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<strong>Mandantenbrief</strong> der Kanzlei KWB Treuhand- und Stb-Ges. mbH August 2010 Bauen & Wohnen Keine Anerkennung des Ehegattenmietverhältnisses bei zeitnaher Rückgewährung der Mietzahlungen Ein Mietverhältnis unter Ehegatten ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn der vermietende Ehegatte dem mietenden Ehegatten die Mietzahlungen zeitnah zurückgewährt. Dies hat das Finanzgericht (FG) Düsseldorf klargestellt. Verträge zwischen Ehegatten oder anderen nahen Angehörigen könnten steuerlich nur anerkannt werden, wenn sie eindeutig und ernstlich vereinbart seien, entsprechend dieser Vereinbarung tatsächlich durchgeführt würden und die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprächen. In dem zugrunde liegenden Fall erzielte der Ehemann als Chefarzt Einkünfte aus nichtselbstständiger und selbstständiger Arbeit. Die Ehefrau kümmerte sich vorrangig um die in den Jahren 1996 und 1999 geborenen Kinder. Darüber hinaus war die Ehefrau als psychologische Psychotherapeutin und Kinder- und Jugendlichen- Psychotherapeutin selbstständig tätig. Die Eheleute erwarben ein Grundstück, auf dem sie gemeinsam ein Einfamilienhaus errichteten. Daneben gab es einen separaten Anbau, den der Ehemann als Praxisräume an die Ehefrau vermietete. Die Anschaffungskosten für den Anbau trug der Ehemann allein. Die Miete überwies die Ehefrau monatlich von ihrem betrieblichen Konto auf das Konto des Ehemannes, über welches sie jedoch mitverfügungsberechtigt war. Von diesem Konto überwies der Ehemann alle drei Monate in etwa die dreifache Monatsmiete auf ein anderes Konto der Ehefrau. Alle drei Konten wurden bei verschiedenen Banken unterhalten. Das beklagte Finanzamt erkannte das zwischen den Eheleuten geschlossene Mietverhältnis nicht an. Zu Recht, wie das FG Düsseldorf entschied. Der zwischen den Eheleuten geschlossene Mietvertrag halte einem Fremdvergleich nicht stand. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes stehe es zwar auch nahen Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig seien. Verträge zwischen Ehegatten oder anderen nahen Angehörigen könnten steuerlich aber nur anerkannt werden, wenn sie eindeutig und ernstlich vereinbart seien, entsprechend dieser Vereinbarung tatsächlich durchgeführt würden und die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprächen. Das FG hatte bereits Bedenken, ob die Eheleute den Gegenstand des Mietverhältnisses hinreichend klar und eindeutig vereinbart hatten. Der Mietvertrag habe keine Angaben zu Adresse, Standort auf dem Grundstück, Anzahl der Räume, mit/ohne WC und Größe der Praxis enthalten. Auch stimmten der im Mietvertrag vereinbarte und der tatsächliche Beginn des Mietverhältnisses nicht überein. Letztlich sei es aber darauf nicht angekommen, weil das Mietverhältnis im Streitjahr jedenfalls nicht wie vereinbart durchgeführt worden sei, so das FG. Denn die Miete sei nach dem Eingang alsbald wieder an die Ehefrau zurückzahlt worden, ohne dass der vermietende Ehegatte dazu aus anderen Rechtsgründen verpflichtet gewesen sei. Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2010, 1 K 292/09 E Feuchter Keller im alten Mietshaus ist kein Mangel Ein starker Zuflug von Tauben gehört in Großstädten zum allgemeinen Lebensrisiko. Ob der Mieter einer Großstadtwohnung die Miete wegen Taubenbefalls mindern kann, hängt davon ab, ob der Vermieter eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat. Dies hat das Amtsgericht (AG) München entschieden. In seiner Entscheidung stellt es außerdem klar, dass bei Gebäuden, die um 1950 herum gebaut wurden, bekannt ist, dass sie mit eingeschränkten Mitteln errichtet wurden. Mit Feuchtigkeit im Keller sei also zu rechnen. Die Klägerin vermietete eine Wohnung in München an die Beklagte. Das Gebäude wurde um 1950 erbaut. Nachdem die Beklagte eine Zeit in der Wohnung gelebt hatte, minderte sie die Miete. Sie bemängelte, dass der Keller nicht nutzbar sei. Der Boden sei feucht. Außerdem würden immer wieder Tauben versuchen, auf ihrem Balkon zu nisten. Der Boden und die Möbel seien mit Taubenkot übersäht. Sie müsse den Balkon jeden zweiten Tag schrubben. Die Vermieterin sah darin keinen Minderungsgrund. Als schließlich 620 Euro an Miete ausstanden, erhob sie Klage. Das AG München gab ihr Recht. Eine Minderung wegen des feuchten Kellers scheide aus. Das Anwesen sei um das Jahr 1950 erbaut worden. Nach dem zweiten Weltkrieg sei in Deutschland innerhalb kürzester Zeit sehr viel Wohnraum benötigt worden. Es sei daher allgemein bekannt, dass Wohngebäude in dieser Zeit mit lediglich eingeschränkten Mitteln und nicht in bester Qualität errichtet werden konnten. Deshalb ginge auch der Mietspiegel der Stadt München bei Gebäuden aus den 1950er Jahren von einem deutlich niedrigeren Grundpreis aus als bei den Gebäuden, die vor 1929 errichtet wurden. Die Mieterin habe daher bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfüge und damit nicht uneingeschränkt zur Lagerung von Gegenständen geeignet sei, meint das AG. Auch bei dem geschilderten Taubenbefall handele es sich nicht um einen Mangel. Tauben seien ein großstadttypisches Phänomen. Ein starker Zuflug von Tauben gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Vorliegend sei auch nicht erkennbar, dass die Klägerin eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe, zum Seite 9 von 30
<strong>Mandantenbrief</strong> der Kanzlei KWB Treuhand- und Stb-Ges. mbH August 2010 Beispiel durch eine besondere Fassadengestaltung. Vielmehr habe die Beklagte angegeben, dass die Tauben aus einem gegenüberliegenden Baum zugeflogen seien. Eine Minderung wegen Taubenbefalls würde die Garantiehaftung der Vermieterin nach Ansicht des AG zu weit ausdehnen. Amtsgericht München, Urteil vom 11.06.2010, 461 C 19454/09, nicht rechtskräftig Mietminderung trotz fehlender Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag möglich Ein Mieter kann auch dann wegen einer Wohnflächenunterschreitung die Miete mindern, wenn in dem schriftlichen Mietvertrag selbst gar keine Angaben zur Wohnfläche enthalten sind. Es reicht, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass die Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrags von einer bestimmten Wohnfläche ausgegangen sind. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt. Die Klägerin hatte vom Beklagten eine Wohnung gemietet. Der schriftliche Mietvertrag enthält keine Angaben zu deren Größe. In der Zeitungsannonce, mit der eine Immobilienmaklerin die Wohnung zuvor angeboten hatte, war die Wohnung jedoch mit 76 Quadratmetern angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrags waren der Klägerin zudem eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben worden, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ausgewiesen wird. Die Klägerin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht. Der BGH entschied dazu, dass allein dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext nicht entnommen werden kann, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Das ergebe sich aus den Geschehnissen bis zur Unterzeichnung des Mietver- trags. Die vom Berufungsgericht festgestellten Gesamtumstände ließen darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen hätten, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liege - wie hier - eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führe dies zu einer Mietminderung. Wie der Fall endgültig ausgeht, ist vorerst dennoch offen. Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil vor einer Entscheidung noch weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich sind. Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09 Windenergieanlage kann wegen «optischer Bedrängung» unzulässig sein Eine Windenergieanlage kann unzulässig sein, wenn sie ein benachbartes Wohnhaus "optisch bedrängt". Bei der Prüfung, ob dies im Einzelfall gegeben ist, kann sich die Rechtsprechung an groben Richtwerten orientieren, die das Verhältnis zwischen Abstand zum Wohnhaus und Höhe der Anlage betreffen. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen entschieden und eine bereits teilweise fertig gestellte Windenergieanlage in Bochum-Gerthe wegen ihrer optischen Bedrängung eines benachbarten Wohnhauses für unzulässig erklärt. Das OVG hat dabei unterschieden zwischen einem - meist unproblematischen - Abstand, der mindestens das Dreifache der Gesamthöhe beträgt, einem - meist problematischen - Abstand, der geringer als das Zweifache der Gesamthöhe der Anlage ist, und einem dazwischen liegenden Abstand, der das Zwei- bis Dreifache der Gesamthöhe der Anlage beträgt und eine besonders eingehende Einzelfallprüfung erfordert. Die Windkraftanlage in Bochum-Gerthe hatte eine Gesamthöhe von rund 150 Metern. Das betroffene Wohnhaus lag nur 270 Meter von der Anlage entfernt. Der Abstand sei damit deutlich geringer als das Zweifache der Gesamthöhe der Anlage, so das OVG. Zudem sprachen auch die konkreten örtlichen Gegebenheiten für eine optische Bedrängung. Insbesondere seien mehrere Fenster von Wohnräumen und der Garten zum Anlagenstandort ausgerichtet. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 24.06.2010, 8 A 2764/09 Seite 10 von 30
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