IMMOBILIEN 2012 - Das eMagazin!

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IMMOBILIEN 

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Editorial 

Liebe Leserinnen 

und Leser, 

derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien zur 

Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen. 

Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an 

den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten 

führt zu einer anhaltenden Renaissance der 

Immobilie. 

So haben aktuellen Studien zufolge, 55 Prozent 

der Makler in den letzten zwölf Monaten ein 

deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. 

Besonders hoch sei das Kaufinteresse im Süden, 

hier berichten 69 Prozent der Makler von einem 

erheblichen Nachfragezuwachs. Unterstützt wird 

die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und 

den zinsgünstig angebotenen Darlehen. Von einer 

Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen 

Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen 

keine Rede sein. Auch der europäische 

Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener 

Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der 

Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS 

Research nach Auswertung einiger Staaten mit 

landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfa- 

milienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als 

in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis 

von knapp 540.000 Euro klar heraus. 

Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern 

Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die 

Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und 

330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher 

als hierzulande. 

Auch bei Geschlossenen Fonds haben Immobilien 

eindeutig die Nase vorne. So sind Deutsche Immobilienfonds 

das umsatzstärkste Segment wie der 

Branchenverband VGF berichtet. Welche Prognosen 

Experten zum deutschen und internationalen 

Immobilienmarkt stellen und wie sich die Finanzierungssituation 

derzeit darstellt und weiter entwickeln 

wird, lesen Sie neben weiteren interessanten 

Berichten zu den verschiedenen Produktsegmenten 

in dieser Ausgabe „ Immobilien 2012“. 

Ihr Team vom wmd-brokerchannel 

EDITORIAL | IMMOBILIEN 2012 

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews 

unter www.wmd-brokerchannel.de 

3

IMMOBILIEN 2012 | Inhaltsverzeichnis 

4 

BAUSPAREN 

6 Trendprodukt Bausparen 

IMMOBILIENMARKT 

8 Kapitalanleger im Immobilienrausch 

10 Altbausanierung 

12 Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig 

und ertragreich investieren 

14 Authentische Einzigartigkeit 

16 Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen 

18 Preisschub an Alster und Elbe 

19 Derzeit keine Übertreibungen am 

Immobilienmarkt 

20 9 von 10 Deutschen würden jetzt eine 

Immobilie kaufen 

- wenn sie Eigenkapital hätten 

22 Leichter Preisanstieg für selbst genutztes 

Wohneigentum setzt sich im 

ersten Quartal fort 

24 Dr. Klein bringt Managementinformationssystem 

für die Immobilienwirtschaft 

auf den Markt 

25 Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit 

der Deutschen seit Krise wichtiger 

geworden 

26 Wohnen 2010: mehr Wohnungen, 

mehr Wohneigentum 

27 Gewerbliche Immobilienmärkte: Von 

der Eurokrise gezeichnet? 

28 Die Immobilienbranche profitiert von 

der Schuldenkrise 

29 Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen 

Städte: München fast dreimal so 

teuer wie Chemnitz 

30 Immobilie mieten oder kaufen - eine 

Modellrechnung 

32 Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren 

suchen jedoch Alternativen zu 

Top-Immobilien 

34 Immobilienpreise: Jeder Vierte verhandelt 

erfolgreich beim Preis 

35 Immobilienrente: Die Immobilie zu Geld 

machen und trotzdem darin wohnen 

bleiben 

36 Immobilienstandort Deutschland: 

noch attraktiver als vor der Euro-Krise 

39 Verrentung von Immobilien wird immer 

beliebter 

40 Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente 

42 AXA Real Estate führt 

Green-Lease-Konzept in Deutschland ein 

43 Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf 

45 Deutsche im Immobilienfieber 

GESCHLOSSENE FONDS 

46 Gotzi's FONDS-Check: 

DNL Sachwert Rendite-Fonds 4 

48 Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 

Kurzläuferserie fort 

49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines 

ersten Immobilien-Kurzläuferfonds 

50 Hesse Newman erwirbt Neubau der 

Hochschule Nürnberg von Aurelis 

51 ILG Fonds jetzt im Premium-Segment 

52 Abkehr vom Core-Segment 

52 PROJECT Fonds Gruppe erweitert 

REALE WERTE Fondsreihe 

54 Real Invest: Vermögensverwaltende und 

gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich 

56 Analyse-Mitteilung von Scope Analysis 

57 Seniorenheime - Die Demographie ist 

kein Selbstläufer

59 US-Immobilienmarkt Miami 

- die goldenen Zeiten kehren zurück 

INVESTMENTFONDS 

60 Offene Immobilienfonds 

- das Anlegervertrauen kehrt zurück 

62 Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme 

FINANZIERUNG 

64 Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt 

vom Versicherer 

65 Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie 

als Kapitalanlage? 

66 KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung 

67 Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert 

Consulting 

68 Zins-Kommentar von Neuwirth Finance 

69 Mietkautionsversicherung: 

"Der Mieter will das Produkt" 

RECHT 

70 Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft 

70 Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt 

71 Vergütungen für private Solaranlagen: 

Vorerst alles beim Alten 

72 Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die 

Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung 

74 Verwalter muss in der Jahresabrechnung die 

Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer 

umlegen 

ADVERTORIAL 

9 Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution 

Mehr Liquidität für private und gewerbliche 

Mieter 

IMPRESSUM 

44 Impressum 

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IMMOBILIEN 2012 | Bausparen 

6 

Trendprodukt Bausparen 

Interview mit Alexandra Markovic-Sobau, 

Leiterin Direktion Partnervertrieb, Wüstenrot Bausparkasse AG 

wmd: Wo ist die Direktion Partnervertrieb im 

Kontext des W&W Konzerns angesiedelt? 

Alexandra Markovic-Sobau: Die Direktion Partnervertrieb 

ist Teil der Wüstenrot Bausparkasse und 

im W&W-Konzern für den Vertrieb der Produkte 

von Wüstenrot Bausparkasse und Wüstenrot Bank 

über freie Vermittler, Kooperationen, Banken und 

Sondervertriebe verantwortlich. 

wmd: Welchen Hintergrund hat die Zusammenlegung 

der ehemaligen Direktion Kooperation und 

dem Partnervertrieb zur Direktion Partnervertrieb? 

Alexandra Markovic-Sobau: Hinter der Direktion 

Kooperation verbarg sich die Zusammenarbeit mit 

Unternehmen wie AWD, MLP und einigen Maklerpools 

sowie mittleren und kleineren Banken. Im 

Partnervertrieb erfolgte die Betreuung von freien 

Vermittlern und kleineren Banken. Mit dem Kauf 

der Allianz Dresdner Bauspar AG und damit auch 

weiterer Kooperationen wie HVB/ERGO, Allianz/OLB 

und Commerzbank erfolge bereits letztes Jahr eine 

Umstrukturierung im Konzern. Für die Kooperationen 

HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank 

wurden eigene Betreuungsstrukturen geschaffen. 

Anfang dieses Jahres wurden die verbleibenden 

Kooperationen und Vertriebsorganisationen zur 

Direktion Partnervertrieb zusammengeschlossen. 

Hier werden jetzt ausgewählte Banken, Vertriebsgesellschaften, 

Großvertriebe, freie Vermittler, also 

Makler und Mehrfachagenten betreut. Mit der 

Schaffung der Direktion Partnervertrieb wollen wir 

die bestmögliche Betreuung der Vertriebspartner 

aus den genannten Bereichen sowie die Umsetzung 

einheitlicher und standardisierter Prozesse sowohl 

im Innen- als auch im Außendienst erreichen. Dabei 

sollen die jeweiligen Bedürfnisse vollumfänglich 

berücksichtigt werden. Außerdem wollen wir durch 

die Zusammenlegung Synergieeffekte heben, mit 

dem Ziel, das Neugeschäft nachhaltig zu steigern 

und den Service für diese Vertriebspartner zu verbessern. 

wmd: Gibt es aufgrund des Umstrukturierungsprozesses 

schon erste Ergebnisse? 

Alexandra Markovic-Sobau: Ja, die gibt es durchaus. 

So ist es uns beispielsweise in der kurzen Zeit gelungen, 

die Betreuungsstruktur der Vertriebspartner 

zu optimieren. Durch die Bündelung von Fachwissen 

und die Etablierung zentraler Ansprechpartner 

können wir eine schnellere und auf die Bedürfnisse 

der einzelnen Vertriebspartner zielgerichtete 

Betreuung gewährleisten. Durch die Nutzung von 

Synergieeffekten werden zudem Kapazitäten frei, 

welche wir für weiterführende Maßnahmen und 

Aktionen nutzen können. Zudem haben wir den 

gesamten Bereich Marketing und Kommunikation 

neu ausgerichtet. So bieten wir hier beispielsweise 

verschiedene Newsletter zur Information unserer 

Vertriebspartner. Des Weiteren werden wir unsere 

Website neu aufbauen und gestalten. 

wmd: Unterscheiden sich Bankenvertrieb und freier 

Vertrieb nicht zu sehr um sie unter einem Vertriebsweg 

zusammenzufassen? 

Alexandra Markovic-Sobau: Grundsätzlich stimme 

ich Ihnen zu, dass ein freier Vermittler und eine 

Bank sich in der Betreuung, die diese benötigen, 

unterscheiden. Und genau darin liegt unser Asset. 

Wir bieten jedem Vertriebspartner – und hier meine 

ich nicht nur die Unterscheidung zwischen Makler

und Bank, sondern auch die Unterschiede zwischen 

Makler und Makler – eine individuelle und auf seine 

Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung. 

wmd: Welche vertriebliche Aufstellung strebt 

Wüstenrot mittelfristig an? 

Alexandra Markovic-Sobau: Aus der Historie heraus 

ist Wüstenrot ein Unternehmen mit traditionell 

starkem Ausschließlichkeitsvertrieb. Aktuell haben 

wir ein gesundes Verhältnis von 55 Prozent Neugeschäft 

über den Ausschließlichkeitsvertrieb zu 

45 Prozent Neugeschäft über Kooperationspartner. 

Es könnte sich bei weiterem Wachstum noch 

etwas in Richtung 50:50 verschieben. 

wmd: Wie positionieren Sie sich mit der Produktwelt 

am Markt? 

Alexandra Markovic-Sobau: Hervorragend. Mit 

unseren Produkten sind wir optimal am Markt aufgestellt. 

Unsere Bauspartarife, die individuell auf die 

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken. 

Bausparen | IMMOBILIEN 2012 

Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten sind, 

schneiden bei vielen Produktvergleichen bestens ab, 

sind mehrfach ausgezeichnet und kommen dadurch 

auch bei unseren Vertriebspartnern sehr gut an. Hinzu 

kommt, dass Bausparen von dem aktuellen Trend 

hin zu sicheren und kalkulierbaren Anlageformen 

profitiert. Des Weiteren sind Bausparprodukte als 

Zinsabsicherungsinstrument attraktiv. Aber nicht 

nur produktseitig sind wir hervorragend aufgestellt, 

auch im Rahmen der Vertriebsunterstützung stellen 

wir unseren Partnern Highlights zur Verfügung. So 

bieten wir unseren Vertriebspartnern beispielweise 

mit der Wüstenrot-Zuschussberatung einen echten 

Mehrwert. Wüstenrot recherchiert dabei kostenlos 

für den Kunden sämtliche für ihn zur Verfügung 

stehenden Fördermittel, die ihm bei energetischen 

Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zustehen 

und die er nicht zurückzahlen muss. Dadurch 

werden die Kunden in die Lage versetzt, unter Ausnutzung 

der Fördermittel ein wesentlich besseres 

Finanzierungsergebnis zu erzielen, als sie eigenständig 

in der Lage gewesen wären. 

Friedrich A.Wanschka im Interview mit Alexandra Markovic-Sobau 

Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de 

7

IMMOBILIEN 2012 | Immobilienmarkt 

8 

Kapitalanleger im Immobilienrausch 

Immowelt AG: 

Makler können Nachfrage kaum bedienen 

Jeder zweite Makler verzeichnet deutlich gestiegene 

Nachfrage von Kapitalanlegern / Engpässe 

beim Immobilienangebot / Studie Marktmonitor 

Immobilien 2012 von immowelt.de, eines der führenden 

Immobilienportale, und Prof. Dr. Kippes von 

der Hochschule Nürtingen-Geislingen: Finanzkrise 

und niedrige Zinsen fördern Kaufinteresse 

Mehr Interessenten als passende Objekte: Die 

Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in 

Deutschland kaum zu bremsen. 55 Prozent der Makler 

haben in den letzten zwölf Monaten ein deutlich 

gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. Das ergibt 

die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 

2012 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, 

und Prof. Dr. Stephan Kippes von der 

Hochschule Nürtingen-Geislingen. Besonders hoch 

ist das Kaufinteresse im Süden: Dort berichten 69 

Prozent der Makler von einem signifikanten Nachfragezuwachs. 

Zu wenig Objekte im Angebot 

Die große Kauflust macht interessante Objekte allerdings 

zur Mangelware. Die Makler blicken deshalb 

selbstkritisch und mit Sorge auf ihr eigenes Angebot: 

42 Prozent beurteilen ihr Angebot als deutlich 

zu gering. Im Süden Deutschlands fällt auch dieses 

Urteil drastischer aus: 59 Prozent der Makler glauben, 

dass ihr Angebot an Immobilien deutlich unter 

der Nachfrage liegt. 

Einflussfaktor Finanzkrise 

Dass sich Kapitalanleger verstärkt dem Immobiliensektor 

zuwenden, wird von mehreren Faktoren begünstigt: 

Seitdem die Schulden- und Finanzkrise in 

Europa anhält und Anleger einen Mangel an stabilen 

und attraktiven Anlagemöglichkeiten wahrnehmen, 

haben Immobilien Hochkonjunktur. Unterstützt 

wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins 

und den zinsgünstig angebotenen Darlehen. 

Über den Marktmonitor Immobilien 2012 

Der Marktmonitor Immobilien 2012 ist eine repräsentative 

Studie von immowelt.de in Zusammenarbeit 

mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule 

Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie 

wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels 

(IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten 

deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der 

Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich 

Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den 

Marktmonitor Immobilien 2012 wurden 539 zufällig 

ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt. 

Weitere Ergebnisse der Studie: 

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Kapitalanlage 

ist laut der befragten Makler in den letzten 

zwölf Monaten deutlich gestiegen: 

- Gesamtdeutschland: 55 Prozent 

- Nord: 58 Prozent 

- Süd: 69 Prozent 

- West: 46 Prozent 

- Ost: 38 Prozent 

Angesichts der hohen Nachfrage bewerten die Immobilienmakler 

ihr eigenes Angebot als deutlich zu 

gering: 

- Gesamtdeutschland: 42 Prozent 

- Nord: 28 Prozent 

- Süd: 59 Prozent 

- West: 34 Prozent 

- Ost: 29 Prozent 

Autor: Immowelt AG

Advertorial | IMMOBILIEN 2012 

Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution 

Mehr Liquidität für private und 

gewerbliche Mieter 

Der Wunsch nach Liquidität ist unabhängig von Einkommensschicht oder Alter. In einer 

Zeit, in der alles immer teurer wird, wird der Bedarf für Finanzprodukte, die über 

einen Engpass hinweghelfen, immer größer. Die Mietkautionsversicherung ist daher 

eine sehr zeitgemäße Alternative zur Barkaution. Sie erhält Liquidität für „kleines 

Geld“. 

Umzüge gehören zum Leben in 

einer mobilen Gesellschaft. Ob 

aus beruflichen Gründen oder, 

weil sich Familienzuwachs ankündigt, 

fast jedes Mal wird eine 

Mietkaution fällig und die für die 

alte Wohnung ist oft noch 

nicht ausbezahlt. Wird es 

dann finanziell eng, kommt 

dem Mieter die Mietkautionsversicherung 

sehr gelegen. 

Er ist nicht mehr 

gezwungen, den Dispo- 

Kredit auszureizen oder 

einen teuren Ratenkredit 

aufzunehmen und seine 

Kreditlinie wird, wie bei einer 

Bankbürgschaft üblich, 

auch nicht beschnitten. 

Was ist eine Mietkautionsversicherung 

und wie funktioniert 

sie? 

Eine Mietkautionsversicherung 

ist eine Versicherung zur Stellung 

einer Mietkautionssicherheit für 

private Mietverhältnisse. Bei der 

Deutschen Kautionskasse kann 

die Moneyfix® Mietkaution online 

abgeschlossen werden. Nach 

einer umgehenden Bonitätsprüfung 

erhält der Mieter eine 

Sofortzusage und nach 24 Stunden 

eine Bürgschaftsurkunde. 

Diese überlässt er dann seinem 

Vermieter. 

Jeder dritte Mieter wünscht 

die Alternative zur Barkaution 

Laut einer Allensbach-Umfrage 

wünscht ein Drittel der Befragten 

dieses Produkt. Ebenfalls ein Drittel 

würde gerne die bereits hinterlegte 

Kaution in Bargeld umwandeln. 

Und auch Focus Money 

ist vom Bedarf dieses Produktes 

Quelle: Deutsche Kautionskasse 

überzeugt. Das Magazin (Ausgabe 

Nr. 6/2011) hat einen Preis- 

Leistungs-Check durchgeführt, 

aus dem die Moneyfix® Mietkaution 

der Deutschen Kautionskasse 

(DKK) als Testsieger hervorgeht. 

Finanzieller Spielraum für gewerbliche 

Mieter 

Bei gewerblichen Mietern geht 

es oft um weitaus höhere Beträge 

als bei Privatmietverhältnissen. 

Sie profitieren von dieser Kautionsform, 

denn sie gewinnen finanziellen 

Spielraum für andere 

Investitionen. Anders als bei einer 

Bankbürgschaft, bleibt ihr Kreditrahmen 

unbelastet. 

Chancen für Vermittler 

Die Moneyfix® Mietkaution ist 

für Neu-, aber auch für bestehende 

Mietverträge geeignet. Auch 

bereits hinterlegte Kautionen 

können auf diese Weise in Liquidität 

umgewandelt werden. Vermittler 

bieten mit diesem Produkt 

dem Kunden eine echte 

Rundumberatung. Unterstützt 

wird das Thema zusätzlich 

durch die intensive 

TV-Kampagne der DKK, 

die aktuell auf diversen 

Sendern läuft. 

Akzeptanz bei Vermietern 

Vermieter sehen in der 

Mietkautionsversicherung 

für sich deutliche Vorteile. 

Ihre administrativen Kosten 

werden damit gesenkt und der 

gesamte Kautionsprozess vereinfacht 

– und das bei höchstmöglicher 

Sicherheit. Die Akzeptanz 

für dieses Produkt ist auf Seiten 

der Vermieter daher sehr hoch. 

Die Deutsche Kautionskasse 

deckt mittlerweile über exklusive 

Rahmenverträge mit vielen 

großen Immobiliengesellschaften 

knapp zwei Millionen Mietwohnungen 

ab. Eine Entwicklung, die 

sich fortsetzen wird. 

Erfahren Sie mehr: 

www.kautionskasse.de/partner 

Autor: Ulrich T. Grabowski, 

Vorstandsvorsitzender der Deutschen 

Kautionskasse 

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10 

Altbausanierung 

„Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt 

sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist 

es die sicherste Kapitalanlage der Welt.“ 

Beitrag von Prof. Dr. Thomas Dommermuth, 

Steuerberater, Vorsitzender des fachlichen Beirats des IVFP 

Das Zitat von Franklin D. Roosevelt hat nichts 

an Aktualität eingebüßt. Im Gegenteil – gerade 

in der schnelllebigen Welt unserer Zeit ist 

das Vertrauen der Anleger in konventionelle Kapitalanlagen 

seit der letzten globalen Finanzkrise massiv 

erschüttert. Auch der Glaube an die Wertstabilität 

des Euro ist durch den drohenden Staatsbankrott 

einiger Euroländer dramatisch gesunken. Viele Sparer 

fragen sich deshalb, in was sie derzeit überhaupt 

noch rentabel, sicher und vor allem auch nachvollziehbar 

investieren können. 

Aus ihrer Unsicherheit heraus investieren viele Anleger 

deshalb in – aus ihrer Sicht – 100 Prozent sichere 

Formen der Kapitallage (z.B. AAA Anleihen) oder 

lassen das Geld gar auf ihrem Sparbuch verzinsen. 

Die dabei erzielbare Rendite deckt allerdings nicht 

einmal annähernd die Inflation ab. Bei diesen Formen 

der Geldanlage kann also höchstens noch von 

einer Verwaltung eines bestehenden Kapitalstocks 

gesprochen werden – von einem kontinuierlichen 

Wertezuwachs, von dem der Sparer im Alter zehren 

kann, ist man hier jedoch Lichtjahre entfernt. Es 

ist aber gerade die Inflation, die generationenübergreifend 

für eine Vielzahl von Sparern eine enorme 

Gefahr darstellt. Davon ausgenommen ist die Alt- 

Franklin D. Roosevelt, 32. Präsident der Vereinigten Staaten 

bausanierung. Ihre Vorteile liegen klar auf der Hand, 

denn es gilt: Je höher die Energiepreise – was gegenwärtig 

die einzig wahren Inflationstreiber sind – 

steigen, umso größer sind die Energiekosteneinsparungen 

einer Sanierungsmaßnahme. Der Bauherr 

„verdient“ also sogar an der Inflation! 

In die eigenen vier Wände zu investieren, ist für die 

meisten Sparer zudem leichter nachvollziehbar, als 

Geld in diverse, teilweise komplexe Kapitalmarktprodukte 

wie z.B. Aktien, Derivate oder Anleihen 

anzulegen. So ist für Sparer die Investition ins Eigenheim 

mit deutlich weniger Angst und Sorge vor 

einer negativen Entwicklung ihrer Geldanlage als im 

Vergleich zu den meisten geläufigen Anlageformen 

– zumal die Anleger keinen direkten Einfluss nehmen 

können, sondern auf den Erfolg von Beratern 

oder Fondsmanagern angewiesen sind. 

Was genau heißt Altbausanierung? 

Unter dem Begriff der Altbausanierung werden 

unterschiedliche Modernisierungsarbeiten zusammengefasst. 

Das betrifft vor allem die veraltete 

oder beschädigte Substanz des Dachstuhls sowie 

die oftmals nicht mehr zeitgemäße Beschaffenheit 

der Fenster und Türen. Das gleiche gilt für die Elek-

tro- und Sanitärinstallationen. In den vergangenen 

Jahren hat in diesem Zusammenhang insbesondere 

der Aspekt der Wärmedämmung immer mehr an 

Bedeutung gewonnen, da hier i.d.R. eine erhebliche 

Einsparung der Energiekosten möglich ist. In 

Deutschland gelten aktuell etwa 80 Prozent des gesamten 

Immobilienbestands aus energetischer Sicht 

als Altbauten. Dass sich daher für die allermeisten 

Immobilieneigentümer eine Sanierung finanziell 

rechnet, überrascht also nicht. 

Wie kann nun eine Sanierungsmaßnahme mit 

konventionellen Kapitalmarktprodukten in 

Konkurrenz gesetzt werden, bzw. verglichen 

werden? 

Eine Investition, die der Einsparung laufender planmäßiger 

Kosten dient, bewirkt ebensolche Erträge, 

wie sie aus einer langfristigen Geldanlage resultieren 

– aus diesem Grund lassen sich Sanierungsmaßnahmen 

mit konventionellen Kapitalmarktprodukten 

direkt vergleichen. Die Gegenüberstellung 

beider Transaktionen – Investition einerseits und 

Kapitalanlage andererseits – erfordert allerdings 

einen seriösen Vergleichsmaßstab. Als solcher eignet 

sich die Rendite der jeweiligen Investition bzw. 

Kapitalanlage besonders gut. Diese in Prozent ausgedrückte 

Größe, also die Rendite, ist jedem informierten 

Anleger aufgrund der permanenten Veröffentlichungen 

von Umlaufrenditen festverzinslicher 

Wertpapiere bzw. der Renditen für Festgelder u.ä. 

Sparanlagen bekannt. Renditen bieten die Möglichkeit 

zum Vergleich miteinander und geben somit 

Aufschluss darüber, ob eine Investition rentabel ist 

oder nicht. 

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen 

Dämmqualität bundesdeutscher Altbauten ist die 

Aussage zulässig, dass durch eine Investition in eine 

Sanierungsmaßnahme i.d.R. Renditen im hohen 

einstelligen Bereich möglich sind. Nicht selten können 

aber auch zehn Prozent und mehr erzielt werden. 

Beim Vergleich der beiden Formen Kapital anzulegen, 

ist vor allem der steuerliche Aspekt besonders 

interessant. Denn: die laufende Ersparnis, die sich 

aus einer Investition in eine Sanierung einer selbstgenutzten 

Immobilie ergibt, bleibt zu 100 Prozent 

steuerfrei! Bei vermieteten Immobilien sind zwar 

die zusätzlichen Einnahmen aus der sanierungsbe- 

Immobilienmarkt | IMMOBILIEN 2012 

dingten Mieterhöhung steuerpflichtig, jedoch sind 

die Investitionen als Erhaltungsaufwand sofort oder 

als Herstellungsaufwand im Rahmen zusätzlicher 

Abschreibungen jeweils zu 100 Prozent steuermindernd 

absetzbar. Erträge aus konventionellen Kapitalmarktprodukten 

wie Zinsen, Dividenden u.ä. unterliegen 

hingegen seit 2009 einer Abgeltungssteuer 

in Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag 

und eventuell auch noch 8 bzw. 9 Prozent 

Kirchsteuer. Ferne sind konventionelle Kapitalanlagen 

auch nicht steuerlich abzugsfähig. 

Viele Bauherren greifen bei einer Altbausanierung 

auf Fremdkapital zurück. Ungeachtet des damit verbundenen 

Liquiditätseffektes kann eine Fremdfinanzierung 

die Rentabilität der Investitionsmaßnahme 

noch weiter steigern. Dies ist stets dann der Fall, 

wenn die Fremdkapitalkosten geringer sind als die 

Rendite der Investition im Falle einer vollständigen 

Eigenfinanzierung. Man spricht dann vom sogenannten 

Leverage-Effekt. 

Dieser Effekt wird naturgemäß durch Verwendung 

staatlicher Förderdarlehen verstärkt, da sie die 

Kapitalkosten senken. Jene Förderdarlehen können 

für eine Altbausanierung bei der staatlichen KfW- 

Bank beantragt werden. Die Förderungen bestehen 

in erster Linie aus: 

• der Vergabe von Krediten zu einem niedrigen 

Effektivzins sowie 

• Tilgungszuschüssen 

Neben dem von Franklin D. Roosevelt aufgezeigten 

Sicherheitsaspekt stellt eine eigene Immobilie also 

auch eine nachvollziehbare und vor allem auch rentable 

Form der Altersvorsorge dar, bei der Renditen 

möglich sind, die konventionelle Kapitalanlagen 

derzeit sogar regelmäßig übertreffen. 

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12 

Holland-Immobilienfonds: 

sicher, nachhaltig und ertragreich investieren 

Wölbern Invest setzt auf Core-Immobilienfonds in den Niederlanden – 

aber nachhaltig. Aktuelles Beispiel: Der Fonds Holland 71 verfügt über ein 

flexible Laufzeit und finanziert ein zertifiziertes Green Building, direkt an 

der Waterfront in Amsterdam. 

Beitrag von Thomas Kühl, 

Generalbevollmächtigter, Wölbern Invest KG 

Geschlossene Immobilienfonds sind aktuell 

die Champions der Beteiligungsbranche, sie 

konnten im vergangenen Jahr entgegen der 

Absatzschwäche bei geschlossenen Fonds deutlich 

zulegen: 2011 haben die Mitglieder des Verbands 

Geschlossene Fonds 3.030,95 Millionen Euro allein 

für Immobilienfonds eingesammelt, also mehr als 

50 Prozent des platzierten Kapitals. Davon flossen 

2.235,66 Millionen Euro in Deutschlandfonds, Auslandsimmobilienfonds 

erhielten 795,29 Millionen 

Euro. Das entspricht einer Steigerung von 10 Prozent 

gegenüber dem Vorjahr, während die Anlegernachfrage 

etwa bei Energiefonds um 23 Prozent 

und bei Schiffsfonds sogar um 49 Prozent nachgab. 

Stabile Einnahmen und erhöhte Sicherheit sind die 

beiden Hauptargumente, die die Anleger derzeit für 

solch ein risikoarmes Immobilien-Investment einnehmen. 

Dabei konzentrieren sich Investoren vielfach 

auf die sogenannten Core-Immobilien: attraktive 

Objekte an gefragten Standorten, die langfristig an 

zahlungskräftige Unternehmen vermietet sind. Den 

erfolgreichen Verkauf der Immobilien zum Ende der 

Fondslaufzeit vorausgesetzt, können Anleger hier 

durchschnittliche Renditen von 5 bis 6 Prozent erwarten. 

Um dies zu gewährleisten, erwirbt Wölbern 

Invest schon seit 2007 nur zertifizierte Green Buildings 

für seine Fonds. 

Die nachhaltig errichteten und energieeffizienten 

Gebäude versprechen langfristig einen besseren 

Werterhalt und sind auch in Zukunft noch für Mieter 

attraktiv. Sie können auch steigenden gesetzlichen 

Anforderungen besser begegnen, denn ihr 

bereits sehr hoher Standard erfordert kaum Sanierungen. 

Hinzu kommt: Green Buildings schonen 

nicht nur den Planeten, sondern auch die Geldbörse 

der Mieter. Die Mietnebenkosten sind oft deutlich 

geringer. Auch der Vermieter profitiert: Im Gegenzug 

für reduzierte Betriebskosten lassen sich höhere 

Quelle: Wölbern Invest KG 

Nettomieten durchsetzen, denn die Mieter achten 

letztlich auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter. 

Neben hoher Gebäudequalität und moderner, energiesparender 

Ausstattung ist auch die Lage des 

Gebäudes zentral für den Erfolg eines Immobilienfonds. 

Als besonders attraktives Investitionsland gelten, 

neben Deutschland, die Niederlande. Die kleine, 

große Welthandelsnation bietet alles, was sich 

Anleger nur wünschen können: politische Stabilität, 

moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungsrisiken. 

Die sogenannten Holland-Fonds sind deshalb 

vielfach – fast schon traditionell – der Inbegriff 

für Auslands-Immobilienfonds. 

Die Niederlande zählen beispielsweise zu dem kleiner 

werdenden Kreis europäischer Staaten, die von der 

Ratingagentur Standard & Poor’s die Bestnote AAA 

erhalten. Das Bruttoinlandsprodukt ist, nach kurzem 

Knick durch die globale Finanz- und Wirtschaftkrise, 

weiter stabil: Es lag 2010 bei 1,8 Prozent, 2011 bei 

schätzungsweise 1,9 Prozent und für 2012 werden 

1,7 Prozent erwartet, so Germany Trade & Invest. Und 

laut Eurostat-Angaben haben die Niederlande mit 

4,9 Prozent nach Österreich mit 4,1 Prozent EU-weit 

aktuell die niedrigste Arbeitslosenquote.

Anleger profitieren mit Holland-Fonds aber nicht nur 

von der Wirtschaftskraft der Niederlande, sondern 

auch von ihrer günstigen Pauschalbesteuerung für 

Immobilien: Sie unterstellt, dass jedes Objekt 

4 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Dieser Ertrag 

wird mit 30 Prozent besteuert, so fallen jährlich 

nur 1,2 Prozent des durchschnittlichen Nettovermögenswerts 

der Immobilie als Steuern an. 

Der in Kürze geplante Wölbern-Fonds investiert in 

einen Büro-Neubau im Hafen von Amsterdam. Der 

Atrium-Bau mit Blick auf das Stadtzentrum, entwickelt 

von Bronvoort Blaak Architecten BNA, liegt auf 

einem ehemaligen Werftgelände direkt am Nordseezufluss 

IJ. In nur 10 Minuten 

erreicht man durch den IJ- 

Tunnel die Innenstadt von 

Amsterdam, in 15 Minuten 

den Flughafen Schiphol und 

— mit direkter Busverbindung 

— den Hauptbahnhof 

Amsterdam Centraal. Über 

den Fluss besteht auch eine 

Fähranbindung zum Stadtkern. 

Die Amsterdamer Waterfront 

ist ein besonderer 

Standort: Die städtische 

Neuentwicklung ist vergleichbar 

mit der Hamburger 

HafenCity, die 

mittlerweile zu den Top-5- 

Standorten für Core-Immobilien in Deutschland gehört. 

„Die steigenden Mieten, die für den Standort 

Holland 71 


prognostiziert sind, und der Zug, den die Waterfrontentwicklung 

entwickeln dürfte, werden sich für 

das Objekt werterhaltend – wenn nicht sogar stark 

wertsteigernd – auswirken. Wir rechnen mit einem 

Verkaufspreis, der deutlich über dem Einkaufspreis 

liegt“, sagt Patrick Hemmingson, Leiter der Akquisition 

von Wölbern Invest. 

Das zertifizierte und multifunktional ausgelegte Gebäude 

bietet also sehr gute Perspektiven für den 

Verkauf zum Ende der Fondslaufzeit von nur etwa 

fünf Jahren. Und das Wölbern Invest auch Exit- 

Strategien beherrscht, ist mit den Portfoliodeals in 

Holland 2006 und 2007 oder spätestens seit dem 

Verkauf des eigenen Unternehmenssitzes in der 

Hamburger Hafencity Ende 2010 belegt. 

Der nachhaltige Immobilienfonds mit flexibler Laufzeit investiert in das HEMA-Hauptquartier direkt an der 

Waterfront in Amsterdam. 

Emissionshaus: Wölbern Invest KG 

Anlageobjekt: Unternehmenszentrale HEMA und VNU Media, Amsterdam 

Fondsvolumen: 99,78 Millionen Euro 

Emissionskapital: 47,4 Millionen Euro (zzgl. 5 % Agio) 

Auszahlungen: 6,5 % p.a. 

Mindestbeteiligung/ Agio: 10.000 Euro/ 5 % 

Laufzeit: ca. 5 Jahre (kalkuliert) 

Quelle: Wölbern Invest KG 

13


14 

Authentische Einzigartigkeit 

Die Sanierung der denkmalgeschützten 

Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig 

Beitrag von Oliver Dittmann, 

Geschäftsführer, 3D Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & 3D Projektentwicklung GmbH 

Einige Immobilien sind so selten wie vierblättrige 

Kleeblätter. Die Rekonstruktion der Aroma-Werke 

von Carl Heine in Leipzig kann man 

sicher dazu zählen. Es ist die außergewöhnliche 

Kombination von vier Kontor- und Lagerhäusern 

aus gelbem Backstein in der besten Wohnlage der 

Stadt. 

Wie so oft, ist die Historie ganz einfach: Carl Heine 

hat ab 1859 zuerst die Aromawerke und dann ab 

1865 das umgebende Stadtviertel (Musikviertel) gebaut. 

Die Person des Dr. Carl Heine ist für Leipzig annähernd 

so wichtig wie die von Goethe, Bach oder 

den Schumanns, immerhin hat Dr. Heine fast 1/3 der 

Stadtfläche als Einzelunternehmer entwickelt. Dass 

aus seinem Musikviertel einmal die beste Wohnlage 

der Stadt werden sollte, konnte er nicht wissen. 

Bis 1994 war sein historischer Gewerbebetrieb als 

Lieferant natürlicher Aromastoffe aus Blumen und 

Kräutern für die Nahrungsmittelindustrie tätig und 

wurde dann von der Treuhand an einen Investor 

verkauft; übrig blieben die Liegenschaften, die alsbald 

einem Neubau weichen sollten. Jedoch war die 

historische Bedeutung der Häuser der Stadtverwaltung 

bekannt. Sie verweigerten den Abriss und so 

kam es, dass dieses Projekt für fast zwanzig Jahre in 

einen Dornröschenschlaf fiel. 

Heute in 2012 wird das letzte der vier Gebäude 

übergeben. Die Bewohner und Mieter bekommen 

eine einzigartige Lebensqualität: ein riesiges und gesichertes 

Grundstück mit grünem Garten und weiten 

Sichtachsen. Hochwertig ausgestattete Lofts mit 

riesigen Balkonen und Terrassen, dazu ein Parkplatz 

auf dem eigenen Grundstück und das nur 5 Minuten 

zu Fuß vom Rathaus, wo gibt es das sonst noch? 

In der Sanierung der Rohbau-Substanz liegt die Keimzelle 

für anhaltende Qualität In den Wohnungen 

wird eine ordentliche und zeitgemäße Ausstattung 

realisiert: Vollholz-Eichendielen mit Fußbodenheizung, 

ebenerdige Duschtassen mit Ganzglasduschkabinen, 

Videoschließanlagen, Downlights, alles 

dient dem Wohlbefinden der Mieter und ist optisch 

auf der Höhe der Zeit. Die riesigen Dachgeschoßwohnungen 

bieten Kamine und gleichzeitig vollverglaste 

Wände mit Schiebetüren vor den Dachterrassen. 

Historisch wertvolle Wohnungen wie diese, 

gibt es in ganz Leipzig wohl kaum ein zweites Mal. 

Quelle: 3D Projektentwicklung GmbH 

Ergänzende Informationen zum Projektträger: 

Die 3d Projektentwicklung GmbH und die Margaux 

GmbH sind seit der Wende in führenden Positionen 

im Leipziger Immobilienmarkt zu Hause. Es besteht 

damit jederzeit die Möglichkeit Referenzen aus fast 

jedem Baujahr zu besichtigen und sich über neue 

Projekte zu informieren.

Ein Leistungsspektrum. Das erfolgreich macht. 

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16 

Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen 

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte 

fairvesta mehr Immobilien weiter 

verkaufen als im ganzen Jahr 2011 

Immobilien stehen bei den meisten Kapitalanlegern 

und institutionellen Investoren derzeit zu 

Recht im Fokus. Das erleichtert den Abverkauf 

von Objekten. Hinzu kommt nun, dass auch die Banken 

potentiellen Investoren wieder vermehrt höhere 

Darlehen gewähren. Den Immobilienverkäufern von 

fairvesta ist es so gelungen, seit Jahresbeginn gleich 

mehrere Portfolien gewinnbringend zu veräußern. 

Die letzten Jahre hatten es in sich: Finanzkrise, Währungskrise, 

Schuldenkrise. Das hinterließ auch in der 

Immobilienwirtschaft Spuren. Denn noch immer 

werden die meisten Objekte mit einem erheblichen 

Anteil an Fremdkapital finanziert. Banken sind angesichts 

der eigenen Probleme und Anforderungen 

durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen bei 

der Vergabe von Darlehen an Investoren nicht mehr 

so großzügig. Die Lage hat sich in den ersten sechs 

Monaten des Jahres 2012 jedoch deutlich entspannt. 

Investoren mit bester Bonität erhalten von ihren 

Banken wieder mehr Fremdkapital für den Erwerb 

von Immobilien. 

Allein im zweiten Quartal 2012 konnte fairvesta 

mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen 

Jahr 2011. fairvesta ist es gelungen, gleich mehrere 

Portfolien mit Gewinn weiter zu veräußern. Darunter 

ein Wohnungsportfolio in Süddeutschland, ein 

Mehrfamilienhaus in Norddeutschland, ein Bürogebäude 

in München und ein Bürokomplex bei Stuttgart. 

Auch ein Bürogebäude, das erst im letzten 

Jahr erworben wurde, konnte deutlich über dem 

Einkaufspreis wieder verkauft werden. Bezogen auf 

die Haltedauer wurden unterm Strich – wie bei fairvesta 

üblich – für die Anleger zweistellige Renditen 

erwirtschaftet. Das belegt die hervorragende Aufstellung 

der fairvesta Fonds, die in guten wie in angespannten 

Marktsituationen nachhaltige Gewinne 

erzielen. 

„Die Transaktionsergebnisse der letzten Monate in 

der Immobilienwirtschaft zeigen einen deutlichen 

Aufwärtstrend. Wir werden alles dafür tun, damit 

unsere Anleger auch weiterhin davon profitieren.“, 

sagt Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG.

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18 

Preisschub an Alster und Elbe 

Hamburger Wohnungspreise 

steigen bis zu 33 Prozent 

Hamburg bleibt die teuerste Großstadt des 

Nordens. Wer sich in der Hansestadt den 

Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss 

im 1. Quartal 2012 durchschnittlich 3.115 Euro und 

somit 19 Prozent mehr pro Quadratmeter bezahlen 

als noch im Vorjahreszeitraum. Die Preise liegen damit 

79 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert 

von 1.741 Euro. Der kontinuierliche Zuzug in 

die Stadt heizt die Nachfrage merklich an. 2025, so 

die Prognose der Stadt Hamburg, werden knapp 

70.000 Menschen mehr in der Hansestadt leben als 

heute. Quer durch die Stadt bemüht sich der Senat 

deshalb um Wohnungsneubau und die Aufwertung 

vernachlässigter Ecken. 

Egal welche Preisklasse: Billige Lagen holen auf 

Wer es hanseatisch liebt und über das nötige Kleingeld 

verfügt, wohnt gerne an der Alster oder am 

nördlichen Elbufer. In den Nobel-Lagen Blankenese, 

Othmarschen, Rotherbaum oder St. Georg kostet 

der Quadratmeter im Schnitt zwischen 4.100 und 

5.050 Euro. Hamburg-Zentrum (3.703 Euro) mit der 

prestigeträchtigen Hafencity liegt knapp darunter. 

Das früher noch günstige Hamburg-Nord mit seinen 

begehrten Stadtteilen Eppendorf, Winterhude und 

Uhlenhorst am nordöstlichen Alsterufer holt kräftig 

auf: Um 33 Prozent sind die Preise hier im vergangenen 

Jahr gestiegen. Sie liegen im Schnitt bei 

4.126 Euro pro Quadratmeter - je nach Objekt und 

Lage auch schon mal bei bis zu 9.000 Euro. Käufer 

mit schmalerem Budget suchen nach Alternativen 

weiter draußen. Fündig werden sie in den Bezirken 

Bergedorf (2.300 Euro) und Wandsbek (2.427 Euro) 

- zumindest noch. Denn in beiden Bezirken stiegen 

die Kaufpreise binnen Jahresfrist um 16 Prozent. 

Auch Hamburg-Mitte (2.273 Euro) gehört noch 

zu den günstigeren Gebieten Hamburgs. Die nahe 

dem Zentrum gelegenen Gebiete der drei Bezirke 

punkten mit guter Verkehrsanbindung und Distanz 

zum Trubel der City. Die preiswertesten Immobilien 

bietet noch immer Harburg (1.985 Euro, +26 Pro- 

zent). Allerdings entdecken immer mehr Käufer den 

für Hamburg außergewöhnlich günstigen und facettenreichen 

Bezirk für sich und sorgen so für steigende 

Preise. 2010 kostete der Quadratmeter hier 

noch knapp 1.100 Euro. 

Mietpreise: Starkes Nord-Süd-Gefälle 

Auch wer eine Mietwohnung in Hamburg sucht, 

muss deutlich mehr einkalkulieren als noch im 

Vorjahr. Die Mieten sind um 11 Prozent auf durchschnittliche 

11,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen. 

Der Bundesdurchschnitt liegt bei 6,30 Euro (+2 Prozent). 

Im gesamten Nordwesten der Stadt liegen die 

Mietpreise im Schnitt zwischen 11 und 14 Euro pro 

Quadratmeter, in Alsternähe kann der Preis schon 

mal auf 29 Euro hochgehen. In Altona (12,30 Euro, 

+12 Prozent) und Hamburg-Nord (12,60 Euro, 

+14 Prozent) lassen sich allerdings auch noch sehr 

günstige Quartiere finden, die Schere zwischen teuer 

und billig geht hier weiter auseinander als anderswo. 

Wandsbek (9,70 Euro, +3 Prozent) bietet 

Durchschnittsmieten unter 10 Euro, das gibt es sonst 

nur südlich der Elbe. Die erschwinglichsten Mieten 

werden in Harburg (8,20 Euro, +8 Prozent) gezahlt. 

Autor: Immowelt AG


Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt 

Einrichtung makroprudentieller Aufsicht 

aber notwendig 

Anzeichen einer Immobilienpreisblase in 

Deutschland sind aktuell nicht zu erkennen. 

Langfristig betrachtet sollte aber möglichen 

Fehlentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt, 

die aufgrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus 

entstehen könnten, entgegengewirkt werden. 

Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband 

der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken 

(BVR) in seinem jüngsten Konjunkturbericht. 

"Die jüngsten Preisanstiege bewegen sich noch im 

Rahmen einer Erholung der Preisniveaus am Immobilienmarkt 

nach mehr als zehn Jahren der Stagnation. 

Dennoch muss zügig an Maßnahmen gearbeitet 

werden, um Risiken für die Finanzstabilität begegnen 

zu können. Wir begrüßen 

daher die von der Bundesre- 

gierung geplante Schaffung 

eines Ausschusses für Finanzstabilität. 

Deutschland würde 

damit eine effektive nationale 

makroprudentielle 

Aufsichtsstruktur erhalten", 

so BVR-Vorstandsmitglied Dr. 

Andreas Martin. Mit der Errichtung 

der neuen Strukturen 

solle aber auch ein effizienter 

"Erholung der 

Preisniveaus am 

Immobilienmarkt 

nach 

mehr als zehn Jahren 

der Stagnation" 

Werkzeugkasten vorbereitet werden, damit im Fall 

künftiger Fehlentwicklungen schnell die adäquaten 

stabilitätspolitischen Antworten 

gegeben werden können. 

Die Instrumente sollten dabei 

dem Anspruch einer hohen 

Wirksamkeit bei gleichzeitig 

geringen Nebeneffekten 

auf die volkswirtschaftlich 

erforderliche Versorgung der 

Wirtschaft mit Finanzdienstleistungen 

gerecht werden. 

Darüber hinaus müsse die Politik 

langfristig die in Deutschland 

ausgeprägten heterogenen Wohnungsmarktstrukturen 

bewahren. Dazu gehören in erster 

Linie der private, aber auch der genossenschaftliche 

Mietwohnungsmarkt, die eine Alternative zum 

selbstgenutzten Immobilienbesitz darstellen. Die 

Vergangenheit habe gezeigt, dass ein vielfältiges 

Angebot verschiedener Wohnformen die Stabilität 

von Immobilienmärkten erhöht. 

Der aktuelle Konjunkturbericht des BVR ist im Internet 

unter www.bvr.de, Publikationen, Studien/Konjunktur 

abrufbar. 

Autor: Bundesverband der Deutschen Volksbanken 

und Raiffeisenbanken e.V. (BVR) 

19


20 

9 von 10 Deutschen würden jetzt eine Immobilie 

kaufen - wenn sie Eigenkapital hätten 

Trendstudie PlanetHome AG: 

Mehrheit der Bundesbürger traut sich Objektkauf 

ohne fremde Hilfe zu 

Betongold, Betongold - und nochmals Betongold. 

Wie die aktuelle Immobilien-Trendstudie 

des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers 

PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Deutschen 

ergeben hat, würden sich derzeit 89 Prozent eine 

Immobilie kaufen, wenn sie über das nötige Eigenkapital 

verfügen würden. 

"Die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien ist 

seit dem Jahr 2008 ungebrochen. Die jüngsten Turbulenzen 

um die Gemeinschaftswährung haben das 

Interesse an Betongold nochmals verstärkt", sagt 

Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. 

Wie die Statistiken der Gutachterausschüsse belegen, 

setzen aktuell so viele Deutsche wie nie den 

Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität 

um. In München beispielsweise stieg die Nachfrage 

nach Eigentumswohnungen in 2011 um sechs 

Prozent auf über vier Mrd. Euro an, in Berlin erhöhte 

sich der Geldumsatz um 19 Prozent auf über 2,8 Mrd. 

Euro. "Neben institutionellen Investoren und Kapitalanlegern 

haben auch viele Eigennutzer in ein eigenes 

Objekt investiert", sagt Anzenberger. Erleichtert 

wird laut PlanetHome vielen die Entscheidung durch 

das Zinstief bei Immobiliendarlehen. 

Wie die Trendstudie weiter zeigt, würden sich 60 Prozent 

aller Deutschen den Kauf einer Immobilie selbst 

zutrauen. 33 Prozent gaben an, es komme auf das 

Projekt an. Anzenberger: "Gerade beim Ersterwerb 

einer Immobilie sollten Käufer Expertenrat hinzuziehen. 

Besonders bei Bestandsobjekten ist es Laien 

kaum möglich, Bausubstanz und anstehende Sanierungsarbeiten 

realistisch einzuschätzen." Hier liegt 

der Teufel oftmals im Detail. Unvorhergesehene 

Reparaturen können den Kaufpreis nachträglich 

schnell um mehrere Tausend Euro in die Höhe treiben. 

"Das ist gerade dann gefährlich, wenn Käufer 

durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz nur noch 

über wenig liquide Mittel verfügen." Professionelle 

Makler können helfen, das passende Objekt zu finden 

- zu einem angemessenen Kaufpreis. 

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden 

aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 

untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung 

konzipiert und umgesetzt. Zusammen 

mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt 

Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, 

München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main 

zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum 

war vom 31. Oktober bis zum 8. November 2011. 

Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt. 

Die Trendstudie in Zahlen: 

Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie 

kaufen, wenn Sie das nötige Eigenkapital hätten? 

• Ja: 89% 

• Nein: 11% 

Würden Sie sich den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen? 

• Ja: 60% 

• Nein: 7% 

• Kommt auf die Immobilie an: 33% 

Autor: PlanetHome AG

Performance Transparenz Sicherheit Partnerschaft Kurzläufer Erfolg 

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22 

Leichter Preisanstieg für selbst genutztes 

Wohneigentum setzt sich im ersten Quartal fort 

Büroimmobilienmärkte entwickeln sich 

ebenfalls positiv 

Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen 

in Deutschland sind auch im 

ersten Quartal 2012 leicht gestiegen. Damit 

setzt sich ein seit 2010 zu beobachtender 

Trend fort. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken 

(vdp) veröffentlichte Preisindex für 

selbst genutztes Wohneigentum stieg im ersten Quartal 

2012 gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent 

auf 112 Punkte (Basis aller Indizes: 2003 = 100). 

Gegenüber dem ersten Quartal 2011 hat sich der 

Index damit um 2,6 Prozent erhöht. 

Die Preise stiegen in den ersten drei Monaten des 

laufenden Jahres sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern 

als auch bei Eigentumswohnungen. Im 

Vergleich zum Vorquartal stieg der Index für Ein- 

und Zweifamilienhäuser um 1 Prozent. Mit plus 

0,5 Prozent im Vorquartalsvergleich entwickelte 

sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas 

verhaltener. Im Jahresvergleich der ersten Quartale 

verlief die Preisentwicklung für beide Marktsegmente 

mit plus 2,6 bzw. 2,5 Prozent dagegen 

in etwa gleich. Die Indizes zum selbstgenutzten 

Wohneigentum zeigen damit insgesamt weiterhin 

eine leicht nach oben gerichtete Entwicklung 

an. Ursächlich hierfür bleibt unter anderem 

die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung 

in Deutschland. In Verbindung mit steigenden 

Haushaltseinkommen und weiterhin sehr günstigen 

Finanzierungsbedingungen stimulieren sie 

die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Anzeichen 

für einen übermäßigen, von den wirtschaftlichen 

Fundamentaldaten abgekoppelten allgemeinen 

Preisanstieg auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten 

sieht der vdp auf Basis der verfügbaren 

Daten bislang nicht. 

Die gute Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung 

stützte auch die Nachfrage nach Büro- 

flächen, so dass sich der Büroimmobilienmarkt 

ebenfalls positiv entwickelt hat. Anfang 2012 kletterte 

der vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien 

auf 115,2 Punkte, ein Anstieg um 0,4 Prozent 

im Vergleich zum Vorquartal. Grund für diesen 

Anstieg sind steigende Neuvertragsmieten, die 

Ausdruck der gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen 

sind. Der vdp-Mietindex für Büroflächen 

stieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal 

und um 3,9 Prozent im Jahresvergleich, gleichzeitig 

blieb der Indexwert für die empirischen Liegenschaftszinssätze 

im Vergleich zum Vorquartal 

unverändert. 

"Der nunmehr seit zwei Jahren zu beobachtende 

Aufwärtstrend ist insbesondere bei Eigenheimen 

und Eigentumswohnungen nachfragegetrieben. 

Immobilieninvestoren, etwa junge Familien, finden 

angesichts günstiger Einkommens- und Konjunkturperspektiven 

sowie eines historisch niedrigen 

Zinsniveaus attraktive Rahmenbedingungen 

vor. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor

allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsgebiete. 

Auch der Markt für Büroimmobilien folgt in etwa 

der konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der 

Unsicherheiten an den Finanzmärkten insbesondere 

mit Blick auf die Schuldenkrise profitieren 

Immobilien nach wie vor davon, dass sie von Anlegern 

und Selbstnutzern als vergleichsweise sicheres 

Investment angesehen werden. Insgesamt 

rechnen wir deshalb weiter mit einer insgesamt 

gesunden Entwicklung der Preise für Immobilien 

in Deutschland", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer 

des vdp. 

Der vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum 

besteht aus zwei hedonischen Preisindizes 

für selbst genutzte Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen, 

die entsprechend ihres Bestandes 

gewichtet werden. Auch die beiden Unterindizes 

3dp_Brokerchannel_1-2_Seite_rz14062012.pdf 1 15.06.12 13:20 

des vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien (für 

Neuvertragsmieten und für Liegenschaftszinsen) 

werden mittels hedonischer Verfahren errechnet. 

Alle Indizes werden vierteljährlich von der vdp- 

Research GmbH, einer Tochter des vdp, ermittelt 

und sechs Wochen nach dem Ende jedes Quartals 

veröffentlicht. Die Indizes basieren auf der vdp- 

Transaktionsdatenbank, in der seit 2003 Daten zu 

Preisen und wertbestimmenden Faktoren von Immobilien 

wie Baujahr, Lage und Ausstattung systematisch 

erfasst werden. Diese Informationen 

werden im Zusammenhang mit von Mitgliedsinstituten 

des vdp finanzierten Immobilienkäufen 

gewonnen. Inzwischen umfasst die Datenbank 

etwa 740.000 Datensätze aus dem ganzen Bundesgebiet. 

Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken 

(vdp) e. V. 

GUTEN LAGEN VERPFLICHTET. 

IN LEIPZIG SEIT 1990. UND IN 2012: GOHLIS-SÜD. 

MARGAUX GMBH, Raschwitzer Straße 4, 04116 Markklebberg 

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Die Eisenacher Straße bietet für jeden 

Geschmack die richtige Wohnung: Als Mehrgenerationenhaus 

geplant, finden sich Wohnungen mit 

Flächen von 25 bis über 140 qm – viele davon mit 

Balkon in perfekter Südlage. 

Weitere Vorteile finden sich im Detail, ein Lift und 

damit die Eignung für auch für ältere Bewohner 

ist nur einer davon. 

Wertentwicklung beginnt hier. 

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24 

Dr. Klein bringt Managementinformationssystem für 

die Immobilienwirtschaft auf den Markt 

Weiterentwicklung: 

Vom Portfoliomanagement-System zum 

Managementinformationssystem 

Ab sofort bietet der Firmenkundenbereich der 

Dr. Klein & Co. AG den deutschen Wohnungsunternehmen 

das Managementinformationssystem 

myWoWi an. Dieses Produkt ist eine Weiterentwicklung 

des Portfoliomanagementsystems 

EUROPACE-WoWi, das sich seit Jahren erfolgreich 

auf dem Markt behauptet. myWoWi ermöglicht neben 

der reinen Portfoliosteuerung die ganzheitliche 

Unternehmensbetrachtung. 

Mit myWoWi werden zukünftig neben den Bereichen 

Unternehmenssteuerung und Controlling 

auch Jahresabschlüsse abgebildet. Das bisherige 

Kernthema, die Portfoliosteuerung wird aber weiterhin 

ein wesentlicher Schwerpunkt von myWo- 

Wi sein. Als erster Meilenstein steht den Anwendern 

das Modul „Benchmarking“ zur Verfügung. 

Marktdaten aus Erhebungen von Dr. Klein sowie 

von wohnwirtschaftlichen Verbänden bilden die 

Vergleichsbasis beim Benchmarking. Diese umfangreiche 

Datenbasis ermöglicht für alle relevanten 

wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen das Bereitstellen 

von Reports in verschiedenen Aggregationsstufen. 

Unterschiedliche Unternehmensstrategien 

können mit myWoWi simuliert und miteinander 

verglichen werden. Mit myWowi wird auch der 

Prüfungsverband des VNW Verband norddeutscher 

Wohnungsunternehmen e. V. eine neue Beratungsdienstleistung 

zur Analyse von Besicherungsstrukturen 

in Wohnungsunternehmen anbieten. 

Der Dr. Klein Firmenkundenbereich entwickelt und 

betreut seit über 10 Jahren Portfoliomanagementsysteme. 

Diese werden neben dem Einsatz beim 

Kunden auch für eigene Beratungsprojekte genutzt. 

Dr. Klein kann bei Bedarf auf die IT-Kompetenz des 

Mutterkonzerns Hypoport AG zurückgreifen. 

Autor: Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft

Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt 

an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an 

den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance 

der Immobilie. Für 58 Prozent aller Deutschen 

ist das Thema Immobilien in den vergangenen 

Monaten immer wichtiger geworden. Das zeigt die 

aktuelle Trendstudie der PlanetHome AG unter mehr 

als 1.100 Befragten. 

"Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen 

das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität 

schlechthin", sagt Robert Anzenberger, Vorstand 

des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome 

AG. Sowohl institutionelle Anleger als 

auch Privatanleger schichten Liquidität und Erspartes 

in Betongold um. Nach seinen Worten profitieren 

Immobilien gerade jetzt von ihrem jahrelangen 

Mauerblümchendasein. "Immobilien galten Jahrzehntelang 

als unsexy. Ausgerechnet die gemäßigte 

Wertentwicklung der letzten Jahrzehnte macht den 

deutschen Immobilienmarkt zu einem sicheren Hafen 

- mit Potential." Laut Anzenberger haben sich 

Wohnimmobilien deutschlandweit im vergangenen 

Jahr um mehr als fünf Prozent verteuert. Von einer 

Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen 

Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen 

keine Rede sein. "Der Markt holt aktuell mit 

etwas größeren Schritten nach, was er über Jahre 

hinweg versäumt hat. Der hohe Eigenkapitaleinsatz 

bei vielen Immobilieninvestments zeigt, dass Immobilienkäufe 

als langfristige Arrangements begriffen 

werden." 

Wie die Trendstudie zudem ergeben hat, würden 

sich 49 Prozent bei einem eventuellen Immobilienkauf 

eher für einen Neubau entscheiden. Eine 

Bestandsimmobilie beziehungsweise ein Altbau kämen 

für 39 Prozent in Frage. Anzenberger: "Von 

Neubauten versprechen sich Käufer kalkulierbarere 

Risiken, weil keine unvorhergesehenen Sanierungsausgaben 

zu erwarten sind. Zudem punkten Neubauten 

mit besseren Energiewerten." Allerdings 


Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit der Deutschen 

seit Krise wichtiger geworden 

Umfrage zeigt zudem, dass viele lieber 

in Neubauobjekt investieren würden 

sind Bestandsobjekte fast ebenso gefragt. "Gerade 

für Eigennutzer spielen bei einer Jugendstilwohnung 

oder einer Bauhausvilla ganz andere Werte 

eine Rolle. Da solche Objekte nicht reproduzierbar 

sind, können sich bei diesen Immobilien in guten 

Lagen zusätzliche Chancen auf Wertsteigerung ergeben", 

erläutert der Experte. 

In der Immobilientrendstudie 2011/2012 werden 

aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt 

untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung 

konzipiert und umgesetzt. Zusammen 

mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt 

Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg, 

München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main 

zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum 

war 31. Oktober bis 8. November 2011. Insgesamt 

wurden 1.176 Personen befragt. 

Autor: PlanetHome AG 

25


26 

Wohnen 2010: 

mehr Wohnungen, mehr Wohneigentum 

Statistisches Bundesamt: 

Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen 

Wohnungen 

Das waren 676 000 Wohnungen oder 1,7 % 

mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt 

(Destatis) auf der Basis von Ergebnissen 

des Mikrozensus 2010 mit. 

37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren 

2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt. 

Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006 

von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (einschließlich 

Berlin) ist diese Quote unter anderem wegen 

Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 % 

gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt 

des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier 

hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 % 

betragen. 

16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern 

selbst bewohnt, das entspricht einem 

Anteil von 45,7 %. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote 

noch 41,6 %. Der Anteil des selbstgenutzten 

Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet 

(ohne Berlin) mit 48,8 % über dem Durchschnitt 

der neuen Länder (34,4 %). Im regionalen Vergleich 

wies Berlin mit 14,9 % die niedrigste Eigentümerquote 

auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 % 

am höchsten. 

Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m² 

stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich 

45,2 m² Wohnraum zur Verfügung. Insgesamt 

waren die Wohnungen im früheren Bundesgebiet 

mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern 

(78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m²) und im 

Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit 

am größten und in Berlin mit 72,4 m² am 

kleinsten. 

Die Bruttokaltmiete für eine Mietwohnung in 

Deutschland betrug im Jahr 2010 im Durchschnitt 

441 Euro beziehungsweise 6,37 Euro je Quadratmeter. 

Im früheren Bundesgebiet lag die Bruttokaltmiete 

je Quadratmeter mit 6,51 Euro über dem Durchschnitt 

der neuen Länder (5,95 Euro). Die warmen 

Nebenkosten beliefen sich monatlich im Bundesdurchschnitt 

auf 1,25 Euro je Quadratmeter. Für die 

kalten Nebenkosten wurde 1,00 Euro je Quadratmeter 

ausgegeben. 

Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete 

am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen, 

betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 %. 

Einige Haushalte wiesen jedoch zum Teil deutlich 

höhere Belastungen auf, wie zum Beispiel Rentnerhaushalte 

oder Haushalte von Alleinerziehenden. 

Jeder dritte Rentnerhaushalt gab 35 % oder mehr 

des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete 

aus; durchschnittlich lag die Mietbelastung für 

Rentnerhaushalte bei 26,3 %. Bei Alleinerziehenden 

stieg die Belastung mit der Zahl der Kinder: für einen 

Alleinerziehendenhaushalt mit einem Kind unter 

18 Jahren lag sie im Schnitt bei 28,5 %, mit zwei 

Kindern bei 30,2 % und mit drei oder mehr Kindern 

bei 31,1 % des Haushaltsnettoeinkommens. 

Bei der überwiegenden Beheizung lagen 2010 regenerative 

Energien mit 4,4 % weiterhin auf einem 

niedrigen Niveau. Es überwiegen nach wie vor 

konventionelle Energieträger wie Heizöl, Erdgas 

oder Fernwärme. Wenn jedoch eine zusätzliche 

Energieart zur Beheizung eingesetzt wurde - wie 

es in 17,6 % aller Wohnungen der Fall war - 

spielten regenerative Energien eine große Rolle. 

Holz, Sonnenenergie, Biomasse sowie Erd- und andere 

Umweltwärme machten 78,4 % aller zusätzlich 

verwendeten Energiearten aus. 

Autor: Statistisches Bundesamt

Gewerbliche Immobilienmärkte: 

Von der Eurokrise gezeichnet? 

Durch die weiter schwelende Eurokrise bleiben 

auch negative Auswirkungen auf die gewerblichen 

Immobilienmärkte in Europa nicht 

aus. Das zeigt sich in den Vermietungen wie auch 

auf dem Kapitalmarkt – der Druck auf die Bewertungsrendite 

wächst und Mietniveaus werden voraussichtlich 

Rückgange verzeichnen, berichten die 

Experten von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. 

2008 hat die Immobilienbranche 

nachhaltig 

beeinflusst: Mit dem 

Ausbruch der Krise haben 

die europäischen 

Immobilienunternehmen 

ihre Entwicklungsaktivitäten 

zügig und 

drastisch reduziert. 

„Die Zeitspanne zwischen 

damals und der 

sich jetzt erneut abzeichnendenkonjunkturellen 

Eintrübung war 

zu kurz, so dass keine 

Projekte im großen Stil 

begonnen wurden“, erläutert 

Patrick Nass von 

ELLWANGER & GEIGER 

Privatbankiers. Deshalb 

geht er davon aus, dass 

das Flächenangebot 

aus Neuentwicklungen 

oder Sanierungen sehr 

gering bleiben wird. Auch die Mietniveaus sind im 

Vergleich zu früheren Zyklen nur moderat gestiegen 

und bewegen sich klar unter dem Niveau von 2008. 

Nass: „Aus diesen beiden Gründen sowie aufgrund 

der guten finanziellen Lage des Unternehmenssektors 

erwarten wir für Objekte, die den heutigen An- 


Ellwanger und Geiger Privatbankiers 

erwartet nur einen moderaten Rückgang 

der Mietniveaus 

forderungen bezüglich wirtschaftlicher und ökologischer 

Effizienz entsprechen, nur einen moderaten 

Rückgang des Mietniveaus.“ 

Direktanlagen in Immobilien bleiben bei institutionellen 

Investoren weiter gefragt. Darüber hinaus 

ist insbesondere für Versicherer der Kauf von immobilienbesicherten 

Anleihen von Interesse. „Das 

sollte dazu beitragen, den erwarteten Rückgängen 

der von Banken neu 

ausgegebenen Immobilienkrediteentgegenzuwirken“, 

sagt Patrick 

Nass. Der Fondsmanager 

geht davon aus, 

dass auf Investorenseite 

die Nachfrage nach 

guten Objekten anhält. 

Aufgrund steigender 

Risikoprämien sei ein 

vorübergehender moderater 

Anstieg der Immobilienrenditen 

jedoch 

wahrscheinlich. 

Sinkende Mieten und 

steigende Bewertungsrenditen 

werden zwar 

zu fallenden Immobilienwerten 

führen, doch 

die Effekte sollten im 

Vergleich zu früheren 

Marktzyklen geringer 

ausfallen. „Insgesamt dürfte der Sektor von seiner 

relativen Attraktivität gegenüber anderen Assetklassen 

profitieren“, lautet die Prognose des Experten 

von Ellwanger & Geiger, „doch wird die Qualität der 

einzelnen Immobilie der zentrale Aspekt sein.“ 

Autor: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, 

27


28 

Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise 

Der deutschen Immobilienwirtschaft 

konnten Finanz-, Wirtschafts- und 

Schuldenkrise bislang nichts anhaben 

Im Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst 

und der internationale Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten 

haben die Investitionen in 

Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien deutlich 

ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich 

voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, 

prophezeit der von der Immobilien Zeitung 

(Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete 

und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) unterstützte 

Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt 

vorgelegten Frühjahrsgutachten. Die unabhängige 

Analyse der deutschen Immobilienwirtschaft wird 

seit 2003 herausgegeben. 

"Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die 

Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Währungsunion 

fielen, stiegen die nominalen Preise für 

Wohnimmobilien in Deutschland an", erklärt Ratsmitglied 

Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstellung 

des Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilienkongress 

Quo Vadis in Berlin. 

Deutschland gelte weltweit als "sicherer Hafen", so 

Wiegard: Zwar werde die Zuwachsrate des realen 

Bruttoinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter 

der Ein-Prozent-Marke bleiben, eine Rezession sei 

aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarktentwicklung 

bleibe 2012 intakt. Vor diesem Hintergrund 

sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen 

blieben die Aussichten für die deutsche Immobilienwirtschaft 

in den nächsten Jahren positiv. 

Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt 

Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern 

sind seit Ende 2009 um 3,8 Prozent gestiegen. 

Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei 

6,4 Prozent. Dramatischer zeigt sich die Situation in 

den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für höherwertige 

Eigentumswohnungen kletterten binnen 

eines Jahres in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um 

7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg 

um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent. 

Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er 

doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen 

Jahre, so Ratsmitglied Prof. Harald Simons. Die inserierten 

Mietpreise legten in westdeutschen Städten 

von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent zu, im vergangenen 

Jahr um weitere 1,4 Prozent. 

Da die Nachfrage weiter stabil wachse, das verfügbare 

Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sogar 

sinke, werde der Trend steigender Preise auch 

2012 anhalten. Ausreißer nach oben seien Städte 

wie Hamburg und München mit prognostizierten 

vier Prozent bis sechs Prozent oder Berlin mit sechs 

Prozent bis acht Prozent Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. 

Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien 

Ein weiteres Ergebnis des Frühjahrsgutachtens: Inländische 

und ausländische Investoren haben 2011 

ein Drittel mehr für Einzelhandelsimmobilien ausgegeben 

als im Vorjahr. "Das Transaktionsvolumen 

stieg auf 10,55 Milliarden Euro an, das ist nahezu 

die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten 

Transaktionsvolumens von 22,62 Milliarden Euro", 

bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte im Rat 

der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real 

Estate Consulting bei GfK GeoMarketing. 

Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt 

Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen 

Jahr zu einem Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl 

um 2,2 Prozent auf 13,44 Millionen. 2012 erwartet 

der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von 

BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7 Prozent. 

Dadurch verringert sich der Leerstand. 

Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH


Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte: 

München fast dreimal so teuer wie 

Chemnitz 

München ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter 

der 50 größten Städte 

Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller 

Bürger leben. Am preiswertesten wohnen die Mieter 

im sächsischen Chemnitz. Zu diesem Ergebnis 

kommt ImmobilienScout24 mit einem Ranking der 

durchschnittlichen Angebotsmieten - von Berlin bis 

Solingen. Die durchschnittliche Miete aller 50 Städte 

lag im 2. Halbjahr 2011 bei 6,96 Euro. Das sind 6 Cent 

weniger als im Bundesdurchschnitt. 

Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten: 

Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt 

12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Damit 

geben die Einwohner der bayrischen Landeshauptstadt 

rund 180 Prozent mehr für das Wohnen 

aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur 

durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratmeter 

die preisgünstigste der 50 größten Metropolen 

Deutschlands. 

Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter 

Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main 

landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich 

11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im 

Monat für den Vermieter locker gemacht werden. 

Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg. 

Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter monatlich 

fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz 

drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und 

Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang. 

Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro) 

zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfälischen 

Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen 

(4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der 

Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten 

Mieterquote (88 %) und dem mit Abstand 

größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur 

Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert. 

Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin, 

beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf 

7,27 Euro. Das ist der 17. Rang für die Hauptstadt, 

die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote 

deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens, 

der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre 

Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. Das bedeutet 

Platz 33 im Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24. 

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH 

29


30 

Immobilie mieten oder kaufen - eine Modellrechnung 

FPSB Deutschland: 

Wertsteigerung der Immobilie und erzielbare 

Rendite am Kapitalmarkt sind entscheidend 

Die meisten Deutschen bauen bei der Altersvorsorge 

auf die eigenen vier Wände. Nach 

einer aktuellen Studie der Postbank in Zusammenarbeit 

mit dem Institut für Demoskopie Allensbach 

halten über 70 Prozent der Befragten die 

selbstgenutzte Immobilie für eine besonders sichere 

Form der Vorsorge fürs Alter. 34 Prozent der Berufstätigen 

planen in den kommenden Jahren, ein 

Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 2010 lag dieser 

Wert noch bei 23 Prozent. Neben dem Aspekt 

des mietfreien Wohnens im Alter spielen auch emotionale 

Gründe wie Unabhängigkeit vom Vermieter, 

Gefühl der Geborgenheit und die Realisierung eines 

Lebenstraums wichtige Rollen bei der Entscheidung 

für den Erwerb eines Eigenheims. Ein Vermögensvergleich 

des PFI Private Finance Institute der EBS 

Business School (PFI) veranschaulicht den Einfluss 

zweier Wohnalternativen – Eigenheim 

und Mietobjekt – auf 

die langfristige Vermögensbildung 

des Privatkunden. 

Das Ergebnis: Die Entwicklung 

des Nettovermögens im Zeitverlauf 

fällt aufgrund der allgemein 

geringeren Wertsteigerung 

von eigengenutzten 

Immobilien gegenüber Anlagen 

am Kapitalmarkt aus den 

Ersparnissen bei Mietobjekten 

deutlich zugunsten der Mietentscheidung aus. „Die 

Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvestment 

sollte der Anleger nicht nur von den derzeit 

historisch niedrigen Bauzinsen abhängig machen“, 

rät Prof. Dr. Rolf Tilmes, Mitglied des Vorstandes des 

Financial Planning Standards Board Deutschland e.V. 

(FPSB Deutschland) und wissenschaftlicher Leiter des 

PFI Private Finance Institute der EBS Business School. 

Tatsächlich muss der potenzielle Immobilienkäufer 

ein ganzes Bündel an Faktoren berücksichtigen: die 

"Kauf nur bei hoher 

Wertsteigerung der 

Immobilie und geringer 

Rendite 

am Kapitalmarkt 

vorteilhaft" 

wirtschaftliche und demografische Entwicklung am 

Wohnort, die persönliche Lebenssituation und -planung, 

die absehbare Entwicklung der Bauzinsen sowie 

die Renditeaussichten am Kapitalmarkt. 

Am Ende entscheidet das Nettovermögen 

In der Musterrechnung des PFI werden die beiden 

Alternativen Mieten oder Kaufen einer Immobilie 

gegenübergestellt. Ein Ehepaar mit zwei kleinen 

Kindern steht vor der Entscheidung, ein Haus 

für 437.000 Euro (inklusive Nebenerwerbskosten) 

zu kaufen oder ein entsprechendes Objekt für 

2.300 Euro Warmmiete zu beziehen. Die Familie 

besitzt ein Anfangsvermögen von 100.00 Euro, ihr 

jährliches Haushaltsbruttoeinkommen beträgt 2012 

100.000 Euro mit einer jährlichen Steigerung von 

zwei Prozent, ihre Lebenshaltungskosten 

betragen monat- 

lich 2.750 Euro. Zur Finanzierung 

des Hauskaufs nehmen 

sie ein Annuitätendarlehen in 

Höhe von 340.000 Euro zu 

einem Zinssatz von vier Prozent 

mit Zinsbindung bis zum 

Ende der Laufzeit im Jahr 2031 

auf. Zusätzlich fallen beim Eigenheim 

pro Jahr 4.200 Euro 

Betriebs- und 5.500 Euro Nebenkosten 

an, die wie die 

Mietzahlung entsprechend der angenommenen 

Inflationsrate jährlich um zwei Prozent steigen. Bei 

beiden Szenarien wird unterstellt, dass die Familie 

Liquiditätsüberschüsse konsequent in Wertpapiere 

mit einer jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent 

und einer Dividendenrendite von zwei Prozent anlegt. 

Zudem wird keine Wertsteigerung der Immobilie 

angenommen. 

Zwei Parameter sind für den Vergleich entscheidend:

Die Wertsteigerung der Immobilie im Fall des Kaufs 

und die Frage, was der Kunde bei der Entscheidung 

für das Mietobjekt mit dem Geld macht, das er 

spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung 

als beim Kauf hat. Bezieht man die voraussehbaren 

Änderungen der Lebenssituation der Familie in die 

Vergleichsrechnung, wie den Auszug der Kinder mit 

jeweils 18 Jahren sowie den späteren Umzug in eine 

kleinere Wohnung und den damit verbundenen sinkenden 

Lebenshaltungskosten mit ein, wird der Vorsprung 

der Nettovermögensposition im Mietfall immer 

größer – auch wenn man im Eigenheim später 

mietfrei wohnt. Führt man den Vermögensvergleich 

unter den gegebenen Annahmen bis zum Zeitpunkt 

des statistischen Lebensendes des alleinverdienenden 

Vaters im Jahre 2049 fort, beträgt der Vermögensvorteil 

im Mietfall rund 690.000 Euro. 

Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der Immobilie 

und geringer Rendite am Kapitalmarkt 

vorteilhaft 

„Die zentralen Stellschrauben beim Vorteilhaftigkeitsvergleich 

sind die unterstellte Wertsteigerung 

der Immobilie und die Opportunitätsrendite der 

Wertpapieranlage“, erläutert Tilmes. Erst ab einer 

jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von drei 

Prozent würde der Käufer unter der Annahme einer 

jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und 

einer Dividendenrendite von zwei Prozent mit rund 

115.000 Euro am Ende vorne liegen. 

„Aber solche hohen Wertsteigerungen bei Immobilien 

sind die Ausnahme und bis auf wenige Standortausnahmen 

nicht erzielbar. Die unterstellte Opportunitätsrendite 

gilt zwar nicht für risikoscheue 

Anleger, macht aber in der Modellrechnung Sinn, 

da Immobilien in der Regel langfristig erworben 

werden und somit von einer offensiven Anlagestrategie 

ausgegangen werden kann“, sagt Tilmes. Bei 

der Berechnung verschiedener Konstellationen dieser 

zwei Parameter durch das PFI zeigt sich, dass ein 

Immobilienkauf nur bei einer sehr positiven Wertentwicklung 

der Immobilie und geringen Kurssteigerungen 

der Wertpapiere vorteilhaft ist. 

Bei der rein finanzmathematischen Betrachtungsweise 

wird unterstellt, dass der Mieter die Differenz 

zwischen den laufenden Mietzahlungen und den 

Tilgungszahlungen, die er beim Immobilienkauf 


leisten müsste, konsequent anlegt. “Hierbei ist das 

tatsächliche Sparverhalten entscheidend. Empirische 

Untersuchungen zeigen aber, dass Eigenheimbesitzer 

deutlich disziplinierter sparen und damit ein 

wesentlich höheres Vermögen ansammeln als vergleichbare 

Mieterhaushalte, die tendenziell freie Liquidität 

eher konsumieren“, so Tilmes. 

Professionelle Finanzplaner helfen bei der Entscheidung 

Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen ist für viele 

Privatkunden die größte Investition ihres Lebens. 

Neben den finanziellen Fragen spielen natürlich 

auch die emotionalen Aspekte eine wichtige Rolle. 

Trotzdem sollte man bei der Entscheidung über 

den „Traum des eigenen Heims“ Faktoren wie die 

Finanzierung, die persönliche Lebensplanung, das 

Wertsteigerungspotenzial der Immobilie sowie die 

Opportunitätsrenditen auf dem Kapitalmarkt berücksichtigen. 

Professionelle Finanzplaner wie die 

vom Financial Planning Standards Board Deutschland 

e.V. zertifizierten Finanzplaner als CERTIFIED 

FINANCIAL PLANNER (CFP®) erstellen nicht nur ein 

schlüssiges Finanzierungskonzept. Im Rahmen einer 

ganzheitlichen Finanzplanung analysieren sie das 

Immobilieninvestment vor dem Hintergrund der gesamten 

individuellen Vermögensstruktur des Kunden 

und seinen individuellen Bedürfnissen. „Eine 

Immobilie sollte auf Dauer ins Portfolio und in die 

persönliche Lebensplanung passen. Falsch gekauft 

oder finanziert bedeutet für viele Familien weniger 

Potenzial, weiteres Vermögen für den Ruhestand in 

ausreichender Höhe anzusparen“, weiß Tilmes. 

Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V 

31


32 

Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren suchen 

jedoch Alternativen zu Top-Immobilien 

PwC/ULI-Studie: 

Euro-Immobilienmarkt stagniert 

Die Top-Immobilienlagen sind mittlerweile so 

überteuert, dass Investoren nach Alternativen 

suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis 

der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 

2012" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft 

PwC mit dem Urban Land Institute (ULI). 

"Investoren wenden sich zunehmend von Top-Immobilien 

ab und einem breiten Portfolio von Alternativen 

zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt 

Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem 

in der Türkei. Auf dem nationalen Markt werden 

Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobilien 

- wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder 

Seniorenimmobilien - stärker bevorzugt. Aber auch 

immobiliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder 

Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Damit reagieren 

die Investoren auf die Preisentwicklungen für 

Premiumimmobilien in den letzten Jahren", kommentiert 

Jochen Brücken, verantwortlicher Partner 

für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland. 

Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europäischen 

Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff. 

Die befragten Investoren rechnen insbesondere in 

den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden 

Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse 

erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit 

27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul 

und München. 

"Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung 

der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den 

Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobilieninvestoren 

kaum noch Kredite, während die Investoren 

in erster Linie 'sichere Häfen' in Nord- und 

Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhaltende 

Stagnation", so Claudia Gotz, Geschäftsführerin 

ULI Germany. 

"Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus 

dem Bankensektor wird zur Folge haben, dass der 

Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung 

entwickeln wird. Zum einen werden Versicherungen 

in den Immobilienfinanzierungs-markt 

eintreten, zum anderen werden alternative Finanzierungsinstrumente 

- z.B. Mezzanine-Finanzierungen- 

eine wichtigere Rolle spielen", sagt Brücken. So 

glauben rund 42 Prozent der Befragten, dass sich 

Fonds und andere institutionelle Investoren stärker 

engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent 

mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital 

steht hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfügung: 

Gut drei Viertel der Experten rechnen mit einer 

mäßigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung, 

von den befragten Immobilienbankern sagen 

dies sogar 94 Prozent. 

Istanbul bleibt Top-Adresse 

Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten 

Immobilienexperten neben Istanbul und 

München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm 

und London, während insbesondere Lissabon 

und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen. 

Die europaweit besten Ertragsperspektiven sprechen 

die Immobilienexperten wie bereits 2011 der 

türkischen Metropole Istanbul zu (vgl. Tabelle). Zur 

Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe 

Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben 

steigen lasse und Investitionen in 

Einzelhandelsimmobilien attraktiv mache. Zudem 

profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden 

Zahl ausländischer Touristen. 

Deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in 

den Vorjahren stark vertreten. München liegt hinter 

Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem 

zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den 

Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt 

die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole 

verschlechterte sich im Immobilienranking 

vom neunten auf den dreizehnten Platz.

"Während München und Hamburg seit Jahren vor 

allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von Investoren 

geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin 

auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in 

den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet 

der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten 

unter der starken Abhängigkeit von der 

Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand 

bei Büroflächen", so Brücken. 

Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen 

der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie 

schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer 

als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen 

Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti 

zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm 

bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich sowohl 

Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch 


Tabelle - Europas Top-10-Märkte 

Rang 2012* Stadt 

1. (1) Istanbul 

2. (2) München 

3. (8) Warschau 

4. (7) Berlin 

5. (4) Stockholm 

6. (5) Paris 

7. (6) Hamburg 

8. (10) Zürich 

9. (12) Moskau 

10. (3) London 

*Rang 2011 in Klammern 

Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. Autor: PwC Pricewaterhouse Coopers GmbH, 

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33


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Immobilienpreise: 

Jeder Vierte verhandelt erfolgreich beim Preis 

Studie: 

Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund 

10 Prozent Preisnachlass 

Immobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Prozent 

bestätigten in einer repräsentativen Umfrage 

von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, 

dass sie beim Haus- oder Wohnungskauf 

den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer 

2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich weniger. 

Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die 

Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent 

aushandeln, manche deutlich mehr. "Obwohl das 

Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen 

knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen 

Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für 

Verhandlungen", erläutert Carsten Schlabritz, Vorstand 

der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren 

deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die 

Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhandlungen 

einzulassen. 

Männer feilschen häufiger als Frauen 

Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel 

Männersache - noch: Denn obwohl die Männer 

(29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver 

sind als die weiblichen Interessenten, holen die 

Frauen spürbar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer 

Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von 

ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen 

Umfrage waren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg 

gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen 

Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen, 

sind sie fast genauso erfolgreich wie die 

Männer. 

Die Ergebnisse der Studie im Überblick: 

Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie gezahlt 

haben, der von dem Verkäufer angegebenen 

Preisvorstellung? 

• Ja: 68 Prozent 

• Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent 

• Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Prozent 

aller Männer, 25 Prozent aller Frauen) 

Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten 

• 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger 

• 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger 



• 6 Prozent über 20 Prozent weniger 

Für die repräsentative Studie "Wohnen und Leben 

2012" wurden im Auftrag von immowelt.de 

1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut 

Innofact befragt. 

Autor: Immowelt AG

Immobilienrente: 

Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, können 

Hauseigentümer jetzt ihre Immobilie zu 

Geld machen und gleichzeitig darin wohnen 

bleiben. Sie beleihen ihr Haus, nehmen einmalig 

einen Kredit auf, für den sie keine Raten zahlen 

müssen oder bekommen monatlich eine Rente ausgezahlt. 

Die Zeitschrift Finanztest hat sich die zurzeit 

angebotenen Modelle angesehen und berichtet darüber 

in ihrer Februar-Ausgabe. 

Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft 

oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt 

Zinsen fällig. Dann bekommt die Bank ihr Geld aus 

dem Verkaufserlös der Immobilie. Wenn die Erben 

die Schulden tilgen, können sie das Haus behalten. 

Bislang bot allein die Immokasse solche Umkehrhypotheken 

überregional an. Nun gibt es aber laut Fi- 


Die Immobilie zu Geld machen und 

trotzdem darin wohnen bleiben 

Finanztest prüft angebotene Modelle 

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ganz Deutschland zu haben - allerdings mit hohen 

Hürden. Die Häuser müssen sich in „wertstabiler 

Lage“ befinden und einen Marktwert von mindestens 

250.000 Euro haben. Der Eigentümer muss 

zwischen 65 und 80 Jahre alt sein, und akzeptiert werden 

nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien. 

Ein 75 Jahre alter Mann mit einer schuldenfreien Immobilie 

im Wert von 300.000 Euro kann so sein Einkommen 

um 611 Euro im Monat aufbessern, eine 

70jährige Frau um 364 Euro. Eine Alternative zur 

Umkehrhypothek ist der Verkauf des Hauses gegen 

ein Wohnrecht und eine Rente. Das bietet die Stiftung 

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eine Beteiligung ist ausschließlich der vollständige, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Veröffentlichung gestattete Verkaufsprospekt.


36 

Immobilienstandort Deutschland: 

noch attraktiver als vor der Euro-Krise 

6. Trendbarometer 

Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012 

Die Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen 

Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegenwärtig 

sind deutsche Immobilien sogar noch 

attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergebnis 

des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 

2012 der Ernst & Young Real Estate GmbH. 

Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutschland 

haben an einer Befragung teilgenommen, um 

den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter 

anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds, 

Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren, 

Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/Private- 

Equity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. 

Sowohl absolut als auch im europäischen 

Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der 

befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv 

ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien 

erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit 

bei allen befragten Investoren. 

Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und 

Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für 

ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nahmen 

rund 540 Unternehmen und Investoren an der 

Befragung teil. 

Optimismus statt Krise 

„Der Optimismus für Deutschland und den deutschen 

Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten 

deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“, 

fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst 

& Young Real Estate und Mitverfasser der Studie, 

zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter 

anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten 

Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnimmobilien 

in guten Lagen. Die Befragten erwarten 

hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien 

in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen. 

Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten 

sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem 

anderen untersuchten Land werden diese Werte 

übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich 

allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der 

Befragten erwartet hier steigende Preise in deutschen 

1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten 

eine eher stabile Preisentwicklung. 

Transaktionsvolumen 2012 in Deutschland auf 

Vorjahresniveau erwartet 

Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und 

Verkaufsaktivitäten im Jahr 2012. „Das Transaktionsvolumen 

für Gewerbe- und Wohninvestments 

wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen, 

das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt 

Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young 

Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine 

knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten 

erwarte hierzulande sogar ein steigendes Transaktionsvolumen. 

Kein anderes Land habe ähnlich 

gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die vergleichsweise 

guten Immobilienerfahrungen aus dem 

Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige 

Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow 

das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach 

wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als 

Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.

Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus 

Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in 

Deutschland klar umrissen: Während Büroimmobilien 

nur für 14 Prozent der Befragten interessant 

sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus 

auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien 

sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings 

sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von 

Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, differenziert 

Fründ. Der Standort Berlin erhält der Studie 

zufolge für Wohninvestments 2012 die höchste 

Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favorisieren 

die Befragten Düsseldorf und Köln. Frankfurt 

und München liegen bei Büroinvestoren vorne. 

„Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und 

können sich der insgesamt gedämpften Stimmung 

auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen“, 

meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen 

Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaftlichen 

Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht 

von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass 

es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe, 

erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen anderen 

Ländern nicht möglich sei. 

Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds 

als Verkäufer 

Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in diesem 

Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Opportunity- 

beziehungsweise Private-Equity-Fonds 

sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schätzen, 

dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite mindestens 

moderat aktiv sein werden. Banken zählen 

unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wichtigsten 

Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der 

zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck 

stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung 

unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote 

der Banken vor. „Das Thema Kreditverkäufe 

wird wieder an Bedeutung gewinnen, und 

darunter werden sich auch viele Immobilienkredite 

befinden“, ist sich Fründ sicher. 

„Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch 

durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ Das 

bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu 

Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkredite 

komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen 


der Banken im Umgang mit problembehafteten Krediten 

sind einvernehmliche Restrukturierungen sowie 

Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“, 

kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse. 

Auf der Käuferseite werden private und institutionelle 

Anleger dominieren – Versicherungen 

werden Fremdkapitalgeber 

Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapitalstarken 

Anleger werden die Käuferseite dominieren. 

„Neben institutionellen Anlegern zählen Family Offices 

und vermögende Privatinvestoren zu den voraussichtlich 

aktivsten Käufergruppen“, so Schulz- 

Wulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der 

jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit 

gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige 

Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende 

Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssorgen. 

Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies. 

„Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit 

Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow. 

Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häufiger 

als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments 

Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent 

der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies 

37


38 

sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichtsrechts, 

das gegenwärtig reformiert werde – bekannt 

unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen 

müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem 

Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation 

können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich 

reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer 

wählen, statt den Käuferweg zu beschreiten“, 

kommentiert Schulz-Wulkow. 

Europa zeigt sich verhalten 

Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende 

Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen 

führten dazu, dass die Befragten in den anderen 

untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte 

als weniger attraktiv eingeschätzt haben. 

Zwar geht man eigentlich wegen wachsender Inflationssorgen 

von einem erhöhten Interesse an Immobilien 

aus, die Mehrheit der Befragten erwartet 

aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen 

aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten 

mehr als die Hälfte der Befragten 2012 einen Anstieg 

des Transaktionsvolumens. 

Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien 

in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder 

sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien stehen, 

neben Einzelhandelsimmobilien, 2012 auch 

europaweit im Fokus der Investoren. 

Zur Studie 

Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 

erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit 

der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche, 

sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklusive 

Deutschland untersucht. Geantwortet haben 

insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und 

Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem 

Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos 

erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate. 

Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Der Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis 

zur Alterssicherung wird in Zukunft an Bedeutung 

gewinnen. Die Gründe dafür sind 

besonders in den sinkenden Leistungen der Rentenversicherung 

zu suchen. Immer mehr Menschen 

haben keine Nachkommen, denen Sie ihre Immobilie 

vererben möchten oder können. Meist ist die 

schuldenfreie und selbst bewohnte Immobilie für 

einen bedeutenden Teil der Bevölkerung 

der größte Vermögensbestandteil. Eine 

Möglichkeit dieses Vermögen nutzbar zu 

machen und gleichzeitig im eigenen Haus 

wohnen bleiben zu können, würde sicherlich 

von vielen älteren Menschen begrüßt 

werden. Das altbekannte Modell des Immobilienverkaufs 

gegen eine Leibrente 

wird wieder aktuell. Im Gegensatz zu früher 

wird es sich hierbei in Zukunft nicht 

mehr um ein Geschäft zwischen Verwandten, 

sondern um ein Geschäft zwischen 

Fremden handeln, bei dem die Vermittlung, 

aufgrund der Komplexität, erst durch 

einen Immobilienmakler möglich wird. 

Die Vorteile liegen für beide Seiten auf der Hand. 

Der Verkäufer hat sein Vermögen genau zu seinem 

Lebensende verbraucht und nicht vorher, wenn man 

besonders auf die regelmäßige Einnahme angewiesen 

ist. Der Käufer kann auch schon in jungen Jahren 

Eigentum schaffen und zwar ohne Kreditinstitut 

und auch mit wenig Eigenkapital. Er ist unabhängig 

von den sich verändernden Zinsgegebenheiten. Oft 

gibt es die Situation, in der eine ältere Frau nur eine 

geringe Rente bezieht und trotzdem ein Haus bewohnt, 

dass sie auch nicht verlassen möchte. Erben 

sind nicht vorhanden oder nicht am Haus interessiert. 

Für solche Situationen ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis 

mit lebenslangem Wohnrecht ein idealer 

Ausweg. Der Kerngedanke der Leibrente ist die 

Verteilung des Kaufpreises auf die durchschnittliche 

Lebenserwartung. Hierbei gibt es vielfältige Kom- 


Verrentung von Immobilien wird immer beliebter 

Generell gilt: 

Je höher der Wert der Immobilie und je älter die 

Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus. 

binierungsmöglichkeiten. Die Leibrente kann mit 

oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie kann 

zeitlich begrenzt werden oder mit einer Zeitrente 

kombiniert werden. Es können Einmalzahlungen 

oder Abschlusszahllungen vereinbart werden. Die 

Verrentung der Immobilie kann somit individuell auf 

jede Situation abgestimmt werden. 

Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie 

und je älter die Eigentümer, desto höher fällt 

die Leibrente aus. 

Hauseigentümer, die ihr Haus oder Wohnung verrenten 

wollen, finden in Deutschland derzeit kaum 

Banken oder Versicherungen, die diese Möglichkeiten 

bieten. In anderen Ländern, wie z.B. in England 

oder den USA ist dies längst gängige Praxis. 

Der Verkaufsinteressent muss darum selbst einen 

privaten Käufer auf Rentenbasis finden oder sich 

durch einen Makler vermitteln lassen. Weil dieses 

Geschäft anspruchsvoller ist, als der übliche Verkauf, 

kommt hier der Auswahl des richtigen Maklers 

eine besondere Bedeutung zu. Fachkenntnis in der 

Immobilienbewertung sowie der Leibrentenberechnung 

ist hier Grundvoraussetzung. 

Autor: Metz Immobilien, Dirk Metz 

39


40 

Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente 

LBS-Eigenheim-Renten-Rechner 

ermittelt hohe Vorteile für künftige Rentner durch 

mietfreies Wohnen 

Eigene vier Wände erfreuen sich als Altersvorsorge 

großer Beliebtheit. Nach Auskunft der 

Landesbausparkassen (LBS) kann man den 

künftigen Vorteil mietfreien Wohnens aber auch 

in konkreten Zahlen ausdrücken. So haben über 

30.000 Internet-Nutzer innerhalb eines Jahres mit 

dem LBS-Eigenheim-Renten-Rechner für sich im 

Schnitt eine Netto-Entlastung von rund 1.200 Euro 

ermittelt. "Netto heißt: die nachgelagerte Steuer für 

den Wohn-Riester und die Instandhaltungskosten 

sind schon abgezogen", erläutert LBS-Verbandsdirektor 

Hartwig Hamm. 

Der Eigenheim-Renten-Rechner der LBS (www.lbs. 

de/err) kalkuliert anhand individueller Daten der 

Internet-Nutzer in wenigen Schritten, wie viel mehr 

an Rente im Alter mit dem eigenen Heim zur Verfügung 

stehen wird, weil man mietfrei wohnt, und 

auf welchen Betrag sich die Riester-Förderung summiert. 

Über 30.000 Wohn-Riester-Interessenten mit 

einem Durchschnittsalter von 36 Jahren und einem 

Kaufpreis von durchschnittlich 230.000 Euro haben 

diesen Rechner nach LBS-Angaben innerhalb eines 

Jahres mit persönlichen Angaben "gefüttert" und 

sich auf diese Weise konkret die Vorteile der eigenen 

vier Wände als Altersvorsorge ausgerechnet. 

Die genauere Auswertung des Eigenheim-Renten- 

Rechners der LBS ergab nun, dass die Wohn-Riester- 

Interessenten mit dem Erwerb eigener vier Wände 

im Rentenalter durchschnittlich 1.481 Euro als monatlichen 

Vorteil erwarten können. "Diese ersparte 

Miete, der Mietwert der eigenen vier Wände, ist im 

Alter für die Menschen eine enorme Entlastung", so 

Hamm. Demgegenüber falle die nachgelagerte Besteuerung 

im Rahmen der "Wohn-Riester"-Förderung 

mit durchschnittlich 79 Euro kaum ins Gewicht. 

Und sogar wenn man rund 200 Euro pro Monat für 

laufende Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtige, 

bleibe ein Nettovorteil des mietfreien Wohnens 

von durchschnittlich rund 1.200 Euro übrig. 

Das Erfolgsgeheimnis von "Wohn-Riester" ist nach 

Hamms Worten, dass die private Altersvorsorge - 

auf diesem Weg realisiert - eine hohe Multiplikator- 

Wirkung hat. "Wer eigene vier Wände anstrebt, der 

spart in aller Regel viel eher als nur die Mindest-Beträge 

im Rahmen der Riester-Förderung." Selbst bei 

gleicher Einkommenssituation, so belegten Studien 

immer wieder, verfügten Wohneigentümer nicht 

nur zusätzlich über das Immobilienvermögen, sondern 

sogar auch über mehr Geldvermögen als vergleichbare 

Mieterhaushalte. 

Die Riester-Förderung ist dabei für Wohneigentums- 

Interessenten nach LBS-Angaben eine wichtige Hilfe. 

Die Auswertung der Daten - darunter zu knapp 

45 Prozent von Singles - zeige nämlich, dass die durchschnittliche 

Förderung insgesamt 34.000 Euro ausmache. 

"Der Wohn-Riester entlastet die Erwerber bei 

der Finanzierung spürbar; entweder ist die Finanzierungsbelastung 

niedriger, oder man ist schneller 

schuldenfrei", so Hamm. Der LBS-Sprecher geht 

davon aus, dass sich die Vorteile der Zulagen und 

Steuervergünstigungen, die von jedermann ohne 

Einkommensgrenzen genutzt werden können, in 

Zukunft noch stärker herumsprechen. 

Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle, im Deutschen 

Sparkassen- und Giroverband e.V.

Industrie 

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Development 

EMEA, Oracle 

Financial Servi 

Global Busines 

Unit 

Prof. Dr. Axe 

Lehmann 

Group Chief Ri


42 

AXA Real Estate 

führt Green-Lease-Konzept in Deutschland ein 

Zahl grüner Mietverträge wächst ständig 

AXA Real Estate Investment Managers („AXA 

Real Estate“) hat die Einführung von Green 

Leases, so genannten „grünen Mietverträgen“, 

für die zukünftige Vermietung von Gewerbeimmobilien 

in Deutschland bekanntgegeben. Damit 

knüpft das Unternehmen an die guten Erfahrungen 

mit diesem Konzept in Frankreich an. 

Green-Lease-Klauseln enthalten unkomplizierte und 

gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter 

und Mieter wie beispielsweise: 

• regelmäßige Meetings zum Thema Nachhaltigkeit 

• den Austausch von Daten zur Energieeffizienz 

• die gemeinsame Festlegung objektspezifischer 

Nachhaltigkeitspläne und die anschließende 

Prüfung ihrer Umsetzung. 

Die Zahl „grüner Mietverträge“ die von AXA Real 

Estate abgeschlossen werden, wächst ständig, da 

mittlerweile alle neuen Gewerbemietverträge beziehungsweise 

Verlängerungen „Green-Lease“- 

Klauseln vorsehen. Damit wird das Prinzip der 

Nachhaltigkeit selbstverständlicher Teil der Immobilienverwaltung. 

Diese Entwicklung unterstreicht das 

Engagement von AXA Real Estate für Nachhaltigkeit 

und ist ein weiterer Schritt zur Verwirklichung 

des langfristigen Ziels, „Green Leases“ im gesamten 

Portfolio einzuführen. 

AXA Real Estate ist mit einem verwalteten Vermögen 

von über 40 Milliarden Euro die führende Immobilienmanagement-Gesellschaft 

Europas* (Stand: Juni 

2011). Als Unternehmen, das rund 2.800 Objekte 

für seine Kunden verwaltet, ist sich AXA Real Estate 

seiner Verantwortung bewusst, die Öko- und Sozialbilanz 

der von ihm betreuten Immobilienbestände 

zu verbessern. Das Green-Lease-Konzept ist ein 

weiteres Element im Nachhaltigkeitsprogramm des 

Unternehmens. 

Dazu Jean-François Le Teno, Global Head of Sustainable 

Development bei AXA Real Estate: „Mit der 

Entscheidung, Green Leases auch in Deutschland 

einzuführen, knüpfen wir an die in Frankreich erzielten 

Erfolge an. Gleichzeitig ist dieser Schritt Ausdruck 

unserer Bemühungen, die ökologischen Folgen 

der Bebauung zu minimieren. Damit sind wir 

unserem langfristigen Ziel, Green Leases in unserem 

gesamten Portfolio umzusetzen, ein Stück näher gekommen. 

Wir haben hier proaktiv eine Entscheidung 

getroffen, die nicht durch staatliche Regulierungen 

vorgegeben wurde, sondern durch unseren Anspruch, 

unseren globalen Fußabdruck zu verringern, 

entstanden ist. Es ist unser Ziel, umweltfreundliche 

Prozedere, wie beispielsweise Green Leases, in die 

täglichen Abläufe unseres Unternehmens zu integrieren.“ 

Matthias Leube, Deutschlandchef von AXA Real Estate, 

fügt hinzu: 

„Die Einführung von Green Leases in Deutschland 

ist der erste Schritt im Rahmen eines umfassenden 

Nachhaltigkeitsprogramms. Es geht darum, eng mit 

unseren Mietern und Pächtern zusammenzuarbeiten, 

um die ökologischen Folgen der Immobiliennutzung 

zu begrenzen. Beide Parteien profitieren 

von den Vorteilen einer Green Lease. Der Mieter beziehungsweise 

Pächter erhält eine klare Vorstellung 

davon, wie seine Kosten insgesamt gesenkt und ein 

höheres Maß an Nachhaltigkeit erzielt werden kann. 

Für AXA Real Estate ist dieses Konzept ein wichtiger 

Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Überdies 

verbessern Green Leases die Vermietbarkeit, 

sowohl im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse 

als auch Neuvermietungen. Im Ergebnis steigt der 

Immobilienwert für den Investor. Wir hoffen, dass 

Green Leases nicht nur in unserem Portfolio, sondern 

auch in der gesamten Branche selbstverständlich 

werden.“ 

*Quelle: Im Juni 2011 veröffentlichte INREV-Umfrage 

von 2010 

Autor: Axa Konzern AG, Versicherungen und Finanzdienstleistungen

Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf 

Kleine Regeln 

für große Kaufentscheidungen 

Theologen und Philosophen mahnen die Menschen 

seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu 

verhalten. Während sie davon ausgingen, dass 

Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler 

heute, dass nicht unbedingt das Leben, 

aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel 

stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden 

für den Immobilienkauf neu interpretiert. 

Hochmut 

Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen 

Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als 

Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du 

schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen 

festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf 

auch praktische und rationale Aspekte im 

Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen, 


ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu 

Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr 

zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend 

Platz zum Spielen geben können", empfiehlt 

Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. 

Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit 

die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine 

Kaufentscheidung bestimmen. 

Habgier 

Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke 

spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neubau 

oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität 

entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und 

Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln 

geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche 

Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige 

Instandhaltungskosten nicht eingeplant 

werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel 

frühzeitig erkennen und beheben." 

Wollust 

Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant 

und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen 

ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob 

diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben 

sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im 

modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen 

robuste Bauweisen und edles Material hochwertige 

Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf", 

erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von 

schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie 

in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte" 

schauen. 

Wut 

Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe 

Verluste erlitten - heute alles in Immobilien investiert. 

"Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es 

kommt auf die richtige Mischung und individuelle 

43


44 

Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu 

setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im 

Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren", 

sagt Anzenberger. 

Völlerei 

"Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die 

Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber. 

Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein, 

die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell bekommt 

ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent 

mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der 

Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für 

eine erhöhte Tilgung zu nutzen. 

Neid 

Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren, 

ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man 

seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man 

diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig 

zu werden. "Das Klima zu den Nachbarn entscheidet 

über die Wohn- und Lebensqualität", sagt 

Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie 

die Nachbarschaft zu begutachten. Wer 

seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars 

Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise 

in der falschen Gegend niederlassen. 

Faulheit 

Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten 

Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit 

und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl 

ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung 

und Emotionen sollten genau abgewogen werden, 

bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis 

eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen 

meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger. 

Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden, 

den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich 

Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich 

wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst 

baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken. 

Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch 

eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent 

der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung 

sparen. 

Autor: PlanetHome AG, 

Impressum 

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Deutsche im Immobilienfieber 

83 Prozent der Bundesbürger sehen derzeit 

einen idealen Zeitpunkt für den Abschluss 

einer Baufinanzierung. Das ergab 

eine Onsite-Befragung auf ImmobilienScout24 

mit über 1.000 Teilnehmern. Ein Grund für das 

Stimmungshoch mögen die derzeit niedrigen 

Bauzinsen sein, die seit den vergangenen Monaten 

auf einem rekordverdächtigen Niveau von unter 

3 Prozent verharren. Doch viele Käufer möchten 

mit einem sehr geringen Eigenkapital finanzieren - 

ein riskantes Unterfangen. 

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital 

Die Nachfrage nach Kaufimmobilien bei ImmobilienScout24 

ist seit Beginn der Finanzkrise 2007 

um ca. 500 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf 

die Finanzierungsanfragen bei ImmobilienScout24 

im ersten Quartal zeigt, dass sich immer mehr Deutsche 

auch ohne finanzielle Reserven vom Immobilienfieber 

anstecken lassen. Im Mittel wird nur ein 

Eigenkapitalanteil von knapp 10.000 Euro angegeben.* 

Das zeigt, dass jeder zweite Bundesbürger 

sein Haus ohne oder mit nur einem sehr geringen Eigenkapitalanteil 

finanzieren möchte. Möglich ist es. 

Denn die meisten Baufinanzierer bieten auch eine 

sogenannte Vollfinanzierung an. Etwas Vorsicht ist 

jedoch geboten, denn bei einer Baufinanzierung gilt 

der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital eingebracht 

wird, desto günstiger der Zins. Sind keine Rücklagen 

vorhanden, verlangt die Bank für das dadurch hö- 


Jeder zweite Bauherr möchte mit weniger 

als 10.000 Euro Eigenkapital finanzieren 

here Risiko einen Zinsaufschlag. Das bedeutet, die 

monatliche Ratenzahlung fällt entsprechend höher 

aus. Weitere Tipps zum Thema "Finanzieren ohne 

Eigenkapital finden Interessierte im Finanzierungsratgeber 

bei ImmobilienScout24 unter http://ots.de/G3E7M. 

So finanziert der Bundesbürger im Durchschnitt 

Mehr als die Hälfte (61 Prozent) der Finanzierungsinteressenten 

auf ImmobilienScout24 sind zwischen 

30 und 45 Jahre alt. Nur knapp 13 Prozent sind über 

50 Jahre. Im Durchschnitt liegt die angefragte Darlehenssumme 

bei 202.000 Euro, der angegebene 

Kaufpreis bei rund 236.000 Euro. Die einzelnen Objektwerte 

variieren jedoch stark nach Bundesland. 

So beträgt der angegebene Kaufpreis in Baden- 

Württemberg 241.000 Euro, in Brandenburg jedoch 

nur 157.000 Euro. Das beliebteste Eigenheim zur 

Finanzierung ist das Einfamilienhaus (41 Prozent), 

gefolgt von der Eigentumswohnung (25 Prozent) 

und der Doppelhaushälfte (10 Prozent). 

* Als Datengrundlage dient eine zufällige Stichprobe 

von über 3.000 Finanzierungsanfragen auf ImmobilienScout24 

in einem Zeitraum von Januar bis 

März 2012. 

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH 

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IMMOBILIEN 2012 | Geschlossene Fonds 

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Gotzi's FONDS-Check: DNL Sachwert Rendite-Fonds 4 

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz, 

Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K. 

Die Konjunkturaussichten Anfang 2012 in den 

USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an 

Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar 

zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stärker 

wird. Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegenheit 

dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert 

Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewerbeimmobilien, 

vor allem im Südosten der USA. 

wmd: Sie schreiben in den Verkaufsprospekten 

Ihres aktuellen Angebotes, dass Sie mit Einkaufspreisen 

von 50 Prozent der Wiederherstellungskosten 

der Immobilie rechnen. Ist die Zeit der Fire-Sales 

gekommen? Wenn man in die Medien schaut, auch 

in den USA, dann liest man dort, dass die Preise für 

Gewerbeimmobilien weiterhin hoch sind. 

Wolfgang Kunz: Sie haben Recht, die Preise sind 

in den USA weiterhin hoch, aber die Frage ist wo. 

Die USA sind 27-mal so groß wie Deutschland, 

haben unglaublich viele unterschiedliche Märkte 

und einer davon ist zum Beispiel Atlanta. Wir haben 

allein in Atlanta 16 verschiedene Büromärkte. 

Die Kunst ist es diese genau zu kennen. Die Geschäftsphilosophie 

von TSO ist es, seit 1988 Fire- 

Sales auch an teuren Standorten zu identifizieren 

und daran zu partizipieren. Wir merken dass seit 

2008 private und institutionelle Anleger verstärkt 

Kapitalbedarf haben und verkaufen wollen - davon 

partizipieren wir. 

wmd: Geben Sie doch bitte ein paar Beispiele. 

Wer ist denn so verzweifelt, dass er zu 50 Prozent 

des Immobilienwertes verkauft? 

Wolfgang Kunz: Es sind ganz unterschiedliche 

Gruppen wie z. B. private Investoren und Investmentgesellschaften 

aber auch institutionelle Anleger. 

Ein Beispiel: Ein institutioneller Anleger hat 

sich verkalkuliert; die Immobilie hat einen hohen 

Leerstand. Er muss aber in seinen Bilanzen ausweisen, 

dass er Ertrag bringende Immobilien hat. 

Nun kommt etwas Wichtiges hinzu, wenn ein Ver- 

käufer gegen Ende des Jahres noch mit Verlust 

verkauft, kann er den Verlust steuerlich geltend 

machen. Dies sind die Kreise aus denen wir unter 

anderem kaufen. 

wmd: TSO listet in seinem Verkaufsprospekt eine 

ganze Reihe von Mietverträgen auf. Einige davon 

laufen noch viele Jahre und andere laufen in Kürze 

aus. Wie ist denn die aktuelle Nachfrage von 

Mietern am Markt? Können die Immobilien anderweitig 

nachvermietet werden? 

Wolfgang Kunz: Ein wesentlicher Bestandteil der 

Geschäftsphilosophie von TSO ist die Vermietung. 

TSO hat für diesen Bereich Fachleute, die nichts anderes 

tun, als die Mieten zu optimieren. Bereits bei 

unseren aktuellen Investitionsobjekten finden Verhandlungen 

über eine Verlängerung statt, wurden 

Neuvermietungen eingeleitet. Dies alles dient dem 

Zweck, den Ertrag der Immobilie möglichst hoch zu 

halten, damit diese später verkauft werden kann. 

Sie finden dieses Modell betriebswirtschaftlich in 

unserem Prospekt wieder. Im Prospekt werden Rückstellungen 

gebildet, sowohl für Leerstände als auch 

für Neuvermietung. Somit ist sichergestellt, dass das 

Ziel der Neuvermietung auch erreicht wird. 

wmd: Nicht nur dieser Fonds, alle Fonds von TSO investieren 

schwerpunktmäßig im Südosten der USA. 

Ergibt sich daraus für die Anleger nicht ein Klumpen-Risiko?

Wolfgang Kunz: Der Südosten der USA hört sich 

räumlich sehr beschränkt an, ist aber mit der Größe 

Europas vergleichbar. TSO investiert dort in die 

Standorte, die vergleichbar sind mit Paris, London 

oder München, also Kernstandorte wie Atlanta, 

Raleigh oder Orlando. Was zeichnet nun diese 

Standorte aus? Sie haben alle eins gemeinsam: 

Sie haben ein extrem hohes Bevölkerungswachstum. 

Atlanta wächst zum Beispiel seit 28 Jahren 

um 100.000 Menschen pro Jahr. Aber auch der 

Zuwachs großer Industrieunternehmen zeichnet 

den Südosten der USA aus. Dort haben sich allein 

1.200 Firmen aus Deutschland angesiedelt. Zu 

den größten Produzenten gehören Wacker Chemie, 

BMW, Mercedes und Volkswagen. 

wmd: Der Fonds berücksichtigt in seinem Investitionsplan 

eine Liquiditätsreserve in Höhe von 2 Millionen 

Dollar. Wofür ist das Geld gedacht? 

Wolfgang Kunz: Diese Summe ist ein Erfahrungswert. 

TSO führt keine Investition durch, die nicht 

Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken. 

Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz 

Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de 

Geschlossene Fonds | IMMOBILIEN 2012 

auf den finanzmathematischen Grundlagen beruht. 

TSO ist einfach der Meinung, dass man eine Liquiditätsreserve 

für das vernünftige Management eines 

guten Fonds braucht, um zum Beispiel eventuelle 

Mietausfälle abzufedern. Man sollte auch nicht vergessen, 

dass diese Reserve in der Gesamtkalkulation 

des Fonds enthalten ist. Das heißt, dass die Erträge, 

die mit den Immobilien erwirtschaftet werden 

natürlich so hoch sein müssen, dass die Liquiditätsreserve 

auch finanzierbar wird und ist - dies ist bei 

unserem Fonds der Fall. 

wmd: Sie haben eine Untersuchung in Auftrag gegeben 

aus der hervorgeht, dass Sie mit verkauften 

Objekten eine jährliche Rendite von 24 Prozent erzielen 

konnten. Was waren dies für Objekte? 

Wolfgang Kunz: Es handelte sich hierbei um kleine 

Shopping-Center, Bürogebäude, gemischt genutzte 

Center. Alles vergleichbare Objekte, die wir auch 

jetzt in unserem neuen Fonds anbieten. 

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48 

Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort 

Kurze Fondslaufzeit, 

langfristige Mietverträge 

Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest 

setzt seine erfolgreiche Fondsserie mit neu 

errichteten Einzelhandelsimmobilien fort. Mit 

dem gleichen Konzept wie seine beiden Vorgänger 

startet der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien 

Fonds 03 jetzt in die Platzierung. Das Fondsvolumen 

beträgt 60 Millionen Euro, von denen 20 Millionen 

Euro durch private Investoren aufgebracht 

werden sollen. Der Fonds plant für seine Anleger 

halbjährliche Auszahlungen in Höhe von 6,75 Prozent 

pro Jahr und inklusive des Verkaufserlöses in 

fünf Jahren eine Gesamt-Rendite von sieben Prozent 

pro Jahr zu erwirtschaften. Als Mindestzeichnungssumme 

sind 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio 

vorgesehen. 

Das Konzept sieht hinsichtlich der Hauptmieter aus 

dem Lebensmitteleinzelhandel und der Standortauswahl 

breit gestreute Investitionen in 20 bis 25 deutsche 

Vollversorger, Nahversorgungszentren und Dis- 

counter vor. Zwei Objekte sind bereits erworben und 

bilden das Startportfolio. Viele weitere den strengen 

Investitionskriterien entsprechende Immobilien sind 

schon identifiziert. 

Wesentliches Merkmal der Einzelhandelsfonds von 

Habona ist die kurze Fondslaufzeit von nur fünf 

Jahren und die dadurch deutlich länger laufenden 

Mietverträge der Hauptmieter. Dies gibt den Anlegern 

deutlich mehr Sicherheit bei dem späteren Verkauf 

der Objekte. 

Neben den langfristigen, inflationsindexierten Mietverträgen 

und den Streuungsprinzipien bei Ankermietern 

und Standorten sind als Investitionskriterien 

außerdem die Bonität der Lebensmittelketten, die 

durch das Konsumforschungsinstitut GFK gutachterlich 

bestätigte Standortqualität und die Neuwertigkeit 

der Immobilien wesentlich. 

Autor: Habona Invest GmbH

Wölbern Invest startet Vertrieb 

seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds 

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest 

setzt neue Maßstäbe für Immobilieninvestments: 

Mit dem Holland 72 geht erstmals ein 

Wölbern-Fonds mit einer flexiblen Laufzeit in den 

Vertrieb: Geplant sind rund 6 Jahre. Fondsobjekt 

ist ein neu errichtetes Green Building direkt an der 

Waterfront Rotterdams, es ist bereits für 15 Jahre 

zu 100 Prozent an den Energiedienstleister Cofely 

Nederland N.V. vermietet. Das Investitionsvolumen 

des Fonds beträgt 17,9 Millionen Euro. Die Mindestbeteiligungssumme 

liegt bei 25.000 Euro, prognostiziert 

sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Prozent 

pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013. 

Das Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt 

seine Holland-Fondsreihe mit einem Büro-Objekt 

in Rotterdam fort. Erstmals bietet der Initiator einen 

geschlossenen Core-Immobilienfonds mit einer 

geplanten Laufzeit von nur 6,25 Jahren an. Damit 

will der Anbieter nun auch denjenigen Anlegern ein 

attraktives Beteiligungsangebot unterbreiten, die 

Immobilienfonds bislang noch wegen der langen 

Laufzeiten gescheut haben. „Uns ist wichtig, dass 

die Anleger die Vorteile eines kurzlaufenden Fonds 

mitnehmen können, ohne anderswo Abstriche machen 

zu müssen“, betont Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter 

von Wölbern Invest. 

Der Fonds Holland 72 bietet privaten Anlegern die 

Möglichkeit, mit einem solide kalkulierten Immobilien-Investment 

von Inflationsschutz, Werterhalt und 

von der Wirtschaftskraft der Niederlande zu profitieren: 

Nach Österreich hat das westliche Nachbarland 

mit 5,0 Prozent im März 2012 die niedrigste Arbeitslosenquote 

der gesamten Europäischen Union. 

Der Beschäftigungszuwachs und die Erholung der 

Nachfrage nach Büroflächen sprechen für einiges 

Mietsteigerungspotenzial, nachdem die Spitzenmieten 

in Rotterdam die letzten zwei Jahre sehr stabil 

waren. „Es sieht gut aus: Wir rechnen für 2012 mit 

weiter steigenden Büromieten bei Core-Immobilien. 


Holland 72: 

Flexibles Konzept mit quartalsweisen Auszahlungen 

Und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten 

sind Neubauten hier gerade richtig knapp“, so Kühl. 

Beste Aussichten: Waterfront Rotterdam 

Rotterdam ist nach der Hauptstadt Amsterdam die 

zweitgrößte Stadt und eines der kulturellen Zentren 

der Niederlande. Die Universitätsstadt mit rund 

600.000 Einwohnern ist ein Industrie- und Handelszentrum, 

besonders durch den Seehafen: Es ist der 

größte Europas mit einem Umschlag von rund 

10 Millionen Containern jährlich. Auffällig ist 

ferner die Wolkenkratzer-Silhouette, der die 

Stadt auch den Beinamen „Manhattan an der 

Maas“ verdankt, mit ihren charakteristischen 

Bauten wie dem Euromast-Aussichtsturm und 

der leuchtend weißen Erasmus-Brücke. 

Und gerade jetzt ist Rotterdam ein gutes Pflaster für 

Immobilien-Investments: Laut den Immobilienexperten 

von Jones Lang LaSalle steigt die Nachfrage nach 

Büroflächen hier seit 2009. Die Spitzenrenditen liegen 

im 10-Jahres-Durchschnitt bei 6,0 Prozent. Das 

Angebot an Büroneubauten ist begrenzt und die 

Mieten steigen: „Die Zahl der im Bau befindlichen 

Flächen hat mittlerweile den niedrigsten Stand seit 

30 Jahren erreicht“, verdeutlicht Kühl. Und laut dem 

europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle 

gab es in Rotterdam im 4. Quartal 2011 Mietpreis- 

Steigerungen von 2,6 Prozent, das ist der größte Zuwachs 

der insgesamt 24 betrachteten Städte. 

Auch der Mikro-Standort bietet gute Perspektiven 

für Mieter wie Anleger: Das Waalhaven-Quartier, 

ein ehemaliges Hafen-Gewerbegebiet im Bezirk 

Kop van Zuid am Südufer der Nieuwe Maas wandelt 

sich im Rahmen eines seit 1993 laufenden, umfangreichen 

Stadt-Erneuerungsprogramms zu einem 

modernen Stadtviertel im Zentrum Rotterdams. 

„Hier spielt sich gerade eine Erfolgsgeschichte ab, 

49


50 

vergleichbar mit der der Hamburger HafenCity“, erklärt 

Kühl. „Es werden steigende Mieten für diese 

Standorte prognostiziert, die sich für die Objekte 

werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd 

– auswirken.“ Die Spitzenmieten in Rotterdam 

lagen Ende 2011 bereits bei 200 Euro pro Jahr 

und Quadratmeter. 

Cofely: Neues Haus an altem Standort 

Investitionsobjekt des neuen Fonds ist ein voll vermieteter 

Büroneubau mit 5.562 Quadratmetern 

Nutzfläche. Damit setzt Wölbern Invest einmal 

mehr auf ein Green Building. Das Gebäude wird voraussichtlich 

im September 2012 fertig gestellt und 

nach dem niederländischen GreenCalc-Index zertifiziert. 

Mieter des attraktiven Objektes direkt am 

Maas-Ufer ist der Spezialist für Energiemanagement 

und Anlagenbau Cofely Nederland N. V. Das Unternehmen 

gehört zu GDF Suez und damit zu einem 

der größten Energieversorger weltweit. Es besteht 

schon seit 1892 in Rotterdam und das Grundstück 

an der Willingestraat ist bereits seit 1941 Firmensitz. 

Anlässlich der heutigen Grundsteinlegung für 

den Erweiterungsbau der Georg-Simon-Ohm 

Hochschule in Nürnberg gab Stefan Wiegand, 

Geschäftsführer der Aurelis Real Estate GmbH & Co. 

KG, den Verkauf der Gebäude an eine Fondsgesellschaft 

der Hesse Newman Capital AG bekannt. 

Das Hamburger Emissionshaus erwirbt das neue 

Hochschulgebäude sowie das dazugehörige Parkhaus 

am Standort Bahnhofstraße, 90402 Nürnberg. 

Aktuell wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, der 

die Übernahme dieser Gebäude im Juni 2013 vorsieht. 

Über die Höhe des Kaufpreises wurde Stillschweigen 

vereinbart. 

Die Miete beträgt 180 Euro pro Quadratmeter und 

der Mietvertrag für 15 Jahre geht weit über die angestrebte 

Laufzeit des Fonds hinaus. 

Holland 72: Kurz – und prägnant 

Auch für den ersten Kurzläufer-Fonds bleibt Wölbern 

Invest seinen hohen Ansprüchen an das Investitionsobjekt 

und die Fondskonzeption treu: „Wir 

wollten einen konservativ kalkulierten Fonds mit 

einem guten Objekt, einem bonitätsstarken Mieter 

und stabilen Einnahmen anbieten“, so Kühl. Die 

Mindestbeteiligung liegt bei 25.000 Euro zuzüglich 

5 Prozent Agio. Geplant sind quartalsweise Auszahlungen 

von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten 

Quartal 2013. Wie bei allen aktuellen Immobilienbeteiligungen 

von Wölbern Invest erhalten die Anleger 

auch bei diesem Fonds ab August 2012 ein 

detailliertes Fondsreporting, das ihnen drei Mal im 

Jahr einen Einblick zum Verlauf ihres Investments 

und dessen zukünftige Aussichten gibt. 

Autor: Wölbern Invest KG 

Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule 

Nürnberg von Aurelis 

Neuer Immobilienfonds angekündigt 

Die Aurelis errichtet ein GreenBuilding (DGNB Silber- 

Zertifikat ist angestrebt) mit rund 8.200 Quadratmeter 

Nutzfläche für Hörsäle, Seminarräume und Büros 

sowie ein Parkhaus mit 271 Plätzen und die dazugehörigen 

großzügigen Außenanlagen. Rund 

1.000 Studenten sowie mehrere Fakultäten werden 

hier Platz finden. 

'Wir wollen das Objekt in Nürnberg langfristig halten 

und werden hierfür einen Immobilienfonds 

auflegen, über den sich Anleger an dem Hochschulgebäude 

beteiligen können', so Marc Drießen, 

Vorstand der Hesse Newman Capital AG. 'Für die 

Investition sprechen vor allem die hohe angestrebte

Immobilienqualität sowie die vollständige Vermietung 

an den Freistaat Bayern. Das Objekt ist Teil der 

langfristigen Bedarfsplanung der Hochschule Nürnberg.' 

Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hatte den 

Zuschlag für die Erstellung des öffentlich ausgeschriebenen 

Erweiterungsbaus der Georg-Simon- 

Ohm-Hochschule in Nürnberg erhalten und noch 

2011 mit ersten Arbeiten auf dem Areal an der 

Bahnhofstraße begonnen. 

ILG Fonds jetzt im Premium-Segment 

"Es freut uns sehr", so ILG-Geschäftsführer Uwe 

Hauch, "dass Asuco sich bereit erklärt, alle ILG 

Fonds mit strategischen Handelsimmobilien dauerhaft 

im Premium-Segment ankaufen zu wollen. 

Es dürfte niemand über eine größere Erfahrung im 

Zweitmarkt verfügen als die dort handelnden Personen. 

Insofern sehen wir die Übernahme der sogenannten 

Marktmaker-Funktion für unsere Fonds 

auf der Hamburger Zweitmarktbörse auch als eine 

Anerkennung unserer 32jährigen Tätigkeit als Initiator. 

Immerhin verpflichtet sich Asuco, täglich den 

Markt zu räumen, also Angebote für Anteile für bis 

€ 50.000 pro Tag aufzukaufen. Das macht unsere 

Fondsanteile noch fungibler." 

Nachdem die ILG im letzten Jahr innerhalb von 

gut sieben Monaten € 50.000.000 für ihren Handelsimmobilien-Fonds 

Nr. 37, den bis dato größten 

ILG Fonds in der 32jährigen Geschichte, platzieren 

konnte, fühlt man sich bestärkt in der bisherigen 

Vorgehensweise. "Wir machen die Fonds, die wohl 

zurzeit jeder Initiator machen möchte, deutsche Immobilienfonds 

mit Core-Immobilien im Handelsbereich. 

Die Handelsimmobilien müssen aber sehr groß und 

strategisch sein. Dazu hat es übrigens noch nie eines 


'Die Aurelis konnte dem Freistaat Bayern eine passgenaue 

Lösung für die Georg-Simon-Ohm-Hochschule 

anbieten', erläutert Jochen Pfefferle, Leiter 

Projektmanagement der Aurelis in Bayern. 'Mit Hesse 

Newman haben wir einen Käufer gefunden, der 

die Immobilie langfristig in den Bestand übernehmen 

möchte.' Für die weiteren Flächen der Aurelis 

an der Bahnhofstraße wird derzeit ein Nutzungskonzept 

mit der Stadt abgestimmt. 

Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG 

Fondsbörse Hamburg erweitert 

ILG-Angebot 

Fremdwährungsdarlehens bedurft", erläutert Hauch 

die ILG Grundsätze. In der Tat hat die ILG noch nie 

ein Objekt mit Fremdwährung finanziert. 

Für 2012 ist zur Mitte des Jahres ein neuer ILG Fonds 

geplant. Angabe gemäß handelt es sich wieder um 

einen Handelsimmobilienfonds mit den gewohnten 

Eckdaten: Geringer Fremdkapitalanteil, keine Finanzierung 

in Fremdwährung, reelle Inflationsannahme 

von 2% p.a., überdurchschnittlich hoher Ansätze 

für Instandhaltung und Revitalisierung "und natürlich 

mit unseren monatlichen Ausschüttungen. Eine 

6b-Variante wird es übrigens auch wieder geben", 

so Hauch weiter. 

Autor: ILG Planungsgesellschaft, für Industrie- und 

Leasingfinanzierungen mbH 

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52 

Abkehr vom Core-Segment 

Anbieter von Immobilienfonds planen 2012 wieder risikoreichere Investments. 

Die Vertriebe hingegen verharren in ihrer risikoaversen Haltung. 

Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Scope-Marktbefragung 

Nur Core geht noch: Dies war in den Jahren 

nach der Finanzkrise das Credo der Initiatoren 

Geschlossener Immobilienfonds. Emittenten 

und Vertriebe waren sich einig: Der Sicherheitsgedanke 

und die Risikovermeidung hatten Priorität. 

2011 gaben rund 84 Prozent der von Scope befragten 

Vermittler an, dass die Sicherheitsorientierung 

aus ihrer Sicht die wichtigste Anlegermotivation 

sei. Für das Jahr 2012 stieg dieser Wert sogar 

noch leicht an. 

Analog verhielt es sich 2011 auf Initiatorenseite: 

Rund 81 Prozent gaben an, im Core-Segment tätig 

zu werden. Dies hat sich 2012 verändert: Der 

Anteil der Emissionshäuser mit Core-Plänen ging 

deutlich auf 62 Prozent zurück. Die Emissionshäuser 

planen im Gegenzug wieder mehr Fonds in den risikoreicheren 

Immobilienklassen. Etwa 20 Prozent der 

Initiatoren gaben an, Pläne im Core-Plus-Segment 

PROJECT Fonds Gruppe 

erweitert REALE WERTE Fondsreihe 

Die 1995 gegründete PROJECT Gruppe überzeugt 

Anleger und Analysten seit Jahren mit 

stabil konzipierten Immobilienentwicklungsfonds 

bei Renditen zwischen 7 und 12 Prozent. Das 

Erfolgsrezept und Alleinstellungsmerkmal der Franken: 

konsequente Eigenkapitalstrategie und Spezialisierung 

auf die Entwicklung von Wohnimmobilien 

in fünf ausgewählten deutschen Metropolregionen. 

Jetzt legt das Bamberger Emissionshaus mit den 

Fonds 11 und 12 zwei neue Immobilienfonds der 

erfolgreichen REALE WERTE-Reihe auf. 

zu hegen (+4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr). 

Deutlich größer fiel der Zuwachs in den Segmenten 

Value-Added und Opportunistic aus. 2011 

hatten hier jeweils acht Prozent der Initiatoren angegeben, 

in diesen beiden Risikoklassen Pläne zu 

haben. 2012 waren es jeweils 16 Prozent. 

Allerdings dürften die veränderten Pläne der Initiatoren 

weniger auf die tatsächlich gestiegene Risikoneigung 

der Anleger zurückzuführen sein, sondern 

vielmehr auf die gestiegenen Preise im Core-Segment. 

Mittlerweile sind die Renditen von Core-Immobilien 

auf ein Niveau gesunken, dass sie für einen 

Geschlossenen Fonds. Die Initiatoren befinden sich 

in einem Dilemma: Das, was der Vertrieb wünscht, 

ist immer schwieriger zu beschaffen. Legen die Initiatoren 

hingegen Fonds in anderen Risikoklassen 

auf, kann sich die Platzierung schwierig gestalten. 

Autor: Scope Group 

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau 

Pünktlich zum Frühlingsanfang startet die PRO- 

JECT Fonds Gruppe den Vertrieb ihrer beiden neuen 

REALE WERTE Fonds 11 und 12. Damit erhalten 

Anleger die Möglichkeit, ihr Kapital auch künftig 

gewinnbringend in deutsche Wohnimmobilienentwicklungen 

der PROJECT Gruppe zu investieren. Die 

Konzentration auf die kurzen Phasen Neubau und 

Sanierung von Immobilien bilden das Kernstück des 

PROJECT Stabilitätskonzeptes: Bei Haltezeiten von 

nur zwei bis vier Jahren sind Verkaufspreise planbar, 

eine Nachvermietung oder spätere Revitalisierungskosten 

entfallen komplett. Zudem bieten diese Pha-

sen die höchsten Renditepotenziale im Bereich der 

Immobilie. Deshalb ist die von PROJECT verfolgte 

Anlagestrategie mit Verzicht auf jegliche Fremdfinanzierung 

für Kapitalanleger hoch interessant. 

Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau 

PROJECT hat die Bedürfnisse deutscher Anleger genau 

identifiziert und bietet mit dem REALE WERTE 

Fonds 12 einen Einmalanlagefonds sowie mit dem 

REALE WERTE Fonds 11 den ratierlichen Vermögensaufbau 

mit eigenkapitalbasierter Wohnimmobilienentwicklung 

an. Die Einmalanlage erfolgt mit einer 

Laufzeit ab 10 Jahren und einer Anlage ab 10.000 Euro. 

Anleger können zwischen einer Entnahme von bis 

zu 50 Prozent der Zeichnungssumme oder einer 

planbaren monatlichen gewinnunabhängigen Ausschüttung 

von 8 Prozent im Jahr wählen. Alternativ 

gibt es eine monatliche Ansparvariante. Dadurch, 

dass die Fonds in mindestens 15 Objekte investieren, 

bietet dieses Konzept eine einmalige Möglichkeit 

der Immobilienstreuung. Für die Fondsanleger 

werden Renditen von 7 bis 12 Prozent nach allen 

Kosten erwartet. 

Hurdle Rate für PROJECT Gewinnbeteiligung 

von 8 auf 12 Prozent angehoben 

„Der wirtschaftliche Erfolg unserer bisher aufgelegten 

Fonds bestätigt unser Anlagekonzept. Unser 

Vertrauen in den Erfolg unseres Entwicklungskonzeptes 

ist sehr hoch, weshalb wir die Hurdle Rate 

auf Objektebene von 8 auf 12 Prozent angehoben 

haben. Erst bei darüber hinausgehenden Gewinnen 

fließt ein Anteil bis zu einem Fünftel an das Ma- 


nagement von PROJECT“, so Wolfgang Dippold, 

geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT 

Fonds Gruppe. 

PROJECT Fonds verzichten konsequent auf Finanzierungen 

auf allen Ebenen, weshalb die Anleger 

durch das lastenfreie Grundbuch der Objekte gesichert 

sind – alle mit einer Finanzierung verbundenen 

Risiken werden ausgeschlossen. Doch auch weitere 

Festlegungen stabilisieren die PROJECT Fonds: Dies 

sind der Verzicht auf Zwischengewinn des Initiators 

beim Objekteinkauf, klar fixierte Investitionskriterien 

bei der Objektauswahl, Streuung des Fondskapitals 

in mindestens 15 Objekte pro Fonds und die Spezialisierung 

auf die fünf Metropolregionen Berlin, 

Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München. 

Mehr Flexibilität für Anleger 

Stärker als jemals zuvor hat PROJECT bei der Fondskonzeption 

der neuen REALE WERTE Fonds 11 und 

12 die Bedürfnisse von Anlegern berücksichtigt. So 

wurde nicht nur das Berichtswesen von halbjährlich 

auf quartalsweise erscheinende Fonds Reports 

verbessert, sondern auch eine zusätzliche Sonderkündigungsmöglichkeit 

in definierten Notfällen eingeführt. 

Bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, 

Scheidung, Vererbung sowie bei Feststellung einer 

nur noch kurzen weiteren Lebenserwartung kann 

der Anleger vorzeitig auf sein eingesetztes Kapital 

zugreifen. Ferner besteht jetzt bei der Einmalanlage 

eine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach dem 

5. Jahr. Außerdem wurden laufende Kosten zum Teil 

verringert, die Wirtschaftsprüfung auf alle Ebenen 

ausgeweitet sowie die Haftsumme auf ein Prozent 

reduziert. 

Autor: PROJECT PI Immobilien AG 

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54 

Real Invest: Vermögensverwaltende und 

gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich 

Chancen und Risiken unterschiedlicher 

Steuerkonzepte für 

geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds 

Immobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steuerlichen 

Gründen oft vermögensverwaltend 

konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives 

Portfoliomanagement und können interessante Opportunitäten 

während der Laufzeit nicht nutzen. Die 

steuerlichen Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit 

gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale eines 

gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen 

dem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds und 

seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich 

entsprechender Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt 

bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit 

und bessere Chancen. 

Hamburg, 28. März 2012. Deutschen Anlegern wird 

eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachgesagt. 

Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, 

schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt 

geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem 

auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch 

bei unsicherer Realisierung der steuerlichen 

Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür 

sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in 

eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesentlichen 

also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für 

Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Investoren 

prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren 

nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte, 

sondern sie identifizieren die Zielinvestments 

nach der bereits gezeigten Performance und nicht 

allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere 

Anzahl an Zielobjekten gegenüber den Single- 

Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt 

Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger 

Emissionshauses Real Invest. 

Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds 

zum Laufzeit-Ende dann noch 

steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich 

interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments 

im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im 

Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen. 

Investoren und Berater sollten daher genau prüfen, 

ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf 

die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch 

tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzeptionen 

mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so 

auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede 

zwischen den vermögensverwaltenden und den 

gewerblichen Zweitmarktfonds - miteinander zu 

vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäftsführender 

Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs- 

und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg 

& Partner GmbH in Hamburg. 

Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln 

und unsichere Steuervorteile 

Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds 

die drohende Qualifizierung eines gewerblichen 

Grundstückshandels schon auf Fondsebene, 

die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch 

die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse 

nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür 

ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze. 

„Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von 

zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder 

mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über 

250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert 

des Fondsanteils, sondern auch der dahinter stehende 

Immobilienwert bei Veräußerung – kann der

vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aberkannt 

werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“, 

warnt Dieckmann. Das Problem dabei: Dem 

Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko 

mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf 

gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds beschließen, 

den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir 

empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des 

langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der 

Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten. 

Zudem scheidet wegen der so genannten steuerlichen 

Infizierung eine Investition in gewerbliche 

Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die 

steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“ 

Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen 

Immobilienzweitmarktfonds 

Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt 

nicht nur das Risiko späterer Steuernachzahlungen 

auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile 

aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial 

auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds 

sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren. 

So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG 

Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des 

Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten 

gegenüber den Anschaffungskosten“, 

sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein 

aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel 

Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher 

Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über 

250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen 

– das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten 

um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen 

viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen 

auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten unter 

10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerbliche 

Fonds ideal. 

Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den 

Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tatsächlich 

ist der Unterschied geringer als landläufig 

angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen 

sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die 

Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse, 

also Veräußerungserlös abzüglich der fortgeschriebenen 

Anschaffungskosten der Zielanteile. 

Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer 

auf die Einkommensteuer können natürliche Per- 


sonen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen 

Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häufig 

80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder 

zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer 

spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die 

Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen 

Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den 

Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten, 

muss man beachten, dass man die etwaige 

Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden 

Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist 

einschließlich ihrer Risiken erkauft.“ 

„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest 

Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern auseinander 

gesetzt und uns vor dem Hintergrund der 

Beratungssicherheit und des aktiven Portfoliomanagements 

bewusst für eine gewerbliche Prägung 

entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere 

Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt 

nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger 

zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, erläutert 

Ruch. 

Autor: RIZ Real Invest , Gesellschaft für Zweitmarktemissionen 

mbH 

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56 

Analyse-Mitteilung von Scope Analysis 

Einzelobjektfonds sind in der Mehrzahl 

Geschlossenen Fonds könnten bald per Gesetz 

zur Risikostreuung und somit zur Investition 

in mehrere Objekte verpflichtet werden. 

Für klassische Einzelobjektfonds wäre es das Aus. 

Gegenwärtig machen sie rund die Hälfte des emittierten 

Fondsvolumens aus. 

Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in 

deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob 

Geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehrere 

Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat 

ausgewertet, wie viele Fonds von einer derartigen 

Regelung betroffen wären. Dazu wurde das emittierte 

Fondsvolumen der vergangenen fünf Jahre 

analysiert. 

Ergebnis: Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzelobjektfonds 

nahezu verdoppelt. Im Jahr 2006 investierten 

Geschlossene Fonds nur zu einem Drittel 

in ein einziges Objekt. Zwei Drittel des aufgelegten 

Fondsvolumens hingegen waren Mehrobjektfonds. 

Im Jahr 2011 hat sich das Verhältnis verkehrt: 

Gewichtet nach Fondsvolumen investierten mehr 

als die Hälfte – 54 Prozent – der emittierten Fonds 

in ein einziges Objekt. 43 Prozent des emittierten 

Fondsvolumens waren Mehrobjektfonds. Die restlichen 

drei Prozent des emittierten Fondsvolumens 

entfallen auf sonstige Fonds. Dazu zählen beispielsweise 

Genussrechte und Zweitmarktfonds. 

Im Bereich der Immobilienfonds – dem wichtigsten 

Segment – ist der Anteil der Einzelobjektfonds noch 

stärker ausgeprägt. Rund 41 Prozent des im Jahr 

2006 angebotenen Fondsvolumens waren Einzelobjektfonds. 

2011 betrug der Anteil bereits fast 

70 Prozent und erreichte damit einen absoluten 

Höchststand. Mitverantwortlich dafür war die hohe 

Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Immobilienfonds 

im vergangenen Jahr. 

Die Scope-Auswertung zeigt, dass der erwogene 

Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des 

einzelnen Fonds enorme Auswirkungen auf die 

Fondsbranche hätte. Ein Geschlossener Immobilienfonds, 

der die diskutierten Regelungen erfüllen 

würde, müsste in mehrere Core-Büroimmobilien investieren. 

Er hätte dann ein deutlich höheres Fondsvolumen 

als derzeit üblich. Ob sich Initiatoren mit 

solchen „Riesenfonds“ in Vertrieb wagen, darf bezweifelt 

werden. Zudem dürfte die Beschaffung des 

Fremdkapitals für einen solchen Fonds derzeit problematisch 

sein. 

Hinzu kommt, dass es ursprünglich gerade die Idee 

des Geschlossenen Fonds ist, in einen klar abgegrenzten 

Sachwert zu investieren. Im vergangenen 

Jahr fanden insbesondere jene Fonds, die in einzelne 

Büroimmobilien oder in ein Großraumflugzeug 

investieren, großes Interesse bei Anlegern. 

Die Verpflichtung, innerhalb eines Geschlossenen 

Fonds das Risiko auf eine Vielzahl von Investitionsobjekten 

zu verteilen, käme ein Stück weit einer 

Entmündigung des Anlegers gleich. Denn bislang 

übernimmt der Anleger eigenständig die Diversifikationen 

über mehrere Fonds und Asset-Klassen. 

Autor: Scope Group


Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer 

Kriterien für erfolgreiche 

Pflegeimmobilienfonds: 

Gute Lage, attraktive Immobilie und überzeugendes 

Fondskonzept 

Die Deutschen werden immer älter. So beläuft 

sich die verbleibende Lebenserwartung von 

heute 65-jährigen Männern nach Angaben 

des Statistischen Bundesamts auf weitere 17 Jahre 

und 4 Monate. Bei gleichaltrigen Frauen beträgt sie 

statistisch sogar weitere 20 Jahre und 7 Monate. 

Und mit zunehmendem Alter steigt auch das Risiko, 

pflegebedürftig zu werden. Ab dem 65. Lebensjahr 

verdoppelt es sich geschätzt alle fünf Jahre. „Die 

Nachfrage nach guten Pflegeplätzen wird weiter 

zunehmen. Das ist für Anleger interessant, die in 

diesen Markt investieren wollen“, sagt Frank Schuhmann, 

Prokurist und Chefanalyst des Beteiligungsspezialisten 

dima24.de. 

Fakt ist: Der Bedarf ist da. So wird bis zum Jahr 2050 

die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von 

derzeit 2,1 Millionen auf mindestens 4,2 Millionen 

steigen. Dies steigert auch die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen: 

Laut Berechnungen von CBRE Research 

werden 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen 

in Pflegeheimen leben – ein Plus von rund 

70 Prozent gegenüber dem Jahr 2009. „Ein Vorteil 

von Pflegeimmobilien, etwa gegenüber Bürogebäuden, 

ist die geringere Abhängigkeit von der Konjunktur, 

denn Pflegebedürftigkeit richtet sich nicht 

nach der gesamtwirtschaftlichen Lage“, sagt Schuhmann. 

Pflegeimmobilien versprechen daher langfristig 

stabile Einnahmen. Auch die Rendite kann sich 

sehen lassen: Aktuelle Pflegeimmobilienfonds prognostizieren 

zwischen 6,5 und 8,5 Prozent Auszahlungen 

für die Anleger – und damit mehr als derzeit 

bei Wohnimmobilien in guter Lage möglich ist. 

Demographie allein ist nicht genug: 

Auf Lage, Objekt und Betreiber kommt es an 

„Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen wird stei- 

gen, allerdings ist die Demographie allein noch keine 

Garantie für den Erfolg eines Investments in Pflegeimmobilien“, 

erläutert Schuhmann. So geht die 

Unternehmensberatung Ernst & Young von einer 

deutlichen Konsolidierung in der Pflegebranche in 

den nächsten Jahren aus, die vor allem großen Pflegeheimbetreibern 

nützt. Anleger sollten sich deshalb 

vor ihrer Investitionsentscheidung ausführlich 

beraten lassen und insbesondere drei Aspekte bei 

der Fondsauswahl beachten: eine gute Lage, eine 

attraktive Immobilie und einen leistungsfähigen Betreiber. 

Erstens ist die Lage des konkreten Pflegeheims ein 

wichtiges Kriterium für ein erfolgreiches Investment. 

„Wie jede andere Wohnimmobilie auch sollte 

die Pflegeimmobilie möglichst zentrumsnah liegen, 

eine gute Infrastruktur und ein schönes Wohnumfeld 

bieten – so dass dort auch Menschen einziehen 

wollen“, sagt Schuhmann. Der zweite Punkt 

ist die Attraktivität und das Alter des Pflegeheims 

selbst: Schuhmann empfiehlt Anlegern, darauf zu 

achten, dass die Pflegeimmobilie möglichst neu 

oder neuwertig ist. Bei älteren Pflegeheimen muss 

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58 

in der Fondskalkulation genug Kapital für eine Generalsanierung 

der Immobilie zurückgestellt sein, 

damit sich die Investitionskosten bei Änderungen 

der Nachfrage oder rechtlichen Neuregelungen im 

Rahmen halten. Vor dem Hintergrund, dass künftig 

die Unterbringung in Einzelzimmern vom Gesetzgeber 

vorgeschrieben werden könnte, sollte das Pflegeheim 

darüber hinaus über einen möglichst hohen 

Anteil von Einzelzimmern verfügen. 

Drittens muss der Pflegebetreiber leistungsfähig 

sein und die Gesamtkalkulation stimmen, damit 

eine Investition in eine Pflegeimmobilie zum Erfolg 

wird: Laut Schuhmann sollten Anleger auf einen 

großen, erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber 

achten. Auch die Pacht ist entscheidend: „Es sollten 

nur Pflegeimmobilien in Frage kommen, die für die 

Laufzeit des Fonds fest verpachtet sind, um stabile 

Mieteinnahmen und damit Auszahlungen für 

die Anleger darstellen zu können“, so Schuhmann. 

Die Höhe der Pacht darf den Betreiber dabei wirtschaftlich 

nicht überfordern. „In der Vergangenheit 

ging diese Rechnung bei manchen Pflegeimmobilienfonds 

nicht auf, die Immobilien waren zu teuer 

eingekauft worden und die Betreiber konnten die 

Pacht nach zehn Jahren nicht mehr zahlen“, sagt 

Schuhmann. 

Pflegeimmobilienfonds als Anlagealternative 

zu Büro- und Wohnimmobilienfonds 

Pflegeimmobilienfonds sind aktuell ein Nischenmarkt, 

in dem nur wenige Fondsgesellschaften 

aktiv sind. „Aufgrund der möglichen Rendite und 

der Anlagesicherheit können sie für Anleger eine 

interessante Alternative zu Wohn- oder Büroimmobilienfonds 

sein, wenn die Besonderheiten dieser 

Assetklasse beachtet werden“, meint Schuhmann. 

Derzeit hat dima24.de zwei Pflegeimmobilienfonds 

im Angebot. Anleger, die sich über dima24.de an 

einem geschlossenen Fonds beteiligen, sparen in jedem 

Fall bares Geld: Das Agio von 5 Prozent wird 

bei allen angebotenen Fonds zurückgezahlt. 

Autor: dima24.de, Vermögensbratung GmbH

US-Immobilienmarkt Miami 

- die goldenen Zeiten kehren zurück 

Der Immobilienmarkt 

von Miami und Süd- 

Florida ist zurück: 2011 

wurden die optimistischsten 

Erwartungen übertroffen und 

die Erholung nach der Krise 

zeigt sich schneller und stärker 

als auf allen anderen US- 

Teilmärkten. Für 2012 werden 

Rekordverkaufszahlen, eine 

schnelle Absorption überschüssiger 

Hausbestände und 

steigende Immobilienpreise 

im zweistelligen Bereich erwartet. 

Die Beobachtungen 

von Marc Tetzner, geschäftsführender 

Gesellschafter der 

PAMERA Real Estate Partners 

LLC bestätigen dies: "Projektentwickler 

haben bereits 

wieder Bauanfragen für allein 

29 Wohntürme im Süden 

Floridas in den kommenden 

zwei bis fünf Jahren gestellt. 

Käufer und Investoren aus aller 

Welt befeuern dieses bemerkenswerte (Wieder) 

Erstarken des Immobilienmarktes. Die Region Miami 

ist zunehmend der Top-Markt der USA für ausländische 

Käufer." 

Die aktuellen Zahlen aus dem regelmäßigen Marktbericht 

von PAMERA Real Estate Partners zeigen 

eindeutig die Wiederauferstehung des Immobilienmarkts: 

Die 2011er Verkaufszahlen für Miami 

übertrafen bereits die aus dem Immobilienboomjahr 

2005. In der Region Süd-Florida wurden vergangenes 

Jahr insgesamt 24.929 Verkäufe (inklusive 

Wohnungen und Einfamilienhäuser) verzeichnet, 

4 % mehr als 2005 (24.025) und 46 % mehr als 

2010 (17.068). Die Wohnungsverkäufe stiegen 

dabei von 9.760 in 2010 um 54 % auf 15.009 in 

2011. Bei den Einfamilienhäusern gab es ein Plus 

von 36 % von 7.308 auf 9.920. Mit dem aktuellen 

Rückgang von verfügbarem Bestand und Neubauprojekten, 

deren Fertigstellung nicht vor Ende 2013 


erfolgt, droht bereits wieder ein Engpass, wodurch 

die Wahrscheinlichkeit anhaltend steigender Immobilienpreise 

groß ist. 

Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser im 

Bezirk Miami stiegen vergangenes Jahr um 8,3 % von 

302.098 (Ende 2010) auf 327.060 Dollar (Dezember 

2011). Der Durchschnittskaufpreis für Wohnungen 

nahm gar um 21.5 % von 223.962 auf 272.186 Dollar 

zu. Der verfügbare Bestand fiel im vergangenen 

Jahr um 39 % auf 14.087. Neue Rekorde wurden 

2011 besonders im Luxussegment gebrochen: Ein 

Penthouse im renommierten Setai-Projekt erzielte beispielsweise 

einen Verkaufspreis von 21,5 Mio. Dollar 

- der höchste jemals in Miami gezahlte Preis für eine 

Wohnung. Die 20 teuersten Immobilienverkäufe 

brachten es 2011 auf eine Summe von 244,54 Mio. Dollar, 

der Durchschnittspreis betrug damit 12,2 Mio. Dollar 

pro Immobilie. 

Autor: PAMERA Real Estate Partners LLC, Marc Tetzner 

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IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds 

60 

Offene Immobilienfonds - das Anlegervertrauen kehrt zurück 

Konsolidierung in der Branche der Offenen 

Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss 

- Branche vor historischer Chance zum Neubeginn 

- Performance aus der Immobilienbewirtschaftung 

bei vielen Produkten solide - Hohe 

Liquidität und Abwertungen drücken die Renditen 

- Märkte überwiegend aufnahmefähig 

für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds 

Die Konsolidierung in der Branche der Offenen 

Immobilienfonds steht kurz vor ihrem 

Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger 

über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des 

letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf 

dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit 

herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in 

Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche 

nach Auffassung von Scope Analysis eine historische 

Chance zum Neubeginn. Bei den von der europäischen 

Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern 

gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen. 

„Wie auch immer die Entscheidung über den 

CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits 

heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate 

von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden 

auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend 

gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen. 

Das Anlegervertrauen kehrt zurück 

Dass Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine 

wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten 

einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse 

von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im 

selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom 

BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden 

Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an 

der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde 

neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union 

Investment. Es folgt der Deka- ImmobilienEuropa 

mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von 

RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest 

von Commerz Real mit 320 Millionen Euro. 

Ratingergebnisse 2012: Talsohle erreicht 

Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobilienfonds, 

die sich an Privatanleger richten, sowie 

die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe 

einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von 

Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten 

17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr 2012 

gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings 

von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr, 

darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger 

richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten, 

und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung. 

(Für den CS EUROREAL wird vorerst keine 

Note veröffentlicht.) 

Aufsteiger und Absteiger im Rating 

Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das 

gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A 

behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo: 

Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte 

erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau 

blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem 

Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt 

wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnahmen bilden 

zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der 

grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+ 

das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konnte 

damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz 

verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte 

sich von A auf A+. Der UniImmo: Global, 

der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung 

nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der 

Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr 

deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich 

von B auf BB steigern. 

Hohe Liquidität und Abwertungen drücken 

Fondsperformance 

Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise 

niedrigen Niveau lagen, sind weiter ge-

sunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten 

Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank 

auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht 

der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen 

mit dem grundbesitz europa der RREEF mit 

3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf 

Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer 

Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds 

der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka 

und Union Investment liegen im Bereich zwischen 

1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen 

drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der 

Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei 

Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im 

letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung. 

Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei 

ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs 

bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent, 

der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten 

erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return 

Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die 

überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten 

Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen. 

Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch 

schlechtere Mietkonditionen bedingt 

Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds 

verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr 

auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten 

allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften. 

In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige 

Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte 

wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter 

derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen. 

Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft 

Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012 

geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im 

Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives 

sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen 

ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich 

an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten 

beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf 

den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und 

damit auch auf die Verkehrswerte aus.“ 

Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung 

setzen erfreuliches Signal 

Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen 

aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen 

werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren 

Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den 

Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe 

von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite 

von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden 

Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von 

Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo: 

Europa, der UniInstitutional European Real Estate 

und der INTER ImmoProfil. 

Transaktionen werden von Verkäufen dominiert 

2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen 

am Volumen mehr als doppelt so viel wie 

sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen 

deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits 

2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken 

waren, investierten die KAGen 2011 nur noch 

rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind 

bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die 

Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die 

Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend 

schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen 

zu erwerben. Die Preise für die begehrten 

Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark 

gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht 

von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die 

günstigen Marktbedingungen und trennten sich 

von Objekten, dies insbesondere in London. Der 

Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm 

von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent 

weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten 

stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die 

KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investierten, 

wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden 

Euro veräußert. 

61

IMMOBILIEN 2012 | Investmentfonds 

62 

Perspektiven des CS EUROREAL 

Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest 

von einer Chance für den CS EUROREAL 

aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EU- 

ROREAL immerhin über 25 Prozent Netto- Liquidität. 

Das heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent 

des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben 

zur Verfügung“, erläutert Sonja 

Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das 

Wenn sich die Umwelt verändert, ist es ratsam, 

sich neuen Rahmenbedingungen anzupassen. 

Andernfalls muss mit der Zeit 

gehen, wer nicht mit der Zeit geht. Wie wichtig 

Anpassungsprozesse sind, belegt aktuell gerade das 

Segment offener Immobilienfonds und die junge 

Familie der von ihr abgeleiteten Immobiliendachfonds. 

Es zeigt sich, dass Gesetzmäßigkeiten, die 

annähernd 50 Jahre Bestand hatten und fast schon 

sprichwörtlich waren, unter besonderen exogenen 

Einflüssen nicht einfach fortgeschrieben werden 

können und Konsequenzen erfordern. 

"Die geänderten Marktbedingungen, Schließungen 

Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope- 

Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige 

des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen 

ähnelten sich beide Fonds, so Knorr. 

Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der 

Märkte 

Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds 

in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai 2012 muss 

Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden 

Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den 

Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin 

seit 2012 Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen 

fünf Jahre statt der bisherigen drei 

zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund 

der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte 

und der zur Verfügung stehenden Zeit 

geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte 

die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend 

problemlos werden aufnehmen können. 

Autor: Scope Group 

Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme 

Gerling Portfolio Real Estate - Dachfonds mit 

Schwerpunkt Immobilien 

und Auflösungsankündigungen zahlreicher Immobilienfonds 

haben uns mit Blick auf den eigenen 

Immobiliendachfonds Gerling Portfolio Real Estate 

zum Handeln veranlasst", erläutert der verantwortliche 

Fondsmanager Daniel Knörr. 

Zahlreiche Produkte aus dem Kreis der Wettbewerber 

fielen in der jüngeren Vergangenheit den Entwicklungen 

bereits zum Opfer und lösten eine Sogwirkung 

aus, der sich immer weniger Vertreter der 

Vergleichsgruppe entziehen können. Die Anteilsinhaber 

durften somit vom Management der AmpegaGerling 

Investment und vom Anlageausschuss des 

Fonds, der vom Finanzinformationsdienstleister Dre-

scher & Cie beraten wird, geeignete Gegenmaßnahmen 

erwarten. Im Rahmen dieser Entscheidungen 

wurde nach der Genehmigung durch die BaFin zu 

Beginn des zweiten Quartals 2012 ein ganzes Bündel 

von Satzungsänderungen vorgenommen, das 

dem Fonds nicht nur ein Fortbestehen ermöglicht, 

sondern ihn in die Lage versetzt, sich zu einer vielseitigen 

Form gemanagter Immobilieninvestments 

weiterzuentwickeln. Das Maßnahmenpaket umfasst 

vor allem Schritte zur Sicherstellung der Liquidität, 

die Umstellung auf eine erweiterte Strategie und die 

Auswahl geeigneter neuer Zielinvestments. 

Wie die Mittelentwicklung des Gerling Portfolio 

Real Estate belegt, waren die Anleger von der Weitsicht 

und Handlungsfähigkeit des Fondsmanagements 

in der Vergangenheit mehrheitlich überzeugt 

und blieben investiert. In der Folge blieb dem Fonds 

das Schicksal vieler Konkurrenten, die Illiquidität 

erspart. Darüber hinaus verzichtete das Fondsmanagement 

im Verlauf der Krise offener Immobilienfonds 

weitgehend auf den Kauf von der Rücknahme 

ausgesetzter Fondsanteile an den Börsen 

und stellte die Liquidität des Fonds stets über eine 

Performancemaximierung, die sich früher oder später 

zu rächen drohte. Gleichzeitig blieb der Gerling 

Portfolio Real Estate den Initiatoren seiner Zielfonds 

ein verlässlicher Partner und hat Schließungen der 

Zielinvestments zu keinem Zeitpunkt herbeigeführt 

oder beschleunigt, sondern sich konstruktiv bei der 

Entwicklung von Lösungswegen zu geplanten Wiedereröffnungen 

verhalten. Die Diversifizierung des 

Portfolios abseits der Immobilienfonds mittels Renten 

und alternativer Investmentstrategien ermöglichte 

dem Fondsmanagement den Aufbau einer 

strategischen „Kassenhaltung“ aus der die erforderliche 

Flexibilität erwuchs, die dem Gerling Portfolio 

Real Estate nun den Weg in die Zukunft weist. 

Folgerichtig wurden die Anlagegrenzen des Fonds 

in Abstimmung mit der BaFin abgeändert. Sie lassen 

aus einem Immobiliendachfonds, der laut Gesetz 

51% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds 

investieren muss, einen Immobilien thematischen 

Dachfonds werden, der höchstens 49% seiner Mittel 

in offenen Immobilienfonds investieren darf aber 

mit mindestens 51% seines Fondsvolumens in der 

Assetklasse Immobilien zuzurechnenden Anlageformen 

investiert sein muss. Allein vor diesem Hintergrund 

ist es gelungen, den Namen des Fonds, der 

Investmentfonds | IMMOBILIEN 2012 

auch weiterhin für Produktwahrheit und -klarheit 

stehen soll, beizubehalten. Da es sich beim Gerling 

Portfolio Real Estate um einen so genannten „SuperOGAW“ 

handelt, ist das Management in der Auswahl 

seiner Investments weitestgehend frei, kann 

also neben Fonds auch direkt in Einzeltitel investieren. 

Von diesen Freiheiten wird der Fonds zukünftig 

Gebrauch machen und ein breites Spektrum immobilienthematischer 

Kapitalanlagen abdecken. Dazu 

gehören unter anderem Immobilienfonds, Immobilienaktien 

(-fonds), Anleihen von Immobilienfirmen 

und Infrastrukturunternehmen, Immobilienindexinvestments 

und andere artverwandte Investitionen. 

Backtests und Simulationen im Vorfeld der Umstellung 

haben gezeigt, dass diese veränderte Anlagestrategie 

keineswegs mit höherer Volatilität als der 

historischen einhergehen muss. Das Management 

wird der zukünftigen Kontrolle der Schwankungsbreite 

besondere Aufmerksamkeit schenken. Manfred 

Köberlein, Geschäftsführer der AmpegaGerling 

Investment GmbH, zieht als Fazit: "Ampega-Gerling 

steht nachwievor hinter dem Gerling Portfolio Real 

Estate. Infolge wohl überlegter Veränderungen 

konnte der Fonds für die Zukunft noch besser aufgestellt 

und weiterentwickelt werden und bietet 

seinen Anteilsinhabern und potenziellen Investoren 

weiterhin eine hohe Planungssicherheit." 

Basisdaten des Fonds: 

• Gerling Portfolio Real Estate 

• ISIN DE0009847483 

• Manager Daniel Knörr, AmpegaGerling 

• Fondsgesellschaft AmpegaGerling Investment 

• Depotbank SEB AG 

• Währung EUR 

• Auflagedatum 04. 10. 2007 

• Anlagekategorie Dachfonds Immobilien 

• Ausschüttungsart thesaurierend 

• Ausgabeaufschlag 5,00% 

• Verwaltungsvergütung 1,30% p. a. 

• Vertriebsvergütung 0,00% p. a. 

• Depotbankvergütung 0,05% p. a. 

• Performance Fee 20% über Euribor + 100 bp, 

High Water Mark 

• Mindestanlage 500 EUR, Sparplan: 50 EUR 

Autor: AmpegaGerling Investment GmbH 

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IMMOBILIEN 2012 | Finanzierung 

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Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom 

Versicherer 

Riester-Darlehen und KfW-Programme 

sind als Bausteine einer 

Gesamtfinanzierung möglich 

Die KfW hat die Allianz Lebensversicherungs- 

AG im Geschäftsfeld Baufinanzierung als 

Institut akkreditiert, das Fördermittel ausreichen 

darf. Damit ist die Allianz einer der ersten 

Versicherer in Deutschland mit dieser Zulassung. 

Seit April 2012 ist es dem größten Baufinanzierer 

unter den Lebensversicherern möglich, die zinsvergünstigten 

Kredite der vier wohnwirtschaftlichen 

KfW-Programme zum Bauen, Kaufen, Umbauen für 

altersgerechtes Wohnen und Energiesparen an Privathaushalte 

direkt auszugeben. 

Die Vergabe eines KfW-Darlehens war bisher nur 

über eine Bank oder eine Bausparkasse möglich. Bei 

der Allianz können Finanzierungskunden schon seit 

mehr als zehn Jahren KfW-Darlehen abschließen, 

wobei die Finanzierungsanträge über die Allianz 

Bank bei der KfW abgewickelt wurden. 

"Mit unserer Akkreditierung entfällt dieser Zwischenschritt 

über die Bank. Das macht unsere Finanzierung 

kundenfreundlicher und schneller," 

sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung 

in Stuttgart. An den Voraussetzungen 

für ein KfW-Darlehen und an den KfW-Konditi- 

onen ändert sich für die Kunden nichts. 

Die Vorteile für die Kunden sind: kürzere Bearbeitungszeiten 

und schnellere Zusagen durch einen 

vereinfachten Abwicklungsprozess. Außerdem gibt 

es lediglich einen einzigen Ansprechpartner für alle 

Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier 

Wände. 

Seit der KfW-Akkreditierung erhalten Kunden der 

Allianz gleich zwei staatlich geförderte Finanzierungsmodelle 

aus einer Hand, die sich beide als Bausteine 

in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen: 

Kunden können ein Riester-Darlehen und zugleich 

ein KfW-Darlehen beantragen und so zweimal Förderung 

vom Staat fürs Eigenheim erhalten. 

Als einer der wenigen Anbieter am Markt hat die 

Allianz bereits seit Einführung des sogenannten 

Wohn-Riesters ein Riester-Darlehen im Portfolio. 

Im Aktionszeitraum bis zum 30. Juni 2012 erhalten 

Kunden bei Abschluss eines Allianz Riester-Darlehens 

auf dieses Darlehen zusätzlich einen Konditionsnachlass 

von 0,2 Prozentpunkten. 

Autor: Allianz Deutschland AG

Rechner des Monats: 

Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage? 

Preissteigerungen bei Mieten und 

Kaufpreisen 

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und 

Mieten steigen in Deutschlands Metropolen. 

Gleichzeitig sind Baugeldzinsen auf Rekordtief, 

Inflationsgefahren nehmen zu. Vielfältige 

Gründe, die Immobilie als Anlageform in Betracht 

zu ziehen. Doch lohnt sich der Kauf? Kann man sich 

damit ein größeres Vermögen aufbauen als mit anderen 

Geldanlagen? "Wie lohnenswert der Kauf ist, 

hängt von den weiteren Entwicklungen bei Kaufpreisen 

und Mieten ab", sagt Benjamin Papo, Vorstand 

Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Doch auch 

wenn man eher konservativ schätzt, ist die Immobilie 

als Kapitalanlage heute in vielen Fällen attraktiv." 

Damit Anleger die Renditechancen beurteilen 

können, stellt Deutschlands größter Vermittler für 

private Baufinanzierungen unter www.interhyp.de/ 

kapitalanlagerechner einen Online-Rechner bereit. 

Mit dem Kapitalanlage-Rechner lässt sich anhand 

von Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und aufgrund 

von Annahmen zu Wert- und Mietsteigerungen 

das Potenzial für den Vermögensaufbau genau kalkulieren 

- und dieses mit anderen Anlageformen, 

wie Festgeld vergleichen. Ein Beispiel: Mit dem 

Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro, 

wobei 100.000 Euro als Eigenkapital eingebracht 

Finanzierung | IMMOBILIEN 2012 

werden, lässt sich in 20 Jahren ein Vermögen von 

rund 260.000 Euro aufbauen, wenn man eine monatliche 

Kaltmiete von rund 550 Euro, eine jährliche 

Objektwertsteigerung von 2 Prozent und Mietsteigerungen 

von 5 Prozent alle drei Jahre unterstellt. 

Über eine mit 3 Prozent verzinste Sparanlage würde 

man im gleichen Zeitraum nur ein Vermögen von 

rund 155.000 Euro aufbauen. Zum Vergleich: Laut 

einer Studie des Beratungsunternehmens Jones 

Lang LaSalle sind die Kaufpreise in vielen Metropolen 

im vergangenen Jahr um fünf bis zehn Prozent 

gestiegen, zum Teil über 10 Prozent, die Mietpreise 

oft um vier bis acht Prozent. 

Für Anleger mit Finanzierungsbedarf wirken sich 

vor allem die aktuell günstigen Baugeldzinsen aus. 

"Eine solide Kapitalanlage basiert nicht zuletzt auf 

der richtigen Gestaltung der Finanzierung", sagt 

Papo. "Die auf die Kapitalanleger spezialisierten 

Finanzierungsexperten von Interhyp erstellen individuelle 

Finanzierungskonzepte und beraten Anleger 

umfassend zu ihren Möglichkeiten und Chancen." 

Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer 

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KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung 

Neuer Standard in der KfW-Förderung: 

KfW-Effizienzhaus Denkmal 

Die KfW Bankengruppe führt zum 1. April 2012 

im Rahmen des vom Bundesministerium für 

Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) 

finanzierten Förderprogramms Energieeffizient Sanieren 

den neuen Standard "KfW-Effizienzhaus 

Denkmal" ein. Damit werden die Fördervoraussetzungen 

für die Sanierung von Denkmalen und besonders 

erhaltenswerter Bausubstanz erleichtert. 

Das betrifft vor allem die Sanierung der Gebäudehülle 

(Fassade), die bei Altbauten oft besonders aufwendig 

gestaltet und daher schwierig zu dämmen 

ist. Beim neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal" 

wird vorrangig auf den Jahresprimärenergiebedarf 

und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit 

der Gebäudeaußenhülle abgestellt. 

"Um die Energieeinsparpotentiale zu heben, die im 

deutschen Gebäudebestand liegen, ist es notwendig, 

den Altbaubestand in seiner gesamten Breite 

mit der Förderung zu erreichen", sagt Dr. Axel 

Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW Bankengruppe. 

"Denkmale und Gebäude mit erhaltenswerter 

Bausubstanz machen bis zu ein Viertel des 

deutschen Wohnimmobilienbestandes aus - das verdeutlicht, 

dass es sich hier nicht um ein Nischenthema 

handelt." 

Ob ein Gebäude zur erhaltenswerten Bausubstanz 

zählt, wird von der zuständigen Kommune bestätigt. 

Für Denkmale liegt den Eigentümern in der Regel 

eine Bescheinigung vor. 

Voraussetzung für die KfW-Förderung ist die Bestätigung 

eines Sachverständigen über den Energiestandard 

des Gebäudes nach geplantem Umbau. 

Unter www.energie-effizienz-experten.de sind die 

entsprechenden Energieeffizienz-Experten für Baudenkmale 

zentral zu finden. 

Im Programm Energieeffizient Sanieren können private 

Bauherren mit max. zwei Wohneinheiten statt 

eines zinsverbilligten Kredits (effektiver Jahresszinssatz 

aktuell 1,00 bis 1,51 % zuzüglich Tilgungszuschuss 

bei Erreichen des KfW-Effizienzhausstandards) 

auch einen Investitionszuschuss von bis zu 20 % der Investitionssumme 

(max. 15.000 EUR) erhalten. 

Service: 

Eine Übersicht über die KfW-Wohnförderung steht 

unter www.kfw.de/infografik zum Download bereit. 

Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau

Aktuelle Marktbeobachtung 

von Steria Mummert Consulting 

Laut EU-Richtlinie Solvency II müssen Versicherungsunternehmen 

für Aktieninvestments bis 

zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Anlagen 

in Immobilien hingegen nur 25 Prozent. Eine 

Folge: Auf der Suche nach rentablen und gleichzeitig 

sicheren Anlageformen nehmen Versicherungsunternehmen 

immer häufiger die Immobilienfinanzierung 

in den Blick. Dort machen sie den Banken 

Konkurrenz, die sich infolge der für ihre Branche 

verschärften Regulierungsvorgaben - Stichwort 

Basel III - in diesem Geschäftsfeld bereits zurückhalten. 

Das ist das Ergebnis einer aktuellen Marktbeobachtung 

von Steria Mummert Consulting. 

"Das Regulierungspaket Basel III hat unter anderem 

die quantitativen und qualitativen Anforderungen 

an das von den Banken für jeden ausgegebenen 

Kredit vorzuhaltende Eigenkapital verschärft. Die 

befürchtete Kreditklemme blieb bisher zwar aus, 

doch die Banken verhalten sich zunehmend vorsichtiger 

bei der Kreditvergabe", sagt Dr. Ulrich 

Meyer, Leiter Financing and Core Banking bei Steria 

Mummert Consulting. 

Das eröffnet den Assekuranz-Unternehmen auf 

der Suche nach höherverzinsten Anlageformen 

neue Möglichkeiten. Schon heute haben die deutschen 

Erstversicherer zusammen rund zehn Milliarden 

Euro an Unternehmen verliehen. Zusätzlich 

refinanzieren Versicherer bereits in großem Umfang 

Immobilienfinanzierer oder investieren selbst 

in Immobilien. Inzwischen bieten alle Versicherungen 

darüber hinaus Immobilienfinanzierungen 

und viele auch Bausparprodukte an. Diese setzen 

sie mit eigenen Mitteln oder einem Partner-Modell 

um. 

Für den Aufbau des Deckungsstocks der Assekuranz-Unternehmen 

gelten strenge Regeln hinsichtlich 

Streuung, Sicherung und Rentabilität, die 

durch Immobilieninvestments meist erfüllt werden. 

Bei flacher Zinsstruktur, Unsicherheiten an 


Immobilienfinanzierung: 

Versicherungen machen Banken zunehmend Konkurrenz 

den Anlage- und Aktienmärkten sowie Risiken bei 

Staatsanleihen bieten direkte Immobilienfinanzierungen 

im aktuellen Umfeld einen akzeptablen 

Weg zur Kapitalanlage. Sie bieten bei überschaubarem 

Risikoprofil und geringer Markteintrittsbarriere 

eine Möglichkeit, die hohen Passivüberhänge 

(niedrigeres Kreditvolumen als Einlagenbestand) 

der Banken abzubauen. Zudem müssen Versicherungen 

für Aktieninvestments nach Solvency II bis 

zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Immobilienengagements 

hingegen nur 25 Prozent. 

"Banken sollten sich nicht zu sehr auf geübte Nachfragemuster 

verlassen", warnt Dr. Ulrich Meyer von 

Steria Mummert Consulting, "Herr Kaiser hat zwar 

keinen Zutritt zur Private-Banking-Klientel von 

Banken, aber große Makler führen jahrzehntelange 

Kundenbeziehungen sowie eine internationale 

Präsenz ins Feld, die vielen regionalen Kreditinstituten 

unerreichbar ist." Zudem hat die Assekuranz 

teilweise einen deutlichen Vorteil auf der Konditionenseite, 

da Banken erhebliche Passivüberhänge 

haben. Langfristige Immobilienfinanzierungen sind 

für Banken eine der wenigen Möglichkeiten, die 

Lücke zwischen kurzfristigen Passiva und langfristigen 

Aktiva zu schließen, ohne Risiken bei der 

Meldepflicht zu generieren. 

Für Versicherer sind private Baufinanzierungen generell 

ein gutes Cross-Selling-Produkt, ohne gleich 

einen kompletten Allfinanzansatz umsetzen zu 

müssen. Zudem treten Versicherungen seit Jahren 

mit dem kombinierten Versprechen "Sicherheit und 

Vermögen" auf. "Das wirkt auf die Sicherheit der 

Bauprojekte bezogen sympathischer als der Ansatz 

der Banken, den Ausfall der Kreditbedienung abzusichern", 

erklärt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert 

Consulting. "Um ihren Marktanteil gegen die 

Versicherungen zu verteidigen, sollten Banken auf 

ein individualisiertes Angebot setzen." 

Autor: Steria Mummert Consulting AG 

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68 

Zins-Kommentar von Neuwirth Finance 

Wie sinnvoll ist eine Immobilie im 

Deflationsfall? 

Deflation muss keineswegs unbedingt mit sinkenden 

Preisen für Immobilien einhergehen. 

Bei Immobilien wäre dies nur dann der Fall, 

wenn die Mieten sinken. Jedoch führt Deflation 

nicht zwangsweise zu sinkenden Mieten bei allen 

Immobilien- Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien 

wäre ein Mietrückgang eher wahrscheinlich, weil 

während einer Phase schwacher wirtschaftlicher 

Entwicklung die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen 

zurückgeht. Im Wohnimmobilienbereich hingegen 

ist die Preisentwicklung eher von demographischen 

Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum oder der 

Entwicklung der Haushaltszahlen und vom verfügbaren 

Wohnraumangebot abhängig. 

Core-Immobilien - vor allem im wohnwirtschaftlichen 

Bereich - werfen in der Regel eine überdurchschnittliche 

Mietrendite ab und zeigen in allen 

Wirtschaftslagen eine deutliche Wert- und Einnahmestabilität. 

Das bewirkt, dass solche Immobilien 

sich sehr widerstandsfähig in einem inflationären 

Umfeld zeigen. Aber gilt dies auch für das Gegenteil 

- eine deflationäre Konjunkturlage, wie sie für 

die nächsten Jahre in Europa nicht unwahrscheinlich 

ist? Die Deutsche Bank räumt einem Deflationsszenario 

mit einer Wahrscheinlichkeit von 30 Prozent 

höhere Chancen ein als einer Inflation, deren Eintreten 

mit zehn Prozent veranschlagt wird. Der ehemalige 

Chefvolkswirt des Hauses Norbert Walter kann 

sich sogar "japanische Verhältnisse" vorstellen. An 

dieser Stelle kann ein Vergleich mit Aktienmärkten 

durchaus zulässig sein. Auch hier gibt es Werte, die 

bei schwachem Konjunkturumfeld vergleichsweise 

hohe Dividenden abwerfen. 

Die Entwicklung von dividendenträchtigen Aktien 

in einem deflationären Umfeld kann am Beispiel Japans 

studiert werden. Seit mehr als 15 Jahren stagniert 

dort die Wirtschaftsleistung und die Preise 

sinken. Der japanische Aktienmarkt hat seit seinem 

Höchststand Ende 1989 über 50 % an Wert verloren. 

Aktien, die trotz dieses widrigen wirtschaft- 

lichen Umfeldes hohe Dividenden zahlen konnten, 

haben in dieser Zeit deutlich besser abgeschnitten 

und über den Gesamtzeitraum sogar einen positiven 

Wertzuwachs erzielt. Zwar war auch hier die 

Performance der Dividendenstrategie, nicht frei 

von Schwankungen und in den 90er Jahren erlitten 

Aktien mit hoher Dividendenrendite in einem stark 

rückläufigen Gesamtmarkt ebenfalls Verluste. Aber 

im letzten Jahrzehnt konnte der Anleger mit dieser 

Strategie den Wertverlust nicht nur aufholen, sondern 

sogar über den Gesamtzeitraum – obwohl der 

Gesamtmarkt mehr als 50 % verlor – eine positive 

Rendite erzielen. (Kolumne von Ralf Haase, 

Ralf.Haase@neuwirth.de)


Mietkautionsversicherung: "Der Mieter will das Produkt" 

Interview mit Ulrich T. Grabowski, 

Vorstandsvorsitzender, DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft AG 

wmd: Sie werben damit, dass der Mieter mit der 

Mietkautionsversicherung „eine Sorge weniger“ 

hat. Womit begründen Sie dieses Statement? 

Ulrich T. Grabowski: Die Moneyfix® Mietkaution 

ist ein ideales Instrument, um einen Liquiditätsengpass 

zu überwinden. Jeder von uns kennt das doch, 

wenn er umzieht. Die Kosten können schnell die 

Grenze des Machbaren erreichen. Und häufig hat 

man noch nicht die Kaution für die alte Wohnung 

zurückbekommen, wird schon die für die neue Wohnung 

fällig. Die Mietkautionsversicherung ist eine 

Alternative zur Barkaution, die dem Mieter seine Liquidität 

erhält. Und das betrifft nicht nur den Privatmieter, 

sondern auch den Unternehmer, der durch 

die Moneyfix® Mietkaution Gewerbe die Möglichkeit 

hat, das Geld anders zu investieren, statt es auf 

einem Kautionskonto hinterlegen zu müssen. 

wmd: Wer gehört zu Ihren Kunden? Betrifft dies 

eher schwächere Einkommensschichten? 

Ulrich T. Grabowski: Nein, unsere Kunden kommen 

aus allen Einkommens- und auch Altersschichten. 

Neben Lieschen Müller aus Marzahn haben 

wir auch den DAX-Unternehmensvorstand, der 

sein Wertpapierkonto nicht verpfänden will. 

wmd: Wie funktioniert das mit der Mietkautionsversicherung? 

Zu welchen Konditionen kann man 

sie abschließen und vor welchen Hürden steht der 

Mieter? 

Ulrich T. Grabowski: Moneyfix® kann man per Internet 

innerhalb von wenigen Minuten abschließen. 

Privatmieter erhalten ihre Urkunde nach 24 Stunden 

und können sie so zeitnah an ihren Vermieter weiterreichen. 

Für die Mietkautionsversicherung wird 

eine jährliche Prämie von fünf Prozent der Kaution 

fällig sowie 10 Euro Kontoführungsgebühr. Im 

ersten Jahr kommt noch eine einmalige Servicegebühr 

hinzu. Das ist deutlich günstiger, als den Dispo 

auszureizen und belastet auch nicht die Kreditlinie, 

wie es bei einer Bankbürgschaft der Fall wäre. Auch 

ein normaler Kleinkredit ist immer teurer. Die einzige 

Hürde, die der Mieter nehmen muss, ist eine 

Schufa-Prüfung, die er während des Online-Antrags 

innerhalb weniger Sekunden durchläuft. 

wmd: Wie groß ist die Akzeptanz beim Verbraucher? 

Wird das Produkt angenommen? 

Ulrich T. Grabowski: Seitdem wir Moneyfix® über 

intensive TV-Werbung bekannt machen hat sich 

die Nachfrage überproportional gesteigert. Im Jahr 

2011 haben wir immerhin Kautionen im Wert von 

25 Millionen Euro abgesichert. Der Mieter will das 

Produkt. Das zeigen auch unsere regelmäßigen Umfragen 

durch das Institut für Demoskopie Allensbach. 

Demnach will jeder dritte Mieter die Mietkautionsversicherung 

nutzen. Die meisten davon 

möchten damit ihre Ersparnisse schonen und sich 

Liquidität erhalten. 

wmd: Wie beurteilen Vermieter dieses Produkt? 

Ulrich T. Grabowski: Solange es eine Mietkautionsversicherung 

„auf erstes Anfordern“ ist, hat der 

Vermieter die gleiche Sicherheit, wie bei einer Barkaution, 

zügig an das Geld zu gelangen, falls dies 

notwendig ist. Das ist ein überaus wichtiges Kriterium 

für die Akzeptanz des Produktes beim Vermieter. 

Neben anderen Aspekten ist dies ein wichtiger 

Grund weshalb es uns gelungen ist, über exklusive 

Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften 

mittlerweile knapp zwei Millionen Mietwohnungen 

in Deutschland abzudecken. 

69

IMMOBILIEN 2012 | Recht und Urteile 

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Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft 

CS Euroreal Schadensersatz für Anleger möglich 

CS Euroreal wird aufgelöst. Dies ist nun Gewissheit 

für die Anleger. Nach der zweijährigen 

Schließung des CS Euroreal war der offene 

Immobilienfonds dem Ansturm der Anleger nicht 

gewachsen. Bereits wenige Tage zuvor war der offene 

Immobilienfonds SEB Immoinvest endgültig 

aufgelöst worden. 

Während der bis April 2017 andauernden Abwicklung 

werden die Immobilien des CS Euroreal veräußert. 

Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden 

im Halbjahresrhythmus an die Anleger ausgezahlt. 

Wie viel Geld die Anleger bei den Auszahlungen 

erhalten werden, bemisst sich daran, wie viele und 

wie erfolgreich das Management des CS Euroreal 

die Fondsimmobilien veräußern kann. Die genauen 

Auszahlungstermine stehen noch nicht fest. 

Anleger, die eine Alternative zur langjährigen Abwicklung 

suchen, sollten sich der Interessengemein- 

Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt 

Der seit zwei Jahren geschlossene offene Immobilienfonds 

"SEB ImmoInvest" hat am 7. Mai 

2012 für einen Tag geöffnet. Jetzt gab die 

Geschäftsführung der SEB Asset Management bekannt, 

dass mit der Liquiditätsquote von 30 Prozent 

die in Auftrag gegebenen Rückgabewünsche 

nicht bedient werden könnten und der Fonds 

daher abgewickelt werden müsse. Im Klartext: 

schaft für Anleger des CS Euroreal anschließen. Diese 

wurde gegründet, um die Anleger gebündelt zu 

vertreten zu können gegen die Finanzlobby. Es werden 

bereits hunderte Anleger beraten und vertreten. 

Zusätzlich können Anleger des CS Euroreal auch individuell 

Ansprüche wegen Falschberatung geltend 

machen. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen 

reichte bereits Schadensersatzklagen für Anleger, 

die in den CS Euroreal investierten, bei Gericht ein, 

da in nahezu allen der Kanzlei vorliegenden Fällen 

Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung 

bestehen. Vertrieben wurde der CS Euroreal von 

freien Beratern und Banken wie der Postbank. In 

vielen Fällen sollte die Investition in den CS Euroreal 

der Altersvorsorge dienen, obwohl die Risiken, die 

einem offenen Immobilienfonds innewohnen, dem 

Konzept einer sicheren Geldanlage widersprechen. 

Autor: Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft 

mbH 

Fachanwalt Hahn: 

Anleger können bei Falschberatung Schadensersatzansprüche 

geltend machen 

"Jetzt gehen alle Anleger leer aus, ihre Rückgabewünsche 

werden nicht erfüllt", sagt der Hamburger 

Fachanwalt Peter Hahn. Beim SEB ImmoInvest 

sind rund 350.000 Kapitalanleger mit mehr als 

sechs Milliarden Euro investiert. Davon sind laut 

Fondsmanagement 92 Prozent von Privatanlegern. 

Dachfonds und institutionelle Anleger halten 

jeweils vier Prozent.

Anleger des SEB ImmoInvest haben laut Hahn 

drei Handlungsalternativen. 

• "Erstens können betroffene Anleger ihre Anteile 

weiter halten und hoffen, dass der Fonds bei 

Abwicklung die Immobilien zu den jeweiligen 

Verkehrswerten verkaufen kann. 

• Zweitens können Anleger, die aktuell Liquiditätsbedarf 

haben, ihre Anteile am Zweitmarkt 

mit einem Abschlag von zurzeit 30 Prozent verkaufen. 

• Drittens können Anleger, die den entstehenden 

Schaden nicht hinnehmen wollen, Schadensersatz 

gegen die beratende Bank und/oder die Kapitalanlagegesellschaft 

geltend machen. Grundlage 

dafür sind eine mögliche Falschberatung oder 

eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt." 

Vergütungen für private Solaranlagen: 

Vorerst alles beim Alten 

Denn die vom Bundestag beschlossene Einspeisevergütung 

für Photovoltaikanlagen steht erneut 

auf dem Prüfstand. 

Die Länder haben jüngst im Bundesrat die im 

Bundestag Ende März verabschiedete Novelle 

zur Solarförderung (EEG-Novelle) gestoppt 

und einen Vermittlungsausschuss zur Überarbeitung 

des Gesetzes in Gang gesetzt. Bis das überarbeitete 

Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) in Kraft sein 

wird, gilt weiterhin das seit 1. Januar dieses Jahres 

geltende EEG. Was aber bedeutet die Hängepartie 

in Euro und Cent für künftige Betreiber bei der Planung 

und Errichtung ihrer Solaranlagen? 

Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012 

Die Vertretung der Anlegerinteressen sollte durch einen 

Fachanwalt erfolgen. Mit dem SEB ImmoInvest 

wird jetzt der neunte bundesdeutsche offene Immobilienfonds 

abgewickelt. 

Nach Auffassung von Peter Hahn ist jetzt auch von 

einer Abwicklung des CS Euroreal in den nächsten 

Tagen auszugehen. Hahn weiter: "Betroffene Anleger 

müssen sich in jedem Fall auf Verluste einstellen. 

Es sei denn, sie können Schadensersatzansprüche 

erfolgreich durchsetzen." Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft 

(hrp) vertreten bereits zahlreiche Anleger 

des SEB ImmoInvest und des CS Euroreal. Die Kanzlei 

hat erstinstanzlich beim Landgericht Frankfurt/M. 

zwei positive Urteile für Anleger von offenen Immobilienfonds 

erstritten. 

Autor: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft, RA Peter Hahn 

Private Betreiber von Solaranlagen 

befinden sich womöglich weiter auf der 

Sonnenseite der Energienutzung 

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72 

Was jetzt passiert: In den nächsten Tagen wird der 

Vermittlungsausschuss voraussichtlich das erste Mal 

beraten. Allerdings gibt’s keine Frist, bis wann sich 

die Vertreter von Bundestag und Bundesrat über 

Änderungen bei der Solarförderung einig sein müssen. 

Mehr als drei Treffen sind prinzipiell jedoch 

nicht vorgesehen. Der Vorschlag des Vermittlungsausschusses 

muss erneut den Bundestag und anschließend 

den Bundesrat passieren, bevor die neue 

EEG-Novelle zur Photovoltaik endgültig in Kraft treten 

kann. 

Was erst mal gilt: Bis Inkrafttreten des neuen EEG 

wird weiter die bisherige Vergütung für Solaranlagen 

von 24,43 Cent pro Kilowattstunde, für kleinere 

Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (Spitzenleistung) gezahlt. 

Der vom Bundesrat kassierte Beschluss des 

Bundestages sah stattdessen dafür folgende Kürzungen 

vor: 19,5 Cent pro Kilowatt für 80 Prozent 

des zur Verfügung gestellten Stroms bei einer Energieerzeugung 

von zehn Kilowatt. Und 16,5 Cent 

Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung 

seine Rechtsprechung zu den Anforderungen 

an die Darlegung eines Mangels 

einer Mietsache bekräftigt. 

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem 

Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen 

Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen 

an Touristen. Die Beklagten minderten 

die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung 

an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch 

Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen 

Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis 

mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. 

Nach der Kündigung zahlten die Beklagten 

pro Kilowattstunde für 90 Prozent des erzeugten 

Stroms bei einer Leistung zwischen zehn und 

1.000 Kilowatt. Diese Regelungen sollten rückwirkend 

ab 1. April gelten. 

Was künftige Investoren tun sollten: Wer in Sonnenenergie 

auch zu niedrigeren Vergütungskonditionen 

investieren kann, ist in jedem Fall auf der 

sicheren Seite. Denn die Ländervertreter haben den 

bisherigen Beschluss des Bundestages kassiert, um 

im Vermittlungsausschuss höhere Vergütungen und 

andere Verbesserungen durchzusetzen. So soll 

etwa der erzeugte Sonnenstrom weiterhin zu 

100 Prozent vergütet werden. Die Chancen hierfür 

sind nicht schlecht. Unwahrscheinlich, aber auch 

denkbar ist, dass der Vermittlungsausschuss der vorgeschlagenen 

Kürzung des Bundestags rückwirkend 

zustimmen wird. Bis zum Beginn der Sommerpause 

des Parlaments herrscht hierüber voraussichtlich 

endgültig Klarheit. 

Autor: Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V. 

Bundesgerichtshof zu den Anforderungen 

an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung 

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11

unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €. 

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der 

Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die 

Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten 

Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur 

Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht 

hat die von den Mietern vorgenommene Minderung 

der Miete für angemessen gehalten und die 

Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der 

Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung 

der Wohnung verurteilt und die Widerklage 

abgewiesen. 

Die dagegen gerichtete Revision der beklagten 

Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs 

hat entschieden, dass das Berufungsgericht 

die Anforderungen an die Darlegung eines 

Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise 

überspannt hat. 

Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, 

dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs 

nicht schon darin liegt, dass die Klägerin 

Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. 

Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen 

der übrigen Mieter, die über das Maß von 

Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung 

typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage 

mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. 

In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich 

auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten 

von Bewohnern oder gelegentliches Feiern 

als sozialadäquat hinzunehmen. 

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen 

aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung 

der Beklagten durch die Vermietungspraxis der 

Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu 

vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das 

Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen 

an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen 

verkannt. Da die Minderung 

nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt, 

muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, 

der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen 

Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das 

Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen 

bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen 

nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein- 

Recht und Urteile | IMMOBILIEN 2012 

trächtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb 

die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. 

Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, 

aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen 

(Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen 

auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen 

Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher 

Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen 

wird der Vortrag der Beklagten gerecht. 

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen 

worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend 

gemachten Beeinträchtigungen trifft. 

* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln 

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an 

den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum 

vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht 

während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der 

Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben 

ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für 

die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, 

hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu 

entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit 

bleibt außer Betracht. 

Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11 

AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09 

LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10 

(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.) 

Autor: Bundesgerichtshof BGH 

73


74 

Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten 

nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen 

BGH - Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 

Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden 

sich gegen die Jahresabrechnung des 

Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten 

nicht die tatsächlich angefallenen 

Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr 

an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) 

Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und 

auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger 

sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch 

abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht 

als Berufungsgericht erfolgreich. 

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete 

Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die 

Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. 

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat 

entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im 

Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die 

im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen 

stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter 

hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- 

und Ausgabenrechnung vorzulegen, die 

für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung 

fachlicher Unterstützung verständlich sein 

muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung 

nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen 

und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist. 

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen 

der Heizkostenverordnung zu beachten, 

die eine verbrauchsabhängige Verteilung der 

Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher 

sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen 

die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich 

verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit 

zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen 

von der Gesamtabrechnung muss der 

Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und 

Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich 

erläutern. 

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung 

ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht 

aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen 

Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen 

neu erstellt werden. 

Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 

Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein - Urteil 

vom 2. Juli 2010 - 2p C 49/09 

Landgericht Landau in der Pfalz - Urteil vom 

30. November 2010 - 1 S 167/10 

Autor: Bundesgerichtshof BGH

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