MANDANTENBRIEF - Valuenet Recht & Steuern

Bauen & Wohnen:
MANDANTENBRIEF SEPTEMBER 2004
Kaution: Kann nicht mit Miete verrechnet werden
STEUERBERATUNGSBÜRO HAAG
Frankfurt/Main (dpa) - Ein Mieter kann die Zahlung seiner Miete nicht mit dem Hinweis verweigern, der
Vermieter könne auf die Kaution zurückgreifen. Das geht aus einem in der Zeitschrift «OLG - Report»
veröffentlichten Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt hervor. Die Kaution diene dem
Vermieter als «Sicherheit» für eventuelle Forderungen an den Mieter, erklärte das Gericht in seinem
Beschluss (Az.: 2 W 10/04). Sie könne daher nicht als «Ersatz-Miete» herangezogen werden.
Der Mieter war mit seinen Mietzahlungen im Rückstand. In dem Zusammenhang wies er darauf hin, der
Vermieter schulde ihm die Rückzahlung der Kaution. Von diesem Rückzahlungsanspruch könne der
Vermieter die rückständige Miete abziehen. Das OLG sah für dieses - juristisch als Aufrechnung
bezeichnete - Verfahren jedoch keine rechtliche Grundlage. Eine Aufrechnung sei nur mit bereits fälligen
Ansprüchen möglich. In diesem Fall stehe aber noch gar nicht fest, ob der Mieter je einen Anspruch auf
Rückzahlung seiner Kaution habe. Das könne erst nach Abwicklung des Mietverhältnisses beurteilt
werden.
Bauen & Wohnen:
Betriebskosten: Abrechnungsfristen beachten
Potsdam/Berlin (dpa) - Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode müssen Vermieter
die Betriebskosten abrechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine formell ordnungsgemäße und nach
Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorgelegt werden. Das geht
aus einem Urteil des Landgerichts Potsdam hervor (Az.: 11 S 157/03), auf das der Deutsche Mieterbund
(DMB) in Berlin hinweist. Durch die bloße Zusendung «irgendeiner Zahlenaufstellung» beziehungsweise
einer Abrechnung mit schwer wiegenden Mängeln werde die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt.
Im konkreten Fall hatte der Vermieter zwar innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, allerdings mit einem
falschen Umlageschlüssel. Nach Beschwerden der Mieter korrigierte er die Abrechnung und schickte sie
erneut zu. Die Mieter weigerten sich jedoch, eine Nachzahlung zu leisten, da zwischenzeitlich die
Zwölfmonatsfrist abgelaufen war - zu Recht, entschied das Gericht.
Entscheidend sei, dass durch den Austausch des Umlageschlüssels die alte Abrechnung nicht
geringfügig nachgebessert, sondern praktisch eine neue Abrechnung erstellt wurde. Soweit eine
Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist, könnten diese nur in gewissen Grenzen
nachgebessert werden. Die Abrechnung mit einem falschen Umlageschlüssel sei nicht wirksam und
könne nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden.
Bauen & Wohnen:
Renovierung: BGH stärkt Mieterrechte
Karlsruhe (dpa) - Renovierungspflichten für Mieter sind unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan
ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorsehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem
Urteil entschieden. Damit gab er einem Mieter Recht, der laut Vertrag Küche, Bad und Toilette alle zwei,
die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren sollte. Nach den Worten des BGH benachteiligt eine solche
Klausel den Mieter unangemessen, wenn die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf
gelten. Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich nicht trennen lassen, ist der Mieter in diesem Fall
laut BGH ganz von der Verpflichtung befreit. (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03 vom 23. Juni 2004)
Nach den Worten des Karlsruher Gerichts ist die Klausel nicht lediglich als Richtlinie zu verstehen, nach
der eine Renovierung im Normalfall nach Ablauf der Fristen angezeigt sei. «Vielmehr liegt eine "starre"
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