MANDANTENBRIEF - Valuenet Recht & Steuern

MANDANTENBRIEF SEPTEMBER 2004
STEUERBERATUNGSBÜRO HAAG
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der
Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, sofern keine Indizien dieser
Tatsache widersprechen. Dann muss das Finanzamt Verluste aus Vermietung auch über einen längeren
Zeitraum anerkennen.
Mit Urteil vom 4.12.2001 (HFR 2002 S. 607) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass ein auf fünf
Jahre abgeschlossener Mietvertrag ohne Verlängerungsklausel gegen die Absicht einer auf Dauer
angelegten Vermietungstätigkeit spricht, wenn das Gebäude anschließend veräußert werden soll. Die
Veräußerungsabsicht hatten die Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag festgeschrieben und damit die
begrenzte Mietdauer begründet.
Bei einem auf fünf Jahre begrenzten Zeitraum der geplanten Vermietung in Verbindung mit der geplanten
Veräußerung kann nach Auffassung des BFH ein Totalüberschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten nicht erzielt werden. Diese Schlussfolgerung werde auch nicht dadurch in Frage
gestellt, dass der Steuerpflichtige das Mietverhältnis vor Fristablauf durch Vereinbarung mit dem Mieter in
ein unbefristetes Mietverhältnis umwandle. Dies gäbe allenfalls Aufschluss über die Absichten des
Steuerpflichtigen im Zeitpunkt der Vertragsänderung, nicht aber über die Absichten zu Beginn der
Vermietungstätigkeit. Die bis zu diesem Zeitpunkt steuerlich entstandenen Verluste muss das Finanzamt
somit nicht anerkennen.
Immobilienbesitzer:
Denkmalschutz: Abschreibungen ab 2004 geringer
(Val) Aufgrund des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 wurden die erhöhten Abschreibungen für
denkmalgeschützte Gebäude verändert: Statt bisher zehn Jahre lang jeweils 10 % sind ab 2004 acht
Jahre lang nur jeweils 9 % und vier Jahre lang jeweils 7 % der Herstellungskosten absetzbar. Derart
begünstigt sind Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind (§ 7i EStG).
Die neuen Abschreibungssätze sind erstmals für Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach dem
31.12.2003 begonnen wurde. Als Beginn gilt bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung
erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien
Bauvorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind, gilt der Zeitpunkt, in dem die Bauunterlagen
eingereicht werden (§ 52 Abs. 23b EStG).
Spannend ist nun die Frage, ob bei Baumaßnahmen ohne erforderlichen Bauantrag, die aufgrund
denkmalrechtlicher Vorschriften einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde
bedürfen, das Einreichen der zu dieser denkmalrechtlichen Genehmigung erforderlichen Unterlagen bei
der Denkmalschutzbehörde als "Einreichen von Bauunterlagen" ausreicht. Die Antwort hierzu gibt aktuell
die OFD Koblenz (Kurzinformation vom 3.6.2004, Nr. 041/04 - S 2198b A):
Ja, das Einreichen von Antragsunterlagen für die denkmalrechtliche Genehmigung der Baumaßnahmen
ist einem Einreichen von Bauunterlagen gleichzusetzen, und demnach gilt dies als Zeitpunkt des Beginns
der begünstigten Baumaßnahmen. Dies ist dann vorteilhaft, wenn der tatsächliche Baubeginn, z. B.
Anlieferung nicht unbedeutender Mengen von Baumaterial auf den Bauplatz, erst in 2004 erfolgt ist.
Wurden also die Unterlagen, die zur Genehmigung der denkmalrechtlichen Instandsetzung erforderlich
sind, noch im Jahre 2003 bei der zuständigen Denkmalbehörde eingereicht, besteht Anspruch auf die
Abschreibungen mit den höheren Sätzen. Begünstigt hiervon sind auch Erwerber von
sanierungsbedürftigen Eigentumswohnungen im Rahmen von Bauträgermodellen.
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