Bebauungsplan - lamp.tugraz.at

8. Vorlesung ÖRTLICHE RAUMPLANUNG 

INSTRUMENTE der 

ÖRTLICHEN 

RAUMORDUNG 

– Der BEBAUUNGSPLAN 

Institut für Städtebau Ass.-Prof. DI. Dr. J. Zancanella 

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• Themen 

– Bebauungsplan 

• Aufgaben/Ziele/Inhalte 

• Bestandteile 

• Verfahren 

– Änderung 

• Vorgaben 

– Plangrundlagen 

– Festlegungen – ihre Darstellung 

• Zur Methodik 

• Umsetzung an Beispielen 

– Verordnung 

– Pläne 

– Erläuterungen 

Der BEBAUUNGSPLAN 


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• Aufgabe (§40 ROG 2010): 


Mit der Bebauungsplanung ist eine den Raumordnungsgrundsätzen 

entsprechende Entwicklung der Struktur und Gestaltung 

des im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Bau- und 

Freilandes (beschränkt auf Sondernutzungen) anzustreben 

– Die Flächen mit Bebauungsplanverpflichtung sind im 

Flächenwidmungsplan festzulegen (Bebauungsplanzonierungsplan) 

– Jedenfalls sind Bebauungspläne zu erstellen 

• Zur Errichtung und baugenehmigungspflichtigen Veränderungen von 

Einkaufszentren (Anm.: dabei ist die EZ-Verordnung anzuwenden!) 

• In einem Landschaftsschutzgebiet, wenn der Planungsbereich größer 

als 3.000 m2 und kein räumliches Leitbild vorhanden ist 

• Bei Erfordernis einer Grundumlegung 

Die Bebauungsplanzonierung und die Bebauungspläne sind bei jeder Fortführung 

des Flächenwidmungsplanes (Revision) zu überprüfen und die Festlegungen - bei 

Widersprüchen - anzupassen. 


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• Fachliche Aufgabe: 

Der Bebauungsplan stellt einen von städtebaulichen 

Zielen und Überlegungen bestimmten RAHMEN für die 

bauliche und freiräumliche Entwicklung eines Gebietes 

dar, der im Zuge der etappenweisen Ausfüllung durch 

konkrete Projekte eine entsprechende Qualität im 

funktionellen und gestalterischen Sinn für das 

Planungsgebiet selbst und die Umgebung sicher stellt. 

Die Festlegungen sollen daher 

• einerseits - wo sinnvoll - einen größtmöglichen 

Handlungsspielraum für die konkrete Planung eröffnen, 

• andererseits – wo nötig - dem Regelungsbedarf gemäße 

strenge Vorgaben festlegen 

• insbesondere das öffentliche Interesse vertreten 


Die Bebauungsplanung ist wie vieles in der Raumplanung eine OPTIMIERUNGSAUFGABE 


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• Ziele der Bebauungsplanung 

– bestmögliche Ausnutzung des Baulandes 

(Grundstückgrößen, z.B. als Grundlage für 

Grundstücksteilung/-umlegungen; Bebauungsdichte ) 

– Wahrung des öffentlichen Interesses (Gemeinflächen: 

Verkehrsflächen, öff. Freiräume, Fußgängerdurchlässigkeit; 

Gestaltqualität des öffentlichen Raumes) 

– optimales Funktionieren des Verkehrssystems 

– wirtschaftliche Erschließung des Baugebietes 

– Festlegung der Handlungsspielräume für die 

etappenweise Bebauung der einzelnen Grundstücke 

– Sicherstellung der Nutzungsqualität im Baugebiet 

(Lärmschutz durch Massendisposition, Anordnung 

der Verkehrs- und P-Flächen, Bepflanzung, .. etc.) 

– Vermeidung von Beeinträchtigungen von und durch 

angrenzende(n) Nutzungen 

– Gestaltqualität der Baugebiete und deren Ränder 



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Bebauungspläne sind 

daher insbesondere notwendig, bei 

– ausgedehnten Flächen: Erschließungsnetz, 

Grundstücksgliederung, .. 

– schwierigen Grundstücksverhältnissen: Umlegung 

notwendig 

– schwierigen topographischen Verhältnissen: 

Erschließung, Oberflächenwasserabführung 

– komplexer Nutzungsmischung: Verhinderung von 

Beeinträchtigungen 

– Bautätigkeit in gestalterisch anspruchsvollen 

Bereichen, wie schutzwürdige Gebiete, sensibles 

Orts- oder Landschaftsbild: Eingliederung 

– Verpflichtung durch den Gesetzgeber (s.o.) 



Ordnungsplanung 

Gestaltung 

Je nach Regelungsbedarf sind die Mindestinhalte (§41, Abs.1) oder weitere 

Festlegungen (§41, Abs. 2 StROG 2010) bis zum Maximalinhalt zu verordnen 

+ 

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• Notwendigkeit des Bebauungsplans 

Beispiel: 

Unbebaubarkeit durch Grundstücksgeometrie 

Bebauungsplan 

Aufteilung in gut bebaubare Parzellen unter Berücksichtigung 

der Besitzanteile und gerechter Lastenaufteilung 

für Erschließungsnetz 

Lageplan: Bestand 

Umlegungsplan 



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• Inhalte von Bebauungsplänen 

Mindestinhalte (§ 41, Abs. 1 ROG 2010) 

o Ersichtlichmachungen 


• Inhalte des räumlichen Leitbildes (falls vorhanden) 

• Relevante Inhalte des Flächenwidmungsplans 

• Bebauungsdichte aus dem Flächenwidmungsplan 

• Grundstücksgrenzen (Bestand nach Katastermappe mit Ergänzungen 

aus Naturstandsaufnahme und Höhenschichten 

o Festlegungen 

• Geltungsbereich 

• Straßenfluchtlinien (Abgrenzung der öffentlichen Verkehrsflächen) 

• Grundsätze zur Art und Lage der Kfz-Abstellplätze 

• Grundsätze zur Nutzung und Gestaltung von Freiflächen 

• Grundsätze zur inneren Erschließung (private Verkehrsflächen) 

• Bebauungsweise (offen, gekuppelt, geschlossen) 

• Maximalwerte zur Gesamthöhe von Gebäuden u./o. Gebäudehöhen 

• Mindestabstand zu öffentlichen Verkehrsflächen 

• Nutzungsintensität: Erhöhung oder Verringerung der im FPL 

angegebenen Grenzwerte der Bebauungsdichte; Festlegung des 

Bebauungsgrades 


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Zusätzliche Inhalte (§ 41, Abs. 2 ROG 2010) 


• Kommunale Verkehrsflächen: Höhenlage, Profile, Grundstückszufahrten, 

Grünausstattung …. etc. 

• Öffentlicher Verkehr: Vorkehrungen für ÖV 

• Ruhender Verkehr: Reduktion oder Erhöhungen der Anforderungen, 

Gestaltung; Situierung von TG-Zufahrten 

• Detailfestlegungen zu Erschließungssystemen 

• Bauliche Ausnutzbarkeit: Erhöhung/Verringerung der Bebauungsdichte; 

Bebauungsgrad 

• Nutzung der Gebäude: Gebot/ Verbot von Nutzungen; Anteilsfestlegungen 

von Nutzungen 

• Höhenentwicklung von Gebäuden: Mindesthöhen, Geschoßhöhen, 

Höhenlage von Gebäuden 

• Lage der Gebäude: nicht bebaubare Flächen, Festlegung von 

Bebauungslinien; Gebäudestellung, Erstreckungsrichtung, … etc. 

• Grün- und Freiflächen: Detaillierte Festlegungen zu Nutzung, Gestaltung, 

Erhaltungs- und Pflanzgebote, …. etc. 

• Gestaltung von Gebäuden und Anlagen: Proportionen, Materialien, 

Dachformen, … etc. 

• Umweltschutz: Maßnahmen an Gebäuden, Verkehrs- und Betriebsflächen 

• Ver- und Entsorgung: Trassen für Leitungen, Standorte für Anlagen 

• Einfriedungen und Werbung: Prinzipien zur Gestaltung 

• Unterirdische Gebäudeteile: Lage, Ausdehnung, … etc. 


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• Bestandteile 

– Zeichnerische Darstellung (Anm.: Maßstab je nach 

Anforderungen: 1:500 – 1:1.000) 

– Verordnungswortlaut 

– Zur Begründung ist ein Erläuterungsbericht zu 

erstellen 


Verordnungsermächtigung für die Landesregierung über formale Ausführung 

(Planzeichenverordnung). Fehlt jedoch noch immer. 


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Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen 

Verfahrensschritte 

Keine Genehmigung durch Landesregierung notwendig! 


1. Anhörung der grundbücherlichen Eigentümer der im 

Planungsgebiet liegenden Grundstücke und Auflage des 

Entwurfes durch mindestens 8 Wochen sowie 

Kundmachung derselben oder 

Anhörung der Eigentümer der im Planungsgebiet und 

daran angrenzenden Grundstücke (Einwendungsmöglichkeit 

während der Auflage oder Anhörungsfrist) 

2. Beschluss über Endfassung auf Basis des aufgelegten 

Entwurfes und der zu berücksichtigenden Einwendungen 

(Anm.: Im Falle von Änderungen, die Dritte betreffen, sind Anhörungen 

durchzuführen) 

3. Benachrichtigung der Einwender nach Beschluss 

4. Kundmachung des Bebauungsplanes (2 Wochen) 

Rechtskraft nach Ablauf der Kundmachungsfrist 

Auftrag StROG: Beginn der Bebauungsplanung unverzüglich nach Eintreten 

des Anlassfalles; muss nach 18 Monaten abgeschlossen sein! 

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Institut für Städtebau Ass.-Prof. DI. Dr. J. Zancanella


• Plangrundlage 

• Detaillierter Plan -> entsprechende 

Plangrundlage nötig: 

– Grundgrenzen 

– Grundstücksnummern 

– Gebäudebestand 

– Anlagen 

– Leitungsführungen 

– Bewuchs 

– Höhenangaben des Geländes, 

der Gebäude und Anlagen 

– M 1:500 – 1:1.000 

Für Geltungsbereich und 

relevantes Umfeld 

Naturstandsaufnahme 



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• Festlegungen & Darstellung 


Definitionen aus dem Stmk. Baugesetz (§4) übliche Darstellung 

– Baufluchtlinie: 

– Baugrenzlinie: 

– Straßenfluchtlinie: 

– Bebauungsdichte: 

– Bebauungsgrad: 

Linie, in die straßenseitig eine Hauptflucht 

oder Kante eines Bauwerkes zu stellen ist 

(auch geschoßweise festlegbar). 

Linie, die durch oberirdische Teile von Gebäuden 

nicht überschritten werden darf; für 

Nebengebäude können Ausnahmen festgelegt 

werden (geschoßweise festlegbar). 

Grenze bestehender oder künftiger 

öffentlicher Verkehrsflächen (Fahrbahnen, 

öff. Parkplätze, Gehsteige, Straßenbegleitgrün, 

Verkehrsanlagen und –einrichtungen. 

Verhältnis aus Summe der oberirdischen 

Geschoßflächen bezogen auf die Netto- 

Grundstücksfläche. 

Überbaute Fläche bezogen auf die Netto- 

Grundstücksfläche. („Projektion“) 

0,2 – 0,7 

max. 0,4 


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• Festlegungen & Darstellungen (Definitionen aus dem Stmk. Baugesetz § 4) 

– Bebauungsweise: 

• Offene BBW: 

Verteilung der Baumassen am Grundstück in Bezug auf 

die Grundstücksgrenzen. 


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– Bebauungsweise: 

• Gekuppelte BBW 

• Geschlossene 

BBW: 


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– Gebäudehöhen: 

– Weitere Begriffe: 

– Dachsaum 

– Kniestockhöhe 

Für Höhenfestlegung: Absolute Höhe als Bezugspunkt angeben! 


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• Überblick zu Festlegungen & Darstellung 

1. Geltungsbereich: 

2. öff. Verkehrsflächen/Zufahrten: 

3. Grundgrenzen: 

4. Bebauungsflächen 

(Bauflucht-/ 

-grenzlinien) 

5. Flächen- + Gebäudenutzung,Nutzungsintensität 

(BBD, BBG) 

6. Baukörperverteilung 

und 

-ausformung: 

7. Bepflanzung: 

8. Höhenlagen: 

9. Bemaßung: 

Weitere Festlegungen 

im Verordnungstext 



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• Methodik in der Bebauungsplanung / Beispiel Hafencity Hamburg 

Bebauungsentwurf 

Situation 

Nutzungsüberlegungen 

Überlegungen 

zu 

Struktur 

und 

Gestalt 

Dominanten 

Durchlässigkeit 

des 

Gebietes 


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Festlegen zur 

Grundtypologie 

der Bebauung in 

den Bebauungs- 

Feldern 

+ 

Abstimmung auf 

Anforderungen der 

Umgebung und 

des Bauplatzes 


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Festlegen zur 

Grundtypologie 

der Bebauung in 

den Bebauungs- 

Feldern 

+ 

Abstimmung auf 

Anforderungen der 

Umgebung und 

des Bauplatzes 


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Masterplan - Modell 

Masterplan Bebauung in der Natur 2007 


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• Beispiel: Einfamilienhaussiedlung 


Situation: 


- Sicherstellung der Erschließung in die Tiefe 

- nur 1 Zufahrt von Landesstraße zulässig 

- Freistehende Einfamilienhäuser 


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• Beispiel: EZ-Bereich 


Inhalt des Flächenwidmungsplanes 


Bebauungsentwurf/Gestaltungsbeispiel 


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• Beispiel: EZ-Bereich 

Bebauungsplan (Ausschnitt) 



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• Beispiel: 

EZ-Bereich 

Öffentliche Verkehrsfläche mit 

Grünstreifen 

Zul. Zufahrten 

Baugrenzlinie (bebaubare Fläche) 

Baufluchtlinie (Anbaupflicht) 

Private Verkehrsflächen (innere 

Erschließung/ P) 

Geschoßanzahl (verbindlich) 

Verbindliche Baumpflanzung 



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• Beispiel: EZ-Gebiet - Festlegungen 

Festlegung aus der EZ-Verordnung 


Ursprüngliche Grundstücke Abtretung der Verkehrsflächen 


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• Beispiel: EZ-Gebiet 


Ursprüngliche Grundstücke Bebauungslinien 


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Ursprüngliche Grundstücke Grundsätzlich bebaubare Fläche 


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Bebauung: Nettobauland (Grundlage für BBD, BBG) 



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Bebauung: Bebaubare Fläche, Anbaupflicht (rot), Höhenbegrenzung 



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Bebauung: maximal bebaubare Fläche nach BBG 



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Bebauung: Baumasse nach BBD, gewählte Verteilung 



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Bebauung: Minimale (BBD=0,5) und maximale (BBD=2,0) Ausnutzung im Rahmen der Festlegungen 


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• Beispiel: Zentrumsgebiet 


Gestaltleitbild 



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Verkehrsleitbild 

Überlegungen 

zur Baukörperentwicklung 



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Bebauungsplanausschnitt 

Bebauungsentwurf/“Schaubild“ 



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• Bebauungsplan Zentrum (Ausschnitt) 

Schablone mit 

Festlegungen 

Bermaßung 

Grundstücks-/ 

TG-Zufahrt 

Vordächer zulässig 

Straßenfluchtlinie 

Systemschnitte 

Baugrenzlinie: 

geschoßweise 

Verpflichtende 

Geschoßanzahl 

Straßenfluchtlinie 

öffentl. Durchgangsrecht 

auf Privatgrund 

Arkaden 



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Anmerkungen: 

Schwer zu lesen; überbestimmt ohne Anlass 



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• Beispiel: Geschoßbau-Siedlung 


Anmerkung: 

sparsame Festlegung auf Grund 

eines Wettbewerbsergebnisses 


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• Verordnung 



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• Erläuterungsbericht 

• Vorbemerkungen: 

– Anlass und Randbedingungen für den Bebauungsplan 

• Planungsgebiet: 

– Beschreibung des Planungsgebietes, seiner Lage im 

Umfeld und daraus folgenden Anforderungen an den 


• Ziele: 

– Grundsätzliche und aus den Randbedingungen 

abgeleitete Ziele des Bebauungsplanes 

• Zu den Festlegungen: 

– Beschreibung und Begründung der Festlegungen 

– Weitergehende Empfehlungen für die Umsetzung des 

Bebauungsplanes 


Die Erläuterungen sollen die Bestimmungen verständlich machen und den 

Interpretationsspielraum der Festlegungen einengen. 


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• Zur Prüfung: 

Schwerpunkt: Verständnis der Zusammenhänge 

Stoff: 

• Zusammenhänge 

– Notwendigkeit der Raumplanung; 

– Raumnutzung/Raumstruktur/Einflussnahme durch Planung 

– Planung als Optimierung der Interessen, 

– Hierarchie der Planungsebenen/Detaillierungsgrad, 

– Aufstellungsverfahren/Kompetenzen und Betroffene 

• Kriterien für Planungsentscheidungen 

• System der Raumplanung in Österreich 

– Kompetenzen, Zuständigkeiten, Rolle der EU …) 

• Rechtsrahmen für die Raumplanung in der Steiermark 

– was wird wo geregelt? ROG und Verordnungen im Überblick 

• Die 3 Instrumente der örtlichen Raumplanung 

– Aufgaben, Inhalte, Bestandteile, Verfahren, Änderungen 

– Interpretation von Darstellungen in den Plänen 

Prüfung mündlich / Termine nach Vereinbarung 


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