieterstadt Berlin haben die Wohneigentumsbildung entdeckt.
Die Anbieter haben auf diese Nachfrage mit erstaunlich günstigen Angeboten reagiert.
In der größten Stadtregion Deutschlands sind heute Preise für Eigenheime möglich, die
in Westdeutschland nur in Kleinstädten üblich sind. Das 150.000 Euro-Haus, noch vor
zehn Jahren als Utopie belächelt, ist massenhaft Wirklichkeit geworden und ein erstaunlicher
Erfolg des Marktes. Dieser neue Markt für Wohneigentum etablierte sich vor allem
im Umland. Im Durchschnitt sind in den letzten zehn Jahren jährlich 24.000 Berliner in
das Umland gezogen. 1998 erreichten die Wanderungen mit einem Wegzug von rd.
40.000 Berlinern in das Umland ihren Höhepunkt.
Zukünftig wird es in Berlin kaum mehr einen relevanten Zuwachs in der Zahl der Haushalte
geben. Wahrscheinlicher ist zunächst ein leichter Rückgang, gefolgt von einer
Periode der Stagnation. Auf lange Sicht (nach 2025) geht die Zahl der Haushalte stetig
zurück. Nur wenn es zu einer drastischen Zuwanderung aus dem Ausland kommt – etwa
im Zuge der Osterweiterung der EU – kann dieser Trend für längere Zeit unterbrochen
werden.
3

4
In der Region Berlin hat damit ein neues Zeitalter der Wohnungsmarktentwicklung
begonnen. Auch künftig dürften die Fertigstellungen von Eigenheimen und selbst genutzten
Eigentumswohnungen die Marktentwicklung dominieren. Nach dem Ende
quantitativer Defizite wird künftig der strukturelle Bedarf Motor und Ursache für den
Neubau sein. Haushalte, die im Bestand nicht die Wohnformen finden, die sie sich
wünschen und finanzieren können, werden auch dann Neubauten beziehen, wenn Leerstände
weiterbestehen oder sogar weiterwachsen.
Daneben geht es darum, die Struktur des Angebotes an die künftige Struktur der Nachfrage
anzupassen – auch durch Umbau vorhandener Bestände. Und es geht darum, die
negativen Folgen der Segregationstendenzen, die sich bei Märkten mit Wohnungsüberschüssen
verfestigen können, möglichst weitgehend zu überwinden.
Die Wohnungspolitik, deren Aufgabe es bisher immer war, Mangel zu überwinden, wird
sich neuen Herausforderungen stellen müssen. In Zukunft gilt es, Vermögensbildung im
Neubau und aus dem Bestand anzuregen, da die Wohneigentumsbildung als wesentlicher
Bestandteil der Alterssicherung weiterhin an Bedeutung gewinnen wird.
Berlin hat die Chance, die Wohneigentumsquote zu heben und damit sukzessive den
Wohneigentumsquoten der anderen Städte anzupassen. Wohneigentum war in der Vergangenheit,
insbesondere im Vergleich zu den subventionierten Mieten im Neubau bzw.
zu den herunterregulierten Altbaumieten, zu teuer.
Im Neubau wird es in Berlin darauf ankommen, möglichst günstige Voraussetzungen für
die Eigentumsbildung zu schaffen, um möglichst vielen Schwellenhaushalten den Erwerb
von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Berlin zu ermöglichen. Dabei wird die
Baulandpolitik zum wichtigsten Instrument der Wohnungspolitik. Berlin verfügt, anders
als die westdeutschen Großstädte, noch über riesige innere Flächenreserven, die für
diese Aufgaben mobilisiert werden können. Wenn es gelingt, attraktive und preiswerte
Bauprojekte zu entwickeln, wird auch die Abwanderung in das Umland geringer sein als
in anderen Großstädten. Viele Abwanderer in das Umland folgen noch immer lediglich
einem Preisgefälle. Sie würden bei entsprechenden Angeboten auch in Berlin bleiben.
Berlin als Stadt des preiswerten Wohneigentums und der preiswerten Wohnung insgesamt
würde damit gleichzeitig in der künftig verschärften Konkurrenz der Stadtregionen
um knappen Nachwuchs bei hochqualifizierten Arbeitskräften eine günstige Wettbewerbsposition
erreichen.
Preiswertes Bauland führt zu preiswerten Büros und anderen Bauten. Durch gute Möglichkeiten
zur Eigentumsbildung wird zudem eine wichtige Komponente der Lebenshaltungskosten
günstiger als in den anderen konkurrierenden Großstädten. Am Arbeitsmarkt
werden Büroarbeitsplätze preisgünstiger als in den anderen Großstädten. Da auch die
Löhne/Einkommen spürbar niedriger sind als in München oder Frankfurt, ergibt sich hier
ein erheblicher Standortvorteil, der im gesamten Dienstleistungssektor spürbar wird.
Berlin kann seine Wettbewerbsposition an den Märkten für hochwertige, überregional
vermarktete Dienstleistungen durch eine langfristig vorausschauende Politik schon jetzt
verbessern.

Der neue Berliner Wohnungsmarkt bietet die Chance, dass zukünftig eine größere Bandbreite
der Wohnmilieus und auch der Wohnformen realisiert werden kann. Im Neubau
kann, gestützt auf das reichhaltige Angebot an unterschiedlichen Lagen, auch eine Vielfalt
der Lösungen angeboten werden, weil niedrigere Preise eine größere Bandbreite der
Bauträgerprojekte ermöglichen.
Natürlich werden auch weiterhin qualitativ hochwertige freifinanzierte Mietwohnungen
im Neubau benötigt. Traditionelle Förderprogramme sind hierfür nicht mehr erforderlich.
Auch hier geht es vor allem darum, planerisch die Voraussetzungen für einen preisgünstigen
und nachfragegerechten Neubau zu schaffen.
Ebenso wichtig wie eine Baulandstrategie ist eine Politik zur Stärkung der Eigentumsbildung
im Bestand. Angesichts des entspannten Wohnungsmarktes und in Anbetracht
der relativ hohen Anzahl der Leerstände bestehen die Chance und die Notwendigkeit,
Wohnungen an Mieter zu veräußern, die sonst nicht die Möglichkeit hätten, Wohneigentum
zu bilden. Bei den städtischen Gesellschaften ist ein Kompromiss zwischen dem
Wunsch nach möglichst hohen Erlösen zugunsten der Wohnungsunternehmen und des
öffentlichen Haushaltes und der Zahlungsfähigkeit der Mieter zu erreichen. Orientiert
man sich an den Privatisierungserfolgen anderer Wohnungseigentümer mit umfangreichen
Beständen in Deutschland, könnten in Berlin etwa 6.000-7.000 Wohnungen pro
Jahr aus dem Bestand verkauft und dabei im Durchschnitt zwischen 25.000 und 35.000
Euro an stillen Reserven aufgelöst werden. Es wird unterstellt, dass die Mieter eine Mehrbelastung
von 10 bis 15 % gegenüber ihrer Ausgangsmiete tragen können. Parallel zur
Privatisierungsstrategie der kommunalen Gesellschaften müssen die Rahmenbedingungen
zur Sanierung und Veräußerung privater Mietwohnungen weiter verbessert werden.
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A: EINLEITUNG
1. Hintergrund: Berliner Wohnungsmarkt im Umbruch
Ausgangspunkt für die Analysen und Schlussfolgerungen in diesem Bericht sind die starken
Veränderungen des Berliner Wohnungsmarktes der letzten zehn Jahre:
● Nach der Wiedervereinigung entstand in der Region Berlin ein vollkommen neuer
Wohnungsmarkt: Durch das Zusammenwachsen der bis dahin getrennten Wohnungsmärkte
in den beiden Stadthälften sowie der Öffnung des Umlandes für die
Nachfrager aus dem Westteil der Stadt wurde die Rolle der Nachfrager in allen
Teilen gestärkt. Die Bewohner des Berliner Ostteils erlebten erstmals einen Markt in
seiner Funktionsweise und konnten ihre individuellen Wohnpräferenzen besser zur
Geltung bringen
● Die anfänglichen Erwartungen über die wirtschaftliche und demographische Zukunft
Berlins waren hoch. Sie wurden durch den Beschluss, die Regierung nach Berlin
zu verlagern, nochmals gepuscht. Allein für die Kernstadt wurde ein Bevölkerungswachstum
von bis zu 300.000 Personen bis zum Jahre 2010 erwartet.
● Diese zu optimistischen Erwartungen und die hohen steuerlichen Förderungen sowie
große Förderprogramme im sozialen Wohnungsbau riefen ab 1994 einen Boom bei
den Wohnungsfertigstellungen hervor.
● Ausgelöst durch neue Angebote am Stadtrand und jenseits der Stadtgrenzen setzte
schnell die jahrzehntelang unterdrückte Suburbanisierung ein. Der Berliner Wohnungsmarkt
wandelte sich vom Anbieter- zum Nachfragermarkt. Die vor allem an
den Bedürfnissen der Kapitalanleger ausgerichteten „Standardwohnungen“ (relativ
kleine Wohnungen im hoch verdichteten Geschosswohnungsbau) trafen jedoch im
Zeitverlauf auf immer geringere Nachfrage.
● Die Bauträger im Umland reagierten relativ schnell auf die veränderten Marktbedingungen.
Insbesondere der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an den
gesamten Fertigstellungen im Umland hat sich zwischen 1995 und 1999 verdoppelt,
zudem wurde das Angebot kleinteiliger und differenzierter; der Geschosswohnungsbau
spielt dort nur noch eine untergeordnete Rolle
● Die Anpassungsreaktion und der Wandel vom Kapitalanlegermarkt bzw. vom durch
Förderprogramme dominierten Markt zum Nachfragermarkt verliefen in Berlin sehr
viel langsamer. Die Leerstände wuchsen etwa ab Mitte der neunziger Jahre, vor
allem im Mietwohnungsbestand, weil die Haushalte in Neubauwohnungen wechselten,
die alten Wohnungen aber nicht im gleichem Maße wieder belegt wurden.
Aus dem ewigen Wohnungsmangel wurde ein bisher nicht vorstellbarer Wohnungsüberschuss.
7

8
2. Fragestellung der Untersuchung
Vor diesem Hintergrund ergeben sich folgende Fragestellungen:
● Wie hat sich die Nachfrage seit 1990 entwickelt (Bevölkerung und Haushalte)?
● Wie ist die Situation des Wohnungsangebotes? Welche Vielfalt bietet der regionale
Wohnungsmarkt? Wie haben sich die neu gebauten Wohnungsangebote und die
bestehende Struktur verändert?
● Welche Umzugs- und Wanderungsbewegungen haben die neuen Wohnungsangebote
ausgelöst („Gewinner- und Verliererbezirke“ bzw. „Gewinner- und Verliererkreise/gemeinden“
im Umland)?
● Wie hoch ist angesichts der prognostizierten Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung
der in Zukunft zu erwartende Wohnungsbedarf? Welche Folgerungen hat der
zukünftige Bedarf für die Neubautätigkeit in der Region?
● Entspricht das Wohnungsangebot in seiner Struktur noch der Nachfrage, oder bestehen
strukturelle Defizite? Welche Nachfragertypen treten auf dem Wohnungsmarkt
auf? Welche Angebotsformen wünschen sie sich? Welche Konsequenzen sind daraus
abzuleiten?
● Welche Zukunftsperspektiven haben die unterschiedlichen Teilmärkte der Region?
● Welche Handlungserfordernisse ergeben sich für die Bauland- und Wohnungsbaupolitik
angesichts eines eher wachsenden Mismatches zwischen den überkommenen
Wohnungsbeständen und der Struktur der Nachfrage?

3. Untersuchungsdesign
Die Untersuchung umfasst folgende Bausteine:
a) Wohnungsangebot
– Quantitativer Überblick über Neubautätigkeit seit 1990
– Differenzierung der realisierten Bauformen
Quelle: Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) von 1987, die Gebäude- und Wohnungsstichprobe (GWS) von
1993 (Westteil Berlins), die GWZ von 1995 (Ostteil Berlins und Berliner Umland), die Bautätigkeitsstatistik,
Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998.
b) Wohnungsbedarf
– Demographische Entwicklung in Berlin, differenziert nach Bezirken und
Brandenburger Kreisen (engerer Verflechtungsraum) zwischen 1990 und 2000
– Umzugspotenziale und Zielorte, differenziert nach Umzügen zwischen den
Berliner Bezirken und zwischen Berlin und dem Brandenburger Teil des engeren
Verflechtungsraums
– Wohnpräferenzen (insbesondere Gewinner-/Verliererbezirke sowie Gewinner-/
Verlierergemeinden)
– Prototypische Projekte und ihre Akzeptanz
Quelle: Amtliche Statistiken der Statistischen Landesämter, empirica-Datenbank, Expertengespräche und
Vor-Ort-Erhebungen in ausgewählten Wohngebieten.
c) Analyse des strukturellen Mismatches und dessen Ursachen
Quelle: empirica-Datenbank und Vor-Ort-Erhebungen in ausgewählten Wohngebieten.
d) Zukünftige Nachfragetendenzen auf dem Berliner Wohnungsmarkt
– Quantitative Bevölkerungs- und Haushaltsprognose für Berlin und Brandenburg
bis 2030
– Strukturell veränderte Nachfrage nach Wohnungen
– Szenarien des Gesamtbedarfs für Wohnangebote in Berlin (in Abhängigkeit von
unterschiedlichen Zuwanderungsintensitäten)
Quelle: Basis ist die 9. koordinierte Bevölkerungsvorausschätzung für Berlin und Brandenburg. Die Haushaltsprognosen
werden mit Hilfe des Makrosimulationsprogramms PROFAMY erstellt, das detaillierte Alters- und Haushaltsstrukturen
darstellt.
e) Potenzialschätzung zukünftiger Selbstnutzer
– Potenzial im Status quo, ohne private Altersvorsorge und ohne Änderungen bei
der Förderung von Wohneigentum
Quelle: Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS), eigene Berechnungen
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B: WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG IN DER
REGION BERLIN
1. Besonderheiten des Berliner Wohnungsmarktes vor der
Wiedervereinigung
1.1 Berliner Bautraditionen
Berlin ist als Stadt eine Schöpfung des 19. Jahrhunderts. Die Rolle als Hauptstadt und als
Zentrum der industriellen Revolution hat die Struktur der Stadt und damit auch die
Formen des Bauens, Lebens und Wohnens nachhaltig beeinflusst. „Berliner Urbanität“
wird bis heute gleichgesetzt mit den vier- bis fünfgeschossigen Mietshäusern der
Gründerzeit mit meist mehr als 20 Wohnungen pro Gebäude, die in weiten Bereichen der
Innenstadt auch heute noch für typisches Berliner Wohnen stehen. Der extrem hohe
Anteil von „Großhäusern“ ist jedoch auch Ausdruck einer monumentalen Planungskonzeption,
deren Wurzeln bis in den Absolutismus reichen. Aus den Nutzungsinteressen
der Bewohner ist die Berliner Mietskaserne nicht zu erklären. Auch ökonomische
Gründe – vor allem die im Vergleich zu kleineren Häusern höheren Bewirtschaftungsund
Erschließungskosten – sprechen nicht für diese Bauform, wie Eberstadt schon vor
dem Ersten Weltkrieg formulierte: „Das große Mietshaus ist eine gewillkürte politische
Schöpfung“.
Die Zeit vor dem Ersten Weltkrieg war durch ein hoch entwickeltes System der marktwirtschaftlichen
Erschließung durch Terraingesellschaften und der Bauspekulation für
Kapitalanleger charakterisiert. Die Tradition des monumentalen Städtebaus mit breiten
Boulevards, hohen Häusern und großen tiefen Blöcken, die im Innenraum noch zugebaut
werden konnten oder aus Kostengründen auch zugebaut werden mussten, wurde in den
zwanziger Jahren – allerdings ohne großes quantitatives Gewicht – durch einige spektakuläre
Siedlungen unterbrochen. Hier gelang es, u.a. gestützt auf öffentliche Finanzierungen,
weil der Kapitalmarkt als Folge der Inflation zusammengebrochen war, einen
anderen Typ Siedlungen zu entwickeln. Sie waren aufgelockerter und durchgrünt, nicht
mehr durch die großen Blöcke, sondern durch offene Zeilen charakterisiert. Dieser für
viele beispielgebende Wohnungsbau hat die Wohnungsbautätigkeit auch noch in den
ersten Jahren der Nachkriegszeit beeinflusst.
Nach dem zweiten Weltkrieg wurde die Stadtentwicklung – auch der Wohnungsbau –
stark durch von außen wirkende (politische) Leitbilder geprägt. Im Westteil der Stadt
hielt die Politik die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen bis in die achtziger Jahre
aufrecht. Die Versorgung mit preisgünstigen Mietwohnungen wurde damit zu einer
Verantwortung der staatlichen Förderpolitik, die wiederum Wettbewerb weitgehend ausschaltete
und die Bauformen sehr stark nach planerischen Zielsetzungen und nicht nach
den Präferenzen der Nachfrager festsetzte. Der Wohnungsbestand in den Gründerzeitvierteln
blieb über Jahrzehnte auf vergleichsweise niedrigem Standard. Mietwohnungen
waren preiswert, auch für Familien oder Haushalte mit Ansprüchen an größere Wohnflächen
blieb die Altbauwohnung – zumindest im Westteil der Stadt – häufig die normale
Wohnform.
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12
Die Umwandlung von Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen und der frei finanzierte,
kleinteilige Wohnungsneubau blieben in Folge der hohen Baukosten und der niedrigen
Mieten Nischenmärkte, sieht man von wenigen bevorzugten Lagen ab. Wohnungsneubau
war in Ost- und Westberlin das Ergebnis staatlicher Vorsorgepolitik. Nach dem
Wiederaufbau entstanden in den sechziger und siebziger Jahren die großen Trabantenstädte
am Stadtrand, von der Gropiusstadt über die Thermometersiedlung, die Siedlungen
an der Heerstraße und am Stadtrand von Spandau bis zum Märkischen Viertel im äußersten
Nordwesten und ihren Äquivalenten Marzahn oder Hellersdorf im Ostteil der Stadt.
Auch innerhalb der geschlossenen Stadtbebauung dominierten der soziale Wohnungsbau
und die Wohnungsbewirtschaftung durch die großen städtischen Wohnungsbaugesellschaften.
Nach Abbruch der schwer zerstörten Altbauquartiere am Kottbusser Tor, im
Rollberbergviertel in Neukölln und an der Brunnenstraße im Wedding entstanden neue
Wohnquartiere, die in ihren Bauformen den Stadtrandsiedlungen ähnelten.
Erst relativ spät richtete sich das Auge der Stadtentwicklung auf die Altbaubestände;
Abrissstrategien wurden von der „Behutsamen Stadterneuerung“ abgelöst. Mit Hilfe
von staatlichen Sanierungsmitteln versuchte man (mehr oder weniger erfolgreich), die
Attraktivität ausgewählter Altbaukieze zu steigern.
Im Ostteil der Stadt verlief die Entwicklung erstaunlich ähnlich. In den Wohnungsbestand
wurde allerdings weit länger und ausgeprägter als in Westberlin so gut wie gar nicht investiert,
mit der Folge, dass im Zeitverlauf immer mehr Wohnungen unbewohnbar wurden.
Die hohen Leerstände in Friedrichshain sind noch heute Folge dieser Politik, die den
staatlich gelenkten Wohnungsneubau zu lange bevorzugte. Die Wohnungsproduktion
wurde im Zeitverlauf immer weiter rationalisiert und auf eine industrielle Fabrikation
umgestellt. Radikaler noch als im Westen entstanden, vor allem in der Spätphase der
DDR, große Neubaugebiete am Stadtrand und wurden zentrumsnahe Quartiere im
großen Stil neu bebaut.
1.2 Berliner Mischung
Die Wohnbevölkerung in den Wohnquartieren Berlins war bis zur Wende deutlich stärker
durchmischt als in anderen Großstädten Europas oder gar in den USA. Aus der Konzeption
des großen Blockes mit Innenbebauung ergaben sich auf engem Raum sehr ausgeprägte
Qualitätsdifferenzierungen, die zu einer entsprechenden Mischung von Mietern
mit hohen und niedrigen Einkommen führten. Dennoch muss man sich vor Augen halten,
dass die Berliner Mischung die Folge von Mängeln des verdichtet zugebauten Blocks ist,
das Ergebnis einer Investorenlogik, die auf die hohen Erschließungskosten der großen
Blöcke mit ihren breiten Straßen und der hohen inneren Verdichtung reagierte. Erst
später wurde daraus durch die Interpretation der Stadtplaner eine soziale Strategie.
In Ostberlin wurde die soziale Mischung durch das staatliche Zuteilungssystem konserviert,
das individuellen Wohnpräferenzen kaum Spielräume ließ; die beabsichtigte
Auflösung der Klassenunterschiede wirkte zudem über die geringen Einkommensunterschiede
zwischen verschiedenen Berufsgruppen in die gleiche Richtung. In Westberlin

sorgten der außergewöhnlich hohe Sozialwohnungsanteil – bei bis in die neunziger Jahre
sehr hohen Einkommensgrenzen – und der preisgebundene Altbausektor dafür, dass –
bis auf die wenigen Ausnahmen exklusiver Wohngebiete – hoch segregierte Quartiere
eine Seltenheit waren.
1.3 Eine Periode der Segregation
Das sozialräumliche Gefüge einer Stadt hängt ab von:
● der demographischen und ökonomischen Entwicklung,
● der stadtpolitischen Steuerung,
● den relativen Preisen verschiedener Wohngebiete,
● der Umzugsmobilität, die wiederum bedingt ist durch die Fluktuationsreserven und
ein ausreichendes Angebot.
Alle Parameter haben sich in Berlin seit 1990 grundlegend verändert. In der Folge
wandelte sich nicht nur die allgemeine Vorstellung über das Wohnen in der Stadt (beziehungsweise
im Umland der Stadt), auch die sozialräumliche Zusammensetzung der
Bevölkerung begann sich zu verändern. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die
Entwicklungsperspektive verschiedener Stadtteile und auf die Lebenswelten der dort
lebenden Menschen. Statt der administrierten Mischung bzw. der Mischung durch hohe
Qualitätsdifferenzen auf engem Raum (innerhalb eines Blocks) entstand in einem
weniger durch Knappheiten geprägten Markt eine neue Trennung von Einkommens-
und Sozialschichten.
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2. Berliner Wohnungsmarkt nach der Wiedervereinigung
2.1 Starke Bautätigkeit Mitte der neunziger Jahre
Die Berliner Wohnungspolitik reagierte auf die neue Situation nach der Wiedervereinigung
der Stadt und auf den erwarteten hohen Anstieg der Wohnungsnachfrage mit
umfangreichen Wohnungsbauprogrammen. Zwischen 1992 und 2000 sind in der Region
Berlin etwa 250.000 Wohnungen neu entstanden, davon etwa 140.000 in Berlin selbst und
etwa 110.000 im Umland. 1
Bereits 1996 waren deutliche Vermietungsschwierigkeiten vor allem in Geschosswohnungsbauprojekten
im Berliner Umland, aber auch bei einzelnen Neubauvorhaben in
Berlin festzustellen, weil viele Projekte nicht sorgfältig genug auf die Akzeptanz durch
Endnachfrager hin konzipiert wurden. Eine Kombination aus der auslaufenden Sonderabschreibungsregelung,
die den Wohnungsbau für Kapitalanleger förderte, immer noch
hohen Kontingenten im geförderten Wohnungsbau (vor allem in Berlin) und eine zunehmende
Bedeutung des Einfamilienhausbaus (vor allem im Umland) bewirkten zunächst
jedoch noch eine weitere Steigerung der Bautätigkeit. Die Neubautätigkeit erreichte ihren
Höhepunkt 1997 (vgl. Abbildung 1). Erst seit 1998 sinkt die Zahl der neu gebauten Wohnungen
pro Jahr in der Region kontinuierlich. Ebenfalls seit 1998 werden zudem im
Berliner Umland mehr Wohnungen errichtet als in der Stadt selbst. Bezogen auf die
Bevölkerungszahl ist die Neubautätigkeit dort etwa viermal so stark wie in Berlin.
Erfahrungen aus anderen Großstadtregionen legten die Schlussfolgerung nahe, dass mit
der Maueröffnung auch die jahrzehntelang verhinderte Suburbanisierung in Form des
Eigenheimbaus im Umland nachgeholt werden würde. Tatsächlich entwickelte sich
der Einfamilienhausbau im Berliner Umland mit rasanter Geschwindigkeit (vgl. Abbildung
2). Im Spitzenjahr 1998 wurden dort fast 10.000 neue Eigenheime errichtet, also
mehr als 12 WE/1.000 Einwohner. Befragungen in den neuen Wohnanlagen zeigten, dass
etwa 60 % dieser neuen Häuser von Berliner Nachfragern bezogen wurden, in den direkt
an Berlin angrenzenden Gemeinden wurde dieser Wert z.T. noch deutlich überschritten.
Auch in Berlin, das historisch einen im Vergleich zu anderen Großstädten niedrigen
Anteil von Wohnungen in Einfamilienhäusern hatte, entwickelte sich – vor allem im
Ostteil der Stadt – ein lebhafter Markt für Einfamilienhäuser. Seit 1996 schwanken die
Fertigstellungszahlen um 3.000 WE/Jahr.
1 In diesem Bericht steht Umland für den brandenburgischen Teil des engeren Verflechtungsraums.
15

16
Abbildung 1
Anzahl der fertig gestellten Wohnungen absolut und
je 1.000 Einwohner in Berlin und dem Umland
Fertig gestellte
Wohnungen
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Fertig gestellte Wohnungen
je 1.000 Einwohner
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Fertigstellungen Umland Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Umland
Fertigstellungen Berlin Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Berlin
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
35
30
25
20
15
10
5
0
empirica

Abbildung 2
Anzahl der fertig gestellten Wohnungen im individuellen
Wohnungsbau sowie anteilig an den gesamten
Fertigstellungen – Berlin und Umland
Fertigstellungen absolut
[Wohnungen]
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Fertigstellungen Umland
Anteil an den gesamten
Fertigstellungen Umland
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Anteil an den gesamten
Fertigstellungen
Fertigstellungen Berlin
Anteil an den gesamten
Fertigstellungen Berlin
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
empirica
17

18
2.2 Planungen der neunziger Jahre und ihre Folgen
Die Tatsache, dass große Teile der Berliner Wohnungssuchenden ein für sie passendes
Angebot nicht in Berlin, sondern im Umland fanden, hatte erstaunlicherweise zunächst
nur geringen Einfluss auf die Wohnungsbaupolitik der Stadt, obwohl Stadt- und Regionalplanung
frühzeitig die erwartete Stadtflucht zu steuern suchten. In einem 1990 von der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgelegten fiktiven Szenario für das Jahr 2010
heißt es (rückblickend auf die Periode zwischen 1990 und 2010): „In der Berichtsperiode
ist es nur in Teilbereichen gelungen, die Probleme des städtischen Wohnungsmarktes zu
lösen. Offenbar wegen des gestiegenen Mietniveaus und der starken Beeinträchtigung
innerstädtischer Wohnviertel durch den Verkehr sind vor allem kinderreiche Familien in
den vergangenen Jahren verstärkt auf den Eigenheimsektor des Umlandes ausgewichen.
Die Konkurrenz der Umlandgemeinden um steuerkräftige, bauwillige Haushalte hat in
einer Vielzahl von Kommunen zu einer Ausweisung von großflächigen Baugebieten geführt,
die teilweise trotz aufwendiger Erschließung seit langem nur mit vereinzelten
Gebäuden bebaut sind. Die Stadt Berlin sieht sich durch den mit Abwanderung verbundenen
Steuerausfall in ihren finanziellen Handlungsmöglichkeiten beschränkt, ist jedoch
nicht in der Lage, über Beratungen hinaus auf die Baulandpolitik im Umland Einfluss
zu nehmen.“
Ein Teil der in dem fiktiven Szenario geäußerten „Befürchtungen“ wurde schneller Realität
als erwartet. Obwohl die Mieten in den Innenstadtbereichen nicht wie erwartet stiegen,
sondern in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre dank eines reichhaltigen Angebots
sanken, verließen zahlreiche Familien die Stadt und bezogen ihr Reihenhaus im Umland.
Die Berliner Wohnungspolitik hatte den qualitativen Aspekt der Wohnraumversorgung
und die Nachfragepräferenzen vernachlässigt. Viele Haushalte spürten, wie sehr ein
Garten am Haus das Leben mit Kindern erleichtert. Das Einfamilienhaus symbolisiert für
sie im Vergleich zum Mietshaus Unabhängigkeit und Freiheit im Verhalten. Erleichtert
wurde der Wechsel durch die im Zeitverlauf immer weiter zunehmende Konkurrenz
zwischen starken nationalen und internationalen Anbietern im Berliner Umland. Angesichts
der tatsächlich immensen Baulandausweisungen der Brandenburgischen Gemeinden
verfielen die Bodenpreise, durch immer preiswertere Haustypen sanken die Preise
für Einfamilien-Reihenhäuser schnell unter die 255.000 Euro-Grenze. Auch das 155.000
Euro-Haus, Mitte der neunziger Jahre von der Berliner Wohnungswirtschaft noch als
Utopie belächelt, war drei Jahre später Realität. Stadtflucht und Steuerausfälle bewegten
die Berliner Gemüter 1997 und 1998.
Die Berliner Wohnungspolitik antwortete mit neuen Wohnungsbauprogrammen. Im Rahmen
der „Berliner Eigenheiminitiative“ wurde fieberhaft nach neuen Standorten für
große Einfamilienhausprojekte gesucht. Die Senatsverwaltung für Wohnungswesen organisierte
eine „Bauausstellung“ für stadtgerechte Einfamilienhausprojekte, die in den
Architekturfeuilletons überregionaler Zeitungen mitunter als „Musterhausaustellung“ in
das allgemeine Städtebaugeschehen eingeordnet wurde. Während die Bauträger in Brandenburg
Erfahrungen sammelten und ihre Produkte sich in hartem Konkurrenzkampf
langsam an die Bedürfnisse der Wohnungsnachfrager annäherten, übte sich die Berliner
Architektenschaft in Gemeinschaft mit der für den Wohnungsbau zuständigen Großver-

waltung an der Neudefinition des Themas Eigenheim. Während die Siedlungen in
Brandenburg nach der ersten Welle der großen und einförmigen Anlagen langsam kleiner
und differenzierter wurden, begann Berlin neue Flächen am Stadtrand für Einfamilienhausprojekte
mit 600 bis 700 Wohnungen auszuweisen.
Parallel zur Eigenheiminitiative arbeitete die Stadtentwicklungsbehörde an Konzepten
zur Nutzung innerstädtischer Flächen zur Wohnraumnutzung. Angesichts eines mittlerweile
deutlich sichtbaren Überangebotes und schwer vermietbarer Wohnungen selbst im
Marktsegment der im Rahmen der vereinbarten Förderung errichteten Mietwohnungen,
setzte sich die Erkenntnis durch, dass die hohen Förderquoten für den Mietwohnungsbau
alsbald der Vergangenheit angehören würden. Die mittlerweile leeren Staatskassen
führten zu einem deutlichen Richtungswechsel in der städtischen Wohnungspolitik.
„Stärkung der Eigentumsbildung“ lautete die Devise gegen Ende des Jahrtausends.
Auch 1997 wurden jedoch noch 40 % aller neu gebauten Wohnungen in Berlin direkt
subventioniert, die im Rahmen der Eigentumsprogramme geförderten Neubauten selbstnutzender
Wohnungserwerber nicht eingeschlossen. 1996 waren dies immerhin noch
fast 70 %.
Es dauerte über fünf Jahre, bis sich die Wohnungswirtschaft auf die neuen Entwicklungen
einstellte. Der „Markt“, jahrzehntelang durch ein knappes Angebot und eine starke
Nachfrage geprägt, kam erst in den späten neunziger Jahren in eine Entwicklungsphase,
in der die Wohnungswirtschaft unter dem Eindruck der verschärften Konkurrenz eine
strikte Kundenorientierung entwickelte. Der Übergang von einem Investorenverhalten,
bei dem staatliche Programme in planerische Bauformen umgesetzt wurden, zu einer
marktorientierten Investitionstätigkeit verlief sehr zögerlich. Er dürfte jetzt weitgehend
abgeschlossen sein.
2.3 Akzeptanz prototypischer Wohnbauprojekte
2.3.1 Typische Geschosswohnungsbauprojekte
Die Geschosswohnungsbautätigkeit in Berlin ruhte im wesentlichen auf drei Säulen:
● Der größte Teil der fertig gestellten Wohnungen wurde im Rahmen mittelfristig
angelegter Programme im Wesentlichen als Reaktion auf zunächst akute, später aber
nicht mehr existente Versorgungsengpässe errichtet. In der Regel handelte es sich dabei
um geförderten Wohnungsbau. Beispiele für solche Projekte sind die Bauvorhaben
in Karow und Französisch Buchholz (Pankow) sowie in Altglienicke (Treptow)
sowie Teile der städtebaulichen Entwicklungsgebiete.
● Ein quantitativ bedeutsamer Anteil des Wohnungsneubaus wurde an Standorten
geplant und realisiert, die aus stadtentwicklungspolitischen Gründen in Angriff
genommen wurden. Dazu gehören fast alle großen Entwicklungsgebiete, wie die
Rummelsburger Bucht oder die Wasserstadt-Oberhavel. Hier wurde versucht, geförderten
und frei finanzierten Wohnungsbau miteinander zu kombinieren.
19

20
● Die dritte Gruppe sind Projekte, die für die Vermarktung an Kapitalanleger konzipiert
wurden. In der Regel handelt es sich um Wohnungsbau, bei dem eine
maximale Dichte realisiert wurde, ohne Rücksicht darauf, was die Endnachfrager
wünschen.
a) Entwicklungen in der Wasserstadt-Oberhavel
Der Standort der Wasserstadt-Oberhavel wurde ehemals v.a. industriell bzw. produktionsgewerblich
genutzt (z.B. Hafen, Brauerei Schultheiss, Insel Eiswerder). Zahlreiche
Betriebsliegenschaften zeugen noch heute von dieser Vergangenheit. Wohnnutzungen gab
es nur vereinzelt, so z.B. auf dem Gelände des heutigen Quartiers Pulvermühle. In der
Wasserstadt-Oberhavel soll bis zum Jahr 2010 der größte Wohnungsbaustandort
Berlins realisiert werden: insgesamt sind knapp 13.000 Wohneinheiten sowie Dienstleistungs-
und Gewerbeflächen vorgesehen. Die bisher fertig gestellten Wohnungen sind
ausschließlich Geschosswohnungsbauten, sowohl frei finanziert als auch im 1. und
2. Förderweg. Das erste Projekt mit Reihen- und Doppelhäusern wird gegenwärtig im
Bereich Haveleck realisiert.
Die Leerstände bei den frei finanzierten Wohnungen und bei den Wohnungen der vereinbarten
Förderung sind erheblich. Zu den hohen Leerständen kommt der alarmierende
Befund hinzu, dass die Fluktuation unter den Bewohnern hoch ist.
Wasserstadt-Oberhavel
b) Entwicklungen in der Rummelsburger Bucht
Das Entwicklungsgebiet Rummelsburger Bucht ist einer der größten Wohnungsneubaustandorte
in Berlin. Insgesamt sollen hier bis zum Jahr 2010 rd. 5.700 Wohneinheiten sowie
Wohnfolge- und Gewerbeeinrichtungen fertig gestellt sein. Die fertig gestellten
Wohngebäude sind zwischen 3- und 6-geschossig. Bisher sind etwa zwei Drittel der
Wohnungen im 2. Förderweg errichtet, die übrigen sind frei finanzierte Miet- oder
Eigentumswohnungen.

Der Leerstand in der Rummelsburger Bucht liegt bei dem durchschnittlichen Leerstand
in Geschosswohnungsbauprojekten der neunziger Jahre in Gesamt-Berlin. Die Leerstände
konzentrieren sich fast ausschließlich auf die frei finanzierten Wohnungen. Bei den
Wohnungen im zweiten Förderweg (inklusive der einkommensorientierten Wohnungen)
gibt es kaum Leerstände. Vermarktungsschwierigkeiten gibt es insbesondere beim Verkauf
von kleinen Wohnungen.
Rummelsburger Bucht
c) Entwicklungen bei hochwertigen Neubauprojekten
Der Markt für hochwertige Wohnungen in Berlin ist zweigeteilt: Während die Nachfrage
nach sehr exklusiven Wohnungen in besonders exponierten Lagen nicht gedeckt werden
kann, besteht ein Überangebot an Wohnungen, die zwar hochwertig ausgestattet, aber
hinsichtlich ihrer Qualität und Lage nicht exklusiv bzw. dem Spitzensegment zuzuordnen
sind.
Die Preise für Wohnungen im Spitzensegment liegen zwischen 3.500 und 5.000 Euro/m 2 .
Wahrscheinlich werden die Preise in diesem Bereich in den nächsten zwei bis drei Jahren
ansteigen; Preiserhöhungen in diesem Wohnungssegment auf ein Niveau, das mit anderen
europäischen Metropolen wie beispielsweise Paris oder London vergleichbar ist, sind
in Berlin allerdings erst in den nächsten 20 bis 30 Jahren zu erwarten.
Im Segment der hochwertigen Wohnungen (Preisspanne rd. 2.200 bis 3.500 Euro/m 2 )
sind in den letzten Jahren viele Projekte realisiert worden, so dass momentan ein
Überangebot in diesem Segment vorhanden ist. Dieser Trend wird anhalten, da in diesem
Teilbereich auch in Zukunft eine Vielzahl neuer Projekte realisiert wird (u.a. in der Friedrichstadt,
am Lehrter Stadtbahnhof, mehrere Projekte in der Spandauer Vorstadt, z.B.
Johannis-Viertel an der Oranienburger Straße). Durch die Vielzahl an Angeboten in diesem
hochwertigen Segment stehen viele Wohnungen leer und die Vermarktungszeit ist
relativ lang (bis zu drei Jahre).
Generell zeichnet sich der Trend ab, dass hochwertige Wohnungen in aufwendig sanierten
Altbauten weniger Leerstände bzw. kürzere Vermarktungszeiten haben als reine Neu-
21

22
baustandorte, wie beispielsweise am Potsdamer Platz. Neubauprojekte in Baulücken gewachsener
Altbauquartiere, wie in der Spandauer Vorstadt, profitieren von der attraktiven
Gestaltung der Umgebung und ergänzen das Angebot im Altbaubestand. Diese integrierten
Standorte sind ebenfalls in geringerem Umfang von Leerständen betroffen als reine
Neubaustandorte.
Die Preise sind zur Zeit trotz des Überangebotes stabil. Dies ist darauf zurückzuführen,
dass bei der Gewährung von Preisnachlässen das Image des Standortes nachhaltig
geschädigt wird, potenzielle Käufer abgeschreckt und die Vermarktungsprobleme somit
zunehmen würden. Inwieweit am derzeitigen Preisniveau festgehalten wird oder ob es zu
Preissenkungen kommt, kann momentan nicht abschließend gesagt werden. Einige
Experten erwarten, dass „sich der Markt selbst kaputt macht“ und das Preisniveau im
Bereich der zwar hochwertigen, aber nicht im engeren Sinne exklusiven Wohnungen,
deutlich herabgesetzt wird. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass diese städtischen
Wohnformen lediglich von einem sehr begrenzten Personenkreis nachgefragt werden.
Akzeptanz finden die sehr exklusiven und hochwertigen Wohnungen, wenn die Kombination
zwischen Ruhe und Zentralität, das Image des Standortes und der Ausblick aus der
Wohnung (freier Blick über die Dächer, möglichst auf besondere Bauten) gegeben sind.
Diese Faktoren sind in Kombination nur an sehr ausgewählten Standorten zu vereinen
und nicht beliebig zu duplizieren. Im absoluten Spitzensegment werden sehr hohe
Anforderungen an den Standort und das Bauprojekt gestellt.
d) Drei Beispiele für hochwertige Wohnprojekte: Potsdamer Platz,
Friedrichstraße und Spandauer Vorstadt
Die drei Projekte am Potsdamer Platz von Sony (201 Wohnungen, Fertigstellung 1999),
Daimler-Chrysler (630 Wohnungen, Fertigstellung 1998/99) und die Park-Kolonnaden
(rd. 90 Wohnungen, Fertigstellung 2001) umfassen insgesamt gut 900 zumeist sehr exklusive
Wohnungen im Hochpreissegment. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen 4.000
und 7.000 Euro/ m 2 , die Nettokaltmieten liegen in der Regel über 15 Euro/m 2 .
Auch in der Friedrichstraße sind viele Bürogebäude aufgrund planungsrechtlicher Auflagen
der Senatsverwaltung mit einem Wohnanteil von 20 bis 30 % gebaut werden. Die zumeist
sehr exklusiven Wohnungen befinden sich zumeist in den oberen Stockwerken der
Bürogebäude. Zusätzlich entstanden viele neue, ebenfalls sehr hochwertige Wohnungen
in der Friedrichstraße durch Baulückenschließungen. Die Kaufpreise liegen leicht unter
dem Niveau des Potsdamer Platzes zwischen 3.200 und 5.000 Euro/m 2 . Die Nettokaltmieten
bewegen sich in der Friedrichstraße um 15 Euro/m 2 , in den Seitenstraßen zwischen
10 und 13 Euro/m 2 .
Die Vermarktung verläuft insbesondere am Potsdamer Platz sehr schleppend. Die
Wohnungen der „Daimler-City“ konnten noch zu Kapitalanlegerzeiten verkauft werden,
allerdings werden viele Wohnungen noch nicht genutzt bzw. sind noch nicht vermietet.
Im Sony-Center sind erst 50 % der Wohnungen verkauft, die Belegung der bereits

verkauften Wohnungen ist jedoch sehr gering. Die Vermarktung in der Friedrichstraße
verläuft besser als am Potsdamer Platz, da bei einem geringeren Preisniveau eine breitere
Nachfrageschicht angesprochen und der Imagefaktor des Wohnens in der Friedrichstraße
insgesamt höher bewertet wird. Allerdings ist die Nachfragesituation nicht
zufrieden stellend. Vermarktungszeiträume von bis zu drei Jahren sind auch in der
Friedrichstraße und in den Seitenstraßen keine Seltenheit.
Der Potsdamer Platz ist ein typisches Beispiel für eine rein additive Mischung von
Wohnen und anderen Nutzungen. Die Nachfrage rekrutiert sich aus Gruppen, bei denen
der Beruf zu einer sehr hohen Inanspruchnahme führt und die hoch mobil sind (dementsprechend
ist der Anteil an Zweit- und Firmenwohnungen sehr hoch). Die Nachfrager
legen keinen bzw. nur einen geringen Wert auf die Einbindung in eine Nachbarschaft. Es
entsteht ein sehr anonymes Wohnen, allerdings mit dem Vorteil einer repräsentativen und
imagebehafteten Lage. Durch die Extrempreise ist der Kreis der Nachfrager sehr
begrenzt. Verschärft wird die Situation, da in Berlin zurzeit mehrere Projekte diese kaufkräftige
Nachfragergruppe ansprechen. Die Wohnungsangebote am Potsdamer Platz
konkurrieren mit sehr exklusiven Neubauangeboten in repräsentativen Lagen wie z.B.
am Gendarmenmarkt, im Klingelhöfer Dreieck oder in der Friedrichstraße. Für den
Wohnstandort Friedrichstraße gelten ähnliche Charakteristika, wobei jedoch dem Faktor
der prestigeträchtigen Lage deutlich mehr Gewicht beigemessen wird. Qualitativ hochwertige
Wohnungen werden zu hohen Preisen vermarktet. Penthousewohnungen und
größere Wohnungen mit über 100 m 2 (z.T. sind Wohnungen bis zu 300 m 2 zusammenlegbar)
lassen sich in der Regel sehr gut vermarkten. Problematisch ist die Vermarktung der
kleinen Wohnungen und der Wohnungen in den unteren Geschossen.
Ein Wohnstandort mit derzeit beispielhafter Attraktivität ist die Spandauer Vorstadt, einer
der begehrtesten und urbansten Wohnstandorte mit gewachsener und durchmischter
Bebauung und Infrastruktur. Die aufwendig sanierten Altbauwohnungen sind gefragt, die
Mieten und Kaufpreise stiegen in den vergangenen Jahren stark an. Neubauprojekte in
der Spandauer Vorstadt sind zumeist Baulückenschließungen, die eine Angebotslücke an
sehr großen Wohnungen, die im Altbaubestand nicht vorhanden sind, schließen (z.B.
Quartier Kronberg an der Ziegelstraße/Tucholskystraße: 2.200 Euro/m 2 in den unteren
Etagen bis 4.600 Euro/m 2 für Penthousewohnungen mit Blick über Berlin-Mitte). Die
Vermarktung der Wohnungen sowohl im Altbau als auch in den Neubauprojekten, die
eine Nische zum Bestand abdecken, verläuft erfolgreich. Vor allem große Wohnungen
und große Loftwohnungen mit einer guten Möglichkeit zur individuellen Raumaufteilung
und mit Wohnungsgrößen von mehr als 100 m 2 lassen sich gut vermarkten. Die Wohnungen
in den Mischgebäuden liegen in der Regel in den oberen Etagen, wobei die
Penthousewohnungen auf die größte Akzeptanz stoßen.
Die Untergrenze der Kaufpreise im Neubau liegt zwischen 2.200 und 2.500 Euro/m 2 .
In besseren Lagen und in den oberen Stockwerken werden Wohnungen für bis zu 5.000
Euro/m 2 angeboten.
23

24
2.3.2 Typische Ein- und Zweifamilienhausprojekte
Die Einfamilienhausstandorte, die in jüngster Zeit realisiert wurden bzw. sich in einem
konkreten Umsetzungs- und Vermarktungsstand befinden, lassen sich verschiedenen Projekttypen
zuordnen:
a) „Städtische“ Haustypen mit geringer Akzeptanz
Die Einfamilienhausanlagen auf den „Rudower Feldern“ und am Mohnweg in Altglienicke
sind stark am Leitbild des „städtischen Einfamilienhauses“ orientierte Vorhaben,
die vor allem auf die Nachfrage durch Schwellenhaushalte (Eigenheim statt
Mietwohnung bei annähernd gleicher Belastung) und durch Haushalte, die ein
„städtisches Ambiente“ bevorzugen, abzielen. Die dort realisierten Haustypen zeichnen
sich durch eine schnörkellose bis strenge Architektur aus und setzen bewusst einen
Kontrast zum traditionellen Eigenheim mit Spitzdach.
Rudower Felder, Neukölln Mohnweg, Altglienecke
Akzeptanz finden diese Häuser nur bei Haushalten, die unter keinen Umständen ins
Umland gezogen wären, unter anderem weil sie auf eine Anbindung an den öffentlichen
Nachverkehr angewiesen sind. Die Preise für einfache Reihenmittelhäuser ohne Keller
liegen in beiden Objekten nur wenig unter 200.000 Euro; trotzdem wird der Preis von den
Nachfragern neben der Lage (Standort in Berlin) als ausschlaggebendes Entscheidungskriterium
genannt. Die Erwerber, für die das Eigenheim die Alternative zur Mietwohnung
ist, sind Schwellenhaushalte, für die es in diesem Preissegment nur wenig Wahlmöglichkeiten
gibt.
Die Akzeptanz dieser Vorhaben ist mäßig. In Altglienicke standen etwa ein Jahr nach
Fertigstellung noch etwa 50 % der Häuser leer; in den Rudower Feldern standen in dem
Projekt der Bavaria ca. fünf Monate nach Fertigstellung der letzten Häuser noch etwa
50 % der Einheiten leer, im Projekt der „Stadt und Land“ etwa drei Monate nach Fertigstellung
der letzten Häuser noch etwa 20 %. Dort konnten vor allem die teureren Objekte
mit größeren Wohnflächen und/oder Grundstücken nicht verkauft werden.

) Konventionelle Haustypen mit geringer Akzeptanz
Die Projekte der Viterra/Veba in Mariendorf („Leben in Mariendorf“) und der Firma Zapf
in Treptow („Späthsches Viertel“), sind Beispiele für Projekte, die eine konventionelle
Reihenhaus-Qualität an relativ zentralen Standorten bieten. In beiden Fällen liegen die
Projekte mehrere Kilometer näher an der Innenstadt als die Angebote in Rudow oder Altglienicke,
im Falle des Mariendorfer Projektes handelt es sich um einen Standort im
Übergangsbereich zur offenen Stadtrandbebauung. Beide Projekte wurden zu vergleichsweise
hohen Preisen angeboten; die Viterra-Häuser wurden anfangs zwischen 260.000
Euro und 280.000 Euro verkauft, später sind die Preise auf etwas unter 260.000 Euro
gesenkt worden. In Treptow wurden einfache Reihenhäuser mit kleinen Grundstücken
überwiegend im Preissegment zwischen 230.000 Euro und 260.000 Euro angeboten.
Doppelhaushälften kosteten zwischen 260.000 Euro und 280.000 Euro.
Mariendorf, Tempelhof Späthsches Viertel, Treptow
Beide Objekte werden aufgrund des Preisniveaus kaum noch von Schwellenhaushalten
nachgefragt. Haushalte, die die Angebote finanzieren können, verfügen über Wahlmöglichkeiten
und entscheiden sich häufig für Angebote, die als kleine Nachverdichtungen
im Bestand realisiert werden. Beide Projekte sind relativ große Neubaugebiete (Späthsches
Viertel 240 WE, Mariendorf: Verbindung mit größerem Geschosswohnungsbauprojekt,
welches hohe Leerstände aufweist) und konnten nur sehr schleppend vermarktet
werden.
25

26
c) Kleine und integrierte Projekte mit hoher Akzeptanz
Beispiel für ein kleines Projekt, das auf einem Lückengrundstück in den vorhandenen
Siedlungsbestand integriert wurde, ist die Bebauung an der „Rheinpfalzallee 59-65“
in Berlin Lichtenberg. Es liegt in einem ruhigen und attraktiven, durch Stadtvillen und
Einfamilienhäuser geprägten Wohngebiet in Karlshorst und stellt somit eine Alternative
zu den oft großflächigen Neubauvorhaben in periphereren Lagen dar. Errichtet wurden
acht Doppelhaushälften und sechs Einheiten in Reihenbauweise (2 Reihen à 3 WE), mit
je 116 m 2 Wohnfläche. Die Grundstücksgrößen variieren zwischen 160 m 2 und 300 m 2 .
Die einfache Gestaltung der Häuser wird durch Farbgestaltungen und Schmuckdetails –
wie Fensterläden – aufgelockert und aufgewertet. Die Häuser konnten relativ rasch zu
Preisen um 200.000 Euro verkauft werden. Erwerber waren überwiegend Familien aus
den Lichtenberger Innenstadtbereichen.
Rheinlandpfalzallee, Berlin Karlshorst
2.3.3 Verzögertes Reagieren auf die tatsächliche Nachfrage
Die Wohnungsbauprojekte des letzten Jahrzehnts spiegeln die Transformation der Bautätigkeit
und die sich allmählich durchsetzenden neuen Anforderungen an die Bauformen
und Standorte in unterschiedlichen Stufen wieder. Über längere Phasen wurde in den
alten Formen weitergebaut, weil die neue Nachfrage noch nicht sichtbar war und die
Subventionen Risiken soweit verringerten, dass eine strikte Nachfrageorientierung nicht
im Vordergrund der Überlegungen stand. In den letzten Jahren haben die Erfahrungen der
Verluste durch die Leerstände die Investoren dazu gebracht, Jahr für Jahr eine stärkere
Nachfrageorientierung bei ihren Planungen zu realisieren. Die Projekte zu verschiedenen
Zeitpunkten demonstrieren diese allmähliche Umorientierung, die inzwischen weitgehend
abgeschlossen ist. Angesichts der künftig fast ausschließlich strukturell bedingten
Nachfrage am Neubaumarkt und der starken Stellung der Käufer und Mieter von neu
gebauten Wohnungen, wird Nachfrageorientierung zu einer Voraussetzung des Investitionserfolges.
In Berlin geht eine mehr als hundertjährige Geschichte der staatlichen
Interventionen im Wohnungsbau zu Ende. Planung und Nachfrage müssen eine neue
Symbiose finden.

3. Neubau trotz vorhandener Leerstände
Wiederkehrende Leerstände sind auf den Märkten für Büroimmobilien ein bekanntes
Phänomen. Sie entstehen dort immer wieder als Folge von Nachfrageüberschätzungen,
als Folge der langwierigen Produktionsfristen, die dazu führen, dass in der Fertigstellungsphase
ganz andere Marktverhältnisse bestehen als zum Planungszeitpunkt. Sie entstehen
aus überraschenden Wenden der Zinspolitik und der Geldpolitik, die zu veränderten
Finanzierungsbedingungen oder Nachfrageverhältnissen führen. Solche zyklischen
Leerstände waren am Wohnungsmarkt ausgesprochen selten, weil die staatlichen Interventionen
– vor allem bei der Bereitstellung von kostengünstigem Bauland – i. d. R. eine
hohe Knappheit aufrechterhalten, so dass eine wirklich drastische Überproduktion nur
selten auftritt.
Der Anstieg der Wohnungsleerstände in Berlin zwischen 1995 und 2000 um bis zu
100.000 Wohneinheiten bedeutet im Ergebnis, dass seitdem etwa 50 % der Fertigstellungen
statistisch zu einer Erhöhung der Leerstände geführt haben. Der übersubventionierte
Berliner Wohnungsmarkt erzeugte eine Kapitalfehllenkung. Der überwiegende
Anteil des Geschosswohnungsbaus in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre wäre unter
marktwirtschaftlichen Bedingungen kaum finanziert worden. Unterstellt man eine
subventionsbedingte Überproduktion von rd. 60.000 Wohnungen bei 150.000 Euro
Investitionskosten pro Wohnung, dann entspricht dies einer Kapitalfehlleitung von rd.
9 Milliarden Euro. Bei einer Subventionsquote von 30 % ergäbe sich allein aus dem überhöhten
Mietwohnungsbau der neunziger Jahre eine Belastung des Staatshaushalts von
rd. 3 Milliarden Euro.
Nicht jede Wohnungsproduktion, die zu Leerstand führt, bedeutet eine Fehllenkung von
Kapital. Wenn die Wohnungsproduktion auch bei hohen Leerständen marktwirtschaftlich
finanziert weitergeht und private Nachfrager bereit sind, die hohen Kosten zu tragen,
so wird dadurch demonstriert, dass die historischen Bestände den gegenwärtigen und
auch künftigen Ansprüchen in diesem Umfang nicht mehr entsprechen. Wie auch auf
anderen Märkten führt der Wettbewerb zur ökonomischen Obsoleszens von Produkten,
die technisch zumindest teilweise durchaus funktionsfähig sind, aber in ihrer Qualität
hinter modernen Ansprüchen zurückbleiben. Ganz offensichtlich sind gleichzeitig auch
die Modernisierungskosten so hoch, dass eine Wettbewerbsfähigkeit nicht mehr hergestellt
werden kann.
Die Abbildungen 3 und 4 zeigen das Ausmaß und die Verteilung der Leerstände. Insgesamt
erreicht der Wohnungsüberschuss in der Region etwa 200.000, davon gut 150.000
in Berlin. Wie nicht anders zu erwarten, konzentriert sich der Leerstand überwiegend auf
den Mietwohnungsbestand.
Die Informationen über die Größe und die Struktur der Leerstände sind unsicher. So ist
insbesondere der Anteil an Überschusswohnungen unbekannt, der von den Eigentümern
vom Markt zurückgezogen wurde und nicht mehr aktiv angeboten wird. Solche „ausgebuchten“
Wohnungen gehen in ihrer Entstehung z. T. noch auf die Zeit vor der Wende
zurück. Allerdings haben auch Wohnungsunternehmen, in deren Siedlungen sich Leer-
27

28
stände konzentrieren, inzwischen einzelne Gebäude zumindest „eingemottet“ oder auch
endgültig stillgelegt (Türen und Fenster zugemauert, Leitungssysteme gekappt). Über das
Ausmaß dieser ausgebuchten Bestände kann man nur spekulieren. Expertenmeinungen
und einzelne Indikatoren deuten daraufhin, dass von den Leerstandswohnungen in Berlin
etwa 100.000 noch aktiv am Markt angeboten werden.
Die künftige Neubautätigkeit und die Nachfrageentwicklung werden darüber entscheiden,
ob sich die Leerstandsentwicklung stabilisiert. Die Erfahrung mit anderen Städten
zeigt, dass im Laufe einer Verfestigung des Wohnungsüberschusses die Leerstände mehr
und mehr zu den schlechten Wohnungsbeständen „heruntersickern“ und sich dort allmählich
in bestimmten Gebäuden konzentrieren. Im Laufe der Zeit werden so durch die
Marktprozesse wirtschaftlich abgestorbene Bestände herausgefiltert, die auch schwer
wieder in eine Nutzung zurückgeholt werden können. Der Prozess ist in verschiedenen
ostdeutschen Städten schon sehr viel weiter fortgeschritten als in Berlin und lässt sich
deshalb in seinem Ablauf vorhersehen. Die Erfahrungen zeigen dort auch, dass vor allem
kleine Wohnungen, hoch verdichtete Bestände sowie abgewohnte Altbauten in ungünstigen
Lagen überdurchschnittlich vom Leerstand bedroht sind. Die Beobachtungen in
Berlin zeigen ähnliche Tendenzen.

Abbildung 3
Wohnungen
in 1.000
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Leerstände im Berliner Wohnungsbestand
Berlin
Bestand absolut
Mietwohneinheiten
Quelle: Mikrozensus Zusatzerhebung 1998
Berlin-West Berlin-Ost
Eigentümerwohneinheiten
leer stehende Wohneinheiten
empirica
29

30
Abbildung 4
Leerstände in Berlin nach Wohnungsbestandstypen
Wohnungen
in 1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Ein- und
Zweifamilienhäuser
Klein- und
vorstädt.
Geschosswohnungen
Bestand absolut
Quelle: Mikrozensus Zusatzerhebung 1998
Innerstädt.
Geschosswohnungen
Gebäudetyp
Plattenbauten
davon Leerstand
Neugebaute
Geschosswohnungen
empirica

C: NACHFRAGE FÜR WOHNANGEBOTE IN DER
REGION BERLIN
1. Bevölkerungsentwicklung in der Region Berlin in den neunziger
Jahren
1.1 Schrumpfung der Berliner Bevölkerung bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum
im Umland
In der Region Berlin (Land Berlin und brandenburgische Gemeinden des engeren Verflechtungsraums)
lebten 2000 rd. 4,3 Mio. Einwohner, davon rd. 3,4 Mio. (fast 80 %)
in der Kernstadt und rd. 0,9 Mio. im engeren Verflechtungsraum (vgl. Abbildung 5). Insgesamt
ist die Zahl der Einwohner in der Region seit 1990 um rd. 106.000 (plus 2,5 %)
gestiegen (vgl. Abbildung 6). Entgegen den optimistischen Wachstumserwartungen für
Berlin (plus 300.000 bis 2015) schrumpfte die Bevölkerung in der Kernstadt bis 2000
um etwa 52.000 (minus 1,5 %) bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum im engeren
Verflechtungsraum um über 158.000 (plus 20 %).
In den ersten Jahren nach der Wende erhöhte sich die Einwohnerzahl in der Kernstadt
(vgl. Abbildung 7), da es bis 1995 einen Wanderungsgewinn (knapp 100.000
Personen) vornehmlich durch Zuwanderung aus dem Ausland gab (jährlich zwischen
15.000 und 35.000 Personen). Der Zuwanderungsgewinn aus den neuen Bundesländern 2
war deutlich geringer: Er sank von über 6.000 (1991) auf unter 1.000 (1995). Der Wanderungssaldo
mit Westdeutschland blieb in der ersten Hälfte der neunziger Jahre negativ.
Seit 1996 hat in Berlin ein Schrumpfungsprozess eingesetzt. Die seit etwa 1994 deutlich
spürbare Umlandabwanderung führte zusammen mit dem extremen Rückgang der
Zuwanderung aus dem Ausland (nach 1996) zu einem Bevölkerungsverlust. Der bisherige
Tiefstand des Wanderungssaldos wurde 1997 erreicht (im Saldo knapp minus 30.000
Personen).
2 Ohne Umlandgemeinden
31

32
Abbildung 5
Die Region Berlin (Kernstadt und Umland)
und ihre Lage im Land Brandenburg
Landkreise Brandenburg
Stadt Berlin
Umland = engerer Verflechtungsraum
empirica

Abbildung 6
Bevölkerungsentwicklung in der Region Berlin
1990 bis 2000 [Personen]
Bevölkerungsentwicklung
(Indexiert 1990 = 100)
130
120
110
100
90
1990 1991
Umland
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Berlin Gesamte Region
empirica
33

34
Abbildung 7
Wanderungssaldo
[Personen]
40.000
30.000
20.000
10.000
0
- 10.000
- 20.000
- 30.000
1991
Wanderungssalden nach Herkunftsgebieten –
Berlin [Personen]
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Wanderungssaldo Ausland
Wanderungssaldo
Berliner Umland
Wanderungssaldo insgesamt
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Wanderungssaldo alte Bundesländer
Wanderungssaldo neue
Bundesländer ohne Umland
empirica

1.2 Wachsende Umzüge ins Umland
Das Bevölkerungswachstum im Umland ist überwiegend (ca. 80 %) auf Zuwanderung
aus der Kernstadt zurückzuführen (vgl. Abbildungen 8 und 9). Insgesamt sind in den letzten
zehn Jahren mehr als 240.000 Personen von Berlin in das Umland gezogen.
● Die Wanderungen aus der Kernstadt erreichten 1998 ihren Höhepunkt mit einem
Wegzug von rd. 41.500 Personen.
● Nur mit den neuen Bundesländern hat das Umland noch einen relevanten Wanderungsüberschuss
(zuletzt etwa 3.600 Personen jährlich). Die Wanderungssalden mit
den anderen Herkunftsgebieten spielen keine Rolle: Seit 1995 halten sich die
Zu- und Abwanderungen aus dem Ausland in etwa die Waage. Gegenüber Westdeutschland
bestehen keine nennenswerten Salden. Im Jahr 2000 war die Wanderungsbilanz
zwischen den alten Ländern negativ (minus 500 Personen).
Die hohen Bevölkerungszunahmen im Umland sind eine Folge der relativen Attraktivitätsgewinne
des Umlands gegenüber Berlin. Der ab 1994 in Berlin einsetzende Bauboom
stützte sich überwiegend auf den Geschosswohnungsbau. Das Angebot an kleinteiligen
Bauformen, insbesondere die Angebote an Ein- und Zweifamilienhäusern, blieb
knapp. Die Folge war eine selektive Abwanderung von Haushalten mit Kindern, die
durch beträchtliche Baulandausweisungen der Brandenburger Gemeinden und eine zunehmende
Konkurrenz starker nationaler wie auch internationaler Anbieter im Berliner
Umland viele Möglichkeiten zum Erwerb eines Eigenheims hatten (zwischen 1992 und
1999: im Umland ein Angebot von 40.000 Ein- und Zweifamilienhäusern im Unterschied
zu 19.000 in Berlin).
Unter anderem durch die forcierte Abwanderung in das Berliner Umland nehmen die
Fluktuation und die Leerstände bei den weniger attraktiven Wohngebieten zu. Dies wiederum
führt zu finanziellen Nachteilen für Berlin und zu einer sozialen Segregation zwischen
Berlin und dem Umland einerseits und attraktiven und unattraktiven Wohngebieten
innerhalb Berlins andererseits (mit entsprechenden Begleitkosten).
35

36
Abbildung 8
Abwanderung aus Berlin nach Zielgebieten [Personen]
Abwanderung nach Zielgebieten
[Personen]
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1991
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Abwanderung
Berliner Umland
Abwanderung Ausland
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
Abwanderung neue Bundesländer
ohne Umland
Abwanderung alte Bundesländer
empirica

Abbildung 9
Wanderungssalden nach Herkunftsgebieten – Umland [Personen]
Wanderungssaldo
[Personen]
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
- 5.000
1991
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Wanderungssaldo mit dem
Ausland
Wanderungssaldo mit den
neuen Bundesländern
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Wanderungssaldo mit den alten
Bundesländern
Wanderungssaldo mit Berlin
Wanderungssaldo gesamt
empirica
37

38
1.3 Wanderungsgewinne als Motor des Bevölkerungswachstums
in der Region
Der natürliche Bevölkerungsrückgang von 122.000 Einwohnern in der Region konnte
durch einen Wanderungsüberschuss von etwa 224.000 Personen (seit 1991) ausgeglichen
werden.
● Durch den Sterbeüberschuss 3 verringerte sich die Einwohnerzahl in Berlin um knapp
90.000 Einwohner und im Umland um rd. 32.000. Dabei nimmt die natürliche Bevölkerungsschrumpfung
in der Region aufgrund zurückgehender Sterbeüberschüsse
ab (in der Region von 17.000 Personen auf etwa 5.000 Personen, vgl. Abbildung 11).
● In Berlin werden die Sterbeüberschüsse seit 1993 nicht mehr durch Wanderungsgewinne
ausgeglichen (vgl. Abbildung 10). In der Gesamtregion sind die Wanderungsgewinne
mit Ausnahme des Jahres 1997 deutlich höher als die natürliche Bevölkerungsabnahme
(vgl. Abbildung 11).
3 Saldo aus Geburten und Sterbefällen

Abbildung 10
Bevölkerungsentwicklung 1991 bis 2000 in Berlin [Personen]
Bevölkerungssaldo
[Personen]
40.000
30.000
20.000
10.000
0
- 10.000
- 20.000
- 30.000
- 40.000
1991
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Saldo Zu- und Fortzüge
Saldo Geburten- und Sterbefälle
Bevölkerungszunahme bzw. -abnahme
empirica
39

40
Abbildung 11
Bevölkerungssaldo
[Personen]
40.000
30.000
20.000
10.000
0
- 10.000
- 20.000
- 30.000
1991
Bevölkerungsentwicklung 1991 bis 2000
in der Region Berlin [Personen]
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Saldo Zu- und Fortzüge
Saldo Geburten- und Sterbefälle
Bevölkerungszunahme bzw. -abnahme
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
empirica

2. Haushaltsentwicklung in der Region Berlin in den neunziger Jahren
Die Zahl der Haushalte in der Region ist zwischen 1993 und 2000 um knapp 90.000
kontinuierlich auf ca. 2,2 Mio. Haushalte gestiegen (Zunahme um etwa 4 %). Dabei stieg
die Zahl der Haushalte im Umland durch Zuwanderung um 21 % (rd. 70.000 Haushalte),
in Berlin gab es im Jahr 2000 nur 1 % (bzw. 18.600 Haushalte) mehr Haushalte als 1993
(vgl. Abbildung 12). Nicht zuletzt durch diese räumlichen Verlagerungen sank die Haushaltsgröße
in der Kernstadt auf 1,86 Personen im Jahr 2000 (1993: 1,93) und blieb im
Umland mit 2,33 Personen (1993: 2,34) weitgehend unverändert.
Die Abbildungen 13 und 14 zeigen die unterschiedliche Entwicklung der Haushaltstypen
in Berlin bzw. dem Umland: Während in Berlin der Anteil der Haushalte mit drei Personen
von 13,2 % (1993) auf 11,3 % in 2000 zurückgegangen ist (absoluter Rückgang um
etwa 33.000 Dreipersonenhaushalte), ist der Anteil dieser Haushalte im Umland leicht
angestiegen (absoluter Anstieg um etwa 13.600 Dreipersonenhaushalte).
41

42
Abbildung 12
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
Entwicklung der Haushalte in der Region Berlin
800
600
400
200
0
Anzahl der Haushalte
in Tausend
Personen
pro Haushalt
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
Haushalte Berlin Personen pro Haushalt Berlin
Haushalte Umland
Personen pro Haushalt Umland
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
empirica

Abbildung 13
Verteilung der Haushalte nach
Größe in % aller Haushalte
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
Entwicklung der Haushaltstypen in Berlin
2,64 %
45,87 %
29,71 %
13,22 %
8,56 %
1993 2000
Einpersonenhaushalte
Zweipersonenhaushalte
Dreipersonenhaushalte
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
47,50 %
31,75 %
11,27 %
7,24 %
2,25 %
Vierpersonenhaushalte
Fünf Personen und mehr
empirica
43

44
Abbildung 14
Verteilung der Haushalte nach
Größe in % aller Haushalte
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
Entwicklung der Haushaltstypen im Umland
3,92 %
26,84 %
33,04 %
19,41 %
16,78 %
1993 2000
Einpersonenhaushalte
Zweipersonenhaushalte
Dreipersonenhaushalte
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
29,57 %
35,62 %
19,45 %
12,70 %
2,65 %
Vierpersonenhaushalte
Fünf Personen und mehr
empirica

3. Wanderungsbewegungen als Folge veränderter Marktverhältnisse
in Berlin
Der Berliner Markt hat sich innerhalb weniger Jahre von einem angebotsgesteuerten
Markt zu einem Markt mit Angebotsüberhängen in verschiedenen Marktsegmenten entwickelt.
Entsprechend kam es seit der Wende zu erheblichen wanderungsbedingten
Verschiebungen der Zahl der Einwohner zwischen den Bezirken (vgl. Abbildung 15). Die
Ursachen dafür sind von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich. In manchen Fällen sind
starke Wanderungsgewinne auf eine starke Erhöhung des Wohnungsangebotes zurückzuführen
(z.B. Weißensee). Eine überdurchschnittlich starke Abwanderung kann auf ein
Wohnungsangebot zurückzuführen sein, dass den Bedürfnissen der ursprünglichen
Wohnbevölkerung nicht angemessen war; in diesen Fällen hat die Abwanderung in der
Regel ein Ansteigen der Leerstände zur Folge, sofern sich nicht neue Nachfragegruppen
finden, die das Wohnungsangebot annehmen (z.B. Friedrichshain, vgl. Abbildung 18).
Die Neubautätigkeit ist sehr stark durch die Verfügbarkeit von Bauland bestimmt. Insofern
ist ein hohes Anwachsen der Bevölkerung nicht automatisch ein Indikator für eine
besonders hohe Attraktivität eines Bezirks, sondern zunächst ein Indikator für große
Baulandpotenziale. Die überdurchschnittliche Neubautätigkeit bei gleichzeitiger Akzeptanz
der fertig gestellten Wohnungen führt zu einer Zuwanderung und einer deutlichen
Erhöhung der Einwohnerzahlen. Dort, wo frei finanzierte Eigenheime und Mietwohnungen
errichtet werden, dürfte der Neubau auch immer Attraktivitätsmerkmal sein.
In der Umkehrung führt ein hoher Anteil unattraktiver und „abgewohnter“ Wohnungsbestände
bei gleichzeitig günstigen Wohnungsmarktbedingungen dazu, dass ein entsprechender
Anteil der Einwohner abwandern konnte.
Neben einer Abwanderung aus unattraktiven Beständen kann eine Abwanderung auch
Reflex einer Wohlstandssteigerung oder auch einer veränderten Altersschichtung sein. So
führt eine überdurchschnittliche Quote von Einwohnern zwischen 20 und 30 zu einer
überdurchschnittlichen Zahl neu gegründeter Haushalte. Sofern ein entsprechendes Angebot
an dem bisherigen Standort nicht verfügbar ist, kommt es zu einer Abwanderung
als Konsequenz der Altersschichtung. Ähnlich wirkt sich ein steigendes Einkommen aus,
das zu steigenden Wohnflächen je Einwohner führt. Fehlendes Bauland in den Wohngebieten
solcher „Aufsteigerhaushalte“ führt dann zu einer sinkenden Zahl der Einwohner
und zu Abwanderung. Abwanderung und zurückgehende Einwohnerzahlen sind deshalb
nicht zwangsläufig ein Indikator für eine geringe Akzeptanz von Wohngebieten, sondern
können auch ein Indikator für steigende Wohnflächenansprüche der Bewohner sein (z.B.
Mitte).
45

46
Abbildung 15
Wanderungssalden, Leerstände und Bautätigkeit
in den Berliner Bezirken
Weißensee
Pankow
Treptow
Köpenick
Zehlendorf
Tempelhof
Steglitz
Spandau
Reinickendorf
Wilmersdorf
Neukölln
Friedrichshain
Charlottenburg
Hellersdorf
Prenzlauer Berg
Schöneberg
Tiergarten
Lichtenberg
Wedding
Mitte
Hohenschönhausen
Kreuzberg
Marzahn
Fertiggestellte Wohnungen je
1.000 Einwohner (1992 bis 2000)
- 40 0 40 80 120 160 200 240 280
im Geschosswohnungsbau
im individuellen
Wohnungsbau
Durchschnittlicher Wanderungssaldo je
1.000 Einwohner jährlich (1992 bis 2000)
Leerstehende Wohnungen je 1.000 Haushalte
(Zusatzerhebung Mikrozensus 1998)
Quelle: Bautätigkeitsstatistik, Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998, Wanderungsstatistik
empirica

Die Wanderungen bzw. Veränderungen der Einwohnerzahl in den einzelnen Bezirken
Berlins müssen angesichts solch komplexer Ursachen jeweils von Fall zu Fall interpretiert
werden. Die Abbildung 15 zeigt die Neubautätigkeit in den einzelnen Bezirken (bezogen
auf 1.000 Einwohner) und die Höhe der Leerstände. Das Zusammenwirken verschiedener
Faktoren lässt sich an einigen extremen Beispielen verdeutlichen:
● Das Abwanderungsvolumen ist in Weißensee seit 1994/1995 fast konstant. Durch die
überdurchschnittliche Zuwanderung, in erster Linie Berliner, gewinnt Weißensee
Einwohner (vgl. Abbildung 16). Der Bevölkerungszuwachs von Weißensee ist die
Folge der günstigen Baumöglichkeiten. Die Leerstände sind gleichzeitig durchschnittlich,
das bedeutet, dass der vorhandene Bestand ausreichend attraktiv ist.
● Der Rückgang der Einwohnerzahl in Zehlendorf bei niedriger Bautätigkeit ist ein
Ergebnis der steigenden wohlstandsbedingten Nachfrage, die durch behördliche
Angebotsausweitung nicht befriedigt werden kann (vgl. Abbildung 17). Der Rückgang
der Einwohnerzahl ist hier Zeichen einer hohen Attraktivität des Bezirkes und
kein Zeichen einer „Bezirksflucht“.
● Extrem hoch sind die Leerstände in Friedrichshain. In Friedrichshain war die
Neubautätigkeit gering, was angesichts der Lage des Bezirks in der Stadt und dem
damit verbundenen geringen Baulandpotenzial nicht überrascht. Die hohen Leerstände
sind ganz offensichtlich Zeichen eines hohen Anteils unattraktiver Bestände.
Allerdings bleibt zu berücksichtigen, dass große Sanierungsgebiete umbaubedingte
Leerstände hervorrufen und in der Folgezeit der Leerstand zurückgehen kann. Hier
wird dann allerdings der Effekt zu beobachten sein, dass die Wiedernutzung bisher
leerer Altbauten wahrscheinlich in anderen, bisher bewohnten Wohnungen, zu Leerständen
führt.
Diese drei Bezirksbeispiele zeigen die unterschiedlichen Kombinationen von Angebot
und Nachfrage sowie die unterschiedlichen Auswirkungen der örtlichen Baulandvorräte
bzw. verfügbaren Bauqualitäten. Schon das grobe statistische Bild in den einzelnen
Bezirken macht deutlich, wie komplex die Wirkungsverflechtungen sind, die künftig bei
Maßnahmen der Baulandpolitik, der Stadtsanierung und der Abrisspolitik berücksichtigt
werden müssen.
47

48
Abbildung 16
Fort-/Zuzüge Weißensee
[Personen je 1.000 Einwohner]
180
140
100
60
20
0
- 20
- 60
- 100
1991
Zu- und Fortzüge in Weißensee
[Personen je 1.000 Einwohner*]
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Zu-/Fortzüge ins Ausland
Zu-/Fortzüge in die alten Länder
Zu-/Fortzüge ins Umland Zu-/Fortzüge in die neuen Länder
ohne Umland
Zu-/Fortzüge in andere Bezirke Wanderungssaldo insgesamt
*Einwohnergewichtung 31.12. des jeweiligen Jahres
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
empirica

Abbildung 17
Fort-/Zuzüge Zehlendorf
[Personen je 1.000 Einwohner]
120
80
40
0
- 40
- 80
- 120
1991
Zu- und Fortzüge im Stadtteil Zehlendorf
[Personen je 1.000 Einwohner*]
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Zu-/Fortzüge ins Ausland
Zu-/Fortzüge in die alten Länder
Zu-/Fortzüge ins Umland Zu-/Fortzüge in die neuen Länder
ohne Umland
Zu-/Fortzüge in andere Bezirke Wanderungssaldo insgesamt
*Einwohnergewichtung 31.12. des jeweiligen Jahres
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
empirica
49

50
Abbildung 18
Fort-/Zuzüge Friedrichshain
[Personen je 1.000 Einwohner]
180
140
100
60
20
0
- 20
- 60
- 100
- 140
- 180
1991
Zu- und Fortzüge in Friedrichshain
[Personen je 1.000 Einwohner*]
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Zu-/Fortzüge ins Ausland
Zu-/Fortzüge in die alten Länder
Zu-/Fortzüge ins Umland Zu-/Fortzüge in die neuen Länder
ohne Umland
Zu-/Fortzüge in andere Bezirke Wanderungssaldo insgesamt
*Einwohnergewichtung 31.12. des jeweiligen Jahres
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
empirica

4. Wanderungen im Berliner Umland
Die Wanderungsbewegungen im Berliner Umland, insbesondere die Zuwanderungen aus
der Kernstadt, sind in hohem Maße durch die im Umland stattfindende Bautätigkeit
beeinflusst (vgl. Abbildungen 19 bis 21). Dies gilt insbesondere für den Ein-/Zweifamilienhausbau,
wohingegen der Geschosswohnungsbau zu einem hohen Teil von überwiegend
lokalen Nachfragern absorbiert wird. Insgesamt wurden zwischen 1992 und 1999
mehr als 40.000 Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern in den knapp 250
Gemeinden im Umland gebaut. Etwa die Hälfte dieser Bautätigkeit erfolgte in 30
Gemeinden. Die Gemeinden mit dem größten Anteil am regionalen Ein-/Zweifamilienhausbau
(ab jeweils 1.000 Wohneinheiten zwischen 1992 und 1999 kumuliert) sind die
Stadt Falkensee, Zepernick, Neuenhagen, Hohen Neuendorf, Fredersdorf-Vogelsdorf,
Hönow und Kleinmachnow. Die Abbildungen 19 und 20 zeigen die Verteilung der
Bautätigkeit im Berliner Umland und die daraus resultierenden Wanderungsbewegungen.
51

52
Abbildung 19
Baufertigstellungen 1991 bis 1999 in Berlin und dem Umland
[Wohnungen je 1.000 Einwohner*]
Havelland
Brandenburg
a. d. Havel
Baufertigstellungen: Neue Wohneinheiten
pro. 1.000 Einwohner 1991 bis 1999
0 – 50
50 – 100
100 – 150
150 – 200
200 – 350
350 – 500
500 – 700
Ostprignitz-
Ruppin
Potsdam -
Mittelmark
Potsdam
Kreis- und Bezirksgrenzen
Oberhavel
Teltow-Fläming
Barnim
*Einwohnergewichtung 31.12. des jeweiligen Jahres
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Dahme-
Spreewald
Märkisch -
Oderland
Oder - Spree
Brandenburg, Berlin und
engerer Verflechtungsraum
Kartographie © empirica
empirica

Abbildung 20
Havelland
Brandenburg
a. d. Havel
Fortzüge aus Berlin ins Umland 1991-1999
[Personen je 1.000 Einwohner]*
Zuzüge aus Berlin 1991-1999
900 – 1000
750 – 900
600 – 750
450 – 600
300 – 450
150 – 300
100 – 150
50 – 100
25 – 50
0 – 25
Ostprignitz-
Ruppin
Potsdam -
Mittelmark
Potsdam
Oberhavel
Teltow-Fläming
* Bevölkerungsstand 31.12.1998
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Barnim
Dahme-
Spreewald
Märkisch -
Oderland
Oder - Spree
Brandenburg, Berlin und
engerer Verflechtungsraum
Kartographie © empirica
empirica
53

54
Abbildung 21
Zu- und Fortzüge aus den Berliner Bezirken ins Umland
von 1991 bis Juni 2000
[Personen je 1.000 Einwohner]*
Havelland
Brandenburg
a. d. Havel
Ostprignitz-
Ruppin
Potsdam -
Mittelmark
Bevölkerungsveränderungen pro 1.000 EW
-200 – -1000
-100 – 0
0 – 500
500 – 1000
1000 – 1500
1500 – 2000
2000 – 2500
2500 – 3000
3000 – 3500
3500 – 4000
Potsdam
Oberhavel
Teltow-Fläming
* Bevölkerungsstand 31.12.1998
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
Barnim
Dahme-
Spreewald
Märkisch -
Oderland
Oder - Spree
Brandenburg, Berlin und
engerer Verflechtungsraum
Kartographie © empirica
empirica

D: ZUKÜNFTIGE NACHFRAGETENDENZEN AUF DEM
BERLINER WOHNUNGSMARKT
1. Quantitative Haushaltsentwicklung in Berlin bis 2030
Die hier vorliegende Prognose der Haushaltsentwicklung für Berlin basiert auf einer
Modellrechnung, in der, ausgehend von der aktuellen Alters- und Haushaltsstruktur und
unter Zugrundelegung unterschiedlicher Wanderungsszenarien, die zukünftigen Haushaltsstrukturen
simuliert werden. 4 Im Unterschied zu üblichen Haushaltsprognosen,
die lediglich ex-post Entwicklungen in die Zukunft projizieren, wird hier nach Nachfragetypen
(Alters- und Haushaltsstruktur) differenziert.
Die drei Prognosen (vgl. Abbildung 22) unterscheiden sich durch unterschiedliche
Annahmen der Wanderungsintensität:
● Trendprognose: Ausgeglichener Saldo zwischen Zu- und Abwanderung mit dem
Ausland, bezogen auf das Bundesgebiet.
● 100.000 Variante: Jährlich zusätzlich 100.000 Personen Nettozuwanderung (Saldo
zwischen Zu- und Abwanderung mit dem Ausland, bezogen auf das Bundesgebiet).
● 200.000 Variante: Jährlich zusätzlich 200.000 Personen Nettozuwanderung (Saldo
zwischen Zu- und Abwanderung mit dem Ausland, bezogen auf das Bundesgebiet).
Die drei Haushaltsprognosen 5 sind strukturell ähnlich, d.h. die Entwicklung verläuft bei
allen Varianten parallel, allerdings auf unterschiedlichem Niveau. Bei keiner der Varianten
gibt es einen relevanten Haushaltszuwachs, im Gegenteil, in der langfristigen
Perspektive nehmen die Haushaltszahlen stark ab.
● Bei der Trendvariante beträgt der Verlust bis zum Jahr 2005 jährlich rd. 6.000 Haushalte,
bei den anderen beiden Varianten 3.200 bzw. 3.500 jährlich.
● Danach gibt es nur noch bei der 100.000 Variante bis zum Jahr 2015 einen jährlichen
Zuwachs von etwa 2.000 Haushalten und bei der 200.000 Variante bis 2020 eine
Zunahme um 2.500 Haushalte im Jahr.
4 Die Basis bildet die 9. koordinierte Bevölkerungsvorausschätzung.
5 Die zukünftige Haushaltsverkleinerung ist bei der Prognose berücksichtigt (Vgl. Kapitel D:2.1). Ohne
Berücksichtigung der anhaltenden Haushaltsverkleinerung würde z.B. die Prognose bei der 100.000
Variante um fast 14.000 Haushalte niedriger liegen als die angegebenen 1.716.400.
55

56
Abbildung 22
Zahl der Haushalte
[in 1.000]
1.900
1.850
1.800
1.750
1.700
1.650
1.600
Prognose der Haushaltszahlen für Berlin
bis 2030 [Haushalte]
1996 2000 2005 2010 2015
100.000 Variante
200.000 Variante
Trendvariante
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
2020 2025 2030
empirica

2. Zukünftige Haushaltstypen für Wohnangebote in Berlin 6
2.1 Zunahme der Seniorenhaushalte bei gleichzeitiger Abnahme der jüngeren
Haushalte
Eine relevante Zunahme der Zahl der Haushalte gibt es in den nächsten Jahren nur
bei den Seniorenhaushalten, alle anderen Altersgruppen stagnieren bzw. schrumpfen
(vgl. Abbildung 23):
● Das heute schon niedrige Niveau bei der Zahl der sehr jungen Haushalte (100.000
Haushalte unter 25 Jahren) wird in den nächsten Jahren nur unerheblich steigen und
ansonsten bis zum Jahr 2030 in etwa konstant bleiben. Im Unterschied dazu wird die
heute schon hohe Anzahl der älteren Haushalte (400.000 über 65 Jahre) deutlich
ansteigen, insbesondere bis zum Jahr 2010 (etwa 25 %ige Steigerung) und danach
kontinuierlich bis auf etwa 640.000 Haushalte im Jahr 2030 anwachsen.
● Die Zahl der jüngeren Haushalte (25-40 Jahre) nimmt von einem heute relativ hohen
Niveau (gut 500.000 Haushalte) in den nächsten zehn Jahren stark ab (um fast
200.000 Haushalte) und verläuft danach in etwa konstant. Die Zahl der mittelalten
Haushalte (40 bis unter 65 Jahre) nimmt bis 2015 leicht zu und fällt danach ab.
6 Da die relative Veränderung bei den drei Haushaltsprognosen ähnlich ist, wird bei der Typisierung der Haushalte
nur auf eine Variante (100.000 Variante) Bezug genommen.
57

58
Abbildung 23
Haushalte nach Alter
der Bezugsperson in Tausend
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
Entwicklungsverlauf ausgewählter Altersklassen
bis 2030
0
2000 2005 2010 2015 2020
unter 25 Jahren
25 bis unter 40 Jahren
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
2025 2030
40 bis unter 65 Jahre
65 Jahre und älter
empirica

2.2 Zunahme der älteren Kleinhaushalte
Die wichtigsten Veränderungen der Haushaltsstruktur (vgl. Abbildung 24) werden durch
die anhaltende Singularisierung und die Alterung der Gesellschaft verursacht. Zum einen
steigt die Zahl der kleinen Haushalte, weil die Altersklasse der über 65-Jährigen zukünftig
noch stärker besetzt ist. Aber auch bei den jüngeren Haushalten (Altersklassen unter
65 Jahre) besteht der Trend zu kleineren Haushalten. In den nächsten Jahren wird die
Zahl der kleinen Haushalte um jährlich durchschnittlich 7.000 zunehmen, langfristig
jedoch abnehmen (ab 2030).
● Die Zahl der Drei- und Mehrpersonenhaushalte wird weiter zurückgehen.
● Die Zahl der Einpersonenhaushalte hingegen nimmt nach 2005 (um 34.000 Haushalte
bis 2015) und die der Zweipersonenhaushalte ab sofort zu (um 77.100 zwischen
2000 und 2015).
Der Anteil der Einpersonenhaushalte an allen Haushalten steigt kontinuierlich von 47 %
auf 50 % bis zum Jahre 2030. Das gleiche gilt für die Zweipersonenhaushalte (kontinuierliche
Steigerung von 32 % auf 36 %). Im Unterschied dazu sinkt die Zahl der Dreiund
Mehrpersonenhaushalte von 20 % auf 13 % (vgl. Abbildung 25).
Bei den kleinen Haushalten gibt es in den nächsten Jahren eine Altersverschiebung. Die
Zahl der jungen Single- und Zweipersonenhaushalte (unter 40 Jahren) nimmt ab und die
Zahl der älteren Kleinhaushalte zu.
● Einpersonenhaushalte: Im Jahre 2000 40 % jünger als 40 und 35 % älter als 60
Jahre. Im Jahre 2030 25 % jünger als 40 und 50 % älter als 60 Jahre.
● Zweipersonenhaushalte: Im Jahre 2000 25 % jünger als 40 und knapp 40 % älter
als 60 Jahre. Im Jahre 2030 15 % jünger als 40 und mehr als 60 % älter als 60
Jahre.
Wegen der Alterung der Gesellschaft und der anhaltenden Singularisierungsprozesse
werden sich die Haushalte zukünftig weiter verkleinern: 1,77 Personen pro Haushalt im
Jahre 2015 und 1,71 im Jahre 2030.
59

60
Abbildung 24
Anzahl der Haushalte
in Tausend
1.000
800
600
400
200
0
865.800
578.700
205.500
172.900
Entwicklung der Haushaltszahlen
nach Haushaltsgröße bis 2030
855.100
640.900
180.500
140.400
874.700
2000 2010 2015 2020 2030
Einpersonenhaushalte
Zweipersonenhaushalte
655.800
170.000
124.000
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
887.700
654.800
161.400
110.200
857.800
624.800
140.900
Dreipersonenhaushalte
Vier Personen und mehr
92.900
empirica

Abbildung 25
Verteilung Haushalte nach
Größe in % aller Haushalte
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
Veränderung der Haushaltsgrößen
9 %
11 %
32 %
47 %
8 %
10 %
35 %
47 %
2000 2010 2020
2030
Einpersonenhaushalte
Zweipersonenhaushalte
36 %
49 %
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
6 %
9 %
5 %
8 %
36 %
50 %
Dreipersonenhaushalte
Vier Personen und mehr
empirica
61

62
Insgesamt steigt die Zahl der Seniorenhaushalte von 2000 bis 2030 um 64 % (Zunahme
um 245.000 Haushalte):
● Kurzfristig (bis 2010) Zunahme um 108.300 Seniorenhaushalte (10.000 Haushalte
jährlich).
● Von 2010 bis 2015 kaum Zunahme, weil schwach besetzte Geburtsjahrgänge der
Nachkriegszeit ins Rentenalter kommen.
● Von 2015 bis 2025 insgesamt Zunahme um 60.000 Haushalte (6.000 Haushalte jährlich).
● Nach 2025 stärkerer Anstieg (von 2025 bis 2030 jährlich zusätzlich 13.000 Haushalte),
weil die Baby-Boomer ins Rentenalter kommen.
Dies führt zu einer passiven Steigerung des Wohnflächenverbrauchs pro Person (Remanenz-Effekt:
Ältere bleiben in der angestammten Wohnung, sowohl beim Wegzug der
Kinder wie auch nach Sterben des Partners).
2.3 Vorübergehende Zunahme der Haushaltsgründer/-erweiterer
Die Zahl der potenziellen Haushaltsgründer bzw. -erweiterer (Ein- und Zweipersonenhaushalte
unter 25 Jahren) wird bis zum Jahr 2010 ansteigen, danach jedoch abnehmen:
● Bis 2005 wird diese Gruppe um rd. 9.000 Haushalte ansteigen (im Jahr 2000
103.700 Ein- und Zweipersonenhaushalte unter 25 Jahren), bis 2010 um weitere
knapp 4.000 Haushalte.
● Nach 2010 nimmt diese Gruppe dann deutlich ab (Auswirkung des Geburtenknicks
Anfang der neunziger Jahre in Ostdeutschland). Die Zahl der potenziellen Haushaltsgründer/-erweiterer
sinkt dann unter das Niveau von 2000 (in fünf Jahren eine
Abnahme um rd. 14.500 Haushalte). Zwischen 2015 und 2020 bleibt diese Gruppe
nahezu konstant und nimmt dann wieder bis 2030 um insgesamt 11.500 Haushalte
ab.

3. Potenzielle Eigentumserwerber unter Berücksichtigung der Altersund
Haushaltsstruktur
Die primäre Zielgruppe für den Erwerb von Wohneigentum (Drei- und Mehrpersonenhaushalte,
30-40 Jahre) nimmt in den nächsten 15 Jahren deutlich ab (vgl. Abbildung 26),
wobei die Abnahme bis zum Jahr 2010 am stärksten ausfällt: jährlich im Durchschnitt
6.500 Haushalte (vgl. Abbildung 26).
Das heißt, dass sich diese Gruppe allein in den nächsten zehn Jahren halbiert. Die
Abnahme dieser Haushalte ist auf das Herauswachsen der späten Baby-Boomer bei
gleichzeitig hoher Umlandwanderung in dieser Altersgruppe zurückzuführen.
Wenn sich das für die neunziger Jahre typische Wanderungsverhalten von der Berliner
Kernstadt ins Umland fortsetzt, so bedeutet das bei der Kerngruppe der potenziellen
Eigentumserwerber bis 2010 ein Minus von 10.000 Haushalten und bis 2015 einen Verlust
von etwa 15.000 Haushalten (Umlandwanderungseffekt).
Wenn man die Zielgruppe der potenziellen Eigentümer etwas weiter fasst und die Altersgruppe
der 40- bis 44-Jährigen mitberücksichtigt, sinkt die absolute Zahl deutlich um ca.
100.000 Haushalte (vgl. Abbildung 28). Bei Fortsetzung der Wanderungsintensität der
neunziger Jahre macht der Umlandwanderungseffekt der erweiterten Gruppe der potenziellen
Eigenheimgründer bis 2010 ein Minus von 15.000 und bis 2015 einen Verlust von
gut 17.000 Haushalten aus.
63

64
Abbildung 26
Entwicklung der Zahl der Drei- und
Mehrpersonenhaushalte in Berlin
(nach Altersgruppen, jeweils Alter des Haushaltsvorstands)
Anzahl der Haushalte
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
86.500
123.200
133.800
84.800
137.100
101.800
34.900 26.600 27.300 26.500
2000 2005 2010
2015
unter 30 Jahre
30 bis 40 Jahre
85.600
138.300
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
69.700 62.000
40 bis 50 Jahre
über 50 Jahre
98.300
107.200
empirica

Abbildung 27
Anzahl der Haushalte
in 1.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Entwicklung der Zahl der Haushalte in Berlin
mit und ohne Umlandwanderung (in 1.000)
1.893
1.823 1.823 1.805 1.817 1.825
2000 2005 2010
2015
100.000 Variante
1.988
100.000 Variante ohne Umlandwanderung
2.079
* Die Größenordnung des Umlandwanderungseffektes in der Haushaltsprognose kann
annähernd über eine modifizierte Fortschreibung der Wanderungsintensität der 90er Jahre
abgebildet werden. Die Unterstellung sind gleich bleibende Rahmenbedingungen, z. B.
deutlich preiswertere Angebote im Umland.
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
empirica
65

66
Abbildung 28
Entwicklung der Zahl der Drei- und Mehrpersonenhaushalte
in Berlin (Altersgruppe 25 – 44 Jahre im Vergleich,
jeweils Alter des Haushaltsvorstands)
Anzahl der Haushalte
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
149.953
228.393
147.985
202.286
2000 2005 2010
2015
andere Altersgruppen
161.284
159.577
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
25 bis 44 Jahre
165.741
128.265
empirica

4. Prognose der zukünftigen Wohneigentumsquote in Berlin
4.1 Wohneigentumsquoten im Städte-Vergleich
Die Wohneigentumsquote für Berlin fällt mit 11 % (13 % in Berlin West und 7 % in
Berlin Ost) 7 im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sehr kümmerlich aus
(vgl. Abbildung 29). Die Ursache dafür ist insbesondere in der hohen Mehrfamilienhausquote
zu finden; dieser Gebäudetyp ist für Selbstnutzer nicht besonders attraktiv.
Daneben wirken die jahrzehntelangen hohen Subventionen des Westberliner Mietwohnungsbaus
immer noch nach. Dadurch ist das Mietniveau verglichen mit anderen Großstädten
sehr niedrig. Wohneigentum ist aus finanzieller Sicht umso attraktiver, je höher
die ersparte Miete ausfällt.
In den neunziger Jahren wurden in den Berliner Umlandgemeinden viele Neubaugebiete
ausgewiesen. Das große Flächenangebot führte nicht nur zu niedrigen Grundstückspreisen,
sondern ermöglichte auch aufgrund der hohen Fertigstellungszahlen einen
intensiven Preis- und Qualitätswettbewerb unter den Bauträgern. In der Folge hat sich die
Nachfrage Berliner Haushalte nach Wohneigentum stark auf das Umland konzentriert.
4.2 Szenarien für die Entwicklung der Wohneigentumsquote
Die im Vergleich zu anderen Großstädten geringe Wohneigentumsquote der Berliner
Haushalte ist nicht das Resultat einer gegenwärtig geringen Eigentumsneigung und nicht
nur das Resultat der gegenwärtigen Abwanderung neuer Selbstnutzer ins Umland. Vielmehr
wirkt hier eine historisch bedingt niedrige Eigentumsneigung immer noch nach.
Dies wird durch einen Vergleich der Wohneigentumsquote in einzelnen Altersklassen
zwischen Berliner und hannoverschen Haushalten deutlich (vgl. Abbildung 30). Weil in
den vergangenen Jahrzehnten nur wenige Berliner Haushalte Wohneigentum gebildet
haben, dominieren in den älteren Altersgruppen heutzutage die Mieterhaushalte.
7 Quelle: Mikrozensus 1998,
67

68
Abbildung 29
Anteil der Selbstnutzerhaushalte
an allen Haushalten in %
Bremen 38 %
Stuttgart 26 %
München/
Nürnberg
Vergleich der Wohneigentumsquote
in deutschen Großstädten (1998)
D, DU, E, K, DO 21 %
Hamburg 20 %
Hannover 20 %
Frankfurt 14 %
Berlin-West 13 %
Leipzig 8 %
Berlin-Ost 7 %
Quelle: Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998
23 %
empirica

Abbildung 30
Vergleich der Wohneigentumsquote in Berlin und Hannover
nach Altersgruppen 1998
Anteil Selbstnutzerhaushalte
an allen Haushalten
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
< 25 25-30 30-40 40-50 50-60
Altersklasse
Quelle: Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998
Hannover 1998
Berlin 1998
Kohorteneffekt
Kohorteneffekt
60-65 > 65 Insgesamt
empirica
69

70
In Zukunft wird sich die Eigentümerquote durch das „Aussterben“ älterer Mietergenerationen
(Kohorteneffekt; s. Pfeile in Abbildung 30) auch bei einer gleich bleibenden
Abwanderungs- und Eigentumsneigung leicht erhöhen. 8 Eine deutliche Erhöhung der
Wohneigentumsquote ist dagegen nur erreichbar, wenn man für die Zukunft eine zunehmende
Neigung der jüngeren Berliner Haushalte zur Eigentumsbildung erreicht und
wenn die Umlandwanderung der Erwerber von Wohneigentum durch attraktive Angebote
in der Stadt gebremst werden kann. Eine Steigerung der Eigentumsquote innerhalb der
kommenden 10 bis 15 Jahre – beispielsweise auf das Niveau von Hannover – wäre allerdings
auch bei offensiven Eigentumsbildungsstrategien nur vorstellbar, wenn durch
Privatisierung im Bestand der Kreis der Eigenheimerwerber deutlich ausgeweitet wird
(Mobilisierung von Schwellenhaushalten). Die folgenden zwei Szenarien verdeutlichen,
welche Spannbreite es für die künftige Entwicklung der Eigentümerhaushalte in Berlin
gibt (vgl. Abbildung 31):
● Szenario „Weiter so“: Gleichbleibende Neigung der Haushalte zur Eigentumsbildung,
Erhöhung der Wohneigentumsquote im Wesentlichen nur durch den
Kohorteneffekt.
● Szenario „Offensive Wohneigentumsstrategie“: Verstärkte Neigung zur Eigentumsbildung
bei den potenziellen Eigentümerhaushalten mit zusätzlichem Nachholeffekt
bei den älteren Haushalten als „best case“-Rechnung.
Szenario „Weiter so“
Unter den Bedingungen einer „Weiter so“-Entwicklung wird sich die Quote der Eigentümer
in Berlin bis 2015 um etwa 1,3 %-Punkte bzw. fast 40.000 Eigentümerhaushalte
leicht erhöhen. Bei dieser Variante ist insbesondere das Aussterben älterer Mietergenerationen
für den Anstieg der Wohneigentumsquote verantwortlich. Weil die Anzahl junger
Haushalte stark schrumpft, sinkt die absolute Anzahl der jüngeren Eigentumsgründer
gegenüber dem Jahr 2000 sogar (z.B. bei den 30- bis 40-Jährigen um jährlich etwa 800
bis 900 Haushalte). Dieser Rückgang erfolgt jedoch nicht gleichmäßig über den gesamten
Zeitraum, sondern verläuft bis 2010 intensiver. Nach 2010 stabilisiert sich die Zahl
der Haushalte dieser Altersgruppe bis 2015 auf dem erreichten niedrigen Niveau.
Fazit für das Szenario „Weiter so“: Insgesamt werden bei dem „Weiter so“-Szenario
jährlich etwa 2.500 neue Haushalte Wohneigentum bilden.
8 Die steigende Wohneigentumsquote ist damit zum überwiegenden Teil auf die höheren Quoten unter den
heute älteren Haushalten der Geburtsjahrgänge 1930 bis 1945 und den steigenden Anteil der Älteren an der
Gesamtbevölkerung zurückzuführen. Die Vorkriegs- und Kriegsgenerationen (Geburtsjahrgänge vor 1930)
mit einem hohen Mieteranteil und durch die Weltkriege gestörter Vermögensbildung sterben ab. Die
nachrückenden Altenhaushalte haben nach dem Krieg dank hohen Wachstums und eigentumsfreundlicher
Rahmenbedingungen vermehrt Wohneigentum bilden können (vgl. empirica-Studie „Vermögensbildung in
Deutschland“, Hrsg.: LBS Bundesgeschäftsstelle, Berlin 2001).

Abbildung 31
Wohneigentumsquoten in Berlin nach Altersgruppen
im Vergleich 2000 und 2015 (Szenario „Weiter so“ und
„Offensive Wohneigentumsstrategie“)
Quote der
Wohneigentümer
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5 %
0 %
< 25 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 ab 75 Gesamt
Altersklassen
2015 Szenario „Offensive
Wohneigentumsstrategie“
Quelle: Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998
2015 Szenario „Weiter so“
Eigentümerquote 2000
empirica
71

72
Szenario „Offensive Wohneigentumsstrategie“
Hier wird untersucht, welche Erhöhung der bisherigen Eigentumsneigung notwendig
wäre, damit Berlin bis zum Jahr 2015 dasselbe Niveau erreicht wie Hannover Ende der
neunziger Jahre (knapp 20 %). Eine solche Steigerung um zehn Prozentpunkte entspricht
einer Zahl von rd. 180.000 Haushalten. Gegenüber der heutigen Situation müsste die
Eigentumsneigung bei den 25- bis 39-jährigen Haushalte deutlich steigen (Erhöhung um
das 3,5fache). Um im Jahr 2015 die 20 % zu erreichen, wäre darüber hinaus notwendig,
dass zukünftig auch mehr unter 25-jährige und mehr über 40-jährige Haushalte Wohneigentum
erwerben. 9 Eine solche Steigerung der Wohneigentumsquote bzw. der Eigentumsneigung
kann nicht nur über Neubau erreicht werden. Der Erwerb aus dem Bestand
müsste durch entsprechende Eigentumsstrategien erhöht werden (vgl. Kapitel 6 in Teil D).
Fazit für das Szenario „Offensive Wohneigentumsstrategie“: Insgesamt müssten bei
dieser Best-Case-Betrachtung jährlich rd. 10.000 Mieterhaushalte Wohneigentum zur
Selbstnutzung erwerben, damit Berlin bis zum Jahre 2015 dasselbe Niveau erreicht, wie
Hannover Ende der neunziger Jahre (knapp 20 %) (vgl. Abbildung 32).
9 Im Einzelnen muss die Eigentumsneigung bei den unter 25-Jährigen und 40- bis 45-Jährigen um das
2,5fache, bei den 25- bis 39-Jährigen um das 3,5fache, bei den 45- bis 50-Jährigen um das Doppelte und
bei den 50- bis 55-Jährigen um das 1,5fache ansteigen.

Abbildung 32
Jährliche Veränderung der Anzahl der Selbstnutzerhaushalte
2000 bis 2015 in den Altersgruppen – verschiedene Varianten
Anzahl der
Haushalte
20.000
15.000
10.000
5.000
0
- 5.000
- 10.000
- 15.000
- 20.000
< 30
30-40 40-50 50-60 > 60 Gesamt
Veränd. Anz. Selbstn. „Weiter so“ 2015
Veränd. Anz. Selbstn. „Offensive Wohneigentumsstrategie“ 2015
Veränd. Anz. Haushalte gesamt 2015
Veränd. Anz. Haushalte gesamt 2010
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
empirica
73

5. Abschätzung des Gesamtbedarfs für Wohnangebote in Berlin
5.1 Szenario 1: Status quo
Bei der Trendvariante sinkt die Zahl der Haushalte bis 2005 jährlich um 6.000 und bleibt
dann bis 2015 in etwa konstant bei 1,8 Mio. Nach 2015 wird die Zahl der Haushalte jährlich
um knapp 4.000 (bis 2020) und danach um rd. 10.500 (bis 2030) abnehmen. Somit
würde die Zahl der Haushalte bis zum Jahr 2030 um rd. 155.000 sinken (vgl. Tabelle 1).
Fazit: In Berlin gab es im Jahr 1998 lt. Mikrozensus rd. 1,85 Mio. Wohnungen, wobei in
den Jahren 98 und 99 zusätzlich mehr als 20.000 Wohnungen fertig gestellt wurden (Erhöhung
des Bestandes auf etwa 1,87 Mio.). Somit wird sich das heute schon bestehende
quantitative Überangebot in den nächsten Jahren weiter erhöhen. Wohnungsneubau wird
nur aufgrund struktureller Defizite, insbesondere aus Mangel an Eigenheimen und hochwertigen
Mietwohnungen, notwendig sein.
5.2 Szenario 2: Optimistische Rahmenbedingung (hohe Zuwanderung)
Beim optimistischen Szenario wird eine relativ starke Zuwanderung aus dem Ausland
unterstellt. In der Folge wird die Zahl der Haushalte mittelfristig steigen (von 2008/09 bis
2023/24). Kurzfristig gibt es aber auch bei dieser Variante einen Rückgang von jährlich
rd. 3.000 Haushalten. Nach 2005 steigt die Zahl jährlich um knapp 4.000 bis zum Jahr
2015, danach tritt eine Stagnation ein und erst nach 2025 eine starke Schrumpfung (rd.
7.500 jährlich). Die Zahl der Haushalte wird bis zum Jahr 2030 bei dieser Variante um
rd. 50.000 sinken (vgl. Tabelle 1). Um das Jahr 2017 wird die maximale Zahl von dann
1.850.000 Haushalten erreicht.
Fazit: Trotz der optimistischen Unterstellung einer hohen Zuwanderung aus dem Ausland
ist auch bei dieser Variante der quantitative Wohnungsbedarf heute schon gedeckt.
Auch bei dieser Variante wird also „nur“ aufgrund von strukturellen Defiziten Neubau in
Teilmärkten eine Rolle spielen.
75

76
Zusätzliche Zuwanderungseffekte durch die EU-Osterweiterung*
Bei einer Prognose der Wohnungsnachfrage über die nächsten 30 Jahre sind auch die
Auswirkungen der EU-Osterweiterung zu berücksichtigen. Momentan ist noch
unklar, wann und mit welchen Übergangsregelungen diese vollzogen wird. Für den
Fall einer völligen Freizügigkeit (freie Wohnort- und Arbeitsplatzwahl) schätzt das
Ifo-Institut ein Zuwanderungspotenzial für Deutschland von 2,5 bis 3,3 Millionen
Personen für einen Zeitraum von 15 Jahren. Unklar ist jedoch, wie sich die Zuwanderung
auf die 15 Jahre verteilt und in welchem Ausmaß Übergangsregelungen die
Schätzung reduzieren.
Unter der Annahme, dass ausgehend von 3 Mio. Personen in den ersten 5 Jahren
(Phase 1) die Zuwanderung doppelt so hoch ist wie in den letzten 5 Jahren (Phase 3)
des Prognosezeitraums, würden in den ersten 5 Jahren 1,33 Mio. Menschen ins Bundesgebiet
einwandern, in den zweiten 5 Jahren 1 Mio. Menschen und in den dritten
5 Jahren 0,66 Mio. Menschen (stark abhängig von der Situation auf dem Arbeitsmarkt,
speziell im durch Gewerkschaften nicht oder kaum regulierten Bereich des
Niedriglohnsektors). Gegenüber einer gleichmäßigen Verteilung der Einwanderung
auf das Bundesgebiet unterstellen wir für Berlin einen doppelt so hohen Zuzug, so
dass die Größenordnung bei etwa 8 % aller Immigranten liegt. Gleichzeitig gehen
wir aber von einem Verdrängungseffekt gegenüber der sonstigen Zuwanderung von
ca. 40 % aus, so dass wir für die 15 Jahre nach der EU-Osterweiterung mit völliger
Freizügigkeit für Berlin mit insgesamt 130-160.000 Personen rechnen, von denen
bereits ca. 40.000 (illegal) in Berlin leben. (1. Phase: 50-80.000 Personen, 2. Phase
40-60.000 Personen, 3. Phase 25-40.000 Personen). Bei einer durchschnittlichen
Haushaltsgröße, die von 1,2 (Phase 1) auf 1,5 (Phasen 2 und 3) Personen pro Haushalt
steigen wird (Familiennachzug), ergibt sich durch die Osterweiterung ein zusätzlicher
Bedarf von insgesamt 70-90.000 Wohnungen (100-110.000 Wohnungen
abzüglich 20.000 bereits von Illegalen bewohnten Wohnungen) für die nächsten
15 Jahre. Das bedeutet, dass der heute vorhandene aktive Leerstand durch diese
Zuwanderung sukzessive abgebaut wird.
* Grobe Berechnungen (zur Illustration der Größenordnungen)

5.3 Szenario 3: Steigerung der Attraktivität Berlins für
Umlandabwanderer
Vor dem Hintergrund der hohen Abwanderung aus Berlin ist auszuloten, inwieweit es
gelingen kann, durch nachfragegerechte Angebote die Umlandabwanderer in Berlin zu
halten. Gegenwärtig werden etwa 10.000 neue Ein-/Zweifamilien-Häuser pro Jahr im
Berliner Umland fertig gestellt. Etwa zwei Drittel der Angebote im Umland werden von
Berliner Haushalten erworben und bezogen. Laut Befragungen in neuen Wohngebieten 10
gibt es nur rd. 20 % Umland-Orientierte, die gezielt einen Standort im Umland gesucht
haben und unter keinen Umständen in Berlin geblieben wären. Etwa 80 % sind Berlin-
Verlorene, die in Berlin und im Umland gesucht haben. Für diese waren Wohnformen,
Angebotsqualität und Preis-Leistungs-Verhältnis ausschlaggebend für die Standortwahl.
Tabelle 1: Abschätzung des Gesamtbedarfs für Wohnungsangebote in
Berlin bis 2030
…im Zeitraum
2000-05
2005-10
2010-15
2015-20
2020-30
Definition Umlenkung: Umlandwanderer, die man als Eigentümer in Berlin halten könnte
Szenario 1
Status quo
Jährliche Veränderung…
Anzahl
Haushalte
(jährlich)
-6.000
0
0
-4.000
-10.500
2
Optimistisch
Anzahl
Haushalte
(jährlich)
-3.000
4.000
4.000
0
-7.500
Anzahl
Haushalte
(jährlich)
3.500
2.500
2.500
2.500
2.500
Anzahl
Haushalte
(jährlich)
-2.500
2.500
2.500
-1.500
-8.000
Anzahl
Haushalte
(jährlich)
500
6.500
6.500
2.500
-5.000
Veränderung 2000-2030
Summe
-155.000 -50.000 80.000 -75.000 30.000
Quelle: eigene Berechnungen nach Mikrozensus, PROFAMY
3
Umlenkung
1a
=1+3
2a
=2+3
empirica
10 Die meisten der Befragten (rd. 80 %) haben sich auch in Berlin nach einem entsprechenden Objekt
umgesehen, aber nichts Passendes gefunden.
77

78
Vor dem Hintergrund, dass aktuell etwa 6.000-7.000 Berliner Haushalte pro Jahr im
Umland Eigentum erwerben, ergibt sich in der Obergrenze ein jährliches Potenzial von
derzeit gut 5.000 Eigentümerhaushalten, die in Berlin hätten gehalten werden können.
Zukünftig wäre dieses Potenzial aufgrund der sinkenden Anzahl junger Haushalte etwas
kleiner. Dieselben Quoten „umlenkungsfähiger“ Haushalte vorausgesetzt, könnten jedoch
bis 2005 jährlich etwa 3.500 Haushalte und im Zeitraum 2005-30 jährlich rd. 2.500
junge Haushalte in Berlin gehalten werden (vgl. Tabelle 1).
Fazit: Wenn es gelänge, die zur Eigentumsbildung ins Umland abwandernden Haushalte
in Berlin zu „halten“, ergäbe sich eine zusätzlicher Nachfrage für 2.000 bis 3.000 Wohneinheiten
jährlich (für Haushalte in der Familiengründungs/-erweiterungsphase, die
Eigentümer werden). Durch die Verhinderung der Umlandabwanderung könnte der
strukturell bedingte Neubau im Umland, bei gleichzeitig bestehenden Leerständen in
der Kernstadt, verhindert werden. Allerdings kann das quantitative „Überangebot“ im
Berliner Bestand durch die Umlenkung der Abwanderer, die nach „klassischen“ Eigentumsformen
suchen, nicht verhindert werden. Trotzdem hätte eine Umlenkung des
Eigentumserwerbs folgende Vorteile:
● Weniger Beanspruchung von Landschaft (Nutzung der innerstädtischen Flächenreserven);
● Weniger Pendlerverkehr;
● Bessere Auslastung der innerstädtischen Infrastruktur;
● Eindämmung der sozialen Segregation zwischen Stadt-Umland sowie zwischen
verschiedenen innerstädtischen Quartieren und der entsprechenden Begleitkosten;
● Mehr Steuereinnahmen für das Land Berlin.

6. Chancen für den Wohneigentumserwerb
6.1 Rahmenbedingungen
Die Finanzierungsmöglichkeiten von Wohneigentum hängen in erster Linie von der
Eigenkapitalausstattung der Haushalte und deren verfügbaren Einkommen ab. Absolute
Hürden für den Eigentumserwerb stellen in der Regel Eigenkapitalquoten von mindestens
20-25 % sowie maximale Belastungen des verfügbaren Einkommens durch Zins- und
Tilgungszahlungen von 35 % dar. Haushalte, die gegenwärtig diese Kriterien nicht erfüllen,
können nur durch langfristiges Vorsparen die Hürden überwinden.
Potenzialschätzung
Eine Potenzialschätzung kann Aufschluss darüber geben, wie viele Mieterhaushalte
unter bestimmten Annahmen (Sparverhalten, Entwicklung der Einkommen und der
Hauspreise) in einem Zeithorizont von 5 bzw. 10 Jahren finanziell in der Lage wären,
Wohneigentum zu erwerben. Die effektive Nachfrage wird natürlich auch von den
individuellen Präferenzen, der Familienplanung und den konkreten Rahmenbedingungen
(Zinssätze, Mobilitätsbedürfnisse, Arbeitsplatzsicherheit) abhängen
und kann deswegen nicht geschätzt werden.
6.2 Potenziale zukünftiger Selbstnutzer
Bei Gesamtkosten von 180.000 Euro könnten bis zum Jahr 2012 potenziell rd. 280.000
Berliner Mieterhaushalte Wohneigentum erwerben (knapp 115.000 bis 2007; vgl. Abbildung
33). Betrachtet man allein die Kerngruppe der 30- bis 39-Jährigen, dann könnten
bis zum Jahr 2007 jährlich rd. 8.000 Mieterhaushalte Wohneigentümer werden, im Zeitraum
2008 bis 2012 jährlich rd. 15.000 Haushalte (vgl. Tabelle 2).
Bei relativ geringen Gesamtkosten von 130.000 Euro summiert sich das Potenzial der
Kerngruppe (30- bis 39-jährige Mieterhaushalte) bis 2007 auf durchschnittlich rd. 16.000
Haushalte jährlich und im Zeitraum 2008 bis 2012 auf etwa 19.000 Haushalte jährlich
(vgl. Tabelle 2). Betragen die Gesamtkosten dagegen 230.000 Euro, dann können bis zum
Jahr 2007 nur 6.000 Haushalte der Kerngruppe 30- bis 39-jähriger Mieter jährlich als
potenzielle Selbstnutzer eingestuft werden. Auch im Zeitraum der Jahre 2008 bis 2012
steigt dieses Potenzial dann nur auf rd. 8.000 Haushalte jährlich.
79

80
Abbildung 33
Basispotenzial bis 2007 bzw. bis 2012 nach Altersklassen
(Anzahl Mieterhaushalte)
Definition Potenzial: unter 50-jährige Mieterhaushalte, die innerhalb der nächsten 5 bzw. 10 Jahre
Wohneigentum erwerben könnten
Anzahl der Haushalte
in Tausend
Potenzial bis 2012
450
(10-jährige Anspardauer)
400
350
300
250
200
150
100
50
0
130.000
180.000 230.000 130.000 180.000 230.000
40 Jahre bis 49 Jahre
unter 30 Jahre
Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der EVS
Gesamtkosten in Euro
Potenzial bis 2007
(5-jährige Anspardauer)
30 Jahre bis 39 Jahre
(Kerngruppe)
empirica

Tabelle 2: Basispotenzial bis 2007 bzw. bis 2012 nach Altersklassen
(Mieterhaushalte in 1.000)
Summe
Definition Basispotenzial: unter 50jährige Mieterhaushalte, die innerhalb der nächsten fünf bzw. zehn
Jahre Wohneigentum erwerben können
Kumuliertes Potenzial Basispotenzial bis 2012 Basispotenzial bis 2007
Gesamtkosten/Altersklasse
(heutiges Alter)
unter 30 Jahren
30 bis unter 39 Jahre
(Kerngruppe)
40 bis unter 49 Jahre
Gesamtkosten/Altersklasse
(heutiges Alter)
Summe
130.000 180.000 230.000
50.000 28.000 16.000
176.000 116.000 68.000
198.000 135.000 95.000
424.000 279.000 179.000
130.000 180.000 230.000
6.600 4.000 3.000
19.400 14.800 7.800
19.000 14.400 10.000
45.000 33.200 20.800
130.000 180.000 230.000
17.000 8.000 1.000
79.000 42.000 29.000
103.000 63.000 45.000
199.000 113.000 75.000
Durchschnittliches
jährliches Potenzial Basispotenzial 2007-12 jährlich Basispotenzial 2002-07 jährlich
unter 30 Jahren
30 bis unter 39 Jahre
(Kerngruppe)
40 bis unter 49 Jahre
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der EVS
130.000 180.000 230.000
3.400 1.600 200
15.800 8.400 5.800
20.600 12.600 9.000
39.800 22.600 15.000
6.3 Eigentumsbildungsstrategien durch Privatisierung im Bestand
Nur durch Bestandserwerb und entsprechend niedrige Kosten im Vergleich zum Erwerb
im Neubau erhöht sich die Zahl der Eigentümer erheblich. In den letzten Jahren hat das
Land Berlin seine Wohnungsgesellschaften zur Mieterprivatisierung aufgefordert. Die
Zahl der jährlich an Mieter verkauften Wohnungen blieb jedoch gering. Dem stehen in
anderen Stadtregionen, etwa durch die Viterra im Ruhrgebiet, größere Erfolge gegenüber.
Der bisher schleppende Verkauf in Berlin geht auf verschiedene Ursachen zurück, die
bisher noch nicht hinreichend untersucht sind.
Ein wesentlicher Grund ist die geringe Kaufbereitschaft für Wohnungen im Bestand.
Diese Kaufbereitschaft kann allerdings mittelfristig gesteigert werden. Insbesondere eine
verstärkte eigene Alterssicherung legt den Erwerb von Wohneigentum nahe, weil etwa
10-15 Jahre nach dem Erwerb die Wohnkosten niedriger sind als die Mieten. Hier ist ein
Aufklärungsprozess notwendig.
In vielen Fällen reicht die Zahlungsbereitschaft der Mieter nicht aus, den Verkauf für die
Eigentümer attraktiv zu machen, weil als Folge der hohen Kosten in der Vergangenheit
die Buchwerte und die Restschulden zu hoch sind. Als weitere Begrenzung kommt
hinzu, dass viele Wohnungen nicht ausreichend für eine Eigentumsbildung geeignet sind.
81

82
Sie liegen in zu großen Gebäuden oder in Siedlungen mit unsicherer Wertentwicklung.
Eine stabile Wertentwicklung ist in jedem Fall Voraussetzung der Mieterprivatisierung
oder der Veräußerung an Selbstnutzer nach dem Auszug der bisherigen Mieter.
Gerade vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Finanzprobleme der Stadt wäre es
dringlich, die Zahl der auf Grund von Lage, Bauform und Restfinanzierung geeigneten
Wohnungen zu ermitteln. Dann lassen sich mögliche Verkaufspreise abschätzen und die
erzielbaren Überschüsse ermitteln, die in einem vorgegebenen Zeitraum realisiert werden
können. Es gibt gegenwärtig keine verlässlichen Schätzungen für das Privatisierungspotenzial.
Wenig sinnvoll ist es, ohne nähere Prüfung Privatisierungsvorgaben festzulegen,
die nicht empirisch fundiert sind.
Jede Privatisierung von Mietwohnungen muss in Berlin mit einer besonderen Sensibilität
rechnen: sie wird als sozialpolitisch problematisch bzw. für die Mieter als belastend
empfunden. Solche Vorbehalte sind unter den künftigen Marktbedingungen nicht zu
rechtfertigen. Quantitative Versorgungsprobleme verlieren an Bedeutung. Wohnungen,
die von Mietern erworben werden, stehen dem Markt oder für die Nutzung von
Belegungsbindungen ohnehin meist erst in ferner Zukunft zur Verfügung. Demgegenüber
hat die private Vermögensbildung deutlich an Bedeutung gewonnen. Mieter verfügen im
Alter über deutlich weniger Vermögen als Eigentümer. Ihre verfügbaren Einkommen
nach Wohnkosten sind gering. Eine Veräußerung von möglichst vielen geeigneten
Wohnungen bekommt unter den Bedingungen der Alterung und der entspannten Wohnungsmärkte
eine neue, deutlich steigende Bedeutung.
Unabhängig von der Abschätzung der Möglichkeiten sind die Organisationsformen zu
entscheiden. Hier empfiehlt sich die Ausgründung von Privatisierungsgesellschaften,
aber auch die Kooperation mit spezialisierten soliden Privatisierungsunternehmen.
Will man in Berlin bis 2015 eine Eigentumsquote von dem Niveau Hannovers Ende der
neunziger Jahre erreichen (20 %), dann entspricht dies einer Zahl von gut 150.000
Haushalten. Davon könnten, unterstellt man ein „Halten“ der Abwanderer durch entsprechend
attraktive Angebote in Berlin, 75.000 durch Neubau entstehen. Für den Erwerb aus
dem Bestand ergäbe sich dann noch eine Größenordnung von rd. 75.000 Wohneinheiten,
die, legt man eine entsprechend offensive Preisgestaltung zugrunde, allein durch die
Privatisierung aus dem Bestand der kommunalen Wohnungsunternehmen erreicht
werden kann.

7. Voraussichtliche Entwicklung des Marktes und der Leerstände
Die Entwicklung der Bautätigkeit der letzten Jahre (vgl. Abbildung 34) erfolgte schon vor
dem Eindruck ausbleibender Mietsteigerungen und wachsender Leerstände. Zukünftig
kann man nicht mehr davon ausgehen, dass ähnlich wie 1994/95 Bauträger oder Investoren
vor dem Hintergrund überzogener Erwartungen agieren.
Die Bauplanungen seit 1999/2000 standen unter dem Eindruck des Überangebots und der
wachsenden Leerstände und sind nur noch zu einem Teil durch die auslaufenden Subventionsprogramme
geprägt. Man muss deshalb aus den Genehmigungen der letzten Jahre
folgern:
● Am Wohnungsmarkt in der Region Berlin besteht eine Bereitschaft, in einer Größenordnung
von 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr zu planen, dabei sind allein
7.000 bis 8.000 Wohnungen für Berlin vorgesehen. Dem steht, ungeachtet des
bestehenden Leerstandes, kaum ein Wachstum der Zahl der Haushalte gegenüber.
Der Berliner Markt befindet sich gegenwärtig in einer Phase, in der wahrscheinlich
der gesamte Neubau, abgesehen von einem geringen Ersatzbedarf für den Schwund
bei bewohnten Wohnungen (Zusammenlegungen, Zweckentfremdungen, technisch
bedingter Abriss) in einer Größenordnung von etwa 3.000 Wohnungen pro Jahr, zur
Erhöhung der Zahl der Überschusswohnungen führt.
● Durch die bisher noch vorgesehene Bautätigkeit in einer Größenordnung deutlich
über 5.000 Wohneinheiten ist ein weiterer Anstieg der Leerstände programmiert.
Allerdings ist auf der Angebotsseite der Märkte mit Bremseffekten zu rechnen, denn
die Mietsteigerungen werden dauerhaft begrenzt. Die Rentabilität der älteren Bestände
wird sich sehr ungünstig entwickeln. Dies hat auch Rückwirkungen auf das Anbieterverhalten.
Rationale Investoren müssen auf Märkten mit langfristig geringen
Mietsteigerungserwartungen sehr hohe Anfangsmieten fordern. Wahrscheinlich bestimmen
die künftigen Marktbedingungen die gegenwärtigen Investitionsentscheidungen
noch zu wenig, so dass im Mietwohnungsbau mit weiteren strukturellen
Anpassungen nach unten zu rechnen ist. Bei der Interpretation der Bautätigkeit trotz
Leerstand muss man allerdings berücksichtigen, dass sich der Markt in Berlin nach
Standorten und Bauformen erheblich differenziert hat. So kann auf kleinen Teilmärkten
(z.B. Luxuswohnungen) ein Mangel bestehen, der nur durch Neubau überwunden
werden kann. Die dort einziehenden Haushalte machen Wohnungen auf Teilmärkten
frei, die schon durch Entspannung oder gar Leerstände charakterisiert sind. Neubau
bei Leerstand kann auch bei rationalem Investorenverhalten auftreten. In jedem Fall
werden auf Dauer die schlechten Wohnungen keine Nutzer mehr finden.
● Die Nachfrager nach Wohneigentum werden demgegenüber auf niedrige oder ausbleibende
Mietsteigerungserwartungen nur sehr abgeschwächt reagieren. Die nachgefragten
Wohnformen und Wohnungsgrundrisse sind im Bestand nicht bzw. nur zum
Teil verfügbar. Ein Überangebot an kleinen Wohnungen in großen Häusern, bei einem
gleichzeitig hohen Mangel an großen Wohnungen in kleinen Häusern, wird auch dann
noch zu Neubautätigkeit führen, wenn sehr preiswerte Mietwohnungen angeboten
werden, weil die angebotenen Wohnungen wesentlichen Nachfragebedürfnissen nicht
genügen.
83

84
Abbildung 34
Wohnungsgenehmigungen im Neubau
pro 1.000 Einwohner und insgesamt – Berlin und Umland
Baugenehmigungen
[Wohnungen]
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Baugenehmigungen
[Wohnungen] je 1.000 EW
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Genehmigungen Neubau Umland
Genehmigungen Neubau
Umland je 1.000 Einwohner
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
35
30
25
20
15
10
Genehmigungen Neubau Berlin
Genehmigungen Neubau Berlin
je 1.000 Einwohner
5
0
empirica

● Es ist möglich, dass im Laufe der Zeit die günstigen Preise der Geschosswohnungen
die Nachfrage nach Eigenheimen oder vergleichbaren Objekten dämpft. Auf Dauer
kann ein leistungsfähiger und preiswerter Markt für Gebrauchtwohnungen den
Neubaumarkt für Eigenheime und erst recht für neu gebaute Eigentumswohnungen
in seinem Wachstum bremsen. Da diese Marktkonstellationen sehr neu sind und aus
der Vergangenheit keinerlei Analogieschlüsse gezogen werden können, ist man
gegenwärtig gezwungen, solche spekulativen Erwägungen anzustellen. Sie machen
deutlich, dass erst durch Experimentieren herausgefunden werden kann, welche
Chancen bestehen, um einen Selbstnutzermarkt im Bestand kräftig zu entwickeln,
oder wie robust und unabhängig die Nachfrage nach Eigenheimen von der Entwicklung
der Märkte im Mietwohnungsbestand und der Märkte für gebrauchte Eigentumswohnungen
sein wird.
Auf der Nachfrageseite kommt es in den nächsten fünf Jahren kaum zu einer Belebung
(vgl. Teil D). Die Zahl der Haushalte wird bei den gegebenen Wanderungstrends
(Umlandwanderungen und Wanderungssaldo mit den anderen Regionen) bis 2005
jährlich zwischen 3.000 und 6.000 abnehmen (abhängig von dem Wanderungssaldo
mit dem Ausland). Danach gibt es, unter der Voraussetzung einer hohen Wanderungsintensität
aus dem Ausland, für 10 bzw. 15 Jahre einen leichten Zuwachs (rd. 2.000 Haushalte
pro Jahr).
Dieser rückläufigen Nachfrage steht weiterhin ein beachtlicher Neubau in Größenordnungen
von wahrscheinlich 6.000 bis 8.000 Wohnungen allein in Berlin selbst
gegenüber. Auch Berlin kommt – wie verschiedene andere Großstädte – in eine bisher
nicht gekannte Phase der Marktentwicklung, in der ein strukturell neuer Bedarf zu einem
beachtlichen Wohnungsneubau führt, während gleichzeitig der quantitative Bedarf
zurückgeht.
Als Folge dieser ständigen quantitativen Überproduktion erhöht sich der Überschussbestand
ständig weiter (vgl. Tabelle 3). Er wird in seinem Wachstum nur begrenzt, weil
nach wie vor durch Zusammenlegungen, Zweckentfremdungen und den technisch
bedingten Abriss bewohnter Wohnungen der aktive und nutzbare Wohnungsbestand
schrumpft. 11
11 Parallel zu diesen marktrelevanten Veränderungen können natürlich zum Beispiel in Sanierungsgebieten
ständig Wohnungen abgerissen werden, die schon seit langem nicht mehr „marktaktiv“ waren. Solche technischen
Bereinigungen des Bestandes durch Abriss von Gebäuden sind stadtstrukturell von Bedeutung,
weil z. B. Hinterhöfe entkernt werden. Sie sind für den Markt irrelevant, weil diese Wohnungen keine
ökonomische Angebotsbedeutung hatten. Die Abgänge von leeren Gebäuden sind zu unterscheiden von
ökonomisch relevanten Veränderungen, die etwa dadurch entstehen, dass Zweifamilienhäuser in Einfamilienhäuser
umgewandelt werden, dass kleine Wohnungen durch Umbauten zu großen Wohnungen zusammengelegt
werden usw.. Leider gibt es zu diesen relevanten Marktveränderungen keine statistischen Daten;
der in unserer Prognose angesetzte Schwund von marktaktiven Wohnungen beruht auf historischen Erfahrungswerten
und ist nicht erneut durch eigene Erhebungen empirisch untermauert.
85

86
Tabelle 3: Erwartete Veränderungen bei Angebot und Nachfrage
Jahr Anzahl der
Haushalte
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
1.754.000
1.790.000
1.806.000
1.841.000
1.832.000
1.831.000
1.805.000
1.797.000
1.811.000
1.821.000
1.818.500
1.816.000
1.813.500
1.811.000
1.808.500
1.806.000
Veränderung der
Haushaltszahlen
36.000
16.000
35.000
-9.000
-1.000
-26.000
-8.000
14.000
10.000
-2.500
-2.500
-2.500
-2.500
-2.500
-2.500
Baufertigstellungen
[WE]*
8.675
9.287
11.189
15.301
22.317
32.350
16.823
12.183
9.061
6.000
6.000
7.000
7.000
7.000
7.000
Veränderungen
im Bestand
[WE]**
-3.938
-3.973
-4.050
-4.030
-4.028
-3.971
-3.953
-3.984
-4.006
-4.001
-3.995
-3.990
-3.984
-3.979
-3.973
Leerstand
[WE]***
88.172
76.909
47.223
63.362
75.632
119.921
156.300
155.139
153.316
160.876
165.381
169.891
175.407
180.928
186.455
*** Ab 2001: eigene Annahmen
*** Abriss, Zweckentfremdungen und Zusammenlegungen (Annahme: -0,25 % pro Jahr)
*** Anmerkung: Ein großer Teil der Leerwohnungen sind am Markt nicht aktiv
Quelle: Eigene Berechnungen empirica
Als Ergebnis der Markttendenzen wachsen die Überschussbestände nochmals in einer
Größenordnung von 20.000 Wohnungen. Auch hier ist eine sorgfältige Interpretation
erforderlich. So kann im Rahmen von Stadtumbauprogrammen die Zahl der Wohnungsabgänge
in den nächsten Jahren kräftig steigen. Damit würde sich der Umfang der Leerstände
verringern. Für den Markt, insbesondere für die Preisentwicklung, hätten solche
Abrisse keinerlei Bedeutung, denn sie werden sich in der Masse auf Wohnungen
konzentrieren, die ohnehin schon längst „eingemottet“ waren und dementsprechend auch
den Wettbewerb der Anbieter nicht mehr beeinflussten. Man kann erwarten, dass die
Wohnungseigentümer, die jetzt immer mehr erkennen müssen, dass die Wohnungsproduktion
weiterläuft, obwohl die Leerstände anwachsen, künftig mit ihren wirtschaftlichen
Dispositionen sehr rasch auf diese Konstellation reagieren. Bleibt z. B. die Nachfrage
nach bestimmten Beständen aus, mit der Folge, dass diese über längere Zeit leer
stehen, dann werden die Eigentümer diese Wohnungen rascher als in der Vergangenheit
vom Markt nehmen, ganze Gebäude möglichst rasch „entmieten“, um die Vorhaltekosten
des Leerstandes zu verringern.

Angesichts der Größenordnung der Leerstände wird es jedoch nicht gelingen, eine
sogenannte Marktbereinigung durch Abriss zu erreichen. Eine Marktbereinigung im
Sinne einer Verringerung des Überangebots wird auf lange Zeit nur durch das Verhalten
der Anbieter zustande kommen. Sie können die Zahl der aktiv am Markt angebotenen
Wohnungen rasch verringern, ohne dass diese Wohnungen abgerissen werden müssen.
Die Abrissentscheidungen sollten ausschließlich an der Frage orientiert sein, wie groß die
negativen Ausstrahlungen durch Leerstände für eine Nachbarschaft sind und welchen
Wert die durch Abriss frei gelegten Flächen haben. Abrisse sind aufwendig. Es geht deshalb
um ein Kosten-Nutzen-Kalkül. Der Nutzen besteht jeweils darin, dass Störungen
verschwinden und das Flächen für neue Zwecke (Neubebauung bis Grünanlage) verwendet
werden können.
Natürlich ist die Prognose eines weiteren Anwachsens der Leerstände mit Unsicherheiten
behaftet. So ist unbekannt, wie die Anbieter von neu gebauten Mietwohnungen auf die
neuen Marktkonstellationen reagieren werden. Die wachsenden Leerstände bei gleichzeitiger
Erwartung einer schrumpfenden Bevölkerung, können einen so ausgeprägten
Attentismus der Anbieter hervorrufen, dass der frei finanzierte Mietwohnungsbau weitgehend
zum Erliegen kommt. Es bleibt darauf zu verweisen, dass diese Hypothese durch
die bisherigen Erfahrungen nicht gestützt wird. Der Neubau an Mietwohnungen ging
auch in den letzten Jahren trotz steigender Leerstände weiter (vgl. Abbildung 35). Die
Anbieter sehen sich selbst offensichtlich auf sehr getrennten Märkten, die noch nach
anderen Regeln funktionieren und noch auf längere Frist mit stabiler Nachfrage rechnen
können.
Als relativ stabil hat sich die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum erwiesen.
Unsicher sind natürlich alle Wanderungsprognosen. Doch hat sich die Abwanderung in
das Umland von Berlin stabilisiert. Hier sind höhere Fertigstellungszahlen wahrscheinlicher
als ein nachhaltiger Rückgang. Es bleibt darauf zu verweisen, dass eine aktive
„Haltepolitik“ gegenüber potenziellen Abwanderern als Instrument auf die Ausweitung
des Angebots an preiswertem Bauland setzen muss. Eine solche Politik würde nicht nur
die Zahl der mangelnden Eigentümerhaushalte verringern, sondern wegen der günstigen
Preise als Nebenfolge automatisch die Zahl der Mieterhaushalte vergrößern, die in
Berlin Eigentum erwerben. Dementsprechend kann eine Verringerung der Abwanderung
als ungewollten Nebeneffekt eine Vergrößerung der Leerstände zur Folge haben. Die
Leerstände würden stärker steigen, obwohl die Zahl der Haushalte ebenfalls zunehmen
würde.
87

88
Abbildung 35
Wohnungsgenehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäusern –
Berlin und Umland
Baugenehmigungen
[Wohnungen]
12.000
10.500
9.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Anteil an allen
genehmigten Wohnungen
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
individueller Wohnungsbau Umland
Anteil an den Genehmigungen
im Neubau Umland
Quelle: Statistische Landesämter Berlin und Brandenburg
100 %
75 %
50 %
25 %
0 %
individueller Wohnungsbau Berlin
Anteil an den Genehmigungen
im Neubau Berlin
empirica

Abbildung 36
Veränderung zum Vorjahr
[Wohneinheiten]
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
- 10.000
- 20.000
- 30.000
Veränderungen bei Wohnungsnachfrage,
Wohnungsbestand und Leerständen in Berlin
- 40.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Nachfrage = Veränderung der Anzahl der Haushalte
Angebot = Neubau minus Abriss bzw. Bestandsveränderung
Leerstandsveränderungen (Wohneinheiten)
empirica
89

90
E: EMPFEHLUNGEN
1. Zentrale Ergebnisse
1.1 Starke Bautätigkeit Mitte der neunziger Jahre
Nach der Wiedervereinigung entstand in der Region Berlin ein vollkommen neuer
Wohnungsmarkt. Die anfänglichen Erwartungen über die wirtschaftliche und demographische
Zukunft Berlins waren hoch. Sie wurden durch den Beschluss, die Regierung
nach Berlin zu verlagern, nochmals gepuscht. Allein für die Kernstadt wurde ein Bevölkerungswachstum
von bis zu 300.000 Personen bis zum Jahre 2010 erwartet.
Die aus den optimistischen Prognosen abgeleiteten umfangreichen Wohnungsbauprogramme
führten in Kombination mit einem investitionsfreundlichen Steuerrecht und
dem Nachholbedarf bei Einfamilienhäusern ab Mitte der neunziger Jahre zu einem Boom
bei den Wohnungsfertigstellungen. Insgesamt sind in der Region Berlin zwischen 1992
und 2000 etwa 250.000 Wohneinheiten neu entstanden, davon rd. 45 % im Umland. 12
Mit der Öffnung der Mauer wurde die Jahrzehnte lang verhinderte Suburbanisierung in
Form des Eigenheimbaus im Umland nachgeholt. Der Einfamilienhausbau im Berliner
Umland hat sich mit rasanter Geschwindigkeit zwischen 1995 und 1999 verdoppelt. Im
Spitzenjahr 1998 wurden im Umland fast 10.000 neue Eigenheime errichtet (mehr als 12
Wohneinheiten/1.000 Einwohner). Zudem wurde das Angebot kleinteiliger und differenzierter.
Angesichts der immensen Baulandausweisungen der brandenburgischen Gemeinden
und der Konkurrenz zwischen starken nationalen und internationalen Anbietern wurden
im Umland immer preiswertere Haustypen angeboten (Preise unter 255.000 Euro).
Auch das 155.000 Euro-Haus, noch Mitte der neunziger Jahre von der Berliner
Wohnungswirtschaft als Utopie belächelt, ist mittlerweile Realität. Die Bauträger im
Umland reagierten damit relativ schnell auf die veränderten Marktbedingungen, der
Geschosswohnungsbau spielt zunehmend eine untergeordnete Rolle.
Die Wachstumserwartungen für Berlin haben sich nicht erfüllt, die Bevölkerung
schrumpfte in der Kernstadt bis zum Jahr 2000 um rd. 50.000 Bewohner und ab 1996
setzten deutliche Vermietungsschwierigkeiten vor allem bei Geschosswohnungsbauprojekten
ein. Die an den Bedürfnissen der Kapitalanleger ausgerichteten „Standardwohnungen“
(relativ kleine Wohnungen im verdichteten Geschosswohnungsbau) trafen,
ebenso wie die in ähnlichen Bauformen errichteten geförderten Wohnungen, im Zeitverlauf
auf immer geringere Nachfrage.
12 Umland = Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraumes.

Die Anpassungsreaktion und der Wandel vom Kapitalanlegermarkt bzw. vom durch
Förderprogramme dominierten Markt zum Nachfragermarkt verliefen in der Stadt Berlin
viel langsamer als im Umland. Die Leerstände wuchsen ab Mitte der neunziger Jahre vorwiegend
im Mietwohnungsbestand, weil die Haushalte in Neubauwohnungen wechselten,
die alten Wohnungen aber nicht im gleichen Maße wieder belegt wurden. Aber auch mehrere
tausend Neubauwohnungen fanden bis heute keine Mieter, weil ihre Bauformen und
besonders die Dichten den Vorstellungen der Nachfrager nicht entsprachen. Der Berliner
Wohnungsmarkt, der in der Vergangenheit durch ein knappes Angebot und eine starke
Nachfrage geprägt war, kam erst in den späten neunziger Jahren in eine Phase, in der sich
eine strikte Kundenorientierung bei allen Anbietern durchsetzte. Statt der Subventionen
und der normativen Planungsauflagen dominiert am Berliner Markt erstmals die Nachfrage.
1.2 Neubau trotz vorhandener Leerstände
Der in der Vergangenheit übersubventionierte Berliner Wohnungsmarkt hat in den neunziger
Jahren eine dramatische Kapitalfehllenkung erzeugt. In Berlin sind die Wohnungsleerstände
zwischen 1995 und 2000 um mehr als 100.000 Wohneinheiten gestiegen. Das
heißt, dass ein erheblicher Anteil der Fertigstellungen lediglich zu einer Erhöhung der
Leerstände geführt hat.
Der überwiegende Anteil des Geschosswohnungsbaus in der zweiten Hälfte der neunziger
Jahre wäre unter marktwirtschaftlichen Bedingungen kaum finanziert worden.
Unterstellt man eine subventionsbedingte Überproduktion von rd. 60.000 Wohnungen bei
150.000 Euro Investitionskosten pro Wohnung, dann entspricht dies einer Kapitalfehlleitung
von rd. 9 Milliarden Euro. Bei einer Subventionsquote von 30 % ergäbe sich
allein aus dem überhöhten Mietwohnungsbau der neunziger Jahre eine Belastung des
Staatshaushalts von rd. 3 Milliarden Euro.
Nicht jede Wohnungsproduktion, die zu Leerstand führt, bedeutet eine Fehllenkung von
Kapital. Wenn die Wohnungsproduktion auch bei hohen Leerständen marktwirtschaftlich
finanziert weitergeht und private Nachfrager bereit sind, die hohen Kosten zu tragen, wird
dadurch demonstriert, dass die historischen Bestände den gegenwärtigen und auch künftigen
Ansprüchen z. T. nicht mehr entsprechen. Wie auch auf anderen Märkten führt der
Wettbewerb zur ökonomischen Obsoleszens von Produkten, die technisch zumindest teilweise
durchaus funktionsfähig sind, aber in ihrer Qualität hinter modernen Ansprüchen
zurückbleiben. Ganz offensichtlich sind gleichzeitig auch die Modernisierungskosten so
hoch, dass eine Wettbewerbsfähigkeit nicht mehr hergestellt werden kann.
Insgesamt erreicht der Wohnungsüberschuss in der Region etwa 200.000 Wohneinheiten,
davon gut 150.000 in Berlin. Wie nicht anders zu erwarten, konzentriert sich der Leerstand
weit überwiegend auf den Mietwohnungsbestand. Überdurchschnittlich betroffen
sind die Großsiedlungen im Ostteil der Stadt und die abgewohnten innerstädtischen
Altbauquartiere. Dies wird bei der Verteilung der Leerstände auf die Bezirke deutlich.
Besonders herausragend sind hier die Leerstände in Marzahn und Friedrichshain.
91

92
Es gibt keine ausreichenden Informationen über die Struktur des Leerstandes. So ist nicht
bekannt, wie hoch der Anteil an Überschusswohnungen ist, der von den Eigentümern
vom Markt zurückgezogen wurde und nicht mehr aktiv angeboten wird. Solche „ausgebuchten“
Wohnungen gehen in ihrer Entstehung z. T. noch auf die Zeit vor der Wende
zurück. Allerdings haben auch Wohnungsunternehmen, in deren Siedlungen sich Leerstände
konzentrieren, inzwischen einzelne Gebäude zumindest „eingemottet“ oder auch
endgültig stillgelegt (Türen und Fenster zugemauert, Leitungssysteme gekappt). Über das
Ausmaß dieser ausgebuchten Bestände kann man nur spekulieren. Expertenmeinungen
und einzelne Indikatoren deuten daraufhin, dass von den Leerstandswohnungen etwa
100.000 noch aktiv am Markt angeboten werden. Diese Quote wird allmählich zurückgehen.
1.3 Wachsende Zahl von Umzügen in das Berliner Umland
In der Region Berlin lebten 2000 rd. 4,3 Mio. Einwohner, davon rd. 3,4 Mio. (fast 80 %)
in der Kernstadt und rd. 0,9 Mio. im engeren Verflechtungsraum. Die Zahl der Einwohner
ist in der Region seit 1990 um 106.000 (plus 2,5 %) gestiegen, wobei sie in der Kernstadt
um 52.000 Bewohner schrumpfte bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum im
Umland (plus 158.000).
Das Bevölkerungswachstum im Umland ist überwiegend (ca. 80 %) auf Zuwanderung
aus der Kernstadt zurückzuführen. Im Durchschnitt sind in den letzten 10 Jahren jährlich
24.000 Berliner in das Umland gezogen. 1998 erreichten die Wanderungen ihren Höhepunkt
mit einem Wegzug von rd. 40.000 Personen. Obwohl die Mieten in den Innenstadtbereichen
nicht gestiegen sind, sondern in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre
dank eines reichhaltigen Angebots sanken, verließen vor allem Familien die Stadt und
bezogen ein Reihenhaus im Umland. Das Einfamilienhaus symbolisiert für sie im Vergleich
zum Mietshaus Unabhängigkeit und Freiheit.
1.4 Soziale Selektivität bei den Wanderungsprozessen
In Berlin war die Wohnbevölkerung bis zur Wende deutlich stärker durchmischt als in
anderen Großstädten Europas oder gar in den USA. Aufgrund des verdichtet zugebauten
Blocks (Innenbebauung) ergaben sich auf engem Raum sehr ausgeprägte Qualitätsdifferenzierungen,
die zu einer entsprechenden Mischung von Mietern mit hohen und niedrigen
Einkommen führten, der so genannten „Berliner Mischung“. In Ostberlin wurde die
soziale Mischung durch das staatliche Zuteilungssystem konserviert, das individuellen
Wohnpräferenzen kaum Spielraum ließ; die beabsichtigte Auflösung der Klassenunterschiede
wirkte zudem über die geringen Einkommensunterschiede zwischen den verschiedenen
Berufsgruppen in die gleiche Richtung.
Das sozialräumliche Gefüge Berlins hat sich nach der Wende grundlegend verändert. Die
Kernstadt verdankt ihren Bevölkerungsgewinn in der ersten Hälfte der neunziger Jahre
der Zuwanderung aus dem Ausland (jährlich zwischen 15.000 und 35.000 Personen).

Auch die aktuelle Stagnation der Bevölkerungszahlen ist nur durch Zuwanderung aus
dem Ausland möglich (Ausgleich für den natürlichen Bevölkerungsverlust).
Gleichzeitig verliert Berlin sozial stabile Haushalte an das Umland, weil das Angebot
an attraktiven kleinteiligen Bauformen, insbesondere die Angebote an Ein- und Zweifamilienhäusern
in Berlin knapp blieb (zwischen 1992 und 1999: im Umland ein Angebot
von 40.000 Ein- und Zweifamilienhäusern im Unterschied zu 19.000 in Berlin).
Etwa 60 % der im Umland gebauten Eigenheime werden von Berlinern bezogen, in den
direkt an Berlin angrenzenden Gemeinden wurde dieser Wert zum Teil noch deutlich
überschritten.
Unter anderem durch die forcierte Abwanderung in das Berliner Umland hat sich der
Markt in der Kernstadt deutlich entspannt, so dass auch die Fluktuation und die Leerstände
in den weniger attraktiven Wohngebieten Berlins zugenommen haben. Dies führt
neben finanziellen Nachteilen für Berlin zu einer sozialen Segregation zwischen Berlin
und dem Umland sowie zu einer deutlich verstärkten Segregation zwischen den Berliner
Stadtteilen, die wiederum erhebliche Auswirkungen auf die Entwicklungsperspektive
dieser Stadtteile und die Lebenswelten der dort lebenden Menschen hat. In dem weniger
durch Knappheiten geprägten Markt entsteht zunehmend eine neue Trennung von Einkommens-
und Sozialschichten; damit geht die „Berliner Mischung“ verloren.
1.5 Schrumpfung der Zahl der Haushalte in Berlin
Insgesamt ist die Zahl der Haushalte in der Region Berlin in den letzten Jahren (zwischen
1993 und 2000) um knapp 90.000 kontinuierlich auf ca. 2,2 Mio. Haushalte gestiegen,
davon 21 % zuwanderungsbedingt im Umland und lediglich 1 % (18.600 Haushalte) in
Berlin. Zukünftig wird es in Berlin keine relevanten Haushaltszuwächse mehr geben, im
Gegenteil, die Haushaltszahlen nehmen kurzfristig ab, stagnieren dann für zehn Jahre
(Trendvariante) und nehmen danach drastisch ab. Nur bei einem hohen Zuwanderungssaldo
mit dem Ausland 13 werden die Haushaltszahlen nach 2005 nochmals jährlich um
knapp 4.000 (bis zum Jahr 2015) ansteigen, danach tritt eine Stagnation und nach 2025
eine starke Schrumpfung ein.
Eine relevante Zunahme der Haushalte gibt es in den nächsten Jahren nur bei den Seniorenhaushalten,
alle anderen Altersgruppen stagnieren bzw. schrumpfen. Die wichtigsten
Veränderungen der Haushaltsstruktur werden durch die anhaltende Singularisierung und
die Alterung der Gesellschaft verursacht. Bis 2030 wird die Zahl der Kleinhaushalte (Einund
Zweipersonenhaushalte) um jährlich 7.000 zunehmen; dabei werden die kleinen
Haushalte im Durchschnitt älter: Die Zahl der jungen Single- und Zweipersonenhaushalte
nimmt ab, während parallel die Zahl der älteren Kleinhaushalte stark zunimmt.
13 Jährlich zusätzlich 200.000 Personen Nettozuwanderung (Saldo zwischen Zu- und Abwanderung mit dem
Ausland, bezogen auf das Bundesgebiet).
93

94
1.6 Niedrige Eigentümerquote in Berlin
Die Kerngruppe für den Erwerb von Wohneigentum (Drei- und Mehrpersonenhaushalte,
30 bis 40 Jahre) wird sich alleine in den nächsten 10 Jahren halbieren. Die Abnahme dieser
Haushalte hat sowohl demografische als auch angebotsbestimmte Gründe. Zum einen
wachsen die späten Baby-Boomer (geboren zwischen 1960 und 1970) aus der entsprechenden
Gruppe heraus, gleichzeitig wandern die Haushalte dieser Altersgruppe besonders
häufig ins Umland ab.
Die Wohneigentumsquote für Berlin fällt mit 11 % (13 % in Berlin West und 7 % in
Berlin Ost) im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sehr kümmerlich aus. Die
Ursache dafür liegt unter anderem in der hohen Quote sehr großer Mehrfamilienhäuser.
Die Berliner Geschosswohnungsbauten erschweren allein wegen ihrer Größe die Eigentumsbildung
aus dem Bestand; kleine, für Selbstnutzer besonders geeignete Häuser mit
großen Wohnungen bleiben in Berlin knapp. Im Umland gibt es demgegenüber inzwischen
ein vielfältiges Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern bei intensivem Preisund
Qualitätswettbewerb. Dies erklärt die starke Verlagerung der Nachfrage Berliner
Haushalte nach Wohneigentum auf das Umland.
Daneben wirken die jahrzehntelangen hohen Subventionen des Westberliner Mietwohnungsmarkts
immer noch nach, mit der Folge, dass das Mietniveau verglichen mit anderen
Großstädten sehr niedrig ausfällt. Dies muss die Neigung, in Berlin Wohneigentum
zu bilden, verringern. Allerdings kann die im Vergleich zu anderen Großstädten deutlich
niedrigere Wohneigentumsquote der Berliner Haushalte kaum das alleinige Resultat
einer geringen Eigentumsneigung sein. Die Berliner sind keine geborenen Mieterhaushalte.
Das in der Vergangenheit nur wenige Berliner Haushalte Wohneigentum gebildet
haben, ist die Folge spezifischer, z.T. politisch geschaffener Rahmenbedingungen. Es
wirken zusammen: der hohe Anteil großer Häuser als Folge von Planungsentscheidungen,
die relativ zum Mietwohnungsbau niedrige Förderung der Eigentumsbildung bei
überhöhten Bodenpreisen und Erschließungskosten, die Jahrzehnte der Mietpreisbindung.
Berlin bleibt deshalb noch lange eine Mieterstadt, selbst wenn durch günstige
Bedingungen im Neubau und günstige Erwerbsmöglichkeiten aus dem Bestand die Eigentumsbildung
kräftig ansteigen sollte.
Unter den geltenden Rahmenbedingungen dürfte bei etwa bleibender Neigung der Haushalte
zur Eigentumsbildung jährlich etwa 2.500 neue Haushalte Wohneigentum bilden.
Diese Zahl kann durch eine strikt eigentumsfreundliche Politik in Berlin allerdings deutlich
gesteigert werden. Damit das Niveau der Berliner Wohneigentumsquote bis zum Jahr
2015 das heutige Niveau anderer Großstädte (rd. 20 %) erreichen könnte, müsste die
Möglichkeit, Eigentum zu bilden, stark verbessert werden. Neben günstigen Bedingungen
im Neubau könnte eine veränderte Politik der Mieterprivatisierung zu jährlich höheren
Erwerbszahlen führen.
Will man in Berlin bis 2015 eine Eigentumsquote von dem Niveau Hannovers Ende der
neunziger Jahre erreichen (20 %), dann entspricht dies einer Zahl von gut 150.000 Haushalten.
Davon könnten, unterstellt man ein „Halten“ der Abwanderer durch entsprechend

attraktive Angebote in Berlin, 75.000 durch Neubau entstehen. Für den Erwerb aus dem
Bestand ergäbe sich dann noch eine Größenordnung von rd. 75.000 Wohneinheiten, die,
setzt man ein eine entsprechende Preisgestaltung voraus, allein durch die Privatisierung
aus dem Bestand der kommunalen Wohnungsgesellschaften erreicht werden kann.
1.7 Relevanter Gesamtbedarf für Wohnangebote durch Umlenkung der
Abwanderer
Unter der Vorraussetzung eines ausgeglichenen Saldos zwischen Zu- und Abwanderung
mit dem Ausland würde sich das heute schon bestehende quantitative Überangebot an
Wohnungen in den nächsten Jahren weiter erhöhen. Wohnungsneubau wird dennoch aufgrund
der in Berlin besonders ausgeprägten strukturellen Defizite, insbesondere aus
Mangel an Eigenheimen und hochwertigen Miet- und Eigentumswohnungen, über den
quantitativen Bedarf hinaus finanziert werden.
Auch wenn man von der optimistischen Unterstellung einer hohen Zuwanderung aus dem
Ausland ausgeht (jährlich zusätzlich 200.000 Personen Nettozuwanderung mit dem
Ausland, bezogen auf das Bundesgebiet), so ist bereits heute der Wohnungsbedarf quantitativ
gedeckt. Auch bei dieser Entwicklung wird Neubau also „nur“ notwendig, weil es
eine Diskrepanz zwischen den qualitativen Ansprüchen der Nachfrager und den Qualitäten
des vorhandenen Bestandes gibt.
Bei einer Prognose der quantitativen Wohnungsnachfrage für die nächsten 30 Jahre sind
allerdings auch die Auswirkungen der EU-Osterweiterung zu berücksichtigen. Für den
Fall einer völligen Freizügigkeit (freie Wohnort- und Arbeitsplatzwahl) schätzt das
Ifo-Institut ein Zuwanderungspotenzial für ganz Deutschland von 2,5 bis 3,3 Millionen
Personen für einen Zeitraum von 15 Jahren nach der Liberalisierung der Zuwanderungsbedingungen.
Durch die prognostisierte Osterweiterung ergäbe sich bei solchen Wanderungen
ein zusätzlicher Bedarf von insgesamt 70.000-90.000 Wohnungen für die nächsten
15 Jahre in Berlin. Das bedeutet, dass der heute vorhandene aktive Leerstand durch
diese Zuwanderung sukzessive abgebaut werden könnte (Hierbei wurde unterstellt, dass
aufgrund der Nähe zu Polen ein überproportionaler Anteil der EU-Zuwanderer nach
Berlin kommt).
Impliziert man, dass von den aktuell etwa 6.000 bis 7.000 Berliner Haushalten, die pro
Jahr im Umland Eigentum erwerben, ein Großteil dies auch in der Stadt selbst tun
könnte, ergibt sich ein jährliches Potenzial von derzeit gut 5.000 Eigentümerhaushalten,
die in Berlin hätten gehalten werden können. Zukünftig wäre dieses Potenzial aufgrund
der sinkenden Anzahl junger Haushalte etwas kleiner. Dieselben Quoten „umlenkungsfähiger“
Haushalte vorausgesetzt, könnten durch geeignete Maßnahmen bis 2005 jährlich
etwa 3.500 Haushalte und im Zeitraum 2005-2030 rd. 2.500 junge Haushalte in Berlin
gehalten werden.
Durch die Umlenkung der Abwanderer, die nach „klassischen“ Eigentumsformen suchen,
könnte der strukturell bedingte Neubau im Umland gesenkt werden und sich stärker auf
95

96
das Stadtgebiet konzentrieren. Allerdings kann dadurch das quantitative „Überangebot“
im Berliner Bestand nicht verhindert werden, da dieser Neubau keine Auswirkungen auf
die Leerstandsentwicklung hat. Trotzdem hätte eine Umlenkung des Eigentumserwerbs
folgende Vorteile:
● Weniger Beanspruchung von Landschaft (Nutzung der innerstädtischen Flächenreserven);
● Weniger Pendlerverkehr;
● Bessere Auslastung der innerstädtischen Infrastruktur;
● Eindämmung der sozialen Segregation zwischen Stadt-Umland sowie zwischen
verschiedener innerstädtischer Quartiere und der entsprechenden Begleitkosten;
● Verhinderung der finanziellen Steuernachteile für Berlin.

2. Empfehlungen
2.1 Von der Bauförderung zur Steigerung der Effizienz der
Wohnungsmärkte
Priorität sollte bei den ureigensten kommunalen Aufgaben liegen: bei der Bereitstellung
von erschlossenem Bauland. Der gegenwärtige Erschließungs- und Bauprozess ist zu
arbeitsteilig und zu wenig auf das Ziel hin organisiert, hohe Qualität zu günstigen Kosten
zu produzieren. Die Arbeitsteilungen zwischen öffentlichen und privaten Akteuren, die
sich aus der Vergangenheit entwickelt haben, sind sicher nicht optimal und müssen auf
den Prüfstand. Das Ziel muss sein, die gesamte Bereitstellung einschließlich der
Steuerung der Bebauung aus einer Hand zu organisieren. Hier könnte sich Berlin der
Traditionen aus der großen Wachstumsphase zwischen 1870 und 1914 erinnern, als ein
hocheffizientes System der Stadterweiterung und der Bereitstellung von Bauland
bestand. Damals haben private Terraingesellschaften Grundstücke aufgekauft und
erschlossen, um sie dann für die Bebauung zu veräußern.
Grundstückserschließung ist eine öffentliche Aufgabe – allerdings keine Aufgabe, die
Kommunen in Eigenregie übernehmen müssen. Dabei müssen private Bauträger das
Recht erhalten, die öffentliche Infrastruktur zu produzieren. Öffentliche Stellen sollten
lediglich die Infrastruktur abnehmen und ihre Übereinstimmung mit öffentlichen Regeln
überprüfen. Sinnvoll wäre ein gemischt zusammengesetzter Ausschuss, der ständig
Verbesserungsvorschläge macht, um unsinnige und kostentreibende Auflagen und Regeln
auszumerzen.
Die Berliner Grundstückspreise sind gegenwärtig günstiger als in München, Hamburg
oder Frankfurt. Gemessen an den riesigen Flächenreserven und den geringen Bauaufgaben
sind sie jedoch viel zu hoch; sie könnten leicht halbiert werden, wenn die Märkte
effizient organisiert wären. Dies erfordert z.B., die Richtwertkarten überall dort auszusetzen,
wo in letzter Zeit de facto keine größeren Umsätze stattfanden und die Werte
historische Gegebenheiten widerspiegeln.
Die öffentliche Hand sollte ihre eigenen Grundstücke nutzen, um das Angebot möglichst
rasch effektiv zu erhöhen. Dabei dürften fiskalische Zielsetzungen, die kurzfristig durchaus
verständlich sind, keine Rolle spielen, weil die langfristigen Schäden einer Hochpreispolitik
weit größer sind als die kurzfristigen fiskalischen Erfolge. Es sollte geprüft
werden, ob eine systematische Bodenpolitik des „erst kaufen dann planen“ praktiziert
werden kann. Eine solche Politik wird z. B. im Umland von München durch die Städte
praktiziert, die durch preiswertes Einkaufen von Bauerwartungsland die einheimischen
Nachfrager mit preiswertem Bauland versorgen und die hohe Marktpreise nur zu Lasten
der Zuwanderer wirksam werden lassen. Was bayerischen Kommunen zugunsten der
Einheimischen Recht ist, sollte in Berlin zugunsten einer preiswerten Stadtentwicklung
praktiziert werden.
97

98
2.2 Berlin, die preiswerte Stadt: Metropole zu Mittelstadtpreisen
Der Senat sollte möglichst bald das Ziel verkünden, die Berliner Bodenpreise außerhalb
der Zonen absoluter Knappheiten (Innenstadt) zu halbieren. Preiserwartungen müssen
glaubwürdig gebrochen werden, damit auch Bauland auf den Markt kommt und ein nachhaltiger
Prozess der Preissenkung entsteht. Berlin kann als größte Stadt Deutschlands angesichts
seiner Flächenreserven beim Bauen (und damit bei den Mieten außerhalb der
Zonen absoluter Knappheit) das Preisniveau einer Mittelstadt erreichen.
Allerdings werden Mieten und Wohnimmobilienpreise in knappen, nicht vermehrbaren
Lagen (wie in anderen Städten auch) künftig extreme Spitzenwerte erreichen. Die Preisdifferenzierung
wird zunehmen.
Preiswertes Bauland führt zu preiswerten Büros und anderen Bauten. Die Mieterstadt
Berlin kann durch preiswertes Bauland und preiswertes Bauen einen Aufholprozess in der
Eigentumsbildung im Neubau wie bei der Veräußerung von Mietwohnungen aus dem
Bestand in Gang setzen.
Damit wird eine wichtige Komponente der Lebenshaltungskosten günstiger als in den
anderen konkurrierenden Großstädten. Am Arbeitsmarkt werden etwa Büroarbeitsplätze
preisgünstiger als in den anderen Großstädten. Da auch die Löhne/Einkommen spürbar
niedriger sind als in München oder Frankfurt, ergibt sich hier ein erheblicher Standortvorteil,
der im gesamten Dienstleistungssektor spürbar wird. Bau- und Wohnkosten
haben eine Schlüsselstellung in der künftigen überregionalen Konkurrenz um knappere
hochqualifizierte Arbeitskräfte. Berlin kann seine Wettbewerbsposition an den überregionalen
Arbeitsmärkten und damit auch an den Märkten für hochwertige, überregional
vermarktete Dienstleistungen durch eine langfristig vorausschauende Politik schon
jetzt verbessern.
Berlin kann darüber hinaus eine größere Bandbreite der Wohnmilieus und (zukünftig)
auch der Wohnformen bieten. Im Neubau kann, gestützt auf das reichhaltige Angebot an
unterschiedlichen Lagen, auch eine Vielfalt der Lösungen angeboten werden, weil niedrigere
Preise eine größere Bandbreite der Bauträgerprojekte ermöglichen.
Bauformen und Baudichten sollten sehr viel stärker durch die Nachfrage bestimmt
werden. Es fehlen vor allem große Wohnungen in kleinen Gebäuden. Die Planung sollte
den Bauträgern sehr viel größere Freiheit lassen, ihre Bauformen selbst nachfragegerecht
zu bestimmen. Nur dort, wo ein allgemein öffentliches Interesse nach Kohärenz besteht,
sollten planerische Vorgaben gemacht werden.
2.3 Kompensierende Politik in sozial segregierten Gebieten
Das hohe Maß der Segregation, dass in den letzten Jahren am Wohnungsmarkt entstanden
ist, wird die Politik noch auf lange Zeit zu kompensierenden Strategien zwingen. Es gibt
zu viele Gebiete, in denen Jugendliche, die dort aufwachsen, in ihrem Fortkommen
behindert werden. Die Schulen bleiben hinter dem Durchschnitt zurück. Die hohen

Ausländerquoten führen zu einem Absinken der Leistungsansprüche, zu unterdurchschnittlichen
Schulergebnissen. Die Arbeitslosigkeit ist überdurchschnittlich hoch.
Zudem besteht in diesen Gebieten neben einer Einkommensarmut eine ausgesprochene
Netzwerkarmut. Es fehlen vielfältig nutzbare und wertvolle Kontakte in den Dienstleistungssektor
und in die Wirtschaft. Es fehlen Chancen in die eigene Selbständigkeit.
Das hat auch damit zu tun, dass ein großer Teil der Bewohner die Gebiete als vorübergehenden
Wohnstandort sehen und nicht als Nachbarschaft, in der man sich auf Dauer einrichtet
und für die man sich engagiert.
Die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik hat hier nur eine Teilverantwortung, da die
Wohnverhältnisse nur einen Teil des Problems ausmachen. Mit dem Programm Quartiersmanagement
in siebzehn Gebieten wurde ein wichtiger Schritt zur Aufwertung getan,
denn die Probleme dieser Gebiete wurden damit zu einem zentralen politischen
Thema in den Bezirken und in einer breiten Öffentlichkeit. Es wird deutlich, dass hier
breit angelegte, nicht nur auf das Bauliche beschränkte Entwicklungsprozesse in Gang
gesetzt werden müssen.
Durch die Programme und Maßnahmen der letzten vier Jahre sind weithin sichtbare
sowie von den Bewohnern begrüßte und von ihnen mitgetragene Projekt in Gang gesetzt
worden. Allerdings ist auch deutlich geworden, dass bei diesen Gebieten eine so tiefgreifende
Ungleichheit (im Vergleich zur übrigen Stadt) besteht, dass eine sehr weitreichende
und langanhaltende kompensierende Politik notwendig bleiben wird.
Quartiersmanagement wird, solange es eine Zuwanderung von Ausländern mit niedrigen
Qualifikationen gibt, solange die strukturelle Arbeitslosigkeit bei niedrig qualifizierten
Deutschen und Ausländern zu hoch bleibt, solange die Anforderungen an die Schulen und
andere öffentlichen Dienstleistungen so dramatisch unterschiedlich sind wie heute, notwendig
sein.
Berlin wird, wie andere Großstädte auch, im eigenen Entwicklungsinteresse und im
Interesse der bisher benachteiligten Bewohner besondere Maßnahmen aufrechterhalten
müssen. Dabei sind humane und wirtschaftliche Ziele nahezu identisch. So liegt es im
Interesse der Jugendlichen dieser Gebiete, dass die bisherigen Bildungsdefizite möglichst
rasch überwunden werden. Ein Abbau der Unterausbildung jugendlicher Ausländer wird
aber auch zu einem wichtigen wirtschaftlichen Entwicklungsziel Berlins, weil etwa nach
2010 in Berlin wie auch in den anderen Großstädten ein allgemeiner „Jugendmangel“
spürbar sein wird.
2.4 Eigentumsbildung im Neubau und Verkauf von Wohnungen aus dem
Bestand
Die Wohnungspolitik der Vergangenheit hat versucht, durch riesige Subventionsprogramme,
die den Haushalt noch auf Jahrzehnte belasten, ein ausreichendes Wohnungsangebot
zu schaffen. Sie ging von der Prämisse aus, dass der Markt unter Berliner
99

100
Bedingungen nicht in der Lage ist, ein ausreichendes Wohnungsangebot bereitzustellen.
Tatsächlich hat diese massive Subventionierung auch dazu geführt, die marktwirtschaftlich
möglichen Investitionen weitgehend zu verdrängen. Dies gilt insbesondere für die
Eigentumsbildung. Wohneigentum war unter den aufgeblähten Kosten zu teuer, insbesondere
im Vergleich zu den subventionierten Mieten im Neubau bzw. zu den herunter
regulierten Altbaumieten. Die Politik muss in beiden Bereichen die Voraussetzungen für
mehr Vermögensbildung schaffen.
Im Neubau kommt es darauf an, innerhalb der Stadt preiswertes Eigentum zu ermöglichen.
Eigentumspolitik ist künftig im Wesentlichen Grundstückspolitik. Eine solche
Politik hätte gleichzeitig die positive Nebenwirkung, dass die Abwanderung in das
Umland geringer würde.
Parallel dazu sollten möglichst viele Wohnungen an ihre Mieter veräußert werden.
Hier ist ein Kompromiss zwischen dem Wunsch nach möglichst hohen Erlösen zugunsten
der Wohnungsunternehmen und des öffentlichen Haushalts und der Zahlungsfähigkeit
der Mieter zu erreichen. Es sollte möglich sein, in den nächsten 15 Jahren
100.000 Wohnungen zu veräußern und dabei im Durchschnitt zwischen 25.000 und
35.000 Euro an stillen Reserven aufzulösen. Im Optimalfall könnten nach einer
Anlaufphase pro Jahr rd. 0,5 bis 0,65 Mrd. Euro erlöst werden. Dabei ist unterstellt,
dass die Mieter Mehrbelastungen von 10 bis 15 % gegenüber ihrer Ausgangsmiete tragen
können.
2.5 Alterung und Wohnungspolitik
Berlin wird in 20 Jahren eine Stadt mit einer dann lange Zeit wachsenden Zahl kinderloser
Rentner sein. Wohnen im Alter wird neue Probleme aufwerfen. Die informellen
Unterstützungen der älteren Generation im hohen Alter (i.d.R. durch die Familie) werden
seltener, weil die Zahl und die Quote der kinderlosen Rentner ständig steigen wird.
Außerdem geht mit steigender Erwerbsquote der Frauen die Kapazität der Familien
zurück, Unterstützungsleistungen zu erbringen.
Hier sind gerade in den Großstädten neue informelle Formen des Zusammenlebens
erforderlich. Die Politik kann hier nur katalytisch wirken. Es geht nicht darum,
Programme aufzulegen. Es geht um die Unterstützung von Gruppen, damit neue
Formen der gegenseitigen Hilfe und des eigenständigen Wohnens im Alter entwickelt
und getestet werden können. Auch die kommunalen Wohnungsgesellschaften können
hier ihre Mieter unterstützen, sich in selbstorganisierter Nachbarschaftshilfe von
professionellen Unterstützungsleistungen zumindest teilweise zu emanzipieren. Der
Anreiz dazu wird groß sein, weil die Pflegeversicherung auf Dauer nicht ausreichen
wird, um die erforderlichen Leistungen zu finanzieren. Jede Form der entlastenden
Unterstützung wird erwünscht sein. Selbstbestimmtes Wohnen im Alter wird
allerdings nicht automatisch entstehen, dazu sind die Widerstände und Hindernisse
zu groß.

Es gibt schon heute in jeder Stadt zahlreiche Gruppen, die versuchen, in Eigeninitiative
ein stärker selbstbestimmtes Gruppenwohnen zu realisieren; sie brauchen jedoch
eine beratende Unterstützung. Auch Bauträger können geeignete Projekte anbieten.
Je früher Erfahrungen gesammelt werden, umso früher werden die optimalen Lösungen
getestet und verfügbar sein und umso eher kann Anschauung gewonnen werden.
2.6 Chancen durch nachfragegerechte Bauformen und
Organisationsstrukturen
Der Berliner Wohnungsmarkt hat Chancen, ein eigenes Profil zu gewinnen und sich
erheblich von regionalen Wohnungsmärkten in westdeutschen Agglomerationen zu
unterscheiden. In Zukunft werden sich die Anbieter in der Region Berlin auf selbstgenutztes
Eigentum konzentrieren. Bei einer Fortsetzung der bisherigen Baulandpolitik,
die dazu geführt hat, dass das Preisniveau für Eigenheime im Umland von Berlin um
50.000 bis 100.000 Euro niedriger liegt als in westdeutschen Stadtregionen, ist sichergestellt,
dass die Berliner Schwellenhaushalte über 25.000 bis 35.000 Euro geringere
Einkommen verfügen müssen, als Nachfrager nach Eigenheimen im Umland von
Stuttgart oder München. Die Versorgungsprobleme in der Region Berlin können daher in
weitaus größerem Umfang über den Neubau von selbstgenutztem Eigentum gelöst
werden, als in westdeutschen Stadtregionen.
In der Kernstadt wird zukünftig stärker auf die an den Wünschen der Endnachfrager
orientierten Bedürfnisse der Bauträger und Investoren eingegangen werden
müssen. Bei der Analyse erfolgreicher bzw. weniger erfolgreicher Neubauprojekte haben
sich folgende Akzeptanzaspekte herauskristallisiert:
● Städtebaulich überschaubare Konstellationen bei gleichzeitig hohem Maß an
Privatheit (keine Einsehbarkeit von allen Seiten) der Wohnung, der Balkone und
Terrassen sowie der hausnahen Freiflächen.
● Keine Achsmaße unter 7 m bei Reihenhäusern und Stadthäusern, weil sie die
inneren Gestaltungsmöglichkeiten einschränken und die Freiraumqualitäten ausgehöhlt
werden.
● Spielraum bei den Gestaltungsmöglichkeiten. Damit die innerstädtischen Wohnprojekte
trotz Gestaltungsfreiheit städtebauliche Qualität haben, sollte man sich für
einen Planungskorridor mit Beratung entscheiden.
● Private Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien, direkt angrenzend an das Gebäude
(vor und hinter dem Haus). Dies ist eine unabdingbare Voraussetzung für Familien
mit Kindern.
● Arrangement der Häuser so gestalten, dass zentrale Freiflächen entstehen, die
von allen gut erreicht werden können und geschützt von der Straße liegen. Dies
101

102
kommt den Bedürfnissen von Kindern und Erwachsenen gleichermaßen entgegen,
weil dadurch geschützte Räume entstehen und informelle soziale Kontakte wie auch
eine informelle soziale Kontrolle begünstigt werden.
● Hausnaher Stellplatz für den Pkw.
In Zukunft wird man auch an Standorte, die mit hoher Dichte zu bebauen sind, verstärkt
Eigentümer und Selbstnutzer heranführen müssen. Hier klafft bisher eine Nachfragelücke,
die u.a. durch professionell gesteuerte Baugruppen zumindest teilweise
geschlossen werden kann. Baugruppen können ein wachsendes Gewicht erhalten, wenn
man die Rahmenbedingungen dafür schafft (Baugruppenbetreuung als Regelaufgabe
kommunaler Wohnungspolitik wie z.B. in Freiburg oder Tübingen). Gegenwärtig sind
Baugruppen für viele mit dem Hauch des Exotischen und „Spinnerten“ behaftet und
bleiben folglich in Nischen. Notwendig ist eine Projektagentur für Baugruppen und ein
Modellvorhaben/Vorzeigeprojekt mit Baugruppen, das „normale“ bauwillige anspricht.
Erfahrungen mit Baugruppen müssen systematisch gesammelt und evaluiert werden.
Neben den Prozessaspekten ist dabei auch die Akzeptanz von Haustypen und Lagen zu
prüfen.

Folgende Bände der LBS-Schriftenreihe sind bereits erschienen:*
Band 1:
Familie und Wohnen
Band 4:
Wohnungsmarkt
Niedersachsen
Band 7:
Wohnungsmarkt
Niedersachsen
Band 2:
Jung und Alt
Band 5:
Eigentumsbildung
im Wohnungsbau
Band 8:
Marktdynamik im
Wohnungsbestand
Band 3:
Mieter und Vermieter
Band 6:
Junge Menschen
Band 9:
Wohneigentum als
Beitrag zur privaten
Altersvorsorge
* Band 1–16 sind vergriffen.
Die LBS-Schriftenreihe ist aber
unter der ISSN-Nummer
0944/8225 in der Deutschen
Bibliothek, Ffm registriert.
103

104
Band 10:
Lebenspläne
und Wohnentscheidungen
Band 13:
Ältere Menschen
Band 16:
Baulandausweis
zwischen Trägheit und
Übereifer
Band 11:
Im Spannungsfeld
zwischen Überangebot
und Übernachfrage
Band 14:
Das Jahrzehnt des
Wohnungsmangels
Band 17:
Konsequenzen für neue
Wohnformen in der
dritten Lebensphase
Band 12:
Mieterhaushalte
an der Schwelle zur
Eigentumsbildung
Band 15:
Diskrepanz zwischen
Zukunftsplänen
und Angebot
Band 18:
Preiswert bauen im
Spannungsfeld zwischen
Nachfrage und Angebot

Band 19:
Steigende Nachfragepotentiale
–
zögernde Anbieter
Band 22:
Vom Anbieter- zum
Nachfragermarkt
Stand März 2002
© 2002
LBS Norddeutsche Landesbausparkasse
Berlin - Hannover
Postfach 263, 30002 Hannover
Presse/Öffentlichkeitsarbeit
Telefon (0511) 926-6668
Telefax (0511) 926-6938
Gesamtherstellung:
Druckerei Gebrüder Höltje GmbH, Hannover
Band 20:
Kommunale Baulandpolitik
im Wettbewerb
um Bevölkerung
Band 21:
Wohnmobilität in der
zweiten Lebenshälfte
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