Planrechnung PDF
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Vorsorgewohnung - Musterwohnung<br />
Objektdaten<br />
Wohnnutzfläche 45,00 m²<br />
Terrasse bis 15m² 4,00 m²<br />
gewichtete Gesamtfläche 47,00 m²<br />
anteilige Grundkosten 28.012 €<br />
anteilige Objektkosten (Woh.) 112.048 €<br />
Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) 140.060 €<br />
Projektnebenkosten<br />
3,50% Grunderwerbsteuer 5.883 €<br />
1,10% Grundbucheintragungsgebühr 1.849 €<br />
1,75% Vertragserrichtungskosten 2.941 €<br />
3,00% Vermittlungsprovision 4.202 €<br />
Gesamte Projektnebenkosten 14.874 €<br />
Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) 140.060 €<br />
Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten I 154.934 €<br />
zuzüglich:<br />
2,00% Eintragungs-, Beglaubigungs- und Kreditvertragsgebühr, Bewertungskosten 2.099 €<br />
Mieterträge<br />
Miete pro gew. m² Wohnnutzfläche / Monat 10,00 €<br />
Gesamtmiete / Monat 470,00 €<br />
Gesamtmiete / Jahr 5.640,00 €<br />
Investitionsvolumen – Eigenmittel – Finanzierungsbedarf<br />
Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) exkl. Nebenkosten 140.060 €<br />
Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten II 157.033 €<br />
Eigenmittel 50.000 €<br />
Eigenmittel (Basis: Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) exkl. Nebenkosten) 36 %<br />
Eigenmittel (Basis: Gesamtprojektkosten (exkl. USt.) inkl. Nebenkosten II) 32 %<br />
Finanzierungsbedarf 107.033 €<br />
sonstige Daten<br />
Grenzsteuersatz 50,00 %<br />
Reparaturrücklage pro m² / Monat gem.§31 WEG 2002 0,22 €<br />
Indexsteigerung 1,50 %<br />
Wertsteigerung 2,00 %<br />
kalkul. Leerstand in % der Miete 3,00 %<br />
Verwaltungskosten pro Monat 15,00 €
Finanzierung<br />
allgemeine Daten<br />
2,00% Eintragungs-, Beglaubigungs- und Kreditvertragsgebühr, Bewertungskosten 2.099 €<br />
Investitionsbeginn<br />
01.01.2012<br />
Vermietungsbeginn<br />
01.01.2012<br />
Vermietungsende<br />
31.12.2031<br />
angenommener Verkauf<br />
31.12.2031<br />
Kreditdaten<br />
Kreditbetrag 104.934 €<br />
Finanzierungsvariante: Annuitätentilgung, EUR<br />
� Kreditlaufzeit<br />
� Kreditzinssatz: 1. - 2. Jahr 3,00 %<br />
� Kreditzinssatz: 3. - 4. Jahr 3,50 %<br />
� Kreditzinssatz: 5. - 6. Jahr 4,00 %<br />
� Kreditzinssatz: 7. - 8. Jahr 4,50 %<br />
� Kreditzinssatz: 9. - 15. Jahr 5,00 %<br />
� Kreditbeginn<br />
01.01.2012<br />
� Kreditende<br />
31.12.2026<br />
� Erste Annuität<br />
31.01.2012<br />
� monatl. Annuität (Zinszahlung + Rate) 766 €<br />
Kennzahlen<br />
Finanzierungsvariante: Annuitätentilgung, EUR<br />
Rendite bei Verkauf nach 20 Jahren 5,07 %<br />
Hinweise<br />
Der Berechnung wurde eine sofortige Überrechnung der Vorsteuer gem. §6 Abs. 2 UstG 1994 idgF zugrundegelegt. Diese Beträge<br />
sind beim Eigentümer, der die Wohnung in Vermietunugsabsicht erworben hat, als Vorsteuer abzugsfähig. Bei Verzögerungen in<br />
der Überrechnung oder Überweisung könnte durch die Vorfinanzierung dieser Vorsteuerbeträge ein zusätzlicher<br />
Finanzierungsbedarf entstehen. Irrtum vorbehalten.<br />
Alle für die Beurteilung dieser Veranlagung wesentlichen Angaben dieses Konzeptes wurden sorgfältig und gewissenhaft erstellt ,<br />
verstehen sich jedoch als Beispielrechnung auf Basis der derzeitigen wirtschaftlichen, gesetzlichen und steuerlichen<br />
Gegebenheiten. Eine Änderung derselben könnte zu einer Änderung von Aufwand bzw. Ertrag führen. Angestrebte Steuervorteile<br />
sind weder Geschäftsgrundlage noch wird für deren Eintreffen Gewähr geleistet. Die Folgen aus einer Änderung der Gesetzeslage,<br />
steuerlichen Verwaltungspraxis und Rechtsprechung sind vom Investor zu tragen.<br />
Die Berechnung der Finanzierung beruht auf folgenden Annahmen:<br />
- die Zinsperiode ist ein Monat<br />
- die Verzinsung in der Periode erfolgt exponentiell<br />
- Ein- und Auszahlungen erfolgen nachschüssig (d.h. zum Monatsletzten)<br />
- die angenommen Zinssätze sind effektive 1 Jahreszinssätze<br />
15 Jahre
Steuerliche Analyse: Vorsorgewohnung - Musterwohnung<br />
(Beträge in Euro)<br />
Zinssätze: EUR Tilgungsart: Annuität<br />
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031<br />
Mieteinnahmen 5.724,60 5.810,47 5.897,63 5.986,09 6.075,88 6.167,02 6.259,53 6.353,42 6.448,72 6.545,45 6.643,63 6.743,29 6.844,44 6.947,10 7.051,31 7.157,08 7.264,43 7.373,40 7.484,00 7.596,26<br />
Zinsaufwand (Annuität) -3.022,27 -2.837,09 -3.087,53 -2.873,77 -3.031,60 -2.785,06 -2.844,91 -2.559,15 -2.511,88 -2.177,72 -1.826,85 -1.458,44 -1.071,60 -665,43 -238,94 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Reparaturrücklage -125,94 -127,83 -129,75 -131,69 -133,67 -135,67 -137,71 -139,78 -141,87 -144,00 -146,16 -148,35 -150,58 -152,84 -155,13 -157,46 -159,82 -162,21 -164,65 -167,12<br />
Finanzierungsnebenkosten -2.098,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Verwaltungskosten -182,70 -185,44 -188,22 -191,05 -193,91 -196,82 -199,77 -202,77 -205,81 -208,90 -212,03 -215,21 -218,44 -221,72 -225,04 -228,42 -231,84 -235,32 -238,85 -242,43<br />
Leerstand -171,74 -174,31 -176,93 -179,58 -182,28 -185,01 -187,79 -190,60 -193,46 -196,36 -199,31 -202,30 -205,33 -208,41 -211,54 -214,71 -217,93 -221,20 -224,52 -227,89<br />
AfA Objekt -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00 -1.860,00<br />
AfA Küche -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 -400,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Steuerliches Ergebnis -2.136,74 225,80 55,20 350,00 274,43 604,46 629,36 1.001,13 1.135,70 1.558,47 2.399,29 2.858,99 3.338,49 3.838,71 4.360,66 4.696,50 4.794,84 4.894,67 4.995,99 5.098,83<br />
kumuliertes steuerliches Ergebnis -2.136,74 -1.910,94 -1.855,74 -1.505,74 -1.231,31 -626,86 2,50 1.003,63 2.139,33 3.697,80 6.097,09 8.956,08 12.294,57 16.133,28 20.493,94 25.190,44 29.985,28 34.879,94 39.875,93 44.974,76<br />
Steuerrefundierung / -zahlung -1.068,37 112,90 27,60 175,00 137,21 302,23 314,68 500,56 567,85 779,24 1.199,64 1.429,50 1.669,24 1.919,36 2.180,33 2.348,25 2.397,42 2.447,33 2.497,99 2.549,41<br />
Totalgewinn ab dem Jahr 2018 (im 7.Jahr ab Vermietungsbeginn)<br />
KEINE LIEBHABEREI<br />
Cash Flow Analyse: Vorsorgewohnung - Musterwohnung<br />
(Beträge in Euro)<br />
Zinssätze: EUR Tilgungsart: Annuität<br />
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031<br />
Mieteinnahmen 5.724,60 5.810,47 5.897,63 5.986,09 6.075,88 6.167,02 6.259,53 6.353,42 6.448,72 6.545,45 6.643,63 6.743,29 6.844,44 6.947,10 7.051,31 7.157,08 7.264,43 7.373,40 7.484,00 7.596,26<br />
Kreditzinsen (Annuität) -3.022,27 -2.837,09 -3.087,53 -2.873,77 -3.031,60 -2.785,06 -2.844,91 -2.559,15 -2.511,88 -2.177,72 -1.826,85 -1.458,44 -1.071,60 -665,43 -238,94 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Reparaturrücklage -125,94 -127,83 -129,75 -131,69 -133,67 -135,67 -137,71 -139,78 -141,87 -144,00 -146,16 -148,35 -150,58 -152,84 -155,13 -157,46 -159,82 -162,21 -164,65 -167,12<br />
Verwaltungskosten -182,70 -185,44 -188,22 -191,05 -193,91 -196,82 -199,77 -202,77 -205,81 -208,90 -212,03 -215,21 -218,44 -221,72 -225,04 -228,42 -231,84 -235,32 -238,85 -242,43<br />
Leerstand -171,74 -174,31 -176,93 -179,58 -182,28 -185,01 -187,79 -190,60 -193,46 -196,36 -199,31 -202,30 -205,33 -208,41 -211,54 -214,71 -217,93 -221,20 -224,52 -227,89<br />
Tilgung (Annuität) -6.172,83 -6.358,02 -6.107,57 -6.321,34 -6.163,51 -6.410,05 -6.350,20 -6.635,96 -6.683,23 -7.017,39 -7.368,26 -7.736,67 -8.123,50 -8.529,68 -8.956,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Einzahlungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Steuerrefundierung / - zahlung 0,00 1.068,37 -112,90 -27,60 -175,00 -137,21 -302,23 -314,68 -500,56 -567,85 -779,24 -1.199,64 -1.429,50 -1.669,24 -1.919,36 -2.180,33 -2.348,25 -2.397,42 -2.447,33 -2.497,99<br />
Finanzierungsnebenkosten -2.098,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00<br />
Eigenmittel -50.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 223.855,59<br />
Cash Flow -56.049,57 -2.803,85 -3.905,28 -3.738,94 -3.804,08 -3.682,81 -3.763,08 -3.689,51 -3.788,10 -3.766,77 -3.888,21 -4.217,33 -4.354,52 -4.500,21 -4.654,86 4.376,16 4.306,59 4.357,24 4.408,65 228.316,42<br />
Cash Flow Monatsdurchschnitt -233,65 -325,44 -311,58 -317,01 -306,90 -313,59 -307,46 -315,67 -313,90 -324,02 -351,44 -362,88 -375,02 -387,91 364,68 358,88 363,10 367,39<br />
Rendite (nach Steuern) 5,07 %
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