Bebauungsplan "Einzelhandel Goethestraße" - Altrip

GEMEINDE ALTRIP
BEBAUUNGSPLAN
„EINZELHANDEL GOETHESTRASSE“
BEGRÜNDUNG
Juli 2012

Inhaltsverzeichnis
1. Allgemeines ........................................................................................ 3
1.1. Angaben zur Gemeinde ....................................................................... 3
1.2. Lage und Abgrenzung des Plangebietes .............................................. 3
1.3. Angrenzende Nutzungen ...................................................................... 4
2. Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass der
Bebauungsplanung ............................................................................ 4
3. Einfügung in die übergeordneten Planungen und Entwicklung
aus dem Flächennutzungsplan ......................................................... 5
4. Schutzgebiete ..................................................................................... 5
4.1. Wasserschutzgebiet ............................................................................. 5
4.2. Überschwemmungsgebiet .................................................................... 5
4.3. Denkmalschutz ..................................................................................... 6
4.4. Landschaftsschutzgebiet ...................................................................... 6
5. Ursprüngliches Baurecht ................................................................... 6
6. Beschreibung und Bewertung der Bestandssituation und
daraus abgeleitete Planungsziele ..................................................... 6
6.1. Vorhandene Nutzung ........................................................................... 6
6.2. Vorhandene Erschließung und technische Infrastruktur ....................... 7
6.3. Vorhandener Zustand von Natur und Landschaft ................................. 8
7. Planung ............................................................................................... 9
7.1. Städtebauliche Konzeption ................................................................... 9
7.2. Planungsrechtliche Festsetzungen ....................................................... 9
7.3. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen .............................................. 11
7.4. Grünordnung ...................................................................................... 12
7.5. Ver- und Entsorgung .......................................................................... 13
7.6. Schallschutz ....................................................................................... 14
8. Bodenordnung .................................................................................. 14
9. Umweltbericht ................................................................................... 14
9.1. Beschreibung des Vorhabens ............................................................ 14
9.2. Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele
des Umweltschutzes .......................................................................... 15
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9.3. Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen
Umweltzustandes ............................................................................... 16
9.4. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei
Nichtdurchführung der Planung .......................................................... 19
9.5. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Auswirkungen ................................................................. 19
9.6. Beschreibung der zu erwartenden Umweltauswirkungen bei
Durchführung der Planung ................................................................. 20
9.7. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten ............ 21
9.8. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren ..................... 22
9.9. Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der
Angaben aufgetreten sind, technische Lücken oder fehlende
Kenntnisse.......................................................................................... 22
9.10. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der
erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf
die Umwelt .......................................................................................... 22
9.11. Allgemein verständliche Zusammenfassung ...................................... 22
10. Zusammenfassende Erklärung ....................................................... 23
10.1. Zielsetzung der Planung ..................................................................... 23
10.2. Berücksichtigung der Umweltbelange ................................................ 23
10.3. Ergebnis der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ...................... 23
10.4. Geprüfte anderweitige Planungsmöglichkeiten .................................. 23
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1. Allgemeines
1.1. Angaben zur Gemeinde
Die Gemeinde Altrip ist eine verbandsfreie Gemeinde im Rhein-Pfalz-Kreis in
Rheinland-Pfalz. Die Gemeinde hat ca. 7.680 Einwohner, die
Gemarkungsfläche beträgt ca. 10,5 km 2 .
Altrip liegt südlich von Mannheim und Ludwigshafen in einer Flussbiegung
westlich des Rheins.
Nach Westen ist Altrip durch die K 12 und die K13 an das regionale und
überregionale Straßennetz angebunden. Im Osten stellt eine Fährverbindung
die Anbindung Richtung Mannheim her.
1.2. Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet befindet sich in der Mitte der Siedlungsfläche zwischen den
Durchgangsstraßen K 12 und der Speyerer Straße an der Goethestraße und
umfasst eine Fläche von ca. 2.780 m 2 . Das Plangebiet wird begrenzt durch:
• im Norden: durch die südlichen Flurstücksgrenzen der Flurstücke 1051/2,
1048/4 und 1044/3
• im Süden durch die nördliche Straßenbegrenzung der Speyerer Straße
• im Osten: durch die westliche Straßenbegrenzung der Goethestraße
• im Westen: durch Teile der östlichen Flurstücksgrenze des Flurstücks
1052/4, durch die südliche Flurstücksgrenze des Flurstücks 1054/6, durch
die östliche und eine südliche Flurstücksgrenze des Flurstücks 1057/3,
durch Teile der südlichen Flurstücksgrenze des Flurstücks 1055/5 sowie
durch die östlichen Flurstücksgrenze des Flurstücks 1058/3.
Lage des Plangebietes
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Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 247/49,
247/50, 1044/11, 1048/5, 1051/3, 1052/5, 1054/5, 1057/2, 1057/4, 1057/5,
1058/2, 1063/19, 1063/20, 1063/21, 1065/26, 1065/27 und 1065/28.
Der genaue Verlauf der Plangebietsumgrenzung sowie die einbezogenen
Flurstücke ergeben sich abschließend aus der Planzeichnung gemäß § 9 Abs.
7 BauGB.
1.3. Angrenzende Nutzungen
Das Plangebiet grenzt im Westen an Grundstücke mit Wohnbebauung an. Im
Norden angrenzend finden sich gewerbliche Nutzungen (Optiker, Gastronomie)
sowie ein Wohnhaus. Direkt östlich des Plangebietes verläuft die Goethestraße,
auf deren östlicher Seite sich die Wohnnutzung fortsetzt. Südlich des
Plangebietes verläuft die Speyerer Straße auf deren südlicher Seite sich
ebenfalls Wohnbebauung befindet. In der weiteren Umgebung findet sich eine
durch Wohnen dominierte Mischnutzung, die entlang der Kreisstraßen durch
Einzelhandel, Dienstleistung und weiteres nichtstörendes Gewerbe ergänzt
wird.
2. Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass der Bebauungsplanung
Das Plangebiet befindet sich im zentralen Versorgungsbereich von Altrip, der
sich im Ortskern im Umkreis der Durchgangsstraßen K 13 und Speyerer Straße
erstreckt. Dabei handelt es sich um einen faktischen zentralen
Versorgungsbereich, der bisher noch nicht durch ein kommunales
Einzelhandelskonzept gesichert ist. Im Umfeld des Plangebiets finden sich
dementsprechend eine Ansammlung kleinflächiger Läden (Kurzwaren,
Kinderschuhe, Optiker, Apotheke, Spielwaren, Anglerbedarf), Dienstleistungen
(Volksbank, Physiotherapie, Änderungsschneiderei, Wäschereiannahme,
Allgemeinmediziner, Fahrschule) sowie ein gastronomischer Betrieb.
Durch die Aufgabe des REWE-Marktes im Plangebiet ist in Altrip ein wichtiger
Vollsortimenter in integrierter Lage und wesentlicher Frequenzbringer des
umgebenden zentralen Versorgungsbereichs verlorengegangen.
Ziel der Planung ist es, auch weiterhin eine Nutzung des Planungsgebietes
durch Einzelhandelsnutzung zu gewährleisten, um so den angrenzenden
zentralen Versorgungsbereich zu stabilisieren.
Eine nach §34 BauGB auf der Fläche zulässige Nachnutzung des ehemaligen
Lebensmittelmarktes als Wohnbaufläche ohne Einzelhandel wird daher von der
Gemeinde abgelehnt. Lediglich für das derzeit mit einem Wohnhaus bebaute
Flurstück 1058/2 soll die aktuelle Wohnnutzung sowie eine mögliche Nutzung
durch Geschäfts- oder Praxisräume auch im Erdgeschoss planungsrechtlich
gesichert werden.
Da die Nutzung der Fläche durch Einzelhandel auf Grundlage des derzeit
gültigen Einfügungsgebots nach § 34 zwar zulässig ist, aber nicht sichergestellt
werden kann, entsteht die Notwendigkeit zur Aufstellung eines
Bebauungsplans.
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3. Einfügung in die übergeordneten Planungen und Entwicklung aus dem
Flächennutzungsplan
Regionalplan
Der Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 weist die Flächen des
Bebauungsplans als Siedlungsfläche Wohnen aus.
Gemäß den Grundsätzen der Regionalplanung ist “die wohnungsnahe
Grundversorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen und kurzfristigen
Bedarfs und mit den entsprechenden Dienstleistungen (…) in allen Teilräumen
der Region sicherzustellen. Die Einzelhandelsstandorte sollen innerörtlich
zentral bzw. Günstig zu den Wohngebieten gelegen und gut für Fußgänger und
Fahrradfahrer erreichbar sein.“ (RROP Rheinpfalz; 1. Teilfortschreibung S. 7)
Der regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz weist Altrip als Grundzentrum im
hochverdichteten Raum aus. Eine räumliche Aufgabe Altrips im System der
zentralen Orte ist es damit, für den Verflechtungsbereich „die über den örtlichen
Bedarf der wohnungsnahen Grundversorgung einfacher Stufe hinausgehenden
Versorgungsaufgeben zur Befriedigung des überörtlichen, gehobenen Bedarfs
zu bündeln und auf die Größe des Verflechtungsbereichs abzustimmen.“
(RROP Rheinpfalz S.46).
Flächennutzungsplan
Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Altrip aus dem Jahr 1997 ist für den
betroffenen Bereich eine gemischte Baufläche dargestellt.
Die Gebietsfestsetzung des Bebauungsplans kann damit aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt werden.
4. Schutzgebiete
4.1. Wasserschutzgebiet
Das Plangebiet befindet sich in der Schutzzone III des Wasserschutzgebietes
Altrip, das durch Rechtsverordnung vom 19.08.2002 begründet wird. Im
Wasserschutzgebiet unterliegen Nutzungen, die zu einer Verschmutzung oder
Beeinträchtigung des Grundwassers oder der Oberflächengewässer führen
können der Reglementierung oder dem Verbot. Die in der Rechtsverordnung
mit einem Verbot belegten Nutzungen sind aufgrund der
Mischgebietsfestsetzung im Plangebiet ohnehin auch planungsrechtlich nicht
zulässig. Der Umfang der möglichen Nutzungen im Plangebiet verringert sich
damit durch den Regelungsinhalt der Rechtsverordnung nicht.
Die breitflächige Versickerung nicht schädlich verunreinigten
Niederschlagswassers ist ohne gesonderte Genehmigung zulässig.
4.2. Überschwemmungsgebiet
Das Plangebiet befindet sich in einem gegen Rheinhochwasser geschützten
Bereich. Bei extremen Hochwasserereignissen (seltener als 200 Jahre) bzw.
bei einem Versagen der Hochwasserschutzeinrichtungen ist es möglich, dass
das Plangebiet überflutet wird.
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4.3. Denkmalschutz
Nach heutigem Kenntnisstand bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sich
im Geltungsbereich des Bebauungsplans schutzwürdige Objekte befinden. Die
Bebauung der Fläche legt nahe, dass die oberen Bodenschichten in neuerer
Zeit bereits gestört wurden. Das Auffinden bisher unbekannter Bodendenkmale
ist daher unwahrscheinlich.
Die gesetzlichen Regelungen zum Denkmalschutz gelten auch unabhängig von
einem Bebauungsplan.
Zur Klarstellung ist dem Bebauungsplan ein Hinweis auf die Beachtung der
Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes bei durchzuführenden
Tiefbauarbeiten im Baugebiet beigefügt.
4.4. Landschaftsschutzgebiet
Die Gemeinde Altrip – und damit auch das Plangebiet - liegt vollständig im
Teilbereich Mitte I des durch Rechtsverordnung vom 17.11.1989
ausgewiesenen Landschaftsschutzgebiets Pfälzische Rheinauen, der sich
westlich entlang des Rheins und Altrheins von Rheingönheim bis nach Speyer
erstreckt. Die Rechtsverordnung über das Landschaftsschutzgebiet schließt in
§2 die Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sowie im
Zusammenhang bebaute Ortsteile nach §34 BauGB von den inhaltlichen
Regelungen der Rechtsverordnung aus. Die Rechtsverordnung entfaltet daher
im Plangebiet keine Rechtswirkung.
5. Ursprüngliches Baurecht
Für die Flächen des Plangebietes wurde bislang kein Bebauungsplan
aufgestellt. Sie sind demnach gemäß § 34 BauGB dem unbeplanten
Innenbereich zuzuordnen. Ein Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich ist
zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise
und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Ortsbild
darf dabei nicht beeinträchtigt werden.
Das Umfeld des Plangebiets weist trotz des vorhandenen Anteils nicht
störender gewerblicher Nutzungen eine Prägung als allgemeines Wohngebiet
im Sinne des § 4 BauNVO auf. Das Plangebiet selbst ist aufgrund der Nutzung
mit einem Lebensmittelmarkt und einem Wohnhaus als Mischgebiet
einzustufen.
6. Beschreibung und Bewertung der Bestandssituation und daraus
abgeleitete Planungsziele
6.1. Vorhandene Nutzung
Das Plangebiet ist mit dem zurzeit leerstehenden Gebäude eines ehemaligen
Lebensmitteleinzelhandels mit den zugehörigen Stellplätzen sowie mit einem
Wohngebäude bebaut. Nach der Aufgabe des Einzelhandelsmarktes werden
die zugehörigen Stellplätze teilweise durch Anwohner, teilweise von Kunden
des nördlich angrenzenden Optikers und der Gastronomie genutzt. Darüber
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hinaus stellt der Weg über den Parkplatz eine Anbindung des Fußweges zur
westlich gelegenen Wohnbebauung an die Goethestraße her.
Das bestehende Gebäude des Lebensmittelmarktes weist über einem Teil der
Grundfläche zwei Geschosse, über dem größeren Teil der Grundfläche nur ein
Geschoss, jeweils mit Flachdach, auf.
Bei dem Gebäude südlich des Lebensmittelmarktes handelt es sich um ein
Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen. Das Anwesen steht bisher in keiner
funktionalen Verbindung mit dem ehemaligen Lebensmittelmarkt.
Zwischen beiden Gebäuden befindet sich eine Trafostation der Pfalzwerke.
Im Umfeld liegt die Zahl der Vollgeschosse weitgehend einheitlich bei zwei
Vollgeschossen, größtenteils zuzüglich ausgebautem Dach. Es herrscht die
offene Bauweise mit beidseitigem Grenzabstand oder einseitiger
Grenzbebauung vor. Die GRZ in der Umgebung liegt im Bereich der westlich
angrenzenden Reihenhäuser bei ca. 0.5, im übrigen Umfeld des Plangebietes
aufgrund der großzügigen Grundstückszuschnitte teilweise deutlich darunter.
Abgeleitete Planungsziele
Aufgrund der Lage des Plangebietes im zentralen Versorgungsbereich und der
funktionalen Abhängigkeit des umgebenden kleinflächigen Einzelhandels von
den Synergieeffekten, wie sie durch die räumliche Konzentration im zentralen
Versorgungsbereich erzeugt werden, soll durch die Planung gewährleistet
werden, dass die derzeit aufgegebene Einzelhandelsnutzung im Rahmen einer
Umstrukturierung des Geländes wieder aufleben muss.
Auch wenn es nicht gelingen sollte, auf der Fläche wieder einen
Lebensmittelmarkt anzusiedeln, soll durch die Weiterführung der
Einzelhandelsnutzung die notwendige „kritische Masse“ erhalten bleiben, die für
einen funktionsfähigen zentralen Versorgungsbereich notwendig ist.
Das südlich des Einzelhandelsmarktes gelegene Anwesen soll als mögliche
Erweiterungsfläche in die Planung mit einbezogen werden, ohne die
planungsrechtliche Zulässigkeit der aktuellen Wohnnutzung bzw. einer
möglichen Nutzung als Praxis- oder Geschäftsräume zu beschneiden.
Dabei soll sichergestellt werden, dass sich die Bebauung im Plangebiet in
Bauweise und Kubatur der baulichen Anlagen in die Umgebung einfügt. Zur
Speyerer Straße hin soll die bestehende Raumkante mit Ausbildung einer ca.
3,5 m breiten Vorzone erhalten bleiben. Ein Anbau an die straßenseitige
Grundstücksgrenze zur Goethestraße hin soll zumindest zugelassen werden.
6.2. Vorhandene Erschließung und technische Infrastruktur
Das Plangebiet ist durch die östlich angrenzende Goethestraße und die südlich
angrenzende Speyerer Straße erschlossen. Der Weg über den Parkplatz ist
darüber hinaus Teil einer geduldeten Fußwegeverbindung von der
Goethestraße zur westlich gelegenen Trifelsstraße. Im Plangebiet befindet sich
eine Trafostation der Pfalzwerke.
Die Ver- und Entsorgung kann grundsätzlich durch die vorhandenen
Leitungstrassen in der Goethestraße und Speyerer Straße sichergestellt
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werden. Die bestehende Kanalisation reicht für die Aufnahme des anfallenden
Schmutzwassers und Niederschlagswassers aus.
Abgeleitete Planungsziele
Ein Erhalt der Fußwegeverbindung über den Parkplatz ist nicht notwendig, da
bereits eine nur um wenige Meter versetzte Verbindung nördlich des
angrenzenden Anwesens Goethestraße 8 zum Fußweg Richtung Trifelsstraße
besteht. Auf eine Ausweisung als öffentlicher Fußweg kann daher verzichtet
werden.
Bezüglich der Kanalisation ergeben sich aus dem Bestand keine weiteren
Restriktionen für die bauliche Entwicklung. Dies gilt umso mehr, da gemäß § 1
Abs. 2 Landeswassergesetz RLP Niederschlagswasser nur dann in dafür
zugelassene Anlagen eingeleitet werden soll, soweit es nicht bei demjenigen,
bei dem es anfällt, mit vertretbarem Aufwand verwertet oder versickert werden
kann, und die Möglichkeit nicht besteht, es mit vertretbarem Aufwand in ein
oberirdisches Gewässer mittelbar oder unmittelbar abfließen zu lassen. Diese
Regelung gilt unabhängig von den Festsetzungen eines Bebauungsplans.
Die bestehende Trafostation ist planungsrechtlich zu sichern. Dabei ist zu
beachten, dass bei einer Neuordnung des Plangebietes eine Verschiebung der
Anlage innerhalb des Plangebietes möglich bleibt.
6.3. Vorhandener Zustand von Natur und Landschaft
Durch die beabsichtigten Regelungen über die Art der baulichen Nutzung wird
die vorhandene Situation von Natur und Landschaft gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB abwägungsbeachtlich. Diese Belange sind folglich bei der planerischen
Abwägung entsprechend dem ihnen zukommenden Gewicht zu
berücksichtigen.
Der vorhandene Zustand von Natur und Landschaft zeichnet sich durch die
intensive bauliche Nutzung durch das zurzeit leerstehende Gebäude des
Einzelhandelsmarktes sowie das südlich gelegene Wohnhaus mit
entsprechenden Stellplätzen und Nebengebäuden aus.
Die Fläche des ehemaligen Einzelhandelsmarktes ist zum weit überwiegenden
Teil versiegelt. Lediglich am westlichen Rand des Plangebietes befindet sich ein
schmaler, mit Hecken, Büschen und einigen Bäumen bewachsener
Grünstreifen, der die westlich gelegenen Reihenhausbebauung etwas
abschirmt und als Böschung zwischen dem Plangebiet und den ca. 1 – 1,5 m
tiefer gelegenen angrenzenden Grundstücken vermittelt. Bei den hier
vorkommenden Pflanzen handelt es sich um eine in Form geschnittene Hecke
(Lonicera) sowie einige Sträucher (z.B. Hasel, Kirschlorbeer, Flieder und
Schneeball) und Bäume (Walnuss, verschiedene Ahorn, Ginko und Birke) die
jedoch teilweise schon deutlich sichtbare Schädigungen aufweisen. Ein weiterer
Bereich für Vegetation findet sich zwischen den Rasengittersteinen entlang der
Trafostation im Südosten des Plangebietes. Diese ca. 50 m 2 große Fläche ist
spärlich mit robusten und anspruchslosen Gräsern bewachsen.
Das Anwesen des Wohnhauses ist ebenfalls zum erheblichen Teil durch das
Wohngebäude selbst, sowie die zugehörigen Garagen, Zufahrten und
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Zuwegungen versiegelt. Lediglich im Osten des Anwesens befindet sich eine
ca. 70 m 2 große, teilweise von Zierhecken eingefasste, artenarme Rasenfläche.
Abgeleitete Planungsziele
Mit der Festsetzung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze, Zufahrten und
Wege oder Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers kann das
abzuleitende Niederschlagsvolumen verringert und ein Teil des anfallenden
Niederschlagswassers dem natürlichen Wasserkreislauf wieder zugeführt
werden.
7. Planung
7.1. Städtebauliche Konzeption
Ziel der Planung ist es, die bis vor kurzem vorhandene Einzelhandelsnutzung
im Plangebiet planungsrechtlich zu sichern, um so die wohnortnahe Versorgung
der umgebenden Wohngebiete sicherzustellen. Weitere, den Einzelhandel
ergänzende Nutzungen können dabei zugelassen werden, sofern keine
Konflikte mit der umgebenden Wohnnutzung zu befürchten sind. Dabei sollen
die jeweils zur Nutzung gehörigen Stellplätze im Plangebiet auf den privaten
Grundstücken verwirklicht werden, um den Straßenraum der Goethestraße und
der Speyerer Straße nicht zu belasten. In der Ausformung der Baukörper soll
sich die Bebauung im Plangebiet in die Umgebung einfügen.
7.2. Planungsrechtliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung ist als Mischgebiet (MI) im Sinne des § 6
BauNVO festgesetzt.
Im Teilbereich MI 1 sind im Erdgeschoss auf mindestens 40% der Grundfläche
nur Einzelhandelsbetriebe zulässig. Auf diese Weise soll eine Weiterführung
der bis zur Aufgabe des REWE-Marktes im Gebiet bestehenden
Einzelhandelsnutzung gewährleistet werden, um so den umgebenden zentralen
Versorgungsbereich zu stabilisieren und zu sichern.
Auf eine städtebaulich wünschenswerte Beschränkung des Einzelhandels auf
bestimmte Warengruppen – insbesondere nahversorgungsrelevante Sortimente
– wurde im Rahmen des Verfahrens auf Anregung der Kreisverwaltung
verzichtet. Mit einem Verzicht auf eine städtebaulich an sich erforderliche
Beschränkung auf nahversorgungsrelevante Sortimente wird dem Umstand
Rechnung getragen, dass in Altrip mehrere konkurrierende Anbieter
nahversorgungsrelevanter Sortimente vorhanden sind und somit eine
Neuansiedlung eines Marktes mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur
bedingte Erfolgsaussichten hat. Zugleich wird dadurch für die Eigentümer das
mögliche Nutzungsspektrum umfassend erweitert, ohne dass die zentrale
Zielsetzung – Stabilisierung und Sicherung des umgebenden zentralen
Versorgungsbereiches – aufgegeben werden würde.
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Auf eine entsprechende Festsetzung zur Einzelhandelsnutzung für das
Teilgebiet MI 2 wird verzichtet, um dem bestehenden Wohnhaus nicht die
planungsrechtliche Grundlage zu entziehen.
Für die verbleibenden 60% der zulässigen Grundfläche im Erdgeschoss und die
Nutzung der übrigen Geschosse des MI 1 sowie das MI 2 werden Tankstellen
und Vergnügungsstätten als zulässige Nutzungen ausgeschlossen, da diese
Nutzungen aufgrund ihres Störpotentials in dem durch Wohnnutzung geprägten
Umfeld zu Konflikten führen würden.
Maß der baulichen Nutzung
Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,4 festgesetzt. Die
zulässige GRZ darf gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO durch Garagen und
Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des §14 und bauliche
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück
lediglich unterbaut wird, auf bis zu 0,9 überschritten werden.
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 orientiert sich am derzeitigen
Bestand, sowohl im Plangebiet als auch der umgebenden Bebauung. Eine
höhere bauliche Ausnutzung des Grundstückes kann nicht zugelassen werden,
da es bereits bei einer GRZ von 0,4 bei einer Ausnutzung der GRZ in
Verbindung mit einer Einzelhandelsnutzung schwierig wird, die zugehörige Zahl
der notwendigen Stellplätze im Plangebiet herzustellen. Bei hoher baulicher
Ausnutzung des Grundstücks müssen entweder entsprechend stellplatzarme
Nutzungen vorgesehen oder Stellplätze in Form einer Tiefgarage geschaffen
werden.
Städtebauliches Ziel der Planung ist es, durch die Festsetzung zur Art der
baulichen Nutzung als Einzelhandelsnutzung die Funktionsfähigkeit des
zentralen Versorgungsbereichs in Altrip zu sichern und zu stabilisieren. Diese
angestrebte Nutzung geht jedoch mit einem erhöhten Bedarf an Stellplätzen
einher, die zur Entlastung des angrenzenden Straßenraumes auf dem
zugehörigen Grundstück bereitzustellen sind. Um die Herstellung der
notwendigen Stellplätze zu ermöglichen, darf die zulässige GRZ durch Garagen
und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des §14 und
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, auf bis zu 0,9 überschritten werden.
Die Anzahl von zwei zulässigen Vollgeschossen, sowie die festgesetzte Trauf-
und Firsthöhe leiten sich von der baulichen Struktur der Umgebung des
Geltungsbereiches ab.
Durch die Festsetzungen der GRZ, der Anzahl der maximal zulässigen
Vollgeschosse sowie von Trauf- und Firsthöhen wird die Kubatur der Gebäude
ausreichend umschrieben und damit sichergestellt, dass sich das Plangebiet
baulich in den umgebenden Bestand einfügt. Eine gesonderte Festsetzung
einer Geschossflächenzahl ist daher entbehrlich.
Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze
Um die Herstellung der nach § 47 Landesbauordnung (LBauO) notwendigen
Stellplätze sowie der für die Einzelhandelsnutzung erforderlichen
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Nebenanlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu ermöglichen sind
Stellplätze mit ihren Einfahrten, Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sowie
bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, im gesamten Geltungsbereich des
Bebauungsplans zulässig.
Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Anders als bei den notwendigen Stellplätzen und Nebenanlagen besteht bei der
Errichtung von Garagen keine Notwendigkeit, die überbaubare
Grundstücksfläche zu überschreiten.
Bauweise
Die zu den angrenzenden Flurstücken einzuhaltenden Abstandsflächen
ergeben sich aus den rechtlichen Regelungen der Landesbauordnung (LBauO),
sowie aus der Festsetzung zur überbaubaren Grundstücksfläche. Für die
Festsetzung einer Bauweise besteht daher keine Notwendigkeit.
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen umgrenzt. Die
überbaubare Grundstücksfläche wird so abgegrenzt, dass zu den umgebenden
Nutzungen ein ausreichender Abstand eingehalten wird. So hält die Baugrenze
im Norden zum Flurstück 1051/2 und im Westen zu den Flurstücken1052/4 und
1058/3 den bauordnungsrechtlichen Grenzabstand von 3 m ein. Zu der
Reihenhausbebauung im Südwesten weicht die Baugrenze um 5 m von der
Plangebietsgrenze zurück, um die direkt angrenzende Wohnnutzung zu
schützen.
Im Norden verläuft die Baugrenze direkt auf der Flurstücksgrenze zum nördlich
angrenzenden Flurstück 1044/3. Damit wird die Möglichkeit geschaffen, neben
den Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans auch das angrenzende
Flurstück 1044/2 in einen baulichen Zusammenhang mit dem Geltungsbereich
des Bebauungsplans mit einzubeziehen.
Entlang der Goethestraße verläuft die Baugrenze auf der
Straßenbegrenzungslinie, um den auch auf der gegenüberliegenden
Straßenseite vorhandenen straßenseitigen Grenzanbau zu ermöglichen.
Im Süden weicht die Baugrenze um 3,5 m hinter die straßenseitige
Grundstücksgrenze zurück und zeichnet damit die Flucht der bestehenden
Gebäude entlang der Speyerer Straße nach.
7.3. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Äußere Gestaltung der Baukörper
Entsprechend dem Gebot der planerischen Zurückhaltung werden keine
Regelungen zur Dachform getroffen. Nur die zulässige Dachneigung wird zur
Vermeidung überdimensionierter bzw. ortsuntypischer Baukörper auf maximal
45° begrenzt. Durch Regelungen zu Dacheinschnitten und Dachgauben wird
sichergestellt, dass die Dachflächen nicht übermäßig zergliedert werden
können.
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Der Ausschluss von Dachflächen aus den unbeschichteten Metallen Kupfer,
Zink und Blei ergibt sich aus den Belangen des Grundwasserschutzes, da bei
der Versickerung des Niederschlagswassers ein Eintrag von Schwermetallen in
das Grundwasser vermieden werden soll.
Gestaltung der Stellplätze und der unbebauten Flächen der bebauten
Grundstücke
Durch die Festsetzung zur Gestaltung von PKW-Stellplätzen, Zufahrten und
Wegen mit wasserdurchlässigen Belägen, sofern das anfallende
Niederschlagswasser nicht anderweitig auf dem Baugrundstück versickert wird,
soll sichergestellt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser zumindest
teilweise auf dem Grundstück versickert und so dem natürlichen
Wasserkreislauf zugeführt wird.
Zahl der notwendigen Stellplätze
Für den Einzelhandel - als stellplatzintensivste zulässige Nutzung - wird im
Bebauungsplan die Zahl der notwendigen Stellplätze festgesetzt, um die
Herstellung einer ausreichenden Zahl an Stellplätzen sicher zu stellen. Die Zahl
der für Läden und Geschäftshäuser notwendigen Stellplätze wird mit 1
Stellplatz je 30 m 2 Verkaufsfläche aber mindestens 2 Stellplätze je Laden im
oberen Bereich der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Finanzen zur
Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze für Kraftfahrzeuge vom
24.07.2000 angesetzt, da durch die Lage in der Nähe zweier
Durchgangsstraßen mit einem höheren Anteil von mit dem PKW einkaufender
Kundschaft zu rechnen ist. Die Goethestraße soll dabei von parkenden Kunden
frei gehalten werden, um Konflikte mit den Grundstückszufahrten auf der
gegenüberliegenden Straßenseite zu vermeiden.
Für alle weiteren im Plangebiet zulässigen Nutzungen bestimmt sich die Zahl
der nachzuweisenden notwendigen Stellplätze nach der Verwaltungsvorschrift
des Ministeriums für Finanzen zur Zahl, Größe und Beschaffenheit der
Stellplätze für Kraftfahrzeuge vom 24.07.2000.
Werbeanlagen
Die Festsetzungen zur Verortung von Werbeanlagen an der Stelle der Leistung
und unterhalb der Fensterbrüstung des ersten Obergeschosses sowie der
Ausschluss auskragenden Tafeln mit mehr als 1,2 m Länge sollen den
ungeordneten Wildwuchs von Werbeanlagen im Straßenbild verhindern.
Der Ausschluss von Werbeanlagen mit Blinklichtern, laufenden Schriften oder in
Stufen schaltbaren Lichtern sowie von akustischen Werbeanlagen dient
insbesondere dem Schutz der ansässigen Wohnbevölkerung.
7.4. Grünordnung
Das Plangebiet besteht aus zwei direkt aneinandergrenzenden, unterschiedlich
genutzten Teilflächen.
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Bei der das Planungserfordernis auslösenden Fläche handelt es sich um ein
bereits seit den 1980er Jahren gewerblich genutztes Gelände, auf dem sich
derzeit ein leerstehender Lebensmittelmarkt befindet.
Südlich des Marktgeländes schließt sich ein Anwesen mit Wohnhaus an, das
als mögliche Erweiterungsfläche im Rahmen der Umnutzung mit in das
Plangebiet integriert wird.
Die Fläche des ehemaligen Lebensmittelmarktes ist durch das bestehende
Gebäude sowie die zugehörigen Stellplätze und Zufahrten nahezu vollständig
versiegelt. Lediglich an der westlichen Grundstücksgrenze findet sich ein
schmaler Grünstreifen, der als Böschung den Höhenunterschied zu den
angrenzenden ca. 1-1,5 m tiefer liegenden Grundstücken überbrückt. Die
Böschung ist durch die Anpflanzung von Ziersträuchern und Hecken (z.B.
Lunicera, Flieder, Schneeball, Hasel) befestigt. Darüber hinaus befinden sich
auf der Fläche mehrere Ahornbäume, ein Ginko- und ein Nussbaum. Ein Teil
der Bäume weist jedoch schon erkennbare Schädigungen auf.
Das Anwesen des Wohnhauses ist ebenfalls zu ca. 85% durch das
Wohngebäude selbst, sowie die zugehörigen Garagen, Zufahrten und
Zuwegungen versiegelt. Lediglich im Osten des Anwesens befindet sich eine
ca. 70 m 2 große, teilweise von Zierhecken eingefasste, artenarme Rasenfläche.
Im Bereich des ehemaligen Lebensmittelmarktes wird der Rahmen der
planungsrechtlich zulässigen Eingriffe in Natur und Landschaft, insbesondere
die zulässige Versiegelung gegenüber dem aktuellen Bestand durch die
Festsetzungen des Bebauungsplans nicht erhöht, sondern durch die
Festsetzung einer GRZ von 0,9 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen
gegenüber dem Bestand sogar minimal verringert. Lediglich für das südlich
gelegene Anwesen wird durch die Festsetzung einer GRZ von 0,9 für
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen eine minimale Mehrversiegelung von
ca. 20 m 2 zugelassen. In der Summe des Plangebietes ergibt sich durch die
Festsetzungen zur GRZ eine geringfügige Entsiegelung von ca. 90 m 2 .
Der Bebauungsplan bereitet insofern keinen maßgeblichen Eingriff Natur und
Landschaft vor.
Mit der Festsetzung zur Anpflanzung mindestens eines Laubbaumes je 6
Stellplätze wird eine minimale Begrünung der Stellplatzflächen im Baugebiet
sichergestellt und den Belangen des Naturschutzes und des Ortsbildes
Rechnung getragen.
7.5. Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Baugebietes mit Strom, Telefon, Gas und Wasser, die
Entsorgung des Schmutzwassers sowie des anfallenden Niederschlagswassers
erfolgt über die Goethestraße und die Speyerer Straße.
Nebenanlagen nach §14 Abs. 2 BauNVO sind im Plangebiet allgemein zulässig.
Damit soll die bestehende Trafostation der Pfalzwerke planungsrechtlich
gesichert werden. Eine flächige Zuweisung dieser Nutzung im Plangebiet erfolgt
nicht, da im Zuge der Neuordnung des Plangebietes möglicherweise eine
Verschiebung der Anlage notwendig wird, die räumlich nicht eingeschränkt
werden soll.
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Um die Menge des zur Ableitung anfallenden Niederschlagswassers so gering
wie möglich zu halten, ist bei der Neuanlage von Stellplätzen, Zufahrten und
Wegen versickerungsfähiges Pflaster zu verwenden, sofern das anfallende
Niederschlagswasser nicht anderweitig auf dem Grundstück zur Versickerung
gebracht wird.
7.6. Schallschutz
Da es sich bei dem Bebauungsplan um eine Angebotsplanung handelt, kann
die von der genauen Nutzung und Ausgestaltung der baulichen Anlagen
abhängige Schallemission eines zulässigen Vorhabens auf der Ebene des
Bebauungsplans nicht abschließend geklärt werden.
Die Einhaltung der bestehenden gesetzlichen und untergesetzlichen
Regelungen (insbesondere TA Lärm) sind im Plangebiet auch unabhängig von
der Aufstellung und den Festsetzungen des Bebauungsplans einzuhalten. Die
bestehenden Regelungen reichen grundsätzlich aus, um gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse im Sinne des BauGB sicherzustellen. Der Nachweis der
Verträglichkeit ist dabei im Rahmen der Baugenehmigung zu führen.
Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass die festgesetzte Einzelhandelsnutzung
durchaus mit der angrenzenden Wohnnutzung verträglich und das Problem der
Schallemission in dieser Nachbarschaft lösbar ist. Darüber hinaus werden in
Vergleich zum zuvor vorhandenen Einzelhandelsmarkt keine stärker
belastenden Nutzungen zugelassen, so dass eine Verschlechterung der
ursprünglichen Situation nicht zu erwarten ist.
8. Bodenordnung
Bodenordnende Maßnahmen im Sinne des BauGB sind nicht erforderlich, da
sich das Plangebiets bis auf ein Flurstück in der Hand eines Eigentümers
befindet und der Eigentümer des verbleibenden Flurstücks bereits seine
Verkaufsbereitschaft signalisiert hat.
9. Umweltbericht
9.1. Beschreibung des Vorhabens
Ziel der Planung ist es, die bis vor kurzem vorhandene Einzelhandelsnutzung
im Plangebiet planungsrechtlich zu sichern, um so den zentralen
Versorgungsbereich von Altrip zu stabilisieren und dauerhaft zu sichern.
Weitere, den Einzelhandel ergänzende Nutzungen werden dabei zugelassen,
sofern keine Konflikte mit der umgebenden Wohnnutzung zu befürchten sind.
Die für die jeweiligen Nutzungen notwendigen Stellplätze sollen im Plangebiet
auf den privaten Grundstücken verwirklicht werden, um den Straßenraum der
Goethestraße und Speyerer Straße nicht zu belasten. In der Ausformung der
Baukörper soll sich das Plangebiet in die Umgebung einfügen.
Gegenüber der heutigen Bestandssituation ergeben sich folgende Änderungen
der Flächennutzungen:
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versiegelte Flächen
Bestand Planung Differenz
Bauliche Anlagen 1140 m 2 1312 m 2 + 172 m 2
Stellplätze, Zufahrten und
Nebenanlagen
1900 m 2 1640 m 2 - 260 m 2
Summe 3040 m 2 2952 m 2 - 88 m 2
unversiegelte / teilversiegelte
Flächen
Randeingrünung 120 m 2 - - 120 m 2
Hausgarten 70 m 2 - - 70 m 2
Rasengitter um Trafostation 50 m 2 - - 50 m 2
Nicht überbaubare
Grundstücksfläche /
Randeingrünung
-
328 m 2 + 328 m 2
Summe 240 m 2 328 m 2 + 88 m 2
9.2. Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des
Umweltschutzes
Bundesnaturschutzgesetz
Im Bundesnaturschutzgesetz wird in Bezug auf die Siedlungsentwicklung als
generelle Zielsetzung dargelegt, dass großflächige, weitgehend unzerschnittene
Landschaftsräume vor weiterer Zerschneidung zu bewahren sind. Die erneute
Inanspruchnahme bereits bebauter Flächen sowie die Bebauung unbebauter
Flächen im beplanten und unbeplanten Innenbereich, soweit sie nicht für
Grünflächen vorgesehen sind, hat Vorrang vor der Inanspruchnahme von
Freiflächen im Außenbereich.
BauGB
Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei
ist zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für die
bauliche Nutzung die Möglichkeit der Wiedernutzbarmachung von Flächen,
Nachverdichtung und andere Maßnahmen der Innenentwicklung zu nutzen
sowie Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu beschränken.
Wasserrecht
Gemäß Landeswassergesetz soll Niederschlagswasser, soweit mit
vertretbarem Aufwand möglich, bei demjenigen, bei dem es anfällt,
grundsätzlich verwertet oder versickert oder mittelbar oder unmittelbar in ein
oberirdisches Gewässer abfließen.
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Immissionsschutz
Menschen, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur-
und Sachgüter sind entsprechend dem Bundesimmissionsschutzgesetz vor
schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen. Dem Entstehen schädlicher
Umwelteinwirkungen ist vorzubeugen.
Gemäß § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen
die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen so einander
zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen
ausgehende Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem
Wohnen dienenden Gebiete, sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete so
weit wie möglich vermieden werden.
9.3. Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen
Umweltzustandes
Ortsbild
Das Plangebiet liegt in der Mitte der Siedlungsfläche von Altrip.
Aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen zerfällt das Plangebiet in zwei
erkennbar voneinander unabhängige Teilbereiche. Die weitaus größere Fläche
wird von einem leerstehenden Lebensmittelmarkt eingenommen. Südlich
angrenzend befindet sich ein Anwesen mit Wohnhaus.
Baulich wird die Fläche des Lebensmittelmarktes von dem teilweise
eingeschossigen, teilweise zweigeschossigen Marktgebäude bestimmt. Die
verbleibende Fläche des Teilbereichs dient zur Unterbringung der zugehörigen
Stellplätze und Zufahrten sowie einer Trafostation der Pfalzwerke. Entlang der
westlichen Grundstücksgrenze zieht sich ein schmaler, mit Hecken, einigen
Büschen und Bäumen bewachsener Grünstreifen entlang, der die westlich
gelegenen Reihenhäuser etwas abschirmt und als Böschung zu den 1-1,5 m
tiefer liegenden Grundstücken vermittelt.
Das Gelände ist derzeit frei zugänglich und wirkt – bis auf das leerstehende
Gebäude – relativ gepflegt.
Das südlich angrenzende Wohngebäude bildet an der Ecke Goethestraße /
Speyerer Straße eine Raumkante aus. Das Gebäude selbst ist um ca. 3,5 m
hinter sie Straßenbegrenzung der Speyerer Straße zurückgestellt und fügt sich
mit zwei Vollgeschossen und zur Speyerer Straße traufständischem Satteldach
in die umgebende Bebauung ein. Das Grundstück ist ebenfalls durch die hohe
Versiegelung durch Gebäude und Nebenanlagen (Garagen und Zufahrten)
geprägt. Der östlich des Haupthauses gelegene Hausgarten ist als reines
Abstandsgrün in Form einer gepflegten Rasenfläche gestaltet.
Boden
Das Plangebiet liegt der Mitte der Ortslage von Altrip.
Das Gelände des Lebensmittelmarkes ist bereits seit den 1980er Jahren
nahezu vollständig versiegelt. Lediglich an der westlichen Grenze des
Parkplatzes befindet sich ein wenige Meter breiter, unversiegelter Grünstreifen,
der noch die vollen Bodenfunktionen aufweist. Darüber hinaus findet sich um
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die bestehende Trafostation eine Fläche von ca. 50 m 2 , die mit
Rasengittersteinen befestigt ist und so zumindest noch eingeschränkte
Bodenfunktionen aufweist.
Das südlich angrenzende Anwesen des Wohnhauses ist ebenfalls weitgehend
versiegelt. Lediglich im Osten des Haupthauses befindet sich eine ca. 70 m 2
großer Rasenfläche, die noch die vollen Bodenfunktionen aufweist.
Bis auf diese Teile weist die Fläche im Plangebiet keine natürlichen
Bodenfunktionen auf.
Luft / Klima
Die Gemeinde Altrip liegt im klimaräumlichen Gefüge des „nördlichen
Oberrhein-Tieflandes“. Der Grundcharakter ist ein kontinentales Beckenklima,
welches sich durch sommerliche Wärme und winterliche Milde auszeichnet. Die
im deutschlandweiten Vergleich hohe mittlere Jahrestemperatur liegt bei 9 °C.
Das Temperaturmittel im Juni liegt bei 18 °C bis 19 °C, im Januar sind mittlere
Temperaturen zwischen 0,5 °C und 1 °C zu erwarten. Mit einer mittleren
Summe an Niederschlägen von 500 bis 550 mm im Jahr zählt das Gebiet zu
einem der trockensten Deutschlands.
Durch die ausgeprägte Leelage zum Pfälzer Wald und die morphologische
Struktur des Rheingrabens ergibt sich eine Ablenkung und Abbremsung der
vorherrschenden Großwinde. Es kommt in 40% des Jahres zu windschwachen
und austauscharmen Wetterlagen mit klimatischen Belastungszuständen. Im
Sommer führt eine starke Erwärmung zu Schwüle und Überhitzungssituationen.
Im Winter kommt es häufig zu einer für das Klimageschehen im Rheintal
typischen winterlichen Temperaturumkehr (Inversionswetterlage).
Das Plangebiet ist durch das vorhandene Gebäude sowie durch den
Pflasterbelag der zugehörigen Stellplätze und Zufahrten nahezu vollständig
versiegelt und trägt so bei sommerlichen Hochdruckwetterlagen zur
Überwärmung des Siedlungsbereichs in Altrip bei. Angesichts der
großräumigen klimatischen Vorbelastung und der umgebenden Bebauung fällt
die Überwärmung des Plangebietes in Bezug auf die Umgebung kaum ins
Gewicht. Ein möglicher Effekt bleibt auf die zugewandten Seiten der
angrenzenden Gebäude begrenzt.
Pflanzenwelt
Die Fläche des Einzelhandelsmarkes ist durch die Bebauung sowie durch die
zugehörigen Stellplätze und Zufahrten nahezu vollständig versiegelt. Lediglich
im Westen erstreckt sich entlang des zugehörigen Parkplatzes ein schmaler
Grünstreifen, der die westlich gelegene Reihenhauszeile optisch gegen das
Plangebiet abgrenzt und durch die Anlage als Böschung den Höhenunterschied
zu den ca. 1-1,5 m tieferliegenden angrenzenden Grundstücken vermittelt. Die
Fläche ist mit einer in Form geschnittenen Hecke (Lonicera) sowie weiteren
Sträuchern (z. B. Hasel, Kirschlorbeer, Flieder und Schneeball) und einigen
wenigen Bäumen (z.B. Walnuss, Ahorn verschiedener Sorten, aber auch nicht
heimische Arten wie Thuja und Ginko) begrünt. Ein Teil der Bäume ist bereits
erkennbar geschädigt.
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Grünstreifen im Westen des Plangebietes.
Ein weiterer Bereich für Vegetation findet sich zwischen den Rasengittersteinen
entlang der Trafostation im Südosten des Plangebietes. Diese Fläche ist
spärlich mit robusten und anspruchslosen Gräsern bewachsen.
Das Anwesen des Wohnhauses ist ebenfalls zum erheblichen Teil durch das
Wohngebäude selbst, sowie die zugehörigen Garagen, Zufahrten und
Zuwegungen versiegelt. Lediglich im Osten des Anwesens befindet sich eine
ca. 70 m 2 große, teilweise von Zierhecken eingefasste, artenarme Rasenfläche.
Tierwelt
Das Plangebiet ist bereits seit geraumer Zeit zum erheblichen Teil versiegelt.
Lediglich die Hecke der westlichen Randeingrünung sowie die Hecke des
Hausgartens bietet heimische Kleinvögel Unterschlupf und Lebensraum. Im
übrigen Plangebiet finden sich aufgrund der fehlenden Vegetation keine
heimischen Tierarten.
Kultur- und Sachgüter
Über noch im Boden befindliche Kulturgüter ist derzeit nichts bekannt. Aufgrund
der langen Siedlungstätigkeit des Menschen in der Rheinniederung sind
Bodendenkmale jedoch nicht auszuschließen.
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Wasser
Das Plangebiet befindet sich in einem gegen Rheinhochwasser geschützten
Bereich. Bei extremen Hochwasserereignissen (seltener als 200 Jahre) bzw.
bei einem Versagen der Hochwasserschutzeinrichtungen ist es möglich, dass
das Plangebiet überflutet wird.
Das Grundwasser steht durch die Nähe zum Rhein mit ca. 0,5 bis 2 m
Grundwasserflurabstand relativ hoch an.
9.4. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung
der Planung
Im Rahmen der Umweltprüfung ist eine Prognose über die Entwicklung des
Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung als Vergleichsgrundlage
für die Beurteilung der Umweltauswirkungen bei Durchführung der Planung zu
erstellen. Bei Nichtdurchführung der Planung verbleibt die planungsrechtliche
Zulässigkeit baulicher Vorhaben im Plangebiet im Geltungsbereich des §34
BauGB. In diesem Fall ist ebenfalls mit einer baulichen Entwicklung im Rahmen
des zulässigen zu rechnen.
Ermittlung, Beschreibung, Bewertung und Auswirkungen auf die Schutzgüter
bei Nichtausführung des Vorhabens
Schutzgut Auswirkungen
Mensch Es sind keine Auswirkungen oder Veränderungen zu erwarten.
Tiere und Pflanzen Es sind keine Auswirkungen oder Veränderungen zu erwarten.
Boden Es sind keine Auswirkungen oder Veränderungen zu erwarten.
Wasser Es sind keine Auswirkungen oder Veränderungen zu erwarten.
Luft/ Klima Es sind keine Auswirkungen oder Veränderungen zu erwarten.
Orts- und
Landschaftsbild
Kultur- und
Sachgüter
Mittel- bis langfristig ist mit der Nachnutzung oder dem Ersatz
des bestehenden Marktgebäudes zu rechnen. Durch die Lage
im unbeplanten Innenbereich ist eine Bebauung nur zulässig,
wenn sie sich in Art und Maß der baulichen Nutzung in die
Umgebung einfügt. Es ist also keine negative Veränderung
des Ortsbildes zu erwarten
Durch Bautätigkeit kann es zum Aufdecken bisher
unbekannter Bodendenkmale kommen.
9.5. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Auswirkungen
Durch die Festsetzung zur Gestaltung von PKW-Stellplätzen, Zufahrten und
Wegen mit wasserdurchlässigen Belägen, sofern das anfallende
Niederschlagswasser nicht anderweitig auf dem Baugrundstück versickert wird,
soll sichergestellt werden, dass das anfallende Niederschlagswasser zumindest
teilweise dem natürlichen Wasserkreislauf wieder zugeführt wird.
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Durch die Festsetzung zur Pflanzbindung – je 6 Stellplätze ist mindestens je ein
einheimischer, hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen – kann das Kleinklima
positiv beeinflusst und neuer Lebensraum für heimische Vogelarten geschaffen
werden.
9.6. Beschreibung der zu erwartenden Umweltauswirkungen bei Durchführung
der Planung
Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen
Durch die nahezu vollständige Versiegelung weist das Plangebiet nur einen
geringen Lebensraum für Pflanzen und Tiere auf. Lediglich die Hecken,
Büsche und Bäume der westlichen Eingrünung sowie die Hecke des
Hausgartens bieten einen kleinflächigen Lebensraum für heimische Kleinvögel.
Durch die festgesetzte GRZ von 0.9 in Verbindung mit einem Pflanzgebot wird
nicht nur die bestehende Vegetationsfläche im Umfang gesichert, durch das
Pflanzgebot entstehen sogar in geringem Umfang zusätzlicher Lebensraum
und Nistgelegenheiten für heimische Vögel.
Auswirkungen auf den Boden
Das Plangebiet ist bereits nahezu vollständig durch das bestehende Gebäude
sowie die zugehörigen Stellplätze versiegelt. Durch die festgesetzte GRZ von
0,4 für Hauptgebäude und 0,9 für Stellplätze, deren Zufahrten sowie Garagen,
Nebengebäude und unterirdische Gebäudeteile verringert sich die maximal
zulässige Versiegelung im Plangebiet um ca. 90 m 2 . Die Planung hat damit
geringfügig positive Auswirkungen auf das Schutzgut Boden.
Auswirkungen auf das Wasser
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind PKW-Stellplätze, Zufahrten und
Wege mit wasserdurchlässigen Belägen zu versehen, sofern das anfallende
Niederschlagswasser nicht anderweitig auf dem Baugrundstück versickert wird.
Auf diese Weise wird sichergestellt, dass das anfallende Regenwasser
zumindest teilweise versickert und so dem natürlichen Wasserkreislauf wieder
zugeführt wird. Im Vergleich zur bestehenden Situation ist dadurch mit einer
geringfügigen Verbesserung der Grundwasserneubildung im Plangebiet zu
rechnen.
Auswirkungen auf Luft und Klima
Derzeit stellt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans als nahezu
vollständig überbaute oder durch Stellplätze und deren Zufahrten versiegelte
Fläche dar. Durch die große überbaute oder überpflasterte Fläche kommt es
bei sommerlichen Hochdruckwetterlagen zur Überwärmung.
Durch die Luftfilterfunktion und den Schattenwurf der anzupflanzenden Bäume
ist mit einer geringfügigen Verbesserung der bestehenden kleinklimatischen
Situation im Plangebiet zu rechnen.
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Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
Durch die Festsetzungen zur Bauweise und zur Gestaltung baulicher Anlagen
ist sichergestellt, dass sich bauliche Anlagen im Plangebiet in die Umgebung
einfügen. Es sind demnach keine negativen Auswirkungen auf das Orts- und
Landschaftsbild zu erwarten.
Auswirkungen auf den Menschen
Schall
Durch die Wiederaufnahme der Einzelhandelsnutzung sowie die zugehörigen
Stellplätze im Plangebiet ist eine entsprechende Schallemission zu erwarten.
Die bestehenden gesetzlichen und untergesetzlichen Regelungen zum
Schallschutz reichen jedoch grundsätzlich aus, um gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse im Sinne des BauGB sicherzustellen. Die Einhaltung der
bestehenden gesetzlichen und untergesetzlichen Regelungen (insbesondere
TA Lärm) sind im Plangebiet auch unabhängig von der Aufstellung und den
Festsetzungen des Bebauungsplans zu gewährleisten.
Da sich der Maßstab der zulässigen Nutzung im Plangebiet nicht wesentlich
erhöht, ist nicht mit einer erheblichen Zunahme der Schallemissionen im
Vergleich zur Situation vor Aufgabe des Einzelhandelsmarktes zu rechnen.
Auswirkungen auf Kultur und Sachgüter
Derzeit sind keine Auswirkungen der Planung auf Kultur und Sachgüter zu
erkennen, können im Zusammenhang mit Bauarbeiten jedoch auch nicht
ausgeschlossen werden. Bei den vorgesehenen Bauarbeiten ist auf
entsprechende Kulturgüter zu achten.
9.7. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Als alternative Planungsmöglichkeit kommt die Ausweisung der Fläche als
allgemeines Wohngebiet ohne zwingende Einzelhandelsnutzung in Frage.
Bei einer GRZ von 0,4 und einer maximal zulässigen Überschreitung der GRZ
durch Nebenanlagen um 50% auf bis zu 0,6 wären im Plangebiet eine deutlich
geringere Nutzungsdichte und damit eine teilweise Entsiegelung der bisher
vollständig versiegelten Fläche in der Größenordnung von ca. 1070 m 2 zu
erwarten.
Die Nutzung als allgemeines Wohngebiet entspricht jedoch nicht dem
Planungsziel der Gemeinde, die durch die Planung die Versorgungsfunktion
des zentralen Versorgungsbereichs langfristig sichern und erhalten möchte.
Durch die Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs in Altrip können
entsprechende Einkaufsfahrten mit dem PKW entweder ganz entfallen oder
zumindest verkürzt werden.
Durch die Nutzung einer bereits nahezu vollständig versiegelten Fläche kann
die benötigte Einzelhandelsnutzung auf einer entsprechend vorgeprägten
Fläche ohne zusätzlich Versiegelung an anderer Stelle verwirklicht werden. Die
Hinzunahme des südlich gelegenen Wohnhauses als potentielle
Erweiterungsfläche erhöht die Realisierungschancen auf Angebotsplanung.
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Die geplante Nutzungsintensität und die damit verbundene Belastung der
Schutzgüter geht dabei über die Alternative einer Wohnbebauung ohne
Einzelhandel hinaus. Die Sicherung und Stärkung des zentralen
Versorgungsbereichs in Altrip sowie die Wiedernutzung einer bereits
versiegelten Fläche für die flächenintensive Einzelhandelsnutzung werden in
diesem Fall von der Gemeinde Altrip jedoch höher bewertet als die bei der
Wohnnutzung ohne Einzelhandel erreichbare Entsiegelung.
9.8. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren
Die Bestandsaufnahme und –analyse der Umweltsituation im Bereich des
Plangebietes erfolgte mittels Ortsbegehungen und Recherche einschlägiger
Fachliteratur und -gesetze. Der Einsatz technischer Verfahren war nicht
erforderlich.
9.9. Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben
aufgetreten sind, technische Lücken oder fehlende Kenntnisse
Bei der Zusammenstellung der Angaben sind keine Schwierigkeiten, technische
Lücken oder fehlende Kenntnisse aufgetreten.
9.10. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der
erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die
Umwelt
Entsprechend § 4 c BauGB sind die erheblichen Umweltauswirkungen durch
die Gemeinde zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige
Auswirkungen festzustellen und in der Lage zu sein, geeignete
Abhilfemaßnahmen zu ergreifen. Unvorhergesehen sind Auswirkungen, wenn
sie nach Art und/oder Intensität nicht bereits Gegenstand der Abwägung waren.
Aufgrund der Bestandssituation im Plangebiet und der vorgesehenen Nutzung
sind Auswirkungen, die nicht bereits Gegenstand der Abwägung waren, nicht zu
erwarten. Überwachungsmaßnahmen werden daher nicht für erforderlich
gehalten.
9.11. Allgemein verständliche Zusammenfassung
Die Gemeinde Altrip möchte durch die Planung gewährleisten, dass auch nach
der aktuell gegebenen aufgegebenen Einzelhandelsnutzung sich wieder eine
Einzelhandelsnutzung im Planungsgebiet ansiedeln muss, um so den
bestehenden zentralen Versorgungsbereich zu sichern und zu stärken. Weitere
ergänzende Nutzungen sind auf 60% der Grundfläche im Erdgeschoss sowie in
den darüber liegenden Vollgeschossen ebenfalls zulässig.
Die Planung hat keine maßgeblichen Auswirkungen auf den Zustand von Natur
und Landschaft, da das Plangebiet bereits nahezu vollständig versiegelt ist.
Durch die Festsetzungen zur GRZ ist eine geringfügige Entsiegelung von ca. 90
m 2 zu erwarten.
Den Belangen des Naturschutzes wird durch die Festsetzungen eines
Pflanzgebotes sowie zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für
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Stellplätze und deren Zufahrten Rechnung getragen. Durch diese
Festsetzungen ist im Vergleich zum Ausgangszustand eine geringfügige
Verbesserung der Schutzgüter Wasser und Klima zu erwarten, da ein Teil des
anfallenden Niederschlagswassers dem Wasserkreislauf wieder zugeführt wird,
sich die anzupflanzenden Bäume positiv auf das Kleinklima auswirken.
10. Zusammenfassende Erklärung
Gemäß § 6 (5) BauGB ist dem Bebauungsplan eine zusammenfassende
Erklärung beizufügen, die erläutert, in welcher Art und Weise die
Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und
Behördenbeteiligung im Flächennutzungsplan berücksichtigt wurden und aus
welchen Gründen der Plan nach der Abwägung mit den geprüften, in Betracht
kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.
10.1. Zielsetzung der Planung
Anlass der Bebauungsplanaufstellung ist die Schließung des
Einzelhandelsmarktes im Plangebiet und der damit einhergehende Verlust
eines wichtigen Frequenzbringers für den umgebenden zentralen
Versorgungsbereich von Altrip. Ziel der Planung ist es, den bestehenden
Standort auch weiterhin für die Einzelhandelsnutzung zu sichern und so die
notwendige „Kritische Masse“ für die Ausprägung eines funktionsfähigen
zentralen Versorgungsbereichs aufrecht zu erhalten. Die Hinzunahme des
südlich gelegenen Anwesens als mögliche Erweiterungsfläche soll die
Realisierungschancen der Angebotsplanung erhöhen.
10.2. Berücksichtigung der Umweltbelange
Den Umweltbelangen wird durch die Festsetzungen eines Pflanzgebotes, einer
Regelung zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge für Stellplätze,
Zufahrten und Wege, soweit das darauf anfallende Niederschlagswasser nicht
anderweitig im auf dem Grundstück versickert wird, Rechnung getragen. Durch
diese Festsetzungen ist im Vergleich zum Ausgangszustand eine geringfügige
Verbesserung der Schutzgüter Wasser Boden Klima und zu erwarten, da ein
Teil des anfallenden Niederschlagswassers dem Wasserkreislauf wieder
zugeführt wird und sich die anzupflanzenden Bäume positiv auf das Kleinklima
auswirken.
10.3. Ergebnis der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Im weiteren Verfahren
10.4. Geprüfte anderweitige Planungsmöglichkeiten
Als alternative Planungsmöglichkeit kommt die Ausweisung der Fläche als
allgemeines Wohngebiet ohne zwingende Einzelhandelsnutzung in Frage.
Bei einer GRZ von 0,4 und einer maximal zulässigen Überschreitung der GRZ
durch Nebenanlagen um 50% auf bis zu 0,6 wären im Plangebiet eine deutlich
geringere Nutzungsdichte und damit eine teilweise Entsiegelung der bisher
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vollständig versiegelten Fläche in der Größenordnung von ca. 1070 m 2 zu
erwarten.
Die Nutzung als allgemeines Wohngebiet entspricht jedoch nicht dem
Planungsziel der Gemeinde, die durch die Planung die Versorgungsfunktion
des zentralen Versorgungsbereichs langfristig sichern und erhalten möchte.
Durch die Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs in Altrip können
entsprechende Einkaufsfahrten mit dem PKW entweder ganz entfallen oder
zumindest verkürzt werden.
Durch die Nutzung einer bereits nahezu vollständig versiegelten Fläche kann
die benötigte Einzelhandelsnutzung auf einer entsprechend vorgeprägten
Fläche ohne zusätzlich Versiegelung an anderer Stelle verwirklicht werden. Die
geplante Nutzungsintensität und die damit verbundene Belastung der
Schutzgüter geht dabei über die Alternative einer Wohnbebauung ohne
Einzelhandel hinaus. Die Sicherung der fußläufig erreichbaren Nahversorgung,
die Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs in Altrip sowie die
Wiedernutzung einer bereits versiegelten Fläche für die flächenintensive
Einzelhandelsnutzung werden in diesem Fall von der Gemeinde Altrip jedoch
höher bewertet als die bei der Wohnnutzung ohne Einzelhandel erreichbare
Entsiegelung.
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