Facilitymanagement Oktober 2008 - Kommunalverlag

Zeitschrift 

Schriftleitung: Prof. Dr. Bachmaier, Dr. Ing. Friedrich, 

Dipl. Ing. Schulze, Dipl. Volksw. Mollenkotten 

Sonderausgabe: 

Facilitymanagement Oktober 2008 

Aus dem Inhalt Seite 

EXPO REAL 2008 wächst um eine weitere Halle 3 

EXPO REAL 2008 setzt Maßstäbe bei dem Thema „Nachhaltigkeit“ 4 

EXPO REAL 2008: Hotelinvestmentmarkt bleibt in Bewegung 4 

EXPO REAL 2008: Hot Spot Russland 5 

EXPO REAL 2008: Neue Halle bereits ausverkauft 6 

EXPO REAL und PropertyEU verleihen den “Green Thinker Award” 6 

Stadtcenter – Wider die Renaissance 

von Suburbia in der Mitte der Stadt 

Von Prof. Wolfgang Christ 8 

Ostdeutsche Städte im Trend 

Von Dr. Eugen von Lackum 14 

Renaissance der Marktplätze 

Von Dr. Volkmar von Obstfelder 16 

Neue Chancen für den Stadtumbau 20 

NBank und vdw präsentieren Trendstudie zu Wohnstiltypen 26 

Shopping-Center in Deutschland – 

eine Renaissance der Marktplätze 27 

Auf neuen Wegen: Shoppingcenter und Vergaberecht 

Von Dr. Ute Jasper und Barbara v. der Recke 28 

Klinikfinanzierung: Mehr Eigenkapital durch Erbbau 

Von Markus Bienentreu 31 

Gewerbeflächensuche im wirtschaftlichen Kontext 32 

Vom Industrieabbruch zum Zukunftsaufbau 34 

Hafenentwicklung geht ungebremst weiter 37 

Wohntürme – auf der Suche nach dem Markt von Morgen 38 

1.000 Standorte managen 41 

Energiespar-Contracting entlastet öffentliche Haushalte 

Von Wolfgang Schmid 41 

Expo Real und der Gewerbeimmobilienmarkt 

in Deutschland und weltweit 42 

Klinikum Bremerhaven Reinkenheide mit 

BUND-Gütesiegel ausgezeichnet 43 

Commerz Real verstärkt Immobilieninvestitionen 

im Logistikmarkt 44 

Bayern-Trend: Verschnaufpause bei den Wohnungsmieten 44 

„O2 World“, eine riesige Halle für Berlin 46 

Kommunal-Leasing – Solaranlagen passen ins Konzept 

Von Kai Ostermann 46 

Die Republik im Pflegeplatz-Vergleich 48 

Die Immobilie der Zukunft ist grün 48 

Commerz Real weitet Investitionen 

in Wiener Stadtentwicklungsprojekt aus 49 

„Darmstadtium“ – eine harmonische Symbiose 

von Historie und Moderne. 50 

Ganzheitliche Stadt- und Gemeindeentwicklung 

mit dem STEG-Compass 

Von Michael Blum 51 

Rathausbau setzt Zeichen 

Von Birgitt Wüst 54 

Nachhaltiges Bauen: Kommunen rüsten nach 

Von Holger Busch 55 

Keine Entwarnung bei Grundstücksverkäufen – 

OLG Karlsruhe bestätigt die Vergabepflicht 57 

OFRA leistet „Erste Hilfe“ beim DRK in Friedberg 58 

Bremer Überseestadt – „volle Fahrt voraus“ im alten Havenrevier 59 

Besseres Licht für Städte und Gemeinden 60 

Alternative Finanzierungsmodelle für unsere 

Verkehrsinfrastruktur 

Von Bernward Kulle 60 

Aus Wirtschaft und Verwaltung 63 

Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2008 1

2 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2008

Zeitschrift für das gesamte Verwaltungswesen, die sozialen und wirtschaftlichen Aufgaben 

der Städte, Landkreise und Landgemeinden 

Organ des Vereins für Kommunalwirtschaft und Kommunalpolitik e.V. 

Gegründet 

im Jahre 1910 

in Berlin 

Verlag 

Kommunal-Verlag 

Fachverlag für Kommunalwirtschaft und Umwelttechnik 

Wuppertal 

Verlagsort Wuppertal Sonderausgabe Oktober 2008 

EXPO REAL 2008 wächst um eine weitere Halle 

Die EXPO REAL 2008 wird auf Grund der starken Flächennachfrage 

um eine Halle wachsen und damit sieben Hallen 

der Messe München mit insgesamt 75.000 Quadratmetern 

belegen. Dieses Wachstum ist vor allem auf das 

starke internationale Interesse zurückzuführen. Die 11. 

Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien fi ndet 

vom 6. bis 8. Oktober 2008 in München statt. 

„Die EXPO REAL wird sich weiter internationalisieren und 

der Branche neue Märkte und Investitionstrends vorstellen: 

Stabil nachgefragte Märkte wie Deutschland, Großbritannien 

und die Niederlande, Expansionsmärkte wie die Russische 

Föderation, das Baltikum und Mittel-/Osteuropa sowie neue 

Märkte und Nischenmärkte im Mittleren Osten - die richtige 

Mischung aus Herkunft- und Zielländern von Immobilieninvestitionen“, 

sagt Eugen Egetenmeir, Mitglied der Geschäftsführung 

der Messe München. 

Inhaltlich wird die EXPO REAL 2008 das Thema Nachhaltigkeit 

und Immobilienwirtschaft weiterdenken und beispielsweise 

die in den USA initiierten LEED-Standards (Leadership in 

Energy and Environmental Design) vorstellen. Der U.S. Green 

Building Council (USGBC) zertifiziert seit 2000 gewerbliche 

und öffentliche Gebäude, die nach bestimmten energieeffizi- 

enten und umweltverträglichen Kriterien geplant und gebaut 

sind. Mittlerweile haben in den USA etwa 620 Gebäude ein 

LEED-Zertifikat; weitere 3.500 Projekte befinden sich im Zertifizierungsprozess. 

Ein weiteres Thema wird das Krisenmanagement sein: Wie soll 

die Immobilienwirtschaft, vor allem Banken und Finanzierer, 

mit den Auswirkungen der US-Immobilienkrise, den Problemkrediten 

(Non Performing Loans) und der Kreditverknappung 

(Credit Crunch) umgehen? Daraus resultieren weitere Fragen, 

denen Experten auf der EXPO REAL nachgehen werden: Wer 

werden die künftigen Geldgeber sein? In welchen Märkten 

sitzen die Investoren und wohin wird ihr Kapital fl ießen? In 

den vergangenen fünf Jahren nahm das Investitionsvolumen 

in gewerblich genutzte Immobilien rund um den Globus kontinuierlich 

um durchschnittlich 20 Prozent pro Jahr zu. 2006 

belief sich das Gesamtvolumen an grenzüberschreitenden 

Immobilieninvestitionen auf 682 Milliarden US-Dollar, in 2007 

erreichte es die Rekordmarke von 800 Milliarden US-Dollar. 

Ob dieser Trend weitergehen wird, und wer die Akteure sein 

werden, wird eines der Konferenzthemen auf der EXPO REAL 

2008 sein. 

Mehr Informationen unter www.exporeal.net 


EXPO REAL 2008 setzt Maßstäbe bei dem Thema „Nachhaltigkeit“ 

Nachhaltiges Entwickeln, Finanzieren und Betreiben einer 

Gewerbeimmobilie ist eines der Schwerpunktthemen der 

EXPO REAL 2008 vom 6. bis 8. Oktober in München. Experten 

werden im Konferenzprogramm die verschiedenen 

Aspekte von „Nachhaltigkeit und Immobilienwirtschaft“ 

beleuchten, wie die Wertsteigerung nachhaltig konstruierter 

Gebäude, Nachhaltigkeit im urbanen Kontext, den 

Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeit und Corporate 

Social Responsibility - und eine Reihe von internationalen 

„Best-practice“-Beispielen geben. Der Veranstaltungsort 

der EXPO REAL, die Neue Messe München, setzt dabei 

selbst Maßstäbe in Sachen Nachhaltigkeit. 

Gebäude haben mehr als 40 Prozent Anteil am Energieverbrauch 

und damit an den Treibhausgas-Emissionen in der 

Europäischen Union. Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit 

verabschiedete der Rat der Industrie- und Energieminister 

der EU im Jahr 2003 die Richtlinie über die 

„Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“. Sie ist Teil der 

EU-Bemühungen im Kampf gegen den Klimawandel. Ziel ist 

die Reduzierung des Energiebedarfs und der Kohlendioxidemissionen. 

Das Kyoto-Protokoll bildet die Grundlage dieser 

Entscheidung. Darin verpflichteten sich die Industrieländer, 

Treibhausgase bis 2012 um durchschnittlich 5,2 Prozent 

zu senken. Auf Grund ihrer Vorreiterrolle wollen die EU und 

Deutschland sogar eine Senkung von acht beziehungsweise 

21 Prozent erreichen. Diese Entscheidung zwingt auch die 

Immobilienwirtschaft zum Umdenken. „Nachhaltigkeit“ und 

„Energieeffizienz“ beherrschen inzwischen den fachlichen 

Diskurs weltweit. 

Das wohl derzeit ehrgeizigste Projekt eines Green Buildings 

entsteht in der chinesischen Provinz Guangzhou. Das Chicagoer 

Architektenbüro Skidmore, Owings & Merrill (SOM) entwarf 

den Pearl River Tower, den ersten Null-Energie-Wolkenkratzer 

der Welt. Mit Windturbinen und Solarzellen, eigenen 

Minikraftwerken und energieeffizienter Bauweise soll das 310 

Meter hohe Bürogebäude lediglich die Energie verbrauchen, 

die es selbst produziert. Neben einzelnen Gebäuden werden 

auch komplette „Öko-Städte“ geplant. Das Vauban-Projekt in 

Freiburg in Deutschland und das BedZED-Projekt im Süden 

Londons in England, zwei Wohnsiedlungen, die Nachhaltig- 

keit in der Kombination von ressourcenschonender Planung, 

Design und Technologie erzielen, sind bereits realisiert. Die 

zwei neusten Entwicklungen befinden sich fernab der europäischen 

Grenzen: Eines ist das Dongtan-Projekt vor den 

Toren von Shanghai, das andere ist eine Stadt ohne Kohlendioxid-Emissionen 

und ohne Müll, die in Abu Dhabi gebaut 

werden soll. 

In den USA hat sich mittlerweile das so genannte LEED- 

Bewertungsverfahren am Markt etabliert. Diese Zertifizierung 

des „US Green Building Council“ ist in den USA und in Kanada 

ein anerkanntes ökologisches Bewertungsverfahren von 

Gebäuden. Generell gilt immer mehr: Immobilien, die wenig 

Energie verbrauchen, erzielen künftig höhere Miet- und 

Kaufpreise als welche mit schlechter energetischer Bilanz. 

Energieeffizient und nachhaltig zu bauen, senkt nicht nur die 

Betriebskosten einer Immobilie, es erhöht auch das Image 

eines Unternehmens und wird als Beitrag zu Corporate Social 

Responsibility (CSR) gewertet. 

Die Messe München (MMG), Veranstalter der internationalen 

Immobilienmesse EXPO REAL, reiht sich in den Kreis der 

Unternehmen ein, die Verantwortung für die Umwelt übernehmen. 

Bei Planung, Bau und Betrieb des Messegeländes 

wurden eine Reihe energie- und umweltschonender Maßnahmen 

berücksichtigt. So besitzt die Messe München eine der 

weltgrößten Photovoltaik-Dachanlagen. Damit gelingt es ihr, 

jährlich rund 7.000 Tonnen Kohlenstoffdioxid einzusparen. 

Wollte man diese Menge in Tanklastzüge füllen, müsste man 

rund 116.000 Fahrzeuge bereitstellen, die aneinander gereiht 

eine Strecke von circa. 2.000 Kilometer umfassen würden 

– also zum Beispiel der Strecke von Hamburg bis Madrid. 

Den Ansprüchen eines Green Buildings wird die Messe außerdem 

durch ein ausgeklügeltes Energieerzeugungssystem 

mit eigenem Blockheizkraftwerk, Regenwasser-versickerung 

über Rigolen-Röhren und einem Regenwasserspeicher, Energiesparbeleuchtung 

und einem Grünanteil von 17 Prozent 

(entspricht 125.000 Quadratmeter) gerecht. Allein die Messedächer 

haben circa 35.000 Quadratmeter begrünte Fläche. 

Mehr Informationen unter www.messe-muenchen.de 

und unter www.exporeal.net 

EXPO REAL 2008: Hotelinvestmentmarkt bleibt in Bewegung 

Der europäische Hotelinvestmentmarkt bleibt nach wie 

vor bewegt. Wohin die Entwicklung geht, zeigen Experten 

beim 7. Hospitality Industry Dialogue auf der EXPO 

REAL 2008. Die Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien 

fi ndet vom 6. bis 8. Oktober 2008 in München 

statt. 

Zwar fi el das Transaktionsvolumen 2007 im Hotelinvestmentmarkt 

hinter das Rekordergebnis von 2006 zurück, doch lag 

es nach Angaben von Jones Lang LaSalle mit 18,7 Milliarden 

Euro immer noch deutlich über dem Durchschnitt der Jahre 

2000 bis 2006 (11,2 Milliarden Euro). Interessanter als die 

rein quantitative Bewertung sind jedoch die Tendenzen und 

Entwicklungen, die sich hinter dieser Zahl verbergen. Waren 

es 2006 vor allem Private Equity-Unternehmen, die mit 

43 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen beteiligt waren, 

erreichten sie 2007 nur noch 16 Prozent. An ihre Stelle traten 

private und institutionelle Investoren. Auf der EXPO REAL 

2008 werden beim 7. Hospitality Industry Dialogue am Montag, 

6. Oktober, Experten unter anderem diskutieren, welche 

internationalen Kapitalströme nach Deutschland fl ießen. David 

Fattal, Gründer der Fattal-Gruppe (Leonardo Hotels) aus 

Tel Aviv, Yakir Gabay, Hauptinvestor der Grand City Hotels in 

Berlin, und Christopher Day, Managing Director von Christie 

& Co London, werden diese neuen Einflüsse auf diesen etablierten 

Markt bewerten. 

Eine weitere Runde wird sich mit dem Comeback der Mittelklasse-Hotels 

befassen und der Perspektive für die Entwickler. 

Während die großen internationalen Hotelketten mit ihren 

Konzepten für die beiden Preis-Pole der Hotellerie - Luxus 

und Budget - eher stärker im Fokus der Investoren stehen, 


fallen Mittelklassehotels dagegen häufig aus dem Interessenspektrum 

der Investoren heraus. Genau für dieses Segment 

aber haben große Ketten große Pläne. Werden sie Erfolg haben? 

Oder zwischen Luxus und Budget zerrieben werden? 

Mit dieser Frage befassen sich auf der EXPO REAL: Prof. 

Andreas-Norbert Fay, Managing Director von Fay Projects in 

Mannheim, Jasper Muller, Acquisition Director bei CitizenM 

Hotels in den Niederlanden, Uwe Niemann, Immobilien Banking 

Inland der NordLB/Girozentrale, Georg Schlegel, Senior 

Development Direct Select Service Brands Starwood Hotels 

EXPO REAL 2008: Hot Spot Russland 

Der Blick westlicher Investoren richtet sich immer stärker 

auf den Immobilienmarkt Russlands. Auf der EXPO REAL 

2008 werden über 70 russische Städte und Regionen, 

Investoren, Projektentwickler und Dienstleister der Immobilienbranche 

ausstellen – so viele wie noch nie zuvor. 

Die 11. Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien 

fi ndet vom 6. bis 8. Oktober 2008 in München statt. 

Nach Angaben von CB Richard Ellis betrug der Investmentumsatz 

im vergangenen Jahr bei gewerblichen Immobilien 

in Russland gut fünf Milliarden US-Dollar – 35 Prozent 

mehr als im Vorjahr – und das, obwohl die Finanzierung 

mit der sich ausweitenden Kreditkrise im zweiten Halbjahr 

2007 für manche westlichen Investoren schwieriger wurde. 

Damit zog Russland erstmals auch den höchsten Anteil des 

Gesamtinvestitionsvolumens in Mittel- und Osteuropa auf 

sich. 

Noch ist es nach wie vor Moskau, auf das sich das Interesse 

konzentriert. Hier waren vor allem Einzelhandels- und Büroimmobilien 

„Investor’s Darling“. Allein auf den Büroimmobilienmarkt 

entfiel 2007 fast die Hälfte des Gesamtinvestmentvolumens 

– 2,3 Milliarden US-Dollar. Zahlreiche Unternehmen 

aus Moskau wie auch die Stadtregierung und Region Moskau 

werden bei der EXPO REAL 2008 dabei sein und ihre neuesten 

Projekte präsentieren. 

Einen Marktüberblick bietet der Real Estate Investors Guide 

„Russische Föderation“ am Montag, 6. Oktober, im INVEST- 

MENT LOCATIONS FORUM der EXPO REAL. Dort werden 

Branchenfachleute aus Moskau wie Georgii A. Ivanov, Geschäftsführender 

Gesellschafter von Eurasia, und Lawrence 

J. Mahon, Co-Bereichsvorstand Bau bei Basic Element sprechen. 

Aber auch internationale Akteure in Russland wie die 

Metro Asset Management GmbH aus Düsseldorf wird mit Michael 

Cesarz, Sprecher der Geschäftsführung, vertreten sein, 

außerdem Dr. Sergey Nikitin, Leiter der russischen Handelsund 

Industriekammer in Berlin. 

Allerdings rücken allmählich auch die regionalen Zentren, 

die Städte mit mehr als einer Million Einwohnern, die so genannten 

Millioniki, in den Blick. Das allgemeine Wirtschaftswachstum 

fördert auch die Entwicklung dieser Städte. Einzelhandelszentren 

wie Ekaterinburg und Samara, denen weiter 

starke Wachstumsraten prognostiziert werden, werden sich 

auch auf der EXPO REAL 2008 präsentieren, wie auch Kasan, 

das zunehmend seine Industrie diversifiziert und Jaroslawl, 

das im Einzelhandel auf Wachstum setzt und auf die 

eine Million Einwohner zusteuert. Der Russian Afternoon 

in der MEDIA LOUNGE der EXPO REAL 2008 am Dienstag, 

& Resorts in Brüssel und Ulrich Widmer, Vice President Development 

Central & Eastern Europe Hilton Hotels in Frankfurt 

Weitere Themen des Hospitality Industry Dialogue werden 

sein: „Wann sterben wir den Markentod? Die Perversion der 

Profilierung“, „Betreiber und Investoren. Die gegenseitige 

(Un-) Abhängigkeit“ und „Investieren in Grün. Ganzheitliche 

Öko-Resorts rechnen sich“. 


7. Oktober, wird über Moskau hinaus spannende Investment- 

Möglichkeiten beleuchten: Welche Städte boomen als nächstes 

und wer wird die Projekte fi nanzieren? Die Veranstaltung 

wird aber auch aufzeigen, wo es im „Powerhouse“ Moskau 

noch Sinn macht, zu investieren und welche Unternehmen 

aus welchen Gründen dort aktiv sind. Es wird aber auch 

ein Blick erstmals in die „emerging markets“ Kasachstan und 

Ukraine geworfen. 



EXPO REAL 2008: Neue Halle bereits ausverkauft 

Die neue Halle der EXPO REAL 2008 ist bereits ausverkauft: 

Auf 11.000 Quadratmetern Fläche werden sich in 

der Halle A1 der Investitionsstandort München mit seinen 

Partnern und eine Reihe namhafter, internationaler 

Immobilienunternehmen präsentieren. Die EXPO REAL 

wird damit eine Rekordfläche von 74.000 Quadratmetern 

belegen. Die 11. Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien 

fi ndet vom 6. bis 8. Oktober 2008 in München 

statt. 

Das Jahr 2007 war für Immobilien-Deutschland das Jahr der 

Investitionsrekorde. Nach Hochrechungen der Deutschen 

Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) ergibt sich für 2007 

ein Gesamttransaktionsvolumen von nahezu 60 Milliarden 

Euro, was im Vergleich zum Vorjahr einer Steigerung von 

knapp 40 Prozent entspricht. Der Blick der Investoren wird 

auch 2008 stark nach Deutschland gerichtet sein, schätzen 

die Experten. 

Dem entsprechend interessiert sind attraktive Standorte, 

ihr Investitionspotenzial komplett und übersichtlich darzustellen. 

So will der Marktplatz München mit seinen Partnern 

die neue Halle der EXPO REAL nutzen, um gebündelt Projekte 

und Entwicklungen des prosperierenden bayerischen 

Wirtschaftsstandortes zu präsentieren. Unter dem Dach des 

„Marktplatzes München“ vereinen sich die Landeshauptstadt 

München, die Bayerische Bau- und Immobilien Gruppe, die 

Bayern LB, die KG Allgemeine Leasing und Siemens Real Estate. 

Der Marktplatz München steht seit sieben Jahren als erfolgreiche 

Marke für die Kompetenz und Professionalität der 

Münchner Immobilienwirtschaft auf der EXPO REAL. Mit dem 

Umzug von der Halle C1 in A1 wird der Marktplatz München 

an einem noch attraktiveren Standort die Vielfalt und Attraktivität 

des Münchner Immobilienmarktes präsentieren, sagt Dr. 

Reinhard Wieczorek, Referent für Arbeit und Wirtschaft der 

Landeshauptstadt München. „Auch die Europäische Metropolregion 

München (EMM) mit den Ständen der Greater Munich 

Area (GMA), der Stadt Augsburg und weiteren Partnern 

hat sich für einen Umzug in die Halle A1 entschieden.“ 

Daneben werden sich eine Reihe weiterer starker Immobilienunternehmen 

in der Halle A1 präsentieren, die am Marktplatz 

, aber auch weltweit aktiv sind: Immobilienfinanzierer wie die 

Royal Bank of Scotland, die Credit Suisse, die Unicredit. oder 

institutionelle Investoren wie die MEAG und die Deutsche Gesellschaft 

für Immobilienfonds (DEGI), Immobilienberatungen 

wie CB Richard Ellis oder Lührmann Holding und Immobilienbestandshalter 

wie die Allianz Immobilien GmbH. Daneben 

sind natürlich auch weitere nationale und internationale Immobiliendienstleister 

präsent. „Mit dem Marktplatz München, 

seinen Partnern und weiteren großen, international operierenden 

Immobilienmarken ist es der EXPO REAL auf Anhieb 

gelungen, die neue Halle zu einem Premium-Geschäftsplatz 

machen“, sagt Eugen Egetenmeir, Mitglied der Geschäftsführung 


Zusätzlich wurden in der Halle A1 das EXPO REAL FORUM 

und das INVESTMENT LOCATIONS FORUM integriert. Die 

Diskussionsforen ziehen jährlich mit branchenaktuellen Themen 

wie Nachhaltigkeit im Immobiliensektor oder der Vorstellung 

attraktiver Wachstumsmärkte jeweils rund 3.000 Besucher 

an. 


EXPO REAL und PropertyEU verleihen den “Green Thinker Award” 

Die EXPO REAL ruft gemeinsam mit der niederländischen 

Fachzeitung PropertyEU zur EXPO REAL 2008 einen neuen 

Preis ins Leben: den Green Thinker Award. Die Auszeichnung 

soll an den nachhaltigsten Entwickler in Europa gehen 

und wird erstmals am 7. Oktober 2008 auf der Gewerbeimmobilienmesse 

EXPO REAL in München verliehen. 

„Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ist nicht nur ein 

Trendthema. Es wird uns in der Zukunft begleiten. Mit dem 

,Green Thinker Award’ wollen wir als Europas größte Immobilienmesse 

das Bewußtsein für die Relevanz des Themas 

schärfen und den Dialog über nachhaltige Lösungen vorantreiben“, 

sagt Eugen Egetenmeir, Mitglied der Geschäftsführung 


Der Preis zielt darauf ab, die „grünen Vordenker“ in der europäischen 

Immobilienwirtschaft zu ermitteln. Welche nachhaltigen 

Strategien setzen sie bereits effektiv um und was 

können andere von den nachhaltigen Pionieren lernen. Zur 

Jury gehören Anna Braune, Direktorin des German Green 

Building Council, und Jack de Leeuw, Direktor des niederländischen 

Green Building Council, Professor Graeme Newell 

von der Universität von Western Sydney, der bereits Studien 

zum umweltschonenden Engagement europäischer Immobilienentwickler 

veröffentlicht hat, und Louise Ellison, Research 

Director am Investment Property Forum in London. 

Grundlage für die Nominierung zum Green Thinker Award war 

eine Übersicht über die 100 führenden Immobilienentwickler 

in Europa, die PropertyEU im Januar 2008 veröffentlicht hatte. 

Aus dieser Liste wurden in der ersten Runde 53 Unternehmen 

mit nachhaltigen Engagement ausgewählt. Bis Ende August 

sollen daraus die 15 endgültigen Bewerber für den „Green 

Thinker Award“ feststehen. 

Der Gewinner des „Green Thinker Awards“ wird eine vier Quadratmeter 

große Skulptur aus lebenden Pflanzen mit dem Titel 

„Weight of Thoughts“ des niederländischen Künstlers David 

Veldhoen erhalten, mit dem das Unternehmen künftig sein 

Firmengelände schmücken kann. Das Kunstwerk wird live auf 

der EXPO REAL in der „Green Thinker Lounge“ erstellt und 

am Dienstag, 7. Oktober, im PLANNING & PARTNERSHIPS 

FORUM verliehen. 

Mehr Informationen unter www.witvorm.com/gta/ 

und www.exporeal.net 



Stadtcenter – Wider die Renaissance von Suburbia in der Mitte der Stadt 

von Prof. Wolfgang Christ, Bauhaus-Universität Weimar 

Der vorliegende Text refl ektiert in städtebaulicher und urbanistischer 

Hinsicht die aktuelle Situation der Stadtentwicklung 

im Zusammenhang der Entwicklung des Einzelhandels. 

Betrachtet und verglichen werden entsprechende Trends in 

Deutschland und den USA. Anlass meiner Überlegungen 

ist ein latentes Unbehagen, das mich beschleicht, wenn ich 

durch Innenstädte und Stadtteilzentren gehe, Kleinstadt- und 

Dorfmittelpunkte betrachte und mir ihr Erscheinungsbild vor 

30 - 40 Jahren in Erinnerung rufe, oder wenn wir mit dem Auto 

bei Edeka, Aldi & Co vorfahren: Von einer ‚Renaissance der 

Mitte’ oder gar einer Trendwende hin zur kompakten Stadt 

des traditionellen europäischen Typs ist in meiner Alltagserfahrung 

wenig zu spüren. Gleichwohl existieren genügend 

Anzeichen für ein Zurück in die Stadt und ein Wiederaufladen 

ihrer urbanen Energie. 

Mein Ziel ist es also, dem gefühlten Mangel objektivierend 

auf den Grund zu gehen. Hintergrund meines Unbehagens 

ist die jahrelange und intensive Beschäftigung mit dem Städtebau 

der Stadtregion aus der Perspektive der Zwischenstadt 

1 sowie die kontinuierliche Auseinandersetzung mit dem 

Shopping Center als einer neuen und sich stetig wandelnden 

Architekturtypologie der Konsumkultur in der zweiten Hälfte 

des 20. Jahrhunderts. Die ‚Leipziger Erklärung’ von 1999 

(siehe Anhang) ist auf diesem Weg der erste Trittstein. Die 

dritte Triebfeder sind die USA: Moderne und Amerika sind 

seit dem frühen 19. Jahrhundert insbesondere für Deutsche 

synonyme Begriffe. Exkursionen in die USA, enge persönliche 

Kontakte mit Partnern im Rahmen der Modellprojekte 

der Europäischen Urbanistik 2 , ein Sabbatical 2001 an der 

UCLA, die Mitgliedschaft im ‚Urban Land Institute’ und seit 

2004 im ‚Congress for the New Urbanism’ (CNU) versetzen 

mich in die Lage, die Entwicklung von Stadt und Center dort 

zu studieren, wo bis heute der ‚Fortschritt’ am radikalsten 

auftritt und der Paradigmenwechsel der Industriegesellschaft 

am weitesten fortgeschritten ist. 

1. Town Center: 

Wohnen als Impulsgeber der Urbanisierung 

Je nach ideologischem Standort verbinden sich mit dem 

Begriffspaar Amerikanisierung & Modernisierung eher positive, 

humanistische bis utopisch-visionäre Werte – Amerika 

als das Land von Freiheit, Demokratie und Wohlstand – oder 

eben negative. Dann ist Amerika (gemeint sind immer die 

USA) die ‚Krämernation’, fi xiert auf Handel und Geschäft und 

gegenüber dem den Deutschen eigenen Tiefsinn ein Land 

‚routinierter Flachheit’! 3 

Die Entfremdungserfahrung im Prozess der Industrialisierung 

drückt sich im Wesentlichen im Prozess der Verstädterung 

aus, mit all den Folgen der Rationalisierung, Technisierung 

und Medialisierung der Lebenswelt. Ein bis heute nicht versiegender 

Strom des Antiamerikanismus, von Anfang an untrennbar 

verknüpft mit Antisemitismus, projiziert nicht zuletzt 

Vorurteile und Verliererängste auf Händler und Handel. 4 

Shopping, gleichwohl eingedeutscht, gilt zurecht als Inbegriff 

amerikanischen Alltagslebens und auch hierzulande als beliebte 

Freizeitaktivität. Dennoch wird das Haus, in dem man 

in den Innenstädten bevorzugt „shoppt“, nicht unbedingt in 

gleichem Maße geschätzt: Shopping Center amerikanisieren 

die europäische Stadtmitte, denn sie sind sehr groß, ihre 

Eigentümer und Betreiber sind es vergleichsweise auch, sie 

agieren international und treiben den lokalen Einzelhandel 

in traditionellen 1a-Lagen in einen Modernisierungswettlauf, 

den viele nicht bewältigen. So entsteht schnell ein Goliath- 

David-Mythos und es ist vom ‚Angriff auf die City’ 5 die Rede. 

Händler außerhalb des Centers bilden dann eine Standortgemeinschaft, 

die aber ebenfalls amerikanische Wurzeln hat, 

Business Improvement District (BID) genannt. 

Was spricht prinzipiell für Shopping Center? Sie sind neben 

den Discountern und den Fachmärkten zurzeit die erfolgreichste 

Form des Einzelhandels in einem seit mehr als zehn 

Jahren stagnierenden Markt. Sie sind in der Regel die einzige 

Großinvestition in einer Innenstadt oder einem Stadtteilzentrum, 

während die traditionellen Stadtbausteine Wohnen 

und Arbeiten bis heute die kompakte Stadt fl iehen. Selbst 

Bildung und Kultur bleiben nicht selbstverständlich innen, 

wie der Auszug von Universitäten an den Stadtrand zeigt. 

Ohne Shopping Center wäre der innerstädtische Fußgängerzonen- 

und Kaufhaushandel gegenüber neuen Formaten am 

Ortsrand, in Gewerbegebieten, an Autobahnknoten und im 

Internet hoffnungslos unterlegen. Center sind Investitionen 

mit Langfristperspektive, Frequenzbringer, Betreiber und Manager 

von Erlebnis-Events, stärken das Zentrale-Orte-Konzept 

der Raumordnung, sind Steuerzahler. Sie sind vor allem 

auch Zeugen der Globalisierung im Herzen der historischen 

Stadt: Sie bieten die Plattform für all das, was von außen, von 

weit her, anonym, fordernd und zugleich reizvoll daherkommt. 

Die Centermaschine läuft immer auf Hochtouren, ist gepflegt, 

wird ständig modernisiert, bietet immer irgendwo was Neues 

und verspricht Komfort und Sicherheit, z. B. Barrierefreiheit. 

Schaut man sich in den deutschen Innenstädten um, gewinnt 

man leicht den Eindruck, es existiere nur eine einzige, gleichsam 

naturgegebene Gestalt des großflächigen Einzelhandels. 

Es ist jener suburbane Centertyp, der sich Anfang der 50er- 

Jahre in den USA als Erfolgsmodell herauskristallisierte, mit 

fünf prägenden Merkmalen: 

1. Großform: geschlossen, wenige Eingänge, zweigeschossig; 

2. Mall: zentrales, innen liegendes Rückgrat; 

3. Anchor Stores: Ankermieter als Frequenzbringer; 

4. Auto: massenhaft Parkplätze, bequem und sicher; 

5. Monofunktion: ausschließlich Handel, Dienstleistung, Unterhaltung 

In meinen Beiträgen zu 

Shopping_Center_Stadt 

2003 – „Centerstadt“ – 

und 2005 – ‚Stadtwert’ – 

konnte ich zeigen, dass: 

1. das Shopping Center 

typologisch mit der Flaniermeile 

einer traditionellen 

europäischen 

Stadt verwandt ist; 

2. dessen Erfinder, der Architekt 

Victor Gruen, als 

jüdischer Emigrant aus 

Wien kommend in den 

USA nach dem Zweiten 

Weltkrieg ein Stück 

Stadtmitte nach Suburbia 

verpflanzen wollte; 

3. ebenso wie die Geschichte 

des Kauf- und 

Old City Philadelphia: Neues 

Wohnen, Leben im Quartier 



Warenhauses, die Kulturgeschichte des Shopping Centers 

eine transatlantische Dimension hat; 

4. und entscheidend: Beginnend Mitte der 1980er-Jahre mit 

Jon Jerdes ‚Horton Plaza’ in San Diego, USA, Shopping 

Center einen radikalen Transformationsprozess durchlaufen: 

von der ‚Big Box’ in Suburbia zum ‚Town Center’ in 

der Stadtmitte. 

‚Shopping Center machen sich unsichtbar’ und ‚Stadtluft 

macht reich’ lauten die Überschriften zur Erklärung des Phänomens, 

dass Shopping Center sich der räumlichen Grundfi 

gur einer Innenstadt vergleichsweise feinkörnig anpassen 

und dabei ökonomisch sogar renditeträchtiger sein können. 

Der neue urbane Typ des Shopping Centers ist in Deutschland 

jedoch noch nicht angekommen. Die strukturellen Merkmale 

des ‚Stadtcenters’ sind: 

1. Modulare Form: Block – große Teile bilden ein Quartierspuzzle; 

2. Straße: Läden werden von außen, einem nicht überdachten 

Bürgersteig, betreten; 

3. Platz: öffentlicher Raum wie Plaza, Park oder Square als 

Anker; 

4. Fußgänger: Orientierung auf städtische Wegenetze und 

Blickperspektiven; 

5. Multifunktion: Mischung mit Wohnen, Büros usw. 

Weiterhin gilt, dass die Einzelhandelsflächen von einer Hand 

geplant, entwickelt, fi nanziert, betrieben werden; dass eine 

Mindestgröße für eine Erfolg versprechende Angebotsvielfalt 

gegeben sein muss; dass auch die öffentlich gewidmeten Flächen 

privater Verfügung und privatem Hausrecht unterliegen. 

Die amerikanische Erfahrung lehrt nun, dass der suburbane 

‚Knochen-Typ’ des Shopping Centers nur dann aufgebrochen 

und urbanisiert werden kann, wenn es gelingt, eine kritische 

Masse an Wohnbevölkerung mit überdurchschnittlichem 

Haushaltseinkommen im unmittelbaren Umfeld anzusiedeln, 

wie im Fall des ‚Paseo Colorado’ in Pasadena. Die Wohnnachbarschaft 

des Centers muss so groß und fi nanziell so 

potent sein, dass anstelle des Anchor Stores ein Platz unter 

freiem Himmel die Hauptattraktion sein kann. Dann besucht 

auch der mit dem Auto anreisende Kunde in erster Linie die 

City – und damit indirekt das Center. 

Solange jedoch die innerstädtischen Shopping Center, wie in 

Deutschland üblich, im Wesentlichen die suburbane Kundschaft 

vom Stadtrand, aus der Zwischenstadt, aus dem 

Speckgürtel, bedienen, sind sie nichts anderes als deren eigentliches 

Herz im Körper eines anderen! 

Da nutzen auch City-Marketing-Aktionen wenig, denn die 

Innenstadt bleibt Durchlauferhitzer für Kaufanreize und Ort 

eines tagtäglichen Wechselspiels vom Einund Auszug der 

Konsumpendler. 

Erst wenn genügend Bewohner der Innenstadt oder des Stadtteilzentrums 

ein gemeinsames Interesse an ‚Urbanität durch 

Bensheim-Auerbach: gründerzeitliche Straßenrandbebauung/gleiche Straße 

mit Discountplatz 

Handel’ im Spiegel der 

Stadt Center-Typologie 

Erfolg versprechend anmelden 

können, besteht 

die Chance, dass sich 

die Kräfte von Stadt 

& Center potenzieren, 

statt sich gegenseitig 

abzustoßen. 

2. Downtown: Ideally 

situated suburban 

lifestyle 

Eintönige suburbane 

‚Big Box-Larven’ mit ihrem 

steifen Mall-Rückgrat 

können sich also 

in bestimmten Biotopen 

und unter günstigen 

Philadelphia: Vertical Suburbia 

boomt! 

Bedingungen in bunte urbane ‚Town Center-Schmetterlinge’ 

verpuppen. 6 Wohnen spielt dabei die Rolle des Impulsgebers. 

Und in der Tat können amerikanische Innenstädte z. T. 

spektakuläre Zuwachsraten vorweisen, mit denen in Europa 

wahrscheinlich nur Manchester mit einem Plus von 25.000 

Einwohnern in der City von 1990 bis 2005, mithalten kann. 7 

So hat Chicago in der 16 km² großen Innenstadt am Lake 

Michigan zwischen 1990 und 2000 die Einwohnerzahl um 

23.000 auf 106.623 gesteigert. Insgesamt hat die Stadt damit 

112.000 Einwohner hinzubekommen – soviel wie sie in 40 

Jahren zuvor verloren hatte. Von 2000 bis 2006 legte die Einwohnerzahl 

in Chicagos Central Area noch einmal um weitere 

48.000 (!) zu, ein Plus von 45 %. 8 

In Los Angeles, der ‚Capital of Sprawl’, wird von 2006 bis 

2010 die Zahl der Wohneinheiten in Downtown von 8.000 auf 

27.000 steigen, also um mehr als das Vierfache. Im Oktober 

2005 war ein Wohnturm mit 191 Wohneinheiten in sieben 

Stunden ausverkauft. Von 1980 bis 2000 wurden nur zwei 

Wohngebäude mit mehr als zehn Geschossen gebaut. Bis 

Januar 2006 lagen 46 Baugenehmigungen für den Zeitraum 

bis 2010 vor, die privaten Investments auch in Hotels, Büros, 

Entertainment etc. beliefen sich auf ca. 10 Mrd. allein für 

Downtown L. A. 9 

Wer zieht in die Stadtmitte? ‚The Young and Restless in a 

Knowledge Economy.’ Laut einer von ‚CEOs for Cities’ 

(deutsch etwa: Vorstände für die Stadt) in Auftrag gegebenen 

Untersuchung 10 erklären 2005 34 % der 25 -34-Jährigen 

ihre Präferenz für ein Leben in der Stadt gegenüber nur 12 

% zehn Jahre zuvor. Die Untersuchung folgert daraus, dass 

die ökonomische Konkurrenzfähigkeit der Städte unmittelbar 

mit ihrer Fähigkeit verknüpft ist, junge und gut ausgebildete 

Menschen anzuziehen und an sich zu binden: „[...] we found 

strong preferences among young adults for dense, vibrant 

neighborhoods served by transit with mixeduses 

and active street life. Where they fi nd other 

young people like themselves, with plenty of options 

for things to do and people to meet.“ 

Die zweite relevante Gruppe, die in die Innenstadt 

drängt, sind die ‚Empty Nesters’, die Generation 

50 plus. In Philadelphia konnte ich Mitte 

Mai 2007 anlässlich meiner Teilnahme am viertägigen 

XV. Congress for the New Urbanism unter 

dem Motto ‚New Urbanism and the Old City’ 

einige Konsequenzen der Urban Renaissance 

made in USA in Augenschein nehmen: 


‚Philly’ hatte bis in die 1990er-Jahre mit den typischen Symptomen 

des ‚urban decline’ zu kämpfen, wie Bevölkerungsschwund, 

Leerstand und Ausbreitung von Brachen, Kriminalität, 

Schmutz und dergleichen. 1999 wurde ein BID, der 

‚Center City District’ gegründet. Investoren erhalten seitdem 

Steuervorteile für ihr Engagement in der Stadt. Private 

Spenden in Höhe von $ 265 Mio. ermöglichten den Bau des 

‚Kimmel Center for the Performing Arts’: Downtown wurde 

endgültig zu einer noblen Adresse. Mittlerweile wuchs die 

Innenstadt um 12.000 Wohneinheiten auf 90.000 Einwohner 

und tausende Wohnungen sind im Bau und in Planung. Eine 

unübersehbare Zahl darunter im Luxus-Segment, das, so hat 

es den Anschein bei einer Stadttour, den Markt beherrscht. 

Zum Beispiel das ‚Mandeville Place’, entworfen von Richard 

Meier & Partners Architects, ein Wohntower mit Appartements 

der Preisklasse $ 1.98 Mio. bis $ 21 Mio. (www.mandevilleplace.com). 

Oder ‚steps from the Kimmel Center’ die ‚Symphony 

House Condominiums’ (www.symphonyhousecondo. 

com), das mit ‚resort-style amenities in the city’ wirbt und 

dabei im achten Stock Pool, Weinkeller, Fitnesscenter, Bibliothek, 

Terrassengarten etc. aufführt. Das ‚Parc Rittenhouse’ 

(www.parcrittenhouse.com) bietet auf dem Dach ebenfalls 

Swimming Pool, Brunnen, einen Garten usw. an. Je näher 

diese Häuser an prestigeträchtigen Standorten wie Theater, 

Park oder historischen Monumenten liegen, je höher sie sind 

und je berühmter der Architekt und der von ihm repräsentierte 

Stil, desto teurer die Wohnung. 

Nach meiner Beobachtung kommen fünf ‚S’- Merkmale für 

ein erfolgreiches Angebot in die Stadt zu ziehen, zusammen: 

1. Service: 24 Std. Concierge, Indoor Parking, Fitness Center 

usw. In der Nachbarschaft: Eine Vielfalt an Bars, Cafés, Restaurants, 

exotischen Läden…; 

2. Sicherheit: 24 Std. Security, Videoüberwachung, Polizeipräsenz 

rund um die Uhr in der ganzen Innenstadt; 

3. Sauberkeit: Bürgersteige werden in 24 Std. dreimal gekehrt, 

im Monat einmal nass gewischt. Kaugummi etc. wird 

mit Hochdruckreinigern entfernt; 

4. Schönheit: City Beautification ist ein Muss. Urban Design 

Codes geben kleinmaßstäbliche Anleitungen vor; 

5. Suburbia: Von der Fläche vor der Stadt in die Türme in der 

Stadt: ‚Urban living’ als neuer‚ suburban lifestyle’. 

Niemand verzichtet offensichtlich freiwillig auf einmal errungene 

Privilegien und praktizierten Komfort. Im Gegenteil: Die 

neuen Stadtbewohner sind bereit, viel zu zahlen, um ihre 

Lebensqualität zu verdoppeln, indem sie ihren suburbanen 

Lebensstil beibehalten, um dennoch nach Belieben mit dem 

Fahrstuhl in die vibrierende urbane Welt der Straßen von Philadelphia 

einzutauchen. Das Motto lautet: ‘Living in the Center 

of Everything’ (www.centercityphila.org) 

Eine Innenstadt, voll gepackt mit Luxusappartements in 

Wohnhochhäusern, ist nichts anderes als eine Versammlung 

vertikaler Suburbias auf engem Raum! 

Das bereits erwähnte Manchester ist stolz, zurzeit Europas 

höchsten neuen Wohnturm mit 48 Stockwerken zu besitzen, 11 

und auch in Philadelphia wird sichtbar, dass die Renaissance 

der Mitte das traditionelle Bild von Stadtkultur mit postmodernen 

Lebensstilen konfrontiert. Die Suburbanisierung der 

Innenstadt im Kostüm urbaner Dichte und unter dem Beifall 

der Innenrechner, die überall quantitatives Wachstum messen, 

läuft Gefahr, die lokale Geschichte, ihre Identität und 

Aura dem Stadt-Konsumhunger saturierter Ruheständler, 

bzw. dem Abwechslungsbedürfnis durchreisender Vertreter 

der Wissensgesellschaft zu opfern. Beispiele fi nden sich zuhauf: 

www.docksidecondominiums.com stellt die 242 tierfreundlichen 

Wohnungen – günstige $ 300 bis $ 1 Mio. – am 

Hafen von Philadelphia vor: „Located just minuts from … the 

airport and Center City, Dockside evokes an ideally situated 

suburban lifestyle, with all the conveniences of urban living. 


With Penn’s Landing and Old City just minutes away, owners 

can explore the areas uniquelly Philly restaurants, friendly 

lounges, and upscale boutiques.“ Und in New York wird der 

geplante Wohntower an der 200 Eleventh Avenue “the residents 

(enable) to take their cars up an elevator and park right 

next to where they live, just like in the suburbs.” 12 

Mein Zwischenfazit lautet: Nachdem es in den 1990-er Jahren 

zivilgesellschaftliche Bewegungen in den USA im Zuge 

der vielfältigen ‚Anti-Sprawl’ und ‚Smart-Growth’-Initiativen 13 

gelungen ist, Stadt und Urbanität vom Stigma eines minderwertigen, 

armen Minderheiten überlassenen Milieus zu befreien 

und insbesondere den öffentlichen Raum, zugänglich 

für alle, ins Zentrum der Stadtdebatte zu rücken – die derart 

in Quantität und Qualität in Deutschland unbekannt ist – ist 

die heutige Lage nach meiner Auffassung zutiefst widersprüchlich. 

Auf der einen Seite stehen die unbestreitbaren 

Urbanisierungstendenzen, Stichworte: Wohnen in der Stadt 

ist populär, Funktionen werden gemischt, 20 % ‚affordable 

housing’ ist häufig die Regel, Rückbau autobahnähnlicher 

Stadtstraßen, Fuß- und Radwegeorientierung, Car Sharing 

boomt, Straßenbahnnetze werden neu gebaut, Straßen und 

Plätze einladend gestaltet, kontextuelle Baukultur gepflegt, 

LEED-Zertifizierung für nachhaltiges Bauen ist marktgängig, 

Planung wird in Charrette-Prozessen öffentlich gestaltet… 

Auf der anderen Seite wirken starke Suburbanisierungskräfte, 

Stichworte hierzu: ungebrochene Pkw-Orientierung, vertikale 

Ghettos für Wohlhabende bzw. gleiche Schichtangehörige 

mit einer blockhohen Distanzzone aus Parkplatzschichten, 

ein Eingang je Tower, wie in der gated community, totale Kontrolle 

& autarker Service vor Ort selbstverständlich, Angebote 

eines Resort & Suburbia – Lebensstils… 

Beobachten lässt sich ein Versuch- und Irrtum-Experiment 

am lebendigen Stadtorganismus mit offenem Ausgang. Lernen 

ließe sich daraus für die europäische Entwicklung viel, 

wenn man akzeptiert, dass die europäische und die amerikanische 

Stadt wirklich enge Verwandte sind. 

3. Lebendige Zwischenstadt: 

Vom Marktplatz zum Discountplatz 

Im Unterschied zu den USA müssen in der EU seit dem Ende 

der 1990er-Jahre Shopping Center an sogenannten städtebaulich 

integrierten Lagen angesiedelt werden. Der Gesetzgeber 

hat es in Deutschland gleichwohl vermieden, klar zu 

definieren, was eine ‚integrierte Lage’ eigentlich ausmacht. 

Sie sollte prinzipiell das in jeder Hinsicht schwere Gewicht 

eines Shopping Centers mit oft weit mehr als 10.000 m² VKF 

tragen können. Z. B. indem eine kritische Masse an Wohnbevölkerung, 

an Arbeitsplätzen und an kommunalen Bildungs- 

Kultur- oder Verwaltungseinrichtungen gemeinsam mit dem 

Center Synergieeffekte realisieren könnten. 

Kurzgefasst: Die ‚integrierte Lage’ sollte immer das Ergebnis 

einer integrativen Stadtentwicklungsplanung sein, die neben 

dem Center gleichgewichtige und gleichwerte Mitspieler einsetzt. 

In der Regel ist das Gegenteil der Fall: 

1. Die Center-Betreiber werden von der Kommunalpolitik gerne 

gerufen, wenn ihren integrierten Lagen die Luft ausgeht, 

z. B. weil Kaufkraft abwandert. 

2. Die Diskussion um die Center-Ansiedlung blendet oft genug 

die Bringschuld der anderen Innenstadt-Funktionen 

aus. Sie konzentriert sich auf die meist sperrige Großfigur 

und deren Einfügung in den Stadtkörper, Verkehrsprobleme, 

Konsequenzen für den lokalen Handel. 

3. Schließlich werden die zeitgleich angesiedelten viel 

kleineren Einzelhandelsformate von noch größeren Unternehmen 

wegen der Unübersichtlichkeit von Stadt oder 

Stadtregion gerne übersehen. 

Im Schatten der teilweise hoch emotionalisierten Debatte 

um Fluch oder Segen von Shopping Centern – die das Beispiel 

der amerikanischen Town Center-Entwicklung nicht zur 

Kenntnis nimmt oder negiert – erobern die Discount- und 

Fachmärkte mit den Vollsortimentern im Schlepptau die Einzelhandelslandschaft 

in atemberaubenden Tempo und das 

bevorzugt an nicht integrierten Standorten. Das Wachstum 

von 400 Discountmärkten allein im vergangenen Jahr führt der 

Zwischenstadt neues Leben zu. Jeder neue Markt verschiebt 

die Umsatzverteilung, da das Marktvolumen insgesamt eher 

sinkt. Der urbane Fußabdruck im Siedlungsgefüge, z. B. als 

Leerstand in traditionellen Lagen (M1-M3), ist unübersehbar. 

Mit der hier erstmals vorgestellten städtebaulichen Kategorisierung 

von Einzelhandelsformaten, typisch für Kommunen 

und Städte ohne Zentralität, 14 soll die Aufmerksamkeit auf die 

Suburbanisierung traditioneller Handelsstandorte zu Plätzen 

ohne Markt und neuen Märkten ohne Platz, gelenkt werden: 

Markt macht Mitte-Typologie 

M1 · historischer Geschäftswohnhaustyp 

M2 · Geschäfts- Wohnhausneubau 

M3 · Ladenzentrum 

M4 · Markt am Ortsrand 

M5 · Marktcluster zwischen Orten 

M6 · Supercluster in der Zwischenstadt 

M7 · Megacluster in der Stadtregion 

M8 · Mobilitätscluster in Sonderlagen 

12 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2008 

Fazit 

Es ist erstaunlich, dass, wie eine Stichwortrecherche in 

deutschsprachigen Architekturfachzeitschriften der Jahre 

2000 bis 2005 ergeben hat, ‚Discounter’ dort praktisch nicht 

vorkommen und ‚Shopping Center’ sich z. B. dem neunfach 

häufiger behandelten Thema Museum geschlagen geben 

müssen. 

Das fehlende Interesse der Fachjournalisten spiegelt die Haltung 

der planenden und bauenden Disziplinen. Doch es steht 

in eklatantem Gegensatz zur Rolle der Discounter und Fachmärkte 

im Alltagsleben der Bürger und ihrer Bedeutung in der 

Bau- und Raumproduktion: 

· Shopping Center und ca. 15.500 Discountmärkte weisen 

2007 mit jeweils ca. 14 Mio. m² VKF einen gleich hohen Wert 

auf (900 m² je Discounter); 

· das jährliche Flächenwachstum ist bei ca. 20 Centern und 

400 Discountern ebenfalls identisch; 

· gleichwohl ist der Flächenverbrauch der Discounter, bezogen 

auf die Grundstücksfläche ca. fünf Mal höher als derjenige 

der Shopping Center und bezogen auf die VKF sogar 

15 -30 Mal höher! (je Markt werden 7.500 m² Grundstück 

unterstellt) 

Shopping Center sind im Vergleich zu Discountern (Fachmärkten 

und Vollsortimentern in Einzellage) geradezu der Gipfel 

an Nachhaltigkeit, was Lage, Flächenverbrauch, Verkehrsanbindungen 

und bauliche Dichte angeht! 

Die Fixierung der deutschen Debatte auf die Innenstadt bietet 

beste Voraussetzungen für eine mächtige Suburbanisierungswelle, 

die den Einzelhandel in die Zwischenstadt treibt. 

Z. B. in Rhein-Main: 

Hier hat der Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein- 

Main 2005 15 stolz ein Leitbild präsentiert, bei dem sich die


Metropolregion zur Stärkung der Stadtzentren bekennt. Ein 

Einzelhandelskonzept unterstützt diesen Ansatz. Zugleich 

wird aber mit großer Wahrscheinlichkeit der Verband dem 

Wunsch der Kommunen nachgeben und einen Zuwachs an 

Gewerbeflächen (+ 2.758 ha) genehmigen, der um mehr als 

das Fünffache die vom Verband als sinnvoll und nachhaltig 

erachtete Größenordnung (490 ha) übertrifft. 16 

In der Praxis der Stadtentwicklung hat absehbar leerstehendes 

Gewerbebauland immer dazu verführt, Handelseinrichtungen 

trotz aller Bekenntnisse zum Standort Mitte am Rand 

anzusiedeln. Dies wird auch für Rhein-Main 2020 gelten. 

1975 war das Europäische Jahr des Denkmalschutzes ein 

starker Impulsgeber für die Wiederentdeckung der Qualitäten 

der kompakten europäischen Stadt. Gleichwohl musste man 

20 Jahre darauf zur Kenntnis nehmen, dass quantitativ die 

‚Zwischenstadt’ die Europäische Stadt dominiert. Heute laufen 

wir wieder Gefahr, bei der Fixierung auf die ‚Renaissance 

der Mitte’ die de facto Suburbanisierung selbst zentraler 

Ortslagen aus den Augen zu verlieren: Leitbilder sind schön, 

sie machen nur viel Arbeit! | 

Anmerkungen 

1 Bölling, Lars und Christ, Wolfgang: Bilder einer Zwischenstadt – Ikonografie 

und Szenografie eines Urbanisierungsprozesses, Bd. 6 der Schriftenreihe: 

Zwischenstadt, Reihenherausgeber: Thomas Sieverts, Wuppertal 2005 

2 Christ, Wolfgang und Fladt, Martin: Jahrbuch der Modellprojekte 2005/2006, 

Institut für Europäische Urbanistik, Weimar 2007 

3 Diner, Dan: Feindbild Amerika. Über die Beständigkeit eines Ressentiments, 

München 2002 

4 Fischer, Erica und Ladig- Winters, Simone: Die Wertheims – Geschichte 

einer Familie, Berlin 2004 

5 Brune, Walter, Junker, Rolf, Pump-Uhlmann, Holger (Hrsg.): Angriff auf die 

City, Düsseldorf 2006 

6 Kirk, L. Patricia: Alternative Anchors, Urban Land, Nr. 10, Washington DC 

2005, S. 96Ff 

7 Urban Task Force: Towards a Strong Urban Renaissance, www.urbantaskforce.org/UTF_final_report.pdf, 

Abruf: 06.09.2007 

8 Gordon, J., Ludgin. M und Zinn, N.: Chicago`s Evolution, Urban Land, Nr. 3, 

Washington DC 2007, S. 60Ff 

9 Pomfret, John: Downtown Los Angeles gets a $ 10 Billion Remake.Development 

Boom is seen Reviving City Core, Washington Post, 02.01.2006, 

S. AO3 

10 Cortright, Joe und Colette, Carol: Young at heart: Finding the key demographic 

needed to revitalize Amerika’s Inner Cities, Planetizen: The Planning 

and Development Network, 10.01.2006 

11 Bisping, Stephanie: Wo England rockt, Sonntag Aktuell, Mannheim, 

02.09.2007, S. M 

12 Sternbergh, Adam: The High Line. It brings good things to life. New York 

Magazin, 07.05.2007, S. 30 

13 Schönig, Barbara und Bodenschatz, Harald: Smart Growth – New Urbanism 

– Liveable Communities. Programm und Praxis der Anti-Sprawl-Bewegung 

in den USA, Bd. 2 der Schriftenreihe: Zwischenstadt, Reihenherausgeber: 

Thomas Sieverts, Wuppertal 2004 

14 Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE): Zukunftsprogramm 

Stadt und Handel, Berlin 2003, S. 13 

15 Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main: Frankfurt/Rhein- 

Main 2020 – die europäische Metropolregion. Leitbild für den regionalen 

Flächennutzungsplan und Regionalplan Südhessen, Frankfurt, Januar 2005, 

S. 13, www.planungsverband.de/media/custom/1136_51_1.PDF?loadDocu 

ment&ObjSvrID=1136&ObjID=51&ObjLa=1&Ext=PDF, Abruf 06.09.2007 

16 von Schwanenflug, Christoph: Frankfurt lehnt Entwurf der Regionalplaner 

ab, Immobilien Zeitung, Nr. 33, 23.08.2007, S. 22 

Wir danken Prof. Christ (Bauhaus Universität Weimar) für die freundliche Nachdruckgenehmigung seines Beitrags. 

Ostdeutsche Städte im Trend 

Von Dr. Eugen von Lackum, Geschäftsführer der TLG IMMOBILIEN 

„Architektur ist gefrorene Musik“, stellte einst der deutsche 

Philosoph Arthur Schopenhauer fest. Nimmt man dies Bild 

auf, dann klingen an vielen Orten Ostdeutschlands Symphonien: 

Städte wie Dresden, Leipzig oder die alten Hansestädte 

an der Ostsee – um nur einige Beispiele zu nennen – verleihen 

den neuen Bundesländern einen einzigartigen Klang, 

nicht nur innerhalb Deutschlands, sondern europaweit. Allerdings 

mischen sich in diesen Wohlklang auch immer noch geschichtlich 

bedingte Misstöne, denn die DDR-Regierung ging 

seinerzeit, nicht zuletzt wegen des chronischen Baustoffmangels, 

nicht immer pfleglich mit ihrem kulturellen Erbe um. 

Städtebau als Verpflichtung 

Studien belegen, dass historische Innenstädte von der Bevölkerung 

geliebt werden. Beispielhaft ist etwa der Wiederaufbau 

der Dresdener Frauenkirche, der nicht nur bei den Dresdnern, 

sondern bundesweit auf Interesse und Unterstützung stieß. 

Für ein ausschließlich in Ostdeutschland tätiges Unternehmen 

wie die TLG IMMOBILIEN ist dies Herausforderung und 

Verpflichtung zugleich. Denn „Stark im Osten“ zu sein bedeutet 

auch, Verantwortung für die Region zu übernehmen, in 

der wir seit nunmehr 17 Jahren tätig sind. Die meisten ostdeutschen 

Städte verfügen über einen historischen Kern, der 

jedoch häufig infolge Kriegszerstörung oder Verwahrlosung 

Neubauten erfordert. 

Es gilt also, vorhandene Baulücken in einem historischen, 

gewachsenen Umfeld adäquat zu schließen. Dies sind He- 

rausforderungen, bei denen Visionen gefragt sind. Ein prominentes 

Beispiel ist etwa der Postplatz in Dresden, auf dem 

die TLG IMMOBILIEN zur Zeit den so genannten „Wilsdruffer 

Kubus“ baut. Eine ganz besondere Herausforderung, denn 

dieses Gebäude wird nicht nur unmittelbar gegenüber dem 

Zwinger und damit in einer exponierten Lage Dresdens errichtet, 

sondern es bildet den Auftakt zu einer weitreichenden 

städtebaulichen Maßnahme: der Wiedergeburt des Postplatzes. 

Diese Neugestaltung ist der Beginn der Umsetzung 

des Masterplans des Architekten Schürmann, auf dessen Realisierung 

die Stadt seit inzwischen über 16 Jahren wartet. So 

ist in diesem Konzept nicht nur die zukünftige Gestaltung des 

Postplatzes festgelegt – er ist großzügig konzipiert und soll 

den Dresdenern Raum zum Verweilen und Flanieren bieten -, 

sondern in ihm ist auch konkret die Bebauung definiert. 


Der „Wilsdruffer Kubus“ ist nun der erste Neubau, der dieses 

Konzept umsetzt. Obwohl er eigene starke städtebauliche Akzente 

setzt, passt er sich dem Advanta-Riegel an und vermag 

dennoch zugleich mit seiner hellen Kalk- oder Sandsteinfassade 

mit dem Sandstein des Zwingers zu korrespondieren. 

Die Lochfassade ist eine gelungene architektonische Antwort 

auf die Fülle der Fensteröffnungen des wohl berühmtesten 

historischen Dresdener Gebäudes. Neben dem „Kubus“ mit 

9.400 m² Nutzfläche errichtet die TLG IMMOBILIEN noch einen 

zweigeschossigen Riegelbau mit weiteren 400 m² Nutzfl 

äche. Beide Gebäude sind durch eine Tiefgarage mit 225 

Stellplätzen verbunden. Im Zuge der in Angriff genommenen 

Erweiterung der Altmarkt-Galerie, an der die TLG IMMOBI- 

LIEN zu einem Drittel beteiligt ist, wird das dem Neubau des 

„Kubus“ an der Wilsdruffer Straße gegenüberliegende ehemalige 

Linde-Gebäude abgerissen. Es wird eine Aufgabe der 

Architekten sein, ihrerseits einen städtebaulichen Wohlklang 

des Neubaus herzustellen, der wie der „Kubus“ eine Brücke 

zwischen dem historischen und dem modernen Dresden 

schlägt. 

Mit dem Hotel de Saxe am Dresdner Neumarkt stand die TLG 

IMMOBILIEN schon einmal vor einer vergleichbaren Aufgabe. 

Dieses Vier-Sterne-Hotel, das auf einer Grundstücksfläche 

von 2 010 Quadratmetern 185 Gästezimmer beherbergt, ist 

eine Flaggschiff der Steigenberger Gruppe, die dieses Hotel 

betreibt, und eine besondere Perle im Portfolio der TLG IM- 

MOBILIEN. Das ehrwürdige Hotel de Saxe – 1786 durch den 

Umbau von sechs verschiedenen Gebäuden errichtet und 

1888 wieder abgerissen – zählte einst zu den berühmtesten 

Quartieren am Dresdner Neumarkt. Berühmt wurde es vor 

allem durch seinen Konzertsaal. Der Neubau von 2006 knüpft 

sowohl optisch als auch vom Komfort an diese große Hoteltradition 

an, und seine Lage direkt an der Frauenkirche zählt 

wohl zu den attraktivsten in ganz Deutschland. 

Alt- und Neubauten in perfekter Harmonie 

Diese Beispiele zeigen bereits, dass das allenthalben, so auch 

in Ostdeutschland, dass das Bauen in historisch geprägtem 

Umfeld hochsensibel ist. Wer dort im bloßen Profitstreben 

ohne Rücksicht auf die geschichtliche Prägung der Umgebung 

Bauten errichtet, schadet sich letztlich selbst. Denn es 

sind bekanntlich gerade die überkommenen städtebaulichen 

Akzente, die darüber entscheiden, ob eine Lage wirklich attraktiv 

ist. Dass sie es bleibt ist durch die Qualität und der einfühlsame 

architektonische Gestaltung des Neubaus sicherzustellen. 

Die TLG IMMOBILIEN achtet daher stets darauf, 

Erhaltenswertes zu erhalten und Neubauten in Zusammenarbeit 

mit den Denkmalschutzbehörden ins Stadtbild zu integrieren. 

In dieser Abstimmung entstand in Wismar mit dem 

Quartier 54 eine Lösung von ganz besonderem Reiz: 

Inmitten des als UNESCO-Weltkulturerbe geschützten Altstadtkerns 

von Wismar und in unmittelbarer Nachbarschaft zu 

St. Georg, einer der drei monumentalen 

Backsteinkathedralen 

Wismars, unmittelbar neben dem 

Fürstenhof, der ehemaligen Residenz 

der mecklenburgischen 

Herzöge in Wismar, liegt das so 

genannte Quartier 54. Der Block 

zwischen Grüner Straße, Papenstraße, 

Bliedenstraße und Dankwartstraße 

ist von kleinteiliger 

Wohnbebauung aus dem 17. bis 

19. Jahrhundert sowie dem Antoniterhof 

aus dem 15. Jahrhundert geprägt. Im Blockinnenbereich 

befand sich eine 1991 stillgelegte Fleischwarenfabrik. 

Leerstehende Fabrikgebäude und mehrere Baulücken 

prägten seitdem weite Teile des Quartiers. In enger Partnerschaft 

mit der Stadt Wismar entwickelte die TLG IMMOBILI- 

EN als Eigentümer und Bauherr ein abgestimmtes Konzept 

für den gesamten Standort. 

Nach Abrissen und Tiefenenttrümmerung im Jahr 1997 

wurde eine städtebauliche und architektonische Planung in 

Auftrag gegeben. Darauf aufbauend wurde in Zusammenarbeit 

mit der Diakonie als künftigem Träger – das Areal sollte 

künftig dem altengerechten Wohnen dienen - ein innovatives 

Nutzungskonzept entwickelt. Die dafür vorgesehenen 

Neubauten sollten dazu beitragen, an diesem Ort die städtebauliche 

Struktur des Quartiers wiederherzustellen und für 

hochwertige Nutzungen zu erschließen. In einem zweiten 

Bauabschnitt sollten die denkmalgeschützten Altbauten des 


Quartiers saniert werden. Die dreigeschossigen Neubauten, 

darunter 28 altersgerechte Wohnungen (betreutes Wohnen), 

ein Alten- und Pflegeheim mit 49 Plätzen sowie ein Wohn- und 

Geschäftshaus mit vier Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten 

wurden so gruppiert, dass sie im Blockinneren gemeinsam einen 

nahezu quadratischen Hof bilden und zugleich zur Straße 

die Baulücke in Form von Giebelhäusern schließen. Unter der 

Anlage wurde eine Tiefgarage mit 80 Stellplätzen realisiert, 

die im Teileigentum der Stadt Wismar steht und zur Lösung 

der Parkraumnot in dem eng bebauten Altstadtbereich Wismars 

beiträgt. Diese hervorstechende Gesamtlösung wurde 

2006 mit dem Deutschen Städtebaupreis ausgezeichnet. 

Hierbei handelt es sich keinesfalls um ein Einzelprojekt. Im 

sachsen-anhaltinischen Halle entstand in der Altstadt ein 

neues Büro- und Geschäftshaus. Hauptmieter ist die KKH, 

die damit ihren Gründungsstandort ausbaute, denn die Kaufmännische 

Krankenkasse Halle wurde 1890 in der Saalestadt 

gegründet.. Die TLG IMMOBILIEN erwarb den aus zwei Teilgebäuden 

bestehenden Komplex schlüsselfertig von Hochtief 

Construction, die den Bau errichteten, und zwar das Hauptgebäude 

als Winkelbau entlang der Großen Steinstraße/ 

Neunhäuser Straße. Beim zweiten, denkmalgeschützten Haus 

handelt es sich um das ehemalige „Kaufhaus Schnee“ an der 

Ecke Neunhäuser Straße/Brüderstraße, in das die TLG IMMO- 

BILIEN 7,3 Mio. Euro für Ankauf und Sanierung investierte. 

Ein vergleichbares Projekt hat die TLG IMMOBILIEN in Stralsund 

realisiert. Hier galt es, das ehemalige „Kaufhaus Tietz“ 

zu sanieren, umzugestalten und um einen dreigeschossigen 

Neubau zu erweitern. Rund 8,2 Mio. Euro fl ossen in das 

„Center 19“, das heute zwei Läden und vierzehn hochwertig 

ausgestattete Innenstadtwohnungen beherbergt. Auch hier 

bestand die Aufgabe darin, den Bau geschickt in das Innenstadtbild 

der Hansestadt zu integrieren, die ebenfalls den 

Status des UNESCO Welterbes besitzt. Investitionen, die sich 

buchstäblich bezahlt machen. 

Partnerschaftlich handeln 

Die TLG IMMOBILIEN hat die Chancen, die sich in Ostdeutschland 

bieten, begründet durch ihre Marktpräsenz seit 

der Wiedervereinigung und durch fl ankierende Analysen, früh 

Renaissance der Marktplätze 

Nach der „Flucht aufs Land“ in den 70er Jahre zieht es die 

Deutschen zurück in die Städte – ein Trend, der besonders in 

Ostdeutschland zu beobachten ist. So konnte allein in 2007 

etwa Dresden fast 6.000 Bürger mehr verzeichnen, in Leipzig 

waren es 3.000 und in Potsdam sowie Jena jeweils 2.000, um 

nur einige Beispiele zu nennen. 

Der neue Trend zur Stadt 

Laut einer Studie des Berlin-Instituts sind es vor allem die 

jungen Erwachsenen, die in den 70er Jahren mit ihren Eltern 

auf die „grüne Wiese“ zogen und heute die Vorteile des Stadtlebens 

für sich entdecken. Die Gründe dafür sind vielschichtig, 

wie dies die renommierte BAT-Stiftung für Zukunftsfragen 

berichtet: Mit einer Nennung von 71 Prozent fi nden die 

Bundesbürger demnach besonders Gefallen an „attraktiven 

erkannt und genutzt. Als andere das Risiko von Investitionen 

in den neuen Bundesländern noch scheuten, haben wir 

längst gehandelt. Die Grundlage unserer Investitionspolitik ist 

dabei eine ausgefeilte Portfoliostrategie. Durch An- und Verkäufe 

konzentrieren wir unseren Bestand nur auf Objekte und 

Immobilen-Segmente, die eine langfristig attraktive Rendite 

versprechen. 

Unsere erstklassigen Vor-Ort-Kontakte werden von unserer 

Ortskenntnis und unserer Marktstärke getragen. Bei der Flächen- 

und Stadtentwicklung sind die Mitarbeiter der TLG 

IMMOBILIEN oft wichtige Partner von Land, Städten und 

Gemeinden. Dies nicht nur als ausgewiesene Fachleute auf 

diesem Gebiet, sondern auch als Arbeitgeber: Nach der öffentlichen 

Hand sind wir einer der größten Auftraggeber im 

ostdeutschen Baubereich. Und, zugegeben: Wir sind stolz 

darauf, als „Investor der ersten Stunde“ nicht nur zum wirtschaftlichen 

Aufschwung der Region beigetragen, sondern 

auch viele ostdeutsche Städte mitgestaltet zu haben. 

Fazit und Ausblick 

Wenn wir an Schopenhauers Musikmetapher anschließen, 

so ist es sicherlich kein Zufall, dass Ostdeutschland auch 

im Konzert der europäischen Wirtschaftsstandorte einen herausragenden 

Part spielt. Denn neben der exzellenten geografischen 

Lage zählt auch die Attraktivität der Städte zu den 

Entscheidungskriterien bei der Standortsuche. Nicht ohne 

Grund ist beispielsweise Dresden – laut Allensbach-Umfrage 

übrigens die deutsche Stadt, in der nach Meinung der Bevölkerung 

die Erhaltung der historischen Bausubstanz am 

besten gelungen ist – gleichzeitig auch einer der wichtigsten 

Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Und sicherlich ist es 

auch kein Zufall, dass im Jahre 2007 mit Dresden (plus 6.000 

Bürger), Leipzig (plus 3.000) und in Potsdam (plus 2.000) ausgerechnet 

die ostdeutschen Städte am stärksten gewachsen 

sind, deren urbane Attraktivität am größten ist. 

Umgekehrt wird das Ruhrgebiet – jahrzehntelang einer der 

wichtigsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands – laut einer 

Prognos-Studie bis zum Jahr 2050 rund ein Viertel seiner 

Bevölkerung verloren haben. Investitionen – so die Forscher 

- müssen in Zukunft dem Humankapital nachwandern. Insofern 

hat die Zukunft für die ostdeutschen Städte soeben erst 

begonnen. 

Von Dr. Volkmar von Obstfelder, Vorsitzender der Geschäftführung der TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin 

historischen Innenstädten“ und Zweidrittel schätzen „die kulturelle 

Vielfalt“ sowie „das abwechslungsreiche öffentliche 

Leben auf Straßen und Plätzen“. Und wie sollte eine Stadt 

idealerweise aussehen? Stadtparks (91Prozent), Naherholungsgebiete 

(87 Prozent sowie vielfältige Einkaufsmöglichkeiten 

(52 Prozent) stehen in der Gunst ganz oben. Wünsche 

und Vorstellungen, von denen etwa Potsdam heute schon 

profitiert: Experten sprechen hier bereits von absehbarem 

Wohnraummangel. Denn die Bevölkerungsprognosen sehen 

bis 2020 mehr als 10.000 neue Einwohner vor - ein Plus von 

rund 7 Prozent. Schon jetzt aber liegt der Wohnungsleerstand 

in der Stadt unter zwei Prozent. Der Grund: Zahlreiche Berliner 

zieht es wegen der reizvollen Landschaft und des hohen 

Freizeitwertes der Region aus der Hauptstadt hierher. 

Nicht ohne Grund hat sich die TLG IMMOBILIEN GmbH, die 

seit 1991 ausschließlich in den neuen Bundesländern tätig 


ist, daher sehr früh auf Berlin und sein Umland konzentriert. In 

Prognose-Analysen wurden zudem als weitere Wachstumsregionen 

die Städte an der Ostseeküste, der mitteldeutsche 

Kernraum im Dreieck Dresden, Chemnitz, Leipzig/Halle und 

die Region entlang der Autobahn A4 ermittelt. Heute gehört 

die TLG IMMOBILIEN in diesen Städten und Regionen zu den 

größten Investoren – und mit Investitionen von 280 Millionen 

Euro allein im vergangenen Jahr zu einem der größten in Ostdeutschland 

insgesamt. 

Dank ihrer Marktkenntnis hat die TLG IMMOBILIEN in den 

Schwerpunktregionen frühzeitig investiert und kann Ihren 

Kunden deshalb heute ein attraktives Portfolio mit derzeit 

rund 1.500 Immobilien in den Segmenten Büro, Einzelhandel, 

Gewerbe und Wohnen in besten Lagen der neuen Bundesländer 

bieten. Wobei „beste Lage“ in Bezug auf Wohnungen 

immer auch Arbeitsplätze in erreichbarer Nähe bedeutet. 

Nah an den Menschen 

Beispiel Thüringen: Der Freistaat punktet wirtschaftlich vor 

allem durch die Automobilindustrie mit ihren Zulieferbetrieben. 

Dieser Wirtschaftsbereich steigerte im vergangenen Jahr 

seine Erlöse um ein Viertel. Aber auch die Computer- und Telekommunikationstechnik, 

die Metall- und Stahlindustrie sowie 

Optik und Werkzeugbau gewinnen zunehmend an Bedeutung, 

die Arbeitslosigkeit sinkt und die Bevölkerung wächst. 

Damit steigt auch der Bedarf an Wohnraum in Thüringen, wie 

zum Beispiel im so genannten „Flensburger Block“ in Erfurt 

mit insgesamt 192 Wohnungen, den die TLG IMMOBILIEN im 

vergangenen Jahr kaufte und nun schrittweise modernisiert. 

Oder in Mecklenburg-Vorpommern, das als Standort von 

Wissenschaft und Forschung von sich reden macht. Hier 

wird unter anderem im Warnemünder Centrum für Luft- und 

Raumfahrt das europäische Satelliten-Navigationssystem 

Galileo weiterentwickelt. Auch das ein Bereich, der mit neuen 

Arbeitsplätzen verbunden ist. Dementsprechend bietet die 

TLG IMMOBILIEN in der Region hochwertige Wohnungen an 

– zum Beispiel in der Blücherstraße in Rostock, wo die Mieter 

zwischen Zwei- und Vierzimmerwohnungen mit Wohnflächen 

zwischen 42 und 119 m² wählen können – alle hochwertig mit 

Balkon oder Terrasse ausgestattet, die Wohnungen im Erdgeschoss 

wurden behindertengerecht ausgeführt. 

Individuelle Lösungen 

Doch die „neuen Städter“ verlangen neben Arbeitsplätzen 

auch nach neuen, individuellen Wohnformen, wie die Studie 

des BAT-Instituts eindrucksvoll belegt. Sie besagt, dass zukünftig 

eher Lebensstile und nicht nur Wohnhäuser gesucht 

werden. Wie so etwas in der Praxis aussehen kann, zeigt 

Strausberg im wald- und wasserreichen Gebiet östlich von 

Berlin. Hier ist die TLG IMMOBILIEN Eigentümerin der „Siedlung 

Strausberg am See“ und bietet von der Single-Wohnung 

mit zwei Zimmern bis zur geräumigen 4-Raum-Wohnung individuellen 

Komfort. Das Konzept ´Wohnraum nach Maß´ ist 

dabei einzigartig, so können die Mieter etwa nicht nur zwischen 

Parkett- und Teppichboden wählen. Es ist vielmehr 

sogar eine Grundrissanpassung möglich, wobei hier nicht alleine 

die Größe der Wohnung gemeint ist. Kein Wunder, dass 

die Wohnungen voll vermietet sind. 

Ein anderes Beispiel ist die Hauptstadt selbst: Unweit des 

Berliner Hauptbahnhofes, auf der Chausseestraße, entsteht 

rund um die künftige Zentrale des Bundesnachrichtendienstes 

(BND) derzeit ein völlig neues, attraktives Viertel mit 

Wohnungen, Hotels, Büros und Geschäften. Denn das viele 

Jahre lang fast vergessene Areal an der Grenze zu Wedding 

ist einzigartig: wegen der ruhigen Lage einerseits und der 

Nähe zum Zentrum andererseits. Die TLG IMMOBILIEN ent- 


wickelt ein Grundstück gegenüber der künftigen BND-Zentrale 

und plant, vorhandene historische Gebäude zu sanieren 

und Neubauten hinzuzufügen. 70 Millionen Euro werden dort 

voraussichtlich investiert, unter anderem auch für die Bebauung 

einer Freifläche auf dem ehemaligen Industriegelände. 

Hier sollen bis 2010 Läden und Cafés entstehen. 

Einkaufserlebnisse schaffen 

Mit der neuen Urbanität erleben die Städte aber auch als 

„Marktplatz“ ihre Renaissance. Wie die Studie der BAT-Stiftung 

für Zukunftsfragen belegt, legen 86 Prozent der Deutschen 

Wert auf Fußgängerzonen in den Städten, dicht gefolgt 

vom Wunsch nach Einkaufspassagen mit 83 Prozent. 

Laut dem aktuellen Kempers-Ranking ist die Schildergasse 

in Köln mit derzeit 12.585 Passanten pro Stunde die am meisten 

frequentierte Einkaufsmeile der Republik, aber mit der 

Petersstraße in Leipzig hat sich auch eine ostdeutsche Einkaufsstraße 

in den „Top Ten“ etabliert und verwies mit 9.360 

Passanten pro Stunde selbst den Berliner Kurfürstendamm 

auf die Plätze. Um beim Beispiel Leipzig zu bleiben: Von März 

2005 bis Oktober 2007 sank die Arbeitslosenquote in Leipzig 

um fast 25 Prozent. Gleichzeitig stieg die Zentralitätsziffer als 

Maßstab der Kaufkraft um zehn auf nunmehr 110 Punkte. 

Wobei davon auszugehen ist, dass die ostdeutschen Einkaufsstraßen 

mittelfristig noch eine weitaus größere Rolle 

spielen werden. Denn mit sinkenden Arbeitslosenzahlen und 

steigender Kaufkraft in der Region gewinnen ostdeutsche 

Einzelhandelsimmobilien weiter an Attraktivität, was sich 

nicht zuletzt in Mietpreissteigerungen um bis zu 45 Prozent 

für kleinere Handelsflächen im Geschäftskern (bis 100 m²) in 

ostdeutschen Spitzenlagen niederschlägt. 

Folglich verlangt der Markt nach attraktiven Einzelhandelsimmobilien 

in bevorzugter Lage. Nur ein Beispiel ist das moderne 

„Center 19“ in Stralsund, in das die TLG IMMOBILIEN 

allein rund 4,2 Millionen Euro investierte. Das attraktive Gebäude 

in bester Innenstadtlage fand sofort solvente Mieter 

und erweist sich angesichts steigender Mietpreise als ausgesprochen 

renditesicher. 

Tourismus gewinnt an Bedeutung 

Wie das Beispiel Berlin zeigt, ist die deutlich verbesserte wirtschaftliche 

Lage in Ostdeutschland jedoch nicht die einzige 

Ursache für die zunehmende Beliebtheit der Einkaufsstraßen 

im Osten: Machten 1997 die Berliner Einzelhändler erst 15 

Prozent ihres Umsatzes mit Touristen, waren es 2007 bereits 

fast 25 Prozent. Tendenz: weiter steigend. In Spitzenlagen 

wie der Friedrichstraße werden bereits bis zu 50 Prozent des 

Umsatzes mit Touristen erzielt, und in den meisten Fällen 

handelt es sich um eine kaufkräftige Klientel. Da zahlreiche 

ostdeutsche Städte – wie etwa Dresden, Leipzig, Potsdam 

oder Erfurt – ebenfalls beliebte Tourismusziele sind, ist das 

Potenzial längst noch nicht erschöpft. Die TLG IMMOBILIEN 

trägt dem Rechnung, indem sie etwa in der Leipziger Innenstadt 

derzeit unter anderem einen Hotelneubau direkt gegenüber 

der Nikolaikirche realisiert – und selbstverständlich auch 

attraktive Einzelhandelsimmobilien in Spitzenlagen bietet. 

Verbrauchermärkte gefragt 

Mit den steigenden Bevölkerungszahlen in den ostdeutschen 

Städten geht aber auch eine verstärkte Nachfrage nach den 

Dingen des täglichen Lebens einher. So errichtete die TLG IM- 

MOBILIEN im vergangenen Jahr in allein Thüringen gleich vier 

neue Verbrauchermärkte - mit diesen vier Neubauten verwaltet 

beispielsweise die Niederlassung Süd der TLG IMMOBILIEN im 

Segment Einzelhandel nun 180.000 Quadratmeter Nutzfläche. 

Der demografische Wandel 

Den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zufolge 

wird die Einwohnerzahl Deutschlands von derzeit rund 82 

Millionen auf 77 Millionen Einwohner im Jahr 2030 sinken - 

seit Mitte der sechziger Jahre hat sich die Geburtenrate von 

1,4 Millionen (1964) auf 0,7 Millionen (2005) halbiert, womit 

Deutschland zu den Ländern mit der niedrigsten Geburtenrate 

der Welt zählt. Insgesamt bleibt heute jede dritte Frau 

kinderlos. Eine Entwicklung mit Folgen: Die Zahl der 60-Jährigen 

wird mit gut einer Million im Jahr 2050 doppelt so hoch 

sein wie die Zahl der Neugeborenen; 2005 gab es fast genauso 

viele Neugeborene wie 60-Jährige. Die Zahl der Kinder 

und Jugendlichen im Betreuungs- und Schulalter sinkt 

ebenso wie die der jungen Menschen im Ausbildungsalter. 

Dagegen wird sich die Zahl der 80-Jährigen und Älteren von 

heute nicht ganz 4 Millionen auf 10 Millionen im Jahr 2050 

nahezu verdreifachen. 

Wie eine Studie des Forschungsinstituts empirica zeigt, hat 

sich der deutsche Wohnungsmarkt entsprechend nachhaltig 

verändert: Die Nachfrager sind längst nicht mehr nur junge 

Familien, die eine neue Wohnung suchen. Jährlich wollen 

allein 800.000 Menschen über 50 umziehen, so das Ergebnis 

der Untersuchung. Und: Bereits heute machen die über 

50-Jährigen mehr als die Hälfte aller Haushalte aus – insbesondere 

in Ostdeutschland ist die Tendenz stark steigend. 

Wie eine aktuelle Studie des Leibniz-Instituts zeigt, sind aber 

nur wenige der Neubauten als barrierefrei oder altengerecht 

zu bezeichnen. Deutlich mehr Ältere wünschen sich einen 

Aufzug, als tatsächlich über einen solchen verfügen können. 

Häufig fehlen auch Rampen im Eingangsbereich, und in den 

Wohnungen stören Türschwellen. Als altengerecht stuften 

demnach auch nur 35 Prozent der Befragten ihre Wohnung 

ein. Unter dem Blickwinkel einer älter werdenden Bewohnerschaft 

ist die entsprechende Ausstattung der Gebäude 

bedeutsam für die zukünftige Nutzbarkeit der Wohnungen. 

Auch in diesem Bereich setzt die TLG IMMOBILIEN Akzente, 

so zum Beispiel in Rostock, wo das Unternehmen eine durchweg 

barrierefreie Wohnanlage im Patriotischen Weg realisierte 

– ein Resultat der starken 

Mieternachfrage. 

Neue Modelle für 

altersgerechtes Wohnen 

Wie die Studie des 

Leibniz-Instituts ebenfalls 

belegt, wollen ältere 

Menschen so lange wie 

möglich selbständig in 

den eigenen vier Wänden 

leben – diese An- 


sicht teilten nahezu alle in der Studie Befragten. Die Mehrheit 

wünscht sich jedoch nicht abgeschlossene Wohnparks für 

Senioren: Vielen Älteren ist an einem Wohnen in gemischten 

Gebieten gemeinsam mit jüngeren Generationen gelegen. 

Rund die Hälfte der Befragten hält eine Generationenmischung 

im Wohngebiet für wichtig oder sehr wichtig. Wohnen 

unter Gleichaltrigen wird nur von weniger als einem Fünftel der 

Befragten bevorzugt genannt. Eine Antwort auf diesen Trend 

werden laut BAT-Studie in Zukunft die Mehrgenerationen- 

Häuser sein – zwölf von einhundert Bundesbürgern äußern 

diesen Wunsch schon heute ganz konkret. Nach Prognose 

der Zukunftsforscher leben in wenigen Jahren mehrere Generationen 

unter einem Dach, aber jeder für sich. Auch hierauf 

hat die TLG IMMOBILIEN früh und innovativ reagiert. Unter 

unserer Ägide entstand in der Rostocker Innenstadt das 

bundesweit beachtete „Mehrgenerationenhaus“: Neben einer 

Tagesstätte für rund 100 Kinder befinden sich hierin auch ein 

Dutzend seniorengerechte Wohnungen und ein Pflegeheim 

mit 75 Plätzen. Diese pfiffige Idee traf ganz offensichtlich ins 

Schwarze, denn bereits zwei Wochen nach der Eröffnung des 

Hauses war es komplett vermietet. 

Gleiches gilt für das TLG-Projekt Seebadzentrum in der Hansestadt 

Wismar, das aus seniorengerechten Wohnungen, 

einer Pflegeeinrichtung und verschiedenen Geschäften 

besteht. Hier waren alle 20 Einheiten sogar weit vor Fertigstellung 

schon vermietet. Die Wohnungen sind deshalb so 

gefragt, weil sie so lange wie möglich ein Leben mitten im 

Zentrum erlauben. 

Dass die TLG IMMOBILIEN diese Projekte bevorzugt in Mecklenburg-Vorpommern 

realisiert, hat einen konkreten Grund: 

Wie sich bereits jetzt abzeichnet, erfreut sich die Ostseeküste 

bei Senioren besonderer Beliebtheit. Zwischen 1995 und 

2005 verlegten über 41.000 Rentner ihren Wohnsitz nach 

Mecklenburg-Vorpommern. Bad Doberan, der Nachbarkreis 

der Hansestadt Rostock, erzielte so beispielsweise mit 26,3 

Prozent den höchsten Bevölkerungszuwachs Deutschlands. 

Auf die Zukunft vorbereitet 

Ein ähnliches Projekt wie die Mehrgenerationenhäuser ist der 

„Wohnpark Waldschänke“ in Stahnsdorf im nachgefragten 

Südwesten der Hauptstadt. Hier besticht ebenfalls das generationsübergreifende 

Konzept der TLG IMMOBILIEN - neben 

der parkähnliche Anlage des Ensembles sowie der unmittelbaren 

Nähe zum idyllischen Teltowkanal. So umfasst die 

Siedlung neben sieben Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 

83 Wohnungen auch ein Pflegezentrum mit 60 Betten sowie 

Läden und Arztpraxen. 

Vor dem Hintergrund des demographischen Wandels und der 

steigenden Lebenserwartung der Bevölkerung gewinnt auch 

die medizinische Versorgung noch weiter an Bedeutung. So 

erwarb die TLG IMMOBILIEN im Juli dieses Jahres in Berlin 

zwei Facharztzentren. Das Facharztzentrum in der Damerowstraße 

in Berlin-Pankow ist voll vermietet und beherbergt 

auf 1.557 m² Mietfläche nicht nur Ärzte verschiedener Fachrichtungen, 

sondern auch ergänzende Dienstleistungen. Das 

Facharztzentrum in der Myslowitzer Straße in Kauldorf, Bezirk 

Marzahn-Hellersdorf, verfügt über 22 Gewerbeeinheiten mit 

einer Mietfläche von 2.466 m² und ist bis auf drei Einheiten 

vermietet. Zusammen mit den beiden Eigenentwicklungen der 

Reihe „com@care“ in Marzahn und Treptow verfügt die TLG 

IMMOBILIEN in Berlin damit bereits über vier Ärztehäuser. 

Fazit und Ausblick 

Die TLG IMMOBILIEN versteht sich als Portfolio-Optimierer. 

Durch An- und Verkäufe sowie gezielte Entwicklung eigener 

Immobilienbestände geht es um den Aufbau eines nachhaltig 

rentierlichen und nach Risikogesichtspunkten ausgewogenen 


Portfolios. Ergebnis dieser Strategie ist, dass heute 75 Prozent 

des langfristigen Anlagevermögens der TLG IMMOBILI- 

EN in den beschriebenen Wachstumsstädten und -regionen 

liegen. Auch in Zukunft will das Unternehmen hier jährlich 

zwischen 180 und 200 Millionen Euro investieren. Denn die 

Perspektiven sind und bleiben hier vielversprechend. 

Der Schlüssel zum Erfolg lag für Immobilien-Unternehmen 

in Ostdeutschland also in der frühzeitigen Fokussierung auf 

Wachstumsstädte und -regionen. Doch mittlerweile reicht 

Neue Chancen für den Stadtumbau 

Ob interkommunaler Stadtumbau zur Stärkung einer Region, 

EU-geförderte Regionalentwicklung, innovatives Pilotprojekt 

zur Bürgerbeteiligung mittels 3D-Visualisierungen 

oder senioren- und behindertengerechter Stadtumbau: 

Innovationsbereite Kommunen orientieren sich frühzeitig 

an entstehenden und künftigen Bedürfnissen, um ihre 

Attraktivität als Standort für Bevölkerung und Wirtschaft 

zu wahren. Der demografische und wirtschaftsstrukturelle 

Wandel kann auf diese Weise zu einer positiven Entwicklung 

werden. Bei dieser komplexen Aufgabe nutzen 

Kommunen verstärkt das umfangreiche Know-how externer 

Berater, die sich mit gesetzlichen Vorgaben, dem 

Fördergeld-Management oder auch den Besonderheiten 

europäischer Förderprogramme bestens auskennen. 

Wie erfolgreich eine solche Zusammenarbeit sein kann, 

veranschaulichen verschiedene Projekte in Hessen und 

Nordrhein-Westfalen, die mit effektiver Unterstützung der 

NH ProjektStadt, einer Marke der Unternehmensgruppe 

Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, realisiert werden. 

Interkommunaler Stadtumbau: 

Mehr Power im Rheingau 

Lorch, Rüdesheim, Geisenheim, Oestrich-Winkel, Kiedrich, 

Eltville und Walluf haben in den nächsten Jahren gemeinsam 

viel vor: Sie möchten über den eigenen Kirchturm und über 

Parteigrenzen hinweg zusammenwachsen und im Verbund 

neue Potentiale erschließen. Ihr langfristiges gemeinsames 

Ziel: Stärkung der Region und damit Neupositionierung im 

bundesweiten und europäischen Wettbewerb! 

Die Kommunen wurden bereits 2006 in das Förderprogramm 

„Stadtumbau in Hessen“ aufgenommen. Das Programm ist 

die Antwort auf den demographischen und wirtschaftlichen 

Wandel. Es fördert besonders interkommunale Kooperationen, 

von denen der Rheingau mit sieben Städten und Gemeinden 

die zweitgrößte in Hessen bildet. Das Land geht 

es nicht mehr aus, sich allein auf Wirtschaftsdaten zu konzentrieren. 

Sondern es gilt, den demografischen Wandel und 

veränderten Präferenzen der Menschen Rechnung zu tragen, 

um für die Zukunft gerüstet zu sein. Gegenwärtig erlebt der 

Wohnimmobilienmarkt in diesem Sinne einen nachhaltigen 

Umbruch. Allen Prognosen zufolge wird die „Landflucht“ weiter 

anhalten, während die Innenstädte und die „Speckgürtel“ 

um die Wirtschaftszentren herum weiter an Bedeutung steigen. 

davon aus, dass die Umsetzung der Projekte in Zukunft vermehrt 

durch einen Verbund der öffentlichen Hände mit der 

Privatwirtschaft erfolgt. Mit dem Stadtumbau soll eine entsprechende 

Anschubfinanzierung geleistet werden. Mit zunehmender 

Reife des Projekts wird von einer steigenden Förderung 

ausgegangen. Der „Fahrplan“ sieht zwei Abschnitte 

vor: Die Erarbeitung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts 

(SEK). Als „Eintrittskarte“ liefert es die konzeptionelle 

Grundlage und grenzt einzelne Stadtumbaugebiete ab. Und: 

Die Durchführung und Förderung von Maßnahmen in diesen 

Gebieten – wie bspw. Ordnungs- (Rückbau, Erschließung, 

Bodenordnung u. ä.) und Baumaßnahmen. 

Die Areale in den sieben Kommunen stehen bereits fest. 

Vorrang haben jene Projekte, die für den Rheingau als zusammengehörige 

Region von übergeordneter Bedeutung 

sind. Wirtschaftlich schwächere Kommunen werden nicht 

automatisch bevorzugt. Vielmehr gilt es, dem Verlust von 

Arbeitsplätzen und der damit einhergehenden Abwanderung 

der Bevölkerung aktiv zu begegnen. Die Schwerpunkte der 

Stadtumbaugebiete der sieben Kommunen liegen in der Revitalisierung 

von Gewerbebranchen sowie der Aufwertung 

und Stärkung innerörtlicher Gebiete. Einzelhandel und Tourismus 

spielt eine ganz besondere Rolle. 

Diesen vielfältigen Aufgaben müssen sich die Kommunen jedoch 

nicht alleine stellen: In einer öffentlichen Ausschreibung 

setzte sich die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt 

2007 mit ihrer Marke NH ProjektStadt als Träger 

für den inter-kommunalen Stadtumbau im Rheingau durch. In 

Zusammenarbeit mit der Wiesbadener Planergruppe HTWW 

und unter aktiver Beteiligung der Kommunen entwickelt und 

gestaltet nun die NH Projektstadt die Region Rheingau städtebaulich 

neu. Mit dieser Aufgabe avanciert sie zum größten 

Dienstleister innerhalb des Städtebauförderprogramms in 

Hessen. 

Lorch: Stadtumbaugebiet Kolpinghaus (Erhalt des Kolpinghauses für Vereine u. ä., Nachnutzung des Hauptschulgebäudes), 

Stadtumbaugebiet Hilchenhaus (Erhalt des Hilchenhauses), Stadtumbaugebiete 

ehemalige Bundeswehr-Standorte (Nachnutzung) 

Rüdesheim: Stadtumbaugebiet Asbach-Gelände (touristische Nachnutzung), Stadtumbaugebiet Rheinhallen- 

Komplex (Nachnutzung) 

Geisenheim: Stadtumbaugebiet Gewerbegebiet Geisenheim (Gewerbliche Nachnutzung) 

Oestrich-Winkel: Stadtumbaugebiet Kerbeplatz Winkel (Einzelhandel), Stadtumbaugebiet Wachendorff-Gelände 

(Nachnutzung), Stadtumbaugebiet Alt Mittelheim (Aufwertung des öffentlichen Umfelds, Bahnhof) 

Kiedrich: Stadtumbaugebiet Bangert (Neue Heimat/Sonnenlandstraße – Ziel: Einzelhandel) 

Eltville: Stadtumbaugebiet Rheingauhalle (Hotel), Stadtumbaugebiet Effert (gewerbliche Nachnutzung), 

Stadtumbaugebiet Kiedricher Straße/Erbacher Straße (Nachnutzung Gewerbe/Wohnen) 

Walluf: Stadtumbaugebiet Niederwalluf/Rheinufer (Aufwertung Rheinufer, Parkraum-Versorgung) 


Gemeinsam stark: Neue Akzente am Main 

Nur ca. 25 Kilometer entfernt bietet sich ein ähnliches Szenario: 

Auch die Kommunen Rüsselsheim, Raunheim und 

Kelsterbach nutzen die Chance der interkommunalen Zusammenarbeit, 

um eine vielversprechende Zukunft für Ihre 

Region in die Wege zu leiten. Schon 2006 wurden die drei 

Partner als Arbeitsgemeinschaft in das Städtebauförderungsprogramm 

„Stadtumbau in Hessen” aufgenommen. Seit November 

2007 erarbeitet die NH ProjektStadt in ihrem Auftrag 

ein interkommunales Stadtumbaukonzept für alle drei Städte, 

zwei kommunale Integrierte Stadtumbaukonzepte für Raunheim 

und Kelsterbach sowie Ergänzungen zum Kommunalen 

Konzept Rüsselsheim 2020. Außerdem wurde das Unternehmen 

mit dem Stadtumbau-Management beauftragt. 

Der geplante interkommunale Stadtumbau soll die drei Kommunen 

für Wirtschaft und Bevölkerung attraktiver gestalten 

und generell als Standort stärken. Gemarkungsübergreifend 

sollen Probleme des wirtschaftlichen, demographischen und 

gesellschaftlichen Strukturwandels gelöst werden. Die Themenvielfalt 

fordert das gesamte Leistungsspektrum moderner 

Stadtentwicklung: Wirtschaftsförderung, Stadtplanung, aktive 

Integration von Personen mit Migrationshintergrund. Ökologie 

und Soziales haben hierbei den gleichen Stellenwert. Die drei 

Kommunen profitieren besonders von der fachübergreifenden 

Querschnittskompetenz der NH ProjektStadt. Eine achtköpfi 

ge Arbeitsgruppe aus Architekten, Stadt- und Raumplanern, 

Immobilien-Fachwirten, Verwaltungsfachleuten und Öffentlichkeitsarbeitern 

wird das Projekt entwickeln und managen. 

Die Ermittlung der Grundlagen und die Analyse der Teilbereiche 

sind bereits abgeschlossen. Zudem erfolgte an allen 

drei Standorten eine lösungsorientierte Beteiligung von Experten 

aus Politik, Verwaltung, Wirtschaft und Gesellschaft 

in Form von Themen-Workshops. Auch die Bürger werden 

umfassend eingebunden. Ein vor-läufiger Konzeptentwurf 

wird im Frühjahr dieses Jahres zur Verabschiedung vorgelegt. 

Seine Bestandteile: verschiedene Szenarien, die Definition 

von interkommunalen und kommunalen Leitbildern sowie 

die Festlegung von Stadtumbaugebieten und ausgewählten 

Initial-Projekten. Die fertigen Konzepte mit allen Maßnahmen 

werden noch im Herbst 2008 auf politischer Ebene zur Verabschiedung 

präsentiert. 

Die drei Städte am Main haben ihre Gemeinsamkeiten erkannt. 

Dazu zählen die Lage am Fluss, die innerörtliche Zerschneidung 

durch die Bahnlinie, die Zusammensetzung der 

Bevölkerungsstruktur. Erschwerend kommen städtebauliche 

Auswirkungen des industriellen Umbruchs hinzu - beste Beispiele: 

Opel, Caltex, Enka. Diese Industrie-brachen müssen 

im Rahmen der Gewerbe-Entwicklung einer neuen Nutzung 

zugeführt werden. Die Voraussetzungen für eine Kooperation 

sind gut: Die Kommunen zeichnen sich aus durch einen klaren 

politischen Willen zur freiwilligen Zusammenarbeit, eine solide 

Vertrauensbasis und einen fairen Interessensausgleich. 

Besondere Bedeutung für den interkommunalen Stadtumbau 

hat der Main als verbindendes Sinnbild der Zusammenarbeit. 

Daher soll – als Initial-Projekt – das Flussufer imageorientiert 

als städtischer Erlebnisraum mit hoher Lebensqualität und 

Freizeitwert besser angebunden werden. Hier spielt der Lückenschluss 

des Mainufer-Radwegs, der bis nach Bayern 

führt, eine herausragende Rolle. Mehrere Brücken – u. a. am 

Raunheimer Ölhafen – werden die Verbindung entlang des 

Stroms sicherstellen. 


Mit im Programm: Revitalisierung von Brachflächen. 

Weitere Schwerpunkte, die der interkommunale Stadtumbau 

im Visier hat, sind (Wieder-)Belebung und Stärkung der 

Innenstädte, der Umgang mit dem chancenreichen Thema 

Flughafennähe sowie die Entwicklung der zentrumsnahen 

Wohnbereiche. 

Lahn-Dill-Bergland wird zum „LEADER“ 

Eine Änderung von demografischen, wirtschaftlichen – und 

damit auch gesellschaftlichen – Gegebenheiten und Strukturen 

wirkt sich insbesondere auf kleinere Städte, Gemeinden 

und Landkreise massiv aus. Und dies nicht nur in Deutschland. 

Die Europäische Union hat die Problematik erkannt 

und verschiedene Förderprogramme initiiert, um betroffene 

Kommunen in ihrer Region zu unterstützen. Zu diesen Tools 

gehört der ‚Europäische Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung 

des ländlichen Raums’ (ELER). Das Programm wurde 

durch eine Verordnung des Rates der Europäischen Union 

vom 20. September 2005 gegründet und nahm im Jahr 2007 

seine Arbeit auf. Folgende Ziele werden dabei angestrebt: 

Verbesserung der Umwelt und der Landschaft, Steigerung 

der Wettbewerbsfähigkeit von Land- und Forstwirtschaft sowie 

Steigerung der Lebensqualität im ländlichen Raum und 

Diversifizierung der Wirtschaft. 

Die Kommunen haben diese EU-Förderprogramme für sich 

entdeckt und nehmen das Angebot gerne an: So hat beispielsweise 

das Interesse an LEADER (Liaison entre actions 

de développement de l’économie rurale), einer Förderstrategie 

der Europäischen Union für den ländlichen Raum, in Hessen 

deutlich zugenommen. Das Areal Lahn-Dill-Bergland ist 

eine von insgesamt 20 Regionen, die ein regionales Entwicklungskonzept 

erarbeitet haben und als LEADER-Förderregion 

in der neuen EU-Förderperiode ELER von 2007 bis 2013 anerkannt 

sind. 

Acht Kommunen des Landkreises Marburg Biedenkopf (Angelburg, 

Bad Endbach, Biedenkopf, Breidenbach, Dautphetal, 

Gladenbach, Lohra, Steffenberg) und elf Kommunen 

des Lahn-Dill-Kreises (Bischoffen, Dietzhölztal, Dillenburg, 

Ehringshausen, Eschenburg, Haiger, Herborn, Hohenahr, 

Mittenaar, Siegbach, Sinn) bilden Kreisgrenzen übergreifend 

die Region Lahn-Dill-Bergland. Traditionell verfügt das Gebiet 

über enge Verflechtungen und versteht sich auch als naturnahe 

Tourismusregion. Vor diesem Hintergrund setzen alle 

Beteiligten insbesondere auf den Naturpark, die bestehende 

Infrastruktur sowie den Ausbau und die Erweiterung der zertifizierten 

Wanderwege. Darüber hinaus soll in Verbindung mit 

dem geplanten Geopark Westerwald-Lahn-Taunus eine Vielzahl 

von neuen Projekten entstehen. Weiterer Schwerpunkt 

ist die Förderung eines breiten Umweltbewusstseins. Neben 

den bisherigen Themen Landwirtschaft und Tourismus rückt 

das Lahn-Dill-Bergland so auch als nachhaltige Wirtschafts-, 

Energie- und Kulturregion in den Fokus. 

Herrenwald ist ein kleineres Areal und konnte bisher auf keine 

Vorarbeit in der Regionalentwicklung zurückgreifen. Von 

daher sind gerade für diesen Landstrich das Konzept sowie 

dessen Aufnahme in das ELER-Programm besonders zu begrüßen. 

Als natürliches Bindeglied der beiden Gemeinden 

Neustadt und Stadtallendorf stand Herrenwald mit seinem 

Namen Pate für das neue Projekt. Damit wird eines der ehrgeizigen 

Ziele des erarbeiteten Konzeptes unterstrichen: das 

Hervorheben der eigenen regionalen Identität. 

Die NH ProjektStadt hat die Fortschreibung des Regionalentwicklungskonzeptes 

Lahn-Dill-Bergland sowie das regionale 

Entwicklungskonzept Herrenwald erfolgreich erarbeitet. 

Seit Frühjahr 2007 ist sie im regionalen Entwicklungskonzept 

Lahn-Dill-Bergland verantwortlich tätig. Potenziale und 

Chancen für die Regionalentwicklung sieht Klaus Schotte, 

verantwortlicher Projektleiter der NH ProjektStadt, vor allem 

in der Vernetzung unterschiedlicher Bereiche wie Tourismus, 

Landwirtschaft, Wirtschaft, Ausbildung und Energieerzeugung. 

Positive Auswirkungen sind insbesondere durch die 

Verknüpfung mit dem Programm „Stadtumbau in Hessen“ 

zu erwarten, von der die Kommunen im Landkreis Marburg- 

Biedenkopf partizipieren. „Durch die enge Verflechtung und 

Bündelung der Ressourcen werden wertvolle Synergieeffekte 

ausgeschöpft“, so Schotte. Besondere Bedeutung komme 

dabei der weiteren Verzahnung der jeweiligen Managementstrukturen 

zu. Diese soll Garant sein für die erfolgreiche Umsetzung, 

Kommunikation und Vernetzung aller Interessen. 

3 D macht’s möglich: 

Die Neue Dimensionen der Bürgerbeteiligung 

Kommunen können nicht nur über die eigenen Gemeindeoder 

Stadtgrenzen hinweg neue Wege beschreiten und ihre 

Nachbarn in die Planung einbinden. Auch kommunalintern 

bietet es sich an, Stadtumbau zeitgemäßer – und daher effektiver 

– zu gestalten. Dies gilt insbesondere für die Bürgerbeteiligung. 

Schließlich ist eine solide Zukunftsplanung nur 

möglich, wenn die Wünsche der wichtigsten Beteiligten möglichst 

detailliert und umfassend bekannt sind. 

Über 100 Städte in Hessen profitieren aktuell von den Fördermittelprogrammen 

‚Soziale Stadt’ und ‚Stadtumbau in 

Hessen’. Rege Bürgerbeteiligung ist bei allen Maßnahmen 

die Voraussetzung, um überhaupt Fördermittel zu erhalten. 

Moderne Stadtplanung sieht sich daher dem öffentlichen Diskurs 

verpflichtet. 

Doch bisherige Formen der Bürgerbeteiligung – wie zeitintensive 

Workshops oder öffentliche Foren – reichen längst nicht 

mehr aus, um diesem Anspruch gerecht zu werden. Eine 

sinnvolle Ergänzung stellen Online-Aktivitäten dar: Virtuell 

call for ideas – kurz V.I.C.I. – ist ein hessisches Pilot-Projekt, 

das zum Thema „Bürgerbeteiligung bei Stadtentwicklungsmaßnahmen“ 

neue Maßstäbe setzt. Es wurde von der NH 

ProjektStadt in Kooperation mit dem Darmstädter Unternehmen 

Invirt GmbH entwickelt. Das Ungewöhnliche: Dank eines 

innovativen Computerprogramms mit 3D-Visualisierung können 

sich Bürger vom heimischen Schreibtisch aus an den Planungen 

in ihrem Stadtviertel beteiligen. Das Programm reduziert 

Komplexität und trägt dem zunehmenden Zeitmangel in 

einer hektischen Arbeitswelt Rechnung. Investoren ermöglicht 

es, Architektur weniger abstrakt erscheinen zu lassen und 

Ideen anschaulich zu präsentieren. Die zeitgemäße Ansprache 

animiert eine möglichst breite Bevölkerungsschicht zur 

Mitarbeit und berücksichtigt auch Ansprüche der jüngeren 

Generation. Gleichzeitig ermöglicht die in Hessen erstmals 

eingesetzte Methode sowohl eine Erfolgskontrolle und Evaluation 

der Projekte wie auch zeitnahe Entwicklungsprognosen. 



Partner der ungewöhnlichen Maßnahme und damit Vorreiter 

in Sachen „interaktiver Stadtplanung“ sind derzeit die Städte 

Hanau und Neu-Isenburg. 

Hanau steht derzeit im Fokus internationaler Investoren. 

Die Stadt hat sich für die Realisierung wesentlicher Innenstadtprojekte 

im Rahmen eines `Wettbewerblichen Dialogs´ 

entschieden. Dessen Ziel ist eine nachhaltige Entwicklung 

der City – im Rahmen eines innovativen Vergabeverfahrens, 

das Planungsprozess und Realisierung zusammenbringt. Als 

Grundlage hierfür wurden für den Standort Stadtentwicklungsziele 

räumlich und inhaltlich definiert, anschließend im 

Rahmen einer Ausschreibung für die Wettbewerbsteilnehmer 

abgebildet. Neben der Gestaltung von Einzelhandelsflächen 

ist es deren Aufgabe, architektonisch ansprechende und kreative 

Lösungen für innenstadtrelevante Fragestellungen zu 

entwickeln. Zur Visualisierung dieser Entwicklungsansätze 

wird dann V.I.C.I. eingesetzt. 

„Die 3 D-Darstellung städtischer Entwicklungszonen bietet 

Investoren die Möglichkeit, fl exibel virtuell vor Ort zu sein, Lösungsansätze 

zunächst zu planen und sie im Anschluss daran 

anschaulich öffentlich zu präsentieren.“, so Oberbürgermeister 

Claus Kaminsky. Der Magistrat hat sieben Investoren 

als Teilnehmer am wettbewerblichen Dialog zur Entwicklung 

der Hanauer Innenstadt benannt. Kaminsky: „Ich bin zutiefst 

beeindruckt von der Intensität, mit der sich die Investoren mit 

Hanau beschäftigt und die Ausschreibung umgesetzt haben. 

Alle teilnehmenden Investoren spielen in Sachen Reputation 

und Finanzausstattung national oder international in der ersten 

Liga.“ 

Mit den Herausforderungen bürgernaher Stadtentwicklung 

und Stadtplanung setzt sich auch die Stadt Neu-Isenburg 

schon immer in besonderer Art und Weise auseinander. Im 

Stadtteil Westend leben etwa 3.000 Menschen - davon fast 

ein Viertel mit Migrationshintergrund. In den rund 1.900 Wohnungen 

wohnen deutlich weniger Personen über 65 Jahre wie 

in vergleichbaren anderen Stadtgebieten. Zahlreiche kinderreiche 

Familien und ein höherer Anteil an Bewohnern unter 30 

Jahren prägen das Quartier. Seit 1. Oktober 2007 ist auch ein 

dreiköpfiges Team der Unternehmensgruppe Nassauische 

Heimstätte / Wohnstadt vor Ort. Ihr Stadtteilbüro soll primär 

Anlaufpunkt für Fragen und Anregungen sein, aber auch Versammlungsort 

für Bewohnergruppen, Vereine und Bürgerinitiativen. 

Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt 

mit ihrer Marke NH ProjektStadt ist ständiger Begleiter 

der Veränderungen im Westend. Die Leiterin des Fachbereichs 

Integrierte Stadt- und Gewerbeflächenentwicklung, 

Marion Schmitz-Stadtfeld, erläutert: „Im Auftrag der Stadt 

haben wir ein integriertes Handlungskonzept erarbeitet, das 

in den nächsten Jahren schrittweise verwirklicht werden soll. 

Ebenso haben wir im Oktober 2007 das Projekt- und Quartiersmanagement 

übernommen.“ Erklärtes Ziel: Möglichst 

viele Bürger sollen sich am Wandel ihres Wohngebiets beteiligen. 

Gemeinsam mit Rolf Kruse, Geschäftsführer des 

Darmstädter Unternehmens Invirt GmbH, hat die NH Projekt- 

Stadt ein spezielles Computerprogramm mit dem dreidimensionalen 

Modell des Westends entwickelt. Junge Bewohner 

des Viertels wurden aktiv mit einbezogen: Im Rahmen einer 

Zusammenarbeit mit dem städtischen Infocafé halfen sie 

beim Programmieren der insgesamt 280 Baukörper. „So wird 

Stadtplanung für alle Beteiligten spannend! Die Bürger können 

als User entscheiden, wo zusätzliche Büsche und Bäume 

angepflanzt, eine Tischtennisplatte aufgestellt oder eine Straßenlaterne 

installiert werden sollte“, formuliert Silke Dillenber- 

Ein wichtiger Bestandteil der Stadtplanung: das Bahnhofsareal. 

ger, Projektleiterin für das Gebiet und Mitarbeiterin der NH 

ProjektStadt. Darüber hinaus können öffentliche Gebäude 

virtuell „begangen“ werden. Komplexe städtebauliche Umgestaltungen 

– wie zum Beispiel die eines Bahnhofsvorplatzes 

oder einer Parkanlage – werden so erfahrbar. Die fertige Planung 

wird dokumentiert und über eine Homepage direkt an 

das Projektmanagement gesendet. Am Ende eines Beteiligungszeitraums 

können so die Gestaltungswünsche effektiv 

ausgewertet werden. Wer keinen eigenen Computer besitzt, 

kann seine Gestaltungsvorschläge im Stadtteilbüro der NH 

ProjektStadt in einen PC eingeben oder an öffentlichen Workshops 

im Stadtteilbüro teilnehmen. 

Barrierefrei – ein Wettbewerbsvorteil 

Tatkräftige Städte und Gemeinden nutzen nicht nur die Möglichkeiten 

der virtuellen Gestaltung, um auf die Wünsche ihrer 

Bürger einzugehen. Sie berücksichtigen ebenso die Bedürfnisse 

älterer und behinderter Menschen. Diese Gruppe 

wächst – aufgrund des fortschreitenden demografischen 

Wandels - stetig: Ihr Anteil macht bereits heute einen großen 

Teil der Gesamtbevölkerung aus. Aufgrund der sich ändernden 

Alterspyramide wird sich ihre Zahl in den nächsten 

Jahrzehnten noch drastisch erhöhen. Daher ist es sinnvoll, 

auf die Anliegen dieser Personengruppe bereits heute einzugehen 

und diese in anstehenden Stadtumbau-Projekten zu 

integrieren. 

Immenhausen nahm diese Herausforderung frühzeitig als 

Chance wahr. Die spezifischen Belange älterer und behinderter 

Bürger hat die Kommune schon jetzt stadtplanerisch 

berücksichtigt. NH ProjektStadt gestaltete in einem beispielhaften 

Projekt die gesamte historische Innenstadt - inklusive 

bestehender Einrichtungen für den öffentlichen Verkehr - behindertengerecht 

um. Hierdurch sind die infrastrukturelle Versorgung 

älterer und behinderter Menschen sowie deren Teilnahme 

am öffentlichen Leben auf lange Sicht gewährleistet. 

Elmar Meier, Abteilungsleiter Städtebau Nord der NH Projekt- 

Stadt, bringt den ideellen Ansatz des Konzeptes auf den Punkt: 

”Barrierefreiheit verstehen wir als wichtigen Meilenstein zur 

gesellschaftlichen 

Gleichberechtigung 

von behinderten und 

geschwächten Menschen.” 

Aber nicht nur nach 

ethischen sondern 

auch nach wirtschaftlichenMaßstäben 

kann das 

Projekt Pluspunkte 

verbuchen. Die Se- 

Unterschiedliche Flächenstrukturen 

erleichtern sehbehinderten Menschen 

die Orientierung. 


nioren selbst – aber auch Investoren für seniorengerechtes 

Wohnen, Klinken oder Reha-Einrichtungen – bevorzugen 

Standorte, die dieser Klientel optimale Lebensbedingungen 

bieten. Eine barrierefreie Infrastruktur steht hier mit an erster 

Stelle. So profitieren von den Maßnahmen nicht nur die betroffenen 

Menschen, sondern durch zusätzlich Gewerbesteuer- 

Einnahmen und verstärkte Kaufkraft die gesamte Kommune. 

Vor zwanzig Jahren sah Immenhausen noch eher trist aus: 

Stark sanierungsbedürftig Häuser und leer stehende Gebäudekomplexe 

kennzeichneten das gesamte Stadtbild. Zudem 

beeinträchtigten hohe Verkehrsbelastungen die Wohn- und 

Lebensqualität in der Altstadt. Heute erscheint der nordhessische 

Ort in einem deutlich veränderten Licht: eine attraktive, 

lebendige Kleinstadt mit verkehrsberuhigtem historischen 

Stadtkern. Eine Teilumgehungsstraße entlastet nicht nur Anwohner 

und Besucher, sondern ebenso die Bausubstanz der 

alten Fachwerkhäuser. Letztere wurden stimmig saniert und 

schaffen ein reizvolles Ambiente Darüber hinaus bilden sie 

eine harmonische Einheit mit dem Rathausvorplatz. Die neu 

gestaltete Stadtmitte lädt jetzt zum beschaulichen Bummeln 

und Verweilen ein. Immenhausen präsentiert sich in seinem 

städte-baulichen und wirtschaftlichen Gefüge gestärkt: ein 

gelungenes Beispiel für eine Renaissance der Stadtkerne - 

ganz im Sinne der EU ”Leipzig-Charta”. 

Seit 1985 ist die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt 

als Sanierungsträger und Projektentwickler 

für die Kommune tätig. Die gesamte Ausführung erstreckte 

sich von 2002 bis 2004. Schwerpunkt des 0,8 Hektar großen 

Stadterneuerungsprozesses war die Belebung und die Aufwertung 

der Altstadt. Bei der Sanierung achtete die NH ProjektStadt 

von Beginn an konsequent darauf, dass nachhaltig 

und behindertengerecht saniert wurde. ”Wenn die Belange 

der Barrierefreiheit frühzeitig in der Planung berücksichtigt 

werden, verursacht eine derartige Gestaltung des öffentlichen 

Raumes kaum Mehrkosten. Sie bringt aber entscheidende 

Vorteile.” So Architekt und Stadtplaner Dipl.-Ing. Ulrich Türk, 

der bei der Wohnstadt das Projekt seit zehn Jahren verantwortlich 

betreut. 

Die Umsetzung der barrierefreien Gestaltung war gar nicht 

einfach: Für Nicht behinderte erst auf den zweiten Blick erkennbar, 

ergaben sich zahlreiche Interessenskonflikte. So 

stellt die Beeinträchtigung von Seh- und Gehvermögen unterschiedliche 

Anforderungen an ein behindertengerechtes 

Umfeld. Mit einer Vielzahl konstruktiver Vorschläge und 

großer Beharrlichkeit hat die NH ProjektStadt diese Herausforderungen 

im Sinne aller Beteiligten gelöst. Stufen, 

Bordstein-Kanten und andere Höhenunterschiede wurden 

von vornherein vermieden, um gerade Gehbehinderten und 

Rollstuhlfahrern das Fortkommen zu erleichtern. Für Sehbehinderte, 

die sich häufig an diesen neuralgischen Punkten 

orientieren, setzte man gezielt Materialien mit deutlich zu 

unterscheidenden Oberflächen ein. Zusätzlich erleichtert ein 

neues Leitsystem generell Bürgern und Gästen das schnelle 

Zurechtfinden im Ort. 

Eine konsequente barrierefreie Gestaltung der Innenstadt hat 

Seltenheitswert – noch immer! Der Sozialverband VDK Hessen-Thüringen 

e.V. honorierte die ausgeklügelte behindertengerechte 

städtebauliche Umgestaltung der Altstadt. Er verlieh 

ihr als erste Stadt in Hessen eine Plakette und zeichnete 

Immenhausen offiziell als ”Barrierefrei erbaut” aus. Städtebau 

ohne Barrieren ist wegweisend für die Zukunft – und Immenhausen 

ist hier deutlich einen Schritt voraus. 


NBank und vdw präsentieren Trendstudie zu Wohnstiltypen: 

Wie wir morgen leben wollen: Am liebsten im Einfamilienhaus, auf jeden Fall altengerecht und klimaschonend 

Mieter suchen heute mehr als eine Wohnung. Baustil, Grundriss, 

Lage und Ausstattung spielen eine immer größere Rolle. 

Die aktuellen Trends beschreibt eine Studie des vdw Verband 

der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen und 

der NBank. In ihrem Auftrag hat das Hamburger GEWOS 

Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung 20.000 

Haushalte befragt und dabei festgestellt: Die Ansprüche an 

die eigenen vier Wände werden bei anhaltendem Kostenbewusstsein 

individueller. 

Diese differenzierten Wohnwünsche äußern Bewohner von 

Einfamilien- ebenso wie die von Mehrfamilienhäusern. Junge 

Paare und Familien zum Beispiel achten mehr auf Kosten 

und ausreichenden Platz als auf Extras bei Technik, Ausstattung 

und Sicherheit. Ein eigener Garten darf es trotzdem sein. 

Dagegen legen Familien, die klassische Mehrfamilienhäuser 

bewohnen, wegen der Kinder gesteigerten Wert auf gemeinschaftliches 

Wohnen. Mit dem Einkommen steigen auch die 

Ansprüche: Da werden die Zuschnitte des Eigenheims offener 

und ungewöhnlicher, wenn dem Haus nicht gleich ein Loft in 

der Großstadt vorgezogen wird. 

Die Wunschwohnform der Niedersachsen ist und bleibt das 

klassische Einfamilienhaus. 61% der befragten Haushalte 

wollen in ihm auf kurz oder lang ihre ganz persönliche Vorstellung 

vom Wohnen verwirklichen. Dieser Wunsch nach Wohnen 

„mit eigenem Garten“ zieht sich quer durch alle Nachfragetypen, 

auch wenn nicht alle ihn in gleichem Maße werden 

fi nanzieren können. Gefragt sind zumeist Objekte zwischen 

200.000 und 250.000 Euro. 

Darüber hinaus lassen sich zwei weitere Trends durchgehend 

für alle Typen der Nachfrage feststellen: Zum einen 

ist ein großes Interesse an Niedrigenergiestandards und 

ökologischer Bauweise festzustellen. Die höheren Kosten 

wollen die Befragten trotz ausdrücklicher Hinweise in Kauf 

nehmen. Beeinflusst wird diese Haltung vermutlich von der 

augenblicklichen Klimaschutz-Debatte und den steigenden 

Energiepreise. Zum anderen schenken insbesondere die 35bis 

50-Jährigen dem altersgerechten, barrierefreien Wohnen 

große Beachtung. Auch sie dürfte die öffentliche Diskussion 

zu frühzeitigen Planungen motiviert haben, zumal das Altenund 

Pflegeheim als Alternative mehrheitlich abgelehnt wird. 

„Mit ausgefeilten Förderprogrammen des Landes sind wir 

bestrebt, die Finanzierung dieser zum Teil kostenintensiven 

Trends zu erleichtern.“, erklärt Walter Koch, Mitglied des 

NBank-Vorstandes. Er sieht die zielgerichtete Ausrichtung 

der Förderung durch die Wohnstiltypenstudie bestätigt. 

„Schon heute tragen wir durch die Förderung energetischer 

Modernisierungen bei, umwelt- und klimaschonendes Bau- 

„In welchem Zeitraum planen Sie 

Ihren Eigentumserwerb?“ 

en bezahlbar zu machen.“, verweist er auf einschlägige 

Förderprogramme des Landes. Ein weiterer Schwerpunkt 

liege auf der Förderung von Neu-, Aus- und Umbau sowie 

der Erweiterung von Alten- und Appartementwohnungen mit 

dem Ziel, betreutes Wohnen zu ermöglichen. „Und wir lassen 

den Traum Vieler Wirklichkeit werden, wenn wir Familien mit 

Kindern unterstützen, ihren Wunsch von Wohneigentum zu 

fi nanzieren.“, erläutert Koch. 

Bernd Meyer, Verbandsdirektor des vdw, hob die Bedeutung 

der Trendstudie für die Wohnungsgenossenschaften und 

-gesellschaften hervor: „Das Hauptaugenmerk unserer Mitgliedsunternehmen 

gilt seit Jahren der Aufwertung des Wohnungsbestandes. 

Jahr für Jahr werden dafür zwischen Nordsee 

und Harz mehrere hundert Millionen Euro investiert. Die 

Erkenntnisse der GEWOS-Untersuchung werden uns helfen, 

die richtigen Angebote für die künftige Nachfrage zu entwickeln.“ 

Nach Worten Meyers steht die Branche angesichts der 

Ausdifferenzierung der 

Nachfrage sowie der individuellen 

Lebensstile, 

die sich in der eigenen 

Wohnung abbilden, vor 

großen Herausforderungen. 

Allerdings sei 

die Ausgangslage viel 

versprechend: „Die Umfrage 

hat gezeigt, dass 

die allermeisten Befragten 

in Niedersachsen 

und Bremen mit 

ihrer derzeitigen Wohnsituation 

ausgesprochen 

zufrieden sind.“ 

Umzugsabsichten Kostenaffiner 

Wohnstil, traditionalles EFH 

Hauhaltsgrößenstruktur 

"Verfügen Sie bereits über ausreichend 

Eigenkapital (ca. 20% 

des Kaufpreises)?" 

Gewünschte Wohnform 


Shopping-Center in Deutschland – eine Renaissance der Marktplätze 

1 Million Quadratmeter neue Verkaufsfläche bis 2009 erwartet 

Die beständige Marktbeobachtung des German Council of 

Shopping Centers (GCSC) bestätigt eindrucksvoll den weiter 

wachsenden Markt an innerstädtischen Handelsimmobilien, 

an Shopping-Centern. „Derzeit können wir feststellen, dass 

allein bis zum Jahr 2009 rund 1 Millionen Quadratmeter neue 

Verkaufsflächen in 40 Innenstädten Deutschlands entstehen“, 

stellt Wolfgang R. Bays, Vorstand des GCSC, German 

Council of Shopping Centers, dem einzigen bundesweiten 

Interessenverband der Handelsimmobilienwirtschaft fest. 

Insgesamt werden nach dem heutigen Stand in den nächsten 

vier Jahren weitere 1,3 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche 

in 50 Handelsimmobilien die Einkaufslandschaften der 

Städte verändern. 

„Dies ist eine natürliche Marktreaktion, die sich in ganz Europa 

in unterschiedlich starker Intensität vollzieht“, erklärt Bays weiter. 

„Der Kunde als Konsument bestimmt dabei letztlich Geschwindigkeit 

und Erfolg dieser Entwicklung und somit auch 

ob irgendwann das Ende der Fahnenstange erreicht ist!“ 

Deutsche Innenstädte profitieren vom Wachstum der 

Handelsimmobilien 

Schon vor über 1000 Jahren haben Städte in Deutschland 

ihre Bedeutung oft erst durch das Marktrecht, durch Märkte 

und Handelshäuser erlangt. Nur Ansiedlungen, die das 

Marktrecht hatten, konnten sich das Stadtrecht zurechnen. 

Es waren Mittelpunkte für Menschen, die durch Kommunikation 

- auch als soziale Komponente - Waren und Dienstleis- 

tungen gehandelt haben. Unterhaltung durch Gaukler, aber 

auch leibliche Genüsse gehörten schon immer dazu. 

„Der derzeitige Boom großformatiger Handelsimmobilien - 

besonders in den Innenstadtlagen - ist daher die Renaissance 

von uralten Handelstraditionen der europäischen Menschen 

in den Städten“, erklärt Wolfgang R. Bays. 

Der belebte und gelebte Marktplatz kehrt als Handelsfokus in 

die Städte zurück - eine außergewöhnliche Chance, besonders 

für verödete Innenstädte - und wird nach Erkenntnissen 

des GCSC genauso intensiv von den Menschen angenommen, 

wie schon zu den Zeiten der Städte und Marktflecken 

mit Marktrecht. 

Handelsimmobilien werden Erlebnisimmobilien 

Zeitgemäß übersetzt und umgesetzt - auf der Basis von vielen 

100 Jahren Erfahrung - wird heute ein neuer „überdachter 

Marktplatz“, eine Handels- und Erlebnisimmobilie wieder zum 

Mittelpunkt einer Stadt und somit zum zentralen Kommunikations- 

und Handelsplatz. 

Die frühzeitige Abstimmung von Politik, Entwicklern, Händlern 

und Investoren ist dabei besonders gefragt. Die vielfältigen 

Interessen des Bürgers müssen allerdings von allen angemessen 

gewichtet werden, denn sie allein bestimmen den 

langfristigen Erfolg. 

Ein erlebnisorientiertes innerstädtisches Shopping-Center 

wird sich in Zukunft noch mehr als bisher in die Zentren der 


Städte implizieren. Eine solitäre und introvertierte Handelsimmobilie, 

der es nicht gelingt, spürbaren Trends in der Architektur 

und Mieterstruktur umzusetzen, wird enorme Anstrengungen 

unternehmen müssen um eine attraktive Position zu 

erhalten. Der hierbei heute schon zu erkennende Revitalisierungsaufwand 

vieler Shopping-Center, dürfte neben den Herausforderungen 

rund um die Themen der Nachhaltigkeit in 

den nächsten Jahren eine wichtige Aufgabe darstellen. 

Über 400 Shopping-Center aber Flächenanteil noch 

unter 10% 

Derzeit gibt es in Deutschland über 400 Shopping-Center. Im 

Verhältnis zu anderen Handelsformen ist der Flächenanteil 

bundesweit damit aber noch bei unter 10 % an der Gesamthandelsfläche 

angekommen. 

„Shopping-Center bestätigen in den letzten Monaten weiterhin 

ihre bedeutungsvolle Position für die Menschen unserer 

Zeit“, stellt Wolfgang R. Bays fest und führt weiter aus, 

„besonders die Neueröffnungen und Projektplanungen von 

innerstädtischen Shopping-Centern in den letzten Monaten 

haben uns mit den durchweg positiven Reaktionen der 

Konsumenten bestätigt, dass die Bürger des Landes die modernen 

Marktplätze nicht nur akzeptieren, sondern wirklich 

lieben!“ Ein Stimmungsbarometer unter den bekannten Akteuren 

und GCSC Mitgliedern der Branche spiegelt ein interessantes 

Bild wider. 

So konnte Thomas Binder, CEO von der aus Portugal stammenden, 

international tätigen Sonae Sierra bei der Eröffnung 

des ALEXA (43.000 qm/180 Geschäfte) in Berlin feststellen: 

„Viele tausend Menschen haben das ALEXA zur Eröffnung 

Auf neuen Wegen: Shoppingcenter und Vergaberecht 

-von Dr. Ute Jasper und Barbara v. der Recke - 

„Oer-Erkenschwick“, „Münster“ und „Mönchengladbach“ sind 

nur einige Beispiele von Shoppingcentern oder Einzelhandelsvorhaben, 

bei denen die Projektentwicklung in den vergangenen 

Monaten gestoppt wurde: Aus Angst vor gerichtlichen Verfahren, 

Schadensersatzansprüchen anderer interessierter Investoren, 

einem Veto aus Brüssel oder vor der Nichtigkeit etwaiger 

Verträge. Denn Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes 

und besonders des Oberlandesgerichts Düsseldorf stellten 

derartige Entwicklungsmaßnahmen mit einem Mal in Frage. 

Hintergrund ist: Kommunale Grundstücksverkäufe dürfen nicht 

mehr direkt an den Wunschinvestor verkauft werden. 

Der Verkauf von kommunalen Grundstücken ist nach der neueren 

Rechtsprechung europaweit auszuschreiben, wenn die 

Stadt dem Investor eine Bauverpflichtung auferlegt und das 

Bauvorhaben den Schwellenwert von € 5.150 Mio. erreicht. 

Obwohl die erste aufsehenerregende Entscheidung des Oberlandesgerichts 

Düsseldorf (die sogenannte „Ahlhorn-Entscheidung“, 

Beschluss vom 13.06.2007, Verg 02/07) inzwischen 

über ein Jahr zurückliegt, zeigt sich immer noch vielerorts Unverständnis 

und Ärger über die neuen Spielregeln. Zwar sind 

von der Ausschreibungspflicht auch andere öffentliche Vorhaben 

betroffen, z.B. der Verkauf von städtischen Grundstücken 

für Wohnentwicklung, Altersgerechtes Wohnen, Sportanlagen, 

etc. Gegenstand der in den vergangenen Monaten fast wöchentlich 

ergangenen Entscheidungen der Vergabekammern 

und Beschwerdeinstanzen waren aber meist Shoppingcenter. 

besucht - gerade weil das unser erstes Projekt in Deutschland 

war, hat uns das sehr gefreut. Ein toller Start für unseren 

Markteintritt in Deutschland!“. 

„Trotz spannender Rahmenbedingungen durch Themen wie 

die steigenden Energiepreise und die „gefühlte Inflation“ aus 

Sicht des Verbrauchers können wir bestätigen, dass neue als 

auch vorhandene Shopping-Center sehr gut angenommen 

wurden“, erklärt hierzu Mathias Bönning, Sprecher der MFI 

aus Essen. So wurde zum Beispiel ein Zuwachs allein bei den 

Parkhauseinfahrten der Köln Arcaden von 20 % gemessen. 

Die ECE mit rund 90 unterschiedlich großen Centern allein in 

Deutschland, stellte vor allem eine starke Nachfrage der Händler 

als Mieter für ihre Center fest. Klaus Striebich, GF Vermietung 

der ECE und auch Vorstand des GCSC, freute sich: „Wenn 

Kunden und Händler die Vorzüge eines Shopping-Centers 

mehr und mehr entdecken, dann wird der Marktplatz nachhaltig 

lebendig!“. Axel Funke von Multi Development, einem international 

aktivem Centerentwickler, fasst zusammen: „Wichtig 

ist und bleibt dabei, dass die Einzelhandelsentwicklungen gut 

positioniert sind – in allen Bedeutungen des Wortes!“. 

Eine insgesamt gute Ausgangslage für eine weiterhin positive 

Entwicklung der bestehenden und derzeit in Planung 

befindlichen Handelsimmobilien und Shopping-Center in 

Deutschland resümiert Wolfgang R. Bays mit den Worten: 

„Die Langfristigkeit einer Handelsimmobilie einerseits und die 

Abhängigkeit von der schnelllebigen Konsumentenhaltung 

andererseits, erfordert von den Kapitänen dieser Immobilien 

einen besonnenen und gradlinigen Kurs der insbesondere im 

globaler werdenden Immobilienmarkt auch in rauher See Bestand 

hat!“. 

In den meisten Fällen hatten Städte oder deren Tochtergesellschaften 

häufig bereits vor einigen Jahren Entwicklungsvereinbarungen 

über beste Innenstadt-Grundstücke geschlossen. 

Die Projektentwickler und Investoren wurden in 

der Regel ohne Wettbewerb ausgewählt. Die Entwicklungen 

hatten oft schon einen Grad erreicht, wonach der Realisierung 

des Vorhabens eigentlich nichts mehr im Wege stand. 

Wären da nicht die europaweite Ausschreibungspflicht und 

der Wettbewerbsgedanke des EU-Primärrechts, der von den 

Gerichten plötzlich eingefordert und mit Nichtigkeit der Verträge 

durchgesetzt wurde. 

Die „Ahlhorn-Linie“ 

Die „Ahlhorn-Linie“ des Oberlandesgerichts Düsseldorf hat 

sich inzwischen gefestigt. Das OLG hat diese Rechtsprechung 

in weiteren Fällen bestätigt. Dem schlossen sich im März und 

Juni dieses Jahres außerdem die Obergerichte Bremen und 

Karlsruhe an. Danach steht fest: Die üblichen Investorenverhandlungen 

sind in der bisherigen Form nicht mehr zulässig, 

wenn zum Grundstückskaufvertrag gleichzeitig ein städtebaulicher 

Entwicklungsvertrag abgeschlossen wird, die Kommune 

städtebauliche oder planerische Gestaltungsvorgaben 

macht oder infrastrukturelle Umfeld- und Erschließungsmaßnahmen 

vorgibt. Denn dann enthält der Grundstücksverkauf 

zugleich einen vergaberelevanten öffentlichen Bauauftrag im 

Sinne von § 99 Abs. 3 des Gesetzes gegen Wettbewerbsbe- 


schränkungen (GWB). Unerheblich ist dabei, ob der Verkäufer, 

d.h. die Stadt (sowie Land und Bund) oder die kommunalen 

Gesellschaften bei dem Verkauf zugleich Bauleistungen 

beauftragen oder selbst nur mittelbare Ziele, zum Beispiel der 

Stadtentwicklung, verfolgen. Entscheidend ist allein, ob sich 

der Investor verpflichten muss, ein Vorhaben nach konkreten 

Vorgaben des Auftraggebers zu errichten. Wird hingegen auf 

eine Bau- oder Strukturpflicht des Investors verzichtet, ist 

der Verkauf des Grundstücks nach wie vor vergaberechtsfrei 

und unterliegt allenfalls dem allgemeinen Wettbewerbsgebot, 

der für die Kommunen und Städte bereits nach kommunalem 

Haushalts- und Beihilferecht gilt. 

Ausnahmen von der Vergabepflicht 

Zwar gibt es noch immer viele Gegenargumente bei den Vergabekammern 

und in der Literatur. Dies hat zwar dazu geführt, 

dass der Vergabesenat des OLG Düsseldorf sich zwischenzeitlich 

einschränkend zu seiner Rechtsprechung und den erforderlichen 

Ausnahmen des Vergaberechts geäußert hat. So 

steht nunmehr fest, dass rein nutzungsbezogene Vorgaben 

und solche, die auf kommunaler Rechtsetzung beruhen, wie 

z.B. auf einem bestehenden Bebauungsplan, keine vergaberelevanten 

Erfordernisse im Sinne eines öffentlichen Bauauftrages 

gemäß § 99 Abs. 3 GWB sind. Ferner dürften auch 

Bauwerke, die bei funktionaler Betrachtung keine öffentliche 

Zweckbestimmung erfüllen sollen, wie z.B. Einzelbauvorhaben 

eines selbst nutzenden Bauherrn, nicht der europaweiten 

Ausschreibungspflicht unterliegen. Denn bei Vorhaben 

dieser Art ist bereits kein Markt und somit kein Wettbewerb 

gegeben, der durch das Vergaberegime sichergestellt werden 

könnte. Hiervon dürften alle Vorhaben umfasst sein, die nicht 

von Projektentwicklern und Investoren vor dem Hintergrund 

etwaiger Vermarktungsstrategien realisiert, sondern aus 

unternehmensspezifischen Gründen, wie z.B. der An- oder 

Umsiedlung eines Gewerbebetriebes, errichtet werden. Eine 

weitere Ausnahme besteht, wenn der Investor bereits Eigentümer 

der Grundstücke oder wesentlicher Grundstücksteile 

ist und somit über eine Monopolstellung verfügt. Diese darf er 

aber nicht missbräuchlich herbeigeführt haben. 

Auswirkungen der Rechtsprechung auf 

Einzelhandelsvorhaben 

Für die typischen Innenstadt-Fälle bleibt die Vergabepflicht 

aber bestehen. Und bei ihnen ist es meist nicht mit einer 

einfachen Ausschreibung getan, weil private Grundstücke 

und bauplanungsrechtliche Anforderungen in das Vergabeverfahren 

einzuflechten sind. Da Einzelhandelsvorhaben und 

Shoppingcenter zumeist großräumige und am Markt begehrte 

Flächen (vorzugsweise in Innenstadtlage) in Anspruch nehmen, 

sind neben städtischen Grundstücken nicht seIten auch 

private Grundstücke betroffen. Daher wirkt sich bei diesen 

Vorhaben die neue Rechtsprechung besonders auf die bewährten 

Planungsprozesse und städtebaulichen Instrumente 

aus. Kommunen und Immobilienwirtschaft sind aufgefordert, 

Ansätze zu fi nden, mit den Konsequenzen umzugehen. 

Die bislang vielerorts bewährte Entwicklungsvereinbarung 

zur Vorbereitung und Festsetzung der beiderseitigen Ziele 

und des entsprechenden Planungsrechts zwischen Stadt und 

Investoren dürfte nun der Vergangenheit angehören. Als die 

meisten Entwicklungsverträge der eingangs erwähnten Vorhaben 

unterzeichnet wurden, war von einer EU-weiten Ausschreibungspflicht 

noch gar nicht oder kaum die Rede. Wie 

man es auch dreht und wendet, führt der Abschluss solcher 

Vereinbarungen von nun an aber zu einem Verstoß gegen das 

Europarecht. Selbst wenn der Verkauf städtischer Grundstücke 

im Anschluss an die Umsetzung solcher Vereinba- 


ungen europaweit ausgeschrieben werden würde, verstieße 

das Verfahren regelmäßig gegen den allgemeinen Wettbewerbsgrundsatz 

und das Gleichbehandlungsgebot und somit 

gegen vorrangig zu beachtende Grundsätze des europäischen 

Vergaberechts. Der Projektentwickler, der den Entwicklungsvertrag 

vorab geschlossen hat, hätte einen Wettbewerbsvorteil 

gegenüber weiteren Bietern. Dieser Vorteil kann nur dann 

neutralisiert werden, wenn sich der Bevorteilte bereit erklärt, 

seine gesamte Planung und alle weiteren Informationen, die 

er im Vorfeld der Ausschreibung vom Auftraggeber erhalten 

hat, offen zu legen. Hierzu dürfte aber angesichts des harten 

Wettbewerbs kaum ein Marktteilnehmer bereit sein. 

Neue Wege 

Städte und Kommunen müssen daher von nun an neue, vergaberechtskonforme 

Wege einschlagen. Das Vergaberecht 

ist hier fl exibler als viele befürchten und bietet hinreichende 

Spielräume, um dem Vorhaben dennoch wunschgemäß, zügig 

und im Einklang mit dem vergabe- und städtebaulichen 

Anforderungen zum Ziel zu verhelfen. 

Beabsichtigt die Kommune, für den Verkauf eines Grundstücks 

und die Bebauung, beispielsweise mit einem Shoppingcenter, 

ein europaweites Vergabeverfahren durchzuführen, droht zwar 

ein bereits ins Auge gefasster Investor nicht selten, von dem 

weiteren Verfahren abzuspringen. Ungeachtet der Tatsache, 

dass auch Projektentwickler und Investoren sich der neuen 

Rechtsprechung stellen müssen, hat die Praxis aber bereits 

vielfach gezeigt, dass das Vergaberecht kein Hindernis für die 

Stadtentwicklung darstellen muss. Im Gegenteil: die Chance 

auf weitaus wirtschaftlichere Konzepte, Ideen und Angebote 

im Wettbewerb wird noch viel zu sehr unterschätzt. So eröffnen 

sich den Städten und Kommunen im Wettbewerb häufig 

neue Ansätze und Ideen, die der Stadtentwicklung ebenso 

oder gar mehr förderlich sind. Grundstückspreise werden oftmals 

um das Vielfache überboten. Kleine und mittlere Unternehmen 

können zum Zuge kommen. 

Für komplexe und politisch sehr sensible Projekte auf „Filetgrundstücken“, 

kommt in der Regel das Verhandlungsverfahren 

mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb in Betracht. 

Es bietet eine weitreichende Flexibilisierung und viele „Stellschrauben“, 

um die Ziele der Stadt im „Fine-Tuning“ zu optimieren. 

Sämtliche Aspekte des Bauvorhabens, so z. B. die 

städtebauliche Qualität, die architektonische Gestaltung, die 

Fassadengestaltung, Nutzungskonzepte und Gesichtspunkte 

der Wirtschaftsförderung können hierbei verhandelt werden. 

Der Auftraggeber hat weitreichende Verhandlungs- und Steuerungsmöglichkeiten. 

Das Verhandlungsverfahren fi ndet zwar 

nach den vergaberechtlichen Paragraphen nur in Ausnahmefällen 

Anwendung. Bei Grundstückstransaktionen, bei denen 

das genaue Vorhaben aufgrund seiner Komplexität zumeist 

noch nicht feststeht, ist es aber regelmäßig zulässig. 

Das Verhandlungsverfahren bietet auch die nötige Flexibilität, 

um private Grundstücke mit in das Verfahren einzubinden, 

wenn diese für die Realisierung des angestrebten Projekts 

erforderlich sind. Dabei stellt sich in der Regel die Frage, ob 

die privaten Grundstücke im Vorfeld durch den Auftraggeber, 

beispielsweise über kommunale Vorkaufsrechte, eingebunden 

werden oder ob die Bieter aufgefordert werden sollen, die 

Verfügbarkeit dieser Grundstücke im Laufe des Vergabeverfahrens 

eigens sicherzustellen. Beide Wege sind, je nach der 

fi nanziellen Haushaltslage der Kommune, möglich. Bei letzterem 

Weg bietet es sich im Zweifel an, das Vergabeverfahren 

zunächst über ein bedingtes Vorkaufsrecht an den städtischen 

Grundstücken zu führen, damit ein Wettlauf der Bieter um die 

Sicherstellung der privaten Grundstücke vermieden wird. 

Vereinbarkeit mit der Planungshoheit der Kommunen 

Die neue Rechtslage stellt auch neue Anforderungen an die 

Bauplanung. Sie fordert mehr denn je eine Zusammenarbeit 

zwischen Stadtplanung, Liegenschaften und Wirtschaftsförderung. 

Damit werden Städte und Kommunen vor eine weitere 

Herausforderung bei der Stadtentwicklung gestellt. 

Die vielfach bewährte Praxis einer Bauleitplanung auf Basis 

des Angebotes eines Investors ist passé. Erforderlich ist nun 

eine kreative Verzahnung von Vergabe- und Stadtplanungsrecht. 

Das Vergaberecht darf selbstverständlich nicht dazu 

führen, dass das verfassungsrechtlich garantierte Selbstverwaltungsrecht 

der Kommunen und ihre Planungshoheit durch 

das Vergaberecht beeinträchtigt werden. Befürchtungen dieser 

Art wurden in letzter Zeit häufiger laut. Es ist aber nicht 

Sinn und Zweck des Vergaberechts, den Kommunen bestimmte 

städtebauliche Ziele vorzuschreiben. Dem Stadtplanungsrecht 

ist nach wie vor in jedem Fall der Vorrang einzuräumen. 

Das Vergaberecht hat vom Grundsatz her lediglich 

die Funktion, die Umsetzung planerisch bereits vorgegebener 

Ziele zu strukturieren und damit in rechtsstaatliche Bahnen 

zu lenken. Dann aber besteht auch keine Gefahr, dass die 

Planungshoheit beeinträchtigt werden könnte. Denn in diesem 

Fall kann das Planungsrecht bereits ohne Weiteres zuvor 

beschlossen werden. 

Wenn die städtebaulichen Ziele noch nicht feststehen und 

der vergaberechtlich geführte Wettbewerb diese anhand der 

abgefragten Konzepte und Ideen erst noch ermitteln soll, ist 

besondere Kreativität gefragt. Anders als bei dem bislang 

bewährten Weg der Entwicklungsvereinbarungen und Angebotsplanungen 

besteht bei einem vorweg geführten Vergabeverfahren 

die Gefahr, dass sich der Rat der Stadt durch 

den Zuschlag und somit den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages 

oder eines Städtebaulichen Vertrages dazu 

verpflichtet, das entsprechende Planungsrecht zu schaffen. 

Damit aber wäre seine Entschlussfreiheit im Rahmen seiner 

Planungshoheit tatsächlich beeinträchtigt. Die Flexibilität des 

Verhandlungsverfahrens ermöglicht es jedoch, dass auch 

diese Hürde bewältigt werden kann. Vergabe- und Bauplanungsverfahren 

müssen deshalb zeitlich nur geschickt miteinander 

verzahnt werden. 


Fazit 

Die Rechtsprechung zur Ausschreibung kommunaler Grundstücksverkäufe 

hat sich gefestigt. Die bislang entschiedenen 

Fälle betrafen überwiegend Grundstücksverkäufe zur Entwicklung 

von Einzelhandelsvorhaben oder Shoppingcentern. 

Daher ist nicht zu erwarten, dass es in diesem Bereich 

in nächster Zeit eine Abkehr der Rechtsprechung aus dem 

vergangenen Jahr geben wird; zumal das Oberlandesgericht 

Düsseldorf zwischenzeitlich auch von weiteren Obergerichten 

vielfach bestätigt wurde. 

Das Vergaberecht bietet aber die nötige Flexibilität, ein Vergabeverfahren 

mit dem Ziel eines Shoppingcenters zügig und 

den politischen Zielen entsprechend umzusetzen. Aufgrund 

des weiten Verhandlungsspielraumes können sämtliche Aspekte, 

wie z.B. die städtebauliche Qualität des Vorhabens, 

die Architektur, der Grundstückskaufpreis und sogar die Einbindung 

privater Grundstücke verhandelt werden. Die Planungshoheit 

der Kommunen muss dem Vergaberecht nicht 

weichen. Städtebaurecht und Vergaberecht können miteinander 

verzahnt werden. Städte und Kommunen sind insoweit 

gefordert, umzudenken und bereit zu sein, neue und kreative 

Wege zu gehen.

Klinikfinanzierung: Mehr Eigenkapital durch Erbbau 

Von Markus Bienentreu, Geschäftsführer Terranus Real Estate GmbH (Köln) 

Das Erbbaurecht ist seit 90 Jahren in Deutschland etabliert. 

Machte davon außer den Kirchen und privaten 

Häuslebauern bislang niemand so recht Gebrauch, wird 

es in jüngster Zeit neu entdeckt: Leere öffentliche Kassen 

und erschwerte Finanzierungsbedingungen bringen 

zunehmend Wohnungsbaugesellschaften und Investoren 

auf den Geschmack. Aber auch Sozial-Immobilien können 

durch die Trennung von Grundstück und Immobilie 

spürbar profitieren. 

Deutsche Sozial-Immobilien haben ein bisher wenig beachtetes 

Pfund, mit dem sie wuchern können: der Grund auf 

dem sie stehen. Dieser könnte sich im harten Wettbewerb als 

„goldwert“ erweisen, da die klassischen Finanzierungswege 

für Ersatz- und Neuinvestitionen limitiert sind. Auf über 30 

Milliarden Euro taxiert die Deutsche Krankenhausgesellschaft 

(DKG) mittlerweile den Investitionsstau in der Branche. Weitere 

sieben bis zehn Milliarden Euro müssten für eine zeitgemäße 

Versorgung kurzfristig in die stationäre Pflege fl ießen. 

Woher sollen diese Mittel kommen? Fehlende Transparenz im 

System, starre Regularien, rückläufige Förderung – Gründe 

für die wachsende Finanzmisere sind zuhauf bekannt. Ein 

probater Lösungsweg zur Refinanzierung wird indes noch 

gesucht… 

Geringe Fördermittel, hohe Kreditmargen – 

ein guter Nährboden für institutionelle Investoren 

Fakt ist: Die Investitionsmittel der Bundesländer für Klinik- 

Immobilien haben mit rund 2,7 Milliarden Euro im Jahr 2006 

einen absoluten Tiefstand erreicht. Steigende Personalkosten 

durch hohe Tarifabschlüsse sowie allgemeine Preiserhöhungen, 

die im laufenden und kommenden Jahr noch zu 

erwarten sind, belasten diesen Sektor voraussichtlich mit 

weiteren acht Milliarden Euro. Drastisch bemerkbar machen 

sich die gestiegenen Bonitätsanforderungen der Banken, seit 

diese Kredite nicht mehr durchhandeln, sondern in ihren Büchern 

mit Eigenkapital, abhängig von der Bonität des Kreditnehmers, 

unterlegen müssen: Lediglich vier Prozent aller erforderlichen 

Investitionen im Akutklinikbereich konnten 2007 

über Kredite getätigt werden. 

Ungenutzte Liquiditätsreserven liegen aber näher, als mancher 

Träger ahnt – nämlich direkt zu seinen Füßen. Was die 

Kirchen als einer der größten Grundbesitzer Deutschlands 

seit Jahren erfolgreich als Finanzierungsmodell einsetzen, 

könnte auch für Sozial-Immobilien ein ideales Konzept sein: 

Die Bestellung von Erbbaurechten. Lässt der Klinikbetreiber 

auf seinen Grund und Boden ein solches Erbbaurecht eintragen, 

kann er diesen – losgelöst von der Immobilie – verkaufen. 

Zugleich sichert er sich als Erbbaurechtsnehmer für bis 

zu 198 Jahre die dauerhafte Nutzung des Grundstücks gegen 

die Errichtung eines Erbbauzinses. 

Interessenten für die Liegenschaften von Krankenhäusern, 

Reha-Kliniken und Senioren-Residenzen sind zunehmend institutionelle 

Investoren wie Lebensversicherer und Pensionskassen. 

Sie können bei einem Investment in Erbbaugrundstücke 

von Sozial-Immobilien mit ca. fünf Prozent Rendite 

über eine lange Laufzeit mit Indexierung rechnen. Eine vergleichsweise 

rentable Kapitalanlage mit sicherer Perspektive 

- ähnlich den Obligationen. 

Erbbaurecht hat viele Vorzüge: unkompliziert, fl exibel, 

steuerlich abzugsfähig 

Augrund der rückläufigen Förderpraxis und der stark verteuerten 

Investitionskredite nach Basel II erwägen immer mehr 

Betreiber diesen Schritt zu gehen. Denn das Erbbaurecht bietet 

ihnen höchste Flexibilität. Es ist grundsätzlich unabhängig 

von Trägerschaft, Gesellschafterstruktur sowie der Organisation 

von Klinik und Betrieb anwendbar. Im Zuge einer „klassischen“ 

Immobilienfinanzierung kommt dem Grundstück bei 

der Bewertung der Sozial-Immobilie lediglich eine geringe 

Bedeutung zu. Mit einer Veräußerung des Bodens auf Erbbau-Basis 

wird also gebundenes bzw. nicht adäquat bewertetes 

Eigenkapital freigesetzt. Kaufpreis und Erbbaurechtszins 

können dabei von den Parteien frei verhandelt werden, 

so dass auch ein Preis oberhalb des Bodenrichtwertes möglich 

ist. Klug investiert, sichert sich der Träger – selbst unter 

Berücksichtigung der fälligen Zinsen – mit neuer Liquidität für 

zeitgemäße Erhaltungs- und Erweiterungsmaßnahmen einen 

qualitativen Wettbewerbsvorsprung. 

Ein entscheidender Vorteil für Krankenhausträger ist zudem: 

Die Immobilie als „Tafelsilber“ bleibt im Eigentum und der 

Verfügungsgewalt des Betreibers. Patienten und Bewohnern 

kann das gewohnte medizinische/pflegerische Konzept dauerhaft 

garantiert werden und die erwirtschafteten Einkünfte 

aus dem Betrieb der Immobilie fl ießen ihm zu 100 Prozent zu. 

Umnutzung und Erweiterungsbauten sind ohne Zustimmung 

des Erbbaurechtgebers möglich. Ebenso ist ein bestelltes 

Erbbaurecht für Fördermöglichkeiten oder eine Veräußerung 

des Betriebes in der Zukunft nicht hinderlich. Dieses kann als 

so genanntes „grundstücksgleiches Recht“ verkauft, vererbt, 

beliehen oder verschenkt werden. Nicht zuletzt bestehen auch 

Steuervorteile, da Erbbauzinsen abzugsfähig sind. Anders als 

Fremdkapitalzinsen unterliegen sie nicht dem Abzugsverbot 

durch die Zinsschranke, die mit der Unternehmenssteuerreform 

2008 eingeführt wurde. 

Klar im Vorteil gegenüber PPP-Projekten und Sale 

and lease back-Verfahren 

Im Gegensatz zu vielen angelsächsischen Ländern spielt das 

Erbbaurecht im hiesigen gewerblichen Immobilienmarkt noch 

eine untergeordnete Bedeutung. Das wird sich perspektivisch 

stark verändern. Es gibt bereits einige erfolgreiche Praxisbeispiele 

für sozialverträgliche Privatisierungen kommunaler 

Wohnungsbestände. Der Gesundheitssektor wird dieser Entwicklung 

folgen. Deutsche Sozial-Immobilien stehen großteils 

noch immer unter öffentlicher oder gemeinnütziger Träger- 


schaft (Reha-Kliniken zu 14 bzw. 25 Prozent, Akut-Kliniken zu 

59 bzw. 35 Prozent und stationäre Pflege-Einrichtungen zu 

acht bzw. 55 Prozent). 

Bisher versuchen sich kommunale Sozial-Immobilien in der 

Regel über Privat Public Partnerships, Leasing- und Vermietungs- 

oder Privatisierungsmodelle neue fi nanzielle Spielräume 

zu eröffnen. Das Erbbaurechtsmodell stellt dazu eine 

unkomplizierte Alternative dar, ohne jedoch zwingend die 

Verfügungsgewalt über Gebäude und Betrieb abgeben zu 

müssen. Zudem generieren z.B. PPP-Projekte im Vergleich 

keinen sofortigen Liquiditätszufluss. Durch sie wird lediglich 

eine Kostenersparnis angestrebt und das Risiko auf den privaten 

Betreiber verlagert. In der Regel erfolgt dabei ein Risikoaufschlag 

zu Lasten der öffentlichen Hand, so dass angestrebte 

Reduktionsziele oftmals nicht erreicht werden können. 

Gewerbeflächensuche im wirtschaftlichen Kontext 

Premiere auf der Expo Real: Wirtschaftsatlas NRW erleichtert Standortwahl 

Die Auswahl des richtigen Standortes gehört für jeden 

Investor zu den erfolgskritischen Faktoren. Mit gebündelten 

Informationen über Infrastruktur, Branchenumfeld, 

Fachkräftesituation und vielen weiteren wichtigen 

Daten schafft das nordrhein-westfälische Gewerbeflächenportal 

germansite.com mehr Klarheit, Vergleichbarkeit 

und Transparenz. Die Suche nach den notwendigen 

wirtschaftlichen, geographischen und demographischen 

Daten war bislang oft ein wahrer Hindernislauf. Der Wirtschaftsatlas 

NRW schafft jetzt Abhilfe. 

Mit dem Wirtschaftsatlas NRW können Investoren Daten zur 

Bevölkerungsdynamik, zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit 

(BIP), zur Bevölkerungsdichte sowie zu Einkommen und 

Kaufkraft in den ausgewählten Regionen schnell und bequem 

miteinander vergleichen. Eine durchaus wichtige Hilfe im Entscheidungsprozess 

um den idealen Standort. Dabei kann 

sich der Nutzer diese Daten untergliedert nach Wirtschaftsbereichen 

und Pro-Kopfgrößen darstellen lassen. 

Ebenfalls neu und noch in diesem Jahr verfügbar: der Branchenatlas 

NRW. Auch dieses neue Werkzeug von germansite. 

com liefert wichtige Hilfen für die Standortentscheidung. Der 

Branchenatlas gibt Auskunft über 15 wichtige Branchen in Nordrhein-Westfalen. 

Denn um den passenden Standort zu finden, 

ist es für Unternehmen wichtig seine „Nachbarn“ zu kennen. 

So ist es für viele Wirtschaftszweige durchaus relevant, sich in 

Regionen anzusiedeln, die bereits eine entsprechende Prägung 

aufweisen. Chemische Betriebe etwa siedeln sich bevorzugt 

an chemiegeprägten Standorten an. So ist sichergestellt, dass 

Zulieferindustrie, Spezialdienstleistungen und Fachpersonal in 

ausreichender Menge zur Verfügung stehen. Dies belegt übrigens 

auch die zunehmende Entwicklung sogenannter Verbundstandorte 

wie eben Chemieparks und die generelle Etablierung 

regionaler Wirtschaftscluster mit entsprechender Infrastruktur. 

Die meist sehr aufwändige Recherche genauer Informationen 

über branchenrelevante Daten auf Kreisebene können Investoren 

mit Hilfe des Branchenatlas NRW deutlich vereinfachen. 

Auskünfte über die regionale Konzentration wichtiger 

Branchen in Nordrhein-Westfalen von der Automobilindustrie 

bis hin zur Wasserversorgung sind per Mausklick abrufbar. 

Sie liefern auf Basis der regionalen Datenbanken interessante 

Weitaus komplexer gestaltet sich auch die Vertragsseite: Der 

Betreibervertrag wird i. d. R. kombiniert mit einer Reihe von 

Nebenverträgen, die die Funktionalität der Gebäude genau 

definieren. Neben der einfacheren Handhabung bei Erbbaurechtsveräußerungen 

ist letztlich auch vorteilhaft, dass diese 

kein kreditähnliches Rechtsgeschäft darstellen und somit keine 

Auswirkungen auf den Verschuldungsgrad der Kommune 

haben. 

Auch bei frei gemeinnützig oder privat geführten Häusern ergänzt 

das Erbbaurecht die klassischen Finanzierungsformen 

sowie Sale and lease back-Verfahren. Bei Letzteren ist die 

Nutzung der Immobilie nur in Abstimmung mit Leasinggeber 

möglich - eine freie Verfügbarkeit wie beim Erbbaurecht ist 

nicht gegeben. Am Ende der Laufzeit muss zudem ein Rückkaufpreis 

errichtet werden und der Zinsanteil der Leasingraten 

fällt unter die Zinsschranke. 

Rückschlüsse auf die Entwicklung branchenspezifischer Infrastrukturen, 

die Zulieferindustrie und die Verbindung in 

Wissenschaft und Forschung. Um den neuen Branchenatlas 

NRW kostenlos zu nutzen, können Interessierte sich auf germansite.com 

registrieren. Wie alle anderen Anwendungen auf 

Germansite sind auch der Wirtschafts- und der Branchenatlas 

NRW in deutscher und englischer Sprache verfügbar. 

Globaler Erfolg braucht lokale Stärke 

Instrumente wie der Wirtschafts- und der Branchenatlas NRW 

vereinfachen den komplexen Datenvergleich bei der Suche 

nach einer Gewerbefläche erheblich, da sie ansiedlungsinteressierten 

Investoren eine Vielzahl ausschlaggebender 

Informationen auf einen Blick bieten. Faktoren, die für den 

wirtschaftlichen Erfolg der neuen Betriebsstätte maßgebend 

sind. Denn auch und gerade auf globalisierten Märkten ist 

der Standort ein wesentlicher Aspekt der Wettbewerbsfähigkeit 

von Unternehmen. Bei der Auswahl der Gewerbefläche 

herrscht deshalb äußerste Sorgfaltspflicht. Wichtige Kriterien 

sind beispielsweise die geographische Lage und die 

Anbindung an Flughäfen, Bundesstraßen, Autobahnen und 

Schifffahrtswege. Doch auch andere Faktoren dürfen nicht 

vernachlässigt werden: branchenbezogene Daten, die lokale 

oder regionale Forschungsinfrastruktur sowie Informationen 

über den Arbeitsmarkt sind bei der Entscheidungsfindung 

von hoher Bedeutung. 

Beispiel Produktlebenszyklus: Im weltweiten Warenaustausch 

und mit fortschreitendem technischen Entwicklungstempo 

werden die Lebenszyklen von Produkten und Dienstleistungen 

immer kürzer. Gerade für kleine und mittlere Unternehmen 

(KMU), die oft ohne eigene Forschungsabteilungen 

auskommen müssen, gehören daher Informationen über die 

Forschungs- und Entwicklungslandschaft zu den zentralen 

Fragen an den künftigen Betriebsstandort. Sie sind eine notwendige 

Quelle der Innovation und damit der Fähigkeit, wettbewerbsfähige 

Angebote schnell an den Markt zu bringen. 

Beispiel Fachkräfte: Daten zu Bruttoinlandsprodukt (BIP), 

Bruttowertschöpfung (BWS), Einwohnerentwicklung und verfügbarem 

Vermögen lassen Rückschlüsse auf die mittel- bis 

langfristige wirtschaftliche und demographische Entwicklung 


zu. Denn die wirtschaftlichen und bevölkerungsspezifischen 

Informationen lassen Prognosen über die zu erwartende Entwicklung 

des regionalen Arbeitsmarktes zu. 

Die Lösung des Komplexitätsproblems 

Alle diese Informationen sind wichtige Steinchen in einem 

Mosaik, das schließlich ein umfassendes Bild des infrage 

kommenden Standortes widerspiegelt. Den Aufwand für die 

Informationsbeschaffung können Investoren durch die clevere 

Nutzung der Angebote auf germansite.com erheblich 

begrenzen und nur solche Daten gezielt herausfiltern, die zur 

Entscheidungsfindung unabdingbar sind. Denn ist ein Standort 

einmal gewählt, ist es für die meisten Investoren nur sehr 

schwer möglich, die Entscheidung zu revidieren. Darum ist 

sicher gut beraten, wer einen intensiven Blick hinter die Kulissen 

des bevorzugten neuen Standortes wirft. Diesen Blick 

erlaubt germansite.com auch im wörtlichen Sinne. Denn 

das Online-Gewerbeflächenangebot des Landes Nordrhein- 

Westfalen bedient sich bei der Darstellung auch der Hilfe von 

Google Earth. Investoren bekommen somit einen sehr plastischen 

Eindruck von den Standorten ihrer Wahl. 

Neben der Vielschichtigkeit der verfügbaren Informationen 

ist es vor allem die föderale Struktur, die vielen Investoren 

die Suche nach Gewerbeflächen in Deutschland erschwert. 

Mit der Vielzahl der kommunalen Flächen, die von vielen unterschiedlichen 

Akteuren im Wettbewerb angeboten werden, 

entwickelt sich eine Komplexität, die für viele Investoren kaum 

noch zu durchschauen ist. Denn die tatsächliche Vermarktung 

der Flächen erfolgt zum Beispiel durch die kommunalen 

Verwaltungen, die Entwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaften 

auf lokaler, regionaler und überregionaler Ebene 

oder durch die Industrie- und Handelskammern. 

Immer wieder sehen sich potenzielle Investoren vor der für sie 

absurden Situation, dass sie mit Anbietern verhandeln, die ihnen 

nur ein eigenes lokales Angebot offerieren, obwohl in der 

Nachbargemeinde ein besseres Grundstück zu haben wäre. 

Für Investoren aus weniger föderal strukturierten Ländern ist 

das nicht nachvollziehbar. Sie suchen nicht kommunale Gewerbeflächen 

aus einem lokal begrenzten Angebot. Sie suchen 

vielmehr Standorte „erster Wahl“. 

Allein aus geographischer Sicht ist dies kein leichtes Unterfangen: 

In Ballungsräumen wird das Gewerbe im Wettbewerb 

mit hochwertigen Nutzungen durch steigende Preise 

im innerstädtischen Raum an die Randgebiete gedrängt. In 

Mittelgebirgslagen ist das Potenzial oftmals erschöpft und in 

der Tiefebene fehlt der urbane Standortfaktor. Das heißt, ein 

idealer Standort ist nicht ohne weiteres zu fi nden, insbesondere 

wenn zu diesen geographischen Standortfaktoren, wirtschafts- 

und branchenspezifische Bezüge hinzukommen. 

Meistern deutsche Investoren diese Jagd nach dem richtigen 

Standort mit Mühe, so schreckt es ausländische Investoren in 

der Regel ab. Bei der Suche nach neuen Standorten benötigen 

die potenziellen Investoren übergeordnete Angebote, die 

Informationen systematisch aufbereiten und möglichst leicht 

vergleichbar darstellen. Daher sind gerade überregionale Datenbanken 

ein optimales Hilfsmittel bei der Akquisition ausländischer 

Investoren. 

Nicht erst seit Google Earth: GIS-Systeme im Trend 

Geografische Informations-Systeme (GIS) als strategische 

Vermarktungsinstrumente von Gewerbeflächen liegen voll 

im Trend. Das ist keine Überraschung, liefern sie dem interessierten 

Investor doch eine sehr anschauliche Übersicht 

über den Standort und seine Rahmenbedingungen. Denn im 

Rahmen eines GIS werden nicht nur die Sachdaten der gewerblich 

genutzten oder nutzbaren Flurstücke und Betriebsgrundstücke 

in den Städten und Gemeinden dargestellt. Vielmehr 

unterstützen Karten, Pläne und Bilder die Visualisierung 

von Flächen und deren geographische Gegebenheiten. Die 

sinnvolle Kombination von Sachdaten, wie z.B. Größe, Gebietsausweisung, 

Infrastruktur und Geofachdaten erleichtern 

dem potenziellen Investor die Vorauswahl eines oder mehrerer 

Standorte. Aus Anbietersicht fi ndet mit der Einführung 

von GIS letztendlich ein Informationsträgerwechsel statt: Der 

Kartenschrank wird durch den Server ersetzt. 

Die einzelnen Bundesländer Deutschlands betreiben stattdessen 

verschiedenste Gewerbeflächenportale und -börsen. 

Dabei verfügt die Mehrzahl von ihnen seit den 90er Jahren 

über Online-Datenbanken. Doch deren Qualität ist sehr unterschiedlich. 

Denn nur wo Datenerfassungs- und Verwaltungssysteme 

einen sichtbaren Mehrwert für die laufenden 

Arbeitsprozesse erbringen, besteht auch ein Interesse an der 

Datenpflege, an Genauigkeit und inhaltlicher Konsistenz. Dies 

war bei den bisherigen Systemen meist nicht der Fall. Die verschiedenen 

Akteure bzw. Ämter konnten für unterschiedliche 

Zwecke nicht auf ein und denselben Datenbestand zugreifen. 

Das Land Nordrhein-Westfalen änderte dies im vergangenen 

Jahr bei der Neugestaltung ihres landesweiten Gewerbeflächenportals 

Germansite. 

Gewerbeflächen-Portal zur aktiven Flächenvermarktung 

NRW.INVEST, die landeseigene Gesellschaft zur Ansiedlung 

von Investoren, entwickelte zusammen mit dem Bielefelder 

Geoinformatik-Systemhaus GeoDok ein Gewerbeflächen- 

Portal, in das regionale Partner dezentral Gewerbeflächen 

einpflegen und bearbeiten können. Dadurch ist es möglich, 

einmal vorhandene Daten mehrfach zu nutzen. Die Informationen 

werden sowohl in den Regionalportalen als auch 

bei germansite.com präsentiert. So gelang es, den Gewerbeflächenatlas 

OWL der Industrie- und Handelskammer 

Ostwestfalen-Lippe, Gistra - das Gewerbeflächen-Informations-System 

der Technologieregion Aachen, die ruhrsite der 

Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH, den Strukturatlas 

Region Köln/Bonn der Industrie- und Handelskammer zu 

Köln sowie die Gewerbeflächenbörse der Aktion Münsterland 

e.V. in das Portal des Landes zu integrieren. 

Die direkte Integration der regionalen Partner über einen 

SOAP Web Service erspart den Kommunen die mehrfache 

Datenpflege, denn die im Regionalportal erfassten Flächenund 

Sachdaten werden automatisch an die Germansite- 

Geodatenbank weitergereicht. Kommunen, die nicht an ein 

Regionalportal angeschlossen sind, haben die Möglichkeit, 

über die Extranet-Anwendung von Germansite Sach- und 

Geometriedaten per Browser einzupflegen. 

Ein weiterer Vorteil sowohl für die Kommunen als auch die 

Anwender ist die Verfügbarkeit aller Informationen in deutscher 

und englischer Sprache. Denn bislang sind die meisten 

regionalen Gewerbeflächenangebote nur in deutscher Sprache 

vorhanden. NRW.INVEST bietet den Kommunen somit 

den Wettbewerbsvorteil, ihre Gewerbeflächen auch international 

zu vermarkten. Den potenziellen Investoren nimmt sie 

damit die Hürde der Sprachbarriere. 

Umfassendes Bild - schnell und bequem 

Bei diesem interaktiven Gewerbeflächenportal können interessierte 

Investoren aus einem Angebot von derzeit rund 

1.000 Gewerbeflächen ihren idealen Standort wählen. Mit 


der Erweiterung der seit 1997 bestehenden Datenbank will 

NRW.INVEST die internationale Vermarktung des Standortes 

Nordrhein-Westfalen weiter optimieren. Zum 10-jährigen Bestehen 

wurde die komplette Datenbank von GeoDok überarbeitet 

und mit einer neuen Webanwendung ausgestattet. 

Durch die Einführung der WebGIS-Komponente können Nutzer 

nun alle Gewerbeflächen auch interaktiv in einer Karte 

suchen und dargestellt bekommen. Das Geo-Informations- 

System ermöglicht dem Anwender die Wahl zwischen verschiedenen 

schematischen und topografischen Karten sowie 

Luftbildansichten. Der Nutzer kann außerdem zusätzliche 

Kartenebenen aus den Bereichen Infrastruktur sowie Bildung 

und Forschung einzeln oder zusammen aufrufen. So sind seit 

August 2008 auch Flughäfen, Güterbahnhöfe und Häfen sowie 

Hochschulen, Forschungseinrichtungen und Technologiezentren 

abfragbar. 

Mit den thematischen Kartenebenen können Unternehmen 

die Gewerbeflächensuche nach ihren individuellen Bedürfnissen 

gestalten. Sie sehen die Ergebnisse direkt im Vergleich 

und können so schneller selektieren, welche Nutzflächen in 

Frage kommen. 

Großer Wert wurde auch auf die enge Verknüpfung von Karteninformationen 

und Gewerbekenndaten gelegt. Exposés 

mit allen relevanten Informationen werden sowohl Online als 

Vom Industrieabbruch zum Zukunftsaufbau 

Seit Juli tritt die Montan-Grundstücksgesellschaft (MGG) 

unter dem neuen Namen RAG Montan Immobilien unter 

dem Dach des RAG-Konzerns auf. Mit der Einbindung 

in den Beteiligungsbereich des Konzerns bleibt die RAG 

Montan Immobilien unter der Leitung von Prof. Dr. Hans- 

Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung, ein wichtiger 

Teil des Strukturwandels der Bergbauregionen in 

Nordrhein-Westfalen und im Saarland. 

Herr Prof. Dr. Noll, welche Aufgabe hat die RAG Montan Immobilien 

seit Mitte des Jahres innerhalb des RAG-Konzerns? 

Die RAG Montan Immobilien ist seit dreißig Jahren der innovative 

Spezialist für vorgenutzte Immobilien. Nach ihrem 

Übergang in die RAG gilt das Unternehmen mit seinem umfassenden 

Know-how für die nachhaltige Inwertsetzung und 

die integrierte Vermarktung von Flächen und Gebäuden als 

das Immobilienkompetenz-Center des Konzerns, mit der Aufgabe 

die nicht betriebsnotwendigen Flächen wertoptimiert 

am Markt anzubieten. 

Wir verwalten rund 130 Millionen Quadratmeter Fläche aus 

dem Bestand des RAG-Konzerns – darunter etwa 7000 Hektar 

land- und forstwirtschaftliche Flächen. Zur Zeit umfasst 

unser Angebot neben den Flächen über 100 industriehistorische, 

teilweise denkmalgeschützte Objekte, die für unterschiedliche 

Nutzungen erschlossen werden können. Unser 

Ziel ist, die betrieblich ungenutzten Flächen wertoptimiert am 

Markt anzubieten. Rund 1400 Hektar werden derzeit für zukunftsweisende 

und nachhaltige neue Nutzungen entwickelt 

- von Gewerbe- und Industriegebieten sowie Logistikzentren 

über moderne Wohngebiete bis hin zu Grün- und Naherholungsflächen. 

Seit 1977 konnte die RAG Montan Immobilien 

bis heute rund 6500 Hektar Flächen entwickeln und zu Zukunftsstandorten 

vermarkten, vom Industrieabbruch zum Zukunftsaufbau. 

auch als Pdf-Datei von der Webanwendung bereitgestellt. 

Mittels verschiedener Werkzeuge wie dem Entfernungsmesser 

und der Lupen-Funktion erhält der Nutzer individuelle Informationen 

über das aktive Objekt und sein Umfeld. Durch 

die nutzerfreundliche Bedienung können Interessenten die 

Suche räumlich und inhaltlich einschränken, beispielsweise 

durch die Angaben von Flächengrößen oder Maximalentfernungen 

zu Autobahnen oder Flughäfen. Die Treffer werden 

dann sowohl tabellarisch als auch geografisch dargestellt. 

Navigator für Investoren 

Mit all seinen Funktionen ist Germansite ein umfassendes 

Informationssystem, das die Stärken und Qualitäten der einzelnen 

Gewerbeflächen am Standort Nordrhein-Westfalen 

besonders transparent macht. Kombiniert der Anwender die 

verschiedenen Suchfunktionen erhält er aus der Kombination 

mit den verschiedenen thematischen Kartenebenen, dem 

Wirtschaftsatlas NRW und dem Branchenatlas NRW einen 

sehr detaillierten Gesamteindruck über die freien Gewerbefl 

ächen in Nordrhein-Westfalen. Ein gutes Argument, sich für 

einen Standort in Nordrhein-Westfalen zu entscheiden. 

Weitere Informationen unter: 

www.germansite.com • www.nrwinvest.com 

Kernkompetenzen 

Die RAG Montan Immobilien gilt als Full-Service-Provider 

und national sowie international ausgewiesener Spezialist 

ganzheitlicher Problemlösungen aus einer Hand. Herr Prof. 

Dr. Noll, können Sie ihre Kernbereiche skizzieren? 

Eine fl exible, marktgerechte Immobilienentwicklung wird immer 

wichtiger für eine erfolgreiche Vermarktung. Hier setzt die 

RAG Montan Immobilien Maßstäbe in ihrer Branche. Kaum ein 

anderer Anbieter verfügt über eine so umfassende Expertise 

in den Bereichen Umwelt-Engineering, Flächenentwicklung 

und Immobilienmanagement. Mit diesen Kernkompetenzen 

können wir schnell und effizient ganzheitliche Lösungen mit 

messbarem Mehrwert schaffen und an Ruhr und Saar dafür 

sorgen, dass aus ehemaligen Zechengeländen Standorte mit 

Zukunft werden. 

Im Bereich Umwelt-Engineering decken wir alle Leistungen 

des ingenieurtechnischen Rückbaus von Industriearealen 

und -gebäuden ab. Hier kommen uns unsere Erfahrungen 

im Umgang mit Restriktionen aus früheren Nutzungen und in 

Altbergbau-Fragen zugute. 

Mit einem professionellen Flächenrecycling gewährleistet die 

RAG Montan Immobilien, dass ein Standort zeitnah für die 

künftige Nutzung zur Verfügung steht. Dabei übernehmen 

wir die Projekt- und Prozesssteuerung – angefangen vom 

Behörden-Engineering, der Vergabe und Überwachung von 

Gutachter-, Planungs- und Bauleistungen über die Budgetplanung 

und das Controlling bis zur Koordinierung und Umsetzung 

von Nachsorgekonzepten. Auch die Europäische 

Union hat bereits auf unser Know-how zurückgegriffen: Sie 

beauftragte uns im Jahr 2002 mit der Koordination des Projekts 

RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and 

Urban Environments). Mit unserer Unterstützung entstand so 

ein europäisches Arbeitshandbuch mit einheitlichen Quali- 


tätsmaßstäben, Handlungsempfehlungen und Werkzeugen 

für ein nachhaltiges Flächenrecycling. 

Der Bereich des Immobilienmanagements der RAG Montan 

Immobilien umfasst die Immobiliendienstleistung, das Portfoliomanagement 

und das Liegenschaftsmanagement. Zurzeit 

verwalten wir etwa 12.000 Hektar. Dabei sichern wir die 

wirtschaftliche Effizienz vermieteter und verpachteter Liegenschaften 

mit Unterstützung eines Corporate Real Estate Management-Systems. 

Darüber hinaus liefern wir Empfehlungen 

für die Generierung zusätzlicher Werte, die sich aus dem strategischen 

Portfoliomanagement ergeben. Auch bei Ankaufsund 

Verkaufsgeschäften nehmen wir die Eigentümerinteressen 

wahr. Für das durchgängige Wertemanagement bieten 

wir das Datenmanagement zum Monitoring der Werthaltigkeit 

des Grundbesitzes an. Durch das effiziente Zusammenspiel 

unserer Tools optimieren wir kontinuierlich alle immobilienbezogenen 

Prozesse und Unternehmens-aktivitäten. Dabei 

halten wir die Planungs- und Entwicklungsphase durch den 

gezielten Einsatz unseres immobilienwirtschaftlichen Knowhows 

so kurz und fl exibel wie möglich. Die sich anschließende 

Vermarktung forcieren wir mit einem professionellen Vertrieb 

von der Investorenakquisition bis hin zum Verkaufs- und Vertragsmanagement. 

Für jedes Flächenentwicklungs- oder Flächenvermarktungsprojekt 

stellt die RAG Montan Immobilien ein interdisziplinäres 

Team zusammen, in dem Stadt- und Raumplaner, Architekten, 

Ingenieure, Kaufleute und Juristen zusammenarbeiten. Die 

Bündelung der Einzelleistungen schafft so marktfähige Zukunftsstandorte 

von nachhaltigem Wert. Aktuell entwickeln 

wir 66 Projekte. Dabei steht der RAG Montan Immobilien ein 

einzigartiges Portfolio von Flächen und Gebäuden zur Verfügung, 

das unterschiedlichsten Nutzungen dienen kann. Zum 

Beispiel als Logistikzentren und Großhandelsstandorte, Technologiestandorte 

und Gründerzentren, Service- und Gewerbeparks, 

Einzelhandelszentren, Wohngebiete und gemischt 

genutzte Stadtquartiere, Freizeitprojekte, Gesundheitszentren 

und Seniorenimmobilien. 

Standorte mit Zukunft 

Seit 30 Jahren konnte ihr Unternehmen eine Menge bewegen 

und einen wesentlichen Beitrag für den Strukturwandel vor 

Ort leisten. In Herne beispielsweise ist es der RAG Montan 

Immobilien gelungen, aus einer ehemaligen Industriebrache 

einen Standort mit Modellcharakter zu entwickeln. 

Ja, im Herzen des Herner Stadtteils Sodingen auf dem Gelände 

des 1976 stillgelegten Bergwerks Mont-Cenis. Kern 

dieses komplett neuen Stadtteils mit hoher urbaner Qualität 

ist die Fortbildungsakademie des Innenministeriums NRW. 

Mit Mont-Cenis ist der RAG Montan Immobilien und der 

Stadt Herne im Rahmen einer Public-Private-Partnership ein 

Stadtteilentwicklungsprojekt gelungen, welches im Sinne der 

Nachhaltigkeit aus städte-baulicher, sozialer, wirtschaftlicher 

und ökologischer Perspektive Modellcharakter besitzt. 

Das Nutzungskonzept für die 30 Hektar große Zechenbrache 

Mont-Cenis I/III sah als Keimzelle der gesamten Flächenentwicklung 

die Fortbildungsakademie vor, die 1999 fertiggestellt 

wurde und eng mit kommunalen Einrichtungen wie Bürgersaal, 

Stadtteilbüro und Bibliothek verzahnt ist. Dazu kommen 

Läden, Dienstleistungseinrichtungen, Büros, Praxen und ein 

neues Einkaufszentrum, die eng mit dem bestehenden alten 

Stadteil verbunden sind. In Nähe der umliegenden Grünanlagen 

ist ein Wohngebiet angesiedelt. Und in unmittelbarer 

Nachbarschaft der Akademie befindet sich eine Gewerbeimmobilie 

mit Kindergarten, Wohnungen und einer Arztpraxist 

- die Integration eines Kindergartens in ein Wohnhaus 

hat Modellcharakter. Das gesamte Areal Mont-Cenis wird als 

Park begriffen, der im Süden an das bestehende Stadtteilzentrum 

anschließt und im Norden in das Landschafts- und Naturschutzgebiet 

Vossnacken übergeht. Durch die öffentliche 

Nutzung des gesamten Geländes und die platz- und parkartigen 

Freiräume sowie die markante Architektur der Fortbildungsakademie 

wurden neue urbane Qualitäten geschaffen. 

Zu einem modernen Wirtschaftsstandort von europäischem 

Format hat sich auch das ehemalige Bergwerksgelände 

Ewald in Herten entwickelt. 

Wir können mit Stolz nur sieben Jahren nach der letzten Seilfahrt 

auf der ehemalige Zeche Ewald 1/2/7 vom 52 Hektar 

großen „Zukunftsstandort Ewald“ sprechen. In Rekordzeit 

haben die Stadt Herten und die RAG Montan Immobilien mit 

Unterstützung des Landes NRW den ehemaligen Schachtstandort 

saniert, erschlossen und bereits zu mehr als 60 Prozent 

vermarktet. Rund 1.000 neue Arbeitsplätze sollten auf 

dem ehemaligen Bergwerkt entstehen – diese Schallmauer 

werden wir bereits in diesem Jahr erreichen, wenn alle neuen 

Firmen ihren Betrieb vor Ort aufgenommen haben werden. 

Allein im Jahre 2007 hat die RAG Montan Immobilien auf 

Ewald 100 Prozent der 18 Hektar Logistikflächen – direkt 

nach Baureifmachung – an internationale Logistikunternehmen 

vermarktet. Auch die denkmalgeschützten Bestandsgebäude 

konnten bereits zu 70 Prozent vermarktet werden. 

Dieser Erfolg basiert im wesentlichen auf dem städtebauliche 

Konzept „Landschichten“ von Cino Zucchi, Martin Halfmann 

und Peter Köster, das die besonderen Potentiale des Standortes 

hervorragend aufgegriffen hat. Dieses Konzept war die 

Grundlage für die städtebauliche Rahmenplanung und den 

Bebauungsplan. Prägende Elemente des Konzeptes sind die 

historische Schicht mit den von weithin als Leuchtturm sichtbaren 

Fördertürmen sowie attraktiven Plätzen und Wegesystemen, 

der Ewaldpromenade, dem „blauen Band“ – ein 

begrünter Wasserweg, der den gesamten Standort in seiner 

Länge durchzieht sowie die Einbindung des Geländes in den 

750 Hektar großen Landschaftspark Emscherbruch. Dazu 

kommt die Ausrichtung auf zukunftsweisende Technologien. 

Eine Firma aus dem süddeutschen Raum wird auf einem Teil 

des Geländes ein Projekt zur Wasserstoffproduktion starten 

und das Land NRW ihr Wasserstoffkompetenzzentrum ansiedeln. 

Nachfragegerechte Entwicklung 

Am Niederrhein ist der Strukturwandel in vollem Gange. Ein 

Beispiel für den gelungenen Wandel fi nden wir allerdings 

schon heute in der Stadt Moers. Herr Prof. Noll, wie sind die 

Faktoren, dass auf dem Gelände des ehemaligen Bergwerks 

Rheinpreussen der außerordentlich erfolgreiche Technologieund 

Gewerbepark Eurotec entstanden ist? 

Strukturwandel dauert mindestens fünf Jahre, bis die ersten 

Erfolge sichtbar werden. Auch auf dem 30 Hektar großen Gelände 

von Rheinpreussen 5/9 in Moers kam der Erfolg für den 

Technologie- und Gewerbepark Eurotec nicht über Nacht. 

Nach und nach siedelten sich dort Dienstleister aus unterschiedlichen 

Branchen an, die mit ein oder zwei Beschäftigten 

starten, oder aber auch mittelständische Unternehmen mit 

über 50 Beschäftigten. Bei Eurotec ist unser Modell erfolgreich 

aufgegangen, durch eine nachfragegerechte Entwicklung 

eine sehr stabile Unternehmensstruktur zu erreichen. Dadurch, 

dass viele Branchen auf dem Gelände arbeiten, kann 

man der schwankenden Konjunktur und Nachfrage besser 

begegnen. Selbstverständlich trägt die gute Lage in der Nähe 

der Autobahnen auch zu den Vermarktungserfolgen bei. 


Der Stadtteilpark Gneisenau als Herz eines neuen Ortsteilzentrums 

in Dortmund-Derne Foto RAG Montan Immobilien 

Ein weiteres gelungenes Beispiele für erfolgreichen Strukturwandel 

ist in Westfalen das Gewerbegebiet Neumonopol in 

Bergkamen. Auch hier ist die Vermarktung fast abgeschlossen. 

In der einstmals größten Bergbaustadt Europas mit drei 

Schachtanlagen ist tatsächlich die Vermarktung von rund 

24 Hektar Fläche der ehemaligen Schachtanlage so gut wie 

abgeschlossen. Nur noch rund 2 Hektar stehen frei. Neumonopol 

ist geprägt durch eine industrielle Nutzung im Norden, 

im Süden durch das Stadtzentrum mit einer Geschäfts- und 

Wohnnutzung sowie im Osten und Westen durch Freiflächen. 

Neben einem 20 Megawatt-Biomasse-Heizkraftwerk, das seit 

2006 Abfallprodukte verwertet, haben zahlreiche Betriebe mit 

Schwerpunkt Recycling und Handwerkerleistungen auf dem 

ehemaligen Zechengelände einen neuen Standort gefunden. 

So fi nden sich zum Beispiel dort auf einer Fläche von acht 

Hektar Produktions- und Lagerflächen für die Aufbereitung 

von Elektronikschrott aus industriellem und privatem Anfall. 

Tradition und Innovation 

Herr Prof. Dr. Noll als Musterbeispiel für eine nachhaltige und 

integrierte Stadtentwicklung sowie für eine ausgezeichnet 

koordinierte Projektabwicklung gilt Consol in Gelsenkirchen. 

Consol schlägt im Gelsenkirchener Stadtteilzentrum Bismarck 

eine Brücke zwischen Tradition und Innovation. Wir haben 

dort gemeinsam mit der Stadt Gelsenkirchen ein neues Stadtteilzentrum 

mit industriehistorischen Charme geschaffen und 

dabei den gesamten Prozess der Entwicklung gesteuert. Das 

Areal des ehemaligen Bergwerks liegt nicht nur räumlich im 

Herzen von Gelsenkirchen-Bismarck. Für die Bewohner des 

Stadtteils hat Consol auch nach der Stilllegung eine große 

Bedeutung. In fast jeder alt eingesessenen Familie hat mindestens 

ein Mitglied auf Consolidation 3/4/9 gearbeitet. 

Um dem besonderen Stellenwert des insgesamt 26 Hektar 

großen Geländes und der industriehistorischen Gebäude gerecht 

zu werden, haben wir zusammen mit der Stadt Gelsenkirchen 

ein Nutzungskonzept für ein neues Stadtteilzentrum 

entwickelt und zeitnah realisiert. Heute ist die Fläche wieder 

ein Dreh- und Angelpunkt für die Bewohner des Stadtteils 

Bismarck. In den ehemaligen Bestandsgebäuden haben das 

Consol Theater sowie ein Musik- und Probenzentrum für lokale 

Musikbands ihren Platz gefunden. Die von der RAG Montan 

Immobilien errichtet Trendsportanlage mit umliegenden 

Grünflächen laden zu Freizeitaktivitäten und Erholung ein. 20 

Einfamilienhäuser und ein neues Nahversorgungs-zentrum 

runden das Konzept und den Standort ab. Zusätzlich standen 

auf Consol rund 170.000 Quadratmeter für die Ansiedlung 

von Dienstleistungsunternehmen zur Verfügung. Jetzt sind 

nur noch 12.000 Quadratmeter Fläche zur Vermarktung frei, 

da wir noch im August rund 20.000 Quadratmeter Fläche für 

die Betriebserweiterung eines international agierenden Gelsenkirchener 

Stahlhändlers verkauft haben. 

Projekte mit Zukunft 

In Städten wie Herne oder Herten hat die RAG Montan Immobilien 

den Zukunftsaufbau erfolgreich beschritten – oder 

steht kurz vor dem Ziel. Dieser Weg, Herr Prof. Noll, steht 

beispielsweise bei den Städten Dinslaken, Dorsten oder Dortmund 

noch aus, oder ist noch auf dem Weg in die Zukunft. 

In Dinslaken hat die RAG Montan Immobilien die ersten Entwicklungsschritte 

gemeinsam mit der Stadt eingeleitet. Der 

52 Hektar große Standort des ehemaligen Bergwerks Lohberg/ 

Osterfeld 1/2 soll mit besonderen städtebaulichen und 

landschaftlichen Qualitäten entwickelt werden und der Stadt 

und der Region neue städtebauliche und wirtschaftliche Impulse 

geben. 

Eine imagebildende Adresse für Unternehmen aus dem Bereich 

Kreativwirtschaft soll der Standort in Dinslaken werden. 

Innovation und Energie, Kreativität, Kultur und Lifestyle sind 

die Themenfelder, die Lohbergs neues Image prägen sollen. 

Innovative Wohnformen, Arbeiten in denkmalgeschützten Industriebauten, 

aber auch Nahversorgung, Freizeit und Unterhaltung 

sollen neuen Nutzern ein attraktives Umfeld bieten. 

Dazu gehören qualitätsvolle Plätze sowie großzügige Grünund 

Freiflächen, die dem ehemaligen Bergwerk ein attraktives 

Gesicht geben werden. Die erforderliche Energie wird 

übrigens umweltgerecht mit regenerativen Primärenergien 

erzeugt. Grubengas, Geothermie und Fernwärme betont den 

Wechsel von „schwarzer“ zu „weißer“ Energie. 

In Dorsten werden vorraussichtlich im nächsten Jahr die 

Planungen zur zukünftigen Entwicklung für Fürst Leopold 

abgeschlossen sein. Rund 14 Hektar sollen stufenweise für 

groß- und kleinflächige Ansiedlungen auf dem ehemaligen 

Zechengelände zur Verfügung stehen. Südlich der Haupterschließungsachse 

ist die Ansiedlung von Fachmärkten und 

Einzelhandel geplant, nördlich Gewerbe und im Osten die 

Entwicklung einer naturnahen Spiel- und Grünfläche sowie 

die Ansiedlung von weiterem Gewerbe. Im zentralen Bereich 

sollen in den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden weitgehend 

Einrichtungen aus den Themenbereichen Freizeit, 

Kultur und Entertainment angesiedelt werden. Übrigens einer 

der sich schon von den guten infrastrukturellen Bedingungen 

im Stadtteil Wulfen überzeugt hat, ist die Recyclingpark Fürst 

Leopold GmbH. Seit 2007 betreibt sie dort eine Altholz Aufbereitungsanlage, 

die zu einer Holzpellet-Produktionsanlage 

ausgebaut werden soll. 

Einige Schritte weiter auf dem Weg zur Zukunft sind wir auf 

Gneisenau in Dortmund. Dort ist im Stadtteil Derne ein neues 

Ortsteilzentrum entstanden, das das 60 Hektar große Gelände 

des ehemaligen Bergwerks wieder in das Leben von 

Derne integriert. Auf Teilen des Areals ist schon Leben eingekehrt. 

So wächst im Süden ein multifunktionaler und moderner 

Gewerbestandort für ortsansässige Handwerks- und 

Dienstleistungsbetriebe, der mit dem 2006 eröffneten neuen 

stadtteilbezogenen Einzelhandelszentrum und dem jetzt im 

Juni eröffneten Stadtteilpark Derne eng verbunden ist. Kurz 

vor der Umsetzung befindet sich der Bereich Gneisenau West 

zur Ansiedlung von Logistikunternehmen auf rund 13 Hektar 

Fläche sowie rund 18 Hektar Grünfläche inklusive Landschaftsbauwerk 

und der Bau der neuen Derner Lebensader, 

der Gneisenauallee. 

Kooperation für die Zukunft 

Herr Prof. Noll, in den vergangenen 30 Jahren hat sich die 

RAG Montan Immobilien und seine Vorläufer als Spezialist 

für innovative Lösungen rund um die Immobilie profiliert und 


seit 10 Jahren die Duisburger Hafengesellschaft Duisport als 

Logistikexperte. Die Gesellschaften streben nun gemeinsam 

eine strategische Allianz für Logistikflächen an. Was ist das 

Ziel? 

Die Grundsatzvereinbarung zur Gründung einer gemeinsamen 

Entwicklungs- und Vermarktungsgesellschaft unter 

dem Markennamen „Logport Ruhr“ haben wir schon im Juni 

miteinander beschlossen. Unser beider Ziel ist, nicht nur einen 

Mehrwert für die RAG Montan Immobilien und Duisport 

zu schaffen, sondern auch eine wirtschaftliche Stärkung der 

Metropolregion Ruhr und der Logistikkompetenz in Nordrhein-Westfalen. 

Wir sehen diese Allianz als wichtigen Beitrag 

Hafenentwicklung geht ungebremst weiter 

„Die attraktive Erschließung des Offenbacher Hafens ist 

eine Weichenstellung für die künftige Entwicklung der Stadt 

Offenbach. Der Standort ist für Vorhaben geeignet, deren 

Bedeutung weit über die Grenzen der Region reichen“, so 

Offenbachs Oberbürgermeister Horst Schneider auf einer 

Pressekonferenz am 17. Juni 2008. Anlass der Pressekonferenz: 

die Vorstellung der jüngsten Entscheidungen des Magistrats 

zum Projekt Hafen. Joachim Böger, Geschäftsführer 

Stadtwerke Offenbach Holding GmbH und der Mainviertel 

Offenbach GmbH & Co. KG, der für die Hafenentwicklung zuständigen 

SOH-Tochtergesellschaft, betonte, dass die Finanzierung 

der Hafenentwicklung gesichert sei. SOH-Rücklagen 

seien dafür nicht ausschlaggebend. 

Die konsequent fortgeführte Projektentwicklung zeigten 

Böger und Prokuristin Daniela Matha anhand der in der Sitzung 

vom 04.06.08 bereits beratenen Magistratsvorlagen. 

Diese sollen am kommenden Donnerstag, den 19. Juni, von 

der Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden. Sie 

konkretisieren zum einen die Freiraumplanung und das Energiekonzept 

des neuen Stadtteils, zum anderen schaffen sie 

die formalen Voraussetzungen, um planmäßig zum Ende des 

Jahres mit der Erschließung, also dem Bau von Straßen und 

öffentlichen Plätzen im ersten Bauabschnitt, zu beginnen. 

Und eine weitere freudige Nachricht für Offenbachs Kulturund 

Kneipenszene konnte Böger auch noch einmal bestätigen: 

Dank der Planung von Projekt Hafen Offenbach kann 

das Hafencafé ‚Hafen 2’ zunächst im alten Lokschuppen auf 

dem Hafengelände bleiben. 

Hafen Offenbach – wichtig für Stadt und Region 

Oberbürgermeister Schneider: „Der Hafen ist ein exponierter 

Standort, geeignet für die Ansiedlung von hochwertigem Gewerbe 

und als prominente Wohnlage. Die Ansiedlung von Kultur- 

und Bildungseinrichtungen mit Strahlkraft weit über die 

Grenzen der Region können ein Nukleus für die Ansiedlung 

von Unternehmen aus der Kreativwirtschaft sein“. Die positive 

Diskussion über den Vorschlag, auf dem Areal das Museum 

für Weltkulturen zu bauen, zeige darüber hinaus, welche 

Chancen mit der Entwicklung der Hafeninsel verbunden sind. 

Diese Potenziale können, werden die Entscheidungen des 

Magistrats jetzt bestätigt, weiterentwickelt werden. 

Insgesamt vier Magistratsvorlagen sollen am kommenden 

Donnerstag von der Offenbacher Stadtverordnetenversamm- 

zum weiteren Strukturwandel. Beide Unternehmen werden zu 

jeweils 50 Prozent beteiligt sein. Das Joint Venture wird sich 

auf die Aufbereitung und Vermarktung von multimodal angeschlossenen 

Flächen im Ruhrgebiet für Transport- und Logistikunternehmen 

konzentrieren. Die Areale werden an das bestehende 

internationale Transportnetz des Duisburger Hafens 

angebunden und integriert. Die ersten Flächen von insgesamt 

bis zu 400 Hektar könnten ab nächstem Jahr bereitstehen. 

Vor dem Hintergrund des Essener Zukunftskongresses „ContractFuture 

Ruhr 2030“ des Initiativkreises Ruhrgebiet leisten 

wir damit zusammen mit Duisport einen entscheidenden Beitrag 

für die Strukturentwicklung des Ruhrgebiets im Kompetenzfeld 

Logistik. 

Aktuelle Magistratsvorlagen zeigen Kontinuität und Qualität: Neue Freiraumplanung und zukunftsweisendes 

Energiekonzept vorgelegt - Café Hafen 2 bleibt. 

lung beschlossen werden. Wesentliche Inhalte hierbei sind 

neben den formalen Voraussetzungen für den Baubeginn 

2008 mit den Erschließungsmaßnahmen im 1. Bauabschnitt: 

die Freiraumplanung und ein innovatives Energiekonzept. 

Freiraumplanung schafft einen Bezug zum Wasser 

und verbessert die Verbindung mit dem Nordend 

„Das neue Freiraumkonzept bietet die Chance, die hohe Qualität 

des Offenbacher Hafens zu erleben“, ist Joachim Böger 

überzeugt. Die Neuordnung der Eingangssituation und die 

damit einhergehende direkte Verbindung von Hafen und Main 

schafft eine einzigartige Atmosphäre. Dieser für das neue 

Stadtviertel zentrale Platz am Ende des Hafenbeckens wird 

bereits mit der Erschließung des 1. Bauabschnittes realisiert 

werden. Er endet in einer Treppe zum Hafenbecken mit Ruhezonen 

und Bereichen, die das Wasser für die Menschen 

erfahrbar macht. Cafés und Restaurants sollen hier einmal 

ebenso zum Verweilen einladen wie die Gesamtatmosphäre 

des Hafenplatzes. Wie Daniela Matha darstellte, würde die 

neue Freiraumplanung eine hohe Qualität des öffentlichen 

Raumes sichern, gleichzeitig macht sie die Änderung des beschlossenen 

Bebauungsplanes Nr. 563 A notwendig. 

Geplante Grünbereiche, die auch das Nordend mit dem Hafenviertel 

verbinden, ermöglichen den Zugang zum Wasser, 

das somit erstmals für die Nordendbewohner unmittelbar erfahrbar 

wird. Gleichzeitig sorgen sie für einen freien Blick auf 

den Main und das Hafenbecken, für entsprechende Begrünung 

und machen Lust zum Verweilen. Spielerisch wird hier 

das Element Wasser mit eingebunden, indem so genannte 

Regengärten entstehen, in denen das bei Regen anfallende 

Wasser in diesen Bereichen versickert wird und diese eine 

Möglichkeit eröffnen, das Wasser unmittelbar zu erleben. 

An der Innenseite des Hafenbeckens soll ein Weg direkt am 

Wasser und Grünflächen zusätzlichen Erholungsraum unmittelbar 

am Wasser schaffen. 

Optimale Ökobilanz durch ausgewogenes 

Energiekonzept 

Außerdem haben die Projektentwickler mit einem innovativen 

Energiekonzept den Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 

von März 2007 über eine klima- und umweltschonende 

Stadtentwicklung auf dem Hafengelände umgesetzt 


und sogar übertroffen. „Unsere Ziele sind ein sinnvoller 

Umgang mit Energieressourcen und aus ihnen resultiert ein 

möglichst geringer CO2-Ausstoß. Dies kann auf unterschiedlichste 

Weise erreicht werden“, führt Joachim Böger aus. 

Das Energiekonzept setzt einerseits energetische Mindeststandards 

für Wohn- und Bürogebäude, andererseits regelt 

es den Einsatz von regenerativer, CO2-neutraler Fernwärme 

sowie von Öko-Strom. Mit dem Offenbacher Energiedienstleister 

EVO sind dazu bereits entsprechende Verträge in sehr 

enger Zusammenarbeit, wie Böger lobte, vereinbart. 

„Wir wollen nicht nur mit der Freiraumgestaltung, sondern 

auch mit unseren Vorgaben für einen nachhaltigen, Klima 

schonenden Umgang mit Energie im Gebiet des Offenbacher 

Hafens eine Vorreiterrolle einnehmen“, so Böger. Mit dem 

Konzept kommen die Hafenentwickler auf einen um etwa 

ein Viertel geringeren Primärenergiebedarf als es der auf den 

Einsatz von Passivhäuser basierende Stadtverordnetenbeschluss 

vorsieht. Für die Wärmeversorgung geschieht dies 

durch die Kombination von Fernwärme die mit Biomasse erzeugt 

wird, CO2 frei. Böger bekräftigt: „Das neue Stadtviertel 

soll beispielhaft sein für andere Stadtentwicklungsprojekte..“ 

DEGI Research – ImmobilienFOKUS 

Zugegeben, die ersten Wohntürme oder besser Wehrtürme 

wurden ursprünglich als Schutz vor herumstreuenden Räuberbanden 

entwickelt. Sicherheit und Aussicht waren die beiden 

Hauptmotive, um darin zu wohnen. Ob diese beiden Motive in 

aller Intensität die Jahrhunderte überdauert haben, mag der 

Leser beurteilen, noch besser natürlich die heutigen Bewohner 

und Investoren von Wohntürmen. Und die sind offensichtlich 

beide auf dem Vormarsch. Es vergeht kaum eine städtebauliche 

Tagung, auf der nicht diese Wohnform als Konzept der 

Zukunft beschrieben wird. Die aktuelle Argumentationslinie ist 

dabei die Kombination von „Zurück in die Städte“ und „Nachhaltigkeit“. 

In der Tat ist der Faktor Flächenverbrauch in Zeiten 

der anhaltenden Suburbanisierung ein wesentlicher Faktor innerhalb 

der „Sustainability-Diskussion“: 100 Reihenhäuser im 

Umland benötigen eben mehr Grundfläche als die Eroberung 

der Höhe in zentraler Lage. Auch die Reurbanisierung ist immer 

weniger ein frommer Wunsch der Avantgarde als mittlerweile 

messbare Realität. Kurz gefasst: Wenn alle zurück wollen, wird 

es eng in der Stadt. Möglicher Ausweg: die Höhe. Regulativ 

mit Sicherheit: die Zahlungsbereitschaft des Einzelnen. 

Dass es vielleicht auch für institutionelle Immobilieninvestoren 

ein Markt zum Diversifizieren sein kann, zeigen erste Beispiele 

aus der Fondsbranche. Europäische Investoren engagieren 

sich zunehmend in diesem Segment, insbesondere im asiatischen 

Raum. Denn dort werden sie auf der Produktebene 

fündig. Auch die arabischen Staaten entdecken Wohntürme als 

dominante Form der neuen Stadtgestaltung. Bei all diesen außereuropäischen 

Standorten - von Shanghai über Dubai nach 

New York - liegt der Schwerpunkt immer stärker auf dem „Upperclass“, 

wenn nicht gar auf dem Premiumsegment. In Europa 

hat sich der Wohnturm bisher kaum durchgesetzt. Trotz mannigfacher 

Bekundungen und gar Sicherstellungsmaßnahmen 

in Flächennutzungsplänen, eine große Investitionswelle in den 

letzten Jahren ist europaweit eher ausgeblieben. 

Die Gründe liegen dabei weniger in der technisch möglichen 

Dimension als vielmehr in der gesellschaftlichpolitischen: 

Baubeginn noch in 2008 

Die weiteren Vorlagen konkretisieren die Verträge zur unmittelbaren 

Erschließung des 1. Bauabschnittes, dem rund 

44.600 qm großen Gebiet des ersten Bauabschnittes im Osten 

des Hafengeländes. Die Erschließung ist in drei Stufen 

vorgesehen: 

1. die äußere Erschließung zur verkehrstechnischen Anbindung 

am Carl-Ulrich-Knoten sowie die östliche Nordumfahrung 

und den östlichen Nordring, 

2. die Erschließung der Grundstücksflächen und 

3. die Herstellung der Wege, Plätze und Grünflächen. 

Mit dem Beschluss des ‚Erster Erschließungsvertrages’ ist die 

SOH zum Baubeginn in 2008 verpflichtet. Die Vorlagen regeln 

darüber hinaus auch die Übertragung einzelner Grundstücke 

von der Stadt an die SOH, sowie den Umgang mit Folgekosten, 

der Pflege der Grünflächen oder Verkehrssicherung 

auf dem Gelände des ersten Bauabschnittes. Festgelegt wird 

unter anderem auch eine Teilung der Kosten zur Anbindung 

des neuen Stadtteils im Rahmen der ersten Erschließungsmaßnahmen. 

Wohntürme – auf der Suche nach dem Markt von Morgen 

Denn neu ist die Idee der Wohnhochbauten keineswegs, nur 

„leiden“ wir aktuell noch immer an der letzten Welle der Wohnhochbauten 

der 60/70er Jahre. Im wohnwirtschaftlichen Bau 

stehen Hochhäuser eben nicht nur als Synonym für aufstrebende 

Metropolen, Prosperität oder „american way of life“. 

Gerade durch den eher „untraditionellen“ und industriell vorgefertigten 

Bau von Großwohnsiedlungen fallen Assoziationen 

wie soziale Verelendung, Anonymität, Kriminalität – oder immobilienbezogen 

ausgedrückt: Sozialghettos, Wohnmaschinen 

und Betonburgen. In vielen Ländern stehen diese Objektstrukturen, 

sei es als Banlieues in Frankreich oder in Form von 

Großwohnsiedlungen wie in Köln-Chorweiler in Deutschland. 

Populistisch überzeichnet sind dies heute alles soziale Brennpunkte 

und nicht zuletzt eine Ursache für die Zurückhaltung 

von Investoren, in den Hochwohnungsbau zu investieren. Hinzu 

kommt der eigentliche Marktpreismechanismus, der belegt, 

dass mit der Höhe der Büroturm eben einen höheren Cashflow 

generiert als ein Wohnturm. Die wenigen wohnwirtschaftlich 

genutzten Neubau-Beispiele in zentraler Lage positionieren 

sich deshalb fast ausschließlich im höheren Preissegment. 

Existiert also doch ein (Nischen-)Markt? Oder ist es nur eine 

Diskussion der Vorurteile? Aus Sicht sich nachhaltig engagierender 

Investoren ist der Wohnturm eine der wenigen Möglichkeiten, 

Städte zukünftig urbaner zu gestalten und den 

Konsumenten, welche diesen Wohnwunsch äußern, entgegenzukommen. 

Wie verhält es sich aktuell mit dem Bauen in 

die Höhe in Deutschland? Welche Vorteile hat es und wie kann 

man mit ihm neuen städtischen Problemen entgegentreten? 

Warum gibt es in Deutschland und Europa wenige Investoren 

für Wohntürme? Kurzum: Haben sie eine Chance, sich auf 

dem deutschen und europäischen Markt zu positionieren? 

Städtebauliche und raumplanerische Rahmenbedingungen 

für Wohntürme in Deutschland 

Hochhäuser beeindrucken wegen ihrer Größe und spiegeln 

seit mehr als hundert Jahren Modernität bzw. einen gewissen 


Zeitgeist wider, insbesondere in aufstrebenden Metropolen. 

Die Geschichte des Hochhausbaus resultiert einerseits aus 

(bau-)technischem und technologischem Fortschritt (z. B. 

Stahlskelettbau, feuerfestere Baustoffe, elektrische Aufzugsanlagen). 

Andererseits liegt ihr Ursprung in der Knappheit an 

Boden, die sich in Form steigender Grundstückspreise ausdrückte: 

Um rentabel zu wirtschaften, begannen Grundstückseigner, 

ihre Grundfläche maximal zu nutzen – was bedeutete, 

höher zu bauen. Amerika war weltweit der Vorreiter im 

Hochhausbau (Chicago 1885: Home Insurance Building mit 

10 Etagen); in Deutschland wurde diese Art der Gebäudekonstruktion 

erst in den 20er Jahren diskutiert und u. a. aufgrund 

der Weltwirtschaftskrise kaum bzw. erst viel später umgesetzt 

(z. B. Stuttgart 1928: Tagblatt-Turm mit 16 Etagen). 

Den ersten Bauboom erlebten Hochhäuser in Deutschland 

erst in den 60er Jahren. Auch er rekrutiert sich aus der Platzknappheit 

bzw. hohen Grundstückspreisen einerseits sowie 

„neuen baulichen Idealen“ andererseits. Im gewerblichen Bau 

gehörten zu den weiteren Motiven die räumliche Konzentration 

von Firmen und Institutionen unter einem Dach. Deshalb 

folgte aus der „industriellen Schlichtheit“ der Hochbauweise 

seit Beginn der 80er Jahre eine Betonung der Architektur als 

Ausdruck der Corporate Identity, nicht zuletzt in Form sogenannter 

Skyscraper. 

Im wohnwirtschaftlichen Bau sind Hochhäuser eher nachteilig 

besetzt. Gerade der Begriff Wohnturm wurde früher mit 

den oft eher negativ-behafteten Hochhaussiedlungen sozialer 

Wohnbauprogramme in Verbindung gebracht. Für das 

Ost und West übergreifende Schema einer architektonischen 

und gesellschaftlichen Alternative zur traditionellen Stadt 

standen die damals gerühmten Großsiedlungsprojekte 1 , die 

nicht gerade für den Inbegriff der Wohnwelten der Zukunft 

stehen – waren sie aber doch einst dafür konzipiert, solche 

zu sein. 

Neue Großsiedlungen entstehen schon lange nicht mehr – 

einhergehend mit der Suburbanisierungswelle ab den 80er 

Jahren wurden neue Lebenswelten in peripherer Lage der 

Städte in Form sogenannter Neubaugebiete (mit überwiegendem 

Einfamilienhausbau) erschlossen. Durch fi skalische 

und wohnungspolitische Rahmenbedingungen (u. a. Wegfall 

der Wohnungsbauprämie und der umstrittenen Pendlerpauschale) 

sowie mit einem zunehmenden Bewusstsein für den 

nachhaltigen Wohnungs- und Städtebau (Reduzierung der 

Flächeninanspruchnahme²) wird die Stadt wieder attraktiv. 

Maßnahmen wie Innenverdichtung, Revitalisierung und Sanierung 

liegen im städtebaulichen und politischen Trend. 

Nicht zuletzt deshalb erfährt der Begriff des Wohnturms 

gegenwärtig einen funktionalen Wandel – sowohl aufgrund 

des Nach haltigkeitsaspektes als auch aufgrund eines neuen 

Images zum höherwertigen und exklusiven Wohnen. 

Insbesondere im Ausland und unabhängig von der demographischen 

Situation gibt es sie doch: Die Wohntürme, die 

attraktiv und imageträchtig sind. In innerstädtischen Lagen 

werden hohe Quadratmeterpreise und Spitzenmieten erzielt, 

insbesondere in Bezug auf „Penthouses“. Die zeitgenössische 

„Leichtigkeit“ des Hochhausbaus gilt als trendy und 

avantgardistisch; die Architektur hat sich deutlich von dem 

Stil der 60er-80er Jahre entfernt. 

Doch sind die Städte tatsächlich wieder die Gewinner, wie 

die Reurbanisierungsthese behauptet, und ist der Zug „ins 

Grüne“ gestoppt? Deutschland steht zweifelsohne vor einem 

Umbruch in der Stadtentwicklung und Raumplanung, seit die 

Wanderungsbewegungen der Bevölkerung und die Alterung 

der Gesellschaft unübersehbare Probleme in vielen Städten 

und Regionen geschaffen haben. Das schlägt sich auch auf 

den Wohnimmobilienmarkt nieder, der eine Anpassung oder 

Neuorientierung für den Umgang mit der sich weiter ausdifferenzierenden 

räumlichen und soziokulturellen Entwicklung 

erfordert. 

Wohntürme in Deutschland 

Im Hinblick auf Kapital-, Instandhaltungs- und Bedienungskosten 

sowie Energieverbrauch kommt dichtere Bebauung 

insgesamt günstiger und nachhaltiger zu stehen. Auch vor 

dem Hintergrund, dass eine geringe Wohndichte als Prestigesymbol 

von besser verdienenden Einkommensgruppen 

angestrebt wird und daher auch gut vermarktbar ist, erweist 

sich in interkultureller Perspektive die Dichte als weitgehend 

von städtebaulichen Leitbildern beeinflusste Kategorie, die 

überdies von Normen der Stadtplanung und gesellschaftspolitischen 

Prinzipien der Wohnungswirtschaft von den Maximen 

des politischen Systems abhängig ist 3 . 

Das schlechte Image der Hochhaussiedlungen der 60er und 

70er Jahre belastet die Diskussion über Wohnhochhäuser in 

Deutschland bis heute. Neben den Projekten Stadtumbau 

„Ost“ (u. a. Rückbau, Sanierung, Abriss) und „West“ (z. B. 

qualitative Aufwertung vereinzelter Großwohnsiedlung) gibt 

es zahlreiche andere Revitalisierungsvorhaben, die das Wohnen 

im Hochhaus wieder attraktiv machen sollen (z. B. „Sonnenring“ 

in Frankfurt, das über Jahre ein Image gewonnen 

hat; „Mitscherlich-Haus“ in Frankfurt, das energetisch saniert 

und mit Service-Dienstleistungen versehen wird). 

Darüber hinaus gibt es hierzulande besonders in den großstädtischen 

Agglomerationen verschiedene Projekte zur Errichtung 

von neuen Wohntürmen (allerdings sprechen einige 

Projektentwickler schon ab 8 Stockwerken vom Wohnturm). 

In der Regel handelt es sich dabei um „Einzelvorhaben“ in 

exponierter und relativ zentraler Lage, wie z. B. am Wasser. 

Fast jede größere Stadt, die einen Zugang zum Fluss hat, 

kann unter den vielfältigen Revitalisierungsmaßnahmen sogenannte 

Waterfront-Projekte vorweisen 5 . In Verbindung mit 

dem Bewusstsein von Erlebnis und Lebensqualität erfahren 

diese Lagen sowohl als Wohn- als auch als Bürostandort seit 

Ende des letzten Jahrtausends eine starke Aufwertung. 

Die Immobilienbranche entdeckt den Wohnturm als „gehobenes 

Nischenprodukt“. Oft mangelt es in den großen Wirtschaftszentren 

an geeignetem Wohnraumangebot für gehobenes 

Klientel, wie z. B. in Berlin (dort fangen vermehrt 

sogenannte „Townhouses“ oder auch „Boardinghäuser“ die 

Nachfrage nach höherwertigen Innenstadtlagen ab). In Frankfurt 

wird der Markt zukünftig mit gleich vier Wohntürmen von 

ca. 60 m Höhe und mehr bereichert, wobei hier einerseits 

mit einem preislichen Quantensprung zu rechnen ist, der 

andererseits mit bis zu 10.000 Euro pro m² im innereuropäischen 

Vergleich noch relativ niedrig ausfällt. Frankfurt hält 

mit diesen Projekten bundesweit ein Alleinstellungsmerkmal, 

da die Stadt als Finanzstandort ohnehin die einzige Skyline 

aufweist. 

Der geforderte Preissprung in Bezug auf die Wohnturm- 

Projekte ist nicht nur aufgrund des relativ hohen Mietpreisniveaus 

bzw. Cash-flows für Büroflächen erforderlich – ohne 

die Einbeziehung einer weltberühmten Architekten- oder 

Designermarke ist er jedoch auch nicht zu erreichen. Teure 

Apartments in hohen Häusern lassen sich am besten in Verbindung 

mit einem architektonischen Label vermarkten. Das 

urbane Wohnen erlebt also auch in Form des Wohnturms eine 


Renaissance zeitgemäßer Architektur. Anders als in Deutschland 

stellt sich die Situation und das Image der Wohntürme 

im globalen Kontext dar. 

Internationaler Blickwinkel – Beispiele für die 

Akzeptanz und Möglichkeiten von Wohntürmen 

Durch die demographische Verteilung und sozio-kulturelle 

Entwicklung in Deutschland ist ein hochverdichtetes Wohnen 

im Gegensatz zu internationalen Metropolen und Megacities 

wie Tokio, London oder New York nicht zwangsläufig 

notwendig. Hierfür sind die Bevölkerungsdichtezahlen bei 

weitem nicht ausreichend und selbst in Berlin, Hamburg oder 

München lassen sich entweder innenstadtnahe aufgelockerte 

Siedlungsplätze fi nden oder die Anreise aus dem suburbanen 

Raum ist vergleichsweise schnell bewerkstelligt. In Hongkong 

leben beispielsweise so viele Menschen auf einem Quadratmeter, 

dass im Vergleich die ganze deutsche Bevölkerung 

auf der Fläche Berlins unterkäme. Die sogenannte Landflucht 

(Land-Stadt-Wanderungen) betrifft vor allem Schwellen- und 

Entwicklungsländer, wo es zu einem hohen Verstädterungsgrad 

bzw. zur problembehafteten Metropolisierung kommt. 

Der Blick ins Ausland zeigt, dass die Renaissance des 

Wohnhochhauses von einer zunehmenden Nachfrage im 

Luxus-Segment verursacht wird. Oft werden Wohntürme mit 

Fünf-Sterne-Hotels kombiniert (z. B. beim Beetham Tower 

in Manchester oder beim Burj Dubai). In New York gibt es 

gegenwärtig ein regelrechtes Wohnhochhaus-Fieber. Neueren 

Datums sind ebenso Projekte im europäischen Ausland, 

wie beispielsweise in Holland (u. a. Das Montevideo in Rotterdam) 

oder in Großbritannien. Sowohl im europäischen als 

auch im außereuropäischen Ausland gibt es eine Vielzahl von 

Beispielen, die die Akzeptanz und das Ansehen des Wohnens 

in Wohntürmen zeigen. 

Im arabischen Raum stehen die Emirate am Persischen Golf 

für einen anhaltenden Immobilienboom, der sich u. a. in der 

Errichtung zahlreicher Wohntürme manifestiert. Hier ist besonders 

Dubai zu nennen, das zur Zeit vor allem mit dem Bau 

des höchsten Gebäude der Welt besticht („Burj Dubai“ mit 

643 m – endgültige Höhe ist unbekannt). Dabei unterscheidet 

sich Dubai deutlich von anderen Städten: Wohnwirtschaftlich 

genutzte Neubauprojekte werden vorrangig für sehr kaufkräftige 

Investoren vorgesehen und oft schon vor Bauabschluss 

mit hohen Renditen weiterveräußert oder direkt als Investmentobjekt 

in Fonds aufgenommen. 

Voraussetzungen für die (globale) Etablierung von Wohntürmen 

ist nicht zuletzt eine Vielzahl unterschiedlichster Serviceleistungen. 

Hier steht besonders die Sicherheit im Vordergrund. 

Sogenannte Concierges bzw. Doorman-Konzepte 

gibt es vor allem in den Wohntürmen der Vereinigten Staaten. 

Spanien steht als herkömmliches Beispiel für bewachtes 

Wohnen in Europa: Dass in vielen Gebäuden die Eingangssituation 

von Porteros überbewacht wird, ist dort nicht nur bei 

gehobenem Mietniveau bekannt. Damit avancieren Wohntürme 

auch zu einer Form von „Gated Communities“6,dessen 

Art des Wohnens in Deutschland bislang nur vereinzelt umgesetzt 

wird (z. B. im Sony-Center, Berlin). 

Fazit 

Das moderne und attraktive mehrgeschossige Wohngebäude 

zeigt eine erfolgreiche Revitalisierung und eine neue Form 

des urbanen Wohnens: Der Wohnturm steht weltweit vielmehr 

als exponiertes und qualitatives Symbol von prosperierenden 

Großstädten und weniger als Symbol für häufig kritisierte soziale 

oder entwicklungspolitische Entwicklungen im quantitativen 

Maßstab. Gerade in den großen Megacitys der Schwellen- 

und Entwicklungsländer gibt es genug Beispiele für 

negativ-behaftetes, hochverdichtetes Wohnen 7 . Abgesehen 

von Dubai (wo ein hochwertiges Projekt nach dem anderen 

entsteht) ist der exklusive Wohnturm in ausländischen Metropolen 

- wenn auch vermehrt als in Deutschland - ebenfalls 

als hochwertiges Nischensegment zu betrachten. 

In Deutschland haben die wenigen Wohntürme aktuell eine 

große Affinität zu Wasser, runden den Trend zum citynahen 

Wohnen ab bzw. verleihen der Stadtentwicklung neue Impulse. 

Gerade in Hinblick auf die Reurbanisierung und die Attraktivität 

des zentralen Wohnens spricht grundsätzlich vieles 

für neue Wohntürme. In exponierter Lage lassen sich so bei 

geringem Flächenverbrauch Top-Objekte errichten, die eine 

im Flächenumsatz bemessene hohe Rendite erbringen können. 

Die Kauf- und Mietpreise gestalten sich in der Regel sehr 

objektbezogen und sind weitestgehend vom Makrostandort 

abgekoppelt. 

Trotz dieser optimistischen Einschätzung in einem Premiumsegment 

sehen wir aber keine Marktvoraussetzungen, die 

gegenwärtig in Deutschland zwingend einen Wohnhochhaus- 

Boom auslösen sollten – trotz stagnativer Bevölkerungszahlen 

bei gleichzeitigem Anstieg der Anzahl der Haushalte. So ist 

nicht zu erwarten, dass sich die Städtebilder in absehbarer 

Zeit in Form einer neuen „Wohnturm-Skyline“ verändern - 

hierfür ist sowohl die Nachfragerstruktur zu eng, als auch das 

einzugehende Risiko keine marktgerechte Bewertung fi ndet. 

Frankfurt und Hamburg nehmen deutschlandweit, wenn 

auch als Nischenprodukt des gehobenen Wohnens, in Bezug 

auf den urbanen Wohnturm eine Vorreiterrolle ein – sowohl 

in Form eines gewissen Nachfragepotenzials als auch 

hinsichtlich der bislang projektierten Hochbauweise. Der 

suburbane Raum verliert weiter an Attraktivität, gerade für 

(ältere) Menschen, die das zentrale Wohnen neu entdecken 

wollen. Wohntürme können hier die nächste Stufe darstellen; 

sowohl als interessante Wohnlösung in der Nachnutzung vorhandener 

Bestände als auch in Form moderner Projekte mit 

hochwertigen Apartments und exklusiven Penthouses, die 

vor allem eines haben: einen einmaligen Ausblick, nicht nur 

in die Zukunft des Wohnens. 

Anmerkungen: 

1) Unter dem städtebaulichen Gebietstyp der Großwohnsiedlungen werden 

solche Teilräume verstanden, die eine Größe von mehr als 1.000 Wohnungen 

haben, nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut worden sind und auf einheitlichen 

Städtebaukonzepten basieren (vgl. B. Breuer 1997). 

2) Im Förderschwerpunkt „Forschung für die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme 

und ein nachhaltiges Flächenmanagement“ (REFINA) des 

Bundesministeriums für Bildung und Forschung (BMBF) wird das Thema 

Flächenversiegelung aufgegriffen. Im Mittelpunkt der Forschungsaktivitäten 

steht die Entwicklung von Lösungen für einen effizienten Umgang mit Grund 

und Boden 

3) vgl. Lichtenberger 1989. 

4) Bsp. aus den USA zeigen, dass die Bewohner ihre Immobilie im Grunde 

nicht mehr verlassen müssen, weil sie alles Wesentliche beinhalten. Älteren 

Haushalten bescheinigt man hierzulande einen großen Nachholeffekt auf 

dem Wohnungsmarkt. 

5) Der Zusammenbruch der Werftindustrie oder Standortverlagerungen ganzer 

Wirtschaftszweige waren die auslösenden Faktoren einer Veränderung der 

traditionellen, innenstadtnahen Hafenanlagen. 

6) Dieser Begriff beschreibt ein durch Sicherheitsdienste und spezielle Maßnahmen 

geschütztes privates Wohnen, oft in bevorzugten Wohnanlagen; 

freier Zugang bleibt nur den Anwohnern vorbehalten. 

7) Siehe illegale und semilegale Viertel in den großen Megacities von Entwicklungsländern. 

Im Schwellenland China hatten in den 80er Jahren die 

Stadtbewohner lediglich 5 m² Wohnfläche zur Verfügung; heute sind es im 

Durchschnitt bereits 26. In Deutschland beträgt der durchschnittliche Wohnfl 

ächenverbrauch ca. 42 m². 


1.000 Standorte managen 

Durch die Einführung eines CAFM-Systems konnte in Dresden 

im Bereich Flächen- und Raumverwaltung ein effizientes 

Kosten- und Leistungs-Management etabliert werden. 

Die sächsische Landeshauptstadt Dresden entschied sich 

für die Anschaffung einer Computer-Aided-Management- 

Lösung (CAFM), um sämtliche Liegenschaften und Gebäude 

der Stadt zu managen. Das Unternehmen iCon führte die 

Standard-Software IMSware der Firma IMS.kom in Dresden 

ein. Den städtischen Verantwortlichen war es wichtig, dass 

das CAFM –System mit den speziellen Anforderungen der 

Stadt zu wachsen vermag und sich dabei an die individuellen 

Arbeitsabläufe und Organisationsstrukturen der Fachbereiche 

anpassen lässt. Das Projekt startete mi9t einem Kick-Off- 

Workshop. In einem Projektjournal wurden Bezeichnungen, 

Systemstruktur und Inhalt von Katalogen dokumentiert. Einzelne 

Prozesse wurden systematisch konkretisiert, um sie 

in der Software entsprechend abbilden zu können. Der genaue 

Einführungszeitplan wurde festgelegt, Teilziele definiert 

und Prioritäten vereinbart. Zeitgleich erfolgte die Begehung 

und CAD-Erfassung von etwa 25 Verwaltungsgebäuden mit 

einem Aufmaß von rund 80.000 Quadratmetern. 

Die erfassten Daten dienten als Grundlage für gezielte Auswertungen. 

So sind etwa Optimierungspotenziale bei der 

Flächen- und Raumverwaltung erkennbar. Das CAFM-System 

macht auf diesem Gebiet ein effizientes Kosten- und 

Leistungs-Management möglich. 

Höhere Energieeffizienz in öffentlichen Liegenschaften 

Energiespar-Contracting entlastet öffentliche Haushalte 

Von Wolfgang Schmid* 

Der Bund will künftig mit Hilfe der Deutschen Energieagentur 

„dena“ das Energieeffizienz-Contracting stärker 

forcieren. Erfahrungen mit Energiespar-Contracting in 

30 Bundesliegenschaften zeigen jedoch, dass bei den 

Bauverwaltungen noch eine gewisse Skepsis gegenüber 

Drittfinanzierungen besteht. Ein Grund sind die meist 

unklaren Vorstellungen. Die dena will deshalb ihr Beratungsangebot 

im Rahmen der „Contracting-Offensive für 

öffentliche Liegenschaften“ erweitern. Wichtigstes Ziel 

künftiger Contracting-Projekte sei eine umfassendere 

bereichsübergreifende Kommunikation, die alle betroffene 

Dienststellen mit einbeziehen soll. 

Im Zeitraum von 2008 bis 2012 sollen in Deutschland die CO2- 

Emissionen gegenüber dem Stand im Jahr 1990 um rund 21 

Prozent gesenkt werden. Die Bundesregierung hat sich im Nationalen 

Klimaschutzprogramm dazu verpflichtet. Aufgerufen 

sind sowohl private Haushalte, gewerbliche Unternehmen, die 

Industrie, die Verwaltungen der Bundesliegenschaften wie auch 

Länder, Städte und Gemeinden. Eigentlich müsste die öffentliche 

Hand bei der Umsetzung der hohen Klimaschutzziele eine 

Vorbildfunktion übernehmen, doch gerade dort ist die Haushaltslage 

so angespannt, dass oft nur noch Mängel verwaltet 

werden. Alternative Finanzierungsformen wie Public-Private- 

Partnership (PPP) und Energiespar-Contracting könnten die Finanzierungslücke 

füllen. Sie finden inzwischen mehr und mehr 

DieAbgrenzungenzwischeneinzelnenLeistungsbeziehernlassen 

sich deutlich ziehen, Leerstände aufdecken und Verbräuche verursachergerecht 

zuordnen. Einzelne Bereiche können als Grafik 

auf den Bildschirm geholt und Daten wie Nutzungsart, Abteilung 

und Raumnummer abgerufen werden. Insgesamt will die Stadt 

Dresden mittels Software-Unterstützung circa 1.000 Standorte 

effizient managen. IMSware stellt in Dresden keineswegs eine 

Insellösung dar, sondern ist vollkommen in die bestehende EDV- 

Landschaft integriert. Für alle finanztechnischen Vorgänge wird 

eine Schnittstelle zu SAP R/3 realisiert. Weitere Schnittstellen 

zum kommunalen Informationssystem KIS sowie zur Organisationsdatenbank 

DBORG werden aktuell umgesetzt. 

Wichtig ist der Stadtverwaltung das Thema Umzugs-Management. 

Dank der grafischen Stärken des CAFM-Systems sollen 

künftig alle möglichen Belegungs- und Umzugsvarianten am 

Bildschirm simuliert und geplant werden. Ausstattungsanforderungen 

und Platzbedarf nach DIN sollen dabei automatisch berücksichtigt 

werden. So sollen komplette Belegungspläne entstehen, 

inklusive Personal- und Inventarlisten. Zurzeit wird das 

Thema Reinigung informationstechnisch unterstützt. Mit Hilfe 

des entsprechenden CAFM-Moduls lassen sich von der Reinigungsflächenermittlung 

über Ausschreibung und Vergabe bis 

hin zur Reklamationsabwicklung sämtliche Prozesse steuern. 

Geplant ist, dass etwa 100 Anwender über alle Fachbereiche 

hinweg die Software nutzen. Nach und nach soll IMSware in 

der Stadtverwaltung Dresden für die gesamte Bandbreite des 

CAFM zum Einsatz kommen. 

Zuspruch auch bei der öffentlichen Hand, jedoch bei weitem 

nicht in dem Maße, wie es vom Gesetzgeber gewünscht ist. 

Pilotprojekt „Contracting in Bundesliegenschaften“ 

Um die Skepsis gegenüber der für die öffentlichen Haushalte 

neuartigen Drittfinanzierung abzubauen sowie mögliche 

Schwachstellen bei Ausschreibungen, Vergabe und Vertragswesen 

aufzudecken, hat die Bundesregierung bereits im Jahr 

2002 die Deutsche Energie Agentur – dena – mit dem Pilotprojekt 

„Energieeffizienz-Contracting in Liegenschaften des 

Bundes“ beauftragt. In der Koalitionsvereinbarung vom 11. 

November 2005 wurde die Absicht nochmals bestätigt, das 

Instrument „Contracting“ bei der Energieeffizienzoffensive 

des Bundes verstärkt einzusetzen. 

Bis November 2007 wurden im Rahmen des Pilotprojektes für 

30 Bundesliegenschaften Verträge über die energetische Sanierung 

im Rahmen von Energiespar-Contracting geschlossen. 

Sie repräsentieren jährliche Energiekosten von rund 10,9 Mio. 

Euro. Die aus den Energieeinsparungen finanzierten Sanierungs-, 

Modernisierungs- und Effizienzsteigerungsmaßnahmen 

bewirken verbindliche Energiekostensenkungen von 32 Prozent 

bzw. CO2-Minderungen in ähnlicher Größenordnung. Mehr 

noch: Von den eingesparten Energiekosten in Höhe von etwa 

3,5 Millionen Euro erhalten die Bundesverwaltungen jährlich 

655.000 Euro an Auszahlungen zur Entlastung ihrer Haushalte. 


Contracting-Offensive für öffentliche Liegenschaften 

Die Contracting-Erfahrungen mit den Bundesliegenschaften 

stehen seit 2004 im Rahmen der von der dena initiierten 

„Contracting-Offensive für öffentliche Liegenschaften“ auch 

Städten und Gemeinden zur Verfügung. Neben gezielten 

Publikationen, Veranstaltungen und der Internet-Plattform 

„www.contracting-offensive.de“ bietet die dena den Bauverwaltungen 

eine Erstinformation und Initialberatung an. Diese 

schließt auch die Unterstützung bei Ausschreibungen und die 

Kontaktvermittlung an ein Beraternetzwerk mit ein. 

Dass trotz langjährigen Erfahrungen mit dem Sanierungsund 

Finanzierungsmodell Energiespar-Contracting weiterhin 

Aufklärung und Unterstützung notwendig ist, zeigt eine 

telefonische Befragung der Teilnehmer des dena-Projektes 

„Contracting in Bundesliegenschaften“, die von der Prognos 

AG im Auftrag der dena Anfang 2007 durchgeführt wurde. 

Allgemeiner Tenor: Ohne die dena-Initiative wären die Projekte 

nicht zustande gekommen, das heißt, ohne Anschub 

von Außen wäre es bei den meisten Bundesbauten wohl bei 

der „Mängelverwaltung“ geblieben. Obwohl in Deutschland 

bereits mehr als zehn Jahre Erfahrung mit Contracting vorliegt, 

wird es immer noch als neuartiges Arbeitsgebiet eingeschätzt, 

in manchen Bauverwaltungen ist es sogar noch 

unbekannt. 

Ein weiteres Ergebnis: Aufgrund fehlender Erfahrungen in den 

Projekt- und Fachabteilungen der Behörden wird der Aufwand 

eines Energiespar-Contracting-Projektes meist unterschätzt. 

Als wichtige Maßnahme wird von fast allen Befragten 

eine umfassendere, bereichsübergreifende Kommunikation 

gewünscht, die alle betroffenen Dienststellen mit einbezieht. 

Viele Barrieren bei der Erschließung von Contracting- 

Projekten sind offensichtlich auf Unkenntnis und das Gefühl 

mancher Mitarbeiter des „Übergangenwerdens“ zurückzuführen. 

Allgemein sei der Kenntnisstand und damit auch die 

Akzeptanz von Energiespar-Contracting in den Projektabteilungen 

höher als in den Fachabteilungen und bei den Betreuern 

der Liegenschaften. Die Akzeptanzprobleme gehen meist 

einher mit unklaren Vorstellungen der Betroffenen hinsichtlich 

der Sicherheit des Arbeitsplatzes und der Beschneidung von 

Zuständigkeiten. 

Was macht die Expo Real aus Ihrer Sicht so erfolgreich? 

Michael Barth: „Die Expo Real ist eine weit über die Grenzen 

Europas hinausreichende wichtige und dabei zentrale Immobilienmesse. 

Dort tummelt sich alles, was in der Immobilienbranche 

Rang und Namen hat – egal ob Objektentwickler, 

Makler, Vermieter oder Mieter. Insbesondere unter Networking-Gesichtspunkten 

bietet die Expo Real eine interessante 

Plattform, um sich mit anderen Teilnehmern des Immobilien-, 

Investitions- und Finanzierungsmarktes auszutauschen und 

Trends abzulesen, die über das Tagesgeschäft hinausgehen.“ 

Welche Trends sehen Sie im aktuellen Büromarkt? 

Michael Barth: „Wir verspüren im Markt der Büroimmobilien 

vor allem drei aktuelle Trends. 

Erstens: Die Arbeitswelt unterliegt durch den technologischen 

Fortschritt einer zunehmenden Mobilisierung. Das ist nicht 

neu. Neu dabei ist allerdings, dass der einst so trendige Ar- 

Durch eine enge Einbindung von Behördenmitarbeitern in die 

ungewohnten Arbeitsprozesse der Contractoren könne jedoch 

die Akzeptanz gegenüber dem Projekt ganz wesentlich 

verbessert werden, so ein Ergebnis der Umfrage. Sehr positiv 

wurde die menschliche und fachliche Kompetenz der Mitarbeiter 

der Contracting-Unternehmen beurteilt. 

Interessant ist die unterschiedliche Sichtweise, welche Energieeinsparmaßnahmen 

wirtschaftlich sinnvoll sind und wie 

man den hohen Effizienzstandard weiterhin hält. So wurden 

einige der von den Contractoren definierten Energiespar-Maßnahmen 

vom Personal der Bauabteilungen zunächst als „nicht 

durchsetzbar“ deklariert. Noch immer gelten viele Energieeffizienz-Technologien, 

aber auch das Energie-Controlling mittels 

Gebäudeautomation per se, in diesen Kreisen als Neuland. 

Prognos-Mitarbeiter interpretieren diese Erkenntnis dahingehend, 

dass die herausragende Stärke von Contracting in der 

konsequenten prozessorientierten Umsetzung liegt, mehr noch 

als in innovativen Lösungen. Grundsätzlich würden alle Befragten 

wieder an einem Contracting-Projekt teilnehmen und 

auch den Weg über ein externes Contracting-Unternehmen 

gehen. Allgemein beurteilen die Befragten heute ihre Einstellung 

gegenüber dem Finanzierungs- und Modernisierungsmodell 

Energiespar-Contracting positiver, oftmals mit der Begründung, 

dass sie zuvor keine ausreichenden Kenntnisse hatten, 

wie Energiespar-Contracting in der Praxis funktioniert. 


Fazit 

Die Akzeptanz von Energiespar-Contracting hat viel mit Wissen, 

Motivation und Kommunikation zu tun. Widerstände 

kommen oft aus Personenkreisen und Bereichen, die sich 

schlecht informiert oder übergangen fühlen. Durch eine bessere 

Kommunikation können die häufig unterschwelligen Befürchtungen 

von Kompetenz- und Arbeitsplatzverlust abgebaut 

werden. Neben dem eigentlichen Ziel, Energie, Kosten 

und CO2 durch Energieeffizienz-Technologien einzusparen, 

liegt die Stärke des Energiespar-Contracting in der prozessorientierten 

Arbeitsweise und einer effizienten Umsetzung. Von 

Behördenmitarbeitern lange Jahre oft als „nicht umsetzbar“ 

erachtete Maßnahmen werden von den externen Energieprofi 

s unvoreingenommen angegangen und deshalb eher akzeptiert 

als Vorschläge aus dem eigenen Behördenumfeld. 

Expo Real und der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland und weltweit 

5 Fragen an Michael Barth, Regional General Manager Germany, Nordics & Ireland von Regus 

beitsnomade, der im Café, am Flughafen oder unterwegs mit 

seinem Laptop auf den Knien wichtige und auch vertrauliche 

Geschäfte führen musste, sich heute lieber in eine professionelle 

und sichere Arbeitsumgebung wie ein Business Center 

oder eine Business Lounge zurückzieht. 

Der zweite Trend schließt sich an die Mobilisierung der Arbeitswelt 

an: Viele Firmenbüros stehen oft tagelang ungenutzt 

leer. Und der teuerste Quadratmeter ist immer noch der, 

der gezahlt, aber nicht genutzt wird. Hinzu kommt ein ökologischer 

Druck durch steigende Rohstoffpreise und Klimawandel. 

Auch diese bringen Unternehmen zunehmend dazu, 

auf fl exiblere ausgelagerte Bürolösungen umzusteigen, bei 

denen nach Nutzung gezahlt wird. 

Und letzlich merken wir, dass Firmen sich wieder trauen, neue 

Standorte zu eröffnen - auch in Deutschland. Und wir merken 

dabei, dass sie im Vergleich zu ähnlich starken Konjunkturphasen 

der Vergangenheit vorsichtiger geworden sind – mög-

licherweise auch beeinflusst durch die US-Immobilienkrise. 

Sie zögern, langfristige Mietverträge einzugehen und wählen 

eine kostentransparente und fl exible On-Demand-Lösung. 

All diese Trends spielen uns als Business-Center-Anbieter natürlich 

in die Hände.“ 

Welche konkreten Ziele verfolgen Sie mit Ihrem Besuch 

der Expo Real 2008? 

Michael Barth: „Regus ist ein stark expandierendes Unternehmen. 

In Europa stehen für 2008 rund 20 Regus-Centereröffnungen 

auf dem Plan, in Frankreich, Niederlande, Belgien, 

Österreich, Schweiz, Ungarn, Rumänien, Italien, Malta und 

natürlich Deutschland. Erst im Juni dieses Jahres haben wir 

einen Wettbewerber in München übernommen. Wir planen 

weiterhin zu wachsen – sowohl durch Übernahmen als auch 

die Eröffnung neuer Center. Unsere Strategie basiert dabei auf 

zwei Standbeinen: Einerseits schauen wir uns in Städten um, 

in denen wir bereits gut vertreten sind, aber das Geschäft z.B. 

in Standtrandgebieten erweitern wollen. Andererseits wollen 

wir neue Städte und Regionen erschließen, in denen wir bisher 

noch gar nicht präsent sind. Dabei haben wir vor allem die 

neuen Bundesländer im Visier, z.B. Leizig und Dresden, wo wir 

momentan auf der Suche nach geeigneten Standorten sind. 

Die Expo Real ist eine geeignete Plattform, die Angebote in den 

einzelnen Regionen zu sondieren und Gespräche zu führen.“ 

Sie haben kürzlich auch die Verantwortung der Region 

Nordics & Ireland übernommen. Wie ist die Situation dort 

im Vergleich zu Deutschland in Bezug auf den Gewerbeimmobilienmarkt? 

Michael Barth: „Nordeuropa und Irland sind offenere Wachstumsmärkte 

als Deutschland – in jedem Bereich, sei es in den 

Arbeitsmärkten als auch im Immobilienbereich. Zudem steht 

der angelsächsische Raum dem Outsourcing von Bürofläche 

grundsätzlich offener gegenüber als Kontinentaleuropa. Unternehmen 

hierzulande verpassen dadurch viele Chancen, 

z.B. wenn es um Expansionen geht. Die jährlich wachsende 

internationale Ausrichtung der Expo Real ist für Regus als Global 

Player eine äußerst interessante Entwicklung. Wir suchen 

beständig nach neuen Immobilienpartnern auf der ganzen 

Welt, die bereit sind, in Wachstumsmärkte zu investieren. Die 

Expo Real bietet daher ein ideales Forum, attraktive Märkte 

ausfindig zu machen, damit wir den Ausbau unseres internationalen 

Netzwerks weiter vorantreiben können. 

Wie schätzen Sie die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarktes 

in den nächsten 12 Monaten in Deutschland 

ein? 

Michael Barth: „Der Immobilienmarkt ist immer auch ein Konjukturbarometer: 

Wenn er boomt, dann meist als Reaktion auf 

eine steigende Konjunktur und Prosperität in einzelnen Ländern 

und Regionen. Das Beispiel Naher Osten ist nur eines 

von vielen, wo ein Emerging Market einen explosionsartigen 

Bauboom gebracht hat. Davon sind wir in Deutschland als 

Old Economy mit bestehender Infrastruktur weit entfernt. Allerdings 

schwappt aus dem angelsächsischen Raum auch zu 

uns eine steigende Offenheit für Dienstleistungen und Outsourcing 

im Bürobereich herüber, die wir mit attraktiven Angeboten 

und einer fl ächendeckenden Präsenz nutzen werden. 

Und wir investieren in die aufstrebenden Wirtschaftszentren 

Deutschlands, um unsere Position als weltweit größter Anbieter 

von Business Centern mit 950 Centern in 400 Städten und 

70 Ländern auch hier zu behaupten: Im Fokus haben wir hier 

vor allem München, Dresden und Leipzig.“ 

Klinikum Bremerhaven Reinkenheide mit BUND-Gütesiegel ausgezeichnet 

Das Klinikum Bremerhaven Reinkenheide erhielt am 26. 

Juni 2008 das Umweltsiegel „Energie sparendes Krankenhaus“, 

das vom Bund für Umwelt und Naturschutz 

e.V. (BUND) verliehen wird. Entscheidende Faktoren für 

die Vergabe des zeitlich befristeten Zertifikats ist die 

Senkung des Kohlendioxidausstoßes um 2.600 Tonnen 

und die damit verbundene Reduzierung des Energieverbrauchs 

um 25 Prozent. Die enorme Einsparung kommt 

nicht von ungefähr: Das Klinikum Bremerhaven gilt in 

Deutschland als eines der größten Energiespar-Contracting-Projekte 

im Krankenhausbereich. Vertragspartner 

ist Siemens. 

Die überproportional ansteigenden Energiekosten sind immer 

häufiger mitentscheidend für den Fortbestand eines Krankenhauses. 

Das Klinikum Bremerhaven Reinkenheide hat 

frühzeitig auf die sich abzeichnende Kostenlawine reagiert 

und zusammen mit der Klimaschutzagentur Bremer Energie- 

Konsens gGmbH und der Berliner Energieagentur GmbH 

eine umfassende Strategie zur nachhaltigen Einsparung von 

Energie und CO2, zur Senkung der Betriebskosten und zur 

Verbesserung der Versorgungssicherheit entwickelt. Um den 

Energiespar-Contracting-Auftrag hatten sich ursprünglich13 

Firmen beworben. Den Zuschlag erhielt Siemens Building 

Technologies für das bessere Konzept, das Unternehmen 

konnte eine höhere Einspargarantie anbieten und ging zudem 

viel detaillierter auf die spezifischen Belange des Klinikbetreibers 

ein. Siemens investierte rund 6,2 Millionen Euro in die 

energetische Modernisierung der gebäudetechnischen Anlagen 

und garantiert eine Mindestenergieeinsparung von 25 

Prozent über eine Vertragslaufzeit von zwölf Jahren. Insgesamt 

wurden im Klinikum Bremerhaven im Rahmen des Energiespar-Contracting-Projektes 

120 Einzelmaßnahmen umgesetzt. 

Dank der hohen Energieeinsparungen konnten auch 

andere Maßnahmen mitfinanziert werden, wie beispielsweise 

die komplette Erneuerung der Niederspannungshauptverteilung. 

Das Gütesiegel „Energie sparendes Krankenhaus“ wird nur 

dann verliehen, wenn das Krankenhaus mindestens zwei von 

vier BUND-Vergabekriterien erfüllt. Dazu zählen die Reduzierung 

des CO2-Ausstoßes um 25 Prozent durch Energiesparmaßnahmen, 

die kontinuierliche Verringerung des Energieverbrauchs 

unter die Mittelwerte der VDI-Richtlinie 3807 

„Energie- und Wasserverbrauchskennwerte für Gebäude“ in 

der entsprechenden Krankenhauskategorie, die langfristige 

Einhaltung dieser Werte sowie der Nachweis über die Durchführung 

eines Energiemanagements. 

Für das Klinikum Bremerhaven Reinkenheide hat sich der Energiespar-Contracting-Vertrag 

gleich in mehrfacher Hinsicht 

gelohnt: Durch die Finanzierung der Anlagenmodernisierung 

aus den Energiekosteneinsparungen wurden nicht nur die Sicherheit 

und Verfügbarkeit der gebäudetechnischen Anlagen 

enorm verbessert, sondern auch der Kliniketat entlastet – zugunsten 

von Anschaffungen im medizinischen Bereich. Damit 


erfüllt das Klinikum alle vier BUND-Bewertungskriterien. 

Das Klinikum Bremerhaven ist bundesweit das 24. Krankenhaus, 

das vom BUND mit dem Gütesiegel „Energie sparendes 

Krankenhaus“ ausgezeichnet wurde. In Deutschland gibt es 

rund 2.100 Krankenhäuser, wovon aber erst fünf Prozent energetisch 

saniert sind. Etwa 80 Prozent der Krankenhäuser 

gelten als Altbauten und müssten von Grund auf saniert werden. 

Commerz Real verstärkt Immobilieninvestitionen im Logistikmarkt 

• Ausweitung des Logistikengagements im Spezialfondsbereich 

auf den Publikumsfonds hausInvest europa 

• Akquisition leistet Beitrag zur Diversifizierung des Portfolios 

auf Länder- und Nutzungsebene 

• Langfristiger Mietvertrag sichert nachhaltig stabile Erträge 

Erstmals hat die Commerz Real für ihren Offenen Immobilienfonds 

hausInvest europa eine Logistikimmobilie erworben. 

Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf über € 

50 Mio. Die 15 km nördlich der Londoner Ringautobahn in 

Harlow gelegene Projektentwicklung “Comet“ umfasst eine 

Gesamtmietfläche von rund 35.300 m². 

„Bislang haben wir unsere reinen Logistikinvestitionen auf unseren 

Spezialfonds ÉUROLOGISTIK 1` konzentriert, der über 

ein Immobilienvermögen von rund 300 Millionen Euro verfügt. 

Mit der Akquisition von Ćomet` weiten wir die Aktivitäten in 

diesem Marktsegment auf unseren Publikumsfonds hausInvest 

europa aus“, sagt Hans-Joachim Kühl, im Vorstand der 

Commerz Real AG verantwortlich für die Immobilienakquisition. 

„Angesichts der Globalisierung und der erwarteten Steigerung 

des weltweiten Transportaufkommens wird der Markt 

für Logistikimmobilien weiter wachsen. Vor diesem Hintergrund 

planen wir, deren Anteil im hausInvest europa weiter 

auszubauen. Mit Ćomet` haben wir zugleich erstmals eine 

Logistikimmobilie in England erworben. Insofern trägt das 

Objekt nicht nur zur nutzungsbezogenen sondern auch zur 

länderbezogenen Diversifizierung des Fonds bei.“ 

Nach mehreren Jahren, die durch hohe Preisniveaus geprägt 

waren, hat sich der Großraum London für die Commerz Real 

wieder zu einer interessanten Zielregion für Immobilienakquisitionen 

entwickelt. Vor wenigen Wochen hatte sie dort erstmals 

seit 2005 investiert. 

Veräußert wird das Objekt Ćomet` von Kenmore Capital, 

einem bekannten britischen Projektentwickler. 

Der Mietertrag ist langfristig gesichert. So sind alle Flächen 

über eine feste Laufzeit von 20 Jahren vollständig an die 

Comet Group Plc. vermietet. Der Mieter gehört zur KESA- 

Gruppe und ist einer der führenden europäischen Anbieter 

für Konsumgüterelektronik. Comet nutzt die Stahlbauhalle als 

nationales Distributionszentrum. Die Attraktivität des Objekts 

für den Mieter und für den Fonds generiert sich aus seiner 

modernen technischen Ausstattung und aus seiner nachhaltig 

fl exiblen Grundkonzeption. Zum Komplex gehören eine 

eigene LKW-Tankanlage sowie ein eigenes LKW-Servicegebäude. 

Harlow ist ein dynamischer Logistik- und Einzelhandelsstandort, 

der im Norden der Finanzmetropole London und somit im 

Zentrum eines der wichtigsten europäischen Logistikmärkte 

liegt. Der Standort des Objekts bietet eine sehr gute Anbindung 

an das Straßennetz, den öffentlichen Personennahverkehr 

sowie an den in unmittelbarer Nähe liegenden Flughafen 

Stansted. 

IVD Marktbericht: Mieten in München ziehen weiter an; Altbauwohnungen, Reihen- und Doppelhäuser auf 

historischem Höchstwert 

Bayern-Trend: Verschnaufpause bei den Wohnungsmieten 

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverband 

Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, 

Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd 

e.V. hat am 28. Juli 2008 auf einer Pressekonferenz den 

Frühjahrsmarktbericht „Wohnimmobilien-Mietobjekte 

vorgelegt. „Während die Mietpreise im Bayern-Trend eine 

Verschnaufpause einlegten, so Prof. Stephan Kippes, Leiter 

des IVD-Marktforschungsinstituts, „stiegen die Mietpreise 

in München auch im Frühjahr 2008 weiter kräftig 

an. „Wie schon im Frühjahr 2007, so Stephan Zehnter, 

Vorstandsmitglied des IVD Süd, „war auch im Herbst 2007 

ein Ansteigen der Mietpreise, wenn auch gemäßigter, 

festzustellen. Der Bayern-Trend im Frühjahr 2008 zeigt 

sich dann stabil bis leicht rückläufig. 

Die Abschläge bei den Mietpreisen reichen sich, so Zehnter, 

von -0,4% für Altbauwohnungen bis auf -2,5 % für Neubaudoppelhaushälften, 

jeweils der gute Wohnwert. 

Derzeit gibt es, so Prof. Kippes „eine gespaltete Marktsi- 

tuation. Es gibt klar steigende Mieten in den bayerischen 

Groß- und Mittelstädten, allen voran München, während der 

Anstieg der Mieten in der der Masse der kleineren Städte und 

Gemeinden eine Verschnaufpause einlegte. Die Tendenz am 

bayerischen Mietwohnungsmarkt wird hierbei nicht von den 

Großstädten bestimmt, sondern geht hier von der Masse der 

kleineren Städte und Gemeinden aus; insofern gab der Bayern-Trend 

etwas nach. 

Ab dem Frühjahr 2006 wiesen die bayerischen Großstädte 

stabile bis leicht steigende Mietpreise aus. Im Frühjahr 2008 

hat sich der Aufwärtstrend deutlich verstärkt. Die Preiserhöhungen 

liegen zwischen +2,0 % für Doppelhaushälften aus 

dem Bestand und sogar beachtliche +7,0 % für Altbauten, 

jeweils für den guten Wohnwert. 

Wie schon im Vorjahr herrscht in München ein weiter ansteigender 

Trend vor, besonders bei den Mietpreisen für Altbauwohnungen. 

Altbauwohnungen stehen weiter hoch in der 

Gunst der Wohnungssuchenden. Hier legen die Preise für 


alle Wohnwerte weiter zu (+9,0 % der einfache, +14,7 % der 

mittlere und +8,7 % der gute Wohnwert). Der Mietpreis für 

Altbauten mit gutem Wohnwert nähert sich immer mehr an 

den für Neubauwohnungen an. Auch bei den Wohnungen aus 

dem Bestand ziehen alle Wohnwerte im Vergleich zum Vorjahr 

weiter an (+6,7 % der einfache, +9,0 % der mittlere und +7,5 

% der gute Wohnwert). Das gleiche Bild zeigt sich bei den 

Neubauwohnungen (+5,6 der mittlere und +5,8 % der gute 

Wohnwert). In München erreichten die Mieten bei Altbauwohnungen, 

sowie Doppelhaushälften und neuen Reihenhäusern 

einen historischen Höchstwert 

Die Mietpreise für die einzelnen Wohnwerte bei den Reihenmittelhäusern 

aus dem Bestand ziehen dieses Frühjahr in 

München ebenso deutlich an (+6,4 % für den guten Wohnwert), 

wie die der neu gebauten Reihenmittelhäuser (+4,5 % 

der gute Wohnwert). Bei den Doppelhaushälften aus dem 

Bestand legt der gute Wohnwert im Frühjahr 2008 mit einem 

Plus von 6,5 % deutlich zu. Die neu gebauten Doppelhaushälften 

weisen Anstiege beim mittleren +5,6 % und beim guten 

Wohnwert +8,1 % aus. 

Besonders in München nimmt der Bedarf an Wohnraum 

durch steigende Bevölkerungszahlen, einen hohen Anteil 

an Einpersonenhaushalten sowie wachsendem Pro-Kopf- 

Flächenbedarf kontinuierlich zu. Um mittelfristig ein nachfragegerechtes 

Angebot an Wohnraum im Ballungszentrum 

München anbieten zu können, ist es einerseits wichtig, die 

klassischen Bestandshalter, etwa große Versicherungen, wieder 

dazu zu bringen, ihre Bestände an Wohnungen zu halten 

und auszubauen. Auf der anderen Seite fordert der IVD, auch 

den Einzelanleger wieder in vernünftigem Umfang steuerlich 

zu fördern. Spätestens mittelfristig rechnet der IVD speziell 

für München angesichts einer zu geringen Wohnungsfertigstellung 

und einer guten Wirtschaftsentwicklung mit weiter 

deutlich steigenden Neuvermietungsmieten. 

In Nürnberg tendierten die Mietpreise bereits in den Vorjahren 

nach oben. Auch im Frühjahr 2008 liegen die Mietpreistendenzen 

zwischen stabilen Preisen für Doppelhaushälften 

(Neubauten) und +4,9 % für Mietwohnung aus dem Bestand 

(nach 1950). Auch hier ist ein sichtbarer, wenn auch nicht für 

alle Objekttypen so deutlicher Aufwärtstrend zu vermerken. 

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD- 

Marktforschungs-instituts, von folgenden Trends: 

• Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik 

und Datenverarbeitung lag die Zahl der Baugenehmigungen 

für Wohnungen in Bayern im Jahr 2007 bei 31.771 (-31,2 % 

im Vergleich zum Vorjahr). Im ersten Quartal 2008 liegt die 

rückläufige Tendenz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei 

-9,6 %. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des 

Jahres 2008 6.883 Wohnungen genehmigt. 

• Auch die Zahl der fertig gestellten Wohnungen verzeichnete 

im Jahr 2007 im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang 

um 24,4 %. Insgesamt lagen die Baufertigstellungszahlen in 

Bayern bei 38.333 Wohneinheiten. 

• Ähnlich dem Bayerntrend ging auch die Zahl der Baugenehmigungen 

in München im Vergleich zum Jahr 2007 mit 

-36,6 % deutlich zurück. Insgesamt wurden 4.498 Genehmigungen 

erteilt, 2.592 weniger als vor einem Jahr. 

• Die Zahl der Baufertigstellungen in München lag bei 4.200. 

Die Veränderung zum Jahr 2006 betrug -42,4 %, wobei die 

Werte des Vorjahres durch die Nachmeldungen der vergangenen 

Jahre beeinflusst werden. 

• Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik 

und Datenverarbeitung gab es in Bayern im Jahr 2007 insgesamt 

5,9 Mio. Haushalte. Im Vergleich zum Jahr 1997 

stieg die Zahl um rund 9,0 %. Die durchschnittliche Haushaltsgröße 

sank in diesem Zeitraum von 2,25 Personen auf 

2,14 Personen je Haushalt. Dies ist vor allem auf die hohe 

Zunahmen der Einpersonenhaushalte zurück zu führen. Im 

Jahr 2007 lag der Anteil an Einpersonenhaushalten bayernweit 

bei ca. 37,9 %, im Vergleich zum Jahr 1997 ein Plus 

von 18 %. Die Zahl der Haushalte mit 5 und mehr Personen 

ging dagegen um 12,7 % zurück. In Folge der steigenden 

Haushaltszahlen steigt der Bedarf an Wohnungen. Der 

Wohnraumbedarf im Jahr 2007 in Bayern wurde von Experten 

auf 60.000 Wohnungen geschätzt. Tatsächlich errichtet 

wurden etwa 30 % weniger Wohnungen. 

• Der Anteil der Einpersonenhaushalte an allen 742.000 gezählten 

Haushalten in München lag im Jahr 2007 bei 54,2 

%. Die Einpersonenhaushalte dominieren alle anderen 

Haushaltsgrößen mit steigender Tendenz. Besonders in 

den Großstädten ist diese Entwicklung in den letzten Jahren 

verstärkt zu beobachten. Die Gründe für diese Entwicklung 

sind vielfältig. Zum einen hat sich das Verhalten der 

Generationen zueinander verändert und ist die Lebenserwartung 

gestiegen; zum anderen haben die zunehmende 

Individualisierung aber auch die steigende gesellschaftliche 

Akzeptanz von neuen Wohn- und Lebensformen die 

Haushaltsgrößen beeinflusst. Aber auch Faktoren wie z.B. 

Wanderungsströme, die durch Ausbildungs- bzw. Arbeitsplatzsuchende 

ausgelöst werden, spielen eine große Rolle. 

Den größten Anteil bei den Einpersonenhaushalten machen 

jedoch nicht die sogenannten Singles, sprich allein lebende 

junge Menschen aus, vielmehr steigt die Anzahl älterer 

Menschen, die durch Scheidung oder Verwitwung wieder 

alleine leben. Die durchschnittliche Haushaltsgröße nahm 

in der letzten Jahren ab. Während im Jahr 1997 statistisch 

gesehen noch 1,90 Personen in einem Haushalt lebten, 

sank dieser Wert bis zum Jahr 2005 auf 1,82. In den Jahren 

2005-2007 konnte jedoch leichter Anstieg der Haushaltsgröße 

verzeichnet werden. 

• In München ist jedoch der Bedarf an Wohnraum nach wie 

vor ungebrochen hoch. Gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

sorgen für positive Wanderungssalden der Stadt, 

was zur verstärkten Wohnraumnachfrage führt. Diese Entwicklung 

wird auch durch eine steigende Wohnfläche je 

Einwohner deutlich verstärkt. 


Wenn Arena – dann nur mit Wolf 

„O2 World“, eine riesige Halle für Berlin 

Die von dem US-Milliadär Phil Anschutz fi nanzierte Erlebnishalle 

am Berliner Ostbahnhof macht schon Schlagzeilen, bevor 

sie überhaupt gebaut ist. „O2 World“ heißt das gigantische 

Projekt von mehr als 170 Millionen Euro Investitionssumme. 

Wolf liefert für diese riesige Halle die anspruchsvolle Klimatechnik: 

41 Geräte der Serie KG-TOP mit Luftvolumenleistungen 

von 1400 m3/h bis 60.000 m3/h und integrierter 

Wärmerückgewinnung gewährleisten eine Gesamtluftvolumenleistung 

von 800.000 m3/h. 

Die „O2 World“ soll mit ihren bis zu 17 000 Plätzen eine der 

modernsten Hallen in Europa werden. Innerhalb weniger 

Stunden soll sie sich von einem Eishockeystadion in eine 

Konzerthalle verwandeln können. Die Eröffnung ist für den 

Herbst 2008 vorgesehen. 

Kommunal-Leasing – Solaranlagen passen ins Konzept 

Von Kai Ostermann, Mitglied des Vorstandes Deutsche Leasing AG 

Dank nach wie vor attraktiver Einspeisevergütungen 

und gestiegenem Umweltbewusstsein entscheiden sich 

Kommunen immer öfter für Photovoltaik-Anlagen auf 

den Dächern öffentlicher Gebäude oder auf stadteigenen 

Freiflächen. Für deren Finanzierung kann es sich lohnen, 

Leasing in Betracht zu ziehen, was das Beispiel der Solaranlage 

auf der Rothaus-Arena der Neuen Messe Freiburg 

zeigt. 

„Green City“ und „Solar City“: Als reine Marketingmaßnahme 

ohne tieferen Wert möchte man in Freiburg die beiden Slogans 

nicht verstanden wissen. Daher liegt es nahe, dass die 

Dachflächen von Neu- und Bestandsbauten der Stadt im 

Breisgau auf ihre photovoltaische Eignung überprüft und da 

wo möglich mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Bei 

der im zweiten Bauabschnitt errichteten Rothaus-Arena der 

Neuen Messe Freiburg gab es dazu keine Zweifel. Auf der 

sonnenbeschienenen Dachfläche von über 6000 Quadratmetern 

sollte eine leistungsfähige Solaranlage Strom produzieren. 

Das stand bereits vor dem Projektstart 2005 fest. Ebenso 

stand fest, dass sich gegenüber dem Photovoltaik-Projekt 

des ersten Bauabschnitts, das seit dem Jahr 2000 Strom in 

das örtliche Netz einspeist, einiges ändern sollte. 

Damals überließ es die Kommune dem in Freiburg ansässigen 

Solarpionier, der S.A.G. Solarstrom AG, auf den Dachfl 

ächen der Neuen Messe auf eigene Kosten eine Solaranlage 

zu installieren und in Eigenregie zu betreiben. Mit ihm schloss 

die Stadt lediglich einen klassischen Dachnutzungs-Vertrag. 

„Mittlerweile gehen die Kommunen etwas anders an solche 

Projekte heran“, weiß Ingmar Roth, als Direktor der Sparkasse 

Freiburg-Nördlicher Breisgau zuständig für kommunale 

und institutionelle Kunden. „Heute wissen sie den Wert ihrer 

Dachflächen besser zu schätzen.“ 

Ob Sporthallen, Mehrfunktionszentren, Krankenhäuser, Altenheime 

oder andere städtische Bauten: Die geeignete Lage 

zur Sonne und eine gewisse Größe vorausgesetzt, bieten sich 

Was Besucher 

von einer O2- 

Partnerschaft 

haben? Für sie 

gibt es nicht nur 

einen eigenen 

VIP-Eingang 

und eine Bar sowie 

einen Shop. 

Sie erhalten 

auch Informationen 

über Veranstaltungen 

frühzeitig aufs Handy. Man arbeite zudem an einem System, 

mit dem Tickets auf das Handy transferiert werden können. 

die Dächer der Immobilien für die photovoltaische Nutzung 

geradezu an. Das Gleiche gilt für städtische Freiflächen – beispielsweise 

ehemalige Deponien. Statt diese Flächen ungenutzt 

zu lassen oder an irgendeinen Interessenten gegen ein 

geringes Entgelt abzutreten, überlegen die Verantwortlichen 

der Kommunen immer öfter selbst, ob darauf eine Photovoltaik-Anlage 

installiert werden soll. Fällt die Entscheidung 

positiv aus, stehen zwei weitere wichtige Fragen im Raum: 

Wie soll die Anlage betrieben werden? und Wer soll sie betreiben? 

Diese Fragen musste der Aufsichtsrat der Messe ebenfalls 

beantworten. Er stimmte zu, als die mit einem Mandat im 

Aufsichtsrat vertretene Sparkasse vorschlug, zu prüfen, ob 

der zukünftige Betreiber nicht aus den eigenen Reihen kommen 

könne. Nach deren strategischen und fi nanztechnischen 

Überlegungen sowie nach Wirtschaftlichkeitsberechnungen 

entschied das Gremium: Die zur Stadt und zum Finanzhaus 

gehörende Tochtergesellschaft, die Freiburg Wirtschafts Immobilien 

(FWI), sollte die Photovoltaik-Anlage betreiben. 

Leasing – wenn Stromproduktion nicht zum 

Geschäftsfeld gehört 

Als Konsequenz stand damit fest, dass für die mit mehr als 1,2 

Mio. Euro kalkulierte Investition nur eine Leasing-Finanzierung 

in Frage käme. Roth, der auch zur Geschäftsführer-Gruppe 

der FWI gehört, begründet das so: „Das war eine klassische 

Mittelstandsentscheidung. Denn wer im Mittelstand überlegt, 

in ein Photovoltaik-Projekt zu investieren, weil er über eine 

genügend große Dachfläche verfügt, der will mit dieser Geschäftsidee 

normalerweise seine Bilanz nicht nachhaltig belasten. 

Schließlich gehört die Stromproduktion im Allgemeinen 

nicht zu den eigenen Geschäftsfeldern.“ Leasing bietet sich 

in solchen Fällen als Finanzierungsalternative an, da der Leasing-Geber 

die Investitionssumme in seiner Bilanz aktiviert. 

Eine wichtige Voraussetzung für eine Leasing-Finanzierung 

muss allerdings erfüllt sein: Die Photovoltaik-Anlage muss als 


selbständige Betriebseinrichtung gelten. Das ist in der Regel 

bei allen auf dem Dach aufgeständerten Anlagen der Fall, 

und bei denen, die auf Freiflächen stehen, sowieso. Anders 

sieht es bei dach- bzw. fassadenintegrierten Anlagen aus, 

die Architekten mehr und mehr vor allem bei repräsentativen 

Neubauten favorisieren. Da sie sich nicht entfernen lassen, 

ohne die Immobilie empfindlich zu beschädigen, gelten sie 

als Gebäudebestandteil. Das hat Konsequenzen. Denn: Ein 

Gebäudebestandteil ist nicht leasingfähig. 

Spricht von Seiten des Leasing-Objekts nichts gegen den Abschluss 

eines Leasing-Vertrags, müssen die Vertragspartner 

im nächsten Schritt gemeinsam die notwendigen Rahmenbedingungen 

erarbeiten, die sich an den Erfordernissen beider 

Seiten ausrichten. Welche Anlagenart von welchem Hersteller 

oder Lieferanten kommt in Betracht? Mit wie viel Eigenkapital 

des Betreibers soll die Investition unterlegt werden? Welche 

Vertragsart – Voll- oder Teilamortisation – passt am besten? 

Wie lange soll der Vertrag laufen und wie sehen in dieser Zeit 

die Zahlungsmodalitäten aus? Diese und eine Vielzahl weiterer 

Fragen müssen geklärt werden, damit zum Unterschriftstermin 

ein maßgeschneidertes Vertragswerk vorliegt. 

Mit der Einspeisevergütung die monatlichen Kosten 

begleichen 

Während der Vertragslaufzeit fallen für den Betreiber – den 

Leasing-Nehmer – lediglich die festgelegten monatlichen 

Leasing-Raten plus die Rechnungen für Versicherung und 

Wartung der Anlage an. Diese Kosten kann er nicht nur steuerlich 

geltend machen. Sie schonen zudem seine Liquidität 

und verbessern seine Bonität gegenüber anderen externen 

Finanzgebern, was sich bei weiteren, geschäftsfeldrelevanten 

Investitionsvorhaben positiv auf die Finanzierungsverhandlungen 

auswirkt. 

Den monatlichen Kosten steht die gesetzlich vorgeschriebene 

Einspeisevergütung als Einnahme gegenüber. Diese spielt bei 

einer Leasing-Finanzierung eine ganz besondere Rolle. Denn 

bei den im Energiegeschäft üblichen Vertragslaufzeiten von 

15 und mehr Jahren können sich die Leasing-Gesellschaften 

bei ihrer Risikoeinschätzung nicht mehr allein auf die Bonität 

des Leasing-Nehmers und den Wertverlauf des Leasing- 

Objekts stützen. Daher entwickelten sie eigens für das Energiegeschäft 

Vertragsarten, die sich beispielsweise auf den 

mit der Stromeinspeisung generierten und gesetzlich fi xierten 

Ertrag stützen. Somit dient den Finanzgebern die zu erwartende 

Einspeisevergütung als Sicherheit, deren Höhe mit Hilfe 

von Ertragsgutachten abgeschätzt wird. 

Sofern die Überlegungen und Berechnungen im Vorfeld sowie 

bau-, anlagen- und fi nanztechnische Parameter stimmen, 

kann sich der Betreiber nach Abzug aller Kosten über eine 

jährliche Rendite freuen. Wie hoch die ausfällt, hängt entscheidend 

von der Auswahl der richtigen Projektpartner ab. 

Ob Modul- bzw. Anlagenhersteller, Planer, Baubegleiter oder 

Finanzgeber: Bei allen Partnern zählt vor allem deren Erfahrung 

mit Photovoltaik-Projekten. Nur dann können sie ihre – 

in diesem Feld oft eher unerfahrenen – Kunden wirkungsvoll 

unterstützen. 

Der Erfolg steht und fällt mit den richtigen Partnern 

Weitgehend störungsfreier Betrieb der 1210 Module umfassenden 

254-kWp-Solaranlage von Solarworld, mit 279.900 

kWh im Jahr 2007 eine um fast 45.000 kWh höhere Stromausbeute 

als prognostiziert, jährlich ein positiver Saldo: Die 

bisherigen Zahlen sprechen dafür, dass man in Freiburg auf 

die richtigen Partner gesetzt hat. So wurde mit Goldbeck Solar 

ein Spezialist für den Bau gewerblicher Solaranlagen ins 

Boot geholt, der nicht nur die Anlage mit neuester Technik 

plante und auf dem Dach schlüsselfertig montierte, sondern 

auch die regelmäßigen Wartungsarbeiten übernommen hat. 

Und mit der Deutsche Leasing Gruppe erarbeitete nicht nur 

ein Mitglied des Finanzverbundes das passende Finanzierungskonzept. 

Die Leasing-Gesellschaft zählt darüber hinaus zu den ersten 

der Branche, die sich in Photovoltaik-Projekten engagierte. 

Mithin kennt sie neben der Technologie die Gegebenheiten 

des Marktes sehr genau und weiß die gesetzlichen Regelungen 

in ihren Auswirkungen und Konsequenzen richtig einzuschätzen. 

Das und ein gut funktionierendes Netzwerk innerhalb 

der Solar-Branche zahlt sich für ihre Kunden aus. Sie 

profitieren vom projektspezifischen Leasing-Know-how und 

von der einschlägigen Fach- und Marktkenntnis. Gregor Würzburger, 

der von Seiten der Bank als Leiter Finanzmanagement 

Firmenkunden den Leasing-Vertrag mit erarbeitete, kann das 

nur bestätigen: „Es ist gut, mit einem Finanzierungspartner 

zusammenzuarbeiten, der beurteilen kann, ob die angebotene 

Technik tatsächlich so funktioniert wie versprochen und 

der beispielsweise auf überhöhte Kosten bei den Solarmodulen 

sowie auf mögliche Stolperfallen aufmerksam macht.“ 

Das gilt umso mehr, da sich die Betreiber selbst i.d.R. zum 

ersten und einzigen Mal mit dem Thema beschäftigen. 

Für die Banker in Freiburg soll es allerdings nicht nur bei der 

Solaranlage auf der Messehalle bleiben. „Es ist eine gute Referenz“, 

meint Ingmar Roth – und zwar in mehrfacher Hinsicht. 

Zum einen lässt sich damit zeigen, dass die Bank als strategischer 

Partner des Klimaschutzprogramms „Klimaschutz am 

Oberrhein“ ein „grünes Image“ pflegt und lebt. Zum zweiten 

sammelt sie mit ihrer Tochtergesellschaft Erfahrungen über 

die besonderen Aufgaben eines Solarstrom-Produzenten und 

lernt dessen spezifische Anforderungen kennen. Das kommt 

ihr beim Beraten ihrer an Photovoltaik-Anlagen interessierten 

Kunden entgegen. Und schließlich kommt die Leasing-Konstruktion 

mit ins Spiel. Roth: „Jetzt können wir am konkreten 

Beispiel zeigen, dass und wie sich die Leasing-Finanzierung 

in solchen Projekten auszahlt.“ Das Tüpfelchen auf dem „i“ 

ist aber, dass die Finanzgruppe sich einmal mehr als Komplettanbieter 

empfiehlt: für Finanzberatung, Leasing und 

Versicherung. Eine wirklich gute Referenz, gerade weil in der 

Region die Nachfrage nach Photovoltaik-Anlagen deutlich 

steigt, und zwar von Kommunen und deren Stadtwerken, von 

mittelständischen Unternehmen oder landwirtschaftlichen 

Betrieben. 


Die Republik im Pflegeplatz-Vergleich 

Schnelle Altersentwicklung zeugt nicht zwingend von hoher 

Nachfrage / Regionaler Investitionsbedarf im Osten wie 

Westen gegeben / Richtwerte für Investoren: Absolute Alterszuwächse 

in Relation zum gegebenen Angebot werten 

Vor allem der Osten der Republik scheint auf den ersten Blick 

stark betroffen mit seiner raschen prozentualen Altersentwicklung. 

“Investoren und Finanziers sollten daraus jedoch 

nicht zwingend auch auf einen hohen regionalen Bedarf an 

Heimen schließen“, sagt Carsten Brinkmann, Geschäftsführer 

der Terranus-Gruppe (Köln). Mittels der eigenen Datenbank 

„Pflege-Atlas“ hat das Unternehmen Deutschland fl ächendeckend 

kartographisiert, um die Pflegeplatz-Situation 

heute und bis ins Jahr 2020 zu bewerten. 

Statistiken mit Interpretationsbedarf 

Ein gutes Beispiel für eine differenzierte Betrachtung der 

Statistik ist ein Vergleich zwischen Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen: 

Waren in Sachsen-Anhalt 2006 noch 21,6 

Prozent der Bevölkerung in der Altersgruppe 65plus, werden 

es 2020 über 27 Prozent sein. Der relative Anstieg ist deutlich 

- in absoluten Zahlen drückt sich dieser aber lediglich 

in einem Plus von 21.000 Senioren aus, die hier potentiell 

pflegebedürftig werden. In Nordrhein-Westfalen, das in der 

Altersgruppe nur 2,63 Prozentpunkte zulegt, beträgt der 

Zuwachs dagegen durch die Einwohnerdichte 400.000 Personen. 

„Relevant für eine realistische Bedarfseinschätzung 

sind deshalb zunächst die absoluten Zuwächse mit einer 

genauen Anzahl der zukünftig pflegebedürftigen Personen“, 

folgert Brinkmann. Stellt man dazu das regional vorhandene 

Angebot in Relation, schärft sich das Bild weiter: Denn nach 

der Terranus-Analyse besteht bereits heute in einigen Bundesländern 

– darunter z.B. Schleswig-Holstein, Nordrhein- 

Westfalen und Berlin – eine deutliche Überversorgung an 

Pflegebetten. 

Schlechte Karten für Investoren in Schleswig-Holstein 

Als Maß für die derzeitige Nachfrage gilt der Bundesdurchschnitt: 

Circa 4,4 Prozent der über 65jährigen Deutschen 

nahmen 2006 stationäre Pflege in Anspruch. Für 4,7 Prozent 

ist aktuell ein Bettenangebot gegeben – entsprechend gibt 

es Leerstände. In Anbetracht der Richtwerte der einzelnen 

Länder, zeigt sich bspw. in Schleswig-Holstein eine sehr ungünstige 

Situation für Investoren: Hier bestehen schon stati- 

Die Immobilie der Zukunft ist grün 

Symposium von Projekt Hafen Offenbach fi ndet großen Zuspruch 

Energieeffiziente Gebäude werden in Zukunft zum Standard. 

Ob gewerblich genutzt oder als Wohnhaus, die 

Einlösung sowohl ökologischer als auch wirtschaftlicher 

Ansprüche ist wesentlich für die künftige Marktfähigkeit 

eines Immobilienprojektes, so ein Fazit des Symposiums 

„Intelligente Energiekonzepte der Zukunft“ im Hafen Offenbach. 

Die Referenten stimmten darin überein, dass 

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz Bauprojekte mehr 

und mehr prägen werden. Sowohl seitens der Investoren 

als auch der Nutzer würden die Erwartungen an eine Immobilie 

steigen. 

onäre Pflegebetten für 6,7 Prozent der Landesbürger. Bliebe 

der Bestand unverändert, würde sich der Versorgungsgrad 

durch die Altersentwicklung bis 2020 zwar auf 5,8 Prozent 

relativieren. Dennoch bestünde weiterhin ein spürbares Überangebot. 

Berlin und Nordrhein-Westfalen haben 2020 wieder 

Investitionsbedarf 

Berlin (Versorgungsgrad heute: 5,3 Prozent) und Nordrhein- 

Westfalen (4,7 Prozent) hingegen könnten durch ihren hohen 

absoluten Zuwachs an Senioren bis 2020 mit einer Abschwächung 

ihrer Angebotssituation auf 4,2 Prozent rechnen. Damit 

wäre bei beiden wieder ein zusätzlicher Bettenbedarf gegeben. 

Denn in Ballungszentren ist 2020 ein Richtwert von 5,0 

Prozent für eine ausgewogene Nachfrage-/Angebotssituation 

maßgeblich. 

Potential in Brandenburg und Rheinland-Pfalz 

Sachsen-Anhalt mit seiner raschen Altersentwicklung weist 

heute einen Versorgungsgrad im Bundesdurchschnitt auf. 

Durch den niedrigen nominalen Nachfragezuwachs der über 

65-Jährigen ist dort bis 2020 nur mit einer mäßigen Absenkung 

des Versorgungsgrads zu rechnen (4,4 auf 4,2 Prozent). 

Anders Brandenburg und Rheinland-Pfalz: Ebenfalls aktuell 

im Durchschnitt liegend, steuern beide Länder bei konstantem 

Bettenangebot perspektivisch auf eine zu geringe 

Versorgung zu (Brandenburg: 3,5 Prozent; Rheinland-Pfalz: 

3,3 Prozent). Statistischer Neuinvestitionsbedarf ist bereits 

heute in Thüringen gegeben, dass mit einem Versorgungsgrad 

von aktuell 3,9 Prozent unterversorgt ist (Perspektive 

2020: 3,4 Prozent). 

Mikrostandorte beachten 

Für Betreiber, Finanziers und Investoren kann die Ländersituation 

ein erster wichtiger Anhaltspunkt bei ihrer Investitionsstrategie 

sein. Doch Achtung: Geht man noch feiner ins 

Detail und betrachtet einzelne Postleitzahlengebiete, können 

hier die Marktverhältnisse konträr zum Ländertrend verlaufen 

und Bedarfsstrukturen teils stark abweichen. Fazit: Entscheidungen 

für Senioren-Immobilien sollten immer bezogen auf 

Mikrostandorte getroffen werden. Dabei sind zwingend demografische, 

soziografische, geografische - und somit infrastrukturelle 

- Faktoren vor Ort mit ins Kalkül zu ziehen. 

Projekt Hafen Offenbach, Initiator der Veranstaltung und 

selbst Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges 

Bauen (DGNB), setzt mit seinen Konzepten bereits vor Baubeginn 

Standards. Die Planungen gehen deutlich über die durch 

die Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegten, energetischen 

Mindeststandards für Gebäude hinaus. Das zukunftsorientierte 

Energiekonzept sieht eine besonders klima- und 

umweltschonende Quartiersentwicklung vor, bei der auch die 

Vorgaben der Kommunalpolitik nicht nur umgesetzt, sondern 

weit übertroffen werden. Gemeinsam mit dem örtlichen Energieversorger 

hat Projekt Hafen Offenbach ein Konzept ent- 


wickelt, das auf regenerative CO²-neutrale Fernwärme sowie 

Ökostrom setzt. „Was wir entwickeln, ist ein beispielhaftes 

energetisches Quartier. Mit den richtigen Schwerpunkten – 

und die haben wir auch mit unseren hochwertigen und marktfähigen 

Konzepten für Energie und Freiraum gesetzt – wird 

der neue Stadtteil ein Gewinn für alle werden“, sagte Joachim 

Böger, Geschäftsführer der Stadtwerke Offenbach Holding 

und verantwortlich für Projekt Hafen Offenbach. Es bestehe 

nun Baurecht, mit den ersten Erschließungsmaßnahmen könne 

daher noch in diesem Jahr begonnen werden. 

Auch Horst Schneider, Oberbürgermeister der Stadt Offenbach, 

unterstrich bei seiner Begrüßung der rund 100 Gäste 

aus Immobilienszene, Wirtschaft und Politik die hohe strategische 

Bedeutung des Hafens für Offenbach und eine energieeffiziente 

Stadtentwicklung. Zugleich zeigte er sich erfreut 

über das Interesse an der Veranstaltung im Hafen. Der große 

Zuspruch bestätige die aktuelle Bedeutung des Themas Energieeffizienz 

für die Immobilienbranche. 

Green Buildings – Anforderungen, Umsetzung, Zertifikate 

Vier namhafte Experten hatte Projekt Hafen Offenbach für sein 

inzwischen sechstes Symposium gewinnen können. Im Auftaktvortrag 

referierte Dr. Andreas Blaschkowski, Vorstandssprecher 

der Drees & Sommer AG, über die Anforderungen 

im Bereich Green Building. Der Immobilienbranche insgesamt 

maß Blaschkowski eine hohe Mitverantwortung für Energieeinsparung 

und Klimaschutz bei. Immerhin würden Gebäude 

mit einem weltweiten C0²-Austoß von jährlich rund 174 Millionen 

Tonnen eine vergleichbare Menge an Treibhausgasen 

produzieren, wie das Verkehrs- und Transportwesen. Dabei 

hob er die Notwendigkeit einer international anerkannten Zertifizierung, 

eines so genannten „Labels“ wie zum Beispiel des 

US-amerikanische LEED (Leadership in Energy and Environmental 

Design), hervor. Denn zur besseren Vergleichbarkeit 

und zur Ausweisung für nachhaltige Immobilienfonds forderten 

gerade auch ausländische Investoren vermehrt eine 

anerkannte Bewertung ein. Auch der DGNB bereitet derzeit 

eine eigene Zertifizierung vor. „Gebäude ohne Label werden 

in fünf bis zehn Jahren Probleme bekommen“, so die Überzeugung 

Blaschkowskis. 

Ein außergewöhnliches Beispiel dafür, wie solche Green Building-Standards 

auch bei einem älteren Gebäude nachhaltig 

umsetzbar sind, bot der zweite Referent des Nachmittags, 

Prof. Holger Hagge, Director Strategic Projects bei der Deutschen 

Bank Frankfurt. Er konkretisierte die Ausführungen 

seines Vorredners am Beispiel des aktuellen Großprojektes 

der Bank: Die Modernisierung der Zwillingstürme zu einem 

„Green Building“. Der umfassende Umbau der Unternehmenszentrale 

– zunächst initiiert, um Brandschutzvorgaben 

zu erfüllen – soll Standards setzen und eine nachhaltige Verbesserung 

sowohl beim Nutzerkomfort als auch in Sachen 

Ressourcenverbrauch herbeiführen. Daher werden neben 

einer kompletten Erneuerung der Gebäudetechnik und der 

Fassade auch architektonische Änderungen vollzogen, die 

einerseits den Umbau der Büros, andererseits die Öffnung 

des Gebäudes zum öffentlichen Raum beinhalten. Die Fassade 

des Gebäudes, sein weithin bekanntes „Image“, bleibt 

dabei optisch erhalten. „Wir nutzen neueste Standards der 

Umwelttechnologie, um das energieeffizienteste Hochhaus 

Frankfurts zu werden und die weltweit erste LEED-Platin- 

Auszeichnung für eine Hochhaus-Modernisierung zu erreichen“, 

so Hagge. 

Innovative Gebäudekonzepte als Zukunftsinvestition 

Prof. Manfred Hegger vom Fachbereich Energie und energieeffizientes 

Bauen der TU Darmstadt kann sich bereits 

heute über eine ganz besondere Auszeichnung freuen. Mit 

einem 25-köpfigen Team von Studenten gewann er 2007 

den „Solar Decathlon“, einen vom US-Energieministerium 

ausgeschriebenen Wettbewerb um das attraktivste und energieeffizienteste 

Solarhaus. Das Gebäude, das Hegger beim 

Hafen-Symposium vorstellte, setzt eine Reihe von neuen 

Technologien ein. Zu den Highlights gehört eine neuartige 

Lamellenfassade, die nicht nur Schatten und Sichtschutz bietet, 

sondern über integrierte Photovoltaikelemente Strom erzeugt. 

„Wir unterschätzen immer die Möglichkeiten, die sich 

uns mit erneuerbaren Energien bieten“, so Hegger. „Schon 

heute können wir mit überschaubaren Mitteln Häuser bauen, 

die mehr Energie erzeugen, als sie verbrauchen.“ 

Als vierter Referent des Symposiums beschloss Prof. Dr. Norbert 

Fisch die Vortragsrunde im Offenbacher Hafen. Seine 

Kritik an der Umsetzung vieler Bauprojekte: „Die wenigsten 

Gebäude funktionieren.“ Schon in der Planungsphase müsse 

der Kommunikations- und Informationsfluss von Ingenieuren 

und Architekten verbessert werden, um das bestmögliche 

Gesamtergebnis zu erzielen. „Das oberste Gut ist immer der 

Raumkomfort. Wenn dieser nicht da ist, nützt die beste Energieeffizienz 

nichts“, so Fisch weiter. Wesentlich sei daher, 

beide Aspekte zu kombinieren und in den ersten beiden Jahren 

der Nutzung eine zusätzliche Qualitätssicherung durch 

Erfolgskontrollen und Betriebsoptimierung zu gewährleisten. 

Commerz Real weitet Investitionen in Wiener Stadtentwicklungsprojekt aus 

Die Commerz Real verstärkt mit dem Erwerb von zwei weiteren 

Büroprojekten ihr Immobilienengagement im ehrgeizigen 

Wiener Stadtentwicklungsprojekt “TownTown“. Sie 

werden voraussichtlich im ersten Halbjahr 2010 fertig gestellt. 

Die Gespräche mit potenziellen Mietkandidaten sind bereits 

weit vorangeschritten. Die Commerz Real wird die Objekte – 

wie bereits im Falle der Erstakquisition – bei Erreichen einer 

Vorvermietungsquote von 75 Prozent in ihren Offenen Immobilienfonds 

hausInvest europa übernehmen. Darüber hinaus 

bestehen weit reichende Mietgarantien. 

Entwickler und Verkäufer ist eine gemeinsam von der städtischen 

Projektentwicklungsgesellschaft IWS, (Immobili- 

endevelopment Wiener Stadtwerke BMG) und der privaten 

Soravia AG gegründete Projektgesellschaft, über die auch 

die Vermarktung der Flächen erfolgt. Das Gesamtinvestitionsvolumen 

für die beiden Immobilien beläuft sich auf rund 

98 Millionen Euro. 

„Die hohe Flächennachfrage hat uns darin bestärkt, unser 

im Herbst 2007 gestartetes ’TownTown’-Engagement auszuweiten“, 

sagt Hans-Joachim Kühl, im Vorstand der Commerz 

Real AG verantwortlich für die Immobilienakquisition. „Wir 

freuen uns, damit einen noch größeren Beitrag zu diesem 

wichtigen Stadtentwicklungsprojekt leisten zu können.“ 


Zusammengenommen umfassen die zwei Büroobjekte eine 

Mietfläche von insgesamt rund 30.000 m². Aufgrund ihrer 

Nähe zu den benachbarten Bauabschnitten der Commerz 

Real erweitern sie das Areal, in dem das Unternehmen bereits 

investiert ist. 

Drittverwendungsfähig sind die modernen Gebäude aufgrund 

ihrer technischen Flexibilität, die eine geschoss- oder 

halbgeschossweise Vermietung ermöglicht. Dank ihrer verkehrsgünstigen 

Lage im dynamischen Teilmarkt Erdberg verfügen 

die Objekte über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen 

Personennahverkehr und an die Autobahn A23 in 

Richtung Budapest und Bratislava. Der Stadtteil Erdberg liegt 

im Osten Wiens zwischen der Innenstadt und dem zwanzig 

Autominuten entfernten internationalen Flughafen Wien- 

Schwechat. 

„Darmstadtium“ – eine harmonische Symbiose von Historie und Moderne. 

Architektonisch außergewöhnlich – so könnte man das Konzept 

des „Darmstadtium“ mit wenigen Worten beschreiben. 

Denn die Planung des neues Wissenschafts- und Kongresszentrums 

in der Darmstädter Innenstadt sah von Beginn an 

die Integration eines Teils der alten Stadtmauer aus dem 14. 

Jahr-hundert in das moderne Gebäude vor. Als nun während 

der Aushubarbeiten für das Fundament des Gebäudekomplexes 

eine zweite mittelalterliche Stadtmauer mit Wehrturm 

gefunden und freigelegt werden konnte, war besondere Kreativität 

gefragt. 

So wurden die Baupläne kurzfristig modifiziert und der nachträglich 

entdeckte Stadtmauerteil kunstvoll in den Foyerbereich 

des Komplexes integriert. So steht das als Gemeinschaftsprojekt 

der TU Darmstadt, der Stadt Darmstadt und 

dem Land Hessen für rund 77 Millionen Euro erbaute „Darmstadtium“ 

heute mehr denn je für eine gelungene Symbiose 

aus Stadthistorie und moderner Architektur. Neben wissenschaftlichen 

Kongressen fi nden in dem in unmittelbarer Nähe 

zu Schloss und Universität gelegenen Bauwerk auch Seminare, 

Empfänge oder Kulturveranstaltungen statt. 

Gebäudekonzept und Planung. 

Das nach Plänen von dem Wiener Architekten Talik Chalabi 

und fs-Architekten erstellte Gebäude sieht sich in der Diagonale 

zwischen der Innenstadt und dem Universitäts-Campus 

und nimmt diese Beziehungen in seiner inneren Struktur konsequent 

auf. Der bewusst skulptural angelegte Bau besteht 

insgesamt aus vier verschachtelten Gebäudeteilen (A bis D), 

die nur wenige gerade Flächen aufweisen. Der oberirdische 

Teil des Komplexes gliedert sich in mehrere kompakte Bauteile, 

wobei der zentral innen liegende Foyerbereich im westlichen 

Gebäudeteil von zweigeschossigen Seminarbereichen 

sowie dem „Kleinen Saal“ eingefasst wird. 

Im östlichen Teil des komplett barrierefrei geplanten „Darmstadtium“ 

wird der 1.200 m² große und bis zu 2.000 Sitzplätze 

bietende Kongresssaal vom Foyerbereich umschlossen. Um 

das größenmäßig begrenzte Innenstadt-Gelände optimal auszunutzen, 

verfügt das Gebäude über drei Untergeschosse, 

wobei das dritte – mehr als 300 m Meter Lauflänge bietende 

Geschoss – als Versorgungs-kanal dient und gleichzeitig die 

Aussteifung des „Darmstadtium“ unterstützt. Abgerundet 

wird das Planungskonzept durch ein Restaurant für 150 Personen 

sowie eine Tiefgarage mit 420 Parkplätzen. 

Tief- und Rohbauarbeiten. 

Bereits ab dem ersten Spatenstich für die 16 m tiefe Baugrube 

erwarteten die ausführenden Unternehmen besondere 

Herausforderungen. Aufgrund der Innenstadtlage der Baustelle 

und der relativ großen Grundfläche von rund 8.000 m² 

erforderten die Roh- und Tiefbauarbeiten eine besondere Präzision 

– denn speziell für die Baustellen-Logistik und Anlieferung 

von Baumaterialien standen den mehr als 40 beteiligten 

Unternehmen nur sehr begrenzte Lagerflächen außerhalb der 

Baugrube zur Verfügung. Um dem Verkehr in der Darmstädter 

Innenstadt auszuweichen, entschieden sich die Verantwortlichen, 

die Betonagen für die Bodenplatten nachts zu erstellen. 

So wurden diese in zehn Abschnitten mit jeweils 1.000 

m³ Beton realisiert. Eine weitere Schwierigkeit: Die Baugrube 

umfasste einen Aushub von insgesamt 90.000 m3. Eine besondere 

Komplikation stellt der diagonal durch die Baugrube 

verlaufende Rheingrabenbruch dar. Das heißt, etwa ein Drittel 

des Bauwerks steht auf Fels, der restliche Teil auf Sand. Dies 

machte unter anderem erforderlich, dass zur Entwässerung 

zahlreiche horizontale Entspannungsbohrungen gesetzt werden 

mussten. Die 60 cm bis 1,60 cm starke Bodenplatte des 

dritten Untergeschosses wurde auf Bohrpfählen gegründet, 

während man bei der Bodenplatte U2 und U3 des zweiten 

Unter-geschosses auf eine Plattengründung setzte. 

Sichtbeton höchster Qualität. 

Die anspruchsvollen Geometrien der vier verschachtelten 

Gebäudeteile mit zahl-reichen geneigten Sichtbetonwänden 

Das Wirtschafts- und Kongresszentrum „Darmstadtium“: Eine 

gelungene Symbiose aus moderner Architektur und historischer 

Stadtmauer . (Foto: Betonbild, André Hack ). 


(SB4) von bis zu 23 m Länge stellten hohe Anforderungen 

an die Bauausführung. So wurden hier insgesamt 90.000 m² 

Schalung verwendet. Durch den Einsatz möglichst gleicher 

Wandtakte konnte die Vorhaltung von Schalmaterial auf ein 

Optimum minimiert werden. Die bis zu 2,50 m² starken Wände 

des „Darmstadtium“ enthalten zur Versteifung rund sechs 

Lagen Eisen. Die Schalungsarbeiten für die Sichtbetonwände 

des so genannten Bauteils A – hier befindet sich das Foyer 

mit Cafeteria – erwiesen sich dabei als besonders anspruchsvoll. 

Highlight des Foyers ist eine durchgängiger Glastrichter, 

der sich vertikal durch das Gebäude zieht und bis hinunter in 

die Tiefgarage für Tageslicht sorgt. 

Der gesamte Gebäudeteil A steht auf vier rautenförmigen Beton-Stützen 

– so genannten Pylonen. Diese weisen eine Stärke 

von 2,80 m und eine Gesamthöhe von 20 m auf und wurden 

ebenfalls aus Sichtbeton der höchsten Güteklasse gefertigt. 

Zudem neigen sich sämtliche Wände des Bauteils A um fünf 

Grad nach außen, während ein Teil der Saalfläche um 12° ansteigt 

und so bei Veranstal-tungen als Tribüne genutzt wer- 

den kann. In den 

Obergeschossen 

setzten die Planer 

auf fi ligrane V-Stützen 

aus Beton, die 

sich im Winkel von 

76° bzw. 79° neigen 

und – wie alle 

Stützen – direkt 

vor Ort als Fertigteile 

in Sichtbetonqualität 

produziert 

wurden. Auch die 

12 bis 14 m langen 

Betonstützen, 

die sich um ca. 3 m nach außen neigen, unterstreichen die 

außergewöhnliche Gestaltung dieses Gebäude-Bereiches. 

Insgesamt wurden auf der 45.000 m² Bruttogesamtfläche 

des Darmstadtiums 43.000 m³ Beton und 11.000 t Zement 

verarbeitet. 

Neues Instrument für aktives Flächen-, Gebäude- und Stadtentwicklungsmanagement 

Die Siedlungs-, Bau- und Nutzungsstrukturen in Städten und 

Döfern unterliegen seit einiger Zeit einem zunehmend dynamischen 

Wandlungsprozess. Ursachen hierfür sind unter anderem 

die anhaltenden Strukturveränderungen in Wirtschaft 

und Bevölkerung (demografischer Wandel). In der Folge ist 

häufig das Brachfallen von Flächen und Gebäuden in den Innenbereichen 

von Städten und Gemeinden festzustellen. Das 

wiederum ist mit einem fortschreitenden Funktionsverlust unserer 

Stadt- und Dorfkerne und einem generellen Verlust an 

Standortattraktivität der betroffenen Kommunen verbunden. 

Parallel hierzu ist nach wie vor eine Ausweisung von Flächen 

an den Siedlungsrändern festzustellen. Zusätzliche Infrastrukturkosten 

für die Kommunen sind das Ergebnis. 

Die Innenentwicklung der Städte und Gemeinden gelangt 

daher zunehmend in den Blickwinkel einer nachhaltigen Gemeinde- 

und Stadtentwicklung. Unter einem solchen Leitbild 

einer ganzheitlichen Stadt- und Gemeindeentwicklung muss 

es Ziel sein, auf gesamtstädtischer Ebene Wertschöpfungspotenziale 

zu erkennen und zu aktivieren, die sich durch eine 

effiziente Flächen und Infrastrukturnutzung und Erhaltung 

bzw. Revitalisierung attraktiver Orts- und Stadtkerne bieten. 

Hierzu ist es erforderlich, fl exible und innovative Entwicklungskonzepte 

und vor allem Steuerungsinstrumente für die 

notwendigen städtebaulichen und baulichen Strukturveränderungen 

einzuführen. 

Entsprechend dieser sich verändernden Rahmenbedingungen 

bemüht sich die STEG Stadtentwicklung GmbH gemeinsam 

mit Ihren Kunden, den Kommunen, solch innovative 

und ganzheitliche Konzepte, Ansätze und Instrumente zu 

schaffen, die zu einer nachhaltigen Entwicklung und damit 

auch Wertschöpfung in den Kommunen beitragen. 

Mit diesem zentralen Anliegen wurde im Jahr 2005 das Pilotprojekt 

Kommunales Flächen- und Gebäuderessourcenmanagement 

ins Leben gerufen. Ziel hierbei war es, ein In- 

V-Stützen aus Sichtbeton setzen besondere 

Akzente. (Foto: Betonbild, André 

Hack ). 

Ganzheitliche Stadt- und Gemeindeentwicklung mit dem STEG-Compass 

Von Michael Blum, Geschäftsführer der STEG Stadtentwicklung GmbH in Stuttgart 

strument zu entwickeln, das Kommunen sowie allen an der 

Stadt- und Gemeindeentwicklung beteiligten Akteuren einen 

stets aktuellen Überblick über die innerörtlichen Flächen- und 

Gebäudepotenziale samt der zugehörigen Daten und Informationen 

bietet. Diverse Such-, Analyse- und Auswertungsfunktionen 

sollten die Kommunen darüber hinaus in die Lage versetzen, 

Innenentwicklung aktiv zu managen. Auf Basis dieser 

Zielformulierung entstand schnell die grundlegende Idee eines 

webbasierten städtebaulichen Fachdatenbank-Systems, das 

über eine Schnittstelle zudem die Möglichkeit der Datenvisualisierung 

über Geo-Informationssysteme (GIS) bietet. 

Um ein Instrument zu schaffen, das möglichst praxistauglich 

für die Anwendung im Arbeitsalltag der verschiedenen 

Fachabteilungen der Kommunalverwaltung ist, erfolgte die 

Entwicklung von Beginn an im Rahmen eines Pilotprojektes 

gemeinsam mit den beiden großen Kreisstädten Nagold und 

Rottweil. In beiden Pilotstädten erfolgte ein paralleles Vorgehen 

von städtebaulichen Dienstleistungen (Bestandsaufnahme; 

Standortanalysen; Definition von Schwerpunkt- bzw. 

Planbereichen samt Entwicklungszielen) und Technikentwicklung. 

In einem kontinuierlichen Prozess von Abstimmungsterminen 

zu Anforderungen und Wünschen beider Kommunen 

an ein solches System, Testphasen erster Prototypen und 

der Weiterentwicklung auf Basis der in Fragebögen erfassten 

Rückmeldungen der Kommunen konnte so ein praxisnahes 

Arbeitsinstrument geschaffen werden. 

Aktives und ganzheitliches Stadt- und 

Gemeindeentwicklungsmanagement 

Wichtiger war, dass das Instrument durch seine Module und 

Funktionen den Gesamtprozess ganzheitlicher Stadtentwicklung 

nach dem Leitbild „Innen vor Außen“ mit den Bausteinen 

Flächen- und Gebäudemanagement in seinen vielfältigen 

Phasen und Schritten möglichst perfekt abbildet und durch 

entsprechende Funktionalitäten erleichtert und unterstützt. 


Phase 1: Bestandsaufnahme und Bewertung 

Die Basis erfolgreicher Innenentwicklung bildet das fundierte 

aktuelle Wissen über innerörtliche Nutzungspotenziale 

(Baulücken, Nachverdichtungspotenziale, Umnutzungspotenziale, 

Entwicklungspotenziale, leerstehende Gebäude und 

Nutzungseinheiten wie z. B. Ladenlokale), deren Entwicklungsmöglichkeiten, 

Entwicklungshemmnisse und Entwicklungschancen. 

Grundlage ist somit ein Überblick über alle innerörtlichen 

Potenziale im gesamten Gemeindegebiet sowie 

das Vorliegen vielfältiger und aktueller Daten (Größe, Lage, 

Nutzung, Erschließung, Planungsrecht, Eigentümer, Altlasten, 

Restriktionen und Nutzungshemmnisse, Wert und Preis, etc.) 

zu diesen Potenzialen. 

Diese Potenziale und Daten sind im Rahmen einer umfassenden 

Bestandsaufnahme als Grundlage eines Flächenund 

Gebäuderessourcenkatasters zu erheben. Viele Daten 

und Informationen liegen bereits auch schon bei unterschiedlichen 

Stellen, der Kommune selbst oder anderen öffentlichen 

Behörden und Institutionen vor. Hier erscheint es vor allem 

auch wichtig, die vielfältigen bereits vorliegenden Daten, 

Informationen und Planunterlagen und die Ergebnisse der 

Städtebaulichen Vorort-Bestandsaufnahme im Sinne einer 

Datenzentrale zusammenzuführen. 

Darauf aufbauend bedarf es einer intensiven Standortanalyse, 

welche der aufgenommenen Flächen- und Gebäudepotenziale 

unter welchen Bedingungen (Nutzungsrestriktionen) 

für welche Nutzung besonders gut geeignet sind. Hierbei ist 

auch der aktuelle Bedarf bzw. die Marktsituation für unterschiedliche 

Flächennutzungssegmente zu beachten. Zudem 

ist auch bereits an diesem Punkt zu klären, welche Flächenpotenziale 

im Hinblick auf Erhalt und Steigerung der kleinund 

großräumigen Freiraum- und Aufenthaltsqualität in der 

Siedlung weiterhin von einer Bebauung freizuhalten sind. 

Abschließend sollte nach diesem Schritt jedem innerörtlichen 

Flächenpotenzial und Gebäudeleerstand eine vorrangige 

Nutzungseignung und eine Aussage zur zeitlichen Verfügbarkeit 

zugeordnet werden. 

Als eine Art Datenzentrale bietet der STEG-Compass die 

Möglichkeit zur Integration und Zusammenführung aller Daten 

zu den innerörtlichen Potenzialen. Als bislang einziges derart 

umfängliches und durchgängiges städtebauliches Fachdatenbanksystem 

verfügt die STEG-Compass über Datenbankmodule 

zu allen räumlichen Basiseinheiten der Stadtentwicklung 

wie Flächen, Gebäude und Nutzungseinheiten (z. B. Ladenlokale), 

die je nach individuellem Bedarf und Problemlage der 

einzelnen Kommune isoliert oder kombiniert zur Verfügung 

gestellt werden können. In jedem Modul können alle wesentlichen, 

zu der jeweiligen Einheit bei den Kommunen oder 

anderen Behörden vorliegenden Daten und Plangrundlagen 

übernommen und schließlich durch gezielte, von der Kommune, 

der STEG oder Dritten durchgeführte Bestandsaufnahmen 

und Standortpotenzialanalysen ergänzt werden. 

Phase 2a: Aktivierungsphase (Kleinere Flächenund 

Gebäudepotenziale in Streulage) 

Aufbauend auf die Erstellung und kontinuierliche Fortschreibung 

eines gesamträumlichen Flächen- und Gebäuderessourcenkatasters 

muss eine „ernstgemeinte und wertschöpfende“ 

Innenentwicklung nahtlos in einen stetigen, immer 

wieder aufs Neue beginnenden Aktivierungsprozess übergehen. 

Diese Aktivierungsphase beinhaltet alle Maßnahmen 

und Bemühungen, um die standortpotenzialgemäße Aktivierung 

der einzelnen Flächen, Gebäude und Nutzungseinheiten 

voranzutreiben. Hierzu gehören der stetige Abgleich des 

derzeitigen Angebots verfügbarer innerörtlicher Flächen mit 

konkreten Anfragen und Gesuchen nach Flächen mit ganz 

bestimmten Eigenschaften, die Vorbereitung und Durchführung 

aktivierungsunterstützender Maßnahmen sowie die kontinuierliche 

Vermarktung der Potenziale. 

Die Anwendungsfunktionalitäten des relationalen Datenbanksystems 

STEG-Compass wurden speziell so entwickelt, 

dass das Instrument als wirkliche kommunale Arbeits- und 

Informationsplattform auch in dieser Phase eine echte Unterstützung 

und Hilfestellung bietet. Hierzu bietet der Compass 

vielfältige Such-, Analyse- wie auch statistische Auswertungsfunktionen, 

um beispielsweise etwa Flächen, Gebäude 

oder Nutzungseinheiten zu identifizieren bzw. herauszufiltern, 

die ganz spezifischen Merkmalen oder Anforderungen eines 

Interessenten genügen. 

Vier Praxisbeispiele: 

• Wo und wie viele Baulücken gibt es, die der Stadt gehören, 

größer als 300 Quadratmeter, und vom Kindergarten nicht 

weiterer als 750 Meter entfernt sind? 

• Welche Eigentümer besitzen mehrere innerörtliche Potenzialflächen? 

• Wo sind im Gemeindegebiet innerörtliche Flächenpotenziale 

mit Bodenrichtwerten unter x, auf denen die Bebauung 

mit Reihenhäusern mit maximal drei Vollgeschossen zulässig 

ist? 

• Wo und wie viele leerstehenden Ladenlokale in Hauptgeschäftslage 

mit einer Nutzfläche von 120 – 150 Quadratmetern 

gibt es? 

Zu allem auf derart gezielte Anfragen passenden oder aktuelle 

in Verhandlung befindlichen Flächen, Gebäuden und Nutzungseinheiten 

können auf Knopfdruck Kurzreports mit allen 

wichtigen Daten als Handout zur Vorbereitung von Sitzungen, 

Gesprächen und Verhandlungen erzeugt werden. Weiterhin 

ermöglicht das System auf Knopfdruck auch statistische 

Gesamtauswertungen, wie etwa tagesaktuelle Bilanzen innerörtlicher 

Baulücken oder Leerstände insgesamt bzw. nach 

Gemarkungsteilen und bestimmten Merkmalen (Eigentümerart, 

etc.) spezifiziert. 

Die zumeist große Vielzahl von Akteuren (Stadtplanungsamt, 

Liegenschaftsamt, Wirtschaftsförderung, Eigentümer, Interessenten 

und Investoren, externe Planungs- und Ingenieurbüros, 

usw.), die in diesen kontinuierlichen Managementprozess 

zur Aktivierung von Flächenpotenzialen involviert sind, 

erklärt auch, warum bei der Entwicklung des STEG-Compass 

ein zukunftsorientierter internetbasierter Ansatz als ideale Lösung 

gewählt wurde. Ohne Zusatzkosten und Softwareinstallation 

können alle beteiligten kommunalen Verwaltungsabteilungen 

und alle weiteren Akteure mit Zugangsberechtigung 

sich durch einfachen Zugriff über einen Internet-Browser an 

jedem beliebigen Arbeitsplatz benötigte Daten beschaffen, 

ggf. Daten fortschreiben und so auch Daten austauschen und 

miteinander kommunizieren. 

Auch die zur Aktivierung notwendige offensive Vermarktung 

der innerörtlichen Flächenangebote kann aufgrund des webgestützten 

Ansatzes durch den Compass über das ortsgebundene 

Medium Internet deutlich unterstützt werden. Neben 

der internen ausführlichen Arbeitsplattform bietet das 

Tool die Möglichkeit, zur Vermarktung eine reduzierte Version, 

die nur die von den Eigentümern freigegebenen Flächen und 

Gebäude sowie ausgewählte Informationen zu diesen enthält, 

über die Homepage der Kommune in Kreis und Schrift 

freizuschalten. 


Phase 2b: Planungsphase (größere und/oder für die 

Stadtentwicklung bedeutende Flächenareale und 

Gebäudequartiere) 

Neben dem dargelegten fortlaufenden Management- und 

Aktivierungsprozess für vor allem kleinere, in Streulage befi 

ndliche Flächen (v.a. Baulücken, Nachverdichtungsflächen) 

und Gebäude (v.a. Leerstehende Gebäude und Nutzungseinheiten) 

ist im Rahmen einer aktiven Innenentwicklung aber 

auch der Umgang mit größeren un- oder mindergenutzten 

innerörtlichen Arealen zu bewältigen. Dies können größere 

zusammenhängende innerörtliche Brach- bzw. Umnutzungsfl 

ächen, Bereiche, die durch eine räumliche Konzentration 

verschiedener un- oder mindergenutzter Flächen auffallen, 

oder eben Gebäudequartiere, die durch eine Vielzahl leerstehender 

und vom Verfall bedrohter Gebäude und Nutzungseinheiten 

geprägt sind, sein. 

Solche Areale und Quartiere stellen einerseits aufgrund ihrer 

Größe und teilweise negativen Auswirkung auf Umfeld und 

Gesamtstandort und komulierten Problemsituation eine besondere 

Herausforderung für die Stadtentwicklung dar. Sie 

bieten andererseits aber gerade aufgrund ihrer Größe und 

Lage oft die Chance, in zentraler Lage ein großes Impulsprojekt 

zu initiieren, durch das nicht nur das Quartier, sondern 

auch die Entwicklung des Umfeldes oder gar der gesamten 

Siedlung in den kommenden Jahren maßgeblich positiv beeinflusst 

und vor allem die Innenbereiche, Stadt- und Dorfkerne 

nachhaltig aufgewertet werden. 

Aufgrund Größe, Vornutzung, Zustand, Grundstückszuschnitt 

und Erschließung können diese Areale zumeist nicht 

unmittelbar in einen Aktivierungs- und Vermarktungsprozess 

einbezogen werden, sondern bedürfen zunächst einer oft 

langwierigen Planungsphase, in der vielfältige offene Fragen 

– von der Nutzungsfindung über die städtebauliche Planung, 

Investition und Finanzierung bis hin zur Erschließung und 

Baureifmachung der Flächen – zu klären sind. Eine etwaige 

Altlastensanierung kann die Komplexität eines solchen Prozesses 

noch wesentlich erhöhen. 

Ziel der Planungsphase muss zum einen sein, jeweils alle aktuellen 

Plan- bzw. Schwerpunktbereiche auf gesamtstädtischer 

Ebene zu definieren, und zum anderen diesen Bereichen jeweils 

Ziele und zur Zielerreichung nötige Maßnahmen für ihre 

Aktivierung und Entwicklung zuzuordnen. Grundlage dieser 

strategischen Entscheidungen sollte das städtebauliche Leitbild 

für die Gesamtgemeinde sowie der aktuell absehbare 

und prognostizierte Bedarf und die Marktsituation für die verschiedenen 

Nutzflächensegmente sein. 

Auch hierfür hält das System Compass der STEG ein Datenbankmodul 

„Planbereichsmanagement“ bereit, das speziell 

für diese Phase entwickelt wurde. Die Planbereichsdatenbank 

ermöglicht es zu jedem Zeitpunkt, auf gesamtstädtischer 

Ebene die aktuellen Schwerpunkte (Planbereiche) der 

Stadtentwicklung durch Zusammenfassung der zugehörigen 

Flurstücke und Gebäudequartiere neu zu definieren und diesen 

auf Datenbankbasis Ziele und entsprechende Maßnahmen 

für ihre Aktivierung zuzuordnen. 

Damit bietet das Modul wiederum im Vergleich zum klassischen 

statischen Stadtentwicklungskonzept im Papierformat 

die Möglichkeit, dieses stets entsprechend der sich 

verändernden Rahmenbedingungen und örtlichen Bestandsveränderungen 

dynamisch fortzuschreiben und mit angepassten, 

konkreten, umsetzungsorientierten Maßnahmen 

zu hinterlegen. Ein solch stets aktuelles gesamträumliches 

Stadtentwicklungskonzept bildet wiederum die unverzichtbare 

Grundlage für strategische Entscheidungen der Stadtentwicklung. 

Phase 3: Umsetzungsphase (größere und/oder für die 

Stadtentwicklung strategisch besonders bedeutende 

Flächenareale und Gebäudequartiere) 

Auch bei den definierten größeren bzw. strategisch besonders 

bedeutsamen Flächenarealen und Gebäudequartieren 

muss aufbauend auf die Planungsergebnisse eine Umsetzungsphase 

folgen. Im Rahmen eines aktiven Planungs- und 

Prozessmanagements ist die Umsetzung der zuvor definierten 

Maßnahmen im sinne der zielorientierten Realisierung 

der Gesamtplanung zu koordinieren. Hierzu gehören insbesondere 

auch die Definition, Abstimmung, Einhaltung und 

Fortschreibung der Zuständigkeiten und Zeithorizonte für die 

einzelnen Maßnahmen. 

In diesem Zusammenhang kommt der Funktion des STEG- 

Compasses als Informations- und Kommunikationsplattform 

eine besondere Bedeutung zu. Gerade in solche komplexen 

Planungs- und Umsetzungsphasen ist immer eine Vielzahl 

unterschiedlicher Akteure, von den städtischen Ämtern über 

Eigentümer, potenzielle Investoren bis hin zu externen Ingenieur- 

und Planungsbüros, involviert. Hier kommt dem gegenseitigen 

Austausch und der abgestimmten Koordination 

der Aufgaben im Sinne eines möglichst reibungsverlustarmen 

Projektablaufs eine enorme Bedeutung zu. 

Der Compass bietet über ein Benutzermanagement nun 

die Möglichkeit, allen gewünschten Akteuren, passwortgeschützt 

Zugriff selektiert auf die spezifischen Projektdaten zu 

gewähren. Somit besteht für alle die Möglichkeit zur Information 

über aktuelle Projektdaten und zu erfüllende Aufgaben 

mit Zeithorizonten. Darüber hinaus bestehen im Sinne eines 

virtuellen Projektraums aber auch besondere Möglichkeiten 

des Austauschs und der Kommunikation, wie etwa dem projektbezogenen 

Eintrag von Kurznachrichten oder Hochladen 

aktueller Dokumente, Pläne oder Entwürfe. 

Natürlich aktiviert der STEG-Compass alleine keine innerörtlichen 

Potenziale. Er stellt jedoch ein professionelles und zeitgemäßes 

Medium dar, das Städte und Gemeinden beim Prozess 

der ganzheitlichen Stadtentwicklung und Wertschöpfung 

auf vielfältige Art und weise unterstützen kann. Aufbauend 

auf das Werkzeug bedarf es in der Planungs-, Umsetzungsund 

Aktivierungsphase vielfältiger weiterer Maßnahmen, um 

die innerörtlichen Potenziale tatsächlich der gewünschten 

Nutzung zuzuführen. 

Zwar gibt es hierfür aufgrund der jeweiligen individuellen 

raum-, markt- und personenbezogenen Rahmenbedingungen 

kein Patentrezept, jedoch sind der Kreativität in diesem Zusammenhang 

auch wenig Grenzen gesetzt. Beispielhaft seien 

hier einzelne Maßnahmenfelder genannt, mit denen die STEG 

Stadtentwicklung GmbH bislang in solchen Prozessen positive 

Erfahrungen gemacht hat: 

• Bürgerinformationsveranstaltungen zur Sensibilisierung der 

Bevölkerung für das Thema Innenentwicklung/Ortskernvitalität 

einerseits und zur Förderung einer gesamtstädtischen 

Betrachtungsperspektive andererseits, 

• ggf. Einrichtung einer Koordinations- und Beratungsstelle 

bei der Stadt zwecks Koordination des Gesamtprozesses 

und Anlaufstelle für Eigentümer und Interessenten, 

• Auflage problemspezifischer kommunaler Förderprogramme 

im Sinne der Potenzialaktivierung, 

• Veranstaltung von Immobilienbörsen/-messen, 


• kostenlose Testentwürfe für Potenzialflächen und Planbereiche 

zwecks Überzeugung von Eigentümern und Investoren, 

• Direktkontakt mit den Betroffenen: intensive und behutsame 

Eigentümergespräche, 

• Beratung von Interessenten und Investoren über Nutzungsund 

Fördermöglichkeiten, Problembehandlung etc., 

• Einsatz geeigneter städtebaulicher Instrumente und Förderprogramme 

(B-Plan; Abweichung; Befreiung; Sanierungs-, 

Entwicklungsmaßnahme; ...), 

• ggf. Zwischenerwerb einzelner Flächen durch die Kommune 

zwecks zielgerichteter Inwertsetzung, Vermarktung und 

Nutzung, 

• Projektentwicklung. 

Stadtentwicklung ist ein kontinuierlicher, nie endender und 

somit immer wieder aufs Neue beginnender Prozess. Die 

Stadt verändert sich im Rahmen der dargestellten Planungs-, 

Aktivierungs- und Umsetzungsmaßnahmen ebenso wie die 

überregionalen und globalen gesellschaftlichen, wirtschaftlichen 

und ökologischen Rahmenbedingungen. All dies wirkt 

sich wiederum auf die lokale, sich im Raum (Flächen, Gebäude) 

widerspiegelnde Bestandssituation und damit auf 

neu zu definierende Schwerpunktbereiche, Impulsprojekte 

und notwendige Maßnahmen aus. Stadtentwicklung – Bestand, 

Ziele und Maßnahmen – als solcher Kreislauf verstanden, 

bedarf somit einer kontinuierlichen Fortschreibung und 

Weiterentwicklung. Entsprechend dieses dynamischen Kreislaufgedankens 

sind auch die Module des STEG-Compasses 

konzipiert. Als dynamisches, nicht statisches Instrument der 

Stadtentwicklung sind Bestand, Schwerpunktbereiche, Ziele 

und Maßnahmen in der Datenbank und in Karten und Plänen 

jederzeit aktuell. 

Fazit 

Mit dem durchgängigen städtebaulichen Fachdatenbanksystem 

Compass als webbasierte Arbeits-, Informations- und 

Rathausbau setzt Zeichen 

von Birgitt Wüst 

Immer mehr Bauherren, Investoren, Projektentwickler 

und vor allem auch Kommunen denken heute langfristiger. 

Dabei rückt die energetische Optimierung von Immobilien 

in den Blickwinkel – wie beim neuen Rathaus in 

Kirchdorf an der Iller. 

Klimaschutz ist eine der wichtigsten gesellschaftlichen Herausforderungen 

der Gegenwart. Auch in der Immobilienbranche 

gewinnt das Thema „Nachhaltigkeit“ zunehmend an 

Bedeutung. Nachdem die Münchner Immobilienmesse Expo 

Real im vergangenen Herbst ihr Rahmenprogramm dem Thema 

gewidmet hatte, beschäftigte die Parole „Going Green“ 

nun auch die MIPIM in Cannes. Auf der weltweit größten 

Messe für Gewerbeimmobilien und Urbanistik drehten sich 

mehrere Veranstaltungen um die Frage, wie der CO2-Ausstoß 

bis 2020 EU-weit um durchschnittlich mindestens 20 Prozent 

gesenkt werden kann. 

„Technisch sind die Möglichkeiten zu einer größeren Energieeffizienz 

von Gebäuden längst gegeben, etwa durch die 

Nutzung erneuerbarer Energien wie Erdwärme, Windkraft 

Kommunikationsplattform liefert die STEG Stadtentwicklung 

GmbH einen Beitrag zur Erreichung des übergeordneten 

Zieles der Wertschöpfung durch nachhaltige Stadtentwicklung 

in Form effizienter Flächen- und Infrastrukturnutzung 

sowie attraktiven, lebendigen und anziehenden Innen- und 

Kernbereichen. Das Instrument soll mit seinen vielfältig einsetzbaren 

Modulen und Funktionen Städte und Gemeinden 

in die Lage versetzen, den Prozess der ganzheitlichen Stadtund 

Gemeindeentwicklung durch Sensibilisierung der Akteure 

anzustoßen und kontinuierlich, den jeweiligen Rahmenbedingungen 

angepasst, aktiv fortzuführen und zu gestalten. 

Das System ermöglicht einen stets aktuellen Überblick über 

alle Flächen und Gebäudepotenziale und auch Schwerpunktbereiche 

der gegenwärtigen Stadtentwicklung und bietet 

damit die Basis, um strategische Entscheidungen der Stadtentwicklung 

zu treffen. Deren Umsetzung kann wiederum 

durch das Planbereichs- und Fördergebietsmanagement aktiv 

besteuert werden. Vor allem wird der STEG-Compass aber 

dem Wesen der Stadtentwicklung als andauerndem Prozess 

gerecht, da Bestand, Schwerpunktbereiche, Ziele und Maßnahmen 

kontinuierlich in einer Datenbank und dynamischen 

Karten fortgeschrieben werden können. 

Letztendlich ist der Compass aber auch als Aufforderung an 

Städte und Gemeinden zu verstehen, den Prozess der Stadtentwicklung 

aktiv und ganzheitlich voranzubringen und zu 

gestalten. 

Die STEG Stadtentwicklung GmbH sucht regelmäßig den 

Austausch mit den Kommunen, um etwas über deren aktuelle 

Aufgaben und Problemstellungen sowie ihre Lösungsansätze 

und Vorgehensweisen in ihrer alltäglichen Arbeitspraxis der 

Stadt- und Gemeindeentwicklung zu erfahren. Nur so können 

Instrumente und Ansätze möglichst kundennah und problemgerecht 

weiter bzw. neu entwickelt werden. 

www.steg.de 

und Solarenergie“, sagt Thomas Bleier, einer der beiden Geschäftsführer 

der STEG Stadtentwicklung, die sich im Bereich 

nachhaltiger Entwicklungskonzepte in Deutschland einen Namen 

gemacht hat. 

Die Gesellschaft unterstützt Kommunen seit vielen Jahren 

unter den Aspekten Umweltschutz, Energieeinsparung und 

umweltverträgliche Energiegewinnung und setzt auch die 

2008 hoch dotierten neuen Förderprogramme für diesen 

Bereich um, wie etwa den neuen Bund-Länder-Investitionspakt 

zur energetischen Erneuerung sozialer Infrastruktur 

(IVP). 

Eines der aktuellen Beispiele für Nachhaltigkeit im öffentlichen 

Bau ist das neue Rathaus in Kirchdorf an der Iller. „Im alten 

Rathaus platzen wir aus allen Nähten“, berichtet Dietmar Zettel, 

Kämmerer der rund 15 Kilometer nördlich von Memmingen 

direkt an der badenwürttembergisch-bayerischen Grenze 

gelegenen 3600-Einwohner-Gemeinde. Da weder ein Ausbau 

des Gebäudes noch ein Anbau möglich war, wurde im Rahmen 

des Landessanierungsprogramms Baden-Württemberg 

ein Neubau in Angriff genommen. 


Erdwärme ins Rathaus 

Bei der Umsetzung zeigte sich Kirchdorf deutlich energieeffizienzbewusster 

als so manche Großstadt: Nach den Vorgaben 

des Gemeinderats sollte sich das Gebäudekonzept durch Bürgernähe, 

Transparenz, besondere gestalterische Qualitäten sowie 

durch kurze Wege auszeichnen, die eine effiziente Arbeitsweise 

ermöglichen. Einig war man sich vor allem darin, dass die 

Energieversorgung des Rathauses ressourcen- und umweltschonend 

sein sollte. Dabei setzten die Verantwortlichen auf regenerative 

Energien und entschieden sich für den Einbau einer 

zeitgemäßen Erdwärmeheizung. Die Vorteile der Nutzung von 

Erdwärme sahen die Ratsmitglieder unter anderem darin, dass 

praktisch keine Wartungskosten anfallen, ein Schornstein nicht 

erforderlich ist und auch keine Flächen für die Bevorratung von 

Brennstoff benötigt werden. Darüber hinaus lässt sich mit dieser 

Heizungsform über die Erdsonde an heißen Sommertagen 

eine herkömmliche Klimaanlage ersetzen. 

Zusammen mit dem Architekturbüro Bauke aus dem benachbarten 

Dietenheim erarbeitete die Stadtentwicklungsgesell- 

schaft eine städtebaulich und architektonisch hochwertige 

Lösung für die besondere, einer nachhaltigen Entwicklung 

verpflichteten Aufgabenstellung. „Neben der städtebaulichen 

und gestalterischen Betreuung zeichnete die STEG dabei 

auch für die fi nanzielle Projektsteuerung verantwortlich“, 

betont Projektleiter Arun Gandbhir unter Verweis auf den für 

Laien oft verwirrenden „Dschungel“ der Förderprogramme. 

Die Kosten für die rund 9000 Kubikmeter umbauten Raumes 

des neuen Rathauses beziffert Kämmerer Zettel auf rund 3,7 

Millionen Euro. Eine Investition, die sich gelohnt habe, merkt 

er an. 

„Die Transparentmachung des Gebäudeenergieverbrauchs 

steht in vielen Städten noch längst nicht auf der Agenda“, 

berichtet STEG-Geschäftsführer Bleier aus seiner täglichen 

Praxis. Umso erfreulicher, dass eine so kleine Gemeinde wie 

Kirchdorf mit ihrem Rathaus-Projekt deutliche städteplanerische 

Zeichen setzt. Die Kirchdorfer sind unterdessen sehr 

gespannt auf ihr neues Rathaus: Am 30. Mai, nach knapp 

zweijähriger Bauzeit, soll es offiziell eröffnet werden. 

www.kirchdorf-iller.de 

Nachhaltiges Bauen: Kommunen rüsten nach 

Von Holger Busch, TÜV SÜD Industrie Service GmbH 

Als Antwort auf die energetischen und ökologischen 

Herausforderungen der Zukunft setzen die Europäische 

Union und die Bundesregierung bei den größten Energieverbrauchern 

an – den Gebäuden. Kommunen, die für die 

Zukunft langfristig gerüstet sein wollen, investieren daher 

in die Nachhaltigkeit ihrer Liegenschaften. 

Rund 4,1 Milliarden Euro Energiekosten fallen bei den öffentlichen 

Liegenschaften bisher jährlich an – Tendenz steigend 

bei derzeitiger Heizkosten-Entwicklung. Schulen, Sporthallen, 

Museen, Gerichts- und Verwaltungsgebäude bergen 

gleichzeitig energetische Einsparreserven in Milliardenhöhe. 

Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur GmbH ergab, 

dass durch die Sanierung von 20.000 Liegenschaften mittels 

Energie-Contracting 1 die Energiekosten bereits um 300 

Millionen Euro jährlich sinken würden. Der Sanierungsbedarf 

ist hoch: Die Hälfte der circa 190.000 öffentlichen Liegenschaften 

ist nicht mehr auf dem aktuellen Stand, wenn es 

etwa um Energieverbrauch oder verwendete Baustoffe geht. 

Immobilienbetreiber wie Kommunen, die für die Zukunft gerüstet 

sein wollen, setzen auf die Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten 

ihrer Gebäude, zur Erreichung von so genannten 

„Green Building“-Standards. 

Green Buildings: Umfassende Qualitätsperspektive 

Eine möglichst geringe ökologische Belastung sowie die Bereitstellung 

eines gesunden Lebensumfelds für die relevanten 

Nutzergruppen in allen Phasen des Lebenszyklus von Gebäuden 

(Planung, Erstellung, Nutzung, Erneuerung und Rückbau) 

– dies sind die Ziele nachhaltigen Bauens. Der Fokus liegt 

damit auf einer umfassenden Qualitätsperspektive: Green 

Buildings sind wirtschaftlich effizient, umweltfreundlich, Ressourcen 

sparend und bieten ein angenehmes und attraktives 

Wohn- oder Arbeitsumfeld. Ein bewusster Umgang mit den 

Ressourcen kann sich in einem verbesserten Energiehaushalt, 

weniger CO2-Emissionen, einem Abfallmanagementsystem 

sowie in einem verminderten Wasserverbrauch niederschlagen. 

Die Einsparpotenziale sind vielfältig, wie z. B. der Einsatz 

von Energiesparlampen und neuen Fassadenkonstruktionen, 

die Installation wassersparender Geräte wie Vakuumtoiletten 

oder Armaturen mit Annäherungselektronik. 

Durch die ganzheitliche Betrachtung der Einzelkomponenten 

eines Gebäudes – einschließlich aller vorhandenen Energiearten 

– können erhebliche Einsparungen erzielt werden. Bevor 

kostspielig saniert wird, lohnt es sich zunächst den Energieverbrauch 

durch intelligente Einstellungen der tatsächlichen 

Nutzung anzupassen. Ein Drittel weniger Aufwendungen an 

Energie ist dabei keine Seltenheit. 

Nachhaltigkeit bei Immobilien meint allerdings mehr als nur die 

energetische Situation: Offenere Strukturen, ein effektiverer 

Schallschutz und ökologisch unbedenkliche Baustoffe tragen 

zu einem angenehmen und gesundheitsfördernden Raumklima 

bei. Dem Menschen vermitteln Green Buildings ein besseres 

Lebensgefühl. Dazu trägt auch eine saubere Innenraumluft 

bei. Feinstaub, Pollen aus der Außenluft und Emissionen aus 

den Baustoffen beeinträchtigen indes nicht nur die Gesundheit, 

sondern verringern zudem die Leistungsfähigkeit. In puncto 

Arbeitseffizienz gerät auch die Zimmertemperatur in den Blickpunkt, 

da zu warme Räume die Produktivität mindern. 

Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist die Anbindung grüner Gebäude 

an öffentliche Verkehrsmittel und Fahrradwegnetze. 

Gerade in einer Zeit, in der die Benzinpreise steigen, wird das 

Augenmerk vermehrt auf die Lage des Objekts gelegt. Für 

den Nutzer komfortabel, sowie ökonomisch und ökologisch 

1 Die wichtigsten Formen sind das Energieeinspar- und das Energieliefer-Contracting. Beim Energieeinspar-Contracting plant, baut, fi nanziert und betreibt ein 

externes Unternehmen alle Maßnahmen zur effizienteren, hausinternen Energieversorgung. Das Unternehmen erhält aus den eingesparten Energiekosten für die 

Energielieferung ein Entgelt; nach dem Ende der Vertragslaufzeit gehören die Anlagen der Kommune. Verbleiben die Anlagen im Besitz des Unternehmens, eignet 

sich das Verfahren des Energieliefer- oder Anlagen-Contractings. Auch hier zahlt die Kommune für die Energielieferung ein Entgelt. Das Unternehmen übernimmt 

jedoch die volle Verantwortung für die Anlage. 


attraktiv ist etwa die Einbindung in die städtische Infrastruktur 

und die Nähe zum Stadtkern mit seinen Versorgungszentren. 

Niedrige Baunutzungskosten, 

gute Bewertungsperspektiven 

Nachhaltiges Bauen ist zwar teurer als herkömmliche Bauweisen, 

die Ausgaben für Planung und Errichtung machen 

jedoch im Allgemeinen nur 20 bis 25 Prozent der Lebenszykluskosten 

einer Immobilie aus. Der weitaus größte Teil der 

fi nanziellen Aufwendungen fällt in der Nutzungsphase an. In 

diesem Abschnitt macht sich die Qualität von Gebäuden bezahlt, 

die unter Nachhaltigkeitskriterien erstellt wurden: Die 

Kosten etwa für Betrieb, Instandsetzung und Baustoffentsorgungen 

sind bei qualitativ hochwertigen Objekten wie den 

Green Buildings in der Regel geringer. Grüne Immobilien sind 

auf diese Weise gut auf steigende Energiepreise vorbereitet 

und damit nachhaltige Investitionen, deren Armortisierung 

derzeit eine deutliche Beschleunigung erfährt. 

Die vielschichtigen Vorteile nachweisbar nachhaltiger Gebäude 

sorgen für ihren guten Ruf, der bei guter Lage zu einer 

besseren Vermietbarkeit und positiven Wiederverkaufschancen 

dieser Objekte führt. In der Tat beginnt sich das Nachfrageverhalten 

am deutschen Immobilienmarkt bereits zu 

verändern, und es sind bereits vereinzelt höhere Marktwerte 

festzustellen. Damit wächst der Einfluss nachhaltiger Maßnahmen 

auf die Marktattraktivität von Immobilien. 

Im Einzelnen sind nachhaltig errichtete gegenüber konventionell 

erstellten Gebäuden im Vorteil, weil: 

• Image und Vermietung verbessert werden, 

• der Immobilienwert durch längere Nutzungsdauer und verringerte 

Bewirtschaftungskosten steigt, 

• sich Lebenszykluskosten und Versicherungsbeiträge reduzieren, 

• die Gesundheit und Produktivität der Nutzer positiv beeinfl 

usst werden, 

• positive Effekte auf Umwelt und lokale Wirtschaftsstrukturen 

auftreten, 

• Milieu- und Quartierverbesserungen stattfinden, 

• überalterte Wohnanlagen revitalisiert und verjüngt werden. 

Forderung nach mehr Nachhaltigkeit 

Die Politik hat mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) schon 

seit einiger Zeit die Weichen für Gebäude auf Verbrauchsminderung 

gestellt. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder 

Leasing kann der Interessent nun die Vorlage eines Energieausweises 

verlangen, der Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz 

einer Immobilie gibt. Ab Juli nächsten Jahres haben 

auch Kommunen für ihre nicht bewohnten, öffentlichen 

Gebäude mit mehr als 1.000 m 2 Netto-Grundfläche einen 

Energieausweis auszuhängen. Betroffen sind davon etwa die 

kommunalen Verwaltungsgebäude, Kindergärten, Schulen, 

Universitäten und Krankenhäuser. 

Mit der EnEV-Novelle, die voraussichtlich Anfang 2009 in 

Kraft treten wird, sieht die Bundesregierung weitere Verschärfungen 

für Gebäude vor. Die Neuerungen gelten auch 

für Wohnobjekte, die von Kommunen und Gemeinden betrieben 

werden. Künftig muss bei Um- und Neubauten darauf 

geachtet werden, dass die Gesamtenergieeffizienz der 

Wohngebäude um rund 30 Prozent verbessert wird. 

Soll der Energieverbrauch deutscher Gebäude gesenkt werden, 

müssten rund 70 Prozent der 17 Millionen Wohn- und 7 

Millionen Gewerbe-, Sport- und Kulturbauten energetisch sa- 

niert werden. Immerhin ist mit rund 40 Prozent der Anteil der 

Gebäude am gesamten Energieverbrauch höher als der von 

Verkehr oder Industrie; entsprechend tragen Immobilien zu 

den CO2-Emissionen bei. Der Bevölkerung waren die negativen 

Auswirkungen der Gebäudenutzung auf Klima und Umwelt 

2007 allerdings noch nicht im gleichen Maße bewusst. 

Eine Umfrage im Auftrag des Bundesbauministeriums hat 

gezeigt, dass die Befragten mehr CO2-Einsparmöglichkeiten 

beim Gebrauch von Elektrogeräten oder beim Autofahren sahen 

als beim Heizen der eigenen Wohnung. Umso wichtiger ist 

es, dass die Kommunen ihrer Vorbildfunktion gegenüber der 

Öffentlichkeit gerecht werden, die ihnen mit dem Nationalen 

Energieeffizienz-Aktionsplan (EEAP) sowie dem Leitfaden 

Nachhaltiges Bauen hinsichtlich des Endenergieverbrauchs 

und der Nachhaltigkeit ihrer Gebäude zugeschrieben ist. 

Vor der Sanierung steht die Analyse 

Wie gehen Gemeinden und Kommunen vor, wenn sie ihre Liegenschaften 

sanieren lassen möchten? Die zahlreichen Zertifikate 

wie das US-amerikanische LEED- oder das britische 

BREEAM-Zertifikat, die derzeit um Einfluss auf dem Immobilienmarkt 

konkurrieren, geben darauf nicht immer die passende 

Antwort. Was dort zum Teil unter Nachhaltigkeit verstanden 

wird, ist in Deutschland bereits mit den umfangreichen deutschen 

Bauvorschriften geregelt. So ähneln einige der Anforderungen 

für die Vergabe des LEED-Silber-Zertifikats denen 

einer gewöhnlichen heutigen Bauabnahme in Deutschland. 

Auf die Bedürfnisse der deutschen Bauwirtschaft zugeschnitten 

ist hingegen das Gütesiegel der Deutschen Gesellschaft 

für Nachhaltiges Bauen (DGNB), das sich seit kurzem in der 

Pilotphase befindet. Allerdings gibt dieser Kriterienkatalog zunächst 

nur Auskunft über die Nachhaltigkeit von Neubauten. 

Ein Standard für bestehende Gebäude soll jedoch so schnell 

wie möglich folgen. 

Nachhaltiges Bauen ist seit jeher im Selbstverständnis des 

deutschen Sachverständigen- und Prüfwesens verankert. 

Diese grundsätzlich angelegte Wertbeständigkeit gilt es zu 

erhalten und an die neuen Anforderungen anzupassen. Es 

kommt auf die Machbarkeit, Finanzierbarkeit und nicht zuletzt 

auf die Wirksamkeit der einzelnen Maßnahmen an. Die Sanierung 

muss deshalb an den Punkten ansetzen, mit denen 

sich Nutzungskosten und Emissionen so stark und nachhaltig 

wie möglich senken lassen. Schließlich fi nanzieren sich bei einer 

durchschnittlichen Lebensdauer der Maßnahmen von 30 

Jahren zum Teil nur 80 Prozent der Kosten über die eingesparten 

Heizkosten (bei derzeitiger Heizkostenentwicklung). 

Fachkundige Ingenieure können dabei helfen, die geeignete 

Vorgehensweise zu fi nden, mit der sich die einzelnen Gebäude 

wirksam und kosteneffizient an nachhaltige Anforderungen 

anpassen lassen. Insbesondere für die Bewertung sind Gutachter 

nötig, die über eine umfangreiche Expertise zu Baumaterialien, 

Sanierungskosten und Energietechnik verfügen. 

Um die verdeckten Nachhaltigkeitsrisiken zu erkennen, eignet 

sich eine Due Diligence, bei der alle Einflussgrößen aus 

Umwelt-, Gestaltungs-, bautechnischen und Immobilienmarktgegebenheiten 

mit einbezogen werden. Für die Prüfung 

sollte nicht nur vorgelegte Mieterlisten, Finanzkennzahlen und 

rechtliche Verhältnisse, sondern auch die Gebäudesubstanz, 

die technische Infrastruktur und das Grundstück einbezogen 

werden. So darf der Wohlfühlaspekt offener Strukturen in 

nachhaltigen Gebäuden nicht zu Lasten der Standsicherheit 

gehen. Auch birgt die Nutzung bereits erschlossener, aber 

brachliegender Liegenschaften das Risiko der Schadstoffbelastung. 

Hier ist eine Prüfung auf mögliche Umwelt- und 


Gesundheitsschädlichkeit der Objekte im Vorfeld der Sanierungsarbeiten 

durchzuführen. Als Ergebnis der Due Diligence 

können die Objekte dann so saniert werden, dass sie frei von 

umwelt- und gesundheitsschädlichen Baustoffen sind. 

Förderung nachhaltiger Baumaßnahmen 

Wer nicht auf die Finanzierung durch Energie-Contracting 

zurückgreifen will, kann Fördergeld-Programme des Bundes 

und der Länder beanspruchen. Für nachhaltige Modernisierungs- 

und Sanierungsmaßnahmen können die Kommunen 

und Städte verschiedene Fördermöglichkeiten in Anspruch 

nehmen. Gelder werden etwa von der Förderbank der Kreditanstalt 

für Wiederaufbau (KfW), dem Bundesamt für Wirtschaft 

und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und vereinzelt von den 

Landesbanken zur Verfügung gestellt. 

Kommunen, die beispielsweise ihre Schulen, Schulsporthallen, 

Kitas und Gebäude der Kinder- und Jugendarbeit energetisch 

sanieren lassen wollen, können bei der KfW-Förderbank 

zinsgünstige langfristige Kredite mit Festzinssätzen und tilgungsfreien 

Anlaufjahren beantragen. Die Zinsen werden vom 

Bund für die erste Zinsfestschreibung zusätzlich verbilligt. Ziel 

der Sanierungsmaßnahmen sollte entweder die Erreichung 

des Neubau-Niveaus sein, oder es sollten mindestens drei 

von einem Sachverständigen empfohlene Maßnahmen durchgeführt 

werden, die den Energieverbrauch langfristig senken. 

Das BAFA fördert im Rahmen des Marktanreizprogramms des 

Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit 

die Projekte der Kommunen zu erneuerbaren Energien. 

Subventioniert werden etwa Biomasse-Verfeuerungsanlagen, 

Wärmepumpen sowie Solaranlagen zur Unterstützung 

der Heizung, Warmwasserbereitung und zum Kühlen. 

An die ansässigen Körperschaften öffentlichen Rechts vergibt 

zum Beispiel das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern Gelder 

für Investitionen in erneuerbare Energien, zur Steigerung der 

Energieeffizienz oder zur Energieeinsparung. Zuschussberechtigte 

Projekte sind beispielsweise die Installation von Anlagen 

für die Nutzung des Sonnenlichts, der Biomasse und Wärme. 

Eigene Förderprogramme und Beratung initiieren 

Die energetische Sanierung der öffentlichen Immobilien 

ist nur eine Möglichkeit der Kommunen zur Förderung der 

Nachhaltigkeit. Zahlreiche Stadtverwaltungen legen mittler- 

Keine Entwarnung bei Grundstücksverkäufen – 

OLG Karlsruhe bestätigt die Vergabepflicht 

Mit dem Karlsruher Oberlandesgericht (OLG) hat kürzlich 

das dritte OLG die strengen Anforderungen an Grundstücksverkäufe 

der öffentlichen Hand bestätigt (Beschluss 

vom 13.06.2008, 1 VK 1/08). Ausgangspunkt dieser 

Entwicklung war eine Entscheidung der Düsseldorfer 

Oberlandesrichter, dass größere Immobiliengeschäfte 

der öffentlichen Hand europaweit ausgeschrieben werden 

müssen. So sollen Bund, Länder und Gemeinden ihre 

Grundstücke nicht mehr ohne Weiteres an Investoren veräußern 

können, wenn sie zugleich Anforderungen an die 

spätere Bebauung stellen. (Beschluss vom 13.06.2007, 

Verg 02/07 „Ahlhorn“ und Weitere). 

weile eigene Programme zur Steigerung der Energieeffizienz 

im privaten Wohnungsbau auf. So hat z. B. das Frankfurter 

Stadtparlament Ende 2007 beschlossen, vermehrt private 

Projekte zu unterstützen, die etwa die Bestimmungen der 

kommenden EnEV 2009 einhalten. Förderprogramme werden 

immer wichtiger, damit die Mehrkosten für nachhaltiges 

Sanieren und Bauen nicht zu einem Boykott der Immobilienund 

Wohnungseigentümer führt. 

Bevor solche Fördermaßnahmen initiiert werden, sollte eingehend 

geprüft werden, ob die Sanierungsart auch für einen 

Großteil der Gebäude geeignet ist. Nicht zu unterschätzen ist 

daher auch die Beratung durch einen Sachverständigen mit 

interdisziplinärer Vernetzung im Vorfeld der Sanierung. Denn 

nicht jede förderfähige Maßnahme ist für jedes Objekt gleichermaßen 

sinnvoll. So ist eine Solaranlage auf dem Dach für 

einige Gebäude nicht ökonomisch und ökologisch effizient. 

Die Einsparung einer Tonne Kohlendioxyd kann bei manchen 

Gebäuden auch durch bessere Wärmedämmung erreicht werden 

und nur ein Zehntel dessen kosten, was für die Einsparung 

der gleichen Menge durch Photovoltaik-Anlagen investiert 

werden müsste. Ein Negativ-Beispiel für Förderung ist die 

Fensteraustauschaktion der Bundesregierung in den 1970er 

Jahren. Zwar trugen die dichteren Fenster im Anschluss dazu 

bei, Heizenergie einzusparen. Aufgrund der schlechteren Belüftung 

der Gebäude nach dem Fenstereinbau, kam es jedoch 

zu vermehrter Schimmelbildung in den Räumen. 

Ebenso wichtig wie die Fördergelder selbst, ist die Information 

der Bevölkerung über die abrufbaren Finanzhilfen. Die 

erwähnte Umfrage zeigt sogar einen Informationsbedarf, der 

früher anfällt: Die Bürger müssen zunächst einmal über die 

Erfordernisse von ökonomisch sinnvollen und ökologisch 

notwendigen Sanierungs- und Baumaßnahmen aufgeklärt 

werden. Der erste Schritt dahin sind sicherlich Kommunen, 

die ihre Liegenschaften nachhaltig sanieren und diese Maßnahmen 

kommunizieren. So kann das naheliegende Ziel der 

eigenen Haushaltskassenentlastung und Werterhaltung der 

Immobilien nachfolgend auch Sanierungen im Häuserbestand 

der Bevölkerung anstoßen und auf diese Weise einen 

Innovationsschub ganzer Regionen auslösen. Damit wird 

nicht nur der Umwelt Gutes getan, auch die Sozialgemeinschaft 

vor Ort erhält neue Impulse mit einer gesamtheitlichen 

Zukunftsperspektive. 

Holger Busch ist Branchenmanager Immobilien bei der TÜV 

SÜD Industrie Service GmbH, München. 

Konkret ging es vor dem Karlsruher Oberlandesgericht um den 

Verkauf eines städtischen Grundstücks zwecks Ansiedlung 

eines Lebensmittelmarktes. Der Kaufoptionsvertrag enthielt 

eine durch Rückkaufsrecht gesicherte Bauverpflichtung. Die 

Richter bestätigten das OLG Düsseldorf ausdrücklich. Auch 

sie sehen es für unerheblich an, ob die baulichen Anlagen 

später in das Eigentum des Auftraggebers übergehen. Ein 

körperlicher Beschaffungsbezug der baulichen Maßnahme 

sei nicht notwendig. Es genügten mittelbare Eigeninteressen, 

so z. B. allgemeine wirtschafts- und gesellschaftspolitische 

Zwecksetzungen, wie beispielsweise die Aufwertung und Belebung 

eines bestimmten Stadtviertels. 


Mit der Karlsruher Entscheidung dürfte die Hoffnung vieler 

Kommunen, dass die Rechtsprechung der Düsseldorfer 

Richter noch gekippt werden könnte, nun endgültig vorbei 

sein. „Auch der von der Bundesregierung beschlossene Entwurf 

einer Vergaberechtsreform wird nach den Ausführungen 

des OLG Karlsruhe kaum zur Rückkehr der Vergabefreiheit 

von Immobiliengeschäften führen“, sagt Dr. Ute Jasper, Partnerin 

in der Düsseldorfer Anwaltsozietät Heuking Kühn Lüer 

Wojtek. 

Nach dem Reformentwurf sollen nur solche Grundstücksverkäufe 

mit Bauverpflichtungen als vergabepflichtige öffentliche 

Bauaufträge eingestuft werden, die „für“ den Auftraggeber erbracht 

werden und diesem wirtschaftlich „unmittelbar“ zugute 

kommen. Das OLG Karlsruhe bestätigte jetzt die vielerorts 

geäußerten Zweifel, ob der Reformentwurf mit dem Europarecht 

in Einklang steht. „Entscheidend sind die europäischen 

Vorgaben der Vergabekoordinierungsrichtlinie. Diese lassen 

nach der Auffassung des Senats keine Notwendigkeit eines 

unmittelbaren Beschaffungsbedarfs erkennen“, so Jasper. 

„Damit kann nach wie vor keine Entwarnung bei der Vergabe 

von Grundstücken gegeben werden.“ Es bleibt also vorerst 

dabei: Bund, Länder und Kommunen müssen die Rechtsprechung 

des OLG Düsseldorf anwenden und Immobiliengeschäfte 

europaweit ausschreiben, wenn sie rechtssichere 

OFRA leistet „Erste Hilfe“ beim DRK in Friedberg 

Pünktlich zum 100-jährigen Bestehen konnte der DRK- 

Kreisverband Friedberg im August 2007 seine neue Kreisgeschäftsstelle 

mit integrierter Rettungswache einweihen. 

Durch die Abwicklung des Auftrags in zwei Bauabschnitten 

und den zwischenzeitlichen Abriss des Bestandsgebäudes 

konnten auf dem Areal in der Homburger Straße 26 neben 

Räumen für Verwaltung und Rettungsdienst auch eine neue 

Fahrzeughalle, ein Kleiderladen sowie Seminarräume errichtet 

werden, wobei die Funktionsfähigkeit der Rettungswache 

durchgehend gewährleistet war. 

Mit dem neuen Dienstleistungszentrum bezieht der Verband 

sein drittes Domizil nach dem 2. Weltkrieg. Nachdem 1952 

die erste Kreisgeschäftsstelle mit vier Garagen errichtet worden 

war, wurden die Räumlichkeiten auf Grund des größer 

werdenden Aufgabenbereiches des DRK schnell zu eng, so 

dass bereits 1962 der Grundstein für eine neue Geschäftsstelle 

am jetzigen Standort gelegt wurde. 

Der jüngste Neubau war erforderlich geworden, da Veranstaltungs-, 

Lager- und Büroräume fehlten. Auch entsprachen die 

Räumlichkeiten in der Verwaltung und in der Rettungswache 

von ihrer baulichen Struktur her nicht mehr den Vorgaben 

der EU und waren somit nicht ohne Weiteres renovierbar. 

Nachdem feststand, dass die Kosten der Modernisierung der 

Altbauten in Verbindung mit dem geplanten Anbau nahezu 

denen eines Neubaus entsprachen, votierte der Vorstand des 

DRK-Kreisverbandes für einen kompletten Neubau. 

Die Entscheidung für die Auftragsvergabe an OFRA fi el nach 

der Besichtigung von Referenzobjekten, die durch OFRA in 

der schnellen und bewährten Modulbauweise errichtet wor- 

Verträge schließen wollen und Investitionen nicht stoppen 

sollen. 

In der Sache entschieden die Karlsruher Richter letztlich, 

dass die Beschwerde des unterlegenen Bieters aufgrund der 

„Verwirkung des Nachprüfungsrechts“ zurückzuweisen war. 

Dieses Recht ist in der Regel dann verwirkt, wenn der Bieter 

mehr als sechs Monate untätig war und Verkäufer und Käufer 

darauf vertrauen durften, dass das Vorhaben nicht mehr angegriffen 

wird. „Damit steht immerhin fest, dass Altverträge 

im Regelfall nicht mehr angegriffen werden können“, so Barbara 

von der Recke, Rechtsanwältin bei Heuking Kühn Lüer 

Wojtek. 

Ein wenig aufatmen können die Kommunen zudem seit einer 

am 5. Juni 2008 ergangenen Entscheidung der EU-Kommission. 

Danach fällt ein Grundstücksverkauf nur dann unter 

das Vergaberecht, wenn der Vertrag eine ausdrückliche 

Bauverpflichtung enthält. Das OLG Düsseldorf hatte noch 

im Mai dieses Jahres (Beschluss vom 14.05.2008, VII-Verg 

27/08) selbst mittelbare oder faktische Bauverpflichtungen - 

z.B. durch Rücktrittsrechte oder Vertragsstrafen gesicherte 

mündliche Bauabsprachen – für ausreichend erachtet. „Echte 

Rechtssicherheit kann allerdings erst eine Entscheidung des 

Europäischen Gerichtshofs EuGH bringen“, sagt Jasper. 

Hierfür bedarf es Geduld. 

In einer Bauzeit von nur sechs Monaten errichtete OFRA für den DRK-Kreisverband Friedberg e. V. eine neue 

Kreisgeschäftsstelle mit Rettungswache 

den waren. Vom hohen Maß an Know-how, über welches 

OFRA durch die Erstellung bereits mehrerer Rettungswachen 

verfügt, wollte auch der Kreisverband in Friedberg profitieren. 

Weiteres Entscheidungskriterium war der Zeitgewinn, den die 

Modulbauweise im Gegensatz zur herkömmlichen Stein-auf- 

Stein-Bauweise ermöglicht. Die kurze Bauzeit in Verbindung 

mit der hohen Bauqualität und anspruchsvollen Optik erfüllte 

die Anforderungen des Bauherrn zu 100 %. 

Das Objekt wurde aus 26 Systemeinheiten errichtet, die einschließlich 

der Außenwände und eingebauten Fenster zur 

Baustelle angeliefert wurden. Die witterungsunabhängige 

Produktion der Module in den Werkshallen garantiert eine 

optimale Qualität und eine verzögerungsfreie Fertigung. So 

konnte der Rohbau beider Bauabschnitte in insgesamt nur 

neun Wochen errichtet werden. Die gesamte technische Infrastruktur 

wie Stromversorgung, Wasser, Heizung, Lüftung, 

Datenleitungen etc. ist in den Decken der Module verlegt und 

erlaubt zu jeder Zeit – also auch nachträglich – eine bedarfsgerechte 

Nachrüstung, sofern erforderlich. Die mit Trapezblechen 

verkleidete Fahrzeughalle bildet bei diesem Objekt den 

optischen Gegenpol zur Putzfassade des Hauptgebäudes. 

Das Dienstleistungszentrum des DRK-Kreisverbandes Friedberg 

bündelt unter seinem Dach eine Vielzahl von Einrichtungen. 

Zentrale Anlaufstelle ist das Kundenzentrum, welches 

soziale Dienstleistungen wie Hausnotruf, Essen auf Rädern, 

betreutes Reisen, mobile soziale Hilfsdienste, Behindertentransport 

sowie Migrationserstberatung anbietet. Für Veranstaltungen 

stehen drei einzeln bzw. zusammen nutzbare 

Veranstaltungsräume mit einer Gesamtfläche von 155 m² 

zur Verfügung, die auch an externe Interessenten vermietet 


werden. Des Weiteren wurde im November 2007 ein Kleiderladen 

eröffnet. Für den Rettungsdienst wurden drei Rettungswagengaragen 

sowie eine Desinfektionshalle errichtet. Nach 

Infektionsfahrten können die DRK-Mitarbeiter die hier ebenfalls 

installierten Duscheinrichtungen nutzen. Die Aufenthaltsräume 

für die Mitarbeiter des Rettungsdienstes übererfüllen 

sogar die Anforderungen der Arbeitsstättenrichtlinie. Neben 

Kreisgeschäftsstelle und Rettungswache beherbergt der 

Neubau auch die Räumlichkeiten der DRK-Ortsvereinigung 

Friedberg mit einer Rettungshundestaffel. 

Der Geschäftsführer des DRK-Kreisverbandes Friedberg, 

Herr Andreas Fieweger, bestätigt eine perfekte Bauabwicklung 

und eine große Zufriedenheit mit dem erstellten Neubau. 

Das DRK-Dienstleistungszentrum wurde als Referenzobjekt 

bereits von etlichen Interessenten besichtigt. 

Gesamtansicht der 2007 in Betrieb genommenen Kreisgeschäftsstelle 

des DRK Kreisverbandes Friedberg e.V.. 

Bremer Überseestadt – „volle Fahrt voraus“ im alten Havenrevier 

Entlang der Weser und in unmittelbarer Nähe zur Bremer Innenstadt entsteht ein attraktiver „Standort der 

Möglichkeiten“ 

Die Bremer Überseestadt ist eines der größten städtebaulichen 

Projekte Europas. Auf einem knapp 300 Hektar großen 

Gebiet im alten bremischen Hafenrevier rechts der Weser entsteht 

seit dem Jahr 2000 ein ganz neuer Stadtteil. Das Gebiet 

– geprägt durch den Charme alter Lager- und Hafenimmobilien 

– wandelt sich zum modernen Dienstleistungszentrum. 

Weserlage, Innenstadtnähe und moderne Bürolofts in komplett 

restaurierten Speichern sind nur einige Vorzüge dieses 

neuen Stadtteils. Insbesondere die Art und Weise, wie der 

vorhandene Bestand an Gebäuden und Unternehmen mit 

den neuen Immobilienprojekten und Nutzungskonzepten 

verbunden wird, macht das Besondere dieses Stadtentwicklungsprojektes 

aus. 

Mehr als 450 Unternehmen und Einrichtungen aus Dienstleistung, 

Industrie, Kreativwirtschaft, Gastronomie oder Logistik 

mit über 7.500 Beschäftigten nutzen bereits das maritime 

Ambiente. „Das Konzept der Überseestadt stößt auf großes 

Interesse. Von den verfügbaren Flächen ist bereits knapp die 

Hälfte vermarktet“, betont Dr. Dieter Russ, Geschäftsführer 

der landeseigenen Bremer Invesitions-Gesellschaft mbH 

(BIG), die im Auftrag Bremens für die Erschließung, Vermarktung 

und Koordination sämtlicher Infrastruktur- und Entwicklungsmaßnahmen 

in der Überseestadt verantwortlich ist. 

Leben und Arbeiten an der Weser 

Eine charakteristische Komponente des Überseestadt-Konzeptes 

ist die Kombination von Arbeits- und Freizeitwelten. 

Wie diese Verknüpfung gelingen kann, zeigt die erfolgreiche 

Entwicklung des Quartiers am Europahafen, die bisher maßgeblich 

von der Justus Grosse Projektentwicklung GmbH 

betrieben wird. So ist der komplett renovierte Speicher I mit 

seinem Angebot an fl exibel nutzbaren Bürolofts und Event- 

Gastronomie unter einem Dach mittlerweile vollständig an 

Dienstleister und Unternehmen vermietet. Mit der Sanierung 

des Schuppen 2 sowie dem Neubau mehrerer Port-Gebäude 

mit Büro- und Gewerbelofts am Wasser gewann die Entwicklung 

rund um den Europahafen weiter an Fahrt. Durch die Umgestaltung 

der Grün- und Freiflächen im direkten Umfeld des 

Europahafens, die Sanierung der Kajen sowie durch weitere 

Bauprojekte entlang des Europahafens wird dieses Areal bis 

Ende 2008 zu einer zentralen maritimen Meile ausgebaut. 

Seit Herbst 2007 sind auch die Bauarbeiten am „Eingang zur 

Überseestadt“, dem Weser Quartier, in vollem Gang. Hier entsteht 

bis voraussichtlich Ende 2009 das zukünftig höchste 

Bürogebäude Bremens: Der „Weser Tower“ wurde von Stararchtitekt 

Helmut Jahn (Murphy/Jahn, Chicago; verantwortlich 

u.a. für den Bau des Sony-Centers in Berlin) entworfen. 

Investor des weithin sichtbaren 22-stöckigen und 82 Meter 

hohen Bürogebäudes ist die H. Siedentopf (GmbH & Co. KG), 

die neben dem Weser Tower weitere Immobilien im Weser 

Quartier realisiert und dafür mehr als 100 Millionen Euro investiert. 

Die Weichen für die ersten Wohnungen in der Überseestadt 

sind gestellt: Im August 2007 wurde der Überseepark, ein Gebiet 

in bevorzugter Wasserlage an der Weser, zur Bebauung 

als Misch- und Gewerbegebiet freigegeben. Auf dem rund 35 

Hektar großen Areal sollen sowohl Wohngebäude als auch 

Geschäfts- und Bürohäuser sowie Restaurants und Hotels 

entstehen. Für die Umsetzung auf einem 10 Hektar großen 

Grundstück im Überseepark zeichnet die Entwicklungsgesellschaft 

Hafenkante GmbH & Co. KG verantwortlich. Auch 

die Justus Grosse Projektentwicklung GmbH setzt auf attraktive 

Wohnprojekte in der Überseestadt. So entsteht am 

Europahafen bis voraussichtlich Ende 2009 das Projekt „WeserUfer“. 

Auf einem 14.000 Quadratmer großen Grundstück 

sollen in direkter Wasserlage architektonisch anspruchsvolle 

Wohnräume sowie Büroflächen entstehen. 

Attraktiver Branchen- und Nutzungsmix 

„Die Verbindung von Hafenambiente und moderner Architektur 

sowie von traditionellem Gewerbe und jungen Dienstleistungsunternehmen 

ist uns in der Überseestadt besonders 

wichtig“, sagt BIG-Geschäftsführer Dr. Dieter Russ. Quer 

durch die Überseestadt lassen sich Beispiele dafür fi nden. So 

schuf sich die auf Design spezialisierte Gruppe für Gestaltung 

(GfG) in der denkmalgeschützten Industriearchitektur der Alten 

Feuerwache am Kopf des Holz- und Fabrikenhafens ein 

inspirierendes Umfeld und plant gegenwärtig in der Nachbarschaft 

ein weiteres Gebäude mit Gastronomie- und Bü- 


onutzung. Ebenfalls am Holz- und Fabrikenhafen werden die 

27.000 Quadratmeter des renovierten historischen Speicher 

XI von der Bremer Hochschule für Künste, verschiedenen 

Werbeagenturen und Dienstleistern sowie gastronomischen 

und kulturellen Einrichtungen genutzt. Mehrere Unternehmen 

aus dem Bereich Windenergie zog es in die alten Bachmann- 

Speicher 16 und 17 am Holz- und Fabrikenhafen, wo sie einen 

Bestandteil der so genannten „Energiemeile“ der Überseestadt 

bilden. In direkter Nachbarschaft arbeiten Industrieunternehmen, 

die bereits seit langem in der Überseestadt 

erfolgreich tätig sind. „Neben allen Neuerungen sollen auch 

weiterhin traditionelle Branchen den Charakter der Überseestadt 

prägen“, so Russ. Die Wirtschaftsförderer garantieren 

den ansässigen traditionellen Unternehmen Bestandsschutz. 

Sie sollen durch die neuen Entwicklungen in der Überseestadt 

nicht in ihrer Arbeit beeinträchtigt werden und wo möglich 

sogar expandieren können. Darüber hinaus gehören auch 

Neuansiedlungen traditioneller Gewerbe zum Konzept der 

City.People.Light Tour 2008 

Besseres Licht für Städte und Gemeinden 

Wie passen Stadtmarketing mit Licht, Lichtverschmutzung, 

Lichtmanagement, weißes Licht im Außenraum und Energieeffizienz 

zusammen? Mit diesen Fragen beschäftigt sich 

die City.People.Light Tour 2008, die Philips zusammen mit 

dem Deutschen Städte- und Gemeindebund veranstaltet. 

Sie soll von September 2008 bis Februar 2009 durch über 20 

Städte und Gemeinden führen. Im Mittelpunkt stehen Lichtlösungen 

und Innovationen für die kommunale Beleuchtung in 

Innen- und Außenebereichen. Angesprochen werden sollen 

neben Bürgermeister und Amtsvorsteher auch Verantwortliche 

aus Hoch- und Tiefbauämtern sowie Energieversorger, 

Städteplaner und Architekten. Wann und wo die Tour im Einzelnen 

Station macht, ist im Internet unter www.philips.com/ 

cpltour zu fi nden 

„Innovative Lichtsysteme schaffen mit besserer Lichtqualität 

nicht nur gute Sehbedingun-gen und mehr Sicherheit, sie sind 

PPP im Straßenbau 

Wo auch immer man sich in Europa umhörte: Wenn es 

um ein Autobahnnetz mit Vorbildcharakter ging, kam die 

Sprache schnell auf das deutsche Netz. War dies vor einigen 

Jahren noch zutreffend, so ist heute längst „der 

Lack ab“: Das deutsche Straßennetz benötigt dringend 

Investitionen, um den Erhaltungszustand zu sichern und 

der gestiegenen Verkehrslast, vor allem im Güterverkehr, 

gerecht zu werden. 

Nach einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung 

müssten bis zum Jahr 2020 etwa 60 Milliarden 

Euro in Deutschlands Straßenverkehrsinfrastruktur investiert 

werden, um diese auf einen zeitgemäßen und bedarfsge- 

Überseestadt. So seien erst kürzlich mit der Domeyer GmbH 

& Co. KG und der Polyplan GmbH zwei traditionsreiche Bremer 

Unternehmen in die Überseestadt gezogen, sagt Russ. 

Moderne Infrastruktur und direkte Innenstadtanbindung 

Die Überseestadt zeichnet sich auch durch die moderne Infrastruktur 

und optimale verkehrstechnische Lage aus. So 

liegt sie keine zwei Kilometer von der historischen Bremer 

Innenstadt entfernt und ist über eine eigene Autobahnabfahrt 

an die Bundesautobahn A27 angeschlossen. Darüber 

hinaus besteht direkter Anschluss an die Bundesstraße B6 

in Richtung Flughafen und an die neue Autobahn A281. Seit 

Dezember 2006 ist die Überseestadt sowohl mit dem Auto 

als auch mit der Straßenbahn in wenigen Minuten direkt von 

der Bremer City erreichbar. Spaziergänger und Radfahrer gelangen 

über die Schlachte, die Bremer Flaniermeile entlang 

der Weser, bequem in die Überseestadt. 

vor allem ökologisch aber auch ökonomisch sinnvoll“, sagt 

Robert Pfarrwaller, Geschäftsführer der Philips GmbH und 

Leiter Philips Lighting. Dennoch beträgt die Wechselrate zu 

energieeffizientem Licht bei der Straßenbeleuchtung gerade 

mal drei und bei der Bürobeleuchtung etwa sieben Prozent. 

Das sei zu wenig, so Pfarrwaller, wenn man die Forderung 

nach aktivem Klimaschutz wirklich ernst nimmt. 

Mit der City.People Light Tour 2008 will der weltweit führende 

Lichtanbieter das Wissen in Städten und Gemeinden in 

Fragen der kommunalen Beleuchtung erweitern und einen 

Bewusstseinswandel im Umgang mit Licht herbeizuführen. 

Es geht dabei nicht um das Ausschalten, sondern um das 

Umschalten auf Beleuchtungslösungen, die die Energie intelligenter 

nutzen. Die notwendigen Technologien dafür sind 

– so will es die Tour zeigen - bereits heute in vollem Umfang 

vorhanden. 

Alternative Finanzierungsmodelle für unsere Verkehrsinfrastruktur 

Von Bernward Kulle, Sprecher der Geschäftsführung, HOCHTIEF PPP Solutions GmbH 

rechten Stand zu bringen. Der Verkehrswegeplan des Bundes 

sieht jedoch lediglich Investitionen von etwa 50 Milliarden 

Euro vor. Diese Diskrepanz verschärft sich noch zusätzlich, 

da die tatsächlich vorgesehenen jährlichen Investitionsmittel 

für die Verkehrsinfrastruktur seit 1999 den ohnehin zu knapp 

kalkulierten Planungen nochmals um mehr als zehn Milliarden 

Euro unterdecken. Der Grund: Investitionen werden hierzulande 

meistens nicht mehr nach Bedarf oder dem Zustand 

des Straßennetzes eingesetzt, sondern lediglich nach regionalem 

Proporz („Länderquote“) und nach Haushaltslage getätigt. 

Es werden zumeist nur Teilmaßnahmen umgesetzt, die 

im Vergleich mit der Umsetzung der gesamten erforderlichen 

Baumaßnahme den Kosten- und Zeitaufwand erheblich erhö- 


hen. Nach neuesten Untersuchungen ließen sich hier durch 

eine Verstetigung der Finanzmittel und eine verbesserte Ablauforganisation 

bis zu 20 Prozent der Kosten einsparen, bei 

gleichzeitig deutlich schnellerer Fertigstellung der Arbeiten. 

Stattdessen verliert das deutsche Autobahnnetz zusehends 

an Qualität. Damit reißt die Lücke zwischen der Verkehrsinfrastruktur, 

die Deutschland als eine der führenden Industrienationen 

und als das am stärksten belastete europäische Transferland 

für den Güterverkehr benötigt, und den Möglichkeiten 

des Staates, diese auch in Zukunft zuverlässig zur Verfügung 

zu stellen, weiter auf. 

Sowohl der professionelle Transportsektor als auch der Personenverkehr 

leiden unter den fehlenden Investitionen und 

sehen sich zahlreichen Hindernissen gegenüber. Zumeist in 

Form von Staus – bedingt durch zweispurige Autobahnen, 

wo doch eigentlich drei oder mehr Spuren notwendig wären, 

um den Verkehr zu bewältigen. Oder aufgrund von Baustellen, 

deren Verweildauer auf den Straßen oft außergewöhnlich 

lange andauert. Dabei wäre jeder dritte Stau in Deutschland 

durch einfache Mittel wie moderne Technik oder zügigeren 

Ausbau zu vermeiden. Zurzeit entstehen jährlich 160.000 

Staus auf deutschen Autobahnen, in denen 288 Millionen Liter 

Treibstoff vergeudet werden. Dies bedeutet eine Belastung 

der Umwelt mit über 700.000 Tonnen Kohlendioxid – und 

damit ein weiterer kaum bezifferbarer volkswirtschaftlicher 

Schaden durch zehntausendfach sinnlos verwartete Minuten. 

Deutlicher lässt sich die Misere auf deutschen Straßen wohl 

kaum darstellen. Es besteht dringender Handlungsbedarf 

Nach unseren Schätzungen wären etwa 1000 neue Autobahn- 

Kilometer aber vor allem der Ausbau von zirka 2000-2500 bestehenden 

Kilometern von zwei auf drei Spuren notwendig, 

um diesen Bedarf in Deutschland zu decken. Und es gibt erprobte 

Lösungen, wie dieser Bedarf gedeckt werden kann. 

Eine davon ist die Einbindung privaten Kapitals und damit 

privater Unternehmen – kurz: Public-Private-Partnerships 

(PPPs). Dabei beauftragt die öffentliche Hand ein Unternehmen 

mit Planung, Finanzierung, Bau oder Ausbau sowie der 

langfristigen Instandhaltung und dem Betrieb der Autobahn. 

Gesamtwirtschaftlich lassen sich mit PPP-Modellen beträchtliche 

Effizienzgewinne erzielen. Denn Private haben die Motivation, 

die Lebenszykluskosten eines Projekts gesamtheitlich 

zu optimieren. So können schon bei Planung und Bau die Folgekosten 

für Unterhaltung und Instandsetzung minimiert werden. 

Vor allem die Nutzer profitieren von öffentlich-privaten 

Partnerschaften: Dringend erforderliche Investitionen können 

schnell realisiert werden, um Staus zu vermeiden. In der Regel 

profitieren die Nutzer auch von besseren Standards, wenn 

private Partner Verkehrsprojekte realisieren. So ist beispielsweise 

in den Konzessionsausschreibungen genau definiert, 

welches Instandhaltungsniveau ein privater Betreiber einhalten 

muss. 

Das PPP-Modell bietet auch Vorteile für die öffentliche Hand: 

Bau und Ausbau von Straßen, Brücken oder Tunneln werden 

möglich, ohne dass öffentliche Budgets in Anspruch genommen 

werden müssen. Dann belasten auch die Kosten für Betrieb 

und Instandhaltung nicht die öffentlichen Kassen. Darüber 

hinaus werden Risiken zu den Privaten transferiert. In der 

Praxis bedeutet das zum Beispiel: Wenn eine Straße später 

als geplant oder mit höheren Baukosten in Betrieb genommen 

wird, geht dies in der Regel ausschließlich zu Lasten der 

privaten Unternehmen, die auch das Betreiberrisiko tragen. 

Sowohl in Deutschland, vor allem aber im Ausland, gibt es 

bereits zahlreiche erfolgreiche Beispiele für diese Kooperationen 

zwischen der öffentlichen Hand und der Privatwirtschaft. 

Natürlich müssen auch die privaten Partner ihre Investitionen in 

Bau und Betrieb erwirtschaften. Dabei bedeutet die Einbindung 

von privatem Know-how und Kapital nicht zwangsläufig, dass 

auf den betroffenen Autobahnen dazu Mautgebühren erhoben 

werden. Als privatwirtschaftliche Lösung jenseits der Maut haben 

sich beispielsweise die so genannten Verfügbarkeitsmodelle 

vielfach etabliert. Bei diesen Modellen erhält der private Partner 

Zahlungen von der öffentlichen Hand, die sich nach der Verfügbarkeit 

der jeweiligen Strecke richten und somit beispielsweise 

von Baustellen und Staufreiheit abhängig sind. Die Mittel werden 

direkt aus dem Haushalt an den privaten Partner gezahlt. 

Eine zweite Variante ist das Modell der Schattenmaut. Auch 

hierbei erhebt nicht der private Investor Maut, sondern erhält 

Zahlungen der öffentlichen Hand, die sich an der Verkehrsmenge 

auf der Strecke orientieren. Funktionierende Beispiele 

hierfür gibt es bereits auch in Deutschland. Die Autobahn 4 

(A4) zwischen der hessisch-thüringischen Landesgrenze und 

Gotha ist eines davon. Sie ist eines der so genannten Ausbau- 

Modelle (A-Modelle), die das Bundesministerium für Verkehr, 

Bau und Stadtentwicklung ausgeschrieben hat. 

Das A-Modell zeichnet sich dadurch aus, dass private Unternehmen 

im Auftrag des Bundes Teilstücke des deutschen Autobahnnetzes 

fi nanzieren, aus- beziehungsweise neu bauen 

und über einen festen Zeitraum instand halten und betreiben. 

Die Investitionen der privaten Partner werden auf zwei Wegen 

refi nanziert. Zum einen erhält die Konzessionsgesellschaft 

eine staatliche Anschubfinanzierung. Zum zweiten – und dies 

ist der elementare Bestandteil – erhält der private Betreiber 

die Einnahmen aus der auf dem Streckenabschnitt durch Toll 

Collect erhobenen Lkw-Maut für Fahrzeuge, deren Zulassung 

über zwölf Tonnen liegt. Basis dafür ist das Autobahnmautgesetz 

für schwere Nutzfahrzeuge. Für die Pkw-Fahrer auf der A4 

ändert sich somit nichts. Der auf der Konzessionsstrecke anfallende 

Maut-Betrag wird über die Verkehrsinfrastrukturfinanzierungsgesellschaft 

mbH (VIFG) an den Konzessionsnehmer 

weitergeleitet. Von diesen Einnahmen muss die Konzessionsgesellschaft 

dann auch sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten 

sowie die laufenden Kosten der Gesellschaft decken. 

Die Finanzierung des Projekts erfolgt ausschließlich auf der 

Basis des erwarteten Cashflows der Projektgesellschaft. 

Vier A-Modelle wurden bisher vom Bund als Pilotprojekte 

ausgeschrieben, um umfangreiche Erfahrungen mit den langfristigen 

Vertragsmodellen zwischen öffentlicher Hand und 

Privatwirtschaft zu sammeln. Die A4 ist – nach der A8 zwischen 

Augsburg und München – das zweite A-Modell, das an 

ein privates Betreiberkonsortium vergeben wurde. Nach einer 

Präqualifikationsrunde, in der sich vier Bieter für die Abgabe 

eines ersten Angebots qualifizierten, schloss sich im Jahr 

2006 die eigentliche Angebotsbearbeitung an. Die Vorbereitung 

der Präqualifikationsunterlagen sowie der Angebote 

forderten von allen Beteiligten ein Höchstmaß an Einsatz – 

vor allem aufgrund des hohen Detaillierungsgrads der geforderten 

Unterlagen sowie des Pilotcharakters des Projekts. Im 

Fall der A4 wird der Bund durch die Deutsche Einheit Fernstraßenplanungs- 

und -bau GmbH (DEGES) vertreten. Das 

PPP-Vorhaben ist zudem Teil des Verkehrsprojekts Deutsche 

Einheit (VDE), das mehrere große Bauprojekte zur besseren 

Verkehrsverbindung zwischen den neuen und den alten Bundesländern 

umfasst. Dadurch sollen sich nicht zuletzt positive 

Effekte für die Regionalplanung und die Infrastruktur im 

Gebiet der ehemaligen innerdeutschen Grenze ergeben. 

Auf Basis der eingereichten Angebote wurden zwei Bieter 

ausgewählt, mit denen in drei Runden über den Konzessionsvertrag 

verhandelt wurde. Danach reichten die verbliebenen 


Bieter Ende Juni 2007 ein letztverbindliches Angebot, das sogenannte 

Best And Final Offer (BAFO) ein, das Grundlage für 

die Vergabeentscheidung war. 

Vor der Zuschlagsentscheidung hatte die DEGES die verschiedenen 

Angebote der privaten Bieter nach definierten Kriterien 

bewertet. Im Zentrum standen dabei die beiden Aspekte Finanzierung 

und Technik. Wobei die Finanzierung mit 60 Prozent, 

die Technik mit 40 Prozent gewertet wurde. Insgesamt 

konnten die Bieter dabei 100 Punkte erzielen. Die Punkte für 

die Finanzierung ergaben sich aus dem Barwert der staatlichen 

Anschubfinanzierung – also dem Angebotspreis. Die Vergabe 

der Technikpunkte erfolgte nach den vier Hauptbereichen Bauablauf/Termine, 

Neubau, Erhaltung und Betrieb. Das höchste 

Gewicht mit 35 Prozent wurde dabei dem Neubau gegeben. 

Je 25 Prozent entfielen auf die Erhaltung und den Betrieb, die 

übrigen 15 Prozent auf die Terminschiene. Im September 2007 

erfolgte der Zuschlag auf das Angebot des besten Bieters. 

Im Oktober 2007 unterzeichneten die Projektgesellschaft und 

die fi nanzierenden Banken den Finanzierungsvertrag. Das für 

die Vergabe gewählte Strukturierte Verhandlungsverfahren mit 

vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb dauerte etwa 24 Monate 

und wurde durch die DEGES zügig abgewickelt. Dieses 

Verfahren erlaubt den Dialog zwischen den Verhandlungspartnern 

während des Vergabeverfahrens und ermöglicht es so, 

das Projekt frühzeitig zu optimieren. 

Die A4 ist jedoch das erste PPP-Projekt im deutschen Autobahnsektor, 

bei dem der private Partner die Strecke nicht nur 

ausbaut, sondern aufgrund einer Streckenverlegung auch teilweise 

neu errichtet. Insgesamt 45 Kilometer der A4 zwischen 

Eisenach und Gotha werden seit Oktober 2007 von der Via 

Solutions Thüringen GmbH & Co. KG auf Basis einer öffentlichprivaten 

Partnerschaft aus- beziehungsweise neugebaut. Zum 

1. Mai 2008 hat die Gesellschaft auch den Betrieb der Strecke 

bis zum Jahr 2038 übernommen. Zwei Partner stehen hinter Via 

Solutions Thüringen: die HOCHTIEF PPP Solutions GmbH und 

das französische Unternehmen Vinci S.A., die beide zu 50 Prozent 

an der Konzessionsgesellschaft beteiligt sind. Die Partner 

investieren insgesamt etwa 300 Millionen Euro in das Projekt. 

Die Konzessionsstrecke beginnt bei Kilometer 238,5 in der 

Nähe von Gotha. Die ersten gut 17 Kilometer Autobahn müssen 

dabei instand gesetzt werden – ebenso wie das etwa drei 

Kilometer lange Endstück des Abschnitts bei Kilometer 283,5 

nahe Eisenach an der hessisch-thüringischen Grenze. Alle Instandsetzungsarbeiten 

werden bei laufendem Verkehr realisiert. 

Zwischen diesen beiden Teilstücken baut der private Partner 25 

Kilometer Autobahn neu. Zurzeit läuft hier noch die alte A4 auf 

einer Länge von 22 Kilometern durch das Naturschutzgebiet 

Hörselberge und durch Eisenach. Dank der neuen, drei Kilometer 

längeren Trassenführung, die nördlich der bestehenden 

Strecke verläuft, werden die Hörselberge und die Eisenacher 

Bürger zukünftig spürbar vom Verkehr entlastet. Entlang der 

neuen Strecke entstehen unter anderem drei Talbrücken, ebenso 

viele Anschlussstellen sowie eine Park- und Rastanlage. 

Von dem zu ersetzenden Teilstück der A4 werden zwölf Kilometer 

zur Bundesstraße zurückgestuft und als Ortsumgehung 

für Eisenach genutzt. Die übrigen zehn Kilometer zwischen 

den Orten Wutha und Sättelstädt werden komplett zurückgebaut. 

Der zurückgestufte Abschnitt der A4 ist jedoch nicht 

Gegenstand der Konzession. Ende des Jahres 2009 wird der 

neue Autobahnabschnitt für den Verkehr geöffnet. Ab Ende 

2010 rollt der Verkehr dann durchgängig auf sechs Spuren. 

Mit den Bauarbeiten hat die Konzessionsgesellschaft eine 

Arbeitsgemeinschaft beauftragt, an der die HOCHTIEF 

Construction AG und sowie die Eurovia-Gruppe mit jeweils 

33 Prozent beteiligt sind. Die weiteren Partner sind Strassing- 

Limes Bau GmbH (17 Prozent) und Josef Rädlinger Bauunternehmen 

GmbH (17 Prozent). Während der Arbeiten werden 

3,2 Millionen Kubikmeter Erdmasse bewegt. Etwa 74.000 

Kubikmeter Beton und fast 15.000 Tonnen Stahl werden zum 

Bau von Brückenbauwerken verwendet. Es ist ein erklärtes 

Ziel von Via Solutions Thüringen, lokale und regionale Unternehmen 

in die Arbeiten mit einzubeziehen, um so einen 

Beitrag für die Wirtschaft vor Ort zu leisten. 

Neben den Neubaumaßnahmen gilt auch der Erhaltung des 

Autobahnabschnitts ein besonderes Augenmerk. Schließlich 

muss die Strecke nach 30 Jahren in gutem Zustand an den 

Konzessionsgeber zurückgegeben werden. Die Auswahl von 

Bauweise und Materialien erfolgt bei sämtlichen Bau- und 

Instandhaltungsmaßnahmen in enger Abstimmung zwischen 

den Verantwortlichen für den Bau und für die Erhaltung. So 

können die Qualität der Strecke und die damit verbundenen 

Kosten optimiert werden. Eine besondere Bedeutung fällt der 

Erhaltung der Werratalbrücke zu, die vor 30 Jahren für einen 

vierspurigen Verkehr ausgelegt wurde und nun sechs Spuren 

tragen muss. Die neue Trasse der A4 wird zudem niedrigere 

Steigungsgrade aufweisen, was zusätzlich die Stauanfälligkeit 

der Strecke verringert. Dies beschleunigt den Verkehrsfluss, 

ermöglicht es dem Nutzer schneller, entspannter und wirtschaftlicher 

sein Ziel zu erreichen und schont die Umwelt. 

Auch für den Betrieb der A4 ist Via Solutions Thüringen verantwortlich. 

In diesem Zusammenhang übernimmt das Unternehmen 

unter anderem die Streckenkontrolle, den Grünschnitt, 

Ausbesserungsarbeiten und den Winterdienst. Hinzu 

kommen die Beschaffung der notwendigen Geräte, die Ausbildung 

der Mitarbeiter sowie der Bau einer neuen Betriebsstätte 

in Sättelstädt. 

Mittlerweile ist es knapp ein Jahr her, seit Via Solutions Thüringen 

seine Arbeiten vor Ort aufgenommen hat. Ein erstes Zwischenfazit 

fällt positiv aus. Nicht nur wegen des ausgesprochen 

schnellen Baufortschritts. Sondern auch, weil der private 

Partner sowohl Arbeitsplätze schafft, als auch neue Technologien 

entwickelt und einsetzt. Dafür einige Beispiele: Um den 

Betrieb in bester Qualität sicherzustellen, hat Via Solutions 

Thüringen insgesamt zwölf Straßenwärter neu eingestellt. 

Ebenfalls beschäftigt wurde der Autobahnmeister, der bereits 

in Thüringen für vergleichbare Aufgaben Erfahrungen gesammelt 

hat. Ihm sind die Straßenwärter unmittelbar unterstellt. 

Damit hat Via Solutions Thüringen in der Region ein Dutzend 

neue Arbeitsplätze geschaffen. In den Wintermonaten wird 

aufgrund des höheren Personalbedarfs die Mitarbeiterzahl 

noch weiter aufgestockt. Zudem plant der private Partner seine 

Arbeiten ausgesprochen effektiv, in dem er neueste Technik 

und Software zum Einsatz bringt. Beispielsweise erfolgt die 

Aufnahme von Schäden und ausgeführten Tätigkeiten durch 

ein von Via Solutions Thüringen mit entwickeltes Mobiles Betriebsdatenerfassungssystem. 

Zu diesem Zweck wurden alle 

Betriebsfahrzeuge mit GPS und GPRS ausgestattet. Dadurch 

ist der Einsatzleiter ständig online über Tätigkeiten und Positionen 

der Fahrzeuge informiert und kann deren Einsatz optimal 

steuern. Dieses System zahlt sich vor allem dann aus, wenn 

Fahrzeuge schnell an bestimmten Orten sein müssen. 

Zum Abschluss ein kurzer Ausblick: Nach der Vergabe eines 

dritten A-Modells – der A1 zwischen dem Bremer Kreuz und 

dem Autobahndreieck Buchholz – ist nun noch ein weiteres 

A-Modell in der Ausschreibung. Dabei handelt es sich um ein 

Teilstück der A5 zwischen Malsch und Offenburg in Baden- 

Württemberg. Bei diesem A-Modell ist ein Konsortium unter 

Beteiligung von HOCHTIEF PPP Solutions und Vinci einer von 


zwei verbliebenen Bewerbern im Bieterverfahren. Bundesverkehrsminister 

Wolfgang Tiefensee hat darüber hinaus die 

Ausschreibung weiterer A-Modelle in den kommenden Jahren 

angekündigt. Ein erfreulicher und sinnvoller Schritt. Können 

doch dadurch die bei den bisherigen A-Modellen gemachten 

Erfahrungen in die neuen Projekte einfließen und das Modell zu 

einem noch effektiveren Mittel zur Auflösung des Investitionsstaus 

machen. Denn weitere Investitionen in den Ausbau und 

den Erhalt der Verkehrsinfrastruktur sind dringend notwendig. 

Die guten Lösungen dafür liegen schon bereit: Auf der einen 

Seite das Modell der geschlossenen Kreisläufe. Es kann für 

die notwendige und verlässliche Mittelbereitstellung sorgen. 

Auf der anderen Seite das leistungsfähige, international erprobte 

PPP-Modell. Es bietet unterschiedliche Ausprägungen, 

ist fl exibel und kann mit allen verschiedenen Typen 

auf Deutschland übertragen werden. Wir empfehlen dem Verkehrsministerium 

aus unseren Erfahrungen im Ausland, zukünftig 

durchaus größere Autobahnteilstücke als bisher oder 

kleine Teilnetze auszuschreiben. 

Die Modelle und die Erfahrungen sind vorhanden. Und die 

deutsche Wirtschaft, kleine wie große Unternehmen, stehen 

in den Startlöchern, um die anstehenden wichtigen Aufgaben 

umzusetzen. Durch den Systemwechsel bei den anstehenden 

Aufgaben erreichen wir eine stärkere Einbindung privater 

Partner und privaten Kapitals – und sorgen so für eine effiziente 

Realisierung. Mit der Erprobung der A-Modelle sind wir 

hier auf einem guten Weg. Diese bereits für gut befundenen, 

schon bewährten Modelle weiterzuentwickeln, ist eine gemeinsame 

Aufgabe für „Staat und Privat“ – eine Aufgabe, die 

beide Partner bereits mit großem Erfolg im Hochbaubereich, 

mehr und mehr aber auch im Straßenbereich meistern. 

Es gibt keinen Grund, länger zu warten. Denn wir alle tragen 

Verantwortung – auch für die Gesundheit, Mobilität und Lebensqualität 

nachfolgender Generationen. Dabei ist vor allem 

auch die Politik aufgerufen, sich der Situation zu stellen und 

auch in Zeiten des Wahlkampfes neue Handlungskonzepte 

zu realisieren. Denn ohne ein klares Bekenntnis und den Willen 

zur Veränderung auf Seiten des Staates sind Umdenken 

und Umlenken unmöglich. 

Noch werden wir um unser Autobahnsystem in vielen Ländern 

beneidet. Doch wenn wir davon auch in Zukunft profitieren 

wollen, gilt es, dieses Standort-Plus dauerhaft zu sichern und 

auszubauen. Wo Investitionen ausbleiben, werden die Folgen 

unmittelbar sichtbar: Deutlich höhere Instandhaltungs- und Ersatzkosten 

in der Zukunft sowie immer länger werdende Staus 

und eine zunehmen schlechtere Straßenqualität. Und dies 

verbunden mit einer zunehmenden Zurückhaltung bei Investitionen 

in den Industriestandort Deutschland. Die vorhandenen 

Mittel müssen wir also effizient einsetzen. Man sagt: Die eine 

Generation baut die Straße, auf der die nächste fährt. Dies lässt 

sich sehr gut auf die aktuelle Situation übertragen. Wir haben 

Verantwortung – nicht nur heute, sondern auch für morgen. 

Aus Verwaltung und Wirtschaft 

RAMADA Hotels zieht es an den Alexanderplatz 

TLG IMMOBILIEN vermietet langfristig und baut für den Bestand 

Direkt am Alexanderplatz im Herzen Berlins werden in der 

Karl-Liebknecht-Straße 32 ab Mitte 2010 ein RAMADA Hotel 

mit 336 Zimmern der Kategorie Drei- bis Vier-Sterne- sowie 

ein H2 Hotel mit 280 Zimmern im Budget-Bereich vertreten 

sein. Die Niederlassung Berlin/Brandenburg der TLG IMMO- 

BILIEN konnte mit dem Betreiber der Hotels, der Hospitality 

Alliance AG, einen langfristigen Mietvertrag schließen. Vermittelnd 

waren Eberhard Engel Immobilien und Bernd M. 

Wollschlaeger Immobilien tätig. 

Der neungeschossige Neubau wird insgesamt über eine 

Mietfläche von 27.500 m² verfügen, von denen neben den 

beiden Hotels (rd. 18.900 m²) Büros mit rd. 8.600 m 2 Mietfläche 

vorgesehen sind. Nach Abschluss des Mietvertrages soll 

Ende des Jahres bereits mit den Baumaßnahmen begonnen 

werden; die Fertigstellung des Gesamtvorhabens ist für Mitte 

2010 geplant. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rd. 80 

Mio. Euro und stellt damit das größte Einzelprojekt des Unternehmens 

dar. 

Bestandteil des RAMADA Hotels sind u.a. 14 Suiten, eine 

Tagungssuite, ein Restaurant, eine Bar, multifunktionaler 

Konferenz- und Tagungsbereich mit acht Räumen auf einer 

Fläche von über 800 m 2 für bis zu 550 Personen, sowie ein 

Fitness- und Wellnessbereich. Zielgruppen sind in erster Linie 

Geschäftskunden, der Konferenz- und Tagungsmarkt sowie 

Touristen. Seine Premiere erlebt am Alexanderplatz hingegen 

die Neuentwicklung der Hospitality Alliance AG im Budgetbereich 

(2 Sterne): das H2 Hotel. Das neue Hotel-Produkt 

zielt vor allem auf jüngere sowie kostenbewusste Einzel- und 

Gruppenreisende aus dem Touristensegment ab. Mittels neuartiger 

Raumkonzepte, einer modernen Innenausstattung sowie 

der Synergien zum Nachbarhaus RAMADA will sich das 

H2 Hotel in seiner Leistung über dem Wettbewerb positionieren, 

ohne Preisvorteile aufgeben zu müssen. 

Die Hospitality Alliance AG ist exklusiver Franchisepartner von 

Wyndham Worldwide, dem weltweit größten Franchisegeber 

der Hospitality-Branche für die Marke RAMADA. RAMADA 

stellt mit über 880 Hotels und 106.000 Betten rund 14% des 

Portfolios der Wyndham Hotel Group. Die Hospitality Alliance 

AG betreibt über 70 Hotels in Deutschland, Österreich und in 

der Schweiz, davon bereits drei in Berlin. Das Unternehmen 

befindet sich auf Expansionskurs. Neben Salzburg, wo vor 

kurzem das erste RAMADA Hotel Österreichs eröffnet wurde 

und dem im September eröffneten TREFF HOTEL München 

City Centre, stehen weitere Eröffnungen in Lübeck, Hamburg 

und Münster bevor. 

Neben dem Hotel de Sachs in Dresden sowie dem Motel One 

in Leipzig ist das RAMADA/H2 in Berlin das dritte Hotel im 

Bestand der TLG IMMOBILIEN. Der Bestand der Niederlassung 

Berlin/Brandenburg verfügt über rd. 200 Immobilienobjekte 

mit ca. 3.000 Mieteinheiten und einem Anlagevermögen 

von rund 450 Mio. EUR. Am Alexanderplatz befinden sich das 

Kino „Cubix“ sowie die Bürohäuser Alexanderstraße 1/3/5 

und Karl-Liebknecht-Straße 31/33 im Bestand des Unternehmens. 


DEGI investiert in Frankfurt 

DEGI EUROPE RETAIL erwirbt Gebäude auf der Zeil 

Die DEGI hat das vollvermietete Geschäftshaus Zeil 127 in 

Frankfurt am Main für ein Investitionsvolumen von über 30 

Millionen Euro erworben. Verkäufer der Immobilie ist die Nassauische 

Sparkasse (NASPA), die als Hauptmieter langfristig 

im Gebäude bleibt. DEGI wurde bei diesem Investment von 

Kempers Jones Lang LaSalle Frankfurt beraten. 

Das in den fünfziger Jahren erbaute und im Jahr 2000 komplett 

modernisierte Gebäude verfügt über eine Mietfläche von 

rund 5.100 m². Es befindet sich unmittelbar in der Frankfurter 

Haupteinkaufsstraße Zeil, die bundesweit zu den umsatzstärksten 

Einzelhandelsmeilen zählt. Nach einer Erhebung im 

Auftrag des Immobiliendienstleisters Kemper`s besuchen im 

Samstags-Durchschnitt pro Stunde fast 14.000 Passanten 

die Zeil (13.950 Passanten, gemessen am Samstag, den 12. 

Mai 2007, 13.00 bis 14.00 Uhr). 

Nach Angaben der DEGI soll das Gebäude in den von der 

Gesellschaft für institutionelle Investoren verwalteten Immobilienspezialfonds 

DEGI EUROPE RETAIL eingebracht werden. 

„Frankfurt ist nicht nur Deutschlands unangefochtene Finanzmetropole, 

sondern bildet mit London und Paris auch 

das europäische Finanzzentrum schlechthin. Das sichert der 

Investition langfristig gute Perspektiven“, erläutert Bärbel 

Schomberg, Vorsitzende der DEGI-Geschäftsführung. 

Nach Hannover und Mailand ist die Frankfurter Messe die drittgrößte 

in Europa und der Flughafen liegt in Kontinental-Europa 

in Bezug auf die Fracht- und Passagierzahlen an der Spitze. 

Schomberg hebt weiter hervor: „Die enorme Wirtschaftskraft 

Frankfurts als Messestadt und Standort einer der wichtigsten 

Flughäfen Europas spiegelt sich auch in den Einkaufslagen 

Frankfurts wider. Deshalb sehen wir bei unserer Investition ein 

gutes Potenzial in Bezug auf die Wertentwicklung.“ 

TLG IMMOBILIEN akquiriert neue Mieter und Interessenten 

für Fachmarktzentrum Werdau 

Jetzt bevorzugt Büronutzer gesucht 

Für das künftige Fachmarktzentrum in der Werdauer Uhlandstraße/Zwickauer 

Straße stehen die Zeichen auf Grün: Seit 

dem 15. August 2008 liegt die Baugenehmigung für das Projekt 

vor und auch die Akquise der Mieter macht gute Fortschritte. 

Zu den großen Ankermietern REWE (1900 m² Mietfl 

äche) und Rossmann (775 m² Mietfläche) sowie Ernsting’s 

Familiy (150 m² Mietfläche), die sich entlang der Kranzbergstrasse 

und Uhlandstraße ansiedeln, sind weitere Vermietungen 

hinzugekommen: 

- zwei Marken-Textiler mit 450 m²/190 m² Mietfläche 

- Fleischerei Richter mit 140 m² Mietfläche 

- Apotheke mit 200 m² Mietfläche 

In Endverhandlungen steht das Immobilienunternehmen mit 

einem großen Schuh-Fachmarkt und einem Asia-Imbiss. Für 

drei kleineren Einheiten zwischen 19 und 40 m² werden Mieter 

aus den Sortimenten Presse/Tabak, Blumen oder Schlüsseldienst 

gesucht. 

„Das eigentliche Fachmarktzentrum ist sozusagen fast komplett“, 

so Klaus-Dieter Schwensen, Leiter der Niederlassung 

Commerz Real investiert in München 

• Bürokomplex für hausInvest europa erworben 

• Rund 50 Millionen Euro Gesamtinvestitionsvolumen 

Die Commerz Real hat in München für ihren Offenen Immobilienfonds 

hausInvest europa eine 2004 fertig gestellte Büroimmobilie 

mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 50 

Millionen Euro erworben. 

Der im Münchner Stadtteil Obersendling gelegene Bürokomplex 

umfasst drei parallel angeordnete und miteinander 

verbundene Baukörper. Gemeinsam verfügen sie über eine 

Süd der TLG IMMOBILIEN. Jetzt müssen noch Mieter für das 

dreigeschossige neue Gebäude an der Uhlandstraße gefunden 

werden. Hier gibt es Interessenten für ein Sanitätshaus. „Für 

die Obergeschosse suchen wir Ärzte, Physiotherapeuten, aber 

auch Finanzdienstleister und andere Büronutzer, die von der innerstädtischen 

Lage, der hohen Kundenfrequenz und der guten 

Infrastruktur profitieren möchten“, so Schwensen weiter. 

Laut Analyse der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung 

umfasst das Einzugsgebiet des Fachmarktzentrums 

37.700 Einwohner und weist für 2007 ein Kaufkraftpotential 

von 82,7 Mio. Euro aus. 

Das Ausschreibungsverfahren für Abbruch und Neubau 

des Fachmarktzentrums ist soeben abgeschlossen worden. 

Zur Zeit führt die TLG IMMOBILIEN die Vergabeverhandlungen 

und wird im Oktober 2008 mit dem Abbruch der 

nicht nachnutzbaren Bausubstanz beginnen. Bei planmäßigem 

Verlauf eröffnet das Fachmarktzentrum Ende 

2009. 

Mietfläche von rund 22.000 m², die zu 85 Prozent an renommierte 

Unternehmen vermietet sind. Darüber hinaus verfügt 

das Objekt über ca. 300 Tiefgaragenstellplätze. Aufgrund der 

Flexibilität der Gebäudestrukturen können etagenweise bis 

zu zehn unabhängige Mieteinheiten gebildet werden. Neben 

der modernen technischen Ausstattung zeichnet sich die mit 

einer Naturstein-Fassade verkleidete Immobilie durch ihre 

markante Architektur und die sorgfältige Verarbeitung hochwertiger 

Materialien aus. Das Objekt profitiert zudem von seiner 

guten Anbindung an den Personennahverkehr und das 

Münchner Autobahnnetz. 


Risiken und Krisen managen mit Honeywell 

Das Management von Risiken ist nicht nur für Versicherungsunternehmen 

von Interesse, sondern auch für Unternehmen 

und Betreiber von Immobilien. Schäden aufgrund terroristischer 

Angriffe, natürliche Extremereignisse, Kriminalität, 

Vandalismus oder menschlichen Versagens können die Infrastruktur 

und damit die Geschäftstätigkeit eines Unternehmens 

stören, unterbrechen oder sogar beenden. 

Anfang diesen Jahres hat das Bundesministerium des Inneren 

einen bemerkenswerten Leitfaden mit dem Titel „Schutz 

kritischer Infrastrukturen - Risiko- und Krisenmanagement“ 

herausgegeben, der auf Anfrage kostenlos bezogen werden 

kann (E-Mail: publikationen@bundesregierung.de). Der Leitfaden 

beschreibt die grundsätzliche Vorgehensweise bei der 

Erarbeitung eines Managementkonzeptes zum 

• Ermitteln von bestehenden Risiken, 

• Festlegen strategischer Schutzziele und anschließender Umsetzung 

vorbeugender Maßnahmen und Prozesse sowie 

• robusten Umgang mit Krisen. 

Das Risiko- und Krisenmanagement beginnt mit der Identifizierung 

der vorhandenen Risiken, die die Infrastruktur der eigenen 

Unternehmung bedrohen. Hierbei kann die Checkliste 

des Leitfadens wertvolle Dienste leisten. Unter anderem wer- 

Philips LEDs do it Tour 2008 

Roadshow zeigt neue Wege der Beleuchtung 

„LEDs do it Tour 2008“ heißt eine Philips Roadshow zum Thema 

Leuchtdioden (LED). Sie wendet sich an Lichtdesigner, 

Licht- und Elektroplaner sowie Architekten. Sie bietet ihnen die 

Gelegenheit, sich sowohl über Technik und Trends als auch zu 

Produktinnovationen und Lichtlösungen auf LED-Basis zu informieren. 

In 13 Städten wird die Roadshow von Anfang September 

bis Ende November Station machen, um praxisnah 

und interaktiv zu informieren und zu präsentieren, was sich 

bereits heute mit LEDs realisieren lässt. Informationen zum 

Tourenplan gibt es unter http://www.philips.com/ledtour. 

„Der Lichtmarkt steht vor einem gravierenden Umbruch, denn 

Leuchtdioden drängen immer stärker in alle Bereiche der 

Lichtanwendung“, so Robert Pfarrwaller, Geschäftsführer der 

Philips GmbH und Leiter Philips Lighting. Die Digitalisierung 

des Lichts sei etwa vergleichbar mit dem Wechsel von der 

Analog- zur Digitaltechnik in der Elektronik. In der Beleuch- 

Eine Stadt wächst mit WOLF KG TOP über sich hinaus 

Der Gebäudekomples „ Viertel Zwei “ ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte 

in Wien und stellt einen Auftritt der Superlativen 

und einer der wichtigsten Großprojekte der Stadt dar. 

Auf 40.000 Quadratmetern Grundfläche entstehen 90.000m² 

Büro- und Geschäfts- gebäude, Wohnungen und ein Hotel. 

Ein See samt großzügigem Park sorgt für erholsame Atmosphäre 

in diesem Areal. Das markanteste Objekt – der Büroturm 

„Hoch zwei“ – wird gemeinsam mit dem Gebäude 

„Plus zwei“ ab 2009 die Konzernzentrale der OMV beherber- 

den auch Risiken in Bezug auf vorsätzliche Handlungen mit 

kriminellem und terroristischen Hintergrund beleuchtet und 

der Einsatz von Zutrittskontrolle, Videoüberwachung sowie 

Einbruch- und Gefahrenmeldetechnik aber auch die Anfälligkeit 

der Stromversorgungen und der Kommunikations- und 

Informationstechnik betrachtet. 

Die identifizierten Risikoelemente müssen zusammen mit Fachleuten 

aus dem Bereich der Sicherheitstechnik wie zum Beispiel 

den Sicherheitsexperten der Honeywell Building Solutions 

GmbH bewertet werden. Entscheidend dabei sind die Eintrittswahrscheinlichkeit 

eines Szenarios und die Verwundbarkeit des 

Teilprozesses aufgrund der Wirkung des Szenarios. 

Durch die Änderung von Arbeitsabläufen können beispielsweise 

Risiken vermieden und durch technische und organisatorische 

Maßnahmen Risiken vermindert werden. Die Experten von Honeywell 

unterstützen bei der Erarbeitung von Konzepten und 

technischen Lösungen für ein maßgeschneidertes, integriertes 

Sicherheitskonzept, das die identifizierten Schwachstellen 

adressiert. Restrisiken müssen jedoch durch ein funktionierendes 

Risiko- und Krisenmanagement zusammen mit einer 

qualitativ hochwertigen Dokumentation der Betriebsführung beherrscht 

werden, um Haftungsrisiken, betriebliche und persönliche 

Risiken aus der Betreiberverantwortung zu minimieren. 

tung werde es dadurch völlig neue technische und gestalterische 

Lösungen geben. Das erfordere in diesem Zusammenhang 

einen intensiven Dialog zwischen Hersteller, Handel und 

Anwender. Die Roadshow ist ein wichtiger Baustein dazu. 

Als weltgrößter Lichtanbieter ist Philips auf dem LED Sektor 

strategisch einzigartig aufgestellt. Mit der Integration führender 

Hersteller von Leuchtdioden, LED-Applikationen und Systemkomponenten 

wie Lumileds Lighting, Color Kinetics und 

TIR Systems sowie Partners in Lighting International für den 

Wohnraumleuchtenbereich, ist das Unternehmen an allen 

Phasen und in allen Bereichen der LED-Wertschöpfungskette 

beteiligt. Und davon will man in den kommenden Jahren mit 

seinen Partnern profitieren. Vor allem in den Bereichen Shop, 

City-Beautification sowie Gesundheit, Wohlbefinden und Lifestyle 

soll das LED-Produktportfolio massiv ausgebaut werden 

und so überproportional zum Marktwachstum beitragen. 

gen. Rechtzeitig zur EURO 2008 wurde „Hotel zwei“ – das 

4-Sterne-Hotel Courtyard by Marriott – eröffnet. 

Wolf ist auch hier wieder fester Bestandteil eines hypermodernen 

Projektes. In den imposantesten Gebäuden „Hotel 

Zwei“, „Hoch Zwei“ sowie bei „Plus Zwei“ kommt die Geräteserie 

KG-TOP zum Einsatz. Die Vorgabe, hocheffiziente Geräte 

mit Wärmerückgewinnung einzusetzen, ließ sowohl bei den 

Projektverantwortlichen als auch beim Planungsbüro und dem 

Anlagenbauer die Entscheidung auf Wolf aus Mainburg fallen. 


DEGI Research – ImmobilienFOKUS 

Zwischenzeit - Die deutschen Büroimmobilienmärkte zur Jahresmitte 2008 

Vieles ist in den ersten beiden Quartalen 2008 zu den deutschen 

Büroimmobilienmärkten und Investmentmärkten geschrieben 

und mehr noch kommentiert worden. Aktuell sind 

vermehrt pessimistische Stimmungen auszumachen, gespeist 

durch Diskussionen über Infl ationswirkungen und eine 

sich abkühlende globale Wirtschaft im kommenden Jahr. Hier 

die Betrachtung der globalen Konjunktur und dort die Übertragung 

auf die (deutschen) Immobilienmärkte. 

Hierin liegt eine sehr verkürzte, wenn nicht sogar falsche Argumentationskette: 

Vom allgemeinen Globalen ins spezifisch 

Deutsche, garniert mit Subprime Effekten in den USA, Spanien 

oder Großbritannien. Hier wird das traditionell ruhige erste 

Quartal als „Beweis“ für eine starke Beruhigung der Marktaktivitäten 

angeführt. Dort wird das völlige Verschwinden von stark 

risikogeprägten Finanzierungskonstrukten als weitere Verunsicherung 

der Märkte gedeutet. Doch kann das wirklich die Botschaft 

sein? Wird die rationale sachliche Analyse nicht überdeckt 

durch das bequeme Alibiargument „Subprime ist an allem 

schuld?“ Gibt es gar ein Mangel an Immobilienangeboten oder 

schlimmer noch bei der Projektfinanzierung? Nein, weit gefehlt. 

Alles vorhanden – noch immer. Fakt ist zur Jahresmitte, dass 

Deutschland bei den Fundamentaldaten wiederum glänzen 

kann, Deutschland erneut zum Hotspot bei ausländischen 

Investoren gekürt wurde. Auch zu Beginn der 2. Jahreshälfte 

hat sich bisher kaum eine strategische Änderung der Großwetterlage 

eingestellt: Dort steigen die Mieten weiter, hier verharren 

die Renditen, die Flächenumsätze werden vereinzelt 

die Höchstwerte von 2007 übertreffen. Wenn man unbedingt 

Wolken sehen möchte am immobilienwirtschaftlichen Investitionshimmel, 

dann doch eher bei der Beantwortung der Frage 

was denn aus den sehr sportlich eingekauften Portfolien aus 

dem Jahr 2007 in 2009 werden könnte? Doch vielleicht sind 

die Wolken nichts anderes als attraktive Kaufgelegenheiten 

für die anderen? Das ist eben der Markt. 

Gehen wir rational an die Interpretation der Halbjahreswerte: 

Die Investmentumsätze sind im ersten Halbjahr 2008 im Vergleich 

zum Vorjahreswert von 29,4 Milliarden EUR um 40% 

auf 17,9 Mrd EUR zurückgegangen. War das zu erwarten? 

Eindeutig ja, denn das Rekordjahr 2007 zeigte bereits deutlich, 

dass die großen Portfolien in Kombination mit fi nancial engineering 

zunächst verteilt sind. Das Ende der Marktaktivitäten? 

Ganz sicher nicht, denn das Korrektiv sind nicht die Produkte 

bzw. Portfolien, sondern die Finanzierungsbedingungen dahinter. 

Zumal Wille und Wunsch nationaler und internationaler 

Investoren sehr ausgeprägt sind weiterhin in Deutschland zu 

investieren. Dass es weitergeht zeigt eine Reihe bedeutender 

Transaktionen der letzten Wochen. Folglich keine Ausgangslage, 

die eine Immobilienkrise beschreibt. 

Wir erwarten für die kommenden drei Jahre in Deutschland eine 

über dem achtjährigen Durchschnitt von rund 35 Mrd. EUR liegende 

Transaktionstätigkeit. Was hierbei natürlich geschieht, 

liegt auf der Hand. Die Preise für Objekte bzw. Portfolien werden 

reagieren, wie sie es auch bereits getan haben, vor allem im 

zweiten Quartal 2008. Überall? Sicher nicht, denn noch immer 

versuchen Verkäufer die Preise des letzten Jahres in 2008 zu 

konservieren. Dies gelingt allerdings immer seltener. Als Ergebnis 

stellen wir vor allem an den sog. B- und C-Standorten fest, dass 

Renditen vereinzelt steigen. Diese Entwicklung wird sich in der 

zweiten Jahreshälfte fortsetzen, signifi kante Anstiege in den Top 

5 erwarten wir indes nicht.Die Mieten sind in den ersten beiden 

Quartalen 2008 weiter gestiegen. Der Konjunktureffekt und die 

Nachfrage nach Büroflächen bestimmen die Preisentwicklung 

der nächsten beiden Quartale. Hier sehen wir den vorläufigen 

Höhepunkt in 2009 erreicht. Dies wird sich aber in einer Spreizung 

zeigen, d.h. die Topwerte in Kombination Neubau/Erstbezug/CBD 

werden weiterhin stabil bleiben, Rückgänge werden 

sich in den Teilmarktlagen, B-Standorten und gegebenenfalls 

bei Nachvermietungen einstellen. Niemand wird Deutschland 

eine globale Unabhängigkeit bescheinigen. Sich dem Großen 

und Ganzen zu entziehen, wird in Zeiten der Globalisierung 

langfristig nicht gelingen. Allein in der isolierten Betrachtung der 

Immobilienmärkte sind wir noch immer im Stadium einer Sonderkonjunktur. 

Und diese konjunkturelle Positionierung und die 

daraus erwachsenden Marktchancen sind eindeutig gut. 

Immobilieninvestitionen in Deutschland 

im 1. Halbjahr 2008 

Die Investitionstätigkeit auf dem deutschen gewerblichen Immobilienmarkt 

hat im ersten Halbjahr 2008 stark nachgelassen. 

Nach Analyse der publizierten Deals konnte ein Gesamtinvestitionsvolumen 

von 17,9 Mrd. EUR registriert werden – im 

Vergleich zum Vorjahreswert von 29,4 Mrd. EUR entspricht 

dies einem Rückgang von nahezu 40 % (siehe Abbildung 1). 

Diese deutliche Abnahme an Immobilientransaktionen muss 

jedoch in seiner Entstehung differenziert betrachtet werden: 

Einerseits fanden auf Grund der Geschehnisse an den internationalen 

Finanzmärkten weniger große Portfoliotransaktionen 

statt bzw. werden Unternehmen in ihrer anhaltend schwierigen 

Fremdkapitalfinanzierung stark eingeschränkt. Andererseits 

kommt es, bedingt durch die geringere Anzahl finanzkräftiger 

Investoren, tendenziell zu einem Anstieg der Nettoanfangsrenditen 

und damit Absinken der Kaufpreise. Aber: das Jahr 2008 

verzeichnet in der langfristigen Betrachtung seit 2000 noch immer 

ein weit überdurchschnittliches Transaktionsvolumen und 

hat lediglich im Vergleich zu dem absoluten Rekordjahr 2007 

eindeutig an Dynamik verloren. Dieses Level über dem Durchschnittswert 

erwarten wir auch für die kommenden 3 Jahre. 

Die „Top 10“ der Immobilieninvestitionen für das 1. Halbjahr in 

Deutschland wird von dem Verkauf der LEG NRW an Whitehall 

angeführt, die vom Transaktionsvolumen her einen Anteil von 

fast 20 % auf sich zieht. Mit Abstand folgen gemischt genutzte 

Immobilien sowie eine Reihe von Einzelhandelsobjekten, bei 

denen es sich u. a. um größere Portfolien handelt. 

Zum Jahresende erwartet DEGI Research - nicht zuletzt aufgrund 

der stabilen Marktverhältnisse auf dem deutschen 

Gewerbeimmobilienmarkt - eine etwas stärkere Investitionstätigkeit 

als im ersten Halbjahr, so dass voraussichtlich ein 

Jahresgesamtvolumen von über 40 Mrd. EUR erreicht werden 

kann. Damit wird der Jahresdurchschnittswert von 2000 

bis 2007 mit rund 34,7 Mrd. EUR erneut deutlich übertroffen. 

Immobilieninvestitionen nach Nutzungsarten 

Mit 5,7 Mrd. EUR oder 32 % des Transaktionsvolumens fließt 

ein Großteil der Investitionen im 1. Halbjahres 2008 in gemischt 

genutzte Immobilien bzw. Portfolien. Auf dem zweiten Rang 

folgen mit 4,9 Mrd. EUR (28 %) Wohnimmobilien. Dieses Segment 

ist vor allem durch den Verkauf der Wohnungsbestände 

der LEG NRW an Whitehall geprägt, der mit Abstand den 

größten Deal darstellt. Einzelhandelsimmobilien – die 2008 ein 

starkes Segment bilden werden – folgen mit 3 Mrd. EUR (17 

%) auf dem dritten Rang. Hier sind jedoch einige Transaktionen 

nicht berücksichtigt, die in der Erdgeschosslage Einzelhandel 


und in den darüberliegenden Stockwerken Wohnungen oder 

Büros aufweisen und damit unter Mischnutzung fallen. Büroinvestitionen 

nehmen mit noch nicht einmal einem Fünftel des 

Vorjahreswertes Rang 4 ein, was angesichts der außergewöhnlich 

großen Deals 2007 jedoch als relativ „normal“ betrachtet 

werden kann. Trotzdem erwartet DEGI Research ein Anziehen 

der Transaktionen im Bürosektor bis zum Jahresende. Im Logistikbereich 

gab es lediglich vereinzelte Investitionen, die sich 

insgesamt auf ein Volumen von 1,4 Mrd. EUR belaufen. 

Immobilieninvestitionen nach Standortstruktur 

Bei der Analyse der Transaktionen nach Standortstruktur zeigt 

sich, dass rund die Hälfte der umgesetzten Immobilien auf Aund 

B-Städte entfällt. Dabei befinden sich 31 % in DEGI Bürozentren 

(A-Städte: Berlin, Düsseldorf, Dresden, Frankfurt a M., 

Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart) sowie 17,3 % in 

DEGI B-Standorten (Definition: über 800.000 Einwohner). Hinzu 

kommen 2,2 % aus den Portfolien, die sich sowohl auf A- als 

auch auf B-Städten beziehen. Dieses Ergebnis unterstreicht, 

dass A- und B-Standorte einen großen Anteil am deutschen Investmentmarkt 

einnehmen und für ein stabiles Marktgeschehen 

stehen. Der Löwenanteil aller Transaktionen lässt sich mit knapp 

44 % nicht auf einzelne Standortstrukturen runterbrechen, da es 

sich um Portfolien handelt, die sich über alle drei Standortkategorien 

verteilen. Hier spiegelt sich abermals der Verkauf der LEG 

NRW wider, da sich der Wohnungsbestand auf A-, B- und C- 

Städte verteilt. Die übrigen Investitionsstandorte (C-Kategorie) 

umfassen lediglich einen Anteil von 5,5 % aller Transaktionen. 

Geographische Strukturen – Immobilieninvestitionen 

nach Bundesländern 

Bei einer weiteren Aufschlüsselung der Immobilieninvestitionen 

nach Bundesländern spiegelt sich ebenfalls der größte 

Deal des 1. Halbjahres 2008 wieder: Nordrhein-Westfalen verbucht 

mit einem Umsatz von 5,7 Mrd. EUR den größten Anteil 

(ca. 32 %). Bezeichnend ist, dass lediglich vier Bundesländer 

die 1,0 Mrd. EUR-Grenze erreichen (Baden-Württemberg und 

Hessen) bzw. überschreiten (Berlin und Nordrhein-Westfalen). 

Insgesamt können sechs Bundesländer gegenüber dem Vorjahreswert 

ein Transaktionswachstum verbuchen. Neben 

Nordrhein-Westfalen zählen Berlin, Bremen, Rheinland-Pfalz 

sowie Sachsen-Anhalt zu den Umsatzgewinnern. Besonders 

niedrige Volumina weisen die Neuen Bundesländer (ausgenommen 

Sachsen) sowie das Saarland auf. Hierzu noch eine 

methodische Erläuterung: Wie bereits erwähnt ist eine gewisse 

Anzahl der Transaktionen in Portfolien erfolgt. Diese bundeslandübergreifenden 

Investments werden von DEGI Research 

separat ausgewiesen und summieren sich auf ein Volumen von 

4,7 Mrd. EUR. Somit fallen die Bundesländerwerte teilweise 

niedriger aus als von anderen Marktteilnehmern ausgewiesen. 

• Das Transaktionsvolumen in Baden-Württemberg betrug 

für das 1. Halbjahr 2008 1,0 Mrd. EUR und fällt damit rund 

60 % geringer aus als 2007. Sowohl in Bezug auf die Nutzung 

als auch in Bezug auf die Standortwahl zeigt sich ein 

recht heterogenes Bild, gleichwohl Stuttgart hier als einziges 

DEGI Bürozentrum einen größeren Anteil an Transaktionen 

auf sich zieht. 

• In Bayern fällt der niedrige Umsatz bei Büroimmobilien ins 

Auge, insbesondere in München. Obwohl die gemischt genutzte 

Immobilie die höchsten Umsatzwerte verzeichnet, 

gibt es keine außerordentlichen räumlichen oder sektoralen 

Schwerpunkte. 

• In Berlin dominiert die gemischt genutzte Immobilie mit 

einem Anteil von fast 85 %. Ausschlaggebend sind hier 

die beiden großen Transaktionen, die den Potsdamer Platz 

betreffen: Der Verkauf der Daimler AG an die SEB AM einerseits 

sowie der Eigentümerwechsel des Sony Centers 

andererseits. Deshalb erzielt Berlin auch fast eine Verdopplung 

seiner Umsätze. 

• Für Brandenburg werden fast ausschließlich Investitionen 

in C-Standorte registriert. Insgesamt wurden nur knapp 75 

Mio. EUR umgesetzt, von denen der größte Anteil auf eine 

Einzelhandelsimmobilie in Wildau (nahe Berlin) entfällt. 

• Auch Bremen kann eine Transaktionssteigerung (um ein 

Drittel) verbuchen. Hier dominieren Büro, Logistik und der 

Einzelhandel. 

• Hamburg besticht durch einen hohen Anteil der Umsätze im 

Bereich Logistik (40 %). Auf eine Transaktion entfällt sogar ein 

Viertel aller Umsätze: Die AMB Property Germany hat vom 

Kosmetikproduzenten Beiersdorf eine 20 ha große Industrieliegenschaft 

in Hamburg-Hausbruch gekauft, auf der u. a. 

Bereits im laufenden Jahr mit dem Bau eines neuen Logistikzentrums 

begonnen werden soll. Der zweitgrößte Deal betrifft 

eine gemischtgenutzte, innerstädtisch gelegene Immobilie. 

• Hessen bündelt im 1. Halbjahr lediglich ein Volumen von 

einer knappen Milliarde EUR, was nur einem Sechstel des 

Vorjahreswertes entspricht - die Hälfte entfällt hierbei auf 

Büroimmobilien in Frankfurt. Im letzten vergleichbaren Zeitraum 

fi elen die Transaktionszahlen durch den Verkauf des 

„Spring“-Portfolios seitens der DEGI extrem hoch aus, so 

dass zur Zeit wieder „normale“ Aktivitäten am Immobilienmarkt 

vorherrschen. Jedoch geht DEGI Research aufgrund 

einiger diskutierter großfl ächiger Objektverkäufe (u. a. Japantower, 

Pollux-Turm, Messeturm) für das 2. Halbjahr von 

einem anziehenden Investmentmarkt aus. 

• Mecklenburg-Vorpommern verbuchte mit lediglich einer 

Transaktion in Rostock den insgesamt geringsten Umsatz 

mit 12 Mio. EUR. 

• In Niedersachsen wurden Investitionen ausschließlich 

in B-Standorten getätigt – ohne räumliche und sektorale 

Schwerpunkte. Den größten Deal verzeichnet Osnabrück 

mit einem Büroobjekt. 

• Die Umsätze in Nordrhein-Westfalen werden durch den 

Portfolio-Verkauf der LEG NRW charakterisiert. Deshalb 

umfasst das Wohnungssegment einen Anteil von 65 %, 

gefolgt von gleichen Anteilen (je knapp 10 %) Büro, Einzelhandel 

(Investition der DEGI in Dorsten für den Europe 

Retail Fonds) und gemischt genutzte Objekte. Räumliche 

Investitionsschwerpunkte bilden Düsseldorf und Köln. 

• Rheinland-Pfalz kann ebenfalls seine Transaktionen (um 

ein Vierfaches) steigern. Von den 362 Mrd. EUR entfällt 

mehr als die Hälfte auf den Einzelhandel. Hier gab es eine 

größere Transaktion in Bezug auf die Projektentwicklung 

des Shoppingcenters Rhein-Galerie in Ludwigshafen, das 

im Herbst 2010 fertig gestellt werden soll. 

• Das Saarland hat nur zwei Transaktionen vorzuweisen, von 

denen eine auf die DEGI entfällt (Fachmarktzentrum „Goldene 

Bremm“ in Saarbrücken). 

• Sachsen kann im Vergleich zum 1. Halbjahr 2007 mit 416 Mrd. 

EUR. nur ein Drittel der Volumina aufbringen, wobei die Hälfte 

auf den Bereich Wohnen entfällt. Ein Viertel wird durch den 

Verkauf der „Wahrener Rundlings“ (denkmalgeschützte Wohnungen) 

von der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB 

in Leipzig an die GRK Holding geprägt. Andere Investitionen 

verteilen sich relativ gleichmäßig auf A-, B- und C-Städte. 

• In Sachsen-Anhalt beziehen sich die wenigen Transaktionen 

fast ausschließlich auf die Stadt Halle und den Bereich 

Einzelhandel. 

• Die Transaktionen in Schleswig-Holstein betreffen die Segmente 

Einzelhandel (ein Drittel entfällt auf eine Einzelhandelsimmobilie 

in Flensburg) und Logistik. 

• In Thüringen wird in Erfurt und Gera in Wohn- und Einzelhandelsimmobilien 

investiert. 


Umweltfreundliche Wärmeversorgung für die 

Bundeswehrverwaltungs- und die NATO-Schule 

Am 28. Juli 2008 wurde zwischen der Wehrbereichsverwaltung 

Süd und der Südwärme Gesellschaft für Energielieferung 

AG der erste Vertrag über eine Wärmevollversorgung 

aus regenerativen Brennstoffen geschlossen. Südwärme 

übernimmt für die nächsten 15 Jahre die Wärmeversorgung 

für die NATO-Schule und die Bundeswehrverwaltungsschule 

IV in Oberammergau über ein sog. Energielieferungs-Contracting. 

Die Beteiligten vereinbarten unter anderem, bis zu 

85% der erforderlichen Wärme aus heimischen Holzhackschnitzeln 

zu erzeugen. 

Alle Beteiligten sind sehr zufrieden mit der Lösung: die Bundeswehr 

freut sich über die deutliche Kostenentlastung bei 

gleichzeitiger Modernisierung des Heizwerkes, die Südwärme 

AG über eine langfristige Zusammenarbeit . Die Gemeinde 

Oberammergau als Luftkurort darf einen spürbaren Beitrag 

zur Erhaltung der Luftqualität erwarten. Durch die Nutzung 

nachwachsender Brennstoffe kann der CO2-Ausstoß um ca. 

1.700 Tonnen pro Jahr vermindert werden. 

Die Südwärme AG ist ein mittelständisch geprägter Energiedienstleister, 

bestehend aus einem Zusammenschluss verschiedener 

Gebäudetechnikfachbetriebe. Die Versorgung mit 

Holzhackschnitzeln erfolgt über das BiomasseEnergieNetzwerk 

(B.E.N.). 

Den Vertrag unterzeichneten Rudi Maier, der Vorstand der 

Südwärme AG und Götz-Friedrich Baron von der Ropp, der 

Präsident der Wehrbereichsverwaltung Süd, der für Ausschreibungsverfahren 

und Liegenschaftsmanagement der 

Bundeswehr in den Bundesländern Bayern und Baden- 

Württemberg zuständigen Stelle. 

Einheitlicher Leistungsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer in der Kritik - Vorlage des Finanzgerichts Niedersachsen 

an den EuGH 

IVD rät bei offenen Fällen Einspruch einzulegen und Ruhen des Verfahrens 

zu beantragen 

Das Niedersächsische Finanzgericht (Beschluss vom 

02.04.2008, 7 K 333/06) hat die bisherige Rechtsprechung 

zum einheitlichen Leistungsgegenstand bei der Grunderwerbsteuer 

in Frage gestellt, die Rechtsfrage dem Europäischen 

Gerichtshof zur Klärung vorgelegt und das entsprechende 

Verfahren wegen einer Mehrfachbelastung 

des Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer zunächst 

ausgesetzt. 

„Damit, so IVD Süd-Vorsitzender Erik Nothhelfer, „wurde eine 

Forderung des IVD endlich aufgegriffen, der schon mehrfach 

auf diese Doppelbelastung und Wettbewerbsverzerrung hingewiesen 

hatte. 

Folgender Fall liegt der Vorlage zu Grunde: Die Klägerin beauftragte 

ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. 

Im Bauvertrag wurde der genaue Bauort festgelegt. 

Einige Wochen später erwarb die Klägerin von einer 

Grundstücksgesellschaft den unbebauten Grund und Boden. 

Dem Vertrag über den Ankauf durch die Grundstücksgesellschaft 

war bereits ein Bebauungsplan beigefügt, in dem das 

von der Klägerin beauftragte Bauunternehmen benannt war. 

Der Geschäftsführer des Bauunternehmens war auch an der 

Grundstücksgesellschaft beteiligt. Daher nahm das Finanzamt 

eine personelle Verflechtung sowie ein Zusammenwirken 

der beiden Unternehmen bei der Veräußerung an und bezog 

die zukünftigen Baukosten in die Bemessungsgrundlage der 

Grunderwerbsteuer mit ein. 

Mit der hiergegen gerichteten Klage begehrt die Klägerin, allein 

den Erwerb des Baugrundstücks, also den tatsächlichen 

Grunderwerb, zum Gegenstand der Grunderwerbsteuer zu 

machen. Damit wendet sich das Finanzgericht gegen die prägende 

Rechtsprechung des II. Senats des Bundesfinanzhof 

(z.B.: BFH v. 27.10. 1999, II R 17/99, BStBI. II 2000, 34), der 

in ständiger Rechtsprechung bei so genannten einheitlichen 

Leistungsgegenstand, bestehend aus Bauleistungen sowie 

dem Erwerb von Grund und Boden, die Grunderwerbsteuer 

auf das gesamte Entgelt bezieht. 

Jedoch neigt der 7. Senat des FG Niedersachsen dazu, 

dem Klagebegehren zu entsprechen. Denn, so das Niedersächsische 

FG, die Erhebung der deutschen 3,5 prozentigen 

Grunderwerbsteuer wirkt im Kern wie eine der Mehrwertsteuer 

vergleichbare proportionale, sich auf den geschaffenen 

Mehrwert beziehende allgemeine Abgabe im Bereich 

der Errichtung von Gebäuden. Sie wirkt wie die zusätzliche 

Erhebung einer besonderen Grundstücksumsatzsteuer, die 

Erhebung einer sonstigen Teil-Umsatzsteuer (kurz: Sonderumsatzsteuer 

auf Bauleistungen). Und die Erhebung der 

Grunderwerbsteuer kann wettbewerbsverzerrend wirken. 

Denn womöglich werden bestimmte Bauunternehmen, die 

auf der Veräußerseite mit dem Verkäufer des Grund und Bodens 

zusammenwirken, trotz bester Vertragsangebote wegen 

drohender Grunderwerbsteuer-Zusatzbelastungen von steuerlich 

gut beratenen Bauinteressenten nicht berücksichtigt. 

Es handele sich nach Auffassung des FG Niedersachsen bei 

dem sowohl mit Umsatzsteuer als auch mit Grunderwerbsteuer 

belasteten Bauleistungen zivilrechtlich gerade nicht 

um einen Grunderwerb. Auch der IVD teilt diese Auffassung, 

dass die hierauf erhobene Grunderwerbsteuer daher ihrem 

Charakter nach eine zusätzliche „Sonderumsatzsteuer auf 

die Bauleistung darstellen könne. Dies könne gegen das gemeinschaftsrechtliche 

Gebot, Mehrfachbelastungen mit Umsatzsteuer 

zu unterlassen, verstoßen. 

Das vorlegende Gericht kann sich die EuGH-Antwort auf die 

gestellte Rechtsfrage wie folgt vorstellen: „Die Erhebung der 

deutschen Grunderwerbsteuer auf künftige Bauleistungen 

durch deren Einbeziehung in die grunderwerbssteuerliche 

Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten 

Grundstücks (sogenannter einheitlicher Leistungsgegenstand 

bestehend aus Bauleistungen sowie Erwerb des Grund 


und Bodens) verstößt gegen das europäische Umsatzsteuer- 

Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer- 

Systemrichtlinie (einst: Art. 33 Abs. 1 der 6. EG Richtlinie), 

wenn die grunderwerbssteuerlich belasteten Bauleistungen 

zugleich als eigenständige Leistungen der deutschen Umsatzsteuer 

unterliegen. 

„In offenen Fällen des einheitlichen Leistungsgegenstands bei 

Bauleistungen ist daher empfehlenswert, so Nothhelfer, „Einspruch 

gegen entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide 

einzulegen. Wird auf das anhängige Verfahren vor dem EuGH 

verwiesen, ruht der Einspruch gem. § 363 Abs. 2. Satz 2 AO. 

Das Aktenzeichen beim EuGH lautet: C-156/08. 

Wettbewerb zur Fassadengestaltung der Karl-Liebknecht-Straße 32 

in Berlin-Mitte entschieden 

Das von der TLG IMMOBILIEN, Niederlassung Berlin/Brandenburg, 

ausgelobte Wettbewerbsverfahren zur Fassadengestaltung 

des geplanten Neubaus Karl-Liebknecht-Straße 

32 wurde im Rahmen der Sitzung des Preisgerichts am 

16.07.2008 entschieden. 

Die TLG IMMOBILIEN ist Eigentümerin des ca. 4.800 m² großen 

Projektgrundstücks Karl-Liebknecht-Straße 32. Es liegt 

im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Alexanderplatz“, 

besser bekannt als Kollhoffscher Masterplan. Sie plant dort 

die Errichtung eines Hotel- und Bürogebäudes mit insgesamt 

ca. 27.500 m² Mietfläche (oberirdisch). 

Ziel des Wettbewerbs war die Gestaltung der Außenfassaden 

dieses Neubaukomplexes. Dabei wurde neben der Gestaltung 

besonderer Wert auf die Wirtschaftlichkeit des Entwurfes 

in Herstellung und Betrieb gelegt. 

Unter dem Vorsitz der Architektin Frau Professorin Hilde 

Léon, Berlin, entschied das Preisgericht nach ausführlicher 

Diskussion wie folgt: 

1. Preis: Nalbach + Nalbach Architekten, Berlin 

2. Preis: Bruno Fioretti Marquez Architekten, Berlin 

3. Preis: nps tchoban voss Architekten, Berlin 

3. Preis: Angelis & Partner, Architekten, Berlin 

M+W Zander: Großprojekt zur Energieversorgung 

von AMD-Chipfabrik in Dresden fertiggestellt 

Hochmodernes Kraftwerk mit mit energie-effizienter Kraft-Wärme-Kälte-Kopplung 

Die M+W Zander FE GmbH, Stuttgart, hat ein Großprojekt zum 

Ausbau des Energieversorgungszentrums (EVC 1) der AMD- 

Halbleiterfabrik Fab 38 in Dresden fertiggestellt. Auftraggeber 

des Projekts ist der Betreiber der Anlage, die Energieversorgungscenter 

Dresden-Wilschdorf GmbH & Co KG. Als Generalübernehmer 

hatte M+W Zander die Gesamtverantwortung 

für Planung, Errichtung und schlüsselfertige Übergabe an 

den Betreiber. In der neuen Ausbaustufe wurde die Gesamtleistung 

des Kraftwerks an das erhöhte elektrische und thermische 

Energiebedarfsprofil der Fab 38 angepaßt. 

Herzstück der neuen Anlage sind die Erdgasmotoren mit den 

nachgeschalteten Dampf- und Heißwassergeneratoren. Der 

Dampf wird gleichzeitig zum Beheizen der Kältemaschinen 

sowie zum Erzeugen von Wärme genutzt. Insgesamt steigt der 

Wirkungsgrad der Anlage von 72 auf jetzt rund 80 Prozent. 

Eine besondere ingenieurtechnische Herausforderung war 

die Vorgabe, die bisherigen Schallemissionsgrenzen nicht 

zu überschreiten. Dank einer speziellen Konstruktion und 

Auslegung der Kühltürme konnte diese Auflage – trotz einer 

Verdoppelung der auf dem Dach installierten Kühlleistung – 

eingehalten werden. 

Die Jury empfahl die mit dem 1.Preis ausgezeichnete Arbeit 

des Büros Nalbach + Nalbach der TLG IMMOBILIEN zur Realisierung. 

Das Preisgericht begründete seine Entscheidung wie folgt: 

„Die hier vorgeschlagene Fassadengestaltung setzt den 

städtebaulichen Ansatz des Masterplans „der Block als Haus, 

das Haus als Block“ überzeugend um. Die subtile Differenzierung 

der verschiedenen Nutzungen fast einheitlich das gesamte 

Bebauungsareal in einer eleganten und großstädtischen Art 

und Weise mit Hilfe eines durchgängigen Brüstungsbrandes 

zusammen. Dabei wird die Gesamtfigur kaum zerteilt. 

Insgesamt handelt es sich um einen angemessenen, gut umsetzbaren 

und zum gegenwärtigen und zukünftigen Kontext 

passenden Vorschlag für die gegebenen Aufgaben.“ 

Während des rund 18-monatigen Ausbaus arbeitete die Anlage 

unterbrechungsfrei weiter, es gab also weder Abschaltungen 

noch Ausfälle. Nach dem Ausbau arbeitet das Kraftwerk nun 

besonders wartungsfreundlich im Doppelstockbetrieb. Im 

Falle von Wartungs- oder Reparaturarbeiten können mit Hilfe 

eines Deckenkrans die Bauteile schnell ausgetauscht werden. 

Die Halbleiterherstellung benötigt eine kontinuierliche und 

absolut stabile Versorgung mit elektrischem Strom, Heiß- und 

Kaltwasser. Ein eigenes Energieversorgungscenter macht die 

Halbleiterproduktion unabhängig von Spannungs- und Frequenzschwankungen 

im öffentlichen Stromnetz, gleichzeitig 

wird die bei der Stromerzeugung anfallende Abwärme durch 

Kraft-Wärme-Kälte-Kopplung energie- und kostensparend 

für die Versorgung mit Heiß- und Kaltwasser genutzt. 

Das EVC 1 war zusammen mit der AMD – Halbleiterfabrik, 

Fab 30, in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre von M+W 

Zander als Generalübernehmer geplant und gebaut worden. 

Auch die zweite Dresdner AMD-Halbleiterfabrik, Fab 36, wurde 

mit dem zugehörigen EVC 2 von dem Stuttgarter Anlagenbauer 

geplant und gebaut. 

Über M+W Zander: www.mw-zander.com 


Investition in Wiener Core-Immobilie: KGAL initiiert 

neuen Österreich-Immobilienfonds 

Der Wiener Büroimmobilienmarkt steht für Stabilität und Sicherheit. 

Dabei gilt der 3. Bezirk in Wien mit seiner optimalen 

Innenstadtanbindung als einer der renommiertesten Bürostandorte 

in der österreichischen Hauptstadt. Ein Vorteil, 

den sich PwC PricewaterhouseCoopers GmbH durch einen 

langfristigen Mietvertrag von mehr als 12 Jahren sicherte. Die 

Kombination von verkehrsgünstiger Lage, guter Infrastruktur, 

bonitätsstarkem Mieter und hochwertiger Ausstattung macht 

das 11.462 qm große Bürohaus zu einem vielversprechenden 

Investitionsobjekt. Die KGAL ermöglicht privaten Investoren 

mit dem PropertyClass Österreich 6 ab sofort die Beteiligung 

an dieser vergleichsweise renditestarken Core-Immobilie, wie 

sie derzeit selten in europäischen Metropolen zu fi nden ist. 

Österreich: „Tor zum Osten“ für internationale Konzerne 

Österreich ist einer der wirtschaftsstärksten Staaten der Europäischen 

Union (EU) – für das Jahr 2008 wird ein reales 

Wirtschaftwachstum von rund 2,1% erwartet – und gehört zu 

den wichtigsten Industrieländern der Welt. Hinzu tritt der in 

Österreich traditionell starke Dienstleistungssektor. Nach der 

Osterweiterung der EU nimmt insbesondere die Hauptstadt 

Wien ihre historische Rolle als „Tor zum Osten“ wieder ein, 

und ist noch mehr als zuvor attraktiver Sitz und strategisch 

wichtiger Standort für international tätige Konzerne. Aufgrund 

der günstigen geographischen Lage mitten in Europa sehen 

Marktkenner den Wiener Büroimmobilienmarkt in einem 

nachhaltigen Aufschwung. Der Wiener Büroimmobilienmarkt 

gilt als stabiler und sicherer Markt für Immobilieninvestitionen, 

ein wichtiger Aspekt vor dem Hintergrund der Schwankungen 

an den internationalen Finanzmärkten. 

PricewaterhouseCoopers setzt langfristig auf die 

Metropole Wien 

Mit dem PropertyClass Österreich 6 setzt die KGAL zum 

sechsten Mal auf die positiven Marktgegebenheiten der österreichischen 

Hauptstadt. „Wir können privaten Investoren mit 

dem an PricewaterhouseCoopers GmbH vermieteten Gebäude 

den Klassiker im Immobilienmarkt anbieten – eine rendite- 

VR FACTOREM kooperiert mit DATEV 

VR FACTOREM bietet zukünftig eine leistungsstarke Factoring-Lösung 

für Steuerberatungskanzleien und deren 

Mandanten. Ermöglicht wird dies durch eine aktuelle Gesetzesänderung 

und eine neue Kooperation. 

Seit Ende 2003 bietet die VR FACTOREM im genossenschaftlichen 

FinanzVerbund Factoring für die Firmenkunden der Volksund 

Raiffeisenbanken an. Durch eine neu geschlossene Kooperation 

mit der DATEV eG, Softwarehaus und IT-Dienstleister für 

Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte sowie deren 

Mandanten, erweitert die VR FACTOREM ab sofort ihr Kundenportfolio 

und ermöglicht Factoring nun auch für Kanzleien. 

Liquiditätssicherung und Forderungsmanagement 

Ausreichende Liquidität ist nicht nur für Unternehmen, sondern 

mehr und mehr auch für Steuerberater ein wichtiges 

starke Core-Immobilie, wie sie derzeit selten auf dem europäischen 

Markt zu finden ist.“, stellt Gert Waltenbauer, Mitglied der 

Geschäftsführung der KGAL, heraus. Das Gebäude aus dem 

Jahr 2002 verfügt über eine hochwertige Ausstattung und liegt 

im etablierten Büroteilmarkt Erdberg/St. Marx/Gasometer (3. 

Wiener Gemeindebezirk), einem äußerst verkehrsgünstig gelegenen 

Standort mit direkter Anbindung an die Innenstadt sowie 

unmittelbarer Nähe zu den wichtigen Verkehrsknotenpunkten 

der Metropole. Eine Besonderheit der Fondskonzeption stellt 

der unbefristete Mietvertrag mit 12,5-jährigem Kündigungsverzicht 

für die gesamte Mietfläche mit dem „Single Tenant“ PricewaterhouseCoopers 

dar, womit der Mieter (zu einem Preis von 

EUR 12,80/qm) sein Commitment zu Standort und Immobilie 

gleichermaßen zum Ausdruck bringt. Mit Beitrittstermin 

31.08.2008 beträgt die Restlaufzeit des Mietvertrages noch 

11,33 Jahre. Dank der funktionellen, marktgängigen und in 

der Aufteilung flexiblen Konzeption der Immobilie sind darüber 

hinaus die nötigen Voraussetzungen für eine mögliche 

Anschlussvermietung geschaffen. Der Mietzins liegt mit EUR 

12,80/qm im normalen Durchschnitt des Marktes. 

Bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund EUR 42,97 

Mio. (inkl. Agio) und einem angestrebten Eigenkapitalanteil 

i. H. v. rund EUR 20,29 Mio. (inkl. Agio) beträgt die Mindestbeteiligungssumme 

für diesen geschlossenen Fonds EUR 10.000 

zzgl. 5 % Agio. Dabei sind Ausschüttungen/Entnahmen (bezogen 

auf die nominale Kapitaleinlage, ohne Agio) von anfänglich 

5,0 % p. a. auf 5,75 % p. a. ansteigend prognostiziert. 

Die KGAL bietet Investoren – als einer der führenden Fondsinitiatoren 

in Deutschland – seit 30 Jahren zukunftsweisende, 

renditeorientierte Investitionschancen. Rund 112.000 private 

und institutionelle Investoren (inkl. Mehrfachzeichnungen) 

haben ihr dabei bis 31.12.2007 für insgesamt 308 Beteiligungsangebote 

Eigenkapital in Höhe von rund EUR 9,8 Mrd. 

anvertraut. In den Jahren 1993 bis 2006 wurden dabei insgesamt 

18 Immobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von 

EUR 1,63 Mrd. und Eigenkapital von EUR 842,1 Mio. platziert, 

darunter vier Fonds in Österreich. Der fünfte Österreich- 

Immobilienfonds PropertyClassÖsterreich 5 wurde mit einem 

Investitionsvolumen von EUR 59,2 Mio. und einem Eigenkapital 

von EUR 27,1 Mio. in 2007 vollständig platziert. 

Thema. Laut einer aktuellen Studie von Euler Hermes aus 

2007 sind schlechte Zahlungsmoral von Kunden (82%), Managementfehler, 

z. B. fehlendes Controlling (79%), nicht erkannte 

Finanzierungslücken (76%) oder ein unzureichendes 

Debitorenmanagement (64%) die Hauptgründe für Forderungsausfälle 

und Insolvenzen. Liquidität ist damit oftmals 

Gesprächsthema zwischen Steuerberater und Mandant, denn 

angesichts der oben genannten Punkte muss verstärkt auf 

Liquiditätssicherung und Forderungsmanagement geachtet 

werden. Dies gilt auch für Kanzleien selbst, die immer wieder 

mit Bitten ihrer Mandanten konfrontiert werden, sie mögen einen 

Zahlungsaufschub für Beratungsrechnungen gewähren. 

Gesetzliche Neuerung für Steuerberater 

Bislang konnten Steuerberater zwar ihre Mandanten mit Hilfe 

von Factoring bei der Sicherung der Liquidität unterstützen, 


hatten aber selbst nicht die Möglichkeit, diese Dienstleistung 

in Anspruch zu nehmen. Das 8. StBÄndG ist seit 11. April 

2008 in Kraft, so dass künftig auch Steuerberater Factoring 

für ihre Kanzlei in Anspruch nehmen können. Die entscheidende 

Änderung stellt in diesem Zusammenhang die Neufassung 

des § 64, Absatz 2 StBerG dar: 

Diese erlaubt es Steuerberatern, ihre Gebührenforderungen 

an Dritte abzutreten und/oder zum Einzug zu übertragen. Dadurch 

werden Finanzierungs- und Einzugsvarianten möglich, 

wie sie z. B. bei Ärzten seit langem üblich sind. 

Welche Vorteile bietet Factoring? 

Factoring schafft Liquidität sofort nach Rechnungsstellung, hundertprozentigen 

Schutz vor Forderungsausfällen, Entlastung und 

Kostenersparnis im Forderungsmanagement, ein besseres Unternehmensrating 

durch Bilanzoptimierung und ermöglicht ein 

automatisches Wachstum der Finanzierung mit dem Umsatz. 

Wie funktioniert Factoring für Steuerberater / 

Mandanten? 

Mit Factoring gewinnt der Steuerberater bzw. der Mandant 

zusätzliche Liquidität aus seinen Außenständen. Nach Leistung 

des Steuerberaters an seine Mandanten bzw. des Mandanten 

an seine gewerblichen Abnehmer werden die zugehörigen 

Rechnungsdaten an die VR FACTOREM übermittelt. 

Diese kauft die Forderungen im Rahmen vorab definierter 

Kauflimite an. Mit diesem Forderungsankauf übernimmt die 

VR FACTOREM das volle Ausfallrisiko. Bis zu 90% des Kaufpreises 

werden dem Steuerberater bzw. dem Mandanten 

sofort ausbezahlt. Der Rest wird zunächst als Sicherheit für 

eventuelle Rechnungskürzungen seitens der Abnehmer bzw. 

der Mandanten einbehalten. Dieser Sicherheitseinbehalt wird 

bei Zahlung durch den Mandanten bzw. Abnehmer oder spätestens 

120 Tage nach Fälligkeit ausgezahlt. Beim Full-Service-Verfahren 

übernimmt die VR FACTOREM das gesamte 

Forderungsmanagement inklusive Mahn- und Inkassowesen. 

Die technische Grundlage für diese Anwendung von Factoring 

sind für Steuerberater sowie in der Kanzlei gebuchte 

Mandanten die Programme DATEV Kanzlei-Rechnungswesen 

(Version 5.2 oder höher) und für vor Ort buchende Mandanten 

DATEV Rechnungswesen (Version 5.2 oder höher). Aus diesen 

Produkten heraus erfolgt eine standardisierte und sichere 

Datenübermittlung zwischen Kanzlei, Unternehmen und VR 

DekaBank übernimmt PPP-Spezialist WestKC 

Unterstützung der Sparkassen im Kommunalgeschäft 

Die DekaBank übernimmt die Westdeutsche Kommunal Consult 

GmbH (WestKC) von der WestLB AG. Mit mehr als 300 Projekten 

ist die WestKC einer der Marktführer in der Beratung von 

Kommunen und öffentlichen Unternehmen in Deutschland. 

„Wir begrüßen diesen Schritt sehr, da den Verbundpartnern 

aus der Sparkassen-Finanzgruppe damit ein kompetenter 

Berater im Geschäft mit kommunalen Einrichtungen zur 

Verfügung steht“, sagt Werner Netzel, geschäftsführendes 

Vorstandsmitglied des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes. 

„Die WestKC ist derzeit überwiegend auf Nordrhein- 

Westfalen und Brandenburg ausgerichtet. Mit der DekaBank 

– die bundesweit von allen Sparkassen und Landesbanken 

FACTOREM. Wesentlicher Vorteil ist die technische Unterstützung: 

Debitoren- und OPOS-Daten („Offene Posten“- 

Daten) werden durch ein speziell auf die Anforderungen des 

Factorings angepasstes Modul im Programm DATEV (Kanzlei-) 

Rechnungswesen via Schnittstelle elektronisch zu VR 

FACTOREM übermittelt. 

Was macht die Kooperation einzigartig? 

Besonders – und Stand heute einzigartig – ist dabei, dass diese 

Schnittstelle auch die von VR FACTOREM zurückgemeldeten 

Daten verarbeiten kann und daraus detaillierte automatische 

Buchungsvorläufe generiert. Der manuelle Aufwand ist 

somit so weit wie möglich reduziert, die Transparenz für den 

Kunden in der laufenden Buchführung deutlich erhöht. Gleichzeitig 

lassen sich durch die Schnittstelle auch Fehlerquellen, 

wie z. B. Eingabe- oder Übertragungsfehler, minimieren. 

„Die Kombination VR FACTOREM und DATEV ist für die 

Kunden der beiden Häuser ein großer Zugewinn, denn die 

Zuverlässigkeit und Seriosität beider Unternehmen in den 

Bereichen Finanzierung und Unternehmens-IT ermöglichen 

eine innovative und solide Finanzierungslösung“, so Hauke 

Kahlcke, Geschäftsführer der VR FACTOREM. „Dabei ergänzen 

sich die beiden Partner hervorragend, da beide sich auf 

mittelständische Kunden fokussieren, den genossenschaftlichen 

Grundgedanken für ein partnerschaftliches Miteinander 

pflegen und durch bundesweite dezentrale Präsenz die 

Kundennähe suchen. Kunden erhalten über die regional verbundenen 

Volks- und Raiffeisenbanken oder ihren Steuerberater 

eine moderne, technisch einzigartige und verlässliche 

Factoringlösung.“ 

Die Vorteile zusammengefasst: 

1. Automatisierte, tagesaktuelle Datenübertragung 

• Arbeitsentlastung und Aktualität in DATEV (Kanzlei-) 

Rechnungswesen 

2. Direkte Nutzung der Factoring-Schnittstelle aus DATEV 

(Kanzlei-) Rechnungswesen 

• Reduktion der Gefahr fehlerhafter Eingaben 

• Vermeidung doppelter Eingaben 

3. Automatische Rückübermittlung sowie Verarbeitung in das 

Rechnungswesen der Kanzlei / des Mandanten und Erzeugung 

von Buchungsvorläufen 

• Arbeitsentlastung und Zeitersparnis 

• Höhere Transparenz in der laufenden Buchführung 

getragen wird – hat die WestKC noch bessere Wachstumschancen 

als bisher“, betont Hubert Beckmann, im Vorstand 

der WestLB bisher für die WestKC verantwortlich. „Davon 

können alle nur profitieren“, ergänzt Walter Groll, im Vorstand 

der DekaBank zukünftig verantwortlich für die WestKC. „Es 

ist geplant, sukzessive Kommunen, Sparkassen und Kunden 

in ganz Deutschland unsere Beratungsleistungen anzubieten.“ 

Deshalb ist neben dem Standort Köln/Düsseldorf auch 

die Eröffnung eines Büros in Berlin vorgesehen. 

Die Gesellschaft, die zurzeit 15 Mitarbeiter hat, bietet den 

Kommunen sowie deren Unternehmen umfassende Beratungsleistungen 

an. Diese sind auf die strategische Neuaus- 


ichtung von Städten, Gemeinden, Landkreisen und Gebietskörperschaften 

zugeschnitten. 

Im Fokus stehen dabei Themen wie Modernisierung der 

Verwaltung, Haushaltskonsolidierung, Beratung bei der Organisation 

von Beteiligungsportfolios und bei Fragen der 

Wirtschaftsförderung und Standortentwicklung. Auch kommunales 

Immobilienmanagement und Strategieberatung für 

Krankenhäuser gehören dazu. Bei der Beratung und Beglei- 

tung von kommunalen und staatlichen Public Private Partnership-Projekten 

gehört die WestKC bundesweit zu den Top- 

Beratern hinsichtlich 

Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen sowie 

der wirtschaftlichen Beratung und Projektsteuerung im 

Zusammenhang mit europaweiten Vergabeverfahren. Geschäftsführer 

der WestKC ist Hans- Joachim Wegner, der die 

Gesellschaft seit 2005 leitet. 

Verlag: Kommunal-Verlag - Fachverlag für Kommunalwirtschaft und Umwelttechnik GmbH - 

42399 Wuppertal, Hardtbacher Höhe 24 

Telefon 0 21 91/66 65 92, Telefax 0 21 91/66 65 93 - ISDN Telefon 0 21 91/6 83 17, Telefax 0 21 91/69 07 10 

Gesamt-Verantwortung: Horst Schumacher, Wuppertal - Sabine Schumacher M.A., stellv. Chefredakteurin, Büro Köln, 

Telefon/Telefax: 02 21/2 71 77 46 - Anzeigenleitung: H. J. Schumacher, Wuppertal - ISSN Nr. 0450-7169 

Satzherstellung, Druck & Verarbeitung: 

Weiss-Druck GmbH & Co. KG, Hans Georg Weiss Straße 7, 52156 Monschau, Telefon 0 24 72/9 82-0 

Für unverlangt eingesandte Manuskripte wird keine Haftung übernommen. Namentlich gezeichnete Beiträge stellen nicht 

unbedingt die Meinung der Redaktion dar. Gerichtsstand und Erfüllungsort ist in allen Fällen Wuppertal. 

Einzelheftpreis: 8,- 2, Jahresabonnementpreis 72,- 2 einschließlich MwSt., zzgl. Versandkosten, 

Kündigung 3 Monate vor Ablauf des Kalenderjahres

Facilitymanagement Oktober 2008 - Kommunalverlag

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