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IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
Herzlich willkommen<br />
zum <strong>44.</strong> Schweizer<br />
<strong>Immobiliengespräch</strong>
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IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
HEUTIGES THEMA<br />
Immobilieninvestments in<br />
turbulenten Zeiten<br />
Inflation, Zinsen und Währungskurse?
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IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
MODERATION<br />
Prof. Dr. John Davidson<br />
Studienleiter MAS Immobilienmanagement,<br />
IFZ / Hochschule Luzern
Immobilieninvestments in turbulenten Zeiten<br />
<strong>Immobiliengespräch</strong>e<br />
14. Juni 2012<br />
Prof. Dr. John Davidson, CAIA
Agenda<br />
- Einführung<br />
- Referate<br />
- Q&A<br />
Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Allokation über die Zeit<br />
Source: JP Morgan Asset Management<br />
Folie 3 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Allokation über die Zeit<br />
Source: JP Morgan Asset Management<br />
Folie 4 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Allokation über die Zeit<br />
Source: Wellershof & Partners<br />
Folie 5 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt<br />
Immobilienmarkt als Derivat von:<br />
- Wachstum BSP<br />
- Inflation<br />
- Zinsen<br />
- Wechselkurs<br />
Wirtschaftsw<br />
achstum<br />
Inflation<br />
Leerstand<br />
Folie 6 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ<br />
Laufender<br />
Ertrag<br />
Total<br />
Return<br />
Aufwertungsgewinn<br />
Betriebsgewinn Kapitalisierungs<br />
-satz<br />
Mieter-<br />
Märkte<br />
Angebot, Nachfrage,<br />
Kosten<br />
Finanzwesen<br />
Beschäftigungswachstum <br />
Marktaufnahmefähigkeit <br />
Kapitalmärkte<br />
Zinssätze,<br />
Risikoprämien für<br />
Immobilien<br />
Kapitalflüsse<br />
Anteil<br />
Mittelklasse<br />
Konsumbereitschaft <br />
Bevölkerungsstruktur<br />
Alterstruktur<br />
Urbansierung
Referate<br />
Dr. Jan Poser, Chefökonom und Leiter Research, Sarasin AG & Cie<br />
- Wie ist auf verschiedene Szenarien betreffend Inflation, Zinsen,<br />
Wechselkurse zu reagieren?<br />
- Welche Modelle werden verwendet, welche Szenarien sind wahrscheinlich?<br />
- Welche Marktentwicklung wird erwartet?<br />
Robert Lustenberger, Managing Director, Partners Group<br />
- Welche Risiken lauern auf internationalen Immobilienmärkten?<br />
- Wo sind sichere Häfen und aussichtsreiche Chancen?<br />
Roger Hennig, Head Real Estate, Schroder (Switzerland) AG<br />
- Wie kann der Investor die notwendige Flexibilität erreichen?<br />
Folie 8 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
www.hslu.ch/immobilien<br />
Folie 9 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
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IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
Dr. Jan Amrit Poser<br />
Chefökonom und Leiter Research, Bank Sarasin & Cie AG, Zürich
Ungleichgewichte,<br />
Immobilienmärkte,<br />
und die Schweiz<br />
Zürich, 14. Juni 2012<br />
Dr. Jan Amrit Poser, Chefökonom und Leiter Research<br />
Nachhaltiges Schweizer Private Banking seit 1841.
Weltwirtschaftliche Ungleichgewichte:<br />
Stein des Anstosses war Chinas Handelspolitik<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08<br />
US trade def icit with China in USD bn, annual<br />
China forex reserves in USD(R.H.SCALE)<br />
09 10 11 12<br />
0<br />
Source: Thomson Reuters Datastream<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
3500<br />
3000<br />
2500<br />
2000<br />
1500<br />
1000<br />
500<br />
2
Wer trägt die Verantwortung für die Ungleichgewichte?<br />
USA:<br />
LB-Def 07<br />
- 731$ bn<br />
Quelle: Leistungsbilanzdaten 2007 <strong>vom</strong> IMF World Economic Outlook<br />
3
Wer trägt die Verantwortung für die Ungleichgewichte?<br />
USA:<br />
LB-Def 07<br />
- 731$ bn<br />
Quelle: Leistungsbilanzdaten 2007 <strong>vom</strong> IMF World Economic Outlook<br />
Asien:<br />
LB-Def 07<br />
+ 611$ bn<br />
4
Wer finanziert wen in der Welt?<br />
Kapitalströme am Zenit der Kreditblase<br />
Kapitalimporteure 2007 Kapitalexporteure 2007<br />
Andere 22.7%<br />
Griechenland<br />
3.0%<br />
Italien<br />
3.5%<br />
Australien<br />
3.8%<br />
UK 8.0%<br />
Spanien 9.8%<br />
Quelle: IMF World Economic Outlook<br />
USA 49.2%<br />
Andere 38.1%<br />
Schweiz<br />
4.1%<br />
Russland 4.4%<br />
Saudi<br />
Arabien<br />
5.5%<br />
China 21.3%<br />
Japan<br />
12.1%<br />
Deutschland<br />
14.5%<br />
5
Von der Immobilien-, zur Banken-,<br />
zur Staatsschuldenkrise: Was kommt als nächstes?<br />
Haushalte Banken Staat Zentralbank<br />
6
Hinter der Staatsverschuldung<br />
steht der geronnene Konsum des letzten Jahrzehnts<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
Haushalte Banken Staat<br />
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
US Immobilienpreisindex<br />
(rechte Skala)<br />
Zentralbank<br />
400<br />
US Bankkredite an Haushalte<br />
350<br />
in % BIP<br />
300<br />
US Staatsverschuldung<br />
in % BIP<br />
250<br />
200<br />
150<br />
US Geldmenge M0 in Mrd. USD<br />
100 (rechte Skala)<br />
50<br />
0<br />
7
Ein Währungskrieg?<br />
8
Präzedenzlose Frankenaufwertung:<br />
Die Schweiz unter Druck; SNB muss handeln<br />
1.80<br />
1.70<br />
1.60<br />
1.50<br />
1.40<br />
1.30<br />
1.20<br />
1982<br />
1984<br />
EUR-CHF<br />
1986<br />
1988<br />
1990<br />
1992<br />
1994<br />
Quelle: Datastream, Sarasin, Daten enden am 10.8.2011<br />
Kaufkraftparität gemessen am PPI<br />
1996<br />
1998<br />
2000<br />
2002<br />
2004<br />
2006<br />
2008<br />
2010<br />
2012<br />
2014<br />
2016<br />
1.80<br />
1.70<br />
1.60<br />
1.50<br />
1.40<br />
1.30<br />
1.20<br />
9
SNB-Ausblick:<br />
«Inflation erreicht frühestens 2015 die Marke von 1%»<br />
Quelle: SNB<br />
10
Inflationsszenario Schweiz/Deutschland:<br />
…wenn der Franken weiter bei 1.20 bleibt<br />
3.0<br />
2.5<br />
2.0<br />
1.5<br />
1.0<br />
0.5<br />
0<br />
-0.5<br />
-1.0<br />
-1.5<br />
2006 2007 2008 2009 2010 2011<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
Kerninflation Deutschland<br />
Kerninflation Schweiz<br />
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
11
Leistungsbilanzungleichgewichte<br />
treiben Kreditvergabe und damit die Immobilienmärkte<br />
Überschuss- versus Defizitländer<br />
Kapitalströme müssen Richtung wechseln<br />
16<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
-5<br />
-10<br />
-12<br />
92 93 94 95 96 97 98 99 00 0102 03 0405 06 07 08 09 10 11<br />
DE current accout %GDP US current accout %GDP<br />
CN current accout %GDP ES current accout %GDP<br />
CH current accout %GDP<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
16<br />
15<br />
10<br />
-5<br />
-10<br />
-12<br />
Source: Thomson Reuters Datastream<br />
5<br />
0<br />
Immobilienmärkte: Trendwende<br />
Immobilien in Überschussländern hinken hinterher<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
9192 939495 969798 990001 0203 040506 070809 1011<br />
Ireland house prices (index) Japan house prices (index)<br />
Spain house prices (index)<br />
Switzerland house prices (index)<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
Source: Thomson Reuters Datastream<br />
12
Ungleichgewichte und Häuserpreise 1999-2007:<br />
Defizitländer mit Blasen, Flaute in Überschussländern<br />
Veränderung der Immobilienpreise von 1999-2007<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
ES<br />
IE<br />
BE<br />
FR<br />
IT<br />
NZ<br />
UK<br />
AU<br />
FI<br />
US<br />
CA<br />
JP<br />
DK<br />
CH<br />
DE<br />
Veränderung des Leistungsbilanzsaldos von 1999-2007<br />
NL<br />
SE NO<br />
-20<br />
-10 -5 0 5 10 15<br />
13
Abbau der Ungleichgewichte 2010 - 2014<br />
beflügelt Immobilien in Überschussländern<br />
Veränderung der Immobilienpreise von 2010-2014<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
-10<br />
-20<br />
-30<br />
-40<br />
CA<br />
NO<br />
SE<br />
FR<br />
CH<br />
JP<br />
-6 -4 -2 0 2 4 6 8<br />
Veränderung des Leistungsbilanzsaldos von 2006 – 2014 (IMF)<br />
Quelle: Datastream, IMF, Oxford Economics, Sarasin<br />
DE<br />
FI<br />
NL<br />
BE<br />
IT<br />
AU NZ<br />
UK<br />
DK<br />
US<br />
IE<br />
ES<br />
14
Droht eine Immobilienblase in der Schweiz?<br />
Betrachtung inflationsbereinigter Preise ist relevant<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
70 72 74 76 78 8082 84 86 8890 92 94 96 98 00 02 04 06 08<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
CH Einfamilienhauspreise, nominal<br />
CH Einfamilienhauspreise, real<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
15
Immobilienpreise schweizweit<br />
noch 20 bis 35% unter Blasenniveaus<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
Einfamilienhauspreise(real)<br />
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 9092 94 96 9800 02 04 06 0810<br />
Quelle: Datastream, Sarasin<br />
Mietwohnungspreise (real)<br />
Bürogebäudepreise (real)<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
16
Der Werkzeugkasten<br />
der makroprudenziellen Politik (Vorschläge)<br />
Quelle: Arbietsgruppe Finanzstabilität – Bericht über die makroprudenzielle Aufsicht in der Schweiz<br />
Informationszugang der SNB<br />
Bisher kein direkter Durchgriff auf:<br />
Exponierung<br />
Widerstandsfähigkeit und<br />
Einschätzungen der Marktteilnehmer<br />
Antizyklischer Puffer<br />
Erhöhte Eigenmittelanforderungen<br />
von 2.5% der gewichteten Positionen<br />
…auf bestimmte Kreditpositionen,<br />
die übermässig gewachsen sind<br />
Erhöhte Unterlegungsanforderung<br />
…für Hypothekarkredite<br />
Differenzierung von Belehnungsgrad<br />
und Tragbarkeitsanalyse<br />
17
Disclaimer<br />
Wichtiger Hinweis<br />
Diese Publikation der Bank Sarasin & Cie AG (Schweiz) (nachfolgend «BSC») dient ausschliesslich zu Informationszwecken. Das Dokument enthält ausgewählte<br />
Informationen, und es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben. Es basiert auf öffentlich zugänglichen Informationen und Daten («Informationen»), die als<br />
richtig, zuverlässig und vollständig erachtet werden. BSC hat die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen nicht überprüft und kann diese nicht<br />
garantieren. Mögliche Fehler oder die Unvollständigkeit der Informationen bilden keine Grundlage für eine vertragliche oder stillschweigende Haftung seitens BSC für<br />
direkte-, indirekte- oder Folgeschäden. Insbesondere sind weder BSC noch deren Aktionäre oder Mitarbeiter haftbar für die hier dargelegten Meinungen, Pläne und<br />
Strategien. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen und genannten Zahlen, Daten sowie Prognosen können sich jederzeit ändern. Eine positive historische<br />
Wertentwicklung oder Simulation stellt keine Garantie für eine positive Entwicklung in der Zukunft dar. Es können sich Abweichungen zu eigenen Finanzanalysen<br />
oder anderen Publikationen der Sarasin Gruppe ergeben, die sich auf dieselben Finanzinstrumente oder Emittenten beziehen. Es kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass ein analysiertes Unternehmen mit Gesellschaften der Sarasin Gruppe in Geschäftsverbindung steht, wodurch sich ein potentieller Interessenkonflikt<br />
ergeben könnte. Dieses Dokument stellt keinerlei Anlageberatung, kein Angebot, keine Offerte oder Aufforderung zur Offertstellung zum Kauf oder Verkauf von<br />
Anlage- oder anderen spezifischen Finanzinstrumenten bzw. von sonstigen Produkten oder Dienstleistungen dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung und<br />
Risikoaufklärung durch einen qualifizierten Finanz-, Rechts- oder Steuerberater. Diese Publikation stellt auch keinen Emissionsprospekt im Sinne von Art. 652a<br />
respektive Art. 1156 des Schweizerischen Obligationenrechts und keinen vereinfachten Prospekt im Sinne von Art. 5 Abs. 2 KAG dar.<br />
Dieses Dokument richtet sich an Personen in denjenigen Ländern, in welchen die Sarasin Gruppe geschäftlich präsent ist. Die BSC lehnt jede Haftung für Verluste,<br />
die sich aus der Weiterverwendung der vorliegenden Informationen (oder Teilen davon) ergeben, ab. © Copyright Bank Sarasin & Cie AG. Alle Rechte vorbehalten.<br />
Bank Sarasin & Cie AG<br />
Sarasin Research<br />
Löwenstrasse 11<br />
Postfach<br />
CH-8022 Zürich<br />
Schweiz<br />
Telefon +41 (0)44 213 94 76<br />
Fax +41 (0)44 213 92 66<br />
research@sarasin.ch<br />
18
Herzlichen Dank für<br />
Ihre Aufmerksamkeit<br />
Nachhaltiges Schweizer Private Banking seit 1841.
Partner:<br />
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SCHWEIZER<br />
IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
Roger Hennig<br />
Leiter Immobilien Schweiz,<br />
Schroder Investment Management AG, Zürich
Schroder Investment Management<br />
(Switzerland) AG<br />
Immobilieninvestitionen in turbulenten<br />
Zeiten – Wie kann der Investor die<br />
notwendige Flexibilität erreichen?<br />
Roger Hennig<br />
Leiter Immobilien Schweiz<br />
Zürich, 14. Juni 2012
1<br />
1. Welche Faktoren bestimmen die Immobilienpreise?
2<br />
Immobilienpreise<br />
Die goldene Regel für stabile Wertentwicklung?<br />
– Lage<br />
– Lage<br />
– Lage<br />
Prime-Immobilien in den Bestandesportfolio garantieren Ertragssicherheit<br />
Aber auf aktuellem Preisniveau sind Prime-Immobilien teuer
3<br />
Immobilienpreise<br />
Welche Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung von Renditeimmobilien?<br />
– Angebot<br />
– Nachfrage Demographie (Migration)<br />
– Zinsen<br />
– Inflation<br />
– Wechselkurse<br />
Konjunktur : - Unternehmungen: Wirtschaftsentwicklung (Outlook)<br />
- Konsumenten: Job Sicherheit (Time Lag)
4<br />
2. Welche Immobilienstrategie ist im aktuellen<br />
Marktumfeld sinnvoll?
5<br />
Immobilienstrategie im aktuellen Marktumfeld<br />
Chancen und Risiken erkennen<br />
– Lage und Qualität Immobilienportfolio entscheidend<br />
– Idealer Zeitpunkt für Portfoliooptimierung<br />
– Mehrwert durch proaktives Portfolio- und Asset Management<br />
– Attraktive Investitionsmöglichkeiten sind rar geworden<br />
– Anlagedisziplin wichtig<br />
Aktuelles Marktumfeld bietet für Prime Investoren Chancen die Portfolioqualität<br />
weiter zu verbessern
Objektqualität/<br />
Vermietungsanalyse<br />
6<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Top-Down Analyse auf Stufe Portfolio - Identifikation von Chancen und Risiken<br />
Marktmatrix<br />
51<br />
48<br />
45<br />
42<br />
39<br />
36<br />
33<br />
30<br />
27<br />
24<br />
21<br />
18<br />
15<br />
12<br />
9<br />
6<br />
3<br />
0<br />
+++<br />
++<br />
+<br />
-<br />
Gewichtetes Portfolio Schroder ImmoPLUS Portfolio quality return line<br />
Quelle: Schroders<br />
+ ++ +++<br />
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30<br />
Standortqualität<br />
Ratingmatrix<br />
Rendite<br />
8.5%<br />
8.0%<br />
7.5%<br />
7.0%<br />
6.5%<br />
6.0%<br />
5.5%<br />
5.0%<br />
4.5%<br />
4.0%<br />
3.5%<br />
3.0%<br />
80<br />
75<br />
70<br />
65<br />
60<br />
55<br />
Rating<br />
50<br />
45<br />
40<br />
35<br />
30<br />
-
7<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Bottom-Up Analyse auf Stufe Einzelobjekt<br />
Standort und Objektqualität<br />
Aktuelles Mietzinsniveau vs. Marktmiete<br />
Laufzeitenstruktur Mietverträge<br />
Bonität Mieter<br />
Mietzinsausfallrate<br />
Bewirtschaftungskosten<br />
Bauliche Investitionen<br />
Rendite<br />
Realisierung von<br />
Wertsteigerungspotential
8<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Beispiel 1: Investitionen in eine Spezialimmobilie mit langfristiger Ertragssicherheit<br />
– Neuerstellte Liegenschaft bestehend aus 3 Teilen:<br />
40 Alterswohnungen<br />
44 Plätze Pflegeabteilung<br />
26 Pflegeplätze Demenzabteilung<br />
– Verkehrsgünstige Lage<br />
– Dach & Fach - Mietvertrag über 20 Jahre + Option<br />
mit Betreiber-Gesellschaft Senevita<br />
– Verkehrswert CHF 50 Mio.<br />
– Nettorendite: 5.2%<br />
– Finanzierungskosten: Ø 1.65% (Swap 10J. & 11J.)<br />
– Zins-Spread: >3%
9<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Beispiel 2: Investition in eine bestehenden Immobilie mit Entwicklungspotential<br />
Aktuelle Situation<br />
– Erstklassige Lage beim Bahnhof und der<br />
verkehrsfreien Altstadt<br />
– Langfristig vermietet (Verkauf / Büro & Wohnen)<br />
– Verkehrswert aktuell CHF 157 Mio.<br />
– Nettorendite 5%, Zins-Spread > 2.5%<br />
Potential<br />
– Potential infolge geplanter Aufstockung mit<br />
Wohnen und Erweiterung der Verkaufsflächen<br />
– Entwicklungsvereinbarung mit Stadt Winterthur:<br />
vorgesehener Projektwettbewerb im 2012
10<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Beispiel 3: Mehrwert schaffen durch Investitionen im Bestandesportfolio<br />
Ausgangslage<br />
Liegenschaft an Top-Lage mit Potential<br />
Gestaffelter Ablauf Mietverträge<br />
Nicht ausgeschöpftes Mietzinspotential<br />
Wenig repräsentative Verkaufsflächen<br />
Massnahmen<br />
Neuvermietung und Revitalisierung Liegenschaft:<br />
Umwandlung Büro- in Verkaufsflächen im 1. OG<br />
Neuvermietung Verkaufsflächen Erdgeschoss<br />
Umnutzung Wohnungen in Büro im Attika<br />
Ergebnis<br />
Ausnutzung Ertragspotential<br />
Langfristige Vermietung an erstklassige Mieter<br />
Steigerung Verkehrswert um rund + 200%
11<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Beispiel 4: Mehrwert schaffen durch Devestition<br />
Ausgangslage<br />
Negatives Risikoprofil und Entwicklungspotential<br />
Sanierungsbedarf<br />
Kurzfristige Mietverträge<br />
Kein Mietzinserhöhungspotential & Mietzinsausfallrisiko<br />
Massnahmen<br />
Neupositionierung am Markt:<br />
Auffrischung Eingangssituation & partielle Sanierung<br />
Erteilung Vermarktungsmandat<br />
Ergebnis<br />
Vollvermietung<br />
Erzielter Verkaufserlös 30% über Verkehrswert
12<br />
Aktives Immobilien Management als zentrales Element<br />
Beispiel 5: Mehrwert schaffen durch Devestition<br />
Ausgangslage<br />
Negatives Risikoprofil und Entwicklungspotential<br />
Qualitativ hochstehendes Bürogebäude an peripherer Lage<br />
Kurzfristige Mietverträge / Auslauf Vertrag Ankermieter<br />
Mietzinse bei Wiedervermietung generell unter Druck<br />
Steigendes Leerstandsrisiko infolge Bautätigkeit ZH-Nord<br />
Massnahmen<br />
Vermietungssituation verbessern:<br />
Erteilung Vermarktungsmandat<br />
Vermietung Restaurant, Büroflächen, etc.<br />
Ergebnis<br />
Reduzierung Leerstand auf rund 10%<br />
Erfolgreicher Verkaufsabschluss
13<br />
3. Welches sind die Hauptrisiken auf dem Schweizer<br />
Immobilienmarkt aktuell?
14<br />
Risiken für Immobilieninvestoren<br />
Im aktuellen Umfeld<br />
– Steigendes Angebot trifft auf abschwächende Nachfrage<br />
– Konjunkturelle Risiken (Rezession?)<br />
– Anstieg Arbeitslosigkeit (Jobunsicherheit)<br />
– Sinkende Migration<br />
– Zinsanstieg / Inflation
15<br />
4. Wie kann der Fund Manager und der Investor<br />
die notwendige Flexibilität erreichen?
16<br />
Notwendige Flexibilität<br />
Aus Sicht des Fund Manager<br />
– Premiumliegenschaften garantieren stabile Erträge im Portfolio<br />
– Ausgewogenes Risikoprofil: Laufzeiten und Qualität der Mietverträge<br />
– Moderater Fremdkapitalanteil<br />
– Diversifikation bei Fälligkeiten der Fremdfinanzierung<br />
– Aktives Portfolio- und Asset Management
17<br />
Notwendige Flexibilität<br />
Aus Sicht des Investors<br />
– Ausgewogener Mix aus liquiden und weniger liquiden Immobilienanlagen<br />
– Qualitätsportfolio mit gemischter Nutzung aus Wohn- und Geschäftsimmobilien<br />
– Auslandimmobilien als Ergänzung zum Schweizer Markt: Diversifikation und höhere Renditen<br />
– Anlagedisziplin wichtig im aktuellen Umfeld<br />
– Die genaue Auswahl der Investitionen ist Pflicht – „Immobilien sind nicht risikolos“
18<br />
5. Fazit
19<br />
Fazit<br />
Nachfrage nach Schweizer Immobilien scheint ungebrochen……<br />
!<br />
!<br />
Immobilienpreise auf hohem Niveau<br />
Tiefe Renditen infolge hohem Anlagedruck und niedrigen Angebot<br />
Zinsspreads bleiben attraktiv dank tiefen Leitzinsen<br />
Hohe Bautätigkeiten in gewissen Teilmärkten<br />
Zinswende nicht heute, aber ………
6. Anhang
21<br />
Immobilien Team Schweiz<br />
Head Property<br />
Fund Management<br />
Roger Hennig<br />
17 Jahre *<br />
* Immobilienerfahrung<br />
Asset Management<br />
Daniel Marty<br />
14 Jahre *<br />
Schroder ImmoPLUS<br />
Controlling<br />
Marco Schibli<br />
10 Jahre *<br />
Accounting &<br />
Finance<br />
Wilhelm Stadler<br />
10 Jahre *<br />
European Property<br />
Fund Manager<br />
Robert A. Varley<br />
10 Jahre *
22<br />
CV’s<br />
Roger Hennig<br />
Fund Management<br />
Daniel Marty<br />
Asset Management<br />
Verantwortlicher Fund Manager Schroder ImmoPLUS seit 2001<br />
Seit 2008 bei Schroders<br />
17 Jahre Erfahrung im Immobilien- und Finanzbereich<br />
Banklehre Schweizerische Nationalbank, Zürich<br />
Eidg. Dipl. Immobilienverwalter (SVIT)<br />
Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder (SVIT)<br />
Eidg. Dipl. Finanz- und Anlageexperte (AZEK)<br />
Member of Swiss Financial Analysts Association SFAA<br />
Member of Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS<br />
Verantwortlich für das Management der Liegenschaften<br />
des Schroder ImmoPLUS<br />
Seit 2008 bei Schroders<br />
14 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich<br />
Hochbauzeichner<br />
Immobilienverwalter (SVIT)<br />
Master of Advanced Studies in Real Estate Management
23<br />
CV’s<br />
Marco Schibli<br />
Controlling<br />
Wilhelm Stadler<br />
Buchhalter<br />
Verantwortlich für Controlling Schroder ImmoPLUS seit 2000<br />
Seit 2008 bei Schroders<br />
10 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich<br />
Dipl. Controller (SIB)<br />
Verantwortlich für die Buchhaltung des Schroder ImmoPLUS<br />
Seit 2008 bei Schroders<br />
10 Jahre Erfahrung in der Fondsbuchhaltung
24<br />
CV’s<br />
Robert A. Varley<br />
Fund Management<br />
Verantwortlicher Fund Manager European Property<br />
Seit 2011 bei Schroders<br />
10 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich<br />
Master of Real Estate Investment & Finance<br />
Master of Business Administration (IMD)<br />
B.A. (HONS) Economics<br />
Member of Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS
25<br />
Disclaimer<br />
Schroder Investment Management (Switzerland) AG<br />
Wichtige Information<br />
Dieses Dokument stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar, Anteile eines Anlagefonds, der durch die Schroder Investment Management<br />
(Switzerland) AG (die „Fondsleitung“) verwaltet wird, zu zeichnen. Die Zeichnung von Anteilen an einem verwalteten Anlagefonds kann nur auf der<br />
Grundlage des aktuellen Prospekts und des letzten geprüften Jahresberichts (und des darauf folgenden ungeprüften Halbjahresberichts, falls<br />
veröffentlicht) erfolgen. Die mit einer Anlage verbundenen Risiken sind im Fondsvertrag und Prospekt ausführlich beschrieben. Der Fondsvertrag,<br />
der Prospekt und der vereinfachte Prospekt (falls anwendbar) sowie der Jahres- und Halbjahresbericht können kostenlos bei Schroder Investment<br />
Management (Switzerland) AG, Central 2, CH-8001 Zürich, bezogen werden.<br />
Alle in dieser Publikation enthaltenen Aussagen, Meinungen oder Ansichten in Bezug auf zukünftige Ereignisse oder die mögliche zukünftige<br />
Performance eines verwalteten Anlagefonds entsprechen lediglich der eigenen Einschätzung und Interpretation von Informationen, die der<br />
Fondsleitung zum entsprechenden Zeitpunkt vorgelegen haben. Es wird keine Haftung dafür übernommen, dass diese Aussagen, Meinungen oder<br />
Ansichten richtig sind, oder dass die zugrunde liegenden Informationen der Wahrheit entsprechen. Angaben zur vergangenen Performance können<br />
nicht als Hinweise auf die zukünftige Performance verstanden werden. Eine gute vergangene Performance wiederholt sich möglicherweise in der<br />
Zukunft nicht. Die dargestellte Performance berücksichtigt die Kommissionen und Kosten nicht, die bei der Zeichnung und Rückgabe belastet<br />
werden.<br />
Der Wert einer Anlage und deren Erträge können schwanken. Die vergangene Wert- oder Gewinnentwicklung darf nicht als Hinweis auf die<br />
laufende oder zukünftige Wert- oder Gewinnentwicklung verstanden werden. Es ist möglich, dass ein Anleger den ursprünglich investierten Betrag<br />
nicht in voller Höhe zurückbezahlt erhält.<br />
Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds dürfen nur durch zugelassene Vertriebsträger in oder von der Schweiz aus angeboten und<br />
vertrieben werden. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds wurden nicht unter dem US-Wertpapiergesetz von 1933 registriert. Sie<br />
dürfen nicht direkt oder indirekt in den USA oder ausserhalb der USA an Personen mit US-Nationalität angeboten, verkauft oder transferiert<br />
werden.
Partner:<br />
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IMMOBILIENGESPRÄCHE<br />
DIE NÄCHSTEN VERANSTALTUNGEN<br />
Do, 30.08.12: 45. <strong>Immobiliengespräch</strong> (Restaurant Metropol, Zürich)<br />
Do, 27.09.12: 1. ZIRES - Zurich International Real Estate Summit<br />
Do, 18.10.12: 46. <strong>Immobiliengespräch</strong> (Restaurant Metropol, Zürich)<br />
Do, 15.11.12: 47. <strong>Immobiliengespräch</strong> (Restaurant Metropol, Zürich)
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