IMMOBILIEN 2012 - Das eMagazin!
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Editorial<br />
Liebe Leserinnen<br />
und Leser,<br />
derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien zur<br />
Kapitalanlage in Deutschland kaum zu bremsen.<br />
Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt an<br />
den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an den Märkten<br />
führt zu einer anhaltenden Renaissance der<br />
Immobilie.<br />
So haben aktuellen Studien zufolge, 55 Prozent<br />
der Makler in den letzten zwölf Monaten ein<br />
deutlich gestiegenes Kaufinteresse beobachtet.<br />
Besonders hoch sei das Kaufinteresse im Süden,<br />
hier berichten 69 Prozent der Makler von einem<br />
erheblichen Nachfragezuwachs. Unterstützt wird<br />
die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins und<br />
den zinsgünstig angebotenen Darlehen. Von einer<br />
Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen<br />
Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen<br />
keine Rede sein. Auch der europäische<br />
Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener<br />
Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der<br />
Gefahr einer Preisblase weit entfernt. Wie LBS<br />
Research nach Auswertung einiger Staaten mit<br />
landesweiten Preisdaten mitteilt, kosteten Einfa-<br />
milienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als<br />
in Deutschland. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis<br />
von knapp 540.000 Euro klar heraus.<br />
Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern<br />
Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die<br />
Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und<br />
330.000 Euro, also 35 bis fast 60 Prozent höher<br />
als hierzulande.<br />
Auch bei Geschlossenen Fonds haben Immobilien<br />
eindeutig die Nase vorne. So sind Deutsche Immobilienfonds<br />
das umsatzstärkste Segment wie der<br />
Branchenverband VGF berichtet. Welche Prognosen<br />
Experten zum deutschen und internationalen<br />
Immobilienmarkt stellen und wie sich die Finanzierungssituation<br />
derzeit darstellt und weiter entwickeln<br />
wird, lesen Sie neben weiteren interessanten<br />
Berichten zu den verschiedenen Produktsegmenten<br />
in dieser Ausgabe „ Immobilien <strong>2012</strong>“.<br />
Ihr Team vom wmd-brokerchannel<br />
EDITORIAL | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews<br />
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3
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Inhaltsverzeichnis<br />
4<br />
BAUSPAREN<br />
6 Trendprodukt Bausparen<br />
<strong>IMMOBILIEN</strong>MARKT<br />
8 Kapitalanleger im Immobilienrausch<br />
10 Altbausanierung<br />
12 Holland-Immobilienfonds: sicher, nachhaltig<br />
und ertragreich investieren<br />
14 Authentische Einzigartigkeit<br />
16 Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen<br />
18 Preisschub an Alster und Elbe<br />
19 Derzeit keine Übertreibungen am<br />
Immobilienmarkt<br />
20 9 von 10 Deutschen würden jetzt eine<br />
Immobilie kaufen<br />
- wenn sie Eigenkapital hätten<br />
22 Leichter Preisanstieg für selbst genutztes<br />
Wohneigentum setzt sich im<br />
ersten Quartal fort<br />
24 Dr. Klein bringt Managementinformationssystem<br />
für die Immobilienwirtschaft<br />
auf den Markt<br />
25 Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit<br />
der Deutschen seit Krise wichtiger<br />
geworden<br />
26 Wohnen 2010: mehr Wohnungen,<br />
mehr Wohneigentum<br />
27 Gewerbliche Immobilienmärkte: Von<br />
der Eurokrise gezeichnet?<br />
28 Die Immobilienbranche profitiert von<br />
der Schuldenkrise<br />
29 Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen<br />
Städte: München fast dreimal so<br />
teuer wie Chemnitz<br />
30 Immobilie mieten oder kaufen - eine<br />
Modellrechnung<br />
32 Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren<br />
suchen jedoch Alternativen zu<br />
Top-Immobilien<br />
34 Immobilienpreise: Jeder Vierte verhandelt<br />
erfolgreich beim Preis<br />
35 Immobilienrente: Die Immobilie zu Geld<br />
machen und trotzdem darin wohnen<br />
bleiben<br />
36 Immobilienstandort Deutschland:<br />
noch attraktiver als vor der Euro-Krise<br />
39 Verrentung von Immobilien wird immer<br />
beliebter<br />
40 Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente<br />
42 AXA Real Estate führt<br />
Green-Lease-Konzept in Deutschland ein<br />
43 Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf<br />
45 Deutsche im Immobilienfieber<br />
GESCHLOSSENE FONDS<br />
46 Gotzi's FONDS-Check:<br />
DNL Sachwert Rendite-Fonds 4<br />
48 Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03<br />
Kurzläuferserie fort<br />
49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines<br />
ersten Immobilien-Kurzläuferfonds<br />
50 Hesse Newman erwirbt Neubau der<br />
Hochschule Nürnberg von Aurelis<br />
51 ILG Fonds jetzt im Premium-Segment<br />
52 Abkehr vom Core-Segment<br />
52 PROJECT Fonds Gruppe erweitert<br />
REALE WERTE Fondsreihe<br />
54 Real Invest: Vermögensverwaltende und<br />
gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich<br />
56 Analyse-Mitteilung von Scope Analysis<br />
57 Seniorenheime - Die Demographie ist<br />
kein Selbstläufer
59 US-Immobilienmarkt Miami<br />
- die goldenen Zeiten kehren zurück<br />
INVESTMENTFONDS<br />
60 Offene Immobilienfonds<br />
- das Anlegervertrauen kehrt zurück<br />
62 Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme<br />
FINANZIERUNG<br />
64 Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt<br />
vom Versicherer<br />
65 Rechner des Monats: Lohnt sich die Immobilie<br />
als Kapitalanlage?<br />
66 KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung<br />
67 Aktuelle Marktbeobachtung von Steria Mummert<br />
Consulting<br />
68 Zins-Kommentar von Neuwirth Finance<br />
69 Mietkautionsversicherung:<br />
"Der Mieter will das Produkt"<br />
RECHT<br />
70 Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft<br />
70 Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt<br />
71 Vergütungen für private Solaranlagen:<br />
Vorerst alles beim Alten<br />
72 Bundesgerichtshof zu den Anforderungen an die<br />
Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung<br />
74 Verwalter muss in der Jahresabrechnung die<br />
Heizkosten nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer<br />
umlegen<br />
ADVERTORIAL<br />
9 Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution<br />
Mehr Liquidität für private und gewerbliche<br />
Mieter<br />
IMPRESSUM<br />
44 Impressum<br />
Der Euro-<br />
Rettungsschirm für<br />
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Bausparen<br />
6<br />
Trendprodukt Bausparen<br />
Interview mit Alexandra Markovic-Sobau,<br />
Leiterin Direktion Partnervertrieb, Wüstenrot Bausparkasse AG<br />
wmd: Wo ist die Direktion Partnervertrieb im<br />
Kontext des W&W Konzerns angesiedelt?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Die Direktion Partnervertrieb<br />
ist Teil der Wüstenrot Bausparkasse und<br />
im W&W-Konzern für den Vertrieb der Produkte<br />
von Wüstenrot Bausparkasse und Wüstenrot Bank<br />
über freie Vermittler, Kooperationen, Banken und<br />
Sondervertriebe verantwortlich.<br />
wmd: Welchen Hintergrund hat die Zusammenlegung<br />
der ehemaligen Direktion Kooperation und<br />
dem Partnervertrieb zur Direktion Partnervertrieb?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Hinter der Direktion<br />
Kooperation verbarg sich die Zusammenarbeit mit<br />
Unternehmen wie AWD, MLP und einigen Maklerpools<br />
sowie mittleren und kleineren Banken. Im<br />
Partnervertrieb erfolgte die Betreuung von freien<br />
Vermittlern und kleineren Banken. Mit dem Kauf<br />
der Allianz Dresdner Bauspar AG und damit auch<br />
weiterer Kooperationen wie HVB/ERGO, Allianz/OLB<br />
und Commerzbank erfolge bereits letztes Jahr eine<br />
Umstrukturierung im Konzern. Für die Kooperationen<br />
HVB/ERGO, Allianz/OLB und Commerzbank<br />
wurden eigene Betreuungsstrukturen geschaffen.<br />
Anfang dieses Jahres wurden die verbleibenden<br />
Kooperationen und Vertriebsorganisationen zur<br />
Direktion Partnervertrieb zusammengeschlossen.<br />
Hier werden jetzt ausgewählte Banken, Vertriebsgesellschaften,<br />
Großvertriebe, freie Vermittler, also<br />
Makler und Mehrfachagenten betreut. Mit der<br />
Schaffung der Direktion Partnervertrieb wollen wir<br />
die bestmögliche Betreuung der Vertriebspartner<br />
aus den genannten Bereichen sowie die Umsetzung<br />
einheitlicher und standardisierter Prozesse sowohl<br />
im Innen- als auch im Außendienst erreichen. Dabei<br />
sollen die jeweiligen Bedürfnisse vollumfänglich<br />
berücksichtigt werden. Außerdem wollen wir durch<br />
die Zusammenlegung Synergieeffekte heben, mit<br />
dem Ziel, das Neugeschäft nachhaltig zu steigern<br />
und den Service für diese Vertriebspartner zu verbessern.<br />
wmd: Gibt es aufgrund des Umstrukturierungsprozesses<br />
schon erste Ergebnisse?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Ja, die gibt es durchaus.<br />
So ist es uns beispielsweise in der kurzen Zeit gelungen,<br />
die Betreuungsstruktur der Vertriebspartner<br />
zu optimieren. Durch die Bündelung von Fachwissen<br />
und die Etablierung zentraler Ansprechpartner<br />
können wir eine schnellere und auf die Bedürfnisse<br />
der einzelnen Vertriebspartner zielgerichtete<br />
Betreuung gewährleisten. Durch die Nutzung von<br />
Synergieeffekten werden zudem Kapazitäten frei,<br />
welche wir für weiterführende Maßnahmen und<br />
Aktionen nutzen können. Zudem haben wir den<br />
gesamten Bereich Marketing und Kommunikation<br />
neu ausgerichtet. So bieten wir hier beispielsweise<br />
verschiedene Newsletter zur Information unserer<br />
Vertriebspartner. Des Weiteren werden wir unsere<br />
Website neu aufbauen und gestalten.<br />
wmd: Unterscheiden sich Bankenvertrieb und freier<br />
Vertrieb nicht zu sehr um sie unter einem Vertriebsweg<br />
zusammenzufassen?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Grundsätzlich stimme<br />
ich Ihnen zu, dass ein freier Vermittler und eine<br />
Bank sich in der Betreuung, die diese benötigen,<br />
unterscheiden. Und genau darin liegt unser Asset.<br />
Wir bieten jedem Vertriebspartner – und hier meine<br />
ich nicht nur die Unterscheidung zwischen Makler
und Bank, sondern auch die Unterschiede zwischen<br />
Makler und Makler – eine individuelle und auf seine<br />
Bedürfnisse zugeschnittene Betreuung.<br />
wmd: Welche vertriebliche Aufstellung strebt<br />
Wüstenrot mittelfristig an?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Aus der Historie heraus<br />
ist Wüstenrot ein Unternehmen mit traditionell<br />
starkem Ausschließlichkeitsvertrieb. Aktuell haben<br />
wir ein gesundes Verhältnis von 55 Prozent Neugeschäft<br />
über den Ausschließlichkeitsvertrieb zu<br />
45 Prozent Neugeschäft über Kooperationspartner.<br />
Es könnte sich bei weiterem Wachstum noch<br />
etwas in Richtung 50:50 verschieben.<br />
wmd: Wie positionieren Sie sich mit der Produktwelt<br />
am Markt?<br />
Alexandra Markovic-Sobau: Hervorragend. Mit<br />
unseren Produkten sind wir optimal am Markt aufgestellt.<br />
Unsere Bauspartarife, die individuell auf die<br />
Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.<br />
Bausparen | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten sind,<br />
schneiden bei vielen Produktvergleichen bestens ab,<br />
sind mehrfach ausgezeichnet und kommen dadurch<br />
auch bei unseren Vertriebspartnern sehr gut an. Hinzu<br />
kommt, dass Bausparen von dem aktuellen Trend<br />
hin zu sicheren und kalkulierbaren Anlageformen<br />
profitiert. Des Weiteren sind Bausparprodukte als<br />
Zinsabsicherungsinstrument attraktiv. Aber nicht<br />
nur produktseitig sind wir hervorragend aufgestellt,<br />
auch im Rahmen der Vertriebsunterstützung stellen<br />
wir unseren Partnern Highlights zur Verfügung. So<br />
bieten wir unseren Vertriebspartnern beispielweise<br />
mit der Wüstenrot-Zuschussberatung einen echten<br />
Mehrwert. Wüstenrot recherchiert dabei kostenlos<br />
für den Kunden sämtliche für ihn zur Verfügung<br />
stehenden Fördermittel, die ihm bei energetischen<br />
Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zustehen<br />
und die er nicht zurückzahlen muss. Dadurch<br />
werden die Kunden in die Lage versetzt, unter Ausnutzung<br />
der Fördermittel ein wesentlich besseres<br />
Finanzierungsergebnis zu erzielen, als sie eigenständig<br />
in der Lage gewesen wären.<br />
Friedrich A.Wanschka im Interview mit Alexandra Markovic-Sobau<br />
Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de<br />
7
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
8<br />
Kapitalanleger im Immobilienrausch<br />
Immowelt AG:<br />
Makler können Nachfrage kaum bedienen<br />
Jeder zweite Makler verzeichnet deutlich gestiegene<br />
Nachfrage von Kapitalanlegern / Engpässe<br />
beim Immobilienangebot / Studie Marktmonitor<br />
Immobilien <strong>2012</strong> von immowelt.de, eines der führenden<br />
Immobilienportale, und Prof. Dr. Kippes von<br />
der Hochschule Nürtingen-Geislingen: Finanzkrise<br />
und niedrige Zinsen fördern Kaufinteresse<br />
Mehr Interessenten als passende Objekte: Die<br />
Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in<br />
Deutschland kaum zu bremsen. 55 Prozent der Makler<br />
haben in den letzten zwölf Monaten ein deutlich<br />
gestiegenes Kaufinteresse beobachtet. <strong>Das</strong> ergibt<br />
die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien<br />
<strong>2012</strong> von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale,<br />
und Prof. Dr. Stephan Kippes von der<br />
Hochschule Nürtingen-Geislingen. Besonders hoch<br />
ist das Kaufinteresse im Süden: Dort berichten 69<br />
Prozent der Makler von einem signifikanten Nachfragezuwachs.<br />
Zu wenig Objekte im Angebot<br />
Die große Kauflust macht interessante Objekte allerdings<br />
zur Mangelware. Die Makler blicken deshalb<br />
selbstkritisch und mit Sorge auf ihr eigenes Angebot:<br />
42 Prozent beurteilen ihr Angebot als deutlich<br />
zu gering. Im Süden Deutschlands fällt auch dieses<br />
Urteil drastischer aus: 59 Prozent der Makler glauben,<br />
dass ihr Angebot an Immobilien deutlich unter<br />
der Nachfrage liegt.<br />
Einflussfaktor Finanzkrise<br />
<strong>Das</strong>s sich Kapitalanleger verstärkt dem Immobiliensektor<br />
zuwenden, wird von mehreren Faktoren begünstigt:<br />
Seitdem die Schulden- und Finanzkrise in<br />
Europa anhält und Anleger einen Mangel an stabilen<br />
und attraktiven Anlagemöglichkeiten wahrnehmen,<br />
haben Immobilien Hochkonjunktur. Unterstützt<br />
wird die Nachfrage vom aktuell niedrigen Leitzins<br />
und den zinsgünstig angebotenen Darlehen.<br />
Über den Marktmonitor Immobilien <strong>2012</strong><br />
Der Marktmonitor Immobilien <strong>2012</strong> ist eine repräsentative<br />
Studie von immowelt.de in Zusammenarbeit<br />
mit Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule<br />
Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie<br />
wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels<br />
(IPP) der Immowelt AG erhoben, dem ersten<br />
deutschen Profi-Panel für Marktforschung in der<br />
Immobilienbranche. Am IPP nehmen ausschließlich<br />
Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teil. Für den<br />
Marktmonitor Immobilien <strong>2012</strong> wurden 539 zufällig<br />
ausgewählte Makler aus ganz Deutschland befragt.<br />
Weitere Ergebnisse der Studie:<br />
Die Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Kapitalanlage<br />
ist laut der befragten Makler in den letzten<br />
zwölf Monaten deutlich gestiegen:<br />
- Gesamtdeutschland: 55 Prozent<br />
- Nord: 58 Prozent<br />
- Süd: 69 Prozent<br />
- West: 46 Prozent<br />
- Ost: 38 Prozent<br />
Angesichts der hohen Nachfrage bewerten die Immobilienmakler<br />
ihr eigenes Angebot als deutlich zu<br />
gering:<br />
- Gesamtdeutschland: 42 Prozent<br />
- Nord: 28 Prozent<br />
- Süd: 59 Prozent<br />
- West: 34 Prozent<br />
- Ost: 29 Prozent<br />
Autor: Immowelt AG
Advertorial | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Chancen für Vermittler mit der Moneyfix® Mietkaution<br />
Mehr Liquidität für private und<br />
gewerbliche Mieter<br />
Der Wunsch nach Liquidität ist unabhängig von Einkommensschicht oder Alter. In einer<br />
Zeit, in der alles immer teurer wird, wird der Bedarf für Finanzprodukte, die über<br />
einen Engpass hinweghelfen, immer größer. Die Mietkautionsversicherung ist daher<br />
eine sehr zeitgemäße Alternative zur Barkaution. Sie erhält Liquidität für „kleines<br />
Geld“.<br />
Umzüge gehören zum Leben in<br />
einer mobilen Gesellschaft. Ob<br />
aus beruflichen Gründen oder,<br />
weil sich Familienzuwachs ankündigt,<br />
fast jedes Mal wird eine<br />
Mietkaution fällig und die für die<br />
alte Wohnung ist oft noch<br />
nicht ausbezahlt. Wird es<br />
dann finanziell eng, kommt<br />
dem Mieter die Mietkautionsversicherung<br />
sehr gelegen.<br />
Er ist nicht mehr<br />
gezwungen, den Dispo-<br />
Kredit auszureizen oder<br />
einen teuren Ratenkredit<br />
aufzunehmen und seine<br />
Kreditlinie wird, wie bei einer<br />
Bankbürgschaft üblich,<br />
auch nicht beschnitten.<br />
Was ist eine Mietkautionsversicherung<br />
und wie funktioniert<br />
sie?<br />
Eine Mietkautionsversicherung<br />
ist eine Versicherung zur Stellung<br />
einer Mietkautionssicherheit für<br />
private Mietverhältnisse. Bei der<br />
Deutschen Kautionskasse kann<br />
die Moneyfix® Mietkaution online<br />
abgeschlossen werden. Nach<br />
einer umgehenden Bonitätsprüfung<br />
erhält der Mieter eine<br />
Sofortzusage und nach 24 Stunden<br />
eine Bürgschaftsurkunde.<br />
Diese überlässt er dann seinem<br />
Vermieter.<br />
Jeder dritte Mieter wünscht<br />
die Alternative zur Barkaution<br />
Laut einer Allensbach-Umfrage<br />
wünscht ein Drittel der Befragten<br />
dieses Produkt. Ebenfalls ein Drittel<br />
würde gerne die bereits hinterlegte<br />
Kaution in Bargeld umwandeln.<br />
Und auch Focus Money<br />
ist vom Bedarf dieses Produktes<br />
Quelle: Deutsche Kautionskasse<br />
überzeugt. <strong>Das</strong> Magazin (Ausgabe<br />
Nr. 6/2011) hat einen Preis-<br />
Leistungs-Check durchgeführt,<br />
aus dem die Moneyfix® Mietkaution<br />
der Deutschen Kautionskasse<br />
(DKK) als Testsieger hervorgeht.<br />
Finanzieller Spielraum für gewerbliche<br />
Mieter<br />
Bei gewerblichen Mietern geht<br />
es oft um weitaus höhere Beträge<br />
als bei Privatmietverhältnissen.<br />
Sie profitieren von dieser Kautionsform,<br />
denn sie gewinnen finanziellen<br />
Spielraum für andere<br />
Investitionen. Anders als bei einer<br />
Bankbürgschaft, bleibt ihr Kreditrahmen<br />
unbelastet.<br />
Chancen für Vermittler<br />
Die Moneyfix® Mietkaution ist<br />
für Neu-, aber auch für bestehende<br />
Mietverträge geeignet. Auch<br />
bereits hinterlegte Kautionen<br />
können auf diese Weise in Liquidität<br />
umgewandelt werden. Vermittler<br />
bieten mit diesem Produkt<br />
dem Kunden eine echte<br />
Rundumberatung. Unterstützt<br />
wird das Thema zusätzlich<br />
durch die intensive<br />
TV-Kampagne der DKK,<br />
die aktuell auf diversen<br />
Sendern läuft.<br />
Akzeptanz bei Vermietern<br />
Vermieter sehen in der<br />
Mietkautionsversicherung<br />
für sich deutliche Vorteile.<br />
Ihre administrativen Kosten<br />
werden damit gesenkt und der<br />
gesamte Kautionsprozess vereinfacht<br />
– und das bei höchstmöglicher<br />
Sicherheit. Die Akzeptanz<br />
für dieses Produkt ist auf Seiten<br />
der Vermieter daher sehr hoch.<br />
Die Deutsche Kautionskasse<br />
deckt mittlerweile über exklusive<br />
Rahmenverträge mit vielen<br />
großen Immobiliengesellschaften<br />
knapp zwei Millionen Mietwohnungen<br />
ab. Eine Entwicklung, die<br />
sich fortsetzen wird.<br />
Erfahren Sie mehr:<br />
www.kautionskasse.de/partner<br />
Autor: Ulrich T. Grabowski,<br />
Vorstandsvorsitzender der Deutschen<br />
Kautionskasse<br />
9
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
10<br />
Altbausanierung<br />
„Grundbesitz kann nicht verloren gehen oder gestohlen werden, er lässt<br />
sich auch nicht wegtragen. Wird er mit angemessener Sorgfalt verwaltet, ist<br />
es die sicherste Kapitalanlage der Welt.“<br />
Beitrag von Prof. Dr. Thomas Dommermuth,<br />
Steuerberater, Vorsitzender des fachlichen Beirats des IVFP<br />
<strong>Das</strong> Zitat von Franklin D. Roosevelt hat nichts<br />
an Aktualität eingebüßt. Im Gegenteil – gerade<br />
in der schnelllebigen Welt unserer Zeit ist<br />
das Vertrauen der Anleger in konventionelle Kapitalanlagen<br />
seit der letzten globalen Finanzkrise massiv<br />
erschüttert. Auch der Glaube an die Wertstabilität<br />
des Euro ist durch den drohenden Staatsbankrott<br />
einiger Euroländer dramatisch gesunken. Viele Sparer<br />
fragen sich deshalb, in was sie derzeit überhaupt<br />
noch rentabel, sicher und vor allem auch nachvollziehbar<br />
investieren können.<br />
Aus ihrer Unsicherheit heraus investieren viele Anleger<br />
deshalb in – aus ihrer Sicht – 100 Prozent sichere<br />
Formen der Kapitallage (z.B. AAA Anleihen) oder<br />
lassen das Geld gar auf ihrem Sparbuch verzinsen.<br />
Die dabei erzielbare Rendite deckt allerdings nicht<br />
einmal annähernd die Inflation ab. Bei diesen Formen<br />
der Geldanlage kann also höchstens noch von<br />
einer Verwaltung eines bestehenden Kapitalstocks<br />
gesprochen werden – von einem kontinuierlichen<br />
Wertezuwachs, von dem der Sparer im Alter zehren<br />
kann, ist man hier jedoch Lichtjahre entfernt. Es<br />
ist aber gerade die Inflation, die generationenübergreifend<br />
für eine Vielzahl von Sparern eine enorme<br />
Gefahr darstellt. Davon ausgenommen ist die Alt-<br />
Franklin D. Roosevelt, 32. Präsident der Vereinigten Staaten<br />
bausanierung. Ihre Vorteile liegen klar auf der Hand,<br />
denn es gilt: Je höher die Energiepreise – was gegenwärtig<br />
die einzig wahren Inflationstreiber sind –<br />
steigen, umso größer sind die Energiekosteneinsparungen<br />
einer Sanierungsmaßnahme. Der Bauherr<br />
„verdient“ also sogar an der Inflation!<br />
In die eigenen vier Wände zu investieren, ist für die<br />
meisten Sparer zudem leichter nachvollziehbar, als<br />
Geld in diverse, teilweise komplexe Kapitalmarktprodukte<br />
wie z.B. Aktien, Derivate oder Anleihen<br />
anzulegen. So ist für Sparer die Investition ins Eigenheim<br />
mit deutlich weniger Angst und Sorge vor<br />
einer negativen Entwicklung ihrer Geldanlage als im<br />
Vergleich zu den meisten geläufigen Anlageformen<br />
– zumal die Anleger keinen direkten Einfluss nehmen<br />
können, sondern auf den Erfolg von Beratern<br />
oder Fondsmanagern angewiesen sind.<br />
Was genau heißt Altbausanierung?<br />
Unter dem Begriff der Altbausanierung werden<br />
unterschiedliche Modernisierungsarbeiten zusammengefasst.<br />
<strong>Das</strong> betrifft vor allem die veraltete<br />
oder beschädigte Substanz des Dachstuhls sowie<br />
die oftmals nicht mehr zeitgemäße Beschaffenheit<br />
der Fenster und Türen. <strong>Das</strong> gleiche gilt für die Elek-
tro- und Sanitärinstallationen. In den vergangenen<br />
Jahren hat in diesem Zusammenhang insbesondere<br />
der Aspekt der Wärmedämmung immer mehr an<br />
Bedeutung gewonnen, da hier i.d.R. eine erhebliche<br />
Einsparung der Energiekosten möglich ist. In<br />
Deutschland gelten aktuell etwa 80 Prozent des gesamten<br />
Immobilienbestands aus energetischer Sicht<br />
als Altbauten. <strong>Das</strong>s sich daher für die allermeisten<br />
Immobilieneigentümer eine Sanierung finanziell<br />
rechnet, überrascht also nicht.<br />
Wie kann nun eine Sanierungsmaßnahme mit<br />
konventionellen Kapitalmarktprodukten in<br />
Konkurrenz gesetzt werden, bzw. verglichen<br />
werden?<br />
Eine Investition, die der Einsparung laufender planmäßiger<br />
Kosten dient, bewirkt ebensolche Erträge,<br />
wie sie aus einer langfristigen Geldanlage resultieren<br />
– aus diesem Grund lassen sich Sanierungsmaßnahmen<br />
mit konventionellen Kapitalmarktprodukten<br />
direkt vergleichen. Die Gegenüberstellung<br />
beider Transaktionen – Investition einerseits und<br />
Kapitalanlage andererseits – erfordert allerdings<br />
einen seriösen Vergleichsmaßstab. Als solcher eignet<br />
sich die Rendite der jeweiligen Investition bzw.<br />
Kapitalanlage besonders gut. Diese in Prozent ausgedrückte<br />
Größe, also die Rendite, ist jedem informierten<br />
Anleger aufgrund der permanenten Veröffentlichungen<br />
von Umlaufrenditen festverzinslicher<br />
Wertpapiere bzw. der Renditen für Festgelder u.ä.<br />
Sparanlagen bekannt. Renditen bieten die Möglichkeit<br />
zum Vergleich miteinander und geben somit<br />
Aufschluss darüber, ob eine Investition rentabel ist<br />
oder nicht.<br />
Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen<br />
Dämmqualität bundesdeutscher Altbauten ist die<br />
Aussage zulässig, dass durch eine Investition in eine<br />
Sanierungsmaßnahme i.d.R. Renditen im hohen<br />
einstelligen Bereich möglich sind. Nicht selten können<br />
aber auch zehn Prozent und mehr erzielt werden.<br />
Beim Vergleich der beiden Formen Kapital anzulegen,<br />
ist vor allem der steuerliche Aspekt besonders<br />
interessant. Denn: die laufende Ersparnis, die sich<br />
aus einer Investition in eine Sanierung einer selbstgenutzten<br />
Immobilie ergibt, bleibt zu 100 Prozent<br />
steuerfrei! Bei vermieteten Immobilien sind zwar<br />
die zusätzlichen Einnahmen aus der sanierungsbe-<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
dingten Mieterhöhung steuerpflichtig, jedoch sind<br />
die Investitionen als Erhaltungsaufwand sofort oder<br />
als Herstellungsaufwand im Rahmen zusätzlicher<br />
Abschreibungen jeweils zu 100 Prozent steuermindernd<br />
absetzbar. Erträge aus konventionellen Kapitalmarktprodukten<br />
wie Zinsen, Dividenden u.ä. unterliegen<br />
hingegen seit 2009 einer Abgeltungssteuer<br />
in Höhe von 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag<br />
und eventuell auch noch 8 bzw. 9 Prozent<br />
Kirchsteuer. Ferne sind konventionelle Kapitalanlagen<br />
auch nicht steuerlich abzugsfähig.<br />
Viele Bauherren greifen bei einer Altbausanierung<br />
auf Fremdkapital zurück. Ungeachtet des damit verbundenen<br />
Liquiditätseffektes kann eine Fremdfinanzierung<br />
die Rentabilität der Investitionsmaßnahme<br />
noch weiter steigern. Dies ist stets dann der Fall,<br />
wenn die Fremdkapitalkosten geringer sind als die<br />
Rendite der Investition im Falle einer vollständigen<br />
Eigenfinanzierung. Man spricht dann vom sogenannten<br />
Leverage-Effekt.<br />
Dieser Effekt wird naturgemäß durch Verwendung<br />
staatlicher Förderdarlehen verstärkt, da sie die<br />
Kapitalkosten senken. Jene Förderdarlehen können<br />
für eine Altbausanierung bei der staatlichen KfW-<br />
Bank beantragt werden. Die Förderungen bestehen<br />
in erster Linie aus:<br />
• der Vergabe von Krediten zu einem niedrigen<br />
Effektivzins sowie<br />
• Tilgungszuschüssen<br />
Neben dem von Franklin D. Roosevelt aufgezeigten<br />
Sicherheitsaspekt stellt eine eigene Immobilie also<br />
auch eine nachvollziehbare und vor allem auch rentable<br />
Form der Altersvorsorge dar, bei der Renditen<br />
möglich sind, die konventionelle Kapitalanlagen<br />
derzeit sogar regelmäßig übertreffen.<br />
11
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
12<br />
Holland-Immobilienfonds:<br />
sicher, nachhaltig und ertragreich investieren<br />
Wölbern Invest setzt auf Core-Immobilienfonds in den Niederlanden –<br />
aber nachhaltig. Aktuelles Beispiel: Der Fonds Holland 71 verfügt über ein<br />
flexible Laufzeit und finanziert ein zertifiziertes Green Building, direkt an<br />
der Waterfront in Amsterdam.<br />
Beitrag von Thomas Kühl,<br />
Generalbevollmächtigter, Wölbern Invest KG<br />
Geschlossene Immobilienfonds sind aktuell<br />
die Champions der Beteiligungsbranche, sie<br />
konnten im vergangenen Jahr entgegen der<br />
Absatzschwäche bei geschlossenen Fonds deutlich<br />
zulegen: 2011 haben die Mitglieder des Verbands<br />
Geschlossene Fonds 3.030,95 Millionen Euro allein<br />
für Immobilienfonds eingesammelt, also mehr als<br />
50 Prozent des platzierten Kapitals. Davon flossen<br />
2.235,66 Millionen Euro in Deutschlandfonds, Auslandsimmobilienfonds<br />
erhielten 795,29 Millionen<br />
Euro. <strong>Das</strong> entspricht einer Steigerung von 10 Prozent<br />
gegenüber dem Vorjahr, während die Anlegernachfrage<br />
etwa bei Energiefonds um 23 Prozent<br />
und bei Schiffsfonds sogar um 49 Prozent nachgab.<br />
Stabile Einnahmen und erhöhte Sicherheit sind die<br />
beiden Hauptargumente, die die Anleger derzeit für<br />
solch ein risikoarmes Immobilien-Investment einnehmen.<br />
Dabei konzentrieren sich Investoren vielfach<br />
auf die sogenannten Core-Immobilien: attraktive<br />
Objekte an gefragten Standorten, die langfristig an<br />
zahlungskräftige Unternehmen vermietet sind. Den<br />
erfolgreichen Verkauf der Immobilien zum Ende der<br />
Fondslaufzeit vorausgesetzt, können Anleger hier<br />
durchschnittliche Renditen von 5 bis 6 Prozent erwarten.<br />
Um dies zu gewährleisten, erwirbt Wölbern<br />
Invest schon seit 2007 nur zertifizierte Green Buildings<br />
für seine Fonds.<br />
Die nachhaltig errichteten und energieeffizienten<br />
Gebäude versprechen langfristig einen besseren<br />
Werterhalt und sind auch in Zukunft noch für Mieter<br />
attraktiv. Sie können auch steigenden gesetzlichen<br />
Anforderungen besser begegnen, denn ihr<br />
bereits sehr hoher Standard erfordert kaum Sanierungen.<br />
Hinzu kommt: Green Buildings schonen<br />
nicht nur den Planeten, sondern auch die Geldbörse<br />
der Mieter. Die Mietnebenkosten sind oft deutlich<br />
geringer. Auch der Vermieter profitiert: Im Gegenzug<br />
für reduzierte Betriebskosten lassen sich höhere<br />
Quelle: Wölbern Invest KG<br />
Nettomieten durchsetzen, denn die Mieter achten<br />
letztlich auf die Gesamtkosten pro Quadratmeter.<br />
Neben hoher Gebäudequalität und moderner, energiesparender<br />
Ausstattung ist auch die Lage des<br />
Gebäudes zentral für den Erfolg eines Immobilienfonds.<br />
Als besonders attraktives Investitionsland gelten,<br />
neben Deutschland, die Niederlande. Die kleine,<br />
große Welthandelsnation bietet alles, was sich<br />
Anleger nur wünschen können: politische Stabilität,<br />
moderne Immobilien, gute Mieter, keine Währungsrisiken.<br />
Die sogenannten Holland-Fonds sind deshalb<br />
vielfach – fast schon traditionell – der Inbegriff<br />
für Auslands-Immobilienfonds.<br />
Die Niederlande zählen beispielsweise zu dem kleiner<br />
werdenden Kreis europäischer Staaten, die von der<br />
Ratingagentur Standard & Poor’s die Bestnote AAA<br />
erhalten. <strong>Das</strong> Bruttoinlandsprodukt ist, nach kurzem<br />
Knick durch die globale Finanz- und Wirtschaftkrise,<br />
weiter stabil: Es lag 2010 bei 1,8 Prozent, 2011 bei<br />
schätzungsweise 1,9 Prozent und für <strong>2012</strong> werden<br />
1,7 Prozent erwartet, so Germany Trade & Invest. Und<br />
laut Eurostat-Angaben haben die Niederlande mit<br />
4,9 Prozent nach Österreich mit 4,1 Prozent EU-weit<br />
aktuell die niedrigste Arbeitslosenquote.
Anleger profitieren mit Holland-Fonds aber nicht nur<br />
von der Wirtschaftskraft der Niederlande, sondern<br />
auch von ihrer günstigen Pauschalbesteuerung für<br />
Immobilien: Sie unterstellt, dass jedes Objekt<br />
4 Prozent pro Jahr erwirtschaftet. Dieser Ertrag<br />
wird mit 30 Prozent besteuert, so fallen jährlich<br />
nur 1,2 Prozent des durchschnittlichen Nettovermögenswerts<br />
der Immobilie als Steuern an.<br />
Der in Kürze geplante Wölbern-Fonds investiert in<br />
einen Büro-Neubau im Hafen von Amsterdam. Der<br />
Atrium-Bau mit Blick auf das Stadtzentrum, entwickelt<br />
von Bronvoort Blaak Architecten BNA, liegt auf<br />
einem ehemaligen Werftgelände direkt am Nordseezufluss<br />
IJ. In nur 10 Minuten<br />
erreicht man durch den IJ-<br />
Tunnel die Innenstadt von<br />
Amsterdam, in 15 Minuten<br />
den Flughafen Schiphol und<br />
— mit direkter Busverbindung<br />
— den Hauptbahnhof<br />
Amsterdam Centraal. Über<br />
den Fluss besteht auch eine<br />
Fähranbindung zum Stadtkern.<br />
Die Amsterdamer Waterfront<br />
ist ein besonderer<br />
Standort: Die städtische<br />
Neuentwicklung ist vergleichbar<br />
mit der Hamburger<br />
HafenCity, die<br />
mittlerweile zu den Top-5-<br />
Standorten für Core-Immobilien in Deutschland gehört.<br />
„Die steigenden Mieten, die für den Standort<br />
Holland 71<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
prognostiziert sind, und der Zug, den die Waterfrontentwicklung<br />
entwickeln dürfte, werden sich für<br />
das Objekt werterhaltend – wenn nicht sogar stark<br />
wertsteigernd – auswirken. Wir rechnen mit einem<br />
Verkaufspreis, der deutlich über dem Einkaufspreis<br />
liegt“, sagt Patrick Hemmingson, Leiter der Akquisition<br />
von Wölbern Invest.<br />
<strong>Das</strong> zertifizierte und multifunktional ausgelegte Gebäude<br />
bietet also sehr gute Perspektiven für den<br />
Verkauf zum Ende der Fondslaufzeit von nur etwa<br />
fünf Jahren. Und das Wölbern Invest auch Exit-<br />
Strategien beherrscht, ist mit den Portfoliodeals in<br />
Holland 2006 und 2007 oder spätestens seit dem<br />
Verkauf des eigenen Unternehmenssitzes in der<br />
Hamburger Hafencity Ende 2010 belegt.<br />
Der nachhaltige Immobilienfonds mit flexibler Laufzeit investiert in das HEMA-Hauptquartier direkt an der<br />
Waterfront in Amsterdam.<br />
Emissionshaus: Wölbern Invest KG<br />
Anlageobjekt: Unternehmenszentrale HEMA und VNU Media, Amsterdam<br />
Fondsvolumen: 99,78 Millionen Euro<br />
Emissionskapital: 47,4 Millionen Euro (zzgl. 5 % Agio)<br />
Auszahlungen: 6,5 % p.a.<br />
Mindestbeteiligung/ Agio: 10.000 Euro/ 5 %<br />
Laufzeit: ca. 5 Jahre (kalkuliert)<br />
Quelle: Wölbern Invest KG<br />
13
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
14<br />
Authentische Einzigartigkeit<br />
Die Sanierung der denkmalgeschützten<br />
Aroma-Werke von Carl Heine in Leipzig<br />
Beitrag von Oliver Dittmann,<br />
Geschäftsführer, 3D Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & 3D Projektentwicklung GmbH<br />
Einige Immobilien sind so selten wie vierblättrige<br />
Kleeblätter. Die Rekonstruktion der Aroma-Werke<br />
von Carl Heine in Leipzig kann man<br />
sicher dazu zählen. Es ist die außergewöhnliche<br />
Kombination von vier Kontor- und Lagerhäusern<br />
aus gelbem Backstein in der besten Wohnlage der<br />
Stadt.<br />
Wie so oft, ist die Historie ganz einfach: Carl Heine<br />
hat ab 1859 zuerst die Aromawerke und dann ab<br />
1865 das umgebende Stadtviertel (Musikviertel) gebaut.<br />
Die Person des Dr. Carl Heine ist für Leipzig annähernd<br />
so wichtig wie die von Goethe, Bach oder<br />
den Schumanns, immerhin hat Dr. Heine fast 1/3 der<br />
Stadtfläche als Einzelunternehmer entwickelt. <strong>Das</strong>s<br />
aus seinem Musikviertel einmal die beste Wohnlage<br />
der Stadt werden sollte, konnte er nicht wissen.<br />
Bis 1994 war sein historischer Gewerbebetrieb als<br />
Lieferant natürlicher Aromastoffe aus Blumen und<br />
Kräutern für die Nahrungsmittelindustrie tätig und<br />
wurde dann von der Treuhand an einen Investor<br />
verkauft; übrig blieben die Liegenschaften, die alsbald<br />
einem Neubau weichen sollten. Jedoch war die<br />
historische Bedeutung der Häuser der Stadtverwaltung<br />
bekannt. Sie verweigerten den Abriss und so<br />
kam es, dass dieses Projekt für fast zwanzig Jahre in<br />
einen Dornröschenschlaf fiel.<br />
Heute in <strong>2012</strong> wird das letzte der vier Gebäude<br />
übergeben. Die Bewohner und Mieter bekommen<br />
eine einzigartige Lebensqualität: ein riesiges und gesichertes<br />
Grundstück mit grünem Garten und weiten<br />
Sichtachsen. Hochwertig ausgestattete Lofts mit<br />
riesigen Balkonen und Terrassen, dazu ein Parkplatz<br />
auf dem eigenen Grundstück und das nur 5 Minuten<br />
zu Fuß vom Rathaus, wo gibt es das sonst noch?<br />
In der Sanierung der Rohbau-Substanz liegt die Keimzelle<br />
für anhaltende Qualität In den Wohnungen<br />
wird eine ordentliche und zeitgemäße Ausstattung<br />
realisiert: Vollholz-Eichendielen mit Fußbodenheizung,<br />
ebenerdige Duschtassen mit Ganzglasduschkabinen,<br />
Videoschließanlagen, Downlights, alles<br />
dient dem Wohlbefinden der Mieter und ist optisch<br />
auf der Höhe der Zeit. Die riesigen Dachgeschoßwohnungen<br />
bieten Kamine und gleichzeitig vollverglaste<br />
Wände mit Schiebetüren vor den Dachterrassen.<br />
Historisch wertvolle Wohnungen wie diese,<br />
gibt es in ganz Leipzig wohl kaum ein zweites Mal.<br />
Quelle: 3D Projektentwicklung GmbH<br />
Ergänzende Informationen zum Projektträger:<br />
Die 3d Projektentwicklung GmbH und die Margaux<br />
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
16<br />
Stark steigende Anzahl an Immobilienverkäufen<br />
Allein im zweiten Quartal <strong>2012</strong> konnte<br />
fairvesta mehr Immobilien weiter<br />
verkaufen als im ganzen Jahr 2011<br />
Immobilien stehen bei den meisten Kapitalanlegern<br />
und institutionellen Investoren derzeit zu<br />
Recht im Fokus. <strong>Das</strong> erleichtert den Abverkauf<br />
von Objekten. Hinzu kommt nun, dass auch die Banken<br />
potentiellen Investoren wieder vermehrt höhere<br />
Darlehen gewähren. Den Immobilienverkäufern von<br />
fairvesta ist es so gelungen, seit Jahresbeginn gleich<br />
mehrere Portfolien gewinnbringend zu veräußern.<br />
Die letzten Jahre hatten es in sich: Finanzkrise, Währungskrise,<br />
Schuldenkrise. <strong>Das</strong> hinterließ auch in der<br />
Immobilienwirtschaft Spuren. Denn noch immer<br />
werden die meisten Objekte mit einem erheblichen<br />
Anteil an Fremdkapital finanziert. Banken sind angesichts<br />
der eigenen Probleme und Anforderungen<br />
durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen bei<br />
der Vergabe von Darlehen an Investoren nicht mehr<br />
so großzügig. Die Lage hat sich in den ersten sechs<br />
Monaten des Jahres <strong>2012</strong> jedoch deutlich entspannt.<br />
Investoren mit bester Bonität erhalten von ihren<br />
Banken wieder mehr Fremdkapital für den Erwerb<br />
von Immobilien.<br />
Allein im zweiten Quartal <strong>2012</strong> konnte fairvesta<br />
mehr Immobilien weiter verkaufen als im ganzen<br />
Jahr 2011. fairvesta ist es gelungen, gleich mehrere<br />
Portfolien mit Gewinn weiter zu veräußern. Darunter<br />
ein Wohnungsportfolio in Süddeutschland, ein<br />
Mehrfamilienhaus in Norddeutschland, ein Bürogebäude<br />
in München und ein Bürokomplex bei Stuttgart.<br />
Auch ein Bürogebäude, das erst im letzten<br />
Jahr erworben wurde, konnte deutlich über dem<br />
Einkaufspreis wieder verkauft werden. Bezogen auf<br />
die Haltedauer wurden unterm Strich – wie bei fairvesta<br />
üblich – für die Anleger zweistellige Renditen<br />
erwirtschaftet. <strong>Das</strong> belegt die hervorragende Aufstellung<br />
der fairvesta Fonds, die in guten wie in angespannten<br />
Marktsituationen nachhaltige Gewinne<br />
erzielen.<br />
„Die Transaktionsergebnisse der letzten Monate in<br />
der Immobilienwirtschaft zeigen einen deutlichen<br />
Aufwärtstrend. Wir werden alles dafür tun, damit<br />
unsere Anleger auch weiterhin davon profitieren.“,<br />
sagt Hermann Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG.
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
18<br />
Preisschub an Alster und Elbe<br />
Hamburger Wohnungspreise<br />
steigen bis zu 33 Prozent<br />
Hamburg bleibt die teuerste Großstadt des<br />
Nordens. Wer sich in der Hansestadt den<br />
Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss<br />
im 1. Quartal <strong>2012</strong> durchschnittlich 3.115 Euro und<br />
somit 19 Prozent mehr pro Quadratmeter bezahlen<br />
als noch im Vorjahreszeitraum. Die Preise liegen damit<br />
79 Prozent über dem deutschen Durchschnittswert<br />
von 1.741 Euro. Der kontinuierliche Zuzug in<br />
die Stadt heizt die Nachfrage merklich an. 2025, so<br />
die Prognose der Stadt Hamburg, werden knapp<br />
70.000 Menschen mehr in der Hansestadt leben als<br />
heute. Quer durch die Stadt bemüht sich der Senat<br />
deshalb um Wohnungsneubau und die Aufwertung<br />
vernachlässigter Ecken.<br />
Egal welche Preisklasse: Billige Lagen holen auf<br />
Wer es hanseatisch liebt und über das nötige Kleingeld<br />
verfügt, wohnt gerne an der Alster oder am<br />
nördlichen Elbufer. In den Nobel-Lagen Blankenese,<br />
Othmarschen, Rotherbaum oder St. Georg kostet<br />
der Quadratmeter im Schnitt zwischen 4.100 und<br />
5.050 Euro. Hamburg-Zentrum (3.703 Euro) mit der<br />
prestigeträchtigen Hafencity liegt knapp darunter.<br />
<strong>Das</strong> früher noch günstige Hamburg-Nord mit seinen<br />
begehrten Stadtteilen Eppendorf, Winterhude und<br />
Uhlenhorst am nordöstlichen Alsterufer holt kräftig<br />
auf: Um 33 Prozent sind die Preise hier im vergangenen<br />
Jahr gestiegen. Sie liegen im Schnitt bei<br />
4.126 Euro pro Quadratmeter - je nach Objekt und<br />
Lage auch schon mal bei bis zu 9.000 Euro. Käufer<br />
mit schmalerem Budget suchen nach Alternativen<br />
weiter draußen. Fündig werden sie in den Bezirken<br />
Bergedorf (2.300 Euro) und Wandsbek (2.427 Euro)<br />
- zumindest noch. Denn in beiden Bezirken stiegen<br />
die Kaufpreise binnen Jahresfrist um 16 Prozent.<br />
Auch Hamburg-Mitte (2.273 Euro) gehört noch<br />
zu den günstigeren Gebieten Hamburgs. Die nahe<br />
dem Zentrum gelegenen Gebiete der drei Bezirke<br />
punkten mit guter Verkehrsanbindung und Distanz<br />
zum Trubel der City. Die preiswertesten Immobilien<br />
bietet noch immer Harburg (1.985 Euro, +26 Pro-<br />
zent). Allerdings entdecken immer mehr Käufer den<br />
für Hamburg außergewöhnlich günstigen und facettenreichen<br />
Bezirk für sich und sorgen so für steigende<br />
Preise. 2010 kostete der Quadratmeter hier<br />
noch knapp 1.100 Euro.<br />
Mietpreise: Starkes Nord-Süd-Gefälle<br />
Auch wer eine Mietwohnung in Hamburg sucht,<br />
muss deutlich mehr einkalkulieren als noch im<br />
Vorjahr. Die Mieten sind um 11 Prozent auf durchschnittliche<br />
11,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen.<br />
Der Bundesdurchschnitt liegt bei 6,30 Euro (+2 Prozent).<br />
Im gesamten Nordwesten der Stadt liegen die<br />
Mietpreise im Schnitt zwischen 11 und 14 Euro pro<br />
Quadratmeter, in Alsternähe kann der Preis schon<br />
mal auf 29 Euro hochgehen. In Altona (12,30 Euro,<br />
+12 Prozent) und Hamburg-Nord (12,60 Euro,<br />
+14 Prozent) lassen sich allerdings auch noch sehr<br />
günstige Quartiere finden, die Schere zwischen teuer<br />
und billig geht hier weiter auseinander als anderswo.<br />
Wandsbek (9,70 Euro, +3 Prozent) bietet<br />
Durchschnittsmieten unter 10 Euro, das gibt es sonst<br />
nur südlich der Elbe. Die erschwinglichsten Mieten<br />
werden in Harburg (8,20 Euro, +8 Prozent) gezahlt.<br />
Autor: Immowelt AG
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Derzeit keine Übertreibungen am Immobilienmarkt<br />
Einrichtung makroprudentieller Aufsicht<br />
aber notwendig<br />
Anzeichen einer Immobilienpreisblase in<br />
Deutschland sind aktuell nicht zu erkennen.<br />
Langfristig betrachtet sollte aber möglichen<br />
Fehlentwicklungen am deutschen Immobilienmarkt,<br />
die aufgrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus<br />
entstehen könnten, entgegengewirkt werden.<br />
Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband<br />
der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken<br />
(BVR) in seinem jüngsten Konjunkturbericht.<br />
"Die jüngsten Preisanstiege bewegen sich noch im<br />
Rahmen einer Erholung der Preisniveaus am Immobilienmarkt<br />
nach mehr als zehn Jahren der Stagnation.<br />
Dennoch muss zügig an Maßnahmen gearbeitet<br />
werden, um Risiken für die Finanzstabilität begegnen<br />
zu können. Wir begrüßen<br />
daher die von der Bundesre-<br />
gierung geplante Schaffung<br />
eines Ausschusses für Finanzstabilität.<br />
Deutschland würde<br />
damit eine effektive nationale<br />
makroprudentielle<br />
Aufsichtsstruktur erhalten",<br />
so BVR-Vorstandsmitglied Dr.<br />
Andreas Martin. Mit der Errichtung<br />
der neuen Strukturen<br />
solle aber auch ein effizienter<br />
"Erholung der<br />
Preisniveaus am<br />
Immobilienmarkt<br />
nach<br />
mehr als zehn Jahren<br />
der Stagnation"<br />
Werkzeugkasten vorbereitet werden, damit im Fall<br />
künftiger Fehlentwicklungen schnell die adäquaten<br />
stabilitätspolitischen Antworten<br />
gegeben werden können.<br />
Die Instrumente sollten dabei<br />
dem Anspruch einer hohen<br />
Wirksamkeit bei gleichzeitig<br />
geringen Nebeneffekten<br />
auf die volkswirtschaftlich<br />
erforderliche Versorgung der<br />
Wirtschaft mit Finanzdienstleistungen<br />
gerecht werden.<br />
Darüber hinaus müsse die Politik<br />
langfristig die in Deutschland<br />
ausgeprägten heterogenen Wohnungsmarktstrukturen<br />
bewahren. Dazu gehören in erster<br />
Linie der private, aber auch der genossenschaftliche<br />
Mietwohnungsmarkt, die eine Alternative zum<br />
selbstgenutzten Immobilienbesitz darstellen. Die<br />
Vergangenheit habe gezeigt, dass ein vielfältiges<br />
Angebot verschiedener Wohnformen die Stabilität<br />
von Immobilienmärkten erhöht.<br />
Der aktuelle Konjunkturbericht des BVR ist im Internet<br />
unter www.bvr.de, Publikationen, Studien/Konjunktur<br />
abrufbar.<br />
Autor: Bundesverband der Deutschen Volksbanken<br />
und Raiffeisenbanken e.V. (BVR)<br />
19
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
20<br />
9 von 10 Deutschen würden jetzt eine Immobilie<br />
kaufen - wenn sie Eigenkapital hätten<br />
Trendstudie PlanetHome AG:<br />
Mehrheit der Bundesbürger traut sich Objektkauf<br />
ohne fremde Hilfe zu<br />
Betongold, Betongold - und nochmals Betongold.<br />
Wie die aktuelle Immobilien-Trendstudie<br />
des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers<br />
PlanetHome AG unter mehr als 1.100 Deutschen<br />
ergeben hat, würden sich derzeit 89 Prozent eine<br />
Immobilie kaufen, wenn sie über das nötige Eigenkapital<br />
verfügen würden.<br />
"Die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien ist<br />
seit dem Jahr 2008 ungebrochen. Die jüngsten Turbulenzen<br />
um die Gemeinschaftswährung haben das<br />
Interesse an Betongold nochmals verstärkt", sagt<br />
Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.<br />
Wie die Statistiken der Gutachterausschüsse belegen,<br />
setzen aktuell so viele Deutsche wie nie den<br />
Traum von den eigenen vier Wänden in die Realität<br />
um. In München beispielsweise stieg die Nachfrage<br />
nach Eigentumswohnungen in 2011 um sechs<br />
Prozent auf über vier Mrd. Euro an, in Berlin erhöhte<br />
sich der Geldumsatz um 19 Prozent auf über 2,8 Mrd.<br />
Euro. "Neben institutionellen Investoren und Kapitalanlegern<br />
haben auch viele Eigennutzer in ein eigenes<br />
Objekt investiert", sagt Anzenberger. Erleichtert<br />
wird laut PlanetHome vielen die Entscheidung durch<br />
das Zinstief bei Immobiliendarlehen.<br />
Wie die Trendstudie weiter zeigt, würden sich 60 Prozent<br />
aller Deutschen den Kauf einer Immobilie selbst<br />
zutrauen. 33 Prozent gaben an, es komme auf das<br />
Projekt an. Anzenberger: "Gerade beim Ersterwerb<br />
einer Immobilie sollten Käufer Expertenrat hinzuziehen.<br />
Besonders bei Bestandsobjekten ist es Laien<br />
kaum möglich, Bausubstanz und anstehende Sanierungsarbeiten<br />
realistisch einzuschätzen." Hier liegt<br />
der Teufel oftmals im Detail. Unvorhergesehene<br />
Reparaturen können den Kaufpreis nachträglich<br />
schnell um mehrere Tausend Euro in die Höhe treiben.<br />
"<strong>Das</strong> ist gerade dann gefährlich, wenn Käufer<br />
durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz nur noch<br />
über wenig liquide Mittel verfügen." Professionelle<br />
Makler können helfen, das passende Objekt zu finden<br />
- zu einem angemessenen Kaufpreis.<br />
In der Immobilientrendstudie 2011/<strong>2012</strong> werden<br />
aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt<br />
untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung<br />
konzipiert und umgesetzt. Zusammen<br />
mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt<br />
Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg,<br />
München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main<br />
zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum<br />
war vom 31. Oktober bis zum 8. November 2011.<br />
Insgesamt wurden 1.176 Personen befragt.<br />
Die Trendstudie in Zahlen:<br />
Würden Sie zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie<br />
kaufen, wenn Sie das nötige Eigenkapital hätten?<br />
• Ja: 89%<br />
• Nein: 11%<br />
Würden Sie sich den Kauf einer Immobilie selbst zutrauen?<br />
• Ja: 60%<br />
• Nein: 7%<br />
• Kommt auf die Immobilie an: 33%<br />
Autor: PlanetHome AG
Performance Transparenz Sicherheit Partnerschaft Kurzläufer Erfolg<br />
Vertrauen<br />
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Anspruch an die Verlässlichkeit.“<br />
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
22<br />
Leichter Preisanstieg für selbst genutztes<br />
Wohneigentum setzt sich im ersten Quartal fort<br />
Büroimmobilienmärkte entwickeln sich<br />
ebenfalls positiv<br />
Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen<br />
in Deutschland sind auch im<br />
ersten Quartal <strong>2012</strong> leicht gestiegen. Damit<br />
setzt sich ein seit 2010 zu beobachtender<br />
Trend fort. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken<br />
(vdp) veröffentlichte Preisindex für<br />
selbst genutztes Wohneigentum stieg im ersten Quartal<br />
<strong>2012</strong> gegenüber dem Vorquartal um 0,8 Prozent<br />
auf 112 Punkte (Basis aller Indizes: 2003 = 100).<br />
Gegenüber dem ersten Quartal 2011 hat sich der<br />
Index damit um 2,6 Prozent erhöht.<br />
Die Preise stiegen in den ersten drei Monaten des<br />
laufenden Jahres sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern<br />
als auch bei Eigentumswohnungen. Im<br />
Vergleich zum Vorquartal stieg der Index für Ein-<br />
und Zweifamilienhäuser um 1 Prozent. Mit plus<br />
0,5 Prozent im Vorquartalsvergleich entwickelte<br />
sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas<br />
verhaltener. Im Jahresvergleich der ersten Quartale<br />
verlief die Preisentwicklung für beide Marktsegmente<br />
mit plus 2,6 bzw. 2,5 Prozent dagegen<br />
in etwa gleich. Die Indizes zum selbstgenutzten<br />
Wohneigentum zeigen damit insgesamt weiterhin<br />
eine leicht nach oben gerichtete Entwicklung<br />
an. Ursächlich hierfür bleibt unter anderem<br />
die weiterhin positive Wirtschaftsentwicklung<br />
in Deutschland. In Verbindung mit steigenden<br />
Haushaltseinkommen und weiterhin sehr günstigen<br />
Finanzierungsbedingungen stimulieren sie<br />
die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Anzeichen<br />
für einen übermäßigen, von den wirtschaftlichen<br />
Fundamentaldaten abgekoppelten allgemeinen<br />
Preisanstieg auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten<br />
sieht der vdp auf Basis der verfügbaren<br />
Daten bislang nicht.<br />
Die gute Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung<br />
stützte auch die Nachfrage nach Büro-<br />
flächen, so dass sich der Büroimmobilienmarkt<br />
ebenfalls positiv entwickelt hat. Anfang <strong>2012</strong> kletterte<br />
der vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien<br />
auf 115,2 Punkte, ein Anstieg um 0,4 Prozent<br />
im Vergleich zum Vorquartal. Grund für diesen<br />
Anstieg sind steigende Neuvertragsmieten, die<br />
Ausdruck der gestiegenen Nachfrage nach Büroflächen<br />
sind. Der vdp-Mietindex für Büroflächen<br />
stieg um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorquartal<br />
und um 3,9 Prozent im Jahresvergleich, gleichzeitig<br />
blieb der Indexwert für die empirischen Liegenschaftszinssätze<br />
im Vergleich zum Vorquartal<br />
unverändert.<br />
"Der nunmehr seit zwei Jahren zu beobachtende<br />
Aufwärtstrend ist insbesondere bei Eigenheimen<br />
und Eigentumswohnungen nachfragegetrieben.<br />
Immobilieninvestoren, etwa junge Familien, finden<br />
angesichts günstiger Einkommens- und Konjunkturperspektiven<br />
sowie eines historisch niedrigen<br />
Zinsniveaus attraktive Rahmenbedingungen<br />
vor. Die Nachfrage konzentriert sich dabei vor
allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsgebiete.<br />
Auch der Markt für Büroimmobilien folgt in etwa<br />
der konjunkturellen Entwicklung. Angesichts der<br />
Unsicherheiten an den Finanzmärkten insbesondere<br />
mit Blick auf die Schuldenkrise profitieren<br />
Immobilien nach wie vor davon, dass sie von Anlegern<br />
und Selbstnutzern als vergleichsweise sicheres<br />
Investment angesehen werden. Insgesamt<br />
rechnen wir deshalb weiter mit einer insgesamt<br />
gesunden Entwicklung der Preise für Immobilien<br />
in Deutschland", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer<br />
des vdp.<br />
Der vdp-Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum<br />
besteht aus zwei hedonischen Preisindizes<br />
für selbst genutzte Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen,<br />
die entsprechend ihres Bestandes<br />
gewichtet werden. Auch die beiden Unterindizes<br />
3dp_Brokerchannel_1-2_Seite_rz1406<strong>2012</strong>.pdf 1 15.06.12 13:20<br />
des vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien (für<br />
Neuvertragsmieten und für Liegenschaftszinsen)<br />
werden mittels hedonischer Verfahren errechnet.<br />
Alle Indizes werden vierteljährlich von der vdp-<br />
Research GmbH, einer Tochter des vdp, ermittelt<br />
und sechs Wochen nach dem Ende jedes Quartals<br />
veröffentlicht. Die Indizes basieren auf der vdp-<br />
Transaktionsdatenbank, in der seit 2003 Daten zu<br />
Preisen und wertbestimmenden Faktoren von Immobilien<br />
wie Baujahr, Lage und Ausstattung systematisch<br />
erfasst werden. Diese Informationen<br />
werden im Zusammenhang mit von Mitgliedsinstituten<br />
des vdp finanzierten Immobilienkäufen<br />
gewonnen. Inzwischen umfasst die Datenbank<br />
etwa 740.000 Datensätze aus dem ganzen Bundesgebiet.<br />
Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken<br />
(vdp) e. V.<br />
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Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
24<br />
Dr. Klein bringt Managementinformationssystem für<br />
die Immobilienwirtschaft auf den Markt<br />
Weiterentwicklung:<br />
Vom Portfoliomanagement-System zum<br />
Managementinformationssystem<br />
Ab sofort bietet der Firmenkundenbereich der<br />
Dr. Klein & Co. AG den deutschen Wohnungsunternehmen<br />
das Managementinformationssystem<br />
myWoWi an. Dieses Produkt ist eine Weiterentwicklung<br />
des Portfoliomanagementsystems<br />
EUROPACE-WoWi, das sich seit Jahren erfolgreich<br />
auf dem Markt behauptet. myWoWi ermöglicht neben<br />
der reinen Portfoliosteuerung die ganzheitliche<br />
Unternehmensbetrachtung.<br />
Mit myWoWi werden zukünftig neben den Bereichen<br />
Unternehmenssteuerung und Controlling<br />
auch Jahresabschlüsse abgebildet. <strong>Das</strong> bisherige<br />
Kernthema, die Portfoliosteuerung wird aber weiterhin<br />
ein wesentlicher Schwerpunkt von myWo-<br />
Wi sein. Als erster Meilenstein steht den Anwendern<br />
das Modul „Benchmarking“ zur Verfügung.<br />
Marktdaten aus Erhebungen von Dr. Klein sowie<br />
von wohnwirtschaftlichen Verbänden bilden die<br />
Vergleichsbasis beim Benchmarking. Diese umfangreiche<br />
Datenbasis ermöglicht für alle relevanten<br />
wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen das Bereitstellen<br />
von Reports in verschiedenen Aggregationsstufen.<br />
Unterschiedliche Unternehmensstrategien<br />
können mit myWoWi simuliert und miteinander<br />
verglichen werden. Mit myWowi wird auch der<br />
Prüfungsverband des VNW Verband norddeutscher<br />
Wohnungsunternehmen e. V. eine neue Beratungsdienstleistung<br />
zur Analyse von Besicherungsstrukturen<br />
in Wohnungsunternehmen anbieten.<br />
Der Dr. Klein Firmenkundenbereich entwickelt und<br />
betreut seit über 10 Jahren Portfoliomanagementsysteme.<br />
Diese werden neben dem Einsatz beim<br />
Kunden auch für eigene Beratungsprojekte genutzt.<br />
Dr. Klein kann bei Bedarf auf die IT-Kompetenz des<br />
Mutterkonzerns Hypoport AG zurückgreifen.<br />
Autor: Dr. Klein & Co. Aktiengesellschaft
Eurokrise, Rettungsschirme, Berg- und Talfahrt<br />
an den Aktienmärkten: Die Unsicherheit an<br />
den Märkten führt zu einer anhaltenden Renaissance<br />
der Immobilie. Für 58 Prozent aller Deutschen<br />
ist das Thema Immobilien in den vergangenen<br />
Monaten immer wichtiger geworden. <strong>Das</strong> zeigt die<br />
aktuelle Trendstudie der PlanetHome AG unter mehr<br />
als 1.100 Befragten.<br />
"Immobilien sind für die Mehrheit der Deutschen<br />
das Synonym für Sicherheit und Wertstabilität<br />
schlechthin", sagt Robert Anzenberger, Vorstand<br />
des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers PlanetHome<br />
AG. Sowohl institutionelle Anleger als<br />
auch Privatanleger schichten Liquidität und Erspartes<br />
in Betongold um. Nach seinen Worten profitieren<br />
Immobilien gerade jetzt von ihrem jahrelangen<br />
Mauerblümchendasein. "Immobilien galten Jahrzehntelang<br />
als unsexy. Ausgerechnet die gemäßigte<br />
Wertentwicklung der letzten Jahrzehnte macht den<br />
deutschen Immobilienmarkt zu einem sicheren Hafen<br />
- mit Potential." Laut Anzenberger haben sich<br />
Wohnimmobilien deutschlandweit im vergangenen<br />
Jahr um mehr als fünf Prozent verteuert. Von einer<br />
Überhitzung des Marktes könne trotz der günstigen<br />
Zinsen bei Immobilienkrediten und Preissteigerungen<br />
keine Rede sein. "Der Markt holt aktuell mit<br />
etwas größeren Schritten nach, was er über Jahre<br />
hinweg versäumt hat. Der hohe Eigenkapitaleinsatz<br />
bei vielen Immobilieninvestments zeigt, dass Immobilienkäufe<br />
als langfristige Arrangements begriffen<br />
werden."<br />
Wie die Trendstudie zudem ergeben hat, würden<br />
sich 49 Prozent bei einem eventuellen Immobilienkauf<br />
eher für einen Neubau entscheiden. Eine<br />
Bestandsimmobilie beziehungsweise ein Altbau kämen<br />
für 39 Prozent in Frage. Anzenberger: "Von<br />
Neubauten versprechen sich Käufer kalkulierbarere<br />
Risiken, weil keine unvorhergesehenen Sanierungsausgaben<br />
zu erwarten sind. Zudem punkten Neubauten<br />
mit besseren Energiewerten." Allerdings<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Trendstudie: Immobilie ist für Mehrheit der Deutschen<br />
seit Krise wichtiger geworden<br />
Umfrage zeigt zudem, dass viele lieber<br />
in Neubauobjekt investieren würden<br />
sind Bestandsobjekte fast ebenso gefragt. "Gerade<br />
für Eigennutzer spielen bei einer Jugendstilwohnung<br />
oder einer Bauhausvilla ganz andere Werte<br />
eine Rolle. Da solche Objekte nicht reproduzierbar<br />
sind, können sich bei diesen Immobilien in guten<br />
Lagen zusätzliche Chancen auf Wertsteigerung ergeben",<br />
erläutert der Experte.<br />
In der Immobilientrendstudie 2011/<strong>2012</strong> werden<br />
aktuelle Tendenzen und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt<br />
untersucht. Die Studie wurde als Online-Befragung<br />
konzipiert und umgesetzt. Zusammen<br />
mit dem Panelanbieter Panelbiz wurden gezielt<br />
Personen aus den Städten Düsseldorf, Hamburg,<br />
München, Nürnberg, Berlin und Frankfurt am Main<br />
zu der Befragung eingeladen. Erhebungszeitrum<br />
war 31. Oktober bis 8. November 2011. Insgesamt<br />
wurden 1.176 Personen befragt.<br />
Autor: PlanetHome AG<br />
25
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
26<br />
Wohnen 2010:<br />
mehr Wohnungen, mehr Wohneigentum<br />
Statistisches Bundesamt:<br />
Im Jahr 2010 gab es in Deutschland 40,5 Millionen<br />
Wohnungen<br />
<strong>Das</strong> waren 676 000 Wohnungen oder 1,7 %<br />
mehr als 2006, teilt das Statistische Bundesamt<br />
(Destatis) auf der Basis von Ergebnissen<br />
des Mikrozensus 2010 mit.<br />
37,0 Millionen aller Wohnungen in Deutschland waren<br />
2010 bewohnt und 3,5 Millionen unbewohnt.<br />
Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber 2006<br />
von 8,0 % auf 8,6 %. In den neuen Ländern (einschließlich<br />
Berlin) ist diese Quote unter anderem wegen<br />
Rückbaumaßnahmen von 12,4 % auf 11,5 %<br />
gesunken. Sie lag aber weiterhin über dem Durchschnitt<br />
des früheren Bundesgebiets von 7,8 %. Hier<br />
hatte die Leerstandsquote vor vier Jahren noch 6,8 %<br />
betragen.<br />
16,5 Millionen Wohnungen wurden von ihren Eigentümern<br />
selbst bewohnt, das entspricht einem<br />
Anteil von 45,7 %. Im Jahr 2006 betrug die Eigentümerquote<br />
noch 41,6 %. Der Anteil des selbstgenutzten<br />
Wohneigentums lag im früheren Bundesgebiet<br />
(ohne Berlin) mit 48,8 % über dem Durchschnitt<br />
der neuen Länder (34,4 %). Im regionalen Vergleich<br />
wies Berlin mit 14,9 % die niedrigste Eigentümerquote<br />
auf, im Saarland war der Anteil mit 63,7 %<br />
am höchsten.<br />
Bei einer mittleren Wohnungsfläche von 92,1 m²<br />
stand jedem Einwohner in Deutschland durchschnittlich<br />
45,2 m² Wohnraum zur Verfügung. Insgesamt<br />
waren die Wohnungen im früheren Bundesgebiet<br />
mit 95,7 m² weiterhin größer als in den neuen Ländern<br />
(78,8 m²). In Rheinland-Pfalz (107,3 m²) und im<br />
Saarland (106,9 m²) sind die Wohnungen deutschlandweit<br />
am größten und in Berlin mit 72,4 m² am<br />
kleinsten.<br />
Die Bruttokaltmiete für eine Mietwohnung in<br />
Deutschland betrug im Jahr 2010 im Durchschnitt<br />
441 Euro beziehungsweise 6,37 Euro je Quadratmeter.<br />
Im früheren Bundesgebiet lag die Bruttokaltmiete<br />
je Quadratmeter mit 6,51 Euro über dem Durchschnitt<br />
der neuen Länder (5,95 Euro). Die warmen<br />
Nebenkosten beliefen sich monatlich im Bundesdurchschnitt<br />
auf 1,25 Euro je Quadratmeter. Für die<br />
kalten Nebenkosten wurde 1,00 Euro je Quadratmeter<br />
ausgegeben.<br />
Die Mietbelastung, das heißt der Anteil der Bruttokaltmiete<br />
am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen,<br />
betrug im Jahr 2010 durchschnittlich 22,5 %.<br />
Einige Haushalte wiesen jedoch zum Teil deutlich<br />
höhere Belastungen auf, wie zum Beispiel Rentnerhaushalte<br />
oder Haushalte von Alleinerziehenden.<br />
Jeder dritte Rentnerhaushalt gab 35 % oder mehr<br />
des Haushaltsnettoeinkommens für die Bruttokaltmiete<br />
aus; durchschnittlich lag die Mietbelastung für<br />
Rentnerhaushalte bei 26,3 %. Bei Alleinerziehenden<br />
stieg die Belastung mit der Zahl der Kinder: für einen<br />
Alleinerziehendenhaushalt mit einem Kind unter<br />
18 Jahren lag sie im Schnitt bei 28,5 %, mit zwei<br />
Kindern bei 30,2 % und mit drei oder mehr Kindern<br />
bei 31,1 % des Haushaltsnettoeinkommens.<br />
Bei der überwiegenden Beheizung lagen 2010 regenerative<br />
Energien mit 4,4 % weiterhin auf einem<br />
niedrigen Niveau. Es überwiegen nach wie vor<br />
konventionelle Energieträger wie Heizöl, Erdgas<br />
oder Fernwärme. Wenn jedoch eine zusätzliche<br />
Energieart zur Beheizung eingesetzt wurde - wie<br />
es in 17,6 % aller Wohnungen der Fall war -<br />
spielten regenerative Energien eine große Rolle.<br />
Holz, Sonnenenergie, Biomasse sowie Erd- und andere<br />
Umweltwärme machten 78,4 % aller zusätzlich<br />
verwendeten Energiearten aus.<br />
Autor: Statistisches Bundesamt
Gewerbliche Immobilienmärkte:<br />
Von der Eurokrise gezeichnet?<br />
Durch die weiter schwelende Eurokrise bleiben<br />
auch negative Auswirkungen auf die gewerblichen<br />
Immobilienmärkte in Europa nicht<br />
aus. <strong>Das</strong> zeigt sich in den Vermietungen wie auch<br />
auf dem Kapitalmarkt – der Druck auf die Bewertungsrendite<br />
wächst und Mietniveaus werden voraussichtlich<br />
Rückgange verzeichnen, berichten die<br />
Experten von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers.<br />
2008 hat die Immobilienbranche<br />
nachhaltig<br />
beeinflusst: Mit dem<br />
Ausbruch der Krise haben<br />
die europäischen<br />
Immobilienunternehmen<br />
ihre Entwicklungsaktivitäten<br />
zügig und<br />
drastisch reduziert.<br />
„Die Zeitspanne zwischen<br />
damals und der<br />
sich jetzt erneut abzeichnendenkonjunkturellen<br />
Eintrübung war<br />
zu kurz, so dass keine<br />
Projekte im großen Stil<br />
begonnen wurden“, erläutert<br />
Patrick Nass von<br />
ELLWANGER & GEIGER<br />
Privatbankiers. Deshalb<br />
geht er davon aus, dass<br />
das Flächenangebot<br />
aus Neuentwicklungen<br />
oder Sanierungen sehr<br />
gering bleiben wird. Auch die Mietniveaus sind im<br />
Vergleich zu früheren Zyklen nur moderat gestiegen<br />
und bewegen sich klar unter dem Niveau von 2008.<br />
Nass: „Aus diesen beiden Gründen sowie aufgrund<br />
der guten finanziellen Lage des Unternehmenssektors<br />
erwarten wir für Objekte, die den heutigen An-<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Ellwanger und Geiger Privatbankiers<br />
erwartet nur einen moderaten Rückgang<br />
der Mietniveaus<br />
forderungen bezüglich wirtschaftlicher und ökologischer<br />
Effizienz entsprechen, nur einen moderaten<br />
Rückgang des Mietniveaus.“<br />
Direktanlagen in Immobilien bleiben bei institutionellen<br />
Investoren weiter gefragt. Darüber hinaus<br />
ist insbesondere für Versicherer der Kauf von immobilienbesicherten<br />
Anleihen von Interesse. „<strong>Das</strong><br />
sollte dazu beitragen, den erwarteten Rückgängen<br />
der von Banken neu<br />
ausgegebenen Immobilienkrediteentgegenzuwirken“,<br />
sagt Patrick<br />
Nass. Der Fondsmanager<br />
geht davon aus,<br />
dass auf Investorenseite<br />
die Nachfrage nach<br />
guten Objekten anhält.<br />
Aufgrund steigender<br />
Risikoprämien sei ein<br />
vorübergehender moderater<br />
Anstieg der Immobilienrenditen<br />
jedoch<br />
wahrscheinlich.<br />
Sinkende Mieten und<br />
steigende Bewertungsrenditen<br />
werden zwar<br />
zu fallenden Immobilienwerten<br />
führen, doch<br />
die Effekte sollten im<br />
Vergleich zu früheren<br />
Marktzyklen geringer<br />
ausfallen. „Insgesamt dürfte der Sektor von seiner<br />
relativen Attraktivität gegenüber anderen Assetklassen<br />
profitieren“, lautet die Prognose des Experten<br />
von Ellwanger & Geiger, „doch wird die Qualität der<br />
einzelnen Immobilie der zentrale Aspekt sein.“<br />
Autor: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG,<br />
27
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
28<br />
Die Immobilienbranche profitiert von der Schuldenkrise<br />
Der deutschen Immobilienwirtschaft<br />
konnten Finanz-, Wirtschafts- und<br />
Schuldenkrise bislang nichts anhaben<br />
Im Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst<br />
und der internationale Mangel an sicheren Anlagemöglichkeiten<br />
haben die Investitionen in<br />
Wohnungen, Büros und Handelsimmobilien deutlich<br />
ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich<br />
voraussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen,<br />
prophezeit der von der Immobilien Zeitung<br />
(Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete<br />
und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) unterstützte<br />
Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt<br />
vorgelegten Frühjahrsgutachten. Die unabhängige<br />
Analyse der deutschen Immobilienwirtschaft wird<br />
seit 2003 herausgegeben.<br />
"Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die<br />
Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Währungsunion<br />
fielen, stiegen die nominalen Preise für<br />
Wohnimmobilien in Deutschland an", erklärt Ratsmitglied<br />
Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstellung<br />
des Frühjahrsgutachtens auf dem Immobilienkongress<br />
Quo Vadis in Berlin.<br />
Deutschland gelte weltweit als "sicherer Hafen", so<br />
Wiegard: Zwar werde die Zuwachsrate des realen<br />
Bruttoinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter<br />
der Ein-Prozent-Marke bleiben, eine Rezession sei<br />
aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarktentwicklung<br />
bleibe <strong>2012</strong> intakt. Vor diesem Hintergrund<br />
sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen<br />
blieben die Aussichten für die deutsche Immobilienwirtschaft<br />
in den nächsten Jahren positiv.<br />
Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt<br />
Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern<br />
sind seit Ende 2009 um 3,8 Prozent gestiegen.<br />
Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei<br />
6,4 Prozent. Dramatischer zeigt sich die Situation in<br />
den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für höherwertige<br />
Eigentumswohnungen kletterten binnen<br />
eines Jahres in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um<br />
7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg<br />
um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent.<br />
Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er<br />
doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen<br />
Jahre, so Ratsmitglied Prof. Harald Simons. Die inserierten<br />
Mietpreise legten in westdeutschen Städten<br />
von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent zu, im vergangenen<br />
Jahr um weitere 1,4 Prozent.<br />
Da die Nachfrage weiter stabil wachse, das verfügbare<br />
Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sogar<br />
sinke, werde der Trend steigender Preise auch<br />
<strong>2012</strong> anhalten. Ausreißer nach oben seien Städte<br />
wie Hamburg und München mit prognostizierten<br />
vier Prozent bis sechs Prozent oder Berlin mit sechs<br />
Prozent bis acht Prozent Preisanstieg bei Eigentumswohnungen.<br />
Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien<br />
Ein weiteres Ergebnis des Frühjahrsgutachtens: Inländische<br />
und ausländische Investoren haben 2011<br />
ein Drittel mehr für Einzelhandelsimmobilien ausgegeben<br />
als im Vorjahr. "<strong>Das</strong> Transaktionsvolumen<br />
stieg auf 10,55 Milliarden Euro an, das ist nahezu<br />
die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten<br />
Transaktionsvolumens von 22,62 Milliarden Euro",<br />
bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte im Rat<br />
der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real<br />
Estate Consulting bei GfK GeoMarketing.<br />
Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt<br />
Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen<br />
Jahr zu einem Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl<br />
um 2,2 Prozent auf 13,44 Millionen. <strong>2012</strong> erwartet<br />
der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von<br />
BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7 Prozent.<br />
Dadurch verringert sich der Leerstand.<br />
Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Mietpreis-Ranking der 50 größten deutschen Städte:<br />
München fast dreimal so teuer wie<br />
Chemnitz<br />
München ist und bleibt der absolute Mietpreis-Spitzenreiter<br />
der 50 größten Städte<br />
Deutschlands, in denen fast 27 Prozent aller<br />
Bürger leben. Am preiswertesten wohnen die Mieter<br />
im sächsischen Chemnitz. Zu diesem Ergebnis<br />
kommt ImmobilienScout24 mit einem Ranking der<br />
durchschnittlichen Angebotsmieten - von Berlin bis<br />
Solingen. Die durchschnittliche Miete aller 50 Städte<br />
lag im 2. Halbjahr 2011 bei 6,96 Euro. <strong>Das</strong> sind 6 Cent<br />
weniger als im Bundesdurchschnitt.<br />
Die Münchner wohnen bundesweit am teuersten:<br />
Sie bezahlen bei einer Neuvermietung im Schnitt<br />
12,98 Euro Kaltmiete für einen Quadratmeter. Damit<br />
geben die Einwohner der bayrischen Landeshauptstadt<br />
rund 180 Prozent mehr für das Wohnen<br />
aus als die Chemnitzer. Die Stadt ist mit nur<br />
durchschnittlich 4,61 Euro Miete pro Quadratmeter<br />
die preisgünstigste der 50 größten Metropolen<br />
Deutschlands.<br />
Neben den Münchner müssen auch die Frankfurter<br />
Mieter tief in die Tasche greifen. Die Stadt am Main<br />
landet beim Ranking auf Platz zwei. Durchschnittlich<br />
11,80 Euro Kaltmiete je Quadratmeter müssen dort im<br />
Monat für den Vermieter locker gemacht werden.<br />
Ähnlich teuer sind die Angebotsmieten in Hamburg.<br />
Hier sind im Schnitt 10,68 pro Quadratmeter monatlich<br />
fällig. Die Hansestadt liegt damit auf Platz<br />
drei, dicht gefolgt von Stuttgart (10,07 Euro) und<br />
Freiburg (9,80 Euro) auf dem fünften Rang.<br />
Am günstigsten wohnt man in Chemnitz (4,61 Euro)<br />
zur Miete. Aber auch im nordrheinwestfälischen<br />
Gelsenkirchen (4,74), im niedersächsischen Hagen<br />
(4,91), in der Elbestadt Magdeburg (4,97) und der<br />
Messestadt Leipzig (5,01), der Stadt mit der höchsten<br />
Mieterquote (88 %) und dem mit Abstand<br />
größten aktuellen Angebot für Wohnungen zur<br />
Miete (mehr als 11.000), ist es mietpreiswert.<br />
Übrigens: In der größten Stadt Deutschlands, Berlin,<br />
beläuft sich die Kaltmiete für den Quadratmeter auf<br />
7,27 Euro. <strong>Das</strong> ist der 17. Rang für die Hauptstadt,<br />
die mit 86 Prozent die zweithöchste Mieterquote<br />
deutschlandweit aufweist. Die Mieter Solingens,<br />
der kleinsten der 50 größten Städte, zahlen für ihre<br />
Mietwohnung pro Quadratmeter 5,91 Euro. <strong>Das</strong> bedeutet<br />
Platz 33 im Mietpreis-Ranking von ImmobilienScout24.<br />
Autor: ImmobilienScout 24 GmbH<br />
29
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
30<br />
Immobilie mieten oder kaufen - eine Modellrechnung<br />
FPSB Deutschland:<br />
Wertsteigerung der Immobilie und erzielbare<br />
Rendite am Kapitalmarkt sind entscheidend<br />
Die meisten Deutschen bauen bei der Altersvorsorge<br />
auf die eigenen vier Wände. Nach<br />
einer aktuellen Studie der Postbank in Zusammenarbeit<br />
mit dem Institut für Demoskopie Allensbach<br />
halten über 70 Prozent der Befragten die<br />
selbstgenutzte Immobilie für eine besonders sichere<br />
Form der Vorsorge fürs Alter. 34 Prozent der Berufstätigen<br />
planen in den kommenden Jahren, ein<br />
Haus oder eine Wohnung zu kaufen. 2010 lag dieser<br />
Wert noch bei 23 Prozent. Neben dem Aspekt<br />
des mietfreien Wohnens im Alter spielen auch emotionale<br />
Gründe wie Unabhängigkeit vom Vermieter,<br />
Gefühl der Geborgenheit und die Realisierung eines<br />
Lebenstraums wichtige Rollen bei der Entscheidung<br />
für den Erwerb eines Eigenheims. Ein Vermögensvergleich<br />
des PFI Private Finance Institute der EBS<br />
Business School (PFI) veranschaulicht den Einfluss<br />
zweier Wohnalternativen – Eigenheim<br />
und Mietobjekt – auf<br />
die langfristige Vermögensbildung<br />
des Privatkunden.<br />
<strong>Das</strong> Ergebnis: Die Entwicklung<br />
des Nettovermögens im Zeitverlauf<br />
fällt aufgrund der allgemein<br />
geringeren Wertsteigerung<br />
von eigengenutzten<br />
Immobilien gegenüber Anlagen<br />
am Kapitalmarkt aus den<br />
Ersparnissen bei Mietobjekten<br />
deutlich zugunsten der Mietentscheidung aus. „Die<br />
Entscheidung für oder gegen ein Immobilieninvestment<br />
sollte der Anleger nicht nur von den derzeit<br />
historisch niedrigen Bauzinsen abhängig machen“,<br />
rät Prof. Dr. Rolf Tilmes, Mitglied des Vorstandes des<br />
Financial Planning Standards Board Deutschland e.V.<br />
(FPSB Deutschland) und wissenschaftlicher Leiter des<br />
PFI Private Finance Institute der EBS Business School.<br />
Tatsächlich muss der potenzielle Immobilienkäufer<br />
ein ganzes Bündel an Faktoren berücksichtigen: die<br />
"Kauf nur bei hoher<br />
Wertsteigerung der<br />
Immobilie und geringer<br />
Rendite<br />
am Kapitalmarkt<br />
vorteilhaft"<br />
wirtschaftliche und demografische Entwicklung am<br />
Wohnort, die persönliche Lebenssituation und -planung,<br />
die absehbare Entwicklung der Bauzinsen sowie<br />
die Renditeaussichten am Kapitalmarkt.<br />
Am Ende entscheidet das Nettovermögen<br />
In der Musterrechnung des PFI werden die beiden<br />
Alternativen Mieten oder Kaufen einer Immobilie<br />
gegenübergestellt. Ein Ehepaar mit zwei kleinen<br />
Kindern steht vor der Entscheidung, ein Haus<br />
für 437.000 Euro (inklusive Nebenerwerbskosten)<br />
zu kaufen oder ein entsprechendes Objekt für<br />
2.300 Euro Warmmiete zu beziehen. Die Familie<br />
besitzt ein Anfangsvermögen von 100.00 Euro, ihr<br />
jährliches Haushaltsbruttoeinkommen beträgt <strong>2012</strong><br />
100.000 Euro mit einer jährlichen Steigerung von<br />
zwei Prozent, ihre Lebenshaltungskosten<br />
betragen monat-<br />
lich 2.750 Euro. Zur Finanzierung<br />
des Hauskaufs nehmen<br />
sie ein Annuitätendarlehen in<br />
Höhe von 340.000 Euro zu<br />
einem Zinssatz von vier Prozent<br />
mit Zinsbindung bis zum<br />
Ende der Laufzeit im Jahr 2031<br />
auf. Zusätzlich fallen beim Eigenheim<br />
pro Jahr 4.200 Euro<br />
Betriebs- und 5.500 Euro Nebenkosten<br />
an, die wie die<br />
Mietzahlung entsprechend der angenommenen<br />
Inflationsrate jährlich um zwei Prozent steigen. Bei<br />
beiden Szenarien wird unterstellt, dass die Familie<br />
Liquiditätsüberschüsse konsequent in Wertpapiere<br />
mit einer jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent<br />
und einer Dividendenrendite von zwei Prozent anlegt.<br />
Zudem wird keine Wertsteigerung der Immobilie<br />
angenommen.<br />
Zwei Parameter sind für den Vergleich entscheidend:
Die Wertsteigerung der Immobilie im Fall des Kaufs<br />
und die Frage, was der Kunde bei der Entscheidung<br />
für das Mietobjekt mit dem Geld macht, das er<br />
spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung<br />
als beim Kauf hat. Bezieht man die voraussehbaren<br />
Änderungen der Lebenssituation der Familie in die<br />
Vergleichsrechnung, wie den Auszug der Kinder mit<br />
jeweils 18 Jahren sowie den späteren Umzug in eine<br />
kleinere Wohnung und den damit verbundenen sinkenden<br />
Lebenshaltungskosten mit ein, wird der Vorsprung<br />
der Nettovermögensposition im Mietfall immer<br />
größer – auch wenn man im Eigenheim später<br />
mietfrei wohnt. Führt man den Vermögensvergleich<br />
unter den gegebenen Annahmen bis zum Zeitpunkt<br />
des statistischen Lebensendes des alleinverdienenden<br />
Vaters im Jahre 2049 fort, beträgt der Vermögensvorteil<br />
im Mietfall rund 690.000 Euro.<br />
Kauf nur bei hoher Wertsteigerung der Immobilie<br />
und geringer Rendite am Kapitalmarkt<br />
vorteilhaft<br />
„Die zentralen Stellschrauben beim Vorteilhaftigkeitsvergleich<br />
sind die unterstellte Wertsteigerung<br />
der Immobilie und die Opportunitätsrendite der<br />
Wertpapieranlage“, erläutert Tilmes. Erst ab einer<br />
jährlichen Wertsteigerung der Immobilie von drei<br />
Prozent würde der Käufer unter der Annahme einer<br />
jährlichen Kurssteigerung von fünf Prozent und<br />
einer Dividendenrendite von zwei Prozent mit rund<br />
115.000 Euro am Ende vorne liegen.<br />
„Aber solche hohen Wertsteigerungen bei Immobilien<br />
sind die Ausnahme und bis auf wenige Standortausnahmen<br />
nicht erzielbar. Die unterstellte Opportunitätsrendite<br />
gilt zwar nicht für risikoscheue<br />
Anleger, macht aber in der Modellrechnung Sinn,<br />
da Immobilien in der Regel langfristig erworben<br />
werden und somit von einer offensiven Anlagestrategie<br />
ausgegangen werden kann“, sagt Tilmes. Bei<br />
der Berechnung verschiedener Konstellationen dieser<br />
zwei Parameter durch das PFI zeigt sich, dass ein<br />
Immobilienkauf nur bei einer sehr positiven Wertentwicklung<br />
der Immobilie und geringen Kurssteigerungen<br />
der Wertpapiere vorteilhaft ist.<br />
Bei der rein finanzmathematischen Betrachtungsweise<br />
wird unterstellt, dass der Mieter die Differenz<br />
zwischen den laufenden Mietzahlungen und den<br />
Tilgungszahlungen, die er beim Immobilienkauf<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
leisten müsste, konsequent anlegt. “Hierbei ist das<br />
tatsächliche Sparverhalten entscheidend. Empirische<br />
Untersuchungen zeigen aber, dass Eigenheimbesitzer<br />
deutlich disziplinierter sparen und damit ein<br />
wesentlich höheres Vermögen ansammeln als vergleichbare<br />
Mieterhaushalte, die tendenziell freie Liquidität<br />
eher konsumieren“, so Tilmes.<br />
Professionelle Finanzplaner helfen bei der Entscheidung<br />
Eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen ist für viele<br />
Privatkunden die größte Investition ihres Lebens.<br />
Neben den finanziellen Fragen spielen natürlich<br />
auch die emotionalen Aspekte eine wichtige Rolle.<br />
Trotzdem sollte man bei der Entscheidung über<br />
den „Traum des eigenen Heims“ Faktoren wie die<br />
Finanzierung, die persönliche Lebensplanung, das<br />
Wertsteigerungspotenzial der Immobilie sowie die<br />
Opportunitätsrenditen auf dem Kapitalmarkt berücksichtigen.<br />
Professionelle Finanzplaner wie die<br />
vom Financial Planning Standards Board Deutschland<br />
e.V. zertifizierten Finanzplaner als CERTIFIED<br />
FINANCIAL PLANNER (CFP®) erstellen nicht nur ein<br />
schlüssiges Finanzierungskonzept. Im Rahmen einer<br />
ganzheitlichen Finanzplanung analysieren sie das<br />
Immobilieninvestment vor dem Hintergrund der gesamten<br />
individuellen Vermögensstruktur des Kunden<br />
und seinen individuellen Bedürfnissen. „Eine<br />
Immobilie sollte auf Dauer ins Portfolio und in die<br />
persönliche Lebensplanung passen. Falsch gekauft<br />
oder finanziert bedeutet für viele Familien weniger<br />
Potenzial, weiteres Vermögen für den Ruhestand in<br />
ausreichender Höhe anzusparen“, weiß Tilmes.<br />
Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V<br />
31
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
32<br />
Deutsche Städte weiterhin attraktiv- Investoren suchen<br />
jedoch Alternativen zu Top-Immobilien<br />
PwC/ULI-Studie:<br />
Euro-Immobilienmarkt stagniert<br />
Die Top-Immobilienlagen sind mittlerweile so<br />
überteuert, dass Investoren nach Alternativen<br />
suchen. Dies ist ein wesentliches Ergebnis<br />
der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe<br />
<strong>2012</strong>" der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft<br />
PwC mit dem Urban Land Institute (ULI).<br />
"Investoren wenden sich zunehmend von Top-Immobilien<br />
ab und einem breiten Portfolio von Alternativen<br />
zu: In den Blickpunkt geraten nun verstärkt<br />
Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem<br />
in der Türkei. Auf dem nationalen Markt werden<br />
Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobilien<br />
- wie beispielsweise im Gesundheitssektor oder<br />
Seniorenimmobilien - stärker bevorzugt. Aber auch<br />
immobiliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder<br />
Rohstofflager rücken stärker in den Blick. Damit reagieren<br />
die Investoren auf die Preisentwicklungen für<br />
Premiumimmobilien in den letzten Jahren", kommentiert<br />
Jochen Brücken, verantwortlicher Partner<br />
für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.<br />
Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europäischen<br />
Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff.<br />
Die befragten Investoren rechnen insbesondere in<br />
den südeuropäischen Metropolen mit sinkenden<br />
Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse<br />
erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit<br />
27 analysierten Immobilienmärkte - Istanbul<br />
und München.<br />
"Die Verunsicherung über die weitere Entwicklung<br />
der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den<br />
Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobilieninvestoren<br />
kaum noch Kredite, während die Investoren<br />
in erster Linie 'sichere Häfen' in Nord- und<br />
Westeuropa ansteuern. <strong>Das</strong> Resultat ist eine anhaltende<br />
Stagnation", so Claudia Gotz, Geschäftsführerin<br />
ULI Germany.<br />
"Die Verringerung des Finanzierungsvolumens aus<br />
dem Bankensektor wird zur Folge haben, dass der<br />
Markt Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung<br />
entwickeln wird. Zum einen werden Versicherungen<br />
in den Immobilienfinanzierungs-markt<br />
eintreten, zum anderen werden alternative Finanzierungsinstrumente<br />
- z.B. Mezzanine-Finanzierungen-<br />
eine wichtigere Rolle spielen", sagt Brücken. So<br />
glauben rund 42 Prozent der Befragten, dass sich<br />
Fonds und andere institutionelle Investoren stärker<br />
engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent<br />
mit einem Rückgang rechnen. Fremdkapital<br />
steht hingegen nur stark eingeschränkt zur Verfügung:<br />
Gut drei Viertel der Experten rechnen mit einer<br />
mäßigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung,<br />
von den befragten Immobilienbankern sagen<br />
dies sogar 94 Prozent.<br />
Istanbul bleibt Top-Adresse<br />
Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten<br />
Immobilienexperten neben Istanbul und<br />
München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm<br />
und London, während insbesondere Lissabon<br />
und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müssen.<br />
Die europaweit besten Ertragsperspektiven sprechen<br />
die Immobilienexperten wie bereits 2011 der<br />
türkischen Metropole Istanbul zu (vgl. Tabelle). Zur<br />
Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe<br />
Wirtschaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben<br />
steigen lasse und Investitionen in<br />
Einzelhandelsimmobilien attraktiv mache. Zudem<br />
profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden<br />
Zahl ausländischer Touristen.<br />
Deutsche Städte sind im Ranking ebenso wie in<br />
den Vorjahren stark vertreten. München liegt hinter<br />
Istanbul gegenüber 2011 unverändert auf dem<br />
zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den<br />
Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt<br />
die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole<br />
verschlechterte sich im Immobilienranking<br />
vom neunten auf den dreizehnten Platz.
"Während München und Hamburg seit Jahren vor<br />
allem wegen ihrer stabilen Immobilienpreise von Investoren<br />
geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin<br />
auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in<br />
den zentrumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet<br />
der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten<br />
unter der starken Abhängigkeit von der<br />
Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand<br />
bei Büroflächen", so Brücken.<br />
Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen<br />
der Euro-Krisenstaaten. Schlusslicht ist wie<br />
schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessimistischer<br />
als im Vorjahr fällt die Bewertung der italienischen<br />
Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti<br />
zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm<br />
bereits vorgestellt hatte, verschlechterten sich sowohl<br />
Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Tabelle - Europas Top-10-Märkte<br />
Rang <strong>2012</strong>* Stadt<br />
1. (1) Istanbul<br />
2. (2) München<br />
3. (8) Warschau<br />
4. (7) Berlin<br />
5. (4) Stockholm<br />
6. (5) Paris<br />
7. (6) Hamburg<br />
8. (10) Zürich<br />
9. (12) Moskau<br />
10. (3) London<br />
*Rang 2011 in Klammern<br />
Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. Autor: PwC Pricewaterhouse Coopers GmbH,<br />
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33
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
34<br />
Immobilienpreise:<br />
Jeder Vierte verhandelt erfolgreich beim Preis<br />
Studie:<br />
Verhandlungsgeschick führt im Schnitt zu rund<br />
10 Prozent Preisnachlass<br />
Immobilienkäufer feilschen wieder mehr: 27 Prozent<br />
bestätigten in einer repräsentativen Umfrage<br />
von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale,<br />
dass sie beim Haus- oder Wohnungskauf<br />
den Preis runtergehandelt haben. Im Sommer<br />
2011 waren es mit 16 Prozent noch deutlich weniger.<br />
Mit ihrem Verhandlungsgeschick konnten die<br />
Käufer im Durchschnitt Nachlässe von 10 Prozent<br />
aushandeln, manche deutlich mehr. "Obwohl das<br />
Immobilienangebot in vielen Städten und Regionen<br />
knapp geworden ist, gibt es aufgrund des hohen<br />
Preisniveaus inzwischen wieder mehr Spielraum für<br />
Verhandlungen", erläutert Carsten Schlabritz, Vorstand<br />
der Immowelt AG. Die in den letzten Jahren<br />
deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben die<br />
Bereitschaft der Verkäufer erhöht, sich auf Verhandlungen<br />
einzulassen.<br />
Männer feilschen häufiger als Frauen<br />
Preisdebatten sind beim Immobilienkauf in der Regel<br />
Männersache - noch: Denn obwohl die Männer<br />
(29 Prozent) beim Feilschen noch immer aktiver<br />
sind als die weiblichen Interessenten, holen die<br />
Frauen spürbar auf. Im Sommer 2011 gaben in einer<br />
Umfrage von immowelt.de lediglich 12 Prozent von<br />
ihnen an, beim Preis zu handeln, in der aktuellen<br />
Umfrage waren es bereits 25 Prozent. Und der Erfolg<br />
gibt ihnen Recht: Haben sich die weiblichen<br />
Interessenten erst einmal zu Verhandlungen durchgerungen,<br />
sind sie fast genauso erfolgreich wie die<br />
Männer.<br />
Die Ergebnisse der Studie im Überblick:<br />
Entsprach der Preis, den Sie für Ihre Immobilie gezahlt<br />
haben, der von dem Verkäufer angegebenen<br />
Preisvorstellung?<br />
• Ja: 68 Prozent<br />
• Nein, ich habe mehr gezahlt: 5 Prozent<br />
• Nein, ich habe weniger gezahlt: 27 Prozent (29 Prozent<br />
aller Männer, 25 Prozent aller Frauen)<br />
Von denjenigen, die weniger gezahlt haben, zahlten<br />
• 20 Prozent bis zu 5 Prozent weniger<br />
• 33 Prozent 5 - 10 Prozent weniger<br />
• 16 Prozent 10 - 15 Prozent weniger<br />
• 11 Prozent 15 - 20 Prozent weniger<br />
• 6 Prozent über 20 Prozent weniger<br />
Für die repräsentative Studie "Wohnen und Leben<br />
<strong>2012</strong>" wurden im Auftrag von immowelt.de<br />
1.012 Personen durch das Marktforschungsinstitut<br />
Innofact befragt.<br />
Autor: Immowelt AG
Immobilienrente:<br />
Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, können<br />
Hauseigentümer jetzt ihre Immobilie zu<br />
Geld machen und gleichzeitig darin wohnen<br />
bleiben. Sie beleihen ihr Haus, nehmen einmalig<br />
einen Kredit auf, für den sie keine Raten zahlen<br />
müssen oder bekommen monatlich eine Rente ausgezahlt.<br />
Die Zeitschrift Finanztest hat sich die zurzeit<br />
angebotenen Modelle angesehen und berichtet darüber<br />
in ihrer Februar-Ausgabe.<br />
Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft<br />
oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt<br />
Zinsen fällig. Dann bekommt die Bank ihr Geld aus<br />
dem Verkaufserlös der Immobilie. Wenn die Erben<br />
die Schulden tilgen, können sie das Haus behalten.<br />
Bislang bot allein die Immokasse solche Umkehrhypotheken<br />
überregional an. Nun gibt es aber laut Fi-<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Die Immobilie zu Geld machen und<br />
trotzdem darin wohnen bleiben<br />
Finanztest prüft angebotene Modelle<br />
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ganz Deutschland zu haben - allerdings mit hohen<br />
Hürden. Die Häuser müssen sich in „wertstabiler<br />
Lage“ befinden und einen Marktwert von mindestens<br />
250.000 Euro haben. Der Eigentümer muss<br />
zwischen 65 und 80 Jahre alt sein, und akzeptiert werden<br />
nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien.<br />
Ein 75 Jahre alter Mann mit einer schuldenfreien Immobilie<br />
im Wert von 300.000 Euro kann so sein Einkommen<br />
um 611 Euro im Monat aufbessern, eine<br />
70jährige Frau um 364 Euro. Eine Alternative zur<br />
Umkehrhypothek ist der Verkauf des Hauses gegen<br />
ein Wohnrecht und eine Rente. <strong>Das</strong> bietet die Stiftung<br />
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<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
36<br />
Immobilienstandort Deutschland:<br />
noch attraktiver als vor der Euro-Krise<br />
6. Trendbarometer<br />
Immobilien-Investmentmarkt Deutschland <strong>2012</strong><br />
Die Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen<br />
Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegenwärtig<br />
sind deutsche Immobilien sogar noch<br />
attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergebnis<br />
des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt<br />
<strong>2012</strong> der Ernst & Young Real Estate GmbH.<br />
Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutschland<br />
haben an einer Befragung teilgenommen, um<br />
den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter<br />
anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds,<br />
Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren,<br />
Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/Private-<br />
Equity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften.<br />
Sowohl absolut als auch im europäischen<br />
Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der<br />
befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv<br />
ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien<br />
erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit<br />
bei allen befragten Investoren.<br />
Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und<br />
Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für<br />
ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nahmen<br />
rund 540 Unternehmen und Investoren an der<br />
Befragung teil.<br />
Optimismus statt Krise<br />
„Der Optimismus für Deutschland und den deutschen<br />
Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten<br />
deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“,<br />
fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst<br />
& Young Real Estate und Mitverfasser der Studie,<br />
zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter<br />
anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten<br />
Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnimmobilien<br />
in guten Lagen. Die Befragten erwarten<br />
hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien<br />
in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen.<br />
Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten<br />
sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem<br />
anderen untersuchten Land werden diese Werte<br />
übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich<br />
allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der<br />
Befragten erwartet hier steigende Preise in deutschen<br />
1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten<br />
eine eher stabile Preisentwicklung.<br />
Transaktionsvolumen <strong>2012</strong> in Deutschland auf<br />
Vorjahresniveau erwartet<br />
Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und<br />
Verkaufsaktivitäten im Jahr <strong>2012</strong>. „<strong>Das</strong> Transaktionsvolumen<br />
für Gewerbe- und Wohninvestments<br />
wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen,<br />
das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt<br />
Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young<br />
Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine<br />
knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten<br />
erwarte hierzulande sogar ein steigendes Transaktionsvolumen.<br />
Kein anderes Land habe ähnlich<br />
gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die vergleichsweise<br />
guten Immobilienerfahrungen aus dem<br />
Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige<br />
Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow<br />
das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach<br />
wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als<br />
Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.
Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus<br />
Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in<br />
Deutschland klar umrissen: Während Büroimmobilien<br />
nur für 14 Prozent der Befragten interessant<br />
sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus<br />
auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien<br />
sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings<br />
sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von<br />
Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, differenziert<br />
Fründ. Der Standort Berlin erhält der Studie<br />
zufolge für Wohninvestments <strong>2012</strong> die höchste<br />
Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favorisieren<br />
die Befragten Düsseldorf und Köln. Frankfurt<br />
und München liegen bei Büroinvestoren vorne.<br />
„Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und<br />
können sich der insgesamt gedämpften Stimmung<br />
auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen“,<br />
meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen<br />
Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaftlichen<br />
Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht<br />
von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass<br />
es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe,<br />
erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen anderen<br />
Ländern nicht möglich sei.<br />
Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds<br />
als Verkäufer<br />
Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in diesem<br />
Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Opportunity-<br />
beziehungsweise Private-Equity-Fonds<br />
sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schätzen,<br />
dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite mindestens<br />
moderat aktiv sein werden. Banken zählen<br />
unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wichtigsten<br />
Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der<br />
zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck<br />
stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung<br />
unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote<br />
der Banken vor. „<strong>Das</strong> Thema Kreditverkäufe<br />
wird wieder an Bedeutung gewinnen, und<br />
darunter werden sich auch viele Immobilienkredite<br />
befinden“, ist sich Fründ sicher.<br />
„Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch<br />
durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ <strong>Das</strong><br />
bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu<br />
Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkredite<br />
komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
der Banken im Umgang mit problembehafteten Krediten<br />
sind einvernehmliche Restrukturierungen sowie<br />
Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“,<br />
kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse.<br />
Auf der Käuferseite werden private und institutionelle<br />
Anleger dominieren – Versicherungen<br />
werden Fremdkapitalgeber<br />
Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapitalstarken<br />
Anleger werden die Käuferseite dominieren.<br />
„Neben institutionellen Anlegern zählen Family Offices<br />
und vermögende Privatinvestoren zu den voraussichtlich<br />
aktivsten Käufergruppen“, so Schulz-<br />
Wulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der<br />
jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit<br />
gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige<br />
Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende<br />
Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssorgen.<br />
Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies.<br />
„Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit<br />
Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow.<br />
Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häufiger<br />
als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments<br />
Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent<br />
der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies<br />
37
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
38<br />
sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichtsrechts,<br />
das gegenwärtig reformiert werde – bekannt<br />
unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen<br />
müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem<br />
Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation<br />
können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich<br />
reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer<br />
wählen, statt den Käuferweg zu beschreiten“,<br />
kommentiert Schulz-Wulkow.<br />
Europa zeigt sich verhalten<br />
Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende<br />
Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen<br />
führten dazu, dass die Befragten in den anderen<br />
untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte<br />
als weniger attraktiv eingeschätzt haben.<br />
Zwar geht man eigentlich wegen wachsender Inflationssorgen<br />
von einem erhöhten Interesse an Immobilien<br />
aus, die Mehrheit der Befragten erwartet<br />
aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen<br />
aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten<br />
mehr als die Hälfte der Befragten <strong>2012</strong> einen Anstieg<br />
des Transaktionsvolumens.<br />
Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien<br />
in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder<br />
sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien stehen,<br />
neben Einzelhandelsimmobilien, <strong>2012</strong> auch<br />
europaweit im Fokus der Investoren.<br />
Zur Studie<br />
<strong>Das</strong> Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt<br />
erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit<br />
der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche,<br />
sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklusive<br />
Deutschland untersucht. Geantwortet haben<br />
insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und<br />
Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem<br />
Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos<br />
erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate.<br />
Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Der Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis<br />
zur Alterssicherung wird in Zukunft an Bedeutung<br />
gewinnen. Die Gründe dafür sind<br />
besonders in den sinkenden Leistungen der Rentenversicherung<br />
zu suchen. Immer mehr Menschen<br />
haben keine Nachkommen, denen Sie ihre Immobilie<br />
vererben möchten oder können. Meist ist die<br />
schuldenfreie und selbst bewohnte Immobilie für<br />
einen bedeutenden Teil der Bevölkerung<br />
der größte Vermögensbestandteil. Eine<br />
Möglichkeit dieses Vermögen nutzbar zu<br />
machen und gleichzeitig im eigenen Haus<br />
wohnen bleiben zu können, würde sicherlich<br />
von vielen älteren Menschen begrüßt<br />
werden. <strong>Das</strong> altbekannte Modell des Immobilienverkaufs<br />
gegen eine Leibrente<br />
wird wieder aktuell. Im Gegensatz zu früher<br />
wird es sich hierbei in Zukunft nicht<br />
mehr um ein Geschäft zwischen Verwandten,<br />
sondern um ein Geschäft zwischen<br />
Fremden handeln, bei dem die Vermittlung,<br />
aufgrund der Komplexität, erst durch<br />
einen Immobilienmakler möglich wird.<br />
Die Vorteile liegen für beide Seiten auf der Hand.<br />
Der Verkäufer hat sein Vermögen genau zu seinem<br />
Lebensende verbraucht und nicht vorher, wenn man<br />
besonders auf die regelmäßige Einnahme angewiesen<br />
ist. Der Käufer kann auch schon in jungen Jahren<br />
Eigentum schaffen und zwar ohne Kreditinstitut<br />
und auch mit wenig Eigenkapital. Er ist unabhängig<br />
von den sich verändernden Zinsgegebenheiten. Oft<br />
gibt es die Situation, in der eine ältere Frau nur eine<br />
geringe Rente bezieht und trotzdem ein Haus bewohnt,<br />
dass sie auch nicht verlassen möchte. Erben<br />
sind nicht vorhanden oder nicht am Haus interessiert.<br />
Für solche Situationen ist ein Verkauf auf Leibrentenbasis<br />
mit lebenslangem Wohnrecht ein idealer<br />
Ausweg. Der Kerngedanke der Leibrente ist die<br />
Verteilung des Kaufpreises auf die durchschnittliche<br />
Lebenserwartung. Hierbei gibt es vielfältige Kom-<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Verrentung von Immobilien wird immer beliebter<br />
Generell gilt:<br />
Je höher der Wert der Immobilie und je älter die<br />
Eigentümer, desto höher fällt die Leibrente aus.<br />
binierungsmöglichkeiten. Die Leibrente kann mit<br />
oder ohne Wohnrecht vereinbart werden. Sie kann<br />
zeitlich begrenzt werden oder mit einer Zeitrente<br />
kombiniert werden. Es können Einmalzahlungen<br />
oder Abschlusszahllungen vereinbart werden. Die<br />
Verrentung der Immobilie kann somit individuell auf<br />
jede Situation abgestimmt werden.<br />
Generell gilt: Je höher der Wert der Immobilie<br />
und je älter die Eigentümer, desto höher fällt<br />
die Leibrente aus.<br />
Hauseigentümer, die ihr Haus oder Wohnung verrenten<br />
wollen, finden in Deutschland derzeit kaum<br />
Banken oder Versicherungen, die diese Möglichkeiten<br />
bieten. In anderen Ländern, wie z.B. in England<br />
oder den USA ist dies längst gängige Praxis.<br />
Der Verkaufsinteressent muss darum selbst einen<br />
privaten Käufer auf Rentenbasis finden oder sich<br />
durch einen Makler vermitteln lassen. Weil dieses<br />
Geschäft anspruchsvoller ist, als der übliche Verkauf,<br />
kommt hier der Auswahl des richtigen Maklers<br />
eine besondere Bedeutung zu. Fachkenntnis in der<br />
Immobilienbewertung sowie der Leibrentenberechnung<br />
ist hier Grundvoraussetzung.<br />
Autor: Metz Immobilien, Dirk Metz<br />
39
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
40<br />
Monatlich 1.200 Euro Eigenheim-Rente<br />
LBS-Eigenheim-Renten-Rechner<br />
ermittelt hohe Vorteile für künftige Rentner durch<br />
mietfreies Wohnen<br />
Eigene vier Wände erfreuen sich als Altersvorsorge<br />
großer Beliebtheit. Nach Auskunft der<br />
Landesbausparkassen (LBS) kann man den<br />
künftigen Vorteil mietfreien Wohnens aber auch<br />
in konkreten Zahlen ausdrücken. So haben über<br />
30.000 Internet-Nutzer innerhalb eines Jahres mit<br />
dem LBS-Eigenheim-Renten-Rechner für sich im<br />
Schnitt eine Netto-Entlastung von rund 1.200 Euro<br />
ermittelt. "Netto heißt: die nachgelagerte Steuer für<br />
den Wohn-Riester und die Instandhaltungskosten<br />
sind schon abgezogen", erläutert LBS-Verbandsdirektor<br />
Hartwig Hamm.<br />
Der Eigenheim-Renten-Rechner der LBS (www.lbs.<br />
de/err) kalkuliert anhand individueller Daten der<br />
Internet-Nutzer in wenigen Schritten, wie viel mehr<br />
an Rente im Alter mit dem eigenen Heim zur Verfügung<br />
stehen wird, weil man mietfrei wohnt, und<br />
auf welchen Betrag sich die Riester-Förderung summiert.<br />
Über 30.000 Wohn-Riester-Interessenten mit<br />
einem Durchschnittsalter von 36 Jahren und einem<br />
Kaufpreis von durchschnittlich 230.000 Euro haben<br />
diesen Rechner nach LBS-Angaben innerhalb eines<br />
Jahres mit persönlichen Angaben "gefüttert" und<br />
sich auf diese Weise konkret die Vorteile der eigenen<br />
vier Wände als Altersvorsorge ausgerechnet.<br />
Die genauere Auswertung des Eigenheim-Renten-<br />
Rechners der LBS ergab nun, dass die Wohn-Riester-<br />
Interessenten mit dem Erwerb eigener vier Wände<br />
im Rentenalter durchschnittlich 1.481 Euro als monatlichen<br />
Vorteil erwarten können. "Diese ersparte<br />
Miete, der Mietwert der eigenen vier Wände, ist im<br />
Alter für die Menschen eine enorme Entlastung", so<br />
Hamm. Demgegenüber falle die nachgelagerte Besteuerung<br />
im Rahmen der "Wohn-Riester"-Förderung<br />
mit durchschnittlich 79 Euro kaum ins Gewicht.<br />
Und sogar wenn man rund 200 Euro pro Monat für<br />
laufende Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtige,<br />
bleibe ein Nettovorteil des mietfreien Wohnens<br />
von durchschnittlich rund 1.200 Euro übrig.<br />
<strong>Das</strong> Erfolgsgeheimnis von "Wohn-Riester" ist nach<br />
Hamms Worten, dass die private Altersvorsorge -<br />
auf diesem Weg realisiert - eine hohe Multiplikator-<br />
Wirkung hat. "Wer eigene vier Wände anstrebt, der<br />
spart in aller Regel viel eher als nur die Mindest-Beträge<br />
im Rahmen der Riester-Förderung." Selbst bei<br />
gleicher Einkommenssituation, so belegten Studien<br />
immer wieder, verfügten Wohneigentümer nicht<br />
nur zusätzlich über das Immobilienvermögen, sondern<br />
sogar auch über mehr Geldvermögen als vergleichbare<br />
Mieterhaushalte.<br />
Die Riester-Förderung ist dabei für Wohneigentums-<br />
Interessenten nach LBS-Angaben eine wichtige Hilfe.<br />
Die Auswertung der Daten - darunter zu knapp<br />
45 Prozent von Singles - zeige nämlich, dass die durchschnittliche<br />
Förderung insgesamt 34.000 Euro ausmache.<br />
"Der Wohn-Riester entlastet die Erwerber bei<br />
der Finanzierung spürbar; entweder ist die Finanzierungsbelastung<br />
niedriger, oder man ist schneller<br />
schuldenfrei", so Hamm. Der LBS-Sprecher geht<br />
davon aus, dass sich die Vorteile der Zulagen und<br />
Steuervergünstigungen, die von jedermann ohne<br />
Einkommensgrenzen genutzt werden können, in<br />
Zukunft noch stärker herumsprechen.<br />
Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle, im Deutschen<br />
Sparkassen- und Giroverband e.V.
Industrie<br />
u.v.a.<br />
IHRE EXPERTEN(INNEN)<br />
Moderation: Diese Experten(Innen) erwarten Sie mit ak<br />
Prof. Dr. Walter<br />
Brenner<br />
Geschäftsführender<br />
Direktor, Institut<br />
für Wirtschaftsinformatik,Universität<br />
St. Gallen<br />
Dr. Sebastian<br />
Herfurth<br />
Geschäftsführer,<br />
Prof. Dr.<br />
Heinrich<br />
R. Schradin<br />
Direktor, Institut<br />
für Versicherungswissenschaft,<br />
Univer sität zu Köln<br />
Joachim<br />
Herrmann<br />
Staatsminister des<br />
Dr. Bettina<br />
Anders<br />
Mitgl. d. Vorstands,<br />
CIO, ERGO Versicherungsgruppe<br />
AG<br />
Rolf-Peter<br />
Hoenen<br />
Präsident,<br />
Dr. Marco<br />
Bargel<br />
Chefvolkswirt,<br />
Deutsche Postbank<br />
AG<br />
Dr. Arno Junke<br />
Vorstandsvorsitzender,<br />
Deutsche Rück-<br />
Richard<br />
Engström<br />
Director Busine<br />
Development<br />
EMEA, Oracle<br />
Financial Servi<br />
Global Busines<br />
Unit<br />
Prof. Dr. Axe<br />
Lehmann<br />
Group Chief Ri
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
42<br />
AXA Real Estate<br />
führt Green-Lease-Konzept in Deutschland ein<br />
Zahl grüner Mietverträge wächst ständig<br />
AXA Real Estate Investment Managers („AXA<br />
Real Estate“) hat die Einführung von Green<br />
Leases, so genannten „grünen Mietverträgen“,<br />
für die zukünftige Vermietung von Gewerbeimmobilien<br />
in Deutschland bekanntgegeben. Damit<br />
knüpft das Unternehmen an die guten Erfahrungen<br />
mit diesem Konzept in Frankreich an.<br />
Green-Lease-Klauseln enthalten unkomplizierte und<br />
gegenseitige Verpflichtungen zwischen Vermieter<br />
und Mieter wie beispielsweise:<br />
• regelmäßige Meetings zum Thema Nachhaltigkeit<br />
• den Austausch von Daten zur Energieeffizienz<br />
• die gemeinsame Festlegung objektspezifischer<br />
Nachhaltigkeitspläne und die anschließende<br />
Prüfung ihrer Umsetzung.<br />
Die Zahl „grüner Mietverträge“ die von AXA Real<br />
Estate abgeschlossen werden, wächst ständig, da<br />
mittlerweile alle neuen Gewerbemietverträge beziehungsweise<br />
Verlängerungen „Green-Lease“-<br />
Klauseln vorsehen. Damit wird das Prinzip der<br />
Nachhaltigkeit selbstverständlicher Teil der Immobilienverwaltung.<br />
Diese Entwicklung unterstreicht das<br />
Engagement von AXA Real Estate für Nachhaltigkeit<br />
und ist ein weiterer Schritt zur Verwirklichung<br />
des langfristigen Ziels, „Green Leases“ im gesamten<br />
Portfolio einzuführen.<br />
AXA Real Estate ist mit einem verwalteten Vermögen<br />
von über 40 Milliarden Euro die führende Immobilienmanagement-Gesellschaft<br />
Europas* (Stand: Juni<br />
2011). Als Unternehmen, das rund 2.800 Objekte<br />
für seine Kunden verwaltet, ist sich AXA Real Estate<br />
seiner Verantwortung bewusst, die Öko- und Sozialbilanz<br />
der von ihm betreuten Immobilienbestände<br />
zu verbessern. <strong>Das</strong> Green-Lease-Konzept ist ein<br />
weiteres Element im Nachhaltigkeitsprogramm des<br />
Unternehmens.<br />
Dazu Jean-François Le Teno, Global Head of Sustainable<br />
Development bei AXA Real Estate: „Mit der<br />
Entscheidung, Green Leases auch in Deutschland<br />
einzuführen, knüpfen wir an die in Frankreich erzielten<br />
Erfolge an. Gleichzeitig ist dieser Schritt Ausdruck<br />
unserer Bemühungen, die ökologischen Folgen<br />
der Bebauung zu minimieren. Damit sind wir<br />
unserem langfristigen Ziel, Green Leases in unserem<br />
gesamten Portfolio umzusetzen, ein Stück näher gekommen.<br />
Wir haben hier proaktiv eine Entscheidung<br />
getroffen, die nicht durch staatliche Regulierungen<br />
vorgegeben wurde, sondern durch unseren Anspruch,<br />
unseren globalen Fußabdruck zu verringern,<br />
entstanden ist. Es ist unser Ziel, umweltfreundliche<br />
Prozedere, wie beispielsweise Green Leases, in die<br />
täglichen Abläufe unseres Unternehmens zu integrieren.“<br />
Matthias Leube, Deutschlandchef von AXA Real Estate,<br />
fügt hinzu:<br />
„Die Einführung von Green Leases in Deutschland<br />
ist der erste Schritt im Rahmen eines umfassenden<br />
Nachhaltigkeitsprogramms. Es geht darum, eng mit<br />
unseren Mietern und Pächtern zusammenzuarbeiten,<br />
um die ökologischen Folgen der Immobiliennutzung<br />
zu begrenzen. Beide Parteien profitieren<br />
von den Vorteilen einer Green Lease. Der Mieter beziehungsweise<br />
Pächter erhält eine klare Vorstellung<br />
davon, wie seine Kosten insgesamt gesenkt und ein<br />
höheres Maß an Nachhaltigkeit erzielt werden kann.<br />
Für AXA Real Estate ist dieses Konzept ein wichtiger<br />
Bestandteil unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Überdies<br />
verbessern Green Leases die Vermietbarkeit,<br />
sowohl im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse<br />
als auch Neuvermietungen. Im Ergebnis steigt der<br />
Immobilienwert für den Investor. Wir hoffen, dass<br />
Green Leases nicht nur in unserem Portfolio, sondern<br />
auch in der gesamten Branche selbstverständlich<br />
werden.“<br />
*Quelle: Im Juni 2011 veröffentlichte INREV-Umfrage<br />
von 2010<br />
Autor: Axa Konzern AG, Versicherungen und Finanzdienstleistungen
Die sieben Todsünden beim Immobilienkauf<br />
Kleine Regeln<br />
für große Kaufentscheidungen<br />
Theologen und Philosophen mahnen die Menschen<br />
seit Jahrhunderten, sich tugendhaft zu<br />
verhalten. Während sie davon ausgingen, dass<br />
Sünden mit dem Tod bestraft werden, wissen Immobilienmakler<br />
heute, dass nicht unbedingt das Leben,<br />
aber zumindest Wohngefühl und Geld auf dem Spiel<br />
stehen. Die PlanetHome AG hat die sieben Todsünden<br />
für den Immobilienkauf neu interpretiert.<br />
Hochmut<br />
Größer, näher, teurer - Häuser gelten in der heutigen<br />
Konsumgesellschaft wie auch viele andere Güter als<br />
Statussymbole. Die "Wohnst du noch oder lebst du<br />
schon?"-Devise hat sich in den Köpfen der Deutschen<br />
festgesetzt. Dennoch sollten beim Immobilienkauf<br />
auch praktische und rationale Aspekte im<br />
Vordergrund stehen. "Käufer sollten sich überlegen,<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
ob die exquisite Lage eine fehlende Anbindung zu<br />
Verkehrsmitteln rechtfertigt oder im Gegenzug sehr<br />
zentral gelegene Eigenheime auch Kindern genügend<br />
Platz zum Spielen geben können", empfiehlt<br />
Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.<br />
Wichtiger als der Schein sei das Sein - und damit<br />
die Lage. Stolz und Eitelkeit hingegen sollten keine<br />
Kaufentscheidung bestimmen.<br />
Habgier<br />
Wer beim Immobilienkauf an der falschen Ecke<br />
spart, kann schnell enttäuscht werden. "Ob Neubau<br />
oder Bestandsimmobilie: Zustand und Qualität<br />
entscheiden auf Dauer maßgeblich über Wert und<br />
Rendite", sagt Anzenberger. Geiz mag bei Elektroartikeln<br />
geil sein. Bei Immobilien rächt sich falsche<br />
Sparsamkeit vor allem dann, wenn zwingend notwendige<br />
Instandhaltungskosten nicht eingeplant<br />
werden. "Fachlich versierte Berater können Mängel<br />
frühzeitig erkennen und beheben."<br />
Wollust<br />
Der Traum vom eigenen Haus ist häufig extravagant<br />
und beinhaltet viele Sonderwünsche. Auf diese einzugehen<br />
ist wichtig. Es gilt jedoch abzuwägen, ob<br />
diese Sonderwünsche tatsächlich Priorität haben<br />
sollten. "Luxus ist bei Immobilien nicht unbedingt im<br />
modernen Design zu sehen. Vielmehr versprechen<br />
robuste Bauweisen und edles Material hochwertige<br />
Wohnstandards und sichern den Wiederverkauf",<br />
erklärt Anzenberger. Man sollte sich daher nicht von<br />
schicken Armaturen blenden lassen, sondern wie<br />
in einer guten Beziehung auf die "inneren Werte"<br />
schauen.<br />
Wut<br />
Gestern durch die Finanzkrise im Aktiendepot herbe<br />
Verluste erlitten - heute alles in Immobilien investiert.<br />
"Die perfekte Geldanlage gibt es nicht. Es<br />
kommt auf die richtige Mischung und individuelle<br />
43
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Immobilienmarkt<br />
44<br />
Bedürfnisse an. So falsch es ist, alles auf Aktien zu<br />
setzen, so falsch wäre es, aus Wut über Verluste im<br />
Depot alles in Immobilien oder Gold zu investieren",<br />
sagt Anzenberger.<br />
Völlerei<br />
"Nur kaufen, was man sich leisten kann", lautet die<br />
Empfehlung Anzenbergers an alle Immobilienliebhaber.<br />
Gerade das aktuelle Zinstief lade dazu ein,<br />
die Darlehenssumme aufzublähen. "Aktuell bekommt<br />
ein Kreditnehmer theoretisch zehn Prozent<br />
mehr Kredit als im Frühjahr", sagt Anzenberger. Der<br />
Experte rät jedoch, die niedrigen Zinsen lieber für<br />
eine erhöhte Tilgung zu nutzen.<br />
Neid<br />
Um den Frieden in der Nachbarschaft zu bewahren,<br />
ist Neid auf die Nachbarn fehl am Platz. So wie man<br />
seine Nächsten nicht beneiden sollte, so sollte man<br />
diesen auch keinen Grund geben, selbst eifersüchtig<br />
zu werden. "<strong>Das</strong> Klima zu den Nachbarn entscheidet<br />
über die Wohn- und Lebensqualität", sagt<br />
Anzenberger. Er rät, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie<br />
die Nachbarschaft zu begutachten. Wer<br />
seinen zehn Jahre alten Kleinwagen neben Nachbars<br />
Porsche nicht ertragen kann, würde sich möglicherweise<br />
in der falschen Gegend niederlassen.<br />
Faulheit<br />
Sowohl bei der Recherche nach einer geeigneten<br />
Immobilie als auch beim Erwerb sind Aufmerksamkeit<br />
und Engagement geboten. Die erstbeste Wahl<br />
ist selten auch die beste. Preis, Lage, Ausstattung<br />
und Emotionen sollten genau abgewogen werden,<br />
bevor es zu einer Kaufentscheidung kommt. "Bis<br />
eine geeignete Immobilie gefunden wird, vergehen<br />
meist sechs bis zwölf Monate", sagt Anzenberger.<br />
Beim Bauen von Häusern kann es zudem nicht schaden,<br />
den Prozess aktiv zu begleiten. Kunden, die sich<br />
Gedanken darüber gemacht haben, was sie wirklich<br />
wollen, können gezielt beraten werden. Wer selbst<br />
baut, kann durch Fleiß zudem den Gesamtpreis senken.<br />
Die eigene Muskelkraft muss allerdings realistisch<br />
eingeschätzt werden. Mehr als zehn Prozent<br />
der Gesamtsumme können die wenigsten durch Eigenleistung<br />
sparen.<br />
Autor: PlanetHome AG,<br />
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unzulässig. Aufsätze und Berichte geben<br />
die Meinung des Verfassers wieder. Für den Inhalt<br />
ist der Verlag nicht verantwortlich.
Deutsche im Immobilienfieber<br />
83 Prozent der Bundesbürger sehen derzeit<br />
einen idealen Zeitpunkt für den Abschluss<br />
einer Baufinanzierung. <strong>Das</strong> ergab<br />
eine Onsite-Befragung auf ImmobilienScout24<br />
mit über 1.000 Teilnehmern. Ein Grund für das<br />
Stimmungshoch mögen die derzeit niedrigen<br />
Bauzinsen sein, die seit den vergangenen Monaten<br />
auf einem rekordverdächtigen Niveau von unter<br />
3 Prozent verharren. Doch viele Käufer möchten<br />
mit einem sehr geringen Eigenkapital finanzieren -<br />
ein riskantes Unterfangen.<br />
Hausfinanzierung ohne Eigenkapital<br />
Die Nachfrage nach Kaufimmobilien bei ImmobilienScout24<br />
ist seit Beginn der Finanzkrise 2007<br />
um ca. 500 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf<br />
die Finanzierungsanfragen bei ImmobilienScout24<br />
im ersten Quartal zeigt, dass sich immer mehr Deutsche<br />
auch ohne finanzielle Reserven vom Immobilienfieber<br />
anstecken lassen. Im Mittel wird nur ein<br />
Eigenkapitalanteil von knapp 10.000 Euro angegeben.*<br />
<strong>Das</strong> zeigt, dass jeder zweite Bundesbürger<br />
sein Haus ohne oder mit nur einem sehr geringen Eigenkapitalanteil<br />
finanzieren möchte. Möglich ist es.<br />
Denn die meisten Baufinanzierer bieten auch eine<br />
sogenannte Vollfinanzierung an. Etwas Vorsicht ist<br />
jedoch geboten, denn bei einer Baufinanzierung gilt<br />
der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital eingebracht<br />
wird, desto günstiger der Zins. Sind keine Rücklagen<br />
vorhanden, verlangt die Bank für das dadurch hö-<br />
Immobilienmarkt | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Jeder zweite Bauherr möchte mit weniger<br />
als 10.000 Euro Eigenkapital finanzieren<br />
here Risiko einen Zinsaufschlag. <strong>Das</strong> bedeutet, die<br />
monatliche Ratenzahlung fällt entsprechend höher<br />
aus. Weitere Tipps zum Thema "Finanzieren ohne<br />
Eigenkapital finden Interessierte im Finanzierungsratgeber<br />
bei ImmobilienScout24 unter http://ots.de/G3E7M.<br />
So finanziert der Bundesbürger im Durchschnitt<br />
Mehr als die Hälfte (61 Prozent) der Finanzierungsinteressenten<br />
auf ImmobilienScout24 sind zwischen<br />
30 und 45 Jahre alt. Nur knapp 13 Prozent sind über<br />
50 Jahre. Im Durchschnitt liegt die angefragte Darlehenssumme<br />
bei 202.000 Euro, der angegebene<br />
Kaufpreis bei rund 236.000 Euro. Die einzelnen Objektwerte<br />
variieren jedoch stark nach Bundesland.<br />
So beträgt der angegebene Kaufpreis in Baden-<br />
Württemberg 241.000 Euro, in Brandenburg jedoch<br />
nur 157.000 Euro. <strong>Das</strong> beliebteste Eigenheim zur<br />
Finanzierung ist das Einfamilienhaus (41 Prozent),<br />
gefolgt von der Eigentumswohnung (25 Prozent)<br />
und der Doppelhaushälfte (10 Prozent).<br />
* Als Datengrundlage dient eine zufällige Stichprobe<br />
von über 3.000 Finanzierungsanfragen auf ImmobilienScout24<br />
in einem Zeitraum von Januar bis<br />
März <strong>2012</strong>.<br />
Autor: ImmobilienScout 24 GmbH<br />
45
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
46<br />
Gotzi's FONDS-Check: DNL Sachwert Rendite-Fonds 4<br />
Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz,<br />
Vertriebsdirektor DNL Investmentagentur für US-Immobilien e.K.<br />
Die Konjunkturaussichten Anfang <strong>2012</strong> in den<br />
USA sind gut. Die Wirtschaft gewinnt an<br />
Fahrt. Gute Gründe eigentlich, in den Dollar<br />
zu investieren, zumal er im Vergleich zum Euro stärker<br />
wird. Fondsinitiator TSO DNL bietet die Gelegenheit<br />
dazu. Mit dem aktuellen Angebot „Sachwert<br />
Rendite-Fonds 4“ beteiligen sich Anleger an Gewerbeimmobilien,<br />
vor allem im Südosten der USA.<br />
wmd: Sie schreiben in den Verkaufsprospekten<br />
Ihres aktuellen Angebotes, dass Sie mit Einkaufspreisen<br />
von 50 Prozent der Wiederherstellungskosten<br />
der Immobilie rechnen. Ist die Zeit der Fire-Sales<br />
gekommen? Wenn man in die Medien schaut, auch<br />
in den USA, dann liest man dort, dass die Preise für<br />
Gewerbeimmobilien weiterhin hoch sind.<br />
Wolfgang Kunz: Sie haben Recht, die Preise sind<br />
in den USA weiterhin hoch, aber die Frage ist wo.<br />
Die USA sind 27-mal so groß wie Deutschland,<br />
haben unglaublich viele unterschiedliche Märkte<br />
und einer davon ist zum Beispiel Atlanta. Wir haben<br />
allein in Atlanta 16 verschiedene Büromärkte.<br />
Die Kunst ist es diese genau zu kennen. Die Geschäftsphilosophie<br />
von TSO ist es, seit 1988 Fire-<br />
Sales auch an teuren Standorten zu identifizieren<br />
und daran zu partizipieren. Wir merken dass seit<br />
2008 private und institutionelle Anleger verstärkt<br />
Kapitalbedarf haben und verkaufen wollen - davon<br />
partizipieren wir.<br />
wmd: Geben Sie doch bitte ein paar Beispiele.<br />
Wer ist denn so verzweifelt, dass er zu 50 Prozent<br />
des Immobilienwertes verkauft?<br />
Wolfgang Kunz: Es sind ganz unterschiedliche<br />
Gruppen wie z. B. private Investoren und Investmentgesellschaften<br />
aber auch institutionelle Anleger.<br />
Ein Beispiel: Ein institutioneller Anleger hat<br />
sich verkalkuliert; die Immobilie hat einen hohen<br />
Leerstand. Er muss aber in seinen Bilanzen ausweisen,<br />
dass er Ertrag bringende Immobilien hat.<br />
Nun kommt etwas Wichtiges hinzu, wenn ein Ver-<br />
käufer gegen Ende des Jahres noch mit Verlust<br />
verkauft, kann er den Verlust steuerlich geltend<br />
machen. Dies sind die Kreise aus denen wir unter<br />
anderem kaufen.<br />
wmd: TSO listet in seinem Verkaufsprospekt eine<br />
ganze Reihe von Mietverträgen auf. Einige davon<br />
laufen noch viele Jahre und andere laufen in Kürze<br />
aus. Wie ist denn die aktuelle Nachfrage von<br />
Mietern am Markt? Können die Immobilien anderweitig<br />
nachvermietet werden?<br />
Wolfgang Kunz: Ein wesentlicher Bestandteil der<br />
Geschäftsphilosophie von TSO ist die Vermietung.<br />
TSO hat für diesen Bereich Fachleute, die nichts anderes<br />
tun, als die Mieten zu optimieren. Bereits bei<br />
unseren aktuellen Investitionsobjekten finden Verhandlungen<br />
über eine Verlängerung statt, wurden<br />
Neuvermietungen eingeleitet. Dies alles dient dem<br />
Zweck, den Ertrag der Immobilie möglichst hoch zu<br />
halten, damit diese später verkauft werden kann.<br />
Sie finden dieses Modell betriebswirtschaftlich in<br />
unserem Prospekt wieder. Im Prospekt werden Rückstellungen<br />
gebildet, sowohl für Leerstände als auch<br />
für Neuvermietung. Somit ist sichergestellt, dass das<br />
Ziel der Neuvermietung auch erreicht wird.<br />
wmd: Nicht nur dieser Fonds, alle Fonds von TSO investieren<br />
schwerpunktmäßig im Südosten der USA.<br />
Ergibt sich daraus für die Anleger nicht ein Klumpen-Risiko?
Wolfgang Kunz: Der Südosten der USA hört sich<br />
räumlich sehr beschränkt an, ist aber mit der Größe<br />
Europas vergleichbar. TSO investiert dort in die<br />
Standorte, die vergleichbar sind mit Paris, London<br />
oder München, also Kernstandorte wie Atlanta,<br />
Raleigh oder Orlando. Was zeichnet nun diese<br />
Standorte aus? Sie haben alle eins gemeinsam:<br />
Sie haben ein extrem hohes Bevölkerungswachstum.<br />
Atlanta wächst zum Beispiel seit 28 Jahren<br />
um 100.000 Menschen pro Jahr. Aber auch der<br />
Zuwachs großer Industrieunternehmen zeichnet<br />
den Südosten der USA aus. Dort haben sich allein<br />
1.200 Firmen aus Deutschland angesiedelt. Zu<br />
den größten Produzenten gehören Wacker Chemie,<br />
BMW, Mercedes und Volkswagen.<br />
wmd: Der Fonds berücksichtigt in seinem Investitionsplan<br />
eine Liquiditätsreserve in Höhe von 2 Millionen<br />
Dollar. Wofür ist das Geld gedacht?<br />
Wolfgang Kunz: Diese Summe ist ein Erfahrungswert.<br />
TSO führt keine Investition durch, die nicht<br />
Für das VIDEO bitte auf das Bild klicken.<br />
Markus Gotzi im Gespräch mit Wolfgang J. Kunz<br />
Sehen Sie das gesamte Interview auf www.wmd-brokerchannel.de<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
auf den finanzmathematischen Grundlagen beruht.<br />
TSO ist einfach der Meinung, dass man eine Liquiditätsreserve<br />
für das vernünftige Management eines<br />
guten Fonds braucht, um zum Beispiel eventuelle<br />
Mietausfälle abzufedern. Man sollte auch nicht vergessen,<br />
dass diese Reserve in der Gesamtkalkulation<br />
des Fonds enthalten ist. <strong>Das</strong> heißt, dass die Erträge,<br />
die mit den Immobilien erwirtschaftet werden<br />
natürlich so hoch sein müssen, dass die Liquiditätsreserve<br />
auch finanzierbar wird und ist - dies ist bei<br />
unserem Fonds der Fall.<br />
wmd: Sie haben eine Untersuchung in Auftrag gegeben<br />
aus der hervorgeht, dass Sie mit verkauften<br />
Objekten eine jährliche Rendite von 24 Prozent erzielen<br />
konnten. Was waren dies für Objekte?<br />
Wolfgang Kunz: Es handelte sich hierbei um kleine<br />
Shopping-Center, Bürogebäude, gemischt genutzte<br />
Center. Alles vergleichbare Objekte, die wir auch<br />
jetzt in unserem neuen Fonds anbieten.<br />
47
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
48<br />
Habona setzt mit Einzelhandelsfonds 03 Kurzläuferserie fort<br />
Kurze Fondslaufzeit,<br />
langfristige Mietverträge<br />
<strong>Das</strong> Frankfurter Emissionshaus Habona Invest<br />
setzt seine erfolgreiche Fondsserie mit neu<br />
errichteten Einzelhandelsimmobilien fort. Mit<br />
dem gleichen Konzept wie seine beiden Vorgänger<br />
startet der Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien<br />
Fonds 03 jetzt in die Platzierung. <strong>Das</strong> Fondsvolumen<br />
beträgt 60 Millionen Euro, von denen 20 Millionen<br />
Euro durch private Investoren aufgebracht<br />
werden sollen. Der Fonds plant für seine Anleger<br />
halbjährliche Auszahlungen in Höhe von 6,75 Prozent<br />
pro Jahr und inklusive des Verkaufserlöses in<br />
fünf Jahren eine Gesamt-Rendite von sieben Prozent<br />
pro Jahr zu erwirtschaften. Als Mindestzeichnungssumme<br />
sind 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio<br />
vorgesehen.<br />
<strong>Das</strong> Konzept sieht hinsichtlich der Hauptmieter aus<br />
dem Lebensmitteleinzelhandel und der Standortauswahl<br />
breit gestreute Investitionen in 20 bis 25 deutsche<br />
Vollversorger, Nahversorgungszentren und Dis-<br />
counter vor. Zwei Objekte sind bereits erworben und<br />
bilden das Startportfolio. Viele weitere den strengen<br />
Investitionskriterien entsprechende Immobilien sind<br />
schon identifiziert.<br />
Wesentliches Merkmal der Einzelhandelsfonds von<br />
Habona ist die kurze Fondslaufzeit von nur fünf<br />
Jahren und die dadurch deutlich länger laufenden<br />
Mietverträge der Hauptmieter. Dies gibt den Anlegern<br />
deutlich mehr Sicherheit bei dem späteren Verkauf<br />
der Objekte.<br />
Neben den langfristigen, inflationsindexierten Mietverträgen<br />
und den Streuungsprinzipien bei Ankermietern<br />
und Standorten sind als Investitionskriterien<br />
außerdem die Bonität der Lebensmittelketten, die<br />
durch das Konsumforschungsinstitut GFK gutachterlich<br />
bestätigte Standortqualität und die Neuwertigkeit<br />
der Immobilien wesentlich.<br />
Autor: Habona Invest GmbH
Wölbern Invest startet Vertrieb<br />
seines ersten Immobilien-Kurzläuferfonds<br />
<strong>Das</strong> Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest<br />
setzt neue Maßstäbe für Immobilieninvestments:<br />
Mit dem Holland 72 geht erstmals ein<br />
Wölbern-Fonds mit einer flexiblen Laufzeit in den<br />
Vertrieb: Geplant sind rund 6 Jahre. Fondsobjekt<br />
ist ein neu errichtetes Green Building direkt an der<br />
Waterfront Rotterdams, es ist bereits für 15 Jahre<br />
zu 100 Prozent an den Energiedienstleister Cofely<br />
Nederland N.V. vermietet. <strong>Das</strong> Investitionsvolumen<br />
des Fonds beträgt 17,9 Millionen Euro. Die Mindestbeteiligungssumme<br />
liegt bei 25.000 Euro, prognostiziert<br />
sind quartalsweise Auszahlungen von 5,5 Prozent<br />
pro Jahr ab dem ersten Quartal 2013.<br />
<strong>Das</strong> Hamburger Emissionshaus Wölbern Invest setzt<br />
seine Holland-Fondsreihe mit einem Büro-Objekt<br />
in Rotterdam fort. Erstmals bietet der Initiator einen<br />
geschlossenen Core-Immobilienfonds mit einer<br />
geplanten Laufzeit von nur 6,25 Jahren an. Damit<br />
will der Anbieter nun auch denjenigen Anlegern ein<br />
attraktives Beteiligungsangebot unterbreiten, die<br />
Immobilienfonds bislang noch wegen der langen<br />
Laufzeiten gescheut haben. „Uns ist wichtig, dass<br />
die Anleger die Vorteile eines kurzlaufenden Fonds<br />
mitnehmen können, ohne anderswo Abstriche machen<br />
zu müssen“, betont Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter<br />
von Wölbern Invest.<br />
Der Fonds Holland 72 bietet privaten Anlegern die<br />
Möglichkeit, mit einem solide kalkulierten Immobilien-Investment<br />
von Inflationsschutz, Werterhalt und<br />
von der Wirtschaftskraft der Niederlande zu profitieren:<br />
Nach Österreich hat das westliche Nachbarland<br />
mit 5,0 Prozent im März <strong>2012</strong> die niedrigste Arbeitslosenquote<br />
der gesamten Europäischen Union.<br />
Der Beschäftigungszuwachs und die Erholung der<br />
Nachfrage nach Büroflächen sprechen für einiges<br />
Mietsteigerungspotenzial, nachdem die Spitzenmieten<br />
in Rotterdam die letzten zwei Jahre sehr stabil<br />
waren. „Es sieht gut aus: Wir rechnen für <strong>2012</strong> mit<br />
weiter steigenden Büromieten bei Core-Immobilien.<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Holland 72:<br />
Flexibles Konzept mit quartalsweisen Auszahlungen<br />
Und wegen fehlender Finanzierungsmöglichkeiten<br />
sind Neubauten hier gerade richtig knapp“, so Kühl.<br />
Beste Aussichten: Waterfront Rotterdam<br />
Rotterdam ist nach der Hauptstadt Amsterdam die<br />
zweitgrößte Stadt und eines der kulturellen Zentren<br />
der Niederlande. Die Universitätsstadt mit rund<br />
600.000 Einwohnern ist ein Industrie- und Handelszentrum,<br />
besonders durch den Seehafen: Es ist der<br />
größte Europas mit einem Umschlag von rund<br />
10 Millionen Containern jährlich. Auffällig ist<br />
ferner die Wolkenkratzer-Silhouette, der die<br />
Stadt auch den Beinamen „Manhattan an der<br />
Maas“ verdankt, mit ihren charakteristischen<br />
Bauten wie dem Euromast-Aussichtsturm und<br />
der leuchtend weißen Erasmus-Brücke.<br />
Und gerade jetzt ist Rotterdam ein gutes Pflaster für<br />
Immobilien-Investments: Laut den Immobilienexperten<br />
von Jones Lang LaSalle steigt die Nachfrage nach<br />
Büroflächen hier seit 2009. Die Spitzenrenditen liegen<br />
im 10-Jahres-Durchschnitt bei 6,0 Prozent. <strong>Das</strong><br />
Angebot an Büroneubauten ist begrenzt und die<br />
Mieten steigen: „Die Zahl der im Bau befindlichen<br />
Flächen hat mittlerweile den niedrigsten Stand seit<br />
30 Jahren erreicht“, verdeutlicht Kühl. Und laut dem<br />
europäischen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle<br />
gab es in Rotterdam im 4. Quartal 2011 Mietpreis-<br />
Steigerungen von 2,6 Prozent, das ist der größte Zuwachs<br />
der insgesamt 24 betrachteten Städte.<br />
Auch der Mikro-Standort bietet gute Perspektiven<br />
für Mieter wie Anleger: <strong>Das</strong> Waalhaven-Quartier,<br />
ein ehemaliges Hafen-Gewerbegebiet im Bezirk<br />
Kop van Zuid am Südufer der Nieuwe Maas wandelt<br />
sich im Rahmen eines seit 1993 laufenden, umfangreichen<br />
Stadt-Erneuerungsprogramms zu einem<br />
modernen Stadtviertel im Zentrum Rotterdams.<br />
„Hier spielt sich gerade eine Erfolgsgeschichte ab,<br />
49
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
50<br />
vergleichbar mit der der Hamburger HafenCity“, erklärt<br />
Kühl. „Es werden steigende Mieten für diese<br />
Standorte prognostiziert, die sich für die Objekte<br />
werterhaltend – wenn nicht sogar stark wertsteigernd<br />
– auswirken.“ Die Spitzenmieten in Rotterdam<br />
lagen Ende 2011 bereits bei 200 Euro pro Jahr<br />
und Quadratmeter.<br />
Cofely: Neues Haus an altem Standort<br />
Investitionsobjekt des neuen Fonds ist ein voll vermieteter<br />
Büroneubau mit 5.562 Quadratmetern<br />
Nutzfläche. Damit setzt Wölbern Invest einmal<br />
mehr auf ein Green Building. <strong>Das</strong> Gebäude wird voraussichtlich<br />
im September <strong>2012</strong> fertig gestellt und<br />
nach dem niederländischen GreenCalc-Index zertifiziert.<br />
Mieter des attraktiven Objektes direkt am<br />
Maas-Ufer ist der Spezialist für Energiemanagement<br />
und Anlagenbau Cofely Nederland N. V. <strong>Das</strong> Unternehmen<br />
gehört zu GDF Suez und damit zu einem<br />
der größten Energieversorger weltweit. Es besteht<br />
schon seit 1892 in Rotterdam und das Grundstück<br />
an der Willingestraat ist bereits seit 1941 Firmensitz.<br />
Anlässlich der heutigen Grundsteinlegung für<br />
den Erweiterungsbau der Georg-Simon-Ohm<br />
Hochschule in Nürnberg gab Stefan Wiegand,<br />
Geschäftsführer der Aurelis Real Estate GmbH & Co.<br />
KG, den Verkauf der Gebäude an eine Fondsgesellschaft<br />
der Hesse Newman Capital AG bekannt.<br />
<strong>Das</strong> Hamburger Emissionshaus erwirbt das neue<br />
Hochschulgebäude sowie das dazugehörige Parkhaus<br />
am Standort Bahnhofstraße, 90402 Nürnberg.<br />
Aktuell wurde der Kaufvertrag unterzeichnet, der<br />
die Übernahme dieser Gebäude im Juni 2013 vorsieht.<br />
Über die Höhe des Kaufpreises wurde Stillschweigen<br />
vereinbart.<br />
Die Miete beträgt 180 Euro pro Quadratmeter und<br />
der Mietvertrag für 15 Jahre geht weit über die angestrebte<br />
Laufzeit des Fonds hinaus.<br />
Holland 72: Kurz – und prägnant<br />
Auch für den ersten Kurzläufer-Fonds bleibt Wölbern<br />
Invest seinen hohen Ansprüchen an das Investitionsobjekt<br />
und die Fondskonzeption treu: „Wir<br />
wollten einen konservativ kalkulierten Fonds mit<br />
einem guten Objekt, einem bonitätsstarken Mieter<br />
und stabilen Einnahmen anbieten“, so Kühl. Die<br />
Mindestbeteiligung liegt bei 25.000 Euro zuzüglich<br />
5 Prozent Agio. Geplant sind quartalsweise Auszahlungen<br />
von 5,5 Prozent pro Jahr ab dem ersten<br />
Quartal 2013. Wie bei allen aktuellen Immobilienbeteiligungen<br />
von Wölbern Invest erhalten die Anleger<br />
auch bei diesem Fonds ab August <strong>2012</strong> ein<br />
detailliertes Fondsreporting, das ihnen drei Mal im<br />
Jahr einen Einblick zum Verlauf ihres Investments<br />
und dessen zukünftige Aussichten gibt.<br />
Autor: Wölbern Invest KG<br />
Hesse Newman erwirbt Neubau der Hochschule<br />
Nürnberg von Aurelis<br />
Neuer Immobilienfonds angekündigt<br />
Die Aurelis errichtet ein GreenBuilding (DGNB Silber-<br />
Zertifikat ist angestrebt) mit rund 8.200 Quadratmeter<br />
Nutzfläche für Hörsäle, Seminarräume und Büros<br />
sowie ein Parkhaus mit 271 Plätzen und die dazugehörigen<br />
großzügigen Außenanlagen. Rund<br />
1.000 Studenten sowie mehrere Fakultäten werden<br />
hier Platz finden.<br />
'Wir wollen das Objekt in Nürnberg langfristig halten<br />
und werden hierfür einen Immobilienfonds<br />
auflegen, über den sich Anleger an dem Hochschulgebäude<br />
beteiligen können', so Marc Drießen,<br />
Vorstand der Hesse Newman Capital AG. 'Für die<br />
Investition sprechen vor allem die hohe angestrebte
Immobilienqualität sowie die vollständige Vermietung<br />
an den Freistaat Bayern. <strong>Das</strong> Objekt ist Teil der<br />
langfristigen Bedarfsplanung der Hochschule Nürnberg.'<br />
Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hatte den<br />
Zuschlag für die Erstellung des öffentlich ausgeschriebenen<br />
Erweiterungsbaus der Georg-Simon-<br />
Ohm-Hochschule in Nürnberg erhalten und noch<br />
2011 mit ersten Arbeiten auf dem Areal an der<br />
Bahnhofstraße begonnen.<br />
ILG Fonds jetzt im Premium-Segment<br />
"Es freut uns sehr", so ILG-Geschäftsführer Uwe<br />
Hauch, "dass Asuco sich bereit erklärt, alle ILG<br />
Fonds mit strategischen Handelsimmobilien dauerhaft<br />
im Premium-Segment ankaufen zu wollen.<br />
Es dürfte niemand über eine größere Erfahrung im<br />
Zweitmarkt verfügen als die dort handelnden Personen.<br />
Insofern sehen wir die Übernahme der sogenannten<br />
Marktmaker-Funktion für unsere Fonds<br />
auf der Hamburger Zweitmarktbörse auch als eine<br />
Anerkennung unserer 32jährigen Tätigkeit als Initiator.<br />
Immerhin verpflichtet sich Asuco, täglich den<br />
Markt zu räumen, also Angebote für Anteile für bis<br />
€ 50.000 pro Tag aufzukaufen. <strong>Das</strong> macht unsere<br />
Fondsanteile noch fungibler."<br />
Nachdem die ILG im letzten Jahr innerhalb von<br />
gut sieben Monaten € 50.000.000 für ihren Handelsimmobilien-Fonds<br />
Nr. 37, den bis dato größten<br />
ILG Fonds in der 32jährigen Geschichte, platzieren<br />
konnte, fühlt man sich bestärkt in der bisherigen<br />
Vorgehensweise. "Wir machen die Fonds, die wohl<br />
zurzeit jeder Initiator machen möchte, deutsche Immobilienfonds<br />
mit Core-Immobilien im Handelsbereich.<br />
Die Handelsimmobilien müssen aber sehr groß und<br />
strategisch sein. Dazu hat es übrigens noch nie eines<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
'Die Aurelis konnte dem Freistaat Bayern eine passgenaue<br />
Lösung für die Georg-Simon-Ohm-Hochschule<br />
anbieten', erläutert Jochen Pfefferle, Leiter<br />
Projektmanagement der Aurelis in Bayern. 'Mit Hesse<br />
Newman haben wir einen Käufer gefunden, der<br />
die Immobilie langfristig in den Bestand übernehmen<br />
möchte.' Für die weiteren Flächen der Aurelis<br />
an der Bahnhofstraße wird derzeit ein Nutzungskonzept<br />
mit der Stadt abgestimmt.<br />
Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG<br />
Fondsbörse Hamburg erweitert<br />
ILG-Angebot<br />
Fremdwährungsdarlehens bedurft", erläutert Hauch<br />
die ILG Grundsätze. In der Tat hat die ILG noch nie<br />
ein Objekt mit Fremdwährung finanziert.<br />
Für <strong>2012</strong> ist zur Mitte des Jahres ein neuer ILG Fonds<br />
geplant. Angabe gemäß handelt es sich wieder um<br />
einen Handelsimmobilienfonds mit den gewohnten<br />
Eckdaten: Geringer Fremdkapitalanteil, keine Finanzierung<br />
in Fremdwährung, reelle Inflationsannahme<br />
von 2% p.a., überdurchschnittlich hoher Ansätze<br />
für Instandhaltung und Revitalisierung "und natürlich<br />
mit unseren monatlichen Ausschüttungen. Eine<br />
6b-Variante wird es übrigens auch wieder geben",<br />
so Hauch weiter.<br />
Autor: ILG Planungsgesellschaft, für Industrie- und<br />
Leasingfinanzierungen mbH<br />
51
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
52<br />
Abkehr vom Core-Segment<br />
Anbieter von Immobilienfonds planen <strong>2012</strong> wieder risikoreichere Investments.<br />
Die Vertriebe hingegen verharren in ihrer risikoaversen Haltung.<br />
Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Scope-Marktbefragung<br />
Nur Core geht noch: Dies war in den Jahren<br />
nach der Finanzkrise das Credo der Initiatoren<br />
Geschlossener Immobilienfonds. Emittenten<br />
und Vertriebe waren sich einig: Der Sicherheitsgedanke<br />
und die Risikovermeidung hatten Priorität.<br />
2011 gaben rund 84 Prozent der von Scope befragten<br />
Vermittler an, dass die Sicherheitsorientierung<br />
aus ihrer Sicht die wichtigste Anlegermotivation<br />
sei. Für das Jahr <strong>2012</strong> stieg dieser Wert sogar<br />
noch leicht an.<br />
Analog verhielt es sich 2011 auf Initiatorenseite:<br />
Rund 81 Prozent gaben an, im Core-Segment tätig<br />
zu werden. Dies hat sich <strong>2012</strong> verändert: Der<br />
Anteil der Emissionshäuser mit Core-Plänen ging<br />
deutlich auf 62 Prozent zurück. Die Emissionshäuser<br />
planen im Gegenzug wieder mehr Fonds in den risikoreicheren<br />
Immobilienklassen. Etwa 20 Prozent der<br />
Initiatoren gaben an, Pläne im Core-Plus-Segment<br />
PROJECT Fonds Gruppe<br />
erweitert REALE WERTE Fondsreihe<br />
Die 1995 gegründete PROJECT Gruppe überzeugt<br />
Anleger und Analysten seit Jahren mit<br />
stabil konzipierten Immobilienentwicklungsfonds<br />
bei Renditen zwischen 7 und 12 Prozent. <strong>Das</strong><br />
Erfolgsrezept und Alleinstellungsmerkmal der Franken:<br />
konsequente Eigenkapitalstrategie und Spezialisierung<br />
auf die Entwicklung von Wohnimmobilien<br />
in fünf ausgewählten deutschen Metropolregionen.<br />
Jetzt legt das Bamberger Emissionshaus mit den<br />
Fonds 11 und 12 zwei neue Immobilienfonds der<br />
erfolgreichen REALE WERTE-Reihe auf.<br />
zu hegen (+4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr).<br />
Deutlich größer fiel der Zuwachs in den Segmenten<br />
Value-Added und Opportunistic aus. 2011<br />
hatten hier jeweils acht Prozent der Initiatoren angegeben,<br />
in diesen beiden Risikoklassen Pläne zu<br />
haben. <strong>2012</strong> waren es jeweils 16 Prozent.<br />
Allerdings dürften die veränderten Pläne der Initiatoren<br />
weniger auf die tatsächlich gestiegene Risikoneigung<br />
der Anleger zurückzuführen sein, sondern<br />
vielmehr auf die gestiegenen Preise im Core-Segment.<br />
Mittlerweile sind die Renditen von Core-Immobilien<br />
auf ein Niveau gesunken, dass sie für einen<br />
Geschlossenen Fonds. Die Initiatoren befinden sich<br />
in einem Dilemma: <strong>Das</strong>, was der Vertrieb wünscht,<br />
ist immer schwieriger zu beschaffen. Legen die Initiatoren<br />
hingegen Fonds in anderen Risikoklassen<br />
auf, kann sich die Platzierung schwierig gestalten.<br />
Autor: Scope Group<br />
Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau<br />
Pünktlich zum Frühlingsanfang startet die PRO-<br />
JECT Fonds Gruppe den Vertrieb ihrer beiden neuen<br />
REALE WERTE Fonds 11 und 12. Damit erhalten<br />
Anleger die Möglichkeit, ihr Kapital auch künftig<br />
gewinnbringend in deutsche Wohnimmobilienentwicklungen<br />
der PROJECT Gruppe zu investieren. Die<br />
Konzentration auf die kurzen Phasen Neubau und<br />
Sanierung von Immobilien bilden das Kernstück des<br />
PROJECT Stabilitätskonzeptes: Bei Haltezeiten von<br />
nur zwei bis vier Jahren sind Verkaufspreise planbar,<br />
eine Nachvermietung oder spätere Revitalisierungskosten<br />
entfallen komplett. Zudem bieten diese Pha-
sen die höchsten Renditepotenziale im Bereich der<br />
Immobilie. Deshalb ist die von PROJECT verfolgte<br />
Anlagestrategie mit Verzicht auf jegliche Fremdfinanzierung<br />
für Kapitalanleger hoch interessant.<br />
Einmalanlage und ratierlicher Vermögensaufbau<br />
PROJECT hat die Bedürfnisse deutscher Anleger genau<br />
identifiziert und bietet mit dem REALE WERTE<br />
Fonds 12 einen Einmalanlagefonds sowie mit dem<br />
REALE WERTE Fonds 11 den ratierlichen Vermögensaufbau<br />
mit eigenkapitalbasierter Wohnimmobilienentwicklung<br />
an. Die Einmalanlage erfolgt mit einer<br />
Laufzeit ab 10 Jahren und einer Anlage ab 10.000 Euro.<br />
Anleger können zwischen einer Entnahme von bis<br />
zu 50 Prozent der Zeichnungssumme oder einer<br />
planbaren monatlichen gewinnunabhängigen Ausschüttung<br />
von 8 Prozent im Jahr wählen. Alternativ<br />
gibt es eine monatliche Ansparvariante. Dadurch,<br />
dass die Fonds in mindestens 15 Objekte investieren,<br />
bietet dieses Konzept eine einmalige Möglichkeit<br />
der Immobilienstreuung. Für die Fondsanleger<br />
werden Renditen von 7 bis 12 Prozent nach allen<br />
Kosten erwartet.<br />
Hurdle Rate für PROJECT Gewinnbeteiligung<br />
von 8 auf 12 Prozent angehoben<br />
„Der wirtschaftliche Erfolg unserer bisher aufgelegten<br />
Fonds bestätigt unser Anlagekonzept. Unser<br />
Vertrauen in den Erfolg unseres Entwicklungskonzeptes<br />
ist sehr hoch, weshalb wir die Hurdle Rate<br />
auf Objektebene von 8 auf 12 Prozent angehoben<br />
haben. Erst bei darüber hinausgehenden Gewinnen<br />
fließt ein Anteil bis zu einem Fünftel an das Ma-<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
nagement von PROJECT“, so Wolfgang Dippold,<br />
geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT<br />
Fonds Gruppe.<br />
PROJECT Fonds verzichten konsequent auf Finanzierungen<br />
auf allen Ebenen, weshalb die Anleger<br />
durch das lastenfreie Grundbuch der Objekte gesichert<br />
sind – alle mit einer Finanzierung verbundenen<br />
Risiken werden ausgeschlossen. Doch auch weitere<br />
Festlegungen stabilisieren die PROJECT Fonds: Dies<br />
sind der Verzicht auf Zwischengewinn des Initiators<br />
beim Objekteinkauf, klar fixierte Investitionskriterien<br />
bei der Objektauswahl, Streuung des Fondskapitals<br />
in mindestens 15 Objekte pro Fonds und die Spezialisierung<br />
auf die fünf Metropolregionen Berlin,<br />
Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München.<br />
Mehr Flexibilität für Anleger<br />
Stärker als jemals zuvor hat PROJECT bei der Fondskonzeption<br />
der neuen REALE WERTE Fonds 11 und<br />
12 die Bedürfnisse von Anlegern berücksichtigt. So<br />
wurde nicht nur das Berichtswesen von halbjährlich<br />
auf quartalsweise erscheinende Fonds Reports<br />
verbessert, sondern auch eine zusätzliche Sonderkündigungsmöglichkeit<br />
in definierten Notfällen eingeführt.<br />
Bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit,<br />
Scheidung, Vererbung sowie bei Feststellung einer<br />
nur noch kurzen weiteren Lebenserwartung kann<br />
der Anleger vorzeitig auf sein eingesetztes Kapital<br />
zugreifen. Ferner besteht jetzt bei der Einmalanlage<br />
eine allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach dem<br />
5. Jahr. Außerdem wurden laufende Kosten zum Teil<br />
verringert, die Wirtschaftsprüfung auf alle Ebenen<br />
ausgeweitet sowie die Haftsumme auf ein Prozent<br />
reduziert.<br />
Autor: PROJECT PI Immobilien AG<br />
53
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
54<br />
Real Invest: Vermögensverwaltende und<br />
gewerbliche Steuerkonzepte im Vergleich<br />
Chancen und Risiken unterschiedlicher<br />
Steuerkonzepte für<br />
geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds<br />
Immobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steuerlichen<br />
Gründen oft vermögensverwaltend<br />
konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives<br />
Portfoliomanagement und können interessante Opportunitäten<br />
während der Laufzeit nicht nutzen. Die<br />
steuerlichen Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit<br />
gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale eines<br />
gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen<br />
dem vermögensverwaltenden Zweitmarktfonds und<br />
seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich<br />
entsprechender Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt<br />
bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit<br />
und bessere Chancen.<br />
Hamburg, 28. März <strong>2012</strong>. Deutschen Anlegern wird<br />
eine starke Abneigung gegen den Fiskus nachgesagt.<br />
Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen,<br />
schlagen sie zu. Auch heute noch gibt es vereinzelt<br />
geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor allem<br />
auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch<br />
bei unsicherer Realisierung der steuerlichen<br />
Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür<br />
sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in<br />
eine Vielzahl von Immobilien investieren, im Wesentlichen<br />
also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für<br />
Immobilien sind für eher sicherheitsorientierte Investoren<br />
prinzipiell ein gutes Konzept. Sie investieren<br />
nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte,<br />
sondern sie identifizieren die Zielinvestments<br />
nach der bereits gezeigten Performance und nicht<br />
allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere<br />
Anzahl an Zielobjekten gegenüber den Single-<br />
Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt<br />
Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer des Hamburger<br />
Emissionshauses Real Invest.<br />
Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds<br />
zum Laufzeit-Ende dann noch<br />
steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich<br />
interessant. Aber: „Für Immobilieninvestments<br />
im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im<br />
Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen.<br />
Investoren und Berater sollten daher genau prüfen,<br />
ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf<br />
die Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch<br />
tragfähig ist. Hierbei sind die alternativen Konzeptionen<br />
mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so<br />
auch die tatsächlichen steuerlichen Unterschiede<br />
zwischen den vermögensverwaltenden und den<br />
gewerblichen Zweitmarktfonds - miteinander zu<br />
vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann, geschäftsführender<br />
Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs-<br />
und Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg<br />
& Partner GmbH in Hamburg.<br />
Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln<br />
und unsichere Steuervorteile<br />
Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds<br />
die drohende Qualifizierung eines gewerblichen<br />
Grundstückshandels schon auf Fondsebene,<br />
die neben der laufenden Gewerbesteuerpflicht auch<br />
die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse<br />
nach sich zieht. Ausschlaggebend hierfür<br />
ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze.<br />
„Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von<br />
zehn Jahren mindestens drei Fondsanteile oder<br />
mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über<br />
250.000 Euro – maßgeblich ist nicht nur der Wert<br />
des Fondsanteils, sondern auch der dahinter stehende<br />
Immobilienwert bei Veräußerung – kann der
vermögensverwaltende Status vom Finanzamt aberkannt<br />
werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“,<br />
warnt Dieckmann. <strong>Das</strong> Problem dabei: Dem<br />
Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko<br />
mit Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf<br />
gilt auch, wenn die Anleger eines Zielfonds beschließen,<br />
den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir<br />
empfehlen diesen Aspekt vor dem Hintergrund des<br />
langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der<br />
Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten.<br />
Zudem scheidet wegen der so genannten steuerlichen<br />
Infizierung eine Investition in gewerbliche<br />
Zielfonds aus. Andernfalls entfielen wiederum die<br />
steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“<br />
Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen<br />
Immobilienzweitmarktfonds<br />
Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt<br />
nicht nur das Risiko späterer Steuernachzahlungen<br />
auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile<br />
aktiv zu handeln, erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial<br />
auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds<br />
sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren.<br />
So haben wir zum Beispiel einen Anteil des DG<br />
Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des<br />
Nennwertes verkauft – das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten<br />
gegenüber den Anschaffungskosten“,<br />
sagt Ruch. Gerade über längere Laufzeiten sei ein<br />
aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um flexibel<br />
Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher<br />
Fonds können wir zudem unbesorgt Anteile über<br />
250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen<br />
– das vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten<br />
um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch wollen<br />
viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen<br />
auch bei geschlossenen Fonds Laufzeiten unter<br />
10 Jahren – auch für diese Anleger sind gewerbliche<br />
Fonds ideal.<br />
Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den<br />
Anleger eines gewerblich geprägten Fonds? „Tatsächlich<br />
ist der Unterschied geringer als landläufig<br />
angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen<br />
sind die Gewerbesteuerpflicht sowie die<br />
Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse,<br />
also Veräußerungserlös abzüglich der fortgeschriebenen<br />
Anschaffungskosten der Zielanteile.<br />
Auf Grund der Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer<br />
auf die Einkommensteuer können natürliche Per-<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
sonen in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen<br />
Verhältnisse je nach Hebesatz der Gemeinde häufig<br />
80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder<br />
zurück erhalten. Dieckmann: „Die Gewerbesteuer<br />
spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die<br />
Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen<br />
Konzepts eher eine nachrangige Rolle. Und um den<br />
Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten,<br />
muss man beachten, dass man die etwaige<br />
Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden<br />
Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist<br />
einschließlich ihrer Risiken erkauft.“<br />
„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest<br />
Reihe ausführlich mit dem Thema Steuern auseinander<br />
gesetzt und uns vor dem Hintergrund der<br />
Beratungssicherheit und des aktiven Portfoliomanagements<br />
bewusst für eine gewerbliche Prägung<br />
entschieden. Denn wir wollten eine steuersichere<br />
Anlage schaffen, die die Renditen maximiert, statt<br />
nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger<br />
zählt letztlich das Ergebnis unter dem Strich“, erläutert<br />
Ruch.<br />
Autor: RIZ Real Invest , Gesellschaft für Zweitmarktemissionen<br />
mbH<br />
55
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
56<br />
Analyse-Mitteilung von Scope Analysis<br />
Einzelobjektfonds sind in der Mehrzahl<br />
Geschlossenen Fonds könnten bald per Gesetz<br />
zur Risikostreuung und somit zur Investition<br />
in mehrere Objekte verpflichtet werden.<br />
Für klassische Einzelobjektfonds wäre es das Aus.<br />
Gegenwärtig machen sie rund die Hälfte des emittierten<br />
Fondsvolumens aus.<br />
Im Rahmen der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in<br />
deutsches Recht wird gegenwärtig diskutiert, ob<br />
Geschlossene Fonds künftig das Risiko auf mehrere<br />
Investitionsobjekte verteilen müssen. Scope hat<br />
ausgewertet, wie viele Fonds von einer derartigen<br />
Regelung betroffen wären. Dazu wurde das emittierte<br />
Fondsvolumen der vergangenen fünf Jahre<br />
analysiert.<br />
Ergebnis: Seit 2006 hat sich der Anteil der Einzelobjektfonds<br />
nahezu verdoppelt. Im Jahr 2006 investierten<br />
Geschlossene Fonds nur zu einem Drittel<br />
in ein einziges Objekt. Zwei Drittel des aufgelegten<br />
Fondsvolumens hingegen waren Mehrobjektfonds.<br />
Im Jahr 2011 hat sich das Verhältnis verkehrt:<br />
Gewichtet nach Fondsvolumen investierten mehr<br />
als die Hälfte – 54 Prozent – der emittierten Fonds<br />
in ein einziges Objekt. 43 Prozent des emittierten<br />
Fondsvolumens waren Mehrobjektfonds. Die restlichen<br />
drei Prozent des emittierten Fondsvolumens<br />
entfallen auf sonstige Fonds. Dazu zählen beispielsweise<br />
Genussrechte und Zweitmarktfonds.<br />
Im Bereich der Immobilienfonds – dem wichtigsten<br />
Segment – ist der Anteil der Einzelobjektfonds noch<br />
stärker ausgeprägt. Rund 41 Prozent des im Jahr<br />
2006 angebotenen Fondsvolumens waren Einzelobjektfonds.<br />
2011 betrug der Anteil bereits fast<br />
70 Prozent und erreichte damit einen absoluten<br />
Höchststand. Mitverantwortlich dafür war die hohe<br />
Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Immobilienfonds<br />
im vergangenen Jahr.<br />
Die Scope-Auswertung zeigt, dass der erwogene<br />
Zwang zur Risikodiversifizierung auf der Ebene des<br />
einzelnen Fonds enorme Auswirkungen auf die<br />
Fondsbranche hätte. Ein Geschlossener Immobilienfonds,<br />
der die diskutierten Regelungen erfüllen<br />
würde, müsste in mehrere Core-Büroimmobilien investieren.<br />
Er hätte dann ein deutlich höheres Fondsvolumen<br />
als derzeit üblich. Ob sich Initiatoren mit<br />
solchen „Riesenfonds“ in Vertrieb wagen, darf bezweifelt<br />
werden. Zudem dürfte die Beschaffung des<br />
Fremdkapitals für einen solchen Fonds derzeit problematisch<br />
sein.<br />
Hinzu kommt, dass es ursprünglich gerade die Idee<br />
des Geschlossenen Fonds ist, in einen klar abgegrenzten<br />
Sachwert zu investieren. Im vergangenen<br />
Jahr fanden insbesondere jene Fonds, die in einzelne<br />
Büroimmobilien oder in ein Großraumflugzeug<br />
investieren, großes Interesse bei Anlegern.<br />
Die Verpflichtung, innerhalb eines Geschlossenen<br />
Fonds das Risiko auf eine Vielzahl von Investitionsobjekten<br />
zu verteilen, käme ein Stück weit einer<br />
Entmündigung des Anlegers gleich. Denn bislang<br />
übernimmt der Anleger eigenständig die Diversifikationen<br />
über mehrere Fonds und Asset-Klassen.<br />
Autor: Scope Group
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Seniorenheime - Die Demographie ist kein Selbstläufer<br />
Kriterien für erfolgreiche<br />
Pflegeimmobilienfonds:<br />
Gute Lage, attraktive Immobilie und überzeugendes<br />
Fondskonzept<br />
Die Deutschen werden immer älter. So beläuft<br />
sich die verbleibende Lebenserwartung von<br />
heute 65-jährigen Männern nach Angaben<br />
des Statistischen Bundesamts auf weitere 17 Jahre<br />
und 4 Monate. Bei gleichaltrigen Frauen beträgt sie<br />
statistisch sogar weitere 20 Jahre und 7 Monate.<br />
Und mit zunehmendem Alter steigt auch das Risiko,<br />
pflegebedürftig zu werden. Ab dem 65. Lebensjahr<br />
verdoppelt es sich geschätzt alle fünf Jahre. „Die<br />
Nachfrage nach guten Pflegeplätzen wird weiter<br />
zunehmen. <strong>Das</strong> ist für Anleger interessant, die in<br />
diesen Markt investieren wollen“, sagt Frank Schuhmann,<br />
Prokurist und Chefanalyst des Beteiligungsspezialisten<br />
dima24.de.<br />
Fakt ist: Der Bedarf ist da. So wird bis zum Jahr 2050<br />
die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland von<br />
derzeit 2,1 Millionen auf mindestens 4,2 Millionen<br />
steigen. Dies steigert auch die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen:<br />
Laut Berechnungen von CBRE Research<br />
werden 2030 mehr als 1,2 Millionen Menschen<br />
in Pflegeheimen leben – ein Plus von rund<br />
70 Prozent gegenüber dem Jahr 2009. „Ein Vorteil<br />
von Pflegeimmobilien, etwa gegenüber Bürogebäuden,<br />
ist die geringere Abhängigkeit von der Konjunktur,<br />
denn Pflegebedürftigkeit richtet sich nicht<br />
nach der gesamtwirtschaftlichen Lage“, sagt Schuhmann.<br />
Pflegeimmobilien versprechen daher langfristig<br />
stabile Einnahmen. Auch die Rendite kann sich<br />
sehen lassen: Aktuelle Pflegeimmobilienfonds prognostizieren<br />
zwischen 6,5 und 8,5 Prozent Auszahlungen<br />
für die Anleger – und damit mehr als derzeit<br />
bei Wohnimmobilien in guter Lage möglich ist.<br />
Demographie allein ist nicht genug:<br />
Auf Lage, Objekt und Betreiber kommt es an<br />
„Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen wird stei-<br />
gen, allerdings ist die Demographie allein noch keine<br />
Garantie für den Erfolg eines Investments in Pflegeimmobilien“,<br />
erläutert Schuhmann. So geht die<br />
Unternehmensberatung Ernst & Young von einer<br />
deutlichen Konsolidierung in der Pflegebranche in<br />
den nächsten Jahren aus, die vor allem großen Pflegeheimbetreibern<br />
nützt. Anleger sollten sich deshalb<br />
vor ihrer Investitionsentscheidung ausführlich<br />
beraten lassen und insbesondere drei Aspekte bei<br />
der Fondsauswahl beachten: eine gute Lage, eine<br />
attraktive Immobilie und einen leistungsfähigen Betreiber.<br />
Erstens ist die Lage des konkreten Pflegeheims ein<br />
wichtiges Kriterium für ein erfolgreiches Investment.<br />
„Wie jede andere Wohnimmobilie auch sollte<br />
die Pflegeimmobilie möglichst zentrumsnah liegen,<br />
eine gute Infrastruktur und ein schönes Wohnumfeld<br />
bieten – so dass dort auch Menschen einziehen<br />
wollen“, sagt Schuhmann. Der zweite Punkt<br />
ist die Attraktivität und das Alter des Pflegeheims<br />
selbst: Schuhmann empfiehlt Anlegern, darauf zu<br />
achten, dass die Pflegeimmobilie möglichst neu<br />
oder neuwertig ist. Bei älteren Pflegeheimen muss<br />
57
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Geschlossene Fonds<br />
58<br />
in der Fondskalkulation genug Kapital für eine Generalsanierung<br />
der Immobilie zurückgestellt sein,<br />
damit sich die Investitionskosten bei Änderungen<br />
der Nachfrage oder rechtlichen Neuregelungen im<br />
Rahmen halten. Vor dem Hintergrund, dass künftig<br />
die Unterbringung in Einzelzimmern vom Gesetzgeber<br />
vorgeschrieben werden könnte, sollte das Pflegeheim<br />
darüber hinaus über einen möglichst hohen<br />
Anteil von Einzelzimmern verfügen.<br />
Drittens muss der Pflegebetreiber leistungsfähig<br />
sein und die Gesamtkalkulation stimmen, damit<br />
eine Investition in eine Pflegeimmobilie zum Erfolg<br />
wird: Laut Schuhmann sollten Anleger auf einen<br />
großen, erfahrenen und bonitätsstarken Betreiber<br />
achten. Auch die Pacht ist entscheidend: „Es sollten<br />
nur Pflegeimmobilien in Frage kommen, die für die<br />
Laufzeit des Fonds fest verpachtet sind, um stabile<br />
Mieteinnahmen und damit Auszahlungen für<br />
die Anleger darstellen zu können“, so Schuhmann.<br />
Die Höhe der Pacht darf den Betreiber dabei wirtschaftlich<br />
nicht überfordern. „In der Vergangenheit<br />
ging diese Rechnung bei manchen Pflegeimmobilienfonds<br />
nicht auf, die Immobilien waren zu teuer<br />
eingekauft worden und die Betreiber konnten die<br />
Pacht nach zehn Jahren nicht mehr zahlen“, sagt<br />
Schuhmann.<br />
Pflegeimmobilienfonds als Anlagealternative<br />
zu Büro- und Wohnimmobilienfonds<br />
Pflegeimmobilienfonds sind aktuell ein Nischenmarkt,<br />
in dem nur wenige Fondsgesellschaften<br />
aktiv sind. „Aufgrund der möglichen Rendite und<br />
der Anlagesicherheit können sie für Anleger eine<br />
interessante Alternative zu Wohn- oder Büroimmobilienfonds<br />
sein, wenn die Besonderheiten dieser<br />
Assetklasse beachtet werden“, meint Schuhmann.<br />
Derzeit hat dima24.de zwei Pflegeimmobilienfonds<br />
im Angebot. Anleger, die sich über dima24.de an<br />
einem geschlossenen Fonds beteiligen, sparen in jedem<br />
Fall bares Geld: <strong>Das</strong> Agio von 5 Prozent wird<br />
bei allen angebotenen Fonds zurückgezahlt.<br />
Autor: dima24.de, Vermögensbratung GmbH
US-Immobilienmarkt Miami<br />
- die goldenen Zeiten kehren zurück<br />
Der Immobilienmarkt<br />
von Miami und Süd-<br />
Florida ist zurück: 2011<br />
wurden die optimistischsten<br />
Erwartungen übertroffen und<br />
die Erholung nach der Krise<br />
zeigt sich schneller und stärker<br />
als auf allen anderen US-<br />
Teilmärkten. Für <strong>2012</strong> werden<br />
Rekordverkaufszahlen, eine<br />
schnelle Absorption überschüssiger<br />
Hausbestände und<br />
steigende Immobilienpreise<br />
im zweistelligen Bereich erwartet.<br />
Die Beobachtungen<br />
von Marc Tetzner, geschäftsführender<br />
Gesellschafter der<br />
PAMERA Real Estate Partners<br />
LLC bestätigen dies: "Projektentwickler<br />
haben bereits<br />
wieder Bauanfragen für allein<br />
29 Wohntürme im Süden<br />
Floridas in den kommenden<br />
zwei bis fünf Jahren gestellt.<br />
Käufer und Investoren aus aller<br />
Welt befeuern dieses bemerkenswerte (Wieder)<br />
Erstarken des Immobilienmarktes. Die Region Miami<br />
ist zunehmend der Top-Markt der USA für ausländische<br />
Käufer."<br />
Die aktuellen Zahlen aus dem regelmäßigen Marktbericht<br />
von PAMERA Real Estate Partners zeigen<br />
eindeutig die Wiederauferstehung des Immobilienmarkts:<br />
Die 2011er Verkaufszahlen für Miami<br />
übertrafen bereits die aus dem Immobilienboomjahr<br />
2005. In der Region Süd-Florida wurden vergangenes<br />
Jahr insgesamt 24.929 Verkäufe (inklusive<br />
Wohnungen und Einfamilienhäuser) verzeichnet,<br />
4 % mehr als 2005 (24.025) und 46 % mehr als<br />
2010 (17.068). Die Wohnungsverkäufe stiegen<br />
dabei von 9.760 in 2010 um 54 % auf 15.009 in<br />
2011. Bei den Einfamilienhäusern gab es ein Plus<br />
von 36 % von 7.308 auf 9.920. Mit dem aktuellen<br />
Rückgang von verfügbarem Bestand und Neubauprojekten,<br />
deren Fertigstellung nicht vor Ende 2013<br />
Geschlossene Fonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
erfolgt, droht bereits wieder ein Engpass, wodurch<br />
die Wahrscheinlichkeit anhaltend steigender Immobilienpreise<br />
groß ist.<br />
Die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser im<br />
Bezirk Miami stiegen vergangenes Jahr um 8,3 % von<br />
302.098 (Ende 2010) auf 327.060 Dollar (Dezember<br />
2011). Der Durchschnittskaufpreis für Wohnungen<br />
nahm gar um 21.5 % von 223.962 auf 272.186 Dollar<br />
zu. Der verfügbare Bestand fiel im vergangenen<br />
Jahr um 39 % auf 14.087. Neue Rekorde wurden<br />
2011 besonders im Luxussegment gebrochen: Ein<br />
Penthouse im renommierten Setai-Projekt erzielte beispielsweise<br />
einen Verkaufspreis von 21,5 Mio. Dollar<br />
- der höchste jemals in Miami gezahlte Preis für eine<br />
Wohnung. Die 20 teuersten Immobilienverkäufe<br />
brachten es 2011 auf eine Summe von 244,54 Mio. Dollar,<br />
der Durchschnittspreis betrug damit 12,2 Mio. Dollar<br />
pro Immobilie.<br />
Autor: PAMERA Real Estate Partners LLC, Marc Tetzner<br />
59
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Investmentfonds<br />
60<br />
Offene Immobilienfonds - das Anlegervertrauen kehrt zurück<br />
Konsolidierung in der Branche der Offenen<br />
Immobilienfonds kurz vor dem Abschluss<br />
- Branche vor historischer Chance zum Neubeginn<br />
- Performance aus der Immobilienbewirtschaftung<br />
bei vielen Produkten solide - Hohe<br />
Liquidität und Abwertungen drücken die Renditen<br />
- Märkte überwiegend aufnahmefähig<br />
für die Verkäufe der abzuwickelnden Fonds<br />
Die Konsolidierung in der Branche der Offenen<br />
Immobilienfonds steht kurz vor ihrem<br />
Abschluss. Am 21. Mai werden die Anleger<br />
über das Weiterbestehen des CS EUROREAL - des<br />
letzten großen Publikumsfonds, dessen Zukunft auf<br />
dem Kippe steht - entscheiden. Wenn bald Klarheit<br />
herrscht, auf welche Produkte der Privatanleger in<br />
Zukunft zurückgreifen kann, besitzt die Branche<br />
nach Auffassung von Scope Analysis eine historische<br />
Chance zum Neubeginn. Bei den von der europäischen<br />
Staatschuldenkrise verunsicherten Anlegern<br />
gelten Immobilien aktuell als eine der sichersten Anlagen.<br />
„Wie auch immer die Entscheidung über den<br />
CS EUROREAL ausfallen wird - eines steht bereits<br />
heute fest“, urteilt Sonja Knorr, Director Real Estate<br />
von Scope Analysis. „Den Privatinvestoren werden<br />
auch nach Abschluss der Konsolidierung genügend<br />
gute Offene Immobilienfonds zur Verfügung stehen.<br />
<strong>Das</strong> Anlegervertrauen kehrt zurück<br />
<strong>Das</strong>s Anleger den stabilen Fonds nach wie vor eine<br />
wichtige Funktion in der Palette der Anlagemöglichkeiten<br />
einräumen, zeigen die Nettomittelzuflüsse<br />
von 1,2 Mrd. Euro in 2011. Zum Vergleich: Im<br />
selben Zeitraum zogen die Anleger aus allen vom<br />
BVI gelisteten Publikumsfonds netto 16,6 Milliarden<br />
Euro ab. Bei den Offenen Immobilienfonds steht an<br />
der Spitze der Zuflüsse mit fast einer halben Milliarde<br />
neuer Mittel der UniImmo: Deutschland von Union<br />
Investment. Es folgt der Deka- ImmobilienEuropa<br />
mit 414 Millionen Euro, der grundbesitz europa von<br />
RREEF mit 327 Millionen Euro und der hausInvest<br />
von Commerz Real mit 320 Millionen Euro.<br />
Ratingergebnisse <strong>2012</strong>: Talsohle erreicht<br />
Scope Analysis hat wieder alle Offenen Immobilienfonds,<br />
die sich an Privatanleger richten, sowie<br />
die wichtigen Fonds mit institutioneller Zielgruppe<br />
einem Rating unterzogen. Die Mehrzahl der von<br />
Scope in der aktuellen Ratingrunde analysierten<br />
17 Offenen Immobilienfonds hat sich im Jahr <strong>2012</strong><br />
gegenüber dem Vorjahr verschlechtert. Die Ratings<br />
von 10 Fonds fielen schlechter aus als im Vorjahr,<br />
darunter alle Fonds, die sich an institutionelle Anleger<br />
richten. Vier Fonds konnten ihr Ergebnis halten,<br />
und nur drei Fonds erhielten eine bessere Bewertung.<br />
(Für den CS EUROREAL wird vorerst keine<br />
Note veröffentlicht.)<br />
Aufsteiger und Absteiger im Rating<br />
Gegen den Branchentrend konnten drei Fonds das<br />
gute Ratingergebnis des Vorjahres halten. Auf A<br />
behaupteten sich der hausInvest und der UniImmo:<br />
Deutschland. Der UniImmo: Europa verteidigte<br />
erfolgreich seine Note A-. Auf niedrigerem Niveau<br />
blieb die Bewertung des HANSAimmobilia aus dem<br />
Hause HANSAINVEST unverändert. Der Fonds erhielt<br />
wie im Vorjahr die Note C. Die Ausnahmen bilden<br />
zwei Fonds, die ihr Rating verbessern konnten. Der<br />
grundbesitz europa von RREEF erreichte mit AA+<br />
das beste Ergebnis aller Fonds überhaupt und konnte<br />
damit den WestInvest ImmoValue vom Spitzenplatz<br />
verdrängen. Der Deka-ImmobilienEuropa verbesserte<br />
sich von A auf A+. Der UniImmo: Global,<br />
der aus Gründen einer zeitweisen Fondsschließung<br />
nach der Erdbebenkatastrophe in Japan und der<br />
Abwertung seines japanischen Portfolios im Vorjahr<br />
deutlich heruntergestuft worden war, konnte sich<br />
von B auf BB steigern.<br />
Hohe Liquidität und Abwertungen drücken<br />
Fondsperformance<br />
Die Renditen, die im Vorjahr schon auf einem vergleichsweise<br />
niedrigen Niveau lagen, sind weiter ge-
sunken. Die Zehnjahresperformance aller betrachteten<br />
Fonds, die 2011 noch bei 4,0 Prozent lag, sank<br />
auf 3,7 Prozent. Bei der Gesamtperformance steht<br />
der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zusammen<br />
mit dem grundbesitz europa der RREEF mit<br />
3,8 Prozent derzeit ganz oben auf der Skala. Auf<br />
Platz drei folgt der zweite Fonds von RREEF mit einer<br />
Einjahresrendite von 3,2 Prozent p.a. Alle Fonds<br />
der vier großen KAGen RREEF, Commerz Real, Deka<br />
und Union Investment liegen im Bereich zwischen<br />
1,9 und 3,8 Prozent Rendite p.a. Auf die Renditen<br />
drücken einerseits die hohen Liquiditätsquoten der<br />
Fonds, andererseits weitere Abwertungen. Nur drei<br />
Fonds erreichten in ihrem Immobilienportfolio im<br />
letzten Geschäftsjahr eine positive Wertänderung.<br />
Am besten schnitten die beiden Fonds der RREEF dabei<br />
ab: Der grundbesitz europa erreichte einen Wertzuwachs<br />
bei den Verkehrswerten von 1,2 Prozent,<br />
der grundbesitz global von 0,8 Prozent. Ansonsten<br />
erzielte nur noch der SEB ImmoPortfolio Target Return<br />
Fund eine positive Wertänderungsrendite. Die<br />
überwiegende Mehrheit der Fonds musste im letzten<br />
Geschäftsjahr erneut Abwertungen hinnehmen.<br />
Anpassungen bei Verkehrswerten oft durch<br />
schlechtere Mietkonditionen bedingt<br />
Die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds<br />
verschlechterte sich von 92,1 Prozent im Vorjahr<br />
auf aktuell 91,8 Prozent. Einzelne Fonds mussten<br />
allerdings deutlich höhere Rückgänge verkraften.<br />
In den Vermietungsquoten spiegelt sich die schwierige<br />
Lage in den Bürosegmenten zahlreicher Mietmärkte<br />
wider. In vielen Fällen verfügen die Mieter<br />
derzeit über sehr gute Verhandlungspositionen.<br />
Bei Anschlussvermietungen müssen Vermieter oft<br />
Investmentfonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
geringere Mieten akzeptieren. „Insbesondere im<br />
Falle von Neuvermietungen sind die Kosten für Incentives<br />
sehr hoch“, so Knorr. „Die Fonds müssen<br />
ihren Mietern mietfreie Zeiten gewähren und sich<br />
an Kosten für den Umzug oder Mieterausbauten<br />
beteiligen. Alle diese Punkte wirken sich negativ auf<br />
den Cashflow, die nachhaltig erzielbare Miete und<br />
damit auch auf die Verkehrswerte aus.“<br />
Solide Renditen aus der Immobilienbewirtschaftung<br />
setzen erfreuliches Signal<br />
Gleichwohl kann von insgesamt soliden Renditen<br />
aus der Immobilienbewirtschaftung gesprochen<br />
werden. Diese spiegeln sich aber aufgrund der Faktoren<br />
Liquidität und Kosten nur unzulänglich in den<br />
Gesamtrenditen der Fonds wider. Eine ganze Reihe<br />
von Fonds erreicht eine Immobiliengesamtrendite<br />
von vier Prozent oder mehr – darunter die beiden<br />
Fonds von RREEF Investment, die beiden Fonds von<br />
Deka Immobilien, der hausInvest sowie der UniImmo:<br />
Europa, der UniInstitutional European Real Estate<br />
und der INTER ImmoProfil.<br />
Transaktionen werden von Verkäufen dominiert<br />
2011 verkauften die Offenen Immobilienfonds gemessen<br />
am Volumen mehr als doppelt so viel wie<br />
sie erwarben. Gleichzeitig gingen die Investitionen<br />
deutlich zurück. Nachdem die Akquisitionen bereits<br />
2010 auf rund sechs Milliarden Euro gesunken<br />
waren, investierten die KAGen 2011 nur noch<br />
rund zwei Milliarden Euro. Die Hauptgründe sind<br />
bei einem Teil der Branche die Abwicklung bzw. die<br />
Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen. Für die<br />
Fonds mit normalem Geschäftsbetrieb wurde es zunehmend<br />
schwieriger, Objekte zu akzeptablen Konditionen<br />
zu erwerben. Die Preise für die begehrten<br />
Core-Objekte sind nach der Finanzkrise erneut stark<br />
gestiegen. Daher nutzten auch die Fonds, die nicht<br />
von der Marktkonsolidierung betroffen sind, die<br />
günstigen Marktbedingungen und trennten sich<br />
von Objekten, dies insbesondere in London. Der<br />
Deutschland-Anteil in den Bestandsportfolios nahm<br />
von durchschnittlich 27,2 Prozent auf 32,2 Prozent<br />
weiter zu. Jahresbilanz 2011: 39 akquirierten Objekten<br />
stehen 89 Verkäufe gegenüber. Während die<br />
KAGen rund zwei Milliarden Euro in Immobilien investierten,<br />
wurden Objekte für rund 4,6 Milliarden<br />
Euro veräußert.<br />
61
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Investmentfonds<br />
62<br />
Perspektiven des CS EUROREAL<br />
Scope Analysis geht trotz Auflösung des SEB ImmoInvest<br />
von einer Chance für den CS EUROREAL<br />
aus. „Anders als der SEB-Fonds verfügt der CS EU-<br />
ROREAL immerhin über 25 Prozent Netto- Liquidität.<br />
<strong>Das</strong> heißt, es stehen tatsächlich auch 25 Prozent<br />
des Fondsvermögens für die Erfüllung der Anteilscheinrückgaben<br />
zur Verfügung“, erläutert Sonja<br />
Knorr. Hinzu kommt ihrer Meinung nach, dass das<br />
Wenn sich die Umwelt verändert, ist es ratsam,<br />
sich neuen Rahmenbedingungen anzupassen.<br />
Andernfalls muss mit der Zeit<br />
gehen, wer nicht mit der Zeit geht. Wie wichtig<br />
Anpassungsprozesse sind, belegt aktuell gerade das<br />
Segment offener Immobilienfonds und die junge<br />
Familie der von ihr abgeleiteten Immobiliendachfonds.<br />
Es zeigt sich, dass Gesetzmäßigkeiten, die<br />
annähernd 50 Jahre Bestand hatten und fast schon<br />
sprichwörtlich waren, unter besonderen exogenen<br />
Einflüssen nicht einfach fortgeschrieben werden<br />
können und Konsequenzen erfordern.<br />
"Die geänderten Marktbedingungen, Schließungen<br />
Immobilienportfolio des CS EUROREAL nach Scope-<br />
Analyse eine höhere Qualität aufweist als dasjenige<br />
des SEB ImmoInvest. Von der Anlegerstruktur hingegen<br />
ähnelten sich beide Fonds, so Knorr.<br />
Scope erwartet hohe Absorptionsfähigkeit der<br />
Märkte<br />
Mittlerweile befinden sich neun Offene Immobilienfonds<br />
in Abwicklung. Mit Stand 10. Mai <strong>2012</strong> muss<br />
Immobilienvermögen in Höhe von 19,84 Milliarden<br />
Euro verkauft werden. In der Regel bleiben den<br />
Fonds dafür drei Jahre. Allerdings räumte die BaFin<br />
seit <strong>2012</strong> Fonds mit vergleichsweise großem Immobilienvermögen<br />
fünf Jahre statt der bisherigen drei<br />
zur Portfolioliquidation ein. Vor dem Hintergrund<br />
der Transaktionsvolumina der betroffenen Immobilienmärkte<br />
und der zur Verfügung stehenden Zeit<br />
geht Scope Analysis davon aus, dass die Märkte<br />
die zum Verkauf stehenden Volumina überwiegend<br />
problemlos werden aufnehmen können.<br />
Autor: Scope Group<br />
Immobilien-Anlagen ohne Liquiditätsprobleme<br />
Gerling Portfolio Real Estate - Dachfonds mit<br />
Schwerpunkt Immobilien<br />
und Auflösungsankündigungen zahlreicher Immobilienfonds<br />
haben uns mit Blick auf den eigenen<br />
Immobiliendachfonds Gerling Portfolio Real Estate<br />
zum Handeln veranlasst", erläutert der verantwortliche<br />
Fondsmanager Daniel Knörr.<br />
Zahlreiche Produkte aus dem Kreis der Wettbewerber<br />
fielen in der jüngeren Vergangenheit den Entwicklungen<br />
bereits zum Opfer und lösten eine Sogwirkung<br />
aus, der sich immer weniger Vertreter der<br />
Vergleichsgruppe entziehen können. Die Anteilsinhaber<br />
durften somit vom Management der AmpegaGerling<br />
Investment und vom Anlageausschuss des<br />
Fonds, der vom Finanzinformationsdienstleister Dre-
scher & Cie beraten wird, geeignete Gegenmaßnahmen<br />
erwarten. Im Rahmen dieser Entscheidungen<br />
wurde nach der Genehmigung durch die BaFin zu<br />
Beginn des zweiten Quartals <strong>2012</strong> ein ganzes Bündel<br />
von Satzungsänderungen vorgenommen, das<br />
dem Fonds nicht nur ein Fortbestehen ermöglicht,<br />
sondern ihn in die Lage versetzt, sich zu einer vielseitigen<br />
Form gemanagter Immobilieninvestments<br />
weiterzuentwickeln. <strong>Das</strong> Maßnahmenpaket umfasst<br />
vor allem Schritte zur Sicherstellung der Liquidität,<br />
die Umstellung auf eine erweiterte Strategie und die<br />
Auswahl geeigneter neuer Zielinvestments.<br />
Wie die Mittelentwicklung des Gerling Portfolio<br />
Real Estate belegt, waren die Anleger von der Weitsicht<br />
und Handlungsfähigkeit des Fondsmanagements<br />
in der Vergangenheit mehrheitlich überzeugt<br />
und blieben investiert. In der Folge blieb dem Fonds<br />
das Schicksal vieler Konkurrenten, die Illiquidität<br />
erspart. Darüber hinaus verzichtete das Fondsmanagement<br />
im Verlauf der Krise offener Immobilienfonds<br />
weitgehend auf den Kauf von der Rücknahme<br />
ausgesetzter Fondsanteile an den Börsen<br />
und stellte die Liquidität des Fonds stets über eine<br />
Performancemaximierung, die sich früher oder später<br />
zu rächen drohte. Gleichzeitig blieb der Gerling<br />
Portfolio Real Estate den Initiatoren seiner Zielfonds<br />
ein verlässlicher Partner und hat Schließungen der<br />
Zielinvestments zu keinem Zeitpunkt herbeigeführt<br />
oder beschleunigt, sondern sich konstruktiv bei der<br />
Entwicklung von Lösungswegen zu geplanten Wiedereröffnungen<br />
verhalten. Die Diversifizierung des<br />
Portfolios abseits der Immobilienfonds mittels Renten<br />
und alternativer Investmentstrategien ermöglichte<br />
dem Fondsmanagement den Aufbau einer<br />
strategischen „Kassenhaltung“ aus der die erforderliche<br />
Flexibilität erwuchs, die dem Gerling Portfolio<br />
Real Estate nun den Weg in die Zukunft weist.<br />
Folgerichtig wurden die Anlagegrenzen des Fonds<br />
in Abstimmung mit der BaFin abgeändert. Sie lassen<br />
aus einem Immobiliendachfonds, der laut Gesetz<br />
51% seiner Mittel in offenen Immobilienfonds<br />
investieren muss, einen Immobilien thematischen<br />
Dachfonds werden, der höchstens 49% seiner Mittel<br />
in offenen Immobilienfonds investieren darf aber<br />
mit mindestens 51% seines Fondsvolumens in der<br />
Assetklasse Immobilien zuzurechnenden Anlageformen<br />
investiert sein muss. Allein vor diesem Hintergrund<br />
ist es gelungen, den Namen des Fonds, der<br />
Investmentfonds | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
auch weiterhin für Produktwahrheit und -klarheit<br />
stehen soll, beizubehalten. Da es sich beim Gerling<br />
Portfolio Real Estate um einen so genannten „SuperOGAW“<br />
handelt, ist das Management in der Auswahl<br />
seiner Investments weitestgehend frei, kann<br />
also neben Fonds auch direkt in Einzeltitel investieren.<br />
Von diesen Freiheiten wird der Fonds zukünftig<br />
Gebrauch machen und ein breites Spektrum immobilienthematischer<br />
Kapitalanlagen abdecken. Dazu<br />
gehören unter anderem Immobilienfonds, Immobilienaktien<br />
(-fonds), Anleihen von Immobilienfirmen<br />
und Infrastrukturunternehmen, Immobilienindexinvestments<br />
und andere artverwandte Investitionen.<br />
Backtests und Simulationen im Vorfeld der Umstellung<br />
haben gezeigt, dass diese veränderte Anlagestrategie<br />
keineswegs mit höherer Volatilität als der<br />
historischen einhergehen muss. <strong>Das</strong> Management<br />
wird der zukünftigen Kontrolle der Schwankungsbreite<br />
besondere Aufmerksamkeit schenken. Manfred<br />
Köberlein, Geschäftsführer der AmpegaGerling<br />
Investment GmbH, zieht als Fazit: "Ampega-Gerling<br />
steht nachwievor hinter dem Gerling Portfolio Real<br />
Estate. Infolge wohl überlegter Veränderungen<br />
konnte der Fonds für die Zukunft noch besser aufgestellt<br />
und weiterentwickelt werden und bietet<br />
seinen Anteilsinhabern und potenziellen Investoren<br />
weiterhin eine hohe Planungssicherheit."<br />
Basisdaten des Fonds:<br />
• Gerling Portfolio Real Estate<br />
• ISIN DE0009847483<br />
• Manager Daniel Knörr, AmpegaGerling<br />
• Fondsgesellschaft AmpegaGerling Investment<br />
• Depotbank SEB AG<br />
• Währung EUR<br />
• Auflagedatum 04. 10. 2007<br />
• Anlagekategorie Dachfonds Immobilien<br />
• Ausschüttungsart thesaurierend<br />
• Ausgabeaufschlag 5,00%<br />
• Verwaltungsvergütung 1,30% p. a.<br />
• Vertriebsvergütung 0,00% p. a.<br />
• Depotbankvergütung 0,05% p. a.<br />
• Performance Fee 20% über Euribor + 100 bp,<br />
High Water Mark<br />
• Mindestanlage 500 EUR, Sparplan: 50 EUR<br />
Autor: AmpegaGerling Investment GmbH<br />
63
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Finanzierung<br />
64<br />
Zinsvergünstigte KfW-Darlehen ab sofort direkt vom<br />
Versicherer<br />
Riester-Darlehen und KfW-Programme<br />
sind als Bausteine einer<br />
Gesamtfinanzierung möglich<br />
Die KfW hat die Allianz Lebensversicherungs-<br />
AG im Geschäftsfeld Baufinanzierung als<br />
Institut akkreditiert, das Fördermittel ausreichen<br />
darf. Damit ist die Allianz einer der ersten<br />
Versicherer in Deutschland mit dieser Zulassung.<br />
Seit April <strong>2012</strong> ist es dem größten Baufinanzierer<br />
unter den Lebensversicherern möglich, die zinsvergünstigten<br />
Kredite der vier wohnwirtschaftlichen<br />
KfW-Programme zum Bauen, Kaufen, Umbauen für<br />
altersgerechtes Wohnen und Energiesparen an Privathaushalte<br />
direkt auszugeben.<br />
Die Vergabe eines KfW-Darlehens war bisher nur<br />
über eine Bank oder eine Bausparkasse möglich. Bei<br />
der Allianz können Finanzierungskunden schon seit<br />
mehr als zehn Jahren KfW-Darlehen abschließen,<br />
wobei die Finanzierungsanträge über die Allianz<br />
Bank bei der KfW abgewickelt wurden.<br />
"Mit unserer Akkreditierung entfällt dieser Zwischenschritt<br />
über die Bank. <strong>Das</strong> macht unsere Finanzierung<br />
kundenfreundlicher und schneller,"<br />
sagt Dr. Peter Haueisen, Leiter der Allianz Baufinanzierung<br />
in Stuttgart. An den Voraussetzungen<br />
für ein KfW-Darlehen und an den KfW-Konditi-<br />
onen ändert sich für die Kunden nichts.<br />
Die Vorteile für die Kunden sind: kürzere Bearbeitungszeiten<br />
und schnellere Zusagen durch einen<br />
vereinfachten Abwicklungsprozess. Außerdem gibt<br />
es lediglich einen einzigen Ansprechpartner für alle<br />
Fragen rund um die Finanzierung der eigenen vier<br />
Wände.<br />
Seit der KfW-Akkreditierung erhalten Kunden der<br />
Allianz gleich zwei staatlich geförderte Finanzierungsmodelle<br />
aus einer Hand, die sich beide als Bausteine<br />
in eine Gesamtfinanzierung einbinden lassen:<br />
Kunden können ein Riester-Darlehen und zugleich<br />
ein KfW-Darlehen beantragen und so zweimal Förderung<br />
vom Staat fürs Eigenheim erhalten.<br />
Als einer der wenigen Anbieter am Markt hat die<br />
Allianz bereits seit Einführung des sogenannten<br />
Wohn-Riesters ein Riester-Darlehen im Portfolio.<br />
Im Aktionszeitraum bis zum 30. Juni <strong>2012</strong> erhalten<br />
Kunden bei Abschluss eines Allianz Riester-Darlehens<br />
auf dieses Darlehen zusätzlich einen Konditionsnachlass<br />
von 0,2 Prozentpunkten.<br />
Autor: Allianz Deutschland AG
Rechner des Monats:<br />
Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?<br />
Preissteigerungen bei Mieten und<br />
Kaufpreisen<br />
Kaufpreise für Eigentumswohnungen und<br />
Mieten steigen in Deutschlands Metropolen.<br />
Gleichzeitig sind Baugeldzinsen auf Rekordtief,<br />
Inflationsgefahren nehmen zu. Vielfältige<br />
Gründe, die Immobilie als Anlageform in Betracht<br />
zu ziehen. Doch lohnt sich der Kauf? Kann man sich<br />
damit ein größeres Vermögen aufbauen als mit anderen<br />
Geldanlagen? "Wie lohnenswert der Kauf ist,<br />
hängt von den weiteren Entwicklungen bei Kaufpreisen<br />
und Mieten ab", sagt Benjamin Papo, Vorstand<br />
Privatkundengeschäft der Interhyp AG. "Doch auch<br />
wenn man eher konservativ schätzt, ist die Immobilie<br />
als Kapitalanlage heute in vielen Fällen attraktiv."<br />
Damit Anleger die Renditechancen beurteilen<br />
können, stellt Deutschlands größter Vermittler für<br />
private Baufinanzierungen unter www.interhyp.de/<br />
kapitalanlagerechner einen Online-Rechner bereit.<br />
Mit dem Kapitalanlage-Rechner lässt sich anhand<br />
von Kaufpreis, Finanzierungsbedarf und aufgrund<br />
von Annahmen zu Wert- und Mietsteigerungen<br />
das Potenzial für den Vermögensaufbau genau kalkulieren<br />
- und dieses mit anderen Anlageformen,<br />
wie Festgeld vergleichen. Ein Beispiel: Mit dem<br />
Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro,<br />
wobei 100.000 Euro als Eigenkapital eingebracht<br />
Finanzierung | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
werden, lässt sich in 20 Jahren ein Vermögen von<br />
rund 260.000 Euro aufbauen, wenn man eine monatliche<br />
Kaltmiete von rund 550 Euro, eine jährliche<br />
Objektwertsteigerung von 2 Prozent und Mietsteigerungen<br />
von 5 Prozent alle drei Jahre unterstellt.<br />
Über eine mit 3 Prozent verzinste Sparanlage würde<br />
man im gleichen Zeitraum nur ein Vermögen von<br />
rund 155.000 Euro aufbauen. Zum Vergleich: Laut<br />
einer Studie des Beratungsunternehmens Jones<br />
Lang LaSalle sind die Kaufpreise in vielen Metropolen<br />
im vergangenen Jahr um fünf bis zehn Prozent<br />
gestiegen, zum Teil über 10 Prozent, die Mietpreise<br />
oft um vier bis acht Prozent.<br />
Für Anleger mit Finanzierungsbedarf wirken sich<br />
vor allem die aktuell günstigen Baugeldzinsen aus.<br />
"Eine solide Kapitalanlage basiert nicht zuletzt auf<br />
der richtigen Gestaltung der Finanzierung", sagt<br />
Papo. "Die auf die Kapitalanleger spezialisierten<br />
Finanzierungsexperten von Interhyp erstellen individuelle<br />
Finanzierungskonzepte und beraten Anleger<br />
umfassend zu ihren Möglichkeiten und Chancen."<br />
Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer<br />
65
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Finanzierung<br />
66<br />
KfW erleichtert Förderung der Denkmalsanierung<br />
Neuer Standard in der KfW-Förderung:<br />
KfW-Effizienzhaus Denkmal<br />
Die KfW Bankengruppe führt zum 1. April <strong>2012</strong><br />
im Rahmen des vom Bundesministerium für<br />
Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)<br />
finanzierten Förderprogramms Energieeffizient Sanieren<br />
den neuen Standard "KfW-Effizienzhaus<br />
Denkmal" ein. Damit werden die Fördervoraussetzungen<br />
für die Sanierung von Denkmalen und besonders<br />
erhaltenswerter Bausubstanz erleichtert.<br />
<strong>Das</strong> betrifft vor allem die Sanierung der Gebäudehülle<br />
(Fassade), die bei Altbauten oft besonders aufwendig<br />
gestaltet und daher schwierig zu dämmen<br />
ist. Beim neuen Standard "KfW-Effizienzhaus Denkmal"<br />
wird vorrangig auf den Jahresprimärenergiebedarf<br />
und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit<br />
der Gebäudeaußenhülle abgestellt.<br />
"Um die Energieeinsparpotentiale zu heben, die im<br />
deutschen Gebäudebestand liegen, ist es notwendig,<br />
den Altbaubestand in seiner gesamten Breite<br />
mit der Förderung zu erreichen", sagt Dr. Axel<br />
Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW Bankengruppe.<br />
"Denkmale und Gebäude mit erhaltenswerter<br />
Bausubstanz machen bis zu ein Viertel des<br />
deutschen Wohnimmobilienbestandes aus - das verdeutlicht,<br />
dass es sich hier nicht um ein Nischenthema<br />
handelt."<br />
Ob ein Gebäude zur erhaltenswerten Bausubstanz<br />
zählt, wird von der zuständigen Kommune bestätigt.<br />
Für Denkmale liegt den Eigentümern in der Regel<br />
eine Bescheinigung vor.<br />
Voraussetzung für die KfW-Förderung ist die Bestätigung<br />
eines Sachverständigen über den Energiestandard<br />
des Gebäudes nach geplantem Umbau.<br />
Unter www.energie-effizienz-experten.de sind die<br />
entsprechenden Energieeffizienz-Experten für Baudenkmale<br />
zentral zu finden.<br />
Im Programm Energieeffizient Sanieren können private<br />
Bauherren mit max. zwei Wohneinheiten statt<br />
eines zinsverbilligten Kredits (effektiver Jahresszinssatz<br />
aktuell 1,00 bis 1,51 % zuzüglich Tilgungszuschuss<br />
bei Erreichen des KfW-Effizienzhausstandards)<br />
auch einen Investitionszuschuss von bis zu 20 % der Investitionssumme<br />
(max. 15.000 EUR) erhalten.<br />
Service:<br />
Eine Übersicht über die KfW-Wohnförderung steht<br />
unter www.kfw.de/infografik zum Download bereit.<br />
Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau
Aktuelle Marktbeobachtung<br />
von Steria Mummert Consulting<br />
Laut EU-Richtlinie Solvency II müssen Versicherungsunternehmen<br />
für Aktieninvestments bis<br />
zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Anlagen<br />
in Immobilien hingegen nur 25 Prozent. Eine<br />
Folge: Auf der Suche nach rentablen und gleichzeitig<br />
sicheren Anlageformen nehmen Versicherungsunternehmen<br />
immer häufiger die Immobilienfinanzierung<br />
in den Blick. Dort machen sie den Banken<br />
Konkurrenz, die sich infolge der für ihre Branche<br />
verschärften Regulierungsvorgaben - Stichwort<br />
Basel III - in diesem Geschäftsfeld bereits zurückhalten.<br />
<strong>Das</strong> ist das Ergebnis einer aktuellen Marktbeobachtung<br />
von Steria Mummert Consulting.<br />
"<strong>Das</strong> Regulierungspaket Basel III hat unter anderem<br />
die quantitativen und qualitativen Anforderungen<br />
an das von den Banken für jeden ausgegebenen<br />
Kredit vorzuhaltende Eigenkapital verschärft. Die<br />
befürchtete Kreditklemme blieb bisher zwar aus,<br />
doch die Banken verhalten sich zunehmend vorsichtiger<br />
bei der Kreditvergabe", sagt Dr. Ulrich<br />
Meyer, Leiter Financing and Core Banking bei Steria<br />
Mummert Consulting.<br />
<strong>Das</strong> eröffnet den Assekuranz-Unternehmen auf<br />
der Suche nach höherverzinsten Anlageformen<br />
neue Möglichkeiten. Schon heute haben die deutschen<br />
Erstversicherer zusammen rund zehn Milliarden<br />
Euro an Unternehmen verliehen. Zusätzlich<br />
refinanzieren Versicherer bereits in großem Umfang<br />
Immobilienfinanzierer oder investieren selbst<br />
in Immobilien. Inzwischen bieten alle Versicherungen<br />
darüber hinaus Immobilienfinanzierungen<br />
und viele auch Bausparprodukte an. Diese setzen<br />
sie mit eigenen Mitteln oder einem Partner-Modell<br />
um.<br />
Für den Aufbau des Deckungsstocks der Assekuranz-Unternehmen<br />
gelten strenge Regeln hinsichtlich<br />
Streuung, Sicherung und Rentabilität, die<br />
durch Immobilieninvestments meist erfüllt werden.<br />
Bei flacher Zinsstruktur, Unsicherheiten an<br />
Finanzierung | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Immobilienfinanzierung:<br />
Versicherungen machen Banken zunehmend Konkurrenz<br />
den Anlage- und Aktienmärkten sowie Risiken bei<br />
Staatsanleihen bieten direkte Immobilienfinanzierungen<br />
im aktuellen Umfeld einen akzeptablen<br />
Weg zur Kapitalanlage. Sie bieten bei überschaubarem<br />
Risikoprofil und geringer Markteintrittsbarriere<br />
eine Möglichkeit, die hohen Passivüberhänge<br />
(niedrigeres Kreditvolumen als Einlagenbestand)<br />
der Banken abzubauen. Zudem müssen Versicherungen<br />
für Aktieninvestments nach Solvency II bis<br />
zu 49 Prozent Eigenkapital hinterlegen, für Immobilienengagements<br />
hingegen nur 25 Prozent.<br />
"Banken sollten sich nicht zu sehr auf geübte Nachfragemuster<br />
verlassen", warnt Dr. Ulrich Meyer von<br />
Steria Mummert Consulting, "Herr Kaiser hat zwar<br />
keinen Zutritt zur Private-Banking-Klientel von<br />
Banken, aber große Makler führen jahrzehntelange<br />
Kundenbeziehungen sowie eine internationale<br />
Präsenz ins Feld, die vielen regionalen Kreditinstituten<br />
unerreichbar ist." Zudem hat die Assekuranz<br />
teilweise einen deutlichen Vorteil auf der Konditionenseite,<br />
da Banken erhebliche Passivüberhänge<br />
haben. Langfristige Immobilienfinanzierungen sind<br />
für Banken eine der wenigen Möglichkeiten, die<br />
Lücke zwischen kurzfristigen Passiva und langfristigen<br />
Aktiva zu schließen, ohne Risiken bei der<br />
Meldepflicht zu generieren.<br />
Für Versicherer sind private Baufinanzierungen generell<br />
ein gutes Cross-Selling-Produkt, ohne gleich<br />
einen kompletten Allfinanzansatz umsetzen zu<br />
müssen. Zudem treten Versicherungen seit Jahren<br />
mit dem kombinierten Versprechen "Sicherheit und<br />
Vermögen" auf. "<strong>Das</strong> wirkt auf die Sicherheit der<br />
Bauprojekte bezogen sympathischer als der Ansatz<br />
der Banken, den Ausfall der Kreditbedienung abzusichern",<br />
erklärt Dr. Ulrich Meyer von Steria Mummert<br />
Consulting. "Um ihren Marktanteil gegen die<br />
Versicherungen zu verteidigen, sollten Banken auf<br />
ein individualisiertes Angebot setzen."<br />
Autor: Steria Mummert Consulting AG<br />
67
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Finanzierung<br />
68<br />
Zins-Kommentar von Neuwirth Finance<br />
Wie sinnvoll ist eine Immobilie im<br />
Deflationsfall?<br />
Deflation muss keineswegs unbedingt mit sinkenden<br />
Preisen für Immobilien einhergehen.<br />
Bei Immobilien wäre dies nur dann der Fall,<br />
wenn die Mieten sinken. Jedoch führt Deflation<br />
nicht zwangsweise zu sinkenden Mieten bei allen<br />
Immobilien- Nutzungsarten. Bei Büroimmobilien<br />
wäre ein Mietrückgang eher wahrscheinlich, weil<br />
während einer Phase schwacher wirtschaftlicher<br />
Entwicklung die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen<br />
zurückgeht. Im Wohnimmobilienbereich hingegen<br />
ist die Preisentwicklung eher von demographischen<br />
Faktoren wie dem Bevölkerungswachstum oder der<br />
Entwicklung der Haushaltszahlen und vom verfügbaren<br />
Wohnraumangebot abhängig.<br />
Core-Immobilien - vor allem im wohnwirtschaftlichen<br />
Bereich - werfen in der Regel eine überdurchschnittliche<br />
Mietrendite ab und zeigen in allen<br />
Wirtschaftslagen eine deutliche Wert- und Einnahmestabilität.<br />
<strong>Das</strong> bewirkt, dass solche Immobilien<br />
sich sehr widerstandsfähig in einem inflationären<br />
Umfeld zeigen. Aber gilt dies auch für das Gegenteil<br />
- eine deflationäre Konjunkturlage, wie sie für<br />
die nächsten Jahre in Europa nicht unwahrscheinlich<br />
ist? Die Deutsche Bank räumt einem Deflationsszenario<br />
mit einer Wahrscheinlichkeit von 30 Prozent<br />
höhere Chancen ein als einer Inflation, deren Eintreten<br />
mit zehn Prozent veranschlagt wird. Der ehemalige<br />
Chefvolkswirt des Hauses Norbert Walter kann<br />
sich sogar "japanische Verhältnisse" vorstellen. An<br />
dieser Stelle kann ein Vergleich mit Aktienmärkten<br />
durchaus zulässig sein. Auch hier gibt es Werte, die<br />
bei schwachem Konjunkturumfeld vergleichsweise<br />
hohe Dividenden abwerfen.<br />
Die Entwicklung von dividendenträchtigen Aktien<br />
in einem deflationären Umfeld kann am Beispiel Japans<br />
studiert werden. Seit mehr als 15 Jahren stagniert<br />
dort die Wirtschaftsleistung und die Preise<br />
sinken. Der japanische Aktienmarkt hat seit seinem<br />
Höchststand Ende 1989 über 50 % an Wert verloren.<br />
Aktien, die trotz dieses widrigen wirtschaft-<br />
lichen Umfeldes hohe Dividenden zahlen konnten,<br />
haben in dieser Zeit deutlich besser abgeschnitten<br />
und über den Gesamtzeitraum sogar einen positiven<br />
Wertzuwachs erzielt. Zwar war auch hier die<br />
Performance der Dividendenstrategie, nicht frei<br />
von Schwankungen und in den 90er Jahren erlitten<br />
Aktien mit hoher Dividendenrendite in einem stark<br />
rückläufigen Gesamtmarkt ebenfalls Verluste. Aber<br />
im letzten Jahrzehnt konnte der Anleger mit dieser<br />
Strategie den Wertverlust nicht nur aufholen, sondern<br />
sogar über den Gesamtzeitraum – obwohl der<br />
Gesamtmarkt mehr als 50 % verlor – eine positive<br />
Rendite erzielen. (Kolumne von Ralf Haase,<br />
Ralf.Haase@neuwirth.de)
Finanzierung | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Mietkautionsversicherung: "Der Mieter will das Produkt"<br />
Interview mit Ulrich T. Grabowski,<br />
Vorstandsvorsitzender, DKK Deutsche Kautionsgemeinschaft AG<br />
wmd: Sie werben damit, dass der Mieter mit der<br />
Mietkautionsversicherung „eine Sorge weniger“<br />
hat. Womit begründen Sie dieses Statement?<br />
Ulrich T. Grabowski: Die Moneyfix® Mietkaution<br />
ist ein ideales Instrument, um einen Liquiditätsengpass<br />
zu überwinden. Jeder von uns kennt das doch,<br />
wenn er umzieht. Die Kosten können schnell die<br />
Grenze des Machbaren erreichen. Und häufig hat<br />
man noch nicht die Kaution für die alte Wohnung<br />
zurückbekommen, wird schon die für die neue Wohnung<br />
fällig. Die Mietkautionsversicherung ist eine<br />
Alternative zur Barkaution, die dem Mieter seine Liquidität<br />
erhält. Und das betrifft nicht nur den Privatmieter,<br />
sondern auch den Unternehmer, der durch<br />
die Moneyfix® Mietkaution Gewerbe die Möglichkeit<br />
hat, das Geld anders zu investieren, statt es auf<br />
einem Kautionskonto hinterlegen zu müssen.<br />
wmd: Wer gehört zu Ihren Kunden? Betrifft dies<br />
eher schwächere Einkommensschichten?<br />
Ulrich T. Grabowski: Nein, unsere Kunden kommen<br />
aus allen Einkommens- und auch Altersschichten.<br />
Neben Lieschen Müller aus Marzahn haben<br />
wir auch den DAX-Unternehmensvorstand, der<br />
sein Wertpapierkonto nicht verpfänden will.<br />
wmd: Wie funktioniert das mit der Mietkautionsversicherung?<br />
Zu welchen Konditionen kann man<br />
sie abschließen und vor welchen Hürden steht der<br />
Mieter?<br />
Ulrich T. Grabowski: Moneyfix® kann man per Internet<br />
innerhalb von wenigen Minuten abschließen.<br />
Privatmieter erhalten ihre Urkunde nach 24 Stunden<br />
und können sie so zeitnah an ihren Vermieter weiterreichen.<br />
Für die Mietkautionsversicherung wird<br />
eine jährliche Prämie von fünf Prozent der Kaution<br />
fällig sowie 10 Euro Kontoführungsgebühr. Im<br />
ersten Jahr kommt noch eine einmalige Servicegebühr<br />
hinzu. <strong>Das</strong> ist deutlich günstiger, als den Dispo<br />
auszureizen und belastet auch nicht die Kreditlinie,<br />
wie es bei einer Bankbürgschaft der Fall wäre. Auch<br />
ein normaler Kleinkredit ist immer teurer. Die einzige<br />
Hürde, die der Mieter nehmen muss, ist eine<br />
Schufa-Prüfung, die er während des Online-Antrags<br />
innerhalb weniger Sekunden durchläuft.<br />
wmd: Wie groß ist die Akzeptanz beim Verbraucher?<br />
Wird das Produkt angenommen?<br />
Ulrich T. Grabowski: Seitdem wir Moneyfix® über<br />
intensive TV-Werbung bekannt machen hat sich<br />
die Nachfrage überproportional gesteigert. Im Jahr<br />
2011 haben wir immerhin Kautionen im Wert von<br />
25 Millionen Euro abgesichert. Der Mieter will das<br />
Produkt. <strong>Das</strong> zeigen auch unsere regelmäßigen Umfragen<br />
durch das Institut für Demoskopie Allensbach.<br />
Demnach will jeder dritte Mieter die Mietkautionsversicherung<br />
nutzen. Die meisten davon<br />
möchten damit ihre Ersparnisse schonen und sich<br />
Liquidität erhalten.<br />
wmd: Wie beurteilen Vermieter dieses Produkt?<br />
Ulrich T. Grabowski: Solange es eine Mietkautionsversicherung<br />
„auf erstes Anfordern“ ist, hat der<br />
Vermieter die gleiche Sicherheit, wie bei einer Barkaution,<br />
zügig an das Geld zu gelangen, falls dies<br />
notwendig ist. <strong>Das</strong> ist ein überaus wichtiges Kriterium<br />
für die Akzeptanz des Produktes beim Vermieter.<br />
Neben anderen Aspekten ist dies ein wichtiger<br />
Grund weshalb es uns gelungen ist, über exklusive<br />
Rahmenverträge mit vielen großen Immobiliengesellschaften<br />
mittlerweile knapp zwei Millionen Mietwohnungen<br />
in Deutschland abzudecken.<br />
69
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Recht und Urteile<br />
70<br />
Fachanwalt vertritt Interessengemeinschaft<br />
CS Euroreal Schadensersatz für Anleger möglich<br />
CS Euroreal wird aufgelöst. Dies ist nun Gewissheit<br />
für die Anleger. Nach der zweijährigen<br />
Schließung des CS Euroreal war der offene<br />
Immobilienfonds dem Ansturm der Anleger nicht<br />
gewachsen. Bereits wenige Tage zuvor war der offene<br />
Immobilienfonds SEB Immoinvest endgültig<br />
aufgelöst worden.<br />
Während der bis April 2017 andauernden Abwicklung<br />
werden die Immobilien des CS Euroreal veräußert.<br />
Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden<br />
im Halbjahresrhythmus an die Anleger ausgezahlt.<br />
Wie viel Geld die Anleger bei den Auszahlungen<br />
erhalten werden, bemisst sich daran, wie viele und<br />
wie erfolgreich das Management des CS Euroreal<br />
die Fondsimmobilien veräußern kann. Die genauen<br />
Auszahlungstermine stehen noch nicht fest.<br />
Anleger, die eine Alternative zur langjährigen Abwicklung<br />
suchen, sollten sich der Interessengemein-<br />
Der SEB ImmoInvest wird abgewickelt<br />
Der seit zwei Jahren geschlossene offene Immobilienfonds<br />
"SEB ImmoInvest" hat am 7. Mai<br />
<strong>2012</strong> für einen Tag geöffnet. Jetzt gab die<br />
Geschäftsführung der SEB Asset Management bekannt,<br />
dass mit der Liquiditätsquote von 30 Prozent<br />
die in Auftrag gegebenen Rückgabewünsche<br />
nicht bedient werden könnten und der Fonds<br />
daher abgewickelt werden müsse. Im Klartext:<br />
schaft für Anleger des CS Euroreal anschließen. Diese<br />
wurde gegründet, um die Anleger gebündelt zu<br />
vertreten zu können gegen die Finanzlobby. Es werden<br />
bereits hunderte Anleger beraten und vertreten.<br />
Zusätzlich können Anleger des CS Euroreal auch individuell<br />
Ansprüche wegen Falschberatung geltend<br />
machen. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen<br />
reichte bereits Schadensersatzklagen für Anleger,<br />
die in den CS Euroreal investierten, bei Gericht ein,<br />
da in nahezu allen der Kanzlei vorliegenden Fällen<br />
Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung<br />
bestehen. Vertrieben wurde der CS Euroreal von<br />
freien Beratern und Banken wie der Postbank. In<br />
vielen Fällen sollte die Investition in den CS Euroreal<br />
der Altersvorsorge dienen, obwohl die Risiken, die<br />
einem offenen Immobilienfonds innewohnen, dem<br />
Konzept einer sicheren Geldanlage widersprechen.<br />
Autor: Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft<br />
mbH<br />
Fachanwalt Hahn:<br />
Anleger können bei Falschberatung Schadensersatzansprüche<br />
geltend machen<br />
"Jetzt gehen alle Anleger leer aus, ihre Rückgabewünsche<br />
werden nicht erfüllt", sagt der Hamburger<br />
Fachanwalt Peter Hahn. Beim SEB ImmoInvest<br />
sind rund 350.000 Kapitalanleger mit mehr als<br />
sechs Milliarden Euro investiert. Davon sind laut<br />
Fondsmanagement 92 Prozent von Privatanlegern.<br />
Dachfonds und institutionelle Anleger halten<br />
jeweils vier Prozent.
Anleger des SEB ImmoInvest haben laut Hahn<br />
drei Handlungsalternativen.<br />
• "Erstens können betroffene Anleger ihre Anteile<br />
weiter halten und hoffen, dass der Fonds bei<br />
Abwicklung die Immobilien zu den jeweiligen<br />
Verkehrswerten verkaufen kann.<br />
• Zweitens können Anleger, die aktuell Liquiditätsbedarf<br />
haben, ihre Anteile am Zweitmarkt<br />
mit einem Abschlag von zurzeit 30 Prozent verkaufen.<br />
• Drittens können Anleger, die den entstehenden<br />
Schaden nicht hinnehmen wollen, Schadensersatz<br />
gegen die beratende Bank und/oder die Kapitalanlagegesellschaft<br />
geltend machen. Grundlage<br />
dafür sind eine mögliche Falschberatung oder<br />
eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt."<br />
Vergütungen für private Solaranlagen:<br />
Vorerst alles beim Alten<br />
Denn die vom Bundestag beschlossene Einspeisevergütung<br />
für Photovoltaikanlagen steht erneut<br />
auf dem Prüfstand.<br />
Die Länder haben jüngst im Bundesrat die im<br />
Bundestag Ende März verabschiedete Novelle<br />
zur Solarförderung (EEG-Novelle) gestoppt<br />
und einen Vermittlungsausschuss zur Überarbeitung<br />
des Gesetzes in Gang gesetzt. Bis das überarbeitete<br />
Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) in Kraft sein<br />
wird, gilt weiterhin das seit 1. Januar dieses Jahres<br />
geltende EEG. Was aber bedeutet die Hängepartie<br />
in Euro und Cent für künftige Betreiber bei der Planung<br />
und Errichtung ihrer Solaranlagen?<br />
Recht und Urteile | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
Die Vertretung der Anlegerinteressen sollte durch einen<br />
Fachanwalt erfolgen. Mit dem SEB ImmoInvest<br />
wird jetzt der neunte bundesdeutsche offene Immobilienfonds<br />
abgewickelt.<br />
Nach Auffassung von Peter Hahn ist jetzt auch von<br />
einer Abwicklung des CS Euroreal in den nächsten<br />
Tagen auszugehen. Hahn weiter: "Betroffene Anleger<br />
müssen sich in jedem Fall auf Verluste einstellen.<br />
Es sei denn, sie können Schadensersatzansprüche<br />
erfolgreich durchsetzen." Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft<br />
(hrp) vertreten bereits zahlreiche Anleger<br />
des SEB ImmoInvest und des CS Euroreal. Die Kanzlei<br />
hat erstinstanzlich beim Landgericht Frankfurt/M.<br />
zwei positive Urteile für Anleger von offenen Immobilienfonds<br />
erstritten.<br />
Autor: Hahn Rechtsanwälte Partnerschaft, RA Peter Hahn<br />
Private Betreiber von Solaranlagen<br />
befinden sich womöglich weiter auf der<br />
Sonnenseite der Energienutzung<br />
71
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Recht und Urteile<br />
72<br />
Was jetzt passiert: In den nächsten Tagen wird der<br />
Vermittlungsausschuss voraussichtlich das erste Mal<br />
beraten. Allerdings gibt’s keine Frist, bis wann sich<br />
die Vertreter von Bundestag und Bundesrat über<br />
Änderungen bei der Solarförderung einig sein müssen.<br />
Mehr als drei Treffen sind prinzipiell jedoch<br />
nicht vorgesehen. Der Vorschlag des Vermittlungsausschusses<br />
muss erneut den Bundestag und anschließend<br />
den Bundesrat passieren, bevor die neue<br />
EEG-Novelle zur Photovoltaik endgültig in Kraft treten<br />
kann.<br />
Was erst mal gilt: Bis Inkrafttreten des neuen EEG<br />
wird weiter die bisherige Vergütung für Solaranlagen<br />
von 24,43 Cent pro Kilowattstunde, für kleinere<br />
Anlagen bis 30 Kilowatt-Peak (Spitzenleistung) gezahlt.<br />
Der vom Bundesrat kassierte Beschluss des<br />
Bundestages sah stattdessen dafür folgende Kürzungen<br />
vor: 19,5 Cent pro Kilowatt für 80 Prozent<br />
des zur Verfügung gestellten Stroms bei einer Energieerzeugung<br />
von zehn Kilowatt. Und 16,5 Cent<br />
Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung<br />
seine Rechtsprechung zu den Anforderungen<br />
an die Darlegung eines Mangels<br />
einer Mietsache bekräftigt.<br />
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem<br />
Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen<br />
Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen<br />
an Touristen. Die Beklagten minderten<br />
die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung<br />
an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch<br />
Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen<br />
Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis<br />
mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß.<br />
Nach der Kündigung zahlten die Beklagten<br />
pro Kilowattstunde für 90 Prozent des erzeugten<br />
Stroms bei einer Leistung zwischen zehn und<br />
1.000 Kilowatt. Diese Regelungen sollten rückwirkend<br />
ab 1. April gelten.<br />
Was künftige Investoren tun sollten: Wer in Sonnenenergie<br />
auch zu niedrigeren Vergütungskonditionen<br />
investieren kann, ist in jedem Fall auf der<br />
sicheren Seite. Denn die Ländervertreter haben den<br />
bisherigen Beschluss des Bundestages kassiert, um<br />
im Vermittlungsausschuss höhere Vergütungen und<br />
andere Verbesserungen durchzusetzen. So soll<br />
etwa der erzeugte Sonnenstrom weiterhin zu<br />
100 Prozent vergütet werden. Die Chancen hierfür<br />
sind nicht schlecht. Unwahrscheinlich, aber auch<br />
denkbar ist, dass der Vermittlungsausschuss der vorgeschlagenen<br />
Kürzung des Bundestags rückwirkend<br />
zustimmen wird. Bis zum Beginn der Sommerpause<br />
des Parlaments herrscht hierüber voraussichtlich<br />
endgültig Klarheit.<br />
Autor: Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen e.V.<br />
Bundesgerichtshof zu den Anforderungen<br />
an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung<br />
Urteil vom 29. Februar <strong>2012</strong> – VIII ZR 155/11
unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.<br />
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der<br />
Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die<br />
Beklagten die Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten<br />
Betrags sowie die Feststellung, dass sie zur<br />
Mietminderung berechtigt sind. <strong>Das</strong> Amtsgericht<br />
hat die von den Mietern vorgenommene Minderung<br />
der Miete für angemessen gehalten und die<br />
Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der<br />
Klägerin hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung<br />
der Wohnung verurteilt und die Widerklage<br />
abgewiesen.<br />
Die dagegen gerichtete Revision der beklagten<br />
Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs<br />
hat entschieden, dass das Berufungsgericht<br />
die Anforderungen an die Darlegung eines<br />
Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise<br />
überspannt hat.<br />
Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts,<br />
dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs<br />
nicht schon darin liegt, dass die Klägerin<br />
Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet.<br />
Denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen<br />
der übrigen Mieter, die über das Maß von<br />
Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung<br />
typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage<br />
mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind.<br />
In einem Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich<br />
auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten<br />
von Bewohnern oder gelegentliches Feiern<br />
als sozialadäquat hinzunehmen.<br />
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen<br />
aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung<br />
der Beklagten durch die Vermietungspraxis der<br />
Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu<br />
vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. <strong>Das</strong><br />
Berufungsgericht hat insoweit die Anforderungen<br />
an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen<br />
verkannt. Da die Minderung<br />
nach § 536 Abs. 1 BGB* kraft Gesetzes eintritt,<br />
muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel,<br />
der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen<br />
Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. <strong>Das</strong><br />
Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen<br />
bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen<br />
nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beein-<br />
Recht und Urteile | <strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong><br />
trächtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb<br />
die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.<br />
Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung,<br />
aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen<br />
(Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen<br />
auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen<br />
Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher<br />
Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen<br />
wird der Vortrag der Beklagten gerecht.<br />
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen<br />
worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend<br />
gemachten Beeinträchtigungen trifft.<br />
* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln<br />
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an<br />
den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum<br />
vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht<br />
während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der<br />
Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben<br />
ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für<br />
die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist,<br />
hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu<br />
entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit<br />
bleibt außer Betracht.<br />
Urteil vom 29. Februar <strong>2012</strong> – VIII ZR 155/11<br />
AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09<br />
LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10<br />
(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.)<br />
Autor: Bundesgerichtshof BGH<br />
73
<strong>IMMOBILIEN</strong> <strong>2012</strong> | Recht und Urteile<br />
74<br />
Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten<br />
nach Verbrauch auf Wohnungseigentümer umlegen<br />
BGH - Urteil vom 17. Februar <strong>2012</strong> – V ZR 251/10<br />
Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden<br />
sich gegen die Jahresabrechnung des<br />
Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft.<br />
Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten<br />
nicht die tatsächlich angefallenen<br />
Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr<br />
an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-)<br />
Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und<br />
auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger<br />
sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch<br />
abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht<br />
als Berufungsgericht erfolgreich.<br />
Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete<br />
Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die<br />
Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg.<br />
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat<br />
entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im<br />
Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die<br />
im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen<br />
stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter<br />
hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen-<br />
und Ausgabenrechnung vorzulegen, die<br />
für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung<br />
fachlicher Unterstützung verständlich sein<br />
muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung<br />
nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen<br />
und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.<br />
Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen<br />
der Heizkostenverordnung zu beachten,<br />
die eine verbrauchsabhängige Verteilung der<br />
Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher<br />
sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen<br />
die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich<br />
verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit<br />
zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen<br />
von der Gesamtabrechnung muss der<br />
Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und<br />
Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich<br />
erläutern.<br />
Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung<br />
ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht<br />
aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen<br />
Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen<br />
neu erstellt werden.<br />
Urteil vom 17. Februar <strong>2012</strong> – V ZR 251/10<br />
Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein - Urteil<br />
vom 2. Juli 2010 - 2p C 49/09<br />
Landgericht Landau in der Pfalz - Urteil vom<br />
30. November 2010 - 1 S 167/10<br />
Autor: Bundesgerichtshof BGH
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